Přehled trhu s nemovitostmi v Cannes v roce 2025
Trh s nemovitostmi v Cannes v roce 2025 zůstává robustní a luxusní, vyznačuje se rostoucími cenami, nízkou nabídkou a silnou poptávkou. Ke konci roku 2024 byly prodejní ceny v Cannes vyšší přibližně o 4,6 % meziročně, navzdory celkovému zpomalení na národní úrovni ondesdelimmo.com. Průměrná cena za metr čtvereční u bytů se pohybuje kolem 6 100 € (k Q4 2024) cotedazur-sothebysrealty.com – což je jedna z nejvyšších ve Francii – přičemž prémiové lokality dosahují ještě vyšších hodnot. Objem prodejů nemovitostí je zdravý; region Francouzské riviéry (včetně Cannes) zaznamenal v roce 2024 9+ miliard € v realitních transakcích (≈12 % více než v roce 2023) investropa.com. Pozoruhodné je, že přibližně 30 % těchto kupujících jsou zahraniční zájemci a téměř třetina hodnoty prodejů pocházela z luxusních obchodů nad 5 milionů € investropa.com investropa.com. Navzdory vysokým cenám je poptávka po pronájmech silná – nájmy v Cannes vzrostly za poslední rok o ~8 % při současném snižování nabídky pronájmů ondesdelimmo.com. Typické výnosy z pronájmu se v hlavních oblastech Cannes pohybují kolem 3–4 % (pro srovnání, byty v nedalekém Antibes mají výnos kolem 4,5 % investropa.com). Celkově je trh s nemovitostmi v Cannes v roce 2025 optimistický: vysoké ceny a poptávka po luxusu jsou podporovány globálními kupci, omezenou novou nabídkou a trvalým leskem a investiční atraktivitou města.
Trendy v rezidenčních nemovitostech
Poptávka vs. nabídka: Cannes čelí chronickému nedostatku nabídky na svém rezidenčním trhu. Počet domů na prodej od roku 2022 prudce klesl, což vytvořilo intenzivní trh ve prospěch prodávajících ondesdelimmo.com. Přestože do poloviny roku 2023 více majitelů projevilo ochotu prodávat, poptávka kupujících stále výrazně převyšuje nabídku, zejména u menších bytů ondesdelimmo.com. Ve skutečnosti jsou kompaktní jednotky nejžádanější – garsonky a byty 1+kk tvoří přibližně 49 % poptávek kupujících ondesdelimmo.com. Tento důraz na menší, cenově dostupnější pieds-à-terre odráží jak zájem investorů, tak i zájemců o druhé bydlení, kteří se zaměřují na snadněji pronajímatelné nemovitosti.
Vývoj cen: Rezidenční ceny v Cannes nadále pozvolna rostou. Ve 4. čtvrtletí 2024 zaznamenaly všechny velikostní kategorie růst cen: např. mediánová cena za garsonku vzrostla +3 % meziročně, zatímco větší byty se 3 ložnicemi poskočily o +6 % ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Dokonce i velké byty s 5 pokoji (často luxusní rodinné byty) zdražily přibližně o +7 % na mediánovou cenu okolo 1,59 milionu € ondesdelimmo.com. Tento trend, kdy větší jednotky rostou nejrychleji na ceně, naznačuje, že movitější kupci zvyšují ceny za prémiový prostor – dynamika, která pravděpodobně přetrvá i v roce 2025. Geograficky centrální a přímořské čtvrti vedou cenovou křivku; nemovitosti v centru Cannes a jihovýchodním pobřeží se prodávají za nadprůměrné ceny, zatímco některé okrajové oblasti zůstávají o něco dostupnější ondesdelimmo.com.
Dynamika čtvrtí: Lokalita je v Cannes vším. Ultra-prestižní zóny jako La Croisette, Palm Beach a La Californie si žádají ceny výrazně nad průměrem cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Například byty na La Croisette (přímořská promenáda lemovaná velkolepými hotely) mají průměrnou cenu kolem 11 385 € za m² cotedazur-sothebysrealty.com, což odráží příplatek za výhled na moře a prestižní adresu. La Californie, exkluzivní rezidenční oblast na kopci proslulá svými vilami a panoramaty zálivu, dosahuje průměrně kolem 9 140 € za m² cotedazur-sothebysrealty.com. I centrální čtvrť „La Banane“ (mezi Croisette a hlavním bulvárem) je velmi ceněná – ne kvůli výhledům, ale pro svou praktičnost. Její centrální poloha a celoroční poptávka po pronájmech (díky kongresům a turistice) ji činí zvláště atraktivní pro investory hledající vysoké výnosy z pronájmu cotedazur-sothebysrealty.com. Na druhou stranu oblasti jako La Croix-des-Gardes (klidnější čtvrť na kopci) nabízejí malebné výhledy a klid s o něco menším zájmem zahraničních kupců, což zde udržuje ceny o něco rozumnější cotedazur-sothebysrealty.com. Celkově je trh v Cannes vysoce segmentovaný: malé starší byty ve vnitrozemí mohou začínat kolem 6 000 €/m², zatímco moderní penthousy nebo historické vily v prémiových lokalitách snadno přesahují 20 000–25 000 € za m² cotedazur-sothebysrealty.com.
Trh s pronájmy: Sektor pronájmů v Cannes je napjatý a stále napjatější. Nabídka dlouhodobých pronájmů klesla napříč všemi velikostmi nemovitostí (například nabídka dvoupokojových bytů se meziročně propadla o ~25 %) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. S menším počtem bytů k pronájmu nájmy prudce vzrostly, zejména u nejžádanějších jednotek. Medián nájemného za jednopokojový byt (2 pièces) dosáhl přibližně 950 € měsíčně (meziročně o +8 % více) ondesdelimmo.com, zatímco garsonky se pohybují kolem 700 € (+1 %). Větší rodinné byty zaznamenaly menší nárůst nájmů, ale jejich dostupnost dramaticky klesla (nabídka tří- až čtyřpokojových bytů k pronájmu klesla za rok o 30–40 %) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Tento tlak na trhu s pronájmy je částečně způsoben novými pravidly energetické účinnosti, která postupně vyřazují špatně hodnocené byty z nabídky k pronájmu my-french-house.com, a také tím, že majitelé převádějí byty na výnosné krátkodobé pronájmy během konání akcí. Výsledkem je trh příznivý pro pronajímatele – nízká neobsazenost a rostoucí nájmy. Pro investory mohou být pronájmy v Cannes výnosné (vysoká poptávka turistů a manažerů), i když ceny nemovitostí jsou tak vysoké, že výnosy z pronájmu zůstávají mírné (často 3–4 % ročně). Přesto díky celosvětové atraktivitě Cannes a stálému přílivu návštěvníků mohou dobře situované byty generovat solidní příjem a zhodnocení kapitálu v čase cotedazur-sothebysrealty.com.
Přehled trhu s luxusními nemovitostmi
Cannes je synonymem pro luxusní nemovitosti, od vil ve stylu Belle Époque po moderní střešní apartmány. V roce 2025 zůstává segment ultra-luxusních nemovitostí aktivní, ale vykazuje známky umírněného růstu spíše než horečky. V letech 2022–2024 město zaznamenalo pokles objemu transakcí s nemovitostmi nad 1 milion € o 45 % investropa.com. To naznačuje, že samotný vrchol trhu dosáhl dočasného vrcholu, s menším počtem velkých obchodů – pravděpodobně kvůli globální ekonomické nejistotě nebo ochlazení po pandemii. Přesto ceny na samotném vrcholu neklesly; nadále pomalu rostou. V roce 2024 hodnoty luxusních nemovitostí v Cannes stále vzrostly v průměru alespoň +3 %, přičemž některé segmenty (např. velké apartmány) vzrostly ještě více investropa.com ondesdelimmo.com. Koncem roku 2024 průměrná cena za m² v Cannes (všechny segmenty dohromady) dosáhla 6 119 € – asi o 4,1 % více než na začátku toho roku investropa.com – což ilustruje pozvolný, ale stabilní růst hodnot v luxusním segmentu.
Ultra-prémiová poptávka: Glamour faktor Cannes zajišťuje, že poptávka po špičkových nemovitostech nikdy skutečně neochabne. Vily u vody, penthousy s výhledem na moře a historická sídla jsou neustále žádané. Skutečně, v roce 2024 se významná část ultra-prémiových prodejů na Riviéře (domy nad 5 milionů €) soustředila na prestižní lokality jako Cannes, poháněné bohatými mezinárodními kupci hledajícími trofejní aktiva investropa.com. Mnoho takových nemovitostí se obchoduje mimo trh prostřednictvím diskrétních sítí investropa.com. La Californie a Palm Beach vynikají jako dvě prestižní čtvrti v Cannes, na které cílí ultra-bohatí jednotlivci. La Californie nabízí odlehlé vily na kopci s bujnými pozemky a panoramatickými výhledy – některé z nejlepších rezidencí v Cannes jsou právě zde cotedazur-sothebysrealty.com. Palm Beach, na špičce Croisette, je ceněn pro své pobřežní umístění a tichou exkluzivitu; nedávná přestavba a renovace v této oblasti jen zvýšily její přitažlivost cotedazur-sothebysrealty.com. Moderní vila s pěti ložnicemi v těchto čtvrtích si snadno řekne o 10–20 milionů €+, zatímco zrekonstruované penthousy na Croisette s terasami s výhledem na záliv si rovněž žádají vícemilionové cenovky v eurech. Strop luxusu stále stoupá: na Riviéře skutečně ultra-prémiová sídla (zejména velké pobřežní domény) v posledních letech dosáhla cen mezi 18–30 miliony € investropa.com, a v blízkých enklávách jako Saint-Jean-Cap-Ferrat jsou průměry nad 28 000 € za m² s rekordními prodeji přesahujícími 70 000 € za m² investropa.com. Samotné Cannes těží z tohoto „halo efektu“ – zůstává o něco „dostupnější“ než Monako nebo Cap Ferrat, což ve skutečnosti zvyšuje jeho přitažlivost pro mezinárodní elity hledající prestižní druhý domov, který stále nabízí relativní hodnotu.
Profil kupujícího: Luxusní segment v Cannes je z velké části poháněn zahraničními penězi a kupci druhých domovů. Mezinárodní investoři – zejména z Blízkého východu, Severní Ameriky a Evropy – jsou velmi aktivní v nejvyšším segmentu investropa.com investropa.com. Kupci ze zemí Perského zálivu (GCC) investovali v roce 2024 pouze do nemovitostí na Francouzské riviéře přibližně 1–2 miliardy € investropa.com investropa.com, přičemž velká část těchto prostředků směřovala do ultra-luxusních vil a apartmánů. Američané také zvýšili svou přítomnost, povzbuzeni silným dolarem a hvězdnou pověstí Cannes investropa.com. Mezitím se britští kupci (tradičně silní na Riviéře) také vracejí, a to díky rostoucímu bohatství doma a navzdory komplikacím spojeným s Brexitem investropa.com. Významnou roli v elitním trhu v Cannes v uplynulých desetiletích hráli také ruští oligarchové; ačkoli sankce EU od roku 2022 část z nich omezily (desítky vil vlastněných Rusy na Riviéře byly zmrazeny úřady politico.eu), mnoho bohatých Rusů stále působí prostřednictvím zástupců nebo nesankcionovaných členů rodiny a udržuje si v oblasti přítomnost politico.eu politico.eu. Stručně řečeno, luxusní nemovitosti v Cannes jsou skutečně mezinárodní: směs Evropanů, blízkovýchodní šlechty, bohatých Američanů a dalších světových milionářů, kteří všichni usilují o kousek životního stylu na Côte d’Azur. Tato rozmanitá poptávka zajišťuje odolnost vrcholu trhu – i když jedna skupina zpomalí, jiná ji často nahradí.
Výhled komerčních nemovitostí
Komerční nemovitosti v Cannes jsou úzce spjaty s jeho identitou jako světového centra akcí a turismu. Ekonomika města se silně opírá o konference, festivaly, pohostinství a luxusní maloobchod – a právě tyto sektory pohánějí poptávku po komerčních prostorách.
Pohostinství a akce: Trh pohostinství v Cannes je základním kamenem komerčních nemovitostí, a to díky nabitému kalendáři akcí ve městě. Každý rok Cannes hostí mezinárodní události – Cannes Film Festival, Lions Advertising Festival, MIPIM (globální realitní konference), hudební a jachtařské festivaly – které zvyšují počet obyvatel města a zaplňují všechny hotelové pokoje. Například filmový festival v Cannes každoročně v květnu přiláká přes 200 000 návštěvníků (při základně pouhých 75 000 obyvatel) a během dvou týdnů přinese do místní ekonomiky odhadem 200 milionů € livingonthecotedazur.com. Tato jediná událost tvoří přibližně čtvrtinu ročních příjmů Cannes z cestovního ruchu livingonthecotedazur.com. Takové velkolepé akce znamenají obrovskou poptávku po hotelech, krátkodobých pronájmech, restauracích a maloobchodu. Prémiové hotely u moře a butiková ubytování si během hlavních festivalů užívají téměř 100% obsazenost a ceny za noc prudce rostou. Tlak není jen sezónní – Cannes se snaží rozšířit celoroční byznys turismus, aby vyrovnalo výkyvy. Palais des Festivals (hlavní kongresové centrum v Cannes) investuje do modernizace – například v roce 2024 utratí 1 milion € za instalaci pohlcující zvukové technologie Dolby Atmos en.palaisdesfestivals.com – aby přilákalo více kongresů a firemních akcí mimo léto. Cílem je strategie „12měsíčního turismu“ en.palaisdesfestivals.com: pořádáním kongresů, veletrhů a menších festivalů na podzim a v zimě udržuje Cannes hotely a prostory vytížené i mimo tradiční letní a festivalovou špičku. Pro komerční nemovitosti to znamená stálou poptávku po prostorách pro akce a pohostinská aktiva. Investoři mají stále zájem o hotely v Cannes, i když vstupní ceny jsou vysoké a nabídka omezená (málo centrálně umístěných hotelů často mění majitele). Také vidíme silný zájem o luxusní krátkodobé pronájmy (vily a apartmány), které slouží celebritám, manažerům a movitým turistům – čímž se efektivně stírá hranice mezi rezidenčními a komerčními investicemi.
Maloobchod: Luxusní maloobchod v Cannes prosperuje díky turistickým a místním výdajům na luxus. Zlatý čtverec kolem La Croisette a Rue d’Antibes hostí špičkové butiky, vlajkové obchody návrhářů, galerie a klenotnictví. Během velkých akcí zaznamenávají tyto obchody příliv movitých návštěvníků (herci, filmoví producenti, podnikatelé), což může tvořit velkou část ročních tržeb. Nájemné za maloobchodní prostory na nejlepších úsecích Croisette patří mezi nejvyšší ve Francii mimo Paříž, což je udržováno prestiží této lokality. Probíhající iniciativa města na rekonstrukci La Croisette (viz níže) zahrnuje zlepšení nákupního zážitku – rozšířené promenády, lepší osvětlení a bezpečnost – což by mělo dále zvýšit návštěvnost maloobchodů cannes.com. Místní obchod (jako restaurace, kavárny a služby) také těží z bohatství Cannes a konaných akcí. Čtvrti jako Le Suquet (Staré Město) a Carré d’Or zažívají v hlavní sezóně čilý obchod. Ačkoli e-commerce a globální ekonomické otřesy představují výzvy, kamenné obchody v Cannes, zejména ty luxusní, zůstávají odolné díky zážitkovému aspektu – bohatí zákazníci, kteří přijíždějí během okouzlujících akcí nebo dovolených, chtějí nakupovat osobně na Croisette. Proto zůstává zájem investorů o dobře situované komerční prostory (obchody, restaurace) pozitivní, i když výnosy jsou vzhledem k vysokým cenám nemovitostí relativně nízké.
Kancelářské prostory: Trh s kancelářemi tvoří menší část komerčního sektoru v Cannes, ale nelze jej přehlížet. Na rozdíl od větších měst není Cannes hlavním kancelářským centrem; přesto existuje poptávka po profesionálních prostorách ze sektorů spojených s místní ekonomikou – společnosti pro pořádání akcí, filmové a mediální firmy, makléři jachet, realitní a finanční služby atd. Mnoho kanceláří je soustředěno v centru a jeho okolí (např. u vlakového nádraží nebo v Cannes La Bocca). Významným rozvojem je vznik kreativního/audiovizuálního klastru kolem nového kampusu Bastide Rouge (západní Cannes): iniciativa „Cannes On Air“ přivedla do města univerzitní kampus, podnikatelský inkubátor a studia s cílem přilákat mediální startupy a podniky filmového průmyslu cannes.com. To přidává moderní kancelářské a studiové prostory na podporu filmového a obsahového sektoru v Cannes. Navíc zde vznikají coworkingová centra pro mobilní profesionály, které láká životní styl na Riviéře. Celkově je neobsazenost kanceláří v Cannes relativně nízká, ale nájmy nedosahují úrovně velkých měst. Budoucí poptávka po kancelářských a studiových prostorách by mohla růst, pokud se Cannes podaří rozšířit svůj technologický a kreativní sektor prostřednictvím projektů jako Cannes On Air.
Shrnuto, komerční výhled Cannes pro rok 2025 je optimistický, podpořený jeho jedinečnou pozicí v oblasti globálních akcí a luxusní turistiky. Nemovitosti v pohostinství a dobře situované maloobchodní prostory zůstanou pravděpodobně velmi žádané. Snahy města o modernizaci infrastruktury a diverzifikaci (technologie, vzdělávání, celoroční akce) by měly dále posílit prostředí komerčních nemovitostí, což činí z Cannes nejen letní destinaci, ale i atraktivní místo pro podnikání.
Nové developerské a infrastrukturní projekty
Navzdory svému dlouho zavedenému městskému rázu zažívá Cannes několik významných rozvojových projektů a modernizací, které v nadcházejících letech ovlivní jeho realitní trh. Klíčové projekty zahrnují:- Přestavba La Croisette: Legendární Boulevard de la Croisette – nejznámější část Cannes – prochází jedinečnou rekonstrukcí a redesignem. Město vyhlásilo velkou mezinárodní architektonickou soutěž a vítězný návrh představilo na konci roku 2022 cannes.com. Projekt, vedený renomovanými ateliéry (včetně Snøhetta a Atelier Roland Castro), byl zahájen začátkem roku 2024 cannes.com. Zahrnuje modernizaci podzemních inženýrských sítí, vytvoření obnovitelné thalasso-termální energetické sítě pro budovy na pobřeží a následně kompletní revitalizaci veřejných prostranství Croisette cannes.com. Boulevard bude ještě více přívětivý pro pěší, bezpečný a elegantní – s lepším osvětlením, úpravou zeleně a širšími promenádami pro každodenní využití i prestižní akce cannes.com. Tato investice posílí prestiž La Croisette, což bude přínosem pro luxusní hotely, obchody a apartmány v této oblasti. Z hlediska realit by obnovená Croisette měla zvýšit hodnotu nemovitostí v okolí (již nyní jedné z nejvyšších) a udržet konkurenční výhodu Cannes při přitahování akcí a turistů.
- „Cannes On Air“ Creative Hub: Cannes se diverzifikuje rozvojem kreativního a technologického ekosystému soustředěného v oblasti Cannes-La Bocca (západní konec města). Vlajkovou lodí je Bastide Rouge Creative Campus, který byl otevřen v roce 2021 a nyní hostí přibližně 1 000 studentů (kampus Georgese Mélièse Univerzity Côte d’Azur) cannesthebrand.com. Tento kampus se zaměřuje na filmová, televizní a multimediální povolání – což je pro město filmu příznačné. Okolo něj vzniká nový podnikatelský inkubátor a studia v rámci iniciativy „Cannes On Air“ cannes.com. Cílem je proměnit Cannes v hlavní centrum audiovizuální produkce, které ukotví kreativní firmy místně cannes.com. Pro nemovitosti to znamená nové kancelářské prostory, vzdělávací zařízení a možná i studentské ubytování v Cannes-La Bocca. Je zde také výrazný Cineum Cannes, futuristický multiplex kino, které bylo otevřeno v Bastide Rouge a signalizuje závazek Cannes k moderní infrastruktuře pro filmový průmysl. Postupem času mohou tyto projekty zvýšit hodnotu nemovitostí v čtvrti La Bocca a podpořit další smíšenou výstavbu (např. studia, coworkingové lofty, cenově dostupné byty pro mladé profesionály).
- Vylepšení přístavu a mariny: Vzhledem ke statusu Cannes jako jachtařské destinace je infrastruktura mariny prioritou. Probíhá vícestupňový projekt na rozšíření a modernizaci Starého přístavu v Cannes (Vieux-Port) a přilehlých zařízení. Do roku 2024 plány zahrnují prodloužení mola Jetée Albert-Edouard a přestavbu oblasti Laubeuf, což přidá tisíce metrů čtverečních nových přístavních prostor boatindustry.com. To umožní přístavu pojmout více a větší jachty a zlepšit služby pro cestující (důležité i pro odbavování výletních lodí). Rozšířená marina zvyšuje atraktivitu Cannes pro bohaté majitele jachet a může vést ke vzniku nových komerčních prostor na nábřeží – restaurací, butiků, možná i modernizace okolí přístavu. Navíc Port Canto na druhém konci Croisette prošel vylepšeními, včetně nové promenády a jachtařské školy. Lepší námořní infrastruktura má často halo efekt na luxusní nemovitosti, protože jachtařští nadšenci často kupují místní nemovitosti – dnešní vylepšení kotviště může zítra znamenat prodej vily.
- Zlepšení dopravy: Regionálně zlepšení konektivity prospívá Cannes. Město je napojeno na železniční síť TER a TGV a postupné modernizace (vylepšení tratí, zvýšení počtu spojů) probíhají s cílem zkrátit cestovní časy do Nice a dále. Letiště Nice Côte d’Azur (nejbližší mezinárodní letiště, cca 30 minut od Cannes) nadále rozšiřuje nabídku letů – což je klíčové pro mezinárodní kupce a účastníky akcí. Místně Cannes investovalo do plynulejší dopravy a řešení parkování (například nové chytré parkovací systémy) cannes.com pro zvládnutí přílivu návštěvníků během akcí. Diskutuje se také o budoucích vysokorychlostních železničních prodlouženích a dokonce i o tramvajových nebo BRT (autobusová rychlodráha) systémech podél pobřeží, i když tyto projekty jsou dlouhodobé. Všechny tyto infrastrukturní modernizace zvyšují atraktivitu nemovitostí v Cannes, protože lepší dostupnost a kvalita městského života činí město snazším místem pro život, práci i investice.
Shrnuto, územní plánování a rozvoj v Cannes vyvažují ochranu s inovací. Tím, že město leští svůj klenot (La Croisette), podporuje nové kreativní odvětví a modernizuje dopravní a přístavní zařízení, zajišťuje si Cannes pozici světové destinace. Investoři do nemovitostí i majitelé domů mohou profitovat, protože tyto projekty často vedou ke zhodnocení kapitálu, zejména v oblastech, které jsou přímo ovlivněny (pobřeží, La Bocca, okolí přístavu). Cannes je sice historické, ale v roce 2025 rozhodně nestojí na místě.
Zahraniční investice a demografie kupujících
Mezinárodní kupci jsou již dlouho nedílnou součástí trhu s nemovitostmi v Cannes a jejich význam v roce 2025 dále vzrostl. Odhady uvádějí, že cizinci tvoří přibližně 30 % všech kupujících nemovitostí na Francouzské riviéře (kam patří i Cannes) investropa.com. V luxusním segmentu Cannes je podíl zahraničních kupců ještě vyšší. Zde je bližší pohled na to, kdo nakupuje:
- Evropa (UK, EU & Švýcarsko): Evropští kupci dohromady tvoří největší skupinu zahraničních investorů v regionu – asi 40 % mezinárodních transakcí v roce 2024 provedli Evropané investropa.com. Britští kupci zůstávají v Cannes velmi aktivní, přitahováni kulturními vazbami a životním stylem, a to i po Brexitu. Silná libra v posledních letech a rostoucí příjmy ve Velké Británii znovu oživily zájem Britů o nemovitosti na Riviéře investropa.com. Spolu s nimi němečtí, švýcarští, belgičtí a skandinávští kupci hledají druhé domovy nebo investiční nemovitosti a oceňují stabilitu a lesk Cannes. Mnoho kupců z EU upřednostňuje apartmány na Croisette nebo vily v zabezpečených areálech jako rekreační útočiště.
- Blízký východ (země Perského zálivu): Pravděpodobně nejvlivnější segment v poslední době, investoři ze zemí Rady pro spolupráci v Zálivu (GCC) – zejména Saúdská Arábie, SAE, Katar a Kuvajt – nalévají kapitál do Cannes. V roce 2024 se na nákupech nemovitostí cizinci podíleli kupci ze zemí GCC zhruba 25 %, když na nemovitosti na Riviéře utratili přes 2 miliardy € investropa.com. Obvykle cílí na ultraluxusní aktiva: vily u vody, velkolepé rezidence a luxusní developerské projekty. Tito kupci si cení soukromí a prestiže; lákají je oblasti jako La Californie (s rozlehlými vilami v uzavřených areálech) nebo nové luxusní bytové projekty. Jejich zájem je motivován jak životním stylem (únik před extrémními letními teplotami, užívání si společenského života na Riviéře), tak diverzifikací investic. Tento příliv kupců z Blízkého východu pomohl udržet odolnost cen v nejvyšším segmentu, protože jejich kupní síla je značná.
- Severní Amerika (USA & Kanada): Američané se stali rostoucí silou na trhu v Cannes. Díky silnému americkému dolaru vůči euru nacházejí Američané v evropských nemovitostech „výhodné nákupy“ – v podstatě získávají slevu díky směnným kurzům investropa.com. V letech 2019–2023 rostly ceny nemovitostí v oblasti částečně i díky americkým a blízkovýchodním kupcům, kteří využívali příznivých kurzových pohybů investropa.com. Do roku 2025 prudce vzrostl počet poptávek od amerických kupců (jeden zdroj uvádí téměř 30% nárůst zájmu z USA na začátku roku 2025 oproti 2024) my-french-house.com. Tito kupci často hledají investice do životního stylu: pied-à-terre na dovolenou (s možností pronájmu v době nepřítomnosti), nebo dokonce částečné přestěhování za klimatem Riviéry. Zájem je patrný i z Kanady, i když v menší míře. Severoameričané obvykle kupují ve známých lokalitách (milují Croisette a Palm Beach pro jejich lesk, nebo nedaleký Cap d’Antibes pro rezidenční nemovitosti). Relativně stabilní ekonomické a politické prostředí ve Francii, konkrétní daňové dohody a absence omezení pro zahraniční vlastníky činí investování pro Američany pohodlným investropa.com.
- Rusko & SNS: Rusové byli historicky velkými hráči na trhu s luxusními nemovitostmi v Cannes – v letech 2000–2010 skupovali vily na pláži a penthousy. Oficiálně tyto aktivity od roku 2022 omezily sankce: Francie zmrazila asi 50 nemovitostí vlastněných sankcionovanými Rusy (mnohé na Riviéře) politico.eu. Realita je však složitější. Odhaduje se, že 30 000 rusky mluvících obyvatel žije v oblasti Azurového pobřeží (Cannes, Antibes, Monako atd.) a podle neoficiálních zpráv zde mnozí bohatí Rusové stále tiše tráví čas prostřednictvím rodiny nebo skrytých firemních struktur politico.eu politico.eu. Nových otevřených nákupů Rusy je kvůli omezením financí a víz méně, ale určitá aktivita pod povrchem přetrvává. Zájem o nemovitosti na Riviéře projevují také kupci z jiných postsovětských států (Ukrajina, Kazachstán atd.), kteří někdy nahrazují odcházející Rusy. Stručně řečeno, východoevropské peníze nezmizely, ale v roce 2025 jsou diskrétnější.
- Čína & ostatní regiony: Kupci z Číny a východní Asie jsou v Cannes méně častí než na trzích v Paříži nebo Londýně, ale občas se objevují při nákupech ultra-prémiových nemovitostí (často dávají přednost Paříži pro byznys a Cannes pro rekreační domy). Několik indických osob s vysokým jměním a zájemci z jiných částí Asie nebo Afriky také hledají nemovitosti v Cannes v rámci diverzifikace globálního portfolia. Jejich počet je menší, ale při nákupu prestižních aktiv jsou výrazní.
Motivace: Proč se tito zahraniční kupci hrnou do Cannes? Společným jmenovatelem je životní styl a investiční jistota. Cannes nabízí jedinečnou kombinaci luxusu a kultury – od jachtingu po filmové galavečery – v politicky stabilním prostředí. Zahraniční investoři také těží z výhodných směnných kurzů (jak bylo zmíněno u Američanů) a stále nízkých úrokových sazeb v Evropě. Francouzská vláda má obecně vstřícnou politiku vůči zahraničním vlastníkům nemovitostí; například existují atraktivní daňové režimy pro nerezidenty a žádné dodatečné poplatky za převod, což je rozdíl oproti některým jiným zemím. To vše, spolu s trvalým leskem Riviéry, znamená, že zahraniční poptávka by měla zůstat silná. V roce 2024, kdy se cestování po covidu obnovilo, realitní makléři zaznamenali nárůst prohlídek nemovitostí zahraničními zájemci a obnovený zájem o nákupy investropa.com – a tento trend by měl pokračovat. Agentury dokonce uvádějí, že kdyby nebylo omezené nabídky, uskutečnilo by se ještě více mezinárodních prodejů. Prozatím zahraniční kupci nadále absorbují významnou část trhu s luxusními nemovitostmi v Cannes, což podporuje cenové hladiny a dodává vlastnické struktuře kosmopolitní ráz.
Prognózy cen a investiční potenciál
Při pohledu do budoucna panuje shoda, že nemovitosti v Cannes si v příštích 3–5 letech udrží vzestupnou trajektorii, i když umírněným tempem. Několik prognóz a odborných názorů naznačuje spíše mírný růst než spekulativní boom. Zde jsou klíčové projekce a faktory:
- Pokračující růst cen: Analytici očekávají, že hodnota nemovitostí v Cannes (a na širší Francouzské riviéře) bude v střednědobém horizontu dále růst, a to díky základní nerovnováze mezi nabídkou a poptávkou. Přední mezinárodní agentura Savills předpovídá, že ceny domů ve Francii vzrostou přibližně o +4 % v roce 2025 investropa.com – a prémiové trhy jako Côte d’Azur by toho mohly dosáhnout nebo to i překonat. Kombinace omezené půdy pro novou výstavbu a trvalé poptávky vytváří cenové dno investropa.com. Cannes je prakticky zastavěné (ohraničené mořem a kopci) a přísná pravidla územního plánování chrání jeho historický charakter a přírodní krásy investropa.com. Proto, pokud nenastane zásadní ekonomická krize, většina odborníků vidí malou šanci na „pád“ cen. Místo toho se předpovídají mírné jednociferné roční přírůstky, které kumulativně posouvají Cannes k novým cenovým maximům. Skutečně, v roce 2024 již ceny na Riviéře vzrostly v průměru o ~8,7 % investropa.com (s tím, že žhavá místa jako St-Tropez zaznamenala ještě vyšší růst) a v roce 2025 se očekává další, i když menší, nárůst investropa.com.
- Výhled pro segment luxusu: Luxusní segment v Cannes by měl růst pomalu, ale stabilně. Jak již bylo zmíněno, objem transakcí s nemovitostmi v hodnotě sedmi cifer v posledních letech poklesl, což naznačuje určité ochlazení. Do budoucna prognózy ukazují, že ceny ultra-luxusních nemovitostí v Cannes budou v nejbližší době stagnovat nebo jen mírně růst investropa.com. Dostupnost na samotné špičce (i pro bohaté) a nárůst zájmu o sousední oblasti (jako Monako nebo Cap d’Antibes) by mohly omezit růst v nejdražším segmentu Cannes. Naproti tomu některá „nastupující“ města na Riviéře mohou zaznamenat rychlejší zhodnocení. Například Antibes by měl předstihnout Cannes v růstu cen – nedávno zde došlo k ohromujícímu +20,8% nárůstu průměrných cen během jediného roku investropa.com, což bylo podpořeno mladšími kupci a novou infrastrukturou, a tento trend může pokračovat. Přesto trh s luxusními nemovitostmi v Cannes není stagnující: trvalá atraktivita města zajišťuje, že si udrží hodnotu a bude mírně růst, jen bez dramatických zisků z minulosti. Zůstává špičkovou lokalitou pro dlouhodobé investory, i když procentuální růst může být jinde vyšší.
- Výnosy z pronájmu a investiční návratnost: Trendem, který je třeba sledovat, je komprese výnosů z pronájmu. V mnoha případech rostou prodejní ceny rychleji než nájmy, takže výnosy z pronájmu by se měly dále snižovat investropa.com. Jednoduše řečeno, pokud nyní koupíte byt a pronajmete ho, vaše procentuální návratnost z kupní ceny může být v příštích letech o něco nižší, pokud nájmy výrazně nevzrostou. To už je patrné: navzdory růstu nájmů znamenají vysoké pořizovací ceny, že výnosy na Riviéře (~3-4 %) jsou nižší než v některých jiných regionech investropa.com investropa.com. Investoři zaměření na příjem by s tím měli počítat. Mnoho investorů v Cannes se však více soustředí na zhodnocení kapitálu a využití nemovitosti pro vlastní potřebu než na maximalizaci výnosu. V tomto ohledu stále vypadá držení nemovitosti v Cannes slibně – očekávaný růst cen plus možnost mimořádných zisků, pokud nemovitost přestavíte nebo pokud se trh rozproudí (například pokud globální události přivedou další vlnu bohatých kupců do bezpečných aktiv, jako jsou nemovitosti na Riviéře).
- Názor odborníků: Místní agenti a experti vykreslují opatrně optimistický obrázek. Trh v roce 2025 se stabilizoval po zběsilém postpandemickém období a „normalizuje se“ na stabilní aktivitu my-french-house.com. Důvěru posiluje zmírnění inflace a předvídatelnější úrokové sazby ve Francii my-french-house.com. Přesto však zůstává citlivost: jakýkoli prudký nárůst úrokových sazeb nebo významný geopolitický šok by mohl ochladit poptávku, zejména u domácích kupujících, kteří spoléhají na financování my-french-house.com. Na pozitivní straně mezinárodní faktory – jako je návrat cestování a zahraničních kupujících – působí jako podpůrné vlivy. Jakmile se obnoví letecká spojení a měnové trendy budou nahrávat zahraničním investorům, zahraniční poptávka by mohla zesílit a mírně zvýšit ceny investropa.com investropa.com. Kromě toho iniciativy Francie (například prodloužení daňových pobídek na energetické renovace a udržení příznivých úvěrových sazeb pro kupující) posilují základy trhu my-french-house.com my-french-house.com.
- Rizika a neznámé faktory: Základní prognóza sice předpokládá růst, ale existují i scénáře mírných poklesů. Jedna analýza naznačuje, že nemovitosti v oblastech silně závislých na turistice by mohly zaznamenat mírné změkčení cen, pokud by globální ekonomická nejistota omezila cestování nebo útraty investropa.com. První ukazatele v roce 2024 ukázaly určité výkyvy – například obsazenost hotelů kolísala v závislosti na ekonomických zprávách investropa.com. Pokud by v klíčových zemích kupujících nastala recese nebo by došlo k útlumu turismu, poptávka po druhých domovech by mohla dočasně klesnout. Přesto se očekává, že případná korekce v Cannes bude omezená (možná malý jednociferný procentuální pokles v nejhorším případě) a pravděpodobně krátkodobá. Celkový trend je díky prestiži a nedostatku nemovitostí na Riviéře dlouhodobě vzestupný. Ve zkratce, nemovitosti v Cannes jsou vnímány jako solidní dlouhodobá investice: nejsou imunní vůči globálním cyklům, ale historicky jsou velmi odolné a i v případě poklesu se rychle zotavují.
Pro investory, kteří zvažují Cannes, nabízejí příští 3–5 let dobrý investiční potenciál s relativní stabilitou. Pravděpodobně neuvidíte dvouciferné roční zisky, ale mírné zhodnocení v kombinaci s životním stylem (a možností pronájmu během akcí) činí tuto investici atraktivní. Diverzifikace v rámci regionu může být rozumná – například někteří investoři se zaměřují na okrajové trhy v okolí Cannes, kde může být růst vyšší (nově se rozvíjející čtvrti nebo blízká města), přičemž si stále ponechávají jistotu v samotném Cannes. Jako vždy platí, že výběr nemovitosti je klíčový: nejlépe by si měly vést dobře situované nemovitosti s výhledem a domy, které splňují nové preference (například ekologické standardy nebo wellness vybavení), mohou dosáhnout vyšší ceny. Ve skutečnosti se očekává, že trend směrem k „udržitelnému luxusu“ – solární panely, energeticky úsporné návrhy, domácí wellness a posilovny – přidá na hodnotě; podíl ekologicky certifikovaných budov na trhu roste a kupující jsou ochotni za ně zaplatit více investropa.com investropa.com. Takže vila se solární střechou nebo byt v novém zeleném projektu může zaznamenat nadprůměrné zhodnocení.
Shrnutí: Očekávejte, že ceny v Cannes budou postupně růst v příštích několika letech, přičemž luxusní nemovitosti si udrží svou hodnotu a střední segment může zaznamenat největší procentuální nárůst, protože více kupujících bude soutěžit o omezenou nabídku. Investiční výhled je pozitivní, i když zkušení investoři budou sledovat úrokové sazby a globální ekonomické signály. Pokud plánujete nákup v Cannes, dřívější koupě může zajistit lepší cenu – a pak už jen zbývá užívat si životní styl na Azurovém pobřeží, zatímco vaše aktiva doufejme porostou na hodnotě.
Srovnání s okolními trhy na Riviéře
Cannes je hvězdou Francouzské riviéry, ale jak si vede ve srovnání se svými slavnými sousedy? Zde je rychlé srovnání Cannes vs. Nice vs. Antibes vs. Monako v roce 2025:
- Nice: Jako největší město Riviéry nabízí Nice rozmanitější a o něco dostupnější trh než Cannes. Průměrné ceny nemovitostí v Nice jsou kolem 5 500 € za m² investropa.com – což je znatelně méně než 6 100 € v Cannes. V roce 2024 zaznamenalo Nice mírný růst cen (+2 % meziročně u bytů) investropa.com, což ukazuje na stabilní, vyspělý trh. Předností Nice jsou městské vybavení a zlepšující se infrastruktura (tramvaj, mezinárodní letiště atd.). Přitahuje směs zahraničních kupců i místních, včetně těch, kterým přijde Cannes příliš drahé. Některé přímořské čtvrti v Nice (Mont Boron, Promenade des Anglais) jsou poměrně drahé, ale celkově Nice nabízí více prostoru za euro než Cannes. Výnosy z pronájmu v Nice mohou být o něco vyšší díky nižším vstupním cenám – investoři mohou očekávat výnosy kolem 4 % v Nice oproti 3 % v Cannes, v závislosti na lokalitě. Cannes však nepochybně nabízí více exkluzivity a lesku, což se odráží v jeho prémiové ceně. Shrnutí: Nice je dostupnější příbuzný Cannes: silná poptávka, slušné vyhlídky na růst (zejména s pokračující modernizací města), ale bez butikového luxusu, který definuje Cannes.
- Antibes (a Juan-les-Pins): Nachází se jen kousek po pobřeží, Antibes rychle nabírá na síle na realitním trhu. Tradičně byly ceny v Antibes nižší než v Cannes, ale nedávný nárůst tento rozdíl zúžil. Ve skutečnosti ceny nemovitostí v Antibes nedávno vyskočily o ~20 % během jediného roku investropa.com, což je jeden z nejvyšších růstů ve Francii. Tento skok je připisován gentrifikaci, stěhování rodin a mladších kupujících a novým dopravním spojením (Antibes těží z pobřežního vlaku a vylepšení silnic) investropa.com. I po tomto nárůstu jsou ceny v Antibes stále obecně o něco nižší než v Cannes – zejména u srovnatelných nemovitostí – ale trend je vzestupný. Antibes nabízí kouzelné bydlení ve Starém Městě, oblíbené pláže a ultra-luxusní poloostrov Cap d’Antibes (posetý vilami miliardářů). Je to příběh dvou trhů: Cap d’Antibes elitní nemovitosti, které cenově konkurují Cannes (vily zde mohou přesáhnout 10–20 milionů €), oproti umírněnějším bytům ve městě, které jsou dostupné pro vyšší střední třídu. Investoři si všímají, že výnosy z pronájmu v Antibes (~4–5 %) jsou ve skutečnosti mírně vyšší než v Cannes investropa.com, díky silnému trhu s pronájmy (Antibes má velkou expat komunitu a nedaleký technologický park Sophia-Antipolis, plus letní nájemníky). K roku 2025 mnozí vidí Antibes jako příležitost s vysokým růstem – těží z přesahu těch, kteří si Cannes nemohou dovolit, a ze své jedinečné kombinace malebného kouzla a luxusu (Picassovo muzeum, jachtařský přístav atd.). Pokud je Cannes považováno za vyzrálé a drahé, Antibes je žhavé a na vzestupu, i když mu může chybět část červeného koberce a lesku Cannes.
- Monako: Monako je samo o sobě – mikrostát s ultra-bohatstvím a nejdražším realitním trhem v Evropě. Srovnávat Monako s Cannes je téměř nespravedlivé vůči Cannes! Průměrné ceny v Monaku jsou astronomické, často se uvádějí kolem 50 000 € za m² na prémiových místech, přičemž rekordní obchody jsou ještě mnohem výše. Pro srovnání, nejvyšší průměry v Cannes (~11 000 €/m² na Croisette cotedazur-sothebysrealty.com) vypadají malé. Ani další trofejní lokality Riviéry jako Cap Ferrat se Monaku nevyrovnají, i když se v ultra-prémiových případech blíží (např. průměr v Cap Ferrat ~28 500 €/m², některé prodeje za 70 000 €/m² investropa.com). Ceny v Monaku stále rostou – omezená nabídka a celosvětová poptávka milionářů je rok co rok tlačí nahoru. V poslední době Monako a přilehlý Cap Ferrat zaznamenaly nárůst ultra-prémiových hodnot o 15–20 % od roku 2019 investropa.com. Mnoho zahraničních kupců, kteří by mohli zvažovat Cannes, zvažuje také Monako kvůli jeho daňovému ráji, bezpečnosti a exkluzivitě. Vstupní úroveň v Monaku je však extrémně vysoká (malý byt 1+kk může stát tolik, co velký luxusní byt v Cannes). Pro ty, kteří chtějí riviéru na nejvyšší úrovni, ale Monako je pro ně příliš intenzivní nebo drahé, Cannes může být atraktivní alternativou – nabízí podobný luxusní životní styl za zlomek ceny Monaka, navíc více soukromí a větší město v okolí. V podstatě Monako je pro superbohaté, kteří upřednostňují výhody knížectví, zatímco Cannes oslovuje širší luxusní segment včetně velmi bohatých, ale i „pouze“ zámožných. Realitní investoři sledující zhodnocení viděli v Monaku konzistentní růst, ale Cannes nabízí potenciálně vyšší relativní zhodnocení (např. koupě nemovitosti za 2 miliony € v Cannes může přinést větší procentuální zisk než nemovitost za 10 milionů € v Monaku). Oba trhy jsou podporovány mezinárodním bohatstvím, ale Monako je ultra-stabilní a ultra-drahé, zatímco Cannes je o něco dostupnější a kulturně živější (více akcí, festivalů atd., což někteří upřednostňují před klidnější atmosférou Monaka).
Zdroje: Aktuální data a prognózy byly sestaveny z místních tržních analýz a realitních zpráv, včetně statistik nemovitostí na Francouzské riviéře pro roky 2024–2025 od Investropa investropa.com investropa.com, přehledů francouzského realitního trhu my-french-house.com investropa.com, průvodce trhem Sotheby’s v Cannes cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com, a zpráv o oficiálních rozvojových plánech Cannes cannes.com cannes.com. Tyto zdroje poskytují komplexní pohled na to, jak si nemovitosti v Cannes vedou v roce 2025 a co očekávat v příštích letech. Uvedené údaje a trendy (cena za metr čtvereční, procentuální změny, demografie kupujících atd.) pocházejí přímo z těchto aktuálních odborných publikací a analýz, aby byla zajištěna přesnost a relevantnost.
