Florentský trh s nemovitostmi 2025: trendy, prognózy a investiční poznatky

Přehled trhu pro rok 2025 a dále

Nemovitostní trh ve Florencii v roce 2025 se vyznačuje odolností a mírným růstem, a překonává tak mnoho dalších italských měst. Po stabilním roce 2023 hodnoty nemovitostí ve Florencii dále rostly i v roce 2025, poháněny silnou poptávkou a omezenou nabídkou. Ceny domů ve Florencii ve skutečnosti meziročně vzrostly zhruba o 6,1 % k prvnímu čtvrtletí 2025 (průměrně dosáhly 4 331 € za metr čtvereční) globalpropertyguide.com, zatímco některé jiné trhy stagnovaly. To řadí Florencii mezi nejdražší trhy s nemovitostmi v Itálii, na úroveň měst jako Milán a Benátky globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Do budoucna analytici očekávají další, ale pozvolný růst cen spíše než rychlé skoky, vzhledem k vysokým základním hodnotám a širším ekonomickým podmínkám columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Celkově zůstává výhled nemovitostního trhu ve Florencii pozitivní, a to díky její celosvětové atraktivitě, silnému turismu a trvalé oblibě jako místa k životu i investicím.

Několik faktorů stojí za silou trhu ve Florencii. Postavení města jako památky UNESCO a mezinárodního turistického magnetu podporuje investiční zájem o rezidenční i komerční nemovitosti. Zahraniční kupci byli po pandemii zvláště aktivní – například zájem amerických kupců v Toskánsku (včetně Florencie) vzrostl o více než 125 % nad úroveň před pandemií, což významně přispívá k poptávce investropa.com investropa.com. Na straně nabídky čelí Florencie chronickým omezením: nová výstavba je limitována přísnými pravidly pro ochranu historického dědictví a územním plánováním a mnoho majitelů domů s nízkoúročenými hypotékami váhá s prodejem (respektive nabídka k přeprodeji zůstává nízká) investropa.com investropa.com. Výsledkem je nevyváženost mezi poptávkou a nabídkou, která nadále vyvíjí tlak na růst cen investropa.com investropa.com. Tempo růstu je však mírné a očekává se stabilizace v nadcházejících letech (výzkumný ústav Nomisma předpovídá v Itálii přibližně +2 % nominálního růstu cen ročně do roku 2025 blogimmobiliarecavallo.com). Stručně řečeno, Florencie vstupuje do roku 2025 s robustním trhem s nemovitostmi, charakterizovaným vysokými hodnotami, silnou poptávkou po nájmech a opatrným optimismem ohledně stabilního růstu.

Trendy rezidenčních nemovitostí ve Florencii

Rezidenční sektor ve Florencii je dynamický a utvářený rozdílnými trendy v různých segmentech. Ceny nemovitostí rostou stabilně od poloviny 10. let 21. století, přičemž po roce 2022 došlo k výrazné akceleraci investropa.com. Ke konci roku 2024 se průměrné ceny rezidenčních nabídek ve městě pohybovaly kolem 4 300–4 316 € za m² investropa.com investropa.com – což je výrazně nad celostátním průměrem – a ceny dále rostly i v roce 2025. Jedním z hlavních hybatelů je mezinárodní poptávka: Florencie zůstává magnetem pro zahraniční zájemce o nemovitosti (zejména Američany, obyvatele severní Evropy a stále více i další mezinárodní investory), které přitahuje životní styl v Toskánsku a vnímají hodnotu nemovitostí v tomto regionu investropa.com investropa.com. Tento příliv zahraničních zájemců v popandemické době přinesl značnou poptávku po apartmánech a historických nemovitostech. Zároveň se místní poptávka vyvíjí – nízké úrokové sazby v předchozích letech umožnily mnoha Italům nakupovat, ale nyní vyšší náklady na úvěr znamenají méně prvokupců z řad místních, což posouvá trh směrem k movitějším a zahraničním kupujícím.

Luxusní rezidence tvoří důležitý subtrh. Ceny prémiových a luxusních nemovitostí ve Florencii stále rostou, což je podpořeno nedostatkem nabídky a globálním zájmem osob s vysokým čistým jměním investropa.com investropa.com. Nové luxusní projekty jsou vzácné kvůli pravidlům na ochranu památek, takže stávající špičkové vily a prestižní apartmány v historickém centru jsou velmi žádané. Zámožní kupci (jak zahraniční, tak domácí) stále rychle kupují paláce, penthousy a vily, což udržuje tento segment živý investropa.com investropa.com. Například exkluzivní čtvrti na kopcích a historické paláce zaznamenávají silnou poptávku a omezenou dostupnost, což podle odborníků povede k dalšímu růstu cen v luxusním segmentu investropa.com investropa.com. Mezitím mají střední a cenově dostupné bydlení své vlastní trendy. Florencie má stárnoucí populaci – v roce 2024 tvoří asi 28 % obyvatel ve věku nad 65 let – což zvyšuje zájem o byty přizpůsobené seniorům a nové projekty asistovaného bydlení investropa.com investropa.com. Developeři a investoři si všímají potřeby bezbariérových, jednopodlažních bytů, výtahů ve starších budovách a komunit zaměřených na důchodce, vzhledem k rostoucí průměrné délce života v Itálii (nyní cca 84 let) investropa.com investropa.com. To představuje příležitost pro rekonstrukce nebo výstavbu domů vhodných pro seniory („stárnutí v domácím prostředí“), což je segment, který by měl v příštích letech růst.

Dalším významným trendem je dopad studentů a mladších nájemníků na trh. Florencie hostí velkou studentskou populaci (přes 40 000 studentů Univerzity ve Florencii, asi 11 % zahraničních), která je soustředěná v oblastech jako Novoli investropa.com investropa.com. Nedávné rozšíření univerzitního kampusu a nová studentská ubytovna na míru (například zařízení s 404 lůžky otevřené v roce 2024) zvýšily profil Novoli investropa.com investropa.com. Poptávka po studentském ubytování je velmi vysoká – nové koleje byly ihned téměř ze 100 % obsazené investropa.com. To zvýšilo nájmy v okolních čtvrtích a činí oblasti jako Novoli atraktivními pro investory do pronájmu (nabízející solidní výnosy z nájemného od studentů) investropa.com. Na druhou stranu, někteří analytici varují, že přebytek studentského ubytování v dlouhodobém horizontu (pokud by přibylo více soukromých kolejí) by mohl nakonec stabilizovat nebo snížit nájmy v tomto konkrétním segmentu investropa.com. Celkově však „studentský efekt“ posiluje některé oblasti a segmenty pronájmů.

V neposlední řadě vládní politiky týkající se pronájmů přetvářejí rezidenční trh. V reakci na nedostatek bydlení a nadměrný turismus florentské úřady zpřísnily pravidla pro krátkodobé pronájmy (jako Airbnb) v historickém centru zapsaném na seznamu UNESCO. Od roku 2023 město zakázalo vydávání nových licencí na krátkodobé pronájmy ve starém městě s cílem chránit nabídku dlouhodobého bydlení investropa.com investropa.com. Výsledkem je, že počet nabídek Airbnb v centru Florencie – který v letech 2018 až 2024 explodoval z asi 1 500 na 9 000 – začal klesat v důsledku nových pravidel investropa.com investropa.com. Kromě toho město motivuje majitele, aby vraceli nemovitosti do dlouhodobých pronájmů (například tím, že nabízí daňové úlevy z městských daní za druhé domy, pokud je převedou z turistických pronájmů na běžné nájemní bydlení) investropa.com. Očekává se, že tato opatření zmírní omezenou nabídku pronájmů pro místní obyvatele, ale zároveň znamenají mírně nižší výnosy z pronájmů v turistickém centru (protože velmi výdělečné krátkodobé pronájmy jsou omezeny) investropa.com investropa.com. Mnoho investorů se proto nyní dívá mimo turistické jádro: dříve opomíjené čtvrti (těsně za centrem) nabízejí lepší výnosy z dlouhodobých pronájmů a méně regulačních překážek investropa.com investropa.com. Stručně řečeno, rezidenční trh ve Florencii v roce 2025 se vyznačuje vysokými cenami a silnou poptávkou napříč spektrem – od luxusních nemovitostí po studentské byty – což je ovlivněno i změnami politiky snažícími se vyvážit turistický ruch s potřebami místních obyvatel na bydlení.

Trendy komerčních nemovitostí ve Florencii

Florentský komerční realitní sektor je také aktivní, i když v menším měřítku ve srovnání s většími italskými městy. Kancelářský trh ve Florencii zaznamenal obnovený růst. Hodnoty kancelářských nemovitostí rostly na konci roku 2024 a začátkem roku 2025, částečně díky obnovení podnikání po pandemii a nízké nabídce moderních kancelářských prostor. K Q1 2025 se průměrná prodejní cena kanceláří ve Florencii pohybuje kolem 3 230 € za m², přičemž prémiové kanceláře v centru města (oblast Duomo) dosahují až 4 900 € za m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Průměrné nájmy kanceláří jsou přibližně 17–18 € za m² za měsíc v celém městě mercato-immobiliare.info a v prestižních centrálních lokalitách mohou přesáhnout 23 €/m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Významné je, že prodejní ceny kanceláří vzrostly za poslední dvě čtvrtletí přibližně o +6,6 % mercato-immobiliare.info, což ukazuje na silnou poptávku. Velká část investic do kanceláří v Itálii je i nadále zaměřena na Milán a Řím (které v roce 2024 tvořily ~85 % investičního objemu do kanceláří) practiceguides.chambers.com, ale Florencie přitahuje společnosti z odvětví módy, designu, akademické sféry a regionální správy. Roste také zájem o flexibilní prostory a coworking, jak se technologický a kreativní startupový sektor ve Florencii postupně rozvíjí. Celkově, i když Florencie není hlavním kancelářským centrem, její kancelářský trh je zdravý, s nízkou neobsazeností kvalitních prostor a stabilními výnosy z pronájmu.

Segmenty maloobchodních a pohostinských nemovitostí jsou silně ovlivněny masivní turistickou ekonomikou Florencie. Maloobchodní prostory na hlavních třídách v historickém centru – zejména podél Via de’ Tornabuoni, kolem Dómu a na dalších prémiových ulicích – jsou trvale vysoce žádané mezi luxusními značkami a prodejci. Florencie je považována za centrum luxusního maloobchodu v Itálii italiancompanyformations.com, vzhledem ke stálému proudu majetných turistů. Nájemné za prestižní maloobchodní jednotky v centru Florencie patří mezi nejvyšší v zemi a výnosy z maloobchodu jsou relativně nízké (odrážející vysokou hodnotu nemovitostí), protože investoři zde vnímají luxusní prodejny jako trofejní aktiva. Celostátně došlo v roce 2024 k boomu investic do maloobchodu (maloobchod přilákal největší podíl komerčních investic, přibližně 2,4 miliardy eur v Itálii) practiceguides.chambers.com a Florencie z toho určitě těžila jako jeden z hlavních cílů luxusního maloobchodu mimo Milán. Lze také pozorovat trend adaptivního znovuvyužití – historické budovy v centru Florencie jsou přeměňovány na butiky, galerie nebo smíšené pohostinské prostory – město se tak snaží skloubit komerční potřeby se zachováním památek.

Ve sféře pohostinství zůstává Florencie hvězdným tahounem. Turismus se nejen zotavil, ale dosáhl i rekordních úrovní po covidu: Itálie přivítala v roce 2024 více než 65 milionů zahraničních turistů, což překonalo předpandemická čísla gowithguide.com gowithguide.com, samotná Florencie pak přivítala v roce 2023 přibližně 3,8 milionu zahraničních návštěvníků (s téměř 13 miliony celkových přenocování) gowithguide.com. To se projevuje ve vysoké výkonnosti hotelů, penzionů a rekreačních pronájmů. Obsazenost hotelů a ceny pokojů ve Florencii jsou vysoké a podněcují zájem investorů v pohostinství. Investice do hotelových nemovitostí v Itálii skutečně vzrostly v roce 2024 o 66 % (na zhruba 1,8 miliardy eur) practiceguides.chambers.com, přičemž prioritou mnoha investorů jsou luxusní hotelové projekty. Florencie, vedle Říma a Benátek, zažívá kontinuální investice do nových nebo renovovaných hotelů, aby uspokojila nároky luxusních cestovatelů. K tomuto trendu patří nově otevírané hotely, rekonstrukce historických budov na ubytování i vstup mezinárodních značek na trh s ubytováním ve Florencii.

Navíc logistické a průmyslové nemovitosti hrají v oblasti Florencie menší roli, ale zlepšení infrastruktury (například rozšíření florentského letiště a lepší napojení na dálnice) postupně zvyšují atraktivitu průmyslových nemovitostí na okraji města. Širší toskánský region měl v roce 2024 stabilní logistický trh (italský logistický sektor zaznamenal kompresi výnosů na přibližně 5,4 % pro špičkové nemovitosti) practiceguides.chambers.com. Oblasti poblíž severního okraje Florencie (například kolem Osmannoro, Sesto Fiorentino) hostí sklady a lehké průmyslové parky sloužící regionální ekonomice, které zaznamenaly stabilní nebo rostoucí obsazenost. Celkově komerční nemovitosti ve Florencii se zotavují a vyvíjejí: kanceláře zažívají obnovenou poptávku, maloobchod a pohostinství těží ze silného turismu a i okrajové sektory jako studentské bydlení (zmíněné dříve) a logistika jsou na radaru investorů. Komerční trh ve Florencii zůstává menší a specializovanější než ve větších metropolitních oblastech, ale nabízí jedinečné příležitosti spojené s kulturními a ekonomickými přednostmi Florencie (umění, turismus, vzdělávání, luxusní zboží).

Dynamika poptávky a nabídky

Rovnováha mezi poptávkou a nabídkou na trhu nemovitostí ve Florencii je základně nakloněna ve prospěch poptávky, což přispívá k trvalému růstu cen. Poptávku ze strany kupujících podporuje několik proudů: místní rezidenti (často s rodinným majetkem nebo z řad duálně vydělávajících profesionálů), domácí investoři z jiných částí Itálie a mezinárodní kupci hledající druhý domov nebo investiční nemovitost v Toskánsku. Tato široká základna poptávky se obzvlášť rozšířila na mezinárodní straně – například zájem zahraničních kupců o Florencii v posledních dvou letech prudce narostl a počet poptávek je výrazně nad úrovní před rokem 2020 investropa.com. Zvláště aktivní jsou Američané, povzbuzení v posledních letech poměrně silným dolarem, díky němuž je nemovitosti v eurech atraktivnější kupovat. Navíc změny životního stylu (flexibilita práce na dálku, touha po kulturních zážitcích) vedly některé cizince k relokaci do Florencie nebo k trávení části roku ve městě, což dále zvyšuje poptávku po bydlení jak k nákupu, tak k dlouhodobému pronájmu.

Na druhou stranu nabídka zůstává omezená. Středověká a renesanční urbanistická struktura Florencie znamená, že v centru města je jen málo prostoru pro novou výstavbu. Nová bytová výstavba je převážně omezena na okrajové oblasti nebo rekonstrukci stávajících staveb (např. přeměna staré budovy na byty). Údaje ukazují, že celostátně je bytová výstavba utlumená – povolení na nové obytné budovy v Itálii ve skutečnosti v roce 2024 mírně poklesla globalpropertyguide.com – a Florencie je tohoto trendu příkladem. Ve městě nedošlo k výraznému nárůstu bytového fondu; i v roce 2024 si řada vlastníků ponechává své nemovitosti díky levným hypotékám, které si zajistili v předchozích letech investropa.com. Tento lock-in efekt (kdy přibližně 60 % italských držitelů hypoték platí méně než 4 % úrok businesswire.com) snižuje obrat nemovitostí k prodeji, protože lidé nechtějí prodávat a přijít o své nízké sazby. Díky tomu je nabídka nemovitostí na trhu velmi omezená, obzvlášť v žádaných lokalitách.

Nerovnováha mezi poptávkou a nabídkou má několik důsledků. Zaprvé podněcuje konkurenci a přebíjení cen u těch nemovitostí, které se vůbec objeví na prodej, což podporuje růst cen. Zadruhé nutí kupující zvažovat alternativní lokality – pokud je v historickém centru málo možností nebo velmi vysoké ceny, poptávka se přesouvá do okolních čtvrtí nebo dokonce blízkých měst. Toto ve Florencii vidíme na rostoucím zájmu o polocentrální čtvrtě (jako Gavinana, Campo di Marte, Coverciano) a předměstí s dobrým dopravním spojením (například Scandicci díky tramvaji) lanazione.it. Zatřetí omezená nabídka způsobila tlak na nájemní bydlení: protože mnoho nemovitostí bylo až donedávna využíváno k krátkodobému pronájmu, dlouhodobí nájemci měli problémy najít byt, což žene nájemné nahoru. Reakcí města (regulace nových rekreačních pronájmů) je snaha uvolnit nabídku pro místní obyvatele. Skutečně, jak se některé byty z Airbnb vracejí na trh s dlouhodobým nájmem, můžeme v závěru roku 2025 zaznamenat mírné zlepšení dostupnosti, ale zatím poptávka stále značně převyšuje nabídku ve většině segmentů.

Jedním světlým bodem na straně nabídky je přeorientování a rozvoj některých velkých areálů. Florencie je svědkem několika projektů městské regenerace – například Manifattura Tabacchi (bývalá továrna na tabák) je přeměňována na multifunkční komplex s kreativními prostory, rezidencemi a studentským ubytováním; a oblast kolem nových tramvajových linek (prodloužení na letiště atd.) podněcuje projekty středně vysokého bydlení na předměstích. Tyto projekty přidají několik jednotek a moderních komerčních prostor, ale celkově to nestačí na radikální změnu dynamiky nabídky ve městě. Míra neobsazenosti kvalitních nemovitostí zůstává velmi nízká jak v rezidenčním, tak v komerčním sektoru, což zdůrazňuje nedostatek nabídky. Florentský trh je tedy charakterizován silnými poptávkovými faktory (místními i globálními) na pozadí omezeného růstu nabídky, což je recept, který udržuje hodnoty nemovitostí na stabilní vzestupné trajektorii. Dokud se buď nezvýší nová výstavba, nebo nedojde k ochlazení poptávky, tato dynamika pravděpodobně přetrvá a trh tak zůstane konkurenční pro kupující i nájemce investropa.com investropa.com.

Cenové trendy a prognózy

Ceny nemovitostí ve Florencii patří k nejvyšším v Itálii a v posledních letech vykazují jasný růstový trend. Na začátku roku 2025 je průměrná rezidenční cena ve městě přibližně ve středu rozmezí 4 000 € za metr čtvereční, s rozdíly podle čtvrti (zmíněno v tabulce níže). To představuje výrazný růst od poloviny 10. let; například na konci roku 2023 byla průměrná hodnota domů kolem 4 300 €/m², oproti asi 3 500 €/m² v roce 2016 investropa.com. V období 2020-2022 byl růst cen poměrně stabilní (3–5 % ročně) a navzdory dočasnému zpomalení během pandemie trh poté opět nabral na síle. Rok 2024 byl v tomto ohledu zlomový: zatímco národní italský trh byl poměrně stabilní (dokonce mírný pokles ve 1. čtvrtletí 2025 na celostátní úrovni globalpropertyguide.com), Florencie zaznamenala výrazný růst cen (~+6 % meziročně) globalpropertyguide.com. Tato lepší výkonnost je připisována unikátním faktorům poptávky ve městě, o kterých byla řeč výše.

Pro rok 2025 a následující roky většina analytiků očekává mírný růst cen nemovitostí ve Florencii, nikoli prudký nárůst ani pád. Prognóza výzkumného týmu Immobiliare.it předpokládala, že rok 2024 přinese mírné zvýšení prodejních cen ve velkých městech – např. +2 % v Miláně, +1,1 % v Římě – a ceny ve Florencii skutečně rostou v nízkém jednociferném rozmezí, což by mělo pokračovat, pokud nenastanou žádné otřesy columbusintl.com. Nomisma, významný italský institut pro výzkum trhu s nemovitostmi, očekává podobně fázi stabilizace: jejich výhled do roku 2025 počítá s pouze mírným růstem cen bydlení v Itálii (přibližně 1,5–2 % ročně nominálně) a počtem transakcí kolem 600–700 tisíc celostátně grimaldi.casa housinganywhere.com. V případě Florencie, která je trhem s vysokou poptávkou, by to mohlo znamenat mírně nadprůměrný růst (možná v rozmezí 2–4 % ročně), pokud zůstanou příznivé ekonomické podmínky. Za zmínku stojí, že úrokové sazby hrají roli – Evropská centrální banka začala na konci roku 2024 sazby snižovat, aby podpořila ekonomický růst practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, což by mohlo mírně zpřístupnit hypotéky a podpořit ceny. Hypoteční úroky jsou však stále výrazně vyšší než extrémně nízká úroveň roku 2021, což může omezit aktivitu některých místních kupců.

Pokud jde o nájemné, Florencie zažila ještě dramatičtější trendy. Nájemné prudce roste natolik, že Florencie nyní soupeří s Milánem o nejdražší nájemní trh v Itálii. Podle předpovědí na konec roku 2024 by průměrné nájmy ve Florencii měly dosáhnout 29 €/m²/měsíc, čímž by předstihly Milán (kolem 25 €) columbusintl.com. To potvrzují i aktuální údaje: začátkem roku 2025 je průměrné nájemné v rámci celého města kolem 21–22 €/m² (včetně všech oblastí a velikostí nemovitostí) lanazione.it, ale byty v samotném centru běžně dosahují 25–30 €/m² u dlouhodobých pronájmů, a ještě vyšších cen v krátkodobých režimech. V procentuálním vyjádření nájmy ve Florencii v roce 2024 vzrostly odhadem o +18 % columbusintl.com columbusintl.com – jde o obrovský nárůst, který odráží obnovu turismu po pandemii COVID a nedostatek bydlení. Do budoucna může růst nájmů zpomalit, pokud se na trh s dlouhodobými pronájmy dostane více nabídky (kvůli restrikcím AirBnb), ale vzhledem k tomu, že turistický ruch stále stoupá a mnoho studentů i profesionálů hledá bydlení, nájmy zůstanou pravděpodobně vysoké. Investoři tak mohou očekávat solidní výnosy z nájemného, zejména mimo samotné historické centrum.

V souhrnu cenové prognózy pro Florencii naznačují další postupný růst. Pokud nenastane nečekaná hospodářská recese, hodnoty nemovitostí budou v příštích 2–3 letech pravděpodobně dál stoupat, i když pomalěji než při nedávném prudkém vzestupu. Shoda panuje na tom, že základy florentského trhu – mezinárodní přitažlivost a omezená nabídka – zabrání zásadnější korekci cen a ochrání tento trh lépe než méně atraktivní regiony. Rizika jako vyšší úrokové sazby nebo legislativní změny by mohly růst přibrzdit, ale výrazný pokles cen je za stávajících podmínek málo pravděpodobný. Potenciální kupci v roce 2025 by měli počítat s vysokou vstupní cenou, která bude pravděpodobně ještě pomalu růst, a potenciální prodávající mohou být při očekávání stabilní hodnoty nebo mírného zhodnocení opatrně optimističtí. Na trhu s pronájmy mohou pronajímatelé ve Florencii očekávat trvající silnou poptávku a vysoké nájmy, i když nová regulace může některou z této poptávky přesunout geograficky (například do legálně pronajímatelných oblastí mírně mimo centrum). Celkově lze očekávat, že ceny nemovitostí ve Florencii v roce 2025 a později budou trvale pomalu růst a potvrdí tak pozici města jakožto stabilní a atraktivní lokality pro dlouhodobé investice columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.

Klíčové čtvrti a oblasti k sledování

Florencie je město s výraznými čtvrtěmi, z nichž každá má svůj vlastní realitní profil. Porozumění místní geografii je zásadní, protože ceny a trendy se v jednotlivých oblastech výrazně liší. Níže naleznete shrnující tabulku průměrných rezidenčních cen ve Florencii podle čtvrtí (včetně odpovídajících úrovní nájemného), která ilustruje rozpětí od nejdražších centrálních oblastí po dostupnější okrajové části:

Sousedství (Zóna)	Průměrná prodejní cena (€/m²)	Průměrný nájem (€/m² za měsíc)
Historické centrum (Centro)	~€5,330	~€24.0
Oltrarno (za Arnem)	~€5,260	~€25.3
Michelangelo – Porta Romana (jižní svah)	~€5,383	~€21.6
Campo di Marte – Libertà (severní střed)	~€4,420	~€20.9
Leopoldo – Porta al Prato (severozápadní polocentrum)	~€3,835	~€16.4
Firenze Nord (Novoli)	~€3,470	~€15.2
Coverciano – Bellariva (východní rezidenční)	~€4,240	~€15.9
Isolotto (jihozápadní rezidenční)	~€3,260	~€12.9
Ugnano – Mantignano (periferie západ)	~€2,800	~€14.3

Zdroj: Data Immobiliare.it (polovina roku 2025) catonecasa.it catonecasa.it. Tato čísla ukazují, že centrální/historické oblasti mají ceny výrazně přes €5,000/m², zatímco okrajové čtvrti na periferiích města mohou být na poloviční úrovni. Významné je, že Oltrarno (“druhá strana Arna” známá svými dílnami a autentickou atmosférou) je téměř stejně drahé jako hlavní historické centrum, což odráží vysokou poptávku po jeho kouzlu catonecasa.it. Oblast Michelangelo–Porta Romana, zahrnující prestižní kopec jižně od řeky (blízko Piazzale Michelangelo a Boboli Gardens), patří k nejexkluzivnějším rezidenčním zónám, kde prostorné vily a luxusní byty ženou ceny na vrchol trhu catonecasa.it catonecasa.it. Na opačném pólu jsou oblasti jako Isolotto (poválečná rezidenční čtvrť) a Ugnano/Mantignano (polovenkovské předměstí), které představují dostupnější trh a přitahují rodiny hledající hodnotu a klid za ~€3,000/m² či méně catonecasa.it catonecasa.it.

Čtvrti, které stojí za pozornost z hlediska růstu a investičního potenciálu, zahrnují několik oblastí mimo tradiční turistická centra. Jedním z příkladů je oblast Novoli/Firenze Nord – díky rozšiřování univerzitního kampusu a projektům soukromého studentského bydlení se profil Novoli zvyšuje. Hodnota nemovitostí zde (kolem 3 300–3 500 €/m²) by měla dále stoupat s rostoucí poptávkou ze strany studentů a akademiků a zlepšující se infrastrukturou (například tramvajová linka do centra a na letiště), což zlepšuje dostupnost investropa.com investropa.com. Podobně čtvrť Campo di Marte (severně od centra, domov fotbalového stadionu Artemia Franchiho a směsi domů z počátku 20. století) nabízí mírně nižší ceny než centrum (~4 300–4 500 €/m²) catonecasa.it, ale silnou přitažlivost pro ty, kteří hledají vyváženost historie a moderního komfortu. Campo di Marte je také zahrnuto do plánované revitalizace díky rekonstrukci stadionu, což by mohlo dále podpořit místní trh s nemovitostmi.

Oltrarno a přilehlé oblasti jako San Niccolò a Bellosguardo jsou také klíčovými oblastmi, které je dobré sledovat. Autentičnost a bohémská atmosféra Oltrarno byla vždy lákadlem; nyní, když se někteří investoři obracejí zády k přetížené oblasti kolem dómu, zažívá Oltrarno zvýšený zájem. Zprávy uvádějí, že výnosy z pronájmu v Oltrarno jsou vyšší než v historickém jádru, což do této čtvrti přitahuje investice investropa.com investropa.com. Dále Bellosguardo a Pian dei Giullari (kopce na jihozápadě) a Fiesole (město na kopci na severu) zůstávají stálicemi pro zájemce o luxusní nemovitosti s vilami a výhledy – tyto oblasti možná nenabízí velký objem transakcí, ale představují vrchol trhu s některými nemovitostmi, které překračují 6 000–8 000 € za m² u skutečně výjimečných sídel.

Na dostupném konci jsou na vzestupu čtvrti na okraji, které nabízejí dobré dopravní spojení. Například Scandicci, samostatná obec jihozápadně od Florencie, je spojena tramvají a v důsledku lepší dostupnosti zde došlo ke zvýšení cen. Průměrné ceny ve Scandicci (~3 240 €/m²) jsou mnohem nižší než ve městě Florencie, ale každý rok rostou (cca +2 % meziročně), protože stále více lidí jej považuje za vhodné místo k životu při práci nebo studiu ve Florencii lanazione.it lanazione.it. Totéž platí pro Sesto Fiorentino na severozápadě (v blízkosti vědeckého kampusu univerzity a některých kanceláří firem), kde se průměr pohybuje okolo 3 300 €/m² lanazione.it. Tyto předměstské trhy profitují z převisu poptávky – rodiny a zájemci s omezeným rozpočtem zde nacházejí alternativu k příliš vysokým městským cenám. Díky probíhajícímu rozšiřování tramvajové sítě a další infrastruktury budou oblasti podél těchto linek (např. oblast nemocnice Careggi, Rifredi, Bagno a Ripoli s plánovanou tramvají) pravděpodobně zaznamenávat pozitivní dopad na realitní trh.

Stručně řečeno, „horké“ oblasti Florencie sahají od ultra-prestižního centra (stále velmi bezpečná investice, byť za vysokou cenu), přes trendové sousední čtvrti (Oltrarno, San Marco atd.), až po rozvojové zóny jako Novoli a polopředměstí, kde relativně dostupné ceny a developerské projekty slibují zajímavý růst. Investoři a kupující by měli své cíle sladit s danou čtvrtí: zda chtějí dlouhodobý kapitálový růst v historické části, vysoké výnosy z pronájmu ve studentské oblasti, nebo sázku na hodnotu v místech rozvoje infrastruktury. Rozmanité čtvrti Florencie zaručují, že v trhu roku 2025 se najde segment pro každou strategii.

Právní a daňová hlediska (včetně pro zahraniční investory)

Investování do nemovitostí nebo jejich nákup ve Florencii vyžaduje orientaci v italském právním a daňovém rámci. Dobrou zprávou je, že Itálie neuplatňuje žádná plošná omezení pro zahraniční kupce: necizinci (včetně občanů mimo EU) mohou volně kupovat nemovitosti v Itálii, pokud jejich domovská země umožňuje Italům totéž (vzájemnost je obecně předpokládána pro většinu zemí) getgoldenvisa.com veles-club.com. Pro samotný nákup nemovitosti není potřeba žádné speciální povolení – zahraniční kupec si musí pouze obstarat italské daňové identifikační číslo (codice fiscale) a dodržet standardní postup koupě. Transakce jsou zajišťovány notářem (notář v občanskoprávním systému), který připravuje kupní smlouvu, provádí právní prověrku vlastnického práva a vybírá daně. Je běžné, že zahraniční kupci si najímají anglicky mluvícího právníka nebo specialistu na nemovitostní právo, ale není to povinné. Vlastnické právo je v Itálii dobře zajištěno díky spolehlivému pozemkovému registru a vlastnictví zahraničními osobami (osobními nebo prostřednictvím firmy) je plně uznáváno. Z daňového hlediska by si kupující měli být vědomi následujících klíčových bodů:

Daně při koupi: Při nákupu použité rezidenční nemovitosti od soukromého prodávajícího je hlavním nákladem registrační daň, která činí 9 % z katastrální hodnoty (odhadovaná hodnota, která je obvykle nižší než tržní) pro nerezidenty nebo nákupy druhého bydlení. Pokud kupující přesouvá své bydliště a jde o jeho první domov v Itálii, může platit sníženou sazbu 2 %, ale zahraniční investoři, kteří se neplánují přestěhovat, obecně platí těch 9 % linkedin.com. U nových nemovitostí zakoupených od developera místo registrační daně platí DPH (typicky 10 % pro rezidenční, nebo 22 % v případě luxusní kategorie) plus pevný registrační poplatek. Dále je třeba počítat s notářskými poplatky (zhruba 1–2 % ceny) a provizí realitní kanceláři (pokud využíváte makléře, cca 3–4 %). Celkem může zahraniční kupec počítat s transakčními náklady kolem 10–15 % kupní ceny, včetně daní a poplatků.
Daně z vlastnictví: V Itálii existuje každoroční daň z nemovitosti s názvem IMU (Imposta Municipale Unica) u druhých domovů. Vzhledem k tomu, že zahraniční vlastníci obvykle nebudou mít nemovitost ve Florencii jako hlavní bydliště (prima casa), IMU bude splatná každý rok. Sazba je stanovena místní samosprávou (Florencie) a je vypočítána na základě katastrální hodnoty s určitými koeficienty; v praxi se obvykle pohybuje kolem 0,4–0,6 % z tržní hodnoty ročně, i když se může lišit. (Na hlavní domovy rezidentů se zpravidla IMU nevztahuje, ale tato výjimka neplatí, pokud nejste v dané nemovitosti italským rezidentem). Může zde také být malý roční poplatek za odpad či údržbu (TARI).
Příjem z pronájmu: Pokud nemovitost pronajímáte, příjem z pronájmu podléhá zdanění v Itálii. U dlouhodobých rezidenčních nájmů můžete využít výhodného režimu tzv. cedolare secca – tedy jednotné 21% daně z hrubého nájemného (bez dalšího zdanění), pokud jsou splněny určité podmínky. Jinak je příjem z pronájmu přičten k běžným příjmům a zdaňuje se progresivní sazbou (která může být vyšší). U krátkodobých pronájmů (ve stylu Airbnb) je příjem také zdanitelný a činnost je třeba registrovat; někteří majitelé využívají agentury nebo místní správce nemovitostí k vyřízení daní a souladu s předpisy. Itálie má s mnoha zeměmi smlouvy o zamezení dvojího zdanění příjmů z pronájmu. Pokud je vše dobře nastavené, mohou zahraniční investoři minimalizovat dvojí zdanění, často získáním daňového kreditu v zahraničí za daně zaplacené v Itálii.
Daň z kapitálových zisků: Pokud později nemovitost prodáte se ziskem, Itálie účtuje daň z kapitálových zisků ve výši 26% ze zisku, ale pouze pokud nemovitost vlastníte méně než 5 let. Nemovitosti vlastněné déle než pět let jsou od daně z kapitálových zisků osvobozeny, což podporuje dlouhodobé vlastnictví. (Výjimka: pokud jste rezidentem Itálie a nemovitost byla vaším hlavním bydlištěm, zisk je osvobozen od daně bez ohledu na délku vlastnictví).
Dědictví: Itálie má dědickou a darovací daň, ale s poměrně vysokými limity pro blízké příbuzné. Nemovitost v Itálii spadá po úmrtí vlastníka pod italská dědická pravidla a zdanění; je rozumné, aby se zahraniční vlastníci poradili ohledně testamentu a případně vlastnili nemovitost přes společnost či jiné vozidlo, pokud řeší otázky dědického plánování.

Itálie v posledních letech zavedla některé daňové pobídky pro přilákání zahraničních movitých osob a pracovníků, které sice nejsou specifické pro nemovitosti, ale jsou relevantní. Například nový rezident v Itálii si může zažádat o paušální zdanění zahraničních příjmů (paušální poplatek 100 000 € ročně ze všech zahraničních příjmů) – užitečné pro majetné osoby, které se do Itálie stěhují (často i kupující luxusních nemovitostí) idealista.it. Existuje také režim pro zahraniční penzisty stěhující se do některých regionů (paušální 7% daň ze zahraničních penzí, tento režim však platí pouze pro vybrané jižní oblasti, ne pro Toskánsko). Dále Itálie nabízí tzv. „vízum pro volitelný pobyt“ pro důchodce nebo finančně nezávislé cizince, kteří chtějí v Itálii žít; vyžaduje doložení dostatečného příjmu, ale mnoho cizinců, kteří kupují nemovitost, tento způsob využívá pro pobyt na plný či částečný úvazek ve Florencii. Je důležité si uvědomit, že samotný nákup nemovitosti nezaručuje povolení k pobytu – k dlouhodobému pobytu v Itálii, pokud jste z nečlenské země EU, stále potřebujete vízum/povolení. Vlastnictví nemovitosti však může podpořit žádost o vízum (prokazuje ubytování a finanční angažovanost).

Z právního hlediska by zahraniční kupci měli zvážit také:

Financování: Italské banky půjčují i nerezidentům, obvykle však maximálně 50–60 % hodnoty nemovitosti (LTV) a úrokové sazby bývají mírně vyšší pro úvěry nerezidentů. Řada zahraničních kupců ve Florencii platí v hotovosti nebo financování využívá ze své domovské země, například skrze zástavu vlastního majetku, a vyhne se tak italské hypoteční byrokracii.
Kontroly nemovitostí: Vždy provádějte důkladnou due diligence – ověřte údaje z katastru nemovitostí, zajistěte, aby na nemovitosti nebyla zástavní práva ani nepovolené stavební práce a že prodávající má jasný vlastnický titul. Tyto kontroly obvykle zajišťuje notář. Starší budovy ve Florencii mohou mít historická omezení (vincoli), pokud jsou chráněny památkovým úřadem; to však koupi nebrání, ale znamená to, že jakékoli rekonstrukce vyžadují zvláštní schválení.
Regulace pronájmů: Jak již bylo uvedeno, pokud plánujete nemovitost pronajímat, mějte na paměti místní vyhlášky. Například krátkodobé pronájmy jsou nyní v historickém centru Florencie zapsaném na seznamu UNESCO výrazně omezeny – nový majitel zde nemůže automaticky začít s podnikáním typu Airbnb kvůli limitu na nových licencích investropa.com. Mimo staré město jsou pravidla mírnější, je však nutná registrace na magistrátu. Pokud je příjem z pronájmu součástí vašeho plánu, vždy si ověřte aktuální místní regulace.

Stručně řečeno, zahraniční investoři do nemovitostí ve Florencii si užívají obecně vstřícného investičního prostředí bez omezení vlastnictví a s přiměřeným daňovým zatížením, zvláště pokud je vše správně strukturováno. Hlavní body jsou plánovat s ohledem na daň z nákupu (která je vyšší, pokud se nestanete rezidentem), zajistit dodržení předpisů ohledně pronájmů a využít síť daňových smluv a speciálních režimů v Itálii pro optimalizaci vaší investice. S odpovídajícím právním poradenstvím může být koupě ve Florencii hladkým procesem – dobře propracované italské zákony o nemovitostech a profesionální notářský systém poskytují bezpečný rámec pro transakce. Mnoho zahraničních kupců úspěšně učinilo z Florencie svůj druhý domov nebo investiční destinaci, a to nejen kvůli kráse města, ale také díky stabilním vlastnickým právům a možnostem daňových výhod.

Příležitosti a rizika investování do nemovitostí

Florencie nabízí kombinaci atraktivních příležitostí a význačných rizik, které by měl každý investor do nemovitostí nebo kupující v roce 2025 zvážit:

Příležitosti:

Robustní výnosy z pronájmů: Díky vysoké poptávce po pronájmech jsou výnosy z pronájmů ve Florencii atraktivní, zvláště v porovnání s mnoha evropskými městy. Hrubé výnosy z bytů se ve Florencii pohybují v průměru kolem 6–8 % globalpropertyguide.com, což je poměrně zdravé číslo. Například malé byty ve studentských oblastech nebo těsně mimo turistické centrum mohou přinášet výnosy nad 7 % ročně globalpropertyguide.com. Pro investory hledající příjem jde o příležitost – ať už prostřednictvím dlouhodobého pronájmu místním/ studentům či regulovaných krátkodobých pronájmů turistům. Vysoké nájmy (nájmy ve Florencii patří mezi nejvyšší v Itálii columbusintl.com) v kombinaci s stále přijatelnějšími pořizovacími cenami (v porovnání s Londýnem, Paříží atd.) představují dobrý potenciál pro cash-flow.
Potenciál kapitálového zhodnocení: Trh s nemovitostmi ve Florencii byl historicky méně volatilní a stabilněji rostoucí. V horizontu 5–10 let majitelé obvykle zaznamenali růst hodnoty. Díky trvalé atraktivitě města a omezené nové výstavbě zůstávají dlouhodobé vyhlídky na kapitálový růst pozitivní. Investoři sázející na konkrétní čtvrti (např. oblasti plánované pro infrastrukturní vylepšení, jako jsou nové tramvajové linky, či zóny procházející gentrifikací) mohou překonat městský průměr. Příklad čtvrti Oltrarno a dalších dříve opomíjených částí nyní na vzestupu ukazuje, že správná volba lokality přináší výsledky.
Diverzifikace a bezpečný přístav: Investování ve Florencii přináší diverzifikaci pro mezinárodní investory. Italský nemovitostní trh, zejména ten florentský, se obvykle nechová v souladu např. s akciovými trhy nebo dokonce s jinými nemovitostními trhy ve světě. Během předešlých globálních hospodářských poklesů si toskánské nemovitosti často udržely svou hodnotu relativně dobře, protože majetní kupci skupovali „skutečná aktiva“. Hmatatelná hodnota vlastnictví historického bytu ve Florencii nebo toskánské vily představuje bezpečný přístav. V nejistých časech si hmotná aktiva v kulturně významných lokalitách mohou udržet poptávku.
Možnosti rozvoje a zhodnocení: Pro ty, kteří jsou ochotni pustit se do projektů, nabízí Florencie mnoho starších nemovitostí vhodných k rekonstrukci. Itálie čas od času nabízí daňové bonusy na renovace (například nedávný pobídkový program „Superbonus 110 %“, který sice pomalu končí, ale ukázal státní podporu rekonstrukcí). Zrekonstruování staletého bytu na moderní luxusní standardy nebo přestavba větší nemovitosti na více jednotek může významně zvýšit hodnotu. Příležitost je také v niche segmentech, jako jsou rezidence pro seniory nebo studentské ubytování, kde poptávka převyšuje nabídku – investoři, kteří vyvíjejí nebo přestavují nemovitosti pro tyto účely, mohou zaznamenat silné výnosy.
Projekty založené na turistickém ruchu: Mimo standardní rezidenční bydlení vytváří boom turistiky ve Florencii příležitosti v oblasti nemovitostí pro pohostinství. Vlastnictví malého penzionu, B&B nebo serviced apartmentu (za dodržení nových pravidel) může být velmi ziskové. Komerční prostory zaměřené na turisty (restaurace, obchody) v klíčových lokalitách jsou sázkou na pokračující sílu návštěvnické ekonomiky Florencie (více než 5 milionů návštěvníků muzeí, například v Uffizi v roce 2023 gowithguide.com gowithguide.com a rekordní počty turistů). Vzhledem k tomu, že cestovní ruch v Itálii tvořil v roce 2023 více než 10 % HDP gowithguide.com, Florencie v tomto hraje klíčovou roli a nabízí solidní základ pro investice do nemovitostí spojených s turismem.

Rizika:

Ekonomické riziko a úrokové sazby: Italská ekonomika roste pomalu (asi 0,5–1 % růst HDP globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) a zůstává náchylná k otřesům. Recese nebo růst nezaměstnanosti by mohly snížit poptávku po bydlení. I když se úrokové sazby stabilizovaly, případný budoucí růst evropských sazeb by mohl snížit dostupnost bydlení pro kupce s financováním a tlačit ceny dolů. Celosvětové ekonomické problémy (např. další vlna pandemie nebo geopolitická krize) mohou také snížit zájem zahraničních kupců a turistů, což má přímý dopad na nemovitosti ve Florencii.
Regulační změny: Regulační prostředí je klíčovým rizikem, zejména pro investory do pronájmů. Již jsme zaznamenali přísnější pravidla krátkodobých pronájmů v centru Florencie investropa.com; je možné, že vláda zavede širší regulace (v Itálii se diskutuje o národním zákonu o krátkodobých pronájmech a dokonce i o daních na druhé byty v turistických městech). Daňové zákony se mohou měnit – přestože má Itálie nyní pro-investiční rovné daně a pobídky, změna vládních priorit může změnit daňový režim pro zahraniční vlastníky nebo zavést nové poplatky z nemovitostí. Sledování politiky je zásadní.
Likvidita a transakční náklady: Nemovitosti ve Florencii (a obecně v Itálii) mají nízkou likviditu. Prodej nemovitostí, zejména luxusních či jedinečných, může trvat mnoho měsíců nebo dokonce let, než se najde kupující za požadovanou cenu. Pokud potřebujete rychle prodat, možná budete muset výrazně zlevnit. Také transakční náklady jsou vysoké (jak již bylo uvedeno, ~10 % a více při koupi, a prodávající často platí provizi realitnímu makléři kolem 3 %), takže ceny musí stoupnout o více než 15 %, abyste se jen dostali na nulu při koupi a následném prodeji. Tato nelikvidita a náklady znamenají, že investoři by měli mít víceroční horizont a neočekávat snadný a rychlý zisk.
Strukturální a udržovací náklady: Budovy ve Florencii jsou staré – vlastnictví renesančního bytu znamená řešení staleté infrastruktury. Neočekávané náklady na rekonstrukci, komplikace s italskou byrokracií při získávání povolení (zvláště pokud je nemovitost oficiálně považována za historickou), a průběžná údržba mohou být značné. Nové směrnice EU týkající se energetické účinnosti mohou vyžadovat úpravy starších budov v příštích letech (Itálie diskutuje, jak je prosadit). Tyto faktory mohou snižovat výnosnost investic nebo komplikovat rekonstrukce. Pečlivá prověrka stavu budovy a možných budoucích závazků (např. povinné opravy fasády stanovené condominiem nebo seizmická sanace) je velmi důležitá.
Nasycení trhu v některých segmentech: Přestože poptávka je vysoká, některé sub-trhy by se mohly nasytit. Například trh s luxusními nemovitostmi spoléhá na poměrně úzkou základnu kupujících; pokud se na trh najednou dostane příliš mnoho luxusních objektů (například developeři přestavující paláce na luxusní byty), může se doba prodeje prodloužit. Podobně, jak již bylo uvedeno, pokud bude postaveno hodně nových studentských ubytování, může zde dojít ke stagnaci nebo poklesu nájmů. Klíčové riziko spočívá v domněnce, že růst poptávky z minulosti bude pokračovat bez omezení – investoři by měli být obezřetní při extrapolaci trendů. Například pokud by se turistický ruch omezil (městská správa někdy zvažuje opatření pro regulaci počtu návštěvníků kvůli boji proti overtourismu), mohlo by to ovlivnit životaschopnost krátkodobých pronájmů.

Při zvažování těchto faktorů obezřetní investoři ve Florencii zaujmou dlouhodobý a hodnotově orientovaný přístup. Příležitosti získat solidní výnosy a těžit ze zhodnocení aktiv jsou reálné, ale je také třeba se připravit na výzvy, jako je právní složitost a tržní výkyvy. Diverzifikace uvnitř Florencie (kombinace klíčových a nově vznikajících čtvrtí, nebo různých typů pronájmů) může snížit některá rizika. Mnoho investorů zjišťuje, že vnitřní hodnota vlastnictví nemovitosti ve Florencii – tedy mít zázemí v jednom z nejvýznamnějších měst světa – je sama o sobě odměnou, a při pečlivém plánování mohou být finanční odměny v souladu s tímto zážitkem. Jako vždy pomohou k efektivnímu využití příležitostí a zvládnutí rizik důkladný průzkum, případná konzultace s místními realitními odborníky a jasná strategie.

Ekonomické a turistické faktory ovlivňující trh

Nemovitosti ve Florencii nelze oddělit od širšího ekonomického a turistického kontextu regionu. Osud města je úzce spjat s jeho rolí kulturní a turistické metropole i s celkovým hospodářským stavem Itálie.

Turismus je bezpochyby největším vnějším hybatelem florentského trhu s nemovitostmi. Do roku 2024 se turistika ve Florencii vrátila na historická maxima – město zaznamenalo téměř 13 milionů přenocování v roce 2023 (zhruba 75 % z toho bylo zahraničních návštěvníků) gowithguide.com a trend v roce 2024 byl ještě vyšší. Pro srovnání: metropolitní populace Florencie je okolo 700 000, ale během hlavních měsíců se efektivní populace (včetně turistů) zvětšuje na ~1,5 milionu lidí gowithguide.com. Tento obrovský příliv vytváří velkou poptávku po krátkodobém ubytování – hotely, rekreační pronájmy atd. – což nepřímo ovlivňuje trh s byty (mnoho bytů bylo, jak již bylo zmíněno, přestavěno na turistické pronájmy). Zároveň to znamená, že podniky zaměřené na turisty (obchody, restaurace) vzkvétají, což podporuje nájemné za komerční nemovitosti v prémiových lokalitách. Kulturní atrakce jako Galerie Uffizi (5 milionů návštěvníků v roce 2023) gowithguide.com a renesanční dědictví města drží Florencii neustále na cestovatelských “bucket listech”. Dokud zůstane Florencie přední světovou destinací – a italským městem č. 1 pro umělecký a historický cestovní ruch – bude zde silný základ poptávky po nemovitostech: cizinci si často po návštěvě kupují druhé domy a investice do nemovitostí v oblasti pohostinství zůstává atraktivní.

Turismus však také představuje určité rizika či výzvy: overtourismus se stal problémem, což vede k zavádění regulací (například omezení krátkodobých pronájmů) a může to některé místní obyvatele odrazovat kvůli přeplněným podmínkám ve městě. Probíhá debata o udržitelném turismu – pokud by město zavedlo další restrikce (například denní limit návštěvníků nebo přísnější licencování hotelů), mohlo by to mít smíšený dopad na nemovitostní trh. Obecně však místní správa usiluje o to, aby byl turismus řízen způsobem, jenž chrání kvalitu života obyvatel, což je v dlouhodobém horizontu pozitivní pro prostředí trhu s nemovitostmi (zajišťuje, že město zůstane obyvatelným místem, nejen pod širým nebem muzeem).

Na širším ekonomickém poli těží Florencie z toho, že je hlavním městem Toskánska, poměrně prosperujícího regionu. Ekonomika města zahrnuje nejen turistiku, ale také módu (některé velké italské módní domy mají sídlo zde nebo v blízkosti), vzdělávání (několik univerzit a mezinárodních škol) a výrobu luxusního zboží (parfémy, kožené zboží atd.). Míra nezaměstnanosti v Toskánsku byla nižší než italský průměr a Florencie se těší početné střední třídě. Průměrný roční příjem v oblasti Florencie byl v roce 2022 asi 24 000 € lanazione.it, což je více než v mnoha městech na jihu a podporuje to místní kupní sílu pro bydlení (i když je stále skromná vzhledem k cenám bydlení). Celostátní ekonomický růst v Itálii je mírný – pro rok 2025 se předpokládá kolem 0,8–1 % globalpropertyguide.com – a vysoký veřejný dluh místy způsobuje nejistotu. Jakákoli výrazná změna v ekonomické politice nebo šok (například úsporná opatření, výrazné zvýšení daní atd.) by mohly ovlivnit důvěru spotřebitelů a trh s nemovitostmi. Dosud však i přes pomalý růst nízké úrokové sazby až donedávna a kulturní důvody (Italové dávají přednost nemovitostem jako investici) udržovaly trh s nemovitostmi stabilní.

Jedním z významných faktorů byla měnová politika Evropské centrální banky. V letech 2022–2023 vedla rostoucí inflace ke zvýšení úrokových sazeb, které začaly ochlazovat některé evropské trhy s bydlením. Koncem roku 2024 ECB přešla k mírnému snižování sazeb, protože inflace polevila practiceguides.chambers.com. Pro Itálii, a tedy i pro Florencii, nižší sazby znamenají, že hypotéky jsou trochu dostupnější, což může přivést zpět některé kupce, kteří byli v roce 2023 kvůli vysokým sazbám z trhu vytlačeni. Mnozí florentští kupci však spoléhají na vlastní kapitál/hotovost nebo menší úvěry, takže dopad je mírný – ale jde o pozitivní trend z hlediska poptávky. Inflace ovlivňuje také stavební náklady: prudký růst cen materiálů v letech 2021–2022 učinil stavbu či rekonstrukce dražšími, což některé projekty zpomalilo. Pokud inflace zůstane pod kontrolou, může stavební činnost opět ožít a postupně zvyšovat nabídku.

Navíc směnné kurzy a globální ekonomika ovlivňují trh. Silný dolar (nebo libra apod.) vůči euru efektivně zlevňuje nemovitosti ve Florencii pro tyto kupce. V letech 2022–2023 bylo euro relativně slabé a skutečně došlo k nárůstu počtu amerických kupujících, kteří toho využili investropa.com. Pokud by euro výrazně posílilo, mohlo by to některé cizí zájemce odradit, nebo naopak posílit aktivitu evropských kupců. Politická stabilita v Itálii a EU také hraje roli v důvěře zahraničních investorů – jakákoli nestabilita může na chvíli zpomalit zahraniční nákupy, zatímco období stability (jako nyní, kdy italská vláda signalizuje proinvestiční politiku) pomáhají udržet zájem.

Nakonec, srovnávací regionální faktory: ve Toskánsku je hlavním městem Florencie, ale kupci zvažují i jiné oblasti jako pobřežní Toskánsko (např. pobřeží Versilia: Forte dei Marmi atd.) či města na kopcích (například Siena, Lucca, Pisa). Pro představu: tyto trhy jsou obecně levnější (například ve městě Lucca je průměr okolo 3 100 €/m² idealista.it, Pisa dokonce méně), výjimkou jsou speciální enklávy (Forte dei Marmi v provincii Lucca má extrémně vysoké ceny vil kvůli bohatým mezinárodním rezidentům). Někdy, když je Florencie „příliš drahá“, část kupujících zvolí za stejnou cenu velký venkovský dům 30 km za městem místo malého bytu ve městě. Florencie tedy v rámci Toskánska soupeří o některé kupce. K roku 2024 byla Florencie nejdražším městem v Toskánsku (okolo 4 300–4 400 €/m²), následovaly některé přímořské oblasti a Lucca lanazione.it idealista.it. Zdraví trhu ve Florencii může pozitivně ovlivnit okolní trhy – například někdo, kdo si nemůže dovolit koupit ve Florencii, se může rozhodnout pro koupi v Pratu, Pistoji či Arezzu (všechna jsou blízká města s nižšími cenami), čímž mírně zvedne tamní trh. Naopak, jakýkoli propad ve Florencii by se pravděpodobně negativně projevil v celé Toskánsku.

Závěrem lze říci, že turismus a ekonomické trendy v současnosti výrazně nahrávají florentským nemovitostem: turismus zajišťuje městu stabilní přísun poptávky a příjmů a širší ekonomika, ač má nízký růst, je dostatečně stabilní pro pokračující investice do nemovitostí. Globální přitažlivost Florencie ji do určité míry izoluje od místních ekonomických výkyvů – mezinárodní zájem může udržet trh, i když domácí poptávka oslabí. Investoři by však měli sledovat turistické politiky, evropský ekonomický vývoj a regionální konkurenci, protože tyto faktory budou i nadále formovat další vývoj trhu. Dokud bude Florencie prosperovat jako kulturní a ekonomické centrum, sektor nemovitostí zůstane velmi živý.

Srovnání s okolními toskánskými oblastmi

Při hodnocení trhu s nemovitostmi ve Florencii je užitečné jej porovnat s ostatními oblastmi Toskánska i s bezprostředními předměstími, abychom získali kontext její relativní výkonnosti a atraktivity.

V rámci metropolitní oblasti jsou ceny ve Florencii výrazně vyšší než v přilehlých městech. Například počátkem roku 2025 byla průměrná cena nemovitosti v:

Město Florencie: ~4 365 €/m² (nájmy ~21,1 €/m²) lanazione.it.
Sesto Fiorentino (severní předměstí u letiště ve Florencii): ~3 313 €/m² (nájem ~13,1 €/m²) lanazione.it.
Scandicci (jihozápad, spojení tramvají): ~3 240 €/m² (nájem ~13,5 €/m²) lanazione.it lanazione.it.

To znamená, že koupě nemovitosti přímo ve Florencii znamená 30–35% přirážku oproti těmto sousedním městům. I v rámci širší provincie Florencie mají mnohé poloselské oblasti či menší obce mnohem nižší ceny. Například města jako Empoli nebo Pistoia (nedaleko Florencie) mohou mít průměrně okolo 2 000 € za metr čtvereční. Touha být v historickém centru města nebo v docházkové vzdálenosti od Dómu jasně nese významné náklady. Nicméně, zájem o předměstí narůstá: lepší doprava (například tramvaj do Scandicci a brzy i do dalších předměstí) a hledání cenové dostupnosti způsobuje jistou konvergenci. Scandicci, jak bylo uvedeno, zaznamenalo zvyšování cen částečně díky tramvajovému spojení lanazione.it a má dokonce několik „VIP“ vilových lokalit na svazích (Mosciano atd.) s cenami až 3 800–4 000 €/m², i když jde hlavně o velké vily lanazione.it. Rozdíl mezi Florencií a jejími předměstími by se mohl lehce zmenšit, pokud ceny ve městě porostou rychleji než na předměstích, ale pověst Florencie pravděpodobně zajistí, že zůstane dražší volbou.

Srovnání Florencie s ostatními toskánskými městy:
Ostatní provincie Toskánska mají trhy s nemovitostmi, které jsou obecně menší a levnější:

Siena – Historické město a turistické centrum, ceny v Sieně jsou vzhledem k velikosti vysoké, ale obvykle stále nižší než ve Florencii. V mnoha částech Sieny se ceny pohybují okolo 3 000–3 500 €/m². Chybí zde mezinárodní obchodní a vzdělávací sektor jako ve Florencii, takže poptávka vychází převážně z turismu a od místních.
Pisa – Známá díky Šikmé věži, Pisa má mírné ceny (průměrně asi 2 200–2 800 €/m²). Trh ovlivňuje univerzita a trochu i technologický průmysl, ale opět zde není takový mezinárodní vliv jako ve Florencii.
Lucca – Lucca je zajímavá: stala se poměrně oblíbenou u zahraničních kupců (půvabné město obehnané hradbami). Podle údajů měla provincie Lucca jedny z nejvyšších cen v Toskánsku (kolem 3 165 €/m², což ji činí jednou z nejdražších po Florencii) idealista.it. Pravděpodobně je to proto, že Lucca zahrnuje bohaté enklávy (přímořský Forte dei Marmi v provincii Lucca je extrémně drahý). Samotné město Lucca se může pohybovat v průměru kolem ~2 500 €/m², ale jeho luxusní segment je posílen zájmem expatů.
Arezzo, Pistoia, Grosseto atd. – Tyto provincie a města jsou výrazně levnější, často v rozmezí 1 500–2 500 €/m². Přitahují některé zahraniční kupce hledající venkovské statky (zejména v oblastech Chianti, které se překrývají se Sienou/Arezzo), ale s Florencií přímo nesoutěží.

Jednou z významných oblastí k porovnání je venkov Chianti mezi Florencií a Sienou. Mnoho zahraničních kupců milujících Toskánsko zvažuje město vs venkov. V Chianti (například města Greve in Chianti, Gaiole in Chianti) mohou být ceny za m² nižší – často 2 500–3 000 €/m² v průměru immobiliare.it immobiliare.it – ale pozor, venkovské nemovitosti bývají rozlehlejší a mají pozemky, takže celkové ceny mohou být vysoké, i když €/m² je střední. Trh s venkovskými vilami a usedlostmi byl během pandemie velmi silný (lidé hledali prostor) a zůstává robustní, jde však o velmi segmentovaný trh (krásně zrekonstruovaná usedlost může stát miliony, zatímco chalupa vyžadující rekonstrukci může být relativně levná). Florentský trh vs. Chianti často závisí na preferenci životního stylu: pohodlí města a potenciál pronájmu (Florencie) versus klid venkova a často větší nemovitosti (Chianti). Někteří investoři volí Chianti pro osobní využití (rekreační domy) a Florencii pro čistou investici (pronájmy).

Pobřežní Toskánsko (např. pobřeží Versilia v provincii Lucca a Monte Argentario na jihu) je další možností ke srovnání: Tyto oblasti jsou trhem druhých domů pro Italy i cizince, kteří hledají moře. Forte dei Marmi (Versilia) je jedním z nejdražších míst v Itálii (vily zde snadno překračují 10 000 €/m² díky bohatým ruským a evropským zájemcům). Jde ale o vyhraněný luxusní trh – není přímo srovnatelný se širokým trhem ve Florencii. Obecně platí, že mimo několik žhavých lokalit je pobřežní Toskánsko levnější než Florencie.

Pokud jde o tržní trendy, Florencie často vede nebo kopíruje širší trend v Toskánsku. Například v roce 2024 se ceny domů v Toskánsku celkově zvýšily asi o 1 %–2 % idealista.it, což je podobné celostátním průměrům, ale Florencie dosáhla lepších výsledků s nárůstem blížícím se 5 % a více v daném období. Okolní oblasti někdy zaznamenávají halo efekt: když je florentský trh příliš žhavý, část poptávky se přesune jinam. Příkladem mohou být menší města jako Prato (pouze 20 km od Florencie), kde vzrostl počet prodaných domů lidem, kteří pracují ve Florencii, ale z cenových důvodů kupují v Pratu. Nicméně žádné z těchto míst nedokáže napodobit jedinečný přitažlivost Florencie; proto si Florencie drží silnou prémii a bývá stabilnější. I v době poklesu si často udrží hodnotu lépe – protože vždy existuje určitý základní kulturní/turistický zájem, který menším městům chybí. Například po roce 2008 klesla hodnota mnoha menších toskánských trhů výrazně, ale Florencie zažila mírnější pokles a rychleji se zotavila.

Souhrnně řečeno, Florencie je neoddiskutovatelným lídrem realitního trhu v Toskánsku jak z hlediska ceny, tak poptávky. Okolní oblasti Toskánska nabízejí nižší vstupní ceny a někdy vysokou kvalitu života (což může být příležitost pro ty, kteří si Florencii nemohou dovolit), ale neodpovídají investičnímu profilu Florencie, a to z hlediska likvidity, poptávky po pronájmu nebo potenciálu zhodnocení. Přesto investoři mohou zvažovat oblasti jako florentské předměstí nebo sekundární toskánská města pro konkrétní strategie (například nákup větších nemovitostí či diverzifikaci). Pokud je to relevantní, měl by člověk zohlednit regionální kontext: v celé Toskánsku dochází k mírnému růstu hodnoty nemovitostí investropa.com, přičemž zájem cizinců je v atraktivních oblastech vysoký. Florencie však vyčnívá jako kosmopolitní centrum a v mnoha ohledech je z hlediska chování trhu srovnatelná spíše s Milánem, Římem či Benátkami než se svými provinčními sousedy. Speciální status města zajišťuje, že často sleduje vlastní směr, a srovnání s blízkými oblastmi jen podtrhuje, jak výjimečný je trh s nemovitostmi ve Florencii v rámci regionu.