Přehled – Nejdražší přímořská enkláva Evropy v roce 2025
Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, zelený poloostrov mezi Nice a Monakem, zůstává jedním z nejdražších a nejžádanějších realitních trhů na světě k roku 2025 investropa.com knightfrank.com. Často přezdívaný „Poloostrov miliardářů“, tato bývalá rybářská vesnice přeměněná v ultra-luxusní enklávu se pyšní průměrnými cenami nemovitostí kolem 28 000 € za metr čtvereční, přičemž trofejní rezidence dosahují až 77 000 €/m² – což soupeří s cenami v Monaku investropa.com residences-immobilier.com. Navzdory globálním ekonomickým protivětrům v posledních letech trh s nemovitostmi na Cap Ferrat vzkvétá, což je podpořeno extrémním nedostatkem pozemků a neukojitelnou poptávkou po jeho jedinečné kombinaci soukromí, lesku a krásy Riviéry estateprestige.com rosengart.mc.
Po krátkém poklesu objemu transakcí s domy nad 1 milion € v letech 2022–2024 (pokles přibližně o 45 % v regionu), rok 2025 znamená oživení trhu s prestižními nemovitostmi na Francouzské riviéře cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Ceny na poloostrově vzrostly za posledních pět let přibližně o 21 % a v roce 2024 se průměrné ceny místních vil pohybovaly kolem 19 300 €/m² (s velkými rozdíly podle výhledu a vybavení) estateprestige.com. Ve skutečnosti bylo v posledních dvou letech prodáno několik ikonických rezidencí za více než 50 milionů € každá – včetně jedné vily na Cap Ferrat, která údajně dosáhla kolem 100 milionů € v roce 2023 rosengart.mc rosengart.mc. Tyto rekordní prodeje podtrhují odolnost segmentu hyper-luxusních nemovitostí, který se z velké části nenechal ovlivnit ekonomickými ani geopolitickými obavami. „Pro tento typ nemovitostí budou vždy kupci,“ poznamenává jeden z předních ředitelů agentury v Cannes a zdůrazňuje, že ani válka a sankce neodradily poptávku v nejvyšším segmentu trhu rosengart.mc rosengart.mc.Trendy v luxusních nemovitostech: Nedostatek, půvab & rostoucí ceny
Nemovitosti v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat jsou definovány ultraluxusními vilami a rezidencemi, z nichž mnohé jsou předávány z generace na generaci nebo prodávány mimo trh. Půvab poloostrova spočívá v jeho jedinečné kombinaci klidu, bezpečí a prestiže: odlehlé uzavřené vily s nekonečnými bazény a bujnými zahradami, přitom jen pár minut od ruchu Monaka a letiště v Nice estateprestige.com estateprestige.com. Nabídka je trvale omezená – poloostrov je malý a většinou již zastavěný, s přísnými stavebními předpisy chránícími jeho zalesněné kopce a historické vily. Tato vrozená vzácnost vytváří ostrou konkurenci o jakoukoli dostupnou nemovitost a pomáhá udržovat extrémně vysoké ceny estateprestige.com investropa.com. I starší vily často procházejí nákladnými rekonstrukcemi, aby vyhověly modernímu vkusu, protože nová výstavba je mimořádně vzácná. (Jedním z mála nových projektů v roce 2025 je malý luxusní bytový dům ve vesnici, což je rarita na trhu, který se jinak zaměřuje na prodej již existujících vil residences-immobilier.com.)
Dnešní kupující jsou velmi nároční a hledají „bezchybné nemovitosti odpovídající moderním očekáváním“ cotedazur-sothebysrealty.com. Domy připravené k nastěhování s moderními interiéry, špičkovými technologiemi a bez nutnosti rekonstrukce mají vyšší cenu. Panoramatické výhledy na moře, soukromý přístup k vodě a vybavení jako domácí kina, wellness spa a bezpečnostní zázemí jsou nyní standardem v nejvyšší kategorii estateprestige.com jamesedition.com. V nejžádanějších mikro-lokalitách Cap Ferrat – např. Pointe Saint-Hospice nebo v blízkosti Grand‑Hôtel du Cap-Ferrat – jsou nejvíce ceněné nemovitosti, které nabízejí absolutní soukromí a přímý výhled na Středozemní moře estateprestige.com. Takové vlastnosti pomáhají ospravedlnit hodnoty, které jsou 3–4krát vyšší než v okolních městech na Riviéře, protože nikde jinde se nedá zcela napodobit aura exkluzivity Cap Ferrat estateprestige.com residences-immobilier.com. Místní makléři skutečně uvádějí, že nemovitosti této kvality se zde na trhu objeví jen jednou za deset až dvacet let a několik vil přesahuje hodnotu 100 milionů eur – „dům na prodej v této oblasti přitáhne pozornost nejbohatších lidí světa“ knightfrank.com.
Po dvou bouřlivých postpandemických letech se trh s luxusními nemovitostmi mírně ochladil v objemu transakcí, ale ne v cenách. Prodávající v roce 2025 musí být realističtí ohledně ceny a prezentace – bohatí kupci trvají na férové hodnotě a nemovitostech v bezvadném stavu – přesto ceny zůstávají celkově stabilní až rostoucí cotedazur-sothebysrealty.com. Výrazně Cap Ferrat a Monako vedly nedávný růst cen na Riviéře: ultra-prémiové hodnoty Cap Ferrat vzrostly od roku 2019 o ~15–20 %, podpořené silným zahraničním zájmem investropa.com. Oficiální údaje (červenec 2025) ukazují, že průměrné ceny všech typů nemovitostí v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat činí 28 800 €/m² (nejnižší kolem 9 000 €, nejvyšší ~77 000 €) residences-immobilier.com. Vily konkrétně průměrně ~36 900 €/m², což je více než dvojnásobek úrovně v Nice, což odráží převahu vil na poloostrově residences-immobilier.com residences-immobilier.com. Takto ohromující ceny pevně řadí Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat mezi pět nejdražších rezidenčních oblastí na světě, spolu s Monakem globalpropertyguide.com a několika světovými centry.
Demografie kupujících & investiční poznatky
Kdo nakupuje v Cap Ferrat? Převážně mezinárodní elita. Zahraniční kupci jsou „hlavní silou na trhu s luxusními nemovitostmi, zejména v horkých lokalitách jako Monako a Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat“ investropa.com. V roce 2024 byli kupci ze Spojených států a Blízkého východu obzvlášť aktivní, což pomáhá tlačit ceny vzhůru. Investoři ze zemí Rady pro spolupráci v Zálivu (GCC) sami investovali odhadem 1,2 miliardy € do nemovitostí na Francouzské riviéře v roce 2024, přičemž se zaměřovali na luxusní nemovitosti investropa.com. Američané, povzbuzeni silným dolarem a hledající bezpečné druhé domovy, a britští kupci, kteří využívají rostoucích příjmů ve Velké Británii, se také vracejí ve velkém cotedazur-sothebysrealty.com investropa.com. Tento příliv neevropského bohatství více než vyrovnal jakýkoli ústup ruských kupců (kteří byli významní před deseti lety, ale po sankcích jejich počet klesl) rosengart.mc. Místní makléři dokonce uvádějí, že bohatí francouzští a severoevropští podnikatelé také vstoupili na trh, často po prodeji firem a hledají investici do životního stylu na Riviéře rosengart.mc. Válka na Ukrajině dokonce přiměla některé ukrajinské rodiny s ultra vysokým čistým jměním přesunout prostředky do Cap Ferrat a okolních měst – obvykle si nejprve pronajímají, ale někteří koupili prestižní nemovitosti jako bezpečné útočiště daleko od konfliktu rosengart.mc.
Proč kupovat v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat? Kromě zřejmého slunce, scenérie a prestiže kupující vnímají nemovitosti na Cap Ferrat jako dlouhodobou investici do kvality života a uchování kapitálu. Mnozí považují tyto nákupy za majetek pro další generace nebo součást globálního portfolia domů. „Nehledají jen domov; investují do životního stylu,“ jak uvedla jedna agentura investropa.com. Atraktivita oblasti – bezpečná, diskrétní komunita se špičkovým volnočasovým vyžitím (jachting, pláže, špičková gastronomie) a blízkost finančního centra Monaka – je obrovským lákadlem pro miliardáře, celebrity a politické osobnosti hledající soukromí knightfrank.com knightfrank.com. Kupující motivuje také stabilita Francie, právní stát a kultura. I přes francouzské daně z bohatství je vlastnictví prestižní nemovitosti na Riviéře vnímáno jako prestižní bezpečné aktivum, které historicky zhodnocuje a může v případě zájmu generovat příjem z pronájmu. Některé akvizice mají investiční nebo podnikatelský záměr: několik usedlostí koupily fondy nebo hotelové skupiny s plánem provozovat ultra-luxusní pronájmy vil nebo butikové hotely (například vila na Cap Ferrat za 85 milionů eur byla údajně zakoupena investiční firmou pro budoucí rozvoj) rosengart.mc. Ve většině případů je však motivací „bezpečí, životní styl a uchování bohatství“ – téma, které opakují analytici předních evropských trhů monacolife.net monacolife.net.
Místní vs. zahraniční vlastnictví je odhadováno jako výrazně nakloněné ve prospěch zahraničních a mimoregionálních vlastníků. Cap Ferrat má jen velmi málo celoročních místních obyvatel; mnoho vil slouží jako druhé (nebo třetí) domovy pro globální elity. Zatímco Francie neukládá žádná omezení pro zahraniční kupce – ti mají stejná vlastnická práva jako místní properstar.com investropa.com – vlastnictví ve Francii znamená akceptovat určité daně a regulace (probráno dále). Důležité je, že vlastnictví nemovitosti nepřináší právo na pobyt, takže kupci mimo EU si stále musí zajistit víza, pokud plánují delší pobyt taxesforexpats.com. V praxi se někteří ultrabohatí rozhodnou legálně se usadit v Monaku (aby využili jeho statusu daňového ráje), zatímco si na Cap Ferrat ponechávají rozlehlé sídlo pro volný čas – užívají si tak to nejlepší z obou světů. Tento přeshraniční životní styl umožňuje krátká, 15minutová jízda mezi Cap Ferrat a Monakem. To podtrhuje, jak trh Cap Ferrat je propojený s Monakem: oba přitahují podobnou skupinu mezinárodních miliardářů, ale nabízejí odlišné hodnotové nabídky (rozlehlá soukromá vila ve Francii versus uzamykatelný byt v monackém daňovém ráji). Jak poznamenal jeden z ředitelů monacké agentury, „globální bohatství míří do míst, která jsou známá stabilitou, transparentností a vysokou kvalitou života“, a Riviéra tuto definici splňuje monacolife.net.
S výhledem do budoucna, nálada na trhu zůstává optimistická ohledně investic do Cap Ferrat. Očekává se, že úrokové sazby mírně klesnou, což usnadní financování luxusních nákupů těm, kteří to potřebují cotedazur-sothebysrealty.com – ačkoliv mnoho obchodů zde probíhá v hotovosti. Očekává se, že návrat mezinárodních ultrabohatých kupců, zejména ze Severní Ameriky, Blízkého východu a technologických sektorů, bude nadále pohánět poptávku investropa.com rosengart.mc. Trendy v tvorbě bohatství (např. technologické IPO, průmyslové akvizice) přinášejí nové kupce ve věku 30 a 40 let, kteří touží po trofejních nemovitostech na Riviéře rosengart.mc. Tyto faktory, v kombinaci s trvalým nedostatkem nemovitostí, naznačují, že Cap Ferrat zůstane silným trhem prodávajících i v příštích letech, byť s omezeným objemem kvůli nedostatku nabídky.
Přehled trhu s pronájmy: Krátkodobý lesk vs. dlouhodobá realita
Trh s pronájmy v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat se rozděluje mezi luxusní prázdninové pronájmy a velmi malý trh s dlouhodobými pronájmy. Krátkodobé luxusní pronájmy – vily pronajímané na týden nebo měsíc v létě – dosahují závratných cen, často desítek tisíc eur týdně, a přitahují celebrity a elitní rekreanty. Platformy a agentury jako Airbnb Luxe, onefinestay a místní specialisté nabízejí vily v Cap Ferrat k sezónnímu pronájmu a obsazenost v hlavní sezóně je velmi vysoká. Například obsazenost hotelů/vil v Nice dosáhla téměř 90 % v červnu 2024, což odráží rostoucí poptávku po Riviéře ze strany turistů investropa.com investropa.com. S tím, jak se Francie snaží dosáhnout rekordního počtu návštěvníků do roku 2025, poptávka po krátkodobých pobytech na Azurovém pobřeží stále roste, což následně tlačí ceny luxusních pronájmů vzhůru investropa.com investropa.com. Zámožní cestovatelé, kterým se nechce platit 50 milionů eur za koupi, ochotně zaplatí 50–100 tisíc eur měsíčně za pronájem vily v Cap Ferrat na léto. Tento sezónní příjem z pronájmu může být pro majitele značný a pomáhá pokrýt roční náklady na vlastnictví. Nicméně nedávné regulační změny začínají tento trh přetvářet.
Od roku 2025 Francie zavedla přísnější pravidla pro krátkodobé pronájmy (zákon o „turistických pronájmech“ z listopadu 2024) na ochranu bytového fondu investropa.com estate-service-cannes.com. Klíčová opatření zahrnují: místní úřady nyní mohou omezit pronájem rekreačních nemovitostí, které jsou primárním bydlištěm, na 90 dní/rok (dříve 120) investropa.com estate-service-cannes.com, všechny pronájmy musí být registrovány na městském úřadě a majitelům, kteří neprovedou registraci nebo uvedou nepravdivé údaje, hrozí vysoké pokuty (10 000–20 000 €) investropa.com estate-service-cannes.com. Dále jsou energeticky neefektivní domy (s hodnocením „G“) od roku 2025 zakázány pro jakýkoli krátkodobý pronájem, přičemž domy s hodnocením „F“ budou následovat v roce 2028 estate-service-cannes.com. Francie také snížila daňové výhody za zařízené pronájmy – snížila daňové odpočty z příjmů z pronájmu a ztížila vyhýbání se dani z kapitálových výnosů prostřednictvím odpisů estate-service-cannes.com. Pro mnoho nepřítomných majitelů v Cap Ferrat tato pravidla znamenají, že musí být opatrnější a dodržovat předpisy, pokud chtějí pronajímat svou vilu přes Airbnb, když ji sami nevyužívají. Limit 90 nocí pravděpodobně nebude mít v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat okamžitý dopad – mnoho majitelů využívá své domy část léta a pronajímá je jen příležitostně – ale v zásadě může místní radnice vymáhat taková omezení, pokud by se přelidnění turisty stalo problémem.Navzdory regulatorním překážkám výnosy z pronájmu v Cap Ferrat zůstávají relativně nízké – což je běžný rys v ultra-prémiových trzích. Protože hodnota nemovitostí vzrostla rychleji než nájmy, výnosy z pronájmu se snižují investropa.com. Investoři mohou očekávat pouze přibližně 1–2% roční výnos u vily za 20 milionů eur, což je skromné ve srovnání s jinými investicemi. Mnoho majitelů však není motivováno pouze výnosem; pronájem je často strategií, jak pokrýt náklady (údržba, personál, daně) a přitom si část roku užívat dům. Dlouhodobé pronájmy (roční nájemní smlouvy) na Cap Ferrat jsou extrémně vzácné – jen málo majitelů chce pronajímat svou vilu za 30 milionů eur nájemci na neurčito a jen málo nájemců by si mohlo dovolit možná i 40 000+ eur měsíčně, které by taková nemovitost vyžadovala. Proto dlouhodobá nabídka pronájmů je omezena na několik málo bytů nebo menších domů, které často obývá personál nebo místní podnikatelé. Pro širší oblast Riviéry analytici zaznamenávají trend růstu nájmů kvůli vysoké poptávce a omezené nabídce (zejména když někteří kupci, kteří si nemohou dovolit koupi, přecházejí na pronájem), ale v exkluzivní oblasti Cap Ferrat bude nabídka pronájmů vždy omezena preferencemi majitelů investropa.com investropa.com.Jedním z nových trendů je profesionální provozování pronájmu vil: někteří majitelé nebo investoři přeměňují usedlosti na plně personálně zajištěné luxusní prázdninové domy, které v létě v podstatě fungují jako ziskové mikro-rezorty. To může přinést vyšší výnosy, ale také vyžaduje licence a dodržování nových pravidel (včetně možného zařazení jako komerční pronájem). Celkově lze trh s pronájmy v Cap Ferrat popsat jako „vysoká cena, nízký výnos“ – atraktivní pro ultra-bohaté rekreanty a užitečné pro majitele k pokrytí nákladů, ale ne jako hlavní investiční motivace. Nedávné francouzské reformy v oblasti pronájmů mohou snížit ziskovost a jednoduchost krátkodobých pronájmů (méně nocí, přísnější kontrola) investropa.com, přesto poptávka po luxusních prázdninových pronájmech zde zůstává neoslabená. Jak uvedla jedna zpráva, „turisté a expatrioti jsou přitahováni luxusním životním stylem na Riviéře… nemovitosti zde nezůstávají dlouho prázdné“ investropa.com – což platí obzvlášť pro exkluzivní Cap Ferrat.
Nové projekty a významné stavby
Nová výstavba na Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat je mimořádně vzácná kvůli geografii poloostrova a přísným územním regulacím. Na obzoru nejsou žádné rozlehlé nové bytové věže ani velké obytné čtvrti – a to je záměr. Komunita upřednostňuje zachování svých historických vil, přírodní zeleně a kouzla nízké hustoty zástavby. Jakákoli výstavba má tendenci být boutique a luxusní. Například „nově postavená“ dvoujednotková luxusní rezidence byla dokončena ve vesnici v roce 2025 (jeden duplex o ~191 m² nabízený za 4,9 mil. €) residences-immobilier.com, nabízející moderní byty v srdci města – ale takové malé dostavby jsou výjimkou. Skutečnými „projekty“ na Cap Ferrat jsou často velké rekonstrukce nebo modernizace stávajících památek. Příkladem je Grand-Hôtel du Cap-Ferrat (Four Seasons), dominanta poloostrova, který v roce 2024 představil zmodernizovaný Club Dauphin, nový penthouse apartmán a obnovené interiéry, aby si udržel pětihvězdičkovou úroveň press.fourseasons.com press.fourseasons.com. Tyto modernizace udržují nabídku pohostinství na Cap Ferrat na světové úrovni a posilují jeho přitažlivost pro luxusní cestovatele i majitele nemovitostí.
Dalším významným projektem je revitalizace pláže Paloma, jednoho z ikonických přímořských míst Cap Ferrat. V létě 2025 byl soukromý plážový klub a restaurace Paloma uzavřeny kvůli rozsáhlé rekonstrukci, přičemž výběr nového provozovatele a „modernizované zařízení“ dohlíží místní radnice a otevření je plánováno na léto 2026 livingonthecotedazur.com livingonthecotedazur.com. Pláž Paloma je dlouhodobě symbolem riviérového půvabu (navštěvovaná Picassem, celebritami a aristokraty), takže její rekonstrukce je významná pro místní i návštěvníky. Plánem je přetvořit tento historický plážový klub podle současných luxusních standardů, přičemž si zachová své intimní kouzlo livingonthecotedazur.com. Obyvatelé to pozorně sledují – dočasná ztráta této služby v roce 2025 byla na společenské scéně znát – ale očekávání jsou vysoká, že obnovená pláž Paloma v roce 2026 ještě více zvýší přitažlivost Cap Ferrat. Tento typ projektu ukazuje rovnováhu mezi starým a novým: historická místa jsou přetvářena tak, aby splňovala moderní očekávání a zároveň si zachovala svůj charakter livingonthecotedazur.com.
V bezprostředním okolí zažívá širší Francouzská riviéra nový ultra-luxusní rozvoj, který nepřímo prospívá Cap Ferrat tím, že zvyšuje prestiž regionu. Například ultra-luxusní hotelový komplex v Cap d’Ail (blízko Monaka) bude otevřen v roce 2025 cotedazur-sothebysrealty.com, což přinese na Riviéru další špičkovou infrastrukturu. Ačkoliv se nenachází přímo na Cap Ferrat, takové projekty (včetně rozšíření pevniny „Mareterra“ v Monaku za 2 miliardy eur) přispívají k celkovému ekosystému prestiže, jehož jsou majitelé na Cap Ferrat součástí monacolife.net. Navíc několik legendárních sídel podél pobřeží změnilo majitele a podle pověstí se chystají na rekonstrukci nebo nové využití – např. Villa La Tour na špičce Cap Ferrat byla údajně prodána investorům, kteří možná plánují její využití v pohostinství rosengart.mc. Jakýkoli významný komerční rozvoj by však čelil přísným schvalovacím procesům.
Celkově vzato, budoucnost Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat pravděpodobně přinese spíše evoluci než expanzi. Očekávejte, že stávající nemovitosti budou měnit majitele, kteří je modernizují a vylepšují, spíše než aby vznikaly zcela nové budovy měnící panorama. Úřady a obyvatelé poloostrova nemají zájem o nadměrnou výstavbu. Důraz zůstane na kvalitě před kvantitou: pečlivé rekonstrukce, vylepšené vybavení (jako plážové kluby, mariny, zahrady) a integrace technologií do starých vil (pro udržitelnost a bezpečnost) namísto zvyšování hustoty. To zajišťuje, že Cap Ferrat si zachová právě ty vlastnosti, které jej činí tak žádaným – exkluzivitu, historický charakter a přírodní krásu – i když se přizpůsobuje modernímu luxusnímu životnímu stylu. Stručně řečeno, jakýkoli „rozvoj“ zde znamená zvýšení luxusního zážitku, nikoli přidávání další nabídky.
Právní a daňové aspekty pro kupující/investory
Investice do nemovitosti ve Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat znamená orientovat se v právním a daňovém prostředí Francie, které může být složité, ale je dobře zavedené. Klíčové aspekty zahrnují:
- Daň z majetku (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) – Francie uvaluje každoroční daň z majetku na nemovitosti. Všichni vlastníci nemovitostí ve Francii, včetně nerezidentů, podléhají této dani, pokud jejich čisté francouzské nemovitosti přesahují 1,3 milionu € worldwideproperty.co home-hunts.com. Sazby daně jsou progresivní od 0,5 % až do 1,5 % u hodnot nad 10 milionů €. To znamená, že prakticky každý majitel vily na Cap Ferrat bude čelit IFI. Určité odpočty (například hypotéky na nemovitost) mohou snížit zdanitelnou hodnotu property-serviceazur.com. Důležité je, že IFI se vztahuje pouze na nemovitosti; od roku 2018 Francie vyňala ostatní aktiva z daně z majetku. Přesto za dům v hodnotě 20 milionů € může být roční IFI ve výši přes 100 tisíc €. Daň z majetku často nově příchozí překvapí, ale zkušení kupci ji započítávají jako cenu za vlastnictví ve Francii. Probíhají diskuse o reformách, ale k roku 2025 IFI stále platí (byť je zastropována tak, že součet daně z příjmu a IFI ≤ 75 % příjmu) livingonthecotedazur.com. Potenciální zahraniční kupci by se měli poradit s odborníky ohledně optimálních vlastnických struktur – např. nákupu prostřednictvím francouzské společnosti pro držení nemovitostí (SCI) nebo jiných struktur – což může někdy usnadnit plánování dědictví nebo snížit daňovou zátěž.
- Daně z nemovitostí – Ve Francii existují dvě hlavní každoroční daně z nemovitostí: Taxe Foncière (daň z pozemku/vlastnictví) a Taxe d’Habitation (daň z bydlení). Taxe Foncière platí vlastníci a její výše se liší podle obce; na Cap Ferrat je vzhledem k hodnotám nemovitostí poměrně mírná (často několik tisíc eur na milion hodnoty, v závislosti na místní sazbě). Významnější je však Taxe d’Habitation (která se nyní vztahuje pouze na druhé domovy a nemovitosti s vysokou hodnotou, protože byla zrušena pro většinu hlavních bydlišť), která může být značná. Jako oblíbená oblast druhých domovů v označené “napjaté zóně” bydlení, městská rada Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat uvaluje přirážku na Taxe d’Habitation pro sekundární bydliště. Ve skutečnosti od roku 2020 obec vybírá maximální 40% přirážku k běžné dani z bydlení pro neprimární domovy toutsurmesfinances.com. To znamená, že majitelé druhých domovů platí 1,4× základní daň, což je opatření zaměřené na omezení prázdných rekreačních domů a zvýšení příjmů. U luxusní vily se roční taxe d’habitation (s přirážkou) snadno vyšplhá do pěti číslic v eurech. Přestože tyto náklady na držení jsou malé ve srovnání s nárůstem hodnoty aktiva za 50 milionů eur, kupující by s nimi měli počítat v rozpočtu. Existují také daňové úlevy/výjimky v některých případech (rekonstrukce nebo energetické úpravy mohou snížit daň z nemovitosti a velmi luxusní domy mohou mít nárok na výjimku z části taxe d’habitation, pokud jsou klasifikovány jako “maisons de tourisme” atd.), ale obecně je třeba počítat s každoročními místními daněmi jako součástí vlastnictví.
- Pravidla vlastnictví pro cizince – Francie neukládá žádná obecná omezení pro zahraniční vlastníky nemovitostí. Ať už jste občan EU, Američan, z Blízkého východu atd., můžete si nemovitost volně koupit na své jméno nebo prostřednictvím společnosti properstar.com investropa.com. Nákupní proces je zajišťován notáři a je považován za bezpečný. Zahraniční kupci často využívají francouzské společnosti občanského práva (např. SCI – Société Civile Immobilière) k držení nemovitosti, což může nabídnout výhody v oblasti plánování dědictví a oddělení odpovědnosti en.parisrental.com. Je důležité poznamenat, že vlastnictví nemovitosti nezaručuje pobyt – vlastníci mimo EU stále podléhají schengenskému pravidlu 90 dnů pro návštěvy, takže ti, kteří chtějí pobývat déle, musí získat dlouhodobá víza nebo pobyt jinými způsoby ptireturns.com francetaxlaw.com. Někteří kupci mimo EU získávají ekvivalent „zlatého víza“ investováním prostřednictvím sousedních zemí (Portugalsko atd.) nebo jednoduše využívají svůj dům na Cap Ferrat jako rekreační nemovitost v rámci turistického statusu. Financování je dostupné: francouzské banky půjčují zahraničním kupcům, obvykle do 50–60 % LTV pro nerezidenty, ale mnoho transakcí na Cap Ferrat je hotovostních vzhledem ke klientele.
- Transakční náklady a daně – Nákup nemovitosti s sebou ve Francii nese přibližně 7–8 % závěrečných nákladů (kolkovné, notářské poplatky) u stávajících domů – na to by si měli dát pozor kupující ze zemí s nízkým kolkovným. Pro cizince neexistuje žádná úleva na kolkovném; všichni platí stejně. Pokud kupující někdy prodá, daň z kapitálového zisku se vztahuje na jakýkoli zisk (základní sazba 19 % pro prodávající z EU plus příplatky za vysoké zisky a dodatečný sociální poplatek 17,2 % pro nerezidenty, ačkoli smlouvy a výjimky to mohou snížit) investropa.com. Francie však poskytuje osvobození od daně z kapitálového zisku po dlouhodobém držení – po 22 letech jste osvobozeni od základní daně z kapitálového zisku a po 30 letech od sociálních poplatků investropa.com. Mnoho majitelů trofejních nemovitostí drží majetek desítky let nebo po generace, čímž se efektivně vyhýbají CGT. Dědická daň může být také otázkou pro zahraniční vlastníky francouzských nemovitostí, protože francouzské právo může uplatňovat pravidla nuceného dědění – je rozumné konzultovat strukturování vlastnictví s přeshraničním právníkem, pokud je to relevantní.
Shrnuto, Francie nabízí stabilní právní prostředí pro vlastnická práva, ale s průběžnými náklady (daněmi), se kterými musí majitelé počítat. Výhodou je, že tyto daně financují vynikající infrastrukturu, bezpečnost a služby v oblasti, díky nimž je například Cap Ferrat tak příjemným místem k životu. Mnoho ultrabohatých kupců považuje daně za poměrně malou cenu za „neocenitelný“ požitek z vlastnictví nemovitosti na Riviéře. Jak poznamenala jedna mezinárodní realitní společnost, luxusní trh ve Francii v roce 2025 zůstává stabilní a atraktivní i přes globální změny – nabízí bezpečí, životní styl a uchování bohatství navzdory daním thesuperprime.com. Přesto by potenciální investoři měli vstupovat s otevřenýma očima ohledně daňových povinností, které přicházejí s jejich kouskem ráje na Cap Ferrat.
Srovnání Cap Ferrat s Nice, Cannes & Monakem
Jak si Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat stojí ve srovnání se svými slavnými sousedy na Riviéře? Stručně řečeno: Cap Ferrat je menší, klidnější a mnohem dražší než téměř jakákoli jiná lokalita, kromě Monaka. Každý z blízkých regionů má svůj vlastní realitní profil:
- Nice: Jako největší město Riviéry nabízí Nice rozmanitý trh s nemovitostmi s mnohem nižšími průměrnými cenami (kolem 8 600 €/m² v průměru v roce 2025 residences-immobilier.com residences-immobilier.com, což je zhruba třetina cen v Cap Ferrat). Půvab Nice spočívá v městských službách, kulturní scéně a kombinaci hlavních i rekreačních rezidencí. Luxusní nemovitosti zde existují (např. vily Belle Époque v Mont Boron nebo penthousy na promenádě), ale i nejvyšší segment v Nice (špičkové byty ~14 000 €/m² residences-immobilier.com residences-immobilier.com) je jen zlomkem ultra-prémiových cen v Cap Ferrat. Na rozdíl od ospalého Cap Ferrat je Nice rušné město – atraktivní pro ty, kteří chtějí pohodlí v docházkové vzdálenosti a likviditu na trhu (v Nice se ročně uskuteční mnohem více transakcí). Nicméně, Nice nemůže nabídnout odloučenost ani exkluzivitu Cap Ferrat. Kupující s 20 miliony eur v Nice může získat velkolepý penthouse nebo vilu na svahu a zároveň blízkost mezinárodního letiště, ale obětuje soukromé, resortní prostředí poloostrova. Z investičního pohledu je trh s nemovitostmi v Nice stabilní, město zaznamenává mírný růst cen a dokonce i novou výstavbu (např. nové byty u moře) – ale Cap Ferrat v dlouhodobé hodnotě překonává díky vzácnosti. V podstatě Nice soutěží v jiném segmentu: je to spíše kosmopolitní centrum, kde si i bohatí kupci mohou vybrat, pokud chtějí živější prostředí nebo utrácejí méně. Cap Ferrat je naopak exkluzivní útočiště – často druhý nebo třetí domov pro někoho, jehož hlavní základna může být v Londýně, New Yorku nebo Monaku.
- Cannes: Proslulé svým filmovým festivalem a glancem, Cannes má dynamický trh s luxusními nemovitostmi, zejména pokud jde o penthousy a vily v oblastech jako La Californie a Croisette. Ceny v Cannes jsou vysoké, ale obecně nižší než na Cap Ferrat; špičkové apartmány u moře v Cannes mohou dosáhnout €20 000–€30 000/m² a průměrné ceny vil byly kolem €13 000/m² v roce 2022 investropa.com. V posledních letech Cannes zaznamenalo zpomalení růstu cen v ultra-prémiovém segmentu – počet transakcí s nemovitostmi nad €1M klesl o ~45 % mezi lety 2022 a 2024 investropa.com – což naznačuje, že jeho luxusní trh dosahoval vrcholu nebo procházel korekcí cen. Cap Ferrat naopak zrychlil v tomto období, podpořen odlišnou poptávkou (méně spekulativních nákupů, více koncových uživatelů). Cannes nabízí více nemovitostí a nočního života než Cap Ferrat, což láká ty, kteří si užívají společenskou scénu a akce (jachtingové přehlídky, konference atd.). Z investičního hlediska je trh s pronájmy v Cannes silnější (mnoho příležitostí ke krátkodobému pronájmu během festivalů a léta), zatímco na Cap Ferrat je minimální a exkluzivnější. Zkušený investor může koupit v Cannes kvůli výnosu z pronájmu a na Cap Ferrat pro osobní užití a růst kapitálu. Co se týče reputace, Cannes je jistě prestižní, ale někteří ultra-bohatí jej vnímají spíše jako „okázalé“ a pomíjivé, zatímco Cap Ferrat je „nenápadný a nadčasový.“ Za zmínku stojí, že Cannes se snaží zvýšit svůj luxusní image (např. přestavba oblasti Palm Beach na luxusní komplex rosengart.mc), nicméně jeho trh s nemovitostmi je větší a více ovlivněný obecnými ekonomickými trendy. Mikrotrh Cap Ferrat je izolovaný – v době poklesu může zaznamenat méně prodejů, ale ceny jen zřídka „padají“, protože majitelé mohou držet nemovitosti neomezeně dlouho a vždy čeká nějaký miliardář v pozadí.
- Monako: Knížectví Monako je jediným skutečným konkurentem Cap Ferrat, pokud jde o extrémní ceny a elitní prestiž. Monako drží titul nejdražšího realitního trhu na světě, přičemž průměrná cena bytů při dalším prodeji dosahuje v roce 2024 52 000 €/m² (a nové projekty jako Mareterra údajně prodávají špičkové jednotky za více než 100 000 €/m²) globalpropertyguide.com monacolife.net. Podle tohoto měřítka je Monako zhruba dvakrát dražší než průměr Cap Ferrat za m² – ale kontexty se liší. Monako nabízí daňové výhody (žádná daň z příjmu ani majetku pro rezidenty), což zvyšuje poptávku mezi světovými milionáři a ovlivňuje ceny. Jde o hustě zastavěné městské prostředí luxusních výškových budov, kde 35 milionů eur může stačit na třípokojový byt (~200 m²) v nejlepším domě. Cap Ferrat by za stejný rozpočet nabídlo rozlehlou vilu s zahradami a bazény – ale spolu s francouzskými daněmi. Mnoho osob s ultra vysokým čistým jměním vlastní nemovitosti v obou: rezidenci v Monaku pro podnikání a daňový domicil a rekreační sídlo v Cap Ferrat pro prostor a volný čas. Trh s nemovitostmi v Monaku se ukázal jako neuvěřitelně odolný, dokonce v roce 2024 vzrostl o ~+1,1 % na rekordní cenové úrovně monacostatistics.mc, a Knight Frank předpovídá další +4% růst v Monaku pro rok 2025 monacolife.net. Cap Ferrat není v těchto indexech samostatně předpovídán, ale spadá pod „Côte d’Azur prime“, kde se očekává zhruba +3% růst cen v roce 2025 podle Knight Frank monacolife.net. Likvidita: V Monaku je vyšší objem transakcí (asi 440 prodejů v roce 2022, většinou menších jednotek), zatímco v Cap Ferrat může být ročně jen tucet významných prodejů. To znamená, že trh v Monaku má více datových bodů a je více „komoditizovaný“ (navzdory luxusu), zatímco Cap Ferrat je více sběratelský. Z hlediska životního stylu je Monako rušné a bezpečné – samostatné městské knížectví s 40 000 obyvateli na 2 km² – zatímco Cap Ferrat je klidné, s méně než 1 000 stálými obyvateli. Dalo by se říci, že Monako je o byznysu a pohodlí, Cap Ferrat je o ústraní a soukromí. Obě místa se na Riviéře doplňují a společně přitahují nejbohatší lidi světa.
Shrnuto, Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat se odlišuje i mezi svými slavnými sousedy. Nice nabízí městský zážitek z Riviéry za dostupné ceny; Cannes spojuje lázeňský lesk s hlubším trhem; Monako je jedinečné finanční útočiště s ultra-hustým luxusem. Ale Cap Ferrat zůstává „klenotem Středomoří“ z hlediska exkluzivní rezidenční přitažlivosti estateprestige.com. Jeho kombinace extrémního luxusu, vzácnosti a přírodní krásy je bezkonkurenční – což je důvod, proč se trvale řadí na vrchol světového realitního trhu a stále přitahuje ty, pro které je přijatelné jen to nejlepší.
Expertní výhled: 2025 a dále (3–5letá prognóza)
Při pohledu do budoucna zůstávají realitní experti a agentury optimističtí ohledně vývoje trhu v Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat, i když s poznámkou opatrného optimismu namísto euforického růstu. Shoda pro příštích 3–5 let je, že ceny buď zůstanou pevné, nebo budou dále mírně růst v Cap Ferrat, podpořené neměnnými základy omezené nabídky a globální poptávky. Knight Frankův Prime Residential Forecast 2025 předpovídá, že většina předních evropských trhů s luxusními nemovitostmi zaznamená růst, a řadí „Côte d’Azur“ (kam patří i Cap Ferrat) mezi top 10 s očekávaným +2 % až +3,5 % ročním růstem cen monacolife.net. To se může zdát skromné ve srovnání s nedávnými nárůsty, ale odráží to normalizaci po bouřlivém boomu po covidu. Naznačuje to, že hodnoty v Cap Ferrat budou nadále stoupat stabilním, udržitelným tempem, nikoli v bublině. Savills podobně očekává, že ceny prémiových nemovitostí na Francouzské riviéře v roce 2025 vzrostou o ~4 % investropa.com, přičemž poukazuje na pokračující příliv bohatství a omezenou nabídku. V pětiletém horizontu by i nízké jednociferné roční přírůstky znamenaly pěkné zhodnocení, potenciálně přidávající 10–20 % k dnešním rekordním hodnotám – což znamená, že vila v hodnotě 30 milionů eur dnes by mohla v roce 2030 dosahovat v průměru 33–36 milionů eur, pokud nenastanou žádné zásadní otřesy.
Odborné názory zdůrazňují, že globální prostředí v letech 2025–2027 je ve skutečnosti příznivé pro špičkové nemovitosti. „Nízká inflace a nízké úrokové sazby určují evropský výhled pro rok 2025… globální bohatství je přitahováno stabilitou a vysokou kvalitou života,“ vysvětluje vedoucí evropského výzkumu Knight Frank monacolife.net. Riviéra nabízí právě tuto stabilitu a kvalitu, takže může těžit z přesunu kapitálu z rizikovějších trhů. Politické nejistoty a vyšší daně jinde (například nedávné změny v USA, Velké Británii, na Blízkém východě) by také mohly přimět více bohatých jednotlivců investovat v Evropě (Paříž, Monako, Riviéra) jako v bezpečném přístavu monacolife.net. Francie zejména zaznamenala kontinuitu politiky a proinvestiční postoj (kromě mírných daní z majetku). Navíc pokračující geopolitické napětí může neúmyslně zvýšit atraktivitu Cap Ferrat – např. bohatí jednotlivci z méně stabilních regionů často hledají bezpečnou základnu na jihu Francie. To bylo pozorováno u některých Rusů v minulých krizích a nyní možná u některých čínských a blízkovýchodních elit, které si zajišťují sázky vlastnictvím v pevných evropských trzích.
Na straně nabídky se neočekává žádné významné navýšení – Cap Ferrat se nemůže fyzicky rozrůstat a žádný hromadný výprodej není na obzoru. Mnoho současných majitelů je ultra-bohatých a nemá tlak na likvidaci; někteří dokonce skupují sousední pozemky pro rozšíření svých sídel. Jedním z možných protivětrů může být generační obměna: jak někteří dlouholetí majitelé stárnou, jejich dědici se mohou rozhodnout prodat nemovitosti s vysokou hodnotou. To by mohlo přinést několik dalších nabídek, ale vzhledem k čekající skupině movitých kupců by tyto nemovitosti pravděpodobně byly rychle absorbovány (a za prémiové ceny díky svému ikonickému statusu). Dalším faktorem jsou směnné kurzy měn – silný americký dolar nebo švýcarský frank vůči euru může podnítit dolarové kupce (Američany, Blízký východ), aby nakupovali francouzská aktiva „se slevou“. Naopak síla eura může mírně tlumit poptávku mimo EU. Ale na stratosférickém konci trhu jsou takové měnové efekty druhořadé; větší váhu má osobní bohatství a touha.
Výzvy trhu v nadcházejících letech mohou zahrnovat globální ekonomický cyklus – pokud by došlo k velké recesi nebo finanční krizi, i miliardáři by mohli pozastavit nákupy trofejních nemovitostí. Nicméně nedávná historie ukazuje, že špičkové nemovitosti často slouží jako bezpečný přístav v turbulentních časech. Luxusní segment je méně citlivý na úrokové sazby (protože kupující jsou méně zadlužení) a více citlivý na trendy v bohatství. Dokud bude pokračovat globální tvorba bohatství (prostřednictvím technologií, financí atd.), místa jako Cap Ferrat budou přitahovat nové zájemce. Otázkou je také klima a udržitelnost: Francouzská riviéra čelí dopadům změny klimatu (vlny veder, hladina moře) a francouzské environmentální předpisy se zpřísňují (např. energetické štítky). Odborníci předpovídají, že energeticky úsporné, udržitelné domy získají prémiovou hodnotu, a skutečně, ekologické renovace jsou rostoucím trendem investropa.com investropa.com. Starší vily v Cap Ferrat pravděpodobně projdou modernizací, aby splnily nové standardy (některé špatně hodnocené domy by se mohly stát podle zákona nepronajímatelnými, pokud nebudou vylepšeny investropa.com). Investoři, kteří modernizují nemovitosti pomocí solárních panelů, izolace atd., nejenže splní předpisy, ale také osloví novou generaci bohatých, kterým záleží na klimatu. To pravděpodobně nesníží hodnoty; spíše to podporuje investice do zhodnocení hodnoty v bytovém fondu.
Výhled trhu s pronájmy je ve srovnání s prodeji poněkud utlumený. Se zpřísněním zákonů o krátkodobých pronájmech a klesajícími výnosy analytici očekávají, že výnosy z pronájmů zůstanou nízké a možná dále klesnou, pokud ceny předběhnou nájmy investropa.com. To příliš neodrazuje koncové kupce (těm jde více o osobní užívání), ale čistí investoři se mohou více zaměřit na oblasti jako Nice nebo Cannes kvůli příjmům. Přesto poptávka po pronájmech zůstane v Cap Ferrat v létě silná – není pochyb o tom, že bohatí cestovatelé z celého světa budou i nadále ochotni zaplatit vysoké částky za pár týdnů ve vile v Cap Ferrat.
Závěrem, všechny ukazatele naznačují, že Saint‑Jean‑Cap‑Ferrat si v následujících letech udrží svou korunu jednoho z nejprestižnějších trhů s luxusními nemovitostmi na světě. Jeho jedinečné základy – okouzlující historie, jedinečné prostředí, extrémně omezená nabídka a globální přitažlivost pro majetné klienty – z něj činí „odolný vůči budoucnosti“ v rámci možností realitního trhu. Odborné prognózy předpovídají mírný růst cen, ale ve skutečnosti potenciál růstu může být vyšší, pokud se budou objevovat noví miliardářští kupci (například nedávná vlna mladých technologických magnátů vstupujících na trh rosengart.mc). Jedinou překážkou poptávky je konečný počet nemovitostí. Jak poznamenal jeden z makléřů Knight Frank pro super-prémiové nemovitosti, „Nemovitosti jako [ty na Cap Ferrat] se na trhu objevují jen každých 10 až 15 let“, a když se tak stane, nejbohatší lidé světa jsou připraveni knightfrank.com. Očekávejte pokračující intenzivní konkurenci o jakoukoli dostupnou vilu na Cap Ferrat a trh, který bude čím dál více fungovat na světové scéně sám za sebe. Pro majitele je výhled skutečně zlatý: Poloostrov miliardářů bude pravděpodobně zářit ještě jasněji v roce 2025 a dále, jako nadčasové útočiště pro ty, kteří si mohou dovolit jeho vysokou vstupní cenu.
Zdroje: Côte d’Azur Sotheby’s International Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Estate Prestige (Knight Frank) estateprestige.com estateprestige.com; Investropa Market Forecast investropa.com investropa.com; Résidences Immobilier data residences-immobilier.com; Monaco Life (Knight Frank forecast) monacolife.net monacolife.net; Nice-Matin (Rosengart translation) rosengart.mc rosengart.mc; Francouzská vláda / Estate Service Cannes estate-service-cannes.com estate-service-cannes.com; Knight Frank (The View) knightfrank.com; Investropa (trendy pronájmů) investropa.com investropa.com; a různé tržní zprávy a zpravodajské zdroje, jak je uvedeno výše.
