Frankfurtský trh s nemovitostmi v roce 2025 je studiem kontrastů: rozpálený rezidenční sektor zápasící s omezenou nabídkou, komerční prostředí přizpůsobující se novým pracovním trendům a rostoucí zájem globálních investorů. Tato finanční metropole – sídlo Evropské centrální banky – čelí prudkému růstu poptávky a nízké obsazenosti, což žene ceny vzhůru, zatímco nové mrakodrapy a udržitelné projekty mění její panorama. Níže rozebíráme jednotlivé segmenty frankfurtského trhu s nemovitostmi – aktuální trendy, prognózy na příštích 3–5 let, dopady regulací, výnosy i klíčové oblasti, na které si dát pozor.
Rezidenční nemovitosti ve Frankfurtu (vlastní bydlení & pronájem)
Aktuální stav trhu (2025): Frankfurtský trh s bydlením zůstává napjatý a vysoce konkurenční. Silná poptávka rostoucí populace a přílivu profesionálů výrazně převyšuje novou nabídku, což drží míru neobsazenosti na historických minimech (v mnoha oblastech pod 1 %) investropa.com cbreim.com. Ceny bytů za poslední dekádu dramaticky vzrostly – jsou o více než 60 % vyšší než před pěti lety investropa.com – i když rychlé zvýšení úrokových sazeb v letech 2022/23 způsobilo krátké ochlazení. V roce 2023 ceny mírně klesly ze svého maxima, ale následně se stabilizovaly a zůstávají relativně odolné investropa.com. Průměrná cena za metr čtvereční v prémiových distriktech patří k nejvyšším v Německu, což odráží postavení Frankfurtu jako finančního centra a omezený prostor pro novou výstavbu.
Trendy v nájmech: Nájemní trh je velmi napjatý, pronajímatelé těží z nízké neobsazenosti a stálého růstu nájmů. Ceny nájmů v centru města rostou kvůli neutuchající poptávce a omezené nabídce investropa.com. Za poslední dva roky nájemné rostlo zhruba o 3–5 % ročně, což odpovídá celostátním trendům investropa.com. K roku 2025 stojí průměrný jednopokojový byt v pronájmu kolem 1 200 € měsíčně, což řadí Frankfurt mezi nejdražší německá města investropa.com. Některé údaje ukazují dokonce i mírný pokles oproti roku 2023 (~1 280 € za jednopokojový byt), což naznačuje, že vlna nových bytů a místní regulační snahy o navýšení nabídky mírně zbrzdily růst nájemného investropa.com. I přesto poptávka převyšuje nabídku a pronajímatelé v centru mohou požadovat prémiové ceny. Hrubý výnos z pronájmu rezidenčních bytů činí průměrně 3,4–3,5 % investropa.com – což je relativně málo a odpovídá vysokým cenám proti výši nájmů. Tato komprese výnosů je zvlášť patrná v centru, kde ceny nemovitostí rostly rychleji než nájemné, čímž výnosy klesly pod 4 % investropa.com investropa.com. Mezi lety 1990 a 2022 například ceny frankfurtských bytů stouply o 175 %, zatímco nájemné pouze o ~98 %, což vedlo k výnosům v centru kolem 3,6 % na začátku 2024 investropa.com investropa.com.
Nabídka & výstavba: Nová bytová výstavba zrychluje, ale stále zaostává za poptávkou. Ve Frankfurtu došlo v roce 2023 k nárůstu dokončení nových bytových jednotek o 24 % investropa.com, pro rok 2024 se očekává další zvýšení asi o 5 % investropa.com. Tento stavební rozmach – včetně významných projektů jako „Wohnquartier Franky“ v Gallus a „Quartier Oststern“ v Ostendu (plánováno do 2025) – rozšiřuje bytový fond investropa.com. Přesto rychlý růst populace města (očekává se zvýšení ze ~776 000 v roce 2023 na více než 827 000 do roku 2035) udržuje tlak na bydlení investropa.com investropa.com. Dostupné stavební pozemky jsou vzácné a nové byty se rychle obsazují. Územní plán Frankfurtu upřednostňuje hustou zástavbu a přestavbu starých kanceláří na byty (například ve čtvrti Lyoner Quartier v Niederradu), ale tato opatření nedokážou nedostatek zcela vyřešit. Zákon o energetické náročnosti budov (GEG), aktualizovaný v roce 2023, nyní požaduje přísnější kritéria pro energetickou účinnost nových budov a topných systémů, což ovlivňuje bytovou výstavbu. Developeři se proto zaměřují na energeticky úsporné „zelené“ domy, přičemž efektivní nemovitosti v třídě A/B již dosahují cenové prémie (hodnota energeticky efektivních bytů vzrostla o ~2,2 % na konci 2023 oproti 2022) investropa.com investropa.com. Tyto ekologické standardy mírně navyšují stavební náklady, ale zároveň zajišťují dlouhodobou atraktivitu nových bytů i pro zájemce o udržitelné bydlení.
Výhled do budoucna (3–5 let): Očekávejte pokračující tlak na další růst cen bytů a nájmů, i když už mírnějším tempem. Mnozí analytici věří, že cenová korekce z roku 2023 již dosáhla svého dna investropa.com. Jakmile se úrokové sazby stabilizují a vrátí se důvěra kupujících, solidní základy Frankfurtu (silný trh práce, růst bohatství) povedou podle předpovědí k postupnému opětovnému růstu cen. Výzkum Deutsche Bank například naznačuje, že německé ceny bytů začnou opět mírně růst od roku 2025, a Frankfurt by měl tento trend následovat kvůli chronickému nedostatku investropa.com. Nájemné se má dále zvyšovat o cca 3–5 % ročně v dalších letech investropa.com, pokud nenastane nebývalý stavební boom. Kombinace vysoké poptávky a omezené nové výstavby znamená, že centrum města zůstane pro nájemníky náročné; odborníci předvídají, že nájmy v centru porostou dál a o každý byt bude tvrdší konkurence investropa.com investropa.com. Struktura nájemců a jejich preference se možná nyní trochu posune – například více mladých profesionálů začíná volit mikrobyty (kompaktní, zařízené jednotky) jako cenově dostupné městské řešení investropa.com investropa.com. Tento trend narůstá, protože od roku 2011 Frankfurt přijal asi 62 500 nových obyvatel, ale bylo postaveno jen 14 200 bytů, proto jsou kreativní řešení malých prostor stále populárnější investropa.com investropa.com. Na druhé straně rodiny (nájemci i kupující) stále více hledají domovy v příměstských oblastech kolem Frankfurtu, kde vyměňují delší dojíždění za větší a dostupnější bydlení investropa.com investropa.com. Tento „odliv z centra do předměstí“ bude pravděpodobně pokračovat a zvýší poptávku (a výnosy z nájmů) v satelitních městech, protože rodiny hledají více prostoru za své peníze investropa.com.
Nálada investorů, kupujících a nájemců: Nálada v rezidenčním sektoru je opatrně optimistická. Kupující – zejména ti, kteří kupují poprvé – se vracejí na trh, protože ceny se stabilizují. Atraktivita Frankfurtu a historicky stabilní zhodnocení (2–6 % ročně v dlouhodobém horizontu) dávají jistotu, že nákup je rozumná dlouhodobá sázka investropa.com investropa.com. Mnoho prvokupců usilovně chce svůj nákup zajistit, podpořeni mírně lepší dostupností bydlení a ještě stále zvládnutelnými úrokovými sazbami v historickém kontextu investropa.com. Investoři také vyhlížejí příležitosti: frankfurtské nájemní výnosy, byť střídmé, jsou bezpečnější než ve více kolísavých trzích a ekonomický růst města a nízká neobsazenost naznačují spolehlivé příjmy investropa.com investropa.com. Výrazně roste také zájem zahraničních kupujících – počet nemovitostí prodaných zahraničním klientům vzrostl v roce 2024 zhruba o 6 %, když se po poklesu cen vrátila stabilita investropa.com investropa.com. Nájemci na druhé straně pociťují tlak vysokých nákladů. Mnoho mladých nájemců se přizpůsobuje volbou menších jednotek nebo spolubydlení, zatímco rodiny stále častěji “dojíždí za dostupností” (stěhují se dále, aby našly cenově dostupné nájmy) investropa.com investropa.com. Celkově panuje pocit smíření s tím, že bydlení ve Frankfurtu zůstane drahé, a proto se veřejný i soukromý sektor snaží inovovat – ať už formou nových projektů, rozvojem předměstí či chytřejšími technologiemi. Například novostavby bytů jsou často vybaveny inteligentními technologiemi pro domácnost, což je odpovědí na poptávku technicky zdatných kupujících, kteří jsou ochotni zaplatit příplatek za propojené, energeticky úsporné bydlení investropa.com investropa.com. Průzkumy ukazují, že přibližně 70 % zájemců o bydlení aktivně požaduje chytré prvky (chytré termostaty, bezpečnostní systémy aj.) a developeři ve Frankfurtu toho využívají k odlišení svých nových projektů investropa.com investropa.com.
Klíčové rezidenční oblasti, které sledovat: Prémiové centrální čtvrti jako Westend, Nordend a Sachsenhausen zůstávají velmi žádané jak pro vlastnictví, tak k pronájmu díky kombinaci polohy, občanské vybavenosti a prestiže. Tyto oblasti vykazují trvale vysokou poptávku a špičkové ceny. Například byty ve Westendu dosahují rutinně nejvyšších městských cen za m2 a výnosy zůstávají extrémně nízké. Bankovní čtvrť/Innenstadt je také populární pro luxusní byty zaměřené na manažery. Zajímavý posun nastává v Ostendu (frankfurtský East End) – historicky průmyslová oblast se rychle mění v kulturní a kreativní centrum, podpořené Evropskou centrální bankou a projekty jako Creative Industries Centre. Ceny nemovitostí v Ostendu výrazně rostou jak přibývá galerií, mediálních firem a technologických startupů, což zvyšuje dynamiku (a poptávku po loftových kancelářích i bytech) investropa.com investropa.com. Obnova této čtvrti, podporovaná městem a zlepšením dopravního spojení, z ní činí žhavý investiční cíl a prostor pro nové bytové projekty investropa.com investropa.com. Naopak Niederrad – dříve přezdívaný „Bürostadt“ díky kancelářským parkům – je oblast, k níž je třeba přistupovat obezřetně. Mnoho starých kanceláří bylo přestavěno na byty a ceny bytů v Niederradu klesly v 1. pol. 2023 přibližně o 10,4 % v porovnání s předchozím rokem investropa.com investropa.com. Zájem kupujících zde opadl, protože jejich pozornost (a kapitál) míří k atraktivnějším centrálním projektům jako jsou věže FOUR v centru města investropa.com investropa.com. Výsledkem je, že ceny a růst nájmů v Niederradu zaostávají za ostatními čtvrtěmi. Mezitím příměstská města v okolí Frankfurtu (Rýn-Mohan region) nabývají na atraktivitě – oblasti jako Offenbach, Eschborn nebo Bad Homburg nabízejí relativně nízké vstupní ceny a rostoucí zájem rodin i investorů hledajících vyšší výnosy. Shrnutí: očekávejte, že frankfurtské centrum zůstane cenově vysoko a nabídka nedostatečná, zatímco růstové příležitosti vyvstanou v nastupujících čtvrtích (např. Ostend) či v metropolitním okolí, kde lze rozšiřovat výstavbu.
Komerční nemovitosti ve Frankfurtu (kanceláře, maloobchod, logistika)
Kancelářský trh
Aktuální situace (2025): Frankfurtský kancelářský sektor prochází po pandemii „resetem“ a vysílá smíšené signály. Na jedné straně leasingová aktivita v začátku 2025 výrazně vzrostla – pronájmy kanceláří v 1. čtvrtletí (téměř 198 000 m²) byly nejvyšší v historii za dané období cbre.de cbre.de, a to zejména díky několika významným smlouvám v nových projektech. Velké obchody zahrnují předpronájem Commerzbank 73 000 m² v připravované Central Business Tower (Bankovní čtvrť), ING pronajímá 32 000 m² v Hafenpark Quartier (Ostend) a advokátní kancelář White & Case bere 12 000 m² v Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Tyto transakce – všechny v zcela nových špičkových budovách – potvrzují trend „útěku ke kvalitě“: nejžádanější jsou nejvyšší třídy moderních kanceláří v centru, často dosahují rekordních nájmů. Skutečně, frankfurtský průměrný nájem dosáhl historického maxima kolem 51 € za m²/měsíc (ke Q1 2025), což je nárůst z 49 € na konci 2024 cbre.de cbre.de. Nové mrakodrapy se zelenými certifikáty a vybaveností dosahují dokonce více než 50 €/m², což je ve srovnání s Mnichovem nejvyšší nájemné v Německu realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Ne celý kancelářský trh má však z tohoto boomu prospěch. Celková neobsazenost vzrostla na zhruba 10 % v rámci města (bez podnájmů) – úroveň, která nebyla deset let k vidění cbre.de cbre.de. Je patrná jasná dvojakost: neobsazenost v centru (“CBD”) je jen cca 6,7 %, banky a firmy zde lpí na prestižních prostorách, zatímco v okrajových „business parcích“ a starších budovách je neobsazenost přes 10 % cbre.de cbre.de. Největší nárůst neobsazenosti zaznamenaly Niederrad a části Europa-Viertel kvůli dokončeným novostavbám a konsolidaci firemní plochy cbre.de cbre.de. Celkově tak frankfurtský kancelářský fond narůstá s dokončením nových věží, což zvýšilo celoměstskou neobsazenost z cca 9,5 % na 10,0 % ke konci 2024 cbre.de. Prakticky řečeno, Frankfurt má nyní dvouvrstvý kancelářský trh: lesklé kanceláře třídy A prosperují (často jsou předpronajaty před dokončením), kdežto starší kanceláře třídy B/C mají potíže nalákat nájemce, což zvyšuje jejich neobsazenost cbre.de.
Výnosy z pronájmu a investice: Investoři do kanceláří ve Frankfurtu zaznamenali nárůst výnosů v návaznosti na vývoj úrokových sazeb. Výnosy z nejlepších kanceláří se v CBD stabilizovaly okolo 5,1 % cbre.de, což je výrazné zvýšení oproti výnosům pod 4 % z předchozích let. Sekundární lokality nabízejí ještě vyšší výnosy (5,4 % na okraji města, až ~6,6 % v periferních subtrzích) jako kompenzaci vyšší neobsazenosti a rizika cbre.de cbre.de. Tržní pozorovatelé se domnívají, že hlavní cenová korekce již prakticky skončila – repricing aktiv je u konce a výnosy se stabilizují imap.com imap.com. Ve 3. čtvrtletí 2024 byla čistá výnosnost nejlepších kanceláří ve Frankfurtu okolo 4,5 % imap.com (definice se mírně liší), ale do roku 2025 se většina shodne, že výnosy v rozmezí 4,5–5,0 % odrážejí novou rovnováhu pro „core“ kanceláře ve Frankfurtu. Tyto vyšší výnosy, v kombinaci se stabilní nájemní základnou Frankfurtu, přitahují investory, kteří v obdobích nejvyšších cen investice vynechali. Opravdu, v roce 2024 došlo k mírnému oživení objemu investic do kanceláří v hlavních německých městech a odborníci očekávají, že rok 2025 přinese obnovenou poptávku po komerčních nemovitostech, jakmile se stabilizují náklady na financování imap.com imap.com. Pozoruhodné je, že investiční zájem se soustředí na kvalitu: dobře pronajaté, moderní budovy v prémiových lokalitách. Slabší, starší kanceláře jsou institucemi odmítány nebo prodávány s diskontem, což nabízí příležitost investorům hledajícím přidanou hodnotu imap.com imap.com. Status Frankfurtu jako globálního finančního centra znamená, že trofejní aktiva (například mrakodrapy v bankovní čtvrti) zůstávají ve středu zájmu mezinárodních investorů i během nejistých období. Budoucí výhled (kanceláře): Následujících 3–5 let bude o absorpci nové nabídky a obnově starších kanceláří. Frankfurtská výstavba zahrnuje rozsáhlé projekty dokončované do let 2025–2027 (například čtyři věže projektu FOUR Frankfurt, věž ONE a další mrakodrapy přidávající stovky tisíc m²). Tato nová nabídka udrží celkovou neobsazenost na zvýšené úrovni. Analytici očekávají, že míra neobsazenosti může krátkodobě dále růst – potenciálně překročí 11 % – neboť firmy konsolidují prostory a vzdálená/hybridní práce brzdí růst poptávky cbre.de cbre.de. Starší, méně efektivní prostory ponesou hlavní zátěž; majitelé těchto aktiv je budou muset modernizovat nebo změnit jejich využití, aby přilákali nájemce. Naopak, poptávka po prémiových, ESG certifikovaných kancelářích by měla zůstat silná. Frankfurtská ekonomika (dominovaná financemi, technologiemi, poradenstvím) stále oceňuje osobní spolupráci v kvalitních prostorách, což dokládají rekordní nájmy. Je pravděpodobné, že nejlepší nájmy v centru města zůstanou, či dokonce porostou, pokud se nabídka špičkových prostor zúží – některé prémiové pronájmy již dosáhly 50–51 €/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Mimo centrum budou pravděpodobně muset majitelé poskytovat pobídky nebo snižovat nájmy; zajímavý je rostoucí nájemní rozdíl: zatímco v centru města vzrostly průměrné nájmy za poslední rok asi o 22 %, v okrajových oblastech průměrné nájmy klesly zhruba o 6 %, protože trhy změkly cbre.de cbre.de. Tato polarizace se pravděpodobně udrží. Trend využívání kanceláří ve Frankfurtu se také vyvíjí: mnoho bank a firem optimalizuje své prostory, ale zároveň nové firmy (například fintechy či agentury EU) přibývají. Role Frankfurtu jako bankovního centra Evropy po Brexitu by se měla postupně rozšiřovat – od Brexitu získalo ve Frankfurtu licenci téměř 60 finančních institucí investropa.com a firmy jako JPMorgan přesunuly obrovský objem aktiv (230 miliard USD) do Frankfurtu kvůli udržení působení v EU investropa.com. Tento příliv pracovních míst ve financích je pozitivní pro poptávku po kancelářích, zvláště v prémiovém segmentu. Celkově očekávejte mírný růst pronájmů kanceláří v příštích letech (jedna prognóza udává až ~450 000 m² ročně do roku 2025, oproti ~398 000 m² v roce 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, pokud ekonomika zůstane stabilní. Shoda je, že rok 2024 pravděpodobně znamenal cyklické dno v pronájmech a roky 2025–2026 by měly postupně přinést zlepšení cbre.de. Nájemci však zůstanou vybíraví: „zelené“ budovy a flexibilní, moderní dispozice se pronajmou jako první; zastaralé kanceláře budou mít potíže. Investoři a majitelé se tak stále více zaměřují na aktivní správu aktiv – modernizace nemovitostí s důrazem na ESG a vybavenost – aby splnili nové tržní standardy cbre.de. Klíčové kancelářské lokality: Frankfurtská Central Business District (CBD) – zahrnuje Bankenviertel (finanční čtvrť), Innenstadt a části Westendu – je prémiová zóna. Zde panorama tvoří věže jako Taunusturm, Marienturm a budoucí projekt FOUR Frankfurt. CBD pravidelně zajišťuje největší podíl pronájmů (okolo 40 % na počátku roku 2025) cbre.de, protože firmy oceňují prestiž i dopravní dostupnost. Bankovní čtvrť je prostorově omezená – neobsazenost v těchto centrálních blocích je jen ~5–7 % cbre.de – proto tu nájmy zůstávají na vrcholné úrovni. Sousední Westend, známý svými vilami přestavěnými na kanceláře i moderními polyfunkčními věžemi (jako Opernturm atd.), je dalším prémiovým subtrhem s nízkou neobsazeností. Okrajová městská čtvrť jako Europaviertel (západně od centra) a Ostend jsou významné díky nové kancelářské výstavbě. Například Ostend hostí ECB a nové kampusové kanceláře; v roce 2024 zde ING podepsala velký pronájem (32 000 m²) cbre.de, což potvrzuje jeho stoupající význam. Europaviertel (City West) zažil rozsáhlé dokončení projektů (např. uvolnění budovy „Kastor“ vedlo k nárůstu neobsazenosti v této lokalitě v 1. čtvrtletí 2025) cbre.de. Přesto jsou tyto okrajové zóny dobře dostupné a lákají cenově citlivé nájemce i coworkingové operátory. Mimo město je významný kancelářský klastr Eschborn (předměstí na západ), kde sídlí mnohé podpůrné funkce díky nižším nájmům; jeho prosperita kolísá podle cyklů úspor (nyní má vyšší neobsazenost než město). Kancelářská čtvrť Niederrad (Lyoner Quartier) prochází přeměnou, část kanceláří je využívána pro bydlení – zbylé mají vysokou neobsazenost a lokalita je nyní slabší. Shrnutí: centrální části Frankfurtu a několik nových center (například Hafenpark v Ostendu) jsou žádané, zatímco starší decentralizované kancelářské parky čelí protivetru.Maloobchodní a nákupní nemovitosti
Aktuální situace: Maloobchodní nemovitosti ve Frankfurtu se zotavují z pandemických výpadků, přesto dlouhodobé změny přetrvávají. Město má hlavní nákupní ulice – Zeil a Goethestraße –, které patří mezi nejhodnotnější maloobchodní lokality v Německu. Nájemné v prémiových maloobchodních prostorách je ve Frankfurtu druhé nejvyšší po Mnichově v celoněmeckém žebříčku, což odráží vysokou kupní sílu obyvatel a útratu turistů. (Na konci roku 2024 se průměrné nájemné v nejlepších německých městech pohybovalo kolem ~252 €/m²/měsíc, frankfurtské prémiové nájemné je přibližně na horní hranici 200 EUR statista.com.) Pěší provoz se silně zotavil: Frankfurt nyní zaznamenává přibližně 14 000 přenocování turistů na 1 000 obyvatel – téměř na historických maximech, i díky návratu zahraničních návštěvníků dzhyp.de dzhyp.de. Významně se vrátili zámožní asijští návštěvníci, což je klíčová klientela luxusních nákupů ve Frankfurtu dzhyp.de dzhyp.de. To přispělo k růstu luxusního segmentu maloobchodu na Goethestraße (frankfurtská „Pátá avenue“), kde vlajkové butiky světových značek hlásí zlepšení tržeb. Nebývá to však bez problémů. Strukturální posun k e-commerce a změny spotřebitelských návyků vedly ke zvýšení neobsazenosti v sekundárních lokalitách. Za poslední roky mnoho marginálních obchodů skončilo, zejména v méně atraktivních částech města a menších nákupních centrech – trend pozorovaný napříč Německem dzhyp.de dzhyp.de. Jádro frankfurtského maloobchodního trhu však prokázalo odolnost. Podle tržních zpráv mnoho prázdných obchodních jednotek po covidu našlo nové nájemce, což napomohlo stabilizaci prémiových nájmů dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, hlavní pěší nákupní třída Frankfurtu, zažila několik výrazných neobsazeností (např. zmenšování obchodních domů), ale poptávka ze strany diskontní módy, sportovního zboží a zážitkového retailu většinu míst znovu naplnila. Přesto v nákupním centru MyZeil mimo Zeil bylo k roku 2024 několik prázdných jednotek, což odráží, že krytá centra to mají obtížné (v textu se uvádí, že „ve Zeil mall zůstává mnoho prázdných obchodů“, přesto je zájem o prvotřídní maloobchod „živý“) dzhyp.de. Celkově je míra neobsazenosti maloobchodu ve Frankfurtu v prémiových lokalitách výrazně nižší než v méně atraktivních částech města. Nedávná studie ukázala, že neobsazenost obchodů v centru rostla roky, ale ve špičkových městech jako Frankfurt se situace ustálila a je hluboko pod ~15–17 %, jaké vidíme v slabších centrech německých měst dzhyp.de knightfrank.com.
Trendy a regulace: Maloobchodníci ve Frankfurtu se přizpůsobují zaměřením na menší, vysoce efektivní prodejny a omnichannel strategie. Některé větší prostory využívají pop-up obchody a gastronomie. Město také podporuje smíšenou revitalizaci – například některé zastaralé maloobchodní prostory se mění na fitness centra, zábavní podniky nebo dokonce kanceláře/byty, aby centrum města zůstalo živé. Plánovači ve Frankfurtu v poslední době nezavedli přísné nové regulace specifické pro maloobchod, ale podporují opatření, jako je uvolnění územního plánování pro vyplnění prázdných prostor i ne-maloobchodními využitími tam, kde je to vhodné. Vlastníci domů na hlavní třídě jsou flexibilnější v nájemních smlouvách, aby po pandemii udrželi nájemce. V luxusním segmentu je poptávka po prvotřídních prostorách obrovská: Mezinárodní značky často platí klíčové peníze, aby získaly místa na Goethestraße, kde bylo ve 3. čtvrtletí 2024 druhé nejvyšší nájemné luxusních prostor v Evropě (~15 100 € za m²/rok) savills.com. Celkový výhled v maloobchodu je spjat se spotřebitelskou útratou, která je ve Frankfurtu stabilní díky nízké nezaměstnanosti a bohatému obyvatelstvu. Výnosy z nájemného maloobchodních nemovitostí mírně rostly s úrokovými sazbami – špičkový výnos prémiových maloobchodních prostor ve Frankfurtu je nyní ~3,8–4,0 %. Druhotné maloobchodní prostory (např. místní centra nebo okrajové lokality) mají vyšší výnosy, což odráží vyšší riziko.
Budoucí vývoj (maloobchod): V příštích letech lze očekávat stabilitu v prémiových prostorách a další restrukturalizaci jinde. Prvotřídní náje mné by mělo zůstat stabilní nebo jen mírně růst, protože expanze maloobchodníků je opatrná. Některé prognózy uvádějí, že frankfurtské prémiové nájmy zůstanou na stávající úrovni, protože se již téměř vrátily na předcovidovou výši dzhyp.de. Pokud by turistický ruch dále rostl (Frankfurt je významným centrem veletrhů a obchodních cest), mohlo by to zvýšit maloobchodní tržby a umožnit mírný růst nájemného v nejlepších lokalitách. Naopak starší nákupní koridory mohou dále klesat nebo být přepracovány. Lze očekávat více zážitkových konceptů maloobchodu – například vlajkové prodejny sloužící jako showroomy nebo eventová místa – které obsadí prémiové prostory, protože značky odůvodňují vysoké nájmy intenzivním zážitkem zákazníka. Obsazenost v hlavních třídách by měla zůstat vysoká; případné nové prázdné prostory budou rychle znovu obsazeny. V sekundárních ulicích může neobsazenost zůstat v vysokých jednotkách či nižších dvouciferných procentech, dokud nadbytečné prostory nevyužijí jiné obory. Celkově je investorský apetit v maloobchodu vlažný ve srovnání s jinými aktivy – mnozí investoři nyní dávají přednost logistice nebo bydlení – ale prémiové maloobchodní prostory ve Frankfurtu jsou stále považovány za jádrové držení díky vzácnosti a prestiži.
Klíčové maloobchodní oblasti: Dvě zóny dominují: Zeil je rušná pěší nákupní třída, kde se soustředí hlavní obchody (obchodní domy, módní řetězce, technologické obchody). Přitahuje vysoký pohyb místních i turistů. Nájemné na Zeilu je měřítkem pro frankfurtský maloobchod (před pandemií přes 300 €/m²/měsíc, nyní o něco méně). I přes určitou obměnu nájemců (např. restrukturalizace Galeria Kaufhof) si Zeil udržel silný mix a „živou“ aktivitu pronájmů dzhyp.de dzhyp.de. O blok dál je Goethestraße – frankfurtská luxusní ulice s butiky jako Gucci, Chanel a Rolex. Tato krátká ulice má nejvyšší nájmy – podle některých zdrojů asi 15 000 € za m² ročně za top jednotky, což může soutěžit s luxusními ulicemi v Paříži či Miláně savills.com. Goethestraße těží z blízkosti pětihvězdičkových hotelů a zámožných zákazníků (včetně mnoha zahraničních návštěvníků). Fressgass (Kalbächer Gasse) je další oblíbená centrální ulice známá restauracemi a specializovanými obchody – těží z poptávky po gastronomii a volnočasových službách. Z hlediska nákupních center jsou MyZeil (moderní centrum na Zeilu) a Skyline Plaza (u Messe) hlavními body; výsledky mají smíšené, MyZeil registrovalo některé neobsazenosti, které nyní zaplňují nové zábavní koncepty. Maloobchod v městských částech, jako je Bornheim nebo Bockenheim, je stabilní a plní lokální potřeby, i když pro velké investory nejsou hlavní cílové oblasti. Souhrnně je frankfurtské jádro maloobchodu solidní a pravděpodobně zůstane špičkovým trhem, ačkoli město upravuje roli maloobchodu v éře e-commerce.
Průmyslové a logistické nemovitosti
Aktuální situace: Segment logistiky a průmyslu ve frankfurtském regionu Rýn-Mohan je mimořádně silný. Centrální poloha Frankfurtu, obrovský spotřebitelský trh a hlavní dopravní uzly (2. nejvytíženější nákladní letiště v Evropě, křižovatky dálnic) z něj dělají logistické centrum. Poptávka po skladových a distribučních centrech je obrovská, zatímco nabídka je extrémně omezená. Na konci roku 2024 byla míra neobsazenosti moderních logistických hal s velkými jednotkami kolem 1 % – tedy prakticky plná obsazenost cbre.com cbre.com. I starší nebo méně ideální sklady mají téměř nulovou neobsazenost kvůli přetékající poptávce. V roce 2024 region Frankfurt zaznamenal cca 385 000 m² pronájmů logistických prostor, což je o 9 % méně než rekordní objem z roku 2023 cbre.com cbre.com. Tento pokles nebyl způsoben nedostatkem nájemců, ale zejména nedostatkem nabídky. Významnou část pronájmů (11 %) tvořily firmy, které podnajímaly prostory (známka toho, že společnosti hledají kreativní způsoby, jak získat prostor) cbre.com cbre.com. Navíc 40 % všech pronajímaných ploch v roce 2024 bylo v nových projektech – podíl výrazně vzrostl – protože developeři spěchají s výstavbou na míru podle zadání nájemců cbre.com cbre.com. Jádrové logistické haly kolem Frankfurtu jsou typicky obsazeny poskytovateli logistických služeb (3PL), distributory e-commerce, maloobchodními řetězci a výrobními podniky s potřebou regionální distribuce.
Nájemné a výnosy: Tržní nájemné za špičkové logistické prostory neustále roste kvůli nedostatku nabídky. Ve druhém pololetí roku 2024 dosáhlo prvotřídní nájemné za skladové prostory ve Frankfurtu přibližně 7,90–8,20 €/m²/měsíc, což je historické maximum realogis.com mktgdocs.cbre.com. Nájemné v samotné metropolitní oblasti vzrostlo jen v roce 2024 zhruba o +5% mktgdocs.cbre.com. Nájemci jsou ochotni platit prémii za blízkost frankfurtského letiště a spotřebitelského trhu. Výnosy z logistických nemovitostí jsou zatím atraktivní ve srovnání s jinými sektory. Prvotřídní logistické výnosy v hlavních německých centrech (včetně Frankfurtu) byly koncem 2024 okolo 4,25–4,5%, když se posunuly z minim kolem 3,5% v roce 2021 realestate.bnpparibas.com imap.com. Konkrétně pro Frankfurt udává CBRE prvotřídní výnos kolem 4,4% na konci roku 2024 mktgdocs.cbre.com. Přes vyšší finanční náklady zůstává investiční apetit po logistice silný díky základním tržním faktorům tohoto segmentu. Investiční objemy v průmyslových/logistických nemovitostech Frankfurtu skutečně výrazně vzrostly – v roce 2024 se zobchodovalo asi 758 milionů €, což je nárůst o 55 % oproti předchozímu roku mktgdocs.cbre.com. To odráží, jak jsou tyto aktiva žádaná; globální fondy a nemovitostní trusty skupují sklady s vírou v dlouhodobou poptávku (zejména po zkušenosti s e-commerce boomem během pandemie).
Budoucí výhled (logistika): Základní faktory ukazují na pokračující sílu sektoru. Logistický trh ve Frankfurtu by měl zaznamenat trvale vysokou poptávku v příštích 3–5 letech, poháněnou růstem e-commerce, optimalizací dodavatelských řetězců maloobchodníků a úlohou Frankfurtu jako evropského distribučního uzlu. I když německá ekonomika procházela výkyvy, objemy nájmů v logistice zůstaly odolné – a tento trend pravděpodobně přetrvá. Novou nabídku však omezuje nedostatek pozemků. V okolí Frankfurtu je málo velkých ploch vhodných pro rozsáhlé sklady a obce často váhají přeřazovat půdu do průmyslových zón. Projektová pipeline je omezená; podle jednoho zdroje je zde pouze „malá budoucí developerská pipeline“ mktgdocs.cbre.com. Z toho plyne, že míra neobsazenosti zůstane extrémně nízká a nájemné bude dále mírně růst. Je možné, že prvotřídní nájemné překročí během několika let hranici 9 €/m², pokud nabídka neporoste. Mezi trendy poptávky patří požadavek na moderní haly s vysokými stropy (zejména pro automatizovaná distribuční centra), takže starší areály budou pravděpodobně přestavovány. Navíc vzestup Frankfurtu jako hlavního hubu datových center (díky DE-CIX internetovému uzlu) „vysává“ další průmyslovou půdu na serverovny, což by mohlo dále omezit dostupnost logistické výstavby (datová centra sama představují rychle rostoucí „průmyslový“ subsektor, do kterého vstupují např. investiční trusty) investropa.com. Investorská nálada v logistice zůstává mimořádně pozitivní. Mnoho institucionálních investorů nyní považuje logistiku za jádrovou třídu aktiv a frankfurtský trh, s vysokou obsazeností a indexovaným nájemným, je vnímán jako bezpečný příjem. Pokud klesnou úrokové sazby, výnosy mohou opět klesnout, v nejbližším horizontu ale pravděpodobně zůstanou kolem 4,5 %.
Klíčové logistické oblasti: Hlavní logistické koridory se nacházejí na okraji Frankfurtu: zejména zóna kolem letiště Frankfurt (FRA), například CargoCity a čtvrti jako Mörfelden-Walldorf, Raunheim a Kelsterbach, kde velkokapacitní distribuční centra zajišťují odbavení letecké nákladní dopravy a rychlou distribuci do maloobchodů. Tyto lokality mají prakticky nulovou neobsazenost. Logistické parky podél dálnic A3, A5 a A7 (na sever a východ od města) jsou také klíčové – například okolo Hanau/Aschaffenburg na východ a Darmstadt na jih. Velcí online prodejci a balíkové firmy zde mají svá logistická centra. Dále od centra místa jako Gießen, Koblenz a Fulda (do 100 km) někdy absorbují přetlaky poptávky, když bližší nabídka nestačí. Významným klastrem je Weiterstadt (u Darmstadtu), kde Amazon a další provozují svá centra. Dalším růstovým jádrem je oblast Langen/Seligenstadt podél A3. Celkově platí, že každá plocha do 30 minut jízdy od Frankfurtu, která lze zónovat jako průmyslovou, je žádaná. Kvůli nedostatku půdy pravděpodobně uvidíme více vícepodlažních skladů a zhušťování už zastavěných ploch. Shrnuto: frankfurtská logistika je jedním z nejsilnějších segmentů realitního trhu – téměř plná obsazenost, rostoucí nájemné a stabilní budoucí poptávka – byť omezená výzvami při rozšiřování nabídky.
Luxusní a prémiové projekty
Aktuální situace na trhu: Segment luxusních nemovitostí ve Frankfurtu – zahrnující exkluzivní rezidence, špičkové kancelářské věže i pětihvězdičkové hotely – zažívá růst, poháněný domácími bohatými i zahraničními investory. Město možná není tak synonymem pro luxusní nemovitosti jako Londýn či Paříž, přesto si buduje pozici bezpečného přístavu pro bonitní investory hledající evropská aktiva. V rezidenční oblasti nejatraktivnější nemovitosti (např. penthousy v mrakodrapech v centru či reprezentační vily ve čtvrti Westend) stále dosahují rekordní ceny. Na rozdíl od širšího trhu ultra-prémiové ceny prakticky nereagovaly na nedávné zvýšení úrokových sazeb – bohatí kupci často platí v hotovosti a nejsou tolik citliví na financování. Nová generace luxusních rezidenčních věží potvrzuje poptávku: projekt Grand Tower (dokončen 2019) se 400+ prémiovými byty se rychle vyprodal, nové projekty jako One Forty West (luxusní hybrid hotel/bytová věž) a Eden si také našly náročné klienty. Nejambicióznějším je FOUR Frankfurt – projekt čtyř mrakodrapů v centru města, přesahující hodnotu 1 miliardy € a dokončení plánované na rok 2025 investropa.com. Nabídne 600 luxusních bytů, dva luxusní hotely, kanceláře i obchody a v srdci města vytvoří jakousi prémiovou čtvrť khl.com 4frankfurt.de. Allianz koupila jednu z věží FOUR „na klíč“ za 1,4 miliardy € (nejdražší samostatnou budovu v Německu), což podtrhuje důvěru v frankfurtské prémiové nemovitosti 4frankfurt.de businesstraveller.com. I na komerční straně lze prvotřídní kancelářské věže považovat za součást prémiového segmentu. Tyto budovy, často s návrhem od věhlasných architektů a špičkovou udržitelností, dosahují nejvyšší nájmy a přitahují institucionální investory (viz sekce kanceláří).
V krátkodobém horizontu se však objevují náznaky nadbytku na trhu luxusních nájmů. Koncem roku 2024 bylo zaznamenáno přesycení nabídky prémiových nájemních jednotek (rezidenčních i kancelářských). Například míra neobsazenosti kanceláří ve Frankfurtu (kam patří i mnoho prémiových budov) stoupla ve 3. čtvrtletí 2024 na cca 9,2 %, z 8,6 % na začátku roku investropa.com. Kromě toho v hlavních německých městech včetně Frankfurtu narostl inventář nových luxusních bytů v roce 2024 o cca 8,9 % – což znamená prudký přírůstek nabídky investropa.com. Tato vlna nových prémiových dokončení (luxusní byty, věže s nájemními apartmány) v některých případech předběhla okamžitou poptávku. Realitní agentury hlásily zpomalení pronájmu vyšší třídy v roce 2024 – JLL uvedl, že řada velkých poptávek po prémiových kancelářích byla odložena investropa.com a někteří majitelé luxusních bytů museli snížit nájemné, aby jednotky obsadili. Výnosy z luxusních pronájmů proto klesly, protože nájemné nestačilo dohánět vysoké pořizovací ceny investropa.com investropa.com. Stručně řečeno, frankfurtský luxusní trh zůstává atraktivní, ale v nejvyšším segmentu nyní zažívá mírný převis nabídky.
Profil kupujících a sentiment: Trh s luxusními nemovitostmi je čím dál více mezinárodní. Zejména kupci z Blízkého východu se zaměřují na luxusní nemovitosti ve Frankfurtu jako na „bezpečné investice“ investropa.com investropa.com. Geopolitická nestabilita v jejich domovinách vede mnoho bohatých investorů z Blízkého východu k diverzifikaci do hmotných aktiv v zahraničí a Frankfurt splňuje mnoho požadavků: silná ekonomika, politická stabilita a rostoucí význam jakožto finančního centra. Zpráva Knight Frank Wealth Report 2024 zaznamenala nárůst počtu ultra-vysoce movitých osob z Blízkého východu, které nakupují v Evropě, přičemž Frankfurt byl označen jako prémiová lokalita investropa.com investropa.com. Tito kupci jsou přitahováni aktivy jako jsou ikonické kancelářské věže či nové luxusní byty, které mohou nabídnout stabilní příjem z pronájmu nebo dlouhodobé zhodnocení kapitálu. Asijští investoři mají rovněž Frankfurt na svém radaru (jak již bylo zmíněno, přeshraniční kapitál z Asie do Evropy vzrostl v roce 2023 o 26 %, přičemž Frankfurt byl klíčovým cílem) investropa.com investropa.com. Mezitím domácí němečtí kupci z vyšší třídy zůstávají aktivní – úspěšní bankéři, manažeři a podnikatelé ve Frankfurtu často investují do luxusních bytů jako vlastníci či za účelem pronájmu. Považují luxusní nemovitosti ve Frankfurtu za solidní uchovatele hodnoty, zejména vzhledem k růstu města. Sentiment mezi kupci luxusu je obecně pozitivní: ceny ve Frankfurtu jsou sice vysoké, ale stále nižší než v Londýně či Curychu, takže jej někteří vnímají jako „hodnotu za peníze“ srovnatelnou s životem ve finančním centru. Stabilní (byť ne dramatický) růst hodnoty luxusních nemovitostí ve Frankfurtu také láká ty, kdo hledají stálé zhodnocení místo volatilních skoků.
Výhled do budoucna (luxusní segment): V příštích několika letech se očekává růst frankfurtského trhu s luxusními nemovitostmi, ale kontrolovaným tempem. Současný nadbytek ultra-luxusních nájmů by měl být postupně absorbován s růstem ekonomiky a přílivem expatů. Jakákoliv slabost v nájmech nebo cenách na samém vrcholu trhu v letech 2024/25 bude pravděpodobně dočasná. Do roku 2026–2027, kdy bude růst populace i bohatství ve Frankfurtu, se z přebytku luxusních jednotek vzniklého současným stavebním boomem mohou stát velmi žádané položky. Ceny luxusního bydlení by tak měly pokračovat v růstu, byť umírněným tempem. V krátkodobém horizontu lze očekávat mírný pokles nebo stagnaci hodnot u starších luxusních bytů (při konkurenci novostaveb), ale nové projekty se nejspíš budou uvádět na vyšších cenových hladinách, jakmile bude stávající zásoba rozebrána. Na komerční straně, jak již bylo popsáno, stoupají nájmy špičkových kanceláří na nová maxima – příjmy z luxusních věží jsou silné a podporují hodnotu. Dalším faktorem je dlouhodobý dopad Brexitu: s tím, jak bude více finančních společností upevňovat svou frankfurtskou základnu, poroste poptávka po špičkovém bydlení pro manažery a prémiových kancelářských prostorách, což podpoří luxusní sektor investropa.com investropa.com. Regulatorní změny se luxusních nemovitostí výrazně netýkají, ačkoliv obecný tlak na energetickou účinnost má dopad i na prémiové developery (v praxi však luxusní projekty ochotně integrují zelené technologie, neboť je to požadavkem jejich klientely). Možnou komplikací by mohly být změny v dani z nemovitostí nebo přísnější pravidla pro zahraniční kupce, pokud by kdy byla zavedena, avšak v současnosti Německo žádná taková omezení nemá.
Významné projekty a lokality: Projekt FOUR Frankfurt je vlajkovou lodí – přinese nejen nové luxusní byty, ale také pětihvězdičkový hotel (Rosewood) a špičkové maloobchodní prostory přímo do centra města khl.com 4frankfurt.de. Po dokončení v roce 2025 vytvoří mini-luxusní čtvrť mezi bankovní čtvrtí a nákupní zónou. Pozornosti stojí za zmínku také čtvrť Staré opery (oblast Alte Oper), kde je plánováno více luxusních polyfunkčních projektů (například Opera Towers), které propojí luxusní nakupování, kanceláře i byty. Westend zůstává tradiční adresou luxusního bydlení – v jeho stromořadích sídlí mnohé konzuláty a vily milionářů; nové přístavby zde rychle mizí díky prestiži této lokality. Sachsenhausen North podél řeky Mohan je dalším místem luxusní výstavby (s nabídkou výhledů na panorama města). Pro luxusní retail a životní styl je klíčová oblast Goethestraße a Fressgass, přičemž nové projekty v jejich okolí (například na Neue Mainzer Straße) již začleňují luxusní bydlení. Stručně řečeno, luxusní nemovitosti ve Frankfurtu mají potenciál dalšího růstu, protože město přitahuje globální kapitál a talenty – investoři by však měli pečlivě volit který segment luxusu: prémiové nemovitosti v nejlepší lokalitě si udrží hodnotu, zatímco „luxusní“ projekty druhé kategorie v méně prémiových částech mohou být pomaleji absorbovány. Celkově vzestup Frankfurtu v žebříčku globálních finančních center (aktuálně nejvýznamnější v kontinentální Evropě) svědčí o silné poptávce po zdejších luxusních nemovitostech investropa.com investropa.com.
Investiční nemovitosti a zájem zahraničních investorů
Aktuální stav trhu: Frankfurt si v roce 2025 pevně upevnil pozici magnetu pro zahraniční realitní investory. Po utlumeném období 2022–2023 (kdy rostoucí úrokové sazby a ekonomická nejistota omezily počet transakcí) se do trhu vrací důvěra. V roce 2024 samotné investice do nemovitostí ve Frankfurtu opět vzrostly, což dokládá meziroční zvýšení objemu komerčních investic v 1. pololetí 2024 o +21,3 % ve všech hlavních německých městech včetně Frankfurtu investropa.com. Celkový objem realitních obchodů v Německu v roce 2024 dosáhl přibližně 35–36 miliard eur (podle JLL/Colliers), což znamená zhruba 14% nárůst oproti minulému roku reuters.com reuters.com. Frankfurt jako prémiová „A“ lokalita získal značný podíl těchto investic. Podle jednoho odhadu se ve Frankfurtu v roce 2024 investovalo do nemovitostí 2,5 miliardy eur investropa.com. Profil investora se změnil – zatímco dříve dominovali němečtí institucionální kupci, nyní hraje čím dál větší roli zahraniční kapitál. Přeshraniční investice do Frankfurtu rostou, vedené kapitálem z Asie a Blízkého východu. V roce 2023 investoři z Asie a Pacifiku zvýšili své výdaje na evropské reality o 26 % a značná část směřovala právě do měst jako Frankfurt investropa.com. Asijské investory láká status Frankfurtu jako bankovního centra EU a jeho skvělá konektivita (jak datová – největší internetový uzel na světě, tak letecká – přímé linky z významných asijských měst) investropa.com investropa.com. Mezitím svěřenské fondy a ultra-bohaté rodiny z Blízkého východu vnímají Frankfurt jako stabilní útočiště – způsob diverzifikace majetku z turbulentních regionů. Porexitová situace přilákala i nový zájem: mnoho britských investorů a realitních společností nyní hledí do Frankfurtu v návaznosti na své bankovní klienty, kteří sem přesunuli operace investropa.com investropa.com. Klasickým příkladem je JPMorgan, která přesunula aktiva za 230 miliard dolarů do Frankfurtu, čímž dalo investorům najevo, že Frankfurt je vstupní branou do finančního sektoru EU investropa.com. Skutečně, když téměř 60 finančních institucí získalo licenci ve Frankfurtu po Brexitu, panuje mezi odborníky shoda, že více britských i globálních investorů bude investovat do frankfurtských nemovitostí kvůli potřebě udržet si základnu v eurozóně investropa.com investropa.com.
Sentiment investorů a strategie: Nálada je opatrně optimistická. Investoři široce věří, že korekce na německém realitním trhu již dosáhla dna, což otevírá prostor pro nové příležitosti imap.com imap.com. Ceny se snížily od svého vrcholu (zejména u kanceláří) a výnosy vzrostly na atraktivní úroveň, jak bylo diskutováno. Například prime kancelářské výnosy ve Frankfurtu, které vyskočily k ~5 %, usnadňují podmínky pro financování, jelikož aktiva nyní nabízejí rozumný spread proti úvěrům cbre.de cbre.de. Mnoho investorů v roce 2023 stálo stranou, ale v roce 2025 jsou připraveni se vrátit na trh, protože se očekává, že úrokové sazby ustálí nebo dokonce mírně klesnou. Běžným pohledem tak je, že „od roku 2025 ceny již dosáhly dna a úroky se stabilizovaly“, což povede k obnovení poptávky po nemovitostních investicích imap.com imap.com. Tato očekávání pohání „útěk ke kvalitě“ – investoři se zaměřují na prémiová, dobře obsazená aktiva na nejlepších adresách Frankfurtu, aby minimalizovali riziko imap.com imap.com. Nabízejí se i value-add příležitosti: protože někteří majitelé jsou pod tlakem, na trh ve Frankfurtu půjdu do nabídky menší a středně velké budovy (zejména ty, kde je třeba pronajmout nebo rekonstruovat prostory) imap.com imap.com. Oportunističtí investoři na tyto případy cílí – plánují aktivně spravovat aktiva a využít dlouhodobého růstu Frankfurtu. Dalším tahounem jsou ESG faktory (environmentální, sociální, správní) – investoři upřednostňují nemovitosti se silnými environmentálními parametry a frankfurtský trh v kombinaci s novými zákony o energetické efektivitě nabízí možnosti rekonstruovat starší budovy a zvýšit jejich hodnotu imap.com imap.com. Například administrativní věž ze 70. let může být díky vyšší neobsazenosti nyní koupěna levněji, rekonstruována na moderní zelený standard a znovu pronajata za prémiové nájemné – tuto taktiku aktuálně využívá řada specializovaných fondů.
Fokus zahraničních investorů: Různé zahraniční skupiny mají odlišné priority: Asijští investoři (např. z Jižní Koreje, Singapuru, Japonska) projevují zájem o kancelářské věže a hotely ve Frankfurtu, často v rámci joint venture nebo globálních fondů investropa.com investropa.com. Severoameričtí investoři (USA, Kanada) hledají příležitosti ke koupi problémových aktiv nebo spolupracují s lokálními partnery na logistických portfoliích a value-add kancelářských investicích. Blízkovýchodní kupci mají dvoupolohový přístup – některé fondy (Např. Katar či SAE) cílí na rozsáhlá core aktiva (v minulosti se podíleli na nákupu frankfurtských mrakodrapů), zatímco privátní rodiny z regionu hledají trofejní rezidenční a komerční objekty (např. nákup luxusních bytů k pronájmu nebo vlastnímu užití) investropa.com investropa.com. Evropští investoři (např. francouzské pojišťovny, švýcarské fondy) vnímají Frankfurt jako součást celoevropské strategie se zaměřením na core kancelářské a maloobchodní objekty. Jeden specifický trend: po Brexitu britské realitní společnosti a investoři aktivně investují ve Frankfurtu, aby si zajistili podíl v unijním finančním centru. To zahrnuje vše od akvizic frankfurtských kanceláří REITy po nákupy apartmánů movitými Brity k pronájmu.
Výhled do budoucna (investice & zahraniční zájem): V příštích 3–5 letech si Frankfurt udrží pozici špičky pro realitní investice díky své ekonomické síle a zlepšující se transparentnosti trhu. Objemy transakcí by měly postupně růst ke standardnějším úrovním (i když možná nedosáhnou špičkových hodnot let 2018–2019). JLL i Colliers očekávají umírněný nárůst transakčních objemů v roce 2025, ovšem „hluboko pod dlouhodobými průměry“ reuters.com reuters.com – tedy půjde spíše o pozvolné zotavení než rychlý boom. Hlavním faktorem zůstává úroková sazba a hospodářský růst: pokud bude inflace zkrocena a ECB přestane zvyšovat sazby (nebo je v letech 2025–26 sníží), úvěry zlevní a zapojí se více investorů. Naopak krize nebo recese mohou oživení oddálit. Přesto fundamenty Frankfurtu (sídlo ECB, růst finančních i IT pracovních míst, centrální poloha) z něj dělají relativně defenzivní sázku. Na trhu se pravděpodobně objeví noví zahraniční hráči, například velké americké private equity fondy hledající zlevněná portfolia nebo asijské pojišťovny realizující své první přímé nákupy v Německu. Roste též podíl institucionálních investorů v rezidenčním a logistickém segmentu ve Frankfurtu, které vnímají jako stabilní dlouhodobou investici (regulace nájemního trhu v Německu je považována za zdroj nízce volatilních příjmů). Pro zahraniční investory je vnímána otevřenost Frankfurtu jako výhoda: neexistují zde žádná omezení zahraničního vlastnictví nemovitostí a právní ochrana je silná, což dál přitáhne kapitál. Statistika dokládající rostoucí zahraniční zájem: podíl prodaných nemovitostí zahraničním kupcům vzrostl loni o 6 % investropa.com investropa.com a tento podíl pravděpodobně poroste dále.
Lokality a příležitosti: Zahraniční i domácí investoři se stále více zaměřují na konkrétní čtvrti a typy nemovitostí, kde vidí nejlepší potenciál. V segmentu kanceláří jsou hlavními cíli Bankovní čtvrť a Evropská čtvrť (například okruh mrakodrapů u vlakového nádraží a veletrhu prochází změnou vlastníků). V rezidenční oblasti se soustředí centrum, Ostend a Europaviertel – nové projekty zde lze koupit ve větším objemu nebo předfinancovat, přičemž potenciál růstu těchto lokalit z nich činí žhavé tipy mezi rozvíjejícími se špičkovými adresami investropa.com. Někteří zkušení investoři zvažují také oblast Niederrad: ceny zde poklesly investropa.com, takže koupě s výhledem na ozdravení nebo přestavbu starších kanceláří na bydlení může přinést zisky. Z hlediska logistiky se investoři zaměřují na průmyslové parky v okolí letiště a podél hlavních dálnic – často v rámci portfoliových transakcí, protože jednotlivá aktiva jsou vzácná. Zvyšuje se i zájem o alternativní odvětví: datová centra ve Frankfurtu (těží z pozice města jako evropského internetového uzlu) přitahují specializované zahraniční investory a prostory pro life-science či laboratoře (v blízkosti zdejších farmaceutických a výzkumných firem) by mohly být další hranicí růstu. Celkově investoři – zejména ti zahraniční – vidí Frankfurt podhodnocený v porovnání s globálními metropolemi. Díky stabilizaci výnosů a dobrým růstovým vyhlídkám je město klíčovou součástí každého diverzifikovaného evropského realitního portfolia. Jak shrnuje jeden z oborových komentářů: „Německo zůstává atraktivním trhem s vyrovnaným růstem… a Frankfurt nabízí rozšířený příliv příležitostí právě proto, že výnosy se stabilizovaly na vyšších úrovních“ imap.com imap.com.
Na závěr lze říci, že nemovitostní trh ve Frankfurtu v roce 2025 se vyznačuje silnou poptávkou po rezidenčním bydlení a omezenou nabídkou, rozděleným komerčním sektorem (prémiové vs. sekundární nemovitosti), rozvíjejícím se segmentem luxusního bydlení a rostoucími zahraničními investicemi. V následujících 3–5 letech lze očekávat, že ceny a nájmy rezidenčních nemovitostí budou nadále mírně růst, a to vzhledem k růstu Frankfurtu a nedostatečné nabídce bydlení, zatímco komerční trh se bude postupně zotavovat z nedávných otřesů se zaměřením na kvalitu a udržitelnost. Nové projekty – od ekologických bytových komplexů po mrakodrapy měnící panorama města – spolu s příznivými regulačními změnami (energetické pobídky, uvolnění stavebních pravidel) budou utvářet situaci na trhu. Investoři z celého světa jsou stále optimističtější ohledně Frankfurtu díky jeho stabilitě a příležitostem, ať už jde o asijský fond kupující kancelářskou budovu nebo blízkovýchodní rodinu pořizující si luxusní byty. Jak se proměňují klíčové frankfurtské čtvrti – některé, jako Ostend, rostou, jiné, jako Niederrad, procházejí změnami – město nabízí rozmanitou škálu realitních příležitostí. Pro všechny účastníky trhu – kupce, nájemce i investory – představuje Frankfurt roku 2025 dynamický trh, kde lze díky pečlivé strategii a znalosti lokálního prostředí odhalit významné příležitosti v rámci celkového růstového trendu. Frankfurt v podstatě využívá svou finanční sílu a strategickou polohu, aby si zajistil, že jeho nemovitostní trh zůstane i v následujících letech jedním z nejatraktivnějších v Evropě investropa.com investropa.com.
