Nemovitosti v Gstaadu v roce 2025 prudce rostou: závratné ceny chaletů, luxusní trendy a výhled do roku 2030

Gstaad, malebné švýcarské alpské letovisko, má jeden z nejexkluzivnějších a nejvíce omezených realitních trhů na světě. V roce 2025 jsou jeho ceny nemovitostí astronomicky vysoké a stále rostou, poháněné globálním bohatstvím a trvalým kouzlem města. Poptávka po ikonických gstaadských chalupách zůstává silná, i když ekonomické protivětry tlumí růst na některých trzích. Tato komplexní zpráva analyzuje ceny rezidenčních a komerčních nemovitostí v Gstaadu, investiční příležitosti a rizika, trendy v oblasti luxusních chalup, výnosy z pronájmu, klíčové hráče na trhu, hnací síly poptávky, regulace a dlouhodobé prognózy do roku 2030. Veškerá zjištění jsou založena na aktuálních datech a odborných analýzách švýcarských realitních platforem, tržních zpráv a agentur zabývajících se luxusními nemovitostmi.

Aktuální ceny rezidenčních a komerčních nemovitostí v Gstaadu

Rezidenční ceny: Gstaad zaujímá špičku švýcarských realitních hodnot. V roce 2024 se prémiové rezidenční nemovitosti průměrně prodávaly za přibližně 41 500 € za metr čtvereční, což odpovídá ~4% ročnímu růstu knightfrank.com. Podle zprávy UBS Luxury Property Focus 2025 dnes luxusní chalupy v Gstaadu začínají na cca 39 000 CHF/m² (≈40 000 €) a ultraluxusní nemovitosti snadno překračují 50 000 CHF/m² ubs.com. Ve výjimečných případech byly zaznamenány rekordní ceny přesahující 100 000 CHF/m² u prestižních sídel ubs.com. Pro srovnání – ceny v Gstaadu konkurují nebo překračují ostatní elitní alpské trhy – St. Moritz (začíná ~43 000 CHF/m²) a Verbier (~36 000 CHF/m²) mírně zaostávají ubs.com. To činí z Gstaadu jeden z nejdražších realitních trhů v Evropě, přičemž průměrné hodnoty chalup zde od roku 2019 vzrostly přibližně o 27 % ubs.com ubs.com.

Komerční ceny: I když jsou detailní data k komerčním nemovitostem v Gstaadu (jako maloobchod a hotelnictví) omezená, trh odráží vysoké rezidenční hodnoty. Proslulá pěší promenáda ve vesnici – lemovaná luxusními butiky, galeriemi a špičkovými restauracemi – se vyznačuje nejvyššími cenami obchodních prostor kvůli velmi omezené nabídce. Nájemné za prémiové obchody je velmi vysoké, což drží stálý tok turistů a klientela s ultra vysokými příjmy. Stejně tak hotely a multifunkční chalupy se obchodují zřídka veřejně, ale jakékoliv dostupné komerční nemovitosti v Gstaadu jsou prodávány s výraznou přirážkou. Celkově lze říci, že rezidenční i komerční reality v Gstaadu se vyznačují omezenou nabídkou a silnou poptávkou, což je základem mimořádných cenových úrovní.

Přehled cen: Tabulka 1 níže shrnuje přibližné úrovně cen luxusních nemovitostí v Gstaadu ve srovnání s dalšími prémiovými švýcarskými trhy:

Lokalita	Cena luxusu (CHF/m²)	Meziroční růst
Gstaad (Bernské Alpy)	~39 000+ (startovní cena) ubs.com	+4 % (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Graubünden)	~43 000+ (nejvyšší ve Švýcarsku) ubs.com	+5,6 % (2024) knightfrank.com
Verbier (Valais)	~36 000+ ubs.com	+3–5 % (odhad 2024)
Ženeva – Cologny	~36 000 (u jezera) ubs.com	+2–3 % (odhad 2024)
Curych – Küsnacht	~32 000 (u jezera) ubs.com	+3 % (odhad 2024)

Tabulka 1: Ceny ultraluxusních nemovitostí v Gstaadu vs. další špičkové švýcarské lokality. Gstaadův 39 tisíc CHF/m² startovní cena u luxusních domů patří mezi nejvyšší, hned po St. Moritz ubs.com. (1 CHF ≈ 1 EUR v polovině roku 2025.)

Průměrné ceny domů v Gstaadu výrazně převyšují národní průměry. Pro srovnání: apartmány v Bernu průměrně stojí ~11 450 CHF/m² globalpropertyguide.com a dokonce i v Curychu – nejdražším švýcarském městě – je průměrná cena apartmánu ~21 000 CHF/m² globalpropertyguide.com (přibližně polovina nejvyšších sazeb v Gstaadu). Toto zdůrazňuje, jak mimořádné jsou ceny v Gstaadu, odrážející jeho status světového trofejního trhu. Vzhledem k tomu, jak málo nemovitostí je vůbec na trhu (viz Nabídka níže), kupci často zaplatí cokoliv, aby získali díl Gstaadu.

Odhadovaný trend cen nemovitostí (2025–2028)

Krátkodobý výhled: Očekávání v oboru uvádí, že švýcarské ceny nemovitostí budou v polovině 20. let 21. století dále růst, byť umírněnějším tempem než v posledních letech. Wüest Partner (přední švýcarský realitní poradce) předpokládá pro rok 2025 celostátní růst cen kolem +3,6 % u bytů a +3,8 % u domů globalpropertyguide.com – což je zpomalení oproti 4–5% růstu v roce 2024. Podobně i UBS očekává nárůst o 3–4 % v roce 2025 pro celkové rezidenční ceny globalpropertyguide.com. V luxusním segmentu už dynamika oslabila: v roce 2024 vzrostly ceny luxusních švýcarských domů v průměru jen o ~1,2 %, což je pokles oproti cca 2 % v předchozím roce ubs.com. Trh nejdražších nemovitostí v Gstaadu tento trend kopíroval a v minulém roce rostl pouze v nižších jednotkách procent knightfrank.com. Odborníci označují rok 2025 za další rok konsolidace, kdy ceny luxusních domů budou pravděpodobně setrvávat na stávajících úrovních či jen mírně růst (cca +1–3 %) ubs.com. Ve shodě panuje názor, že ceny v Gstaadu dosáhly dočasného vrcholu na velmi vysokých úrovních, protože počet kupců schopných tuto hodnotu uhradit je přirozeně omezen ubs.com.

Nicméně cenové korekce v Gstaadu se neočekávají, pokud nenastane zásadní vnější šok. Fundamentální faktory (bohatá poptávka vs. mizivá nabídka) zůstávají zcela na straně růstu. Nedávná analýza předpovídá, že ceny nemovitostí v Gstaadu začnou opět mírně růst do roku 2026, a to v rozmezí přibližně +2,8 % až +4,2 % ročně theluxuryplaybook.com. Růst mohou táhnout především nejvyhledávanější „trofejní“ chaty v čtvrtích jako Oberbort a Bissen (prémiové horské části Gstaadu), kde mezi sebou ultrabohatí soutěží o vzácné nabídky theluxuryplaybook.com. Okolní vesnice (Saanen, Rougemont atd.) mohou zaznamenat sekundární poptávku, a potenciálně překonat Gstaad v procentním nárůstu, neboť kupci budou vyhledávat relativně výhodnější možnosti.

Dlouhodobě (2025–2030): V pozdních letech 2020 se očekává, že nemovitosti v Gstaadu si udrží hodnotu a pravděpodobně dále porostou, ovšem pozvolným, stabilním tempem. Odhady do roku 2030 většinou počítají s kumulovaným růstem cen v rozmezí 15–25 % (v průměru asi +3 % ročně). To znamená, že do roku 2030 by mohly nejlukrativnější ceny v Gstaadu překročit v průměru 50 000 CHF za m², pokud nedojde ke skokovému navýšení nabídky. Tento výhled podporuje několik faktorů:

Globální růst bohatství: Trvalý vznik ultrabohatých jednotlivců (zejména z technologického a finančního sektoru) pohání poptávku po alpských „trofejních nemovitostech“ investropa.com. Mnoho UHNWIs (jedinců s extrémně vysokým jměním) láká švýcarská stabilita a prestiž, což naznačuje stabilní základnu kupců minimálně do roku 2030 investropa.com.
Omezená nabídka: V Gstaadu bude vážný nedostatek bydlení trvat i nadále (viz kapitola Nabídka & Rozvoj níže). Zastavitelné pozemky jsou zásadně limitovány geografií i legislativou, nová výstavba bude pokračovat jen velmi pomalu. I mírné zvýšení stavební aktivity (díky nedávné změně zákona) pouze nepatrně zmírní tlak ubs.com ubs.com. Nedostatek bude dlouhodobě držet ceny vysoko investropa.com.
Pověst bezpečného přístavu: Status Švýcarska jako bezpečné země (silný frank, stabilní politika) pravděpodobně přetrvá. V dobách nejistoty zde bohatí investují kapitál do nemovitostí, což podporuje ceny i v případě slabších globálních trhů forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad jako jeden z nejexkluzivnějších trhů z toho „bezpečnostního“ kouzla bude těžit zvlášť výrazně.
Trendy životního stylu a klimatu: Zajímavé je, že klimatická změna může posílit přitažlivost Gstaadu pro některé zájemce. Jak jinde sílí letní horka, právě chladnější alpské lokality jako Gstaad a Verbier zaznamenávají růst poptávky po azylu před extrémními teplotami a počasím brochures.christiesrealestate.com. Do roku 2030 může tento „klimatický úkryt“ dále zpevnit poptávku po švýcarských horských domech podle odborníků Christie’s International Real Estate brochures.christiesrealestate.com.

Stručně řečeno, pokud nenastanou zásadní šoky, hodnoty nemovitostí v Gstaadu by měly pozvolna růst až do roku 2030. Éra dvouciferných každoročních nárůstů je pravděpodobně pryč; očekávejte „pomalé šplhání“ z rekordně vysokých hodnot. I kdyby roční zhodnocení bylo jen 2–4 %, zůstane Gstaad špičkovým prémiovým trhem v absolutních cenách. Majitelé se mohou spolehnout, že jejich chaty udrží hodnotu nebo mírně porostou, zatímco noví zájemci budou i nadále čelit rekordně vysokým vstupním cenám v příštích letech.

Příležitosti a rizika investic v Gstaadu

Příležitosti: Navzdory závratným cenám nabízí Gstaad realitním investorům unikátní výhody – především stabilitu, exkluzivitu a dlouhodobé uchování majetku. Mezi hlavní příležitosti patří:

Bezpečné aktivum: Švýcarské alpské nemovitosti se osvědčily jako velmi stabilní uchovatel hodnoty. I v době globálních krizí (finanční krize, pandemie) ceny v Gstaadu téměř neklesly – a ve skutečnosti jsou ~25 % nad předcovidovou úrovní v roce 2023 investropa.com. Investoři berou gstaadské chaty jako „reálná aktiva“ podobně jako umění – chráněná nedostatkem nabídky a švýcarskou stabilní ekonomikou forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Zhodnocení kapitálu: Rychlé obraty jsou zde vzácné, avšak stálý nárůst hodnoty je rozumně očekávatelný. Poptávka převyšuje nabídku a ceny tedy nejspíš porostou dál (jak zmíněno, asi 3 % ročně) globalpropertyguide.com. Při držbě 5–10 let to znamená výrazný kapitálový zisk díky vysoké hodnotové základně.
Příjem z pronájmu & ROI v hlavní sezóně: Majitelé, kteří pronajímají své chaty v hlavních sezónách, mohou získat významné příjmy. Luxusní týdenní nájemné v Gstaadu během lyžařské sezóny či letních festivalů je velmi vysoké (často desítky tisíc CHF týdně za prémiové chaty). Díky silné turistické poptávce je obsazenost výborná v hlavních měsících – například v únoru 2024 zdejší pětihvězdičkové hotely zaznamenaly 80–90% obsazenost ubs.com, což ukazuje silnou poptávku po ubytování. S tím, jak ceny hotelových pokojů za 5 let stouply ~30 % ubs.com, mají i privátní pronájmy chat podobnou cenu, což zvyšuje výnosy z pronájmu pro majitele. Gstaadský trh krátkodobých pronájmů tedy dává šanci vyrovnávat náklady na vlastnictví (více v kapitole Pronájem níže).
Portfolio diverzifikace: Vlastnictví nemovitosti v Gstaadu je diverzifikací investic do reálných aktiv v stabilní jurisdikci. Pro rodinné fondy i bohaté jednotlivce je tato diverzifikace – mimo akcie či volatilní trhy – v nejistých dobách velmi atraktivní forbesglobalproperties.com.
Nová výstavba/hodnota navíc: S uvolněním některých stavebních předpisů (viz Lex Candinas v části Legislativa) mohou vzniknout vybrané příležitosti pro výstavbu či rekonstrukci. Výstavba nových domů v Gstaadu byla léta téměř legislativně zmrazena ubs.com. Nyní lze některé dříve zakázané projekty (např. přestavba hotelů na apartmány nebo zvětšování starých chat) realizovat ubs.com. Stavitelé a investoři, kteří zvládnou místní legislativu, mohou nalézt projekty s vysokou marží – poptávka po každé nové luxusní jednotce je mimořádná. I menší apartmánové novostavby či zrekonstruované statky v Saanenlandu dosahují po dokončení prémiových cen.
Okolní vesnice: Širší region Gstaadu (Saanen, Rougemont, Schönried) může nabídnout příležitosti za mírně nižší ceny. Zahraniční kupci, kteří nedosáhnou na centrální Gstaad, často volí právě tyto blízké vesnice (vzdálené jen pár minut), kde jsou, ač stále vysoké, ceny o 20–40 % nižší. Jakmile stoupnou jádrové ceny v Gstaadu, mohou okrajové oblasti zaznamenat nadprůměrný růst jako „dostupnější“ alternativa.

Rizika: Investoři ovšem musí zvažovat i rizika a výzvy gstaadského trhu:

Vysoké vstupní náklady & nízký výnos: Astronomické ceny v Gstaadu znamenají, že počáteční výnos z investice je velmi nízký. Hrubé roční výnosy z pronájmu v tomto regionu se obvykle pohybují pouze v rozmezí 2–3 % ročně nebo méně globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, což je hluboko pod světovým průměrem nemovitostí. Kanton Bern (který zahrnuje Gstaad) má průměrné výnosy z bytů okolo pouhých 2,8 % globalpropertyguide.com. Jedná se o investici s „nízkým peněžním tokem“; majitelé spoléhají především na dlouhodobé zhodnocení. Pokud je koupě financována hypotékou, testy dostupnosti hypotéky mohou být přísné kvůli nízkému pokrytí výnosu (švýcarské banky používají při kalkulaci dostupnosti vysoké imputované úrokové sazby, což může diskvalifikovat všechny kromě těch nejbohatších kupců platících hotově) ubs.com.
Likvidita & riziko dalšího prodeje: Skupina kupujících pro chalupy v hodnotě několika milionů franků je od podstaty malá. Prodej nemovitosti může trvat, neboť často čekáte na toho „správného“ miliardáře. Pokud se změní tržní podmínky nebo vstoupí v platnost nová regulace (viz níže), může likvidita rychle vyschnout a ke koupi bude potřeba slevit z ceny. Nemovitosti v Gstaadu se často dědí po generace a rychlý obrat není nikdy zaručen.
Regulační změny: Vyvíjející se švýcarská legislativa představuje možná vůbec největší riziko tohoto segmentu. V březnu 2025 vláda oznámila plány na zpřísnění zákona Lex Koller, což by mohlo zakázat nebo omezit nákupy rekreačních nemovitostí cizinci ubs.com. Pokud se tak stane, bude to mít přímý dopad na poptávku v místech jako Gstaad (kde kupují hlavně cizinci), což pravděpodobně sníží ceny druhých domů ubs.com. Dále se diskutuje o daňových reformách – například o zrušení daňového odpočtu na úroky z hypoték a zavedení daně z druhého bydlení – což zvýší náklady na držení nemovitosti a může ochladit poptávku ubs.com. Investor čelí nejistotě, jak tyto politiky dopadnou (detaily v sekci Regulace). Regulační riziko je nezanedbatelné, neboť švýcarská veřejnost v minulosti opakovaně podpořila omezení prodeje luxusních nemovitostí cizincům.
Ekonomické a tržní faktory: Prudký propad světových akciových trhů nebo recese postihující ultra-bohaté může dočasně snížit poptávku. Zpomalení růstu cen v Gstaadu v roce 2024 bylo částečně způsobeno tím, že předchozí „nadměrný růst cen“ vyhnal hodnoty natolik vysoko, až kupující znejistěli ubs.com ubs.com. Pokud by došlo k nečekanému navýšení úrokových sazeb nebo k dalšímu posílení švýcarského franku, někteří okrajoví kupci by mohli nákup odložit ubs.com. Zatímco krach je nepravděpodobný díky omezené nabídce, nelze vyloučit stagnaci či mírný pokles cen, pokud se ekonomické podmínky zhorší.
Klima a sezónnost: Paradoxně, i když by Gstaad mohl profitovat z toho, že je klimatickým útočištěm, čelí současně riziku kratších lyžařských sezón v dlouhodobém horizontu. V nadmořské výšce cca 1050 m (lyžování až po cca 3000 m na nedalekých ledovcích) je Gstaad na švýcarské poměry poměrně nízko položené středisko. Pokud by do roku 2030 došlo k významnému poklesu spolehlivosti sněhu, může to mít dopad na zimní turistiku i atraktivitu lyžařských nemovitostí. Region investuje do atraktivit po celý rok (cyklistika, kultura atd.), ale část prestiže Gstaadu je úzce spojená s image zimní pohádky. Klimatická změna je dlouhodobým rizikovým faktorem pro jakoukoli alpskou realitní investici.

Stručně řečeno, investice do nemovitosti v Gstaadu je spíše hrou na uchování kapitálu a prestiž než na vysoký výnos. Nabízí extrémní bezpečnost a z dlouhodobého hlediska i potenciální zhodnocení, ovšem za cenu vysokých průběžných výdajů a rizika regulatorních změn. Pečlivé prověření legislativních i daňových aspektů a ochota držet nemovitost i dlouhá léta jsou předpokladem úspěchu na tomto exkluzivním trhu.

Trendy v luxusních nemovitostech a chalupách v Gstaadu

Luxusní realitní trh v Gstaadu je charakteristický ultra-exkluzivními chalupami a propojením tradice s moderním komfortem. Několik hlavních trendů formuje tuto scénu luxusních chalup v roce 2025:

Vzestup poptávky po „celoročním“ alpském bydlení: Gstaad byl tradičně zimní útočiště pro lyžování, nyní se však intenzivně propaguje jako destinace po celý rok. Dnešní zájemci hledají chalupy využitelné ve všech ročních obdobích, nejen na pár týdnů lyžařské sezóny. Řada nemovitostí je vybavována službami pro čtyři roční období – od vnitřních bazénů a wellness (pro zimní pohodu) až po rozlehlé letní terasy a zahrady. Ve vesnici se ročně koná přes 1 000 kulturních a sportovních akcí, včetně světoznámých hudebních festivalů, tenisu, póla či jezdeckých turnajů john-taylor.com. Tato celoroční živost zvýšila zájem o domy, které slouží jako sekundární bydlení po celý rok (s domácími kancelářemi, rychlým internetem atd.), ne pouze jako sezónní lyžařské domky.
Kombinace alpského kouzla a moderního luxusu: Současní kupci touží po stylu „moderní Alpy“ – zachování tradičního šarmu chalup (staré dřevěné trámy, sedlové střechy) s moderně vybavenými interiéry a technologiemi. Mnohé klasické chalupy prodělávají kompletní rekonstrukci a získávají otevřené půdorysy, luxusní kuchyně, domácí kina, klimatizaci i systémy chytré domácnosti – vše při rustikálním zevnějšku. Sílí také trend udržitelného luxusu: instalace geotermálního vytápění, solárních panelů či nízkoenergetických materiálů odpovídá švýcarské zelené vlně ve stavebnictví. Luxusní klientela stále častěji očekává ekologická řešení po boku saun a vinoték. To odpovídá švýcarskému posunu směrem ke zvýšenému zájmu o energeticky úsporné domy a udržitelné stavební materiály v letech 2024–25 investropa.com investropa.com.
Mega-chalupy a vybavenost: Význam slova „chalupa“ se v Gstaadu neustále rozšiřuje – doslova. V posledních letech vzniklo několik mega-chalup (rezidencí) o rozloze 800–1 000 m² obytné plochy, často kombinací dvou a více parcel. Tyto unikátní domy nabízejí vybavení jako vnitřní bazény, privátní wellness, posilovny, pokoje pro personál, podzemní garáže, ale třeba i menší noční kluby či galerie. Soukromí a možnost zábavy přímo v objektu jsou zásadní. Zároveň se část klientely přiklání k „kompaktnímu luxusu“: nový trend (zejména u některých evropských kupců) je zájem o menší, útulné luxusní chalupy, které se snadno udržují. To souvisí s mini-vlnou minimalismu a efektivity – jako protiklad k přerostlým sídlům investropa.com. V Gstaadu ovšem převažuje hon na okázalost; mezinárodní kupci zde často chtějí největší a nejluxusnější rezidence, které lze pořídit.
Nové developmenty a značkové rezidence: Nová výstavba je vzhledem k limitům vzácná, přesto však několik významných projektů rozvířilo vody trhu. Zejména sílí koncept „alpinské rezidenční ubytování“: značkové byty navázané na luxusní hotely (například Ultima Gstaad otevřela před několika lety butikový 5* hotel se soukromými apartmány obsluhovanými hotelovým servisem). Taková nabídka láká ty, kdo chtějí mít domov se službami concierge, bezpečností a hotelovým komfortem na zavolání. Do budoucna, pokud to regulace dovolí, by se v Gstaadu mohly objevit kreativnější stavební modely – např. ultra-luxusní chalupové apartmány či servisované byty – jako způsob efektivního využití omezených pozemků. Lex Candinas (právní změna z roku 2024) může umožnit pár bytových projektů cílených na cizince jako investiční nemovitosti (podobně jako apartmánové komplexy ve světových lyžařských střediscích), ovšem půjde o pomalý vývoj ubs.com. Investoři by měli pečlivě sledovat nová stavební oznámení – budou velmi vzácná a žádaná.
Zachování autenticity: Navzdory pozlátku spočívá hlavní přitažlivost Gstaadu v jeho „alpské autenticitě“ v kombinaci s luxusem. Místní komunita tvrdě hájí tradiční charakter – přísné stavební kodexy vyžadují klasický vzhled chalup (modernistické vily zde nenajdete). I novostavby často musí použít přírodní kámen, dřevo a zachovat estetiku chalup. Tento trend ochrany stylu zajišťuje, že vesnice nikdy neztratí pohádkové kouzlo. Kupci oceňují, že „značka Gstaadu je stylový šarm s decentním, nenápadným luxusem“ a silnou alpskou identitou john-taylor.com. Pozoruhodné je, že v oblasti Saanenland stále funguje 200 zemědělských usedlostí a žije zde 7 000 krav john-taylor.com – připomínka, že Gstaad je stále živou zemědělskou komunitou i hnízdem světové smetánky. Právě tato opravdovost je obrovským lákadlem oproti komerčnějším střediskům.

Stručně: Trend v oblasti luxusních nemovitostí v Gstaadu je evoluce bez ztráty tradice. Chalupy jsou čím dál sofistikovanější a vybavené pro moderní život, ale vesnice si úzkostlivě hlídá útulnou a idylickou atmosféru, která ji proslavila. Kupci v roce 2025 mohou očekávat trh, kde se starosvětský šarm snoubí s novým luxusem – od staletých dřevěných statků přestavěných na designové prázdninové domy až po zcela nové chalupy, které vypadají jako dvousetleté, ale uvnitř jsou napěchované špičkovou technologií. Právě tato kombinace dál okouzluje světové boháče a udržuje Gstaad na samé špičce alpského luxusu.

Výnosy z pronájmu a trendy na trhu krátkodobých pronájmů

Trh s pronájmy v Gstaadu je jedinečný: zaměřuje se převážně na krátkodobý segment luxusní dovolené a v menší míře na dlouhodobé místní obyvatele (mnozí z nich mají prospěch z dotovaného či družstevního bydlení). Klíčové body k výnosům z pronájmu a trendům:

Nízké výnosy z kapitálové hodnoty: Jak bylo zmíněno, hrubé výnosy z pronájmu v Gstaadu jsou procentuálně nízké kvůli extrémně vysokým hodnotám nemovitostí. Průměrné rezidenční výnosy v kantonu Bern činí pouze kolem 2,8 % ročně globalpropertyguide.com a na ultra-prémiových trzích, jako je město Gstaad, může opravdový výnos být ještě nižší (často v rozmezí 1–2 % u luxusních chaletů). Například chalet v hodnotě 20 milionů CHF by mohl realisticky v dobrém roce vynášet kolem 200–300 tisíc CHF ročně jako příjem z nájmu, což je výnos okolo ~1–1,5 %. To je výrazně méně než v mnoha jiných investičních destinacích – švýcarské nemovitosti jsou obecně spíše „sázkou na kapitál“ než na výnos facebook.com. Přestože je poptávka po pronájmu silná a téměř všichni majitelé luxusních chaletů, kteří je pronajímají, naleznou nájemníky za špičkové ceny, limitujícím faktorem je zejména vysoký jmenovatel (cena nemovitosti).
Krátkodobé pronájmy a rekreační pobyty: Trh s krátkodobými pronájmy v Gstaadu je živý a čím dál více podporovaný jak místními agenturami, tak online platformami. Mnoho majitelů se rozhoduje pronajímat své chalety na týdenní bázi během hlavní sezóny (Vánoce/Silvestr, únorové lyžařské týdny a letní sezónu červenec–srpen). Sazby za pronájem špičkového chatu mohou v zimní špičce snadno přesáhnout 25 000–50 000 CHF za týden díky exkluzivní klientele. I menší apartmány mohou v době vrcholu dosahovat několika tisíc franků týdně. Obsazenost je vysoce sezónní – nemovitosti mohou být mimo sezonu (bahnitý duben, klidný listopad) prázdné, ale v hlavní sezoně skoro plně obsazené. Celkově platí, že pro majitele ochotného ke krátkodobým pronájmům mohou sezónní příjmy výrazně pokrýt roční náklady (daně z nemovitosti, údržba atd.), ačkoli málokdo dosáhne úplného splacení pouze pomocí nájemného. UBS Alpine report uvádí, že jelikož ceny luxusních hotelových pokojů vzrostly od roku 2019 o ~30 %, pronájem rekreačních domů se stal ziskovějším než dříve ubs.com, protože cestovatelé hledají soukromý prostor pro rodiny a skupiny. Tento trend motivuje více majitelů nabízet své chalety na několik vybraných týdnů, často prostřednictvím specializovaných luxusních agentur místo masových platforem.
Trendy platforem pro pronájem: Airbnb a podobné platformy jsou v Gstaadu přítomné, ale převážně pro menší apartmány nebo levnější chalety. Prémiové nemovitosti obvykle spravují luxusní makléři nebo concierge společnosti (díky očekáváním klientely na soukromí a špičkový servis). Roste trend „spravovaných chaletů“, kdy společnosti převezmou správu chaletu, zajistí kuchaře a concierge a pronajímají jej jako balíček ultra-luxusní dovolené. Tyto balíčky mohou přinášet významné příjmy. Krátkodobý pronájem v Alpách celkově zažívá profesionalizaci, investoři zvažují i nákup chaletů určených čistě k pronájmu jako business model (v Gstaadu je však pro cizince čistý nákup na pronájem obtížný kvůli povolením – viz Regulace).
Dlouhodobé pronájmy: Dlouhodobý pronájem luxusních chaletů v Gstaadu (roční smlouvy) je relativně vzácný, protože majitelé preferují flexibilitu a možnost osobního užívání. Přesto zde existuje menší komunita expatů a sezónních pracovníků, která si byty pronajímá celoročně. Například zaměstnanci mezinárodních škol, luxusních obchodů či hotelů mohou bydlet v regionu v pronájmu. Míra neobsazenosti je extrémně nízká (<1 % v Saanenlandu pro byty) kvůli nedostatku bydlení investropa.com. Regulace nájemného ve Švýcarsku udržuje meziroční nárůst nájemného pro stávající nájemníky na uzdě, takže pronajímatelé dlouhodobých pronájmů čelí regulacím (např. vázaným na referenční úrokovou sazbu). Většina investorů v Gstaadských nemovitostech necílí na dlouhodobý pronájem; chtějí buď soukromý rekreační dům, nebo plánují vybrané krátkodobé pronájmy.
Dopad turistických trendů: S tím, jak se švýcarský turismus po pandemii silně zotavil (v roce 2024 vzrostl počet přenocování turistů o vysoko jednociferné procento), poptávka po krátkodobých pronájmech je robustní a stále roste. Pokud Gstaad rozšíří nabídku akcí a aktivit, může se prodloužit pronájemní sezóna (například pro větší zájem letních turistů – pěší turistika, cyklistika, festivaly). Nově vznikající mikrotrend je typ „workcation“ pobytů, kdy bohatí jednotlivci či rodiny pronajímají chalet na několik měsíců a spojují práci na dálku s dovolenou. Díky vylepšenému internetu a klidnému prostředí je Gstaad ideální k takovým delším pobytům. To může mírně zvýšit obsazenost mimo špičku a tím i roční efektivní výnosy.

Stručně řečeno, výnosy z pronájmu v Gstaadu jsou investičně spíše nízké, avšak pronajímatelé zde těží z velmi bezpečného trhu s vysokou poptávkou. De facto nehrozí, že byste nenašli zájemce o pronájem, pokud budete chtít, vzhledem ke globální přitažlivosti lokality – limitem je jen ochota majitele svůj cenný chalet pronajímat. Ti, kteří využijí špičku sezóny, si přijdou na solidní příjmy z pronájmu, i když v procentech hodnoty nemovitosti zůstane výnos nízký. Pro většinu majitelů je hlavním cílem pokrýt část nákladů a zachovat si flexibilitu pro vlastní užití, spíše než maximalizovat výnos. Gstaad je tedy hlavně životním stylovým investičním trhem než trhem vysoké výnosnosti, ačkoli segment krátkodobých pronájmů sílí a profesionalizuje se společně s růstem turistiky.

Klíčoví developeři a realitní agentury v Gstaadu

Přestože je Gstaad malé město, působí zde řada specializovaných luxusních realitních agentur a developerů. Tyto firmy se zaměřují na prémiový segment, poskytují zprostředkování, správu nemovitostí a služby na míru:

John Taylor Gstaad: Místní pobočka globální luxusní realitní firmy John Taylor je hlavním hráčem na trhu. John Taylor Gstaad AG (se sídlem v Saanenu) se specializuje na prodej a pronájem luxusních chaletů a apartmánů v Gstaadu a okolních vesnicích john-taylor.com. Zajišťují řadu významných nemovitostí v regionu a také sezónní pronájmy. Síť a zkušenosti John Taylor (přes 160 let v luxusní realitě po celém světě) z ní dělají volbu číslo jedna pro mezinárodní kupující hledající diskrétnost a odbornost. Jejich tým v Gstaadu zdůrazňuje „prestiž v kombinaci s alpskou autentičností“ a má detailní znalosti skrytých klenotů Saanenlandu john-taylor.com.
BARNES Gstaad: BARNES International Realty má v Gstaadu kancelář se zaměřením na prémiové nemovitosti. Barnes zprostředkovává prodej a pronájem chaletů, apartmánů i pozemků a často zveřejňuje analýzy trhu. Díky svému globálnímu dosahu (zejména v Evropě a USA) přivádí do Gstaadu další zájemce ze zahraničí. Tým Barnes Gstaad je známý péčí o „výjimečný výběr chaletů a bytů“ a využíváním bohaté klientely prostřednictvím marketingu a eventů.
Sotheby’s International Realty – Gstaad: Renomovaná značka Sotheby’s zde působí prostřednictvím Switzerland Sotheby’s International Realty (často ve spolupráci s místní firmou Cardis či jinými). Tato kancelář obchoduje s ultra-prémiovými švýcarskými nemovitostmi a inzerovala některé z nejdražších gstaadských rezidencí své globální síti sběratelů a investorů. Jejich přítomnost zaručuje, že špičkové nemovitosti v Gstaadu osloví mezinárodní publikum velmi movitých klientů obeznámených se značkou Sotheby’s.
Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, německá luxusní agentura, má ve Gstaadu/Saanenu pobočku. Poskytuje prodejní a nájemní servis a je známá silným marketingem a mezinárodním dosahem, zejména na německy mluvící trhy. E&V pravidelně vydává regionální tržní zprávy a jejich kancelář je přístupná také náhodným zájemcům ve vesnici. Oslovují švýcarské i zahraniční kupující hledající rezortní realitu.
Lokální developeři (NK Immobilien / GRIWA Group): V oblasti developmentu NK Immobilien Gstaad (založená 2015 místními) vyrostla v významnou realitní a servisní firmu nkimmobilien-gstaad.ch. Nyní pod hlavičkou skupiny GRIWA Treuhand vyvíjí a staví chalety a apartmány v Bernském Oberlandu včetně regionu Saanenland nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA zajišťují vše od návrhu, přes výstavbu až po prodej a pronájem a často nabízí tzv. „na klíč“ řešení. Zaměřují se na kvalitní lokální architekturu splňující přísná pravidla alpského stylu. Podobní lokální developeři, i když jich je málo, jsou zásadní pro tvorbu nových nemovitostí (v mezích zákona) a renovace starších objektů. Dalším příkladem jsou CGI Real Estate a Steiner AG, firmy, které občas staví větší projekty jako přestavby hotelů či apartmánové komplexy v alpských letoviscích (v Gstaadu jsou však tyto projekty vzácné).
Další agentury: Mezi další menší agentury patří Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – novější hráč napojený na Christie’s International Real Estate, zaměřený na luxusní chalety – a Comptoir Immobilier (ženevská společnost napojená na Forbes Global Properties, občas realizující obchody v regionu Gstaad). Gstaad Properties a Saanen Properties jsou lokální kanceláře s osobním přístupem, vedené dlouholetými obyvateli s hlubokou sítí kontaktů. Gstaad Property Office (GPO) a Luxury Places jsou další konzultanti známí v kraji. Řada agentur spolu spolupracuje; exkluzivní nabídka může být například sdílena mezi několika vybranými makléři, aby se našel nejlepší kupec.

Tyto agentury nejen zprostředkovávají obchody, ale často vystupují jako „strážci vstupu“ do velmi diskrétního trhu – mnoho prodejů v Gstaadu se odehrává neveřejně, agenti tiše spojují prodávající a zájemce. Marketing realit v Gstaadu je velmi nenápadný; jen zřídka uvidíte ceduli „Na prodej“. Místo toho agentury udržují seznamy čekajících klientů a provádějí cílený oslovení, když se objeví vhodná nemovitost. Hlavní hráči mají vazby na privátní bankéře, family offices i stávající vlastníky (kteří se v případě prodeje často obrací nejprve právě na ně). Tato síťová dynamika znamená, že výběr renomované, dobře propojené agentury je klíčem pro každého nového zájemce o nákup v uzavřeném trhu v Gstaadu.

Shrnuto, klíčoví realitní profesionálové v Gstaadu zahrnují směs mezinárodních luxusních značek (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) a několik místních expertů, kteří se zabývají developmentem a specializovanými obchody. Všichni působí v malé, kolegiální komunitě, která udržuje pověst Gstaadu jako místa diskrétnosti a kvality. Kupující i prodávající si obvykle najímají jednu z těchto firem, aby jim pomohla zorientovat se v komplexním regulačním prostředí a získat přístup k ultra-luxusní klientele, která definuje realitní scénu v Gstaadu.

Hlavní faktory poptávky na trhu v Gstaadu

Několik silných faktorů poptávky stojí za růstem realitního trhu v Gstaadu a vysvětluje, proč tato malá alpská vesnice přitahuje intenzivní zájem bohatých kupujících z celého světa:

Luxusní turistika a životní styl: Gstaad byl dlouho magnetem pro bohaté a slavné, protože nabízí atraktivní kombinaci luxusu a rustikálního kouzla. Slogan města „Přijeďte nahoru, zpomalte“ vystihuje jeho uvolněnou exkluzivitu. Město se pyšní pětihvězdičkovými hotely, gurmánskými restauracemi, designovými butiky a galeriemi lemujícími malebnou pěší promenádu john-taylor.com. Zároveň tu najdeme tradiční farmy a historickou alpskou kulturu, která dodává městu autentičnost. Tato kombinace přitahuje vysokopříjmové turisty celoročně. Mnozí návštěvníci – okouzleni atmosférou Gstaadu – si zde nakonec koupí nemovitost, aby si zajistili vlastní alpské útočiště. Obrovské množství akcí (1000+ za rok), od sněžného póla a tenisového Swiss Open až po Menuhinův festival klasické hudby, zajišťuje, že Gstaad zůstává v globálním povědomí john-taylor.com. Mezinárodní akce přitahují movité návštěvníky, z nichž si někteří po zamilování do regionu koupí rekreační domy. Stručně řečeno, životní styl Gstaadu je klíčovým faktorem poptávky – jen málo míst na světě umožňuje dopoledne lyžovat, večer se zúčastnit galavečeru nebo koncertu a procházet se vesnicí, která neztratila svůj pohádkový ráz.
Mezinárodní kupci a „značka Gstaad“: Trh s nemovitostmi v Gstaadu je z naprosté většiny poháněn mezinárodními kupci. Bohatí lidé z Velké Británie, Německa, Francie, Belgie, Blízkého východu, USA a v poslední době čím dál více z Asie jsou zde aktivní již desítky let. Celosvětový profil města posilují známé osobnosti, které zde mají druhé bydliště (šlechtici, celebrity, magnáti), což Gstaadu propůjčuje prestiž. Podle místních makléřů „značka Gstaad…přitahuje mezinárodní klientelu po celý rok,“ a to díky dobré dopravní dostupnosti (2 hodiny z Ženevy, 1 hodina z Bernu a dokonce i soukromé letiště v Saanenu pro privátní tryskáče) john-taylor.com. Díky této dostupnosti mohou mezinárodní majitelé snadno do svých chaletů dorazit na dovolenou. Politická a ekonomická nestabilita v zahraničí navíc motivuje cizince k nákupům ve Švýcarsku: v dobách nejistoty často bohaté rodiny z Blízkého východu či Jižní Ameriky zvyšují investice do nemovitostí ve Švýcarsku kvůli stabilitě. Gstaad, coby diskrétnější a méně okázalý než St. Moritz nebo Courchevel, obzvlášť láká ty, kdo touží po soukromí a nenápadném luxusu. Nedávný trend globální migrace bohatství (boháči přesouvající se do bezpečnějších destinací) nahrává švýcarským střediskům – podle Christie’s způsobily extrémní klimatické jevy a geopolitické problémy zvýšený zájem o alpská útočiště jako Gstaad z důvodu bezpečí brochures.christiesrealestate.com.
Infrastruktura a propojení: Ačkoli je to malá vesnice, Gstaad výrazně investoval do infrastruktury, která zvyšuje jeho atraktivitu. Lyžařský systém regionu (Gstaad Mountain Rides) nabízí přístup na 200 km sjezdovek a blízký Glacier 3000 zajišťuje celoroční lyžování pouhých 20 minut odsud john-taylor.com. Panoramatická železniční trať Montreux–Zweisimmen prochází Gstaadem a poskytuje malebné železniční spojení s Montreux a okolím john-taylor.com. Soukromé letiště Saanen obsluhuje privátní letadla a charterové lety, což je pro světové boháče velké plus john-taylor.com. Švýcarská silniční a železniční síť činí Gstaad dostupným (byť s určitou námahou) z hlavních měst. Pokračující zlepšení – rychlejší vlakové spoje, modernizace silničních tunelů a vysokorychlostní telekomunikační sítě – podporují poptávku po nemovitostech. Navíc je infrastrukturní investice do lyžařských středisek celonárodní prioritou: např. sousední kantony zainvestovaly do lepších vleků a veřejné dopravy (veřejná doprava ve Verbier prošla modernizací za 27 milionů CHF forbesglobalproperties.com). Gstaad navíc modernizoval hotely a zdravotnická zařízení pro náročnou klientelu. V podstatě, kupující vědí, že i když má Gstaad odlehlý ráz, nabízí prvotřídní infrastrukturu a dostupnost, což zajišťuje dlouhodobou hodnotu.
Ekonomické a daňové prostředí: Celková ekonomická stabilita Švýcarska a přívětivé podmínky pro bohatství významně ovlivňují poptávku. Země se pyšní nízkou inflací (cca 1 % v roce 2024) a stabilním růstem investropa.com. Klíčovým faktorem je výhodný daňový režim pro mnohé bohaté cizince, například tzv. „forfait“ (paušální) zdanění v určitých případech. I když jsou daně v Bernu vyšší než v kantonech s extrémně nízkým zdaněním (např. Schwyz), oblast Saanen/Gstaad přesto historicky přilákala řadu movitých rezidentů se speciálním daňovým statusem. Navíc žádná daň z kapitálových výnosů při prodeji nemovitosti po určité době držení (podle kantonu) může být pro investory výhodná. V mnoha částech Švýcarska neexistují každoroční daně z nemovitostí (některé obce mají drobné pozemkové daně, ale nic v porovnání s majetkovými daněmi jinde). Tato relativní daňová vstřícnost a právní jistota (silná ochrana vlastnictví, bankovní tajemství atp.) činí vlastnictví švýcarských nemovitostí atraktivní. Podle Forbes Global Properties kombinace striktních regulací (limitujících nabídku) a silné měny umožnila švýcarským luxusním nemovitostem prosperovat i v době pandemie forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Investoři mají důvěru, že jejich kapitál vložený do nemovitostí v Gstaadu chrání jeden z nejspolehlivějších právních a finančních systémů na světě.
Lokální poptávka a demografie: Zatímco na vrcholu dominuje zahraniční klientela, domácí švýcarskou poptávku nelze přehlížet. Pandemie přiměla více švýcarských obyvatel objevit nebo znovuobjevit místní letoviska a zvýšit poptávku po druhých domech v tuzemsku. Dále hraje roli vlnu odchodů do důchodu „Baby Boomerů“: movití Švýcaři a Evropané po šedesátce odcházejí do důchodu s nemalým kapitálem a touhou po rekreačních domech ubs.com ubs.com. Gstaad díky mírnému klimatu a celoroční nabídce láká i aktivní důchodce. Alpské kantony zaznamenaly v roce 2024 nadprůměrný růst počtu obyvatel (+0,9 %) díky změně životního stylu a stěhování ubs.com. To dokládá, že švýcarští profesionálové i důchodci se stále více stěhují do hor za hlavním nebo druhým bydlením a zvyšují poptávku. Počet trvale žijících v Gstaadu a Saanenu mírně vzrostl, což tlačí na nabídku napříč trhem.

Shrnuto, poptávku na trhu v Gstaadu pohání jeho jedinečný životní styl a pověst, snadná dostupnost pro světovou elitu a ekonomická racionalita investování do bezpečného švýcarského aktiva s omezenou nabídkou. Dokud bude Gstaad nabízet klid, prestiž a světovou úroveň služeb v stabilní zemi, poptávka od zahraničních i domácích movitých kupců zůstane silná.

Regulační a daňové úvahy pro kupující

Švýcarsko má složitou síť regulací a daní týkajících se nemovitostí, zvláště pak pro zahraniční kupující a rekreační domy. Klíčové aspekty v Gstaadu zahrnují:

Lex Koller (omezení pro zahraniční kupující): Švýcarský federální zákon “Lex Koller” omezuje nákup nemovitostí nerezidenty-cizinci. Obecně platí, že nerezidenti nemohou kupovat rezidenční nemovitosti ve Švýcarsku s výjimkou vybraných rekreačních zón pod přísnými kvótami. Gstaad (obec Saanen) je právě takovou zónou, kde cizinci historicky mohli koupit rekreační dům, avšak za určitých podmínek (např. pozemek do 1 000 m² a obytná plocha do 200 m², jedna nemovitost na rodinu) forbesglobalproperties.com. I ti, kteří splní podmínky (typicky občané EU nebo držitelé švýcarských povolení k pobytu), často potřebují kantonální souhlas. Důležité: V roce 2025 švýcarská vláda zvažuje další zpřísnění Lex Koller ubs.com. Navrhovaná opatření by mohla zakázat cizincům kupovat určité typy nemovitostí (například apartmány v servisovaných “aparthotels” nebo možná nové druhé domovy) ubs.com. Pokud budou tyto změny schváleny, zúžil by se tím okruh zahraničních kupců. Již nyní čelí zahraniční kupci v kantonu Bern každoročním kvótám – když se malý počet povolení vyčerpá, musí ostatní čekat. Tuzemští kupci a cizinci s povolením k pobytu (B nebo C) nepodléhají Lex Koller, mají tedy výhodu větší svobody koupě forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Každý zájemce o koupi v Gstaadu si musí ověřit svou způsobilost podle Lex Koller a sledovat případné změny. Využití švýcarské právnické osoby k obejití Lex Koller je zakázáno (úřady hlídají nákupy prostřednictvím “prázdných schránek”) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (Zákon o druhých domovech): Dalším klíčovým zákonem je “Lex Weber” neboli Iniciativa o druhých domovech, která od roku 2012 omezuje podíl druhých domů na 20 % bytového fondu v každé obci. Gstaad/Saanen byl této hranici dávno nad, takže od roku 2013 prakticky není možné stavět nové rekreační domy – což je hlavní důvod omezené nabídky ubs.com. Výstavba primárních rezidencí zůstala povolena, ty však nelze později převést na druhý domov. Koncem roku 2024 vstoupila v platnost úprava přezdívaná “Lex Candinas”, která mírně povoluje omezení ubs.com. Umožňuje určité výjimky, například přestavby starých hotelů na byty nebo výstavbu v některých zónách, aby se rozšířila nabídka bydlení v turistických oblastech, kde je značný nedostatek (konkrétně je jmenován i Gstaad) ubs.com. V blízké budoucnosti by tak na trh mohlo přijít omezené množství nových bytů nebo chaletů, pravděpodobně však stále s omezeními při dalším prodeji a užívání. Výsledek: Lex Weber bude i nadále silně omezovat novou výstavbu v Gstaadu – což je výhodné pro stávající majitele, náročné však pro nové kupující. Zájemci si nemohou jen tak jednoduše po koupi stavebního pozemku postavit “cokoli”; využití bude regulováno (například musí být udržováno jako primární bydliště nebo zemědělská půda, pokud je to relevantní).
Daně – federální, kantonální, komunální: Švýcarský daňový systém má několik úrovní. S nemovitostmi jsou pro kupující důležité:
- Daň z převodu nemovitosti/kolkovné: Kanton Bern vybírá daň z převodu nemovitosti (cca 1,8 % z kupní ceny, obvykle dělena mezi strany nebo placená kupujícím – může se lišit). Notářské a zápisné do katastru činí navíc zhruba 0,3–0,5 %. Celkové transakční náklady pro kupujícího v Gstaadu tak představují cca 2,3 %.
- Roční daň z nemovitosti: Opakovaná federální daň z nemovitosti ve Švýcarsku není. Kanton Bern však vybírá mírnou kantonální daň z majetku, která zahrnuje i hodnotu nemovitosti (jen pro švýcarské rezidenty; cca 0,3–0,7 % z čistých aktiv, s velkými výjimkami). Nerezidenti tuto daň obvykle neplatí, pokud nemají švýcarské povolení k pobytu. Některé komuny zavádějí drobnou pozemkovou daň; v Saanenu je roční pozemková daň relativně nízká (řádově stovky franků za luxusní chalet).
- Daň z imputovaného nájemného: Pro cizince zvláštní – Švýcarsko zdaňuje majitele nemovitostí na bydlení (i uživatele) na základě “fiktivního nájemného”, cca 70 % tržního nájemného. Majitelé si však mohou odečíst úroky z hypotéky a náklady na údržbu. Mnozí majitelé druhých domů volí hypotéku právě pro optimalizaci této daně. Aktuálně je navrženo zrušit imputované nájemné celostátně, což by zároveň zrušilo i položku úroků z hypotéky jako odpočitatelný náklad ubs.com. Pokud tato reforma projde, budou mít výhodu bohatí kupci platící vše hotově (bez daně z imputovaného nájmu), uživatelé dluhu však ztratí možnost odpočtu.
- Daň z kapitálového zisku: Kanton Bern zavádí daň z kapitálového zisku při prodeji se ziskem v určité době od nabytí (na klouzavé škále). Majitelé s dlouhodobým držením (více než cca 10 let) mají výhodné sazby, po několik desetiletích daň klesá k nule. Tato daň má odrazovat od spekulací. Ve skutečnosti většina majitelů v Gstaadu drží dlouhodobě, takže se jich výrazně nedotkne; prodáte-li ale se ziskem třeba do 5 let, čeká vás vyšší daň (může přesáhnout 30 % ze zisku v případě velmi krátkého držení).
- Daň z nájmu (příjmu z pronájmu): Pokud se nemovitost pronajímá, příjem z nájmu podléhá švýcarské dani z příjmu pro rezidenty (u nerezidentů může být uplatněna srážková daň). Majitelé luxusních nemovitostí často optimalizují užívání tak, aby byl příjem z nájmu minimální nebo kompenzovaný výdaji a vyhnuli se složité daňové problematice.
Povolení k pobytu a občanství: Koupě nemovitosti v Gstaadu neznamená automaticky právo na pobyt. Cizinci proto obvykle nejprve potřebují povolení k pobytu, pokud chtějí žít celoročně ve svém chalet. Švýcarsko však někdy uděluje rezidenční povolení bohatým jednotlivcům (které jsou spojeny s kantonálně sjednanou “paušální” daní). V kantonu Bern je tato praxe méně častá než v některých frankofonních kantonech. Někteří zahraniční kupci se rozhodnou stát se rezidenty Švýcarska (například prostřednictvím podnikatelského víza apod.), aby Lex Koller zcela obešli a užívali švýcarský životní styl – pak už mohou nemovitosti kupovat svobodněji. Občané EU/EFTA s švýcarským povolením B mohou relativně snadno koupit dům pro svoji vlastní potřebu forbesglobalproperties.com.
Budoucí regulační rizika: Kromě zpřísnění Lex Koller se na federální úrovni hovoří také o zavedení speciální daně z druhých domovů (aby se omezil počet “temných” prázdných rekreačních domů v turistických oblastech) ubs.com. Pokud by byla taková “daň z druhého domova” uvalena, vlastnictví rekreačního chalet v Gstaadu by bylo každoročně dražší. Zvažuje se také, že místní úřady mohou zavádět pravidla jako omezení krátkodobého pronájmu (některá letoviska vyžadují registraci pronájmů nebo odvody turistické daně za každou noc). V současnosti je Gstaad relativně liberální oproti některým městům jako Zurich či Ženeva, kde platí přísná ochrana nájemníků a cenové stropy – do budoucna se ale může situace změnit, jestliže místní budou vnímat nadměrný počet prázdných domů. Důležitý faktor: kurzové pohyby (CHF vs domácí měna) mohou ovlivnit skutečné náklady cizinců, ale to je tržní a ne regulatorní riziko.

Závěr (Regulace): Pro domácí švýcarské kupující pravidla v Gstaadu znamenají hlavně to, že je těžké stavět nové nemovitosti a musí platit převodní či případně ziskové daně. Pro zahraniční kupce je zásadní obezřetná orientace v Lex Koller a v povoleních – obvykle to vyžaduje trpělivost nebo kreativitu (například nákup na jméno manžela s povolením z EU apod.). Důrazně doporučujeme zapojit švýcarského notáře a právníka už v úvodu procesu. Celkově je regulatorní klima v duchu omezování nadměrných investic (kvůli ochraně dostupnosti bydlení pro Švýcary), což paradoxně činí Gstaad ještě exkluzivnějším. Klíčem je sledovat blížící se hlasování či legislativní změny (např. revize Lex Koller), protože ty mohou výrazně ovlivnit možnosti koupě či prodeje nemovitosti zahraničních investorů ubs.com. Přesto švýcarský stabilní právní rámec znamená, že nedochází k náhlým svévolným změnám – nové restrikce se zavádějí postupně a dávají trhu čas přizpůsobit se. Tato stabilita a předvídatelnost je právě tím, co navzdory složitosti láká zahraniční investory.

Dlouhodobé prognózy růstu do roku 2030

Při pohledu na konec této dekády zůstávají odborníci opatrně optimističtí ohledně vývoje trhu s nemovitostmi v Gstaadu. Zde jsou dlouhodobé prognózy a faktory, které formují očekávání do roku 2030:

Prognóza růstu cen: Jak již bylo zmíněno, základní prognózy předpokládají pokračující mírný růst cen švýcarských rezidenčních nemovitostí – v celostátním průměru mezi 2–4 % ročně globalpropertyguide.com. Exkluzivní rekreační lokality jako Gstaad mohou při příznivých ekonomických podmínkách dosahovat horní hranice tohoto rozmezí (případně mírně zaostat, pokud přijdou regulatorní překážky). Pro období 2025–2030 to znamená kumulativní růst cen v luxusním segmentu Gstaadu přibližně o +15–20 % (například chalet za 10 mil. CHF by mohl v roce 2030 průměrně stát 11,5–12 mil. CHF). Nejde o formální záruku, ale o extrapolaci současných trendů: omezená nabídka, stabilní poptávka a nízké úrokové sazby ve Švýcarsku. Analytici UBS přitom poznamenávají, že nízká dostupnost pravděpodobně zabrání prudkým růstům cen, avšak stabilní ekonomika a vzácná nabídka „dále podpoří ochotu lidí platit vyšší ceny“ za vlastnictví nemovitosti globalpropertyguide.com. Jinými slovy: nečekejte další dvojnásobení cen během této dekády, ale postupné zhodnocování je převládající výhled.
Tržní cykly a odolnost: Švýcarské alpské nemovitosti byly historicky velmi odolné. Studie společnosti Knight Frank zjistila, že ceny alpských rekreačních nemovitostí v letech 2009–2022 rostly v průměru o ~1,9 % ročně a po roce 2020 nabraly tempo na ~4 % ročně knightfrank.com. I v obtížných chvílích (např. posílení franku, globální krize) ceny v Gstaadu většinou držely, nebo klesaly jen minimálně. Tento trend by měl pokračovat. Případná globální recese by tempo růstu mohla pozastavit na rok či dva, ale prudký pokles hodnoty je nepravděpodobný, pokud nedojde k vynuceným prodejům. Majitelé z řad ultrabohatých jsou obvykle málo zadlužení, což snižuje riziko nuceného prodeje. Proto je výhled do roku 2030 stabilní až mírně pozitivní, přičemž Gstaad zůstane na vysoké cenové úrovni se spíše pozvolnými nárůsty.
Vývoj poptávky: Do roku 2030 se může proměnit i profil kupujících. Předpokládá se vstup mladších bohatých zájemců (ve věku 40 a 50 let), obzvláště podnikatelů z oblasti technologií a rychle se rozvíjejících ekonomik, kteří stále více patří do třídy UHNWI investropa.com. Tito mladší kupující mohou preferovat modernější design, důraz na udržitelnost a wellness. Trh se přizpůsobí nabídkou chytrých domácností, dobíjecích stanic pro elektromobily, privátních wellness ateliérů apod. Pokud bude nadále převládat práce na dálku či hybridní režim, lze čekat prodlužování pobytů v Gstaadu a částečné využití domů jako hlavního sídla na část roku. To by mohlo mírně zvýšit efektivní poptávku (například když lidé vlastní pouze jeden velký dům namísto dvou menších pro různá roční období).
Výhled nabídky: Na straně nabídky nelze očekávat žádný masivní nárůst bytové výstavby v Gstaadu. Ani reforma Lex Candinas nezmění fakt, že nové projekty zůstanou ojedinělé – maximálně několik chalup nebo malý bytový dům. UBS předpovídá, že nová výstavba v alpských oblastech zůstane výrazně pod celostátním průměrem ubs.com. Pokud vůbec, některé stávající chalupy mohou být do roku 2030 rozděleny nebo přestavěny na více jednotek (zejména pokud budou obce tlačit na vznik bydlení pro místní obyvatele či hotelový personál). Vzhledem k zachování historického a estetického charakteru je však rozsáhlá zástavba nepravděpodobná. Očekává se tedy, že do roku 2030 celkový bytový fond naroste jen minimálně, což potvrzuje trvalý tlak na nabídku.
Vnější rizika a neznámé vlivy: Některé nepředvídatelné faktory mohou výhled ovlivnit. Pokud by Švýcarsko zavedlo úplný zákaz nákupů pro nerezidenty v následujících letech (extrémní scénář Lex Koller), poptávka by byla téměř výhradně domácího charakteru, což by mohlo na okraji vést ke změkčení cen. Naopak, pokud by se zhoršila globální geopolitická či klimatická situace, Švýcarsko by mohlo zaznamenat silný příliv kapitálu jako bezpečný přístav, což by ceny luxusních nemovitostí posunulo ještě výš. Důležitý je i makroekonomický vývoj, například úrokové sazby: současná prognóza počítá s jejich setrváním na nízké nebo běžné úrovni. Pokud by do roku 2030 došlo k prudkému růstu sazeb, ochladil by se i trh s luxusními nemovitostmi (zejména by to snížilo poptávku švýcarských kupujících a ztížilo hypotéky). Kurzové změny (výrazné posílení franku) by také mohly pro zahraniční investory švýcarské nemovitosti zdražit a poptávku ze zahraničí částečně snížit ubs.com. Tyto faktory je těžké předvídat, ale rozhodně by neměly být přehlíženy.
Vize Gstaadu 2030 – status regionu: V roce 2030 zůstane Gstaad s největší pravděpodobností tím, čím je dnes: korunovační klenot alpských luxusních nemovitostí. Nadále se bude řadit mezi nejdražší lokality světa. V žebříčku mohou stoupat i rivali typu Andermatt (ten po významném růstu cen patří nyní mezi pět nejdražších švýcarských letovisek forbes.com), avšak zavedená reputace a mimořádně exkluzivní zásoba nemovitostí dávají Gstaadu trvalou konkurenční výhodu. Snahy města zůstat atraktivním – rozšiřování zázemí pro rodiny, investice do udržitelného turismu, zachování autenticity vsi – budou i nadále podporovat poptávku.

Shrnuto, dlouhodobý výhled do roku 2030 pro nemovitosti v Gstaadu znamená stabilní růst a jistotu, bez signálů prasknutí bubliny. Odborní analytici očekávají v podstatě pokračování současného trendu: mírné zvyšování cen, občasné stagnace, ale obecně vysokou „podlahu“ cen díky globálnímu růstu bohatství a místnímu nedostatku nabídky. Pro investory i majitele by měl Gstaad nadále plnit svůj příslib bezpečí a prestiže v oblasti nemovitostí. Jak výstižně shrnuje jedna tržní zpráva: „Předpokládáme, že ceny vlastněných domů budou v střednědobém horizontu růst… omezená nabídka dále podpoří ochotu platit, ale omezená dostupnost by měla zamezit výraznějším růstům.“ globalpropertyguide.com – scénář, který dokonale vystihuje pravděpodobnou cestu Gstaadu do roku 2030.

Zdroje:

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15. května 2025) – trendy švýcarských luxusních nemovitostí a vývoj cen ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (listopad 2024) – Ceny špičkových horských rezortů a jejich meziroční změny (Gstaad vs konkurence) knightfrank.com.
Neho Real Estate, Ceny nemovitostí v Gstaadu červen 2025 – Lokální vývoj cen (meziroční nárůst 26,6 %, byty +16,6 %).
Global Property Guide, Analýza rezidenčního trhu Švýcarska 2025 (červen 2025) – Celostátní cenové indexy, prognózy Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 důvodů odolnosti trhu s luxusními nemovitostmi ve Švýcarsku (2022) – Ceny ultra-prémiových nemovitostí v Gstaadu (CHF 33 000/m² v roce 2022) a tržní faktory forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 silných trendů švýcarského realitního trhu 2025 – Drivers poptávky po luxusním segmentu, +25 % oproti předcovidovým úrovním investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – Lokální tržní vhledy o klientele, životním stylu a propojení Gstaadu john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, Globální výhled na luxusní reality 2025 – Zmíněný zájem o alpský region pod vlivem klimatických změn brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Výnosy z pronájmu ve Švýcarsku Q2 2025 – Průměrné výnosy podle kantonů (Bern ~2,8 %) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – Faktory poptávky po rekreačních domovech, nedostatek nabídky a nová legislativa Lex Candinas ubs.com ubs.com; regulatorní rizika vč. možného zpřísnění Lex Koller ubs.com ubs.com.
Julius Baer, Realitní trh Švýcarsko Q2 2025 – Obecné tržní prostředí (snížení úrokových sazeb, poptávková dynamika).
Engel & Völkers, Rezidenční tržní zpráva Švýcarsko 2025 – Trendy trhu s druhým bydlením a regionální výhled.