Boiský trh s nemovitostmi v roce 2025 se vyznačuje stabilním, ale nikoli zběsilým růstem. Po prudkých nárůstech během pandemie se mediánová cena domů pohybuje kolem hranice 500 tisíc dolarů s mírnými meziročními nárůsty. Například podle Zillow je průměrná hodnota domu v dubnu 2025 504 848 $ (meziročně o 1,9 % více) zillow.com, zatímco Redfin uvádí mediánovou prodejní cenu 500 tisíc dolarů v dubnu 2025 (meziročně +2,2 %) redfin.com. Prodeje domů zůstávají silné, ale nejsou výbušné (220 prodaných domů v dubnu 2025, oproti 250 o rok dříve redfin.com), a počet nových nabídek postupně roste. Měsíční zásoba je stále nízká – asi 2,4 měsíce nabídky v prosinci 2024 weknowboise.com – takže kupující čelí konkurenci, i když méně intenzivní než v letech 2020–21. Domy se stále prodávají poměrně rychle (kolem 12–14 dní na trhu na jaře 2025 redfin.com templetonrealestategroup.com), a medián poměru prodejní ceny k nabídkové je téměř rovný. Nájemné v Boise zůstává vysoké a roste: podle údajů Zillow je průměrné nájemné 1 809 $ v dubnu 2025 (zhruba 2,2 % více než loni) zillow.com. Shrnutí: rezidenční trh v Boise je napjatý, ale stabilizuje se – ceny i nájemné jsou u rekordních maxim, ale rostou pouze jednociferně, zatímco nabídka pozvolna stoupá.
- Mediánová cena domu: Mediánová prodejní cena v Boise je zhruba 500 000 $ (duben 2025) redfin.com. Index Zillow Home Values odhaduje typický dům na 504 848 $ (meziročně +1,9 %) zillow.com. Ada County (Boise metro) evidoval mediánovou cenu ~525 000 $ koncem 2024 weknowboise.com, mírně pod vrcholem z roku 2022.
- Prodeje & zásoby: Počet nabídek roste: ~2 568 domů na trhu v Treasure Valley (prosinec 2024), o 16 % více než před rokem weknowboise.com (≈ 2,4 měsíce nabídky). Přestože je nabídka větší, počet čekajících prodejů také stoupá, což naznačuje, že poptávka ji stále z velké části pohlcuje. Analytici uvádějí, že k vyrovnání trhu by musela nabídka vzrůst zhruba o 65 % weknowboise.com.
- Dny na trhu: Domy se v průměru prodají za méně než dva týdny. Redfin uvádí 12 dní na trhu (duben 2025) redfin.com. WeKnowBoise uvádí mediánově ~14 dní na jaře 2025. Je to pomalejší než rychlá 10denní prodejní doba v letech 2021–22, stále však indikuje silnou poptávku.
- Nájemné: Nájemné se pohybuje kolem 1 800–1 900 $ za průměrnou jednotku. Index Zillow pro duben 2025 ukazuje 1 809 $ průměrné nájemné v Boise zillow.com (proti 2 024 $ celostátně). Nájemné v posledním roce vzrostlo (Zillow +2,2 % meziročně, jiné sledovače uvádějí růst cca 10–12 % do konce 2024 weknowboise.com). Míra neobsazenosti je velmi nízká (cca 1,6 % v roce 2024 weknowboise.com), což umožňuje pronajímatelům stále prosazovat prémiové ceny.
Trendy komerčních nemovitostí & vícebytových domů
Boiský komerční trh s nemovitostmi zůstává zdravý, přičemž zvláště silné jsou sektory průmyslu a maloobchodu. Místní data ukazují průmyslový trh v režimu boomu: asi 56,4 milionu čtverečních stop průmyslových prostor (Q3 2024), s neobsazeností kolem 8,3 % crexi.com. Navzdory nové výstavbě je absorpce velmi vysoká (kolem 1,66 milionu čtverečních stop pronajato od začátku roku do konce 3. čtvrtletí 2024) crexi.com. Mediánové nájemné v průmyslových prostorách je nízké (asi 13 $/čtvereční stopa/rok), ale investoři zde hledají výnos, protože Crexi uvádí poslední průmyslové prodeje s kapitalizační mírou kolem 6–7 % crexi.com. Kancelářský trh je smíšenější: 17,3 milionu čtverečních stop ve fondu s cca 10,2 % neobsazenosti crexi.com. Některé subtrhy (finance, technologie, zdravotní péče) stále vykazují zdravý zájem, ale celková absorpce kancelářských prostor je lehce záporná (-445 000 čtverečních stop od začátku roku) crexi.com, protože práce na dálku tlumí poptávku.
Maloobchod je robustní: boiský maloobchodní fond je cca 25,35 milionu čtverečních stop s extrémně nízkou neobsazeností 3,3 % crexi.com. Podtrhy Nampa a Meridian jsou obzvláště napjaté (Nampa cca 6,9% neobsazenosti) crexi.com a národní řetězce zde nadále expandují. Crexi uvádí silné nedávné maloobchodní obchody (např. potraviny a diskonty) crexi.com. Souhrnně řečeno, poptávka po komerčních prostorách poháněná růstem populace a turismem podporuje vznik nových projektů (zejména v okolí letiště a v Canyon County) crexi.com.
Vícebytové domy jsou také velmi žádané. Obsazenost bytů v Boise je přibližně 94–95 % (3. čtvrtletí 2024) crexi.com. Průměrný efektivní nájem je cca 1 595 $/měsíc crexi.com (nižší než u samostatných domů, ale národně velmi dostupný). Výstavba bytových domů je na rekordním tempu: v závěru 2024 bylo ve výstavbě zhruba 3 064 jednotek (v daném roce dokončeno cca 861 jednotek) crexi.com crexi.com. Neobsazenost v nových budovách zůstává pod 6 %, což znamená, že většina bytů si rychle najde nájemníky. Vysoká obsazenost a silný cash flow drží bytové domy atraktivní pro investory.
- Průmyslové nemovitosti: ~56,4 milionu čtverečních stop, 8,3 % neobsazenost, ~1,66 milionu čtverečních stop absorpce YTD (Q3 2024) crexi.com crexi.com. Významné nové pronájmy zahrnují velké sklady (Excel Inc, Costco, atd.) crexi.com. Ve výstavbě: ~2,0 milionu čtverečních stop (logistika a distribuce) crexi.com.
- Kanceláře: ~17,3 milionu čtverečních stop, 10,2 % neobsazenost crexi.com. Poslední čistá absorpce je mírně záporná (-445 tisíc čtverečních stop YTD) crexi.com. Poptávka po pronájmu je soustředěna na západní stranu a v centru. Významné nedávné nájmy ukazují pokračující (i když pomalejší) zájem crexi.com crexi.com.
- Maloobchod: ~25,35 milionu čtverečních stop, velmi nízká neobsazenost 3,3 % crexi.com. Od začátku roku absorpce ~332 736 čtverečních stop, vedou potraviny a velké obchody crexi.com. Nová maloobchodní výstavba je soustředěna v Meridianu, Nampě a koridorech u letiště/Caldwellu crexi.com.
- Vícebytové domy: Celkem ~36 000 jednotek (Boise metro); 5,4 % neobsazenost crexi.com. Průměrný nájem cca 1 595 $ crexi.com. V roce 2024 dokončeno téměř 861 jednotek a 3 064 ve výstavbě crexi.com crexi.com – rekordní zásoba. Rostoucí nabídka by měla časem zmírnit růst nájemného (nyní cca 0,1 % YoY crexi.com), poptávka je ale stále silná.
Trendy ve výstavbě & rozvoji
Nová výstavba se zrychlila, aby uspokojila poptávku, ale ve vnitřním městě stále trochu zaostává. Ada County vydalo v roce 2024 zhruba 5 137 nových povolení k výstavbě bytů fred.stlouisfed.org – oproti 6 089 v roce 2023 a maximu 7 487 v roce 2021. To signalizuje nedávné ochlazení nových výstavb rodinných domů. Město Boise samo schválilo méně jednotek, než předpokládalo – za poslední tři roky zhruba 300–800 jednotek ročně chybí cityofboise.org. Tento deficit vysvětluje, proč ceny zůstávají vysoko. Velká část nové výstavby jsou nyní řadovky a bytové domy („chybějící střed“): 52 % všech nových povolení v Ada County (2019–2022) bylo na vícebytové či malé připojené domy, oproti pouhým 31 % v letech 2018–20 cityofboise.org.
- Stavební povolení: Nová povolení na výstavbu bytů v okrese Ada klesla na přibližně 5 137 v roce 2024 (oproti 6 089 v roce 2023 a 7 487 v roce 2021) fred.stlouisfed.org. Městem (Boise) realizované počty jednotek zůstávají mírně pod dlouhodobou poptávkou.
- Typy bydlení: Bytové domy a tzv. „missing-middle“ bydlení nyní dominují nové výstavbě (52 % povolení, 2019–22) cityofboise.org. Více než třetina všech nových jednotek od roku 2019 se nachází v centru a ve čtvrti West Bench cityofboise.org, což odráží zahušťování a projekty s vyšší hustotou.
- Rezidenční čtvrtě: Mimo centrum se stále objevují nové rezidenční čtvrtě. Podle dat Build Idaho (zpráva 2025) vzniklo v regionu přibližně 305 nových rezidenčních čtvrtí (prodáno přes 5 400 domovů), což zdůrazňuje, že růst předměstí (Meridian, Kuna, Star) stále zásobuje trh novými nemovitostmi.
- Náklady & zpoždění: Stavební náklady zůstávají překážkou – od roku 2018 vzrostly o 40 % na celonárodní úrovni cityofboise.org – což zpomaluje výstavbu dostupného bydlení. Infrastrukturní projekty také trvají dlouho: například rozšíření silnice Highway 16 v Idahu (napojení na I-84) začalo v roce 2006 a stále se buduje po částech boisedev.com.
Ekonomické & demografické faktory
Trh v Boise je podpořen rychlým růstem populace a pracovních míst. Treasure Valley (okresy Ada + Canyon) má nyní přibližně 848 000 obyvatel (odhad 2025) boisedev.com, což je o 3 % více během jednoho roku. Samotné město Boise má přibližně 253 550 obyvatel (růst o 1,4 % v roce 2025) boisedev.com. Tento region zažil téměř zdvojnásobení populace od roku 1990, což je tempo výrazně nad národním průměrem. Klíčová demografická čísla: medián věku kolem 37,8 let crexi.com a vysoký podíl vysokoškolsky vzdělaných (asi 38 % má bakalářský titul nebo vyšší crexi.com).
Z ekonomického pohledu si Boise užívá nízkou nezaměstnanost (kolem 3,2 % v roce 2024) crexi.com a rozmanitou zaměstnanost. Hlavní technologičtí a průmysloví zaměstnavatelé (Micron, Hewlett-Packard, rostoucí fintech firmy) rozšiřují místní pracovní nabídky crexi.com. Zdravotnictví (St. Luke’s, St. Alphonsus) a školství (Boise State, College of Western Idaho) jsou dalšíma významnými zaměstnavateli. HDP metropolitní oblasti překročil 36,3 miliardy dolarů v roce 2024 crexi.com. Medián příjmů domácnosti v okrese Ada je asi 80 900 $ crexi.com, s příjmem na osobu asi 40 220 $ crexi.com. Stručně řečeno – silné přistěhovalectví a stabilní příjmy podporují poptávku po bydlení.
- Populace: Boise metropolitní oblast ~848 000 (odhad 2025), růst ~3 %/rok boisedev.com. Město Boise ~253 550 obyvatel boisedev.com. Okres Ada vzrostl o ~32 % od roku 2010 crexi.com.
- Migrace: Idaho (a Boise) zažívá silnou přistěhovaleckou vlnu z dražších států. Růst populace ve státě je asi 7 % od roku 2020 (Census), mnohem rychlejší než v USA. Místní zprávy upozorňují na příliv kupujících z jiných států, dokonce i institucionálních investorů, což zvyšuje ceny nemovitostí i nájmů idahohousing.com.
- Pracovní místa & příjmy: Nízká nezaměstnanost 3,2 % (2024) crexi.com. Klíčové sektory růstu: výroba polovodičů, technologické služby a zdravotnictví crexi.com. Medián příjmu domácnosti ~80 928 $ crexi.com (nad průměrem ve státě). Přibližně 38 % dospělých má vysokoškolský titul crexi.com, což zajišťuje kvalifikovanou pracovní sílu.
- Dostupnost bydlení: Navzdory silným příjmům je Boise nyní jedním z dražších trhů v USA. Místní analytici poznamenávají, že migrace a investoři změnili „dynamiku trhu s bydlením“ – mnoho původních nájemních bytů nyní vlastní společnosti z jiných států, čímž stoupají nájmy idahohousing.com. Tento trend, společně s omezenou novou výstavbou, přispívá k napjatému trhu v regionu.
Vládní politika & infrastruktura
Místní i státní politiky se přizpůsobují růstu Boise. Bydlení je hlavním tématem: město tlačí na státní zákonodárce, aby posílili financování a motivace pro dostupné/dělnické bydlení cityofboise.org. Například Boise usiluje o pokračování investic do fondu dostupného bydlení v Idahu a o zavedení nových daňových úlev pro developery dostupných bytů cityofboise.org. Město také brání místní ochranu nájemníků (pravidla pro kauce, ochrana zdrojů příjmů) proti státním zásahům cityofboise.org. V praxi Boise aktualizovalo svůj územní plán a umožnilo vyšší hustotu a pobídky pro „missing middle“ bydlení, s cílem podpořit výstavbu řadových domů a bytů.
Infrastrukturní projekty se rovněž připravují na budoucí růst. Idaho Transportation Dept (ITD) zkoumá nový jihoadský koridor (prodloužení Meridian Road přes Kunu k I-84), aby zvládl dopravu z plánovaných obytných zón (až ~18 000 domovů u Mayfieldu) boisedev.com. Dlouho zpožděné rozšíření Highway 16 (jižní Boise – Star) také postupuje vpřed. Tyto komunikace otevřou nové plochy pro výstavbu a ulehčí přetížení na I-84. Investice do dopravy jsou také v běhu: Valley Regional Transit (VRT) přestrukturoval autobusové linky (přidání severo-jižních tras) a modernizuje zastávky s informacemi o příjezdu v reálném čase. V rozpočtovém roce 2024 ridership VRT mírně vzrostl na 1,46 milionu jízd boisedev.com i přes velké změny tras, což naznačuje, že poptávka podpoří další rozšiřování služeb. VRT také zavádí elektrické autobusy s nabíjením přímo na stanici Main Street boisedev.com.
- Dostupné bydlení: Legislativní agenda Boise pro rok 2024 zařadila dostupnost bydlení mezi své priority. Město podporuje státní fondy pro pracovní bydlení a daňové pobídky pro developery cityofboise.org. Na místní úrovni mají úpravy územního plánu Boise (umožňující větší hustotu a přístavby–ADU) zmírnit krizi s nedostatkem bydlení cityofboise.org.
- Ochrana nájemníků: Boise udržuje nájemníkům přívětivá pravidla (například žádná diskriminace na základě zdroje příjmu, vrácení celého depozitu) a vzdoruje snahám státu tato pravidla zvrátit cityofboise.org.
- Silnice a doprava: ITD plánuje nové dálniční koridory (například trasu Meridian–Kuna/I-84) a pokračuje v rozšiřování Highway 16 pro obsluhu rostoucích předměstí boisedev.com boisedev.com. Boise také financuje hlavní rekonstrukce ulic (např. chráněné cyklopruhy a zlepšení přístupnosti pro lidi s postižením na Capitol Blvd).
- Veřejná doprava: Přeměna sítě VRT (platná 2024–25) zvýšila nabídku služeb. Prvotní výsledky: počet cestujících vzrostl o ~1,3 % (fiskální rok 2024) boisedev.com. Plány do budoucna zahrnují více autobusových přístřešků, informace v reálném čase a plně elektrickou flotilu. Tyto investice zvyšují kvalitu života v Boise a mohou podpořit poptávku po bydlení v blízkosti dopravních linek.
Výhled pro investory & Odhad na 3–5 let
Při pohledu na příštích 3–5 let většina analytiků očekává, že se trh s nemovitostmi v Boise ustálí do vyváženého trhu. Ceny a nájmy by měly mírně růst, ale už se neočekává boom jako v letech 2019–2021. Pokud jde o předpovědi napříč USA (např. RealWealth Analytics), pro růst cen nemovitostí v USA se odhaduje přibližně 3–5 % ročně (2025–2029). Boise pravděpodobně tento trend napodobí nebo zaostane, protože již teď se pohybuje na vysoké úrovni. Klíčové budou úrokové sazby a nabídka: většina předpovědí předpokládá hypoteční sazby kolem 6 %. I malý pokles (například z ~7 % na ~6,5 %) může zvýšit kupní sílu – jedna analýza ukázala, že lednový–březnový pokles v roce 2025 na 6,63 % přidal kupujícím asi 13 000 $ na kupní síle weknowboise.com.
Investory dále přitahují silné základy Boise (růst populace, pracovní příležitosti, omezená nabídka). Investoři zaměření na výnos v oblasti multifunkčních a průmyslových nemovitostí se stále zajímají o tento trh: například mediánová průmyslová nemovitost se obchodovala kolem 3,2 mil. USD s kapitalizační mírou kolem 6,1 % crexi.com, což udržuje zájem investorů na vysoké úrovni. Nicméně velký příliv nové výstavby (tisíce bytových jednotek či nový průmyslový park) by mohl utlumit budoucí pokles kapitalizačních sazeb a prudký růst cen.
Souhrnně většina místních odborníků očekává stabilní, ale nijak závratné zisky. Ceny nemovitostí by mohly každoročně mírně růst v rozmezí 0–5 % (zejména mimo vrchol), nájmy porostou, dokud obsazenost nevystoupá nad 5 %, a nabídka se bude zvyšovat, jakmile přibude nová výstavba. Očekává se vyrovnaný výsledek: pokud budou ekonomika a migrace v Boise silné, poptávka zůstane vysoká. Avšak vysoké náklady na úvěry a vyšší tempo nové výstavby by měly zabránit další bublině. Kupující a investoři by měli sledovat infrastrukturní projekty (protože nové silnice mohou nastartovat rozvoj v žádaných lokalitách jako Kuna/Star) a programy veřejného bydlení (které mohou přidat pracovní jednotky). Celkově se trh s nemovitostmi v Boise v roce 2025 usazuje do „normálního“ růstu po divokém desetiletí – stále napjatý a konkurenční, ale už ne na cestě strmě vzhůru.
Zdroje: Nedávná data z trhu a prognózy od Zillow, Redfin, místních realitních asociací, BoiseDev reportáže a idahoských agentur zabývajících se bydlením zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com(viz citace).
