Komerční nemovitosti v Kuala Lumpuru: Boom, nebo krach? Co přinese rok 2025

Kancelářský a komerční realitní trh v Kuala Lumpur stojí na rozcestí. Po bouřlivém období pandemie nyní město čelí rekordně vysoké neobsazenosti spolu s novými megaprojekty a přesunem k vyšší kvalitě. Čeká ho boom, nebo krach? Tato podrobná zpráva zkoumá aktuální výkonnost trhu, klíčové segmenty nemovitostí, žhavé lokality jako KLCC a TRX, nové projekty, investiční trendy, změny politik, úsilí o udržitelnost a odborné postřehy, aby poskytla komplexní pohled na komerční nemovitostní scénu Kuala Lumpur v letech 2024–2025.

Aktuální výkonnost trhu (2024–2025)

Neobsazenost a obsazenost: Kuala Lumpur se potýká se zvýšenou mírou neobsazenosti kanceláří, ačkoliv nedávná data ukazují postupné zlepšení. Celková neobsazenost kanceláří ve Velkém KL se v roce 2023 pohybovala kolem 25–30 % (jedna z nejvyšších v Asii a Pacifiku) kvůli letům nadměrné nabídky assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. Ke konci roku 2024 však některé zprávy ukazovaly výrazný pokles neobsazenosti – JLL Malaysia odhadovala celkovou neobsazenost kanceláří v Kuala Lumpur na 16,5 % ve 4. čtvrtletí 2024, což je pokles oproti dřívějším maximůmstarproperty.my. Prémiový subtrh v centru KL se zlepšil na ~20% neobsazenost, což odráží lepší absorpci nových prostor třídy Astarproperty.my. V 1. čtvrtletí 2025 tento trend pokračoval, JLL uvádí celkovou neobsazenost kanceláří na 16,1 % (19,4 % v centru KL a pouze 8,5 % na okraji města), protože nové prémiové kanceláře přilákaly nájemce bmcc.org.my. Rozdíly v údajích o neobsazenosti vyplývají z různých metodik – širší počty zahrnující starší budovy ukazují vyšší neobsazenost, zatímco prémiové budovy třídy A se těší mnohem vyšší obsazenosti.

Trendy pronájmu: Nájemné kanceláří v KL zůstává nízké ve srovnání s regionem, což zvyšuje atraktivitu města pro nájemce citlivé na náklady. Prémiové kanceláře třídy A se pohybují v průměru kolem RM6,00–RM7,00 za čtvereční stopu měsíčně, což je nejdostupnější v Asii a Pacifiku (pro srovnání, prémiové kanceláře stojí ~RM58 za čtvereční stopu v Hongkongu a RM44 v Singapuru) theedgemalaysia.com. Tato cenová dostupnost spolu se stabilní ekonomikou činí KL vysoce konkurenceschopným pro nadnárodní společnosti. Růst nájemného byl mírný, ale pozitivní – nájemné v prémiových kancelářích vzrostlo přibližně o 2–3 % meziročně v roce 2024, díky poptávce po kvalitnějších prostorách v nově dokončených věžích, které nastavily vyšší standardy nájemného theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Přesto je celkové prostředí pronájmů výhodné pro nájemce; pronajímatelé museli zachovat štědré pobídky a flexibilní podmínky, aby si udrželi nájemce v prostředí s nadbytkem nabídky. Nájemné za kanceláře třídy A v centru města zůstalo stabilní na začátku roku 2025 (kolem RM6,01 za čtvereční stopu na začátku 1Q2025) theedgemalaysia.com, a mírné zvýšeníbylo zaznamenáno v dobře obsazených nových budovách, zatímco starší a okrajové kanceláře zaznamenaly stagnaci nebo pokles nájemného na konci roku 2023 assets.cushmanwakefield.com. „Neočekáváme dramatický nárůst nájemného,“ poznamenal jeden tržní analytik, vzhledem k vysoké nabídce a měnícím se pracovním strategiím, které tlumí růst nájemného theedgemalaysia.com.

Obsazenost a poptávka: Navzdory výzvám míra obsazenosti v komerčních nemovitostech v Kuala Lumpur mírně vzrostla. Celoměstská obsazenost kanceláří se ke konci roku 2024 pohybovala kolem 77–83 % (v závislosti na třídě) cbre-wtw.com.my. Klíčové je, že poptávka je silně zaměřena na moderní, vysoce kvalitní prostory – mnoho nových budov je uváděno na trh s významnými předpronájmy, zatímco starší objekty mají potíže. „Zdravý zájem na trhu zlepšil výkonnost prémiových kancelářských budov,“ uvedla společnost Knight Frank a poznamenala, že kancelářský trh v KL se zlepšil a již nedrží nelichotivý titul nejvyšší neobsazenosti v APAC theedgemalaysia.com. Klíčové věže třídy A na prémiových adresách hlásí stabilní nebo rostoucí obsazenost, i když celkové podmínky zůstávají slabéstarproperty.my. Například Merdeka 118 – nejnovější dominantní věž města – byla otevřena v roce 2024 s přibližně 70 % ze svých 1,7 milionu čtverečních stop již obsazeno (většinou developerem PNB a hlavním nájemcem Maybank) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Takové „útěky za kvalitou“ ze strany velkých nájemců udržují špičkové budovy relativně plné, zatímco budovy nižší třídy zaznamenávají zmenšování nebo stěhování nájemců.

Pohyb zákazníků po pandemii: V maloobchodních nemovitostech návštěvnost a tržby nájemců opět vzrostly s obnovením ekonomiky. Ke konci roku 2024 maloobchodní neobsazenost v KL klesla na přibližně 10,4 % v nákupních centrech v centru města (a ~17 % v příměstských centrech) bmcc.org.my, což naznačuje zlepšenou obsazenost s návratem nakupujících a turistů. Maloobchodní tržby vzrostly v roce 2024 meziročně o ~3,8–4 % a očekávalo se jejich další zrychlení do 4. čtvrtletí 2024, podpořené rostoucím přílivem turistů (cestovní ruch dosáhl ~91 % úrovně před pandemií) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Průmyslové a logistické nemovitosti byly světlým bodem díky velmi vysoké obsazenosti (neobsazenost pod 5 %) díky trvalé poptávce ze strany e-commerce, výroby a uživatelů datových center bmcc.org.my. Celkově komerční nemovitosti v Kuala Lumpur vykazují odolnost – nejhorší dopady pandemie jsou za námi a postupné oživení je v plném proudu, i když trh zůstává rozdělený mezi vysoce výkonná prémiová aktiva a méně výkonné starší objekty.

Trendy v kancelářském sektoru: Přechod ke kvalitě a rekalibrace

Sektor kancelářských nemovitostí v Kuala Lumpur prochází zásadní rekalibrací. Po letech rychlé výstavby dosáhla kancelářská plocha ve městě přibližně 125 milionů čtverečních stop napříč údolím Klang (přičemž KL City tvoří ~72 % z toho) theedgemalaysia.com. Tato expanze vedla k trhu příznivému pro nájemce s intenzivní konkurencí mezi pronajímateli. Pro úspěch jsou kancelářské nemovitosti stále více definovány dynamikou „přechodu ke kvalitě“ a přizpůsobivostí novým pracovním vzorcům:

Přesun k vyšší kvalitě: Nájemci se přesouvají do novějších kanceláří třídy A s lepšími službami, technologickou infrastrukturou a ekologickými prvky, i když to znamená mírně vyšší nájemné. „Poptávka po kancelářských prostorách třídy A zůstává silná,“ uvádí generální ředitel Zerin Properties Previn Singhe. „Merdeka 118 nastavuje nová měřítka… a Exchange 106 v TRX vyniká svou světovou infrastrukturou. Obě budovy mají nejvyšší nájmy na komerčním kancelářském trhu v KL. Zatímco centrum města KL zůstává stálicí, pozornost se přesouvá k novějším, ekologičtějším budovám s pokročilými zařízeními,“ řekl pro The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. V praxi to znamená, že výrazné věže jako Merdeka 118 a Exchange 106 (v Tun Razak Exchange) přitahují velké nadnárodní společnosti a finanční instituce díky svému prestiži a moderním parametrům. Merdeka 118 (118 pater, otevřeno 2024) a Exchange 106 (dokončeno 2019, ~52 % obsazenost a očekává se dosažení 70 % do konce roku 2024) se pyšní nejvyšším nájemným kolem RM10–RM15 za čtvereční stopu – což je výrazně nad průměrem města theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Tyto projekty nabízejí prvky jako velké podlaží bez sloupů, nejnovější IT konektivitu a energeticky úsporný design v rámci integrovaných projektů, což je velmi atraktivní pro nájemce, kteří konsolidují kanceláře.
Tlak na starší budovy: Naopak, starší kancelářské bloky a dokonce i stárnoucí věže třídy A v tradičních oblastech (jako některé věže v KLCC) mají potíže. Mnohé z nich mají problémy s obsazeností, pokud ne„projdou významnými modernizacemi, aby splnily očekávání moderních nájemců“ theedgemalaysia.com. Zastaralé dispozice, starší systémy HVAC a absence udržitelných certifikací je činí méně atraktivními. Jakmile se uvolní prémiové prostory, nájemci často přesouvají své sídlo z těchto neprémiových kanceláří, což zvyšuje neobsazenost ve starších budovách theedgemalaysia.com. „Neprémiové kanceláře se zastaralými dispozicemi a službami stojí před rozhodnutím, zda se znovu objevit, přepracovat svůj prostor, nebo projít rekonstrukcí,“ říká výkonný ředitel CBRE|WTW Tan Ka Leong theedgemalaysia.com. Majitelé těchto nemovitostí reagují rekonstrukcí a změnou využití: modernizují vstupní haly a výtahy, přidávají vybavení pro nájemce, nebo dokonce přeměňují kanceláře na jiné účely. Významné je, že několik málo využívaných kancelářských budov v KL bylo úspěšně přeměněno na hotely – například Menara ING se stala Holiday Inn Express, Wisma KLIH byla přestavěna na WOLO Boutique Hotel a Wisma KFC byla přeměněna na nový hotel Hyatt Centric theedgemalaysia.com. Tyto kreativní úpravy ukazují, jak majitelé „odemykají hodnotu prostřednictvím rekonstrukce nebo změny pozice“, když poptávka po tradičních kancelářích klesá theedgemalaysia.com.
Hybridní práce a využití prostor: Nárůst práce na dálku a hybridního modelu také změnil poptávku po kancelářských prostorách. Mnoho firem znovu zhodnotilo, kolik prostoru skutečně potřebují. I když návrat do kanceláří v letech 2023–24 nabírá na síle, flexibilní práce „zůstane, zejména s nástupem generace Z a generace Alfa na trh práce,“ poznamenává Knight Frank theedgemalaysia.com. Namísto rozšiřování prostor se firmy snaží maximálně využít stávající prostory, zahušťují dispozice nebo přijímají „core-and-flex“ strategie (udržují menší centrálu a pro přechodné či krátkodobé potřeby využívají flexibilní/co-workingové prostory) bmcc.org.my. To přispělo k relativně utlumené čisté absorpci nových prostor. Na druhou stranu, provozovatelé flexibilních kanceláří expandují a zaplňují tak mezeru – místní co-workingová centra jako WORQ a Infinity8 rostou v KL a obsluhují jak nadnárodní společnosti, tak startupy, které potřebují dočasné prostory bmcc.org.my. Někteří pronajímatelé dokonce vyčlenili celé podlaží na co-working, aby zvýšili obsazenost. „U méně výkonných nemovitostí jsme některá kancelářská patra přeměnili na co-workingové prostory s flexibilním uspořádáním, abychom je učinili atraktivnějšími,“ sdílela Fauziah, generální ředitelka PHB (místní správce REIT), a zdůraznila přístup zaměřený na nájemce v boji s nadbytkem nabídky theedgemalaysia.com.
Preference nájemců – ESG a well-being: Nájemci nyní upřednostňují kvalitu před kvantitou při výběru kanceláří. Hledají „zeleně certifikované a technologicky vyspělé budovy, které odpovídají ESG závazkům a pohodě zaměstnanců,“ poznamenal Quiny Lee ze společnosti JLLstarproperty.my. Prvky jako certifikace udržitelnosti LEED/GBI, energeticky úsporné systémy, chytré technologie budov, vybavení pro well-being a blízkost dopravy se staly klíčovými odlišnostmi. I při podobném nájemném nájemci často upřednostní zcela novou, efektivní budovu před starší assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. To vedlo k bifurkaci: špičkové kanceláře si udržují stabilní nájmy a obsazenost, zatímco starší kanceláře musí nabízet výrazné slevy na nájemném nebo modernizace. „Nájemci pravděpodobně upřednostní strategie flight-to-quality, zatímco pronajímatelé se zaměří na zlepšení parametrů budov a udržitelnosti, aby zůstali konkurenceschopní na stále náročnějším trhu,“ radí Knight Frank theedgemalaysia.com. Stručně řečeno, pouhá lokalita již nezaručuje úspěch – budova musí také nabídnout vynikající zážitek a ESG parametry, aby si získala nájemce theedgemalaysia.com.

Navzdory těmto výzvám odborníci vnímají kancelářský trh v KL jako odolný, nikoli kolabující. „Kancelářský trh v Kuala Lumpur vykazuje trvalou odolnost, poháněnou rostoucím důrazem na udržitelnost a technologie. Nájemci aktivně vyhledávají zelené a high-tech kanceláře, což udržuje obsazenost i přes utlumené nájemné,“ uvedl šéf kancelářského oddělení JLL Quiny Leestarproperty.my. Skupinový ředitel Knight Frank Keith Ooi dodal, že „poptávka po vysoce kvalitních kancelářských prostorách přetrvá, zejména ze strany firem, které upřednostňují ESG cíle a pohodu zaměstnanců,“ i když pronajímatelé musí investovat do modernizací a flexibilního pronájmu, aby zůstali konkurenceschopnístarproperty.my. S tím, jak malajsijská ekonomika roste o ~4–5 % a politická situace je stabilní, firemní expanze (zejména ve službách a technologiích) podporují stabilní poptávku po kanceláříchstarproperty.my theedgemalaysia.com. Kancelářský sektor v Kuala Lumpur v roce 2025 sice není v „boomu“, ale prochází oživením – jde o trh příznivý pro nájemce, který nabízí příležitosti pro ty nemovitosti, jež se dokážou přizpůsobit novým požadavkům.

Sektor maloobchodu: Oživení, zážitkové trendy a nové obchodní domy

Segment maloobchodních nemovitostí v Kuala Lumpuru se zotavuje z poklesu způsobeného pandemií a rychle se vyvíjí v souvislosti se změnami spotřebitelského chování. Nákupní centra a maloobchodní prostory zaznamenaly návrat návštěvnosti a prodejů, ale pronajímatelé se přizpůsobují prostřednictvím pečlivého výběru nájemců a nových zážitkových nabídek:

Obsazenost a výkonnost: Na začátku roku 2024 maloobchodní tržby v Malajsii vzrostly přibližně o 4,6 % v 1. pololetí 2024 oproti předchozímu roku cbre-wtw.com.my, a tento trend zůstal pozitivní až do konce roku (meziroční růst o 3,8 % ve 3. čtvrtletí 2024, zrychlující na odhadovaných 4,4 % ve 4. čtvrtletí) theedgemalaysia.com. To vedlo k zlepšení obsazenosti nákupních center v KL. Prémiová nákupní centra v centru města (např. Suria KLCC, Pavilion KL) hlásí vysokou obsazenost (~90 %+ ), protože mezinárodní značky expandují, a dokonce i sousedská centra se zotavila na nižší neobsazenost kolem 10–15 % bmcc.org.my. Například nové otevření nákupních center byla dobře přijata: The Exchange TRX Mall, dlouho očekávané luxusní centrum v oblasti TRX, bylo otevřeno koncem roku 2023 a rychle vzbudilo pozornost téměř plnou obsazeností první fáze, včetně značek poprvé v Malajsii. V jednom předměstském případě Elmina Lakeside Mall (malé nové centrum v Shah Alam) otevřelo v roce 2024 s 98% obsazeností, což ukazuje zájem maloobchodníků o správnou lokalitu cbre-wtw.com.my. Celkově nájmy maloobchodních prostor zůstaly stabilní v oblasti Klang Valley, s mírným nárůstem v prémiových lokalitách kvůli konkurenci o omezené špičkové prostory cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. Pronajímatelé „úspěšných center jsou při výběru nájemců selektivnější, což vytváří tlak na růst nájmů v prémiových maloobchodních prostorech,“ poznamenala Yulia Nikulicheva, vedoucí výzkumu JLL bmcc.org.my.
Nové maloobchodní projekty: Kuala Lumpur zaznamenává nové maloobchodní plochy převážně jako součásti smíšených projektů. Hlavním bodem je The Exchange TRX, zcela nová maloobchodní a lifestylová destinace, která byla otevřena ve finanční čtvrti Tun Razak Exchange a přináší desítky nových obchodů a možností stravování (včetně světových značek jako japonský Don Don Donki a indonéský Cinnabon) cbre-wtw.com.my. Jeho otevření přidalo významné množství prémiových maloobchodních prostor a láká zákazníky svou kombinací luxusních značek a atrakcí. Jinde probíhají rozšíření obchodních center: například putrajayské Alamanda Shopping Centre dokončilo rozšíření o cca 18 600 m² a nové zážitkové prvky, jako je venkovní dobrodružný park bmcc.org.my. Tyto investice signalizují důvěru, že kamenný maloobchod zůstává relevantní, zejména jako centrum zážitků a zábavy. Zároveň sekundární obchodní centra, která postrádají jedinečnou spádovou oblast nebo zážitek, mají potíže; „příchozí nabídka bude tlačit na obsazenost a prohloubí rozdíl mezi dobře a špatně fungujícími centry,“ varuje CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. V podstatě platí, že trend přesunu ke kvalitě platí i pro maloobchod – nejlepší centra v prémiových lokalitách prosperují, zatímco starší nebo špatně obsazená centra čelí konsolidaci.
Měnící se strategie maloobchodníků: Maloobchodníci po pandemii přijali omnichannel a nové formáty. Více než 50 % maloobchodníků v portfoliu jednoho z hlavních pronajímatelů využívalo do roku 2024 multikanálové strategie (kamenné prodejny + online), které kombinují e-commerce s kamennými obchody theedgemalaysia.com. Majitelé obchodních center to podporují poskytováním lepší technologické infrastruktury (vysokorychlostní internet, datová analytika pro sledování návštěvnosti atd.). Pop-up obchody a krátkodobé pronájmy se staly běžnými, protože značky testují trh. „Navzdory růstu e-commerce zůstávají kamenné prodejny relevantní, včetně krátkodobých pop-upů, které umožňují start-upům otestovat trh před závazkem k trvalému pronájmu,“ říká Fauziah z PHB theedgemalaysia.com. Obchodní centra se také rebrandují na komunitní a rodinná centra: pořádají více F&B, zábavy a akcí (například pořádání food festivalů, esport turnajů nebo uměleckých instalací pro přilákání návštěvníků). „Obchodní prostory se vyvíjejí v rodinně přívětivá centra, pořádají komunitní akce… obnova turismu pohání trendy zážitkového nakupování,“ dodává Fauziah theedgemalaysia.com. To odráží širší posun směrem k zážitkovému maloobchodu – nabízení něčeho, co online nakupování nemůže, například stravování, volnočasové a společenské zážitky přímo v prodejně.
Noví hráči a boom F&B: Kuala Lumpur v letech 2024–2025 zaznamenala příliv nových mezinárodních značek, které zde otevírají své pobočky, což signalizuje důvěru v trh. V oblasti F&B si globální značky vybraly KL pro své první pobočky v Malajsii – např. japonský řetězec sushi Sushiro, korejská kavárenská značka Super Matcha a čínská Luckin Coffee všechny otevřely v KL v roce 2024 bmcc.org.my. Také módní sektor zaznamenal nové přírůstky (čínská módní značka JNBY, japonská streetwear značka KaraKu atd.) bmcc.org.my. Jídlo & nápoje zůstávají hlavním tahounem poptávky po pronájmech, protože provozovatelé obchodních center rozšiřují nabídku stravování, aby prodloužili dobu setrvání návštěvníků bmcc.org.my. Důraz na F&B, zábavu a dokonce i wellness (například posilovny, rodinná edutainment centra, lékařské kliniky v prostorách obchodních center) pomáhá obchodním centrům zůstat relevantní. Navíc růst turismu (mezinárodní turisté a domácí cestovatelé „Cuti-Cuti Malaysia“) zvyšuje útraty v hlavních maloobchodních čtvrtích – vítaný vítr do plachet, protože slabý ringgit dělá z Malajsie nákupní ráj pro cizince.
Výzvy: Zatímco trend je pozitivní, protivětry jako rostoucí životní náklady a inflace zpomalují růst maloobchodu. Důvěra spotřebitelů je opatrná: „rostoucí náklady nutí maloobchodníky optimalizovat dodavatelské řetězce a upravovat cenové strategie… podniky zaměřené na základní zboží a nákladově efektivní provoz mají nejlepší pozici pro zvládnutí těchto inflačních výzev,“ podle maloobchodního výhledu Knight Frank theedgemalaysia.com. Vládní politika (jako rozšíření daně z prodeje a služeb a racionalizace dotací) může přesunout část výdajů směrem k nezbytnostem na úkor volitelných položek theedgemalaysia.com. Středně velká a předměstská nákupní centra by tak mohla pocítit dopad slabší spotřebitelské poptávky. Přesto se očekává, že vládní podpora prostřednictvím přímých finančních dávek a zvyšování mezdv rozpočtu 2024/25 podpoří soukromou spotřebu a zmírní některé negativní dopady theedgemalaysia.com. Celkově maloobchodní nemovitosti v KL jsou ve fázi zotavení – nejde o jednoznačný boom, ale o jasné oživení po pandemii se silnými výsledky v nejlepších nákupních centrech a kreativními adaptacemi, které udržují sektor robustní.

Průmyslové a logistické nemovitosti: Stabilní růst a vysoká poptávka

Segment průmyslových a logistických nemovitostí v oblasti Greater Kuala Lumpur se tiše stal hvězdným hráčem, posílený expanzí e-commerce, investicemi do výroby a modernizací infrastruktury. I když není tak na očích jako kancelářské věže, sklady, logistická centra a průmyslové parky v regionu KL zaznamenávají nízkou neobsazenost, rostoucí nájmy a zájem o výstavbu:

Vysoká obsazenost a absorpce: K 1. čtvrtletí 2025 byla míra neobsazenosti logistických/průmyslových prostor v KL pouze 4,0 %, což je pokles z 4,8 % v předchozím čtvrtletí bmcc.org.my bmcc.org.my. V podstatě jsou kvalitní skladové prostory téměř plně obsazeny. Jen v roce 2024 bylo v širším KL dokončeno pět nových moderních skladů (o celkové hrubé podlahové ploše ~4 miliony čtverečních stop), které byly z velké části absorbovány nájemci ze sektorů jako elektronika, automobilový průmysl, poskytovatelé logistiky a zdravotnické potřeby bmcc.org.my bmcc.org.my. JLL uvádí, že čistá absorpce by měla v roce 2025 prudce vzrůst s příchodem dalších projektů a mírou předběžných závazků kolem 50 % u připravovaných skladů – což naznačuje, že nájemci si zajišťují prostory ještě před dokončením výstavby bmcc.org.my. Silný zájem je poháněn trvalým růstem plnění e-commerce, služeb 3PL (logistika třetích stran) a výrobci optimalizujícími dodavatelské řetězce. I během pandemie zůstala poptávka po logistických nemovitostech silná a nyní, kdy se ekonomická aktivita normalizuje, růst tohoto sektoru pokračuje bez přerušení.
Nájemné a zájem investorů: Nájemné za sklady třídy A v oblasti Klang Valley pozvolna roste (jde o „postupný růst“), protože nájemci platí přirážky za zařízení s vyššími stropy, většími nakládacími rampami a moderními specifikacemi cbre-wtw.com.my. Přestože konkrétní údaje o nájemném nejsou veřejně dostupné, poradenské společnosti v oblasti nemovitostí hlásí stálé zvyšování nájemného za prémiové sklady vzhledem k nedostatku dobře situovaných logistických prostor v blízkosti města cbre-wtw.com.my. Výnosy z průmyslových nemovitostí v Malajsii se často pohybují kolem 6–7 % a zůstávají atraktivní pro institucionální investory. Skutečně dochází k větší institucionalizaci v logistice – více domácích i zahraničních fondů nakupuje nebo rozvíjí logistická aktiva, protože je považují za stabilní investice generující příjem bmcc.org.my. Například průmyslové REITy a developeři v regionu aktivně staví nové sklady v centrech mimo KL (jako Shah Alam, Klang a Serendah), aby uspokojili poptávku. Strategická poloha Klang Valley (mezi přístavem Port Klang a městem, navíc s dobrou dálniční dostupností) z ní činí přirozené logistické centrum. Kromě toho velké infrastrukturní projekty jako rozšíření Westports (zdvojnásobení kapacity kontejnerů v Port Klang přidáním nových terminálů) zvýší objem přepravy a vyžádají si další distribuční zařízení ve vnitrozemí cbre-wtw.com.my. To udržuje silný přísun logistických nemovitostí, přičemž panuje důvěra, že nová nabídka bude rychle obsazena nájemci.
Globální firmy a přímé zahraniční investice (FDI): Síla průmyslového trhu je také spojena s přímými zahraničními investicemi a přesuny v dodavatelských řetězcích. Malajsie schválila v první polovině roku 2024 investice v hodnotě 73,5 miliardy RM v oblasti Klang Valley, včetně významných zahraničních investic (~25,8 mld. RM) cbre-wtw.com.my – mnoho z nich v sektoru výroby a vyspělých technologií. Firmy z Číny a dalších zemí zakládají v Malajsii výrobní nebo regionální distribuční centra v rámci strategií China+1. „Malajsijský logistický trh prosperuje, poháněný silnou ekonomikou a rostoucími mezinárodními investicemi, zejména z Číny a Tchaj-wanu… v souladu s globální diverzifikací dodavatelských řetězců,“uvádí JLL bmcc.org.my. Výrazným trendem je nárůst datových center v okolí KL – vláda dokonce představila nové Plánovací pokyny pro datová centra pro zjednodušení schvalování cbre-wtw.com.my. Několik nadnárodních technologických firem (např. Microsoft, Google) oznámilo plány na rozsáhlé areály datových center v oblasti Greater KL, což odráží atraktivitu regionu pro vysoce technologické průmyslové využití. Tato zařízení, ač nejsou tradičními „sklady“, spadají do kategorie komerčně-průmyslových nemovitostí a podtrhují rozšiřování průmyslové třídy aktiv.
Moderní průmyslové parky a zelené prvky: Developeři také vytvářejí plánované průmyslové parky s moderní infrastrukturou a prvky udržitelnosti. Existuje „rostoucí trend směrem k řízeným průmyslovým parkům se zaměřením na ekologické prvky, certifikaci GreenRE a pokročilé technologie jako AI a 5G,“ uvádí CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Tyto nové parky nenabízejí jen sklady, ale i integrovaná zařízení, spolehlivé inženýrské sítě a někdy i ubytování pro pracovníky – cílem je přilákat nadnárodní výrobce. Příklady zahrnují Elmina Business Park a moderní zařízení v oblastech Nilai a Semenyih. Udržitelnost je klíčová i v tomto sektoru: instalace solárních panelů na střechách skladů, zachytávání dešťové vody a energeticky úsporný design jsou stále běžnější, protože firmy se snaží plnit ESG cíle pro svá zařízení v dodavatelském řetězci.

Shrnuto, průmyslové a logistické nemovitosti v KL tiše zažívají boom: silná poptávka, téměř plná obsazenost a expanze v souladu se snahou Malajsie stát se regionálním logistickým a výrobním centrem. Tento sektor poskytuje stabilní protiváhu cykličtějšímu kancelářskému trhu. Jak poznamenal jeden odborník, „průmyslový trh se celkově zlepšil o 6 % až 8 %, přičemž některé státy si vedou lépe než jiné,“ a Klang Valley je jistě mezi lídry tohoto růstu theedgemalaysia.com. Díky pokračujícím investicím do infrastruktury (přístavy, železniční spojení) a podpůrným vládním pobídkám zůstává výhled pro průmyslové nemovitosti v širším KL velmi pozitivní i v roce 2025.

Klíčová komerční centra a hotspoty v KL

Komerční nemovitostní krajina Kuala Lumpuru je geograficky rozmanitá, přičemž několik klíčových čtvrtí a nově vznikajících center má své vlastní dynamiky. Zde je pohled na některé významné komerční čtvrti a jak si vedou:

KLCC a centrum města: Tradiční „Zlatý trojúhelník“ v centru města – zahrnující KLCC (Kuala Lumpur City Centre), Bukit Bintang a přilehlé zóny CBD – zůstává nejprestižnější obchodní adresou. Najdete zde ikonické věže jako Petronas Twin Towers a Menara 3 Petronas (zcela obsazené za prémiové nájmy ~RM11–12 za čtvereční stopu) theedgemalaysia.com, stejně jako sídla mnoha bank, firem z oblasti ropy a plynu a korporací. Kanceláře třídy A v KLCC stále přitahují nájemce díky poloze, ale jak bylo zmíněno, čelí „rostoucí konkurenci novějších projektů nabízejících pokročilé vybavení a prvky udržitelnosti“ theedgemalaysia.com. Některé starší výškové budovy v centru města ztratily nájemce ve prospěch nových projektů v jiných oblastech. Dopravní zácpy a omezené parkování v centru města zůstávají výzvou. Přesto zlepšení dopravní dostupnosti (jako jsou linky MRT a monorail kolem Bukit Bintang a KLCC) zvýšily atraktivitu této oblasti. Centrum města se také diverzifikuje – například starší kancelářské budovy jsou přestavovány (jako probíhající proměna historického jádra KL na smíšené využití) a projekty městské regenerace jsou plánovány v rámci připravovaného zákona o obnově měst theedgemalaysia.com. Klíčový bod: KLCC si stále drží nejvyšší nájmy a prestiž, ale pronajímatelé musí modernizovat své budovy v centru, aby mohli konkurovat novějším „vyzyvatelům“ na okraji města.
Bangsar South (Kerinchi) a KL Fringe: Mimo bezprostředního centra města nové komerční klastery vzkvétají. Bangsar South, přejmenovaná na Kerinchi/Mid Valley Southkey oblast, je toho ukázkovým příkladem – kdysi brownfield, nyní moderní obchodní čtvrť, kde sídlí technologické firmy, kancelářské kampusy se statusem MSC (Multimedia Super Corridor) a regionální centrály. Kancelářské věže v Bangsar South a sousední KL Sentral/Mid Valley oblasti se pyšní vysokou obsazeností (často >90 %) a jsou oblíbené díky velkým podlažím, integrovaným službám a dostupnosti veřejné dopravy. Knight Frank dokonce uvádí, že „větší podlaží (≥20 000 čtverečních stop) jsou stále více preferována, zejména v oblastech KL Fringe a Petaling Jaya, které nabízejí bohaté vybavení a vynikající dopravní dostupnost včetně vlakových stanic“ theedgemalaysia.com. Mid Valley City například kombinuje dvě mega-nákupní centra s několika kancelářskými věžemi a hotely, čímž vytváří soběstačný uzel, který stále přitahuje firmy (je prakticky plně obsazený a dokonce se rozšiřuje). KL Sentral, centrální dopravní uzel, podobně spojuje přestupní stanici s kancelářskými mrakodrapy (jako Menara CIMB, Q Sentral) a zůstává nejlepší volbou pro společnosti, které si cení mobility. Tyto okrajové oblasti těží z nových linek MRT a rozvoje orientovaného na dopravu (TOD) – zaměstnanci mohou snadno dojíždět, na rozdíl od přeplněného centra města. Subtrh KL Fringe (který zahrnuje Bangsar South, KL Sentral atd.) měl na začátku roku 2024 extrémně nízkou neobsazenost pouhých 7–8 %, což odráží, jak jsou tyto oblasti pro kvalitní prostory žádané a napjaté theedgemalaysia.com. Očekávejte zde další růst: např. Pavilion Damansara Heights (technicky v Damansara, těsně za hranicí města KL) přidává 1,5 milionu čtverečních stop kanceláří třídy A integrovaných s luxusním nákupním centrem a rezidencemi do roku 2024/25, což rozšíří možnosti „okrajových“ kanceláří.
Tun Razak Exchange (TRX): Oblast TRX je nováček na scéně – 70akrový projekt prezentovaný jako Mezinárodní finanční čtvrť Kuala Lumpuru. Nachází se na okraji centra města a ožívá díky vlajkové věži Exchange 106 (jedna z nejvyšších v jihovýchodní Asii, 492 m, 106 pater) a několika dalším kancelářským budovám (sídla HSBC, Affin Bank atd.), plus rezidenčním a maloobchodním částem. TRX bylo oficiálně spuštěno jako finanční centrum v roce 2024 a „jeho bezproblémové napojení na MRT a integrované nákupní centrum podporují jeho status“ theedgemalaysia.com. TRX „přitahuje jak místní, tak mezinárodní společnosti, podpořené pobídkami k relokaci,“ poznamenává Previn Singhe theedgemalaysia.com. K začátku roku 2025 patřili mezi hlavní nájemce v TRX globální jména jako Prudential, HSBC, Mulia (developer Exchange 106) a technologické firmy jako Huawei a Accenture theedgemalaysia.com. Kanceláře třídy A a zelená infrastruktura TRX lákají firmy ze starších budov – což přispívá k trendu přesunu za vyšší kvalitou v rámci města. Je to také výrazně dopravně orientované centrum: přímo na místě je stanice MRT a projekt má vynikající silniční napojení. S dalšími věžemi (včetně budoucího sídla centrální banky Malajsie a dalších agentur) v přípravě se TRX upevňuje jako nové obchodní centrum Kuala Lumpuru. Tento posun znamená, že oblasti kolem TRX (např. Imbi, Pudu) zaznamenávají růst hodnoty pozemků a mohou se stát dalšími žhavými lokalitami pro rozvoj.
Další významné oblasti: Cyberjaya a Putrajaya, i když se nacházejí mimo samotné KL (asi 30 km jižně), jsou také součástí komerčního prostředí Greater KL. Cyberjaya byla navržena jako technologické město; sídlí zde mnoho datových center a back-office operací, i když její kancelářský trh je menší a více účelově zaměřený (s určitou vlastní nadměrnou nabídkou). Putrajaya, administrativní hlavní město, má převážně vládní úřady, ale také rostoucí komerční složku (a rozšiřování obchodních center jako IOI City Mall nedaleko). Blíže KL mají oblasti Petaling Jaya (PJ) a Subang/Sunway také významné kancelářské klastery – často zde sídlí domácí firmy a podpůrné služby. PJ, jakožto vyspělé město, nedávno získalo příliv nových kanceláří třídy A (příklady: Menara Star 2, připravované věže PJ Sentral a Atwater Corporate Towers dokončené v roce 2024 s přibližně 400 000 čtverečními stopami) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. Tyto oblasti vykazují smíšené výsledky: některé nové budovy v PJ si vedou dobře díky nižším nájmům a pohodlí, ale starší kanceláře v PJ jsou přepracovávány nebo čelí vyšší neobsazenosti, protože se pozornost přesouvá na projekty na okraji KL. Shah Alam/Klang, především průmyslové zóny, mají také některé komerční kanceláře (často spojené s logistickými firmami nebo sídly výrobních společností). Co se týče hotelnictví, oblasti jako Bukit Bintang zůstávají prémiové pro maloobchod a smíšené využití hotelů (s novými projekty kombinujícími hotely, rezidence a některé kanceláře – např. připravované Oxley Towers zahrnují kanceláře a hotel Jumeirah).

V podstatě, komerční aktivita Kuala Lumpuru není omezena pouze na tradiční centrum. Decentralizované a okrajové oblasti hrají klíčovou roli a často nabízejí novější budovy, větší prostory a lepší dopravní podmínky. Klíčové oblasti, které je třeba sledovat jsou KLCC (udržuje si prestiž, ale potřebuje oživení), nově vznikající TRX (připraveno stát se novým finančním srdcem) a zavedená okrajová centra jako Bangsar South/KL Sentral (centrum technologií a služeb). S tím, jak se zlepšuje dopravní propojení (např. dokončení MRT2 Putrajaya Line a plánované MRT3 Circle Line v příštích letech), lze očekávat, že komerční prostředí se bude dále decentralizovat, přičemž komerční klastery napojené na dopravu budou prosperovat. Každý z těchto subtrhů oslovuje různé profily nájemců, ale všechny přispívají k celkové komerční realitní mozaice Greater KL.

Významné nové projekty a trendy ve výstavbě

I přes značné stávající zásoby Kuala Lumpur nadále zaznamenává nové projekty komerčních nemovitostí, které přicházejí na trh – ačkoliv developeři jsou nyní opatrnější a strategičtější. Klíčové trendy ve výstavbě zahrnují vyšší mrakodrapy, integraci smíšeného využití a projekty napojené na infrastrukturu, stejně jako snahu vyhnout se další nadměrné nabídce na měkkém trhu.

Hlavní projekty (2024–2025):

Merdeka 118: Dominantou je Merdeka 118, nyní nejvyšší budova v jihovýchodní Asii (678,9 m, 118 pater). Oficiálně byla otevřena v lednu 2024, tento mega-mrakodrap za 5 miliard RM zahrnuje ~1,7 milionu čtverečních stop kanceláří, hotel Park Hyatt a vyhlídkovou plošinu theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Vyvinutá společností PNB (národní investiční fond), je prezentována jako „pracoviště budoucnosti“ s udržitelným designem a má být katalyzátorem oživení historické oblasti Merdeka. Při otevření měla ~70% obsazenost (skupina PNB a brzy sídlo Maybank zabírají ~33 pater) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Dokončení Merdeka 118 přidává na trh významné prémiové prostory, ale silný předpronájem naznačuje, že se postupně zaplní, aniž by výrazně snižovala nájmy jinde. Přináší také zlepšení infrastruktury – je propojena se stanicí MRT a v podiu má nové nákupní centrum (118 Mall), plus veřejné atrakce jako park Merdeka Boulevard theedgemalaysia.com.
Tun Razak Exchange (TRX): TRX je ve výstavbě i po dokončení Exchange 106 a maloobchodního centra. V letech 2025–2027 přibudou další kancelářské věže, například sídlo Bank Negara Malaysia a dalších finančních institucí, stejně jako luxusní rezidenční věže a hotely. Vládní podpora (například daňové úlevy pro nájemce TRX) podnítila zájem theedgemalaysia.com. Plně integrovaný koncept TRX (bydlení-práce-zábava s rezidencemi, velkým centrálním parkem a maloobchodem) nastavuje šablonu pro budoucí projekty v KL.
Pavilion Damansara Heights: Jedná se o velký projekt smíšeného využití v Damansara (západní KL) se dvěma kancelářskými věžemi, luxusními rezidencemi a nákupním centrem značky Pavilion. Jedna korporátní věž (Tower 1) byla dokončena v roce 2024, přidává ~560 tisíc čtverečních stop, druhá věž a nákupní centrum se očekávají do roku 2025 theedgemalaysia.com. Prvotní zájem o pronájem je pozitivní, vzhledem k umístění v bohaté čtvrti a přímému napojení na budoucí linku MRT Circle Line.
Menara Felcra: Nová věž v oblasti Kampung Baru (blízko KLCC), Menara Felcra byla dokončena v roce 2024 a nabízí vládní kanceláře a komerční prostory. Spolu s nedalekou Platinum KL ² a dalšími plánovanými věžemi je součástí oživení Kampung Baru v moderní rozšíření centra města.
Další významné dokončené projekty: V roce 2024 jsme také zaznamenali, že ATWATER Corporate Towers v PJ (0,4 mil. čtverečních stop) byly uvedeny do provozu cbre-wtw.com.my. Do poloviny roku 2025 bude dokončena PNB 1194 (rekonstrukce bývalé budovy MAS), což přinese obnovenou kancelářskou budovu ve městě cbre-wtw.com.my. Oxley Towers poblíž KLCC (s kancelářemi a dvěma luxusními hotely, Sofitel a Jumeirah) je dalším vysoce profilovaným projektem plánovaným kolem roku 2025, který dále obohatí panorama města. Sunway Visio a Sunway Square věže na předměstích, nový kampus TNB (ústředí národní energetické společnosti „Gold Tower“), a rozšíření v zavedených městských částech jako IOI City (Putrajaya) a Setia Alam také přispívají do plánovaného portfolia cbre-wtw.com.my.

Celkově se očekává, že přibližně 2,0 milionu čtverečních stop nových prémiových kancelářských prostor bude v KL k dispozici do první poloviny roku 2025 díky několika z těchto hlavních dokončení cbre-wtw.com.my. Vývojáři si jsou vědomi rizika nadměrné nabídky, proto si mnozí zajišťují silné hlavní nájemce ještě před dokončením. V některých případech byly projekty fázovány nebo odloženy, aby se rozložila nabídka v čase. Pozoruhodné je, že několik plánovaných spekulativních kancelářských věží bylo vzhledem k současné vysoké neobsazenosti pozastaveno – což je pro trh vítaná pauza.

Trendy ve výstavbě: Jasně patrným trendem je, že téměř všechny nové projekty jsou smíšeného využití. Zřídka vidíme samostatnou kancelářskou věž; obvykle je součástí většího projektu s maloobchodem, rezidencemi nebo hotely. Tato diverzifikace pomáhá zmírnit riziko (různé zdroje příjmů) a vytváří živější, soběstačné prostředí, které nájemci a investoři preferují. Například Merdeka 118 precinct nakonec nebude zahrnovat jen kancelářskou věž, ale také rezidenční věže, obchodní centrum, mešitu a veřejné atrakce theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Podobně TRX kombinuje kanceláře s obchodním centrem a parky a nová věž Bangkok Bank v KL (projekt BBCC) stojí nad centrem životního stylu (Bukit Bintang City Centre zahrnuje obchodní centrum, rezidence, zábavní centrum). Rozvoj orientovaný na dopravu je také klíčový: projekty v blízkosti stanic MRT/LRT mají přednost. Vláda a městští plánovači to podporují prostřednictvím pobídek v rámci KL City Plan – např. vyšší koeficient zastavěnosti pro projekty, které jsou integrovány s dopravou.

Dalším trendem je zvýšené zaměření na rekonstrukci a přestavbu starších budov namísto čistě nových staveb. Jak již bylo zmíněno, několik starších kancelářských budov je vyklízeno a modernizováno nebo přepracováno. Očekávaný Zákon o obnově měst by mohl usnadnit proces získávání a přestavby stárnoucích nemovitostí theedgemalaysia.com, což znamená, že bychom mohli vidět více kreativních přeměn (přeměna starých kanceláří na byty, coworkingová centra nebo hotely). Toto je konstruktivní způsob, jak řešit nadbytek – odstraněním zastaralých objektů nebo jejich přeměnou může trh dosáhnout rovnováhy rychleji.

Infrastrukturní projekty: Hlavní modernizace infrastruktury také ovlivňují výhled komerčních nemovitostí:

Linka MRT Putrajaya (MRT 2) byla plně otevřena v roce 2023, spojuje mnoho předměstských oblastí s centrem KL a zastavuje na klíčových komerčních uzlech (např. TRX, KLCC East). To již zvýšilo hodnotu nemovitostí v okolí stanic a učinilo nové kancelářské lokality životaschopnými (například atraktivita TRX je částečně díky přestupní stanici MRT).
Navrhovaná MRT 3 Circle Line byla vládou znovu spuštěna s cílem dokončení v této dekádě. Povede okolo města a propojí mnoho stávajících linek, s plánovanými stanicemi v oblastech jako Mont Kiara, Sentul a na okrajích, což pravděpodobně podpoří komerční projekty v těchto lokalitách.
Vysokorychlostní železnice (HSR) do Singapuru, která byla v roce 2021 pozastavena, je opět předmětem diskusí. Pokud bude obnovena, konečná stanice bude v Bandar Malaysia (jižně od TRX), což by mohlo být zásadní změnou pro nemovitosti v KL díky zkrácení cesty do Singapuru na 90 minut. I samotná možnost HSR udržuje tuto oblast (bývalé letiště) ve strategickém zájmu – pokud dojde k dohodě, může se stát dalším velkým smíšeným projektem.
Silniční a železniční vylepšení jako East Coast Rail Link (ECRL) (propojení přístavu Klang s východním pobřežím do roku 2026) a Johor–Singapore RTS Link (do roku 2026) přímo neovlivňují kanceláře v KL, ale zlepšují celkovou konektivitu Malajsie, což nepřímo prospívá KL jako hlavnímu městu. Vládní podpora infrastruktury (včetně dálnic a Pan Borneo Highway ve východní Malajsii) také přispívá k důvěře investorů v růstové vyhlídky země theedgemalaysia.com.

Shrnuto, panorama Kuala Lumpuru se stále vyvíjí, přičemž projekty jako Merdeka 118 přidávají nové dominanty. Stavební boom se však zmírnil; nyní je důraz na kvalitu před kvantitou – dokončování integrovaných, udržitelných projektů a modernizace starších aktiv. Tyto přírůstky spolu se zlepšenou infrastrukturou mají zajistit, aby KL zůstalo konkurenceschopným, moderním městem – ačkoliv developeři a tvůrci politik jsou opatrní, aby se zabránilo výraznému nadbytku. Pro nájemce a investory nové projekty přinášejí více možností a potenciálně lepší celkové prostředí, což potvrzuje, že KL se transformuje, nikoliv stagnuje.

Investiční prostředí a výnosy: Místní a zahraniční pohledy

Investiční aktivita v komerčních nemovitostech v KL v posledních letech kolísala, ovlivněná globálními i místními faktory. Po zpomalení způsobeném pandemií se objevují známky toho, že nálada investorů posiluje v letech 2024–2025, i když investoři zůstávají obezřetní. Klíčové body k investiční výkonnosti a výnosům:

Objem transakcí a investoři: V uplynulých dvou letech byl objem investic utlumený v kancelářských a komerčních nemovitostech, protože kupující a prodávající upravovali svá cenová očekávání. JLL zaznamenala „období ochlazení v letech 2023 a 2024“ s menším počtem velkých kancelářských transakcí, což odráží opatrnoststarproperty.my. Mnoho institucionálních investorů zůstalo stranou kvůli nejistotě ohledně poptávky po kancelářích a rostoucím úrokovým sazbám. Ke konci roku 2024 se však situace zlepšovala – Business Today informoval o výrazném nárůstu objemu komerčních transakcí, přičemž investoři hledali stabilní, příjmy generující aktiva ve stabilizující se ekonomice asiapropertyawards.com. To bylo zvláště patrné v městských obchodních čtvrtích, kde o dobře pronajatá, institucionální aktiva projevily zájem jak místní REITy, tak zahraniční fondy asiapropertyawards.com. Například v maloobchodním segmentu jsme zaznamenali, že Asian Pac Holdings koupila Jaya Shopping Centre (sousedské nákupní centrum v PJ) za 100 milionů RM v roce 2024 bmcc.org.my, a v kancelářském sektoru se hovoří o několika starších budovách, které jsou kupovány za účelem přestavby (developeři jako Hap Seng a KSK Land byli aktivní v akvizici pozemků pro redevelopment, jak ukazuje přeměna Wisma KFC na hotel theedgemalaysia.com).
Místní vs zahraniční investoři: Místní investoři (malajsijští institucionální investoři, společnosti napojené na vládu a místní soukromí developeři) stále dominují komerčním nemovitostem v Kuala Lumpuru. Skupiny jako PNB, EPF (Employees Provident Fund), KWAP a místní REITs vlastní podstatnou část prémiových aktiv (např. PNB vlastní Merdeka 118 a Menara PNB, EPF spoluvlastní Petronas Towers a další dominanty). Tito hráči mají hluboké znalosti trhu a často uplatňují dlouhodobý pohled, což přináší stabilitu. Zahraniční investoři mezitím projevují rostoucí zájem o Malajsii díky jejím výnosům a růstovému potenciálu, ale jsou selektivní. Singapurské, japonské a korejské fondy čas od času investovaly do kanceláří v KL (např. akvizice Menara AXIS korejskou KCC a singapurskou ARA v minulých letech) a investoři z Blízkého východu mají podíly v projektech jako Pavilion Bukit Jalil. Podle průzkumu trhu s nemovitostmi důvěra jak místních, tak zahraničních investorů se zlepšila směrem k roku 2025, a to díky ekonomickému oživení Malajsie a připravenosti infrastruktury asiapropertyawards.com. Zahraniční movití jednotlivci také zvažují komerční nemovitosti (někteří díky programům jako Malaysia My Second Home (MM2H) a nový Premium Visa Programme (PVIP), které podporují bohaté jednotlivce k investicím v Malajsii, včetně nemovitostí bmcc.org.my).
Výnosy a kapitálové hodnoty: Velkým lákadlem pro investory v KL je atraktivní výnosový rozdíl ve srovnání s ostatními velkými městy. Výnosy z prémiových kanceláří v Kuala Lumpuru se v posledních letech pohybují zhruba mezi 5,5 % a 6,0 % cbre-wtw.com.my. To je více než výnosy z prémiových kanceláří v Singapuru (3–4 %) nebo Hongkongu (kolem 3 %), což znamená, že investoři mohou získat lepší příjem za každý investovaný dolar – i když s vyšším rizikem. Například kancelář třídy A v KL může být oceněna na cca 1 000–1 300 RM za čtvereční stopu a generovat nájemné 6–7 RM za čtvereční stopu/měsíc (72–84 RM ročně), což dává přibližně 6% výnos. Tyto úrovně výnosů byly relativně stabilní, dokonce mírně rostly v prostředí rostoucích úrokových sazeb, protože kapitálové hodnoty zůstaly slabé. Kapitálové hodnoty prémiových kanceláří v KL (za čtvereční stopu) patří mezi nejnižší v regionu mezi hlavními městy, což odráží jak slevu z důvodu nadbytku nabídky, tak slabší malajsijský ringgit. Jak zdůraznila společnost Knight Frank, „Nájemné za prémiové kanceláře v Kuala Lumpuru [a tím i kapitálové náklady] zůstává nejatraktivnější v Asii a Pacifiku… tato dostupnost činí KL vysoce konkurenceschopným pro nadnárodní společnosti,“ což také znamená, že investoři vidí potenciál pro kapitálové zhodnocení z této nízké základny theedgemalaysia.com.
Investiční strategie – Důraz na kvalitu: Podobně jako nájemci se investoři zaměřují na prémiová, budoucnosti odolná aktiva. Oblíbené jsou value-add strategie – někteří investoři cílí na starší budovy za zvýhodněné ceny, aby je zrekonstruovali nebo přeměnili, sázkou na budoucí zhodnocení. Previn Singhe poukazuje na trend transakcí zahrnujících „zastaralé kancelářské budovy, které získávají na atraktivitě, protože investoři hledají způsoby, jak odemknout hodnotu prostřednictvím přestavby nebo repositioningu“ theedgemalaysia.com. Na druhou stranu, trofejní aktiva s jistými nájemci (například Petronas Twin Towers, hlavní nákupní centra v KL) jsou pevně držena a zřídka se obchodují. Průzkum nálad Knight Frank 2025 ukázal, že mnoho investorů přeskupuje portfolia směrem k aktivům, která odpovídají měnící se poptávce, např. ladění maloobchodních portfolií podle aktuálních spotřebitelských trendů a zaměření na kanceláře se silnými ESG parametry asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com. „Naše data ukazují, že budovy s ekologickou certifikací přitahují prémiové nájemce a investice, zejména od institucionálních investorů s požadavky na udržitelnost,“ uvedl Christophe Vicic ze společnosti JLL asiapropertyawards.com. To naznačuje, že soulad s ESG a kvalita budovy nyní ovlivňují cenu – nejlepší zelené budovy si mohou účtovat prémii a dosahovat nižších výnosů.
Financování a politika: Finanční systém Malajsie nadále poskytuje podporu prostřednictvím bankovních úvěrů a malého, ale rostoucího trhu s REIT. Banky jsou obecně ochotné financovat kvalitní komerční aktiva a úrokové sazby, i když jsou vyšší než před dvěma lety, jsou stále mírné (BNM základní sazba je k roku 2024 na úrovni 3,0 %, což vede k typickým komerčním úvěrovým sazbám kolem 4,5–5,5 %). To znamená, že náklady na půjčky jsou zhruba na úrovni výnosů z nemovitostí, což investory činí opatrnějšími (výnosové rozpětí nad financováním je užší). Nicméně, s inflací pod kontrolou (~2 %) cbre-wtw.com.my, jsou reálné úrokové sazby nízké a mnozí to považují za vhodnou dobu k zajištění aktiv před očekávaným hospodářským oživením. Vláda udržuje obecně proinvestorsky příznivý režim politiky pro nemovitosti. Existují žádná zásadní omezení zahraničního vlastnictví komerčních nemovitostí – na rozdíl od některých zemí Malajsie neomezuje procento zahraničního vlastnictví kanceláří ani nevyžaduje zvláštní schválení nad rámec standardních směrnic. Zahraniční kupci obvykle musí splnit pouze minimální kupní cenu (často 1 milion RM a více) a vyhnout se nemovitostem určeným pro vlastnictví Bumiputera (domorodé obyvatelstvo), což se většinou týká rezidenčních segmentů crowncontinental.com. Tato otevřenost, v kombinaci se stabilním právním rámcem Malajsie (vlastnická práva, práva k nemovitostem atd.), činí KL přístupným trhem pro zahraniční kapitál. Navíc existují daňové pobídky pro určité investice – například pobídky pro zelené budovy (daňové odpočty na kapitálové výdaje pro budovy s certifikací GBI) byly nabízeny na podporu udržitelných projektů mida.gov.my. Daň z kapitálových zisků z nemovitostí (RPGT), která dříve odrazovala od rychlých prodejů, byla pro delší držení zmírněna (od roku 2022 je RPGT 0 % při prodeji po 5 letech u fyzických osob). Všechny tyto faktory přispívají k prezentaci Malajsie investorům jako destinace s vysokým výnosem a rozumnou mírou bezpečnosti.

Celkově je investiční výhled pro komerční nemovitosti v KL v roce 2025 opatrně optimistický. Výraz „útěk ke kvalitě“ platí pro investory stejně jako pro nájemce – kapitál míří na nejlepší aktiva nebo ta, která lze prostřednictvím asset managementu zlepšit. Přítomnost nadbytku nabídky a otázka práce z domova znamenají, že investoři provádějí důkladnou due diligence a často započítávají riziko do ceny (očekávejte tedy některé nucené prodeje nebo hledání výhodných nákupů u sekundárních aktiv). Přesto, s pevnějším základem ekonomiky a trhem s nemovitostmi, který vykazuje známky dosažení dna, mnozí věří, že nyní je čas investovat před dalším růstovým cyklem. Jak uvedla jedna oborová zpráva, rok 2025 se rýsuje jako „světlý rok“ pro komerční nemovitosti, podpořený rostoucí důvěrou jak domácích, tak zahraničních investorů v trajektorii Malajsie asiapropertyawards.com.

Politika a regulační prostředí

Vládní politiky a regulační změny mohou mít významný dopad na sektor komerčních nemovitostí. V Malajsii bylo politické prostředí v letech 2024–2025 obecně podpůrné pro oživení trhu s nemovitostmi, se zaměřením na udržitelnost, investiční pobídky a dlouhodobé městské plánování:

Stabilita vlády a hospodářská politika: Po určitém politickém neklidu v předchozích letech vstoupila Malajsie do roku 2024 se stabilnější koaliční vládou. Tato stabilita sama o sobě je přínosem – „stabilní politické a ekonomické prostředí je jedním z hlavních katalyzátorů pro rozšiřování podnikání,“ uvedl Knight Frank theedgemalaysia.com. Pro-podnikatelský postoj vlády se projevil v iniciativách rozpočtu 2025, které, ačkoliv se převážně zaměřují na dostupnost bydlení, zahrnovaly také opatření jako pobídky pro obnovu a přestavbu měst theedgemalaysia.com. Tyto pobídky mohou zahrnovat daňové úlevy pro developery, kteří se podílejí na oživení starých městských zón, což nepřímo pomáhá komerčnímu sektoru tím, že podporuje využití stárnoucích nemovitostí pro nové účely.
Obnova a oživení měst: Významným regulačním vývojem na obzoru je navrhovaný Zákon o obnově měst. Odborné organizace jako REHDA (Asociace developerů nemovitostí) spolupracují s vládou na vytvoření rámce, který by usnadnil a zatraktivnil přestavbu starých budov a čtvrtí. V současnosti představují překážky pro obnovu starých kancelářských bloků nebo demolici a novou výstavbu v hustě zastavěných oblastech například roztříštěné vlastnictví a nejasné postupy. Nový zákon má za cíl tento proces zjednodušit a umožnit „transparentní, podpůrnou obnovu měst“ s nadějí na pobídky, které by kompenzovaly náklady theedgemalaysia.com. Jak již bylo zmíněno, řada transakcí se staršími budovami v KL (např. starší kancelářské věže v oblasti KLCC) závisí na možnosti jejich přestavby – tato legislativa by tedy mohla odemknout hodnotu a snížit nadbytek zastaralých nemovitostí. Zástupci trhu prosazují, aby fiskální pobídky (daňové výjimky, vyšší koeficienty zastavěnosti) byly součástí balíčku, který by učinil obnovu měst finančně životaschopnou mida.gov.my.
Regulace zahraničních investic: Malajsie zůstává vstřícná vůči zahraničním investorům v oblasti nemovitostí. Cizinci mohou přímo kupovat komerční nemovitosti (včetně kanceláří, obchodů, průmyslových pozemků) s minimálními omezeními, kromě minimální cenové hranice (kolem 1 milionu RM, což je obvykle výrazně pod cenou jakéhokoli kancelářského prostoru, takže to ve skutečnosti nepředstavuje problém pro komerční transakce) crowncontinental.com. Na komerční nemovitosti nejsou uvaleny žádné dodatečné kolky ani daně pro zahraniční kupce, na rozdíl od některých jiných zemí. V roce 2023 došlo k určitým úpravám v programu víz MM2H – nyní vyžaduje, aby se účastníci programu zavázali ke koupi nemovitosti v Malajsii crowncontinental.com, což by mohlo nepřímo nasměrovat některé zahraniční prostředky do luxusních bytů nebo menších kancelářských jednotek. Celkově je postoj Malajsie takový, že přímé zahraniční investice jsou potřebné a sektor nemovitostí je jim otevřen; stát Selangor dokonce nedávno uvolnil některé postupy pro uvolnění bumiputrovských kvót u komerčních projektů, aby podpořil jejich větší obsazenost. U veřejně obchodovaných společností a REITs platí, že neexistují žádné limity pro zahraniční vlastnictví, což umožňuje mezinárodním akcionářům investovat do malajsijských nemovitostních REITs (některé malajsijské REITs mají mezi svými investory globální fondy). Prohlášení o investičním klimatu Ministerstva zahraničí USA pro rok 2024 znovu potvrdilo, že Malajsie se zavazuje k férové kompenzaci v jakémkoli nepravděpodobném případě vyvlastnění, což posiluje důvěru v majetková práva state.gov.
Udržitelnost a stavební předpisy: Regulátoři stále více prosazují udržitelnost v oblasti nemovitostí. Přestože dosud neexistují přísné povinné zelené stavební normy na celostátní úrovni, místní úřady jako DBKL (Městská rada Kuala Lumpur) často poskytují dodatečné rozvojové pobídky za zelené prvky (například umožňují vyšší koeficient podlažních ploch, pokud budova získá certifikaci Green Building Index). Vládní oznámení (například od ministra pro bydlení v listopadu 2023) mají za cíl postavit Malajsii do pozice „vedoucího centra zelených investic“ a integrovat odolnost vůči klimatu do rozvoje měst mida.gov.my. Existují daňové pobídky pro zelené technologie – například developer nebo vlastník může žádat o daňové investiční úlevy pokrývající 100 % uznatelných kapitálových výdajů na energeticky úsporné systémy budov greenbuildingindex.org. Tyto pobídky byly v posledních rozpočtech prodlouženy, aby podpořily instalaci solárních panelů, chytré řízení energií apod. v komerčních budovách. Také od roku 2024 Bursa Malaysia (burza cenných papírů) vyžaduje rozšířené ESG reportování pro veřejně obchodované nemovitostní společnosti a REITs, což je fakticky motivuje k modernizaci portfolií (to vedlo některé REITs k rekonstrukci aktiv s LED osvětlením, lepšími chladicími zařízeními apod., aby prokázaly úspory energie).
Územní plánování: Plán města Kuala Lumpur 2040 určuje dlouhodobý rozvoj – klade důraz na smíšené využití území, rozvoj orientovaný na dopravu (TOD) a zachování památkových zón. Pro komerční nemovitosti to znamená, že nové kancelářské projekty se pravděpodobně soustředí do určených komerčních klastrů a podél dopravních koridorů. Městský úřad byl v poslední době také opatrný při schvalování zcela nových kancelářských projektů vzhledem k nadbytku nabídky; v některých obdobích platilo de-facto moratorium na výstavbu nových kanceláří v KL (kromě těch, které již byly v procesu schvalování, nebo strategických projektů jako TRX). Tato měkká regulace pravděpodobně potrvá, dokud se míra neobsazenosti nevrátí k normálu.
Regulace z doby COVIDu: Do roku 2024 téměř všechna opatření související s pandemií (například povinné slevy na nájemném pro nájemce z řad malých a středních podniků v maloobchodu atd.) pominula. Pronajímatelé kanceláří i nájemci se vrátili k běžným smluvním vztahům. Trvalou změnou je tlak na lepší ventilaci a standardy zdravotní bezpečnosti v rámci stavebních předpisů – nové projekty často zahrnují bezdotykové systémy a vylepšenou filtraci vzduchu, což je poznatek z COVID-19, a diskutuje se o aktualizaci stavebních norem, aby některé z těchto prvků byly povinné pro budoucí odolnost.
Hospodářská politika a dopady: Makroekonomická rozhodnutí, jako je politika úrokových sazeb, mají přímý dopad na nemovitosti. Bank Negara Malaysia držela svou základní úrokovou sazbu na 3,00 % po celý rok 2024 cbre-wtw.com.my, aby upřednostnila oživení. To pomohlo udržet náklady na úvěry na mírné úrovni. Vláda také zavedla různé ekonomické stimuly (granty, podporu digitální ekonomiky atd.), které nepřímo podporují poptávku po kancelářích (například pobídky pro nadnárodní společnosti k zřízení globálních servisních center v Malajsii přivedly nájemce). Další relevantní oblastí politiky je digitální ekonomika: Iniciativa Malaysia Digital (nástupce statusu MSC) nadále nabízí daňové pobídky pro technologické firmy, které často vyžadují vysoce kvalitní kancelářské prostory. Oblasti jako Bangsar South a Cyberjaya z toho těží jako digitální centra.

Shrnuto, regulační prostředí v Malajsii v roce 2025 se vyznačuje podporou udržitelného, kvalitního rozvoje a pečlivým řízením problémů s nadbytkem nabídky. Vláda se zjevně snaží podpořit investice (místní i zahraniční) a modernizaci sektoru nemovitostí, přičemž řeší strukturální otázky jako dostupnost bydlení (to se však týká spíše rezidenčního segmentu) a obnovu měst. Pro hráče v oblasti komerčních nemovitostí nabízejí politiky relativně stabilní a povzbudivé prostředí – s novými zákony, jako je zákon o obnově měst, které by měly usnadnit obnovu stárnoucího fondu nemovitostí v KL, a pokračujícími pobídkami pro zelené a na dopravu navázané projekty, které určují budoucí podobu města.

Udržitelnost a trendy zelených budov

Udržitelnost se posunula z „pěkného bonusu“ na ústřední prioritu v oblasti komerčních nemovitostí v Kuala Lumpuru. Developeři, pronajímatelé, nájemci i vláda všichni prosazují zelenější budovy a postupy, v souladu s globálními trendy ESG (Environmentální, Sociální, Správa):

Adopce zelených budov: Malajsie má svůj vlastní nástroj pro hodnocení zelených budov, Green Building Index (GBI), jehož využívání roste. Ke konci roku 2023 dosáhla Malajsie milníku 300 milionů čtverečních stop zeleně certifikovaných prostor napříč 671 projekty mida.gov.my. Mnoho z nich se nachází ve Velkém KL, včetně významných certifikací jako LEED Platinum a GBI Gold pro novější kancelářské věže. Významné příklady: Menara Etiqa a KL Eco City Towers mají hodnocení GBI a hlavní plán TRX vyžaduje, aby všechny budovy splňovaly alespoň standard Gold LEED. „Nájemné za zeleně certifikované kancelářské budovy roste rychleji než obecný trh,“ uvádí Cushman & Wakefield, protože nájemci oceňují udržitelnost a často jsou ochotni za ni zaplatit mírnou přirážku assets.cushmanwakefield.com. Několik nadnárodních nájemců má skutečně interní politiky, že budou využívat pouze zeleně certifikované prostory. To vytvořilo na trhu zelenou přirážku – například starší kanceláře, které provedou úpravy pro získání zelené akreditace, se mohou někdy odlišit a udržet si prestižní nájemce.
Energetická účinnost a wellness: Nové komerční projekty v KL zahrnují prvky jako energeticky úsporné zasklení, solární panely, zadržování dešťové vody, LED osvětlení, pohybové senzory a vysoce účinné systémy HVAC. Například Merdeka 118 kladl důraz na udržitelnost v návrhu i výstavbě (s cílem získat více zelených certifikací) theedgemalaysia.com. Kromě environmentálních faktorů je zde také wellness aspekt: návrhy maximalizující přirozené světlo, zlepšující kvalitu vzduchu a poskytující zelené plochy. Po pandemii je kvalita vnitřního prostředí pod větším dohledem – lepší filtrace, vyšší míra ventilace, bezdotykové vstupy atd. se stávají standardem v kancelářích třídy A. Budovy jako IB Tower (Kenanga) nebo Sky Park at One City zahrnují střešní zahrady a ventilační prvky pro zvýšení pohody uživatelů. Trend „útěk ke kvalitě“ silně souvisí s „útěkem ke zeleni“ – jak uvedla jedna zpráva, „udržitelné budovy budou mít i nadále konkurenční výhodu oproti ne-zeleným budovám… zelené budovy zůstanou prioritou i v dlouhodobém horizontu,“ bez ohledu na krátkodobou politiku theedgemalaysia.com.
Iniciativy pronajímatelů: Stávající vlastníci budov provádějí modernizace, aby drželi krok. „Pronajímatelé starších kanceláří zvyšují standardy budov a zlepšují udržitelnost, aby si udrželi a přilákali nájemce,“ uvedl průzkum trhustarproperty.my. Příklady zahrnují instalaci nabíjecích stanic pro elektromobily na parkovištích kancelářských věží, přidání solárních panelů na střechy pro kompenzaci elektřiny ve společných prostorách nebo získání GBI certifikace pro stávající budovy (některé budovy vlastněné REIT fondy o to usilovaly, aby oslovily nájemce zaměřené na ESG). Pronajímatelé také nabízejí zelené nájemní smlouvy, kde spolupracují s nájemci na úsporách energie a sdílejí data o spotřebě zdrojů. Vzhledem k rostoucímu firemnímu ESG reportingu nájemci často požadují budovy s těmito certifikacemi.
Vláda a pobídky: Vláda podporuje rozvoj zelených budov jak rétorikou, tak pobídkami. Ministerstvo bydlení oznámilo cíle učinit z Malajsie centrum zelených investic a integrovat odolnost vůči klimatu i do dostupného bydlení mida.gov.my. Přestože zatím neexistuje povinný kodex pro zelené budovy, odborníci volají po silnějších regulacích nebo pobídkách. „Vláda by mohla podpořit zavádění zelených budov nabídkou pobídek a zavedením a vymáháním regulací,“ uvedla odbornice na udržitelnost Dr. Najah mida.gov.my. Zmiňované možné pobídky zahrnují daňové úlevy pro ekologické projekty nebo povolení vyššího koeficientu zastavěnosti pro zelené budovy mida.gov.my. Na straně regulace můžeme v budoucnu očekávat stavební vyhlášky vyžadující například určité zelené hodnocení pro velké projekty. Navíc Bank Negara Malaysia podporuje zelené financování – banky nyní nabízejí o něco lepší podmínky pro projekty s ekologickou certifikací nebo jasnými ESG přínosy.
Nárůst ESG v investicích: Jak již bylo zmíněno, i investoři se zaměřují na udržitelnost. Mnoho institucionálních investorů (například státní investiční fondy, penzijní fondy) má ESG mandáty. To znamená, že komerční aktiva se silnými zelenými parametry a energetickou účinností jsou likvidnější a atraktivnější na investičním trhu. Průzkum Knight Frank zjistil, že 45 % kancelářských transakcí určených k přestavbě nebo renovaci v APAC v roce 2024 se zaměřovalo na zlepšení parametrů kanceláří, převážně za účelem zvýšení ESG výkonnosti apac.knightfrank.com. Kuala Lumpur je součástí této vlny – aktiva, která nesplní nové požadavky na udržitelnost, se mohou stát neprodejnými nebo výrazně zlevněnými. Naopak projekty v KL jako Menara HSBC v TRX nebo Menara Ken (TTDI), postavené se zelenými prvky, přitahují zájem investorů díky své „odolnosti vůči budoucnosti“.
Výzvy: Výzvy přetrvávají, především náklady. Zelené stavební materiály a technologie mohou zvýšit počáteční náklady odhadem o 5–10 %. „Vysoké náklady na ekologické materiály a absence povinných regulací jsou překážkami,“ poznamenává malajsijský odborník na architekturu mida.gov.my mida.gov.my. Někteří místní developeři stále váhají, pokud není jasná poptávka na trhu nebo pobídka k vyrovnání nákladů. Nicméně v průběhu času cenový rozdíl klesá – mnoho zelených řešení se stává standardem a zlevňuje (např. LED osvětlení). Odborníci z oboru tvrdí, že výhody v životních nákladech (úspory energie, vyšší nájmy) výrazně převyšují počáteční náklady mida.gov.my. Případové studie rekonstrukcí v KL ukázaly snížení účtů za elektřinu o 15–20 % po zelených úpravách, což zlepšuje čistý provozní příjem.

Shrnuto, udržitelnost už není v komerčních nemovitostech v KL okrajovou záležitostí – je hlavním proudem. Od solárně poháněných továren po mrakodrapy s platinovým hodnocením, město se slaďuje s globálními zelenými trendy. To nejen pomáhá životnímu prostředí, ale také zajišťuje, že KL zůstane konkurenceschopné při přitahování firem, které mají své vlastní cíle uhlíkové neutrality. Souběh vládního směřování, investorských preferencí a poptávky nájemců znamená, že budeme i nadále svědky toho, jak zelenější a chytřejší budovy definují panorama Kuala Lumpuru. Jak to výstižně řekl jeden z vedoucích pracovníků JLL, „firmy upřednostňují kancelářské prostory, které odpovídají ESG standardům a zeleným certifikacím… což odráží širší závazek k udržitelnosti a dlouhodobé efektivitě“ theedgemalaysia.com.

Globální ekonomické trendy a výhled

Komerční nemovitosti v Kuala Lumpuru nejsou imunní vůči globálním ekonomickým silám. Období 2024–2025 je charakterizováno jak příležitostmi, tak překážkami vyplývajícími z mezinárodních trendů, úrokových cyklů a postpandemické „nové normálnosti“:

Globální ekonomické klima: Celosvětově byl hospodářský růst nerovnoměrný. MMF předpovídá mírný globální růst ~3 % pro rok 2024, přičemž některé hlavní ekonomiky zpomalují. Pro KL je klíčovým faktorem zdraví jeho obchodních partnerů (Čína, Singapur, USA), které ovlivňuje expanze nájemců. Dobrou zprávou je, že růst jihovýchodní Asie byl poměrně odolný a samotné HDP Malajsie má v roce 2024 vzrůst o 4–5 % (oproti 3,7 % v roce 2023) cbre-wtw.com.my. Stabilní sektor služeb a oživení cestovního ruchu to podporují. Nicméně zpomalování čínské ekonomiky a propouštění v globálním technologickém sektoru v roce 2023 měly sekundární dopad, kdy některé čínské firmy pozastavily expanzi do zahraničí a některé nadnárodní společnosti zmenšily kanceláře. Na druhou stranu trendy offshoringu nadále prospívají KL. Jak se nadnárodní společnosti snaží optimalizovat náklady, mnohé přesouvají určité operace (IT, back office, výzkum a vývoj) do Malajsie. „Offshoring je klíčovou strategií pro racionalizaci kapitálových výdajů, což je pro Malajsii výhodné, protože jsme jednou z předních offshoringových destinací,“ poznamenal výkonný pracovník Knight Frank theedgemalaysia.com. To přivedlo do KL nové nájemce (zejména v oblasti technologií a outsourcingu podnikových procesů), což pomáhá zaplnit kancelářské prostory, které by jinak mohly zůstat prázdné.
Úrokové sazby a financování: Celosvětově došlo v letech 2022–2023 k prudkému zvýšení úrokových sazeb v boji proti inflaci (americký Fed, ECB atd. všechny zvýšily sazby). Malajsie byla do jisté míry chráněna – inflace zůstala mírná (~2–3 %) a Bank Negara držela svou základní sazbu na 3,00 % od poloviny roku 2023 cbre-wtw.com.my. Přesto jsou náklady na financování v Malajsii nyní vyšší než za extrémně nízkých sazeb v roce 2020. Vyšší úrokové sazby mají dva hlavní dopady: (1) Developers čelí vyšším nákladům na financování výstavby, což může zpomalit zahájení nových projektů nebo je přimět hledat partnery pro společné podniky. (2) Investoři do nemovitostí čelí vyšším nákladům na obsluhu dluhu, což může tlačit na pokles hodnoty nemovitostí nebo nutit kupující požadovat slevy (aby si udrželi výnosové rozpětí). V případě KL se kapitalizační sazby/výnosy mírně zvýšily, aby se přizpůsobily. Pokud však, jak mnozí předpovídají, globální sazby dosáhnou vrcholu v roce 2024 a poté by mohly klesnout, mohlo by to znovu otevřít kohoutky pro investice do nemovitostí do konce roku 2025. Relativně nižší inflace v Malajsii a silnější stabilita měny (ringgit měl volatilní období, ale očekává se jeho stabilizace) by mohly umožnit snížení sazeb, což by podpořilo sektor nemovitostí.
Trendy pracovního trhu po pandemii: Dopady pandemie jsou stále patrné v tom, jak firmy využívají kancelářské prostory. Hybridní práce se stala standardem pro mnoho odvětví bílých límečků po celém světě. V KL se většina kanceláří vrátila k fyzickému provozu, ale často ve flexibilním režimu (např. 3 dny v kanceláři, 2 dny na dálku). Tento globální posun znamená, že firmy v průměru potřebují méně prostoru na zaměstnance než před rokem 2020, zejména pro back-office funkce. Výsledkem je, že čistý růst poptávky po kancelářských prostorech je nižší, i když ekonomika roste – jde o strukturální úpravu, se kterou se developeři po celém světě potýkají. Pronajímatelé v KL to řeší přepracováním prostor na kolaborativní uspořádání, protože tradiční „kancelářské farmy“ jsou částečně nadbytečné. Navíc konsolidace globálních firem (slučování poboček, zavádění sdílených pracovních míst) je běžná. Pozitivní je, že některé regionální firmy přesouvají své aktivity do KL z dražších měst (využívají nízkých nákladů v KL). Například firma může zmenšit svou přítomnost v Hongkongu, ale otevřít satelitní kancelář v KL pro určité týmy – tento trend je zaznamenán jako KL profitující z relokací motivovaných náklady theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
Směnné kurzy a investice: Vývoj malajsijského ringgitu hraje roli v zájmu zahraničních investorů. V letech 2022–2023 byl ringgit slabý vůči americkému dolaru, což činilo malajsijská reálná aktiva levnější pro zahraniční investory (kteří obvykle obchodují v USD nebo SGD). Slabší ringgit také podporuje exportně orientovaná odvětví, což nepřímo podporuje segment průmyslových nemovitostí. Pokud globální investoři očekávají, že ringgit s posilující ekonomikou nakonec zpevní, nákup nemovitostí nyní nabízí nejen výnos z pronájmu, ale i potenciální zisk z měnového kurzu. Je však třeba počítat s měnovým rizikem; někteří opatrní zahraniční investoři se zajišťují nebo spolupracují s místními subjekty.
Regionální srovnání: V regionálním měřítku kancelářský trh v Kuala Lumpur zaostával v oživení za některými konkurenty – například Singapur zaznamenal rychlejší oživení kanceláří s velmi nízkou neobsazeností, zatímco KL se potýká s přebytkem. KL však také nezažil extrémní korekce nájmů, jaké postihly některá čínská města v letech 2022–24. Index Knight Frank pro Asii a Pacifik ukázal v roce 2024 mírný pokles prémiových kancelářských nájmů o -1,6 %starproperty.my, a KL tento mírný pokles zhruba kopíroval, než došlo ke stabilizaci. Průměrná neobsazenost v APAC je kolem 15–16 % a KL se nyní díky nedávné absorpci blíží tomuto průměru, místo aby byl výjimkou theedgemalaysia.com. V maloobchodu je oživení KL srovnatelné s Bangkokem nebo Jakartou, všechny těží z návratu turismu. V logistice je KL na trendu s vysokou poptávkou jako regionální uzly (i když Singapur, který má málo půdy, má ještě nižší neobsazenost).
Geopolitické faktory: Globální geopolitika také vrhá stíny: napětí jako obchodní spory mezi USA a Čínou a válka Ruska na Ukrajině mají nepřímé dopady (změny v dodavatelských řetězcích by mohly Malajsii prospět, ale prudký růst cen energií může poškodit spotřebitelskou důvěru). Neutrální, podnikatelsky přívětivý postoj Malajsie jí obecně pomáhá vyhnout se sankcím nebo negativním dopadům, a ve skutečnosti obchodní napětí vedlo některé firmy k diverzifikaci do Malajsie (jak bylo uvedeno v souvislosti s očekávaným nárůstem čínských investic do high-tech) crowncontinental.com. Jedním z aspektů, které je třeba sledovat, je globální minimální daň a pravidla OECD – protože Malajsie nabízí daňové pobídky (například v TRX nebo pro status MSC), nová globální daňová pravidla by mohla ovlivnit, jak atraktivní tyto pobídky pro nadnárodní společnosti budou.

Při pohledu do budoucna je konsenzuální výhled pro komerční nemovitosti v Kuala Lumpuru v roce 2025 opatrně pozitivní. Ekonomické základy se upevňují a trh s nemovitostmi vykazuje „stabilní a rozvážné oživení“ theedgemalaysia.com. Přebytek nabídky bude trvat nějakou dobu, než se vstřebá, ale pokračující hospodářský růst spolu s konkurenceschopnými náklady KL naznačují, že poptávka bude dále růst. „Trh s kancelářemi zaznamená stabilní oživení, poháněné odolnou poptávkou… silnou poptávkou ze strany místních i mezinárodních nájemců, které přitahuje efektivita nákladů, vysoce kvalitní prostory a kvalifikovaná pracovní síla,“ uvedl výkonný ředitel Knight Frank theedgemalaysia.com. Mezitím rizika jako vysoká nabídka a měnící se pracovní kultura „mohou nadále brzdit růst nájmů,“ což znamená, že cesta k opravdovému „boomu“ bude pozvolná theedgemalaysia.com. Celkově globální trendy přetvořily sektor komerčních nemovitostí v KL, ale nevyvedly jej z rovnováhy – naopak, vynutily si transformaci, která by mohla trh z dlouhodobého hlediska učinit udržitelnějším a rozmanitějším.

Závěr: Boom nebo krach?

Takže, směřuje trh s komerčními nemovitostmi v Kuala Lumpuru k boomu nebo krachu? Realita je složitější. Kuala Lumpur nezažívá nekontrolovatelný boom, ale ani se nehroutí – spíše je ve fázi transformace a oživení. Město má „obrovskou neobsazenost“ v porovnání s regionem, což představuje příležitosti pro nájemce k efektivnímu rozšíření nebo zlepšení prostorstarproperty.my. Zároveň přetrvává silná poptávka po kvalitních prostorech a nové projekty jako TRX a Merdeka 118 vnášejí optimismus a nastavují nové standardy.

V blízké budoucnosti očekávejte trh výhodný pro nájemce s stabilními nájmy, širokým výběrem a pronajímateli, kteří se snaží své nemovitosti odlišit. Ve střednědobém horizontu, jakmile se přebytečná nabídka absorbuje a zastaralé prostory budou přeměněny, by se kancelářský sektor měl vrátit do rovnováhy se zdravější obsazeností a růstem nájmů – zejména v zelených, dobře situovaných budovách, které představují budoucnost. Maloobchod čeká mírný růst poháněný zážitkovými trendy a oživením ekonomiky, zatímco průmyslový/logistický sektor pravděpodobně bude pokračovat v tichém rozmachu.

Nakonec, komerční nemovitostní sektor v Kuala Lumpur v roce 2025 lze nejlépe popsat jako odolný a vyvíjející se. Jak to shrnul jeden z odborníků z oboru: „Trh s nemovitostmi v Kuala Lumpur vykazuje odolnost a růst napříč sektory… tyto trendy staví Kuala Lumpur do výhodné pozice pro další růst v roce 2025 a dále.“ bmcc.org.my. Postavení města jako regionálního obchodního centra zůstává nedotčeno, podpořeno dostupností, modernizací infrastruktury a adaptivním trhem, který proměňuje výzvy (jako je nadbytek nabídky a práce na dálku) v katalyzátory změn.

Shrnutí: Pro firmy a investory nabízí komerční nemovitosti v KL významnou hodnotu a potenciál. Nemusí to být klasický „boom“, ale vytváří se základy pro udržitelný vzestup – trh, který se přetváří prostřednictvím kvality, inovací a strategického růstu, nikoli nekontrolovaného šílenství. Jinými slovy, ani boom, ani krach, ale postupná obnova komerčního panoramatu Kuala Lumpur je v plném proudu a to je to, co potřebujete vědět.

Zdroje:

Komentáře Knight Frank & JLL k trendům kancelářského trhu v KLstarproperty.my starproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
CBRE|WTW přehledy trhu s nemovitostmi v Kuala Lumpur cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
The Edge Malaysia a StarProperty zprávy o obsazenosti kanceláří, nájmech a nových projektech theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
Zpráva Asia Property Awards o sentimentu investorů a zaměření na ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
Zpráva JLL (Malajsie) za 1. čtvrtletí 2025 – hlavní body o volných prostorách a výkonnosti sektoru bmcc.org.my bmcc.org.my
Prohlášení MIDA a vlády o iniciativách v oblasti zelených budov a infrastruktury mida.gov.my theedgemalaysia.com