Nemovitosti v Torontu 2025: Boom nebo krach? Překvapivé trendy, které formují trh v Torontu

Přehled: Trh na rozcestí v roce 2025

Trh s nemovitostmi v Torontu v roce 2025 se nachází v klíčovém bodě. Po bouřlivém období pandemického boomu a prudkém ochlazení v letech 2022–2023 se trh stabilizuje, přičemž vysoká nabídka a klesající ceny vytvářejí trh nakupujících v mnoha segmentech wowa.ca reuters.com. Prodeje domů začaly opět mírně růst – transakce v GTA v červnu 2025 byly zhruba na stejné úrovni (+0,5 % meziročně) rbc.com – ale tento nárůst poptávky byl překonán vlnou nových nabídek, které vzrostly přibližně o 10 % meziročně rbc.com. Výsledkem jsou historicky vysoké úrovně nabídky (více než 31 000 aktivních nabídek, nejvíce za posledních 30+ let) wowa.ca a mnohem větší vyjednávací síla pro kupující.

Zvýšené úrokové sazby ovlivnily dostupnost bydlení a náladu kupujících, ale je tu i pozitivní stránka: hypoteční sazby začaly v roce 2024 klesat a do poloviny roku 2025 Bank of Canada několikrát snížila sazby, aby podpořila ekonomiku wowa.ca reuters.com. Přesto náklady na půjčky zůstávají výrazně nad úrovněmi před pandemií, což některé kupující drží stranou. Mezitím rekordní imigrace a růst populace nadále podporují základní poptávku po bydlení, zejména v GTA. Tento střet silné demografické poptávky s vysokými náklady na financování a bohatou nabídkou definuje trh s nemovitostmi v Torontu v roce 2025.

Hlavní trendy, které formují trh, zahrnují: oslabování cen, delší dobu prodeje a strategické snižování cen ze strany motivovaných prodejců – zejména v dražších segmentech. Zároveň některé části trhu jdou proti trendu a vykazují odolnou nebo oživující aktivitu (zejména základní samostatně stojící domy v dostupnějších oblastech). V komerčním sektoru zůstává kancelářský trh slabý s vysokou neobsazeností, zatímco průmyslové a vícegenerační nemovitosti jsou relativně silné. Celkově je trh s nemovitostmi v Torontu v roce 2025 příběhem trhu v přechodu, který nabízí příležitosti i výzvy pro investory, kupující i prodávající.

Trendy v rezidenčních nemovitostech v roce 2025

Ceny a prodeje domů: Po vrcholu na začátku roku 2022 se ceny domů v Torontu vrátily zpět na zem. K polovině roku 2025 je průměrná cena domu v GTA kolem 1,10 milionu dolarů, což je asi o 5 % méně než před rokem wowa.ca nesto.ca. Ve skutečnosti kompozitní referenční cena klesla těsně pod psychologickou hranici 1 milion dolarů poprvé od roku 2021 wowa.ca. Tabulka 1 ukazuje průměrné ceny podle typu bydlení ve městě Toronto (416) k červnu 2025, přičemž všechny meziročně poklesly:

Tabulka 1: Průměrné ceny domů v Torontu (červen 2025)

Typ nemovitosti	Průměrná cena (červen 2025)	Meziroční změna ceny
Všechny typy domů	995 100 $	–5,5 % nesto.ca
Rodinné domy	1 216 000 $	–5,9 % nesto.ca
Řadové domy/Multiplex	739 500 $	–7,1 % nesto.ca
Byty (kondominia)	585 100 $	–8,0 % nesto.ca

Zdroj: Data Toronto Regional Real Estate Board (červen 2025) přes Nesto

Prodejní aktivita byla utlumená ve srovnání s horečnatým tempem roku 2021. Přibližně 6 200 domů změnilo majitele v červnu 2025 v celé oblasti GTA, což je v podstatě stejné jako před rokem wowa.ca rbc.com. Toto vlažné tempo prodejů, v kombinaci s přílivem nových nabídek, srazilo poměr prodejů k novým nabídkám (SNLR) na úroveň nízkých 30 % (asi 32–34 % v červnu) wowa.ca rbc.com. SNLR hluboko pod 40 % značí trh nakupujících, což je výrazný obrat oproti podmínkám trhu prodávajících během pandemického boomu. Kupující nyní mají větší výběr a větší vyjednávací sílu – pouze asi 29 % domů a 17 % bytů se prodává nad požadovanou cenou, což naznačuje málo nabídkových válek nesto.ca. Měsíce zásob (MOI) vzrostly na přibližně 4,6 měsíce u nízkopodlažních domů a 7 měsíců u bytů nesto.ca, což opět naklání trh ve prospěch kupujících. Prodej domů trvá déle a snížení cen jsou běžná, zejména u luxusních nabídek. V prestižních čtvrtích jako Lawrence Park a Bridle Path prodávající nemovitostí za více než 3 miliony dolarů snižují požadované ceny, aby přilákali málo kupujících v tomto segmentu nesto.ca.

Žhavé čtvrti a „rebound“ kapsy: Navzdory celkovému ochlazení trhu ne všechny části trhu stagnují. Nedávná analýza společnosti RE/MAX identifikovala několik „hot pocket“ čtvrtí v Torontu, kde poptávka a ceny za samostatně stojící domy ve skutečnosti rostou navzdory širšímu poklesu bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Například skupina komunit na západním konci města (Rockcliffe-Smythe, Keelesdale-Eglinton West, Corso Italia a okolní oblasti) zaznamenala nárůst mediánové ceny samostatně stojících domů o +6,2 % v první polovině roku 2025 oproti roku 2024 bnnbloomberg.ca. Dokonce i části luxusního trhu v Torontu prokázaly odolnost – oblast Bridle Path a St. Andrew–Windfields zaznamenala nárůst mediánové ceny o 11,5 % (nyní přesahující 4,6 milionu dolarů), když se sem vrátili kupci s vysokým čistým jměním bnnbloomberg.ca. Na východním konci města zaznamenaly cenové nárůsty (~+1–2 %) meziročně bnnbloomberg.ca dostupnější čtvrti jako South Riverdale, Leslieville a East Danforth, a to díky omezené nabídce v nižších cenových hladinách. Tyto kapsy síly podtrhují klíčový trend: dostupnost je králem. Oblasti s relativně nižšími vstupními cenami (na torontské poměry) nebo s jedinečnou hodnotovou nabídkou přitahují kupce, kteří dosud vyčkávali. Ve skutečnosti první kupci táhnou oživení prodeje samostatně stojících domů v cenové kategorii pod 1,2 milionu dolarů napříč GTA bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Domy s cenou mezi 850 000 a 1,2 milionu dolarů v žádaných mikrotrzích se prodávají rychle, protože kupující si uvědomují, že pokud ceny opět začnou růst, jejich okno pro koupi cenově dostupného samostatně stojícího domu se může uzavřít bnnbloomberg.ca.

Dynamika trhu s kondominii: Segment kondominií v Torontu je v současnosti nejvíce zásobeným a nejměkčím segmentem rezidenčního trhu. Průměrné ceny kondominií (~585 000 $ ve městě) jsou meziročně nižší asi o 8 % nesto.ca nesto.ca, a nabídka je bohatá – MOI (měsíce nabídky) u kondominií je 7 měsíců, což je výrazně více než u segmentu nízkopodlažní výstavby nesto.ca. Na trh se dostalo velké množství nově dokončených kondominií, a to jak na prodej, tak k pronájmu. Mnoho investorů, kteří koupili kondominia ve fázi před výstavbou, je nyní nabízí k prodeji kvůli vyšším nákladům na držení, což přispívá k nadbytku nabídky. Výsledkem je stagnace cen a větší prostor pro vyjednávání pro kupující kondominií. Přesto stále záleží na kvalitě a lokalitě: kondominia v prémiových lokalitách v centru nebo blízko dopravy si drží hodnotu lépe, zatímco uniformní jednotky v nadměrně zásobených výškových budovách zaznamenávají větší slevy. Trh s luxusními kondominii (luxusní jednotky, penthousy) má v současnosti velmi úzký okruh kupujících, což na tento subsektor vyvíjí další tlak. Developeři na tyto podmínky reagovali odkládáním nebo rušením některých plánovaných projektů kondominií – podle zpráv z oboru prodeje nových kondominií „spadly z útesu“ urbanation.ca. Toto omezení budoucí nabídky kondominií by mohlo trhu časem pomoci najít rovnováhu, ale v krátkodobém horizontu si kupující kondominií v Torontu nadále užívají bohatý výběr a nižší ceny.

Prognózy pro ceny rezidenčních nemovitostí: Na začátku roku 2025 předpověděla Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) mírný nárůst cen domů (+2,6 %) pro tento rok, přičemž očekávala, že průměrná prodejní cena dosáhne do konce roku přibližně 1,147 milionu dolarů urbaneer.com. TRREB předpokládala, že nižší hypoteční sazby a zlepšená nabídka přivedou některé kupující zpět na trh a stabilizují ceny urbaneer.com. Nicméně v polovině roku 2025 bylo zřejmé, že oživení je pomalé. Odhady v odvětví byly revidovány opatrněji. Průzkum agentury Reuters mezi ekonomy v červnu 2025 předpovídá, že ceny domů v Torontu ve skutečnosti skončí rok 2025 v průměru asi o 4 % níže reuters.com reuters.com, což odráží pomalejší ekonomiku a počáteční přestřelení úrokových sazeb. Shoda panuje v tom, že rok 2025 je rokem hledání dna a že výraznější oživení cen nastane až v roce 2026 reuters.com. Odborníci z CMHC a velkých bank očekávají stagnaci nebo mírné poklesy po zbytek roku 2025, s návratem k mírnému růstu v roce 2026 za předpokladu, že úrokové sazby budou dále klesat reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Jinými slovy, příštích několik čtvrtletí může být nestabilních, ale většina prognostiků očekává, že ceny dosáhnou dna v průběhu roku 2025. Do let 2027–2028 by kombinace obnoveného ekonomického růstu, pokračující vysoké imigrace a pravděpodobného nedostatku bytové nabídky (kvůli dnešnímu zpomalení výstavby) mohla Torontu opět zajistit pomalý růstový trend cen. Prozatím však mohou kupující brát útěchu v tom, že ceny jsou výrazně pod svými pandemickými maximy a jakýkoli krátkodobý růst se očekává pozvolný. Torontský trh s bydlením v roce 2025 není v režimu boomu – spíše nabírá dech a panuje shoda na stabilitě v příštím roce či dvou před návratem k mírnému růstu cen v horizontu 3–5 let reuters.com cmhc-schl.gc.ca.

Komerční nemovitosti: Kanceláře zaostávají, průmyslové vedou

blog.remax.ca blog.remax.ca Komerční nemovitosti v Torontu vykazují v roce 2025 smíšený obraz, přičemž různé sektory zažívají velmi odlišné podmínky. Obecně platí, že investiční a nájemní aktivita zpomalila oproti úrovním před pandemií napříč většinou tříd aktiv blog.remax.ca, což odráží ekonomickou nejistotu a vyšší náklady na půjčky. Některé sektory – zejména průmyslové sklady a vícepodlažní nájemní byty – však zůstávají fundamentálně silné, zatímco kancelářský trh se potýká s následky pandemie v podobě vysoké neobsazenosti.

Kancelářský sektor – Vysoká neobsazenost a přesun k vyšší kvalitě: Kancelářský trh v Torontu (zejména v centru) je v současnosti pravděpodobně nejslabším článkem v komerčním řetězci. Neobsazenost kanceláří v centru vzrostla začátkem roku 2025 na přibližně 18–19 % blog.remax.ca – což je ohromující nárůst oproti ~2–3 % neobsazenosti před rokem 2020. To znamená, že téměř pětina kancelářských prostor v centru je prázdná, převážně kvůli revoluci práce na dálku a snižování počtu zaměstnanců ve firmách. Starší kancelářské budovy třídy B a C mají největší potíže s přilákáním nájemců, zatímco nejmodernější věže třídy AAA si stále udržují vyšší obsazenost díky přesunu nájemců k vyšší kvalitě blog.remax.ca. Mnoho velkých zaměstnavatelů zmenšilo svou kancelářskou plochu, pronajímá nebo opouští přebytečné prostory, protože hybridní práce přetrvává. I když některé firmy v roce 2025 častěji pobízejí zaměstnance k návratu do kanceláří, celková poptávka po kancelářských prostorách zůstává výrazně pod úrovní před pandemií renx.ca renx.ca. Majitelé méně atraktivních budov reagují zvyšováním pobídek (například období bez nájmu a vyšší příspěvky na úpravy prostor) a dokonce zvažují možnosti přestavby. Ve skutečnosti sílí snahy přeměnit nevyužité kanceláře na bytové jednotky nebo specializované prostory (například lékařské ordinace, laboratoře pro vědy o životě nebo vzdělávací zařízení) blog.remax.ca. Nadbytek tradičních kancelářských prostor v kontrastu s nedostatkem v sektorech jako zdravotnictví a bydlení pro seniory představuje příležitost k novému využití stárnoucího kancelářského fondu blog.remax.ca. Stojí za zmínku, že některé analýzy naznačují, že kancelářský trh se může blížit svému dnu: celostátní neobsazenost kanceláří má podle prognóz vrcholit kolem poloviny roku 2025 (na ~15 % celostátně) a poté se stabilizovat renx.ca renx.ca. Toronto, jako největší kancelářský trh v Kanadě, bude klíčové sledovat – jakýkoli nárůst pronájmů v centru bude znamenat obrat k lepšímu. Prozatím však mají navrch nájemci a nájmy kanceláří jsou pod tlakem s výjimkou nejnovějších věží s největším množstvím vybavení.

Průmyslový sektor – stále vynikající výkonnost: Na rozdíl od kanceláří průmyslové nemovitosti v oblasti GTA zůstávají nejvýkonnějším komerčním sektorem blog.remax.ca. Sklady, distribuční centra a logistická zařízení jsou stále velmi žádaná díky růstu e-commerce a silné ekonomice Ontaria. Míra dostupnosti průmyslových prostor v Greater Toronto byla v 1. čtvrtletí 2025 pouze 4,6 %, což je jedna z nejnižších hodnot v Kanadě blog.remax.ca. To je mírný nárůst (o 40 bazických bodů) oproti předchozímu roku – což naznačuje, že nabídka se trochu uvolnila – ale stále jde o velmi napjatý trh v historickém měřítku. Po letech téměř nulové neobsazenosti průmyslových prostor mají pronajímatelé konečně trochu více konkurence a nájmy, které prudce rostly, se začaly stabilizovat. Ve skutečnosti se objevují známky ochlazování růstu průmyslových nájmů: tržní nájmy, které v roce 2023 dosáhly vrcholu kolem 18+ dolarů za čtvereční stopu, klesly do roku 2025 na přibližně $17–$17,50/sf, jakmile se na trh dostává nová nabídka cbre.ca. Developeři intenzivně rozšiřují průmyslové parky do okrajových částí GTA – nové moderní sklady vznikají podél dálnic řady 400 v místech jako Whitby, Ajax, Bolton a Caledon, aby uspokojily poptávku nájemců po moderních, větších prostorách blog.remax.ca. Tyto novější projekty nabízejí o něco konkurenceschopnější nájemné a pobídky, což dává nájemcům možnosti mimo napjaté centrální trhy blog.remax.ca. Dalším zajímavým trendem je adaptivní opětovné využití starších průmyslových areálů v Torontu a okolí: s úbytkem výrobních aktivit v některých stárnoucích objektech majitelé přestavují budovy na vše od samoskladů po rekreační zařízení (např. vnitřní kurty na pickleball a posilovny) blog.remax.ca. Celkově zůstávají základy průmyslového sektoru silné – neobsazenost je nízká a chuť investorů je vysoká po logistických aktivech, i když kapitalizační míry mírně vzrostly spolu s úrokovými sazbami. Výhled: Průmyslový trh se může v příštích 1–2 letech dále vyrovnávat, protože v GTA je ve výstavbě značné množství nové nabídky. Přesto většina analytiků očekává, že poptávka bude držet krok s nabídkou ve střednědobém horizontu, což udrží průmyslovou neobsazenost pod rovnováhou a nájmy relativně pevné goranbrelih.com. Pro investory zůstává průmyslový segment v GTA atraktivní jako dlouhodobá investice, i když ne fšílenství před pár lety.

Maloobchodní sektor – Adaptivní odolnost: Torontský trh s maloobchodními nemovitostmi se ukázal být odolnější, než někteří očekávali, a přizpůsobil se měnícím se spotřebitelským návykům a světu po covidu. Míra neobsazenosti v prémiových maloobchodních lokalitách zůstává nízká a nájmy se obecně drží stabilně nebo dokonce rostou v nejlepších nákupních centrech blog.remax.ca. Významnou událostí byl bankrot (nebo zmenšení) historických obchodních domů společnosti Hudson’s Bay Company, což mohlo v nákupních centrech zanechat velké prázdné prostory. Trh si však s touto situací většinou poradil – prázdné kotvy obchodních domů jsou nahrazovány novými maloobchodními a zábavními provozy blog.remax.ca. Nákupní centra v oblasti GTA se znovu objevují tím, že začleňují zážitky: přidávají restaurace, kina, supermarkety, dokonce i rezidenční věže na pozemcích center blog.remax.ca. Nejúspěšnější torontská nákupní centra (jako Yorkdale, Eaton Centre, Square One) nadále vedou v produktivitě prodeje v celé zemi, přičemž Yorkdale údajně dosahuje více než 2 300 $/čtvereční stopu v tržbách – což je zdaleka nejvíce v Kanadě blog.remax.ca. To svědčí o síle dobře umístěného maloobchodu. V segmentu sousedských maloobchodů jsou otevřená nákupní centra s klíčovými nájemci (supermarkety, banky, lékárny) velmi žádaná investory blog.remax.ca. Mnoho takových center má také potenciál pro budoucí přestavbu (přidání smíšené zástavby), což je činí ještě atraktivnějšími. Výzvou je však omezená nabídka kvalitních maloobchodních lokalit – nových maloobchodních projektů vzniká málo a stávající aktiva se často neprodávají. Celkově jsou maloobchodní nájmy v roce 2025 stabilní a v některých koridorech dokonce rostou, ale úspěch se liší podle lokality a formátu. Maloobchod v centru města na hlavních třídách opět zaznamenává zdravý pohyb chodců, jak se postupně vracejí turisté a kancelářští pracovníci, zatímco některé slabší příměstské maloobchodní uzly se stále potýkají s tlakem e-commerce. Výhled maloobchodního sektoru na příští roky je opatrně optimistický: očekávejte další propojování maloobchodu s jinými funkcemi (dopravní uzly, bydlení) a důraz na zážitkové prvky, které mají přilákat zákazníky osobně. Pokud nenastane velká recese, maloobchod v Torontu by měl i nadále „držet pevně“, jak tomu bylo v letech 2024–2025 blog.remax.ca, s postupným růstem nájmů a hodnot v prémiových segmentech.

Vícebytové a nájemní byty: Nájemní nemovitosti pro více rodin (byty) si zaslouží zmínku v komerčním kontextu, protože se stávají stále důležitější třídou aktiv pro investory. V Torontu mají speciálně stavěné nájemní byty extrémně silnou poptávku – míra neobsazenosti nájemních bytů ve městě je nízká (kolem 3 % nebo méně) blog.remax.ca urbanation.ca a nájmy jsou blízko rekordních maxim (více o tom v sekci o nájmech níže). To vyvolalo značný zájem o výstavbu nových nájemních bytových domů, zvláště když se trh s kondomíniemi ochladil. Skutečně, více než 700 nových nájemních jednotek zahájilo výstavbu v 1. čtvrtletí 2025 v oblasti Toronta blog.remax.ca, i když zahájení výstavby kondomínií prudce kleslo. Investory, jako jsou REITs a penzijní fondy, láká stabilní peněžní tok z nájmů a zdánlivě nekonečná poptávka po nájemnících v Torontu. Výzvou však jsou vysoké stavební náklady a úrokové sazby, které ztěžují ekonomickou návratnost nových projektů. Sektor těží z některých vládních pobídek (například nízkonákladové financování CMHC pro nájemní bydlení), ale i tak jsou ekonomické podmínky napjaté. Nedávný vládní návrh na znovuzavedení programu MURB (umožňujícího investorům odepsat odpisy nájemních budov proti příjmům) by mohl podnítit další investice, pokud bude schválen blog.remax.ca. Mezitím aktivita pokračuje: pipeline navrhovaných nájemních projektů dosáhla v roce 2025 rekordu, s přibližně 26 000 jednotkami podanými v 1. čtvrtletí – více než dvojnásobek objemu oproti předchozímu roku blog.remax.ca. To naznačuje, že developeři se připravují na výstavbu více nájemních bytů, pokud se podmínky zlepší. U stávajících bytových aktiv mírně slabší růst nájmů v roce 2025 (kvůli nárůstu nabídky) nezmenšil zájem investorů; naopak, někteří oportunističtí kupci doufají, že získají starší nájemní domy nebo dokonce věže s kondomíniemi k přestavbě na nájemní byty, sázíc na dlouhodobou poptávku po nájmech v Torontu.

Investiční trh a tok kapitálu: Investiční aktivita v oblasti komerčních nemovitostí v roce 2025 zpomalila ve srovnání s předchozími lety. Vyšší úrokové sazby mírně zvýšily kapitalizační míry a kupující jsou opatrnější. Velcí institucionální hráči a REITs většinou pozastavili velké akvizice, zejména v rizikovějších segmentech, jako jsou kanceláře blog.remax.ca. Soukromí investoři a menší firmy jsou však selektivně aktivní – například na trhu retailových center místní investoři agresivně usilují o jakékoli dostupné centrum s potravinami jako hlavním nájemcem blog.remax.ca. Také hotelový sektor zaznamenal překvapivý boom: po pandemii se příjmy torontských hotelů silně zotavily a prodeje hotelových nemovitostí dosáhly 552 milionů dolarů v roce 2024 (nárůst o 173 % oproti roku 2023)blog.remax.ca, což z pohostinství v poslední době činí výrazného tahouna. Tento trend pokračoval i v roce 2025, kdy rekreační i pracovní cestování zvýšilo obsazenost hotelů a důvěru investorů. Celkové hodnoty komerčních nemovitostí v Torontu jsou pod svými maximy (zejména kanceláře, které výrazně zlevnily), ale trh zatím nezažil rozsáhlé potíže ani nucené výprodeje. Věřitelé spolupracují s pronajímateli na prodloužení splatnosti úvěrů místo zabavování nemovitostí, sázkou na zotavení ve střednědobém horizontu. Výhled pro komerční nemovitosti v Torontu na příštích několik let je opatrně optimistický pro většinu sektorů kromě kanceláří. Průmyslové a rezidenční nemovitosti pravděpodobně zůstanou favority, maloobchod by se měl postupně zlepšovat spolu s ekonomikou a kanceláře mohou potřebovat několik let (a možná i razantní opatření jako konverze), aby se skutečně zotavily. Investoři s volným kapitálem v letech 2025–2026 mohou najít atraktivní příležitosti k nákupu v zasažených třídách aktiv (např. starší kanceláře vhodné k přestavbě nebo byty z problémových projektů) – tyto strategie však vyžadují trpělivost a přidanou hodnotu. Diverzifikovaná ekonomika Toronta a růstová trajektorie znamenají, že dlouhodobé vyhlídky komerčních nemovitostí jsou pozitivní, ale úspěch bude záviset na výběru správného segmentu a aktiva v tomto nerovnoměrném oživení.

Trendy na trhu s nájmy: Rychle rostoucí nájmy a nová nabídka

Po letech neustále rostoucích nájmů zažívá torontský trh s nájmy v roce 2025 vzácnou úlevu pro nájemníky. Kombinace výrazně nové nabídky a slabšího trhu s prodejem domů způsobila, že podmínky pro nájemce se mírně uvolnily ve srovnání s extrémně napjatou situací v letech 2022–2023. Nenechte se mýlit – Toronto je pro nájemníky stále drahé město a poptávka zůstává vysoká – ale nájemci mají konečně o něco větší vyjednávací sílu než v nedávné minulosti.

Nájemné a nedávné změny: Průměrné nájemné za byt nebo apartmán v Torontu se ustálilo a dokonce mírně kleslo v meziročním srovnání. V červnu 2025 průměrné měsíční nájemné ve městě činilo přibližně 2 587 $, což je zhruba o 5 % méně než před rokem nesto.ca. Toto představuje první meziroční pokles nájemného po dlouhém období rychlého růstu, který vyvrcholil v roce 2022. Pro představu, průměrné nájemné za jednopokojové byty se pohybuje kolem 2 200–2 400 $, za dvoupokojové kolem 2 800–3 000 $ v Torontu – stále velmi vysoké, ale už neroste každý měsíc. Podle Urbanation průměrné nájemné za čtvereční stopu v novějších účelových nájemních budovách meziročně kleslo přibližně o 2,2 % v 1. čtvrtletí 2025 urbanation.ca, a při započtení pobídek (například akce na měsíc nájmu zdarma) efektivní nájemné kleslo až o 7 % oproti předchozímu roku urbanation.ca. Dokonce i trh s pronájmy kondominií zaznamenal pauzu: průměrné nájemné za byt v kondominiu v GTA meziročně kleslo již čtvrté čtvrtletí po sobě na začátku roku 2025 urbanation.ca. V podstatě horečnatá inflace nájemného z posledních let se alespoň dočasně zastavila.

Nárůst nabídky a míra neobsazenosti: Toto ochlazení nájmů je z velké části způsobeno nabídkou. Toronto zaznamenalo bezprecedentní vlnu nové bytové výstavby zaměřené na nájemníky. Dokončení nájemních bytů dosáhlo na začátku roku 2025 třicetiletého maxima – jen v 1. čtvrtletí bylo otevřeno přes 2 100 nových bytů určených k pronájmu, což je nárůst o 173 % oproti předchozímu roku urbanation.ca. K tomu tisíce nově dokončených kondominií (které často končí v nájemním fondu) přišly na trh. Tento příliv nových jednotek zvýšil míru neobsazenosti z extrémně nízkých hodnot. Celoměstská neobsazenost novějších nájmů byla přibližně 3,7 % v Torontu (3,5 % v celé oblasti GTA) v 1. čtvrtletí 2025, oproti zhruba 2,5 % o rok dříve a nejvýše od poloviny roku 2021 urbanation.ca. I když je míra neobsazenosti 3–4 % stále relativně nízká, představuje znatelné uvolnění oproti hodnotám pod 2 %, které byly běžné před pandemií. Nájemníci konečně vidí o něco více možností: do 1. čtvrtletí 2025 vzrostl počet aktivních inzerátů na pronájem kondominií meziročně o 29 %, což odpovídá přibližně 1,4 měsíce nabídky nájemních bytů na trhu (oproti historicky méně než 1 měsíci nabídky) urbanation.ca. Pronajímatelé, kteří čelí větší konkurenci, reagovali nabízením pobídek – Urbanation uvádí, že téměř 2/3 budov určených k pronájmu nabízely na začátku roku 2025 nějakou pobídku (například jeden nebo dva měsíce nájmu zdarma), což je dvojnásobek podílu oproti předchozímu roku urbanation.ca. Tyto pobídky fakticky snižují nájem, který nájemníci platí, a signalizují, že majitelé mají zájem udržet jednotky obsazené.

urbanation.ca Nicméně, tento trh příznivý pro nájemce může být jen krátkodobý. Samotné faktory, které způsobily tento nárůst nabídky, se nyní obracejí: vyšší úrokové sazby a stavební náklady vedou developery k tomu, aby zastavili nové projekty. Zahájení výstavby nájemních bytů v GTA kleslo v 1. čtvrtletí 2025 meziročně o 60 % (zahájena výstavba pouze ~731 jednotek) urbanation.ca, a celkový počet nájemních bytů ve výstavbě skutečně klesl na přibližně 21 800 jednotek – což je dvouleté minimum urbanation.ca. V sektoru kondominií je mnoho plánovaných projektů odkládáno nebo rušeno, což omezí přísun nových investičních kondominií k pronájmu za pár let cmhc-schl.gc.ca. Shoda mezi analytiky trhu s bydlením je, že poptávka po nájmech v Torontu bude nadále růst (díky imigraci a růstu zaměstnanosti), ale nabídkový řetězec dlouhodobě nestačí držet krok. Současná zvýšená neobsazenost a stagnující nájmy jsou pravděpodobně jen přechodným obdobím. Jak řekl Shaun Hildebrand z Urbanation, „zlepšená dostupnost (pro nájemce) díky nedávnému nárůstu nabídky… se neočekává, že vydrží příliš dlouho vzhledem k současnému poklesu výstavby.“ urbanation.ca Jinými slovy, nájemci by si měli užít rok 2025, dokud to trvá – v roce 2026 nebo 2027 by se Toronto mohlo vrátit k velmi napjatému trhu s nájmy, pokud se výstavba nových budov nezrychlí.

Výhled trhu s pronájmy: V příštích 3–5 letech lze očekávat, že růst nájmů se obnoví po tomto krátkém období stagnace. Populace Toronta roste rekordním tempem a většina nově příchozích si nejprve pronajímá, než koupí. I míra neobsazenosti 3,5 % je pro město velikosti Toronta nízká – v mnoha světových městech je za vyváženou považována 5% neobsazenost, takže trh s pronájmy v Torontu je podle tohoto měřítka stále nedostatečně zásoben. Mírné zvýšení neobsazenosti v roce 2025 pravděpodobně brzy dosáhne vrcholu a koncem roku 2025 nebo v roce 2026, pokud ekonomika zůstane stabilní, by nájmy mohly opět začít růst rychleji než inflace. Jedním z podpůrných faktorů je politika: kontrola nájemného v provincii Ontario (která omezuje zvyšování nájmů u starších jednotek přibližně na úroveň inflace a v současnosti osvobozuje nové jednotky postavené po roce 2018) by mohla doznat úprav. Diskutuje se o rozšíření kontroly nájemného i na novější budovy, ale k žádným změnám do roku 2025 nedošlo – pokud vůbec, tvůrci politik jsou opatrní, aby neodradili výstavbu nájemního bydlení. Investoři do vícebytových domů sází na to, že vážný nedostatek bydlení v Torontu a vysoké bariéry vlastnictví udrží poptávku po pronájmech silnou i v dohledné budoucnosti. Skutečně, institucionální investoři aktivně vyvíjejí nebo nakupují bytové domy navzdory současnému tlaku na výnosy, protože věří, že nájmy to v dlouhodobém horizontu ospravedlní. Pro nájemce může být jakékoli zlepšení dostupnosti pouze dočasné, pokud vlády výrazně nezvýší nabídku bydlení. Trh s pronájmy v Torontu je v zásadě napjatý a pokud se současný pokles výstavby neobrátí, můžeme na rok 2025 vzpomínat jako na krátkou „pauzu“ před dalším zhoršením situace na trhu s pronájmy.

Vládní politiky a regulace ovlivňující trh

Vládní politika se v posledních letech stala klíčovým faktorem na trhu s nemovitostmi v Torontu, protože úřady na všech úrovních reagují na obavy o dostupnost bydlení, rychlý růst cen a nedostatek nabídky. V roce 2025 několik politických opatření a regulačních změn ovlivňuje podmínky na trhu:

Omezení pro zahraniční kupce: Tvůrci politik nadále omezují zahraniční kapitál na trhu s bydlením. Federální Zákon o zákazu nákupu rezidenčních nemovitostí ne-Kanaďany (zákaz nákupu pro zahraniční kupce) vstoupil v platnost v roce 2023 a následně byl prodloužen do 2026 kpmg.com. Tento zákon v podstatě zakazuje zahraničním fyzickým i právnickým osobám kupovat rezidenční nemovitosti v Kanadě (s omezenými výjimkami), čímž odstraňuje segment poptávky, který byl často obviňován z růstu cen. Kromě toho zůstává v platnosti daň z ne-rezidentní spekulace (NRST) v Ontariu – 25% daň z nákupu nemovitostí cizinci v provincii kpmg.com. A od 1. ledna 2025 zavedlo město Toronto vlastní městskou daň z ne-rezidentní spekulace (MNRST) ve výši 10 % na zahraniční kupce torontských domů kpmg.com. Tyto překrývající se opatření znamenají, že jakýkoli zahraniční subjekt, který by chtěl nakupovat v Torontu, by čelil nepřekonatelným překážkám (zákaz, nebo fakticky 35% dodatečná daň, pokud by byl nějak způsobilý k nákupu). Záměrem je odradit ne-místní spekulaci a ochladit investiční poptávku, aby místní obyvatelé měli lepší šanci na vlastnictví. Podle většiny zdrojů je aktivita zahraničních kupců v roce 2025 zanedbatelná – byla z trhu do značné míry vytlačena.
Daně na prázdné domy a investory: Kromě zahraničních kupců se vlády zaměřily na domácí spekulanty a prázdné nemovitosti. Toronto zavedlo v roce 2022 daň z prázdných domů, která účtuje 1 % z odhadní hodnoty ročně za domy ponechané prázdné déle než 6 měsíců (s některými výjimkami). Cílem této politiky je přimět investory, aby jednotky buď pronajali, nebo prodali, místo aby je nechávali prázdné, a tím zvýšit efektivní nabídku bydlení. První data naznačují, že tisíce jednotek byly označeny jako prázdné a podléhají dani – což je pobídka pro tyto vlastníky, aby nemovitost zpeněžili nebo prodali. Ontario také zvýšilo provinční daň z převodu nemovitostí pro investory vlastnící více nemovitostí (v některých případech se škálovanou spekulační daní). Mezitím federální daň z nevyužitého bydlení (1% roční daň na prázdné nebo nevyužité domy vlastněné zahraničními ne-rezidenty) tyto snahy doplňuje. Tyto daně dohromady zvyšují náklady na držení prázdných nemovitostí a dávají najevo, že domy mají sloužit k bydlení lidí, ne jako investice. Přestože je obtížné přesně vyčíslit dopad, podle neoficiálních důkazů bylo více sekundárních bytových jednotek nabídnuto k pronájmu a někteří drobní investoři prodávají nemovitosti kvůli vyšším nákladům a přísnějším pravidlům.
Reformy územního plánování a iniciativy na zvýšení nabídky bydlení: Jedním z největších posunů v bytové politice je snaha zvýšit nabídku prostřednictvím změn územního plánování a rychlejšího schvalování. Ontarijská vláda zákonem Bill 23 („More Homes Built Faster“ Act z roku 2022) donutila města umožnit vyšší hustotu zástavby jako samozřejmost. V souladu s tím torontské vyhlášky nyní povolují až čtyři jednotky („plexy“) na obytných pozemcích po celém městě, což fakticky ukončilo tradiční zónování pouze pro rodinné domy. Tato reforma zónování „chybějícího středu“ má za cíl jemně zahušťovat čtvrti dvojdomky, trojdomky a zahradními byty. Ačkoliv se zatím prosazuje pomalu, časem by mohla přinést významné navýšení nabídky. Provincie také omezila zvyšování poplatků za rozvoj a snížila poplatky za dostupné bydlení, aby motivovala k výstavbě. Toronto dočasně zmrazilo poplatky za rozvoj na úrovni roku 2022, aby dále nezatěžovalo projekty blog.remax.ca, což však snížilo příjmy města. Některá předměstí, jako například Vaughan, zašla ještě dál – Vaughan snížil poplatky za rozvoj přibližně o 50 % pro nízkopodlažní bydlení, aby podpořil novou výstavbu blog.remax.ca. Federální vláda spustila Housing Accelerator Fund, který nabízí granty obcím, jež omezí byrokracii a zvýší zahájení výstavby, a Toronto bylo příjemcem (i když k roku 2025 je okno pro podání žádostí uzavřeno) blog.remax.ca. Hovoří se také o tom, že federální vláda podmíní financování infrastruktury splněním bytových cílů měst. Všechny tyto snahy směřují k jednomu: řešení nedostatku nabídky. Přestože výsledky nepřijdou přes noc, v příštích několika letech by tyto změny politik mohly mírně zvýšit tempo přidávání nových bytů v Torontu, zejména ve formě multiplexů, domů ve vnitroblocích a středně vysoké zástavby.
Předpisy o hypotékách a podpora dlužníků: Na straně financování regulátoři udržují přísný hypoteční zátěžový test, který vyžaduje, aby si kupující kvalifikovali na úrokové sazby přibližně o 2 % vyšší, než je jejich skutečná sazba. To omezilo maximální výši půjček a udrželo část poptávky pod kontrolou. V roce 2025 Úřad pro dohled nad finančními institucemi (OSFI) navrhl možná další omezení (například limity na vysoké poměry dluhu a zpřísnění kvalifikace pro variabilní úvěry), ačkoli zatím nebyla zavedena žádná zásadní nová pravidla. Cílem je zajistit stabilitu finančního systému vzhledem k vysokému zadlužení domácností. Pro kupující, zejména ty první, vlády zavedly některé podpůrné programy: nový First Home Savings Account (FHSA) umožňuje Kanaďanům spořit až 40 000 $ bez daně na akontaci; dále existuje stávající pobídka pro první kupující (sdílená kapitálová půjčka) a provinční slevy na daň z převodu nemovitostí pro nové kupující. Tyto programy pomáhají jen okrajově, ale vzhledem k cenám v Torontu je jejich dopad omezený. Jedním z významných opatření, které v roce 2025 pomáhá investorům/developerům, jsou rozšířené programy pojištění CMHC pro nájemní bydlení – prostřednictvím programu MLI Select mohou stavitelé nájemních nebo dostupných jednotek získat nízkoúročené pojištěné financování, což umožnilo realizaci některých projektů. Existuje také výše zmíněný návrh na obnovení daňových pobídek MURB ze 70. let, které by investorům do nájemního bydlení umožnily odečíst odpisy proti příjmům – pokud by byly zavedeny, mohly by podpořit výstavbu nájemních bytů zlepšením ekonomické životaschopnosti projektů blog.remax.ca. Nakonec lze říci, že rozhodnutí Bank of Canada o sazbách jsou pravděpodobně největším „politickým“ faktorem: po agresivním zvýšení sazeb na 5 % v roce 2023 v boji s inflací banka v letech 2024–25 přešla k snižování sazeb, když ekonomika oslabila wowa.ca reuters.com. V polovině roku 2025 byla základní sazba kolem 2,75 % reuters.com a očekává se další mírné snížení (možná na ~2,0 % začátkem roku 2026) reuters.com. Toto uvolnění měnové politiky začalo snižovat hypoteční sazby z jejich maxim, zlepšuje dostupnost bydlení pro kupující a poskytuje úlevu těm, kteří obnovují úvěry. Vládní politika – fiskální, regulační i měnová – bude i nadále hrát klíčovou roli ve výsledcích trhu s bydlením v Torontu. Rovnováha, kterou se tvůrci politik snaží najít, je složitá: ochladit nadměrný růst cen a spekulace, aniž by došlo ke zhroucení trhu nebo zastavení výstavby. K roku 2025 vidíme kalibrovaný přístup: přísná omezení pro nerezidentní kupující a prázdné domy, pobídky pro developery a postupné uvolňování měnové politiky, aby se zabránilo tvrdému přistání.

Ekonomické faktory ovlivňující trh

Ekonomické základy tvoří pozadí pro trh s nemovitostmi v Torontu. V roce 2025 ekonomické faktory táhnou trh různými směry:

Úrokové sazby a inflace: Prostředí úrokových sazeb prošlo za posledních pár let zásadní změnou. V letech 2020–2021 si kupující užívali hypoteční sazby v rozmezí 1,5–2 %; ale do roku 2023 zvýšila Bank of Canada sazby na ~5 %, což poslalo pětileté fixní hypoteční sazby na ~5,5–6 % a variabilní sazby ještě výše. Tento šok ze zvýšení sazeb byl hlavní příčinou ochlazení trhu s bydlením v letech 2022–2024, protože vyšší náklady na půjčky výrazně snížily dostupnost bydlení. V roce 2025 však inflace klesla z předchozích maxim a Bank of Canada přešla k snižování sazeb na podporu ekonomiky wowa.ca reuters.com. Za poslední rok banka snížila svou základní sazbu o 2,25 procentního bodu (225 bps) reuters.com a hypoteční poskytovatelé odpovídajícím způsobem snížili fixní sazby. V polovině roku 2025 se běžné pětileté fixní hypotéky v Torontu pohybují kolem středních 4 %, což je pokles oproti maximu v roce 2023 (a některé konkurenční nabídky pro dobře kvalifikované kupující dokonce klesají do vyšších 3 %). Toto snížení nákladů na financování postupně přivádí zpět některé kupující a ulevuje současným majitelům domů, kteří obnovují hypotéky. Úrokové sazby jsou však stále mnohem vyšší než extrémně nízké úrovně z konce 2010. let, takže dostupnost zůstává napjatá. Pokud bude Bank of Canada pokračovat v mírném snižování – možná o dalších 50–75 bps do roku 2026, jak někteří očekávají reuters.com – dále to podpoří poptávku po bydlení a kupní sílu. Naopak jakékoliv opětovné zrychlení inflace nebo jiný šok, který by donutil sazby opět růst, by znamenal riziko pro trh. Prozatím je základní ekonomická prognóza stabilní až pomalu klesající úrokové sazby, což je podpůrný faktor pro budoucí aktivitu na trhu s nemovitostmi.
Růst zaměstnanosti a příjmů: Trh práce v Torontu byl poměrně odolný, ale ne bez slabších míst. Na začátku roku 2025 město čelilo určitým protivětrům: vyšší úrokové sazby zpomalily stavebnictví a sektor nemovitostí a některé vysoce ceněné technologické firmy (které zažily boom během pandemie) snížily počet zaměstnanců. Kromě toho obchodní napětí mezi USA a Kanadou a cla na začátku roku 2025 vytvořily nejistotu pro exportně orientovaná odvětví reuters.com – ve skutečnosti hrozba obchodní války vedené USA snížila důvěru podniků a mohla by vést ke ztrátě pracovních míst ve výrobě a souvisejících sektorech reuters.com. Toto prostředí mírně zvýšilo míru nezaměstnanosti v Torontu, která se v roce 2025 pohybuje v rozmezí 6–7 %, ve srovnání s přibližně 5–6 % v roce 2019. Pomalý hospodářský růst způsobil, že domácnosti jsou opatrnější při velkých nákupech, jako jsou domy reuters.com reuters.com. Přesto je ekonomika Toronta velká a diverzifikovaná. Odvětví jako finance, vzdělávání, státní správa a služby jsou stabilní a nadále vytvářejí pracovní místa. Mzdy rostou (částečně kvůli úpravám na inflaci), což pomáhá příjmům alespoň částečně dohánět náklady na bydlení. Klíčovým faktorem, který je třeba sledovat, je, zda Kanada vstoupí do recese na konci roku 2025 – někteří ekonomové varují, že pokud by se úrokové sazby znovu zvýšily nebo by globální ekonomika oslabila, mohla by nastat mírná recese, která by dočasně poškodila poptávku po bydlení reuters.com. Na druhou stranu, pokud zůstane situace na trhu práce v Torontu relativně stabilní (a počty pracovních míst na začátku roku 2025 byly v pořádku), pak by růst populace a odložená poptávka mohly rychle vést k většímu počtu prodejů domů, jakmile se zlepší důvěra. V podstatě rovnováha mezi jistotou zaměstnání a úrokovými sazbami bude určovat ochotu mnoha kupujících vstoupit na trh. V roce 2025 spotřebitelé pociťují určitý tlak (vyšší životní náklady, pomalejší růst mezd po zohlednění inflace), což přispívá k opatrné náladě na trhu s nemovitostmi. Jakékoli zlepšení ekonomického optimismu nebo pokles nezaměstnanosti by bylo pozitivním signálem pro trh s bydlením.
Imigrace a růst populace: Obrovským pozitivním faktorem pro torontský trh s bydlením je rekordní imigrace. Kanada přivítala bezprecedentních ~1 milion nových lidí v letech 2022–2023 (včetně trvalých rezidentů, držitelů pracovních/studijních povolení atd.) a cíle zůstávají vysoké – přibližně 500 000 nových trvalých imigrantů ročně v letech 2024 a 2025. Oblast Greater Toronto Area přitahuje velkou část těchto nově příchozích jako největší pracovní trh a centrum imigrace v Kanadě. I v polovině roku 2024 byl růst populace Toronta asi o 67 % vyšší než v předchozím roce storeys.com, což je ohromující nárůst. I když jsou zde náznaky, že tempo se může mírně zpomalit (údaje za 2. čtvrtletí 2024 ukázaly malý pokles oproti rekordně vysokým tempům růstu canada.ca), imigrace bude historicky pokračovat na vysoké úrovni. Tento příliv vytváří obrovskou poptávku po bydlení, zejména zpočátku na trhu s pronájmy. Odhaduje se, že imigrace se podílela přibližně 10 % nebo více na růstu cen nemovitostí v letech 2006–2021 tím, že zvyšovala poptávku instagram.com, a dnes je tento efekt ještě výraznější vzhledem k samotnému objemu příchozích. Důležité je, že imigrace je dlouhodobým motorem poptávky: noví Kanaďané si nekupují dům hned první den, ale mnozí plánují po několika letech pronájmu a usazení koupit vlastní bydlení. Lidé, kteří přicházejí v letech 2023–2025, se tak promítnou do další poptávky po vlastním bydlení v pozdějších 20. letech. Krátkodobě vysoká imigrace zpřísňuje trh s pronájmy (i když nová výstavba poskytla dočasnou úlevu) a podporuje vznik nových domácností, což je základem absorpce bydlení. Pokud nedojde k výrazné změně politiky ke snížení imigračních cílů – což je předmětem politické debaty, ale k roku 2025 nebylo zavedeno – bude mít torontský trh s bydlením rostoucí základnu koncové poptávky. V horizontu 3–5 let to znamená, že i když domácí ekonomické cykly zpomalí, růst populace může pomoci udržet poptávku po bydlení. To je jeden z důvodů, proč odborníci neočekávají vleklý propad: lidé potřebují bydlet. Na druhou stranu, bez dostatečné nabídky bydlení může silná imigrace dále zhoršit dostupnost (proto některé výzvy k lepšímu sladění úrovně imigrace s plány na bydlení). Prozatím je však silná imigrace býčím fundamentem pro torontské nemovitosti, podporujícím jak trh s prodejem, tak s pronájmy.
Další faktory: Je třeba zmínit ještě několik dalších ekonomických prvků. Důvěra spotřebitelů v roce 2025 je vlažná – průzkumy ukazují, že lidé mají obavy z životních nákladů, ale mnozí jsou optimističtí ohledně dlouhodobých vyhlídek v rostoucím městě, jako je Toronto. Úvěrové podmínky jsou také faktorem: banky trochu zpřísnily poskytování úvěrů, zejména pro investory a osoby se slabší bonitou, ale obecně je úvěr pro kvalifikované kupce dostupný a rozpětí hypotečních sazeb je normální. Globální ekonomické trendy, jako je zdraví čínské ekonomiky nebo ceny ropy, mohou nepřímo ovlivnit Toronto (například prostřednictvím investorské nálady nebo vývoje kanadského sektoru surovin), ale místní nemovitosti jsou většinou ovlivňovány domácími sazbami a migrací. Je zde ještě jeden místní faktor: městské finance. Toronto čelilo rozpočtovým schodkům a způsob, jakým je bude řešit (případně prostřednictvím vyšších daní z nemovitostí nebo poplatků), by mohl ovlivnit náklady na vlastnictví domu. Výrazné zvýšení daně z nemovitosti by například mohlo mírně zatížit ceny, ačkoli sazby daně z nemovitosti v Torontu patří v současnosti k nejnižším v Ontariu. Shrnutí: ekonomické prostředí v roce 2025 je charakterizováno vysokým populačním růstem, ale mírným celkovým růstem HDP, přičemž ekonomika je ve fázi pozdního cyklu. Úrokové sazby – klíčová proměnná – mají klesající tendenci, což by mělo postupně stimulovat trh s bydlením, ale kupující zůstávají citliví na cenu i zaměstnanost. Trh s nemovitostmi v Torontu neexistuje ve vakuu: je propojen s těmito širšími ekonomickými proudy a příští roky budou záviset na tom, jak úspěšně Kanada zvládne měkké přistání a udrží důvěru mezi rychle rostoucím obyvatelstvem.

Investiční příležitosti a výzvy

Pro investory, ať už v rezidenčních nebo komerčních nemovitostech, představuje trh v Torontu v roce 2025 prostředí jak lákavých příležitostí, tak významných výzev. Doby snadných a rychlých cenových zisků jsou (prozatím) pryč, takže klíčová je chytrá strategie a pečlivý výběr aktiv.

Příležitosti v rezidenčním sektoru: Ochlazený trh je často šancí pro chytré investory. Ceny rezidenčních nemovitostí ustoupily ze svých maxim a motivovaní prodávající znamenají, že investoři mohou vyjednat lepší podmínky. Pro ty, kteří chtějí investovat do nájemních nemovitostí, tento trh nakloněný kupujícím spolu s mírně nižšími cenami nabízí lepší vstupní body. Zejména rodinné domy v cenově dostupných předměstích nebo rozvíjejících se čtvrtích představují příležitost: poptávka po rodinných pronájmech je silná a díky novým politikám umožňujícím stavbu dvojdomků/čtyřdomků v dříve pouze rodinných zónách může investor přeměnit dům na více nájemních jednotek a zvýšit tak výnos. Čtvrti v okrajových částech GTA (Durham, části Peel nebo York Region), které zaznamenaly prudké zhodnocení, nyní částečně korigovaly – investoři s dlouhodobým výhledem by je mohli cílit kvůli hodnotě. Cash flow v rezidenčních nemovitostech se také zlepšuje díky vysokému nájemnému; i když jsou ceny vysoké, nájmy v Torontu vzrostly za posledních pár let o ~20–30 %, takže výnosy z pronájmu, i když stále nejsou skvělé, jsou relativně k cenám o něco lepší. Pokud investor zvládne vyšší náklady na financování (například použitím vyšší akontace nebo alternativních poskytovatelů úvěrů), může získat nemovitosti, které pravděpodobně zhodnotí, až se cyklus otočí vzhůru. Další možnost: koupě bytových jednotek z nucených postoupení nebo od investorů, kteří odcházejí z trhu. Někteří investoři do bytů, kteří koupili před výstavbou na vrcholu trhu, nyní čelí dokončení; oportunistický kupující by mohl získat postoupení se slevou, nebo koupit nově dokončený byt od investora, který se ho chce jen zbavit. Tyto scénáře mohou vést k akvizicím pod tržní hodnotou. Dále jsou žádané malé bytové domy (například trojdomky nebo malé činžovní domy), ale pokud najdete nějaký s volnými byty nebo potřebující rekonstrukci, můžete přidat hodnotu a těžit z úspor z rozsahu při správě. Stojí také za zmínku vládní podpora: programy jako MLI Select od CMHC mohou investorům umožnit získat výhodné financování pro nájemní nemovitosti, pokud zahrnou dostupné byty nebo ekologické prvky, což zlepšuje životaschopnost projektu. Navíc, pokud federální vláda znovu zavede pobídky MURB (umožňující investorům do nájemních domů odepsat odpisy) blog.remax.ca, mohlo by to výrazně zvýšit čisté výnosy z rezidenčních nájemních investic po zdanění, v podstatě poskytnout investorům daňovou úlevu za poskytování nájemního bydlení.

Výzvy v rezidenčních investicích: Navzdory ochlazení cen rezidenční investoři čelí řadě výzev. Největší z nich jsou vysoké náklady na držení: úrokové sazby, i když už nejsou na maximu, se stále pohybují kolem 4–5 % u investičních hypoték, což je v mnoha případech více než výnosová míra nemovitosti. To znamená, že mnoho nemovitostí bude mít měsíční ztrátu (negativní cash flow), pokud investor nesloží velmi vysokou akontaci nebo nenastaví nájemné na horní hranici trhu. Matematika je neúprosná: například u duplexu za 1 milion dolarů s úrokem 5 % a 20% akontací bude splátka hypotéky výrazně převyšovat vybrané nájemné. Investoři tedy potřebují buď více vlastního kapitálu, nebo musí akceptovat krátkodobý negativní cash flow sázkou na dlouhodobé zhodnocení. Podmínky pro poskytování úvěrů jsou také přísnější – banky pečlivě prověřují příjmy z nájmu a mohou požadovat vyšší akontace od investorů. Další výzvou jsou pronajímatelsky přívětivé regulace v Ontariu. Přísné regulace nájemného u starších jednotek znamenají, že pokud koupíte dům s dlouhodobými nájemníky, nájmy mohou být výrazně pod tržní úrovní a vaše možnosti jejich zvýšení jsou omezené (pouze cca 2,5 % ročně dle provinčního nařízení pro stávající nájemníky). Výpovědi kvůli rekonstrukci nebo vlastní potřebě jsou přísně regulovány, takže „value-add“ strategie jsou složitější a někdy sporné. K tomu přibývají nové městské regulace, jako je daň z neobydlených domů, což znamená, že investoři platí pokuty, pokud jednotka zůstane prázdná (omezuje flexibilitu), a snahy města omezit krátkodobé pronájmy (Airbnb) tuto možnost vysokých příjmů v mnoha kondominiích odstranily. Jednoduše řečeno, éra „koupit jakýkoli byt, pronajímat přes Airbnb a vydělat balík“ je pryč – investoři musí fungovat v regulovanějším nájemním prostředí zaměřeném na dlouhodobé nájemníky. Existuje také tržní riziko: mohou ceny ještě klesnout? Pokud někdo věří pesimističtějším prognózám (například dalšímu poklesu o 5–10 % v roce 2025), investor, který nakoupí nyní, může v krátkodobém horizontu zaznamenat pokles vlastního kapitálu. Pro silně zadlužené investory je to riziko v případě refinancování nebo rychlého prodeje. Proto je rezidenční investování v roce 2025 dlouhodobou hrou založenou na fundamentálních hodnotách – jde o nákup kvalitních nemovitostí za rozumnou cenu s plánem držet je i přes krátkodobé turbulence a zároveň pečlivě řídit cash flow.

Příležitosti v komerčním sektoru: Komerční nemovitosti nabízejí různé příležitosti. Například trh s problematickými kancelářemi by mohl být šancí pro kontrariánské investory získat špičkové nemovitosti v centru města za relativně výhodnou cenu. Hodnota kancelářských budov se výrazně korigovala (podle některých odhadů poklesy v desítkách procent u budov třídy B) a někteří majitelé pod finančním tlakem mohou prodávat. Investor s plánem na přeměnu – například přestavba staré kancelářské budovy na smíšené bydlení nebo zdravotnické centrum – by mohl využít nízkých pořizovacích nákladů a potenciálního budoucího zhodnocení po změně využití nemovitosti. Město i provincie také zvažují pobídky pro přeměnu kanceláří (zjednodušené schvalování, možná dotace), což by mohlo takové projekty podpořit. Další oblastí je městský maloobchod: zatímco nejlepší obchodní centra jsou pevně v rukou, řada nemovitostí na hlavních třídách nebo starších obchodních pásech může být k dispozici od majitelů, kteří chtějí odejít. Vzhledem k odolnosti nájmů v dobrých lokalitách mohou tyto nemovitosti poskytovat stabilní příjem a potenciál pro další rozvoj (například přidání bytů nad obchodní pasáž). Průmyslové a logistické nemovitosti zůstávají žádaným zbožím – každý investor, který najde pozemek se schváleným průmyslovým využitím nebo malý skladový kondominium, může využít silné poptávky ze strany firem. Malé průmyslové kondominia jsou například oblíbená mezi řemeslníky a malými firmami a mohou přinášet dobré výnosy. V oblasti komerčních bytových domů (větší bytové domy) jsou příležitosti vzácné, protože o ně má zájem každý, ale pokud se nějaký najde (třeba starší středně vysoký dům s odloženou údržbou), investor může financovat vylepšení prostřednictvím programů CMHC a těšit se na velmi nízké riziko neobsazenosti. Jak již bylo zmíněno, hotelový sektor zažívá boom; zatímco velké hotely v centru jsou doménou institucí, menší butikové hotely nebo pozemky pro přestavbu motelů na okraji Toronta mohou představovat specifické příležitosti, které využívají vlny turismu. Pozemky pro výstavbu jsou další možností – s pomalejším trhem ceny pozemků klesly z vrcholu; stavitel/investor, který koupí pozemek v letech 2025–26 se slevou, může dobře načasovat zahájení projektu na dobu, kdy se trh za pár let opět rozběhne. Nakonec jakýkoli komerční majetek se silnými environmentálními, sociálními a správními (ESG) parametry (například energeticky úsporné budovy nebo projekty dostupného bydlení) může získat speciální financování nebo dotace, což posiluje investiční argumentaci.

Výzvy v komerčních investicích: Komerční sektor není bez svých potíží. Vysoké úrokové sazby tvrdě dopadají na komerční projekty – kapitalizační sazby vzrostly, což snižuje hodnoty, a refinancování stávajících nemovitostí může být složité. Příklad kanceláří je dvojsečný: i když jsou levné, investor může chytit padající nůž, pokud se neobsazenost nezlepší. Držet napůl prázdnou budovu s dluhem je bolestivé, takže by do toho měli vstupovat jen ti s hlubokými kapsami a jasným plánem konverze. Regulační překážky mohou také bránit některým hodnotově přidávajícím strategiím; například přeměna kanceláří na byty zní skvěle, ale územní plánování, stavební předpisy a pravidla pro vystěhování nájemníků (pokud je budova částečně obsazená) jsou složitá. U maloobchodu je výzvou měnící se spotřebitelské vzorce – e-commerce tu zůstane, takže investor si musí být jistý, že maloobchodní nemovitost má udržitelný mix nájemců nebo budoucí alternativní využití. U průmyslových nemovitostí je často problém nízký výnos – ceny byly vyšroubovány tak vysoko, že kapitalizační sazby jsou velmi nízké (3–4 %) a s financováním na podobné nebo vyšší úrovni jsou rozpětí malá. V podstatě sázíte na růst nájemného a dlouhodobé zhodnocení, což pravděpodobně nastane, ale vyžaduje to trpělivost. Hlavní výzvou u bytových domů je konkurence – je těžké najít obchody, které už nejsou naceněny na dokonalost, protože každý institucionální investor chce byty. Pokud nějaký najdete, může to být proto, že má problémy (regulace nájemného omezuje potenciál růstu, potřebné velké opravy atd.). Likvidita v komerčních nemovitostech také klesla – v roce 2025 je méně kupců, takže pokud investujete nyní, buďte připraveni držet déle, protože okruh kupců pro rychlý prodej je v prostředí vysokých sazeb menší. Náklady na výstavbu zůstávají vysoké, takže jakýkoli development nebo větší rekonstrukce nese riziko překročení rozpočtu. Také vidíme vyšší daně z nemovitostí a náklady na energie u komerčních nemovitostí, což snižuje čistý provozní zisk. Například v Torontu jsou sazby daně z komerčních nemovitostí vyšší než u rezidenčních, a pokud město zvýší daně kvůli rozpočtovým schodkům, přímo to ovlivní výnosy investorů. Nakonec makroekonomická rizika, jako je možná recese, by poškodila komerční nájemce (zvýšení nesplácení, neobsazenost), takže investor musí být při posuzování opatrný a mít hotovostní rezervy.

Shrnutí: Trh v Torontu v roce 2025 nabízí investorům příležitost nakupovat při poklesech, diverzifikovat portfolia a připravit se na další růstový cyklus – ale úspěch bude záviset na pečlivém výběru obchodů a řízení rizik. Kvalita před kvantitou je klíčová: nejlepší lokality a nemovitosti si obvykle drží hodnotu i v době poklesu. Ať už jde o duplex v gentrifikující se čtvrti nebo starý sklad vhodný k rekonstrukci, příležitosti tu jsou pro ty, kdo si udělají domácí úkol. Je však třeba se vypořádat s vysokými náklady na financování, přísnějšími regulacemi a proměnlivou ekonomikou. Pryč jsou dny spekulativního šílenství; prostředí roku 2025 nahrává disciplinovaným, dlouhodobým investorům, kteří dokážou využít příležitostí v chladnějším trhu a svézt se na vlně trvalých základů Toronta (růst populace, omezená půda, ekonomická vitalita) v příštích letech.

Výhled: Co očekávat v příštích 3–5 letech

Při pohledu do budoucna je odborný konsenzus ohledně trhu s nemovitostmi v Torontu v příštích několika letech opatrně optimistický – ale s vědomím, že oživení bude postupné a neobejde se bez překážek. Zde jsou klíčové prvky výhledu na 3–5 let:

Ceny a vývoj prodejů: Většina prognóz předpovídá, že rok 2025 bude znamenat dno nebo téměř dno cen, s malým poklesem nebo stagnací na roční bázi reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Jak bylo uvedeno, analytici oslovení agenturou Reuters očekávají přibližně 2% pokles cen nemovitostí na celostátní úrovni v roce 2025, přičemž v Torontu konkrétně kolem –4 % reuters.com. Do roku 2026 však panuje široké očekávání návratu k mírnému růstu cen. Střednědobý výhled CMHC na polovinu roku 2025 počítá s oživením začínajícím v roce 2026, jakmile se zlepší ekonomické základy cmhc-schl.gc.ca. Hlavní banky to potvrzují: například ekonomové BMO a RBC očekávají stabilizaci do konce roku 2025 a mírné zhodnocení (možná v rozmezí 3–5 % ročně) v letech 2026–2027 reuters.com. Je důležité zdůraznit „mírné“ – nemluvíme o 20% ročních nárůstech z doby pandemického boomu. Spíše o tempu blízkém růstu příjmů nebo inflaci, což je zdravější a udržitelnější. Tento výhled předpokládá, že úrokové sazby budou nadále postupně klesat a nenastane žádná velká recese. Pokud to vydrží, objemy prodejů by se měly také zvýšit – TRREB předpovídá přibližně 12% nárůst prodejů v roce 2025 urbaneer.com, a i když to může být optimistické, v roce 2026 by prodeje mohly být skutečně nad úrovní roku 2024, jakmile se vrátí důvěra. Zásoba odložených kupujících (zejména těch, kteří kupují poprvé) se vrátí na trh, jakmile se zlepší dostupnost. Do roku 2028 by ceny domů v Torontu mohly znovu atakovat své vrcholné hodnoty z roku 2022, i když po zohlednění inflace mohou být stále o něco nižší. V podstatě se očekává, že trh se zotaví, ale pomalejším a stabilnějším tempem než v „horských dráhách“ posledních let.
Ekonomické neznámé: Tento výhled může být narušen nebo urychlen určitými faktory. Jednou z neznámých je širší ekonomický cyklus. Pokud se americké a světové ekonomiky budou vyvíjet silně, Kanada by se mohla vyhnout recesi a zaznamenat robustnější růst – to by podpořilo zaměstnanost a důvěru spotřebitelů, což by vedlo k rychlejšímu oživení trhu s bydlením. Naopak, pokud by se scénář obchodní války zhoršil (protekcionistické politiky, cla) reuters.com nebo by inflace opět vzrostla a vynutila si další zvyšování sazeb, trh s bydlením by mohl stagnovat déle. Další neznámou je zásah politiky. Zatímco vládní opatření v poslední době směřovala ke zmírnění poptávky, do roku 2026 by mohlo dojít ke změnám – například nová federální vláda by mohla zvolit stimuly včetně pobídek na bydlení, pokud by byl trh příliš slabý. Nebo by mohla být upravena imigrační politika, pokud by rostl veřejný tlak, což by mohlo mírně snížit poptávku po bydlení. Pokud tyto nejistoty nenastanou, základní scénář je měkké přistání ekonomiky, což znamená, že nemovitosti pravděpodobně budou po této korekci následovat pozvolnou vzestupnou trajektorii.
Nabídka a výstavba: Znepokojujícím trendem je prudký pokles zahájených staveb bytů v letech 2024–2025 kvůli vysokým stavebním nákladům a problémům s financováním cmhc-schl.gc.ca. Méně nových projektů dnes znamená méně nové nabídky v letech 2026–2027, což by mohlo paradoxně vrátit trh zpět do stavu nedostatku právě ve chvíli, kdy začne růst poptávka. CMHC varovala, že zahájení výstavby bytů pravděpodobně prudce klesne v Ontariu a BC, zejména u kondominií, protože developeři ruší projekty, které již nedávají finanční smysl cmhc-schl.gc.ca. To již vidíme v Torontu: neprodané zásoby kondominií narůstají a mnoho projektů je odkládáno. Tento útlum povede k menšímu počtu dokončených bytů za pár let, což by mohlo trh opět utáhnout. Také v nájemním sektoru znamená zpomalení výstavby, že současná úleva pro nájemníky může být jen dočasná. Do roku 2027 by se trh s bydlením mohl znovu potýkat s tlakem na nabídku, pokud se rychle neobnoví mnoho projektů, až se podmínky zlepší. Stručně řečeno, dnešní pokles připravuje půdu pro další růst tím, že omezuje novou nabídku. To naznačuje, že zatímco příští rok nebo dva budou přát kupujícím, kyvadlo se může do konce dekády v některých segmentech vrátit k vyváženějšímu nebo dokonce prodejnímu trhu, pokud poptávka poroste a nabídka bude zaostávat.
Segmenty se rozcházejí: Očekávejte, že rozdíl ve výkonnosti mezi různými segmenty a lokalitami přetrvá. Dostupné segmenty (startovací domy, základní byty) pravděpodobně zaznamenají nejrychlejší a nejsilnější oživení poptávky, jednoduše kvůli velkému počtu kupujících, kteří si je mohou dovolit a čekají. Luxusní nemovitosti na vyšší úrovni mohou potřebovat delší dobu, aby se plně zotavily na vrcholové ceny, protože tento konec trhu byl přehřátý a okruh kupujících (často včetně zahraničních peněz) se zmenšil. Centrum vs předměstí: během pandemického boomu si vedla lépe předměstí, ale v poklesu také klesla procentuálně více. Můžeme vidět, že se dynamika město vs předměstí vyrovná – městské byty a domy v hlavních oblastech s dobrou dostupností MHD začnou znovu přitahovat větší zájem (zejména jakmile se návrat do kanceláří ustálí na 3–4 dny v týdnu pro mnoho firem do roku 2025 renx.ca, což zvyšuje hodnotu blízkosti). Byty vs domy: Prognóza TRREB předpovídala, že rodinné domy budou v roce 2025 zhodnocovat rychleji než byty kvůli „dobře zásobenému trhu s byty“ urbaneer.com. Skutečně, byty zaostávají. V příštích několika letech, pokud zůstane výstavba bytů utlumená, přebytek nabídky se odbourá a byty by pak mohly zažít fázi dohánění, ale pravděpodobně budou byty i nadále v krátkodobém horizontu zaostávat za nízkopodlažními domy. Domy orientované na terén mají omezenou novou nabídku (v Torontu už nikdo nevytváří novou půdu), takže jejich dlouhodobé vyhlídky zůstávají solidní.
Výhled trhu s pronájmy: Poptávka po pronájmech zůstane velmi silná díky imigraci a růstu zaměstnanosti. Po letošním malém poklesu se očekává, že nájmy opět začnou růst. Některé prognózy předpovídají, že nájmy v Torontu porostou zhruba v souladu s příjmy (~3 % ročně) v příštích 5 letech, ale pokud zůstane vlastnictví bydlení pro mnohé nedostupné, růst nájmů by to mohl snadno překonat. Nabídka pronájmů je velkou otázkou – pokud vlády najdou způsoby, jak podpořit mnohem větší výstavbu nájemního bydlení, mohlo by to udržet inflaci nájmů pod kontrolou. Ale vzhledem k obtížím je pravděpodobnější, že míra neobsazenosti zůstane nízká (pod 3 %) a pronajímatelé znovu získají cenovou sílu do roku 2026. Důsledek: dostupnost bydlení zůstane klíčovým sociálním/politickým tématem. Můžeme vidět více kreativních řešení: spolubydlení, modulární domy, veřejně-soukromé projekty dostupného bydlení atd., aby bylo možné ubytovat rostoucí populaci. Z pohledu investora bude vlastnictví nájemní nemovitosti v Torontu nadále atraktivní (silná poptávka, nízká neobsazenost), pokud se člověk dokáže orientovat v regulacích a nákladech.
Názor expertů: Lídři v oboru a ekonomové často používají slova „vyvážený“ nebo „stabilizující se“ k popisu budoucího trhu v Torontu. Éra zběsilých vzestupů a pádů může ustoupit více normalizovanému tržnímu cyklu. Robert Hogue z RBC poznamenává, že dostupnost bydlení se pravděpodobně mírně zlepší v příštím roce – možná se zvrátí asi polovina zhoršení z doby pandemie – ale „stále ne na úrovni před pandemií“ reuters.com. To naznačuje, že trh zůstane náročný pro kupující poprvé, ale bude o něco méně než na vrcholu. Také zmiňuje „transformační změny“ potřebné pro skutečnou dostupnost (jako masivní nárůst nabídky nebo produktivity), které však nejsou na obzoru reuters.com. Bez nich se tedy pravděpodobně vrátíme k dlouhodobému příběhu Toronta: ceny rostou o něco rychleji než příjmy, pokud to nezastaví politika. Prognózy makléřských společností (např. REMAX, Royal LePage) na příští rok nebo dva bývají mírně optimistické – často předpovídají jednociferný nárůst cen v nižších až středních hodnotách, s odkazem na fundamenty jako imigrace. Prognóza CMHC je o něco konzervativnější, zdůrazňuje rizika na straně vysokého zadlužení a ekonomické nejistoty, ale i oni předpokládají oživení do roku 2026 cmhc-schl.gc.ca. Kritickým bodem, který mnozí experti zmiňují, je, že nálada se může rychle změnit. Pokud kupující uvěří, že dno je za námi, mohli bychom vidět uvolnění nahromaděné poptávky (jako se stalo v roce 2019 po propadu v roce 2017 a znovu na začátku roku 2020 před COVIDem). Vzhledem ke zlepšené dostupnosti díky nižším sazbám a mírně nižším cenám by mohlo stačit jen pár měsíců pozitivních zpráv (například několik měsíců růstu cen nebo pauza ve snižování sazeb), aby se vrátila optimističtější nálada.

Závěrem lze říci, že trh s nemovitostmi v Torontu je připraven na postupné zotavení a návrat k růstu v následujících letech, ale půjde o jiný typ růstu – umírněnější a roztříštěnější. Trh vstřebává šoky posledních let a nastavuje se na udržitelnější cestu. Hnací silou dalšího cyklu budou koncoví uživatelé (rodiny, kupující poprvé), nikoli spekulanti, a to i díky zavedeným politickým opatřením. Pro investory a kupující s víceročním horizontem většina analytiků vzkazuje: toto období slabosti je příležitostí vstoupit na trh dříve, než se nevyhnutelně znovu projeví dlouhodobá nerovnováha mezi poptávkou a nabídkou. Toronto zůstává ekonomickým motorem Kanady a magnetem pro talenty; tyto základy budou podporovat hodnotu nemovitostí. Jak poznamenal jeden ekonom, „očekáváme, že ceny domů… se stabilizují později v tomto roce a poté v roce 2026 opět nastoupí mírné oživení“ reuters.com. Do roku 2028 bude město pravděpodobně znatelně větší (díky stovkám tisíc nových obyvatel) a bydlení bude stejně zásadní jako dosud. Pokud současné zaměření politiky na nabídku bydlení přetrvá, mohli bychom zaznamenat určité zlepšení dostupnosti a více možností pro kupující. Pokud však výstavba zaostane a poptávka opět prudce vzroste, může Toronto v druhé polovině dekády čekat další období rychlého růstu cen.

Shrnutí: V příštích 3–5 letech očekávejte, že se vyvážený trh promění v mírný trh prodávajících, jakmile se přebytečné zásoby vstřebají. Ceny by měly zpočátku růst pomalu, poté v letech 2026–2027 mírně zrychlit, pravděpodobně však zůstanou v rámci jednociferných ročních nárůstů reuters.com. Nájemníci pravděpodobně po roce 2025 opět pocítí růst nájmů a dostupnost bydlení zůstane náročná, ale mírně lepší než v nedávné nejhorší době. Nemovitosti v Torontu zůstanou solidní dlouhodobou investicí, podpořenou růstem populace a ekonomiky – ale cesta k dalšímu vzestupu odmění trpělivost a rozumné plánování. Jak město prochází cykly úrokových sazeb, změnami politik a globálními ekonomickými posuny, jedna věc zůstává: poptávka po bydlení v Torontu nezmizí, což je základem optimistického výhledu pro ty, kteří překonají současné pomalé období.

Zdroje:

Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) – tisková zpráva Market Outlook 2025 & měsíční statistiky urbaneer.com rbc.com
Reuters Průzkum trhu s bydlením – 26. června 2025 (Výhled cen a sazeb) reuters.com reuters.com
REMAX Kanada – Zpráva o komerčních nemovitostech 2025 & Zpráva o žhavých lokalitách blog.remax.ca bnnbloomberg.ca
Urbanation – Zpráva o trhu s nájmy, 1. čtvrtletí 2025 (obsazenost, nájmy, nabídka) urbanation.ca urbanation.ca
RBC Economics – Trendy a dostupnost bydlení, červenec 2025 reuters.com rbc.com
KPMG Law – Souhrn torontské daně pro zahraniční kupce 2025 (MNRST) kpmg.com kpmg.com
CMHC – Výhled trhu s bydlením 2025, letní aktualizace cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
WOWA & Nesto – Aktualizace trhu s bydlením v Torontu, polovina roku 2025 (ceny, prodeje, zásoby) wowa.ca nesto.ca