Boom nebo bublina? Uvnitř žhavého realitního trhu v Curychu 2025 a dále

Trendy na rezidenčním trhu v roce 2025

Stoupající ceny uprostřed chronického nedostatku bydlení: Trh s bydlením v Curychu zůstává v roce 2025 mimořádně napjatý. Ceny nemovitostí stále rostou kvůli silné poptávce a omezené nabídce. K polovině roku 2025 ceny bytů ve městě vzrostly o ~4,5 % meziročně (rodinné domy +4,0 %) investropa.com. Medián bytu nyní stojí přibližně 1,68 milionu CHF, průměrné ceny se pohybují v rozmezí 14 000–21 000 CHF za m² v závislosti na čtvrti investropa.com investropa.com. Míra neobsazenosti v Curychu dosáhla rekordního minima 0,07 % – pouze 7 ze 10 000 jednotek – což je nejnižší hodnota ve Švýcarsku a pravděpodobně v celé západní Evropě swissinfo.ch. Jinými slovy, prakticky každý byt je obsazen, což odráží chronický nedostatek bydlení. Nová výstavba výrazně zaostává za populačním růstem (v roce 2025 se celostátně očekává pouze ~42 000 nových bytů oproti potřebným ~50 000 swissinfo.ch), takže konkurence o bydlení zůstává vyhrocená. Není překvapivé, že prodejní ceny dále rostou – švýcarští analytici předpovídají roční růst +3 % až +4 % hodnoty bydlení v Curychu až do roku 2025 engelvoelkers.com. Pokud nedojde k ekonomickému otřesu, výrazný pokles cen se zdá nepravděpodobný, dokud poptávka tak výrazně převyšuje nabídku investropa.com investropa.com.

Trh s pronájmy vs. dynamika nákupu: V Curychu pronájmy také prudce rostou, což dále mění kalkulaci mezi nákupem a pronájmem. Po dvojciferném nárůstu v roce 2023 vzrostly nabídkové nájmy ve městě v roce 2024 o dalších 4,5 % swissmarketplace.group. Nájmy v celém kantonu Curych loni vzrostly přibližně o 4,8 % swissmarketplace.group, i když se nárůsty zmírnily oproti skoku z roku 2023. Tento trend se očekává i v roce 2025 – poptávka stále roste (díky imigraci a vzniku nových domácností), zatímco volné kapacity jsou prakticky nulové a nová nabídka zůstává minimální swissmarketplace.group. Stručně řečeno, nájemníci čelí ostré konkurenci a rostoucím nákladům. Zároveň si půjčování peněz zlevnilo: Švýcarská národní banka snížila svou základní úrokovou sazbu na 0,25 % začátkem roku 2025 investropa.com, čímž snížila úrokové sazby hypoték. S nižšími úroky a vyššími nájmy je vlastnit nyní často dostupnější než pronajímat pro dlouhodobé obyvatele investropa.com. Výzkum UBS dokonce ukazuje, že začátkem roku 2025 náklady na vlastnictví domu klesly pod úroveň nájmů ve většině švýcarských regionů (výhoda nájemců se zmenšila na ~3 % nebo úplně zmizela) investropa.com. V Curychu a Ženevě má pronájem stále smysl pro krátkodobé pobyty do 5 let kvůli velmi vysokým nákupním cenám investropa.com. Pro ty, kteří zůstávají dlouhodobě a jsou schopni financovat vlastní bydlení, má nákup opět větší přitažlivost. Realitní kanceláře uvádějí, že prudký růst nájmů ve spojení s nižšími náklady na financování poprvé po letech převrací matematiku ve prospěch nákupu oproti pronájmu engelvoelkers.com. Tato dynamika – bezprecedentní tlak na nájmy versus zlepšené podmínky hypoték – je klíčovým tématem trhu v roce 2025.

Poptávka, demografie a nedostatek nabídky: Na žhavou poptávku po bydlení v Curychu působí několik faktorů. Město má silnou ekonomiku, sídlí zde více než 120 000 firem (včetně globálních bank, pojišťoven a rozvíjejícího se technologického/biotechnologického sektoru), což přitahuje pracovníky do oblasti investropa.com. Imigrace zůstává vysoká – Švýcarsko v roce 2024 získalo přibližně 83 000 osob swissinfo.ch, a populace Curychu dále roste, což zvyšuje potřebu bydlení. Současně nová výstavba zaostává. Vyšší stavební náklady, nedostatek pracovních sil a nedávné zvyšování úrokových sazeb zpomalily zahájení nových projektů swissinfo.ch. Nabídka pozemků je omezena geograficky a přísnými územními plány, zejména v žádaných centrálních čtvrtích. Majitelé jsou navíc neochotní prodávat, takže nabídka nemovitostí z druhé ruky je omezená engelvoelkers.com. V důsledku toho je dostupnost bydlení v Curychu hluboko pod hranicí 1 % neobsazenosti, která definuje nedostatek swissinfo.ch. I o běžné byty se běžně uchází desítky zájemců. Tento nepoměr mezi nabídkou a poptávkou se pravděpodobně v dohledné době nevyřeší – Švýcarské sdružení stavebních podnikatelů varuje, že míra neobsazenosti v celé zemi klesne ještě níže, neboť stavebnictví zaostává za poptávkou swissinfo.ch. Výsledkem je trvalý tlak na růst cen i nájmů. Odborníci dokonce označují Curych za „světové hlavní město nedostatku bydlení“ kvůli krajnímu nedostatku nájemních bytů swissinfo.ch. Aktuálně rezidenční trh v Curychu zůstává velmi napjatý a odolný, posílený silnou ekonomikou a atraktivitou města. Pokud nenastane zásadní změna, analytici očekávají pokračující stabilitu cen a mírný růst v příštích letech engelvoelkers.com investropa.com, i když dostupnost pro místní se stává stále větším problémem.

Trh komerčních nemovitostí: kanceláře, maloobchod a průmysl

Kancelářský sektor – stabilní s vysokou dostupností

Zurichský kancelářský trh v roce 2025 nabízí smíšený obrázek dostatečné nabídky a selektivní poptávky. Po pandemii vzrostla neobsazenost kanceláří v důsledku rozšíření práce na dálku a hybridních modelů, ale tento trend se nyní stabilizuje. Ve všech pěti největších švýcarských kancelářských centrech (Curych, Ženeva, Basilej, Bern, Lausanne) dosažila souhrnná míra dostupnosti ke konci roku 2024 přibližně 5,0 % jll.com. V regionu Curych se dostupná kancelářská plocha rozrostla na 433 700 m² (míra neobsazenosti 5,3 %) ke konci roku 2024 jll.com. To je mírně více než 4,8 % o rok dříve a pokračuje tak v pozvolném růstu od roku 2019 jll.com. Nové dokončené projekty v okrajových částech města přispěly ke zvýšení neobsazenosti – například nové projekty v Oerlikonu a Klotenu (severní Curych) přidaly v loňském roce významné prostory jll.com. Okres 5 (Zürich-West) a okres 11 (Oerlikon/Affoltern) také zaznamenaly výraznou novou nabídku a zrekonstruované kanceláře na trhu jll.com. Naproti tomu některé centrální lokality absorbovaly prostory (neobsazenost klesla v okresech 1, 3 a 9), jak firmy upřednostňovaly prémiové adresy jll.com. Celkové nájemné kanceláří stagnuje již několik let, což odráží tento poměr zvýšené nabídky a stabilní poptávky jll.com. Nájemné za prémiové kanceláře v centru Curychu zůstává na stejné úrovni od roku 2022, i když se to může brzy změnit. Prémiové, udržitelné kancelářské projekty ve výstavbě (s ekologickými certifikáty a moderním zázemím) přitahují nájemce, a pokud poptávka po těchto prémiových prostorách zůstane silná, zatímco nabídka bude omezená, může nájemné za prémiové kanceláře konečně vzrůst po období stagnace jll.com.

Při pohledu dopředu je výhled kancelářského trhu v Curychu opatrně optimistický. Výstavba nových kanceláří se výrazně zpomaluje – v roce 2024 bylo dokončeno pouze přibližně 57 000 m², oproti 343 000 m² v roce 2020 jll.com. V letech 2025 až 2027 činí roční průměr projektů v Curychu jen 29 000 m² ročně, což je zlomek (přibližně –71 %) ročního objemu postaveného v letech 2019–2023 jll.com. Tento prudký pokles nové nabídky pomůže zabránit dalšímu růstu neobsazenosti jll.com. Nicméně určité druhotné prostory se stále uvolňují, jak firmy optimalizují svou rozlohu; přibližně 60 000 m² stávajících kanceláří se očekává, že vstoupí na trh v letech 2025–26 (pravděpodobně podnájmy nebo uvolněné starší budovy) jll.com. Proto by se míra neobsazenosti měla v krátkodobém horizontu držet kolem úrovně 5 % a více jll.com. Poptávka nájemců se zaměřuje na kvalitu: moderní, dobře umístěné kanceláře (zejména ty s ESG certifikací) se dobře pronajímají, zatímco zastaralé prostory na okraji města zůstávají volné. Významné je, že finanční a technologický sektor v Curychu nadále táhnou poptávku po pronájmu. Několik velkých transakcí na konci roku 2024 poukazuje na důvěru v prémiové lokality – např. telekomunikační společnost Salt obsadila novou vlajkovou kancelář nad Bahnhofstrasse, správce aktiv Bellevue Group se přestěhoval do zrekonstruované prémiové budovy u Sechseläutenplatz jll.com. Díky nízké nezaměstnanosti ve Švýcarsku (2,5 %) a růstu HDP ~1,2 % engelvoelkers.com firmy nadále zvyšují počet zaměstnanců, byť obezřetně. Celkově je kancelářský trh v Curychu dobře vyvážený: nájemci těží z většího výběru a stabilních nájmů, zatímco pronajímatelé mohou těšit, že pokles výstavby časem trh opět utáhne. Jakýkoli nárůst poptávky (například pokud firmy přivedou více zaměstnanců zpět do kanceláří) může rychle vést ke zvýšení nájmů v hlavních lokalitách. Prozatím očekávejte stabilní kancelářské nájmy a trend přesunu ke kvalitě – stárnoucí kanceláře mohou nabídnout ústupky, zatímco „zelené“ prémiové kanceláře v centru a rozvíjejících se čtvrtích (jako Zürich-West a Oerlikon) zaznamenávají silný zájem.

Průmyslové a logistické nemovitosti – vysoká poptávka, omezená nabídka

Průmyslový a logistický segment nemovitostí v regionu Curych (a obecně ve Švýcarsku) zaznamenává silnou poptávku a klesající neobsazenost. K roku 2023 klesla míra neobsazenosti investovatelných logistických nemovitostí na celostátní úrovni na přibližně 5,1 %, což je pokles ze 7,7 % v roce 2019 jll.com. Jinými slovy, sklady a distribuční zařízení jsou stále více obsazena, a to díky růstu e-commerce, reorganizaci dodavatelských řetězců a zvýšeným skladovým zásobám firem. Geografie švýcarské logistiky se soustředí podél klíčových dopravních koridorů – velká část zařízení leží v trojúhelníku Basilej–Curych–Solothurn a kolem hlavních metropolitních oblastí jll.com. Curych, ležící na křižovatce dálnic a poblíž letiště, je klíčovým logistickým uzlem, ale zároveň trpí nedostatkem prostoru. Mnoho průmyslových pozemků bylo přestavěno na kanceláře nebo bydlení (zejména v samotném Curychu), což omezuje nabídku nových skladů. Mnoho stávajících skladů je starších a ne zcela vyhovuje moderním potřebám (např. nižší světlá výška, méně nakládacích ramp) jll.com, což znamená, že logistické prostory třídy A jsou velmi vzácné.

Nájemné za logistické/průmyslové prostory v oblasti Curychu se obvykle pohybuje přibližně od 85 do 140 CHF za m² ročně, v závislosti na velikosti a lokalitě jll.com. Tyto nájmy jsou relativně vysoké podle mezinárodních standardů (odrážejí vysoké ceny švýcarských pozemků a stavebních nákladů). Růst nájemného je mírný, ale stabilní s klesající mírou neobsazenosti. Investoři mají o tuto třídu aktiv stále větší zájem díky její stabilitě příjmů a potenciálu růstu – výnosy z logistiky, i když jsou ve Švýcarsku nízké (~4–5 %), jsou mírně vyšší než u prémiových kancelářských nemovitostí. Je třeba poznamenat, že většina logistických nemovitostí ve Švýcarsku je ve vlastnictví uživatelů (firmy vlastní své sklady) jll.com. Pouze asi 300 logistických objektů po celé zemi tvoří pronajatá investiční aktiva jll.com. To přispívá k nelikviditě a exkluzivitě tohoto sektoru. Ty vzácné investičně atraktivní sklady, které se dostanou na trh, přitahují silnou konkurenci, včetně zahraničních institucionálních investorů lákaných švýcarskou stabilitou.

V příštích letech očekávejte, že rozvoj logistiky zůstane omezený. Vhodná půda v okolí Curychu pro nové velkokapacitní sklady je omezená a silně regulovaná. Některé průmyslové zóny na okrajích města a podél dálnice A1 se však intenzifikují – starší lokality mohou získat vícepodlažní logistické objekty nebo být rozděleny pro městskou „poslední míli“ distribuce. Trend přibližování výroby a skladů (větší skladování zásob ve Švýcarsku) a boom online nakupování udrží vysokou poptávku po moderních logistických prostorech. Výsledkem může být další snižování neobsazenosti a mírný nárůst nájmů, zejména u špičkových skladových jednotek. Výzvou je modernizace zastaralých objektů – mnoho starších průmyslových budov nesplňuje současné logistické požadavky jll.com. Jako kreativní řešení se zkouší například přeměna jejich částí na samoskladovací nebo jednotky pro malé a střední podniky s cílem snížit neobsazenost jll.com. Celkově je výhled pro průmyslové nemovitosti v Curychu pozitivní, charakterizovaný nedostatkem a silnou poptávkou. Tento segment možná nepřitahuje tolik pozornosti jako bydlení nebo kanceláře v Curychu, ale nabízí nové příležitosti pro investory, kteří se dokážou orientovat v územním plánování a najít aktiva – nízká neobsazenost a stabilní poptávka po nájmu tvoří pevné základy jll.com.

Investiční výhled: výnosy, zahraniční zájem & příležitosti

Zahraniční investice a regulace: Je důležité poznamenat, že Švýcarsko udržuje přísná pravidla (Lex Koller) omezující zahraniční vlastnictví rezidenčních nemovitostí.

Zahraniční osoby s trvalým pobytem obvykle nemohou kupovat nemovitosti v Curychu (kromě vzácných případů nebo prostřednictvím určitých vyňatých struktur) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Cizinci však mohou volně investovat do komerčních nemovitostí a až dosud si také mohli bez omezení kupovat akcie švýcarských realitních společností nebo fondů jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To umožnilo zahraničním institucionálním investicím nepřímo vstoupit na trh v Curychu.Existuje významný globální zájem – státní investiční fondy, globální REITy a soukromí investoři vložili peníze do švýcarských realitních fondů, developerských projektů a akvizic komerčních nemovitostí.Například o trofejní kancelářské budovy a maloobchodní nemovitosti v Curychu často soupeří německé fondy nebo investoři z Blízkého východu.Do budoucna se však regulační prostředí může zpřísnit.V březnu 2025 oznámila švýcarská vláda plány na další omezení nákupu nemovitostí cizinci, což by mohlo znamenat konec výjimky, která dosud umožňovala cizincům volně nakupovat akcie veřejně obchodovaných realitních společností jacquemoudstanislas.ch.Pokud by byly tyto reformy, které jsou v současné době projednávány, zavedeny, vyžadovaly by vládní schválení pro zahraniční investory i v případě nepřímých podílů na nemovitostech. Jedná se o zásadní změnu, jejímž cílem je ochladit poptávku jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.To vyvolalo obavy, že by zahraniční kapitál mohl být odrazen.Legislativní proces však stále probíhá – jakékoli změny zaberou čas a mohou být zmírněny jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Prozatím zájem zahraničních investorů zůstává vysoký, zejména o komerční aktiva a rozvojová partnerství.

Stabilní výnosy na trhu s nízkými výnosy: Nemovitosti v Curychu jsou ceněny jako „bezpečný přístav“ investic, nabízející stabilitu místo vysokých výnosů. V roce 2025 přinášejí prvotřídní rezidenční a kancelářské nemovitosti v Curychu obvykle pouze kolem 2,5 %–3,5 % ročně (hrubý výnos) foxstone.ch. Tyto výnosy jsou skromné a odrážejí vysoké ocenění a nízké riziko švýcarských nemovitostí. Pro institucionální investory, jako jsou penzijní fondy a pojišťovny, je spolehlivost nemovitostí v Curychu a uchování kapitálu důvodem, proč je drží jako hlavní složku portfolia. Ve skutečnosti hlavní vlastníci hlásí stabilní nebo rostoucí hodnoty – například Swiss Life (jeden z největších investorů do nemovitostí ve Švýcarsku) uvedl, že reálná hodnota jeho portfolia vzrostla o ~0,2 % v 1. čtvrtletí 2025, čímž se vyhnul jakémukoli poklesu reuters.com. Příjmy z pronájmu jsou vnímány jako extrémně jisté díky plné obsazenosti a silné úvěruschopnosti nájemců v Curychu. Celkové výnosy se v budoucnu očekávají především z příjmů a mírného kapitálového zhodnocení (předpověď ~1–4 % ročního růstu cen v nadcházejících letech investropa.com). Mezinárodní investoři zůstávají přitahováni i přes nízké výnosy kvůli švýcarskému statusu bezpečného útočiště. V obdobích globální nejistoty jsou nemovitosti v Curychu vyhledávány zahraničními kupci, kteří hledají uchování majetku investropa.com. Silný švýcarský frank a politická stabilita země přidávají na atraktivitě.

Nové příležitosti – zelené a specializované segmenty: Investoři rovněž sledují nové tržní niky a strategie přidávání hodnoty na trhu v Curychu. Jedním z hlavních témat je udržitelnost. Roste poptávka (ze strany nájemců i kupujících) po ekologických, energeticky efektivních budovách a nemovitosti s ekologickými certifikacemi mohou získávat vyšší ceny investropa.com. Vláda prosazuje snižování emisí uhlíku – například nový zákon vyžaduje solární panely na většině nových budov pv-magazine.com – což povede k potřebe modernizace stávajícího bytového fondu a rozvoji infrastruktury obnovitelných zdrojů energie. To vytváří příležitosti pro investory přetvářet starší budovy pomocí zateplení, tepelných čerpadel, instalace solárních panelů apod., čímž zvyšují hodnotu a zároveň splňují ekologické předpisy. Dalším trendem je technologie a PropTech v realitách: chytré domácí systémy, digitální služby pro nájemce a datová analytika přidávají nemovitostem hodnotu (zvláště atraktivní pro technicky zdatné nájemce na trhu v Curychu) investropa.com.

Některé sektory nemovitostí také vykazují růstový potenciál. Logistická a vědecko-výzkumná zařízení jsou žádaná, ale jejich nabídka je omezená – přestavba nebo rozvoj lehkého průmyslu na okraji města pro poslední úsek logistiky nebo laboratorní/výzkumné účely je slibnou cestou. Rezidenční výstavba v „B“ lokalitách v okolí Curychu je další příležitostí: vzhledem k přetížení cen v centru města zažívají periferie a dojížděcí města boom (investoři zde nabízí nové nájemní byty s potenciálně vyššími výnosy) foxstone.ch. Skutečně, příměstské oblasti s dobrým spojením se rozvíjejí v investiční uzly, protože nájemníci hledají relativně dostupné možnosti mimo samotné centrum foxstone.ch. Dále se prosazují alternativní modely bydlení: co-living a bytová družstva. Curych má silnou tradici neziskových bytových družstev a město tento sektor podporuje (cílem je do roku 2050 dosáhnout 33 % neziskového bydlení) digitalcollection.zhaw.ch. I když nejsou zaměřeny na maximální zisk, družstevní projekty nabízí stabilní, dlouhodobé výnosy a často zahrnují spolupráci veřejného a soukromého sektoru na městských pozemcích – institucionální investoři jako penzijní fondy do tohoto typu projektů opatrně investují jako do strategie šetrné k životnímu prostředí (ESG). Na soukromé úrovni jsou flexibilní co-living prostory s komunitními službami přitažlivé pro mladé profesionály a expaty, což představuje segment, který je třeba sledovat.

Výhled na výnosy: Celkově mohou investoři v příštích letech očekávat mírné, ale spolehlivé výnosy ze zurichských nemovitostí. Prémiové rezidenční a komerční objekty mohou přinést roční hotovostní výnosy kolem 3 % foxstone.ch, plus několik procent v kapitálovém zhodnocení – nic spektakulárního, ale v souladu s nízkorizikovým profilem Švýcarska. Ti, kdo hledají vyšší výnosy, se zaměřují na strategie zvyšování hodnoty (např. renovace starších bytů pro následný prodej kvůli silné poptávce kupujících) nebo developerskou činnost (i když vysoké stavební náklady a regulace v Zurichu toto činí náročným). Na scénu také vstoupily platformy jako crowdfunding nemovitostí (např. Foxstone, Crowdhouse), které investorům umožňují podstoupit o něco vyšší riziko za cílené výnosy v rozmezí 5–7 % prostřednictvím diverzifikovaného portfolia nemovitostí foxstone.ch. Zájem ze zahraničí pravděpodobně přetrvá u prémiových aktiv, pokud ho výrazně neomezí nové právní předpisy. Shrnutí: Investiční výhled v Zurichu zůstává pozitivní, avšak velmi konkurenční – stabilita trhu a omezená nabídka naznačují, že si ceny udrží úroveň, ale investoři musí být kreativní při hledání výnosu. Klíčové příležitosti spočívají ve zvyšování udržitelnosti, uspokojování poptávky po bydlení v nedostatečně obsloužených segmentech a využívání dalšího růstu Zurichu při zvládání měnícího se regulačního prostředí.

Klíčové čtvrti a hotspoty nemovitostí

Zurich je město různorodých čtvrtí, z nichž každá má svůj vlastní charakter a realitní trendy. Níže uvádíme několik klíčových čtvrtí – od ultra-lukrativních čtvrtí u jezera po rychle se rozvíjející městské zóny – včetně jejich cenových hladin, důvodů oblíbenosti, developerských projektů a faktorů obyvatelnosti:

Enge (Okres 2) – Luxusní bydlení u jezera. Enge, nacházející se na jižní straně centra Curychu, se stalo magnetem pro luxusní apartmány a majetné profesionály. Ceny zde průměrně dosahují kolem 18 300 CHF za m² investropa.com, což patří k nejvyšším ve městě. Nedávné luxusní projekty (s výhodami jako soukromé posilovny a concierge služby) lákají do Enge bohaté expaty a technologické manažery investropa.com. Oblast je atraktivní díky své prémiové poloze – v docházkové vzdálenosti od centra, podél jezera a blízko vybavení jako Rieter Park a muzeum Bärengasse. Kvalita života je zde vynikající: Enge nabízí luxusní nákupy, mezinárodní školy a krátký dojezd do finančního centra Paradeplatz. Díky novým prémiovým projektům stále na obzoru je exkluzivita Enge – i vysoké ceny – připravena přetrvat investropa.com.
Seefeld (Okres 8) – Nejžádanější u Curyšského jezera. Seefeld je velmi vyhledávaná čtvrť na východ od centra města, ceněná pro blízkost Curyšského jezera, stylové restaurace a živou atmosféru. Nemovitosti zde mají špičkové ceny (jedny z nejvyšších za m² v Curychu) a zažívají obrovskou poptávku investropa.com. Volné byty zde prakticky nejsou – každý chce bydlet v Seefeldu. Navzdory nízkým výnosům z pronájmu kolem 2–3 % (což je znak velmi vysoké kapitálové hodnoty), trvale nízká obsazenost a prémiové nájmy potvrzují atraktivitu lokality investropa.com. Seefeld nabízí mix elegantních historických budov a moderních apartmánů, mnoho z nich s výhledem na jezero. Obyvatelé si užívají rekreaci u vody, zelené parky jako Zürichhorn a spoustu butiků. Oblast je oblíbená mezi bohatými místními i cizinci. Díky velmi omezené rozloze vznikají v Seefeldu nové projekty jen výjimečně (kromě občasných luxusních bytových projektů), a tak nabídka zůstává velmi omezená. Očekávejte, že Seefeld zůstane luxusní enklávou s vynikající kvalitou života a odpovídajícími cenami.
Fluntern (Okres 7) – Prestiž na Zürichbergu. Fluntern se nachází na zalesněných svazích kopce Zürichberg a patří mezi nejprestižnější rezidenční čtvrti Curychu. Je známý malebnými výhledy, luxusními vilami a špičkovými školami. Rodiny si Fluntern zvláště oblíbily díky elitním možnostem vzdělávání – čtvrť hostí renomované školy (například pobočku Zurich International School a vynikající státní základní školy), které se mohou pochlubit stále vysokou obsazeností. Domy ve Flunternu jsou prostorné a často architektonicky nápadité, sídlí zde řada ambasád i rezidence vysokých manažerů. Ceny nemovitostí jsou zde velmi vysoké (srovnatelné s jezerními oblastmi) a nabídka je trvale omezená – jakákoli nabídka ve Flunternu ihned vzbuzuje zájem. Oblast nabízí klidné, zelené prostředí (v blízkosti zoologické zahrady a lesních stezek), přitom je jen pár minut od centra tramvají. Probíhající výstavba je minimální díky přísným předpisům chránícím charakter čtvrti. Shrnutě, Fluntern přináší soukromí, přírodu a prestiž, což jej udržuji v neustálé poptávce mezi curyšskou elitou.
Zürich West / Kreis 5 (Okres 5) – Od průmyslu k trendu. Kreis 5, známý také jako Zurich West, se proměnil z drsné průmyslové zóny v jednu z nejtrendovějších čtvrtí města. Probíhající gentrifikace zde zvýšila ceny nemovitostí – průměrná cena bytu zde v roce 2024 dosáhla přibližně 14 600 CHF za m², což je meziročně nárůst o 3 % investropa.com. Oblast je plná nových projektů: staré tovární haly ustoupily loftovým bytům, uměleckým galeriím, technologickým kancelářím a nočním podnikům. Mladí profesionálové a kreativci míří do Kreis 5 kvůli jeho drsnému charakteru a relativní dostupnosti oproti centru investropa.com. Město aktivně investuje do zvýšení kvality života v Kreis 5 – přidává parky, školy a kulturní prostory, čímž činí čtvrť přívětivější pro rodiny investropa.com. Dopravní dostupnost je vynikající (několik tramvajových linek, blízké nádraží Hardbrücke). Díky velkým projektům jako Europaallee (hned za kolejemi) a místním přestavbám vše dále nabírá na obrátkách. Kreis 5 aktuálně nabízí některé z nejstylovějších curyšských restaurací, klubů a designových obchodů, vyvážené novým komunitním zázemím. Nabízí unikátní městský životní styl, díky čemuž poptávka (a ceny) mají dále růst spolu s pokračující proměnou čtvrti investropa.com.
Altstetten (okres 9) – Dynamicky se rozvíjející městské centrum. Altstetten, nacházející se v západní části Curychu, získává pozornost jako cenově dostupnější rezidenční oblast s růstovým potenciálem. Po mnoho let to byla převážně průmyslová/pracovní čtvrť, ale v poslední době zde proběhly dramatické změny. Ceny nemovitostí v centru Curychu prudce vzrostly, „což přimělo mnoho kupujících a nájemců hledat v Altstettenu cenově výhodnější možnosti“ investropa.com investropa.com. Průměrné ceny za m² jsou zde výrazně nižší než v centru města (což z Altstettenu dělá jednu z nejvýhodnějších lokalit v Curychu) investropa.com. Současně Altstetten zaznamenal významné investice do infrastruktury – především prodloužení Limmattalské tramvajové linky a další vylepšení veřejné dopravy výrazně usnadnily dojíždění z Altstettenu do centra investropa.com. Okolo vlakového nádraží v Altstettenu a podél hlavních tras vznikají nové rezidenční i multifunkční projekty. Čtvrť nyní nabízí moderní byty, nákupní centra a administrativní komplexy (několik velkých firem má své kanceláře v altstettenských business parcích). Díky rychlé dopravě, nižším nájmům/cenám a rostoucí občanské vybavenosti se Altstetten proměňuje ve živé sekundární centrum. Mnoho mladých rodin a prvních kupujících zde hledá prostor, který si mohou dovolit. S tím, jak více lidí objevuje jeho výhodnost a pohodlí, profil a hodnota nemovitostí v Altstettenu jsou na stálém vzestupu investropa.com.
Oerlikon (Okres 11) – Vzkvétající uzel byznysu a bydlení. Oerlikon na severu Curychu je jedním z největších úspěchů městského rozvoje. Díky vynikajícím dopravním spojením (hlavní stanice S-Bahn, přestupní uzly tramvají a autobusů) a dostatku prostoru se Oerlikon proměnil v prosperující městské centrum. Oblast se hemží novými kancelářemi, nákupními centry (například obchodní centrum Neumarkt) a bytovými komplexy. Tento růst pohání poptávku po nemovitostech – střední cena domu v Oerlikonu nyní přesahuje 2,5 milionu CHF (za větší rodinné domy) a hodnoty všech typů nemovitostí rostou investropa.com. Realitní makléři hlásí zvýšený zájem, protože do Oerlikonu míří jak obyvatelé, tak firmy a těží z jeho přístupné polohy investropa.com investropa.com. Neustálé developerské projekty v okrese jsou velkým lákadlem: staví se a nedávno byly dokončeny různé výškové a multifunkční budovy, které přidávají moderní byty i zlepšují místní infrastrukturu investropa.com. V přízemí Oerlikon získal nově parky, restaurace a kulturní zařízení, což vytváří živou komunitní atmosféru investropa.com. Oerlikon je čím dál více soběstačný – lidé zde mohou žít, pracovat a trávit volný čas. Díky strategické poloze (10 minut vlakem do centra Curychu, přímé spojení na letiště) je Oerlikon žhavým místem jak pro investory, tak pro nájemce. Očekává se, že oblast bude dále vzkvétat, s dalšími vylepšeními (například plánovaný inovační kampus a sportovní zařízení). Pro ty, kteří hledají silný růstový potenciál v Curychu, nabízí Oerlikon přesvědčivou kombinaci propojení, nových projektů a relativně středních cen (alespoň ve srovnání s centrem a jezerními čtvrtěmi).
Affoltern (Okres 11) – Nová infrastruktura, nová atraktivita. Dále od centra v Okrese 11 se Affoltern stal realitní hvězdou díky posílení infrastruktury a rozumným cenám. Nedávno Švýcarský federální silniční úřad výrazně investoval do nových silnic a rozšíření dálnic kolem Affolternu investropa.com, což významně zlepšilo dostupnost. Díky tomu se Affoltern dostal do hledáčku kupců, kteří oceňují snadnější dojíždění autem nebo autobusem investropa.com. Navíc v Curychu došlo v roce 2023 k boomu výstavby nových bytů, zejména v oblastech jako Affoltern – bylo postaveno nejvíce nových jednotek od roku 2018, což signalizuje zájem developerů i kupujících investropa.com. Díky těmto novým bytům (často za nižší ceny než projekty v centru) Affoltern přitahuje mladé profesionály a rodiny hledající moderní bydlení za konkurenceschopné ceny investropa.com investropa.com. Obyvatelstvo této oblasti podle toho roste. Affoltern také těží z přilehlých zelených ploch a klidnějšího příměstského prostředí, což nabízí vyváženost města a venkova. Plán města případně rozšířit veřejnou dopravu do Affolternu dále zvýší jeho atraktivitu. Stručně řečeno, Affoltern je na pozitivní trajektorii: lepší propojení, nová nabídka bydlení a stále dostupné náklady z něj činí atraktivní volbu pro cenově zaměřené kupce. Jeho probíhající proměna naznačuje solidní budoucí růst jak v oblasti komunity, tak hodnoty nemovitostí investropa.com.
Schwamendingen (okres 12) – Dostupné s potenciálem přestavby. Na severu města byl Schwamendingen historicky levnější, opomíjenou čtvrtí – ale to se mění. Nyní „přitahuje pozornost jako cenově dostupná alternativa“ pro ty, kteří jsou cenami vytlačeni z centra Curychu investropa.com. Náklady na bydlení jsou zde jedny z nejnižších ve městě, což láká mnoho lidí, kteří kupují svůj první byt, a rodiny se středními příjmy. Zajímavá je přitom přestavbová dynamika Schwamendingenu. Vlajkový projekt, „Über-Gärten“, přináší 228 nových nájemních bytů s inovativním designem (prostorné lodžie, sdílené „lesní zahrady“), jež zvyšují kvalitu bydlení investropa.com. Takové projekty oživují bytový fond a přitahují pestřejší skupinu obyvatel. Dalším velkým zlepšením je protihlukový tunel Schwamendingen, průkopnický infrastrukturní projekt, který zakryl část dálnice „zeleným“ tubusem investropa.com. To výrazně snížilo hluk a znečištění v oblasti a na tunelu vznikl nový park investropa.com. Zlepšená kvalita života je znatelná – tišší ulice, čistší vzduch a nové zelené plochy. Tyto kroky znamenají silné komunitní investice do Schwamendingenu. Čtvrť nyní nabízí rovnováhu mezi cenovou dostupností a kvalitou bydlení, což je v Curychu stále vzácnější investropa.com. Díky tomu Schwamendingen nabývá na popularitě u těch, kteří hledají hodnotu: za své peníze zde získáte více prostoru a čtvrť je na vzestupu. Je to výborný příklad toho, jak se předměstí Curychu vyvíjejí pro potřeby moderní doby. Do budoucna lze očekávat, že reputace a poptávka po nemovitostech ve Schwamendingenu dále poroste, ačkoli cenově by měl zůstat dostupnější než elitní městské části.

Každá z těchto čtvrtí ilustruje mnohostrannou realitní krajinu Curychu. Zaslouží si zmínku také komunity „Zlaté pobřeží“ a „Stříbrné pobřeží“ podél Curyšského jezera těsně za hranicemi města – Zlaté pobřeží (slunný východní břeh) ve městech jako Küsnacht a Zollikon zůstává ultraprémiové pro vily a mohou se zde uskutečnit prodeje sídel nad 10 milionů CHF investropa.com, zatímco Stříbrné pobřeží (západní břeh, např. Thalwil, Horgen) nabízí poněkud lepší hodnotu, ale stále si drží vysoký standard. Ve městě pak záleží, jestli hledáte luxus starého světa (Enge, Seefeld, Fluntern), avantgardní městský život (Kreis 5), nebo rozvíjející se rodinné zóny (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen); curyšské čtvrti to nabízejí – pokud si zde zajistíte místo. Je třeba poznamenat, že všechna území mají společné omezené nabídky. I v „dostupných“ částech města není snadné najít bydlení. To znamená, že růst cen je příběhem celého města, jen v různých měřítkách. Pro investory a kupující je klíčové znát tyto nuance jednotlivých čtvrtí – místa, která jsou momentálně v kurzu oproti těm, která si dlouhodobě drží hodnotu – a úspěšně se pohybovat na curyšském realitním trhu.

Infrastruktura a rozvojové projekty formující budoucnost

Modernizace dopravy: Curych nadále významně investuje do infrastruktury na podporu růstu a zvyšování kvality života. V posledních letech byly dokončeny nebo zahájeny velké rozšíření veřejné dopravy. Příkladem je nová lehkorozchodná tramvajová trať Limmattal, která byla otevřena pro propojení západních částí města (Altstetten/Affoltern) s předměstími podél údolí řeky Limmat. Toto prodloužení tramvajové linky spolu s dalšími zlepšeními tramvajové sítě výrazně zkrátilo dobu cestování z okrajových městských částí do centra investropa.com. Lepší dopravní propojení již nyní podporuje rozvoj oblastí jako Altstetten a Affoltern, jak již bylo zmíněno, tím, že je činí dostupnější a atraktivnější pro obyvatele i firmy. Plánují se další tramvajová prodloužení a projekty autobusových pruhů, aby všechny čtvrti měly silné dopravní spojení. Mezitím příměstská železniční síť S-Bahn – páteř mobility většího Curychu – prochází modernizací. Přetížené nádraží Stadelhofen čeká rozšíření (chystá se nový tunel a nástupiště), což v nadcházejících letech zvýší kapacitu železnice v centrálním Curychu. Federální vláda rovněž prosazuje projekt „Zürich Brütten Tunnel“ (nový železniční tunel směrem na Winterthur), jenž by měl do začátku 30. let zlepšit meziměstská spojení. Tyto projekty umožní častější vlaky a méně přeplněné spoje a pomohou přijmout očekávaný populační růst metropolitního regionu.

Co se týče silnic, inovativní řešení zlepšují dopravní toky i životní prostředí. Jedním z významných projektů je překrytí dálnice v Schwamendingenu (výše zmíněné), které bylo dokončeno s cílem zakrýt hlučnou dálnici upravenou parkovou plochou investropa.com. Tento projekt nejenže opětovně spojil čtvrti rozdělené dálnicí, ale také vytvořil nový 1,6 km dlouhý zelený park pro obyvatele – oboustranně výhodné řešení pro mobilitu a kvalitu městského života. Město a kanton mají podobné plány na řešení dalších dopravních úzkých míst pomocí tunelů nebo překrytí (např. probíhají diskuse o možném zakrytí částí okruhu Rosengartenstrasse kvůli snížení hluku v hustě obydlených čtvrtích). Navíc veřejná doprava v Curychu směřuje k větší ekologičnosti: město postupně zavádí elektrické autobusy a rozšiřuje cyklistickou infrastrukturu s novými plánovanými cyklo „superdálnicemi“ napříč městem. Všechny tyto snahy jsou v souladu s cílem Curychu stát se modelovým dopravním městem 21. století, kde jsou i okrajové čtvrti dobře propojené a udržitelné způsoby dopravy mají přednost. Efektivní dopravní infrastruktura je klíčová i pro nemovitosti – otevírá nové rozvojové oblasti a zajišťuje, že město může růst bez zadušení dopravními zácpami.

Hlavní developerské projekty: Několik velkorysých developerských projektů mění urbanistickou tvář Curychu. Snad nejočekávanějším je projekt Hardturm „Ensemble“, který přestaví dlouhodobě nevyužívaný stadion Hardturm v pátém okrese. Projekt zahrnuje nový fotbalový stadion pro 18 000 diváků pro dva curyšské fotbalové kluby, lemovaný dvěma výškovými věžemi a středně vysokými budovami poskytujícími ~600 nových bytů (včetně cenově dostupného bydlení), včetně kanceláří a maloobchodních prostor swissinfo.ch. Voliči tento plán v hodnotě 570 milionů CHF schválili již v roce 2018 swissinfo.ch a po letech politických sporů a právních odvolání by stavba měla brzy začít. Po dokončení vznikne v západní části Curychu zcela nové sousedství, které bude řešit potřeby sportovní infrastruktury a nabídky bydlení. Bytová složka je významná – jedna z věží bude určena především pro družstevní/neziskové bydlení, což městu pomůže přiblížit se k jeho cílům v oblasti cenově dostupného bydlení swissinfo.ch. Ačkoliv soudní spory projekt zpozdily (projekt byl několikrát „zastaven a znovu spuštěn“ kvůli odporu některých skupin) coliseum-online.com swissinfo.ch, obecně se očekává, že projekt Ensemble nakonec postoupí a do poloviny/pozdních 20. let přinese moderní stadion a tolik potřebné nové byty.

V centru města nedávno dokončil své závěrečné fáze rozsáhlý projekt Europaallee (přeměna bývalých železničních pozemků u Curyšského hlavního nádraží). Během poslední dekády Europaallee přinesla nové kanceláře (včetně velkého kampusu Googlu), stovky bytů, univerzitní kampus a maloobchodní promenády – což fakticky rozšířilo centrum města. Jeho dokončení v letech 2020-2021 znamená, že v samotném srdci Curychu již nezbývají žádné velké prázdné pozemky. Pozornost se nyní přesouvá na menší proluky a brownfieldy. Například v Oerlikonu výstavba pokračuje na místech jako Centro (revitalizace centra Oerlikonu) a k výškové budově Andreasturm, otevřené v roce 2018, se přidaly další věže jako Franklin Tower, přičemž další se plánují v okolí stanice Oerlikon. V severním Curychu se připravuje nový inovační park u Dübendorfu (těsně za městem), který bude zahrnovat výzkumná a vývojová zařízení a možná i bydlení – s využitím blízkosti ETH a univerzity.

Plánovači v Curychu také kladou důraz na udržitelnou městskou přestavbu. Mnoho starších průmyslových areálů v metropolitní oblasti čeká přeměna na smíšené využití. Například na předměstích: oblast Dietikon má velký projekt, který proměňuje starou průmyslovou zónu v rezidenční čtvrť s tisíci bytovými jednotkami, což nepřímo uleví bytové krizi v Curychu. Ve městě samotném pokračuje obnova čtvrtí v Kreis 4 a 5 (Langstrasse a Zurich West) podle plánů na přidání zelených vnitrobloků a komunitních prostor vedle nových budov investropa.com. Městský plán do roku 2040 se zaměřuje na „Innenentwicklung“ – vnitřní rozvoj – tedy zahušťování v rámci stávající městské zástavby místo rozrůstání. To zahrnuje povolení vyšších budov v některých oblastech obsluhovaných veřejnou dopravou, podporu smíšených výškových budov ve vybraných zónách (například povolí více výškových budov v okolí Altstetten a Oerlikon). Curych však toto vyvažuje přísnými požadavky na design a životní prostředí, aby zachoval charakter města.

Infrastruktura potkává urbanismus: Další významnou iniciativou je závazek Curychu k 2000wattové společnosti a klimatickým cílům. Město zavádí programy pro renovaci budov za účelem energetické účinnosti, rozšiřuje sítě centrálního vytápění (často s využitím vody z jezera nebo odpadního tepla) a vyžaduje instalaci solárních panelů na nové stavby podle nového federálního zákona pv-magazine.com. Tento tlak na zelenou infrastrukturu znamená, že developeři často musí do projektů zapracovat solární fotovoltaiku, zelené střechy a efektivní HVAC – což zvyšuje počáteční náklady, ale dlouhodobě zlepšuje udržitelnost. Výsledkem je město, které zůstává vysoce obyvatelné, s nízkým znečištěním a odolné vůči změnám klimatu, což zase udržuje hodnoty nemovitostí na vysoké úrovni.

Mění se i územní plánování. Město avizovalo plány na ochranu prostoru pro neziskové bydlení – například rezervuje část veřejných pozemků pro družstva a stanovuje územní předpisy, které motivují k výstavbě cenově dostupných bytů v nových projektech. Významný cíl schválený voliči je, aby třetinu všech bytů do roku 2050 vlastnila družstva nebo jiné neziskové subjekty digitalcollection.zhaw.ch. To vede město k tomu, aby pro takovou výstavbu poskytovalo pozemky a výhodné podmínky (např. družstevní komplex „Mehr Als Wohnen“ v Hunziker Arealu je hotovým modelem k zopakování). Dále se diskutuje o regulaci krátkodobých pronájmů (Airbnb) jako způsobu, jak zajistit, aby byty sloužily místním potřebám – Curych zvažuje omezení pronajímání bytů turistům, aby se zabránilo úbytku dlouhodobých nájmů, avšak žádný přísný zákon zatím přijat nebyl.

Stručně řečeno, infrastruktura a rozvojové plány Curychu jsou zaměřeny na chytrý růst: rozšiřování dopravní kapacity, vytváření nového bydlení v dosud nevyužitých oblastech a zlepšování městských zelených a veřejných prostor. Projekty jako stadion Hardturm, tunel Schwamendingen a nové tramvajové linky jsou příkladem curyšského přístupu – investovat do vylepšení, která slouží vícero cílům (bydlení, mobilita, životní prostředí). Tyto snahy by měly pomoci Curychu zůstat velmi konkurenceschopným a obyvatelným městem, což zároveň podporuje sílu trhu s nemovitostmi. Výzev je samozřejmě mnoho (od odporu NIMBY až po složité švýcarské schvalovací procesy), ale zkušenosti města ukazují na postupný, konsenzuální pokrok. Pro investory i obyvatele znamenají tyto změny lepší propojení, více příležitostí k bydlení v konkrétních oblastech a trvalý rozvoj městské krajiny Curychu v příštím desetiletí.

Regulační prostředí: Daně, pravidla vlastnictví & stavební předpisy

Trh s nemovitostmi v Curychu funguje v rámci stabilního, ale vyvíjejícího se regulatorního rámce Švýcarska, který pokrývá vše od daní přes pravidla pro zahraniční kupce až po povinnosti týkající se udržitelnosti. Zde jsou klíčové aspekty a změny platné k roku 2025:

Pravidla pro zahraniční vlastnictví – Lex Koller: Snad nejvýraznější regulací je zákon Lex Koller, který omezuje zahraniční státní příslušníky v nákupu rezidenčních nemovitostí ve Švýcarsku.

V Curychu to znamená, že cizinci bez trvalého pobytu nemohou kupovat domy nebo byty jako investice nebo rekreační nemovitosti.Pouze rezidenti (včetně zahraničních občanů s povolením k pobytu ve Švýcarsku) jsou při nákupu nemovitostí považováni za místní jacquemoudstanislas.ch.Existuje několik výjimek – např.Cizinci si mohou bez problémů koupit určité rekreační domy v turistických oblastech nebo získat významný podíl v kotovaném švýcarském realitním fondu/společnosti (nepřímé vlastnictví) jacquemoudstanislas.ch.Komerční nemovitosti jsou také osvobozeny, takže zahraniční společnosti nebo jednotlivci mohou volně kupovat kanceláře, maloobchodní prostory, hotely atd.Tato pravidla historicky omezovala mezinárodní spekulace na švýcarském trhu s bydlením a zajišťovala, aby tento trh nebyl ovládán zahraničními kupci (jak je tomu v některých jiných světových městech).Nicméně, chystají se změny: Spolková rada (švýcarská vláda) v březnu 2025 oznámila plány na další zpřísnění Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Mezi navrhovanými reformami by cizinci žijící ve Švýcarsku mohli být nuceni prodat svůj dům, pokud se odstěhují (uzavření mezery), a co je zásadní, současná výjimka pro nákup akcií v realitních společnostech by skončila jacquemoudstanislas.ch.To znamená, že zahraniční investoři budou potřebovat povolení i k nepřímým investicím prostřednictvím kótované realitní společnosti nebo fondu – což je významná změna.Také bylo navrženo: zahraniční kupci komerčních nemovitostí by byli omezeni na vlastní užívání; nemohli by je kupovat čistě za účelem pronájmu jacquemoudstanislas.ch.Tato opatření jsou zaměřena na ochlazení poptávky a řešení nedostatku bydlení ve Švýcarsku (součást širší strategie spojené s obavami z růstu populace) jacquemoudstanislas.ch.Je důležité poznamenat, že toto zatím není zákon – připravuje se návrh k parlamentní debatě a očekává se silný odpor ze strany podnikatelských a realitních skupin jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Pokud by taková přísná pravidla nakonec prošla (což je nejisté), mohlo by to znamenat zásadní změnu v právním prostředí pro zahraniční investice a potenciálně snížit některé přílivy zahraničního kapitálu.Mezitím pro rok 2025 platí stávající stav: zahraniční kupci hrají omezenou přímou roli v bydlení v Curychu, ale jsou aktivní v komerčních a nepřímých investicích.Kdokoli, kdo chce investovat ze zahraničí, by měl sledovat debatu o reformě Lex Koller, protože by mohla v blízké budoucnosti změnit investiční možnosti.Daně z nemovitostí a náklady na vlastnictví domu: Švýcarský daňový systém je obecně příznivý pro vlastníky nemovitostí, i když má některé specifické rysy. Neexistuje žádná federální daň z kapitálových zisků při prodeji soukromých nemovitostí držených dlouhodobě, ale kanton Curych (stejně jako většina dalších kantonů) uvaluje vlastní daň ze zisku z nemovitostí při prodeji nemovitosti, obvykle na progresivní stupnici (vyšší daň platíte, pokud prodáte v několika letech po koupi, což motivuje k dlouhodobému držení). Curych také účtuje daň z převodu nemovitosti (kolem 1 % z ceny) a notářské/poplatky za zápis do katastru při transakcích practiceguides.chambers.com. Majitelé domů platí roční daň z majetku na hodnotu své nemovitosti a důležité je, že Švýcarsko uvaluje daň z „předpokládaného nájemného“ na domy užívané vlastníky – v podstatě zdaňuje vlastníky, jako by získávali příjem z nájmu tím, že bydlí ve vlastním domě zug4you.ch. Mnozí vlastníci tento systém dlouhodobě kritizují a ozývají se hlasy po jeho reformě či zrušení. Ve skutečnosti v Bernu stále probíhají diskuze o zrušení daně z předpokládaného nájemného, což by mohlo být propojeno se zrušením daňového odpočtu hypotéčních úroků pro vyrovnání dopadů ubs.com. Pokud tato reforma v následujících letech projde, změní to situaci pro vlastníky (může to zvýšit čisté daně těm, kteří mají hypotéku splacenou, ale zároveň odstraní demotivaci k nákupu). K roku 2025 ještě nepadlo finální rozhodnutí – jde ale o téma, které je dobré sledovat. Pozitivní zprávou pro vlastníky je, že inflace ve Švýcarsku klesla a referenční úroková sazba hypoték (která ovlivňuje možnost zvyšování nájmů) zůstala v roce 2024 stabilní swissmarketplace.group, takže náklady jako úroky z hypoték a inflačně navázaná údržba se stabilizovaly. Pro investory je příjem z pronájmu zdaňován jako běžný příjem (po odečtení nákladů) a firemní investoři těží z relativně nízkých švýcarských korporátních daní (v Curychu přibližně 19 %, které se mají mírně snížit v důsledku celostátních daňových reforem ve shodě s minimy OECD). Celkově jsou daňové zákony pro nemovitosti předvídatelné a mírné, s postupnými úpravami a nikoli náhlými změnami – což je jeden z důvodů, proč je investiční klima stále atraktivní.

Ochrana nájemníků a regulace nájmů: Curych, stejně jako celé Švýcarsko, má režim příznivý pro nájemníky. Přibližně 55–60 % švýcarských domácností bydlí v pronájmu (ve městě Curych je to ještě více), takže zákony hledají rovnováhu, ale přiklánějí se k ochraně nájemníků. Nájemné lze obvykle zvyšovat pouze za určitých podmínek – například pokud se zvýší celostátní referenční úroková sazba, kvůli inflaci nebo hodnototvorným rekonstrukcím. V roce 2023 měli pronajímatelé výjimečnou možnost zvýšit nájmy, protože referenční hypotéční sazba byla zvýšena dvakrát (z 1,25 % na 1,5 %), což přispělo k výrazným skokům v nájmech v tomto roce swissmarketplace.group. V roce 2024 zůstala tato sazba stabilní a nedošlo k žádným novým šokům v nákladech, například kvůli cenám paliv, takže růst nájemného zpomalil na ~4–5 % swissmarketplace.group. Pokud by nedávné snížení sazeb SNB nakonec vedlo i k poklesu referenční sazby, někteří nájemníci by dokonce mohli požádat o snížení nájemného (obvykle s určitým zpožděním). Ochrana před vystěhováním je ve Švýcarsku silná – nájemníci s dlouhodobými smlouvami mohou být vystěhováni jen z omezených důvodů, například kvůli osobní potřebě majitele, a to i tehdy s dostatečným předstihem. Existuje také systém, ve kterém mohou nájemníci napadnout nadměrné zvýšení nájmu nebo počáteční nájemné jako „zjevně nepřiměřené“ u soudu, vzhledem k nízké míře volných bytů. Městská samospráva Curychu situaci dostupného bydlení dlouhodobě sleduje a zvažuje, zda budou zapotřebí další opatření (například regulace nájemného nebo vyšší dotace), pokud se krize bydlení zhorší. K roku 2025 nebyly zavedeny žádné nové zákony o regulaci nájmů nad rámec stávajícího federálního systému, ale jde o politické téma, které je třeba sledovat, zvlášť když nájemnické skupiny pořádají protesty proti prudkému růstu nájmů a vystěhování (například protest v budovách „Sugus“ koncem roku 2024 swissinfo.ch). Investoři by měli mít na paměti, že zvyšování nájemného je regulováno a politický tlak na omezení prudkých růstů nájemného roste v návaznosti na nedostatek bytů.

Regulace zelených budov a územního plánování: Curych a Švýcarsko prosazují pokročilé environmentální regulace pro nemovitosti. V červnu 2024 švýcarští voliči drtivě schválili nový zákon na urychlení využívání obnovitelných zdrojů energie pv-magazine.com. Jedno klíčové nařízení: všechny nové budovy nad 300 m² musí mít instalované solární panely na střechách nebo fasádách od roku 2025 pv-magazine.com. Kanton Curych toto může rozšířit i na menší budovy. Tím se integrace solární energie stává standardem pro novou výstavbu. Kromě toho mnoho kantonů (včetně Curychu) zavedlo pravidla, že nové vytápěcí systémy nesmí být na ropu ani plyn – musí být obnovitelné (tepelné čerpadlo, solární termika apod.) nebo alespoň splňovat nízkoemisní standardy, zejména v novostavbách a rekonstrukcích. Město Curych podporuje certifikaci Minergie (švýcarský environmentální standard) pro nové stavby; není povinná, ale mnoho developerů ji dodržuje, aby zjednodušili schválení stavebního povolení a oslovili ekologicky smýšlející kupce. Stavební předpisy také prosazují vysoké standardy izolace, trojitá okna a další opatření na podporu energetické účinnosti v souladu s cílem Švýcarska snížit emise z budov. Pro developery to znamená mírně vyšší stavební náklady, ale zároveň to garantuje, že nové švýcarské budovy jsou špičkou v efektivitě. V příštích letech lze očekávat rostoucí renovace starších budov, aby tyto standardy splnily – ať už pobídkami od státu, nebo požadavky při větších rekonstrukcích.

Pokud jde o územní plánování, urbanisté v Curychu čelí výzvě, jak vytvářet více bytů a kanceláří bez rozšiřování města do krajiny. Územní předpisy byly upraveny tak, aby umožnily vyšší hustotu v určitých oblastech: například v okolí vlakových stanic nebo uzlů veřejné dopravy byly zóny „přeúzeměny“ na možnost výstavby středně nebo vysoce patrových budov, kde dříve byl limit pouze pro nízkopodlažní. Město také využívá strategii “innenentwicklung” – změna využití nevyužívaných komerčních ploch na obytné, rozdělování předimenzovaných bytů na menší apod. Pozoruhodnou iniciativou v územním plánování je vymezení vysokopodlažních zón: Curych má konkrétní oblasti, kde jsou povoleny vysoké budovy (nad 40 m), například části Oerlikonu, Escher-Wyss (Zürich-West) nebo v okolí Altstettenu, zatímco historické centrum a okolí jezera mají přísné limity na výšku. Cílem tohoto přístupu je koncentrovat výšku tam, kde to infrastruktura unese, a zároveň zachovat panoramata města (například slavný výhled na Alpy).

Dalším regulačním aspektem je kvóta pro dostupné bydlení/družstva v nových větších projektech. Město často dojednává, že určitá část bytů ve velkých projektech bude prodána neziskovým bytovým sdružením nebo nabídnuta na časově omezený nájem pod tržní cenou. To je součástí cíle dosáhnout 1/3 neziskového bydlení digitalcollection.zhaw.ch. Aktuálně je v Curychu zhruba 25 % družstevního/neziskového bydlení, takže tlak na tyto podíly bude dál sílit.

Stručně řečeno, regulační prostředí v Curychu v roce 2025 lze charakterizovat jako stabilní, ale s tendencí k většímu zásahu kvůli otázkám bydlení a klimatu. Daně zůstávají relativně nízké a předvídatelné. Pravidla pro zahraniční kupce jsou přísná a mohou se ještě zpřísnit, i když komerční investoři stále nacházejí příležitosti. Zelené regulace se zintenzivňují, což znamená, že udržitelné stavební praktiky jsou povinné. A opatření pro dostupnost bydlení – od ochrany nájemníků až po podporu družstev – se postupně rozšiřují, aby vyrovnaly nerovnováhu trhu. Pro zainteresované subjekty znamená dodržování předpisů zapojení se do těchto politik: např. plánování instalace solárních panelů již od počátku nebo strukturování investic v souladu s pravidly Lex Koller. Ačkoliv tyto regulace zvyšují složitost, přispívají také k dlouhodobé atraktivitě Curychu – zajišťují udržitelný rozvoj, omezují spekulativní bubliny a město si zachovává vysokou kvalitu života, což ve výsledku podporuje hodnoty nemovitostí.

Rizika a výzvy trhu

Přestože vyhlídky Curychu jsou obecně optimistické, na realitní trh v roce 2025 a v následujících letech mohou působit různé rizika a výzvy. Investoři i pozorovatelé na ně musí myslet:

Rizika úrokových sazeb a financování: Po letech extrémně nízkých úrokových sazeb, které živily růst cen, se prostředí změnilo. V letech 2022–2023 Švýcarská národní banka agresivně zvýšila sazby z negativních hodnot až na 1,75 %, což trh částečně ochladilo. Do roku 2025 inflace polevila a SNB přistoupila k mírnému snížení sazeb investropa.com, ale i tak existuje riziko, že sazby mohou opět růst, pokud inflace vzroste nebo se změní globální okolnosti. Rostoucí úrokové sazby by přímo zasáhly švýcarský realitní trh, protože hypotéky by zdražily a dostupnost bydlení pro kupující by se snížila, což by mohlo omezit poptávku investropa.com. Vzhledem k tomu, jak jsou ceny v Curychu vysoké, jsou velmi citlivé na náklady financování – výraznější růst sazeb by mohl některé potenciální kupce z trhu vytlačit a způsobit, že růst cen se zastaví nebo v přehřátých segmentech dokonce zvrátí. Navíc banky zpřísnily úvěrová kritéria (částečně kvůli regulaci Basel III z roku 2025, která vyžaduje vyšší kapitálové rezervy foxstone.ch). Žadatelé nyní čelí přísným limitům (max. cca 80 % hodnoty nemovitosti a přísné stress testy na 5% úroku), což může omezit vysoce zadlužené investory. Aktuální konsenzus sice předpokládá stabilní nebo mírně klesající trend sazeb (švýcarská inflace kolem 0,7 % engelvoelkers.com), ale jakékoliv neočekávané navýšení inflace nebo finanční šok by to mohl změnit. Nejistota ohledně vývoje úrokových sazeb je jedním z hlavních rizik, která je třeba pečlivě sledovat.
Makroekonomická a geopolitická nejistota: Trh s nemovitostmi v Curychu závisí na celkovém hospodářském zdraví Švýcarska i globální stabilitě. Ekonomické nejistoty – jako je případná globální nebo evropská recese – představují riziko investropa.com. Například pokud by krize postihla bankovní nebo technologický sektor, v Curychu by mohly nastat ztráty pracovních míst nebo omezení expanze, což by snížilo poptávku po kancelářích i bytech. Město není imunní vůči globálním událostem: válka na Ukrajině, energetické krize či další geopolitická napětí mohou mít dopad i zde. Švýcarská vláda přímo uvedla, že napjatá geopolitická situace (válka na Ukrajině, konflikty na Blízkém východě) zůstává latentním rizikem pro mezinárodní obchod a ceny energií, což by mohlo negativně ovlivnit švýcarskou ekonomiku engelvoelkers.com. Například nárůst cen ropy nebo plynu by mohl znovu nastartovat inflaci a zatížit spotřebitele a podniky. Dalším faktorem jsou měnové výkyvy (velmi silný švýcarský frank), které mohou poškodit švýcarský export i zisky firem, což nepřímo ovlivňuje i obsazenost kanceláří a poptávku po bydlení ze strany přestěhovaných pracovníků. Makroekonomickým faktorem je také imigrační politika: růst populace Švýcarska (který zvyšuje potřebu bydlení) by mohl zpomalit, pokud by politické síly uspěly v omezení imigrace. Zmiňovaná iniciativa SVP na omezení populace na 10 milionů je sice extrémní, ale signalizuje politický tlak na omezení růstu jacquemoudstanislas.ch. Pokud by byla imigrace výrazně omezena, poptávka po bydlení by mohla v dlouhodobém horizontu oslábnout. Obecně platí, že i když je švýcarská ekonomika aktuálně stabilní, scénáře globální recese nebo krize představují riziko poklesu, kdy by mohla vzrůst neobsazenost nemovitostí a ceny by mohly klesnout.
Realitní bublina a obavy o dostupnost: Léta růstu cen vyvolala otázku: Je Curych v realitní bublině? Podle některých měřítek ano – patří mezi města s vysokým rizikem bubliny. UBS Global Real Estate Bubble Index v roce 2023 stále zařazuje Curych do kategorie “riziko bubliny”, jednoho ze dvou měst na světě (spolu s Tokiem) na této úrovni ubs.com mattgul.com. Ceny nemovitostí ve vztahu k příjmům a nájmům jsou velmi napjaté. Pokud by úrokové sazby vzrostly nebo poptávka polevila, vysoké hodnoty curyšských nemovitostí by mohly čelit korekci. Regulátoři to mají na paměti; švýcarská národní banka v uplynulých letech znovu aktivovala proticyklický kapitálový polštář, aby omezila nadměrné poskytování hypotečních úvěrů. Analytici UBS aktuálně hodnotí riziko bubliny jako “mírné” (oproti dřívějšímu extrémnímu) kvůli mírnému zpomalení růstu cen investropa.com, ale riziko nezmizelo. Dostupnost pro místní obyvatele je na hranici únosnosti – rodiny ze střední třídy mají problém koupit i skromný byt, což vyvolává společenské a politické otázky. Stále více se ozývají hlasy, že trh s bydlením je neudržitelně drahý, a pokud začne město opouštět více lidí, kteří si bydlení nemohou dovolit, poptávka by mohla zeslábnout. Bubliny často nekončí jen změnou úroků, ale i tím, že se otočí nálada kupujících. Pokud kupující uvěří, že ceny dosáhly vrcholu, byť jen dočasně, psychologie trhu se může obrátit ve prospěch kupujících. Ačkoli zatím nejsou známky prudkého obratu nálady (díky pokračujícímu nedostatku), riziko stagnace nebo mírné korekce v předražených segmentech (jako jsou luxusní byty nebo investiční apartmány s velmi nízkými výnosy) existuje.
Výzvy ve výstavbě a dodávkách: Ironií osudu je, že jednou z největších výzev trhu je opačná strana nedostatku – nedostatek nové bytové výstavby. Toto je riziko v tom smyslu, že pokud nedostatek přetrvá nebo se ještě zhorší, může to brzdit ekonomický růst (firmy mohou mít problém získat talent, pokud je bydlení příliš nedostupné/drahé) a přivolat silnější vládní zásahy. Stavět více v Curychu není snadné: vysoké stavební náklady, nedostatek pracovních sil ve stavebnictví, zdlouhavé schvalovací procesy a odpor ze strany místních obyvatel všechny výstavbu zpomalují. V roce 2024 byla bytová výstavba na nízké úrovni a přestože existují snahy ji zvýšit, hrozí riziko, že bude postaveno příliš málo bydlení pro uspokojení poptávky, což krizi prodlouží. Na komerční straně výstavba nových kanceláří prudce poklesla jll.com, což může být krátkodobě pozitivní pro stávající majitele, ale zároveň to znamená méně moderních prostor pro přilákání nových firem v dlouhodobém horizontu. Nákladová inflace stavebních materiálů je další výzvou – ačkoliv v roce 2024 polevila, dřívější nárůsty cen oceli, dřeva atd. projekty prodražily a některé byly pozastaveny. Pokud nastane další vlna globální inflace, může to ještě více narušit plánované rozvojové projekty.
Regulační a politická rizika: Změny zákonů a regulací představují další sadu výzev. Například navrhované zpřísnění zákona Lex Koller diskutované dříve by mohlo v případě přijetí odradit některé zahraniční investice a potenciálně snížit příliv kapitálu do některých segmentů (například financování výstavby ze zahraničí by mohlo být obtížnější). Cílem je sice zchladit ceny, ale může to mít i vedlejší efekty jako nižší likvidita realitního trhu jacquemoudstanislas.ch. Domácí politické riziko pak spočívá například v iniciativách voličů nebo změnách politiky. Švýcarská přímá demokracie znamená, že voliči mohou (a skutečně to dělají) předkládat vlastní iniciativy ovlivňující realitní trh – od zastropování nájemného přes daně z neobsazených bytů až po přísná územní omezení. Aktuálně je ve společnosti silná poptávka po větší ochraně nájemníků kvůli nedostatku bydlení. Pokud nájmy dál prudce porostou, může přijít populistický tlak na regulaci nájmů nebo přísnější omezení vystěhování kvůli rekonstrukcím atd. Taková pravidla by mohla ovlivnit výnosy investorů a majitelů nemovitostí. Na druhou stranu hrozí, že protirůstové nálady ve společnosti mohou omezit výstavbu (například pokud se zvýší odpor veřejnosti vůči další zástavbě, bude ještě těžší vybudovat potřebné bydlení v Curychu). Odmítnutí některých nedávných projektů v referendech po celé Švýcarsku (ne v Curychu, ale např. ženevská iniciativa omezující výstavbu) tuto napjatou situaci ukazuje. Správa města Curych je obecně nakloněná výstavbě (vede ji pragmatičtí politici, kteří vnímají potřebu bydlení), ale politické klima se může rychle změnit.
Inflace a provozní náklady: Přestože si Švýcarsko aktuálně užívá nízkou inflaci (~1–2 %), opětovný růst inflace by zvýšil provozní náklady budov (energie, údržba, daně z nemovitostí indexované na hodnoty) a potenciálně také úrokové sazby, což by majitelům snížilo hotovostní toky. U komerčních nemovitostí by vysoká inflace mohla poškodit maloobchodníky a kancelářské nájemce, což by ztížilo zvyšování nájmů. Naopak mírná inflace může pomoci investorům financovaným dluhem, protože snižuje reálnou hodnotu dluhu, ovšem ve Švýcarsku mnoho investorů spoléhá spíše na vlastní kapitál. K tomu mohou být náklady na energetickou transformaci značné – rekonstrukce starších budov, instalace solárních panelů, nové vytápění apod. vyžaduje kapitál. Ačkoli se tyto investice často v čase vrací, mezi tím představují zejména pro menší pronajímatele finanční výzvu.

Ve své podstatě není realitní trh v Curychu bez zranitelností. Stojí na velmi pevných základech (vysoká poptávka, nízká nabídka, ekonomická stabilita), ale rizika jako hospodářský pokles, výkyvy úrokových sazeb či regulační změny by mohla nadšení na trhu ochladit. Účastníci trhu by měli zaujmout opatrný optimismus: vyhlídky jsou na pokračující růst, ale scénáře jako globální recese či razantní změny politiky by to mohly změnit. Je příznačné, že instituce jako UBS monitorují Curych jako potenciální bublinu mattgul.com – připomínka, abychom nebyli příliš spokojení. Přesto Curych historicky dokázal šoky dobře zvládat – i během finanční krize 2008 se ceny jen krátce zastavily. Trvalou atraktivitu města jako finančního centra a příjemného místa k životu zajišťuje určitý polštář. Do budoucna ale bude klíčové vyřešit krizi dostupnosti bydlení a zvýšit nabídku, abychom předešli sociální nespokojenosti a zabránili přehřátí trhu s nemovitostmi. Jemná rovnováha mezi udržením atraktivity pro investory a uspokojením potřeb obyvatel bude určovat směřování politiky a rizik v následujících letech.

Zdroje:

Engel & Völkers – Zpráva o rezidenčním trhu Švýcarsko 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
Investropa – Analýza trhu s nemovitostmi v Curychu (červen 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
SWI Swissinfo – „Nedostatek bydlení ve Švýcarsku: jak vážné to je?“ (duben 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
SMG Homegate Rent Index – Vývoj nájemného 2024 (leden 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
Investropa – „Koupě nemovitosti ve Švýcarsku: vyplatí se to?“ (červen 2025) investropa.com investropa.com
JLL Research – Kancelářský trh v Curychu 2025 jll.com jll.com jll.com
JLL – High Street Retail Curych Q4 2024 jll.com jll.com
JLL – Švýcarský logistický trh 2024 jll.com
Foxstone – Trendy švýcarského realitního trhu 2025 foxstone.ch foxstone.ch
Investropa – „8 nejžhavějších oblastí nemovitostí v Curychu 2025“ investropa.com investropa.com investropa.com
Investropa – Analýza čtvrtí Curychu investropa.com investropa.com investropa.com
Švýcarský federální statistický úřad / Reuters – Data o cenách a neobsazenosti bytů reuters.com swissinfo.ch
Jacquemoud Stanislas law bulletin – Návrhy zpřísnění zákona Lex Koller (březen 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
pv-magazine – Švýcarský zákon o solární energii prošel (červen 2024) pv-magazine.com
UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Žebříček měst mattgul.com
Investropa – Výhled švýcarského trhu 2024/25 investropa.com investropa.com
Swissinfo – Projekt stadionu „Ensemble“ v Curychu swissinfo.ch
Swissinfo – Protesty proti bydlení v Curychu swissinfo.ch

Maloobchodní sektor – Prémiové nakupování zůstává silné

Maloobchodní nemovitosti v Curychu se ukázaly jako pozoruhodně odolné. Hlavní nákupní třída města, Bahnhofstrasse, je dokonce jednou z nejdražších maloobchodních lokalit na světě. Prvotřídní nájmy v nejvýznamnějších maloobchodních ulicích vzrostly od roku 2020 o více než 20 % a na konci roku 2024 dosáhly přibližně 10 250 CHF za m² ročně jll.com. To staví vlajkovou ulici Curychu hned za Paříž a Londýn v rámci Evropy, pokud jde o výši maloobchodních nájmů jll.com. Takto vysoké nájmy odrážejí intenzivní poptávku luxusních značek a prodejců po omezeném počtu prodejen. Neobsazenost na Bahnhofstrasse je prakticky 0 % jll.com – jakýkoli dostupný obchod je okamžitě obsazen. V posledních letech několik globálních značek své prodejny na ulici rozšířilo nebo zde nově vstoupilo, což udržuje obsazenost na maximu. Statut Curychu jako bohatého globálního města to podporuje: město vede Evropu v kupní síle na obyvatele, což výrazně přispívá k maloobchodním tržbám jll.com. Stálý příliv turistů, obchodních cestujících a movitých obyvatel zajišťuje pravidelné tržby v luxusních buticích, hodinářstvích/šperkařstvích a módě z vyšší třídy. Přestože e-commerce stále roste, zážitek a prestiž z přítomnosti na Bahnhofstrasse zůstává pro prodejce nenahraditelný. Podobná situace je i v dalších prémiových lokalitách, jako jsou Staré Město a butikové čtvrti Seefeldu – poptávka je zdravá a neobsazenost minimální.

To je řečeno, sekundární maloobchodní lokality čelí složitější situaci. Některé vedlejší ulice a méně centrální obchodní centra se po covidu musely přeorientovat a obchodníci se střední nabídkou si dávají pozor na konkurenci online. Celková návštěvnost v Curychu se zotavila s návratem turistů a kancelářských pracovníků, ale nakupující nyní očekávají víc než jen obchody – úspěšné maloobchodní prostory nabízejí zážitky (kavárny, akce) a pohodlí. Přesto si maloobchodní sektor v Curychu ve srovnání s mnoha jinými městy vede dobře. Důvěra spotřebitelů je podpořena nízkou inflací a růstem mezd ve Švýcarsku a nezaměstnanost je velmi nízká. Majitelé nemovitostí na hlavních ulicích dosáhli rekordních nájmů v roce 2024 jll.com, což ukazuje na vysokou důvěru maloobchodníků v kamennou přítomnost zde. Výsledkem je, že investoři mají stále zájem o prémiové maloobchodní aktiva, která nabízejí stabilní příjem (ačkoliv výnosy jsou vzhledem k cenové úrovni nízké). Do budoucna výsledky v maloobchodu pravděpodobně oscilují podle segmentu: ultraprémiové lokality budou dál vzkvétat, zatímco slabší lokality musí inovovat. Pokud v příštích letech poroste turistika z Asie a USA, dodatečně to posílí centrální maloobchod. Naopak jakýkoliv pokles spotřebitelských výdajů nebo nové e-commerce zvyklosti by mohly vyvíjet tlak na méně prémiové obchody. Pro tuto chvíli je maloobchodní nemovitost v Curychu příběhem síly na vrcholu – platí „lokalita, lokalita, lokalita” a Bahnhofstrasse si drží celosvětově vysoké nájmy a nulovou neobsazenost díky neutuchající poptávce jll.com.