Nemovitostní trh v Soulu je v roce 2025 v centru pozornosti, ceny bytů v jeho nejžádanějších čtvrtích prudce rostou, nové megaprojekty mění panorama města a tvůrci politik se snaží udržet realitní boom pod kontrolou. V této zprávě se podrobně podíváme na rezidenční a komerční trh nemovitostí v Soulu – analyzujeme aktuální tržní podmínky, cenové trendy, atraktivní investiční příležitosti, vládní zásahy, připravované infrastrukturní projekty a odborné prognózy. Od rostoucích cen bytů v Gangnamu po ambiciózní plány na 100patrovou věž v Yongsanu – nabízíme detailní pohled na aktuální situaci i očekávaný vývoj v nadcházejících letech.
Přehled trhu: Dva odlišné trhy v roce 2025
Nemovitostní trh v Soulu v roce 2025 se vyznačuje dynamickým růstem v hlavním městě oproti vlažnému výkonu jinde v Jižní Koreji. Ceny nemovitostí v Soulu výrazně vzrostly, i když v jiných regionech přetrvává stagnace. Na počátku roku 2025 činil celostátní index cen domů Korejské centrální banky pouze 0,31 % meziročně (což po započtení inflace znamená mírný pokles), avšak toto skromné číslo skrývá výrazné regionální rozdíly globalpropertyguide.com. Samotné ceny domů v Soulu za poslední rok vzrostly o 3,63 %, což posunulo celý metropolitní region o 1,68 % výše, zatímco v mnoha provinčních městech dominují stagnující nebo klesající ceny globalpropertyguide.com. Ve skutečnosti trh s bydlením v Soulu zažil už více než tucet týdenních růstů v řadě, což je nejrychlejší tempo růstu od jara koreajoongangdaily.joins.com. Růst, který začal ve třech ultradrahých „gangnamských“ čtvrtích Soulu, se šíří do dalších oblastí, jako jsou Mapo, Yangcheon a Gangdong, což signalizuje rozšiřující se vzestup koreajoongangdaily.joins.com.
Tato polarizace podtrhuje dominantní postavení Soulu: nemovitosti v hlavním městě mají vysokou cenovou přirážku. Průměrný nový byt v Soulu se prodává za přibližně ₩13,4 milionu za m² (~9 300 USD), což je více než 2,3krát více než celostátní průměr ₩5,76 milionu globalpropertyguide.com. Jižní Korea má nyní nejširší cenovou propast mezi velkými městy a menšími městy ze všech zemí OECD globalpropertyguide.com. Luxusní byt v Soulu může bez problému stát více než ₩2 miliardy (přibližně 1,5–2 miliony USD), zatímco obdobně rozměrné byty v menších městech stojí jen zlomek této ceny. Následující tabulka ukazuje odhadované průměrné ceny bytů ve klíčových soulských čtvrtích ve srovnání s celoměstským průměrem:
| Čtvrť (Soulu) | Průměrná cena bytu (2025)₩/m² |
|---|---|
| Gangnam-gu (jih) | ₩25,000,000 bambooroutes.com |
| Seocho-gu (jih) | ₩22,000,000 bambooroutes.com |
| Yongsan-gu (centrum) | ₩20,000,000 bambooroutes.com |
| Songpa-gu (jihovýchod) | ₩17,000,000 bambooroutes.com |
| Mapo-gu (severozápad) | ₩15,000,000 bambooroutes.com |
| Průměr Soul | ~₩10,000,000 bambooroutes.com |
Zdroj: Analýza Bamboo Routes, říjen 2024 (odhady pro 2025).
Jak je vidět výše, Gangnam zůstává nejdražší lokalitou, průměrné ceny bytů zde dosahují přibližně 2,5× celoměstského průměru. Další bohaté čtvrti jako Seocho, Yongsan a Songpa se rovněž pohybují výrazně nad průměrem, zatímco Mapo – ač „dostupnější“ – stále převyšuje městský základ. Tyto cenové rozdíly se prohlubují, což odráží stále větší zájem kupujících o jádrové oblasti města i výrazný nerovnovážný stav nabídky a poptávky v hlavním městě.
Na straně poptávky trh v Soulu pohání více faktorů. Úrokové sazby by měly v roce 2025 klesnout, protože Korejská centrální banka přechází k expanzivnější měnové politice, což zlepšilo náladu kupců cbre.com. Investoři očekávající snižování sazeb se snažili co nejdříve uzavřít hypotéky před zavedením nových úvěrových omezení koreajoongangdaily.joins.com. Současně rostou nájmy i ceny před výstavbou, což vyvolává mezi potenciálními kupci obavy a tlačí je ke koupi dříve než později koreajoongangdaily.joins.com. Objem prodejů bytů v Soulu v důsledku toho stoupá – v květnu 2025 se očekává 7 000–8 000 transakcí s byty, což je prudký nárůst oproti předchozím měsícům, a to i ve čtvrtích s nejsilnější regulací koreajoongangdaily.joins.com. Tento rozruch naznačuje, že utlumená poptávka se začíná uvolňovat, jak se kupující přizpůsobují nižším sazbám a obavám z propásnutí budoucího růstu cen.
Naopak mimo Soul zůstávají trhy nevýrazné. Mimo hlavní město zaznamenal rok 2025 již třetím rokem v řadě pokles cen ve většině velkých měst globalpropertyguide.com. Například ceny bytů v metropolích jako Pusan či Tegu klesají stále meziročně o 1–4 % globalpropertyguide.com. Výsledek: Obnova trhu v Soulu je místně omezená, nejvíce z ní těží prémiové čtvrti a prohlubuje se rozdíl v bohatství mezi městem a venkovem. Průměrný byt v Soulu nyní stojí 3,5krát více než v Pusanu, zatímco ještě před deseti lety to bylo pouze 2,1násobně koreajoongangdaily.joins.com. Tento zlom představuje pro stát náročný politický problém při řešení otázky spravedlnosti na trhu bydlení.
Trendy v rezidenčních nemovitostech v roce 2025
Růst cen a trajektorie oživení
Po krátké korekci v letech 2022–2023 se ceny bytech v Soulu opět vydaly směrem vzhůru. Odborní analytici uvádějí, že trh s velkou pravděpodobností dosáhl dna v první polovině 2023 globalpropertyguide.com. Do února 2025 činil index cen domů v Soulu téměř 4 % meziročně globalpropertyguide.com a v následujících jarních měsících se tempo růstu ještě zrychlilo. Významné je, že duben 2025 znamenal 12. týden v řadě růstu cen bytů v Soulu world.kbs.co.kr. V tomto období ceny ve vyhlášených čtvrtích Gangnam, Seocho a Songpa stoupaly o +0,13 % až +0,18 % týdně – což výrazně překonávalo celosoulský průměr 0,08 % týdně world.kbs.co.kr. Důležité je, že oživení cen se rozšiřuje: v dubnu zaznamenaly nadprůměrný růst čtvrti Seongdong, Mapo, Yongsan, Yangcheon a Gangdong (mezi 0,11–0,17 % týdně), což ukazuje, že důvěra kupujících zasahuje i mimo „gangnamskou“ enklávu world.kbs.co.kr.
Toto stabilní oživení v Soulu stojí v kontrastu s pokračující slabostí v ostatních regionech. K prvnímu čtvrtletí 2025 ceny nemovitostí mimo Soul v průměru stále mírně klesaly globalpropertyguide.com. Ve skutečnosti trhy mimo oblast hlavního města zaznamenaly v dubnu pokles cen přibližně o 0,04 %, zatímco samotný Soul rostl world.kbs.co.kr. Odolnost Soulu (a jeho příměstského pásma v provincii Gyeonggi) uprostřed celonárodní stagnace zdůrazňuje magnetický efekt hlavního města – pracovní příležitosti, občanská vybavenost a investiční vyhlídky nadále přitahují lidi a kapitál do blízkosti Soulu. Z demografického hlediska příchod obyvatel do města i menší velikost domácností udržují poptávku po bydlení, i když celková populace Koreje stárne a zmenšuje se. Významné instituce a experti jsou ohledně vyhlídek trhu s bydlením v Soulu opatrně optimističtí. Korejský institut pro bydlení předpovídá, že po dně v roce 2023 ceny nemovitostí vstoupí do fáze oživení přibližně v polovině roku 2025, přičemž v soulu metropolitní oblasti se očekává růst o přibližně 0,8 % v roce 2025 (samotné město Soul +1,7 %) globalpropertyguide.com. Soukromé prognózy jsou ještě optimističtější: realitní analytici očekávají každoroční růst cen v Soulu zhruba o 3–5 % v následujících letech, pokud nedojde k významným otřesům bambooroutes.com. V oblastech s vysokou poptávkou mohou být zisky vyšší – prémiové čtvrti jako Gangnam, Seocho a Yongsan zaznamenaly v posledních letech růst až ~7 % ročně bambooroutes.com. Panuje shoda, že vysoká poptávka a omezená nabídka budou nadále tlačit na růst hodnot, ačkoli vládní opatření na ochlazení trhu mohou tempo růstu zpomalit bambooroutes.com. Nikdo v tuto chvíli nepředpovídá přímo zhroucení cen v Soulu; debata se spíše vede o tom, jak vysoko a jak rychle ceny v budoucnu porostou.Nedostatek nabídky a nová výstavba
Jedním ze základních hybatelů trhu s bydlením v Soulu je chronický nedostatek nabídky v žádaných lokalitách. Nová výstavba dlouhodobě nedokázala držet krok s poptávkou a i velké stavební boom bohužel tento deficit zmírnily jen nepatrně. V polovině 10. let rekordní počty dokončených bytů (například 626 000 nových jednotek v roce 2018) přinesly dočasnou úlevu globalpropertyguide.com. Poté však počty zahajovaných staveb klesly a do roku 2025 celonárodní roční přírůstek nové nabídky (přibližně 400 000 jednotek) zaostává za odhadovanou poptávkou každý rok asi o 50 000 jednotek, což do roku 2025 způsobuje kumulativní nedostatek zhruba půl milionu domácností globalpropertyguide.com. V Soulu – vyspělém a prostorově omezeném městě – je přidávání bytové výstavby obzvlášť obtížné. Probíhají rekonstrukce stárnoucích panelových domů a projekty nových čtvrtí v předměstích, ale v nejžádanějších čtvrtích už zbývá málo prostoru k nové výstavbě, což udržuje nedostatek a hodnotu stávajících nemovitostí. Vláda přijala opatření na podporu bytové výstavby, ale pokrok je pomalý. Přestože úředníci zrychlili schvalovací řízení a snažili se urychlit městskou regeneraci, tato opatření zatím nevedla k významnému zvýšení nabídky globalpropertyguide.com. Stavebníci čelí překážkám, jako je růst stavebních nákladů, přísnější úvěrové podmínky či odpor místních obyvatel v některých zónách regenerace. Proto nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou v Soulu přetrvává, což naznačuje, že kupující budou nadále tvrdě soutěžit o omezené nabídky – recept na trvale vysoké ceny, pokud nedojde k výraznému ekonomickému poklesu. Jistou nadějí je snaha o nové nájemní bydlení. Vláda v srpnu 2024 oznámila plán na zvýšení nabídky nájemního bydlení zaměřený na rozvoj dlouhodobých nájmů a projektů typu „build-to-rent“ globalpropertyguide.com. Tento plán zmírnil některá omezení pro korporátní pronajímatele – například uvolnění pravidel kontroly nájemného a daňové úlevy – aby přilákal institucionální investory na trh s nájemním bydlením globalpropertyguide.com. Výsledkem je, že několik velkých finančních a developerských společností začalo vytvářet fondy na akvizice nájemních bytů pdf.savills.asia. Očekává se, že profesionální správa nájemních bytů rozšíří možnosti pro nájemníky a uleví kupnímu trhu (protože více lidí se může rozhodnout pro pronájem, pokud budou dostupné kvalitní a cenově přijatelné jednotky). Opravdu, smlouvy na měsíční nájemné (wolse) jsou stále běžnější oproti tradičním smlouvám na jednorázový zálohový nájem (jeonse) globalpropertyguide.com. Po prudkém růstu v letech 2021–2022 ceny jeonse poklesly a mnoho pronajímatelů přešlo na výběr měsíčního nájmu – trend zvýrazněný vyššími úrokovými sazbami, které udělaly velké zálohy méně atraktivní. Tato transformace „od jeonse k wolse“, podporovaná státními pobídkami, vytváří nový druh aktiv pro investory a mohla by časem zmírnit poptávku po vlastnickém bydlení tím, že nabídne reálnou nájemní alternativu.Politická opatření a zásahy vlády
Raketuící ceny bydlení, zvláště v luxusních čtvrtích Soulu, přiměly agresivní zásahy vlády v roce 2025. S cílem zamezit spekulacím a „rychlým převodům“ úřady znovu zavedly přísný povolenkový systém pro vlastnictví půdy v hlavním městě. Od března 2025 byly celé okresy Gangnam, Seocho, Songpa a Yongsan – nejdražší části Soulu – označeny za „povolenkové zóny“ pro prodej bytů donga.com. V těchto oblastech musí každý, kdo chce koupit byt určité velikosti, získat předchozí povolení od úřadu městské části a zavázat se, že tento byt minimálně 2 roky bude držet a sám v něm bydlet donga.com. Transakce zahrnující nájemníky (například nákup s existujícím jeonse nájemcem – běžný investiční trik zvaný „gap investment“) jsou během šestiměsíčního období označení prakticky zakázány donga.com donga.com. Nepovolené obchody mohou být anulovány a zúčastněné strany mohou být dokonce stíhány (až 2 roky vězení nebo pokuta do výše 30 % ceny půdy) donga.com. Tyto povolenkové zóny – vůbec poprvé, kdy byly celé okresy takto označeny v systému, který sahá až do roku 1970 – ukazují, jak vážně politici nárůst cen ve „třech okresech Gangnam“ a v Yongsanu vnímají. Úřady uvedly, že prudký růst cen v Gangnamu, Seocho a Songpa roztáčí ceny i v širším Soulu, což si vyžádalo mimořádná opatření k ochlazení trhu donga.com. Tento krok však následoval po zmateném politickém otočení. Město Soul zrušilo podobné omezení povolení jen o měsíc dříve (v únoru 2025) pro některé čtvrtě, aby jej o několik týdnů později zavedlo ve větším rozsahu donga.com donga.com. Kritici tvrdí, že tyto náhlé politické změny vyvolaly na trhu nejistotu donga.com. „Na trhu narůstá zmatek od doby, kdy byly regulace uvolněny, očekávají se navíc snížení úrokových sazeb a roste i počet transakcí,“ uvedl jeden ekonom, jenž kritizoval vládu za náhlý obrat a rozklad důvěry veřejnosti donga.com. Navzdory přísnějším pravidlům se aktivita kupujících v těchto přísně regulovaných čtvrtích ve skutečnosti zvýšila – a nyní zde zaznamenávají rekordně vysoké prodejní ceny, přestože platí povolenkový systém koreajoongangdaily.joins.com. To naznačuje, že rozhodnutí kupující si dokážou najít cestu, jak omezení obejít nebo je přečkat – zejména ti, kteří si chtějí v bytě skutečně sami bydlet a splní požadavek na trvalé bydliště.Kromě omezení transakcí vláda také zacílila na financování bydlení za účelem omezení spekulací. Korejští finanční regulátoři dále zpřísnili pravidla pro poměr dluhové služby (DSR) koncem roku 2024, což ztížilo možnost vysoce zadluženým kupujícím si půjčit globalpropertyguide.com. Banky nyní musí provádět tzv. „zátěžové testy“ schopnosti dlužníků splácet za vyšších budoucích úrokových sazeb, což fakticky snižuje maximální výši úvěru pro ty, kteří už mají existující dluhy globalpropertyguide.com. Tyto makroprudenční kroky mají zabránit domácnostem v nadměrném zadlužení hypotékami a ochladit úvěrem poháněné licitace při nákupu. Nicméně nebyl vyloučen ani nezamýšlený vedlejší efekt: jak hlavní banky v Soulu omezily úvěrování, část dlužníků přešla k sekundárním a regionálním bankám, čímž vznikl „balónkový efekt“, kdy úvěr jen přesunuli mimo hlavní trh globalpropertyguide.com. Tvořit politiku je zde skutečně balancování na ostří nože – tlumit spekulativní poptávku bez udušení skutečných nákupů pro vlastní potřebu nebo spuštění úvěrové krize.
Na straně nabídky, jak již bylo zmíněno, se úřady soustředí na dlouhodobé strategie rozšíření zásobování byty a rozvoj nových měst. Vláda prezidenta Yoon Suk-yeola (2022–2025) se do značné míry posunula od předchozího přístupu založeného na vysokém daňovém a regulačním zatížení, místo toho upřednostňuje deregulaci, aby podpořila výstavbu. Jižní Korea však prošla politickou změnou v roce 2025: v polovině roku nová vláda uvedla, že se bude vyhýbat represivním bytovým politikám (například vysokým daním pro vlastnictví více nemovitostí), které v minulosti měly nežádoucí důsledky koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Nové vedení naznačilo posun směrem k podpoře nabídky a důvěře v trh. „Nebudeme se pokoušet ovlivňovat ceny pomocí daní,“ prohlásil prezident Lee Jae-myung a zdůraznil, že prioritou bude navyšování bytových zásob a reforma regulací koreajoongangdaily.joins.com. Pokud tato politická linie přetrvá, v příštích letech pravděpodobně ubude ad-hoc opatření ke kontrole cen a přibude konzistentně prosuply politik, což by mohlo v dlouhodobém horizontu slevit z napětí na trhu.
V současnosti však seoulští kupující i investoři čelí spletité síti pravidel – od omezování vlastnictví v určitých zónách, přes přísnější úvěrování až po daňové pobídky pro první kupce. (Lze zmínit, že vláda nabízí speciální snížené hypoteční sazby pro mladé a první kupující, aby zvýšila dostupnost bambooroutes.com.) Účinnost těchto opatření je sporná: mohou zpomalit spekulativní obchody, ale jak ukázal rok 2025, nedokážou zcela potlačit poptávku v trhu poháněném skutečnou potřebou (a strachem z ještě vyšších cen v budoucnu). Dostupnost bydlení zůstává závažným problémem – navzdory snahám politiků jsou střední ceny bytů v Soulu blízko historických maxim a poměr ceny bytu k příjmům patří k nejhorším na světě reuters.com. Vyřešení tohoto stavu vyžaduje citlivou rovnováhu mezi krocením poptávky (aniž by trh zkolaboval) a zvyšováním nabídky (aniž by vznikly přebytky v slabších regionech).
Trh s nájemním bydlením a výnosy
I trh s nájemním bydlením v Soulu prochází změnou. Systém jeonse – kdy nájemci skládají obrovskou zálohu (obvykle 50–70 % hodnoty nemovitosti) místo měsíčního nájmu – byl po desetiletí charakteristickým rysem korejského trhu s nemovitostmi. V posledních letech však měsíční pronájmy nabývají na popularitě, zejména mezi mladšími obyvateli, kteří si nemohou dovolit velkou jednorázovou zálohu. Ke konci let 2024–25 dávají mnozí pronajímatelé přednost měsíčnímu nájmu či „kvazijeonse“ (nižší záloha + měsíční splátky), protože vysoké úrokové sazby snížily atraktivitu držení velkých vkladů. Pro-nájemní politika vlády tento trend dále podporuje globalpropertyguide.com. Pro nájemníky to znamená větší výběr, ale současně konec „ultra-levných“ jeonse pronájmů, kdy bylo bydlení po složení zálohy prakticky „zdarma“.
Výnosy z pronájmů v Soulu zůstávají trvale nízké, což odráží vysoké pořizovací ceny. Hrubé výnosy z bytů zde v průměru činí jen 2–3 % ročně bambooroutes.com, což je málo ve srovnání s jinými světovými městy nebo alternativními investicemi. Mnozí pronajímatelé tradičně akceptovali nízké výnosy, protože sázeli na zhodnocení kapitálu (a jeonse vklady bylo možné znovu investovat). Jelikož se vláda nyní snaží přilákat institucionální investory do nájemního sektoru, můžeme do budoucna očekávat profesionálnější přístup k výnosům, ale prozatím Soulu dominuje prostředí nízkých výnosů a vysokých kapitálových zisků. Právě tento aspekt je jedním z důvodů, proč zde vzniká spekulativní poptávka – investoři sázejí na růst cen spíše než na příjem z pronájmu. Je to také důvod, proč růst nájmů tradičně zaostává za růstem prodejních cen; nájemníci jednoduše nemohou platit na úrovni, která by znamenala rozumný výnos při vícemiliardových wonových bytech.
Komerční nemovitosti: Kanceláře, maloobchod a další segmenty
I když největší pozornost přitahuje rezidenční trh, sektorem komerčních nemovitostí v Soulu v roce 2025 rovněž probíhají významné změny. Celkově vykazuje komerční trh města odolnost vůči ekonomickým výkyvům a nadále přitahuje domácí i zahraniční investory. Zaměříme se na kancelářský a maloobchodní trh, stejně jako trendy v logistice a objemech investic.
Kancelářský trh: Vysoká obsazenost a stabilní růst
Kancelářský trh v Soulu zůstává silný i v roce 2025, a to díky omezeným novým kapacitám v centrálních byznysových lokalitách a trvalé firemní poptávce. Míra neobsazenosti špičkových kanceláří typu A je mimořádně nízká – kolem 2,6 % k 1. čtvrtletí 2025, prakticky beze změny oproti předchozímu roku cbre.com. Prémiové kancelářské prostory v zónách jako tradiční CBD (Jung-gu/Jongno), Gangnam Business District (Teheran-ro) a finanční čtvrť Yeouido hlásí téměř plnou obsazenost. Majitelé nemovitostí těží z napjaté situace: průměrné nabídkové nájemné kanceláří typu A vzrostlo ve 1. čtvrtletí mezičtvrtletně o cca 1,5 %, a dosáhlo ~38 700 ₩ za m² měsíčně (tj. cca 30 USD/m²) cbre.com. Motivační nabídky zůstávají minimální – období bez nájmu činí v průměru méně než měsíc za každý rok smlouvy –, což naznačuje, že majitelé mají při vyjednávání převahu díky nízké neobsazenosti cbre.com.
Odborníci předpovídají určité ochlazení extrémně silného kancelářského segmentu ve střednědobém horizontu, avšak nikoli pokles. Nemovitostní poradenská společnost Savills odhaduje, že tempo růstu nájemného v prémiových kancelářích by mělo v roce 2025 zvolnit na cca 2–4 %, v porovnání s prudšími nárůsty z předchozích let pdf.savills.asia. Důvodem je mimo jiné to, že se konečně objevuje nová nabídka po letech nedostatku. Výrazný nárůst chystaných projektů je vidět zejména mimo tradiční „velkou trojku“ kancelářských čtvrtí. Například v Magoku, nové technoparkové lokalitě na západě Soulu, se otevírají nové kancelářské areály, které lákají podniky cbre.com. S nástupem moderních kanceláří v Magoku (a na okraji města v Pangyo či Sangam Digital Media City) se některé společnosti stěhují nebo expandují právě tam, což zmírňuje tlak poptávky v centru Soulu. Přesto i případné navýšení neobsazenosti ze současných rekordně nízkých 2–3 % bude jen mírné – možná vzroste do rozmezí středních 3 % – a prémiové kanceláře v Soulu by měly zůstat trhem pronajímatelů i v blízké budoucnosti pdf.savills.asia.
Stojí za zmínku několik velkých kancelářských projektů a trendů, které formují tento sektor:
- Siluety Gangnamu a Jongno: Nejlukrativnější obchodní adresy (např. GFC v Yeouido nebo věže v Gwanghwamunu) se i nadále těší téměř nulové neobsazenosti a prémiovému nájemnému. V Gangnamu byl dlouho odkládaný projekt Global Business Center (GBC) od Hyundai Motor Group – původně zamýšlený jako mrakodrap o 105 patrech pro sídlo firmy – revidován na komplex o něco nižších věží a jeho výstavba má nyní nabrat na obrátkách. Po dokončení kolem let 2026–27 přidá GBC významné množství kancelářských (a konferenčních) prostor v Samseong-dongu, což upevní status Gangnamu jako byznysového centra. To by mělo uspokojit část nahromaděné poptávky firem hledajících rozsáhlé, souvislé kancelářské plochy v jižním Soulu.
- Decentralizace do nových center: Město Soul podporuje rozvoj nových byznysových center za účelem decentralizace růstu. Magok (západní Soul, poblíž letiště Gimpo) je jedním z těchto center – sídlí tu výzkumná a vývojová oddělení a firemní kampusy technologických i biotechnologických společností. Digital Media City (DMC) v Mapo/Sangam je zase zaměřeno na mediální a zábavní firmy. Přestože se tyto oblasti nacházejí mimo tradiční centrum, jejich rozvoj přitahuje nájemce, kteří by jinak dále zvyšovali tlak na střed města. Například pokud velká IT firma obsadí na míru postavený kampus v Magoku, uvolní prostory v centru pro další podniky. Tento přístup „vícecenterového“ kancelářského trhu časem přinese větší flexibilitu, i když jádro Soulu zůstane vysoce žádané.
- Stabilní výnosy: Pro investory zůstávají kapitalizační sazby kanceláří v Soulu relativně stabilní, přestože nájmy rostou, což znamená, že ceny stoupají. Hlavní kancelářské kapitalizační sazby se pohybují kolem 4,5 % a očekává se, že v roce 2025 zůstanou zhruba stabilní cbre.com. S vrcholem úrokových sazeb a pravděpodobným poklesem se zlepší rozdíl mezi kapitalizačními sazbami a náklady na financování, což podporuje hodnoty. Mnoho mezinárodních investorů (suverénní fondy, soukromý kapitál aj.) má na radaru kancelářské budovy v Soulu pro stabilní, dlouhodobý příjem, i když úzké výnosy a silná konkurence činí z velkých obchodů spíše výjimku.
Stručně řečeno, kancelářský sektor Soulu v roce 2025 charakterizuje nízká míra neobsazenosti, mírný růst nájmů a selektivní nová výstavba. Firmy zůstávají opatrně optimistické – ekonomické pozadí je sice ve znamení pomalejšího růstu HDP, ale očekávané snížení úrokových sazeb a expanze technologického sektoru udržují poptávku po kancelářích pozitivní cbre.com. Pokud nenastane vnější šok, výhled je na vyvážený trh, kde zůstávají v převaze pronajímatelé – zvláště na prémiových adresách.
Retail a pohostinství: Obnova s výhradou
Retailové nemovitosti v Soulu zažily horskou dráhu – nejprve ránu pandemie, teď přizpůsobování nové spotřebitelské realitě. V roce 2025 sektor vykazuje známky oživení, zejména v turisticky orientovaných nákupních čtvrtích, ale zároveň čelí tlaku e-commerce a opatrnému spotřebitelskému chování.
Celkové maloobchodní tržby v Koreji pozvolna rostou – za leden-únor 2025 vzrostly celostátní tržby o zhruba 0,9 % meziročně cbre.com, což značí mírný růst. Vysoká inflace a pomalejší ekonomický růst způsobily, že spotřebitelé jsou citliví na cenu – vzniká tak trend „dobrá hodnota za peníze“ cbre.com. To znamená, že se dobře daří diskontním prodejnám, levnějším značkám a second-hand platformám, zatímco ultraluxusní segment má díky bohatým domácím i čínským zákazníkům své místo. Středně velký retail je však pod tlakem.
V nejslavnějších nákupních zónách Soulu roste pěší provoz díky návratu turistů. Po znovuotevření hranic ožily čtvrti jako Myeongdong, Dongdaemun a Insadong – které byly během COVID-19 opuštěné – a opět jsou plné zahraničních návštěvníků. Tradiční trhy i hlavní třídy závislé na turistech zaznamenaly nárůst nájmů a obsazenosti, protože bezcelní prodejny a kosmetické obchody mají vyšší tržby. Například neobsazenost v Myeongdong, která kulminovala v roce 2020, nyní díky příchodu globálních značek a nových gastronomických konceptů klesá – všichni spoléhají na plné obnovení turismu. Soulu také pomáhá investice metropolitní vlády do revitalizace obchodních zón (zkrášlovací projekty, marketing turismu), což podporuje návrat kupní síly cbre.com.
Přesto není retailová situace všude stejná. Majitelé lokálních obchodních center a menších nákupních center hlásí, že spotřebitelé jsou nadále obezřetní – kvůli vysoké inflaci lidé šetří na nepotřebném nákupu a častějším stravování venku cbre.com. Zážitkový retail (zábava, kavárny, fitness aj.) se stává zásadním pro přilákání zákazníků. Vzestup online nakupování v Koreji (jedné z nejpropojenějších zemí světa) znamená, že elektronický obchod dál omezuje růst fyzického retailu. Mnozí retailoví hráči zmenšili svou fyzickou přítomnost nebo přešli na menší koncepty showroomek doplněné online prodejem.
Souhrnně lze říci, že trh s maloobchodními nemovitostmi v Soulu je v roce 2025 rozdělený: prémiové turistické a centrální lokality se zvedají – těží z uvolněné poptávky po cestování – zatímco sekundární retail stále zápasí s vyšší neobsazeností a nutností hledat novou tvář. Sektor pohostinství tento trend kopíruje. Hotely v Soulu mají díky návratu zahraničních návštěvníků vyšší obsazenost a zájem o investice do hotelů opět roste po předchozím útlumu. V okolí hlavních turistických lokalit (Jongno, Myeongdong, Gangnam/COEX) probíhají nové projekty a rekonstrukce hotelů s cílem zachytit poptávku. Provozovatelé však mají na paměti riziko případného světového ekonomického zpomalení nebo návratu pandemie, která by cestovní ruch opět omezila. V tuto chvíli je však výhled pro retail a pohostinství opatrně pozitivní: nájmy v tradičních obchodních zónách se stabilizují a dobře situované nemovitosti opět nacházejí zájemce.
Logistika a průmysl: Vysoká nabídka se potkává s vysokou poptávkou
Sektor logistických nemovitostí – sklady, distribuční a expediční centra – zažil během pandemického rozmachu e-commerce boom. Developerské společnosti horečně stavěly moderní logistická centra v okolí Soulu, až možná postavily příliš mnoho a příliš rychle. V roce 2024 dorazila na trh vlna nových skladových prostor a neobsazenost prudce vzrostla. Ke konci roku 2024 dosáhla celková míra neobsazenosti logistických prostor asi 23 % – což je hodně pro sektor, který byl ještě před několika lety zcela zaplněný cbre.com.
Nyní v roce 2025 se situace začíná postupně zlepšovat. V 1. kvartálu 2025 bylo dokončeno čtyři nové logistické objekty kategorie A (celkem cca 221 500 m²), přičemž zhruba 30 % těchto prostor bylo před koncem stavby již pronajato, což ukazuje na stálou poptávku cbre.com. Pronajímatelská aktivita dosáhla v Q1 objemu 178 000 m², což pomohlo stlačit neobsazenost na přibližně 22 % (z 23 %) cbre.com. Trh je však rozdělen: chladírenské sklady mají mnohem vyšší neobsazenost (~40 %) než sklady suchého zboží (16 %) cbre.com, protože nabídka chladových řetězců prudce narostla a jejich plné pronajmutí trvá déle. Během roku 2025 odborníci očekávají, že se neobsazenost bude postupně snižovat jakmile nová nabídka absorbují poskytovatelé 3PL (třetí strany v logistice), maloobchodníci a výrobci. Bude pravděpodobně trvat ještě rok nebo dva, než bude přebytek prostoru zcela využit – pokud nedojde k dalšímu převisu nabídky.
Z pohledu investic logistické nemovitosti v Koreji přitáhly během rozmachu e-commerce velký zájem (výnosy prudce klesly). Nyní, s vyšší neobsazeností a rostoucími výnosy globálně, jsou investoři vybíravější. Rozdíly v návratnosti se rozšiřují v závislosti na kvalitě a lokalitě majetku cbre.com. Jádrové logistické objekty s dobrými nájemci poblíž Soulu (např. podél dálnic v provincii Gyeonggi) jsou stále žádané, zatímco spekulativní projekty v odlehlejších regionech hledají kupce těžko nebo musí slevovat z ceny. Celkově zůstávají fundamenty sektoru (rostoucí online prodeje, potřeba rychlých distribučních sítí) silné, dlouhodobý výhled logistiky je pozitivní, krátkodobě ale zůstává trh ve prospěch nájemců, dokud absorpce nedohoní nabídku.
Investiční trh: Objem obchodů opět roste
Po pomalém období v letech 2022–2023 kvůli růstu úrokových sazeb začínají investice do komerčních nemovitostí v Koreji v roce 2025 znovu růst. V 1. kvartálu 2025 dosáhl objem investic do komerčních nemovitostí přibližně 7,0 bilionu ₩, což představuje meziroční nárůst o 66 % cbre.com. Tento nárůst podpořilo několik velkých obchodů s kancelářemi (včetně tzv. forward-purchase, kdy se investoři zavazují koupit budovy ve výstavbě) a obnovený zájem o logistická aktiva cbre.com. Zlepšení je odrazem jak lepších podmínek financování – protože růst úrokových sazeb ustal a očekává se jeho obrat – tak obnovené důvěry, že korejský trh s nemovitostmi se stabilizuje a nabídne atraktivní rizikově upravené výnosy.
Soul zůstává středobodem investiční aktivity. Administrativní mrakodrapy v Soulu jsou velmi žádané mezi institucionálními investory a výnosy (cap rates) zůstaly stabilní, i když v jiných regionech došlo k určitému ochlazení cbre.com. Významný je také přeshraniční kapitál: investoři ze Singapuru, Blízkého východu i Severní Ameriky aktivně hledali korejské příležitosti. V roce 2025 se očekává, že do soulu přiteče ještě více zahraničního kapitálu díky silným ekonomickým základům Koreje a snaze prezentovat se jako místo vstřícné investicím bambooroutes.com. Poslední kroky vlády – například úprava regulací zpřístupňující REITs a nezavádění nových daní pro zahraniční kupce – udržely Koreu relativně atraktivní oproti trhům jako je Kanada či Nový Zéland, kde došlo k zákazu vlastnictví nemovitostí cizinci koreatimes.co.kr.
Klíčová témata investičního prostředí v roce 2025 zahrnují:
- Diverzifikace typů aktiv: I když jsou kanceláře primárním cílem, investoři se zaměřují také na portfolia nájemního bydlení (podporovaná institucionálním nájemním plánem), logistiku chlazených skladů (navzdory vysoké neobsazenosti je dlouhodobá potřeba zjevná) a dokonce i na alternativní aktiva jako datová centra. Velké developerské projekty v Soulu (zmíněné níže) rovněž nabízejí příležitosti pro joint ventures a investice do pozemků.
- Stabilita před spekulací: Po volatilních letech dávají investoři přednost aktivům s stabilním peněžním tokem. To znamená plně pronajaté kancelářské budovy s prestižními nájemci, nebo logistická centra s dlouhodobými smlouvami. Value-add strategie (koupě starších budov k rekonstrukci nebo obsazení prázdných prostor) uplatňují zkušení domácí hráči, ale celková nálada je spíše opatrně optimistická než euforická.
- Hodnoty kapitálu a výnosy: Jak už bylo řečeno, výnosy se očekávají v roce 2025 převážně stabilní cbre.com. U nejlepších kancelářských objektů v Soulu se výnosy pohybují kolem 4,0–4,5 %; logistika může mít o něco vyšší, maloobchod závisí hodně na lokalitě. Pokud opravdu v závěru roku 2025 dojde ke snížení úrokových sazeb, mohli bychom vidět opět mírné zplošťování výnosů (růst cen). Nyní je však očekáváním, že volatilita zůstane pod kontrolou – žádná velká bublina ani krach, pouze postupný růst hodnot odpovídající růstu příjmů a mírnému přizpůsobování výnosů cbre.com.
Celkově sektor komerčních nemovitostí v Soulu ustál pandemii i šoky z růstu úrokových sazeb poměrně dobře a rok 2025 se jeví jako období pozvolného zotavení. Se stabilním kancelářským trhem, maloobchodem, který se obrací k lepšímu, a přebytkem investiční likvidity zůstávají nemovitosti v hlavním městě bezpečným a atraktivním uchovatelem hodnoty v regionu globální nejistoty.
Hlavní developerské a infrastrukturní projekty určující budoucnost
Městská krajina Soulu se neustále mění a několik velkých infrastrukturních a developerských projektů právě probíhajících v roce 2025 bude mít v příštích letech významný dopad na realitní trh. Tyto projekty mají za cíl zlepšit propojení, vytvořit nová komerční centra a přidat na trh tolik potřebné zásoby (či občanskou vybavenost). Zde zvýrazňujeme několik nejvlivnějších:
Yongsan International Business District – Nové „vertikální město“
Jedním z nejodvážnějších projektů na obzoru je plán proměnit čtvrť Yongsan v Soulu ve špičkové centrum byznysu a obchodu. V únoru 2024 město finalizovalo plány na Yongsan International Business District (Yongsan IBD) s vizí „největšího vertikálního města na světě“ ctbuh.org. Tento projekt pokryje plochu 500 000 m² na pozemku bývalého vlakového depa – jednom z posledních velkých nezastavěných prostor v centru Soulu ctbuh.org ctbuh.org. Korunou projektu bude dominantní mrakodrap přibližně se 100 patry, jehož stavba byla umožněna díky rozvolnění výškových a územních limitů ctbuh.org ctbuh.org. Plán počítá také s řadou dalších výškových budov propojených lávkami, rozsáhlými zelenými plochami od přízemí po střechy, hotely, kulturními zařízeními a významným dopravním uzlem ctbuh.org ctbuh.org.
Zahájení stavby Yongsan IBD je plánováno na druhou polovinu roku 2025, přičemž první etapy budou dokončeny a připraveny k nastěhování počátkem 30. let 21. století ctbuh.org. Tento harmonogram svědčí o odhodlání města, které projekt po více než dekádě neúspěšných startů urychluje – původní plán Yongsan z roku 2006 ztroskotal kvůli finanční krizi v roce 2008 ctbuh.org. Obnovený projekt dělí čtvrť do zón: mezinárodní business zóna (88 557 m²), kde vznikne 100patrový mrakodrap spolu s dalšími prémiovými kancelářemi a luxusním hotelem, business komplex se 45patrovými věžemi propojenými lávkami a kulturními zařízeními v nižších patrech a business podpůrná zóna ctbuh.org ctbuh.org. Koncept staví na smíšeném vertikálním využití – „kompaktní město“, kde kanceláře, bydlení, volnočasová a zelená plocha koexistují na dosah pěšky ctbuh.org. Pozoruhodné je i umístění mezi budoucím parkem Yongsan (na bývalém území vojenské americké základny) a řekou Han, což nabízí potenciál na pohledy na park i přístup k řece ctbuh.org. Městské úřady plánují projekt propojit s okolím novými dopravními spoji a rozšířením zeleně až k řece a parkům ctbuh.org.
Dopad na realitní trh: Yongsan IBD výrazně pozvedne prestiž i hodnoty místních nemovitostí. Yongsan už dnes patří k hvězdám mezi soulejskými oblastmi bydlení, ceny bytů tu na konci roku 2024 vyskočily o více než 1,5 % během jediného měsíce v rámci spekulací o nové business čtvrti bambooroutes.com. Přivedením obřího objemu kancelářských prostor, špičkového bydlení i občanské vybavenosti vznikne v Soulu čtvrtý hlavní byznysový distrikt (vedle CBD, Gangnam a Yeouido). Okolní lokality tak pravděpodobně zažijí další poptávku – sousedící čtvrti v Mapo, Jung-gu i samotném Yongsanu ožijí novým bydlením a maloobchodem orientovaným na zaměstnance či návštěvníky IBD. 100patrový mrakodrap bude po dokončení také patřit k nejvyšším budovám města (konkurovat bude například 123patrové věži Lotte World Tower v Jamsilu) a rozšíří panorama Soulu o další ikonu. Majitelé nemovitostí v Yongsanu už očekávají výrazné zhodnocení, i když zavedená povolovací zóna (zmíněná dříve) má alespoň částečně omezit nadměrné spekulace donga.com. Pokud vše půjde podle plánu, bude v Yongsanu v roce 2030 stát „město ve městě“, které uleví přetíženému trhu kanceláří v Gangnamu a podpoří rovnoměrnější rozložení ekonomické aktivity v hlavním městě.
Gangnam & Songpa: Superkomplex Jamsil MICE a další
Jihovýchodní oblast Soulu, zahrnující Gangnam, Songpa a COEX/Jamsil, je cílem dalšího transformačního rozvoje. Rekonstrukce sportovního/MICE komplexu Jamsil je ambiciózní projekt veřejno-soukromého partnerství, jehož cílem je proměnit zastaralou oblast sportovního stadionu Jamsil (v Songpa-gu) v špičkovou čtvrť MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Exhibitions) a zábavy. V březnu 2024 Soul oznámil konkrétní plány tohoto projektu; zahájení výstavby se očekává v roce 2025 a dokončení nejdříve v roce 2031 mk.co.kr mk.co.kr.
Klíčové prvky plánu Jamsil zahrnují:
- Nový Jamsil Dome Baseball Stadium (nahrazující starý venkovní stadion) s více než 30 000 místy k sezení, integrovaný s hotelem.
- Velké MICE konferenční centrum a výstavní haly pro pořádání mezinárodních akcí.
- Kancelářské, ubytovací a komerční objekty až o 50 podlažích (výška omezena na cca 180–200 m) poblíž Jamsilu, což efektivně vytvoří klastr výškových budov v sousedství sportovního komplexu mk.co.kr mk.co.kr. Jedna z navrhovaných budov má mít cca 50 pater poblíž stanice Sports Complex.
- Modernizace stávajícího hlavního olympijského stadionu Jamsil podle současných standardů.
- Zlepšené propojení veřejné dopravy a „trojrozměrná“ síť pro pěší spojující areály, stanice metra (linky 2 a 9) a okolní zástavbu mk.co.kr.
- Důležitým prvkem je napojení na širší vizi „Mezinárodního výměnného komplexu“ spojujícího Jamsil, COEX v Samseong-dongu a chystaný Hyundai GBC. Navýšením indexu zastavěnosti v Jamsilu (změnou využití pozemků na polorezidenční) mk.co.kr chce město vytvořit sjednocený MICE a byznys pás skrz oblast Gangnam mk.co.kr. Myšlenkou je spojit COEX (hlavní konferenční centrum a nákupní centrum), nové věže GBC a zařízení v Jamsilu koordinovanou výstavbou a také fyzickými propojeními (parky, pěší stezky, případně mosty přes řeku nebo potok Tancheon) mk.co.kr.
- Více zelených a otevřených ploch: Plány počítají s novými ekologickými parky podél řeky Han a potoka Tancheon, které znovu propojí Gangnam a Jamsil, oddělené těmito vodními toky mk.co.kr.
Tento projekt Jamsil MICE má rozpočet přes 2,1 bilionu wonů a je veden konsorciem soukromých developerů (s klíčovou rolí Hanwha E&C) ve spolupráci s městem mk.co.kr. Po dokončení upevní pozici Songpy jako okresu přívětivého pro rodiny a zároveň orientovaného na globální svět – Songpa již nyní láká rodiny svými špičkovými školami a kvalitou bydlení, brzy se však může pochlubit také špičkovým obchodním a turistickým centrem na úrovni čehokoli v Gangnamu bambooroutes.com bambooroutes.com.
Dopad na nemovitosti: Během výstavby lze očekávat určité komplikace (oba rezidenční týmy KBO baseballu se kvůli výstavbě nové haly musely dočasně přestěhovat allkpop.com). V dlouhodobém horizontu se však očekává nárůst hodnoty nemovitostí v Songpě. Byty v Jamsilu a okolních oblastech jsou žádaným zbožím, jejich hodnota stoupá v očekávání rozvoje MICE. Ve skutečnosti Songpa-gu na podzim 2024 vykazovala nejrychlejší růst cen bytů v Soulu – ceny bytů zde vzrostly asi o 0,37 % za pouhý jeden týden, což bylo tehdy nejvíce v celé zemi mk.co.kr. Velkou část tohoto trendu lze přičíst nadšení z plánovaných rekonstrukcí a zlepšení perspektiv oblasti. Nové kanceláře a hotely rovněž vytvoří pracovní místa a přilákají mezinárodní návštěvníky, což dále podpoří místní ekonomiku. Integrací s GBC a COEX v Gangnamu může rozvoj vyvolat další projekty – například vylepšení dopravy (hovoří se například o lepších autobusových spojeních nebo dokonce peoplemoveru mezi COEX a Jamsilem). Celkově lze říci, že Gangnam a Songpa zůstanou v čele růstu Soulu a doslova budou stavět výš, aby město uspokojilo mezinárodní potřeby v oblasti podnikání a zábavy.
Modernizace dopravy: Supervlaky GTX a další
Infrastruktura je klíčovou součástí příběhu trhu s nemovitostmi v Soulu. Město a národní vláda výrazně investují do dopravních projektů, které mají zlepšit propojení v metropolitní oblasti – což má zásadní dopad na realitní trh.
Za nejrevolučnější se považují linky Great Train Express (GTX) – síť vysokorychlostních příměstských železničních linek ražených pod širším Soulem. Často jsou přirovnávány k londýnskému Crossrail nebo pařížskému RER – v zásadě regionální expresní metro, které jezdí až 180 km/h a dramaticky zkracuje cestovní časy z předměstí do centra Soulu koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Do roku 2035 je v plánu šest linek GTX (A až F), přičemž tři (A, B, C) jsou již v pokročilých fázích reuters.com. V březnu 2024 byl otevřen první úsek GTX-A, který spojil Suseo (jihovýchodní Soul) s Dongtanem (satelitní město v provincii Gyeonggi) za pouhých 19 minut – tato cesta dříve trvala autobusem 80 minut reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Po úplném dokončení na severu bude GTX-A spojovat severní Gyeonggi (Paju) přes stanici Seoul Station a Gangnam s jižním Gyeonggi do roku 2028 koreajoongangdaily.joins.com. Stavba byla zahájena také u linek GTX-B a C, které dále protnou metropolitní oblast.
Dopad GTX na trh s nemovitostmi byl okamžitý a zásadní. Tím, že v podstatě „přibližuje“ vzdálená předměstí k Soulu v rámci doby dojíždění, slibuje GTX rozšířit okruh atraktivních rezidenčních oblastí. Ceny nemovitostí v okolí plánovaných stanic GTX vystřelily nahoru ihned po oznámení projektu – například byty poblíž stanice Pyeongtaek Jije (stanice na lince GTX-A) zdražily o 100–200 mil. wonů krátce po potvrzení trasy koreajoongangdaily.joins.com. Mnoho dříve přehlížených lokalit zaznamenalo příliv zájemců o bydlení, kteří sází na zlepšení dopravní dostupnosti. Vláda dokonce vnímá GTX jako nástroj k řešení nedostatku bydlení v Soulu – umožní lidem bydlet mimo město a přitom rychle dojíždět, což může ulevit trhu bydlení v Soulu a možná dokonce podpořit porodnost tím, že mladým rodinám umožní pořízení většího domu na předměstí reuters.com reuters.com.
Příliv investic podél koridorů GTX však také vyvolal obavy z přehřívání těchto trhů. Někteří kritici se obávají, že GTX by mohl prohloubit regionální rozdíly, soustředit rozvoj do vybraných „vítězných“ měst a ostatní ponechat stranou koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. V reakci na to vláda plánuje doplňující regionální expresní linky „TX“ pro ostatní provincie, aby růst vyvážila koreajoongangdaily.joins.com. Prozatím se však oblasti jako Kintex (Ilsan), Incheon, Suwon a Uijeongbu – každá plánována pro zastávku GTX – staly žhavými realitními lokalitami.
V rámci Soulu se také připravují nové trasy a prodloužení metra (např. prodloužení linky Shinbundang dále do Gangnamu, prodloužení linky 9 apod.), které mají tendenci lokálně ovlivnit ceny nemovitostí v okolí nových stanic. Kromě toho zlepšení silnic a plánovaná městská lanovka přes řeku Han (součást městského plánu Hangang Renaissance) bambooroutes.com mají za cíl zvýšit dostupnost a turistickou atraktivitu říčních čtvrtí.
Celkově vzato, lepší propojení je pro realitní trh dvojsečným mečem: na jedné straně může otevřít nové rozvojové oblasti a zmírnit šílené ceny bydlení v Soulu rozprostřením poptávky, avšak krátkodobě často vede k prudkému růstu cen pozemků a bytů v očekávání změn. Cílem Soulu je stát se „městem o 30 minutách“ – kde lze jakýkoliv hlavní uzel metra dosáhnout během 30 minut městskou hromadnou dopravou koreajoongangdaily.joins.com – a pokud se to podaří, hluboce to promění vzorce dojíždění i atraktivitu jednotlivých lokalit pro bydlení. Proces již probíhá a chytří investoři se strategicky pozicují podél těchto budoucích dopravních tepen.
Další významné projekty a iniciativy
Za zmínku stojí několik dalších iniciativ:
- Yongsan Park: Bývalý areál americké armády v Yongsanu se mění v rozsáhlý národní park – „Yongsan Park“ – co do rozměrů srovnatelný s newyorským Central Parkem. Části základny (Yongsan Children’s Garden) jsou veřejnosti zkušebně zpřístupněny již od roku 2022 mk.co.kr. Jak pokračuje ekologická sanace, cílem je vytvořit rozlehlou zelenou oázu uprostřed města. Park výrazně rozšíří zelené plochy v centrálním Soulu a nepochybně zvýší atraktivitu (a tím i hodnotu nemovitostí) v přilehlých čtvrtích jako Yongsan, Itaewon, Seongdong atd. Jde o dlouhodobý projekt, který se bude realizovat postupně během příští dekády.
- Han River Renaissance 2.0: Soul nezapomíná na své nábřeží. Město zahájilo Great Hangang Project – 55 iniciativ zaměřených na oživení okolí řeky Han bambooroutes.com. To zahrnuje budování marin, plovoucích pódií, příbřežních parků a dokonce i lanovek nad řekou pro scenickou přepravu bambooroutes.com. Minulé projekty zkrášlení nábřeží (jako Hangang Renaissance v 2000s) významně zvýšily hodnotu oblastí typu Yeouido a Banpo; tato nová fáze má totéž přinést i dalším říčním čtvrtím. Například říční oblast Mapo (Ichon/Hanyang) může získat nové kulturní prostory a východní části řeky lepší volnočasová zařízení. Zvýšení atraktivity řeky obvykle činí přilehlé nemovitosti žádanějšími pro bydlení i podnikání (kdo by nechtěl výhled na řeku nebo mít park hned za domem?).
- Městská regenerace a revitalizace: Soul výrazně investuje i do projektů městské regenerace. Místo výstavby nových satelitních měst se mnoho projektů zaměřuje na oživení starších čtvrtí – vylepšení veřejných prostor, výzvy pro start-upy k využití prázdných budov a modernizaci infrastruktury v zastaralých panelových domech. Programy na místní regeneraci běží v částech jako Euljiro (obnova starých uliček na módní zóny) nebo vybrané oblasti Mapo či Seodaemun (lákat mladé obyvatele). I když nejsou tak nápadné jako mrakodrapy, tyto snahy reálně zvyšují hodnotu nemovitostí tím, že činí starší čtvrti obyvatelnějšími i stylovějšími.
- Demograficky specifické bydlení: Vzhledem ke stárnoucí populaci město připravuje bydlení vhodné pro seniory (s chytrými technologiemi, bezbariérovým přístupem a v blízkosti zdravotnických zařízení) bambooroutes.com bambooroutes.com. Roste také počet spolubydlení a sdíleného bydlení pro jednotlivce a studenty – reakce na prudký nárůst jednočlenných domácností a rostoucí poptávku po komunitním životě bambooroutes.com bambooroutes.com. Tyto rostoucí segmenty sice nezmění panoráma Soulu, ale ukazují budoucí poptávkové výklenky, které developeři a investoři začínají využívat – což může měnit i účel některých budov (například přestavba kancelářské budovy na bydlení pro spolubydlení či rezidenci pro seniory).
Každý z těchto projektů a trendů přispívá ke komplexní mozaice budoucnosti trhu s realitami v Soulu. Město v roce 2030 či 2035 bude pravděpodobně mít novou obchodní čtvrť v Yongsanu s ikonickou výškovou budovou, zrekonstruovanou zónu pro akce a zábavu v Jamsilu, mnohem rychlejší spojení napříč metropolitní oblastí a revitalizované čtvrti, které balancují staré a nové. Pro hráče na realitním trhu v Soulu je sledování těchto trendů zásadní – ukazují, kde se mohou objevit další příležitosti a kde lze čekat výrazný růst hodnoty.
Zaměřeno na klíčové čtvrti: Gangnam, Songpa, Yongsan, Mapo
Soul je město výrazných čtvrtí, z nichž každá má svou atmosféru a dynamiku trhu s nemovitostmi. Níže nabízíme bližší pohled na čtyři klíčové čtvrti, které budou v roce 2025 v centru pozornosti – Gangnam, Songpa, Yongsan a Mapo – a zkoumáme, co žene jejich trhy a jaké mají jednotlivé oblasti výhled.
Gangnam-gu: Vrchol ceny a prestiže
Gangnam – synonymum bohatství, vzdělání a ultradrahých nemovitostí – stále udává tempo trhu realit v Soulu. Tato čtvrť (jižně od řeky Han) v sobě zahrnuje slavné lokality jako Apgujeong, Cheongdam, Daechi nebo Samseong a zůstává nejdražším místem k životu v Jižní Koreji. Jak už bylo zmíněno výše, průměrná cena bytu v Gangnamu se odhaduje kolem 25 milionů KRW za metr čtvereční, což znamená více než 2 miliardy KRW za slušný rodinný byt bambooroutes.com. Podle některých měřítek je cena bytů v Gangnamu zhruba 2,5krát vyšší než průměr Soulu a na konci roku 2024 byla průměrná prodejní cena okolo 2,4 miliardy KRW – nejvíce v zemi statista.com.
Rok 2025 přinesl nové rekordy hodnoty nemovitostí v Gangnamu. Kupní apetit se po poklesu v roce 2022 vrátil s velkou silou a ceny bytů v Gangnam-gu rostly v některých obdobích konce roku 2024 cca o 0,3–0,4 % týdně mk.co.kr a v růstu pokračovaly i v roce 2025 (byť v posledních týdnech bylo tempo mírně nižší než u sousedních čtvrtí Seocho nebo Songpa) world.kbs.co.kr. Důvody přitažlivosti čtvrti jsou mnohovrstevnaté: nachází se zde nejlépe hodnocené školy (soukromé akademie ve čtvrti Daechi jsou legendární a lákají rodiny ochotné si výrazně připlatit za bydlení v této školní zóně), vysoká koncentrace sídel velkých firem a technologických společností v Teheran Valley, luxusní obchody a noční život v Cheongdamu a obecně velmi moderní infrastruktura. Bydlet v Gangnamu má společenskou prestiž a poptávka movitějších domácích kupců je trvale silná. O Gangnam mají zájem i zahraniční kupci – například čínští investoři věnovali pozornost luxusnímu bydlení v Soulu, ačkoliv vláda bedlivě monitoruje zahraniční nákupy a zvažovala i uzavření mezer umožňujících spekulace cizinců globalpropertyguide.com.
Vládní politika se intenzivně zaměřila na Gangnam vzhledem k jeho neúměrnému vlivu. Gangnam (spolu se čtvrtěmi Seocho a Songpa) podléhá systému speciálních povolení k převodu nemovitostí (minimálně do září 2025), aby se omezily spekulativní obchody donga.com. To bylo přímou reakcí na cenový skok v Gangnamu, který se rozšířil do zbytku metropole – když Gangnam zaznamená změnu, má tendenci ovlivnit celkovou náladu na trhu. Úředníci jsou odhodláni zabránit přehřáté „bublině“ v Gangnamu, která by mohla ohrozit stabilitu ekonomiky. Přesto i přes tato omezení objem transakcí v Gangnamu skutečně stoupá – movití koncoví uživatelé stále nakupují a rekordně vysoké prodejní ceny byly zaznamenány dokonce i při tomto režimu povolení koreajoongangdaily.joins.com. Například jednotky v exkluzivních rezidenčních komplexech Tower Palace či Almaze (Acro) letos změnily majitele za historicky nejvyšší ceny.
Pohled do budoucnosti ukazuje, že výhled pro Gangnam je býčí, ale omezený politikou. Čtvrť těží z velkých projektů: komplex Hyundai GBC posílí pozici Gangnamu jako obchodního a kongresového centra a pravděpodobně přinese další poptávku po komerčních i rezidenčních prostorech v okolí. Rozvoj MICE v Jamsilu v sousední čtvrti Songpa také zvýší atraktivitu Gangnamu (více služeb a mezinárodních akcí doslova za rohem). Na druhé straně vláda může i nadále (nebo opět) zpřísňovat regulaci nemovitostí v Gangnamu, pokud ceny porostou – dříve se již používala opatření jako vyšší daně z kapitálových zisků při krátkodobých prodejích, přísnější limity na hypotéky atd., která se tedy mohou vrátit. Nicméně základní nedostatek volné půdy v Gangnamu spolu s neutuchající poptávkou znamená, že ceny zde pravděpodobně v dlouhém horizontu dál porostou, pokud nedojde k zásadní národní krizi. Dokonce i změny úrokových sazeb ovlivňují Gangnam méně než jiné oblasti, protože většina kupujících zde nakupuje s vysokým vlastním kapitálem (bohatí lidé spíš než rizikoví dlužníci). Gangnam tedy zůstává barometrem trhu seoulských nemovitostí – všeobecná pozornost bude směřovat na jeho vývoj v nadcházejícím roce, protože jeho výkonnost může naznačit, zda širší trh vzkvétá nebo ochlazuje.
Songpa-gu: Rodinná oáza a nastupující byznysové centrum
Nacházející se východně od Gangnamu, Songpa-gu vystoupila ze stínu Gangnamu a stala se významnou čtvrtí sama o sobě. Songpa zahrnuje oblasti jako Jamsil, Sincheon, Garak a Bangi a nabízí směs luxusního bydlení a rozsáhlé veřejné infrastruktury. Patrně je nejznámější jako domov Lotte World Tower (nejvyšší budovy v Koreji se 123 patry), která dominuje rozhlednu Jamsilu, a tím, že zde v roce 1988 probíhaly olympijské hry (například na stadionu Jamsil Olympic Stadium).
Rezidenční nemovitosti v Songpa jsou velmi žádané mezi rodinami a to díky kombinaci poměrně prostorných bytových komplexů, dobrých škol a bohatých parků (okres zahrnuje jezero Seokchon, Olympijský park apod.). V posledních letech zdejší školy excelovaly ve městských žebříčcích – ve skutečnosti Songpa nyní přijímá do prvních tříd více dětí než Gangnam, což odráží její popularitu u mladých rodin bambooroutes.com. V jednom z posledních údajů nastoupilo v Songpě 4 748 šestiletých dětí do základní školy, což je více než v Gangnamu (3 747) – jasný signál, že mnoho rodičů považuje vzdělávací prostředí v Songpě za stejně atraktivní jako v Gangnamu (ne-li ještě lepší) bambooroutes.com. Tato silná rodinná poptávka podporuje trh s bydlením v Songpě. Cena bytů v oblasti Jamsilu a Sincheonu prudce vzrostla; průměrná cena bytu v Songpě se odhaduje kolem ₩17 milionů za m² (s tím, že v Jamsilu se prémiové komplexy prodávají ještě dráž) bambooroutes.com. Songpa byla jednou z prvních čtvrtí, které se zotavily po zpomalení v roce 2022 – na konci roku 2024 zde byly zaznamenány nejstrmější růsty cen v Soulu a tyto zisky pokračovaly i v roce 2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. I zde platí systém povolení pro převod nemovitostí, který má zabránit spekulacím donga.com.
Z komerčního hlediska se Songpa rychle mění v důležité centrum podnikání a turistiky. Lotte World Tower v Jamsilu nabízí kanceláře, luxusní hotel, vyhlídku i high-end obchodní centrum, což láká návštěvníky i firmy. Jak již bylo popsáno, projekt Jamsil MICE přinese do 2030–2031 světové kongresové centrum, krytou arénu, nové hotely i kanceláře mk.co.kr mk.co.kr. Tím fakticky vznikne v Songpě nové obchodní centrum, které doplní stávající oblast COEX v Gangnamu na opačném břehu řeky. Dopravní dostupnost je také velké plus: Songpa obsluhuje několik linek metra (2, 8, 9 a další rozšíření jsou plánována) a pokud se uskuteční plány na nové mosty nebo dopravní spojení přes Han, stane se ještě přístupnější.
Výhled pro Songpu: Čtvrť má před sebou další růst. Silné fundamenty (přívětivost pro rodiny, velké projekty, zlepšující se infrastruktura) naznačují silnou poptávku jak po rezidenčních, tak po komerčních nemovitostech. Můžeme očekávat, že Songpa bude stahovat cenový odstup od Gangnamu – někteří analytici soudí, že přestavěné části Jamsilu by mohly časem cenově konkurovat nejdražším čtvrtím v Gangnamu. Jednou z možných výzev je objem nových kanceláří a hotelů v Jamsilu – bude je trh schopen absorbovat. Vzhledem k napjatému trhu s kancelářemi v Soulu však mnozí věří, že nová nabídka bude vítána, nikoli problémová. Pro obyvatele může být fáze výstavby některých projektů nekomfortní, ale vlastníci nemovitostí jsou obecně optimističtí, že se všechny investice časem projeví v dalším nárůstu hodnoty a v ještě živější čtvrti. Stručně řečeno, hvězda Songpy stoupá a už dávno není jen „sousedem Gangnamu“ – je to klíčová čtvrť, kterou se vyplatí sledovat.
Yongsan-gu: Vycházející hvězda centrálního Soulu
Yongsan-gu, centrálně umístěná severně od řeky Han, prochází dramatickou proměnou. Historicky byl Yongsan známý velkou základnou americké armády, která zabrala rozlehlou část území, dále pak trhy s elektronikou a dopravními uzly (např. nádraží Yongsan Station). Dlouhou dobu v oblasti nemovitostí zaostával za čtvrtěmi Gangnam – nabízely se zde spíš střední třída a starší obytné zóny, ne luxus. Tento příběh se však rychle mění.
V roce 2022 nabyl Yongsan nového významu, když se tam přesunula prezidentská kancelář Jižní Koreje (do areálu někdejšího ministerstva obrany). Najednou se z Yongsanu stalo správní centrum země, čímž jeho profil výrazně stoupl. Ve stejné době se začaly části území bývalé americké základny otevírat veřejnosti jako park, což signalizuje budoucí potenciál pro obrovskou zelenou plochu. Ceny nemovitostí v Yongsanu začaly prudce růst. Do roku 2024 byly byty v Yongsanu mezi nejrychleji zdražujícími v Soulu – jeden z reportů uvádí nárůst cen yongsanských bytů o 1,52 % během jediného měsíce (srpen 2024) bambooroutes.com, což předčilo většinu ostatních čtvrtí. Tento rychlý vzestup vynesl Yongsan v roce 2025 do exkluzivní „povolenkové zóny“ společně s Gangnamem, Seochem a Songpou donga.com. Průměrné ceny bytů se zde nyní pohybují okolo ₩20 milionů za m² – velmi vysoko, i když stále o něco méně než v Gangnamu bambooroutes.com.
Hlavním katalyzátorem budoucnosti Yongsanu je plánovaný Yongsanský mezinárodní byznys-distrikt (IBD), o němž byla řeč výše. Vidina 100patrového mrakodrapu – „vertikálního města“ na nábřeží Yongsanu je skutečný „game-changer“ ctbuh.org. Tento projekt spolu s novým parkem Yongsan vdechne oblasti obrovskou hodnotu. V podstatě je Yongsan na cestě stát se dalším významným obchodním centrem Soulu, které propojí tradiční downtown (Jung-gu/Jongno) s gangnamskou částí města.
Kromě lokality IBD má Yongsan několik luxusních projektů – například sídlo firmy AmorePacific (moderní architektonický skvost) bylo otevřeno v roce 2018 a nechybí zde ani luxusní rezidence jako Raemian Caelitus, které lákají movité kupující. Díky centrální poloze – doslova v srdci metropolitní oblasti Soulu – profitují místní z přítomnosti několika linek metra i hlavní vlakové stanice KTX Yongsan, což zajišťuje vynikající dostupnost.
Výhled pro Yongsan: Očekávejte pokračující růst a gentrifikaci. Krátkodobě mohou povolovací omezení trochu ochladit nákupní horečku, ale skutečná poptávka (zejména po luxusních nových kondominiích a po komerčních pozemcích ze strany developerů) zůstane. Jakmile v druhé polovině roku 2025 začne výstavba IBD, ceny pozemků a okolních nemovitostí mohou opět vzrůst v očekávání budoucího rozvoje. Výzvou pro Yongsan bude řídit tento růst udržitelným způsobem – infrastruktura si vyžádá vylepšení, aby zvládla zvýšený provoz a počet obyvatel. Vláda je zde však motivována k úspěchu, protože projekt IBD má prestižní status. Pro investory a kupce nabízí Yongsan možnost vstoupit do rozvíjející se čtvrti, která už není jen spekulativním humbukem, ale začíná se proměňovat ve skutečnost. Do konce 20. let nepřekvapí, pokud bude Yongsan zmiňován jedním dechem s Gangnamem a Yeouido jako klíčová business distrikt a pokud jeho luxusní byty budou dosahovat cen srovnatelných s jižními okresy.
Mapo-gu: Trendy, mladá čtvrť na vzestupu
Mapo-gu, nacházející se na severozápad od centra města na severním břehu řeky Han, má osobitou atmosféru a rozmanitou strukturu nemovitostí. Najdete zde místa jako Hongdae (oblast univerzity Hongik) známou mládežnickou kulturou, Sinchon (další univerzitní zóna), Yeonnam-dong (hipsterské kavárny a zmodernizované uličky) a také Sangam Digital Media City (DMC) a části rozvíjejícího se nábřeží. V minulosti nebyl Mapo tak drahý jako tradičně bohaté čtvrti, ale v posledních letech se stal jedním z nejdynamičtějších okresů Soulu, kde žijí mladí profesionálové, studenti i firmy z oblasti technologií a médií.
Z hlediska rezidenčních nemovitostí nabízí Mapo směs starších obytných čtvrtí kolem Ahyeonu a Mapo-ro a novějších výškových obytných komplexů zejména v oblasti Sangam (kde došlo k moderní výstavbě např. kvůli stadionu pro Mistrovství světa a DMC). Ceny v Mapo stabilně rostou a dnes je tento okres považován za jedno z „prémiových” míst mimo Gangnam. Průměrná cena bytu se odhaduje na ₩15 milionů za m², což je srovnatelné s některými centrálními okresy bambooroutes.com. Růst Mapo byl natolik zřetelný, že v roce 2025 je okres často zmiňován mezi těmi, kde jsou nejvyšší cenové nárůsty (pokud odečteme trojici Gangnam a Yongsan). Jak poznamenal i JoongAng Daily, růst cen bydlení v Soulu se šíří i mimo Gangnam do oblastí jako Mapo koreajoongangdaily.joins.com. Na jaře 2025 byly týdenní nárůsty cen v Mapo mírně nad městským průměrem, což odráží solidní poptávku world.kbs.co.kr.
Čím láká Mapo nové obyvatele? Má to několik důvodů:
- Mladistvý, kulturní charakter: Čtvrti jako Hongdae, Hapjeong a Yeonnam jsou proslulé nočním životem, hudbou, uměním a kavárnami. Přitahují nejen studenty, ale i kreativní pracovníky a zahraniční expaty.
- Blízkost centra (CBD): Mapo je jen přes řeku od Yongsanu a sousedí s Jongno/Jung. Oblasti jako Gongdeok a Mapo-daero mají mnoho kancelářských budov a jsou jen pár zastávek metrem od nádraží Seoul a centra. Pro ty, kdo pracují v centru města, je Mapo pohodlnou (a o něco levnější) rezidenční volbou.
- Digital Media City (DMC): V Sangamu (severozápadní Mapo) město vystavělo high-tech byznys zónu, kde sídlí hlavní vysílače (KBS, MBC), mediální firmy a IT společnosti. Díky tomu se Mapo proměnilo v menší, ale rostoucí kancelářský trh. Zaměstnanci DMC také zvyšují poptávku po kvalitním bydlení v okolí.
- Vzdělání: I když není na úrovni Gangnamu, Mapo má několik dobrých škol a je blízko několika univerzit (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha ve vedlejším Seodaemunu). Přitahuje to rodiny, které chtějí pro děti klidnější prostředí než v Gangnamu, a zároveň udržuje stálou poptávku po pronájmech od studentů.
Výhled pro Mapo: Budoucnost vypadá slibně. Jak se růst Soulu více rozprostírá, Mapo bude těžit ze své strategické polohy mezi tradičním centrem a severozápadní expanzí (směr Ilsan). Dokončení GTX nebo jiných transitních linek může Mapo lépe propojit s předměstími a zvýšit jeho profil jako dopravního uzlu (plánuje se například stanice GTX na Sangam DMC na lince A, což by výrazně zkrátilo cestovní dobu do míst jako Ilsan nebo na východní Soul). Mapo nepodléhá tak přísným regulacím jako Gangnam, což může znamenat méně překážek pro transakce – investoři zde mohou snáze obchodovat a zajišťují tak vyšší likviditu trhu. Dále probíhající projekty městské obnovy, jako je kulturní park Mapo Oil Depot (již dokončený) a další zvelebení ulic, budou dál zvyšovat kvalitu života v oblasti.
Lze očekávat, že hodnota nemovitostí v Mapo bude i nadále postupně růst a v případě pokračující popularity a růstu zaměstnanosti může překonat městský průměr. Zatím možná nedosáhne ceny Gangnamu (kvůli menšímu počtu luxusních projektů), ale tento rozdíl se může zmenšovat. Například pokud je Gangnam přibližně 2× nad městským průměrem a Mapo asi 1,5× dnes, může Mapo v příštích letech stoupat až na 1,6–1,7×, pokud se trend udrží. Důležité je, že Mapo je ukázkou úspěšné městské revitalizace – staré průmyslové či nevyužívané plochy (jako bývalá skládka Sangam, nyní DMC a World Cup Park) se proměnily v nové ekonomické motory. To naznačuje dobrou přizpůsobivost a odolnost celé čtvrti.
Každý z těchto čtyř okresů – Gangnam, Songpa, Yongsan a Mapo – ukazuje jinou tvář realitního boomu Soulu. Gangnam představuje vrchol luxusu a zároveň problémy s přehříváním trhu; Songpa ukazuje růst tažený rodinami a příliv globálních zařízení; Yongsan je o dosud nevyužitém potenciálu, který se uvolňuje díky velkým projektům; a Mapo je stylová, progresivní čtvrť, která se veze na vlně demografických i kulturních trendů. Dohromady vykreslují obraz města, které současně přetváří svou panoramu, rozšiřuje infrastrukturu a oživuje společenský život.
Prognóza a výhled do následujících let
Přesahujeme-li horizont roku 2025, co lze očekávat pro trh s nemovitostmi v Soulu? Předpovědi jsou vždy zatíženy nejistotou (globální ekonomické výkyvy, geopolitické události atp.), ale na základě aktuálních dat a odborných analýz se objevuje několik hlavních trendů a prognóz:
- Pozvolný růst cen přetrvá: Shoda panuje v tom, že rezidenční ceny v Soulu budou v příštích letech dále růst, ale umírněnějším tempem než dvojciferně každoročně jako na konci 10. let. Přetrvávající nedostatek bydlení, silná poptávka domácností a soustředění bohatství v Soulu podporují další zhodnocení. Odborníci odhadují, že ceny bytů v Soulu by měly v nejbližší době růst průměrně o 3–5 % ročně bambooroutes.com. Prémiové části mohou mírně překonat toto tempo (středně vysoká jednociferná čísla), slabší regiony mohou být naopak stabilní, ale obecně se očekává opatrný růst. To platí za předpokladu, že nedojde k žádnému většímu šoku a očekávané snížení úrokových sazeb skutečně nastane. Pokud by ekonomika oslabila nebo sazby prudce vyskočily, může to růst zpomalit nebo odložit.
- Pokračující regionální rozdíly: Pravděpodobně se bude prohlubovat rozdíl mezi Soulem (včetně bezprostředního okolí) a zbytkem Koreje koreajoongangdaily.joins.com. Pokud nedojde k výraznému zásahu a podpoře regionálních měst, trend soustředění kapitálu do Soulu zůstane pevně zakotven. Velké instituce jako Korea Housing Institute předvídají pokračování „dvourychlostních trhů”, kdy se ceny v hlavním městě umírněně zvyšují, zatímco provincie stagnují globalpropertyguide.com. To může znamenat, že například v roce 2027 bude index cen bytů v Soulu o cca 10 % výše než dnes, zatímco některá provinční města mohou zůstat na stejné úrovni či dokonce níže. Sociální a politické dopady tohoto rozkolu budou pro vládu významným tématem.
- Politika: směr ke stabilitě a rozšiřování nabídky: Tvůrci politik pochopili za poslední dekádu, že extrémní opatření mohou být kontraproduktivní. V budoucnu čekáme důraz na zvyšování nabídky bydlení (rekonstrukce, uvolnění limitů na hustotu zástavby, nové satelitní čtvrti kolem GTX atp.) a cílenou podporu skutečných kupců (např. programy pro první kupce) místo tvrdých cenových kontrol. Nová vláda v roce 2025 signalizovala, že nebude používat vysoké daně k tlumení bublin koreajoongangdaily.joins.com, což naznačuje spíše tržně orientovaný přístup. Pokud by však ceny prudce vyskočily (např. o 10 % a více za rok), mohla by vláda rychle přistoupit k rozšíření povolovacích zón nebo zpřísnění úvěrových pravidel. Ideálem je „měkké přistání” – ceny rostou právě tolik, aby podpořily výstavbu, ale ne tak rychle, aby vznikl společenský odpor nebo finanční riziko.
- Úrokové sazby a financování: Velkou neznámou je měnová politika. Trh aktuálně předpokládá, že Bank of Korea sníží sazby koncem roku 2025 – inflace se zmírňuje a růst zpomaluje cbre.com. Nižší úroky budou přínosem pro realitní trh – sníží náklady na hypotéky, mírně zvýší dostupnost bydlení a zlepší výnosy z nájmů ve srovnání s dluhopisy. Může to přilákat více kupců a zvýšit objem investic. Při pomalém snižování bude efekt postupný. Pokud dojde k prudkému snížení (např. kvůli recesi), můžeme zaznamenat výraznější nárůst nemovitostí díky levnějším úvěrům. Naopak, pokud inflace znovu vzroste a sazby zůstanou vysoké, poptávka ochladne a trh může stagnovat déle.
- Výhled na investičním trhu: Instituce jako CBRE očekávají postupné oživení komerčních nemovitostních investic s tím, jak se cyklus úrokových sazeb v Koreji otočí cbre.com. Očekáváme více transakcí v letech 2025–2026, možná návrat na předpandemickou úroveň, zvláště pokud poroste důvěra zahraničních investorů v Asii. Kapitálové výnosy (cap rates) by měly zůstat relativně stabilní (nebo mírně klesnout v prémiových segmentech, pokud vzroste konkurence) cbre.com. Neznámou je tok globálního kapitálu – pokud ekonomika Číny zpomalí nebo západní trhy budou méně atraktivní, Seoul by mohl zaznamenat více zahraničních investic. Naopak jakýkoli globální finanční otřes může likviditu utáhnout a zastavit nové obchody. Obecně však platí, že Soul je považován za bezpečný klíčový trh v Asii a o nemovitosti zde bude nadále zájem.
- Nájemní trh a výnosy: Můžeme očekávat, že nájemní výnosy nepatrně porostou s tím, jak se ceny stabilizují a nájmy je začnou dohánět. S příchodem institucionálních investorů i do nájemního bydlení se zprofesionalizuje správa (ale zákonná ochrana nájemníků omezuje rychlé zvyšování nájmů). Vládní tlak na rozšíření nájemního bydlení může zvýšit volný fond v horších bytech, ale nedostatek kvalitních nájmů v Soulu to brzy nevyřeší. Jeonse bude postupně ustupovat, pokud zůstanou úroky níže (návratnost záloh pro nájemníky bude menší), což povede k většímu podílu měsíčního nájemného – což znamená lepší cash flow pro pronajímatele.
- Časová osa velkých projektů: Do roku 2028 bychom měli vidět významné výsledky z aktuálního boomu ve výstavbě: části Yongsan IBD mohou být tehdy dokončené (některé kancelářské věže připraveny k nastěhování), komplex Jamsil MICE bude ve výstavbě nebo zčásti v provozu, linky GTX A, B, C budou v provozu (plné propojení je cílem v raných 30. letech). To dál změní trh – např. po spuštění GTX mohou předměstí v Gyeonggi růst rychleji (což částečně sníží rozdíl oproti Soulu) a nové byznys čtvrti mohou přetáhnout firmy z drahých starých kanceláří (což změkčí nájemné ve starých budovách, ale zvýší ceny v nových věžácích). Reality jsou během na dlouhou trať a semena zasetá v roce 2025 ovlivní trh ještě mnoho let.
Na závěr platí, že výhled pro trh nemovitostí v Soulu je převážně pozitivní. Město se veze na vlně rekonstrukcí a investic do infrastruktury, které posílí jeho status světové metropole. Demografické a ekonomické trendy podporují další poptávku po bydlení, i když celý stát čelí výzvám stárnutí – Soul si stále udržuje ochranný štít, protože je magnetem pro talentovanou a mladou populaci z celé země. Velké instituce sdílí názor, že i když krátkodobě můžeme čekat určitou volatilitu, nemovitosti v Soulu zůstanou v střednědobém až dlouhodobém horizontu solidní investicí globalpropertyguide.com cbre.com.
Samozřejmě, rizika existují. Vysoké zadlužení domácností je stálým problémem; téměř polovina úvěrů soukromého sektoru v Koreji je navázána na nemovitosti koreajoongangdaily.joins.com, takže jakýkoli šok by se mohl šířit finančním systémem. Pokud by globálně došlo k výraznému poklesu nebo černé labuti, Soul by nebyl imunní. Geopolitické napětí v regionu by také mohlo ovlivnit náladu zahraničních investorů. A na domácí scéně, pokud by se dostupnost bydlení dále zhoršila, politický tlak by mohl vést k výraznějším zásahům (jako jsou cenové stropy bydlení nebo rozsáhlé programy veřejného bydlení), což by mohlo změnit dynamiku trhu.
Prozatím je však směr jasný: rok 2025 je rokem oživení trhu s nemovitostmi v Soulu a zdá se, že tento trend bude pokračovat. Investorům, zájemcům o bydlení i firmám se doporučuje pečlivě sledovat signály politiky a milníky projektů, protože právě ty nabídnou vodítka, kde se skrývají příležitosti. Ať už jde o luxusní byt v Gangnamu, novou kancelář v Yongsanu, zrekonstruovaný obchodní komplex v Jamsilu nebo moderní officetel v Mapu, Soul nabízí od každého něco – a v následujících letech chce nabídnout ještě více jako asijské město budoucnosti postavené na dnešních realitních krocích.
Zdroje:
- Global Property Guide – Analýza trhu rezidenčních nemovitostí v Jižní Koreji 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- The DONG-A Ilbo – Soulu se vrací systém povolení k převodu nemovitostí donga.com donga.com donga.com
- KBS World – Ceny bytů v Soulu rostou dvanáctý týden v řadě world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
- Korea JoongAng Daily – Nová administrativa musí přerušit vzorec… růsty cen bydlení koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Bamboo Routes – Průměrné ceny bytů v Soulu 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 predikcí pro nemovitosti v Soulu 2025 bambooroutes.com
- CBRE – Seoul Figures Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; Přehled trhu nemovitostí v Koreji 2025 cbre.com cbre.com cbre.com
- Savills – Korea Office Outlook 2025 pdf.savills.asia (výňatek z PDF)
- Yonhap/CTBUH – Plány na Yongsan International Business District ctbuh.org ctbuh.org
- Maeil Business News – Výstavba komplexu Jamsil MICE mk.co.kr mk.co.kr
- Korea JoongAng Daily – GTX zkrátí dojíždění… ceny v blízkosti terminálů raketově vzrostly koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Reuters – Vysokorychlostní vlak a bydlení reuters.com reuters.com (kontext ke GTX a cenám bydlení).
