Alpský nemovitostní boom: Uvnitř výhledu na trh s nemovitostmi ve Verbier v roce 2025

Uprostřed švýcarských Alp je Verbier už dlouho synonymem luxusního lyžování a špičkových chaletů. Od roku 2025 dosahuje jeho realitní trh nových výšin s rekordními cenami a prudce rostoucí poptávkou. Nedávno byl Verbier dokonce korunován jako „Nejlepší lyžařské středisko na světě“ (2022 World Ski Awards) heavenpublicity.co.uk, což podtrhuje jeho celosvětovou atraktivitu. Tato zpráva přináší komplexní analýzu trhu s nemovitostmi ve Verbier napříč rezidenčním, komerčním a luxusním segmentem a nabízí výhled do budoucna pro rok 2025 a následující roky. Zkoumány jsou hlavní trendy, profily kupujících, výnosy z pronájmů, infrastrukturní projekty a změny v regulaci – srovnáváme je také s dalšími předními alpskými destinacemi, abychom investorům a zájemcům o bydlení poskytli prakticky využitelné informace.

Obsah

1. Rezidenční nemovitosti ve Verbier – Tržní trendy, cenové úrovně a nabídka bytů.
2. Segment luxusních nemovitostí – Exkluzivní chalety, poptávka ultra-high-end a predikce.
3. Komerční a hotelový trh – Obchodní prostory, hotely a resortní zařízení.
4. Tržní trendy a cenové predikce (2025–2028) – Nedávný vývoj a výhled do budoucna.
5. Kupující a investoři: Demografie a motivace – Kdo nakupuje a proč.
6. Pronájmové trendy a výnosy – Sezónní poptávka a výnosnost pronájmů.
7. Infrastrukturní a developerské projekty – Nové lanovky, vybavenost a vylepšení resortu.
8. Právní a regulační prostředí – Zákony, daně a změny s dopadem na investice.
9. Verbier versus ostatní alpská střediska – Jak si Verbier stojí v porovnání s St. Moritz, Zermattem atp.
10. Závěr a výhled do budoucna – Shrnutí poznatků a očekávání dalšího vývoje.

Pojďme se ponořit do dynamické reality verbierského trhu nemovitostí a podívejme se, co čeká toto slavné alpské středisko v příštích letech.

Rezidenční nemovitosti ve Verbier

Trh s rezidenčními nemovitostmi ve Verbier zažívá prudký růst, poháněný omezenou nabídkou a globální poptávkou. Od roku 2020 ceny švýcarských rekreačních nemovitostí (včetně Verbier) stouply o více než 30 % – což je asi o 10 procentních bodů rychlejší růst než v širším švýcarském trhu s bydlením ubs.com. Přímo ve Verbier se ceny nemovitostí od roku 2020 zvýšily kumulativně přibližně o 25 %, což znamená návrat po předchozím poklesu a dosažení nových rekordů ubs.com. Počátkem roku 2025 stojí kvalitní apartmán nebo chalet ve Verbier minimálně 22 100 CHF za metr čtvereční, což je meziroční nárůst o cca 2,8 % ubs.com ubs.com. Verbier se tím řadí mezi nejdražší alpské trhy, ve Švýcarsku je dražší už jen St. Moritz ubs.com. Za rezidence v nejlepších lokalitách Verbier se ceny běžně pohybují kolem 35 000 CHF/m² – a pár trofejních případů přesáhlo dokonce šestimístnou částku za metr čtvereční ubs.com.

Nabídka je extrémně napjatá. Zákon „Lex Weber“ z roku 2012 (uvedený v platnost 2016) omezil výstavbu druhých domovů ve vybraných turistických oblastech na 20 % bytového fondu, což fakticky zastavilo výstavbu nových rekreačních rezidencí v místech jako Verbier, která už dávno limit překročila ubs.com knightfrank.com. Nabídka nemovitostí so rapidně klesla – v roce 2024 bylo v Alpách na prodej o 40 % méně domů než v roce 2019 alpinepropintel.com. Pouze asi 1,5–2 % celkového bytového fondu v horských resortech je kdykoli na trhu alpinepropintel.com. Přímo ve Verbier se nabídka inzerovaných nemovitostí často pohybuje pod tímto již tak nízkým průměrem, což vytváří obrovský konkurenční boj o atraktivní chalety. Jakmile se na trhu objeví kvalitní apartmán, často nastává bitva v přeplácení (v některých případech se prodává nad požadovanou cenu) – tento trend je označován jako návrat „gazumpingu“ na mikrotrhu ve Verbier countrylife.co.uk countrylife.co.uk.

Rezidenční fond ve Verbier zahrnuje starší chalety a apartmány ze 70. let (mnohé vhodné k luxusní rekonstrukci) a hrstku novějších projektů, které vznikly před zákazem. Nové apartmány jsou výjimečně vzácné. Zájemci o moderní jednotky typu „na klíč“ mají minimum možností, což dál žene ceny novostaveb nebo kompletně rekonstruovaných nemovitostí nahoru countrylife.co.uk. Řada existujících chaletů v prémiových čtvrtích (Sonalon, Les Esserts, Le Rouge atd.) prošla nákladnými rekonstrukcemi do ultra-luxusního standardu countrylife.co.uk. Celkově je rezidenční sektor ve Verbier typický vysokou poptávkou při velmi omezené nabídce, což zajišťuje, že i při částečné stabilizaci po covidové vlně zůstávají ceny na vysoké úrovni.

Cenový přehled (Q1 2025): Průměrná cena ve Verbier (~22 tis. CHF/m²) je na samotném vrcholu alpských trhů. Pro srovnání: je na úrovni St. Moritz (22,3 tis. CHF/m²) a výše než Zermatt (~20,9 tis. CHF/m²) či Gstaad (~20,6 tis. CHF) ubs.com. Následující tabulka ukazuje Verbier a vybrané konkurenty:

Středisko (Kanton)	Průměrná cena (CHF/m²)	Změna ceny 2024	Hlavní rysy trhu
Verbier (VS)	22 100 ubs.com	+2,8 % r/r ubs.com	Globální poptávka; nedostatečná nabídka (Lex Weber limit)
St. Moritz (GR)	22 300 ubs.com	+4,0 % r/r ubs.com	Ultraluxusní segment; tradiční luxusní trh
Zermatt (VS)	20 900 ubs.com	+5,5 % r/r ubs.com	Ikonický resort bez aut; silný nedávný růst
Gstaad (BE)	20 600 ubs.com	+3,0 % r/r ubs.com	Exkluzivní vesnice; nižší nadmořská výška, celoroční využití
Andermatt (UR)	20 200 ubs.com	–3,3 % r/r ubs.com	Nový resort; nová výstavba (pro cizince výjimka z Lex Koller)

Zdroj: UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com. Ceny jsou za “kvalitní” druhé domovy v Q1 2025. Zkratky kantonů: VS = Valais, GR = Graubünden, BE = Bern, UR = Uri.

Pozoruhodné je, že rezidenční trh ve Verbier je silně ovlivněn především kupci druhých domovů, nikoliv místními obyvateli s trvalým bydlištěm. Mnoho nemovitostí jsou sezónní chaty využívané na dovolené nebo k pronájmu, nikoliv jako domovy k trvalému bydlení. (Vesnice Le Châble a Bruson pod horou nabízejí více primárního bydlení a relativní cenovou dostupnost, přičemž jsou stále napojeny na lyžařskou oblast Verbier heavenpublicity.co.uk.) Ve vlastním Verbieru kombinace prestiže, omezené nové výstavby a mezinárodní skupiny kupců naznačuje, že rezidenční ceny zůstanou odolné. I když se zběsilý růst v letech 2020–2022 zpomalil, základní nerovnováha mezi vysokou poptávkou a nízkou nabídkou stále drží hodnoty nemovitostí ve Verbier vysoko.

Segment luxusních nemovitostí

Luxusní segment ve Verbier si zasluhuje zvláštní pozornost, protože představuje jednu z nejexkluzivnějších nemovitostí v Alpách. Patří sem vícemilionové frankové chaty na prémiových místech (často se ski-in/ski-out přístupem, rozsáhlým vybavením a panoramatickými výhledy). Verbier má jeden z největších výběrů „trofejních chat“ ve Švýcarsku, díky čemuž je magnetem pro kupce s ultravysoým majetkem countrylife.co.uk. V posledních letech byly ve Verbier realizovány ultraprémiové prodeje za rekordní částky – například se údajně prodávaly nemovitosti za více než 30 milionů CHF, a ceny za metr čtvereční přesahující 35 000 CHF jsou nyní pro špičkové rezidence „běžným standardem“ ubs.com. Porepidemické trendy: Během pandemického boomu (2020–2022) luxusní alpské rezidence zaznamenaly bezprecedentní růst cen (celý trh v Verbier v roce 2022 vzrostl ~10 %) jamesedition.com. Naproti tomu v letech 2023 a 2024 došlo v tomto segmentu k mírnému ochlazení. Podle UBS ceny švýcarských luxusních nemovitostí vzrostly v roce 2023 pouze o 2 %, po 10% skoku v roce 2022 jamesedition.com. Toto ochlazení bylo ovlivněno silnějším švýcarským frankem, vyššími hypotečními sazbami a ochlazením světové ekonomiky – faktory, které luxusní švýcarské chaty v krátkodobém horizontu poněkud ztížily nebo znepřístupnily jamesedition.com jamesedition.com. Ve Verbier si mnozí všimli, že zájem kupujících od poloviny roku 2022 zpomalil a některé nejdražší nabídky dokonce na konci roku 2023 zaznamenaly mírné korekce cen nebo prostor pro vyjednávání alpinepropintel.com alpinepropintel.com. Toto zmírnění růstu je však mnohými vnímáno spíše jako zdravá stabilizace než jako pokles. Kupci s dostatkem hotovosti jsou stále hojně zastoupeni a samotný vrchol trhu zůstává odolný. Odborníci z odvětví předpovídají, že nemovitosti nad 10 milionů CHF si udrží svou hodnotu a nadále budou přitahovat zájem, zatímco nemovitosti kolem 5 milionů CHF mohou být citlivější na náklady na financování jamesedition.com jamesedition.com. Ve Verbier zajišťuje příliv nových miliardářů a multimilionářů (počet miliardářů ve Švýcarsku loni vzrostl o 10 %) stálý proud potenciálních zájemců o luxusní nemovitosti jamesedition.com. Profil kupujícího: Kupci luxusních chaletů ve Verbier jsou mezinárodní směsice osob s vysokým majetkem (UHNWI) – často podnikatelé, finančníci nebo celebrity – kteří dávají přednost životnímu stylu a exkluzivitě. Cizinci hrají hlavní roli (více o demografii kupujících v další části), aktivní jsou ale i bohatí Švýcaři. Mnoho těchto kupců jsou hotovostní kupující nebo investoři s dlouhodobým horizontem, což znamená, že na krátkodobé změny úrokových sazeb nejsou tolik citliví alpinepropintel.com. Během pandemie byla část luxusních nákupů motivována představou bezpečného útočiště a soukromého úniku. Dnes jsou motivací i rodinné dědictví (předání chaty dalším generacím), diverzifikace portfolia a požitek z proslulého lyžování a společenského života ve Verbier. Za zmínku stojí nenápadný protivítr pro luxusní segment: obnovená síla švýcarského franku. Silný frank činí švýcarské nemovitosti dražšími pro kupce v cizí měně; analytici UBS upozorňují, že pokračující posilování franku by mohlo oslabit poptávku po nejdražších domech ve Verbier, čímž by mohlo některé kupce přesunout do trochu „levnějších“ alpských lokalit ubs.com ubs.com. Prozatím však prestiž Verbier a omezený počet špičkových chat drží ceny i nadále nahoře. I náznaky trhu příznivého kupujícím (pomalejší prodeje, menší cenové úpravy) se většinou týkají střední třídy, zatímco pravá luxusní sídla zůstávají velmi žádaná. Do budoucna se očekává, že luxusní sektor ve Verbier zůstane robustní, ale selektivní. Růst cen může být v příštích několika letech umírněný, avšak strop rekordních cen nadále roste – zvláště s tím, jak se na trhu objevují nově renovované „úchvatné“ chaty. Příkladem je nedávno představený Chalet No.14, z dříve soukromé chaty nyní ultra-luxusní butikový hotel/chata, což dokládá stále trvající chuť po okázalosti na trhu nemovitostí ve Verbier (s nočními sazbami a hodnotou prodeje na samém vrcholu trhu) newhotels.guide telegraph.co.uk. Shrnutí: Luxusní nemovitosti ve Verbier jsou dlouhodobou hodnotovou investicí: nabídka je prakticky pevně daná a poptávka bohatých z celého světa po kousku života ve Verbier zůstává trvale vysoká alpinepropintel.com jamesedition.com.

Komerční a hotelové nemovitosti

Kromě chat a apartmánů zahrnuje nemovitostní krajina ve Verbier skromný, ale důležitý komerční sektor – konkrétně maloobchodní prostory, restaurace/bary, hotely a další nemovitosti spojené s cestovním ruchem. Jakožto lyžařská vesnice je komerční nemovitostní trh Verbier úzce propojen s pohostinským průmyslem a turistickou ekonomikou. Maloobchod a gastronomie: Centrum Verbier je domovem luxusních butiků, lyžařských obchodů, barů pro après-ski a vybraných restaurací, z nichž mnohé zabírají prostory v přízemí komerčních budov. Poptávka po prestižních maloobchodních prostorech ve Verbier je silná během hlavní zimní a letní sezóny, když se luxusní značky i místní podnikatelé ucházejí o přízeň turistů. Nájemné za dobře situované maloobchodní prostory bývá vysoké (srovnatelné s hlavními třídami menších měst) vzhledem k zámožným návštěvníkům a vysoké průchodnosti v zimě. Komerční trh je však velmi malý; jednotek je málo a obměna je nízká. Místní obchodníci často uzavírají dlouhodobé smlouvy, a když se nějaký prostor objeví k pronájmu nebo prodeji, rychle se obsadí, často expanzivními provozovateli pohostinství. Nedávným trendem je, že stávající podniky kupují chaty nebo byty k přestavbě na personální ubytování nebo sklad, a to kvůli vážnému nedostatku bydlení pro sezónní pracovníky knightfrank.com. To dokládá, jak i rezidenční nemovitosti ve Verbier slouží zároveň potřebám podnikání – zaměstnavatelé nakupují domy, aby si zajistili ubytování pro svůj personál, protože nedostupnost nájmů ohrožuje jejich provoz.

Hotely a resorty: Nabídka hotelů ve Verbier sahá od okouzlujících penzionů až po pětihvězdičkové podniky. Zejména W Verbier Hotel (otevřený v roce 2013) postavil Verbier na mapu značkového luxusního hotelnictví a trvale se umísťuje mezi nejlepšími lyžařskými hotely na světě. W Verbier společně s boutique designovými hotely, jako je Experimental Chalet, podporují konkurenci v segmentu luxusního ubytování worldskiawards.com cntraveller.com. Obsazenost hotelů ve Verbier je od pandemie velmi vysoká – roky 2022 a 2023 zaznamenaly silný návrat lyžařské turistiky. V hlavních zimních týdnech bývají hotely často téměř plně obsazené, což umožňuje prémiové ceny pokojů. Provozovatelé prodlužují sezónu (otevírají dříve v zimě a propagují letní aktivity), aby maximalizovali vytížení; například lyžařské vleky ve Verbier se nyní snaží otevírat od začátku prosince až do konce dubna seeverbier.com, což pozitivně ovlivňuje obsazenost hotelů.

Probíhá několik nových projektů v oblasti pohostinství, které posílí profil komerčních nemovitostí ve Verbier. Jedním z nich je přestavba Chalet Carlsberg na sjezdovkách na koncept moderního alpského baru/restaurace „L’Inkontro“, dokončený pro sezónu 2023/24 heavenpublicity.co.uk heavenpublicity.co.uk. V nedaleké La Tzoumaz (spojené s Verbier lanovkami) se úspěšná restaurace „Papill’on“ v roce 2024 rozšířila o malý butikový hotel s 9 pokoji heavenpublicity.co.uk – což je znak toho, že i okolní vesnice investují, aby zachytily přetékající poptávku. Ve vesnici Verbier se otevírají nové kavárny a hybridní prostory (např. Le Koti v Le Châble, kombinující kavárnu, pub a bistro), aby celoročně obsloužily turisty i místní heavenpublicity.co.uk. Přestože jsou tyto jednotlivé projekty poměrně malé, dohromady ukazují na živou scénu pohostinství, která se neustále rozvíjí. Investoři, kteří se zajímají o komerční nemovitosti ve Verbier, často hledají akvizice či přestavby hotelů, ale příležitostí je málo – většina hotelů je v rodinném vlastnictví nebo je již v dlouhodobých investičních fondech. Když se nějaký hotel dostane do prodeje, zájem je vysoký, často od mezinárodních hotelových skupin či realitních fondů, což odráží důvěru v základy cestovního ruchu ve Verbier.

Infrastruktura jako komerční aktiva: Dalším aspektem komerčních nemovitostí ve Verbier je lyžařská infrastruktura (vleky atd.), kterou provozuje společnost Téléverbier. Ačkoliv to tradičně nespadá do pojmu „nemovitost“, vleky a vylepšení lyžařské oblasti mají zásadní vliv na hodnotu všech nemovitostí ve Verbier. V roce 2022 upoutal světový provozovatel lyžařských středisek Vail Resorts pozornost tím, že získal podíl v provozu lyžařského areálu Andermatt, což vyvolalo spekulace, že by se velcí hráči mohli zaměřit i na další švýcarská střediska mansionglobal.com. Společnost provozující vleky ve Verbier však oznámila, že o žádném jednání neuvažuje a resort není na prodej vaildaily.com. I tak však tento zájem podtrhuje, že infrastruktura ve Verbier je cenným aktivem sama o sobě. Pokračující investice od Téléverbier (viz následující sekce o nových vlecích) fakticky představují investici do širší atraktivity realit v tomto letovisku.

Stručně řečeno, sektor komerčních nemovitostí ve Verbier je malý, ale prosperující, podpořený oblíbeností střediska. Maloobchodní a restaurační prostory dosahují vysokých cen, hotely se těší silné poptávce a rostoucí celoroční návštěvnosti. Synergie mezi cestovním ruchem a hodnotou nemovitostí je zjevná – jak roste přitažlivost Verbier pro lyžaře i dovolenkáře, stávají se komerční nemovitosti, které tyto návštěvníky obsluhují, výnosnějšími, což následně udržuje zájem investorů. Přestože údaje o výši komerčních nájmů a výnosech nejsou široce publikovány, anekdotické důkazy naznačují nízkou neobsazenost a stabilní nebo rostoucí nájmy v prémiových lokalitách, což ukazuje na tržní prostředí výhodné pro pronajímatele. Zájemci o investování do komerčních nemovitostí ve Verbier by měli vzít v úvahu omezenou nabídku a regulatorní složitosti (provoz hotelu může podléhat striktním územním a licenčním podmínkám). Celkově trh s komerčními nemovitostmi poháněnými pohostinstvím ve Verbier doplňuje rezidenční sektor tím, že upevňuje luxusní ekosystém střediska.

Trendy na trhu & cenové předpovědi (2025–2028)

Po mimořádném růstu cen nemovitostí v letech 2020–2022 vstupuje realitní trh ve Verbier do fáze normalizovaného růstu. V roce 2024 vzrostly ceny švýcarských rekreačních domů v průměru cca o 4 %, což je stále zdravé, ale menší růst oproti meziročním skokům o 6–10 % v předchozích dvou letech ubs.com jamesedition.com. Ve Verbier konkrétně došlo v roce 2024 k nárůstu zhruba o 3 % (Q1 2025 vs Q1 2024) ubs.com. Pro rok 2025 analytici očekávají další zhodnocení cen, ale ještě mírnějším tempem ubs.com. Tým pro reality ve společnosti UBS předpovídá, že ceny alpských nemovitostí porostou znovu v roce 2025, ale pomaleji než v roce 2024 ubs.com – pravděpodobně znamenající jednociferný růst (v rozmezí 2–3 %). Tato umírněná prognóza reflektuje dosažení vysokého cenového „plató“, kde má udržitelnost přednost před hektickým růstem.

Klíčové faktory ovlivňující prognózu pro roky 2025–2028 zahrnují:

• Úrokové sazby a financování: Švýcarské hypoteční prostředí se v letech 2023–2024 změnilo, když centrální banka zvýšila sazby z historických minim. Do poloviny roku 2025 však základní sazba Švýcarské národní banky činila jen 0,25 % a očekávání byla, že sazby zůstanou nízké či dokonce mírně poklesnou do roku 2026 investropa.com. Levné financování (a v poslední době klesající hypoteční sazby) činí vlastnictví atraktivnější oproti pronájmu investropa.com investropa.com, což posiluje poptávku. Vyšší náklady na financování oproti před dvěma roky ale snížily rozpočty některých okrajových kupujících, zejména ve středním segmentu trhu. Většina kupujících ve Verbier je však jen málo zadlužená (mnozí platí hotově nebo dávají 50 % a více vkladu), takže úrokové sazby zde nehrají tak zásadní roli jako na městských trzích, ale stále ovlivňují celkový sentiment. Výhled stabilních až klesajících sazeb v letech 2025–2027 je pozitivním stimulem pro růst cen, byť mírného tempa.
• Globální ekonomická situace: Luxusní realitní cyklus je úzce svázán s finančními výsledky bohatých. Pokud se akciové trhy a zisky firem dobře vyvíjejí, směruje více kapitálu do druhých domovů. Minulý rok přinesl určitou volatilitu na globálních trzích, ale v roce 2025 zatím převažuje zlepšující se investorská důvěra. I tak ale může ekonomická nejistota (inflace, geopolitická napětí) znamenat protitrendy. Nemovitosti ve Verbier jsou často vnímány jako „bezpečné útočiště“ díky stabilitě Švýcarska. V obdobích globálních nepokojů poptávka po švýcarských nemovitostech může dokonce vzrůst, když investoři hledají stabilní uložiště hodnoty. Proto mírný globální růst s občasnou volatilitou (konsenzus výhled) může paradoxně trvale podporovat atraktivitu Verbier jako bezpečné investice.
• Demografie – vlna „baby boomers“: Zajímavým hybatelem poptávky je silná skupina majetných osob narozených v poválečných letech (dnes ve věku pozdních 50 až 70 let) vstupujících do důchodu nebo částečného důchodu. Mnozí prodávají firmy nebo opouštějí manažerské pozice s velkým majetkem a mají zájem investovat do nemovitostí pro životní styl. UBS uvádí, že právě tito bohatí „boomers“ byli v posledních letech klíčovým motorem vzestupu trhu rekreačních domů ubs.com. Otázkou je, zda tento trend potrvá. Pravděpodobně ano i v zbytku 20. let, protože tato generace dává přednost výdajům za rodinné zázemí a zdravý životní styl v přírodě. Verbier, s kombinací dobrodružství a luxusu, je pro tento segment ideální. Pokud tato demografická skupina (v Evropě, Spojeném království, USA) zůstane finančně bezpečná, posílí poptávku po alpských rezidencích. To je strukturální podpůrný trend pro střednědobý výhled.
• Dynamika nabídky a nové projekty: Očekává se, že nabídka zůstane nadále omezená. Ačkoli nedávná legislativní změna (platná od října 2024) mírně uvolnila limity pro výstavbu druhých domovů – umožňuje některým stávajícím starším bytům rozšíření o 30 % i v případě vzniku nových jednotek ubs.com – v blízké době to zásadní zlom nepřinese. Může to přivést na trh jen několik dalších bytů nebo rozdělení chaletů ve Verbier v příštích letech, ale ne dost na to, aby pokrylo nedostatek. Nová výstavba ve Verbier bude prakticky omezena na dříve schválené projekty a rekonstrukce starých struktur (pro velký development už zde díky územnímu plánu a omezení druhých domovů téměř není nezastavěná půda). Jakákoliv nová nabídka tedy bude jen marginální a nebude s to pokrýt silnou poptávku. Tento faktor proto udržuje tlak na růst cen. Jak uvádí jedna zpráva, od přijetí iniciativy pro druhé domy výstavba v Alpách „prakticky zamrzla“, takže i nynější malé oživení (díky uvolnění v roce 2024) jen brání totální stagnaci, aniž by převýšilo poptávku ubs.com.

S ohledem na tyto faktory je cenová prognóza pro Verbier do roku 2028 opatrně optimistická. Očekáváme každoroční růst kapitálové hodnoty zhruba v rozmezí 3–5 % v příštích letech investropa.com investropa.com. To za předpokladu, že nenastane vážný ekonomický propad. Předpokládá se také, že případné změny v regulacích (rozebrané dále) zásadně neomezí zahraniční poptávku. K mírnému poklesu či stagnaci cen by mohlo dojít, pokud by např. Švýcarsko výrazně zpřísnilo pravidla pro nákupy cizinci, nebo kdyby globální recese zasáhla luxusní majetek. Pokud však tyto spouštěče nenastanou, základním scénářem je stabilní zhodnocování. Tomu nahrává i zpráva Julius Baer o švýcarských realitách z roku 2024, která ukazuje nárůst transakční aktivity na konci roku 2024 a „další dynamiku očekává v roce 2025“ investropa.com, což znamená, že jakákoliv povirová letargie byla krátkodobá.

Důležité je, že i když je růst cen mírný, cenová hladina zůstane vysoká. Neexistují téměř žádné důkazy o tom, že by se ocenění ve Verbier zásadně propadly – dno drží omezená nabídka a bohatí majitelé, kteří nejsou nuceni své nemovitosti prodávat. Mnoho vlastníků totiž raději své chaty drží nebo pronajímají, než aby je prodávali v oslabeném trhu, což přispívá k nízké obrátkovosti. Alpine Property Intelligence (konzultační firma na lyžařské nemovitosti) očekává scénář „nízké obrátkovosti, mírného poklesu cen [v některých případech] a lepších příležitostí pro kupující“ v krátkodobém horizontu alpinepropintel.com alpinepropintel.com. V praxi to znamená více vyjednávání u konkrétních obchodů místo plošného propadu cen.

Stručně řečeno, v letech 2025–2028 lze očekávat stabilitu a mírný růst trhu s nemovitostmi ve Verbier. Boom ustoupil měkčímu přistání na vysoké úrovni. Pro investory to znamená, že nájemní výnosy a dlouhodobé zhodnocení – spíše než rychlé obraty – budou v následujících letech hlavním odměnou. A pro kupující to znamená, že zatímco ceny pravděpodobně „spadnout za hubičku“ nebudou, tempo růstu je mírnější a nabízí příležitost vstoupit na trh s menší horečkou než během vrcholu v roce 2021.

Kupující a investoři: Demografie a motivace

Jedním z definičních rysů Verbier je jeho kosmopolitní základna kupujících. Na rozdíl od některých lyžařských oblastí, kterým dominují domácí vlastníci, je trh rekreačních domů ve Verbier mezinárodní povahy ubs.com. Kdo tedy kupuje – a proč?

Národnosti a demografie: Historicky měli britští kupci k Verbieru silnou náklonnost – natolik, že rezort získal přezdívky jako „Sloane Square na svazích“ v odkazu na londýnskou smetánku, která z Verbier dělala své zimní hřiště thegentlemansjournal.com. I dnes jsou kupci z Velké Británie významní (i když Brexit a měnové výkyvy přinesly určité výzvy). Zpráva Savills z roku 2014 označila Verbier za „první volbu pro mnoho britských kupců“ a za barometr britské poptávky v Alpách countrylife.co.uk. V posledních letech se škála rozšířila: zájem mají majetní kupci ze Západní Evropy (Belgie, Francie, Německo, Skandinávie), USA a stále více Blízkého východu a Asie. Mnoho cizinců láká stabilita, bezpečí a prestiž Švýcarska, kromě skvělého lyžování. Samozřejmě jsou aktivní i švýcarští kupci, zejména bohatší rodiny z Ženevy a dalších měst, které chtějí mít útočiště ve Valais. V projektech jako Andermatt (kde lze unikátně nakupovat bez omezení pro cizince), tvoří Švýcaři zhruba polovinu kupujících, zbytek je mezinárodní mansionglobal.com. Ve Verbier bude vzhledem k jeho reputaci a možnostem nákupu pro cizince (na povolení) podíl zahraničních kupců pravděpodobně ještě vyšší.

Dle jednoho tržního přehledu byly v roce 2024 mezi majetnými zahraničními kupci nejoblíbenějšími švýcarskými regiony Valais (kde se Verbier nachází), Ticino, Vaud, Graubünden a Bern – tedy alpské a jezerní oblasti jamesedition.com. Mezi konkrétními letovisky Verbier, St. Moritz a Gstaad budí největší zájem zahraničních kupců jamesedition.com. To potvrzuje status Verbieru jako světového střediska. V podstatě – koupě domu ve Verbier je často vnímána jako vstupenka do exkluzivního mezinárodního klubu.

Investor vs. životní styl: Kupující ve Verbier mají obvykle hybridní motivaci – částečně investiční, částečně životní styl. Jen málokdo je čistý spekulant či „flipper“. Nemovitosti ve Verbier jsou často dlouhodobé investice (s horizontem 10+ let) a plněné sny alpinepropintel.com. Jak podotýká Alpine Property Intelligence, horské domy jsou „často splněnou dlouhodobou ambicí“ a nejsou poháněny krátkodobým ziskem alpinepropintel.com. Kupující plánují nemovitost využívat pro rodinnou rekreaci (nebo i polo-důchod v budoucnu) a zároveň věří v její zhodnocení v čase. Skutečnost, že půjčky jsou zde málokdy nutností, znamená, že majitelé nejsou nuceni pronajímat či prodávat – mohou nemovitost držet přes tržní cykly, což přispívá ke stabilitě alpinepropintel.com.

Motivace: Lidé investují do nemovitostí ve Verbieru z různých důvodů:

• Životní styl a rekreace: V jádru všeho stojí okouzlení světově proslulým lyžováním ve Verbier (410 km sjezdovek v oblasti 4 Vallées) a živou après-ski scénou heavenpublicity.co.uk. Vlastnictví chalupy zde je životním aktivem, které nabízí alpská dobrodružství v zimě i letní aktivity (turistika, cyklistika, festivaly) v mimosezóně schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch. Je to místo, kde se „legendy, šlechtici a popové hvězdy“ potkávají se sportovními nadšenci heavenpublicity.co.uk – tedy kombinace lesku a autentického horského kouzla, kterou dokáže nabídnout jen málokterý resort. Mnoho kupujících touží po rodinném útočišti, kde vznikají vzpomínky napříč generacemi.
• Potenciál příjmů z pronájmu: I když to obvykle není hlavní motivací, možnost generovat příjem z pronájmu v době, kdy majitel nemovitost nevyužívá, je významným plusem. Týdenní pronájmy ve špičce sezóny patří ve Verbieru k nejvyšším v Alpách, což může pomoci pokrýt náklady na vlastnictví (více v sekci Pronájmy). Pro některé investory, zejména ty, kteří neplánují trávit ve Verbier celou sezonu, je nájemní výnos součástí rovnice – nemovitost pak funguje jako výnosový aktivum, nejen jako nečinný druhý domov.
• Bezpečné útočiště: Švýcarská politická neutralita, silná měna a stabilní právní systém dodávají zahraničním investorům důvěru. Vlastnictví nemovitosti ve Švýcarsku je vnímáno jako bezpečný způsob uložení majetku. Na rozdíl od mnoha zemí nemá Švýcarsko historii realitních krachů a síla franku často přináší kurzový výnos navíc k růstu tržní ceny. Navíc švýcarské (historické) bankovní tajemství a diskrétnost láká ty, kdo hledají soukromí. V nejisté době může být chalupa ve Verbier vnímaná jako hmatatelné bezpečné útočiště. Důležité je, že Švýcarsko také nemá represivní daň z majetku jako některé jiné alpské země – například Francie uvaluje roční daň z nemovitostí nad ~€1,3 milionu, což může být nákladné pro majitele chat za €5M+ mansionglobal.com. Švýcarsko nemá ekvivalentní národní daň na realitní bohatství mansionglobal.com, takže je z pohledu daní pro investory příznivější.
• Exkluzivita a prestiž: Existuje nehmotný, ale reálný motivátor: vlastnictví nemovitosti ve Verbier přináší status. Signalizuje, že to člověk „dotáhl“ dost daleko na to, aby si mohl dovolit nemovitost v tomto známém resortu. Tento prvek prestiže nelze podceňovat – podobně jako vlastnictví nemovitosti v St. Tropez nebo na Manhattanu je to i otázka společenského kreditu. Přitažlivost zvyšuje i pestrý společenský život ve Verbier (včetně festivalu Verbier Music Festival a hvězdných silvestrovských večírků). Někteří kupci si prostě zamilují Verbier při návštěvě a pak zatouží stát se součástí této komunity.
• Klima a celoroční atraktivita: Zajímavé je, že i přes obavy z klimatických změn jsou vysokohorská střediska jako Verbier považována za „budoucnosti dobře odolná“ pro lyžování. Lyžařská oblast Verbier se rozkládá až do 3 300 m (ledovec Mont Fort), což znamená dlouhou a spolehlivou sezónu heavenpublicity.co.uk. Výzkumy Savills zařadily Verbier mezi nejodolnější střediska vůči klimatické změně (díky nadmořské výšce a investicím do zasněžování) savills.co.uk. Kupci jsou tak ujištěni, že jejich lyžařský domov bude mít hodnotu i za desetiletí, na rozdíl od nižších středisek s kratší sezónou. Zároveň Verbier výrazně rozšiřuje léto jako dvousezónní resort – letní turistika roste, aktivity i infrastruktura jsou cíleny na zážitky i mimo zimu schraner-verbier.ch. Toto širší využití posiluje investiční logiku nemovitosti, která se dá užívat (nebo pronajímat) po celý rok.

Pokud jde o věk a profil, rozpětí kupujících sahá od 30 do 70 let. Mladší kupci (30–40 let, často podnikatelé nebo lidé z finanční sféry) jsou přitahováni zejména slavnou noční scénou a možnostmi volného terénu, zatímco starší (50–60 let, například důchodci nebo lidé těsně před důchodem) dávají přednost pohodlí, wellness a rodinnému využití. Mnoho vlastníků jsou rodinné jednotky – nemovitost pořizují jako místo pro setkávání dětí i vnoučat. Svou roli často hraje i mezigenerační bohatství a nemovitost je uvažována jako dlouhodobý majetek. Korporátní investoři jsou v oblasti alpského rezidenčního bydlení vzácní (kvůli omezením Lex Koller u podniků vlastněných cizinci), i když někdy jsou nemovitosti pořizovány prostřednictvím firemních struktur z důvodů soukromí nebo daňového plánování.

Chování investorů: Jakmile nemovitost vlastní, majitelé nemovitostí ve Verbier mají tendenci své majetky držet dlouhodobě. Není neobvyklé, že chalety zůstávají v jedné rodině po desetiletí. To přispívá k nízké nabídce na trhu s opětovným prodejem. Ke změnám většinou dochází spíše z důvodu životních událostí (např. majitel přestává lyžovat kvůli věku, nebo se stěhuje z osobních důvodů), než kvůli načasování trhu. Tato poněkud neelastická nabídka znamená, že hodnoty jsou chráněny před krátkodobými výkyvy. Navíc, protože majitelé jsou často osoby s vysokým čistým majetkem a nejsou příliš zadlužení, nucené prodeje jsou vzácné i během hospodářských poklesů.

Na závěr, kupující ve Verbier jsou majetní, mezinárodní a orientovaní na životní styl, s investičním myšlením. Přitahuje je jedinečná kombinace sportu, společenského života a stability, kterou Verbier nabízí. Jejich motivace je směsicí osobního potěšení a dlouhodobého uchování bohatství. Porozumět této psychologii je klíčové: vysvětluje, proč může nemovitost ve Verbier dosahovat vysokých cen a zůstat relativně likvidní – tyto alpské nemovitosti v sobě nesou hlubokou emocionální a strategickou hodnotu, která jde daleko za prosté „cihly a maltu“.

Pohled na trh pronájmů

Trh s pronájmy ve Verbier je nedílnou součástí realitního trhu, protože mnoho majitelů své nemovitosti pronajímá a mnoho návštěvníků hledá krátkodobé chalety/apartmány. Pronájem ve Verbier je vysoce sezónní a kopíruje lyžařský kalendář a vrcholy letní turistické sezóny.

Sezónní poptávka: Zimy ve Verbier přinášejí příliv lyžařů od prosince do dubna. Vrcholná „sladká špička“ pronájmů zahrnuje zhruba 20 týdnů lyžařské sezóny (od začátku prosince do Velikonoc), kdy je poptávka nejvyšší a týdenní ceny prudce rostou knightfrank.com knightfrank.com. Patří sem období Vánoc/Nového roku, konec ledna, únor (zejména školní prázdniny) a březen až Velikonoce, kdy jsou prémiové chalety plně obsazené za nejvyšší ceny. Vedle těchto zimních týdnů má Verbier nyní i stabilní letní sezónu: zhruba 10 týdnů poptávky po pronájmech mimo zimu, především v červenci a srpnu, kdy Alpy lákají pěší turisty, horské cyklisty a návštěvníky festivalů knightfrank.com. Celkově může nemovitost ve Verbier dosáhnout přibližně 30 týdnů obsazenosti ročně, což je pozoruhodné rozšíření oproti tradiční 10–15týdenní čistě lyžařské sezóně před deseti lety knightfrank.com. Tento nárůst odráží úspěch střediska v podpoře celoroční turistiky a pořádání akcí.

Během mimosezóny (jaro po uzavření vleků a podzimní útlum) poptávka výrazně klesá a mnoho nemovitostí zůstává prázdných nebo se pronajímají za výrazně nižší ceny. Zkušení majitelé tyto periody využívají k údržbě nebo vlastnímu užití. Důležité ale je, že sazby v hlavní sezóně jsou natolik lukrativní, že i při prázdných obdobích zůstávají roční výnosy atraktivní.

Sazby pronajímaní a výnosy: Nájemné ve Verbier patří mezi nejvyšší v Alpách. Luxusní chata zde může v hlavní sezóně vydělat i několik desítek tisíc franků týdně, v závislosti na velikosti a vybavení (chalet s personálem může být ještě dražší). Například dobře situovaný tříložnicový apartmán se v hlavní sezóně pronajímá za 5 000–7 000 CHF týdně, zatímco velká samostatně stojící chata může na Nový rok stát i 15 000–25 000 + CHF týdně. Letní týdenní ceny jsou nižší, přibližně 50–70 %. úrovně zimní hlavní sezóny, avšak speciální akce (například týdny hudebního festivalu) je mohou navýšit.

Celkově platí, že výnosy z pronájmu ve Verbier jsou solidní, ale ne mimořádné – což je typické pro prémiové rekreační nemovitosti (kde jsou kapitálové hodnoty velmi vysoké vzhledem k nájemnému). Podle analytiků alpských nemovitostí průměrné švýcarské lyžařské nemovitosti dosahují čistého ročního nájemního výnosu těsně pod 4 % alpinepropintel.com. Společnost Knight Frank též uvádí, že hrubý výnos kolem 4 % je dosažitelný v největších alpských střediscích knightfrank.com. Ve Verbier se výnosy pohybují spíše na dolní hranici této škály u ultra-prémiových chaletů (protože pořizovací ceny jsou velmi vysoké). U cenově dostupnějších apartmánů s dobrou obsazeností může být výnos o něco vyšší. Knight Frank například uvádí scénář: chalet za 1 milion eur v Chamonix (což lze částečně srovnat se střední částí trhu ve Verbier) může u 30 týdnů pronájmu vydělat 80 tis. eur, což po odečtení nákladů dává 40 tis. eur čistý výnos před zdaněním (tedy 4 % čistý roční výnos) knightfrank.com. Lze tedy předpokládat, že nemovitost ve Verbier v hodnotě kolem 2 milionů CHF může vydělat přibližně 100 000 CHF ročně a zůstat po odečtení nákladů kolem 50 000 CHF čistých, což odpovídá výnosu kolem 4 %. Ultra-luxusní chalety můžou v procentech vydělat méně (možná 2–3 %), protože jejich výnos, ačkoliv je vysoký v absolutních hodnotách, je nižší ve vztahu k mnohamilionové pořizovací ceně.

Je důležité rozlišovat hrubý a čistý výnos: Hrubý výnos je prostě nájemné dělené pořizovací cenou. Čistý výnos odečítá náklady – a pronájem v Alpách je opravdu má: poplatky za správu, úklid, údržbu (například odklízení sněhu), pojištění, splácení případných úvěrů a provize agenturám. Ve Verbier si majitelé často najímají místní agentury či concierge služby, které si účtují 15–20 % z nájemného. Po odečtení všech nákladů může 4% hrubý výnos klesnout na ~2,5–3 % čistý pro majitele. Zpráva Alpine Property Intelligence uvádí “těsně pod 4% čistého výnosu” v průměru, což svědčí o tom, že při efektivním pronájmu lze většinu nákladů pokrýt a zároveň vydělat menší zisk alpinepropintel.com. Navíc od roku 2019 vzrostly v Alpách ceny pronájmů o cca 10 % alpinepropintel.com díky post-covidové poptávce, což mírně zlepšilo výnosy (i když zároveň vzrostly i pořizovací ceny a výnosy tedy spíš zůstaly stejné).

Regulace pronájmu: Švýcarsko je k pronájmům na dovolenou velmi tolerantní. Neexistují celostátní zákazy na maximální počet nocí ročně, kdy lze druhý domov pronajímat (na rozdíl od některých měst, která omezují Airbnb) knightfrank.com. Ve Verbier mohou majitelé volně používat platformy jako Airbnb, Booking.com nebo místní agentury k pronájmu na krátkodobé pobyty. Výjimka: pokud byla nemovitost koupena v rámci schématu, které vyžadovalo pronájem (některé novostavby byly klasifikovány jako „investiční nemovitosti“ pro obejití omezení druhých domovů), může být majitel povinen pronajímat určitý počet týdnů. Obecně ale ve Verbier závisí pronájem na rozhodnutí majitele. Společenství vlastníků (např. SVJ bytového domu) může teoreticky nastavit pravidla pro krátkodobé pronájmy, ale to je individuální a není běžné knightfrank.com.

Profil a chování nájemců: Zimní nájemci ve Verbier zahrnují týdenní návštěvníky na lyžařské dovolené – rodiny, skupiny přátel, firemní retreaty – často z Velké Británie, Evropy i jiných zemí. Přijíždějí pro slavné sjezdovky a noční život. Řada z nich se do Verbier vrací každý rok ve stejném období. Letní nájemci jsou často turisté, cyklisté nebo účastníci akcí (například festivalu ve Verbier či cyklistických závodů). Silný trh s pronájmy je dalším lákadlem pro investory: ve Verbier je v hlavních sezónách pronajmout poměrně snadné, vzhledem k popularitě střediska.

Jedním zajímavým efektem nedostatku bydlení je to, že místní podniky a sezónní zaměstnanci mají potíže najít ubytování. Někteří zaměstnavatelé proto nyní nemovitosti pronajímají nebo kupují speciálně pro personál (jak jsme zmiňovali výše) knightfrank.com. Tento typ poptávky se týká spíše dostupnějších jednotek v Le Châble či okolních vesnicích, ale ukazuje na napjatý trh s pronájmy i mimo turistickou poptávku. Máte-li malý byt ve Verbier/Le Châble, můžete také pronajímat sezónně místním či zaměstnancům (například čtyřměsíční zimní pronájem lyžařskému instruktorovi), často s nižším týdním nájemným než turistické pronájmy, ale zase s delší jistotou obsazenosti.

Sezónnost sazeb: Jak lze očekávat, nájmy se během roku výrazně liší. Výzkum UBS zdůrazňuje, že v resortech jako Verbier či Zermatt existují obrovské rozdíly mezi zimními a letními cenami pronájmu, což vystihuje přirážku za špičková lyžařská střediska alpinepropintel.com. Majitel tedy nemůže dělit roční výnos dvanácti pro měsíční průměr – většinu vydělá v zimě, menší část v létě a minimum v mezisezóně. Klíčem je správné řízení této sezónnosti (např. nastavení sazeb a zavčasná propagace nemovitosti před hlavní sezónou).

Celkově platí, že výnosy z pronájmu ve Verbier jsou podle švýcarských měřítek velmi zdravé a představují významnou motivaci pro majitele k pronajímání. Nikdo se sice nestane milionářem pouze pronajímáním jedné chaty, ale příjem může významně pokrýt provozní náklady a v řadě případů dokonce splatit úroky z hypotéky. Například díky aktuálně nízkým sazbám hypoték (švýcarské variabilní/fixní sazby kolem 2,5–3 % v roce 2024 knightfrank.com knightfrank.com) znamená čistý výnos přes 3 % to, že je nemovitost v případě využití hypotéky téměř samofinancovaná. Tato dynamika – nízké náklady na financování a vysoké nájemné – činí vlastnictví (i s hypotékou) stále atraktivnější ve srovnání s tím jen navštěvovat a pronajímat. Skutečně, začátkem roku 2025 se díky růstu nájmů a nízkým úrokům vlastnit nemovitost ve Švýcarsku často ročně vyplatilo více než ji pronajímat investropa.com jamesedition.com. V případě Verbier může vysoké týdenní nájemné za chaletu během několika týdnů být motivací proměnit hráz nad výdaji v prostředek k financování vlastnictví, a motivuje tak časté návštěvníky ke koupi, pokud je to v jejich možnostech.

Příklad: Rodina, která si pronajme pěkný chalet na dva hlavní týdny sezóny, může každý rok utratit kolem 20 000 CHF. Tato částka by mohla pokrýt úroky z velké půjčky nebo se stát příspěvkem na vlastní kapitál – toto zjištění vede opakované nájemce k úvahám o koupi vlastního objektu.

Na závěr lze říci, že nájemní trh ve Verbier se vyznačuje vysokou sezónní poptávkou, prémiovými cenami a výnosy kolem 3–4 %. Prodloužená turistická sezóna zvýšila potenciál obsazenosti. I když je trh silně orientován na zimu, rozvoj letních aktivit znamená, že se majitelé nemovitostí mohou čím dál více spolehnout na celoroční příjmy. Investoři by však stále měli zohlednit neobsazenost a náklady na správu, ale vzhledem k aktuálním trendům může pronájem nemovitosti ve Verbier být výnosným a relativně „bezproblémovým“ podnikem (zejména při využití služeb profesionální agentury). Silná nájemní poptávka zároveň zvyšuje likviditu trhu s nemovitostmi – potenciální kupci vědí, že mohou jednoduše pronajímat, což může ospravedlnit i vysokou kupní cenu.

Infrastruktura a rozvojové projekty

Průběžné investice do infrastruktury a služeb jsou pro středisko jako Verbier zásadní, aby si udrželo svou konkurenceschopnost. Několik probíhajících a plánovaných projektů ve Verbier a v regionu Val de Bagnes má za cíl zlepšit spojení, udržitelnost i celkový zážitek návštěvníků – což může nepřímo zvýšit hodnotu nemovitostí tím, že zvýší atraktivitu střediska.

1. Nové lanovky a vylepšení sjezdovek: Nejvýznamnějším projektem je výstavba Savoleyres Télémixte lanovky. Tento dlouho očekávaný systém propojí Verbier efektivněji se sektorem Savoleyres/La Tzoumaz. Jde o kombinaci kabinkové a sedačkové lanovky (odtud Télémixte) a projekt má dvě etapy: Les Esserts až Savoleyres (nová 10místná kabinková lanovka), plánované otevření prosinec 2025, a Savoleyres až La Tzoumaz (prodloužení sedačkové lanovky) do prosince 2026 heavenpublicity.co.uk. Práce začaly v roce 2023, což je důkaz silného odhodlání i přes vysoké náklady. Tato moderní lanovka výrazně vylepší pohyb lyžařů a dostupnost, čímž změní pomalé propojení na rychlé verbier4vallees.ch seeverbier.com. Pro majitele nemovitostí (zejména v oblasti Savoleyres/Esserts) je to přínos – de facto „přibližuje Verbier“ a měla by zvýšit atraktivitu chaletů na této straně hory. Zároveň zvyšuje atraktivitu La Tzoumaz (klidnější vesnice na druhé straně hřebene), protože umožní snadnější cestu do hlavní lyžařské oblasti Verbier, což může pozvednout ceny nemovitostí i tam. Navíc Téléverbier plánuje novou 6sedačkovou lanovku pro zimní sezónu 2026/27 v jiné části areálu, s výstavbou od roku 2025 snowindustrynews.com. Průběžné inovace v oblasti lanovek zajišťují, že Verbier zůstává špičkou v lyžařské infrastruktuře.

2. Rekonstrukce sportovního centra: Verbier přišel v roce 2017 o kryté sportovní centrum (s bazénem a zázemím) kvůli požáru a nyní probíhají velké snahy o jeho obnovu a modernizaci. Nový projekt Verbier Sports Centre byl schválen s odhadovaným rozpočtem 69 milionů CHF valdebagnes.ch. Návrh potvrzený na konci roku 2023 je ambiciózní – počítá se s poloolympijským bazénem, relaxačními bazény, wellness centrem, dětským vodním areálem (skluzavky aj.), velkou posilovnou s modulárními místnostmi a restaurací valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Jde o víceúčelový komplex pro místní i turisty s 30letou vizí valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Přípravné stavební práce začnou v roce 2025, otevření se očekává v roce 2028 valdebagnes.ch. Pozoruhodné je, že návrh upřednostňuje lokální materiály (kámen a dřevo) a udržitelnost, což odpovídá filozofii Verbier spojovat moderní potřeby s alpským charakterem valdebagnes.ch. Diskutuje se dokonce o přidání kluziště jako součásti areálu (zatím v jednání) valdebagnes.ch. Po dokončení toto centrum výrazně obohatí celoroční nabídku pro obyvatele i turisty – nabídne wellness a sportovní aktivity i v nepříznivém počasí nebo mimo sezónu. Pro majitele nemovitostí je to významný benefit: špičkové volnočasové vybavení v místě zvyšuje atraktivitu Verbier jako místa pro život i rekreaci.

3. Vylepšení centra obce: Projekt Place de l’Ermitage je dalším rozvojovým záměrem zaměřeným na zlepšení kvality života. Centrální náměstí ve Verbier (Place de l’Ermitage) je s rozsáhlou veřejnou participací přetvářeno v zelený, multifunkční prostor pro komunitu valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Plány počítají s více zelení (stromy, mokřady s dešťovou vodou), veřejným posezením, pavilonem s víceúčelovou místností a kavárnou i flexibilním prostorem pro trhy, koncerty nebo případně zimní kluziště valdebagnes.ch. Pod náměstím vznikne podzemní třípatrové parkoviště (~200 míst), které bude chytře skryto a nenaruší vzhled valdebagnes.ch. Výstavba náměstí a parkoviště by měla začít okolo konce roku 2025. Cílem je dát Verbier skutečné centrum vesnice, atraktivní v každém ročním období – místo pro obyvatele i turisty, nejen v okolí lanovek a barů. Takové úpravy veřejného prostoru mohou nenásilně zvednout ceny nemovitostí v okolí a obecně zvyšují kvalitu života a odstraňují přebytek aut v centru.

4. Mobilita a udržitelnost: Verbier klade při svém rozvoji důraz na udržitelnou dopravu a energetiku. Středisko si uvědomuje, že největší uhlíkovou stopu vytváří příjezd návštěvníků heavenpublicity.co.uk. Naštěstí je Verbier jedním z nejlépe dostupných velkých středisek hromadnou dopravou – vlakem z Ženevy (nebo dokonce z Londýna přes Eurostar a švýcarské dráhy) až do Le Châble, kde přímo přestoupíte na lanovku do Verbier heavenpublicity.co.uk. Existence této lanovky z údolí je velké plus a propaguje se jako ekologičtější způsob dopravy (vyhnete se autům do hor). K tomu přispívají i přímé lety do Sionu (město ve Valais) a sezónní lety do Ženevy, které zvyšují dostupnost pro mezinárodní návštěvníky heavenpublicity.co.uk. Přímo ve středisku probíhají kroky k zklidnění ulic: například úseky Rue de Médran (u lanovky) jsou uzpůsobovány jako pěší zóny, aby vylepšily atmosféru obce a podpořily pěší a cyklistickou dopravu valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Energeticky investuje provozovatel lanovek i další zařízení do obnovitelných zdrojů energie, do úsporného zasněžování a lepší izolace pro úsporu elektřiny heavenpublicity.co.uk. Všechny tyto snahy spadají pod téma dostupnosti a udržitelnosti, které středisko identifikovalo jako klíčové pro budoucnost heavenpublicity.co.uk.

5. Další rozvoje: V širším regionu Val de Bagnes (obec zahrnující Verbier) se objevují kulturní a turistické iniciativy, jako například degustační vinný prostor „Kairos“ v Brusonu (otevřený v renovovaném chaletu, nabízí degustační zážitky s luxusním dvoupokojovým apartmánem) heavenpublicity.co.uk. Jde sice o malý projekt, ale odráží trend diverzifikace turistických aktivit (gastronomická turistika atd.). Za zmínku stojí také gondola do Brusonu (otevřena 2014) – nejde o novinku, ale připomínku, že je Verbier propojen s více vesnicemi a tato spojení se významně zlepšila v poslední dekádě. Připojení Bruson pomocí lanovky rozšířilo lyžařské terény a možnosti ubytování a další rozvoj v této oblasti (např. nové ubytování či aktivity) může vhodně doplnit jádrovou nabídku Verbier.

Při pohledu dále do budoucnosti má obec Verbier 30letý strategický rozvojový plán (PAZ), který vyvažuje růst s ochranou životního prostředí valdebagnes.ch. Jsou si vědomi nutnosti zabránit urbanistickému rozrůstání chat po horských svazích („zachránit švýcarská lyžařská střediska před rozrůstáním“ bylo dokonce určitou dobu téma swissinfo.ch). To znamená, že budoucí rozvoj se zaměří na inteligentní zahušťování a modernizaci infrastruktury namísto neomezené výstavby nových domů. Takže můžete očekávat, že investice budou pokračovat například do dopravy (možná více elektrobusů či dokonce úvahy o tunelu nebo zlepšení silnice na odlehčení dopravy během špičkových víkendů) a občanské vybavenosti, místo velkých nových obytných čtvrtí. Dopad na nemovitosti: Všechny tyto projekty – lanovky, sportoviště, zkrášlování obce i opatření pro udržitelnost – zvyšují atraktivitu Verbieru. Pro stávající majitele to znamená zlepšení životního stylu i pravděpodobný dlouhodobý růst hodnoty nemovitostí, protože středisko zůstává konkurenceschopné oproti globálním destinacím. Pro budoucí kupující to signalizuje, že Verbier neusíná na vavřínech; aktivně se zlepšuje, čímž klesá investiční riziko (město zůstane živé a moderní). Zvlášť pozoruhodné je, že tyto investice probíhají navzdory právním omezením nové obytné výstavby: ukazuje to, že se komunita zaměřuje na kvalitu před kvantitou – modernizuje stávající nemovitosti, aby přilákala náročnější klientelu, místo prostého rozšiřování. Tento model většinou podporuje růst cen, protože stále zlepšuje zážitek bez výrazného navýšení nabídky. Shrnutí: Rozvojové plány v Verbier jsou robustní a cílené. Do let 2025–2028 uvidíme novou rychlou lanovku, výstavbu špičkového centra sportu/relaxace, ekologičtější centrum vesnice a pokračující zlepšování v oblasti udržitelnosti. To vše udrží Verbier v čele alpských středisek, což je příslibem pro zachování dynamiky trhu s nemovitostmi.

Právní a regulační prostředí

Investice do švýcarských nemovitostí – zvláště pro cizince – znamenají orientaci v komplexním právním a regulačním rámci. Verbier jakožto součást Švýcarska podléhá jak federálním zákonům, tak kantonálním (Valais), které mohou ovlivnit vlastnictví nemovitostí. V posledních letech i do budoucna je zde několik důležitých právních faktorů a možných změn, na které je třeba dávat pozor: Lex Koller (zákon o vlastnictví cizinci): Proslulý švýcarský zákon omezující nákup nemovitostí cizinci, Lex Koller, hraje v rekreačních oblastech klíčovou roli. V podstatě platí, že cizinci bez trvalého pobytu mohou kupovat jen určité typy nemovitostí (obvykle rekreační domy ve vybraných turistických zónách) a obvykle s omezením velikosti (kolem 200 m² obytné plochy) investorsinproperty.com. Verbier je jednou z těchto oblastí, kde cizinci mohou koupit, ale musí získat kantonální povolení a vejít se do každoročních kvót na povolení. Například kanton Valais (kde se Verbier nachází) vydává pro cizince omezený počet povolení ročně – ta jsou kvůli vysoké poptávce rychle rozebrána. Proces je byrokratický a přísně kontrolovaný properstar.sg. Cizinci nemohou koupit více nemovitostí; obecně platí jedno povolení na osobu bez trvalého pobytu. Nemovitost je také určena pro vlastní užívání (krátkodobý pronájem je povolen, ale čistě spekulační nákupy pod firemním závojem bez povolení ne). Po mnoho let byl Lex Koller restriktivní, ale stabilní. Připravované změny: Od března 2025 oznámila švýcarská federální rada plán dalšího zpřísnění Lex Koller ubs.com jacquemoudstanislas.ch. To je poměrně zásadní. Návrhy (které teprve budou detailně sepsány) zahrnují opatření jako: požadavek, aby cizinci s trvalým pobytem ve Švýcarsku prodali svůj dům, pokud ze země odejdou (uzavření mezery, která jim dosud umožňovala ponechat si nemovitost jako druhé bydlení), zákaz nabývání komerčních nemovitostí cizinci kvůli investici (pouze pro vlastní podnikání), možné zrušení výjimky umožňující nákup akcií ve švýcarských realitních společnostech, a zásadní je, že se zvažují nová omezení pro nákupy rekreačních domů a aparthotelů cizinci jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. I když detaily pro rekreační domy nejsou rozhodnuté, směr je jasný: další omezení pro cizince v atraktivních lokalitách jako Verbier. Tato opatření jsou součástí politických snah reagovat na nedostatek bydlení a udržet ceny dostupné pro místní (iniciativa souvisí i s obavami z růstu populace) jacquemoudstanislas.ch. Co to znamená? Pokud budou změny zavedeny, může být pro cizince obtížnější koupit nemovitost v místech jako Verbier – například kvůli přísnějším kvótám na povolení nebo dalším podmínkám. Legislativní proces je ale dlouhý a může narazit na odpor jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Návrh zákona se očekává koncem roku 2025, debaty potrvají až do 2026. Zatím pouhá možnost zpřísnění může některé cizince motivovat k „nákupu raději hned než později“, což krátkodobě posílí poptávku. Naopak nejistota může jiné odradit. Stávající zahraniční majitelé nebudou nuceni nemovitost prodávat (pokud ji například dosud užívali jako hlavní bydliště a odstěhují se, pak ale podle nového pravidla ano). Pokud by došlo například k zákazu aparthotelů, mohlo by to omezit nové investiční modely. Aktuálně zatím žádné přímé změny Lex Koller nevstoupily v platnost investropa.com – v roce 2025 vše platí jako dříve, takže cizinci mohou v Verbier nadále kupovat rekreační nemovitosti podle stávajících pravidel. Je to však oblast, kterou je třeba sledovat. Pokud jste zahraniční investor uvažující o koupi ve Verbier, vyplatí se legislativní proces sledovat, protože může v budoucnu ovlivnit vaše práva či likviditu investice. Lex Weber (zákon o druhých domech): Často zaměňovaný s Lex Koller, Iniciativa pro druhé bydlení (Lex Weber) je další klíčová regulace. Byla schválena švýcarskými voliči v roce 2012 a zakazuje výstavbu nových druhých domů v obcích, kde jejich podíl přesahuje 20 % celkové obytné kapacity ffw.ch. Verbier (obec Val de Bagnes) tuto mez dávno překročil – odhadem asi 75 % nemovitostí tu slouží jako druhé/rekreační domy – proto od roku 2013 není možné povolit novou výstavbu čistě rekreačních domů. Bylo ale využito několik výjimek: například projekty schválené před rokem 2012 mohly pokračovat, některé novostavby jsou označeny jako „s povinností pronájmu“, takže se počítají za hotely či investiční nemovitosti, nikoli za čistě druhá bydlení countrylife.co.uk. Také aparthotely (jednotky prodávané jednotlivým zájemcům, ale dále provozované hotelem) jsou v některých případech obcházením pravidel, protože jsou považovány za hotelové ubytování. Důležité je, jak bylo zmíněno, že na konci roku 2024 došlo k mírnému uvolnění Lex Weber. V úpravě, které se neoficiálně říká „Lex Candinas“ (podle politika, který ji navrhl), byl zákon novelizován tak, že umožňuje rozšíření budov postavených před rokem 2013 až o 30 %, a to i pokud vzniknou nové jednotky ubs.com. V praxi to znamená, že pokud vlastníte starší apartmánový dům ve Verbier, můžete přistavit nebo přebudovat například půdu a přidat až 30 % podlahové plochy. Tento krok má mírně zvýšit nabídku bez novostaveb na zelené louce. Lze tedy očekávat, že se v příštích letech pár nových apartmánů v Verbier objeví, ale vzhledem k omezením (pouze budovy před rokem 2012; každé rozšíření vyžaduje stavební povolení, které bude obec velmi pečlivě posuzovat) nezaplaví trh novými jednotkami. Pravděpodobnější je, že to pomůže místním majitelům s rozšířením nebo rekonstrukcí a vznikne několik nových nájemních bytů. Další aspekt Lex Weber je konverze – když je hlavní bydliště prodáno, může se změnit na druhý domov, což již dříve platilo, ale nově to někteří zneužívají a převádějí nemovitosti, aby je mohli prodat s 15–20% prémií, protože jednotky vhodné jako druhé bydlení mají vyšší cenu alpinepropintel.com.

Lex Weber zůstává v platnosti a kromě úpravy ohledně rozšíření o 30 % se žádné další uvolnění neočekává. Pokud už něco, environmentální lobby by mohly prosazovat přísnější prosazování, aby se předešlo obcházení zákona. Pro kupujícího to znamená, že novostavby jsou velmi vzácné – v zásadě lze ve Verbier koupit téměř výhradně pouze již existující nemovitosti. Také to znamená, že vaše investice těží z uměle omezené nabídky (což je dobré pro hodnotu, ale pokud sníte o individuální nové chatě, je to téměř nemožné, pokud nejde o náhradu stávající staré stavby).

Daně a náklady: Švýcarsko nemá jednotnou daň z převodu nemovitosti; ta se liší podle kantonu. Ve Valais je daň z převodu nemovitosti obecně okolo 2,5 % z kupní ceny (místní zvyklosti často stanovují, že ji hradí napůl kupující a prodávající). Notářské a zápisné do katastru činí zhruba dalších ~0,3–0,5 % každé properstar.sg. Transakční náklady se tak mohou ve Verbier pohybovat kolem ~3–4 %, což je méně než v mnoha jiných zemích jako Francie nebo Itálie. Roční daně z nemovitostí jsou ve Švýcarsku také umírněné; některé obce uvalují roční daň za vlastnictví nemovitosti, ale ve Valais není vysoká. Historicky však Švýcarsko mělo daň z tzv. „imputovaného nájemného“ (majitelé nemovitostí jsou daněni z teoretického nájmu vlastní nemovitosti). Zde se navrhuje výrazná změna: zrušení daně z imputovaného nájemného u trvale obývaných nemovitostí. Švýcarský parlament tuto reformu zvažoval (mezi místními je populární), a pokud projde, mohlo by to být kompenzováno například snížením daňové uznatelnosti úroků z hypoték a možným zavedením nové daně na druhé domy ubs.com. Pro majitele nemovitostí ve Verbier je tato poslední část klíčová: pokud by byla zavedena daň na druhé domy, mohlo by to znamenat vyšší roční náklady pro vlastníky rekreačních realit (například příplatek nebo vyšší daň z nemovitosti pro nemovitosti, které nejsou primárním bydlištěm majitele). Zatím je to pouze spekulativní, ale návrh je zvažován jako způsob, jak vyrovnat výpadek příjmů po zrušení imputovaného nájmu u hlavních domovů ubs.com.

Regulace pronájmu a zdanění: Přenechání vaší nemovitosti ve Verbier do pronájmu vás podřídí švýcarské daňové povinnosti z příjmů z nájmu (federální, kantonální, obecní daně). Majitelé–nerezidenti obvykle odvádějí srážkovou daň z příjmů z pronájmu ve Švýcarsku, ale jejich část lze často na základě smluv o zamezení dvojího zdanění získat zpět ve své domovské zemi. Kromě toho platí obecní turistická daň za krátkodobé pronájmy – majitelé musí zpravidla zaregistrovat a odvádět malou částku za noc nebo roční paušál, který směřuje na účet místní turistické kanceláře za každou pronajímanou nemovitost. Pokud nemovitost pronajímáte pravidelně, je rozumné svěřit tyto záležitosti švýcarskému účetnímu.

Místní územní plánování a povolení: Každá rekonstrukce či rozšíření na místě vyžaduje místní povolení. Úřady ve Val de Bagnes jsou známé jako přísné, ale férové – jejich cílem je zachovat alpský ráz krajiny. Například existují pravidla ohledně stylu chat, typů střech apod. Kupující by si měl také uvědomit, že zemědělská půda nebo určité chráněné oblasti v okolí Verbier nejsou vůbec určeny k zástavbě. Většina nabízených nemovitostí je již v zastavitelných zónách, takže to je spíše problém pro toho, kdo by chtěl koupit pastvinu a postavit si na ní novou chatu (to aktuální pravidla nedovolují).

Srovnání s jinými zeměmi: Ve srovnání s ostatními alpskými státy je švýcarské regulační prostředí pro zahraniční kupce (Lex Koller) i novou výstavbu (Lex Weber) nejpřísnější. Na druhou stranu je však velmi stabilní – změny přicházejí pomalu (skrze přímou demokracii nebo opatrné kroky vlády). Francie naproti tomu nemá žádné národní omezení na zahraniční vlastníky nebo druhé domy, zato má vyšší daňové zatížení (jak bylo zmíněno, daň z majetku, vyšší roční daně atd.) a některá města zavádějí limity na krátkodobé pronájmy. V Rakousku je v mnoha regionech koupě druhého bydlení pro zájemce mimo EU zcela zakázána; i občané EU se setkávají s místními omezeními. Švýcarsko je tedy svým způsobem obtížně přístupné, ale dosažitelné pro cizince – pokud projdete povolovacím procesem, můžete vlastnit kus jednoho z nejlepších světových lyžařských středisek s plnými vlastnickými právy a silnou právní ochranou.

Je tu ještě jeden regulační bod: takzvaná „Iniciativa pro budoucnost“ byla zmíněna v souvislosti s luxusními nemovitostmi, která má údajně tlumící vliv na ultra-luxusní segment trhu ubs.com. Pravděpodobně jde o širší politickou iniciativu (možná týkající se udržitelnosti nebo omezení nadměrné výstavby pro příští generace). Podrobnosti jsou mimo rámec tohoto článku, ale vyplývá z toho, že politické klima ve Švýcarsku si je vědomo potřeby zabránit „utržení“ trhu luxusního bydlení, pokud by to poškozovalo zájmy místních obyvatel. V praxi by to mohlo znamenat například přísnější ekologické stavební standardy nebo vyšší zdanění luxusních sídel. Zatím je to spíše pocit, který přidává varovný tón.

Závěr pro investory: Důkladná právní prověrka je zásadní. Při koupi ve Verbier spolupracujte s místním notářem nebo advokátem. Ujistěte se, že rozumíte statusu povolení (je nemovitost způsobilá k nákupu pro cizince a povolení je k dispozici?), všem povinnostem nebo omezením ohledně pronájmu i daňovým dopadům. Sledujte vývoj reformy Lex Koller – ačkoli zatím není schválená, signalizuje švýcarskou snahu zachovat dostupnost bydlení, což by mohlo znamenat ještě větší omezení vlastnictví cizinci v budoucnu. Pozitivní je, že švýcarský právní systém nabízí silnou ochranu vlastnických práv a tradici jejich respektování. Jakmile svůj domov ve Verbieru vlastníte, můžete se spolehnout na stabilitu tohoto vlastnictví – regulace sice zpřísňují vstup, ale jakmile jste uvnitř, váš majetek je dobře chráněn v zemi známé vládou práva.

Verbier vs. ostatní alpská střediska

Jak si Verbier stojí ve srovnání s dalšími špičkovými alpskými a švýcarskými destinacemi? V mnohém patří Verbier do nejvyšší ligy světových lyžařských středisek, a pochopení jeho pozice může objasnit vaše investiční rozhodnutí.

Ceny a prestiž: Jak již bylo zmíněno, Verbier je aktuálně druhým nejdražším trhem s lyžařskými nemovitostmi v Alpách (hned za St. Moritzem) s průměrem ~22 100 CHF/m² ubs.com. To ho staví před další špičková švýcarská střediska jako Zermatt, Gstaad nebo nováčka Andermatt ubs.com. Mezinárodně jsou ceny ve Verbieru srovnatelné nebo často vyšší než v nejproslulejších francouzských střediscích – například ve francouzském Courchevel 1850 se historicky pohybují kolem 20–30 tisíc eur za m², což odpovídá horní hranici Verbieru. Ultra-prémiové chaty ve Verbieru (35 tis. CHF/m² a více) se vyrovnají luxusní nabídce v Courchevelu, Megève nebo Val d’Isère pokud jde o top nemovitosti. Rakouská a italská střediska jsou většinou cenově níže (výjimkou je snad pouze Kitzbühel, který má silný luxusní segment, ale stále nižší ceny za m²). Verbier tedy patří mezi nejdražší lyžařské trhy na světě, což potvrzuje jeho výjimečné renomé ubs.com.

Rozdíly mezi kupci: Jak už bylo řečeno, kupci ve Verbieru jsou velmi mezinárodní. Pro srovnání St. Moritz – středisko s dlouhou historií světského lesku (aristokracie, celebrity). I St. Moritz přitahuje mnoho zahraničních kupců (včetně významného počtu Italů díky blízkosti, Němců a globálních superboháčů). I zde platí omezení Lex Koller, ale je zde hluboká kultura luxusu (např. Palace Hotel, pólo na sněhu atd.). Zermatt, který je bez aut a trochu odlehlejší (dostupný jen vlakem), vyhledávají hodně Švýcaři a Němci, často ti, které přitahuje Matterhorn. Oblíbený je i u Američanů díky ikonickému statusu. Gstaad působí více diskrétně a starosvětsky; je níže položený co do výšky, ale má celoroční atraktivitu (známé letní školy, tenis atd.), a má hodně bohatých Švýcarů a i některých cizinců (například tradiční napojení na blízkovýchodní královské rodiny a Brity). Andermatt je unikátní: jako nováček aktivně lákal zahraniční zájemce výjimkou z Lex Koller mansionglobal.com mansionglobal.com. Výsledkem je velmi pestré složení kupců – půlka Švýcaři, půlka cizinci z celého světa mansionglobal.com. Ceny v Andermattu jsou zatím nižší, ale rychle rostou (~7,7 % ročně za posledních 10 let) mansionglobal.com. Zájemce o jednodušší nákupní pravidla může zvažovat Andermatt, ale musí akceptovat, že jde o vznikající středisko (menší obec, zatím méně živé než Verbier, to se však s investicemi společnosti Vail a mnoha novými projekty postupně mění).

Ski areál a klima: Verbier se pyšní jedním z největších lyžařských areálů ve Švýcarsku (4 Vallées, 410 km sjezdovek) heavenpublicity.co.uk. To je srovnatelné s oblastí Engadin ve Svatém Mořici (asi 350 km, pokud započítáme okolní střediska) a větší než roztříštěné oblasti Gstaadu. Lyžařská oblast Zermattu (sdílená s Cervinií v Itálii) je také obrovská (cca 360 km) a těží z přitažlivosti Matterhornu. Co se týče nadmořské výšky: nejvyšší lanovka ve Verbieru je v 3 330 m na Mont Fort heavenpublicity.co.uk, což zajišťuje vynikající spolehlivost sněhu. Nejvyšší bod Svatého Mořice (Diavolezza) je cca 3 000 m; Klein Matterhorn v Zermattu je 3 883 m (nejvyšší lanovky v Evropě), takže Zermatt nabízí i letní lyžování na ledovci. Gstaad dosahuje nejvýše kolem 2 300 m – což je v dobrých zimách v pořádku, ale v teplých letech je to obtížnější. Takže odolnost vůči klimatu je vysoká ve Verbieru, Zermattu, Svatém Mořici; střední u ostatních. To se stává klíčovým srovnávacím bodem: vyšší, sněhově jistá střediska jsou mezi kupci stále více upřednostňována, což je důvod, proč Verbier a Zermatt překonaly nižší střediska v růstu cen alpinepropintel.com.

Celoroční atraktivita: Všechna špičková střediska podporují celoroční turistiku, ale některá mají přirozené výhody. Verbier má silný letní program (např. pořádání Verbier Festivalu klasické hudby, který přitahuje mezinárodní kulturní publikum). Zermatt je krásný v létě a láká turisty (výhled na Matterhorn je velké plus). Svatý Mořic pravděpodobně vede v mnohasezónní přitažlivosti – letní plachtění na jezerech, golf či akce jako Engadinský letní maraton; je to skutečný celoroční cíl už přes století. Gstaad je také velmi celoroční, s proslulým hudebním festivalem, jezdeckými událostmi atd., a je známý stejně tak jako letní společenské centrum jako zimní. Andermatt rozvíjí letní golf a outdoorové aktivity, ale stále si teprve buduje renomé. Ve srovnání si Verbier drží svou pozici jako dvousezónní středisko s možná mladší/dynamičtější letní klientelou (horská kola, trail running) a špičkovými akcemi. Čím pestřejší je nabídka v průběhu roku, tím lepší jsou možnosti pronájmu a užití nemovitosti.

Komunita a atmosféra: Každé středisko má svou jedinečnou atmosféru. Verbier je často popisován jako místo s veselou, mladistvou energií – je známý svým après-ski večírkovým životem (Farinet, Farm Club atd.) a směsicí movitější a sportovně laděné klientely. Často tu uvidíte finančníky raději ve sportovním oblečení Patagonia než v kožešinách. Svatý Mořic oproti tomu působí spíše formálně nebo okázale luxusně – představte si kožešinové kabáty, designerské butiky a etablovaný společenský kalendář (klientela je v průměru starší). Zermatt má kouzelné vesnické kouzlo a uvolněnější atmosféru, s horolezeckou tradicí (organizované výstupy atd.) a luxusními chalupami; navíc jako pěší zóna působí klidněji (žádné hřmící lamborghini, proti Svatému Mořici nebo Verbieru). Gstaad se prezentuje heslem “vystoupejte a zvolněte” – ultra luxusní, ale velmi diskrétní a klidný; celebrity se tu bez rozruchu schovávají. Pro investory jsou tyto jemné rozdíly důležité: pokud chcete příjem z pronájmu, energický image Verbieru může přitáhnout více týdenních nájemníků než tichá exkluzivita Gstaadu.

Srovnání regulací: Cizinci mohou nakupovat ve všech těchto švýcarských střediscích v rámci výjimek Lex Koller (St. Moritz, Zermatt, Gstaad jsou ve schválených zónách). Zajímavé je, že některá místa jako Wengen nebo Mürren (v Bernském Oberlandu) jsou bez aut i s omezeným počtem nemovitostí k nákupu pro cizince; jde však o menší trhy. Mimo Švýcarsko mají francouzská střediska (např. Val d’Isère, Courchevel, Méribel, Chamonix) žádná omezení na základě národnosti, což někdy usnadňuje přístup mezinárodním kupcům. Tyto trhy však přinášejí jiné výzvy (francouzská daň z kapitálových výnosů, jiné dědické právo atd.). Švýcarsko působí restriktivněji, ale právě tato omezená nabídka pro cizince zvyšuje exkluzivitu a může držet hodnoty vysoko.

Trendy na trhu: Během pandemie a po ní všechny prémiové alpské trhy prudce vzrostly. Index Knight Frank ukazuje, že ceny lyžařských nemovitostí ve Francii a Švýcarsku v letech 2020–2022 výrazně vzrostly, mnohá střediska rostla dvouciferným ročním tempem. Například Alpine Prop Intel zaznamenal 7–9% růsty ve švýcarských střediscích v roce 2022, podobně Val d’Isère alpinepropintel.com. Nyní je patrné obecné ochlazení v celých Alpách. Francouzská střediska zažila v letech 2023/24 také pomalejší růst nebo stabilizaci a někde dokonce zvýšenou nabídku (ve Francii neplatí Weberův zákon, proto developeři mohli stavět více, např. v Megève nebo Val d’Isère). Švýcarsko díky omezené výstavbě mělo méně nových projektů, proto by si růst cen mohl déle udržet. Silnější švýcarský frank navíc činí švýcarské nemovitosti dražšími v eurech nebo dolarech, zatímco francouzské (v eurech) “působí” levněji (slabé euro začátkem 2024). To může ovlivnit rozhodnutí některých mezinárodních kupců.

Srovnání daní: Švýcarsko versus ostatní: Už jsme zmiňovali francouzskou daň z majetku (IFI) na nemovitosti mansionglobal.com, která některé movité kupce odrazuje (v zásadě 0,5–1,5 % ročně z hodnoty nad 1,3 milionu €). Rakousko a Itálie takovou daň nemají, ale platí tam jiné podmínky (Rakousko často vyžaduje, aby druhý dům cizince byl pronajímán turistům, Itálie má vyšší náklady na pořízení nemovitosti). Švýcarsko má stabilní, mírný daňový režim, a to je plus, ovšem je třeba počítat s každoroční daní z majetku v mnoha kantonech z celkového čistého jmění (včetně nemovitostí po celém světě) kolem 0,1–0,5 %. Valais tuto daň vybírá, ale pro movité osoby je efektivní sazba nízká a často snížená individuálními daňovými dohodami.

Srovnání výnosů z pronájmu: Zajímavě Knight Frank uvádí, že francouzská střediska mohou mít o něco vyšší výnosy díky nižším pořizovacím cenám při silných nájmech (např. Chamonix, kde je nákup dostupnější, ale turistický zájem vysoký). Švýcarská střediska však tradičně nabízejí vyšší potenciál růstu hodnoty kvůli omezené nabídce a vnímání investice jako “uložení hodnoty”. Je to otázka výnosu versus růstu: Švýcarsko typicky nabízí druhé (zachování/hodnota investice), Francie možná více výnos, ale nižší dlouhodobý růst (i když to není pravidlo).

Kvalita infrastruktury: Švýcarská střediska včetně Verbieru jsou známá špičkovou infrastrukturou (efektivní lanovky, upravené sjezdovky, spolehlivá elektřina/voda atd.). Francouzská střediska jsou různorodá; některá mají moderní lanovky (např. oblast 3 údolí s Courchevel), jiná však mohou mít starší infrastrukturu. Spolehlivost a komfort je část toho, za co si ve Švýcarsku připlácíte.

Stručně řečeno, Verbier drží krok nebo vede v mnoha ohledech: ceny, poptávka, mezinárodní prestiž, kvalita lyžování a celoroční nabídka. Svatý Mořic a Zermatt jsou jeho hlavními švýcarskými protějšky – každý s vlastními přednostmi (St. Moritz pro ultra-luxusní životní styl a události, Zermatt pro horolezecké kouzlo a výhled na Matterhorn). Gstaad nabízí jiný zážitek – spíš jako letní ráj se zimní možností lyžování, který přitahuje určitou elitu. Výběr mezi nimi je otázkou osobního vkusu: dáváte přednost okázale luxusní high society (St. Moritz), idylické pěší zóně (Zermatt), tiché vytříbenosti (Gstaad) nebo energické kosmopolitní scéně (Verbier)? Z investičního hlediska mají všechna prokázanou odolnost a poptávku. Ocenění Verbieru jako „Nejlepšího lyžařského střediska světa“ v roce 2022 heavenpublicity.co.uk je třešničkou na dortu a potvrzením jeho výjimečnosti. A v přímých srovnáních Verbier důsledně patří k nejlepším volbám pro kupce hledající kombinaci špičkového lyžování a živého vesnického života schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch.

Lze také porovnat s některými severoamerickými středisky (pro kontext): například Aspen nebo Vail v USA, či Whistler v Kanadě. Ultraprémium nemovitosti v Aspenu dosahují ještě vyšších absolutních cen (megarezidence za 25 milionů USD+), ale při přepočtu na m² je Verbier konkurenceschopný, vzhledem k hustotě a omezené půdě v Alpách. Mnoho Evropanů dává Alpám přednost z kulturních a dopravních důvodů, proto Verbier často vítězí u mezinárodních kupců, kteří by jinak uvažovali o americkém lyžařském domě.

Verbier v závěru stojí v nejvyšší lize spolu se Svatým Mořicem, Zermattem, Courchevelem, Megève atd. Nabízí jedinečnou kombinaci atributů, kterou mnozí označují za nejlepší univerzální lyžařské středisko v Evropě. Dokud si tuto pověst udrží, bude realitní trh ve Verbieru dál vzkvétat v porovnání se svými prémiovými alpskými konkurenty.

Závěr a výhled

Realitní trh ve Verbieru k roku 2025 charakterizuje síla, exkluzivita a vyzrálá rovnováha po pandemickém boomu. Ceny rezidenčních a luxusních nemovitostí dosahují historických maxim, tažené nesouladem mezi vysokou poptávkou a nízkou nabídkou. Po pandemickém šílenství se trh uklidnil a pohybuje se v udržitelném tempu, ale nejsou náznaky poklesu. Naopak, mírný růst a trvalá hodnota určují další vývoj.

Klíčové poznatky z této hloubkové analýzy zahrnují:

• Odolnost rezidenčního sektoru: Trh s bydlením ve Verbier zůstává jedním z nejodolnějších v Alpách. I když roční růsty cen zpomalují do jednociferných hodnot, hodnoty nemovitostí v letovisku jsou podporovány unikátními faktory – právními limity na novou výstavbu, neochabujícím zájmem bohatých zahraničních kupců a špičkovým statusem resortu. Kupující musí počítat s vysokou vstupní cenou, ale v minulosti byli ti, kteří ji zaplatili, odměněni nejen domovem, ale i aktivem, které drží svou hodnotu (nebo ji zvyšuje) napříč ekonomickými cykly alpinepropintel.com.
• Specifika trhu s luxusními nemovitostmi: Segment ultra-luxusních nemovitostí ve Verbier prochází mírnou korekcí; rekordní ceny způsobily jistou pauzu a zvýšenou vybíravost poptávky. Prestiž vlastnit „trofejní“ chalet ve Verbier však zůstává nedotčena. Očekáváme, že se luxusní segment bude nadále pohybovat v relativně úzkém rozmezí – výrazné korekce nejsou pravděpodobné, pokud nenastane externí šok, díky hloubce bohatých kupců, kteří o tyto nemovitosti stojí. Ve skutečnosti se očekává, že samotný vrchol trhu (nemovitosti CHF 10 mil. a více) si svou hodnotu udrží, nebo ještě posílí, i když střední segment druhých domovů bude stagnovat jamesedition.com.
• Komerční a nájemní příležitosti: Nájemní trh nabízí solidní výnosy okolo 3–4 %, posílené dlouhou zimní sezónou a rostoucí atraktivitou léta alpinepropintel.com knightfrank.com. Investoři hledající příjem mohou mít důvěru v trvalou popularitu Verbier; sezónní poptávka nejeví známky útlumu. Na komerční straně omezené prostory pro obchody a pohostinství zajišťují, že jakákoliv investice (např. hotel nebo obchod) má zabudovanou poptávku a prestiž spojenou se značkou Verbier. Synergie mezi úspěchem turismu a výsledky nemovitostí je jasná: dokud Verbier láká bohaté návštěvníky, tito návštěvníci budou potřebovat ubytování, místa pro nakupování a stravování – což znamená ctnostný cyklus pro vlastníky nemovitostí.
• Budoucí rozvoj a infrastruktura: Verbier se aktivně připravuje na budoucnost. Chystaná infrastruktura, jako je lanovka Savoleyres či nové sportovní centrum, pozvedne úroveň bydlení i rekreačních zážitků heavenpublicity.co.uk valdebagnes.ch. Do roku 2028 nabídne Verbier ještě lepší dostupnost a vybavenost, což upevní jeho pozici na čele alpských resortů. Pro nemovitosti to znamená, že investiční prostředí se v čase zlepšuje – kupujete v letovisku, které se neustále rozvíjí, nikoliv stagnuje. Lépe dostupné, udržitelné a na aktivity bohaté Verbier přiláká nové generace turistů i kupujících.
• Regulační výzvy: Na obzoru jsou regulační změny (zpřísnění pravidel pro zahraniční kupce, případné daně pro druhé domovy), které vnášejí prvek opatrnosti ubs.com ubs.com. Tyto změny by mohly mírně ochladit poptávku či zvýšit vlastnické náklady, ovšem zároveň jsou ukázkou švýcarského řízeného přístupu – brání přehřátí trhu a spekulativním bublinám. Dlouhodobě to prospívá dlouhodobým investorům. Zúčastněné strany by však měly být aktivní v těchto diskusích a případně urychlit rozhodnutí, pokud se obávají, že o příležitost přijdou – například cizinec se může rozhodnout koupit již v roce 2025, pokud očekává zpřísnění Lex Koller.
• Konkurenční výhoda: V porovnání s ostatními alpskými destinacemi si Verbier stabilně drží vysoký standard – ať už jde o ceny, životní styl či odolnost. Dosahuje lákavé rovnováhy: okázalý, ale sportovní, noblesní, ale vhodný pro rodiny, mezinárodní, ale s výrazně švýcarským charakterem. Tato široká atraktivita pravděpodobně udrží Verbier na špičce seznamu přání kupujících, i když konkurence ze strany St. Moritz či Zermattu bude zdravá. Verbier nemusí být absolutním „vítězem“ mezi resorty – stačí zůstat v nejvyšší lize, a veškeré důkazy naznačují, že tomu tak bude.

Výhled: V příštích několika letech očekávejte stabilní, byť ne oslnivý růst cen nemovitostí ve Verbier, zhruba o několik procent ročně investropa.com. Není možné vyloučit příležitostné poklesy (možná v určitých segmentech nebo pokud by globální událost způsobila širší zpomalení), avšak jakýkoliv propad pravděpodobně vyrovná potlačená poptávka a fundamentální stabilní úroveň cen. Investorský sentiment zůstává pozitivní, nemovitosti ve Verbier jsou vnímány jako dlouhodobá investice s kombinací životního a finančního výnosu. Struktura kupců se může vyvíjet – například více zájemců ze Severní Ameriky nebo Středního východu, které přiláká silný dolar nebo stabilní frank – ale rozmanitost poptávky je výhodou.

Navíc jak mladí bohatí jednotlivci (milenialové a generace Z podnikatelé) začínají investovat do rekreačních nemovitostí, noční život Verbier a nabídka extrémních sportů dobře cílí i na tuto skupinu. Snahy resortu o udržitelnost rovněž ladí s hodnotami mladších kupců, což může atraktivitu ještě zvýšit (vědomí, že váš rekreační dům je v komunitě, která usiluje o zelené iniciativy, může být pozitivem navíc).

Závěrem lze říci, že trh nemovitostí ve Verbier v roce 2025 a dále je nastaven na pokračující prosperitu, byť umírněnějším tempem než v nedávné minulosti. Pro ty, kdo zvažují investici, je poselství jasné: Verbier nabízí unikátní a přesvědčivý balíček – ale vstup vyžaduje závazek, finanční i v pochopení pravidel. Jakmile jste uvnitř, stanete se členem klubu majitelů nemovitostí, kteří si užívají nejen zhodnocení kapitálu, ale i nevyčíslitelný zážitek špičkového alpského života. Nebo řečeno atraktivní zkratkou: Verbier není jen realitní trh, je to investice do životního stylu – která naznačuje, že bude přinášet „dividendy“ i v příštích letech.

Zdroje: Tato zpráva čerpá data a poznatky z předních švýcarských finančních institucí (UBS, Julius Baer), realitních poraden (Investropa, Knight Frank, Savills), švýcarských vládních zpráv a místních úřadů ve Verbier. Mezi použité zdroje patří UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com, Ski Property Report od Knight Frank knightfrank.com knightfrank.com, analýzy Alpine Property Intelligence alpinepropintel.com alpinepropintel.com, trendy luxusního trhu JamesEdition jamesedition.com, švýcarské federální bulletiny jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch a místní zpravodajství z Val de Bagnes valdebagnes.ch valdebagnes.ch a další, aby byl zajištěn komplexní a aktuální pohled na realitní trh ve Verbier v roce 2025.