Пазарът на недвижими имоти във Уелингтън през 2025 г. е на повратна точка. След бум през 2020-21 г. и последвал спад, стойностите на имотите се стабилизират и доверието на купувачите предпазливо се завръща loweandco.nz globalpropertyguide.com. Цените на жилищата в региона са паднали с около 25% от пика си в края на 2021 г. loweandco.nz, което подобрява достъпността, докато изключително ниските нива на свободни наеми през предходните години отстъпват място на по-мек пазар на наеми през 2025 г. interest.co.nz interest.co.nz. От страна на търговските имоти, офис секторът на Уелингтън се сблъсква с нарастващи свободни площи поради навлизането на ново предлагане, дори когато индустриалните площи остават силно търсени и с ограничена наличност research.jllapsites.com linkedin.com. Основни инфраструктурни проекти и реформи в зонирането променят градската среда, подготвяйки почвата за следващите години. Този доклад разглежда всички аспекти на пазара на имоти в Уелингтън – жилищни тенденции, търговско представяне, градско развитие, икономически фактори – и предоставя прогноза до 2028 г., подкрепена с най-нови данни и прогнози.
Тенденции при жилищните имоти
Цени на жилища и активност на продажбите
Жилищният пазар във Уелингтън преживя значителна корекция, но показва признаци на достигане на дъното през 2025 г. Медианната цена на жилище в региона на Уелингтън е около 760 000 новозеландски долара към средата на 2025 г., което е спад от 4,4% на годишна база squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. Това бележи значителен спад спрямо върховете по време на пандемията – цените са приблизително 26% под пика от края на 2021 г. по стойност loweandco.nz. През последното тримесечие (Q2 2025) средните стойности в Уелингтън намаляха с умерени ~2,3%, което показва, че темпът на спад се е забавил до минимум loweandco.nz. Всъщност, индексът на цените на жилищата в Уелингтън спадна само с ~1% през последното тримесечие, което подсказва, че пазарът се стабилизира, вместо да продължава да спада loweandco.nz. Обемите на сделките също са се увеличили спрямо миналогодишния застой: продажбите в средата на 2025 г. са с ~13% по-високи спрямо година по-рано, въпреки обичайното забавяне през зимата squirrel.co.nz. Жилищата се продават по-бавно, отколкото по време на бума – медианният брой дни на пазара е около 54 дни към юни 2025 г., което отразява предпазливото настроение сред купувачите squirrel.co.nz. Все пак това е подобрение спрямо по-ранния етап на спада; времето за продажба се е съкратило до ~41 дни в началото на 2025 г., тъй като продавачите са станали по-реалистични относно цените loweandco.nz. Като цяло, жилищният пазар в Уелингтън през 2025 г. може да се опише като преминаващ от пазар на купувача към равновесие, като цените намират дъно, а обемите на продажбите постепенно се възстановяват.
Медианни цени на жилища (юни 2025 г.) globalpropertyguide.com
| Регион | Медианна цена (NZD) | Годишна промяна |
|---|---|---|
| Уелингтън | $760,000 | –4.4% |
| Окланд | $990,000 | –3.4% |
| Нова Зеландия (общо) | $770,000 | 0.0% |
Таблица: Медианната цена в Уелингтън остава малко под националната медианна, като е един от малкото региони, които все още са на минус на годишна база в средата на 2025 г. globalpropertyguide.com.
Пазар на наеми и достъпност
След години на ограничено предлагане и нарастващи наеми, пазарът на наеми в Уелингтън се обърна в полза на наемателите през 2025 г. Исканите наеми са се понижили, а повече имоти се предлагат под наем в сравнение с година по-рано. През май 2025 г. медианният искан наем в Уелингтън падна до около $620/седмица, което е спад от 4–5% спрямо година по-рано interest.co.nz. Trade Me (голям сайт за имоти) съобщава за наплив от обяви за наеми в региона – предлагането на наеми е скочило с ~41% спрямо миналата година, докато запитванията от наематели (търсене) са намалели с ~13% interest.co.nz. С повече опции на пазара, наемите в столицата са се охладили interest.co.nz. Всъщност, Уелингтън води страната по годишен спад на наемите, тъй като наемодателите се конкурират за по-малко наематели interest.co.nz. Това е рязък обрат спрямо предходното десетилетие и носи известно облекчение за наемателите.
Достъпността на жилищата се е подобрила заедно с корекцията на цените и ръста на заплатите. Средната стойност на жилище във Уелингтън сега е приблизително 5,7 пъти средния доход на домакинство, което е по-добре от националната средна стойност от около 6,5× доход ecoprofile.infometrics.co.nz. По същия начин, делът от дохода, необходим за обслужване на средна ипотека във Уелингтън (с 20% първоначална вноска), е около една трета, малко по-нисък от този за цяла Нова Зеландия ecoprofile.infometrics.co.nz. Тези показатели, макар и все още високи според международните стандарти, са най-добрите, които столицата е виждала от няколко години насам – директен резултат от спада на цените от върховите им нива. За сравнение, медианният коефициент на Уелингтън беше близо 8× доход по време на бума; до 2025 г. той се връща в диапазона 5–6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Първите купувачи на жилище се възползваха от тази подобрена достъпност и по-малка конкуренция: те са се превърнали в най-голямата група купувачи във Уелингтън, „водещи напред“ в покупателната активност squirrel.co.nz loweandco.nz. С по-ниски цени и лихвени проценти, преминали върха си, много наематели най-накрая виждат път към собственост, което подкрепя търсенето на жилища от начален клас.
Демография на купувачите и нови проекти
Съставът на купувачите в Уелингтън през 2025 г. е забележимо различен от този преди няколко години. Първите купувачи на жилище и младите семейства, които търсят по-голям дом, са много активни, докато инвеститорите до голяма степен се оттеглиха по време на спада squirrel.co.nz loweandco.nz. Отрасловите доклади отбелязват, че първите купувачи на жилище и хората, които се местят в по-малки жилища, заедно съставляват голяма част от активните купувачи в столицата loweandco.nz. Тези групи са привлечени от комбинацията от по-ниски цени в добрите квартали и по-голяма сигурност, тъй като ипотечните лихви вече са се стабилизирали loweandco.nz 1news.co.nz. За разлика от тях, много инвеститори с лостово финансиране прекараха 2022–2024 г. в намаляване на експозицията си – някои наемодатели продават имоти, поради ниска доходност и предишни данъчни промени squirrel.co.nz. (Забележително е, че брутната доходност от наеми в Уелингтън, ~4.5–5%, е малко по-висока от тази в Окланд, но все пак не е привлекателна, когато ипотечните лихви бяха над 6% opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Има ранни признаци, че инвеститорите може да започнат да се връщат: новото правителство в края на 2023 г. възстанови някои благоприятни за инвеститорите данъчни политики, а сега, когато цените са по-ниски и доходността се подобрява, инвестициите в имоти в Уелингтън изглеждат по-жизнеспособни за напред. Всяко възраждане на интереса от страна на инвеститорите вероятно ще бъде постепенно, но това остава положителен фактор за търсенето към 2026 г.
От страна на предлагането, Уелингтън отбелязва забавяне на новото жилищно строителство напоследък, което може да затегне пазара през следващите години. Разрешителните за строеж в региона спаднаха рязко (около 28% на годишна база към края на 2024 г.) след строителен бум през предходните години loweandco.nz. Покачващите се строителни разходи, ограниченията във финансирането и пазарният спад накараха строителите да се оттеглят. В резултат на това, броят на новите жилища за 2025–2027 г. е по-ограничен. Това е нож с две остриета: в краткосрочен план излишъкът от обяви намалява, което помага за стабилизиране на цените; но през 2026–2028 г. настоящият спад в строителството може да означава, че жилищният недостиг отново ще се появи, което потенциално ще окаже натиск за повишаване на цените и наемите.
В същото време, политиките за урбанистично уплътняване отключват бъдещо предлагане. Град Уелингтън въведе нов Общ устройствен план през 2023 г., който позволява по-висока плътност на застрояване в много райони. Съгласно държавно наложени правила, в повечето жилищни квартали вече могат да се строят до 3 жилища на 3 етажа без специално разрешение, а части от града и предградията близо до транспортни възли са зонирани за жилищни сгради с 6+ етажа. Вече са в ход или в етап на планиране няколко проекта за средна плътност. През следващите няколко години градът очаква да види повече таунхауси и нискоетажни апартаменти, особено около периферията на централната бизнес зона и в центровете на предградията. Тези промени в зонирането целят да увеличат жилищното строителство и да подобрят достъпността на жилищата в дългосрочен план. Докато ефектът през 2025 г. тепърва започва да се усеща, до 2028 г. по-лесните правила за планиране могат да доведат до значително увеличение на жилищния фонд на Уелингтън – помагайки да се посрещнат нуждите на нарастващото население и да се ограничи прекомерният ръст на цените.
Общ преглед на търговските недвижими имоти
Офис сектор: Търсене, предлагане и наеми
Пазарът на офис имоти в Уелингтън през 2025 г. преминава през период на нарастваща вакантност и предстоящо ново предлагане. Общият процент на вакантност на офисите в централната бизнес зона (CBD) е нараснал до около 8,0% към началото на 2025 г., спрямо ~5–6% преди пандемията research.jllapsites.com. Това увеличение се дължи отчасти на няколко големи наематели (особено държавни агенции), които консолидират или отдават под наем част от площите си. През последните няколко месеца около 16 000 м² поднаемни площи бяха пуснати на пазара от държавния сектор, с още ~13 000 м² от частни фирми research.jllapsites.com. На практика, намаляването на площите от някои офиси – в отговор както на фискалното затягане в държавния сектор, така и на увеличената дистанционна/хибридна работа – доведе до вълна от вторични площи, търсещи наематели. В същото време, значително ново предлагане е в процес на реализация. Пример е новата 11-етажна офис сграда на 61 Molesworth Street (в парламентарния район), която ще бъде завършена в края на 2025 г. с Министерството на външните работи като основен наемател research.jllapsites.com. Освен това, няколко по-стари офис сгради преминават през сеизмично укрепване и реновации (напр. на The Terrace и по крайбрежието) и се очаква да се върнат на пазара до 2026–2027 г. research.jllapsites.com. С приключването на тези проекти се очаква вакантността да нарасне допълнително през следващите две години, което ще тества способността на пазара да поеме новите площи.
Въпреки по-високата вакантност, наемите на офиси в първокласните сгради засега се задържат стабилни. Първокласните брутни наемни цени в централната част на Уелингтън са средно около $750+ на м² годишно, като нетните наеми са около $430–435/м² – практически без промяна през последните тримесечия research.jllapsites.com. Наемодателите поддържат основните наемни цени, въпреки че стимулите за наемателите (като безнаемни периоди или финансови вноски за обзавеждане) са станали по-щедри в тази конкурентна среда. При офисите от втори клас ефективните наеми са под натиск поради почти 10% вакантност в този сегмент research.jllapsites.com. Като цяло, ръстът на наемите е слаб, а наемателите имат повече избор и по-силна позиция при преговори в сравнение с преди няколко години. Новите, висококачествени площи все още са търсени (особено тези с високи сеизмични оценки и зелени сертификати), докато по-старите необновени сгради може да имат затруднения с отдаването под наем. Перспективите за офисите в Уелингтън зависят от икономическите и публичните тенденции: при положение че правителството следва консервативна стратегия на разходите, неговото присъствие може да се свие още research.jllapsites.com. Ако обаче растежът в бизнес и технологичния сектор се ускори в края на 2020-те, това може да компенсира част от съкращенията в публичния сектор. Засега преобладава предпазливост, и очакваме вакантността на офисите в Уелингтън да се задържи в горните едноцифрени стойности до 2026 г., което ще ограничи ръста на наемите. Възможности има при обновяването на площи (търсене на по-високо качество) и при преориентиране на по-старите сгради (включително потенциални преустройства от офиси в жилища, ако е възможно), особено с оглед нарастващите изисквания за устойчивост.Търговски и хотелски площи
Ритейл недвижимите имоти на Уелингтън показват смесена, но като цяло подобряваща се картина. Основните търговски локации в централната бизнес зона – особено „Златната миля“ на Lambton Quay, Willis Street и Courtenay Place – се радват на много силно търсене. Вакантността на първокласните търговски площи в центъра е почти нулева: само около 1,1% от първокласните площи са били свободни в края на 2024 г. insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Международни и национални търговци проявяват подновен интерес към Уелингтън, като няколко марки или разширяват своите флагмански магазини, или навлизат на пазара за първи път insideretail.co.nz. Запитванията за наемане в началото на 2025 г. са стабилни, тъй като търговците се позиционират за очаквано увеличение на потребителските разходи, когато лихвените проценти се понижат и доверието се върне insideretail.co.nz. Например, по-големи формати и луксозни марки търсят площи на Lambton Quay, очаквайки по-добри търговски условия в бъдеще.Вторичните търговски райони обаче все още наваксват. Общата вакантност на търговските площи в Уелингтън през 2024 г. беше около 8,5%, в сравнение с около 6,9% година по-рано insideretail.co.nz. Голяма част от тези свободни площи са концентрирани в района на Courtenay Place и някои по-слабо посещавани квартали insideretail.co.nz. Тези райони бяха силно засегнати от пандемията (например загуба на международни туристи и офис служители) и възстановяването им отне време. Обнадеждаващо е, че вече има “положителни сигнали за растеж и обновяване” в Courtenay Place – включително нови заведения и планирани подобрения на имотите – които се очаква постепенно да увеличат заетостта insideretail.co.nz. Проектът на Общината за обновяване на Courtenay Place (като част от модернизацията на Golden Mile) започна през 2025 г., като носи подобрения в градската среда, които трябва да направят района по-привлекателен за купувачи и посетители на заведения. В обобщение, търговският сектор на Уелингтън е разделен: основните търговски площи в центъра на града процъфтяват, с почти пълна заетост и нарастващи наеми, докато някои периферни търговски зони все още са в процес на възстановяване. С подобряването на потребителските разходи към 2026 г. (подпомогнато от ръста на населението и по-ниските ипотечни разходи), дори изоставащите райони се очаква да се запълнят. Нови проекти като Конгресния център Takina (открит през 2023 г.) също увеличават потока от посетители към близките магазини и заведения, подпомагайки сегмента на имотите за хранене и развлечения.
Индустриални и логистични имоти
Пазарът на индустриални недвижими имоти във Уелингтън остава изключително напрегнат, дори когато икономическият растеж се забавя. Складовите и фабричните площи са в недостиг, като свободните площи са само около 2–3% за целия регион – близо до исторически минимуми. Проучване на Colliers в края на 2024 г. отчете индустриалната вакантност в Уелингтън на 2.4% (най-високото ниво от 2020 г., но все още изключително ниско) linkedin.com. На практика почти целият използваем индустриален фонд е зает, а всяко освободено пространство бързо се заема. Лекото покачване на вакантността от почти 1% до 2.4% вероятно отразява освобождаването на няколко по-големи обекта плюс по-слаба икономика, но все още има много по-голямо търсене отколкото предлагане на индустриални обекти в Уелингтън linkedin.com. Ключово е, че развитието на нов индустриален фонд е почти спряло – разрешителните за нови индустриални сгради са на най-ниското си ниво от почти десетилетие linkedin.com. Недостигът на земя в региона на Уелингтън (ограничен от хълмове и залив) продължава, особено в традиционните индустриални зони като Seaview, Petone, Porirua и района Rongotai/летището linkedin.com. Поради ограничените зелени площи и високите строителни разходи, се строят малко нови складове, въпреки че наемателите търсят модерни пространства.
Това несъответствие между търсенето и предлагането поддържа наемите на индустриални имоти във възходяща траектория. Към 2024 г. наемите за първокласни складове в Уелингтън са средно около $170–180 на м² годишно linkedin.com. Въпреки че ръстът на наемите се е забавил напоследък поради икономически затруднения, наемите все още са на рекордно високи нива и само са „облекчили“ темпа си на растеж linkedin.com. Инвеститорите остават оптимистично настроени към индустриалните имоти в Уелингтън: доходността се е свила през последните години, но изглежда се е стабилизирала през 2025 г., обикновено в средата на 5% за първокласни активи. Пазарните нагласи са, че индустриалният сектор е „устойчивият“ сектор, който вероятно ще се представи по-добре – подкрепен от структурните тенденции на електронната търговия, нуждите от логистика и почти нулевата вакантност, която дава възможност на наемодателите да определят цените linkedin.com. Наистина, увереността се завръща сред индустриалните инвеститори, като очакванията за икономическо възстановяване ще стимулират този сегмент през 2025 г. linkedin.com. Освен ако не настъпи сериозен спад, перспективите за индустриалния пазар в Уелингтън са положителни: наемите трябва да останат високи (възможно е да се повишат още, ако не се появи ново предлагане), а всеки нов висок склад, който излезе на пазара през 2025–2028 г., вероятно ще намери наематели бързо. Основното предизвикателство ще бъде намирането на начини за развитие на повече индустриални площи (например чрез преустройство на неизползвани терени или увеличаване на многоетажните складове), за да се посрещне бъдещото търсене.Въздействие на градското развитие и инфраструктурата
Множество инфраструктурни проекти и градски инициативи се осъществяват в Уелингтън, които ще окажат значително влияние върху моделите на недвижимите имоти през късните 2020-те години. Основна инициатива е дългоочакваната „Let’s Get Wellington Moving“ транспортна програма – която, въпреки че беше преструктурирана през 2023 г., ще донесе големи подобрения. В края на 2023 г. правителството се ангажира да финансира изцяло втори пътен тунел Mt. Victoria и обновяване на кръстовището Basin Reserve transport.govt.nz . Очаква се този втори тунел (успореден на тунела Mt. Vic от 30-те години) да започне строителство през 2025–26 г. по мандат на новото правителство и, след като бъде завършен в края на това десетилетие, значително ще подобри свързаността между централната част на града и източните предградия на Уелингтън (както и летището), като добави пътна пропускателна способност и специални пътеки за пешеходци/велосипедисти. По-лесното пътуване и достъп може да засили търсенето на жилища в предградия като Килбърни, Мирамар и Хатайтай – което потенциално ще повиши стойността на имотите там с намаляване на времето за пътуване. При Basin Reserve, преработката на това натоварено кръстовище ще премахне известен „тесен участък“, от което ще се възползват близките райони Te Aro и Newtown.В града, обновяването на Golden Mile е друг трансформиращ проект. Този план на стойност над 120 милиона долара ще пешеходизира и обнови основните търговски улици в центъра на Уелингтън (от Lambton Quay до Courtenay Place), правейки ги по-приятни за хората. Работата започна през 2025 г., включително нови велоалеи, по-широки тротоари и ограничаване на автомобилите в пиковите часове transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz . След като бъде завършен до 2027 г., подобреният облик на Golden Mile трябва допълнително да повиши привлекателността на централната градска част за търговия и гостоприемство – положително за стойността на имотите и наемите на магазини, офиси и хотели по маршрута. Очакват се известни краткосрочни затруднения от строителството, но в дългосрочен план свободните търговски площи трябва да намалеят, а пешеходният трафик да се увеличи, подпомагайки по-високи търговски наеми и обновяване на остарели сгради в модерни търговски или смесени пространства.
Транспортната обществена инфраструктура на Уелингтън също предстои да бъде подобрена. Плановете за нова линия за масов бърз транзит (леко метро или бърз автобусен транспорт) от жп гарата през южните/източните предградия бяха част от LGWM. Докато формата на проекта за масов транзит все още се обсъжда (и беше поставена на пауза по време на преструктурирането на програмата през 2023 г.), продължава работата по подобряване на съществуващата автобусна мрежа с непрекъснати приоритетни ленти за автобуси и потенциално по-големи превозни средства. Железопътната мрежа, обслужваща предградията на региона Уелингтън, също се обновява – поръчани са нови влакови единици за градските линии, а Metlink планира увеличаване на честотата на обслужване до 2026 г. Ефективният транспорт е от ключово значение за подкрепа на развитието на жилища с по-висока плътност по основните коридори (Johnsonville line, Hutt line и др.), а районите около жп гарите (Johnsonville, Tawa, Porirua и др.), които вече са зонирани за апартаменти, ще станат по-привлекателни с подобряването на транспортното обслужване.
Отвъд транспорта, други инфраструктурни и развойни проекти ще повлияят на пазара на недвижими имоти:
- Проекти за укрепване на крайбрежието и сеизмична устойчивост: Градът продължава да инвестира в устойчивост – например укрепване на крайбрежната стена на Уелингтън и подобряване на отводняването за намаляване на риска от наводнения. Няколко сгради с културно наследство се подсилват срещу земетресения или се преустройват (реставрацията на Градската зала приключва през 2025 г., новият конгресен център, устойчив на земетресения, отвори врати през 2023 г.). По-безопасната и устойчива градска среда повишава дългосрочната стойност на имотите и възможността за застраховането им.
- Разширяване на предградията: В северните предградия и сателитните градове се изграждат нови жилищни комплекси. Например, големи нови жилищни райони в Порируа (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (Kelson и Wallaceville estates) и Lower Hutt (нови жилищни зони в Wainuiomata и Stokes Valley) ще добавят хиляди домове през следващите 5–10 години. Тези проекти постепенно ще разширят жилищния фонд на региона и ще изместят част от растежа към външните райони. Особено важно е, че откриването на магистралата Transmission Gully през 2022 г. подобри достъпа до Kapiti Coast и Porirua, което засили интереса към имотите в тези райони.
- Развитие на търговски зони: Технологичният сектор на Уелингтън тихо расте; инициативи като Takapu Valley Tech Hub и разширяването на научно-иновационния район на Уелингтън (близо до Gracefield) може да увеличат търсенето на специализирани търговски имоти (лаборатории, офиси) до 2028 г. Освен това, ако филмовата индустрия (с център в Miramar) продължи да просперира, може да видим инвестиции в нови студийни съоръжения или офис паркове за креативни индустрии, което допълнително ще затвърди позицията на Уелингтън като креативна столица.
Като цяло, настоящите инфраструктурни инвестиции в Уелингтън целят да увеличат капацитета и качеството на живот в града, което от своя страна подкрепя пазара на недвижими имоти. По-добрите транспортни връзки ще отключат нови жилищни райони и ще позволят по-висока гъстота без задръствания. Подобренията в градската среда ще направят центъра по-оживен – насърчавайки хората (и бизнеса) да се установят в Уелингтън. Тези развития създават основа за устойчив растеж на пазара на имоти през втората половина на 2020-те.
Икономически и демографски влияния
Тенденции в населението и миграцията
Демографските течения са основен фактор за перспективите на имотния пазар във Уелингтън. Регионът нараства по население, но умерено в сравнение с националния темп. Голям Уелингтън достигна около 541 500 души през 2024 г., което е увеличение с ~0,7% за годината rep.infometrics.co.nz. Този темп на растеж е по-нисък от общия за Нова Зеландия 1,7% за същия период rep.infometrics.co.nz, което отразява, че столицата не се възползва толкова от следпандемичния миграционен бум, както Окланд или Крайстчърч. Всъщност, след като границите на Нова Зеландия бяха отворени отново през 2022 г., страната отбеляза рекорден наплив на мигранти през 2023–24 г. (нетната миграция надхвърли +100 000 през 2024 г.) – но голяма част от тях се установиха в Окланд или другаде. Уелингтън все пак привлече някои чуждестранни мигранти (международни студенти, квалифицирани работници в ИТ и държавния сектор), но също така продължи да отчита нетен отлив на новозеландци към Австралия, което компенсира част от прираста stats.govt.nz 1news.co.nz. Към началото на 2025 г. миграционните тенденции отново се променят: последните данни показват, че нетната миграция се забавя значително (до ~+26 000 на национално ниво за годината до март 2025 г., спрямо огромния предходен период) stats.govt.nz. За Уелингтън това вероятно означава, че растежът на населението ще остане умерен, около 0,5–1% годишно, освен ако нова вълна мигранти не се насочи специално към столицата. Преброяването през 2023 г. отчете за региона Уелингтън около 521 000 души (обичайно пребиваващо население) stats.govt.nz, а прогнозите сочат стабилен ръст до около 560 000 до 2028 г. (приблизително +1% годишно). Ключов извод: Търсенето на жилища в Уелингтън ще расте, но няма да експлодира – управляем темп, който, в комбинация с новото жилищно строителство, може да поддържа балансиран пазар.
Заслужава да се отбележи също, че вътрешната миграция в рамките на Нова Зеландия напоследък е облагодетелствала някои по-малки центрове на Северния остров за сметка на Уелингтън. Високите разходи за жилища и преминаването към дистанционна работа доведоха до това, че малък брой жители на Уелингтън се преместиха в региони като Уайрарапа или Палмърстън Норт през 2020–22 г. Въпреки това, с подобряването на достъпността на жилищата в Уелингтън и връщането на служителите в офисите, градът може отново да задържи и привлече повече жители. Относително високите нива на образование и доходи в региона действат като притегателна сила. Освен това, населението на Уелингтън е с по-млад профил (заради университетите и държавните работни места), което създава естествено търсене на жилища, тъй като наемателите преминават към първо жилище и т.н. През 2025–2028 г. всяка значителна промяна в имиграционната политика или възстановяване на броя на международните студенти (например във Виктория Юнивърсити) би увеличило директно търсенето на наеми и жилища за първи купувачи в Уелингтън. В обобщение, демографските фактори осигуряват лек попътен вятър: Уелингтън ще расте, подкрепяйки пазара на недвижими имоти, но не толкова бързо, че да прегрее само от натиск на населението.
Фактори на заетостта и доходите
Състоянието на пазара на труда в Уелингтън е от решаващо значение за сектора на недвижимите имоти, като се има предвид ролята на града като административен и технологичен център на Нова Зеландия. Заетостта в Уелингтън беше относително стабилна през последните икономически колебания. Равнището на безработица в региона беше около 3,4% през 2024 г., което е увеличение спрямо рекордно ниските стойности (~2,8%), но все още по-добро от националната безработица (~5% до 2025 г.) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Назначенията в държавния сектор се увеличиха значително през 2018–2022 г., което подкрепи местната икономика, но смяната на правителството в края на 2023 г. доведе до фокус върху фискалната дисциплина. През 2024 г. държавните агенции в Уелингтън се сблъскаха с бюджетни съкращения и прегледи, което създаде известна несигурност на работните места в публичния сектор loweandco.nz. Някои външни изпълнители загубиха работа, а определени министерства консолидираха екипи (което се отрази и на офис площите, както беше отбелязано). Това въведе предпазливост сред купувачите – много от които работят в държавния сектор – ограничавайки готовността им да разтегнат бюджетите си за жилище loweandco.nz. Въпреки това, основната държавна служба остава огромен и стабилен работодател, така че масово изтегляне на работни места не се очаква. До 2025 г. повечето съкращения изглежда са били умерени и еднократни. Ако има нещо, икономиката на знанието в Уелингтън се диверсифицира: растежът на ИТ фирми, стартиращи компании и филмовата индустрия добавя работни места в частния сектор, които компенсират евентуалното намаляване на държавните роли.
Важно е, че доходите в Уелингтън са сред най-високите в Нова Зеландия, което подпомага достъпността на жилищата и капацитета за заемане. Медианният доход на домакинство в Уелингтън е с около 15% над националната медиана. Стабилният ръст на заплатите в диапазона 3–4% годишно през 2020–2024 означава, че много домакинства сега разполагат с повече приходи за ипотечни плащания (дори при нарастване на лихвените разходи). Това помогна да се ограничи ипотечният стрес: към средата на 2024 г. Уелингтън има по-нисък дял домакинства, които харчат над 40% от дохода си за жилище, отколкото повечето региони ecoprofile.infometrics.co.nz. Гледайки напред, прогнозиран ръст на безработицата до около 4–5% (ако икономиката се забави през 2025) би бил все пак относително лек и вероятно краткотраен. До 2026–27, с възстановяването на по-широката икономика на Нова Зеландия, Уелингтън би трябвало да види възобновяване на ръста на заетостта, особено ако правителството отпусне повече средства или инвестира в инфраструктура (както често се прави за стимулиране на растежа).
В обобщение, перспективите за заетост в Уелингтън остават стабилни, макар и с внимание към политиката в публичния сектор. Стабилните работни места и нарастващите доходи дават увереност на хората да купуват жилища или да подписват търговски наеми. Един риск, който трябва да се отбележи: силната зависимост на Уелингтън от работни места в сектора на знанието означава, че всяка внезапна промяна (напр. аутсорсинг, автоматизация или преместване на голяма агенция) може да засегне имотния пазар. Обратно, като столица, Уелингтън може да се възползва от всяко увеличение на държавните разходи в бъдеще (например, ако е необходим икономически стимул) – което може отново да увеличи наемането и заетостта на офис площи. Засега разнообразната професионална работна сила на града и ниското ниво на безработица осигуряват стабилна основа за пазара на недвижими имоти до 2028 г.
Лихвени проценти и инфлация
Траекторията на лихвените проценти беше доминиращ фактор в имотния цикъл на Уелингтън. След като Резервната банка на Нова Зеландия (RBNZ) агресивно повиши Официалния лихвен процент от 2021 до средата на 2023 г. (за борба с високата инфлация), разходите по заемите приблизително се утроиха спрямо нивата по време на пандемията. До 2023 г. средните ипотечни лихви достигнаха около 6%–7% (за фиксирани срокове), което значително намали покупателната способност на купувачите и допринесе за спада в цените на жилищата. Добрата новина през 2025 г. е, че лихвеният цикъл направи обрат: инфлацията беше сведена до целевия диапазон, което позволи облекчаване на лихвите. Годишната инфлация в Нова Зеландия се охлади до ~2.7% към средата на 2025 г., най-ниското ниво за почти две години squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, след като успя да овладее ценовия натиск (от ~7% инфлация през 2022 г.), започна да намалява OCR в края на 2024 г.. Към средата на 2025 г. OCR е 3.25% 1news.co.nz, надолу от пика от 5.5%. Това доведе до осезаемо облекчение за кредитополучателите: типичните 1-годишни фиксирани ипотечни лихви са паднали до ~5.6% (от ~6.5% година по-рано) 1news.co.nz 1news.co.nz. По същия начин, плаващите ипотечни лихви сега са средно под 7%, докато през 2023 г. бяха близо 8% 1news.co.nz 1news.co.nz.Тези намаления на лихвените проценти са ключова причина пазарът на недвижими имоти да се стабилизира. По-ниските разходи за обслужване на дълга подобряват достъпността – например, всяко намаление с един процентен пункт на ипотечните лихви увеличава сумата, която средностатистически купувач във Уелингтън може да плати за жилище, без да увеличава месечната си вноска. Очакването е, че лихвите ще падат само постепенно оттук нататък. Икономистите предвиждат евентуално още едно малко намаление на OCR до края на 2025 г., след което ще последва плато 1news.co.nz 1news.co.nz. Банки като ASB и ANZ сигнализират, че по-голямата част от спада на ипотечните лихви вече е настъпил за момента 1news.co.nz 1news.co.nz. Затова купувачите не бива да очакват връщане към ултра-ниските 3% ипотеки от 2021 г.; вместо това, лихвите вероятно ще се установят в диапазона 4–5% през следващите години, което е исторически нормално. От гледна точка на пазара на имоти, лихвените проценти през 2025–2028 г. вероятно ще бъдат неутрални до подкрепящи: достатъчно високи, за да поддържат дисциплина при заемането, но достатъчно ниски (спрямо инфлацията и ръста на доходите), за да насърчават сделки. Забележително е, че инвеститорите, които бяха притиснати от високите лихви, вече могат по-лесно да оправдаят покупки, тъй като доходността и ипотечните лихви се сближават.
По отношение на инфлацията, жителите на Уелингтън усещат леко облекчаване на натиска върху разходите за живот. Освен жилищата, една от разходните пера, които скочиха, бяха местните данъци (такси), които се повишиха рязко (Общинският съвет на Уелингтън въведе голямо увеличение на таксите през 2024 г.). Част от това се отразява в инфлационните измервания. Но като цяло, с оглед на стабилизирането на глобалните вериги за доставки и сдържаното потребление, се очаква инфлацията да се задържи около 2–3% – точно в целевия диапазон на RBNZ. Тази стабилност означава, че не се очакват шокове за лихвените проценти; ерата на бързите увеличения на лихвите е приключила, освен ако не настъпи нов скок на инфлацията. За сектора на търговските имоти тази среда също предполага, че капиталовите доходности (yield) може да се изравнят. През 2022 г. доходността се повиши заедно с лихвите; сега, при облекчаване на лихвите, наблюдаваме стабилизиране на доходността на офис и индустриалния пазар в Уелингтън linkedin.com. Инвеститорите вече не изискват все по-висока доходност, за да компенсират нарастващите разходи по дълга. В обобщение, ниската инфлация и плавно спадащите лихви създават положителен фон за недвижимите имоти в Уелингтън до 2028 г., като подкрепят устойчив ръст на цените и инвестиционната активност.
Инвестиционна перспектива: 2025 до 2028
Перспективата за пазара на имоти в Уелингтън през следващите няколко години е предпазливо оптимистична, като се очаква умерен растеж, но и някои рискове, които трябва да се управляват. Ето какво могат да очакват инвеститорите и наблюдателите:
- Ръстът на цените на жилищата ще се възстанови умерено: След като достигнат дъното през 2024–25 г., цените на жилищата във Уелингтън се очаква да нарастват постепенно до 2028 г. Консенсусните прогнози сочат към едноцифрени годишни увеличения, а не нов бум. Анкета на Reuters сред анализатори прогнозира, че цените на жилищата в Нова Зеландия ще се увеличат с около +3,8% през 2025 г., след което ще се ускорят до +6,0% през 2026 г. и +5,1% през 2027 г. globalpropertyguide.com. Уелингтън може да започне малко по-бавно (поради по-голямата си корекция), но до 2026 г. може да следва тези национални увеличения. Банки като ANZ също така прогнозират 2,5–4,5% ръст на цените през 2025 г. loweandco.nz. Движещите сили за този отскок: подобрена достъпност, ръст на населението (макар и умерен) и значително намалено жилищно строителство, което ще ограничи предлагането до 2026 г. Въпреки това, бърза инфлация на цените не се очаква – продължаващите ограничения в достъпността и предпазливото настроение сред купувачите вероятно ще „ограничат ръста“, като го запазят постепенен loweandco.nz. По същество жилищният пазар на Уелингтън навлиза в период на умерено възстановяване, а не на спекулативен подем.
- Доходност от наеми и стратегия на инвеститорите: С понижаването на цените на жилищата и лекото намаление на наемите, доходността от наеми във Уелингтън всъщност се е подобрила спрямо най-ниските си нива. Брутната доходност сега е средно около 4.5–5% за жилищни имоти opespartners.co.nz opespartners.co.nz, в сравнение с ~3–4% на пика на пазара. Това ниво е малко над средната национална доходност opespartners.co.nz opespartners.co.nz и прави притежаването на имот по-финансово устойчиво за инвеститорите. Всъщност, Уелингтън „се откроява“ с относително добри съотношения наем-цена – например, наемът на средно жилище в Уелингтън е около 23% от средния доход на домакинство, по-добре от достъпността в Окланд ecoprofile.infometrics.co.nz. С облекчаването на лихвените проценти, перспективите за паричен поток на наемодателите ще се подобрят още повече. Може да видим по-ранни участници (които са купили на върхови цени) да продължат да намаляват задлъжнялостта си, но нови инвеститори оглеждат възможности, особено в сегменти като таунхауси, които могат да постигнат ~4.8% доходност, или апартаменти с два ключа с ~6% доходност opespartners.co.nz opespartners.co.nz. С възстановяването на данъчната приспадаемост на лихвите (ако бъде напълно потвърдена с промени в политиката през 2025 г.), инвестициите в наеми в Уелингтън могат да станат по-привлекателни. Като цяло, инвеститорите вероятно ще останат фокусирани върху доходността, предпочитайки имоти, които или имат стабилна възвръщаемост от наем, или потенциал за добавяне на стойност (напр. чрез малки жилища или реновации за увеличаване на наема).
- Рискове, които да следите: Няколко риска могат да помрачат хоризонта. Един е по-широката икономика – ако Нова Зеландия навлезе в по-дълбока рецесия от прогнозираното (поради глобални сътресения или рязко забавяне в Китай/Австралия), търсенето на жилища в Уелингтън ще отслабне и търговските наематели могат да се оттеглят. Безработица над, да речем, 6% би ударила доверието. Друг местен риск е природно бедствие: разположението на Уелингтън върху сеизмични разломи означава, че възможността за земетресение винаги съществува. Значително земетресение може временно да потисне пазара и да пренасочи инвестициите (въпреки че съвременните строителни норми и текущите усилия за укрепване намаляват риска от щети). Освен това, промени в политиката създават несигурност. Докато настоящото правителство е за развитие на жилищата, всякакви драстични промени като нови данъчни правила или кредитни ограничения могат да повлияят на поведението на инвеститорите. Например, ако Резервната банка отново наложи по-строги ограничения на съотношението заем-стойност (LVR) в бъдеще, за да охлади евентуален ентусиазъм, това може да забави пазара. Като цяло, тези рискове са управляеми, но инвеститорите трябва да поддържат разумни буфери и застраховки, предвид уникалния профил на Уелингтън.
- Възможности напред: Пазарът на Уелингтън предлага някои отличителни възможности с поглед към 2028 г. Насочването към урбанистична интензификация отваря шансове за развитие и презастрояване – находчиви инвеститори могат да обединят по-стари имоти в зони с повишена плътност (например близо до транспортни възли), за да построят таунхауси или апартаменти и да отговорят на натрупаното търсене. Секторът на апартаментите в Уелингтън изостава (повечето новозеландци предпочитат къщи), но при ограничена достъпност, модерните апартаменти на добри локации могат да се радват на по-голям интерес, предоставяйки ниша за растеж. В сегмента на бизнес имотите, динамиката на офис пазара е възможност за наемателите да преминат към по-добри пространства при изгодни условия, а за инвеститорите – да преструктурират остарели офис сгради (възможно е някои периферни офиси да се преобразуват в жилища, което вече се наблюдава в Уелингтън). Индустриалният сектор остава привлекателен – всяко развитие в този оскъден клас активи, или дори изкупуване на земя с индустриално предназначение, вероятно ще донесе добри печалби с нарастването на нуждите от логистика. Освен това, качеството на живот в Уелингтън и атмосферата на „готината малка столица“ продължават да привличат креативна работна сила – докато това е така, търсенето на характерни домове в проходими квартали и креативни офис пространства (студиа, споделени работни хъбове) ще се запази.
Очакван сценарий до 2028 г.: Пазарът на недвижими имоти в Уелингтън се очаква да навлезе в период на устойчив растеж, а не на неустойчив бум. Очакваме бавен ръст на цените на жилищата през следващите няколко години, тъй като предлагането остава достатъчно, а купувачите са внимателни към стойността 1news.co.nz. Големият брой обяви и новото строителство ще предотвратят рязък скок на цените в средносрочен план 1news.co.nz 1news.co.nz. До 2026–27 г., ако икономическите условия са силни, ръстът на цените може леко да се ускори, но вероятно ще остане едноцифрен годишно. Наемите може да започнат да растат отново след 2025 г., след като настоящият излишък бъде усвоен, но големи скокове са малко вероятни предвид скорошните върхове и новото предлагане на наеми (например, когато наемодатели преминават от краткосрочни Airbnb към дългосрочни наеми, увеличавайки предлагането). Инвеститорите в имоти могат да очакват умерени капиталови печалби плюс по-добра доходност от наеми – по-скоро доходоносен профил на възвръщаемост в сравнение със значителните капиталови печалби от 2010-те.
В заключение, пазарът на имоти в Уелингтън през 2025 г. е възстановил стабилността си след корекция и е на път към постепенен растеж с по-малко крайности. Комбинацията от стабилизираща се икономика, ключови инфраструктурни подобрения и разумни жилищни политики създава основа за по-здравословен пазар. И жилищният, и бизнес сегментът имат своите предизвикателства (съответно достъпност и свръхпредлагане в някои сегменти), но и ясни признаци на устойчивост и адаптация. Ако няма сътресения, до 2028 г. Уелингтън би трябвало да има по-високи стойности на имотите от днес, по-модерен жилищен фонд (благодарение на уплътняването), и да остане един от най-желаните градове в Нова Зеландия за живот и бизнес – наистина „най-готината малка столица“, която поддържа жизнеността на пазара на имоти.
Източници: Официални данни и доклади, включително публикации на Института за недвижими имоти на Нова Зеландия (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, регионални икономически профили rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, анализи на агенции за имоти (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, пазарни проучвания на JLL и Colliers research.jllapsites.com linkedin.com, и новинарски коментари от 1News, RNZ и други 1news.co.nz stats.govt.nz, както е цитирано в целия текст. Те предоставят най-новите прозрения за 2025 г. и прогнози за пазара на недвижими имоти във Уелингтън.
