Nemovitostní trh Saint-Tropez zůstává i v roce 2025 jedním z nejexkluzivnějších a nejodolnějších ve Francii. Toto okouzlující riviérské město – již dlouho magnet pro celebrity a movité kupce – zde vykazuje jedny z nejvyšších cen nemovitostí v Evropě, přičemž ceny špičkových vil se v průměru pohybují okolo 18 000 € za metr čtvereční a luxusní apartmány kolem 11 000 € za m² tranio.com. Ve skutečnosti mediánová cena bydlení v St. Tropez ve středu roku 2024 dosáhla 20 900 € za m² (meziročně +18 %) – úrovně, kterou překonávají jen ultraluxusní enklávy jako Monako mansionglobal.com. Navzdory celostátnímu ochlazení v roce 2023, St. Tropez si svou hodnotu v podstatě udrželo a vyhnulo se mírným poklesům cen, které byly zaznamenány jinde na Azurovém pobřeží mansionglobal.com. Poptávku nadále podporují zahraniční kupci (kteří tvoří přibližně 70 % zájemců o špičkové nemovitosti) a trvalá přitažlivost města jako bezpečné dlouhodobé investice mansionglobal.com. Nedávná pronavitostní politika ve Francii – od zmírnění úvěrových podmínek po státní pobídky v oblasti bydlení – rovněž pomohla stabilizovat důvěru kupujících směrem k roku 2025 cotedazur-sothebysrealty.com. Celkově vstupuje trh v St. Tropez do roku 2025 s optimismem, projevujícím se umírněným růstem cen po pandemickém růstu, obnovou transakční aktivity a stálým přílivem movitých zahraničních investorů, kteří si chtějí ukrojit část tohoto středomořského ráje mansionglobal.com mansionglobal.com.
Hlavní segmenty trhu v Saint-Tropez
Rezidenční nemovitosti: vily a apartmány
Luxusní vily jsou synonymem rezidenčního trhu v St. Tropez. Město a okolní poloostrov (Záliv St. Tropez) nabízí množství soukromých rezidencí – od historických provensálských bastid po ultramoderní rezidence –, které jsou často ukryty za branami s nekonečnými bazény a výhledem na moře. Tyto vily jsou určeny globální elitní klientele a běžně se prodávají v vícemilionových částkách v eurech. Ceny za špičkové domy zde v průměru dosahují 18 000 € za m², přičemž nejžádanější nemovitosti přímo u vody mohou snadno překročit 30 000 € za m² tranio.com investropa.com. Díky omezené nabídce na nejlepších místech (např. Les Parcs de Saint-Tropez) ceny vil výrazně vzrostly: mediánová cena za m² u domů stoupla za posledních pět let asi o 29 %, což dokazuje, jak jsou tyto nemovitosti žádané investropa.com investropa.com.
Saint-Tropez má také butikový segment apartmánů soustředěný v historickém centru a v blízkých novějších rezidencích. Prémiové byty – často v nízkopodlažních provensálských domech nebo v nových luxusních rezidencích – představují alternativu pro zájemce o pied-à-terre. Tyto jednotky jsou stále velmi drahé (v průměru 11 000–15 000 € za m² v závislosti na lokaci), ale zůstávají levnější než vily tranio.com investropa.com. Například ke konci roku 2023 se ceny apartmánů pohybovaly přibližně od 9 300 do 24 300 € za m² s průměrem okolo 14 800 € investropa.com. Mnoho apartmánů nabízí terasy nebo výhledy na přístav a přitahuje kupce, kteří chtějí mít vše v docházkové vzdálenosti od přístavu, restaurací a luxusních butiků. Celkově poptávka výrazně převyšuje nabídku v obou segmentech – odhaduje se, že nemovitosti v St. Tropez jsou na trhu v průměru pouze asi 45 dní v roce 2025, což potvrzuje intenzivní zájem kupujících investropa.com investropa.com.
Luxusní rekreační domy & druhé rezidence
Saint-Tropez je v podstatě trhem rekreačních domů a téměř veškeré rezidenční nemovitosti zde lze považovat za „luxusní“. Mnoho nákupů představují druhé domovy nebo sezonní sídla pro zámožné rodiny z Paříže, severní Evropy, USA i Blízkého východu. Mezinárodní přitažlivost města – od světoznámých plážových klubů na Pampelonne po jachtařskou kulturu – znamená, že kupci jsou často ochotni zaplatit prémii za okamžitě obyvatelné a špičkové prázdninové domy. Ultraluxusní vily (v uzavřených doménách či s přímým přístupem na pláž) patří celebritám, finančníkům a módním magnátům, což posiluje prestiž města tranio.com tranio.com.
Zejména zahraniční kupci byli hlavními tahouny růstu v tomto segmentu. V roce 2024 byli aktivní zejména kupci z Velké Británie, Švýcarska, USA nebo Blízkého východu, kteří využívali kurzové pohyby (například silný dolar) a hledali investice do životního stylu elliman.com elliman.com. Kupci ze zemí Perského zálivu (GCC) se v posledních letech stali významnou silou a v roce 2024 tvořili přibližně 25 % mezinárodních akvizic na Riviéře vendome-property.com. Tito zájemci o druhé bydlení jsou přitahováni kombinací soukromí, lesku a investičního potenciálu z pronájmu, díky čemuž zůstává poptávka po luxusních rekreačních vilách robustní i při měnícím se ekonomickém klimatu. Během pandemie tento trh zažil bezprecedentní boom – ceny prémiových nemovitostí na Riviéře vzrostly v průměru o +14,8 % mezi roky 2019–2022, přičemž St. Tropez zažil nárůst dokonce 17,1 % jako nejlepší výsledek elliman.com elliman.com. Ačkoliv tento růst částečně zpomalil, trofejní vily v St. Tropez zůstávají extrémně žádané. Majitelé zde většinou drží nemovitosti dlouhodobě (nejsou nucenými prodejci), což udržuje nabídku omezenou a ceny vysoko. Stručně řečeno, luxusní segment druhých domovů v Saint-Tropez i nadále představuje exklusivní útočiště pro bohaté z celého světa, přičemž nabídka novostaveb je velmi omezená (viz níže).
Komerční nemovitosti a pohostinství
Přestože je St. Tropez známé hlavně pro svůj rezidenční lesk, má také významnou složku komerčních nemovitostí spojenou s turismem a luxusním životním stylem. Nejvýznamnější komerční aktiva zde představují hotely, rezorty a prémiové retailové prostory, spíše než kancelářské budovy. V posledních letech zde významně investují globální značky luxusních hotelů, což potvrzuje důvěru v atraktivitu St. Tropez jako světové destinace. Například prestižní Oetker Collection (vlastníci Hotel du Cap-Eden-Roc) oznámila záměr otevřít nový ultraluxusní hotel v Saint-Tropez do roku 2027 – „vesničku“ se 52 boutique domy mezi městem a pláží Pampelonne elitetraveler.com elitetraveler.com. To navazuje na rozsáhlou rekonstrukci Château de la Messardière, zámeckého hotelu, který se znovu otevřel po několikleté obnově, a na otevření Cheval Blanc St-Tropez skupiny LVMH. Takové investice signalizují trvalý optimismus v místním sektoru pohostinství.
Retailové a gastronomické nemovitosti v Saint-Tropez také těží ze sezónního turismu. Každé léto zde přední luxusní značky otevírají sezónní butiky a pop-up obchody ve městě i podél pláží – v roce 2023 si například Dior, Louis Vuitton, Gucci a Jacquemus pronajali plážové kluby a obchodní prostory, aby využili příliv bohatých rekreantů voguebusiness.com voguebusiness.com. Tento sezónní maloobchodní boom zvyšuje poptávku po krátkodobých komerčních nájmech a zdůrazňuje přitažlivost města (značky vnímají St. Tropez jako klíčovou letní základnu). Nájemné za prodejny na hlavních třídách ve starém městě a v přístavu patří v letních měsících mezi nejvyšší ve Francii, což odráží intenzivní pěší provoz a vysoké výdaje turistů.
Mimo pohostinství a maloobchod je komerční aktivita omezená. Velké administrativní parky nebo průmyslové nemovitosti zde prakticky nejsou – ekonomika je soustředěna na turismus, jachting a služby pro bohaté rezidenty. Přesto zůstávají butikové komerční projekty (například galerie, luxusní restaurace, plážové kluby a mariny) atraktivní investicí. Celkově je komerční realitní segment v Saint-Tropez úzce spjat s luxusním turismem, se silnou sezónní výkonností a neustálým přílivem nových projektů (hotely, plážové kluby), které cílí na špičkové klienty.
Trendy a dynamika trhu
Cenové trendy: Dosavadní vývoj a budoucí výhled
Trh v Saint-Tropez zaznamenal výrazný růst cen v uplynulých letech, který překonal celofrancouzské trendy. Během pandemické „honby za prostorem“ proudili bohatí kupci do sluncem zalitých oblastí, což způsobilo skokové zdražení nemovitostí na Riviéře. Ve St. Tropez došlo k nárůstu cen prémiových nemovitostí o +17 % mezi lety 2019–2022, což vedlo k prvenství na Côte d’Azur elliman.com elliman.com. V roce 2023 se tento frenetický růst začal stabilizovat. Ceny na Francouzské riviéře v roce 2023 mírně poklesly (např. –5 % v Cap Ferrat, –7 % v Cannes), ale St. Tropez zůstalo výrazně odolné a nehlásilo žádný významný pokles cen mansionglobal.com. Vlastníci v ultraprémium lokalitách si mohli dovolit podržet cenu a mnozí volili raději pronájem nemovitostí než snižování cen, protože poptávka neklesala mansionglobal.com mansionglobal.com.
Na přelomu let 2024 a 2025 se růst cen zpomalil na udržitelnější úroveň. Data z poloviny roku 2024 ukazují, že střední hodnota vily ve St. Tropez vzrostla meziročně o ~18 % (částečně díky několika rekordním prodejům) mansionglobal.com, zatímco ceny bytů stouply asi o +1 % mansionglobal.com. To naznačuje, že i na „stabilizovaném“ trhu může špička v St. Tropez zažít dvouciferné zhodnocení díky omezené nabídce trofejních nemovitostí. Průměrně na Riviéře ceny realit vzrostly v roce 2024 kolem +8,7 % vendome-property.com vendome-property.com, avšak lokální výsledky se lišily dle mikro-lokality. Výhledově většina expertů očekává pokračující růst, ale již v mírnějším tempu. Knight Frank například předpokládá, že po pandemickém boomu budou růsty prémiových cen zpomalovat do nízkých jednociferných hodnot – čekají růst v letech 2023 a 2024 „nižší než v pandemii“ a další mírnění v roce 2024 s postupným zvyšováním nabídky elliman.com elliman.com. Jakmile více vlastníků zrealizuje zisky a novostavby budou dokončeny, mělo by být inflační tempo cen mírnější.
Výhled na rok 2025 je opatrný až optimistický. Některé luxusní agentury očekávají nový růst – jedna realitní kancelář z Riviéry predikuje pro St. Tropez další nárůst cen asi o 10 % v roce 2025, tažený poptávkou po ultravily vily vendome-property.com vendome-property.com. Makroekonomičtí analytici naopak odhadují, že ceny nemovitostí ve Francii porostou do konce 20. let v průměru pouze o 2–3 % ročně, vzhledem k vyšším úrokovým sazbám a ekonomické normalizaci. Většinový konsenzus zní, že hodnoty ve St. Tropez se v nejbližší době spíš udrží nebo porostou mírněji než že by prošly prudkou korekcí. Nejsou téměř žádné známky „splasknutí bubliny“; naopak omezená nabídka a stálý zahraniční zájem drží ceny na vysoké úrovni. I v složitější ekonomické situaci s inflací a rostoucími náklady na financování se trh v roce 2024 „stabilizoval“ s mírnými celonárodními poklesy (–3,5 % meziročně) a nyní se zotavuje tranio.com tranio.com. Kupci tedy v roce 2025 nemohou čekat v St. Tropez velké slevy – prostor k jednání je zhruba 5–10 % z nabídkových cen v této měkčí fázi trhu mansionglobal.com. Prodejci jsou obvykle movití a nejsou pod tlakem, takže výprodeje jsou spíše výjimkou. Pravděpodobná trajektorie mezi lety 2025–2028 je pozvolné zhodnocování cen v St. Tropez, s ročním růstem v rozpětí středních jednociferných hodnot, nebude-li trh zasažen nepředvídaným šokem.
Kupující a investiční motivy
Okruh kupujících v Saint-Tropez je skutečně mezinárodní a soustředěný na ultra-bohaté. Zahraniční investoři dominují prémiovému segmentu, tvoří přibližně 70 % všech nákupů na špičkovém trhu mansionglobal.com. Patří k nim evropští kupci (zejména z Velké Británie, Švýcarska, Německa, Skandinávie a Itálie) i rostoucí podíl mimoevropských zájemců (zejména Američané a kupci z Blízkého východu). V letech 2023–24 zaznamenali prudký nárůst zájmu kupci z arabských zemí Perského zálivu (GCC), kteří dle hodnoty tvořili asi 25 % mezinárodních akvizic na Riviéře vendome-property.com. Přitahuje je prestiž regionu a stabilita Francie, často hledají rozlehlé vily u moře a zabezpečená sídla. Západoevropští bohatí jednotlivci zůstávají velmi aktivní – dle jedné zprávy tvořili němečtí, švýcarští a britští kupci 40 % zahraničních transakcí v roce 2024 vendome-property.com vendome-property.com.
Výrazně stoupl i zájem Američanů. Podíl amerických kupců na trhu nedávno vzrostl o cca 15 %, a to díky silnému dolaru a takzvanému „lifestyle arbitráži“, kdy si mohou pořídit kus riviérského snu vendome-property.com vendome-property.com. Američané vnímají Saint-Tropez jako legendární místo a využívají příznivého kurzu pro investice do evropských luxusních nemovitostí. Francouzští domácí kupci, kteří v nejvyšším segmentu hrají menší roli, jsou rovněž aktivní – bohaté rodiny z Paříže často pořizují nemovitost v St. Tropez jako letní sídlo či pro důchod, někteří mladí technologičtí podnikatelé jsou zase lákáni atraktivitou oblasti a možnostmi nového vzdáleného stylu práce mansionglobal.com.
Společným jmenovatelem těchto kupujících je stejně tak motivační životní styl jako samotná investice. Vlastnictví nemovitosti v Saint-Tropez přináší společenskou prestiž a osobní požitek (slunce, moře a exkluzivní komunita) spolu s finančními výhodami. Mnozí kupci hledají bezpečný investiční přístav – francouzské nemovitosti jsou vnímány jako stabilní, a hypotéky ve Francii mají často fixní sazbu po celou dobu, což chrání vlastníky před kolísáním úroků elliman.com elliman.com. Ve skutečnosti, navzdory vyšším globálním úrokovým sazbám, mnoho kupujících na Riviéře platí hotově nebo si půjčují jen minimálně, takže ultra-luxusní segment je méně citlivý na vývoj sazeb mansionglobal.com. Politická stabilita a právní stát ve Francii také lákají zahraniční investory, zejména v době globální nejistoty. (Francie patří mezi nejvyhledávanější země pro bohaté jednotlivce, kteří se stěhují nebo investují, dle Wealth Report společnosti Knight Frank.) Dalším motivem je diverzifikace portfolia a příjmy z pronájmů. Kupující vědí, že poptávka po pronájmu v Saint-Tropez je silná (nájmy za vily v hlavní sezóně mohou být astronomické), a proto i ti, kteří kupují primárně pro vlastní užití, často plánují pronajímat svůj domov po část léta. Směs osobního užívání a potenciálu k dosažení výrazného výnosu z pronájmu (viz níže) činí nemovitost v Saint-Tropez lákavou jako dvouúčelové aktivum. Ultrabohatí kupci také čím dál více kladou důraz na vybavenost a udržitelnost: průzkumy ukazují, že více než 60 % nyní požaduje ekologické prvky (solární panely, úsporné provedení) v luxusních domech vendome-property.com vendome-property.com. Developers na to reagují integrací „zelených“ technologií do nových projektů, aby vyšli vstříc tomuto trendu. Shrnutí: kupující v Saint-Tropez v roce 2025 jsou movití, kosmopolitní a dbají na životní styl – právě tato široká a různorodá poptávka tvoří základ dlouhodobé síly místního trhu.Výnosy z pronájmů a poptávka po pronájmech
Trh s pronájmy v Saint-Tropez je mimořádně dynamický, což je dáno globální přitažlivostí tohoto městečka jako dovolenkové destinace. V hlavní sezóně (letní měsíce) se sem sjíždějí movití turisté a jet-set společnost, což způsobuje, že krátkodobé ceny pronájmů raketově rostou. Majitelé luxusních vil často pronajímají své nemovitosti za 20 000–50 000+ € týdně v červenci a srpnu a i skromné byty mohou dosáhnout velmi vysokých týdenních nájmů. Výsledkem je, že výnosy z krátkodobého pronájmu mohou být velmi atraktivní – mnozí investoři uvádějí roční výnos 5–10 % ve vyšším segmentu, zvlášť pokud pronajímají celý vrchol sezóny. Nedávné trendy ukazují, že poptávka po pronájmech dále stoupá – s oživením cestování po pandemii v roce 2023 došlo k prudkému nárůstu cen luxusních pronájmů. Například v Cannes a Nice výnosy z luxusních pronájmů vyskočily o 10–12 % díky zvýšené krátkodobé poptávce vendome-property.com vendome-property.com. Saint-Tropez, jakožto čistě volnočasový trh (na rozdíl od Cannes, kde je mimo sezonu kongresová turistika), zažívá velmi silnou sezónní cykličnost – v létě je prakticky plná obsazenost za prémiové ceny, v zimě je ovšem výrazně klidněji. I přes sezónnost však mnozí majitelé shledávají výnosy z letních pronájmů natolik lukrativní, že pokryjí náklady za celý rok. Během akcí jako regata Les Voiles de Saint-Tropez nebo během vrcholu srpnové dovolené ceny dosahují maxima. Poptávku po pronájmech posiluje omezená hotelová kapacita v centru města – mnoho návštěvníků dává přednost soukromým vilám kvůli soukromí a prostoru, a proto zde vzniká robustní trh týdenních pronájmů s concierge službami. Nová movitá klientela (např. z USA, Blízkého východu) navíc vstupuje na trh prostřednictvím platforem a specializovaných agentur, což dále rozšiřuje základnu nájemců. Zatímco snaha francouzské vlády regulovat a registrovat krátkodobé pronájmy (viz sekce Legislativa) může přinést jistou administrativní zátěž, zároveň sektor profesionalizuje. Celkově tedy Saint-Tropez zůstává ve špičkové sezóně trhem příznivým pro pronajímatele a silný potenciál příjmů z pronájmu dál láká investory. Kupující však musí počítat s krátkou sezónou: mimo květen–září poptávka prudce klesá a dlouhodobé výnosy (roční pronájmy) jsou relativně nízké, jelikož v Saint-Tropez trvale žije jen málo lidí. Nejlepší strategií je proto často kombinace: osobní užívání v mezisezóně a pronájem rekreantům v hlavní sezóně, čímž se maximalizuje požitek i výnos.Sezónní výkyvy a vliv turismu
Sezónnost je nedílnou součástí realitního trhu v Saint-Tropez. Počet obyvatel města v létě dramaticky narůstá – turistická čísla v červenci/srpnu mnohonásobně převyšují zimní populaci – a právě to vytváří cyklický charakter jak v oblasti pronájmů, tak prodeje. Letní turistika spouští realitní „šílenství“: největší počet prohlídek a transakcí bývá na jaře a v létě, kdy sem zahraniční zájemci přijíždějí na dovolenou a rozhodují se ke koupi. Není výjimečné, že někdo okouzlený letním Saint-Tropez se po pár sezónách stane majitelem nemovitosti. Realitní kanceláře jsou na tuto sezónnost připraveny a zaznamenávají výrazně více poptávek během teplejších měsíců. Naopak v zimě je klid – mnohé obchody i některé restaurace zavírají a prodeje ustávají. Turismus navíc přímo zvyšuje hodnotu nemovitostí tím, že zvyšuje mezinárodní profil města a přináší příjmy do místní ekonomiky. Roku 2024 byl dalším významným faktorem Pařížská olympiáda – experti poukázali, že olympijské hry pravděpodobně přivedou další turisty na Francouzskou Riviéru, protože návštěvníci spojí pobyt v Paříži s výletem na Riviéru voguebusiness.com voguebusiness.com. Destinace jako Saint-Tropez, Cannes, Nice a Monako byly podle očekávání v létě 2024 svědky zvýšeného zájmu díky „olympijskému efektu“ voguebusiness.com. Tento typ globální události může mít dominový efekt na realitní trh – příliv majetných návštěvníků často vede ke zvýšenému zájmu o pronájem či koupi nemovitostí (někteří olympijští hosté si letní pronájem na Azurovém pobřeží zajišťovali dlouho dopředu). Celkově platí, že turismus je životadárnou silou realitního trhu v Saint-Tropez. Kouzlo životního stylu Saint-Tropez – slunce, pláže, noční život, luxusní nákupy – udržuje poptávku vysoko. Sezónní výkyvy znamenají, že rozumní investoři s nimi počítají: například nákup v mezisezóně někdy přinese mírnou cenovou výhodu či větší prostor pro vyjednávání, zatímco prodej v hlavní sezóně může vynést prémiovou cenu, když je město v plné parádě. Místní úřady také pečlivě dbají na regulaci výstavby a zachování zdejšího půvabu, protože „značka“ Saint-Tropez je pro hodnotu nemovitostí zásadní. Celkový vliv turismu je pro vlastníky nemovitostí nesporně pozitivní: zajišťuje neustálou mezinárodní poptávku, silný příjmový potenciál z pronájmu a trvalý příliv nových zájemců, kteří se do Riviéry každé léto zamilují.Významné nové projekty a developerské záměry
Navzdory omezené rozloze a přísným zásadám územního plánování se v oblasti Saint-Tropez v poslední době objevilo několik výrazných nových projektů zaměřených na posílení nabídky luxusních realit:- Butikové luxusní byty – „8 minut od přístavu“: V centru Saint-Tropez vzniká výjimečný nový projekt – intimní rezidence s 10 špičkovými byty (každý se 2–4 pokoji), přibližně osmiminutovou pěší vzdáleností od starého přístavu. Dokončení je plánováno na rok 2027 a projekt nabídne velkorysé terasy, soukromé zahrady, vyhřívaný bazén, podzemní parkoviště a chytré domácí technologie v rámci bezpečného uzavřeného areálu properstar.in properstar.in. Takové novostavby jsou ve Saint-Tropez velmi vzácné, jde tedy o unikátní příležitost pro ty, kdo hledají moderní byt s vybaveností v srdci města. Architektura projektu propojuje přírodní prvky a čisté linie v souladu s místní krajinou properstar.in. První zájem investorů je značný vzhledem ke vzácnosti nových projektů v centru vesnice.
- Ultra-luxusní hotelový projekt (Oetker Collection, 2027): V segmentu hotelového developmentu je titulní novinkou plánovaný 5hvězdičkový hotel Oetker Collection. Ohlášený v prosinci 2024, nový hotel bude připomínat klidnou provensálskou osadu tvořenou řadou dvoupodlažních pavilonů, každý s výhledem na moře elitetraveler.com elitetraveler.com. Postaví se na místě původního hotelu (Le Mas Bellevue) mezi městem Saint-Tropez a pláží Pampelonne a bude nabízet 52 pokojů a apartmá, každé s vlastní terasou, k tomu velký nekonečný bazén, spa a gastronomii elitetraveler.com. Otevření je plánováno na sezónu 2027. Jde o výraznou známku důvěry investorů – projekt podporují významné rodiny (Pariente a Essebag) ve spolupráci s Oetker Collection, jeho architekty jsou uznávaní Patrick Gilles & Dorothée Boissier elitetraveler.com elitetraveler.com. Příchod hoteliérské „vlajkové lodi“ Oetker Collection má podle slov generálního ředitele společnosti „vytvořit nenapodobitelný ráj, který propojuje uvolněnou autentičnost s vybranou elegantní atmosférou regionu“ elitetraveler.com. Tento projekt nejen povýší místní hotelovou scénu, ale pravděpodobně i zvýší hodnotu okolních nemovitostí díky nárůstu prestiže v oblasti.
- Renovace & rebranding hotelů: Mezi další hotelové projekty patří rozsáhlá rekonstrukce Château de la Messardière, ikonického paláce z 19. století na kopci nad Saint-Tropez. Po několika letech (2019–2021) prošel hotel kompletní přestavbou a pod jménem „Airelles Château de la Messardière“ získal status Palace hotelu, nové vily a partnerství se špičkovými kuchaři. Podobně Cheval Blanc St-Tropez (dříve La Résidence de la Pinède) otevřel LVMH před několika lety a legendární hotel Byblos průběžně vylepšuje svou nabídku. Ač nejde o „novostavby“, tyto luxusně zrenovované hotely představují zásadní investice do místní infrastruktury trhu nemovitostí a pohostinnosti a pomáhají držet Saint-Tropez na špičce ultra-luxusních destinací.
- Modernizace infrastruktury & marín: Z důvodu poptávky po jachtingu pokračují rekonstrukce jachtařských klubů a přístavů v okolí zálivu Saint-Tropez. Povídá se i o modernizaci přístavu v Saint-Tropez a rozšiřování služeb pro superjachty (jež jsou pro své vlastníky v létě fakticky plovoucí rezidencí v městském přístavu). I nenápadné infrastrukturní investice mohou výrazně zvýšit atraktivitu vlastnictví nemovitosti díky lepším luxusním službám a většímu pohodlí v regionu.
Regulační a daňové změny ovlivňující trh
Investoři a majitelé nemovitostí v St. Tropez v roce 2025 musí navigovat proměnlivou regulační krajinu ve Francii, jelikož vstupuje v platnost několik nových pravidel a daní:
- Registrace krátkodobých pronájmů (2025) – V reakci na rozkvétající trh s prázdninovými pronájmy (Airbnb, atd.) Francie od 1. ledna 2025 zavádí zákon, který vyžaduje, aby všichni vlastníci nemovitostí pronajímající krátkodobě registrovali u místní radnice (mairie) thelocal.fr. Dříve to bylo povinné jen v některých oblastech, nyní to platí celostátně. Registrace se týká i příležitostných hostitelů Airbnb s druhým domem. Navíc musejí majitelé získat “povolení ke změně využití”, pokud svůj druhý domov pronajímají jako turistické ubytování, čímž ho fakticky zařazují mezi komerční pronájmy thelocal.fr thelocal.fr. Nesplnění povinnosti registrace nemovitosti jako meublé de tourisme může znamenat pokutu až 10 000 € thelocal.fr thelocal.fr. Pro početné majitele druhých domovů v St. Tropez, kteří v létě pronajímají své vily, to znamená více papírování a nutnost splnit nájemní standardy (včetně minimální energetické třídy a v případě bytů získání souhlasu od společenství vlastníků) thelocal.fr. Cílem je lepší regulace a zdanění lukrativního sektoru sezónních pronájmů.
- Daňové změny u příjmů z pronájmu – Spolu se zákonem o registraci došlo k zpřísnění daňového režimu příjmů z pronájmů. Daňově osvobozený paušál na příjmy z krátkodobých pronájmů se snižuje na 30 % (z původních 50 %) pro majitele, kteří z pronájmu zinkasují méně než 15 000 € ročně thelocal.fr. To znamená, že ti, kteří využívají zjednodušený režim „micro Bic“, budou moci odečíst pouze 30 % nákladů, což zvyšuje zdanitelnou část výdělku z pronájmu. Ačkoliv mnoho majitelů luxusních nemovitostí přesahuje 15 tisíc eur a stejně využívá režim skutečných nákladů, menší pronajímatelé tuto změnu pocítí. Jde o snahu francouzské vlády vyrovnat podmínky mezi profesionálními hoteliéry a soukromými hostiteli.
- Energetická účinnost a zákazy pronájmu – Francie postupně zavádí přísná pravidla ke zlepšení energetické náročnosti bydlení. Od 1. ledna 2025 nebude možné legálně pronajímat nemovitosti s hodnocením „G“ podle Průkazu energetické náročnosti (DPE) (nejnižší energetická třída) . tranio.com. Majitelé těchto neúsporných domů budou muset před opětovným pronájmem provést rekonstrukci. V St. Tropez je většina luxusních vil moderních a dobře udržovaných, ale některé byty ve vesnici nebo starší domy do této kategorie mohou spadat a budou tedy dočasně staženy z trhu pronájmů. Vláda také zjednodušila výpočty DPE a upravila termíny k motivaci rekonstrukcí neúsporných nemovitostí cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Do budoucna budou od roku 2028 zakázány i domy s třídou F, což bude stále důležitější kritérium. Kupující by měli kontrolovat DPE třídu; velmi neúsporné starší nemovitosti mohou mít horší likviditu nebo vyžadovat investice do modernizace (což však může být příležitost k navýšení hodnoty).
- Místní daňové přirážky na druhé domovy – St. Tropez je zařazen do „zóny napětí“ (oblast s nedostatkem bydlení), což místním úřadům umožňuje uvalit zvláštní daně na druhé byty. Od roku 2023 mohou obce na napjatých trzích zvyšovat surtaxu (až o +60 %) k dani z pobytu pro druhé domovy (taxe d’habitation) thelocal.fr. Některá města na Riviéře tato zvýšení již aplikovala, aby odradila od prázdných nemovitostí. Majitelé v St. Tropez by měli sledovat svoji roční taxe d’habitation na druhý domov – tato daň byla sice pro primární bydliště ve Francii zrušena, pro druhé domovy ale platí a se všemi příplatky může být velmi vysoká. Dále daň z nemovitosti (taxe foncière) v mnoha oblastech nedávno prudce vzrostla díky přehodnocení hodnot nemovitostí ze strany úřadů thelocal.fr. Vyplatí se zkontrolovat každoroční prohlášení o užívání nemovitosti (déclaration d’occupation), zda jste správně zařazeni a rozumíte zvýšení thelocal.fr thelocal.fr.
- Hypotéky a úvěrové podmínky – I když nejde přímo o regulaci, stojí za zmínku, že francouzské hypoteční sazby v letech 2022–2023 výrazně vzrostly (nad 4 %), ale očekává se, že do konce roku 2024 či 2025 postupně klesnou směrem k ~3 % cotedazur-sothebysrealty.com. Francouzská vláda také prodloužila možnost bezúročných půjček (PTZ) pro prvokupce (většinou však v dostupnějších oblastech, tedy ne v St. Tropez) cotedazur-sothebysrealty.com. Pro luxusní kupce nebývá financování až tak zásadní, ale pro ty, kdo úvěr využívají, vyhlídka na stabilizaci nebo mírný pokles sazeb v roce 2025 může zlepšit kupní sílu. Francouzské banky také od roku 2023 postupně znovu otevírají hypotéky i pro nerezidenty po období utlumeného úvěrování, což může pomoci zahraničním kupcům zajistit hypotéku (až 85 % LTV v některých případech) elliman.com elliman.com.
Stručně řečeno, regulační změny v roce 2025 cílí hlavně na dostupnost a udržitelnost bydlení: motivují majitele k pronájmu nevyužívaných nemovitostí (nebo hrozí zdaněním), zavádějí povinnost registrace a zdanění příjmů, a nutí k renovacím z důvodu energetické účinnosti. Majitelé v St. Tropez by měli dbát na dodržování pravidel, ale tyto kroky značí i profesionálnější a transparentnější trh do budoucna. Investoři se mohou utěšovat tím, že vláda aktivně řeší otázku bydlení (což v dlouhodobém horizontu podporuje hodnotu nemovitostí skrze lepší zdraví trhu). Jako vždy je vhodné konzultovat aktuální pravidla pro daň z majetku (IFI), otázky rezidenčního statusu a další nové zákony ovlivňující náklady a pronájmy s místním daňovým poradcem v tomto krásném koutu Francouzské riviéry.
St. Tropez vs. okolní trhy: Cannes, Nice, Monako
Jak si Saint-Tropez stojí proti dalším věhlasným trhům Riviéry v roce 2025? Každá z těchto destinací má výrazně odlišný profil, pokud jde o ceny, investiční hodnotu a poptávku:
- Cannes: Známé především filmovým festivalem a promenádou Croisette, Cannes je větší město než St. Tropez a nabízí rozmanitější nemovitosti. Ceny v Cannes jsou v průměru mírně nižší – na konci roku 2024 se průměr pohyboval kolem 6 100 € za m² (po nárůstu cca o 4 % za daný rok) investropa.com. Vybílené adresy přímo u moře (La Croisette) a vily v Californie či Super-Cannes však mohou dosahovat cen jako ve St. Tropez u výjimečných nemovitostí. Cannes má výhodu celoroční akce (kongresy, festivaly), což udržuje poptávku po pronájmech i mimo hlavní sezónu – proto je lákavé pro investory hledající příjem z nájmu. Výstavba nových projektů je také v Cannes daleko zřetelnější: například historický komplex Palm Beach se přestavuje na luxusní nákupní galerii, privátní klub a špičkové apartmány mansionglobal.com mansionglobal.com. Tento příliv nové nabídky kontrastuje s velmi limitovanou zásobou v St. Tropez. Klientela v Cannes je mezinárodní, ale větší podíl mají i Francouzi a koupě jsou často „pieds-à-terre“ pro účely veletrhů či konferencí. Z investičního pohledu Cannes nabízí mírně lepší „pomer cena/výkon“ za metr čtvereční než St. Tropez a vyšší likviditu díky většímu trhu. Schází mu však stejná úroveň exkluzivity a soukromí, kterou nabízí St. Tropez. Mnozí investoři diverzifikují tak, že vlastní v obou městech – Cannes kvůli výnosu z pronájmu a městským službám, St. Tropez kvůli prestiži a soukromému využití.
- Nice: Největší město Riviéry a dopravní uzel (s mezinárodním letištěm Nice Côte d’Azur) nabízí zcela jiný trh. Ceny v Nice jsou daleko dostupnější: průměrně kolem €5 000–6 000 za m² (stav 2025) tranio.com investropa.com, přičemž špičkové novostavby a byty u moře jsou na horním konci tohoto rozpětí. Nice má smíšenou klientelu – domácí i zahraniční kupce, a mix trvalých bydlišť i druhých domovů. V uplynulých letech Nice rostlo stabilně, byť ne raketově (+7 % celkem za tři roky) investropa.com. Zajímavým trendem je proměna města v technologické a podnikatelské centrum, které láká mladší profesionály a celoroční obyvatele mansionglobal.com. To rozšiřuje poptávku i mimo oblasti důchodců a rekreantů. Z investičního pohledu Nice nabízí dostupnější vstupní ceny a silnou poptávku po nájemním bydlení (včetně dlouhodobých nájemců vzhledem k místní ekonomice a univerzitám). Výnosy z dlouhodobých pronájmů v Nice mohou být slušné (~3-4 % a více) a krátkodobé nájmy fungují v letní a karnevalové sezóně. Nice sice nemůže soupeřit s glamour St. Tropez, ale vyniká praktičností: skvělá infrastruktura, kultura a velký nájemní trh. Někteří investoři volí Nice pro stabilní příjem a snadnější pozdější prodej, zatímco St. Tropez je spíše „trofejní“ aktivum s nižší likviditou. Nice je „hlavní město“ Riviéry – nižší ceny, větší objem –, zatímco St. Tropez je diamantovou špičkou tržního spektra.
- Monako: Monacké knížectví je samostatnou ligou a často vede žebříčky světových cen nemovitostí. Průměrná cena za m² zde v roce 2023 dosáhla neuvěřitelných 51 500 € mansionglobal.com, což činí ze St. Tropez (€18–21k) relativně „levnou“ alternativu. Unikátní status Monaka jako daňového ráje a krajně omezená nabídka půdy (s legendární bezpečností/službami) znamenají, že poptávka po bytech trvale převyšuje nabídku. V roce 2023 více než polovina všech prodejů v Monaku překročila 20 milionů eur mansionglobal.com. Pro investory je nemovitost v Monaku jako zlato – superbezpečná a s dlouhodobým růstem, avšak s velmi nízkými výnosy (kvůli vysoké ceně ve vztahu k nájmům). St. Tropez proto nabízí vyšší výnosy, ale daleko menší likviditu mimo sezónu. Klientela v Monaku jsou převážně miliardáři a centimilionáři, kteří zde zakládají rezidenci z daňových důvodů. Mnozí z nich také vlastní rekreační domy ve St. Tropez nebo Cannes. Investičně se Monako soustředí hlavně na uchování bohatství a prestiž, nikoli na běžné výnosy či růst. Jeho ceny jsou „mimo tabulky“ (např. 50 tisíc €+ za m² vs ~20 tisíc v St. Tropez, ~6 tisíc v Cannes) mansionglobal.com investropa.com. Přímé srovnání prakticky neexistuje – vlastnit v Monaku je strategické rozhodnutí (často nikoli čistě kvůli bydlení), vlastnit ve St. Tropez je hlavně o životním stylu. Společným znakem trhu v Monaku i St. Tropez je extrémně omezená nabídka – Monako kvůli fyzickým hranicím a St. Tropez kvůli zpřísněným stavebním omezením a okolní přírodě.
Stručně – Saint-Tropez vyniká i mezi slavnými trhy Riviéry díky spojení vesnického kouzla a exkluzivity. Cannes a Nice jsou více městské a rozmanité trhy, nabízející škálovatelnost a nižší ceny, zatímco Monako je ultra-prémiovým finančním bezpečným útočištěm s bezkonkurenčními cenami. Investor na francouzské Riviéře může v Cannes a Nice hledat investiční příležitosti a výnosy, ale St. Tropez vnímat jako luxusní dlouhodobé aktivum pro zhodnocení kapitálu i vlastní užití. Cenově je St. Tropez blíž hornímu segmentu (v regionu je hned za Monakem) a jeho atraktivita spolu s omezenou nabídkou bude nadále zajišťovat cenovou prémii oproti větším městům. Každá lokalita má své výhody, ale pokud jde o glamour a celosvětovou prestiž v nemovitostech, St. Tropez soupeří jen s takovými legendami jako Monako, Cap Ferrat nebo nejdražší čtvrti Cannes – skutečná vyšší třída evropského rezortního trhu mansionglobal.com mansionglobal.com.
Investiční příležitosti a rizika – krátkodobé vs. dlouhodobé
Krátkodobé příležitosti & rizika (2025–2026)
V krátkodobém horizontu představuje realitní trh v St. Tropez pro investory směs lákavých příležitostí i varovných poznámek:
- Příležitosti: Po bouřlivém růstu cen v letech 2020–2022 nabízí nedávná stabilizace trhu kupujícím šanci vyjednávat a nacházet hodnotu, kterou v období vrcholu nebylo možné získat. Ceny mírně klesly z absolutních maxim a většina makléřů hlásí, že prodejci jsou nyní otevřeni slevám 5–10 % z požadované ceny při vyjednávání mansionglobal.com. To znamená malou „příležitostní okno“ pro kupující, kteří mohou získat nemovitost za relativní slevu mansionglobal.com mansionglobal.com. Navíc díky mírnému růstu nabídky (více nemovitostí na trhu, protože někteří vlastníci inkasují zisk nebo se dokončují nové stavby) mají kupující nyní o něco větší výběr než před rokem či dvěma. Pro ty, kteří jsou připraveni jednat, může být rok 2025 ideální čas ke koupi před dalším růstem – zejména s ohledem na prognózy, že ceny v St. Tropez by mohly znovu začít stoupat koncem roku 2025 vendome-property.com. Co se týče pronájmu, vysoká poptávka po letních termínech v roce 2024 a 2025 (podpořená například olympiádou) znamená, že investoři, kteří koupí nyní, mohou okamžitě těžit z robustních příjmů z pronájmu v nadcházejících sezónách. Další krátkodobou možností je arbitráž kurzů: kupující mimo eurozónu (např. Američané) mohou vydělat, pokud euro zůstane středně silné – vskutku američtí kupující v poslední době „využívají výhodného kurzu“ k nákupům na Riviéře elliman.com elliman.com. Konečně, jakékoli další mírné snížení úrokových sazeb nebo uvolnění úvěrových kritérií v roce 2025 by zlepšilo podmínky financování a umožnilo zadluženým kupujícím zajistit si lepší sazby.
- Rizika: Největším krátkodobým rizikem je pravděpodobně makroekonomická nejistota. Vysoká inflace, rostoucí globální úrokové sazby či recese mohou oslabit důvěru kupujících. Jak poznamenal jeden z expertů, „globální politická a ekonomická nejistota“ v roce 2024 částečně ovlivnila důvěru kupujících na Riviéře mansionglobal.com mansionglobal.com. Pokud by finanční trhy poklesly nebo byla ve vzduchu politická nejistota (např. důležité volby v USA a Francii v letech 2024–25), některé luxusní nákupy by mohly být odloženy. Dalším rizikem je nízká likvidita a náklady na držení: koupě v St. Tropez znamená vysokou vstupní cenu a potenciálně i dlouhodobé držení drahého aktiva, které se může hůře prodávat (zejména mimo sezónu). Pokud je investiční horizont velmi krátký (obrat během 1–2 let), transakční náklady (daň z převodu cca 7,5 %, poplatky agentuře apod.) a sezónnost trhu ztěžují rychlé zisky. Regulace je také krátkodobým rizikem: například pokud chcete nemovitost pronajímat, nové registrační povinnosti a snížená daňová úleva mírně sníží čistý výnos thelocal.fr. Náklady na compliance (energetické renovace, povolení) mohou být neočekávaným výdajem. Přeceňování příjmů z pronájmu je také nebezpečí – letní týdny jsou sice zlaté, ale je třeba započítat prázdné období po zbytek roku; chybný odhad může negativně ovlivnit krátkodobý cash flow. Nakonec stojí za zmínku i lokální rizika, jako jsou sezóny požárů nebo klimatické události: jižní Francie čelila v posledních létech některým hrozbám požárů. Špatná sezóna požárů nebo nové klimatické stavební předpisy mohou dočasně ovlivnit trh, případně vynutit investice (například vytvoření ochranného prostoru kolem vily). Pravděpodobnost těchto jevů je u pobřežní zóny v St. Tropez relativně malá, ale stojí za pozornost.
Dlouhodobá perspektiva (2027–2028 a dále)
Pro investory s víceletým či vícedekádním horizontem zůstávají nemovitosti ve Saint-Tropez vysoce atraktivním aktivem – ovšem ne bez dlouhodobých ohledů:
- Příležitosti: Dlouhodobé kapitálové zhodnocení je zde významným pozitivem. Historicky mají prémiové nemovitosti na Riviéře rostoucí trend v jakémkoli delším období. Například i při započtení klidnějších etap vzrostly ceny luxusního bydlení na francouzské Riviéře za dekádu do roku 2022 o cca 8,7 % a nemovitosti v Provence vzrostly od roku 2020 o 22,5 % elliman.com elliman.com. St. Tropez s omezenou nabídkou půdy a statusem „trofejní lokality“ má vysoký potenciál dalšího růstu v příštích 5–10 letech. Mnoho odborníků věří, že omezené zásoby a trvale vysoká obliba ochrání tento trh před zásadními propady cen elliman.com. Zásadní atributy oblasti – nádherné prostředí, celosvětová životní atraktivita a mezinárodní dostupnost – zůstávají a předurčují pokračující poptávku. Dále demografické trendy přeji St. Tropez: celosvětově přibývá osob s vysokým majetkem a Francie láká zámožné ex-paty (podle Knight Frank je Francie aktuálně 8. na světě v počtu milionářů) costar.com. Tento rostoucí počet bohatých bude v příštích letech živit trh druhých domovů na Riviéře. Další dlouhodobou příležitostí je „rodinné dědictví“ spojené s držením nemovitosti v St. Tropez – mnoho rodin zde vlastní domy po generace, využívají je pro své potěšení a současně aktivum tiše nabývá na hodnotě. S dostatečným časem se hospodářské cykly vyrovnají a reality v St. Tropez se dlouhodobě ukázaly být výborným uchovatelem hodnoty (a navíc poskytují bezkonkurenční životní zážitky). Investoři v období 2025–2028 se také mohou strategicky postavit před zlepšení infrastruktury (výhled na lepší dopravní spojení, např. dlouhodobě diskutované rychlejší vlaky nebo silnice) a rozvoj nových oblastí v okolí. Vlastnictví v St. Tropez vám také umožní těžit z růstu celé Riviéry (například pokud bude v Nice pokračovat boom technologického sektoru nebo poroste turistika z Asie). Poptávka po pronájmech je v dlouhodobém výhledu silná a může i dále růst – světový turismus je na vzestupu a Francie je dlouhodobě první turistickou destinací. St. Tropez se svým ikonickým statusem si vždy zachová svou část turistického koláče, což znamená trvale udržitelné příjmy z pronájmu a neustálý příliv potenciálních kupujících, kteří oblast teprve objevují.
- Rizika: Z dlouhodobého hlediska je jedním z rizik nasycení trhu nebo změna luxusních preferencí. Ač je těžké si představit, že St. Tropez vyjde z módy, vkus se mění. Nové top destinace mohou konkurovat (například středomořské lokality, nebo nové atraktivní oblasti jako Černá Hora, která se doporučuje luxusním kupujícím portomontenegro.com portomontenegro.com). St. Tropez si také bude muset zachovat svůj půvab; nadměrná výstavba (pokud by byla povolena) nebo ekologická degradace by mohla poškodit jeho atraktivitu. Nicméně místní regulace jsou přísné, takže nekontrolovaná výstavba je nepravděpodobná. Daňové a legislativní změny jsou konkrétnějším dlouhodobým rizikem: politické klima ve Francii může směřovat k vyšším daním z velmi hodnotných nemovitostí nebo k tíži nerezidentů. Například daň z majetku (IFI) se aktuálně vztahuje na majetek nad 1,3 mil. € pro rezidenty i nerezidenty – případné zvýšení daně či nové poplatky mohou omezit zahraniční investory. Stejně tak může zesílit trend penalizace nevyužívaných druhých domovů kvůli nedostatku bydlení – lze si představit vyšší přirážky nebo limity v oblíbených rekreačních oblastech. Další riziko představují dopady klimatických změn: rostoucí teploty a ekologické otázky mohou vyústit v nové stavební normy, restrikce vody či povinnosti v oblasti požární bezpečnosti, což zvýší náklady vlastníkům. Pobřežní nemovitosti po celém světě navíc trápí obavy z eroze a stoupající hladiny moří (v St. Tropez je pobřeží na řadě míst útesové, není tak ohrožené jako například Miami). Konečně, likvidita trhu v St. Tropez může být nízká v době poklesu. Zpravidla je „koupit a držet“ odměněno, ale pokud by investor musel prodat v době světové recese, může trvat dlouho, než najde kupce za požadovanou cenu, protože jde o trh luxusních nemovitostí. Plánovat dlouhodobou investici v St. Tropez dává smysl, pokud má člověk finanční rezervu a nepotřebuje rychlý výstup. Závěrem lze říci, že dlouhodobé benefity – růst hodnoty, bezpečí aktiv, bezcenné zážitky – převažují rizika, pokud investor zůstává informovaný a přizpůsobuje se měnícímu se regulačnímu a ekologickému kontextu.
Odborné pohledy a předpovědi (2025–2028)
Odborníci z oboru i tržní analytici se z velké části shodují, že výhled nemovitostního trhu v Saint-Tropez je v horizontu 2025–2028 pozitivní, i když růst bude střízlivější než v minulých letech. Zde jsou klíčové postřehy a odhady:
- Pokračující, ale mírný růst cen: Po explozivním růstu v době pandemie předpovídají analytici období normalizace se stabilním růstem. Výzkumné oddělení Knight Frank očekává, že ceny prémiových rezidenčních nemovitostí na Francouzské riviéře budou každoročně dále růst, avšak „významně umírněnějším“ tempem do budoucna elliman.com elliman.com. Poznamenali, že po průměrném ročním nárůstu okolo +8,7 % v letech 2010–2020 se růst pravděpodobně ustálí na nízkých jednociferných hodnotách za rok, pokud nepřijdou nečekané stimuly elliman.com. Specificky pro St. Tropez zůstávají někteří místní makléři optimističtí (jak bylo zmíněno, jedna předpověď uvádí +10 % pro rok 2025) vendome-property.com, ale širší konsenzus předpokládá roční růst v rozmezí ~3–5 % v období 2025–2028 – zdravý růst, který předčí inflaci, ale bez horečky. To potvrzují i obecné studie evropského trhu s luxusními nemovitostmi, které předpovídají asi 2–4 % CAGR v hodnotě luxusních nemovitostí do roku 2028 ve vyspělých trzích, jako je Francie portomontenegro.com portomontenegro.com. Odborníci v podstatě věří, že St. Tropez bude postupně zhodnocovat a vyhne se jakýmkoliv výkyvům boom-bust, a to díky omezené nabídce a poptávce ze strany vysoce movitých kupujících.
- Trvalá poptávka ze strany HNWI: Očekává se posílení demografických faktorů. Zpráva Wealth Report 2024 ukázala, že počet milionářů ve Francii roste a Riviéra zůstává premiovou destinací pro bohaté kupce nemovitostí costar.com. Očekává se, že zájem mezinárodních kupců zůstane vysoký – existuje strukturální trend, kdy movití jednotlivci diverzifikují aktiva po celém světě, a nemovitosti na Francouzské riviéře bývají často na jejich seznamu. Zpráva Douglas Elliman/Knight Frank z roku 2023 zdůraznila, že navzdory ekonomickým protivenstvím „odolný zájem zahraničních kupců o francouzské nemovitosti“ přetrvává elliman.com elliman.com, což pravděpodobně bude pokračovat. Nově vstupující skupiny kupců (Blízký východ, Asie) by mohly do roku 2028 dále rozšířit poptávkový základ a přinést na trh nové zdroje kapitálu.
- Omezená nabídka a nové projekty: Odborníci upozorňují, že nabídka zůstane napjatá, což podporuje ceny. Vendôme Property zaznamenala pokles dostupných nemovitostí o 15 % v roce 2024 oproti 2023 na Riviéře vendome-property.com vendome-property.com – nedostatek, který se pravděpodobně nepodaří zcela zvrátit. Nová výstavba je omezená a místní odpor proti velkým projektům (viděno v některých částech Côte d’Azur) může výstavbu zdržet mansionglobal.com. Do roku 2028, i přes pár nových projektů, bude v St. Tropez pravděpodobně stále mnohem více kupujících než prodávajících, co se týče prémiových nemovitostí. Tato situace ukazuje na potenciálně konkurenční trh v příštích letech, kde o žádané nemovitosti bude více zájemců. Podle expertů zůstanou běžné zejména “off-market” obchody (již nyní 40 % prodejů luxusu), protože diskrétnost je na vrcholu priorit vendome-property.com vendome-property.com.
- Výhled na trh s pronájmy: Prognózy pro pronájmovou stranu trhu zůstávají optimistické. Očekává se, že poptávka po krátkodobých pronájmech zůstane silná nebo poroste s růstem luxusního cestování. Základní přednosti Francouzské riviéry – „průzračné pláže, snadná dostupnost mezinárodními letišti, proslulé události“ – znamenají, že bude „vždy lákadlem pro kupce“ a zároveň i nájemce mansionglobal.com. Někteří analytici zdůrazňují, že mladší generace se také uchylují do této oblasti (např. proměna Nice), což znamená širší základnu budoucích nájemců i kupců mansionglobal.com. Do roku 2028 můžeme také vidět výsledky francouzského tlaku na udržitelnost: nemovitosti, které byly zrenovovány s ohledem na energetickou efektivitu, mohou dosahovat vyšších nájmů či prodejních cen (eko-luxus se může stát prodejním argumentem, neboť přes 60 % kupujících ho již nyní oceňuje vendome-property.com).
- Rizika monitorovaná odborníky: Žádná prognóza není bez výhrad. Odborníci sledují vývoj úrokových sazeb – i když mnoho luxusních nákupů probíhá v hotovosti, část trhu je stále závislá na financování. Pokud by sazby zůstaly vyšší delší dobu, než se očekává, mohlo by to zastropovat růst cen. Navíc geopolitická stabilita v Evropě (nebo její nedostatek) je nepředvídatelná; nestabilita může jak pomoci (přesun k bezpečným aktivům jako francouzské reality), tak uškodit (oslabení celkové investiční nálady). Ekonomové zmiňují i kurzové výkyvy: pokud euro výrazně posílí vůči USD/GBP/Juanu do roku 2028, zahraniční poptávka může ochladnout; naopak slabé euro by mohlo příliv zahraničních investic akcelerovat. Přesto relativní stabilita Francie je v nejistých dobách výhodou – jak uvádí Knight Frank, zadlužení francouzských domácností je nižší a fixní sazby chrání vlastníky před změnami, čímž je Francie „méně zasažena změnami sazeb“ oproti jiným zemím elliman.com elliman.com. Jinými slovy, francouzský trh může být odolnější vůči globálním šokům, což hraje ve prospěch i St. Tropez.
- Závěr – názor odborníků: Převažující názor mezi realitními profesionály je opatrný optimismus. Předpovídají, že Saint-Tropez zůstane i do roku 2028 jedním z nejžádanějších nemovitostních trhů světa, s mírným růstem ceny. Jak uvedla jedna agentura z Riviéry, výhled pro prémiové nemovitosti zůstává „býčí“ díky výjimečnému životnímu stylu a trvalé atraktivitě regionu vendome-property.com. Investorům je doporučováno pohlížet na St. Tropez jako na dlouhodobou investici: během příštích 5+ let se i dílčí zisky mohou hezky nastřádat, přičemž potěšení a prestiž vlastnictví jsou bezkonkurenční. Při chytrém plánování a zmírnění rizik (daňové strategie, dodržování nových zákonů aj.) lze očekávat solidní výnos i okouzlující osobní útočiště, které odolá zubu času. Jak říká další odborník, „tyto nemovitosti vždy překonají trh… Jen jednou za generaci se ty nejlepší dostanou na trh“, což zdůrazňuje, jak výjimečné jsou nemovitosti ve St. Tropez mansionglobal.com mansionglobal.com.
Zdroje: Zpráva Côte d’Azur Sotheby’s Intl. Realty cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com; Mansion Global (Talerico, červenec 2024) mansionglobal.com mansionglobal.com; Tranio French Prices 2025 tranio.com; Investropa Riviera 2025 statistiky investropa.com investropa.com; Vendôme Property Market Update (leden 2025) vendome-property.com vendome-property.com; Douglas Elliman/Knight Frank Prime France Report (srpen 2023) elliman.com elliman.com; The Local France (prosinec 2024) thelocal.fr thelocal.fr; Elite Traveler (prosinec 2024) elitetraveler.com elitetraveler.com; Vogue Business (červenec 2024) voguebusiness.com; a další oficiální realitní data a publikace uvedené výše.
