Přehled (2025): Dubajský realitní sektor vstoupil do roku 2025 ve velmi silné kondici. Populace emirátu nyní přesahuje 3,8 milionu (+5 % meziročně) a v roce 2024 město navštívilo 18,7 milionu turistů (+9 %) deloitte.com. HDP vzrostl v roce 2024 o přibližně 3,2 % (231 miliard AED) deloitte.com. Status Dubaje jako „preferovaného bezpečného útočiště“ udržuje vysokou důvěru investorů deloitte.com globalpropertyguide.com. Rok 2024 skutečně zaznamenal rekordní aktivitu: ~181 000 realitních transakcí (ve všech sektorech) – meziročně +36,5 % globalpropertyguide.com – v hodnotě přibližně 522,5 miliardy AED. Ceny výrazně vzrostly: podle nedávné zprávy se ceny v roce 2024 zvýšily o 11,6 % (rezidenční sektor) a o 13,2 % (komerční sektor) oproti roku 2023 digitaldubai.ae. Tento boom byl poháněn silnou poptávkou jak místních, tak zahraničních zájemců, přičemž napomohl také rozvoj turistického ruchu a podnikání globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Realitní trh v Dubaji zůstává i v roce 2025 robustní, posilovaný růstem populace, rostoucím turismem a pevnými ekonomickými základy deloitte.com. Tyto faktory stojí za nedávným prudkým nárůstem objemu transakcí i cen globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Rezidenční sektor (2025)
Poptávka po bydlení je na historickém maximu. Ke 4. čtvrtletí 2024 byly prodejní ceny rezidenčních nemovitostí zhruba o 20 % vyšší než před rokem a nájmy stouply asi o 19 % deloitte.com. Obě hlavní kategorie – byty i vily – zaznamenaly dvouciferný růst: například jeden dubajský cenový index v listopadu 2024 uváděl meziroční růst +19,5 % globalpropertyguide.com (byty +19,4 %, vily +20,3 % globalpropertyguide.com). Právě vily stojí v čele růstu díky své relativní nedostatkovosti; nájmy i výnosy rostly společně s cenami nemovitostí. Hrubé nájemní výnosy zůstávají atraktivní – kolem 6,97 % celkově (listopad 2024) globalpropertyguide.com.
Trh se vyznačuje také boomem předprodejů (off-plan). V roce 2024 proběhlo přibližně 109 500 předprodejních obchodů – o 60,6 % více než v roce 2023 globalpropertyguide.com – což ukazuje, že kupující si chtějí zajistit byty ještě před dokončením projektu. Nová nabídka je výrazná, ale po polovině dekády začne klesat (viz tabulka níže). JLL odhaduje, že v roce 2024 bylo dokončeno asi 38 500 nových bytů (lehce méně než 39 000 v roce 2023), což posunulo celkový bytový fond na cca 757 500 jednotek globalpropertyguide.com. Většina této výstavby se soustředí do velkých komunit (např. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). V příštích několika letech analytici očekávají velmi vysoké předání nových domů: např. podle jedné prognózy bude v roce 2024 dokončeno asi 27 000 jednotek, v roce 2025 až 41 000, v roce 2026 pak 42 000, což do roku 2027 prudce klesne (~19 000) a v roce 2029 už pouze na cca 1 000 jednotek dxbinteract.com.
| Rok | Odhad nových jednotek |
|---|---|
| 2024 | 27 000 (odhad) |
| 2025 | 41 000 |
| 2026 | 42 000 |
| 2027 | 19 000 |
| 2028 | 12 000 |
| 2029 | 1 000 |
Tabulka: Odhadované počty dokončených bytových jednotek (Zdroj: analýza trhu dxbinteract.com).
Tento příliv nové nabídky by měl uspokojit narůstající poptávku. Transakce jsou široce rozprostřené: ve 1.–3. čtvrtletí 2024 bylo uskutečněno přibližně 102 800 prodejů bytů (+40 % meziročně) a 22 900 prodejů vil/řadových domů (+18 % meziročně) globalpropertyguide.com. Trh je momentálně dobře vyvážený, avšak období konce roku 2025 a roku 2026, kdy nabídka vrcholí, bude zkouškou této rovnováhy. Je důležité, že nabídka luxusních a nízkopodlažních domů v Dubaji zůstává omezená; prémiový segment vil a nemovitostí u vody vykazuje neustále silnou poptávku a růst cen deloitte.com expertbridge.ae.
Profil zahraničních kupujících
Mezinárodní kupci dominují luxusnímu segmentu. Nedávné údaje ukazují, že mezi zahraničními rezidenčními investory v roce 2025 vedou: Indové (22 %), Britové (17 %), Číňané (14 %), Saudové (11 %) a Rusové (9 %) dxbinteract.com. Tyto podíly dále mírně rostou: například Indové zvýšili meziročně svůj podíl mezi zahraničními kupci z 21 % na 22 % dxbinteract.com. Klíčové motivace zahrnují kurzové výhody (např. slabost indické rupie), regionální blízkost (Indie, Saudská Arábie) i vlastnictví nemovitostí navázané na víza (např. čínští kupci žádající o zlatá víza) dxbinteract.com dxbinteract.com. Britské investory (17 %) lákají především vysoké výnosy a snadná dopravní dostupnost dxbinteract.com. Celkový podíl drží i ostatní arabské státy z Perského zálivu (zejména Saudové), díky silným vazbám a snadnému získání dvojího občanství dxbinteract.com. Celkově je dubajský rezidentně-expatický trh s bydlením dnes do značné míry řízen těmito zahraničními skupinami, vedle bohatých místních a nových profesionálů z celého světa globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Komerční sektor (2025)
Kancelářský, maloobchodní, hotelový a logistický segment také v letech 2024–25 podávaly dobré výkony. Kanceláře: Hlavní nájmy v nejlepších lokalitách jako Downtown a DIFC rostou – Deloitte hlásí zvýšení nájmů o 17 % v roce 2024 oproti 2023 deloitte.com. Stálá poptávka po prémiových prostorách (obzvlášť ze strany finančních a profesionálních služeb), i když hybridní práce celkovou potřebu plochy tlumí. Neobsazenost sekundárních kanceláří zůstává vysoká. Maloobchod: Obnova turismu a spotřebitelských výdajů podpořila maloobchod. Hlavní plán Dubaj 2040 výslovně předpokládá více komunitních maloobchodních center v blízkosti bydlení deloitte.com. Očekává se, že maloobchodní tržby porostou přibližně o 6 % ročně do roku 2027 deloitte.com. Turisticky orientovaný maloobchod (nákupní centra, Dubai Mall, Mall of the Emirates) je téměř na kapacitě a plánují se nová sousedská centra. Pohostinství: Hotelové a volnočasové služby po Expo výrazně posílily, počet mezinárodních návštěvníků v roce 2024 dosáhl rekordních hodnot. Dubaj vykázala nové maximální hodnoty obsazenosti a RevPAR koncem roku 2024 (podpořené Expo, světovými událostmi a otevřením nových hotelů). Průmysl/logistika: Dubajské skladové a logistické zóny (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) jsou velmi vytížené. Růst je podpořen silným obchodem a objemy e-commerce. Nájmy v hlavních průmyslových parcích patří k nejvyšším v regionu a rostou nové logistické projekty (přístavy, zóny volného obchodu). Jedna zpráva uvádí, že logistický sektor chce do roku 2030 dosáhnout 200 miliard AED globenewswire.com, což předpokládá velkou poptávku po souvisejících prostorách.
Celkově rostou všechny sektory: vláda očekává růst stavebnictví v Dubaji o +4,2 % v roce 2025 (průměrně 4 % ročně do roku 2029), tažený dopravními, energetickými a bytovými projekty globenewswire.com. Výrazné je schválení hlavního plánu rozvoje silnic v hodnotě 16 miliard AED (4,4 miliardy USD) na roky 2024–27, který zahrnuje 22 projektů (včetně 634 km nových/rozšířených silnic) globenewswire.com. Koncem roku 2024 bylo přidáno i silniční balíček za 3,7 miliardy AED (21 projektů na roky 2025–29). Tyto investice zlepší propojení nových komunit. Investice do infrastruktury jsou klíčovým faktorem růstu: například v lednu 2025 RTA zadala zakázku v hodnotě 1,5 miliardy AED na výstavbu ulice Al Fay (hlavní silnice/křižovatky) globenewswire.com.
Ikonický Burdž Chalífa (Downtown Dubai) je příkladem prémiových kancelářských a hotelových kapacit v centru Dubaje. Vláda rozšiřuje dopravní infrastrukturu a nová centra (např. Al Maktoum Airport) s cílem rozprostřít růst po celém emirátu thenationalnews.com globenewswire.com.
Cenové trendy a dynamika nabídky–poptávky
Cenová trajektorie: Po korekci v polovině 2010. let ceny v Dubaji od roku 2022 prudce vzrostly. V období 2022–H1 2025 vzrostly rezidenční ceny přibližně o +60 % khaleejtimes.com. Meziroční růst se koncem roku 2024 mírně zpomalil, ale zůstal dvouciferný: např. +19,5 % YoY v listopadu 2024 globalpropertyguide.com. Průměrné prodejní ceny ve Q4 2024 byly ~20 % nad úrovní Q4 2023 globalpropertyguide.com. Realitní index DLD (Q4 2024) tento silný růst potvrzuje digitaldubai.ae. Sekundární (hotové) i off-plan segmenty zaznamenaly silné zisky, většina růstu cen je však v nových projektech a moderních komunitách. Nájemné: Nájemné se zvedlo souběžně – Knight Frank a místní makléři hlásí meziroční růst nájemného bytů až o 20 % v prémiových lokalitách. Hrubé roční výnosy z nájmu (roční nájem/cena) zůstávají ve srovnání se světovými trhy vysoké (~7 %) globalpropertyguide.com, i když jsou nižší než maxima z roku 2021.
Transakce: Počet prodejních transakcí dosáhl historického maxima. Za rok 2024 proběhlo ~181 tisíc obchodů s nemovitostmi (všechny typy) globalpropertyguide.com. Off-plan kontrakty dominovaly novým prodejům: ~109 527 off-plan obchodů v roce 2024 (nárůst o 60,6 %) globalpropertyguide.com. Trh se sekundárními (převodními) nemovitostmi zůstává zdravý, což odráží poptávku uživatelů i investorů. Výrazné je, že prodeje bytů leden–září 2024 dosáhly ~102 800 jednotek (+40 %) a vily/řadové domy ~22 900 jednotek (+18 %) globalpropertyguide.com.
Nabídka: Stavební činnost je vysoká, ale zvládnutelná. Jak bylo zmíněno, dokončovalo se přibližně 38–39 tisíc jednotek ročně v letech 2020–24 globalpropertyguide.com. Do budoucna analytici očekávají jednorázový skok uprostřed dekády: v letech 2025–26 zhruba 80–83 tisíc jednotek dohromady dxbinteract.com. Po roce 2026 dodávky prudce klesnou (na ca 19 tisíc v roce 2027 a pouze 1 tisíc v roce 2029 dxbinteract.com). Tabulka výše ukazuje jednu z odhadů tohoto trendu. Stručně řečeno, i když je poptávka silná, očekávaný růst nabídky v letech 2025–26 bude pro trh zásadní.
Hlavní infrastrukturní a rozvojové projekty
Výhled realitního trhu Dubaje úzce souvisí s jejími megaprojekty a hlavními plány. Klíčovým z nich je expanze letiště Al Maktoum International Airport (DWC) v oblasti Dubai South. Tento projekt v hodnotě cca 35 miliard dolarů bude v první fázi (do roku 2032) odbavovat 150 milionů cestujících ročně, přičemž plánuje navýšení až na 260 milionů thenationalnews.com thenationalnews.com. Probíhají zakázky na nové ranveje, terminály, people movéry a další systémy thenationalnews.com. Expanze DWC je přímo napojena na plány pro cca 1 milion lidí s pracovními a bytovými možnostmi v okolí Dubai South thenationalnews.com. Růst letiště uvolní rozsáhlý rozvoj: úřady plánují uzavřítpřetížené letiště Dubai International Airport (DXB) a přebudovat 11 km² lokalitu Al Garhoud na nové městské centrum thenationalnews.com. Dubaj tím v podstatě buduje nové městské jádro (Dubai South) kolem DWC. Od toho se očekává výrazná poptávka po bydlení, logistických parcích, hotelech a maloobchodu v této zóně thenationalnews.com thenationalnews.com.
Mimo letišť Dubaj nadále investuje do dopravní a městské infrastruktury. Úřad pro silnice a dopravu (Roads & Transport Authority) realizuje desítky projektů: například byla v roce 2025 udělena zakázka v hodnotě 1,5 miliardy AED na kompletní rekonstrukci ulice Al Fay (přidání 13,5 km nových mostů/silnic) globenewswire.com. Celkově vláda odstartovala vícemiliardové plány na rozvoj silniční sítě (22 projektů v období 2024–27) pokrývajících 634 km silnic globenewswire.com. Tyto spojují nové rezidenční oblasti (Dubailand, Arabian Ranches II atd.) a usnadňují dojíždění, čímž zvyšují hodnotu okrajových komunit. Rozšiřuje se také veřejná doprava (např. prodloužení metra do Expo City, rozšíření tramvajových linek).
Dalším stěžejním bodem je Urbanistický plán Dubaje 2040. Zahájený šejkem Mohammedem usměrňuje rozvoj okolo pěti hlavních městských center s integrovanými byty, parky a službami khaleejtimes.com. Klíčovým cílem je udržitelný život: 60 % městské rozlohy budou přírodní rezervace, 30 % veřejné parky a každodenní občanská vybavenost má být dostupná do 5–10 minut od bydliště. V praxi to znamená nové maloobchodní a komunitní centra v sousedství (usnadnění každodenního života) deloitte.com. Jeden z cílů je například vybudovat v každém rezidenčním centru maloobchod v přízemí deloitte.com. Propojováním využití území s dopravou se plán 2040 zaměřuje na změnu priorit developerů – klade větší důraz na předměstská a smíšená využití projektů.
Mezi další významné projekty patří District 2020 (rekonstrukce areálu Expo 2020 na zónu pro technologie a inovace se smíšeným využitím), pokračující MBR City a Dubai Creek Harbour a megamoly (Cityland Mall ve výstavbě). Každý z nich přináší nové rezidenční i komerční nemovitosti. V průmyslových nemovitostech pokračuje rozšiřování přístavů (Jebel Ali, Al Hamriya) a volných zón (logistická zóna Dubai South). Celkově má Dubaj jednu z největších infrastrukturních a rozvojových zásob globálně a tato zásoba přímo podporuje budoucí poptávku po nemovitostech v dotčených koridorech thenationalnews.com globenewswire.com.
Vládní politiky, regulace & vízové reformy
Dubajské úřady si udržují poměrně otevřený režim pro investování do nemovitostí, přičemž přidávají ochranná opatření. V posledních letech Dubajský pozemkový úřad (DLD) zavedl opatření omezující spekulace: například zdvojnásobil registrační poplatek na 4 % z hodnoty nemovitosti (ze 2 %) globalpropertyguide.com. Na prodeje bytů se vztahuje 5% DPH (výjimka platí pro novostavby do tří let od kolaudace) globalpropertyguide.com. Zákony o úschově financí (povinné klientské účty pro všechny nové projekty) výrazně zvýšily ochranu kupujících a dvacetiletý strop na hypotéky stále omezuje zadlužování domácností. Tato opatření přinášejí větší transparentnost a mírnější růst úvěrů v realitním sektoru.
Na straně pobídek Dubaj využila vízové reformy k posílení poptávky. Nejvýraznější Zlatá víza nyní nabízejí desetiletý pobyt pro zahraniční investory do nemovitostí (například při vlastnictví ≥2 miliony AED v realitách) redubai.com. Tříleté investiční vízum (nad 750 tisíc AED) existuje pro středně velké investory. Další vízové kategorie – včetně pětiletého vícenásobného turistického víza, pětiletého víza na dálkovou práci a pětiletého víza pro freelancery – rozšiřují okruh potenciálních nájemců a majitelů redubai.com redubai.com. Dokonce i nové vízum pro důchodce (pro osoby nad 55 let) přivádí kupce do klidných lokalit redubai.com. Stručně řečeno, imigrační politika Dubaje je nyní výrazně propojena s trhem nemovitostí: vlastnictví (zejména s právem freehold) zajišťuje snadnější rezidenturu, což dále zvyšuje poptávku po bytech a pronájmech redubai.com redubai.com.
Celkově tato opatření vyvažují ochlazující zásahy (vyšší poplatky, DPH) s podpůrnými pobídkami (víza, infrastruktura). Trhu přispívají i stabilní pravidla: cizinci mohou vlastnit nemovitosti s freehold právem v určených zónách, neplatí se daně z nemovitostí a nájemní zákony pod RERA chrání jak pronajímatele, tak nájemce. Všechny tyto faktory udržují trh s nemovitostmi v Dubaji atraktivní ve srovnání s jinými světovými městy.
Trendy & příležitosti zahraničních investic
Zahraniční kapitál zůstává oporou dubajského trhu. Podle údajů DLD a odhadů analytiků tvoří mezinárodní investoři velký podíl prodejů (často uváděno 70–90 %). Výše zmíněných pět vrchních národností dokládá tuto rozmanitost dxbinteract.com. Profil investorů se liší podle segmentu: například velmi bohatí jednotlivci (UHNWI) cílí na exkluzivní nemovitosti (vily na Palm Jumeirah, byty na nábřeží), zatímco profesionálové a střední třída nakupují nebo pronajímají byty střední kategorie. Mnozí uvádějí vysoké výnosy v Dubaji (obvyklé hrubé výnosy okolo 7 %) a prostředí bez daní jako klíčové lákadlo globalpropertyguide.com. Korunní princ Dubaje podtrhl, že globální důvěra v ekonomiku emirátu – díky infrastruktuře, regulačnímu prostředí a kvalitě života – i nadále přitahuje zahraniční investice globalpropertyguide.com.
Mezi příležitostmi vynikají luxusní rezidenční nemovitosti (zejména pro zahraniční investory hledající bezpečí a příjem), maloobchodní prostory (zejména v rostoucích předměstích) a logistické/skladové nemovitosti (s tím, jak SAE usiluje o roli obchodního uzlu). Některé fondy a REITs stále více cílí na dubajská aktiva díky prorůstově nastavenému právnímu rámci. Národní investiční strategie SAE 2031 si dává za cíl zdvojnásobit přímé zahraniční investice do roku 2031 (na 1,3 bilionu AED) globenewswire.com a nemovitosti a logistika patří mezi stěžejní sektory. V praxi to může znamenat větší alokace státních investičních fondů a penzijních fondů do dubajských nemovitostí a rozvojových projektů, což dále urychlí růst.
Výhled & prognóza 2026–2030
Při pohledu k letům 2026–2030 analytici očekávají pokračující růst, ovšem s mírněním a určitou potenciální kolísavostí. Klíčovým faktorem je nynější vlna nové nabídky. Podle agentury Fitch Ratings dojde k prudkému nárůstu dokončených bytů – očekává se, že překročí populační růst (odhadovaný na 5 % ročně) khaleejtimes.com – což pravděpodobně zastaví stávající růst cen. Fitch očekává, že trh v Dubaji dosáhne vrcholu v roce 2024, následovat bude mírná korekce (až ~15 %) ke konci roku 2025 nebo v roce 2026 podle základního scénáře khaleejtimes.com. Odzrcadluje to fakt, že objem nových jednotek (souhrnně ~250 000 do roku 2027) může dočasně převýšit poptávku khaleejtimes.com. Například na rok 2026 je naplánováno předání cca 120 000 jednotek khaleejtimes.com.
To je řečeno, další odborníci poukazují na vyrovnávající faktory. Nedávné analýzy zdůrazňují, že růst populace a příliv investic v Dubaji mohou přesáhnout 5 % ročně (zejména pokud budou přicházet HNWI a kvalifikovaní pracovníci) expertbridge.ae. Podle tohoto názoru by velkou část nové nabídky mohli absorbovat noví obyvatelé, takže případný pokles cen bude omezen jen na určité segmenty. Prestižní lokality (vily, nábřeží) mají totiž vlastní dynamiku poptávky a mohly by zůstat odolné expertbridge.ae. Údaje z počátku roku 2025 (objem transakcí, výše nájmů) naznačují, že trh má stále dynamiku, což signalizuje spíše měkké přistání než prudký pád. Za předpokladu, že nenastane závažný globální šok, očekáváme, že ceny rezidenčních nemovitostí v Dubaji se v letech 2026–27 stabilizují nebo zpomalí. Menší poklesy (jednociferné) jsou možné v polovině roku 2025/26, pokud se zvýší úrokové sazby nebo kupující vyčkají. V letech 2028–30, jakmile se růst nabídky vyrovná (dle projekcí DXBInteract) a populace bude nadále růst, by se měl trh stabilizovat a obnovit mírný růst. Poptávka pravděpodobně poroste v nově vznikajících předměstích (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) a luxusních čtvrtích (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. Pozitivně by mohly působit další vládní iniciativy (pobídky pro technologické zóny, projekty zelené energie) vytvářející nová pracovní centra. Rizikem zůstává případné zpomalení zahraničních investic (kvůli geopolitickému napětí či vyšším globálním sazbám) a převis nabídky levnějších bytů. Shrnuto: Dubajský realitní trh by měl do roku 2030 dále růst, nicméně po roce 2025 již mírnějším tempem. Růst cen/nájmů bude pravděpodobně ve druhé polovině dekády v rozmezí středně až vyšších jednociferných procent ročně. Dlouhodobé fundamenty (populace, růst turismu, diverzifikace ekonomiky) zůstávají pozitivní. Cyklické vrcholy nabídky a globální ekonomické faktory však budou průběžně způsobovat korekce. Zkušení investoři se proto zaměří na prémiové nemovitosti, projekty významných developerů a projekty v souladu s vizí Dubaje 2040 a rozvojem infrastruktury. Zdroje: Oficiální a odvětvové zdroje, jak je uvedeno (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, oborové analýzy a tisk) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
