Nemovitosti v Hongkongu 2025: Od útlumu k růstu – trendy, žhavé lokality a prognózy do roku 2028

Přehled trhu a klíčové faktory

Nemovitostní trh v Hongkongu v roce 2025 stojí na rozcestí mezi oživením a nejistotou. Po vrcholu v roce 2021 prošly hodnoty nemovitostí několikaletou korekcí a ceny domů se vrátily na úroveň poloviny 10. let 21. století spglobal.com. Ceny rezidenčních nemovitostí klesly téměř o 30 % oproti maximům z roku 2021 a dosáhly nejnižších hodnot od roku 2016 spglobal.com. Zároveň však objem transakcí výrazně roste – celkový prodej nemovitostí vzrostl v roce 2024 o 17 % (po poklesech v letech 2022–23), když se kupující vrátili po uvolnění pandemických omezení globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Výsledkem je smíšený výhled trhu: poptávka se probouzí a politika se posunula na podporu kupujících, avšak části trhu (zejména kanceláře) čelí nadbytku nabídky a slabé náladě hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Několik klíčových faktorů ovlivňuje tyto dynamiky:

• Ekonomické trendy: Ekonomika Hongkongu po COVIDu mírně roste, v 1. čtvrtletí 2025 vzrostla meziročně o 3,1 % spglobal.com. Výhled však tlumí globální protivětry – rostoucí obchodní napětí mezi USA a Čínou a zpomalení pevninské Číny. Vláda upozorňuje, že nejistá obchodní politika a vnější volatilita mohou „zastínit krátkodobý výhled“ spglobal.com, což udržuje investory opatrné.
• Úrokové sazby a finance: Vzhledem k tomu, že hongkongský dolar je navázán na americký dolar, místní úrokové sazby v roce 2023 prudce vzrostly spolu se zvyšováním sazeb Federálního rezervního systému USA. V květnu 2025 činila základní sazba Hong Kong Monetary Authority 4,75 % globalpropertyguide.com, ale objevily se známky úlevy. Fed pozastavil zvyšování sazeb, HIBOR (mezibankovní sazby) začal klesat a banky dokonce na konci roku 2024 snížily své základní úrokové sazby globalpropertyguide.com. Zmírnění nákladů na půjčky zlepšilo náladu kupujících a snížilo zátěž hypoték, což přispělo k nedávnému nárůstu prodeje domů cushmanwakefield.com. Do budoucna by případné snížení sazeb Fedem na konci roku 2025 mohlo dále zvýšit likviditu a kupní sílu hongkongbusiness.hk. Úřady však vyzývají k opatrnosti: jakákoli budoucí volatilita sazeb nebo globální tržní výkyvy se mohou rychle přenést do vysoce zadluženého hongkongského realitního sektoru globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Demografie a tok talentů: Populační trendy jsou dvousečným faktorem. Populace Hongkongu byla v roce 2024 přibližně 7,53 milionu, což znamená nárůst o 0,1 % po předchozích poklesech reuters.com. Vládní programy na přilákání talentů a znovuotevření hranic přinesly v roce 2024 čistý příliv asi 21 000 lidí reuters.com, včetně tisíců profesionálů z pevninské Číny i ze zahraničí. Tento příliv – 14 200 „importovaných“ talentů (plus 9 300 rodinných příslušníků) jen za první dva měsíce roku 2025 – posiluje poptávku po luxusních pronájmech a prémiových nemovitostech jll.com.hk. Přesto zůstává populační růst anemický a město se stále zotavuje z odlivu obyvatel v letech 2019–2022 globalpropertyguide.com. Stárnoucí populace a pomalejší dlouhodobý růst počtu domácností představují výzvy pro udržitelnou poptávku po bydlení.
• Politické a integrační faktory: Politická situace ve městě se stabilizovala pod Národním bezpečnostním zákonem, ale jeho mezinárodní přitažlivost a důvěra investorů se stále zotavují z otřesů roku 2019. Mezitím je integrace Hongkongu s Greater Bay Area (GBA) stále důležitějším hnacím motorem. Užší přeshraniční vazby slibují nové ekonomické příležitosti (např. společná inovační centra a zvýšená přítomnost pevninských firem), které by mohly podpořit poptávku po kancelářích a bytech v pohraničních čtvrtích. Nicméně geopolitická rizika přetrvávají – třenice mezi USA a Čínou nebo změny politiky pevninské Číny vůči Hongkongu mohou ovlivnit toky kapitálu a rozhodování firem o nemovitostech. Například probíhající obchodní spory mezi USA a Čínou již přetvářejí logistický sektor a nutí firmy přehodnocovat dodavatelské řetězce jll.com.hk jll.com.hk.
• Regulační prostředí: V dramatickém obratu politiky hongkongská vláda zrušila desetiletá opatření na ochlazení trhu s nemovitostmi v letech 2023–2024, aby oživila upadající trh. Kolkovné, které dříve cílilo na zahraniční kupce a kupce druhých domovů, bylo sníženo nebo zcela odstraněno. Tento obrat v politice – podrobněji rozebraný v pozdější části – znovu otevřel dveře kupcům z pevninské Číny a snížil počáteční náklady pro místní obyvatele, čímž přinesl novou poptávku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Současně jsou zaváděny dlouhodobé strategie zásobování půdou a bydlením, které mají řešit chronický nedostatek a mohou přetvořit trendy ve výstavbě až do roku 2028 a dále.

Celkově rok 2025 představuje bod zlomu pro hongkongský trh s nemovitostmi. Rezidenční sektor vykazuje první známky stabilizace díky podpůrným politikám a obnovující se důvěře, zatímco komerční a průmyslové segmenty postupují opatrněji. V následujících částech se podrobně věnujeme každému hlavnímu sektoru – rezidenčnímu, komerčnímu (kanceláře a maloobchod) a průmyslovému – a zkoumáme aktuální trendy, údaje o cenách a objemech, změny politik a výhled pro různé čtvrti. Zároveň upozorňujeme na urbanistické iniciativy (od nových měst po velké rekultivace) a identifikujeme klíčové investiční příležitosti a rizika, které budou v krátkodobém a střednědobém horizontu určovat podobu hongkongského trhu s nemovitostmi.

Rezidenční nemovitosti: Ceny dosahují dna, poptávka se zotavuje

Ceny a prodeje bytů: Hongkongský trh s bydlením prošel od roku 2021 výraznou korekcí, ale jsou zde jasné signály, že ceny v roce 2025 dosahují dna. Oficiální index cen rezidenčních nemovitostí klesal meziročně již 13 po sobě jdoucích čtvrtletí globalpropertyguide.com. K prvnímu čtvrtletí 2025 byly ceny bytů meziročně nižší o 7,8 % (a přibližně o 9 % v reálném vyjádření), což znamená pokračování poklesu, i když mírnějším tempem globalpropertyguide.com. To navazuje na dvouciferné propady během většiny roku 2023. Obrázek 1 níže ukazuje, jak se hodnoty vrátily přibližně na úroveň roku 2016 po vrcholu během pandemie:

Pozoruhodné je, že segment luxusních nemovitostí překonává masový trh i během poklesu. Zatímco ceny malých a středně velkých bytů (do 100 m²) v 1. čtvrtletí 2025 meziročně klesly o 7–9 %, největší domy nad 160 m² naopak meziročně zdražily o 7,2 % globalpropertyguide.com. Tento rozdíl naznačuje odolnou poptávku (nebo omezenou nabídku) po ultra-prémiových nemovitostech – pravděpodobně taženou bohatými kupci a vracejícími se expatrioty – i když hodnota běžného bydlení zůstává pod tlakem. Ve všech velikostních kategoriích však došlo v 1. čtvrtletí k mírnému mezikvartálnímu poklesu, což ukazuje, že trh se zatím celkově neobrátil směrem vzhůru globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Povzbudivé je, že objem transakcí prudce vzrostl navzdory korekci cen, což naznačuje, že kupující se vracejí na trh. Celkový počet transakcí s nemovitostmi (nové + z druhé ruky) vyskočil o 23,5 % v roce 2024 na 53 099 obchodů, čímž se obrátil prudký pokles z let 2022–23 globalpropertyguide.com. Dynamika pokračovala i na začátku roku 2025: prodeje domů v 1. čtvrtletí 2025 vzrostly meziročně o 19–36 % jak v primárním (novostavby), tak sekundárním segmentu globalpropertyguide.com. Zejména na trhu nových domů je patrná odložená poptávka – developeři prodali v 1. čtvrtletí 3 897 nových jednotek (o 36 % více než v 1. čtvrtletí 2024), protože kupující rychle využili atraktivně naceněných novinek globalpropertyguide.com. Levnější hypotéky a zrušení omezení nákupů uvolnily mnoho dříve odložených zájemců. Dokonce i trh s nemovitostmi z druhé ruky zaznamenal v 1. čtvrtletí více než 8 200 prodaných jednotek (meziroční nárůst o 19 %) globalpropertyguide.com. Ve srovnání s historickými průměry však celkový objem prodejů stále roste z velmi nízké základny (zůstává pod vrcholy z poloviny 2010. let), takže současný nárůst znamená spíše ranou fázi oživení než plný boom.

Politické podpůrné faktory: Hlavním katalyzátorem oživení prodejů bylo uvolnění politiky na trhu s bydlením. Po letech restriktivních „ochlazovacích opatření“ úřady provedly ostrý obrat:

• V únoru 2024 Hongkong zrušil všechny dodatečné kolky na nákup nemovitostí globalpropertyguide.com. Tím byla fakticky zrušena 15% daň z nákupu pro cizince, 15% dodatečná daň na druhé domy a odstupňované poplatky za rychlý prodej (Special Stamp Duty), které platily od počátku 10. let 21. století globalpropertyguide.com. Jak uvedl ministr financí Paul Chan, opatření na straně poptávky „již nejsou za současných ekonomických a tržních podmínek nutná“ globalpropertyguide.com. Dopad byl okamžitý – po zrušení těchto daní se kupci z pevninské Číny vrátili na hongkongský trh s nemovitostmi, což výrazně zvýšilo počet transakcí zejména na konci roku 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Již dříve, v říjnu 2023, vláda učinila první krok, když snížila několik kolků na polovinu (BSD a daň na druhý domov z 15 % na 7,5 %) a zkrátila období omezení prodeje pro spekulanty ze 3 let na 2 roky globalpropertyguide.com. Kolky pro vybrané kupce označené jako „zahraniční talent“ byly také prominuty (za podmínky, že zůstanou a získají trvalý pobyt) globalpropertyguide.com. Tyto úpravy z poloviny roku 2023 byly prvním uvolněním za poslední dekádu a připravily půdu pro úplné zrušení v roce 2024.
• Pro další podporu místních kupců levnějších nemovitostí při prvním nákupu byl v rozpočtu na rok 2025/26 zvýšen cenový limit pro minimální kolkovné: od února 2025 budou domy do 4 milionů HK$ (≈511 000 USD) podléhat pouze kolku ve výši 100 HK$ globalpropertyguide.com. Tento nový limit (oproti předchozím 3 mil. HK$) se týká odhadem 15 % transakcí a znamená roční výpadek příjmů z daní asi 400 milionů HK$, aby se zvýšila dostupnost bydlení globalpropertyguide.com.
• Hongkongský měnový úřad také uvolnil pravidla pro poskytování hypoték – zejména snížením úrokového bufferu pro zátěžový test o 1 % v roce 2022 – aby zlepšil schopnost kupujících financovat nákup v podmínkách vyšších úrokových sazeb globalpropertyguide.com. To dalo žadatelům o úvěr trochu větší volnost při schvalování půjček a částečně kompenzovalo dopad rostoucích úrokových sazeb.

Tyto změny politiky znamenají zásadní posun od dlouhodobého postoje vlády potlačovat spekulace. Cílem je nyní oživit stagnující trh a podpořit skutečnou poptávku. Dosavadní výsledky: důvěra na trhu se zlepšila a nákupní aktivita vzrostla, jak bylo zamýšleno globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Odborníci z oboru poznamenávají, že po zrušení ochlazovacích opatření „se úroveň transakcí … opět zvýšila“ a optimismus kupujících vzrostl globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Zásadní je, že developeři reagovali konkurenčním stanovováním cen nových projektů, aby přilákali kupce. V průběhu let 2024–25 bylo mnoho nových projektů uvedeno na trh s výraznými slevami nebo pobídkami, což v kombinaci s nižšími daněmi podpořilo rychlé rozprodávání nových jednotek cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Toto vyčištění zásob se odráží v klesajícím počtu „měsíců nabídky“ neprodaných nových domů – z maxima přibližně 102 měsíců v roce 2023 na 78 měsíců ke konci roku 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL předpovídá, že pokud se prodeje udrží kolem 18 000 nových jednotek ročně, neprodané zásoby by se mohly do konce roku 2025 normalizovat na přibližně 58 měsíců (asi 5 let), což se blíží vyváženějšímu trhu worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Stručně řečeno, přebytek na primárním trhu se zmírňuje, což snižuje tlak na pokles cen. Developeři dokonce některé projekty odkládají nebo pronajímají neprodané jednotky, aby zabránili zaplavení trhu worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – strategické řízení nabídky, které naznačuje důvěru v budoucí oživení.

Nabídka bydlení a výstavba: Trvalý nedostatek bydlení v Hongkongu nezmizel, ale nedávné snahy začínají přinášet ovoce v podobě nové nabídky. Bytová výstavba prudce vzrostla v loňském roce: dokončení v roce 2024 vzrostlo o 75 % na 24 261 jednotek, což je ostrý obrat oproti útlumu způsobenému pandemií (dokončení v roce 2023 klesla o 35 %) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Jednalo se o jeden z nejvyšších ročních součtů dokončených bytů za mnoho let, a to díky dokončení několika velkých projektů. Zejména Kowloon a Nová teritoria tvořily 93 % nových domovů (48 % a 45 % podílů), zatímco na ostrově Hongkong – kde je půda nejvzácnější – bylo dokončeno pouze 7 % bytů v roce 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Samotná čtvrť Kowloon City (včetně Kai Tak) přispěla ohromujícími 33 % všech nových jednotek v roce 2024, což odráží masivní přestavbu bývalé letištní oblasti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. V Nových teritoriích byly největšími zdroji nové nabídky Yuen Long a Tuen Mun (každý 17 % dokončení v roce 2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – oblasti s velkými projekty nových měst a obytných sídlišť. Toto geografické rozložení zdůrazňuje pokračující trend: růst nové bytové výstavby je soustředěn ve vnějších čtvrtích, protože v městském jádru je omezený prostor pro velké projekty.

Dynamika se přenesla i do roku 2025: jen v 1. čtvrtletí 2025 bylo dokončeno dalších 5 486 jednotek globalpropertyguide.com. Výmluvné je, že 62 % z nich tvořily malé byty do 40 m² globalpropertyguide.com, které odpovídají poptávce masového trhu. Nejnovější vládní údaje ukazují, že celkový bytový fond Hongkongu (soukromý i veřejný) dosáhl v roce 2024 přibližně 1,292 milionu jednotek, což je meziročně nárůst o 1,7 % globalpropertyguide.com. Více než polovina tohoto fondu (asi 700 tisíc jednotek) jsou malé byty třídy A/B do 70 m² – dědictví po developerech, kteří v minulosti maximalizovali objem v rámci omezení globalpropertyguide.com. I když nedávné zvýšení nabídky částečně ulevuje tlaku, stále jen dohání desetiletí nedostatečné nabídky. I po skoku v roce 2024 zůstává míra neobsazenosti bytů v Hongkongu nízká (ke konci roku 2024 asi 4,5 % fondu, včetně bytů stále ve fázi povolení k užívání) rvd.gov.hk a přelidnění je běžné v segmentu s nižšími příjmy.

Aby se vyřešil chronický nedostatek, probíhají ambiciózní plány (podrobnosti viz sekce Politika & územní plánování). Od urychlení rozvoje pozemků po obrovská nová města jako Northern Metropolis se vláda snaží během příštích 10–15 let přidat stovky tisíc nových bytů globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. V krátkodobém horizontu (příští 3–4 roky) odhaduje Úřad pro bydlení, že by mohlo vzniknout 108 000 nových soukromých jednotek worldpropertyjournal.com – což je přibližně 10% nárůst oproti nedávným maximům nabídky. Pokud se to podaří, tento plán pomůže postupně zmírnit nahromaděnou poptávku. V bezprostředním období 2025–2028 však zůstane nabídka bydlení podle mezinárodních měřítek relativně napjatá, protože velké projekty (rekultivace, nové železniční koridory atd.) potřebují čas na realizaci.

Trh s pronájmy: Také trh s pronájmy rezidenčních nemovitostí v Hongkongu zažívá obrat. Během cenového boomu v roce 2010 byly výnosy stlačeny na extrémně nízké úrovně (2–3 %), protože kapitálové hodnoty výrazně převyšovaly nájmy – což je typické pro Hongkong jako trh bezpečných aktiv. Nyní, když ceny klesly a nájmy začínají pomalu růst, hrubé výnosy z pronájmu se pomalu zvyšují, což pronajímatelům nabízí lepší příjmové výnosy (i když stále mírné). Průměrné výnosy u malých bytů vzrostly na ~3,7 % na začátku roku 2025, oproti ~2,7 % před dvěma lety globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Větší jednotky mají nižší výnos (kolem 2,4 % u luxusních domů), ale také se meziročně mírně zlepšily globalpropertyguide.com. Tyto hodnoty zůstávají „extrémně nízké podle mezinárodních standardů“ – což připomíná, že rezidenční nemovitosti v Hongkongu jsou především kapitálovou investicí, kde investoři akceptují nízké výnosy v očekávání růstu cen globalpropertyguide.com.

Na místě, nájmy mírně rostou po poklesu během pandemie. V 1. čtvrtletí 2025 se nájemné zvýšilo přibližně o 3–9 % meziročně napříč velikostmi jednotek globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nejvýraznější růst nájmů byl zaznamenán v segmentu 100–160 m² (+9 % r/r), což odráží obnovenou poptávku po větších rodinných bytech a luxusních rezidencích globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Naproti tomu nejmenší byty (<40 m²) zaznamenaly růst nájmů o ~3,5 % globalpropertyguide.com – stále slušné, pravděpodobně díky návratu mladých profesionálů a jednotlivců po znovuotevření města. Podle regionů nájmy v New Territories rostly nejrychleji (z nižší základny), přičemž malé byty v NT zaznamenaly téměř 10% růst nájmů, protože více lidí hledá dostupnější bydlení mimo městské jádro globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Byty na ostrově Hongkong zůstávají nejdražší na pronájem (např. ~60 USD za m² měsíčně u jednotek pod 40 m² na HK Island oproti ~44 USD v NT) globalpropertyguide.com. Přesto kombinace rostoucích nájmů a poklesu cen znamená, že poměr nájemného k ceně se normalizuje. Tento trend láká některé investory zpět na trh – zlepšené výnosy z pronájmu byly uváděny jako jeden z faktorů, které „povzbuzují investory k návratu“ na trh s bydlením v roce 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Pro nájemníky však postupné zvyšování nájmů znamená tlak po krátké úlevě během COVIDu; dostupnost bydlení zůstává naléhavým sociálním problémem, zejména pro nízkopříjmové domácnosti, které stále žijí v malých rozdělených jednotkách nebo čekají na veřejné bydlení.

Výhled pro rezidenční sektor: Většina analytiků očekává, že rezidenční sektor dosáhne rovnováhy do konce roku 2025. S tím, jak se úrokové sazby stabilizují a zlepšuje se rovnováha mezi nabídkou a poptávkou, se očekává, že ceny nemovitostí se vyrovnají a v následujících letech mohou mírně růst. Hlavní poradenské společnosti předpovídají změny cen v roce 2025 v rozmezí -5 % až +3 % cushmanwakefield.com jll.com.hk – v podstatě stabilizace po předchozích dvouciferných poklesech. Vládní data již ukazují, že na jaře 2025 se reálné (o inflaci očištěné) ceny domů vracejí na úroveň roku 2012 globalpropertyguide.com, což výrazně snižuje riziko bubliny. Skutečně, Hongkong poprvé vypadl z nejvyšší kategorie „rizika bubliny“ v UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, a to díky prudké korekci cen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tento zdravější výchozí bod, v kombinaci s tím, že developeři aktivně řídí novou nabídku (dokonce pozastavují projekty, aby zabránili nadbytku worldpropertyjournal.com), naznačuje základ pro postupné oživení. Pokud nenastanou vnější šoky, hodnoty bydlení by se mohly v roce 2025 stabilizovat a do roku 2028 opět mírně růst, a to díky lepší dostupnosti, návratu kupujících z pevninské Číny a očekávanému uvolnění měnových podmínek. Jakékoli oživení však pravděpodobně bude pozvolné, nikoli explozivní – tvůrci politik výslovně přešli na „nabídkově řízenou“ strategii bydlení, aby se v budoucnu zabránilo přehřátí trhu globalpropertyguide.com, a významný počet veřejných bytů je ve výstavbě, což část poptávky pohltí (plánováno 28 000 nových veřejných jednotek ročně) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Shrnuto, rezidenční trh v Hongkongu v roce 2025 začíná obracet k lepšímu. Ceny jsou blízko svého cyklického minima, aktivita na trhu se zlepšuje a vládní obrat k politice podporující kupující zvýšil náladu. Přesto je další vývoj opatrný: trh se musí vypořádat se stávajícími zásobami (téměř 79 000 neprodaných jednotek na konci roku 2024 napříč předprodeji a dokončenými projekty worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) a sledovat ekonomické vlivy. Pro koncové uživatele i investory může období 2025–2026 nabídnout okno relativně stabilních cen a většího výběru, než pozdější dlouhodobý nedostatek nabídky opět zvýší tlak na růst cen. Lokalita a segment budou důležité – ceny běžného bydlení pravděpodobně zůstanou měkké, dokud se neabsorbuje přebytečná nabídka, zatímco vzácný segment luxusního bydlení může zaznamenat rychlejší růst (zejména pokud bude pokračovat příliv movitých expatů a profesionálů z pevninské Číny). Celkově se zdá, že nejhorší fáze poklesu trhu s bydlením je za námi, což vytváří podmínky pro období stabilizace a postupného růstu směrem k roku 2028 cushmanwakefield.com.

Komerční nemovitosti: Kanceláře pod tlakem, maloobchod v oživení

Sektor komerčních nemovitostí v Hongkongu zažívá v roce 2025 rozdílné osudy. Kancelářský trh čelí vysoké neobsazenosti a tlaku na pokles nájmů kvůli nové nabídce a měnícím se trendům v pracovním prostředí. Naproti tomu maloobchodní sektor se opatrně zotavuje, jak se zvyšuje pohyb lidí a oživuje turistika, ačkoli nájmy v maloobchodu zůstávají pod úrovní před pandemií. Každý z nich si rozebereme zvlášť:

Kancelářský trh: Vysoká neobsazenost uprostřed nové vlny nabídky

Trh kanceláří třídy A v Hongkongu je nyní ve fázi příznivé pro nájemce a potýká se s přebytečnou nabídkou a slabou poptávkou. Čísla hovoří jasně: celková míra neobsazenosti kanceláří třídy A vzrostla do středních desítek procent a očekává se, že do konce roku 2025 dosáhne 19 % (z přibližně 17 % v roce 2024) hongkongbusiness.hk. Jde o dramatický nárůst oproti téměř nulové neobsazenosti v Central před několika lety a odráží to jak cyklické, tak strukturální faktory:

• Příval nové nabídky: Po letech omezené nabídky zažívá Hongkong vlnu dokončování nových kancelářských budov, zejména v nově vznikajících obchodních čtvrtích. Přibližně 3,5 milionu čtverečních stop nových kancelářských prostor přijde na trh jen v roce 2025, a to díky významným projektům, jako je International Gateway Centre ve West Kowloon (dvojvěžový komplex o rozloze 2,6 milionu čtverečních stop nad stanicí vysokorychlostní železnice) a nové mrakodrapy v tradičně nedostatkových oblastech hongkongbusiness.hk. Probíhající výstavba ve čtvrti Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – zamýšlené jako druhé obchodní centrum (CBD) – také přidává významné plochy. Společnost Fitch Ratings uvádí, že nepřetržitý růst nabídky „v oblastech, jako je Kowloon East“ je hlavním faktorem rostoucí míry neobsazenosti hongkongbusiness.hk.
• Oslabená poptávka a přesun k vyšší kvalitě: Poptávka nájemců se po pandemickém propadu zotavuje jen pomalu. V 1. čtvrtletí 2025 byla čistá absorpce dokonce negativních 143 000 čtverečních stop, protože prostor uvolněný zmenšujícími se nájemci převážil nad novými pronájmy jll.com.hk jll.com.hk. Mnoho firem přehodnocuje své prostorové potřeby kvůli hybridní práci a snižování nákladů. Ty, které expandují (zejména ve financích a profesionálních službách), jsou často nájemci „přesouvající se za kvalitou“ – využívají nižších nájmů k přestěhování do prémiových budov cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. To vedlo k lepším výsledkům v klíčových oblastech: například míra neobsazenosti v Centralu se zlepšila na 11,5 % v 1. čtvrtletí 2025 (z 11,6 %), protože tato oblast nadále přitahuje poptávku po špičkových prostorách jll.com.hk jll.com.hk. Podobně se míra neobsazenosti ve Wanchai/Causeway Bay a Tsim Sha Tsui (tradiční obchodní zóny) stabilizovala kolem 8–10 % jll.com.hk jll.com.hk. Naproti tomu decentralizované čtvrti nesou největší zátěž – míra neobsazenosti v Kowloon East vzrostla na 21,3 % k 1. čtvrtletí 2025 jll.com.hk jll.com.hk, vzhledem k přílivu nových budov a konsolidaci nájemců zpět do klíčových oblastí. Celková dostupnost v rámci města (včetně podnájmů) je ještě vyšší, v polovině roku 2025 se pohybuje kolem 19–20 % cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Pokles nájmů: Díky dostatku nabídky a nájemcům rozmazleným výběrem jsou pronajímatelé pod tlakem soutěžit o nájemné a pobídky. Kancelářské nájmy mají jasně klesající trend: nájmy v kategorii A klesly v roce 2024 o přibližně 3–5 % a v 1. čtvrtletí 2025 o dalších ~1,3 % jll.com.hk. Ve všech dílčích částech trhu došlo na začátku roku 2025 k poklesu – Hong Kong East (Quarry Bay) vedl s poklesem o 3,4 % v 1. čtvrtletí, zatímco i v Central klesly nájmy ve čtvrtletí o 0,7 % jll.com.hk jll.com.hk. Podle JLL jsou nájmy ve finanční čtvrti nyní přibližně o 20 % nižší než před rokem 2019, což zvyšuje regionální konkurenceschopnost Hongkongu, ale snižuje příjmy pronajímatelů. Odborníci na trh předpovídají, že kancelářské nájmy budou dále klesat, než najdou své dno: prognózy pro celoroční změnu nájmů v roce 2025 se pohybují od -5 % do -10 % jll.com.hk jll.com.hk. Fitch dokonce očekává „negativní revalvaci nájmů v nízkých desítkách procent“ u končících smluv, protože nájemci obnovují za výrazně nižší aktuální tržní sazby hongkongbusiness.hk. Pozitivní zprávou je, že tempo poklesu se zpomaluje – ve 2. čtvrtletí 2025 došlo pouze k 1% čtvrtletnímu poklesu, což je zlepšení oproti -2,5 % v 1. čtvrtletí cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. To naznačuje, že nejhorší už může být za námi a nájmy se blíží cyklickému dnu na konci roku 2025.

Navzdory těmto výzvám se leasingová aktivita zvýšila oproti pandemickým minimům. Ve 2. čtvrtletí 2025 dosáhl objem nově pronajatých ploch 1,2 milionu čtverečních stop – což je nejvyšší čtvrtletní hodnota od začátku roku 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Velkou část tohoto růstu táhl bankovní a finanční sektor, který stál za několika velkými relokacemi a expanzemi cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Hongkongský trh IPO také v letech 2023–24 vykazuje známky oživení a jakékoli trvalejší zotavení kapitálových trhů by „pomohlo podpořit poptávku po kancelářích“ ze strany finančních a profesionálních firem cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Kromě toho společnosti z pevninské Číny (zejména v oblasti technologií a správy majetku) nadále považují Hongkong za strategickou lokalitu, což zajišťuje přísun nájemců – i když jejich expanzní plány jsou v poslední době opatrnější kvůli nejistotě čínské ekonomiky.

Z investičního hlediska došlo k poklesu kapitálových hodnot kanceláří spolu s nájmy. Ceny kanceláří třídy A klesly přibližně o 20–30 % oproti maximu, což přináší zajímavé příležitosti pro investory s dlouhodobým horizontem. Skutečně, objevují se příležitosti v oblasti distressed nebo value-add: očekává se, že banky budou v roce 2025 prodávat zabavené kancelářské nemovitosti hongkongbusiness.hk, což by mohlo umožnit kupujícím získat kvalitní budovy se slevou. Velcí developeři a REITy zůstávají finančně stabilní (Fitch má stabilní výhledy na hlavní pronajímatele jako Link REIT, Swire, SHKP a Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), takže vlna nucených prodejů je nepravděpodobná; menší vlastníci nebo neklíčová aktiva však mohou změnit majitele, jak se trh přecení.

Pokud jde o geografická ohniska:

• Centrální CBD zůstává odolné – jeho prestiž a omezená nová nabídka jej udržují relativně izolované. Nájemné za kanceláře třídy A v centru (~120 HK$/čtvereční stopa/měsíc) si stále drží prémii 40–50 % oproti Kowloon East. Fitch označil Causeway Bay (kde dominuje Hysan) za „relativně odolný subtrh“ i během poklesu hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East a Kai Tak jsou epicentrem nové nabídky a proto jsou aktuálně nejslabším místem. S neobsazeností přes 20 % a dalšími dokončovanými projekty (např. nové kancelářské věže v oblasti rozvoje Kai Tak) zůstane tato čtvrť trhem nájemců až do roku 2028. Pronajímatelé zde nabízejí agresivní nájmy a pobídky na vybavení, aby přilákali nájemce, zvláště když některé nadnárodní firmy ustoupily od plánů na decentralizaci.
• West Kowloon je nově vznikající kancelářská oblast, kterou je třeba sledovat. International Gateway Centre (IGC), významný projekt dvojčat nad stanicí West Kowloon, bude dokončen do konce roku 2025 building.hk building.hk. S 2,6 milionu čtverečních stop kanceláří třídy A a 600 tisíci čtverečních stop maloobchodního podlaží IGC výrazně zvýší nabídku kanceláří v Tsim Sha Tsui/Jordan. Jeho atraktivita spočívá v dopravní dostupnosti (vysokorychlostní železniční spojení s pevninskou Čínou) a zcela nových zařízeních (navržených hvězdným architektem). První náznaky ukazují, že finanční instituce a pevninské firmy mají zájem o West Kowloon pro regionální sídla. V krátkodobém horizontu však zvýší tlak na neobsazenost, dokud se poptávka nevyrovná nabídce.
• Starší okrajové oblasti CBD (např. Wan Chai, Island East): V těchto lokalitách došlo k největšímu poklesu nájmů (např. Quarry Bay -3,4 % v Q1 jll.com.hk), protože někteří nájemci přešli do centra nebo do nových budov. Některé zastaralé kancelářské prostory mohou čelit přestavbě nebo změně využití (např. na coworking, hotely nebo dokonce rezidenční bydlení prostřednictvím pobídek ke změně využití).

Výhled pro kanceláře: Očekává se, že úprava trhu s kancelářemi bude pokračovat až do let 2025–2026. Pronajímatelé budou pravděpodobně muset zůstat konkurenceschopní v podmínkách nájmů, aby si udrželi obsazenost, zejména s dalším přibližně 4+ miliony čtverečních stop nové nabídky plánované na roky 2025–2027 (včetně projektů jako One North Point a nové věže v Kwun Tong). Analytici předpovídají, že míra neobsazenosti by mohla vrcholit kolem let 2025–26 a poté se postupně zlepšovat, jak se ekonomika posiluje a nabídka se snižuje. Nájemné by mělo dosáhnout dna do roku 2026, poté by se mohlo stabilizovat nebo mírně růst, jakmile se přebytečná nabídka vstřebá a pokud si Hongkong udrží svou pozici finančního centra. Jeden povzbudivý faktor: Status Hongkongu jako regionálního sídla zůstává v Asii neohrožený – o zřízení větších kanceláří ve městě mají znovu zájem pevninské technologické a investiční společnosti. Vládní snahy přilákat firmy (například daňové úlevy pro rodinné kanceláře) by také mohly stimulovat poptávku po kancelářských prostorách. Přesto doby extrémně nízké neobsazenosti kanceláří a prudce rostoucího nájemného jsou pryč, alespoň ve střednědobém horizontu. Firmy mají více možností než kdy dříve – mohou si vybrat špičkové prostory v Kowloonu za poloviční nájemné oproti Central, nebo vyjednat výhodné podmínky v prémiových budovách v Central díky vyšší neobsazenosti. Výsledkem je, že růst nájemného, až se vrátí, bude pravděpodobně pomalý a segmentovaný, přičemž nejkvalitnější a nejlépe umístěné kanceláře se zotaví jako první.

Prozatím rok 2025 nabízí nájemcům vynikající příležitost zajistit si atraktivní kancelářské nájmy, zatímco investoři mohou najít hodnotu v podhodnocených kancelářských aktivech (zejména pokud jsou získána pod úrovní nákladů na výstavbu). Klíčovým rizikem do budoucna je, pokud poptávka dále oslabí – například pokud dojde ke globální recesi nebo místnímu poklesu, může dojít k dalšímu zmenšování kanceláří a prodloužení přebytku. Naopak, překvapivý pozitivní vývoj (např. velký příliv pevninských firem po normalizaci hranic nebo oživení technologického sektoru) by mohl urychlit absorpci. Zainteresované strany proto pečlivě sledují širší ekonomiku a propojení Hongkongu s Čínou, protože tyto faktory budou mít zásadní vliv na potřeby kancelářských prostor v období do roku 2028.

Trh s maloobchodem: Postupné oživení díky obnově cestovního ruchu

Maloobchodní nemovitosti v Hongkongu se v roce 2025 nacházejí v režimu obnovy poté, co je zasáhla dvojitá rána v podobě sociálních nepokojů v roce 2019 a téměř tří let izolace kvůli covidu. Návštěvnost obchodů a tržby opět rostou díky návratu turistů a místní spotřebě, ale sektor ještě plně nezískal svou předcovidovou vitalitu z roku 2019. Nájemné v hlavních maloobchodních oblastech zůstává poněkud slabé a neobsazenost na hlavních třídách – i když se zlepšuje – je stále vyšší než v době rozmachu.

Turistické a prodejní trendy: Životní silou hongkongského maloobchodního trhu je cestovní ruch, zejména návštěvníci z pevninské Číny, kteří historicky poháněli luxusní spotřebu. Po znovuotevření hranic na začátku roku 2023 prudce vzrostl počet příjezdů turistů. Hongkong zaznamenal 44,5 milionu turistických příjezdů v roce 2024, což je nárůst o 31 % oproti předchozímu roku hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Jde o působivé oživení, i když je to stále asi o třetinu méně než 65 milionů příjezdů v roce 2018 (poslední rok před protesty a pandemií) hongkongfp.com. Pro rok 2025 se očekává další růst turismu: měsíční příjezdy na začátku roku 2025 byly kolem 2,2 milionu (leden) a dále rostou ceicdata.com. Vláda a Turistická rada byly proaktivní, pořádaly „mega akce“ a propagační kampaně, aby přilákaly mezinárodní cestovatele a obnovily pověst Hongkongu jako Světového města Asie cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Výsledkem je, že maloobchodní tržby vykazují známky dosažení dna. Po brutálním propadu v roce 2020 a vlažném oživení v letech 2021–22 se celková hodnota maloobchodních tržeb konečně stabilizovala. V období leden–duben 2025 byly maloobchodní tržby meziročně nižší o 5,6 % hongkongbusiness.hk, což je sice stále pokles, ale menší než -7 % zaznamenaných v roce 2024 hongkongbusiness.hk. V květnu 2025 dokonce měsíční maloobchodní tržby zaznamenaly meziroční nárůst o +2,4 %, což znamená první růst za více než rok cushmanwakefield.com. Kategorie jako šperky, hodinky a luxusní zboží (které závisí na turistických výdajích) zůstávají pod úrovní před pandemií, ale masové kategorie (supermarkety, spotřební zboží) si díky domácí poptávce vedou dobře. Důležité je, že se změnily nákupní vzorce pevninských návštěvníků: mnozí nyní utrácejí více za cenově dostupné zážitky a outletové obchody než jen za luxusní butiky, což podpořilo segment F&B a zábavní maloobchod.

Neobsazenost a nájmy: Trh s pronájmy maloobchodních prostor se zlepšuje, ale nejde o jednotné oživení. Neobsazenost obchodů na hlavních třídách v klíčových nákupních čtvrtích byla v 1. čtvrtletí 2025 přibližně 10,6 %, což je jen nepatrný pokles oproti 10,5 % na konci roku 2024 jll.com.hk jll.com.hk. To znamená, že přibližně 1 z 10 obchodů na úrovni ulice v prémiových lokalitách (jako Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) je stále prázdný – což je daleko od téměř nulové neobsazenosti během turistického boomu v 10. letech. Nákupní centra jsou na tom o něco lépe: neobsazenost v prémiových centrech byla v 1. čtvrtletí přibližně 9,2 % (nárůst z 9,1 % na konci roku 2024) jll.com.hk jll.com.hk, protože dobře spravovaná hongkongská centra si udržela většinu nájemců během poklesu díky úlevám na nájemném a promoakcím. Trvale vysoká neobsazenost naznačuje, že některé maloobchodní prostory, zejména velké vlajkové prodejny, které dříve obsazovaly luxusní značky, zůstávají prázdné nebo se pronajímají pomalu. Řada prominentních obchodů na Russell Street a Canton Road (dříve nejdražších maloobchodních ulic světa) byla uzavřena v letech 2019–20 a dosud nenašla dlouhodobé nájemce. Ty, které byly pronajaty, byly často za mnohem nižší nájmy novým typům nájemců (např. místní značky, lékárny, sportovní oblečení nebo dokonce pop-up zážitky).

Maloobchodní nájmy nadále mírně klesají, což odráží tyto podmínky. V 1. čtvrtletí 2025 klesly nájmy obchodů na hlavních třídách o dalších 0,8 % mezikvartálně jll.com.hk jll.com.hk. Nájemné v prémiových nákupních centrech kleslo o 0,3 % a v super-prémiových obchodních centrech o 0,2 % během čtvrtletí jll.com.hk jll.com.hk. V meziročním srovnání jsou nájmy obchodů o několik procent nižší než před rokem. Tempo poklesu se však výrazně zpomalilo – nynější poklesy nájmů jsou v řádu nízkých jednotek procent, zatímco v roce 2020 šlo o dvouciferné propady. Pronajímatelé stále obecně nabízejí slevy na nájemném nebo flexibilní podmínky, aby přilákali nájemce v některých segmentech maloobchodu, které čelí „prodejním protivětrům“ jll.com.hk jll.com.hk. Pro rok 2025 prognózy naznačují stagnaci až -5% pohyb nájemného u hlavních tříd a prémiového maloobchodu – v podstatě pohyb na dně jll.com.hk jll.com.hk. Pokud bude oživení turistických výdajů pokračovat, nájmy by se mohly konečně stabilizovat do roku 2026.

Změna skladby nájemců: Jedním z výrazných trendů je přeskupování skladby maloobchodních nájemců. Zatímco dříve dominovaly hlavním hongkongským třídám luxusní hodinářství a módní butiky, nyní prostory obsazují více dostupné značky a provozovatelé zaměření na zážitky cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Například ve 2. čtvrtletí 2025 byly v oblastech jako Mong Kok a Tsim Sha Tsui aktivní pronájmy ze strany značek sportovního oblečení, fast fashion a kosmetiky, které cílí na cenově citlivé zákazníky cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Fitness centra, lifestyle obchody a dokonce i finanční služby (banky, makléřské firmy) také rozšiřují své působení do maloobchodních jednotek v přízemí jll.com.hk jll.com.hk, a využívají nižších nájmů k posílení své přítomnosti. Tato diverzifikace vytváří dynamičtější, byť o něco méně luxusní maloobchodní prostředí. Také nákupní centra se přizpůsobují – mnohá luxusní centra zařazují více zábavy (například dětské zóny, umělecké výstavy) a gastronomii, aby přilákala návštěvníky. Vládní podpora akcí (Art Basel, hudební festival Clockenflap, sportovní události atd.) pomáhá zvýšením krátkodobé návštěvnosti a útrat v těchto obdobích cushmanwakefield.com.

Podle čtvrtí:

• Causeway Bay (tradičně maloobchodní čtvrť č. 1) je stále utlumená. Nájemné na Russell Street je výrazně nižší než na vrcholu a neobsazenost je vyšší než jinde. Místní móda a F&B však postupně zaplňují prostory; oživení oblasti bude záviset na tom, zda se čínští turisté vrátí k nákupním zvyklostem před rokem 2019.
• Tsim Sha Tsui zaznamenala určité oživení díky turistům, kteří zde přenocují – Harbour City (obrovské nákupní centrum) hlásí zlepšení tržeb a na Nathan Road nahrazují luxusní klenotnictví nájemci ze středního segmentu (například lékárny a sportovní značky). Kulturní čtvrť West Kowloon (M+) a nedaleké nádraží vysokorychlostní železnice přitahují do oblasti další návštěvníky.
• Mong Kok a Sham Shui Po (oblíbené mezi místními a jednodenními návštěvníky z pevninské Číny kvůli výhodnému zboží) jsou poměrně živé. Tyto čtvrti ve skutečnosti zaznamenaly nárůsty nájmů meziročně u menších obchodních prostor podle Colliers, a to díky silné poptávce ze strany místních podniků a atraktivitě specializovaných ulic (ulice s teniskami, ulice s elektronikou) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Nákupní centra v příměstských oblastech (New Town Plaza v Sha Tinu, Tsuen Wan atd.) byla po celou dobu odolná, podpořená místní rezidenční spádovou oblastí. Stále si udržují vysokou obsazenost a často jsou první, kde se prodeje zotavují, když se zlepší spotřeba.

Výhled pro maloobchod: Trajektorie je opatrně optimistická. Jakmile se mezinárodní cestování normalizuje, Hongkong by se mohl do roku 2026–27 přiblížit počtu návštěvníků před pandemií, což by výrazně zvýšilo poptávku v maloobchodu. Již nyní znovuotevření hranic pevninské Číny a uvolnění karantény uvolnilo nahromaděnou turistickou poptávku a očekává se, že útraty na jednoho turistu porostou, jak se vrací důvěra. Proto mnozí očekávají, že nájmy v maloobchodu dosáhnou dna do roku 2025 s mírným nárůstem v roce 2026. Fitch Ratings uvádí „opatrné známky stabilizace“ v maloobchodu a má stabilní výhledy na hlavní maloobchodní pronajímatele (např. Link REIT, který vlastní mnoho nákupních center) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Maloobchodní tržby v roce 2025 se předpovídají s růstem v nízkých jednotkách procent, pokud nenastanou nové šoky cushmanwakefield.com.

Nicméně, maloobchodní prostředí po covidu bude jiné. Penetrace e-commerce v Hongkongu během pandemie výrazně vzrostla (online maloobchodní tržby byly ke konci roku 2024 stále meziročně nižší o 4,1 %, protože část poptávky se vrátila zpět do kamenných obchodů) savills.com savills.com. Některé strukturální změny – více místních výdajů v rezidenčních oblastech, méně čistě luxusního utrácení – mohou přetrvat. Hongkong také soupeří s dalšími nákupními centry (jako jsou novější nákupní centra v Macau a bezcelní obchody na Hainanu) o čínské luxusní výdaje. To naznačuje, že extrémně vysoké nájmy za maloobchodní prostory (ty, které udělaly z Causeway Bay nejdražší nákupní ulici na světě) se možná brzy nevrátí. Místo toho se pronajímatelé zaměří na zážitkový maloobchod (věci, které online nakupování nemůže nabídnout) a vyvážený mix nájemců, aby zůstala nákupní centra a ulice atraktivní.

Vládní podpora může pokračovat prostřednictvím programů spotřebitelských voucherů (jako v roce 2022) nebo posilováním pověsti Hongkongu jako bezpečné a vzrušující turistické destinace. Pokud si širší ekonomika udrží stabilitu a nezaměstnanost zůstane nízká, místní spotřeba bude také oporou maloobchodního sektoru. Stručně řečeno, očekávejte stabilní, i když nenápadné oživení maloobchodních nemovitostí: klesající neobsazenost, postupně rostoucí nájmy a adaptivní maloobchodní scénu, která se bude snažit získat jak místní zákazníky, tak turisty do roku 2028.

Průmyslové nemovitosti: Odolná logistika čelí novým výzvám

Průmyslový sektor nemovitostí v Hongkongu – zahrnující sklady, logistická centra a průmyslově-kancelářské budovy – prokázal odolnost během pandemie, ale čelí protivětru v podobě měnících se obchodních vzorců a zvýšené nabídky. Historicky nízká nabídka pozemků a role Hongkongu jako obchodního uzlu udržovaly průmyslovou neobsazenost extrémně nízkou (často pod 2 %). To se změnilo v letech 2023–2024, kdy globální obchod zpomalil a na trh přišly nové moderní skladové projekty.

Obsazenost a nabídka: Po dlouhém období plné obsazenosti se míra neobsazenosti v průmyslových objektech zvýšila z nejnižších hodnot. Celková míra neobsazenosti skladů vzrostla z 7,9 % ve 4. čtvrtletí 2024 na 8,9 % v 1. čtvrtletí 2025jll.com.hk, což je nejvíce za mnoho let. To bylo částečně způsobeno dokončením několika velkých, vysoce specifikovaných logistických zařízení v posledních čtvrtletích, což zvýšilo dostupnou kapacitu. Podle JLL i „prémiové“ sklady (nejnovější, nejlépe umístěné), které během COVIDu zůstávaly obsazené zhruba z 98 % nyní mají k březnu 2025 více než 8% neobsazenost jll.com.hk jll.com.hk. Vzhledem k tomu, že v Hongkongu je přibližně 60 milionů čtverečních stop prémiových skladů, znamená to, že více než 5 milionů čtverečních stop je neobsazených k 1. čtvrtletí 2025 jll.com.hk jll.com.hk. V podstatě trh, který byl dříve hladový po prostoru, má nyní trochu prostoru k nadechnutí.

Nová nabídka byla jedním z faktorů: projekty jako rozšíření ATL Logistics Centre a moderní rampové sklady v Tsing Yi, Tung Chung a Nových teritoriích zvýšily kapacitu. Vláda také zavedla program na revitalizaci starších průmyslových budov (přestavbou nebo přeměnou), což v některých případech vedlo k dočasnému zvýšení neobsazenosti, když se budovy vyprázdnily kvůli přestavbě – ačkoliv mnohé byly přeměněny na kanceláře, hotely nebo self-storage a tím byly vyřazeny z evidence „průmyslových“ prostor.

Posuny v poptávce: Na straně poptávky poptávka po logistice a průmyslových nemovitostech oslabila ve srovnání s vrcholem během pandemie. V letech 2020–21 prudce vzrostla poptávka po e-commerce a skladování (lékařské zásoby, distribuce online nákupů atd.), což udržovalo sklady plné. Jakmile se tyto trendy normalizovaly, tempo obsazování skladů zpomalilo. JLL uvádí, že pronájmy v 1. čtvrtletí 2025 byly taženy především obnovováním stávajících smluv spíše než novými expanzemi jll.com.hk. Mnoho 3PL (poskytovatelů logistických služeb třetích stran) obnovuje smlouvy na stávajících místech nebo dokonce zmenšuje prostory kvůli tlaku na náklady a zvyšování efektivity. Některé firmy s vysokým objemem obchodování zmenšily prostory, protože export/import Hongkongu se ještě plně nezotavil – i když v závěru roku 2024 se objevila jiskra naděje, když export meziročně vzrostl o 3,6 % a objem letecké nákladní přepravy stoupl o ~9,6 % díky uvolnění globálních dodavatelských řetězců savills.com savills.com.

Regionální obchodní dynamika má zásadní vliv: Probíhající obchodní napětí mezi USA a Čínou a zpomalující globální ekonomika oslabily poptávku po skladování reexportovaného zboží jll.com.hk jll.com.hk. Role Hongkongu jako reexportního uzlu je ohrožena přímějšími pevninskými přístavy a měnícími se vzorci zásobování (např. menší dovoz zboží z Číny do USA, více zásobování ze jihovýchodní Asie). Někteří nájemci skladů proto konsolidují nebo mění zaměření. Letecká přeprava je světlým bodem – Mezinárodní letiště Hongkong je stále nejvytíženějším nákladním letištěm na světě a oživení objemu letecké nákladní přepravy (téměř +10 % na konci roku 2024) podpořilo poptávku po logistických prostorách u letiště savills.com. Naproti tomu námořní přeprava/logistika spojená s pevninskou výrobou byla pomalejší.

Nájemné a hodnoty: Navzdory vyšší neobsazenosti průmyslové nájmy zůstaly relativně stabilní, což odráží stále omezenou celkovou nabídku a zásadní význam logistiky. Nájemné za prémiové sklady kleslo pouze o 0,9 % mezikvartálně na konci roku 2024 jll.com.hk jll.com.hk, a podle neoficiálních údajů zůstalo zhruba na stejné úrovni i na začátku roku 2025. I po nedávném nárůstu je neobsazenost skladů (~9 %) výrazně nižší než u kanceláří, takže pronajímatelé zatím nemuseli nájemné výrazně snižovat. Mnoho logistických nájemních smluv je dlouhodobých a nájemci oceňují lokalitu (geografická výhoda Hongkongu pro distribuci v deltě Perlové řeky). Pokud by však neobsazenost dále rostla směrem k dvouciferným hodnotám, mohli bychom zaznamenat určité změkčení nájemného u starších nebo méně ideálně umístěných průmyslových budov. JLL varuje, že „neobsazenost prémiových skladů by měla dále růst, což bude v blízké době tlačit na pokles nájemného“ jll.com.hk jll.com.hk.

Hodnoty průmyslových nemovitostí také zůstaly v roce 2024 pevné, v některých případech dokonce vzrostly díky zájmu investorů (průmyslová aktiva jsou vyhledávána pro svůj potenciál přestavby a relativně vyšší výnosy). Ve 4. čtvrtletí 2024 vzrostl objem prodejů průmyslových nemovitostí s podílovým vlastnictvím o 38 % mezikvartálně savills.com, protože investoři očekávali dno trhu a využili nižších úrokových sazeb. Koneční uživatelé (například logistické firmy nebo provozovatelé datových center) se také začínají objevovat jako kupci průmyslových nemovitostí, aby si zajistili prostory pro dlouhodobé využití savills.com savills.com. Výnosy z průmyslových aktiv (často ~3–4 %) vypadají atraktivně ve srovnání s velmi nízkými výnosy v kancelářském sektoru.

Významné trendy:

• Datová centra a využití pro novou ekonomiku: S úsilím Hongkongu stát se technologickým centrem jsou některé průmyslové areály přeměňovány na datová centra, laboratoře pro výzkum a vývoj nebo cloudová zařízení. Tyto využití vyžadují vysokou kapacitu elektrické energie a bezpečnost, což často dobře zapadá do průmyslových zón. Roste poptávka po prostorách pro datová centra (Hongkong je předním trhem datových center v Asii), což nepřímo podporuje hodnoty průmyslových pozemků.
• Příležitost v Northern Metropolis: Plánované Northern Metropolis v Nových teritoriích (viz pozdější část) zahrnuje specializované logistické parky a „zónu inovací a technologií“ poblíž Shenzhenu. Tento dlouhodobý plán by mohl přesunout část průmyslové poptávky na sever, protože nové objekty zde budou vznikat do konce 20. let. Prozatím jsou oblasti jako Hung Shui Kiu a Yuen Long zvažovány pro výstavbu moderních skladů, které budou sloužit oblasti Greater Bay Area. To představuje jak příležitost (moderní infrastruktura), tak riziko (mohlo by to přetáhnout nájemce ze stávajících zařízení v Kwai Tsing nebo jinde).
• Strukturální změny: Průmyslový sektor se přizpůsobuje strukturálním změnám v globálním obchodu. Importně-exportní obchod Hongkongu se vyvíjí: menší dominance skladování levného zboží, větší důraz na logistiku s vysokou přidanou hodnotou, chlazené sklady (pro farmaceutika, potraviny) a regionální distribuci pro e-commerce. Tento přechod „si vyžádá čas a bude čelit výzvám“ jll.com.hk, ale je nezbytný, aby si Hongkong udržel význam jako logistické centrum. Zlepšení efektivity (automatizace ve skladech atd.) by také mohlo snížit potřebnou plochu na jednotku průchodu zboží, což ovlivní dlouhodobou poptávku.

Výhled pro průmysl: V krátkodobém horizontu (2025–2026) může průmyslový trh s nemovitostmi v Hongkongu zaznamenat mírně vyšší neobsazenost a stagnující až mírně klesající nájmy, protože nová nabídka dosáhne vrcholu a globální obchod zůstane vlažný. Například neobsazenost by mohla dosáhnout nízkých dvouciferných hodnot, než se stabilizuje. Nicméně v letech 2027–2028 se očekává, že se sektor opět dostane do rovnováhy. Strategická poloha Hongkongu a špičkový přístav/letiště znamenají, že poptávka po logistice by měla nakonec růst v souladu s oživením regionálního obchodu. Pokud geopolitické napětí poleví a globální růst se obnoví, potřeba skladování poroste. Navíc jakékoli snížení amerických cel nebo zlepšení obchodních vztahů mezi Čínou a Západem by mohlo přímo zvýšit objem nákladu v Hongkongu.

Investoři zůstávají dlouhodobě optimističtí – což dokládají i nadále silné nabídky na prodej průmyslových objektů jako celků a optimismus hlavních hráčů. Nedávné prodeje průmyslových pozemků vládou (např. v Tuen Mun) stále zaznamenaly zdravý zájem, což naznačuje důvěru v budoucnost sektoru. Výhled nájmů: Po možném poklesu o 0–5 % v roce 2025 u prémiových skladů by nájmy mohly začít mírně růst (~2–3 % ročně) po roce 2026, jakmile se opět sníží neobsazenost. Výnosy by se mohly stlačit vzhledem k vysoké investiční poptávce po průmyslových nemovitostech (včetně začínajícího trhu s REIT pro logistická aktiva v Asii cushmanwakefield.com).

Shrnuto, průmyslové nemovitosti v Hongkongu procházejí přechodným obdobím. Byly tahounem trhu (nízká neobsazenost, stabilní růst) i v době, kdy kanceláře a maloobchod zápasily, ale nyní se trh normalizuje a mírně uvolňuje. Přesto ve srovnání s ostatními sektory zůstávají průmyslové základy relativně pevné s bez nadměrné nabídky (jde pouze o úpravu z extrémně napjatých podmínek). Vývoj sektoru – směrem k chytřejší logistice, integraci s pevninskou e-commerce a možným změnám využití – bude klíčovým tématem do roku 2028. Ti, kdo se přizpůsobí (např. modernizace starých průmyslových budov, přijetí technologických odvětví), budou v příštím růstovém cyklu těžit.

Vládní politika a iniciativy v oblasti územního plánování

Vyhlídky realitního trhu v Hongkongu jsou neoddělitelně spjaty s vládní politikou – jak s krátkodobými zásahy na trhu, tak s dlouhodobým plánováním využití půdy. V posledních letech došlo k významným krokům na obou frontách. Již jsme diskutovali o zrušení ochlazovacích opatření a daňových změnách, které ovlivnily náladu na trhu v letech 2024–25. Zde je krátce připomínáme a poté se zaměřujeme na megaprojekty územního plánování a plány rozvoje bydlení, které budou v příštím desetiletí formovat realitní trh v Hongkongu.

Otočka v ochlazovacích opatřeních: Desetiletá éra agresivního potlačování poptávky (2010–2020) fakticky skončila. Na začátku roku 2024 byly zrušeny všechny dodatečné kolky, aby se oživil trh s bydlením globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tento obrat v politice nelze podceňovat – znamená filozofický posun od krocení cen za každou cenu k upřednostnění aktivity na trhu a obratu bydlení. Zrušení 15% daně pro zahraniční kupce a dalších poplatků okamžitě učinilo hongkongské nemovitosti dostupnějšími pro kupce z pevninské Číny i ze zahraničí, kteří byli kvůli daním do značné míry vytlačeni. V kombinaci s uvolněním pravidel pro hypotéky (nižší práh zátěžového testu) a specifickými pobídkami pro kvalifikované imigranty ke koupi bydlení vláda dává najevo, že chce přilákat talenty a investice prostřednictvím nemovitostí, nikoli je odrazovat. Do budoucna úředníci naznačili, že budou spoléhat na zvyšování nabídky (a dotované bydlení) k řešení dostupnosti, místo aby potlačovali poptávku. To naznačuje, že jakmile se trh zotaví, je nepravděpodobné, že by byla rychle znovu zavedena přísná ochlazovací opatření, pokud by se jasně nevytvořila nová spekulativní bublina. Prozatím je postoj politiky podporující stabilní a likvidní trh s nemovitostmi.

Strategie dlouhodobé nabídky bydlení: Nedostatek bydlení a extrémně vysoké ceny v Hongkongu jsou již léta zdrojem nespokojenosti veřejnosti. V reakci na to vláda přijala Dlouhodobou strategii bydlení (LTHS), která stanovila ambiciózní cíle. Podle nejnovější zprávy o pokroku (říjen 2024) je cílem desetileté nabídky bydlení 430 000 jednotek (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Z toho 70 % (asi 302 000 jednotek) je plánováno jako veřejné bydlení (včetně dotovaných bytů na prodej a veřejných nájemních bytů) a 30 % (přibližně 132 000) jako soukromé bydlení globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Důraz na veřejné bydlení je větší než kdy dříve – což odráží směr politiky zvýšit dostupnost cenově přijatelného bydlení. Vláda si klade za cíl zajistit pozemky pro alespoň 30 000 jednotek veřejného bydlení ročně a podpořit výstavbu přibližně 18 000 soukromých jednotek ročně globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tyto cíle jsou vyšší než historická produkce, takže závisí na uvolnění nové nabídky pozemků bezprecedentním tempem.

Klíčové iniciativy v rámci této strategie:

• Udržování „přístup vedený nabídkou“: urychlit rozvoj pozemků a být flexibilní v územním plánování, aby bylo možné rychleji postavit více bytů globalpropertyguide.com.
• Posílení bytového žebříčku: obnovení programů jako Starter Homes, rozšíření dotovaného programu vlastnického bydlení, aby více lidí mohlo přejít z nájmu do vlastnictví globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Zlepšení efektivity veřejného nájemního bydlení: podpořit movité nájemníky, aby se odstěhovali nebo si byty koupili, čímž se uvolní nájemní byty pro potřebné globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

V krátkodobém horizontu vláda spustila kontroverzní program „Lehké veřejné bydlení“ – plán za 26,4 miliardy HK$ na výstavbu 30 000 dočasných domovů (prefabrikovaných jednotek) na nevyužitých pozemcích během pěti let globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Jedná se v podstatě o dočasné levné byty, jejichž cílem je zmírnit nejhorší přeplněnost (např. lidé v rozdělených „rakvových bytech“). Zatímco to pomáhá tisícům rodin získat o něco lepší životní podmínky, zatímco čekají na trvalé veřejné bydlení, program čelil kritice kvůli vysokým nákladům a dočasné povaze globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Přesto to podtrhuje uznání bytové krize ze strany vlády a ochotu utrácet za provizorní řešení.

Obrovské nové rozvojové oblasti: Aby Hongkong splnil potřeby v oblasti bydlení a ekonomiky, realizuje některé ze svých největších projektů rozvoje půdy za poslední desetiletí. Dvě vlajkové lodě jsou:

• Severní metropole – Vizionářský plán na přeměnu severních Nových teritorií (oblastí sousedících se Shenzhenem) v rozlehlou metropoli nových měst, technologických parků a až 926 000 nových domovů během 20 let globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Oznámený v roce 2021 a nyní prioritou vlády, tento plán zahrnuje místa jako Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling a nové „Město inovací a technologií“ v Lok Ma Chau Loop. Cílem je integrace s technologickou ekonomikou Shenzhenu a vytvoření dvouměstského klastru. Více než 40 % cílového počtu bytů má být dokončeno do roku 2032 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – což znamená přibližně 370 000 jednotek do té doby, což dramaticky zvýší nabídku. Severní metropole bude zahrnovat několik nových linek MTR, komerční centra a velký podíl veřejného bydlení. Dopad: V příštích 5–10 letech uvidíme vyvlastňování pozemků, přeřazování zemědělské/hnědé půdy a fázovou výstavbu v těchto oblastech. Investoři do nemovitostí již nyní sledují pozemky v Nových teritoriích v očekávání tohoto rozvojového boomu.
• Vize Lantau zítřka – Také známá jako umělé ostrovy Kau Yi Chau, jde o plán na získání přibližně 1 700 hektarů půdy poblíž ostrova Lantau (západně od ostrova Hongkong) za účelem výstavby nové metropole na umělých ostrovech. První fáze, která je nyní navrhována, počítá s přibližně 1000+ hektary získané půdy, která by mohla poskytnout ~200 000 nových domovů (z toho 70 % jako veřejné bydlení) a nové centrální obchodní čtvrti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Celý projekt Lantau Tomorrow, pokud bude plně realizován v letech 2030–2040, by byl jedním z největších projektů rekultivace na světě. Vládní argument je, že tím vznikne obrovská nová rezerva půdy, která „dlouhodobě zmírní stále vysoké náklady na bydlení v Hongkongu“ globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zahrnoval by také dopravní infrastrukturu (silnice a železnice spojující Lantau a městské oblasti) a rozsáhlé komerční zóny na podporu hospodářského růstu. Cenovka je obrovská (odhadem 580 miliard HK$+), a projekt je předmětem kontroverzí kvůli dopadu na životní prostředí a nákladům. Ale počáteční financování bylo schváleno pro zahájení plánování a návrhu. Pokud vše půjde podle plánu, první pozemky mohou být k dispozici na počátku 30. let, což je těsně mimo náš záběr do roku 2028, ale rozhodně ovlivní náladu na trhu. Vyhlídka na Lantau Tomorrow uklidňuje trh, že nedostatek půdy bude v dlouhodobém horizontu zmírněn, což může omezit spekulativní hromadění půdy a udržet dlouhodobá cenová očekávání na uzdě.

Navíc:

• Rozšíření nového města Tung Chung: Projekt v bližším horizontu (již ve výstavbě) na získání 130 ha půdy na severu Lantau a rozšíření města Tung Chung. Do roku 2030 poskytne 49 000 bytů pro 144 000 lidí plus rozsáhlou komerční oblast globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To je významné pro střednědobé období: některé z těchto bytů budou k dispozici již v letech 2027–2028 a nabídnou nové soukromé i veřejné bydlení v blízkosti letiště.
• Městská obnova (Kowloon & městské oblasti): Úřad pro obnovu města (URA) urychluje obnovu starých čtvrtí (Sham Shui Po, To Kwa Wan atd.), což přinese nové rezidenční a maloobchodní projekty. Vláda také v roce 2018 zavedla daň z neobsazenosti (5 % hodnoty nemovitosti za byty prázdné déle než 6 měsíců), aby přiměla developery rychleji uvádět jednotky na trh, a vyčlenila některé bývalé komerční pozemky (například v Kai Tak) pro veřejné bydlení s cílem zvýšit nabídku. Tyto kroky zajišťují, že již dostupná půda je využívána efektivně.

Doprava a infrastruktura: Několik infrastrukturních projektů zpřístupní nové oblasti nebo zlepší propojení, což ovlivní nemovitosti:

• Železniční spojení Shatin–Central bylo plně otevřeno v roce 2022, což zlepšilo dostupnost podél koridoru Kowloon a pravděpodobně zvýšilo hodnotu v oblastech jako Kai Tak a Ma On Shan.
• Plánovaná západní železnice Hongkong–Shenzhen (přes Northern Metropolis) posílí přeshraniční integraci a umožní, aby nová města byla životaschopná pro dojíždění.
• Silniční spojení jako tunel Tseung Kwan O–Lam Tin (otevřen 2022) zkracují dobu cestování a zvyšují atraktivitu bydlení v Tseung Kwan O.
• Vláda zkoumá rozvoj podzemních prostor v centrální obchodní čtvrti (Central-Wanchai) a prodej pozemků na severní ploše starého letiště pro komerční využití, což by mohlo plánovaně přinést více kanceláří třídy A a zabránit nadměrné koncentraci.

Shrnuto, směr politiky Hongkongu je dvojí: okamžitá opatření k oživení trhu a dlouhodobé projekty na rozšíření nabídky půdy a bydlení. Pro investory a developery to znamená prostředí s menším počtem omezení při nákupu (což je dobré pro poptávku), ale nakonec mnohem více výstavby bytů (což by mohlo omezit nekontrolovaný růst cen). Vládní zásahy budou i nadále hrát velkou roli – např. pokud se trh znovu přehřeje, úředníci mohou znovu zavést selektivní omezení, a pokud ekonomika oslabí, mohou přijít další stimuly (například daňové úlevy nebo programy pro první kupce). Také nelze opomenout politiku: opatření jako upřednostňování místních obyvatel oproti kupcům z pevninské Číny, integrace pozemních hranic a rozdělení veřejného a soukromého bydlení závisí na agendě vlády a veřejném mínění.

Celkově urbanistické iniciativy, jako jsou Northern Metropolis a Lantau Tomorrow, představují obrovské příležitosti – vytvoří nová komerční centra, miliony čtverečních stop nových kancelářských/hotelových/retailových prostor a moderní prostředí chytrých měst. Zároveň však přinášejí rizika při realizaci (zpoždění, překročení rozpočtu, odpor veřejnosti). Hráči na trhu nemovitostí, kteří se s těmito plány sladí – např. akvizice pozemků v NT, pozicování pro nová CBD – mohou do roku 2028 a dále sklízet významné odměny. Současně budou stávající městské oblasti čelit konkurenci těchto nových projektů, což může změnit investiční prostředí (například: oslabí se význam Centralu, když na umělém ostrově vyroste další CBD? Sníží se cenový rozdíl mezi domy v New Territories a městskými domy, jakmile se zlepší dopravní propojení?). To jsou strategické otázky, které se rýsují na obzoru.

Zaměření na čtvrti: Klíčové oblasti a nově vznikající hotspoty

Trh s nemovitostmi v Hongkongu je vysoce lokalizovaný – každá čtvrť a oblast má své jedinečné dynamiky. Zde přinášíme přehled významných regionů, zdůrazňujeme, které oblasti v roce 2025 prosperují a které čelí výzvám, a také nově vznikající hotspoty, které stojí za pozornost:

• Central & Admiralty (Hong Kong Island): Tradiční CBD na ostrově Hong Kong zůstává nejprestižnější (a nejdražší) kancelářskou lokalitou. Neobsazenost v mrakodrapech v Centralu je kolem 11–12 %, což je výrazně méně než městský průměr jll.com.hk jll.com.hk. Kanceláře třídy A v Centralu prokázaly relativní odolnost díky omezené nové nabídce a trvalé poptávce ze strany finančních firem – i v době poklesu mnoho podniků preferuje „flight-to-quality“ do Centralu. Maloobchod v Centralu (např. Queen’s Road, IFC mall) se postupně zotavuje s návratem turistů a kancelářských pracovníků, i když některé luxusní butiky ustoupily více lifestyle nájemcům. V rezidenční oblasti si Mid-Levels a The Peak (přilehlé luxusní rezidenční čtvrti Centralu) nadále udržují rekordní ceny a zajímavé je, že velké luxusní domy zde zaznamenaly nárůst cen v letech 2024–25, kdy masový trh klesal globalpropertyguide.com. S minimem nových projektů (nedostatek pozemků v Mid-Levels) zůstanou tyto čtvrti elitními enklávami. Výhled: Central si udrží svou dominanci jako finanční centrum až do roku 2028, podpořený novou infrastrukturou (např. nová konečná linky Shatin-Central MTR v Admiralty). S růstem nových obchodních čtvrtí však může být růst Centralu spíše pozvolný. Investoři stále považují kancelářské nemovitosti v Centralu (např. jednotky ve vlastnictví v Bank of America Tower nebo staré budovy vhodné k přestavbě) za trofejní cíle díky trvalé atraktivitě této oblasti.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): Propagováno jako „CBD2“, Kowloon East prošlo masivní transformací ze staré průmyslové oblasti na kancelářské centrum. Desítky bývalých továren v Kwun Tong byly přeměněny na moderní kancelářské budovy a přestavba Kai Tak (místo starého letiště) pokračuje s novými kancelářskými věžemi třídy A, hotely a byty. K roku 2025 nabízí Kowloon East kancelářské prostory třídy A za výrazně nižší cenu než Central – nájmy jsou zhruba poloviční a mnoho velkých kanceláří s velkou podlahovou plochou zde bylo otevřeno. Ale obsazenost je nízká (~20 % a více) jll.com.hk jll.com.hk, protože nabídka převyšuje poptávku. Některé velké firmy, které se sem dříve přestěhovaly (přilákány nižším nájmem), později během COVIDu zmenšily prostory nebo odešly. Kancelářský trh v Kai Tak je obzvlášť v počátcích; vlajková věž otevřená hlavním nájemcem byla po dokončení z velké části prázdná. Výhled: V příštích několika letech bude Kowloon East trhem nájemců – očekávejte agresivní nabídky, protože pronajímatelé se snaží zaplnit budovy. Úspěch oblasti bude záviset na zlepšení dopravního spojení (pomáhá železnice Shatin-Central a plánuje se ekologický dopravní systém v rámci Kai Tak) a možná na přestěhování vládních úřadů. Stále panuje optimismus, že se Kowloon East časem stane živou obchodní čtvrtí (s novými nákupními centry, otevřením mega-stadionu Kai Tak Sports Park v roce 2024 atd.). Prozatím však investoři přistupují s opatrností kvůli vysoké neobsazenosti a dlouhým obdobím pronajímání.
• West Kowloon & Tsim Sha Tsui: Oblast West Kowloon, sousedící s Tsim Sha Tsui, se rychle rozvíjí díky terminálu vysokorychlostní železnice a West Kowloon Cultural District (WKCD). WKCD přinesl světově uznávaná místa (muzeum M+, Palácové muzeum, Xiqu Centre), která zvýšila návštěvnost a učinila z oblasti kulturně-turistické centrum. Jak již bylo zmíněno, sousední International Gateway Centre a další nové věže přidávají moderní panorama. Samotné Tsim Sha Tsui (TST) zůstává hlavní nákupní a hotelovou čtvrtí. V roce 2020 utrpělo kvůli absenci turistů, ale nyní se zotavuje – nájmy malých obchodních prostor v TST zaznamenaly mírný nárůst v roce 2024, když masové značky expandovaly cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Kancelářské budovy v TST (například podél Canton Road nebo v komplexu Harbour City) mají nízkou neobsazenost (~8 % jll.com.hk jll.com.hk) díky poptávce ze strany designérských, sourcingových a pevninských firem. Výhled: S novou výstavbou ve West Kowloon by rozšířená čtvrť TST/West Kowloon mohla do roku 2028 vytvořit velkou souvislou obchodní zónu. Tato oblast má výhodu křižovatky – železniční spojení do Shenzhen/Guangzhou, expresní linka na letiště a blízkost Central přes přístavní tunely. Očekáváme rostoucí poptávku po kancelářích ve West Kowloon, jakmile bude počáteční nabídka absorbována, protože firmy hledající propojení hongkongského a pevninského trhu ji budou považovat za atraktivní. Obytné projekty v blízkých oblastech (stanice Olympic, stanice Austin) jsou také žádané díky výhodné poloze. Investoři by měli sledovat, jak rychle se IGC a další prostory pronajmou – rychlá absorpce by potvrdila potenciál West Kowloon a zvýšila prestiž (a hodnotu) oblasti.
• Nová teritoria (sever a severozápad): Nová teritoria jsou místem, kde se soustředí budoucí růst Hongkongu, a to díky plánu Northern Metropolis. V současnosti jsou čtvrti jako Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai spíše rezidenční a průmyslové zázemí (s výjimkami, například rušné město Yuen Long). Ale už data z roku 2024 ukázala, že tyto oblasti se dostávají do popředí: Yuen Long a Tuen Mun měly 34 % všech nově dokončených soukromých bytů v roce 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, což ukazuje na zaměření developerů na zelené lokality v NT. Ceny domů v Nových teritoriích jsou obecně nižší (zhruba o 30–50 % levnější za čtvereční stopu než v městských částech Kowloon/HK Island), což v kombinaci s novými dopravními spojeními přitahuje mladší rodiny. Připravovaná Northern Metropolis bude zahrnovat místa jako Kwu Tung (blízko Lok Ma Chau) – určené pro rozsáhlé technologické a rezidenční centrum. Vláda již začala přeřazovat pozemky a jedná se Shenzhenem o vytvoření přeshraniční inovační zóny. Výhled: Do roku 2028 pravděpodobně uvidíme první fáze výstavby Northern Metropolis – možná nové veřejné bytové komplexy a technologický kampus Lok Ma Chau Loop (kde už některé budovy rostou). Pohraniční města by se mohla stát žhavými lokalitami pro nemovitosti, protože infrastruktura je propojí s městskými centry (například plánovaná nová linka MTR Northern Link). Investoři s dlouhodobou vizí už skupují pozemky nebo staré vesnické nemovitosti v severních NT v očekávání zisku. Existují však rizika – rozvoj zde znamená přesídlování vesnic, řešení ekologických otázek a sladění se s plány Shenzhenu, což může způsobit zpoždění. Pokud bude projekt dobře proveden, severní NT by se mohly stát „Silicon Valley“ mezi Shenzhenem a Hongkongem, což zvýší poptávku po bydlení i kancelářích (a možná uleví cenám ve městě díky větší nabídce). Ve střednědobém horizontu budou čtvrti jako Yuen Long, Sheung Shui, Fanling postupně růst co do počtu obyvatel i občanské vybavenosti a zmenšovat rozdíl oproti tradičním městským oblastem.
• Ostrov Lantau a zóna letiště: Lantau je domovem letiště, brány do Hongkongu, a zažívá rozvojový boom. Kromě dlouhodobého projektu Lantau Tomorrow je v blízké budoucnosti plánováno rozšíření Tung Chung (do roku 2027 zde vzniknou tisíce bytů) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Také most Hongkong-Ču-chaj-Macao, otevřený v roce 2018, udělal z Lantau strategické logistické místo – v městech jako Tung Chung a Sunny Bay vzniká bridgehead economy, plánují se zde logistické parky a dokonce i návrhy na zábavní centra. Výhled: Trh s nemovitostmi na Lantau (např. komunita expatů v Discovery Bay, byty v Tung Chung) bude těžit ze zlepšené dopravní dostupnosti a růstu letiště (projekt Airport City s maloobchodem, kancelářemi, výstavními prostory). Většina nově získané půdy pro Lantau Tomorrow však nebude mít dopad na trh dříve než ve 30. letech. Investoři jsou mezitím optimističtí ohledně hotelů a outletových obchodů v blízkosti letiště, očekávají plné oživení turismu (letiště odbavilo před covidem rekordních 74 milionů cestujících; v roce 2023 se zotavovalo). Vládní plány na rozvoj Smart City prvků na Lantau (např. autonomní vozidla v nových oblastech) by mohly v budoucnu učinit z ostrova atraktivní a moderní místo k životu.
• Starší městské čtvrti (Sham Shui Po, Tokwawan atd.): Tyto oblasti s mnoha stárnoucími budovami procházejí obnovou vedenou URA. Například v Sham Shui Po vznikají projekty jako památkově chráněný dům Mei Ho a nové výškové budovy. Kowloon City (To Kwa Wan) zažilo vlnu nových bytových domů po uzavření starého letiště Kai Tak. V těchto čtvrtích často najdeme směs nových luxusních bytů mezi starými tong lau (domy bez výtahu). Výhled: Nabízejí příležitosti pro menší developery a investory k účasti na menších projektech obnovy. Jak URA aktivně vypisuje tendry na pozemky, do roku 2028 zde vznikne více moderního bydlení a komerčních prostor, což zvýší prestiž (a ceny) čtvrtí, které byly dříve považovány za „staré“ nebo „dělnické“. Například otevření stanice metra To Kwa Wan v roce 2021 už zlepšilo vyhlídky této oblasti. Očekáváme zde postupnou gentrifikaci.

Shrnutí: Geografie růstu Hongkongu se rozšiřuje. Zatímco ostrov a starý Kowloon zůstávají klíčové (zejména pro špičkové kanceláře a luxusní bydlení), nové příležitosti a rozvoj se v příštích letech soustředí na Kowloon East, West Kowloon a severní Nová teritoria. Nově vznikající oblasti nabízejí vyšší riziko i vyšší potenciální zisk: úspěch závisí na dokončení infrastruktury a naplnění poptávky. Pro investory může být vyvážený přístup v podobě držení klíčových aktiv v prémiových čtvrtích pro stabilitu a selektivních investic do nových oblastí pro vyšší zhodnocení (např. nákup maloobchodních prostor v novém městském centru před nárůstem populace). Pro koncové uživatele znamená rozmanitost čtvrtí více možností životního stylu – od městského pohodlí po více prostoru v nových předměstských městech – což je pozitivní vývoj vzhledem k historickým omezením půdy v Hongkongu.

Investiční příležitosti a rizika

Jak se hongkongský trh s nemovitostmi v roce 2025 proměňuje, investoři zvažují nové příležitosti oproti přetrvávajícím rizikům. Níže uvádíme hlavní příležitosti a klíčová rizika, která je třeba zvážit v horizontu 2025–2028:

Hlavní investiční příležitosti:

• Rebound strategie v přeprodaných segmentech: Po korekci posledních let nabízejí některé segmenty nemovitostí hodnotu. Kvalitní kancelářské budovy s nízkým oceněním (zejména v decentralizovaných oblastech) představují příležitost pro value investing – investoři mohou získat aktiva třídy A za výrazně nižší ceny než před několika lety s vyhlídkou na zotavení nájmů do konce 20. let. Například kapitálové hodnoty kanceláří v Kowloonu výrazně klesly a vlastníci jako banky začínají prodávat repossessed office assets hongkongbusiness.hk. Zkušení investoři sledují tato problémová nebo podprůměrně výkonná aktiva pro repositioning nebo dlouhodobé držení. Podobně maloobchodní nemovitosti v turistických čtvrtích (obchody na Causeway, nákupní centra v TST), které zaznamenaly prudký pokles nájmů, mohou přinést silné výnosy, pokud budou nyní zakoupeny a drženy do doby, než se plně vrátí návštěvnické výdaje.
• Hotely a pohostinství: Sektor pohostinství je na vzestupu díky oživení turismu. Zejména hotely tvořily 45 % z celkové hodnoty realitních transakcí v 1. čtvrtletí 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – což je známka toho, že investoři jsou v oblasti hotelů optimističtí. Mnoho hotelů bylo během COVID ztrátových nebo přeměněných (některé pronajaty jako vládní karanténa). Nyní, když obsazenost a ceny pokojů rostou, ti, kteří investují do hotelů nebo je získají, mohou profitovat. Existují také příležitosti k přestavbě: některé stárnoucí komerční budovy se přeměňují na hotely, aby uspokojily budoucí poptávku. Snahy hongkongské vlády pořádat velké akce a přilákat návštěvníky (např. Art Basel, Rugby Sevens atd.) podporují pozitivní výhled. Do roku 2028 může Hongkong opět čelit nedostatku kvalitních hotelových pokojů, což činí současné ceny atraktivními.
• Logistika a datová centra: Navzdory krátkodobému zakolísání zůstávají logistické nemovitosti fundamentálně silné. Růst e-commerce a restrukturalizace dodavatelských řetězců udrží Hongkong relevantní jako distribuční centrum v Asii. Moderní sklady přinášejí slušné příjmy a mají nízkou zastaralost. Navíc data centers jsou velmi žádaná díky postavení Hongkongu jako datového uzlu (vynikající telekomunikační infrastruktura a blízkost Číny). Přestavba nebo výstavba průmyslových areálů na datová centra je lukrativní specializace – globální technologické firmy a REITs aktivně hledají prostory. Investoři, kteří se dokáží orientovat v technických požadavcích a otázkách napájení, mohou využít tento rostoucí segment s stabilními dlouhodobými výnosy (často prostřednictvím dlouhodobých nájmů velkým technologickým nájemcům).
• Rezidenční výstavba v nových oblastech: Agresivní vládní plány na bydlení znamenají, že v nových rozvojových oblastech bude prostřednictvím tendrů k dispozici mnoho pozemků. Pro developery se silnou exekucí představují Northern Metropolis a další Nová města obrovské příležitosti – velkoplošné projekty s potenciálními úsporami z rozsahu. Náklady na pozemky v těchto oblastech mohou být nižší (vláda může nabídnout partnerství nebo výhodné podmínky, aby zajistila splnění cílů) a poptávka by měla být silná vzhledem k potřebám bydlení. Také ve střednědobém horizontu, pokud klesnou úrokové sazby, ceny rezidenčních nemovitostí by mohly opět začít růst od roku 2025, což přinese zisk těm, kteří si zajistili pozemky během poklesu. I pro menší investory může včasný nákup v rozvíjející se čtvrti (před růstem) přinést zhodnocení kapitálu, jakmile přijde infrastruktura a obyvatelstvo.
• Vzdělávání a specializované nemovitosti: Poněkud nenápadná příležitost: nemovitosti související se vzděláváním. Colliers předpovídá rostoucí poptávku po mezinárodních školách, mateřských školách a vzdělávacích centrech, jak do Hongkongu přichází více expatů a profesionálů z pevninské Číny hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Nemovitosti vhodné pro kampusy nebo vzdělávací centra (s velkými podlažními plochami, v rezidenčních oblastech) by mohly zaznamenat zvýšený zájem investorů. Podobně se pravděpodobně rozšíří seniorská bydlení a zdravotnická zařízení (vzhledem ke stárnoucí populaci), což otevírá prostor pro rozvoj seniorského bydlení nebo lékařských kancelářských budov – segmenty, které jsou v Hongkongu stále v plenkách.
• Zelené a udržitelné rekonstrukce: Investoři, kteří se zaměřují na ESG (Environmental, Social, Governance), mohou zvýšit hodnotu tím, že starší budovy přestaví na zelené standardy. Hongkongský důraz na udržitelnost znamená, že existují pobídky pro energeticky úsporné budovy. Modernizace staré kancelářské nebo rezidenční budovy (lepší izolace, chytré systémy) může zvýšit její atraktivitu pro nájemce a zajistit ji do budoucna proti pravděpodobným vládním nařízením ohledně spotřeby energie.

Klíčová rizika a výzvy:

• Riziko úrokových sazeb a financování: Přestože se sazby zdají být stabilizované, jakýkoli neočekávaný nárůst globálních úrokových sazeb by měl přímý dopad na Hongkong (kvůli měnovému navázání). Vysoké sazby zvyšují náklady na půjčky, snižují dostupnost pro kupující a mohou vést k nesplácení a vynuceným prodejům (zejména u silně zadlužených investorů). Menší developeři nebo investoři s pohyblivou sazbou dluhu jsou zranitelní, pokud sazby zůstanou zvýšené déle, než se očekávalo. Na druhou stranu, pokud sazby klesnou příliš rychle a způsobí náhlý příliv spekulativního kapitálu, může to vyžadovat zásah politiky.
• Globální makroekonomická a geopolitická rizika: Hongkong je extrémně vystaven vnějším faktorům. Pokles globální ekonomiky nebo Číny by mohl vykolejit místní oživení trhu s nemovitostmi. Například: významná krize čínského trhu s nemovitostmi nebo pomalejší růst na pevnině může snížit investice z pevninské Číny do hongkongských nemovitostí a oslabit poptávku po luxusních nemovitostech. Geopoliticky představují napětí mezi USA a Čínou stálé riziko – nové sankce, cla nebo omezení pohybu kapitálu by mohly investory vyděsit nebo omezit přeshraniční toky peněz. Unikátní pozice Hongkongu na pomezí Východu a Západu jej činí citlivým; jakákoli eskalace (technologická válka, problémy v Tchajwanském průlivu) by mohla vést k opatrnosti nebo dokonce k relokaci expatů, což by ovlivnilo obsazenost kanceláří.
• Místní politické a regulační změny: Ačkoli je politická situace nyní stabilní, jakékoli zásadní změny (například změna vedení nebo obrat v politice) by mohly ovlivnit trh s nemovitostmi. Například pokud se nezlepší dostupnost bydlení pro místní obyvatele, může být vláda pod tlakem, aby znovu zavedla ochlazovací opatření nebo přísnější pravidla vlastnictví (například opětovné zvýšení daní pro zahraniční kupce nebo skutečně účinné daně z neobsazených bytů). Vzpomínka na minulé náhlé oznámení politik (například 15% kolkovné přes noc v roce 2012) znamená, že riziko změny politiky je vždy přítomné. Navíc pokud by ceny bydlení příliš rychle vzrostly, veřejné pobouření by mohlo vést k zásahu ze strany úřadů – jde o balancování pro autority.
• Nadbytek nabídky v některých segmentech: Přestože v celém Hongkongu je obecně nedostatek nabídky, lokální nadbytek nabídky je možný. Kancelářský sektor je typickým příkladem – příliš mnoho nových kanceláří ve čtvrtích Kowloon East/West Kowloon by mohlo vést k vleklému přebytku a finančně zatížit pronajímatele (velcí hráči to zvládají, menší nebo ti s jediným aktivem by mohli trpět). Podobně pokud by projekty Northern Metropolis a Lantau byly dokončeny podle plánu, koncem 20. let by mohlo dojít k přebytku nových bytů – zejména pokud by růst populace nesplnil předpovědi nebo by se obnovila emigrace. Nadbytek nabídky by omezil ceny a nájmy, což by snížilo ziskové marže developerů.
• Stavební náklady a pracovní síla: Stavba v Hongkongu je nákladná a časově náročná. V poslední době jsou náklady na stavební materiály globálně nestabilní a Hongkong také čelí nedostatku kvalifikované pracovní síly ve stavebnictví. Zpoždění a překročení rozpočtu jsou u velkých projektů běžné. Pro developery to představuje riziko – vyhrát vládní tendr na pozemek za určitou cenu a následně čelit prudkému růstu stavebních nákladů může snížit marže nebo dokonce učinit projekt neproveditelným, pokud se trh změní. Vláda se to snaží zmírnit prefabrikací a dovozem pracovní síly, ale stále jde o výzvu, která může zpomalit dodávky nové nabídky.
• Stabilita měnového kurzu: Jde o riziko s nízkou pravděpodobností, ale vysokým dopadem. Trh s nemovitostmi v Hongkongu je podpořen vazbou HKD na USD, která drží úrokové sazby navázané na Fed a historicky zajišťuje nízké sazby a příliv kapitálu. Pokud by někdy vznikl tlak na tuto vazbu (kvůli masivnímu odlivu kapitálu nebo politickému tlaku), mohlo by to způsobit měnovou nestabilitu. Změna režimu měnového kurzu by vedla k zásadnímu přecenění aktiv. Většina analytiků očekává, že vazba vydrží (je stabilní od roku 1983), ale jde o riziko, které je třeba mít na paměti.
• Výkyvy tržního sentimentu: Nemovitostní trh v Hongkongu je stejně tak psychologický jako fundamentální. Negativní sentiment – ať už kvůli náhlému propuknutí (jak bylo vidět v roce 2020), chybnému kroku v politice nebo úvěrové události – může zmrazit transakce a rychle poslat ceny dolů. Naopak, euforie se může vrátit (jak bylo vidět v minulých oživeních) a nafouknout mini-bublinu. Investoři musí tyto výkyvy pečlivě zvládat, například diverzifikací nebo zaměřením na výnos z příjmu místo čistě spekulativních obchodů. Riziko likvidity je také reálné: v obdobích poklesu může být obtížné najít kupce, což může uvěznit investory, kteří se příliš zadlužili v očekávání rychlého prodeje.

Při zvažování těchto faktorů mnozí vidí rok 2025 jako atraktivní vstupní bod na trh nemovitostí v Hongkongu – hodnoty jsou relativně nízké a vláda i ekonomika poskytují podporu pro růst. Je však čas na selektivitu a důkladnou prověrku. Dobře situované, kvalitní nemovitosti by měly překonat sekundární (rozdíl mezi prémiovými a neprémiovými aktivy se může ještě zvětšit). Investorům se doporučuje otestovat své investice vůči zmíněným rizikům: např. pokryje výnos z aktiva vyšší úroky? Existuje alternativní využití, pokud hlavní využití selže?

Nakonec základní faktory Hongkongu – právní stát v obchodě, brána do Číny, globální finanční centrum – naznačují, že navzdory nedávným výzvám zůstává atraktivním trhem s nemovitostmi pro ty, kteří mají střednědobý až dlouhodobý horizont. Následující roky pravděpodobně odmění investory, kteří zvládnou krátkodobou volatilitu a zároveň se připraví na transformaci města (prostřednictvím Northern Metropolis, integrace do Greater Bay Area a postcovidového ekonomického modelu). Opatrné řízení rizik a sladění se směrem vlády (např. partnerství na projektech veřejno-soukromého sektoru, podpora chytrého/zeleného rozvoje) budou klíčové pro využití další kapitoly Hongkongu.

Výhled trhu 2025–2028: Opatrný optimismus před námi

Při pohledu do budoucna je trh s nemovitostmi v Hongkongu připraven na postupné oživení a přenastavení v příštích 3–4 letech. Nejhorší dopady pandemie a korekce způsobené politikou jsou zřejmě za námi, ale tempo zlepšení se bude lišit podle sektoru a bude záviset na makroekonomických podmínkách. Zde je předpověď po jednotlivých sektorech do roku 2028:

• Rezidenční: Základní scénář počítá s ustálením v roce 2025, následovaným mírným růstem cen v letech 2026–2028. Jakmile se trh s bydlením do konce roku 2025 stabilizuje (pokles nabídky, obnovená poptávka), ceny nemovitostí by mohly v druhé polovině dekády každoročně růst o nízké až střední jednotky procent. To za předpokladu, že úrokové sazby mírně klesnou (zlepší se dostupnost bydlení) a ekonomika bude stabilně růst. Je nepravděpodobné, že bychom se vrátili k meziročním nárůstům přes 20 % jako v roce 2010, vzhledem k vládním opatřením na straně nabídky a stále se zotavující důvěře. Očekávejte spíše udržitelnější vývoj – celkový růst cen soukromých bytů by mohl činit zhruba +10 % až +15 % kumulativně v letech 2025 až 2028, přičemž luxusní segment překoná masový trh. Do roku 2028 by se ceny v masovém segmentu mohly vrátit na úroveň roku 2019 (vymažou tak nedávný pokles), zatímco luxusní segment by mohl dokonce atakovat předchozí maxima, pokud se obnoví příliv bohatství z pevninské Číny. Objemy transakcí by měly zůstat zdravé, pokud zůstanou příznivé podmínky – mohli bychom vidět ~60 tisíc a více obchodů ročně (více než ~45–50 tisíc v posledních letech, ale méně než 100 tisíc v rekordních letech). Klíčové faktory: globální úrokové sazby (prudký růst by zhatil oživení), úspěch programů na přilákání talentů (více obyvatel = vyšší poptávka po bydlení) a realizace nové nabídky (pokud vláda zaplaví trh novými byty rychleji, než se čekalo, mohlo by to ceny zbrzdit). Celkově vyvážený výhled: bydlení pravděpodobně přejde z trhu kupujících v letech 2023–25 na neutrálnější trh do roku 2027, kdy se vyrovná nabídka a poptávka, jak uvedla JLL worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Kanceláře: Sektor kanceláří pravděpodobně čeká ještě jeden až dva roky slabšího období, než dojde k obratu. V roce 2025 a začátkem roku 2026 by mohlo dojít k dalšímu poklesu nájmů (možná o dalších -5 % až -10 % navíc k předchozím poklesům), protože nová nabídka dosáhne vrcholu a míra neobsazenosti se přiblíží maximu kolem 18–20 % hongkongbusiness.hk. Mnoho nájemních smluv, které budou v roce 2025 obnovovány, bude přeceněno směrem dolů (Fitch očekává snížení nájmů v řádu nízkých desítek procent) hongkongbusiness.hk, což udrží průměry utlumené. Nicméně do roku 2027 očekáváme, že míra neobsazenosti začne klesat, pokud bude pokračovat hospodářský růst a do výstavby vstoupí méně nových projektů. Konec 20. let by mohl přinést napjatější kancelářský trh, protože dnešní přebytek bude absorbován – to však do značné míry závisí na úspěchu Hongkongu při přilákání firem (např. pevninské firmy zakládající sídla, mezinárodní firmy expandující v GBA). Při předpokladu mírného zájmu by nájmy v kancelářích třídy A mohly stabilizovat kolem roku 2026 a potenciálně mírně růst (řekněme 2–3 % ročně) v letech 2027–28, zejména v prémiových budovách. Horší budovy mohou zaostávat nebo dokonce čelit změně využití. Kapitálové hodnoty by měly následovat nájmy s určitým zpožděním; očekáváme jejich dno v letech 2025–26 a poté pomalé zotavení. Do roku 2028 budou nájmy a ceny kanceláří pravděpodobně stále pod maximem z roku 2019, ale trh by měl být zdravější, s novou rovnovážnou neobsazeností možná v horních jednotkách procent (vzhledem k určitému trvalému podílu práce na dálku). Jedním z neznámých faktorů je, pokud pevninské společnosti agresivně znovu vstoupí na trh (např. státní podniky konsolidující regionální kanceláře v HK), absorpce by se mohla zrychlit a podpořit silnější oživení.
• Maloobchod: Vývoj maloobchodních nemovitostí je opatrně pozitivní. Rok 2025 bude pravděpodobně rokem stabilizace, s mírnými poklesy nájmů nebo stagnací. Od roku 2026, pokud se turistika plně normalizuje (možná dosáhne 60+ milionů návštěvníků do roku 2027, blízko úrovní před krizí), by nájmy v maloobchodu mohly opět začít růst, zejména v hlavních turistických čtvrtích. Předpokládáme, že nájmy obchodů na hlavních třídách vzrostou celkem o 5–10 % v letech 2026–2028, čímž doženou část ztrát, protože neobsazenost klesne zpět do jednociferných hodnot. Nájmy v prémiových nákupních centrech mohou zaznamenat podobný nebo mírně nižší růst, protože dříve byly stabilnější. Oživení maloobchodního sektoru podpoří také velké akce (město se uchází o pořádání akcí jako Gay Games atd.) a velké atrakce (Hong Kong Disneyland se rozšiřuje, otevírají se nová muzea atd.). Do roku 2028 budou nájmy v maloobchodu pravděpodobně stále pod maximem z roku 2014, ale skladba nájemců se posune k rozmanitějšímu složení, což může sektor učinit méně volatilním (menší závislost na několika luxusních značkách). Jedním z rizik tohoto výhledu je chování pevninských spotřebitelů: pokud více čínských turistů bude nakupovat doma (po snížení dovozních cel na luxus v Číně mají menší motivaci nakupovat v HK než dříve), Hongkong možná nikdy zcela neobnoví svůj předchozí objem prodeje luxusu. V takovém případě by se nájmy v maloobchodu mohly ustálit na nové úrovni. Celkový objem prodeje by však měl být zdravý, protože samotný počet návštěvníků a místní kupní síla porostou s ekonomickým růstem (vládní prognóza pro maloobchodní tržby počítá v příštích letech s mírným růstem, což odpovídá širšímu oživení spotřeby).
• Průmyslové nemovitosti: Očekáváme, že průmyslový/logistický sektor zůstane ve střednědobém horizontu relativně stabilní s pozitivním výhledem. Po mírném nárůstu neobsazenosti a stagnaci nájmů v letech 2024–2025 pravděpodobně poroste poptávka díky rostoucím potřebám e-commerce, regionální distribuci pro obchod v rámci ASEAN a integraci s logistikou GBA. Průmyslové nájmy by mohly od roku 2026 znovu mírně růst a do roku 2028 by mohly kumulativně vzrůst o ~5–10 % oproti současné úrovni, zejména u moderních skladových prostor. Neobsazenost by se mohla do roku 2028 vrátit na úroveň kolem 5 % nebo nižší, jakmile se trh vyrovná a bude méně nových dokončení (protože pozemky pro velké sklady jsou omezené). Také jakékoli vyřazování starších průmyslových budov kvůli přestavbě efektivně sníží nabídku a trh se tak dále utáhne. Hodnoty průmyslových nemovitostí by mohly růst rychleji než nájmy, protože poptávka investorů je vysoká – předpokládáme kompresi výnosových sazeb, protože více kapitálu (včetně institucionálních fondů a REITs) bude usilovat o stabilní příjem z logistických aktiv. Pokud klesnou úrokové sazby, dále to podpoří růst cen v průmyslovém segmentu. Do roku 2028 by tento sektor mohl patřit k nejvýkonnějším z hlediska celkových výnosů (nájemné + kapitálové zhodnocení), pokud nedojde k vážnému narušení globálního obchodu.
• Nově vznikající segmenty (nemovitosti pro technologie/inovace): Jak se Hongkong diverzifikuje, do roku 2028 bychom mohli hovořit o růstu technologických kancelářských parků (možná otevření první fáze Lok Ma Chau Loop) a laboratoří pro vědy o živé přírodě. Vládní plány na vybudování IT centra v Northern Metropolis by mohly vytvořit novou třídu nemovitostí (laboratorní kanceláře, kampusy pro výzkum a vývoj). Tyto projekty by pravděpodobně vznikaly prostřednictvím partnerství veřejného a soukromého sektoru s konkrétními průmyslovými hráči. Pokud plány pokročí, do roku 2028 bychom mohli vidět první obsazení těchto prostor, což by přilákalo firmy a talenty – což je pozitivní signál pro ekonomickou základnu města. Nemovitosti spojené s integrací Greater Bay Area – například přeshraniční logistická zařízení, coworkingové prostory pro pevninské firmy – se také stanou výraznějšími.

V širším pohledu lze očekávat, že hongkongský trh s nemovitostmi do roku 2028 překoná šok z COVIDu a politické nejistoty počátku 20. let a vrátí se k mírnému růstu v souladu s ekonomickými základy. Vládní kroky naznačují, že cílem je „měkké přistání“ a stabilizace, nikoli další nekontrolovaný boom: dostatečná nabídka bydlení pro omezení extrémních cen, ale zároveň opatření, aby nemovitosti zůstaly atraktivní investicí.

Investoři s dlouhodobým horizontem zůstávají optimističtí: Hongkong se trvale řadí mezi přední realitní investiční trhy v Asii díky své likviditě a právnímu řádu, což by mělo pokračovat i nadále. Globální finanční společnosti opět expandují v Hongkongu (důkazem je mnoho bank najímajících pracovníky do správy majetku pro správu čínského kapitálu), což je příznivé pro poptávku po kancelářských a luxusních rezidenčních nemovitostech. Kapitál z pevninské Číny, který byl v letech 2020–2022 víceméně pozastaven, se pravděpodobně vrátí – pokud se čínská ekonomika stabilizuje, movití kupci z pevninské Číny by mohli opět považovat hongkongské nemovitosti za bezpečné útočiště pro majetek, zvláště když je hranice plně otevřená a oslabování RMB zlevňuje hongkongská aktiva v přepočtu na RMB jll.com.hk jll.com.hk. Společnost JLL dokonce předpokládá, že depreciace RMB by mohla přilákat kapitál z pevninské Číny na hongkongský rezidenční trh jll.com.hk jll.com.hk. Takový příliv, pokud by k němu došlo, by mohl výrazně posílit segment luxusních nemovitostí a dokonce přimět vládu, aby sledovala případné přehřívání trhu.

Shrnutí prognózy: Realitní trh v Hongkongu napříč sektory čeká zlepšení, ale ne bez opatrnosti. Zainteresované strany by měly očekávat postupné zisky namísto prudkého boomu, přičemž rok 2025 bude přechodovým rokem, který nastaví další vývoj. Do roku 2028 očekáváme:

• Ceny rezidenčních nemovitostí mírně vyšší než v roce 2025, objemy prodejů zdravé; bydlení stále drahé, ale díky růstu příjmů a vládním projektům o něco dostupnější než v letech nejvyšších cen.
• Nájemné kanceláří pravděpodobně dosáhlo dna a začíná pomalu růst; neobsazenost klesá z maxima, ale stále je nad historickým minimem, přičemž je patrné rozdělení mezi žádané lokality (napjaté) a ty s nadbytkem nabídky (volnější).
• Nájemné v maloobchodu se zotavuje, ale nedosahuje starých maxim; maloobchodní prostředí je více zážitkové a rozmanité.
• Průmyslový/logistický sektor je silný s nízkou neobsazeností a rostoucím významem v kontextu GBA; pravděpodobně první sektor, který plně dosáhne výkonu před rokem 2019.
• Nové čtvrti (Northern Metropolis atd.) ve výstavbě, což vnáší optimismus do budoucí expanze Hongkongu a nabízí realitní příležitosti mimo tradiční centrum.

Zásadní je, že mnoho závisí na vnějších ekonomických podmínkách. Pokud v roce 2026 zasáhne globální recese, může to tyto oživení zpozdit nebo zmírnit. Naopak, pokud znovuotevření Číny a globální ekonomika překonají očekávání, hongkongské nemovitosti by mohly překonat naše základní prognózy. Proto je klíčovým slovem „opatrný optimismus“ – podmínky pro oživení jsou nastaveny, ale tempo bude pozvolné. Jak uvedl jeden výzkumný titulek, hongkongský trh má „smíšený výhled“, ale s příležitostmi, které se objevují, jakmile protivětry polevují hongkongbusiness.hk. Schopnost města přizpůsobit se byla prokázána mnohokrát a jeho trh s nemovitostmi se nyní přizpůsobuje éře po pandemii a po změně politiky – která vypadá, že bude mít pevnější a udržitelnější základy směrem k roku 2028.

Zdroje:

• Global Property Guide – Analýza rezidenčního trhu v Hongkongu 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Přehled trhu v Hongkongu za 1. pololetí 2025 a výhled na 2. pololetí cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Předběžné shrnutí trhu v Hongkongu za 1. čtvrtletí 2025 jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Smíšený výhled na rok 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch očekává nárůst neobsazenosti kanceláří hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Ochladnutí trhu s nemovitostmi v Hongkongu spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Prodej a pronájem průmyslových nemovitostí v Hongkongu (březen 2025) savills.com savills.com
• Reuters – Populace Hongkongu v roce 2024 mírně vzrostla reuters.com reuters.com
• Ostatní: Údaje z oddělení pro hodnocení a oceňování prostřednictvím GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Hongkongská turistická centrála prostřednictvím zpráv hongkongfp.com a vládní tiskové zprávy/informace globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com pro podrobnosti o politice a plánování.