Bangkokský trh s nemovitostmi 2025: trendy, výhled a klíčové události

Přehled trhu s nemovitostmi v Bangkoku v roce 2025

Trh s nemovitostmi v Bangkoku v roce 2025 vykazuje smíšené známky zotavení. Rezidenční sektor zůstává utlumený, protože developeři i kupující čelí omezeným možnostem financování, což omezuje spouštění nových projektů i prodeje cbre.com. Naopak segmenty pohostinství a maloobchodu se zotavují díky oživení turismu, přičemž obsazenost hotelů a návštěvnost nákupních center se blíží předpandemickým maximům cbre.com. Kancelářský trh zápasí s nadbytkem nabídky, protože nebývalá vlna nových, kvalitních kanceláří přichází na trh s nízkou poptávkou cbre.com. Celkově rok 2025 představuje „trh kupujícího“ v mnoha segmentech – zejména v segmentu masových bytů (condominií) – přestože ultraluxusní nemovitosti a projekty na výhodných lokalitách vykazují odolnost. Vláda přijala stimulační opatření (například snížení daní a poplatků) na podporu sektoru a zároveň zvažuje změny regulace s cílem přilákat zahraniční investice. Následující sekce podrobně rozebírají klíčové trendy podle typu nemovitostí, pohyby cen v jednotlivých okresech, hlavní developerské projekty, změny v legislativě a výhled trhu pro příštích 3–5 let.

Trendy rezidenčního realitního trhu v roce 2025 (Bangkok)

Slabá poptávka a nadbytek nabídky: Rezidenční trh v Bangkoku je dobře rozvinutý, ale chladne. Nadbytek bytových jednotek (condominií) je výrazným problémem – navzdory prudkému nárůstu 9 800 nových bytových jednotek v Q4 2024 (nárůst o 360 % mezikvartálně) se objem prodejů zvýšil méně než o 10 %, přičemž prodejní míra zůstává slabá, kolem ~35 % austchamthailand.com austchamthailand.com. Developeři v roce 2025 omezili nové projekty kvůli vysokým skladovým zásobám a slabší kupní síle, přičemž letos se očekává spuštění pouze několika nových projektů austchamthailand.com. Mnoho neprodaných jednotek je znovu uváděno na trh za zlevněné ceny, což převrací trh s byty ve prospěch kupujících austchamthailand.com. Velké společnosti dokonce odkládají starty projektů v Bangkoku nebo přesouvají svůj zájem na nízkopodlažní bydlení a do jiných provincií (např. Phuket), vzhledem k přeplněnému trhu s byty.

Domácí poptávka: Místní thajští kupující zůstávají hlavní hybnou silou rezidenčních prodejů v Bangkoku cbre.com. Nicméně zadlužení domácností a přísnější úvěrové podmínky tlumí poptávku – míra zamítnutých hypoték vzrostla na ~35 % (oproti obvyklým 15–20 %), zejména u levnějších domů globalpropertyguide.com. Toto omezení úvěrů spolu s trvale vysokými úrokovými sazbami (průměrná sazba hypoték MRR ~7,9 % na začátku roku 2025 globalpropertyguide.com) znamená, že mnoho mladých nebo prvokupujících odkládá nákup bydlení. Developeři na to reagovali úpravou nabídky dle skutečné kupní síly – například zaměřením na jednotky ≤ 7 milionů THB (cenový segment, který těží z úlev na poplatcích) globalpropertyguide.com.

Odolnost nízkopodlažního a luxusního bydlení: Oproti tomu nízkopodlažní bydlení (rodinné domy, řadové domy) ve středním a vyšším cenovém segmentu vykazuje i nadále relativně zdravou poptávku. Nemovitosti v rozmezí 10–40 milionů THB se prodávají dobře, i když zvýšená konkurence i v tomto segmentu jej změnila v „trh kupujícího“ s větší nabídkou a více akcemi pro spotřebitele austchamthailand.com. Luxusní a ultraluxusní byty (špičkové jednotky > 200–300 tisíc THB za m²) zůstávají světlým bodem trhu. Nabídka v tomto nejvyšším segmentu byla v roce 2024 stabilní (asi 6 500 „Super Prime“ a 7 200 „Prime“ jednotek po městě) a dosáhla prodejnosti přes 80 %, což ukazuje trvalý zájem movitých kupců austchamthailand.com austchamthailand.com. Luxusní projekty v prestižních čtvrtích (Ploenchit, Chidlom, Ratchadamri, Sathorn, Riverside atd.) jsou stále nově uváděny na trh a často mají vysokou úspěšnost prodeje austchamthailand.com. Luxusní trh přímo zažívá boom – ve 2. pololetí 2023 bylo 90 % domů v cenách 70–99 milionů THB rychle prodáno, především díky zámožným asijským kupcům a cizincům, což podtrhuje silnou poptávku ve špičkovém segmentu bambooroutes.com.

Oživení nájemního trhu: V situaci, kdy množství potenciálních kupujících vyčkává, se nájemní trh s byty a apartmány posiluje. Příliv expatriotů (populace cizinců v Bangkoku vzrostla v roce 2024 o ~7,1 %) austchamthailand.com a oživení zaměstnanosti v cestovním ruchu zvyšuje poptávku po nájemním bydlení. Největší skupiny expatů tvoří obyvatelé Číny, Filipín a Japonska, což posílilo poptávku po pronájmech v centrálních lokalitách austchamthailand.com. Nájemné za špičkové byty v Bangkoku vzrostlo – nájemné za Grade A apartmány stouplo meziročně o ~8,8 % na konci roku 2024 globalpropertyguide.com, přičemž v některých prémiových čtvrtích došlo k nárůstu nájmů až o ~15–16 % meziročně kvůli nedostatku nové nabídky a návratu zahraničních nájemníků globalpropertyguide.com. Toto oživení nájmů začíná zpět přitahovat investory k nákupu bytů za účelem pronájmu na klíčových lokalitách kvůli vyšším výnosům. Navíc postpandemický boom turismu výrazně posílil trh krátkodobých pronájmů – Bangkok byl v roce 2024 nejnavštěvovanějším městem světa (32,4 milionu návštěvníků) a rezervace na Airbnb prudce stouply, což zvýšilo výnosy majitelů pronajímajících turistům bambooroutes.com bambooroutes.com. Investoři pronajímající jednotky krátkodobě nyní dosahují vyšších výnosů (ačkoliv musí počítat s thajskými právními omezeními u pronájmů pod 30 dní).

Cenové trendy: Celkový cenový růst na trhu bydlení v Bangkoku je mírný. Index cen domů Bank of Thailand ukazuje, že ceny samostatně stojících domů v hlavním městě vzrostly meziročně v Q4 2024 pouze o +2,4 % (asi +1,4 % reálně) a ceny řadových domů o +3,2 % globalpropertyguide.com. Ceny kondominií v podstatě stagnují – roční růst cen bytů v Bangkoku zpomalil na pouhých +2,46 % koncem roku 2024 (ostrý pokles oproti +7,2 % dříve v roce) globalpropertyguide.com. Tato cenová plošina odráží snahu developerů držet ceny na stejné úrovni, aby rozprodali zásoby globalpropertyguide.com. Odborníci předpovídají pouze mírné zvýšení cen v roce 2025, v řádu 2–3 % obecně u bydlení globalpropertyguide.com. Někteří analytici jsou o něco optimističtější a v případě, že se nadbytečná nabídka vyprodá, vidí potenciál růstu cen až o 5–7 % globalpropertyguide.com. Stručně řečeno, kupující mají v roce 2025 výhodu stabilních cen a velkého výběru, zejména ve středním segmentu kondominií.

Komerční nemovitosti: trendy v kancelářských a maloobchodních prostorách

Kancelářský trh – útěk za kvalitou uprostřed nadbytku nabídky: Kancelářský sektor v Bangkoku prochází otřesem způsobeným přebytkem nové výstavby. Celková kancelářská zásoba překročila v roce 2024 hranici 6,3 milionu m² po dokončení několika velkých projektů (např. Supalai Icon Sathorn atd.) a očekává se další rozšíření o cca 316 000 m² nové plochy během roku 2025 realestateasia.com. Tento prudký nárůst nabídky výrazně přesahuje aktuální růst poptávky, což vede k rostoucí neobsazenosti a ostré konkurenci mezi majiteli budov austchamthailand.com. Využitá kancelářská plocha vzrostla pouze o cca 2,2 % za loňský rok, zatímco nabídka se rozšířila o 4 %, což z trhu činí trvale „trh nájemníků“ austchamthailand.com. Firmy tak mají bohatý výběr a vyjednávací sílu – mnohé se stěhují do nově postavených věží třídy A (často s certifikáty zelených budov a moderním vybavením) a zmenšují či konsolidují prostor v rámci hybridních pracovních modelů. Tento „útěk za kvalitou“ znamená, že starší či méně kvalitní budovy bojují o udržení nájemníků austchamthailand.com.

Měsíční nájmy prémiových kanceláří vykazují pouze mírný růst (~+3,3 % v roce 2024) a jsou stále pod vrcholem austchamthailand.com. V nejlukrativnějších lokalitách (Silom, Sathorn, Sukhumvit) kanceláře třídy A stojí 900–1 600 THB/m² měsíčně, zatímco v okrajových částech (Rama 9, nové okraje CBD) pod 1 000 THB/m² austchamthailand.com. Aby majitelé přilákali nájemce, běžně nabízejí štědré pobídky – beznájemné období a slevy 10–25 % austchamthailand.com. Příliv nové nabídky: Přibližně 60 % budoucích kancelářských projektů je soustředěno v centrálním Bangkoku, včetně ikonických multifunkčních developmentů. Například One Bangkok, obří nová čtvrť na ulici Rama IV, otevřela svou první kancelářskou věž v roce 2024 a postupně přidá několik prémiových věží do let 2025–2026 khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Podobně „Dusit Central Park“ přinese novou věž třídy A v roce 2025 naproti parku Lumpini. Tyto projekty zvyšují úroveň kvality kanceláří, ale zároveň odkládají návrat tržní rovnováhy – odborníci předpovídají, že nadbytek kanceláří v Bangkoku potrvá minimálně pět let a zdravější rovnováha nastane až po roce 2027, jakmile pomine vlna nové výstavby austchamthailand.com. Majitelé starších kanceláří jsou tak pod tlakem na rekonstrukce a zvýšení kvality budov (např. v oblasti udržitelnosti a technologií), aby zůstali konkurenceschopní austchamthailand.com.

Maloobchod a multifunkční areály – dynamické oživení: Maloobchodní nemovitosti v Bangkoku zažívají prudké oživení díky domácím výdajům a návratu mezinárodní turistiky. Hlavní nákupní centra v centru města prosperují, protože se transformují na lifestylová místa – mnohá inovovala svoji nabídku, aby přilákala movité zahraniční turisty i domácí klientelu cbre.com. Tržby a návštěvnost v hlavních nákupních centrech se v roce 2024 významně zlepšily a pozitivní trend se přenáší do roku 2025. Developeři jsou natolik sebevědomí, že nová centra a maloobchodní komplexy postupně vstupují na trh v rámci celé metropolitní oblasti cbre.com. Ve skutečnosti jsou v plánu moderní krytá nákupní centra, která se mají otevřít v příštích letech v různých částech Bangkoku cbre.com. Příklady zahrnují maloobchodní část One Bangkok (plánovaných 180 000 m² GLA) a špičkové centrum Dusit Central Park, která mají stanovit nová měřítka luxusních maloobchodních zážitků.

Velké multifunkční projekty jsou určujícím trendem – kombinují maloobchod, zábavu, kanceláře i rezidenční/hotelové bydlení na jednom místě. Tyto komplexy (např. One Bangkok, Dusit Central Park, The Forestias atd.) přitahují značný zájem díky pohodlí a životnímu stylu „město ve městě“, který nabízejí austchamthailand.com. Maloobchodníci na oplátku těží z přirozené návštěvnosti díky kancelářím, hotelům i bytům v rámci projektu. Přestože v posledních letech rostl e-commerce, kultura chození do obchodních center v Bangkoku zůstává silná; zážitkový maloobchod a gastronomie vyhánějí spotřebitele zpět do kamenných provozoven. Celkově nájmy v prémiových lokalitách stagnují či mírně rostou, protože v nejžádanějších centrech se snižuje dostupnost (některá populární centra v centru mají údajně i čekací listiny nájemců). Sekundární lokality však musejí více bojovat o obsazenost a často nabízejí flexibilní smlouvy novým nájemcům.

Růst hotelového segmentu: Za zmínku stojí také prudce se rozvíjející sektor hotelových nemovitostí (hotely, servisované apartmány). Thajsko v roce 2024 přivítalo nápor turistů – 35,5 milionu mezinárodních příjezdů austchamthailand.com – téměř zpět na rekordu z roku 2019. Bangkok jako vstupní bod do země zaznamenal v závěru roku 2024 rekordní obsazenost hotelů i tržby na pokoj cbre.com. V roce 2025 se očekává další růst turistů, možná až na předpandemické maximum cbre.com. To podporuje důvěru v nové hotelové projekty: například v rámci One Bangkok otevřel hotel Ritz-Carlton Bangkok v listopadu 2024 a hotel Andaz se otevře v roce 2025 khaosodenglish.com. Celkově turistický boom v ubytovacích kapacitách zlepšuje náladu investorů v hotelovém segmentu a může vést k vyšší míře rekonstrukcí či přestaveb některých budov na hotely, zejména v centru města.

Klíčové cenové trendy podle typu nemovitosti a lokality

Kondo vs vývoj cen rodinných domů: V roce 2025 je cenový růst výrazně segmentován podle typu a lokality nemovitosti. Obecně rodinné domy a řadovky v Bangkoku nadále mírně zdražují (nízké jednotky % ročně), zatímco byty (condominium) vykazují stagnaci či jen velmi mírné zhodnocení po poklesu v letech 2020–2022. Podle dat Bank of Thailand se v Q4 2024 index samostatně stojících domů v Bangkoku zvýšil o +2,41 % meziročně a index řadových domů o +3,19 % meziročně globalpropertyguide.com. Ceny condominium vzrostly pouze o +2,46 % meziročně – sotva nad inflací – což odráží ochlazení tohoto segmentu globalpropertyguide.com. Analytici upozorňují, že developeři se vyhýbají zdražování existujících bytů a místo toho nabízejí slevy pro lepší prodej globalpropertyguide.com. Očekává se, že v roce 2025 dojde jen k drobnému růstu cen (pokud vůbec) u bytů, dokud nebude vyprodaný přebytek nabídky globalpropertyguide.com. U některých projektů střední kategorie lze po započtení slev čekat i efektivní pokles cen. Naopak pozemní domy (cílené na koncové rodiny) mají omezený podíl neprodaných jednotek a silnější pozici, takže jejich hodnota by měla růst v souladu s cenou pozemků – zejména v předměstských částech, kde zůstávají populární nové uzavřené komunity globalpropertyguide.com.

Ceny podle lokality: Hodnoty nemovitostí v Bangkoku se výrazně liší podle čtvrti. Ve střední obchodní čtvrti (CBD) – oblasti jako Lumphini, Sukhumvit, Silom/Sathorn – jsou ceny pozemků a bytů nejvyšší. Ke konci roku 2024 je průměrná prodejní cena nových bytů v CBD kolem 236 000 THB za metr čtvereční austchamthailand.com. Prémiové luxusní projekty v Ploenchit/Chidlom nebo podél řeky Chao Phraya často přesahují 300 000–350 000 THB / m², zejména u větších jednotek, které cílí na ultra-bohaté klienty austchamthailand.com. Oproti tomu předměstské byty podél linek městské hromadné dopravy (střední třída čtvrtí nedaleko, ale u BTS/MRT stanic) se pohybují asi na 127 000 THB za m² austchamthailand.com. V vnějších částech Bangkoku (okrajové oblasti, kde ještě není rozvinutá kolejová doprava) pak nové byty klesají na zhruba 70 000–80 000 THB za m² či méně austchamthailand.com. Tyto rozdíly zdůrazňují, jak zásadní roli mají doprava a lokalita: projekty s přímým přístupem na BTS/MRT nebo v módních centrech města si mohou dovolit vysoké příplatky, zatímco ty na rozvíjejícím se okraji soupeří hlavně cenou.

Podobný vzorec se objevuje i u nájmů bytů. Například průměrné požadované nájemné za standardní dvoupokojový byt v centru Bangkoku je kolem 1 588 USD (≈55 000 THB) měsíčně, zatímco v okrajových provinciích jako Nonthaburi nebo Samut Prakan (předměstský Bangkok) lze podobnou jednotku pronajmout za zhruba třetinu této částky globalpropertyguide.com. Výnosy bývají mírně vyšší u levnějších nemovitostí na okraji (3–4 % hrubý výnos) oproti drahým nemovitostem v centru (~3 % nebo méně), což ukazují i celostátní data. Přesto investoři stále upřednostňují centrum Bangkoku pro jeho lepší dlouhodobý potenciál růstu hodnoty i likviditu.

Žhavé čtvrtě: V roce 2025 patří mezi nejvyhledávanější čtvrti Pathumwan/Lumphini (jádro CBD), Sukhumvit centrum (úsek Asok–Thonglor), Sathorn a Riverside – všechny oblíbené pro luxusní byty a expat nájemce. Nové luxusní projekty zde nacházejí silnou poptávku. Výrazný růst zaznamenávají i vznikající byznys čtvrti jako Rama 9 a Bangna: díky masivním investicím do infrastruktury zde vznikají velké projekty (nové kanceláře, megamally), což zvyšuje ceny nemovitostí z nižší základny. Na předměstích je zásadní dokončování nových dopravních linek. Například otevření MRT Yellow Line a Pink Line (monoraily) v roce 2023, spojující Lat Phrao se Samrongem a Min Buri s Nonthaburi, zvýšilo zájem o reality podél těchto tras. Dokonce 45 % nových bytů uvedených na trh ke konci roku 2024 bylo v předměstských lokalitách při městské dopravě, což odráží sázku developerů na rozvoj orientovaný na dopravu austchamthailand.com. Jak se síť rozšiřuje, lze očekávat růst cen v nově napojených čtvrtích (například podél připravované Orange Line na východě nebo budoucího prodloužení Purple Line), což povede ke snižování rozdílu vůči centru.

Zároveň se ceny pozemků v Bangkoku v poslední době stabilizovaly. Po letech prudkého růstu nyní Land Price Index vykazuje pomalejší růst kvůli opatrnějším nákupům ze strany developerů v době utlumeného trhu bangkokpost.com. Některé indexy dokonce mírně poklesly ke konci roku 2024, když velcí developeři odkládali projekty a snižovali tlak na růst cen pozemků bangkokpost.com. Skutečně prémiové pozemky v centru Bangkoku však zůstávají extrémně nedostatkové a mění majitele za rekordní ceny za čtvereční wah.

Hlavní nové projekty a infrastrukturní investice

Bangkok v roce 2025 zažívá transformativní investice jak do realitních projektů, tak infrastruktury, které budou v příštích letech formovat celý trh.

One Bangkok: Považovaný za „nejambicióznější thajský projekt“ integrované zástavby, One Bangkok je projekt za 3,9 miliardy USD na ploše 41 akrů v CBD khaosodenglish.com en.wikipedia.org. V říjnu 2024 byl slavnostně otevřen, což znamenalo důvěru v budoucnost Bangkoku khaosodenglish.com. Po dokončení celého komplexu (2024–2030) bude One Bangkok zahrnovat pět kancelářských věží třídy A, luxusní hotely (Ritz-Carlton otevřen v roce 2024, Andaz otevírá 2025), špičkové rezidenční objekty a rozsáhlé maloobchodní a kulturní prostory khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Projekt vytvoří nové byznys centrum u ulice Rama IV a přinese moderní infrastrukturu (vlastní chlazení čtvrti, chytrá městská řešení, aj.) i přímý přístup na MRT en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Již nyní zde řada nadnárodních firem předpronajala kanceláře a přítomnost projektu One Bangkok má zvýšit hodnoty realit v okolí a přidá městu 1,83 milionu m² komerčních prostor en.wikipedia.org en.wikipedia.org.
Dusit Central Park: Dokončení je plánováno na konec roku 2025. Jde o další výjimečný projekt integrované zástavby, vznikající na místě bývalého hotelu Dusit Thani na rohu Silom-Rama IV (naproti parku Lumpini). Celková plocha podlah činí ~440 000 m² na 23 akrech richmonts.com expatliving.net. Dusit Central Park nabídne nový pětihvězdičkový hotel Dusit Thani, dvě luxusní věže značkových rezidencí (69 pater s výhledem na park), kancelářskou věž třídy A a prémiové nákupní centrum, vše propojené 11 200m² velkou „Central Park“ zahradou na střeše expatliving.net expatliving.net. Celý komplex má přímý přístup jak na BTS Skytrain, tak MRT u Sala Daeng – Silom, což je ukázka skvělé integrace s dopravou expatliving.net. Jde o spolupráci společností Dusit International a Central Group, která kombinuje pohostinskou tradici s moderním retailovým prostředím. Po dokončení přibude přes 400 prémiových bytových jednotek a značné prostory pro kanceláře/obchody v jedné z nejžádanějších částí Bangkoku, čímž ještě více upevní koridor Silom-Sathon-Rama IV jako rozšíření centra města.
Dopravní infrastruktura: Pokračující vládní investice do dopravy jsou velkým motorem růstu realit. V letech 2023–2024 Bangkok zaznamenal otevření monorailových linek Pink a Yellow, díky čemuž se podstatně zlepšila obslužnost severních a východních předměstí (Min Buri, Ramkhamhaeng, Lat Phrao, Samut Prakan). Do roku 2025 pokračuje stavba MRT Orange Line (východo-západní osa), která po dokončení propojí východní předměstí se středem města, stejně jako jižní prodloužení Purple Line spojující Nonthaburi s centrem. Prochází i rozsáhlý plán rozvoje železnic: buduje se thajsko-čínská vysokorychlostní trať z Bangkoku do Nong Khai (napojení na Laos/Čínu) a druhá vysokorychlostní trať do Rayongu (přes letiště U-Tapao v Eastern Economic Corridor) už byla zahájena. Tyto projekty, spolu s novými dálnicemi (například prodloužení dálnice Chalong Rat, Outer Ring Road M9), rozšíří dojezdovou vzdálenost Bangkoku a zpřístupní nové rozvojové zóny thailand.go.th thailand.go.th. Zlepšení infrastruktury typicky vyvolává boom předměstského bydlení – například stanice na nových železničních linkách se často stávají žhavými místy pro nové bytové nebo smíšené projekty zaměřené na dojíždějící.
Obnova města a další: Několik městských částí prochází revitalizací. Okolí nového grand terminálu Bang Sue (Krung Thep Aphiwat Central Terminal) – thajského mega železničního uzlu otevřeného v roce 2021 – má být přeměněno na smíšenou zástavbu (kanceláře, bydlení), která využije jeho roli budoucího dopravního uzlu. Probíhají jednání o rozsáhlých projektech veřejno-soukromého partnerství – například přeměna pozemků přístavního úřadu v Khlong Toei nebo vznik „Bangkok Areny“ (plánovaný sportovní a eventový komplex), což ještě více ovlivní realitní situaci v těchto oblastech. Navíc změny v územním plánování Bangkoku (nejnovější aktualizace masterplánu platí od 2022–2023) podporují hustou a smíšenou zástavbu podél dopravních koridorů a zároveň rozvoj zelených ploch. Tento regulační posun odpovídá trendu integrovaných projektů na trhu.

Celkově tyto zásadní projekty odrážejí důvěru v budoucí růst Bangkoku. Vzniknou nová komerční centra, přibudou tisíce bytů a část poptávky se bude přesouvat mezi lokalitami (například nové kanceláře stáhnou nájemce ze starších budov nebo nově otevřené obchodní domy přeskupí retailovou návštěvnost). Pro investory a další hráče na trhu je proto klíčové sledovat, kde a kdy se nová infrastruktura a mega-projekty objevují – právě tam se mohou zrodit další reality napsané k úspěchu.

Vládní politiky a regulace ovlivňující nemovitosti

Fiskální stimulační opatření: Thajské úřady zavedly několik podpůrných opatření na posílení trhu s nemovitostmi. Významnou politikou je snížení poplatků za převod a registraci hypotéky na pouhých 0,01 % (z obvyklých 2 % a 1 %) pro domy do ceny 7 milionů THB globalpropertyguide.com tilleke.com. Toto zvýhodnění, zaměřené na kupující ze střední třídy, bylo platné do roku 2024 a bylo prodlouženo do poloviny roku 2026 tilleke.com. Výrazně snižuje počáteční transakční náklady (kupujícím šetří až ~140 000 THB při koupi domu za 7 milionů THB) a stimulovalo převody bydlení, zejména v segmentu dostupného bydlení globalpropertyguide.com. Toto opatření se však vztahuje pouze na kupce s thajským občanstvím tilleke.com. Dále vláda schválila vyšší daňové odpočty z úroků hypotečních úvěrů a speciální hypoteční programy pro nízkopříjmové kupující s cílem zlepšit dostupnost bydlení reuters.com. Tato opatření jako celek by měla v roce 2025 přispět k růstu HDP téměř 1,8 procentního bodu díky oživení trhu s nemovitostmi reuters.com.

Kontext měnové politiky: Bank of Thailand začala uvolňovat měnovou politiku na konci roku 2024 – po sérii zvyšování sazeb byla základní sazba snížena o 25 bazických bodů na 2,25 % v říjnu 2024 globalpropertyguide.com. Referenční hypoteční sazby komerčních bank mírně klesly (průměrná MRR ~7,91 % v lednu 2025, oproti 8,05 % o rok dříve) globalpropertyguide.com. Přestože jsou sazby stále poměrně vysoké, stabilizace a mírný pokles úroků snižují tlak na kupující s proměnlivou sazbou hypotéky. Centrální banka také zachovává přísnější limity LTV (loan-to-value) zavedené před několika lety (zatím bez opětovného uvolnění), což omezuje vysoce pákové úvěry na druhé domovy – to tlumí spekulativní nákupy. Představitelé realitního trhu lobovali za dočasné uvolnění pravidel LTV pro zvýšení prodejů, ale úřady zatím dávají přednost finanční stabilitě vzhledem k vysokému zadlužení domácností v Thajsku.

Daň z nemovitostí a pozemků: Thajsko v posledních letech zavedlo novou daň z pozemků a staveb (účinnou od 2020), která nahradila původní daň z domu a pozemku. Tato roční daň je uvalena na vlastnictví nemovitostí (s různými sazbami pro rezidenční, komerční a nevyužité pozemky). Pro většinu vlastněných domovů pod určitou hodnotovou hranicí je daň minimální nebo odpouštěná, ale pro luxusní rezidence, druhé domovy a komerční nemovitosti zavádí náklad na držení nemovitosti. V letech 2020–2022 vláda poskytla dočasné snížení těchto daní v rámci pomoci během COVIDu, v roce 2023 však byly obnoveny běžné sazby. Výsledkem je, že investoři a developeři čelí vyšším nákladům na držení pozemků a neprodaných skladových zásob, což odrazuje od spekulativního hromadění půdy a tlačí developery k lepšímu využívání pozemků nebo prodeji nevyužitých parcel. Skutečně stagnace cen pozemků popsaná dříve je do značné míry způsobena tím, že developeři jsou vybíravější a nepřeplácejí za půdu, když do rozhodování vstupuje roční daň.

Stavební regulace: Zónovací a stavební předpisy v Bangkoku se neustále vyvíjejí. Nejnovější územní plán města podporuje smíšené využití a vyšší hustotu v okolí stanic hromadné dopravy a nabízí navýšení koeficientu podlažních ploch (FAR) pro projekty, které poskytují veřejné přínosy (např. otevřené prostory nebo propojení s dopravou). To podněcuje vznik kreativních projektů a odpovídá trendu velkých smíšených komplexů. Současně jsou posuzování vlivů na životní prostředí a komunitu při velkých stavbách prosazována přísněji, což někdy vede ke zpoždění schvalování projektů. Město také podporuje udržitelné stavební postupy (např. pobídky na zelené střechy, energeticky úsporný design), což zvyšuje náklady na výstavbu, ale zlepšuje dlouhodobou hodnotu nemovitostí.

Pravidla pro vlastnictví cizinci: Možná nejvýznamnější připravované změny regulace se týkají vlastnictví nemovitostí cizinci (podrobněji v další části). Shrnutě, vláda v roce 2024 obnovila návrhy na uvolnění pravidel pro nákup nemovitostí cizinci – což by mělo významné důsledky pro trh s luxusními byty v Bangkoku. To je rozebráno níže.

Pravidla vlastnictví cizinci a dopady na investory

Thajsko tradičně udržovalo přísná omezení vlastnictví nemovitostí pro cizince, ale roky 2024–2025 znamenají potenciálně zásadní obrat, protože vláda se snaží přilákat více zahraničních investic do nemovitostí:

Současná pravidla: Cizinci nemohou vlastnit půdu v Thajsku v režimu vlastnictví (freehold) (až na vzácné průmyslové případy nebo skrze složité struktury). Mohou však vlastnit bytové jednotky (condominium) freehold až do výše 49 % celkové plochy budovy. Toto 49%ní omezení pro cizince je dlouhodobě zakotveno v Condominium Act. Cizinci si také mohou sjednat dlouhodobý pronájem nemovitostí (obvykle na 30 let) s možností registrace nájemních práv pro jistotu držení (často s možností prodloužení). V praxi většina zahraničních investorů v Bangkoku volí nákup bytů v povolené kvótě nebo 30leté pronájmy luxusních apartmánů či domů, protože přímý nákup půdy je zakázán.
Návrh na uvolnění 2024: Nová vláda (vedená premiérem Sretthou Thavisinem, bývalým developerem) přistoupila k liberalizaci vlastnictví cizinci za účelem stimulace poptávky. V polovině roku 2024 thajská vláda zadala ministerstvu vnitra prověřit možnost prodloužení rezidenčních pronájmů z 30 až na 50–99 let a zvýšení kvóty pro vlastnictví bytů cizinci z 49 % na 75 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Koncem roku 2024 bylo rozhodnuto tyto změny realizovat: kvóta pro cizince v nových bytových projektech se navýší na 75 % a maximální doba pronájmu na 99 let (fakticky poskytuje téměř stejná práva jako vlastnictví) lundgreensinvestorinsights.com. Úřady také naznačily možnost umožnit cizincům koupi určitých typů domů (např. umožnit vlastnictví půdy na jeden dům za specifických investičních podmínek) reuters.com. Tento návrh – umožnit bohatým cizincům vlastnit malý pozemek na dům – je doma kontroverzní a v minulosti byl kvůli odporu veřejnosti pozastaven. Vláda se však jeví odhodlaná držet proinvestiční linii navzdory nacionalistickým nesouhlasům lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com.
Dopady: Pokud budou reformy plně implementovány, výrazně zvýší atraktivitu Thajska pro zahraniční kupce. Kvóta 75 % v bytových domech znamená, že developeři budou moci mnohem více nových projektů nabízet cizincům a rychleji tak vyprodávat neprodané zásoby (v Bangkoku je nyní ~1,6 bilionu THB neprodaného bytového fondu) lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Delší pronájmy (až 99 let) dají cizincům a expatriotům mnohem větší jistotu při investování do domů či vil, což může podpořit rozvoj luxusního bydlení na předměstích Bangkoku nebo v rekreačních oblastech. Vláda explicitně doufá, že výrazně posílí poptávku cizinců a vyrovná slabší domácí koupěschopnost lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Cizinci – v čele s Číňany – už teď tvoří klíčový segment trhu s byty, v posledních datech představují asi 13 % převodů bytových jednotek v celém Thajsku globalpropertyguide.com. V Bangkoku dokonce nákupy bytů cizinci za prvních 9 měsíců 2024 narostly o ~6,2 % meziročně, zatímco domácí poptávka klesala globalpropertyguide.com. Jen Čína zaujímá téměř 40 % všech cizineckých nákupů (4269 bytových jednotek v Bangkoku za 9M 2024) globalpropertyguide.com, následovaná zájemci z Myanmaru, Ruska, Tchaj-wanu a dalších zemí globalpropertyguide.com. S ohledem na problémy čínské ekonomiky tu je určité riziko, ale uvolnění thajských pravidel může přilákat nejen Číňany, ale i širší škálu kupců (např. jiné Asiaty či Evropany), kteří hledají stabilní aktiva či druhé bydlení v Bangkoku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Rizika a úvahy: Domácí postoje ke sprzedaži nemovitostí cizincům jsou smíšené. Průzkumy veřejného mínění z roku 2024 ukázaly, že většina Thajců je nepříjemně naladěná vůči možnosti, že cizinci budou vlastnit půdu lundgreensinvestorinsights.com. Politická opozice a tlak veřejnosti mohou tyto reformy zpomalit nebo omezit. Je však pravda, že podobné obavy zaznívaly už v minulosti (po asijské krizi 1997 bylo dočasně povoleno 100% vlastnictví bytů cizinci, což domácí kupující později nepoškodilo lundgreensinvestorinsights.com). Současná vláda rámuje tyto změny jako nezbytné pro oživení trhu a přítok zahraničního kapitálu. Investoři by měli sledovat legislativní provedení: ke zvýšení kvóty bude třeba novelizace Condominium Act nebo příslušných ministerských vyhlášek a jakékoli povolení vlastnictví domu cizincem bude jistě spojeno s konkrétními podmínkami (minimální investice apod.). Celkově je trend směřující k liberalizaci, takže Bangkok může zaznamenat novou vlnu zájmu zahraničních kupců, zejména v segmentu luxusních bytů a nově také tzv. „branded residences“ napojených na hotelové služby. To může vyhnat ceny v prémiových projektech v centru, pokud poptávka prudce naroste, zároveň to ale zlepší likviditu pro developery a majitele.
Vízové programy a pobídky: V rámci změn pravidel pro vlastnictví zavedlo Thajsko programy víz pro přilákání movitých cizinců. Long-Term Resident (LTR) vízum, spuštěné v roce 2022, nabízí desetileté vízum pro bohaté osoby, rentiéry nebo digitální nomády – jedním z požadavků je investovat alespoň 500 000 dolarů do thajských nemovitostí. Také vízový program Elite Visa (v podstatě dlouhodobé členství) je populární mezi zájemci o nákup nemovitostí, kteří chtějí pohodlný pobyt. Tyto iniciativy, společně s reformami nemovitostního práva, ukazují na snahu Thajska intenzivně oslovovat zahraniční investory a expatrioty, což může být zlomovým bodem pro realitní poptávku v Bangkoku ve druhé polovině této dekády.

Výhled trhu na příští 3–5 let

Přes současné protivětry je střednědobý výhled realitního trhu v Bangkoku opatrně optimistický a očekává se postupné oživení v letech 2026–2028. Klíčové prognózy a faktory zahrnují:

Objem prodeje a absorpce: Realitní informační centrum (REIC) předpovídá obrat začínající v roce 2025 – po přibližně 4,4% poklesu v celostátním počtu realitních transakcí v roce 2024 je na rok 2025 předpokládán nárůst počtu prodaných jednotek o +3,7 % (na přibližně 363 600 jednotek) globalpropertyguide.com. Tento základní scénář předpokládá, že vládní stimulační opatření (snížení poplatků, veřejné výdaje) posílí důvěru globalpropertyguide.com. Následně, jak bude ekonomika růst přibližně o 3–4 % ročně, měla by se poptávka po bydlení pozvolna zvyšovat. Přesto může úplná normalizace (návrat na úroveň prodejů před rokem 2020) trvat několik let. Přebytek nerealizovaných bytů v segmentu kondominií pravděpodobně omezí nové developerské projekty v období 2025–2026 – developeři dávají přednost vyprodání zásob před agresivní expanzí austchamthailand.com. V letech 2026–2027, pokud se nerealizované zásoby sníží a příjmy domácností zlepší, můžeme očekávat novou vlnu developerských projektů, i když zaměřenou na dobře zanalyzované lokality a konkrétní segmenty.
Ceny: Očekává se, že ceny nemovitostí porostou v krátkodobém horizontu pouze mírně. Konsenzuální odhady předpokládají, že ceny domů/kondominií v Bangkoku porostou v řádu nízkých jednotek procent ročně v letech 2025 a 2026 globalpropertyguide.com. Mnohé bude záviset na cenách pozemků – developeři pravděpodobně nebudou výrazně zvyšovat ceny jednotek, dokud je k tomu nedonutí růst cen pozemků a nákladů na výstavbu. V některých segmentech lze očekávat lepší výsledky: např. segment luxusních kondominií může dál zaznamenávat vyšší růst cen (vysoká poptávka, omezená nová nabídka), a nemovitosti v blízkosti nových dopravních linek mohou zažít nadprůměrný růst po jejich otevření. Naopak, starší kondominia v předměstích s přebytkem nabídky mohou stagnovat nebo dokonce čelit mírnému poklesu cen při konkurenci s novými projekty nabízejícími akční ceny.
Kancelářské a komerční nemovitosti: Kancelářský segment zůstane v následujících několika letech „trhem nájemníka“. V letech 2024/2. pol. až 2026 přibude více než 1,17 milionu m² nové kancelářské plochy realestateasia.com, obsazenost kanceláří v Bangkoku by tedy mohla klesnout a nájmy zůstat pod tlakem. Odborníci očekávají opravdové oživení kancelářského trhu až kolem let 2027–2028, až se nová nabídka zmírní austchamthailand.com. Do té doby lze čekat konsolidace a změny užití – například některé starší kanceláře mohou být renovovány nebo přestavěny na hotely či byty, nebudou-li konkurenceschopné. Výhled retailového trhu souvisí s výdaji spotřebitelů a cestovním ruchem. Pokud bude thajský turismus růst (což posiluje poptávku po retailu a pohostinství v Bangkoku), měly by významné maloobchodní nemovitosti podávat solidní výkon s možností růstu nájemného ve špičkových obchodních centrech. Sekundární a méně diferencovaná obchodní centra spíše narazí na potíže kvůli e-commerce a přebytku nabídky. Pohostinský segment je krátkodobě (2025–2026) perspektivní díky obnovení cestovního ruchu, ale přicházející nová hotelová kapacita (zejména v 5* kategorii) donutí provozovatele soutěžit v ceně i kvalitě.
Makroekonomické neznámé: Několik rizik může výhled zásadně změnit. Vysoké zadlužení domácností (kolem 90 % HDP) a rostoucí životní náklady omezují kupní sílu obyvatel globalpropertyguide.com lundgreensinvestorinsights.com. Pokud zůstanou globální úrokové sazby dlouhodobě vysoké, nebo thajské banky budou i nadále velmi přísné v úvěrování, oživení může být pomalejší. Roli hrají i externí faktory jako kondice čínské ekonomiky: čínští kupci tvoří významný podíl zahraniční poptávky, takže dlouhodobý pokles v Číně či přísnější devizová regulace by mohly oslabit trh s kondominii v Bangkoku (už v roce 2024 byl zájem čínských kupců slabší) globalpropertyguide.com. Naopak vládní politika může překvapit pozitivně – například pokud projdou plánované úlevy pro zahraniční vlastníky a Thajsko začne agresivně propagovat svůj nemovitostní trh v Hongkongu, pevninské Číně či dalších zemích, mohl by výrazný příliv zahraničních investic trh oživit dříve, než se nyní předpokládá.
Investorská nálada: Realitní developeři a investoři postupně znovu nabývají důvěru. Index nemovitostních společností thajské burzy byl v letech 2023–2024 v poklesu, což odráželo pesimismus, avšak jsou patrné známky stabilizace. Někteří developeři diverzifikovali zdroje příjmů (např. expanze do průmyslových a logistických nemovitostí, které těží z rozvoje EEC a přímých zahraničních investic do výroby) austchamthailand.com austchamthailand.com. Prodeje průmyslových pozemků a poptávka po skladech zůstávají silné a nabízí developerům alternativní rozvojová pole. V horizontu 3–5 let, až se ekonomika Bangkoku a cestovní ruch plně normalizují a v souvislosti s regionálním růstem v ASEAN, očekávají developeři lepší podmínky. V roce 2027 by trh s nemovitostmi v Bangkoku měl stát opět na pevnějších základech s vyrovnanějšími tržními vztahy, zvláště při pokračující urbanizaci a zlepšování infrastruktury.

Shrnutí prognózy: V základním scénáři lze očekávat pozvolný nárůst počtu transakcí a postupný růst cen (možná 3–5 % ročně) v rezidenčním sektoru od roku 2025, přičemž přebytek střednědražších bytů by měl být vyčištěn během let 2026–27. Segment luxusních nemovitostí pravděpodobně povede oživení (jak cenou, tak rychlostí prodeje), zatímco bydlení pro masový trh poněkud zaostane kvůli vysokému zadlužení. Neobsazenost kanceláří vyvrcholí v letech 2025–26 a pak se bude zlepšovat, jak nová nabídka poleví; nájmy by mohly opět začít růst v roce 2027. Maloobchod a pohostinství by měly stabilně růst v souladu s ekonomickým rozvojem a trendy v cestovním ruchu. Základní charakteristiky Bangkoku zůstávají atraktivní – město je, v porovnání s regionálními centry jako Hongkong nebo Singapur, stále relativně cenově dostupné, takže střednědobé vyhlídky zůstávají pozitivní poté, co se krátkodobě odbourají přebytky.

Příležitosti a rizika pro jednotlivé aktéry trhu

Kupující nemovitostí

Příležitosti: Rok 2025 bude vynikajícím trhem pro kupující z řad koncových uživatelů. Je velký výběr, zejména v segmentu kondominií – kupující mohou vyjednat slevy, např. bezplatný nábytek, slevy z ceny či nižší zálohy na nerealizované jednotky. Developeři jsou v některých případech nuceni „vyprodávat zásoby“ kvůli zlepšení cash flow lundgreensinvestorinsights.com, což znamená, že pozorní kupci mohou najít výhodné ceny u vybraných projektů. Vládní snížení poplatků (převodní poplatek 0,01 %) dále snižuje náklady na pořízení pro vybrané nemovitosti tilleke.com. Úrokové sazby hypoték už pravděpodobně dosáhly vrcholu a mírně poklesly, což činí úvěry dostupnějšími než loni globalpropertyguide.com. Pro thajské občany existují různé pobídky (daňové úlevy, dotované úvěry) podporující koupi prvního bydlení reuters.com. Navíc pokud dojde k liberalizaci pravidel pro zahraniční vlastnictví, může to zvýšit ceny nemovitostí v budoucnu – aktuální kupující mohou později těžit z růstu hodnoty, jakmile o nemovitosti v Bangkoku začne soupeřit více domácích i zahraničních kupců.
Rizika: Získání hypotéky zůstává výzvou – banky mají přísná kritéria, mnozí kupující (zejména mladší s vysokými dluhy) mají potíže získat schválení globalpropertyguide.com. Někteří tedy mohou setrvat v nájmu déle. Ekonomická nejistota: pokud by růst či zaměstnanost pokulhávaly, ceny nemovitostí mohou v některých lokalitách stagnovat nebo i klesnout, a proto nejsou okamžité kapitálové zisky zaručeny. Úrokové sazby, přestože už nejsou extrémní, jsou stále vyšší než před několika lety, takže měsíční splátky hypoték jsou výraznější – je třeba počítat s tím, že sazby se v blízké době příliš nesníží. Riziko přebytku nabídky znamená, že v některých segmentech (např. střední kondominia na okraji města) se ceny mohou několik let nehýbat – kupující nespatří zhodnocení a v měkkém trhu může být i obtížné rychle prodat. Kupující by se proto měli zaměřit na kvalitu a lokalitu – vybrat kvalitní bydlení ve výhodné poloze (blízko dopravy, v dobře obsluhované čtvrti), což zajistí dlouhodobou hodnotu. Nová nabídka je navíc stále častěji orientována na menší byty; rodiny hledající větší či specifické typy domů narazí na omezený výběr a vyšší ceny v těchto kategoriích.

Nájemci

Příležitosti: Nájemci si v Bangkoku v současnosti mohou vybírat z bohaté nabídky nemovitostí a v mnoha segmentech jsou podmínky příznivé pro nájemce. Kvůli přebytku kondominií bylo mnoho jednotek nabídnuto k pronájmu, což zvýšilo nabídku a drží nájmy na konkurenceschopné úrovni (zejména v segmentu středních kondominií). Nájemci tak mohou postoupit na lepší lokalitu nebo větší byt za pouze mírně vyšší nájemné, protože podmínky jsou vyjednatelné. Majitelé často přistoupí na slevy či bonusy (zdarma Wi-Fi, úklid, kratší smlouvy), aby v této situaci zajistili obsazenost. Jak se otevírají nové dopravní linky, mohou nájemci objevovat nové části města, často najdou větší nebo levnější byty, ale s dobrou dojezdovou dostupností (např. podél nových tras metra). Pro expaty platí, že rozpočty firemních pronájmů dojdou dále než v minulých letech – lze získat kvalitní, službami vybavené byty za stále globálně výhodné nájmy. Zkrátka, v roce 2025 je „trh přeje nájemcům“, kromě segmentu špičkových nemovitostí.
Rizika: Přestože celkový trh s nájmy nabízí výhodné možnosti, v některých lokalitách je situace opačná. V prémiových lokalitách pro expaty (centrální Sukhumvit, Silom/Sathorn atd.) ceny nájmů vzrostly s návratem zahraničních profesionálů globalpropertyguide.com. Konkurence o kvalitní větší byty v centru (3+kk) roste, a tak nájemci v tomto segmentu mohou čelit růstu cen a menšímu výběru. Dalším rizikem je právní status krátkodobých pronájmů (typ jako Airbnb); někteří dávají přednost krátkodobým plně vybaveným apartmánům, ale thajská pravidla vyžadují u nehotelových pronájmů minimálně 30denní pobyt. Dochází k občasné kontrole, která může ovlivnit nabídku v neformálním trhu s nájmy. Pokud ekonomika zesílí a více Thajců si pořídí vlastní bydlení (opustí trh s nájmy), nebo pokud se do Bangkoku vrátí pracovníci v turismu, může poptávka po nájmech opět posílit a vyjednávací pozice nájemců klesnout. Nájemci by měli dbát i na kvalitu života – některá starší kondominia sice nabízí nízké nájemné, ale s častými závadami a špatnými službami, proto je klíčová osobní prohlídka a výběr v dobře spravované budově. Konečně, režijní náklady (elektřina, voda) a náklady na dopravu mohou významně zvýšit celkové výdaje – je tedy potřeba zohlednit celkové náklady na bydlení, nejen samotný nájem.

Investoři do nemovitostí

Příležitosti: Investoři (pronájem či spekulace na růst) mohou nyní v Bangkoku najít dobré vstupní příležitosti. Ceny byly několik let víceméně na stejné úrovni, takže nemovitosti v Bangkoku působí levně ve srovnání s regionálními metropolemi – a je tu potenciál pro růst, jakmile se trh ustálí. Zejména výnosy z pronájmů se zlepšily – střední kondominia nabízejí 4–5 % hrubé výnosnosti při dlouhodobém pronájmu, a dokonce víc při optimalizaci pro krátkodobé pronájmy díky oživení turismu bambooroutes.com. Ti, kdo cílí na krátkodobé pronájmy, mohou těžit ze statutárního postavení Bangkoku v turistice (Bangkok v roce 2024 nejnavštěvovanějším městem světa) a popularity ubytování typu Airbnb bambooroutes.com. Nákup nyní před eventuálním uvolněním pravidel pro zahraniční vlastníky může být strategický – pokud poptávka cizinců později stoupne, první investoři získají větší zhodnocení. Navíc je baht poměrně stabilní měna; jeho případná depreciace ještě zlevní nákup cizincům a umožní měnový zisk při prodeji. Podpora sektoru od vlády (např. uvažované úvěry zajištěné nemovitostí, nebo státem podporované realitní fondy) může přinést větší likviditu investorům i developerům. Rizikovější povahy mohou těžit z nucených výprodejů – někteří developeři prodávají celé bloky bytů nebo pozemků se slevou kvůli splatnosti dluhů, což je příležitost k výhodné koupi a držení do doby oživení trhu.
Rizika: Hlavní riziko spočívá v tom, že oživení může být pomalejší, než se očekává. Investoři mohou čelit nákladům na držení nemovitosti – platby do fondu oprav, daně, a případné náklady na financování, přičemž cena se v krátkém horizontu nemusí významně pohybovat. Ani výnosy z pronájmu nejsou po ošetření nákladů příliš výrazné; např. čistý výnos 3 % nemusí pokrýt celé úroky z hypotéky, takže je třeba obezřetně volit rozsah úvěru. Regulatorní riziko je další faktor: přestože současná vláda je pro růst, v budoucnu může jiná vláda změnit přívětivou politiku vůči zahraničním investorům (v krátkodobém výhledu to však není příliš pravděpodobné). Trh v Bangkoku je také značně segmentovaný; pokud investor zvolí „nesprávnou“ lokalitu (např. přebytkové kondominium v nenápaditém předměstí), může jeho nemovitost špatně likvidně prodat nebo pronajmout, kdežto dobře umístěná jednotka by mohla fungovat lépe. Nutná je znalost konkurence nové výstavby – pokud nakoupíte byt v oblasti, kde se právě staví další projekty, vaše možnosti pronájmu či prodeje za plánované ceny sníží novější nabídka. Pro zahraniční investory navíc platí potřeba správně vyřešit právní postupy (zřídit účty, splnit kvóty pro cizince apod.), včetně povinnosti přivést peníze ve valutě. Celkově tedy platí, že klíčem je trpělivost a pečlivý výběr aktiv; trh v Bangkoku aktuálně více odměňuje horizont 3–5 let než krátkodobou spekulaci.

Developeři a firmy v realitách

Příležitosti: Pro developery a realitní společnosti má obtížný trh i své světlé stránky – je čas inovovat a hledat nové cesty. Developeři, kteří se zaměří na segmenty s poptávkou, mohou prosperovat; například prudce roste segment průmyslových nemovitostí (sklady, továrny) díky EEC a zahraničním investicím do výroby, proto někteří z rezidenčních developerů diverzifikují do průmyslových parků austchamthailand.com austchamthailand.com. V rezidenci se naopak daří těm, kdo cílí na nízkopodlažní bydlení nebo úzká tržní segmenty (bydlení pro seniory, co-living apod.), kde poptávka není pokrytá. Segment luxusu zůstává ziskový – nejúspěšnější developeři prodávají ultra-luxusní kondominia (často pro zahraniční klienty) s vysokou marží a poptávkou; některé projekty dosahují 80 %+ prodejů při spuštění austchamthailand.com austchamthailand.com. Vládní kroky pomáhají: snížení poplatků snižuje bariéry prodeje globalpropertyguide.com a perspektiva větší zahraniční poptávky umožňuje developerům plánovat projekty s funkcemi preferovanými třeba čínskými kupci. Joint ventures a konsolidace sílí – slabší firmy hledají partnerství se silnějšími (včetně zahraničních developerů z Japonska, Číny atd.), aby sdílely rizika a přístup ke kapitálu. Dobře kapitálově vybavení developeři mohou v tomto období koupit pozemky nebo nouzově prodávané projekty od konkurence za lepších cen. Stavební náklady po nedávných výkyvech už částečně ustálily, což zlepšuje návratnost připravovaných projektů 2025–2026.
Rizika: Mnoho developerů je finančně pod tlakem kvůli neprodaným zásobám a vysokým dluhům. Thajští developeři se společně potýkají s desítkami miliard bahtů splatných dluhopisů v roce 2025; například developeři kondominií mají značné zadlužení (jedna zpráva mluví o 80 miliardách THB splatných v roce 2025 u veřejně obchodovaných firem), jejich obsluha je při nízkých prodejích obtížná bangkokpost.com. Pokud neuspějí s plány prodeje, hrozí některým snížení ratingu nebo dokonce bankrot. Zpomalení ekonomiky a vysoké zadlužení domácností znamenají úzký domácí bazén kupců – hrozí, že nové projekty nenajdou odbyt, proto jsou nové developerské starty opožďovány či rušeny (jak již bylo zmíněno, nové projekty budou omezené, dokud nebude zřejmé oživení poptávky) austchamthailand.com. Náklady na stavební vstupy jsou sice pod vrcholem, ale stále výše než před pandemií, což omezuje marži, a v sektoru trvá nedostatek kvalifikovaných dělníků. Rizika plynoucí z politiky rovněž ovlivňují development: změny v územním plánu či regulaci mohou ovlivnit možnosti výstavby (například nové ekologické normy mohou omezit výstavbu výškových domů v některých oblastech, nebo nařídit drahá parkovací místa, pokud není projekt při dopravním uzlu). Dále platí, že pokud po roce 2026 skončí vládní pobídky, developeři mohou čelit poklesu zájmu kvůli vyšším poplatkům. Developeři orientovaní na trh kondominií musí řídit riziko slevování – cenová válka snižuje hodnotu značky a marži, ale na druhé straně bez slev mohou prodeje stagnovat. Je to nelehká rovnováha. Konečně reputační riziko: kupci jsou dnes opatrnější a jakýkoli náznak zpoždění nebo finančních potíží odrazuje klienty; developeři proto musí udržet důvěru transparentní komunikací a ukazováním pokroku staveb i finanční stability.

Souhrnně řečeno, realitní prostředí v Bangkoku v roce 2025 je obrazem opatrného optimismu. Všichni účastníci čelí svým specifickým výzvám – ať už jde o zájemce o bydlení narážejícího na přísné financování, pronajímatele přizpůsobujícího tržnímu nájmu, investora načasovávajícího vstup do trhu, či developera hledajícího nový směr. Každý má ale zároveň unikátní příležitosti na měnícím se trhu. Dlouhodobé základy bangkocké urbanizace (rostoucí populace, lepší infrastruktura, strategická poloha) zůstávají silné a napovídají, že ten, kdo se aktuálním podmínkám přizpůsobí a plánuje do budoucna, získá, až trh plně oživí. Nejbližší roky pravděpodobně odmění rozumně podložená rozhodnutí a spolupráci veřejného a soukromého sektoru, které společně zajistí udržitelný růst trhu s nemovitostmi v Bangkoku.

Zdroje: Nejnovější průzkumy trhu a analýzy zpráv od CBRE Thailand cbre.com cbre.com, Knight Frank Thailand austchamthailand.com austchamthailand.com, Bank of Thailand a REIC globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, zprávy Bangkok Post a Reuters reuters.com lundgreensinvestorinsights.com, a další odvětvové publikace citované v průběhu článku.