Peking nemovitosti 2025: Překvapivé trendy, odvážný vývoj a co nás čeká dál

Přehled: Trh v pohybu

Peking’ský trh s nemovitostmi v roce 2025 hledá křehkou rovnováhu mezi vládními stabilizačními opatřeními a přetrvávajícími tržními protivětry. Ceny rezidenčních nemovitostí zmírnily svůj dříve neúprosný růst, nové politiky oživily poptávku některých kupujících, ale neprodané zásoby zůstávají vysoké globalpropertyguide.com practiceguides.chambers.com. Komerční sektory ukazují dva trendy: pronajímatelé kanceláří bojují s vysokou neobsazeností snižováním nájmů, zatímco nové čtvrti se stávají obchodními centry, a retailové komplexy se rozšiřují do předměstí v rámci čínské snahy podpořit spotřebu jll.com jll.com. Luxusní segment zaznamenává opatrné kupce a preference „tichého luxusu“, přesto si nejprestižnější adresy v Pekingu udržují prestiž. Mezitím průmyslové a logistické nemovitosti čelí nadbytku nabídky a měnícím se strategiím nájemců, ačkoli strategické lokality stále prosperují jll.com jll.com. To vše se odehrává ve stínu zásadních politických zásahů v roce 2025, jejichž cílem je zmírnit vleklý pokles trhu s nemovitostmi – od daňových úlev a uvolnění pravidel pro nákup bydlení až po podporu nájemního bydlení a obnovu měst practiceguides.chambers.com globalpropertyguide.com. Zahraniční investoři postupují opatrně kvůli kapitálovým omezením, přesto významné transakce potvrzují globální atraktivitu Pekingu pdf.savills.asia. Současně se technologie a udržitelnost staly středobodem nových projektů, což je v souladu s čínskou vizí zelenějších a chytřejších měst chinadailyhk.com cushmanwakefield.com. Odborníci předpovídají pomalé oživení: panuje shoda, že skutečný návrat růstu cen a poptávky může přijít až v roce 2026 nebo pozdějireuters.com globalpropertyguide.com. Níže se podrobně zabýváme jednotlivými aspekty pekingského realitního trhu – od cen domů a kanceláří po žhavé lokality a prognózy – abychom vytvořili komplexní obrázek o situaci na trhu s nemovitostmi v hlavním městě v roce 2025 a dále.

Trendy v rezidenčních nemovitostech

Ceny domů: Po letech růstu, který popíral gravitaci, vstoupily ceny bydlení v Pekingu do fáze mírné korekce. Na začátku roku 2025 činila průměrná cena nového bytu v Pekingu přibližně 46 000 RMB za metr čtvereční (≈6 400 USD) – ve skutečnosti vzrostla o ~1,8 % meziročně globalpropertyguide.com. Naproti tomu ceny stávajících (druhotných) bytů v Pekingu dosahovaly v průměru mnohem vyšších ~68 700 RMB za m² (~9 580 USD), ale byly nižší o ~6,5 % oproti předchozímu roku globalpropertyguide.com. Tento rozdíl odráží jedinečnou dynamiku Pekingu: nové jednotky (často v příměstských projektech s vládními cenovými stropy) zaznamenaly mírný nárůst, zatímco starší byty v prémiových lokalitách prošly zlevněním, protože majitelé byli flexibilnější. Pozoruhodné je, že Peking patřil mezi nejlépe si vedoucí velká města – ceny nových bytů v Šanghaji meziročně vyskočily o 10 %, ale v ostatních městech první úrovně také klesly ceny druhotných bytů o 3–6 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Celkově zůstávají analytici opatrní: průzkum agentury Reuters v květnu 2025 předpověděl, že ceny nemovitostí na celostátní úrovni klesnou v roce 2025 o ~4–5 %, s výhledem na stagnaci v roce 2026 reuters.com reuters.com. V Pekingu to pravděpodobně znamená mírnou korekci v roce 2025, po níž bude následovat stabilizace, nikoli rychlé oživení.

Poptávka po bydlení a prodeje: Objem transakcí na rezidenčním trhu v Pekingu vykazuje první známky oživení díky podpoře politik. Po prudkém propadu v letech 2022–2023 se prodeje domů začaly stabilizovat – v 1. čtvrtletí 2025 bylo celostátně prodáno přibližně 184,8 milionu m² bytové plochy, což je jen o 2,4 % méně meziročně, což je výrazné zlepšení oproti dvouciferným poklesům v předchozím období globalpropertyguide.com. Pekingský sekundární (druhotný) trh se obzvlášť rozproudil: v prosinci 2024 se v Pekingu prodalo přes 20 000 stávajících domů, což je nejvyšší měsíční počet za více než 20 měsíců globalpropertyguide.com. Tento nárůst je připisován odložené poptávce a uvolnění pravidel (viz níže), stejně jako posunu v preferencích kupujících směrem k hotovým domům. V rámci celého města kupující stále více upřednostňují dokončené jednotky před prodejem „na papíře“, protože jsou opatrní po krizi zadlužení developerů. V 1. čtvrtletí 2025 se plocha prodaných domů „na papíře“ v Číně meziročně snížila o 10,2 %, zatímco prodej nových dokončených domů vzrostl o 18,6 % globalpropertyguide.com. Peking tento trend kopíruje – více kupujících volí jistotu hotových bytů, i když to znamená zaplatit vyšší cenu. Vládní speciální úvěrový program ve výši 4 bilionů RMB na dokončení pozastavených projektů posiluje důvěru, že nové projekty budou skutečně dokončeny globalpropertyguide.com. Výsledkem je, že neprodané zásoby na primárním trhu v Pekingu se začínají pomalu, ale jistě vyprodávat.

Nabídka a zásoby: Navzdory oživení prodeje Peking stále čelí značnému převisu bytů v některých segmentech. Nové zahájené stavby prudce poklesly v důsledku celkového zásahu do odvětví – celostátně zahájení rezidenčních projektů kleslo v roce 2024 o 22,5 % globalpropertyguide.com. Dokončení také poklesla (~–25 % v roce 2024), ačkoli by se měla v roce 2025 zlepšit, protože vládní financování pomáhá dokončit projekty globalpropertyguide.com. V Pekingu byli developeři (zejména státní) opatrní při zahajování nových projektů. Zásoby neprodaných bytů dosáhly v roce 2024 několikaletých maxim, i když jejich růst zpomalil globalpropertyguide.com. Do března 2025 bylo celostátně k prodeji asi 421,6 milionu m² bytové plochy (nejvíce od roku 2018) globalpropertyguide.com. Aby tomu čelily, pekingské úřady omezují nabídku pozemků pro novou bytovou výstavbu a dokonce reklamují nevyužité pozemky, aby zabránily budoucímu převisu nabídky globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Přijaly také kreativní strategie absorpce – například nákup neprodaných jednotek k přeměně na veřejné nájemní bydlení a nabízení „bytových voucherů“ k povzbuzení obyvatel v zónách přestavby, aby si pořídili byty jinde globalpropertyguide.com. Tato opatření mají za cíl postupně snižovat přebytečné zásoby. V praxi mají nejžádanější oblasti Pekingu málo neprodaných bytů (nové projekty se často stále vyprodají, i když pomaleji než dříve), zatímco okrajové čtvrti a starší sídliště vykazují vyšší nabídku. Obnova města (probíraná později) je dalším pilířem – přestavbou stárnoucích komunit a „městských vesnic“ chce město nahradit zastaralé byty moderním bydlením a zmírnit přebytek practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com.

Trh s pronájmy: Rezidenční trh s pronájmy v Pekingu v roce 2025 nahrává nájemcům, přičemž nájmy stagnují nebo mírně klesají po letech slabého vývoje. Oficiální údaje ukazují, že nájmy ve městě (měřeno složkou CPI pro nájemné za bydlení) byly v březnu 2025 meziročně nižší o 0,1 %, což pokračuje v trendu mírné deflace nájmů globalpropertyguide.com. Ve skutečnosti jde o zlepšení oproti meziročním poklesům nájmů o –0,3 % až –0,4 % na konci roku 2024 globalpropertyguide.com. Mezi faktory stojícími za stagnujícími nájmy patří zvýšená nabídka vládou dotovaných pronájmů a více možností pronájmu (město agresivně přidává cenově dostupné nájemní jednotky, což dává nájemcům vyjednávací sílu) globalpropertyguide.com. Navíc ekonomická nejistota a dozvuky COVIDu v posledních letech zmírnily příliv nových migrantů, což oslabilo poptávku. Pronajímatelé v Pekingu nyní více soupeří o udržení nájemců; zvyšování nájmů je vzácné a mnozí nabízejí výhody nebo mírně nižší sazby při obnovení smlouvy. I luxusní expat-pronájmy, které byly dříve silné, zaznamenaly volné kapacity, když byly hranice uzavřeny, ačkoli poptávka opět vzrostla po znovuotevření Číny. Celkově výnosy z pronájmu v roce 2025 zůstávají nízké (často jen 1–2 % v centrálních oblastech), ale mohly by se zlepšit, pokud prodejní ceny dále klesnou, zatímco nájmy dosáhnou dna. Vláda na své straně rozšiřuje nabídku nájemního bydlení – např. nákupem komerčních nemovitostí nebo neprodaných domů a jejich přeměnou na nájemní byty – aby zajistila dlouhodobou stabilitu nájmů globalpropertyguide.com. Pro nájemce je Peking nyní relativně „trhem nájemců“, což je výrazná změna oproti situaci před deseti lety, kdy nájmy neúprosně rostly.

Komerční nemovitosti: Kanceláře a maloobchod

Trh s kancelářemi

Pekingský trh s kancelářemi třídy A je pod tlakem, což se projevuje rekordně vysokou neobsazeností a agresivními ústupky ze strany pronajímatelů – přesto se objevují náznaky oživení v pronájmech. Nájemné prudce kleslo: v roce 2024 celkové nájmy kanceláří třídy A v Pekingu klesly o 16,1 % (nejstrmější meziroční pokles v historii), což je zrychlení oproti poklesu o 8,0 % v roce 2023 jll.com jll.com. Léta vysoké nové nabídky, v kombinaci s narušením způsobeným pandemií a pomalejším hospodářským růstem, vytvořila trh příznivý pro nájemce. Ke konci roku 2024 se míra neobsazenosti v prémiových kancelářích v Pekingu pohybovala kolem 19–20 %, což je jedna z nejvyšších hodnot za poslední dekádu (i když výrazně nižší než v mnoha jiných čínských městech – Peking měl v roce 2024 nejnižší neobsazenost mezi deseti hlavními městy s hodnotou 19,6 % pdf.savills.asia). Pronajímatelé reagovali prudkým snižováním nájmů a flexibilními podmínkami pronájmu. Tato strategie přinesla určitý úspěch: objem pronájmů skutečně vzrostl, protože výhodné nájmy přilákaly nájemce k přestěhování nebo rozšíření. Celková plocha pronajatých kanceláří třídy A v Pekingu vzrostla v roce 2024 meziročně o 22 %, přičemž počet velkých transakcí (nad 10 000 m²) vzrostl o 30 %, protože firmy využily zlevněných sazeb k přestěhování do lepších budov jll.com. V podstatě klesající nájmy „stimulovaly nájemce k hledání nákladově efektivnějších možností přestěhování“ jll.com, což vedlo k dočasnému nárůstu poptávky.

Trendy pro rok 2025: Na začátku roku 2025 zůstává kancelářský trh slabý, ale vykazuje opatrné známky stabilizace. Pronajímatelé přesunuli pozornost na udržení nájemců a snaží se udržet stávající nájemce, aby nesnižovali plochu nebo se nestěhovali. Ve 2. čtvrtletí 2025 tvořily obnovené smlouvy téměř 30 % veškeré kancelářské nájemní aktivity – což je známka toho, že pronajímatelé nabízejí štědré pobídky, aby nájemci obnovili smlouvu místo opuštění prostor cushmanwakefield.com. Technologické firmy jsou světlým bodem: sektor TMT (technologie, média, telekomunikace) vedl poptávku po pronájmech ve 2. čtvrtletí, zejména společnosti z oblasti AI a telekomunikací, které expandují a pomáhají tak absorbovat prostory cushmanwakefield.com. Čistá absorpce ve 2. čtvrtletí 2025 byla pozitivní, přibližně 39 700 m², a celoměstská míra neobsazenosti kanceláří třídy A klesla na 16,9 % v polovině roku 2025 cushmanwakefield.com. Průměrné nájmy kanceláří třídy A však dále klesaly – poklesly asi o 2,3 % mezikvartálně na přibližně 222 RMB za m² za měsíc (přibližně 3,00 USD/ft² za měsíc) cushmanwakefield.com. Pronajímatelé ve starších nebo méně atraktivních budovách jsou obzvlášť ochotní vyjednávat, někdy nabízejí měsíce nájmu zdarma nebo vysoké příspěvky na úpravy prostor. Domácí společnosti (zejména státní podniky a finanční firmy) jsou nyní hlavními nájemci, kteří zaplňují prostory, protože mnoho nadnárodních společností zůstává v expanzi v Číně opatrných assets.cushmanwakefield.com. Je také patrné, že přesun za kvalitou pokračuje: nájemci se stěhují z kanceláří třídy B nebo z decentralizovaných lokalit do volných pater v oblastech CBD a Zhongguancun, které jsou nyní k dispozici za atraktivní ceny. Do budoucna se tlak na nabídku mírně snižuje – v Pekingu je na rok 2025 plánováno dokončení pouze cca 144 000 m² nových kanceláří třídy A, po vlně zpoždění (mnoho projektů odloženo na 2026–27) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. To by mohlo trhu poskytnout určitý prostor k nadechnutí. Přesto obnova nájmů bude pomalá; většina prognóz předpokládá, že nájmy kanceláří v Pekingu zůstanou v roce 2025 stabilní nebo mírně klesnou, zatímco míra neobsazenosti bude postupně klesat. Pronajímatelé pravděpodobně budou pokračovat ve strategii nízkých nájmů i v roce 2026, aby zaplnili prostorynadcházející projekty. Pozitivní je, že status Pekingu jako politického a inovačního centra Číny zajišťuje, že klíčové subtrhy, jako jsou CBD, Financial Street a Zhongguancun, zůstanou z dlouhodobého hlediska velmi žádané. Institucionální investoři skutečně sledují problémová kancelářská aktiva – například v jedné z hlavních transakcí získala singapurská GIC pekingské LG Twin Towers (dva věže třídy A na Chang’an Avenue) za více než 8 miliard RMB, sázkou na dlouhodobou poptávku v centrálním Pekingu pdf.savills.asia. Tato důvěra zkušených investorů naznačuje, že kancelářský trh, i když je nyní v útlumu, má stále daleko ke konci.

Maloobchodní a smíšené developerské projekty

Peking maloobchodní nemovitostní sektor zažívá boom nové nabídky, i když se spotřebitelské výdaje zotavují jen pozvolna. V roce 2024 bylo v Pekingu dodáno rekordních 1,62 milionu m² nové maloobchodní plochy – nejvyšší roční přírůstek v historii jll.com. Po celém městě, včetně nově vznikajících předměstí, byly otevřeny obrovské nákupní a smíšené centra, což vedlo ke zvýšení neobsazenosti a tvrdé konkurenci o nájemce. Předpronajatost nových center klesla – v roce 2024 byly projekty otevírány s průměrně jen ~72 % předem pronajaté plochy (oproti dřívějším více než 90 %, které byly požadovány pro spuštění) jll.com. Místo odkládání otevření developeři pokračovali vpřed a spoléhali na to, že po otevření prostory pronajmou. Ke konci roku 2024 a v roce 2025 se tato strategie začala vyplácet: jak se návštěvnost postupně zlepšovala, mnoho nových center začalo doplňovat prázdné jednotky nájemci z oblasti gastronomie (F&B) a zážitkových služeb, s cílem dosáhnout ~90% obsazenosti do jednoho roku od otevření jll.com. Právě restaurace a zábavní podniky byly klíčem k návratu zákazníků – značky z oblasti F&B tvoří velkou část poptávky po pronájmu a pomáhají novým centrům získat pozornost jll.com.

V roce 2025 maloobchodní trh nadále expanduje a „upgraduje se“. Developeři plánují v roce 2025 přinést dalších ~1,05 milionu m² maloobchodních ploch assets.cushmanwakefield.com, se zaměřením na příměstské čtvrti a revitalizované městské projekty. Mnoho připravovaných projektů jsou rozsáhlé multifunkční komplexy v oblastech jako Daxing, Fangshan a Tongzhou, stejně jako rekonstrukce starších nákupních center v centrálních částech města assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Tito noví hráči přinášejí rozmanitější formáty – od vlajkových tematických prodejen a rodinných zábavních parků po „uliční“ venkovní nákupní třídy – v souladu s cílem Pekingu, aby každá čtvrť měla do roku 2025 alespoň jednu kvalitní komerční pěší zónu assets.cushmanwakefield.com. Majitelé maloobchodních prostor také aktivně obnovují skladbu nájemců, aby se přizpůsobili ekonomickému tlaku a měnícím se spotřebitelským návykům assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Vzhledem k tomu, že některé luxusní a prémiové značky zaznamenávají pomalejší prodeje, nákupní centra přivádějí více cenově dostupných „trendy“ značek, místních designérských obchodů a interaktivních zážitků. Zajímavostí je, že pekingská maloobchodní scéna získala originální impuls díky novým mezinárodním hráčům – například britský Iceland supermarket (specializovaný potravinářský řetězec) otevřel v roce 2025 svůj první obchod v Asii a Pacifiku právě v Pekingu cushmanwakefield.com, a další zahraniční maloobchodníci opatrně expandují, jakmile se čínské hranice znovu otevírají.

Spotřebitelská poptávka se zlepšuje, ale neroste prudce. Maloobchodní tržby v celém městě byly ve skutečnosti za prvních pět měsíců roku 2025 meziročně nižší asi o 3 % savills.com, což odráží stále slabou důvěru spotřebitelů a přesun luxusních výdajů do zahraničí. Výhled na druhou polovinu roku 2025 je však optimističtější: Peking očekává oživení díky politickým stimulům a návratu turismu. Vláda zavedla opatření na podporu spotřeby – od nákupních festivalů a programů s vouchery až po rozšiřování bezcelních nákupních zón. S tím, jak v Číně oživuje domácí cestování (včetně většího počtu turistů z jiných provincií, kteří navštěvují pekingská nákupní centra a atrakce), roste návštěvnost maloobchodních prostor. Jak bylo zmíněno v přehledu, čínští představitelé v roce 2025 signalizovali proaktivnější fiskální politiku na podporu domácí poptávky cushmanwakefield.com. Odborníci na maloobchodní nemovitosti proto zůstávají optimističtí, že nové pekingské obchodní domy postupně zaplní své prostory. Je patrný trend směrem k „zážitkovému“ maloobchodu: objekty jako SKP-S (špičkové luxusní/umělecké nákupní centrum) a Universal CityWalk (u Universal Studios) jsou o víkendech plné, což ukazuje, že jedinečné destinace mohou prosperovat.

Smíšené využití a pěší zóny: V Pekingu se také objevují integrované projekty, které kombinují maloobchod, kanceláře, hotely a volnočasové aktivity a vytvářejí nová městská subcentra. Příkladem jsou rozšíření WF Central a Guomao Mall v centru města, stejně jako projekty obnovy města, které proměnily staré tovární čtvrti v moderní komerční zóny. Jedna z iniciativ počítá s přeměnou částí tradičních čtvrtí na butikové nákupní ulice – město prosazuje, aby měl každý obvod do roku 2025 svou vlastní pěší zónu assets.cushmanwakefield.com. Tyto snahy jsou v souladu s označením Pekingu za národní „Mezinárodní spotřebitelské centrum“, jehož cílem je upevnit pozici hlavního města jako nákupního a kulturního centra. Stručně řečeno, i když je nabídka maloobchodních nemovitostí v Pekingu na historickém maximu – což krátkodobě tlačí na nájmy a obsazenost – střednědobý výhled je podpořen politickou podporou a obrovskou spotřebitelskou základnou města. Pronajímatelé, kteří své nemovitosti odliší (výběrem nájemců, chytrými technologiemi a propojením s turismem a kulturou), mají v novém prostředí největší šanci na úspěch.

Luxusní nemovitosti: prémiové bydlení a specifické trhy

Luxusní rezidenční bydlení v Pekingu představuje nejvyšší vrstvu trhu s bydlením – jde o ultra-drahé byty v centrálním Pekingu, prostorné vily v uzavřených komunitách a historické dvorní domy (siheyuan) v centru města. Tento segment je v roce 2025 charakterizován odolností v hodnotě, ale nízkou likviditou. Kupující s vysokým čistým jměním jsou v důsledku celkového poklesu trhu a vládního postoje „bydlení, ne spekulace“ náročnější a citlivější na cenu. Výsledkem je, že objem transakcí s luxusními nemovitostmi v roce 2024 klesl a ceny zaznamenaly mírný pokles – zejména na sekundárním trhu s luxusními nemovitostmi (přeprodej luxusních domů). Podle JLL se pokles cen luxusních nemovitostí z druhé ruky v Pekingu zúžil začátkem roku 2025, což naznačuje, že nejhorší už může být za námi joneslanglasalle.com.cn. Jinými slovy, ceny luxusních nemovitostí v letech 2023–24 skutečně klesly, ale do 1. čtvrtletí 2025 se tempo poklesu zpomalilo, což naznačuje stabilizaci. Na straně novostaveb si developeři luxusních bytů v prémiových lokalitách Pekingu (jako je oblast Východní 3. okružní třídy, oblast parku Čao-jang nebo čtvrť Financial Street) většinou udrželi cenovou hladinu díky omezené nové nabídce a silné poptávce koncových uživatelů. Některé prestižní projekty stále uvádějí ceny nad 150 000 RMB za m² (>2 000 USD/ft²). Například jednotky v sérii „Emerald“ od China Resources nebo projekty Sinobo v blízkosti ambasádní čtvrti zůstávají extrémně drahé a často se prodávají pouze na pozvání.

Několik trendů v luxusním segmentu vyniká:

„Tichý luxus“ a důraz na kvalitu: Bohatí kupující v Pekingu se přiklánějí k nenápadnějším, na kvalitu zaměřeným preferencím. Místo okázalé nápadnosti je zájem o řemeslné zpracování, prvky pro zdraví a chytré domácí technologie. Značkové rezidence (s hotelovými službami) jsou také žádané u některých kupujících, i když v Pekingu je jich méně než v Šanghaji nebo Šen-čenu.
Dopady politiky: Luxusní bydlení bylo přímo ovlivněno politikou – v minulosti měl Peking vyšší požadavky na akontaci a přísnější kvalifikační pravidla pro větší/dražší jednotky. Koncem roku 2024 byla některá z těchto pravidel uvolněna (např. snížení akontace i pro druhé domy practiceguides.chambers.com a zrušení rozlišení „běžné vs. ne-běžné bydlení“, které často penalizovalo drahé nemovitosti practiceguides.chambers.com). Výsledkem je mírně širší okruh kupujících luxusních nemovitostí v roce 2025 než o rok dříve. Stále však platí omezení „jedna nemovitost na cizince“ a celkově je úvěrování pro spekulativní nákupy stále přísné globalpropertyguide.com.
Luxusní pronájmy a co-living: Zajímavou specialitou je vzestup luxusních nájemních rezidencí a servisovaných apartmánů zaměřených na manažery a movité mileniály, kteří preferují flexibilitu. Společnosti jako Funlive a SilverStar přeměňují některé špičkové nemovitosti na dlouhodobé pronájmy nebo co-livingové prostory s luxusními službami, částečně jako reakci na pomalejší prodeje. To poskytuje odbyt pro luxusní zásoby a vychází vstříc těm, kteří nejsou připraveni kupovat.

Celkově vzato, luxusní nemovitosti v Pekingu si udržely hodnotu lépe než masový trh – podpořeno nedostatkem (nabídka pozemků v centrálních oblastech je minimální) a tím, že ultrabohatí kupci jsou méně citliví na úrokové sazby. Zahraniční kupci (například ambasády nebo expatrioti) tvoří také malou část poptávky po pekingských luxusních vilách a bytech, ačkoli zahraniční fyzické osoby čelí omezením (obecně je povolen pouze jeden dům a musí v Číně rok pracovat/studovat) wise.com. S opětovným otevřením Číny se několik dalších zahraničních kupců pomalu vrací do nejvyšší třídy, často nakupují pro vlastní potřebu nebo jako dlouhodobou investici.

Na prestižních adresách – např. tradiční dvory v hutongových čtvrtích nebo penthousy s výhledem na Letní palác – ceny skutečně opět mírně rostou, protože jsou považovány za nenahraditelná aktiva. V roce 2025 byly zaznamenány některé rekordně vysoké nabídkové ceny u vzácných nemovitostí (například zrekonstruovaný dvůr v okrese Dongcheng, který byl uveden na trh za více než 500 milionů ¥). S výjimkou těchto případů je luxusní trh převážně stagnující: prodávající drží ceny a neprodávají pod cenou, kupující více vyjednávají. Očekává se, že jakmile se celková ekonomika zlepší, potlačená poptávka v luxusním segmentu se promění v obnovený růst cen, vzhledem k tvorbě bohatství v Pekingu a omezené nabídce prémiových nemovitostí. Do té doby zůstávají luxusní nemovitosti bezpečným přístavem pro kapitál (v horizontu 5+ let), ale s utlumenou krátkodobou dynamikou.

Trendy v oblasti průmyslových a logistických nemovitostí

Pekingský sektor průmyslových a logistických nemovitostí v roce 2025 nabízí smíšený obrázek. Na jedné straně město zažívá příval nové nabídky – v metropolitní oblasti vznikají rozsáhlé moderní sklady a průmyslové parky. Na druhé straně ekonomické protivětry a regionální konkurence proměnily trh v posledních letech z trhu příznivého pro pronajímatele na trh příznivý pro nájemce jll.com.

Nárůst nabídky a neobsazenost: Očekává se, že rok 2025 bude vrcholným rokem pro dokončení logistických nemovitostí v Pekingu. Odborné zprávy uvádějí, že v roce 2025 bude dodáno přibližně 1,8–1,9 milionu m² nových logistických zařízení, což představuje téměř polovinu stávajících zásob na trhu najednou (obrovská expanze) assets.cushmanwakefield.com. Většina této nabídky je soustředěna na okrajích města – zejména v okrese Pinggu na dalekém východě, který sám o sobě představuje odhadem 83 % nové skladové plochy v letech 2025 až 2027 jll.com. Dalšími lokalitami, kde se očekávají nové projekty, jsou Tongzhou Logistics Park (východ/jihovýchod, poblíž sub-centra) a oblast Shunyi (severovýchod, poblíž letiště Beijing Capital), stejně jako určitý přesah do sousední provincie Hebei. Tato vlna nabídky již zvýšila míru neobsazenosti. Celková neobsazenost logistických prostor v Pekingu nedávno vzrostla na přibližně 18,2 % jll.com – historicky vysokou úroveň, což odráží, že mnoho skladů soupeří o nájemce. Pronajímatelé proto snižují nájmy nebo nabízejí období bez nájmu, aby přilákali nájemce.

Posuny v poptávce: Poptávka po logistických prostorech v Pekingu sice roste, ale nestačí držet krok s přebytkem nabídky, což vede k tlaku na pokles nájmů a odlivu nájemců do levnějších lokalit. Výrazným trendem je, že někteří nájemci citliví na náklady (zejména e-commerce, maloobchodní distributoři a firmy třetích stran v logistice) se stěhují z Pekingu do blízkých měst, jako je Langfang nebo Tianjin, aby ušetřili na nájmu jll.com. Tyto sousední oblasti v regionu Jing-Jin-Ji často nabízejí novější zařízení za zlomek ceny v Pekingu, navíc s pobídkami od místních vlád. Přesto klíčové logistické subtrhy v rámci Pekingu si vedou lépe. Například Beijing Airport Logistics Park (u letiště Capital) a logistické centrum v Tongzhou zůstávají relativně odolné – jejich míra neobsazenosti je výrazně nižší než průměr, díky špičkové poloze a stabilní poptávce od provozovatelů 3PL (logistika třetích stran) obsluhujících samotné město jll.com. Také jak Peking pokračuje v přesunu „nekapitálových funkcí“ (přesun části tradiční výroby z města), objevuje se nová poptávka od odvětví s vyšší přidanou hodnotou. Farmaceutický a technologický výrobní sektor se stávají novými nájemci průmyslových prostor, hledají specializovaná zařízení (například chlazené sklady nebo výzkumné a vývojové dílny) v Pekingu nebo v Ekonomicko-technologické rozvojové zóně Pekingu (Yizhuang).

Průmyslové parky a politika: Vláda aktivně utváří prostředí průmyslových nemovitostí. Ekonomická zóna mezinárodního letiště Peking Daxing je vlajkovým projektem, který pohání nový rozvoj. Tato zóna, která se překrývá s Pekingem a Che-pej, se rozkládá na ploše 150 km² a zahrnuje několik specializovaných průmyslových parků english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Ke konci roku 2024 zde bylo v provozu přibližně 420 000 m² nových průmyslových parků (biotechnologie, letectví, technologická inkubační centra atd.), dalších 400 000 m² ve výstavbě a cílem je dosáhnout 1 000 000 m² v příštích několika letech english.beijing.gov.cn. Takové iniciativy lákají firmy daňovými úlevami a dokonce i bezcelními (bonded) prostory – například firmy v Daxing Biopharma Park ušetří přibližně 30 % nákladů díky provozu v bezcelní zóně english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Podobně jsou starší průmyslové zóny v Shunyi, Shijingshan (Shougang Park) a Changping přeměňovány na high-tech centra, často s modernizovanými průmyslovými nemovitostmi pro firmy v oblasti robotiky, AI a „chytré“ výroby. Vládní podpora – například urychlená schvalování průmyslových projektů a masivní investice do infrastruktury – činí nové pekingské průmyslové parky atraktivnějšími english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn.

Výhled: Krátkodobý výhled pro pronajímatele logistických nemovitostí je náročný kvůli přebytečné nabídce. Lze očekávat, že nájmy budou stagnovat nebo klesat v okrajových lokalitách, dokud nebude přebytečný prostor absorbován. Základní poptávka je však opatrně pozitivní: e-commerce nadále roste (online maloobchodní tržby v Číně stále stoupají, což zvyšuje potřebu skladů) a výrobci v nově vznikajících sektorech (například baterie pro elektromobily, zařízení pro polovodiče atd.) expandují v širším Pekingu. V letech 2026–2027, jakmile se nové sklady v Pinggu zaplní (nebo se jejich výstavba případně zpomalí), by se měl trh znovu vyrovnat. Investoři také sledují tento segment – některé zahraniční fondy a vozidla podobná REIT mají zájem o logistická aktiva v Pekingu, protože současnou slabost vnímají jako příležitost k nákupu s lepším výnosem. Zajímavým politickým vývojem je čínská podpora infrastrukturních REIT, které do roku 2025 zahrnovaly i logistické nemovitosti. Peking by mohl vidět některé své sklady zabalené do REIT pro domácí trh, což by přineslo nový kapitál a likviditu cushmanwakefield.com.

Shrnuto, průmyslové nemovitosti v Pekingu se posouvají: od běžných továren směrem k high-tech a logistickým zařízením, přičemž tuto evoluci řídí vládní územní plánování. Prémiové logistické parky u dopravních uzlů zůstanou žádané, zatímco starší nebo vzdálené sklady budou mít potíže. Role města v rámci integrovaného regionu Peking-Tianjin-Hebei (Jing-Jin-Ji) také znamená, že firmy budou vždy zvažovat možnosti těsně za hranicemi. Přesto mít základnu v hlavním městě přináší výhody (blízkost zákazníkům, vládě, talentům), což zajišťuje, že trh s průmyslovými nemovitostmi v Pekingu nakonec najde rovnováhu po této vlně nabídky.

Dopad politiky a regulace v roce 2025

Vládní politika je pravděpodobně největším jednotlivým faktorem ovlivňujícím nemovitostní trh v Pekingu v roce 2025. Po krizi v sektoru nemovitostí v letech 2021–2023 (vyvolané limity zadlužení „Tři červené linie“ a velkými bankroty developerů) se úřady na všech úrovních zaměřily na podporu trhu a zabránění tvrdému přistání. Několik klíčových regulačních kroků a politických trendů letos ovlivňuje výsledky:

Uvolnění omezení pro nákup nemovitostí: Koncem roku 2024 se Peking připojil k dalším velkým městům v uvolnění přísných pravidel pro nákup domů s cílem podpořit poptávku. Významné je, že město zrušilo dlouhodobé požadavky na „hukou a sociální pojištění“ při nákupu nemovitostí – což znamená, že nerezidenti Pekingu již nepotřebují místní hukou ani určitý počet let placení daní, aby mohli koupit nemovitost practiceguides.chambers.com. Tato změna, zavedená oběžníkem v září 2024, rozšířila okruh kupujících tím, že umožnila více migrantům a talentům nakupovat v Pekingu (dříve byli mnozí omezeni pouze na jeden dům nebo žádný, pokud neměli místní status). Navíc se Peking sladit s politikou, která považuje domácnosti bez stávající nemovitosti ve městě za prvokupce, i když vlastnili nemovitost jinde. Toto pravidlo „uznávat domy, ne úvěry“ fakticky snížilo požadované akontace a hypoteční sazby pro mnoho lidí, kteří si pořizují lepší bydlení. Dopad byl významný – najednou si rodina, která prodala svůj jediný pekingský dům, nebo nově příchozí, který se přestěhoval z jiného města, může koupit nemovitost s pouhou 20–30% akontací (oproti 60 % dříve).
Nižší akontace a levnější hypotéky: Finanční regulátoři zavedli rozsáhlé změny ke snížení nákladů na pořízení bydlení. Do konce roku 2024 byly minimální akontace pro první nákup nemovitosti ve velkých městech sníženy na 20 % (z 30 %) a pro druhé nemovitosti na 30 % (z 40 % nebo více) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Peking, tradičně konzervativní, tyto slevy také zavedl pro kvalifikované kupce. Banky současně výrazně snížily úrokové sazby hypoték – 5letá základní úroková sazba byla několikrát snížena a místní banky dostaly možnost nabízet větší slevy. Mnoho pekingských majitelů domů využilo nových pravidel umožňujících jednorázové přejednání úrokové sazby u stávajících hypoték, čímž snížili sazby o 40–60 bazických bodů. Nové hypoteční sazby pro prvokupce v Pekingu v roce 2025 klesly na přibližně 4,1–4,3 %, což je nejnižší úroveň za mnoho let. Tato opatření výrazně zlepšují dostupnost: například měsíční splátky u úvěru 5 milionů ¥ jsou nyní mnohem nižší, což povzbuzuje lidi k návratu na trh.
Daňové pobídky: Daň z převodu nemovitosti – klíčová transakční daň – byla dočasně snížena. V srpnu 2024 národní politika zvýšila hranici pro slevy na dani z převodu nemovitosti z 90 m² na 140 m², což uznává, že ve drahých městech je 90 m² malá jednotka practiceguides.chambers.com. Nyní v Pekingu kupující první nemovitosti platí pouze 1% daň z převodu nemovitosti na byty do 140 m² (dříve 1,5 %) a kupující druhé nemovitosti platí 1 % (pro ≤140 m²) nebo 2 % (pro >140 m²) – dříve 3 % practiceguides.chambers.com. Tyto škrty ušetří kupujícím desítky tisíc jüanů a měly za cíl podpořit nákup větších bytů. Kromě toho vláda prodloužila daňové úlevy na dani z příjmu pro ty, kteří prodají nemovitost a během krátké doby koupí jinou, což podporuje „výměnu“ bydlení. Ve skutečnosti Peking a všechna města první úrovně spustila v letech 2024–2025 programy na výměnu bydlení practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Tyto programy pomáhají majitelům prodat jejich stávající nemovitost (často se slevou na provizi nebo s garantovaným odkupem), aby si mohli koupit novou – což efektivně stimuluje obě strany trhu.
Podpora developerů a výstavby: Na straně nabídky zavedly úřady řadu opatření, aby zachránily developery a zajistily dokončení projektů. Centrální vláda poskytla speciální půjčku ve výši 250–300 miliard ¥ na dokončení pozastavených bytových projektů po celé zemi (některé z nich jsou v Pekingu) globalpropertyguide.com. Místní samosprávy, včetně té pekingské, byly vyzvány, aby prodloužily lhůty na výstavbu, uvolnily omezení předprodeje a zjednodušily financování pro renomované developery. V případě Pekingu má město většinou kvalitní, často státem podporované developery, takže zde nedošlo k extrémním problémům jako v jiných regionech. Přesto byla přijata opatření jako zrušení oficiálních cenových stropů na prodej nových projektů – to umožňuje developerům v Pekingu stanovovat ceny nových jednotek více podle tržní úrovně a získat zpět investice globalpropertyguide.com. Pravidla pro aukce pozemků byla také upravena: Peking zrušil systém „cenového stropu na pozemky“, který nutil aukce končit při dosažení určité ceny globalpropertyguide.com. Nyní lze s pozemky obchodovat volněji, což koncem roku 2024 vedlo k prodeji několika parcel s mírným prémiem. Cílem je oživit prodeje pozemků (zdroj příjmů pro město) a zároveň dát developerům šanci na rozumné marže u nových projektů.
Podpora nájemního a dostupného bydlení: Vládní heslo „bydlení pro život, ne pro spekulaci“ se promítá do podpory nájemního bydlení. V roce 2025 Peking dále rozšiřuje nabídku dotovaného nájemního bydlení – od přestavby komerčních prostor po podporu výstavby komunit určených k pronájmu. Pro provozovatele nájemního bydlení jsou k dispozici daňové úlevy a pilotní programy, kde lze venkovskou kolektivní půdu využít pro nájemní byty. Dostupné nájemní jednotky a sdílené koleje pro mladé profesionály se objevily a částečně zmírnily tlak na nájmy a nabídly alternativu k nákupu. Tato politika přímo nepodporuje trh s nákupem, ale řeší bytové potřeby a brání nadměrnému růstu nájmů (což by mohlo trh destabilizovat).
Politiky obnovy a přestavby měst: Významným regulačním zaměřením je obnova měst, která nepřímo ovlivňuje nemovitosti zlepšováním městského prostředí a vytvářením nových investičních příležitostí. V roce 2024 Peking zavedl své Rámcové předpisy pro obnovu měst se zjednodušeným schvalovacím procesem practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Do roku 2025 město vydalo více než tucet podpůrných politik k tématům, jako je renovace starých čtvrtí, ochrana historických budov a přestavba městských vesnic practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Například celé oblasti zchátralého bydlení (některé „městské vesnice“) jsou nyní určeny k přeměně – buď k přestavbě, nebo k zásadním rekonstrukcím – a vláda poskytuje financování a pobídky pro tyto projekty. Na celostátní úrovni Ministerstvo bydlení a rozvoje měst a venkova signalizovalo intenzivnější přestavbu městských vesnic v roce 2025, s cílem renovovat nebo přestavět dalších 1 milion jednotek practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. V Pekingu tyto snahy uvolňují cenné pozemky ve městě pro novou, kvalitnější výstavbu (často smíšené bydlení) a zároveň snižují bezpečnostní rizika. Také generují stavební činnost (a tím i poptávku po realitních službách). Jedním z mediálně známých příkladů je oblast u Jižního nádraží v Pekingu, kde jsou staré slumy přestavovány na nové byty a parky – což zvyšuje celkovou hodnotu nemovitostí v této čtvrti.

Shrnuto, politiky roku 2025 jsou zaměřeny na stabilizaci trhu a obnovení důvěry. První důkazy naznačují, že zabránily prudšímu propadu – poklesy prodejů se zmenšují a ceny nacházejí své dno globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tvůrci politik však sami poznamenávají, že důvěra je klíčová a neobnoví se přes noc globalpropertyguide.com. Vláda proto slíbila, že bude i nadále zajišťovat „stabilitu bydlení“ a dokonce naznačila dlouhodobější reformy (jako je zavedení daně z nemovitostí a rozšíření práv nájemců), které mají podpořit udržitelný růst. Prozatím je trh v Pekingu pod politickou záchrannou sítí a jakýkoli náznak opětovného ochlazení bude pravděpodobně čelit dalším uvolňovacím opatřením.

Trendy a omezení zahraničních investic

Zahraniční investice do nemovitostí v Pekingu byly historicky omezené, ale vlivné – přicházely ve vlnách, když byl čínský trh atraktivní, a ustupovaly během poklesů nebo při zpřísnění regulací. V roce 2025 je zájem zahraničních investorů o pekingské nemovitosti přítomný, ale opatrný. Situaci určují následující faktory:

Institucionální investice: Velcí globální investoři (státní investiční fondy, private equity, developeři z Hongkongu atd.) nadále hledají vybrané příležitosti v Pekingu. Zvláště je lákají špičková komerční aktiva. Například, jak již bylo zmíněno, GIC (singapurský státní fond) získal kancelářský komplex LG Twin Towers v Pekingu za více než 8 miliard RMB gic.com.sg gic.com.sg (i když tato transakce byla uzavřena v roce 2020, podtrhuje trend státních fondů zaměřujících se na prestižní nemovitosti v Pekingu). V letech 2023–2024 zahraniční kapitál zpomalil kvůli ekonomické nejistotě v Číně a měnovým rizikům, ale nezmizel. Do poloviny roku 2025 někteří oportunističtí investoři vnímají pokles cen v Pekingu jako příležitost k levnému nákupu. Zprávy naznačují, že několik zahraničních fondů zkoumá nákupy problémových aktiv (např. nákup dluhů problémových developerů s projekty v Pekingu nebo spolupráci s místními státními podniky na převzetí nedokončených nemovitostí). Kancelářské věže a business parky jsou hlavním zájmem, protože maloobchod je nyní považován za náročnější a rezidenční nemovitosti jsou pro zahraniční subjekty většinou nedostupné pro investiční účely. Významné je, že asijští investoři (ze Singapuru, Hongkongu atd.) byli v poslední době aktivnější než západní firmy, a to díky větší znalosti prostředí a možná i dlouhodobějšímu asijskému výhledu.
Politika vůči zahraničním kupcům: Čína udržuje omezení pro zahraniční osoby při nákupu nemovitostí. Obecně platí, že cizinec si může v Číně koupit pouze jednu rezidenční nemovitost (pro vlastní potřebu, ne na pronájem) a musí v zemi žít/pracovat alespoň jeden rok wise.com pacificprime.cn. Konkrétně v Pekingu historicky platila pravidla, že zahraniční kupci musí doložit jeden rok místní pracovní zkušenosti a je jim zakázáno kupovat více domů. Tato pravidla zůstávají v platnosti i v roce 2025; pro individuální zahraniční kupce nedošlo k zásadnímu uvolnění, protože úřady upřednostňují bydlení pro místní a omezování spekulací. Cizinci také nemohou v Číně kupovat komerční nemovitosti čistě za účelem investice, pokud tak neučiní prostřednictvím místně registrované společnosti nebo partnerství. Segment zahraničních kupců nemovitostí v Pekingu je tedy velmi malý – většinou jde o některé expat rodiny, které se rozhodnou koupit místo pronájmu (často je jeden z manželů Číňan nebo využívají firemní strukturu). Změny v roce 2025 (snížení akontace apod.) platí stejně i pro cizince, ale větší překážkou je vůbec splnit podmínky pro nákup.
Přímé zahraniční investice a joint ventures: Zahraniční developeři a korporace v oblasti nemovitostí často vstupují do Pekingu prostřednictvím joint ventures nebo plně zahraničních podniků (WFOE). V posledních letech vzniklo několik významných společných projektů: např. Swire Properties (Hongkong) spoluvyvíjela Taikoo Li Sanlitun a nyní se podílí na druhém projektu Taikoo Li v Chaoyangu; Tishman Speyer (USA) vyvíjel business parky; a CapitaLand (Singapur) má projekty smíšeného využití. V letech 2024–2025 zájem o nové podniky ochladl, protože propad čínského trhu s nemovitostmi byl často v médiích. Vláda se však snaží podporovat zahraniční investice do komerčních nemovitostí v rámci znovuotevírání trhu. Negativní seznam pro rok 2023 pro zahraniční investice odstranil některé překážky (i když oblast nemovitostí byla již většinou otevřená, kromě některých citlivých sektorů) nortonrosefulbright.com nortonrosefulbright.com. Významné je, že zahraniční investoři nyní mohou volněji investovat do čínských realitních kanceláří, správy nemovitostí a REITs, což by mohlo nepřímo zvýšit jejich zapojení v sektoru. Také část zahraničního kapitálu se zaměřuje na pekingská průmyslová a logistická aktiva – například GLP (singapurský specialista na logistiku) v oblasti dále expanduje a fondy jako Blackstone projevily zájem o čínská portfolia business parků (i když realizace je pomalejší kvůli schvalování regulátory a kontrolám kapitálu při vývozu peněz z Číny).
Kapitálové kontroly: O zahraničních investicích nelze hovořit bez zmínky o čínských kapitálových kontrolách. Repatriace prostředků z prodeje nemovitostí může být pomalá a vyžaduje schválení, což některé zahraniční investory odrazuje. Navíc volatilita směnného kurzu jüanu v roce 2025 přidává měnové riziko. Tyto faktory přispěly k poklesu objemu zahraničních transakcí od roku 2020. Data ukazují, že zahraniční investice tvořily v uplynulém roce pouze malé jednociferné procento z celkových investic do nemovitostí v Číně. Přesto Peking – jako hlavní město – má tendenci přitahovat část těchto zahraničních investic, a to díky stabilním základům kancelářského trhu a přítomnosti vlády (což znamená menší regulační riziko pro nemovitosti v blízkosti citlivých oblastí).
Nedávný vývoj: S cílem přilákat zahraniční kapitál Peking zlepšuje své podnikatelské prostředí. Město zavedlo politiku „dvou zón“ (zóna volného obchodu a inovační zóna), která nabízí jednodušší procesy pro podniky se zahraničním kapitálem, a nemovitosti jsou toho součástí prostřednictvím pekingské FTZ (která zahrnuje oblasti jako Lize Financial District a Daxing Airport Zone). Zahraniční firmy, které v Pekingu zakládají sídla, získávají výhody jako například příspěvky na bydlení pro manažery, což nepřímo podporuje trh s luxusními pronájmy a bydlením. Mezitím pokračují významné projekty ve vlastnictví zahraničních subjektů: příkladem je kanadský penzijní fond CPPIB ve spolupráci s čínskou společností Vanke na investicích do nájemních bytů v Pekingu (dohoda z roku 2022, projekty dokončeny v letech 2024–25). Taková partnerství ukazují, že institucionální zahraniční kapitál se slaďuje s politickými prioritami (například nájemní bydlení), aby našel příležitosti.

Závěrem lze říci, že zahraniční účast na trhu nemovitostí v Pekingu je v roce 2025 selektivní – velcí hráči sledují špičková aktiva a strategické sektory, zatímco omezení drží individuální nákupy cizinců na minimu. Pokud by se čínská ekonomika zotavila a geopolitické napětí polevilo, lze očekávat oživení zahraničních investic, vzhledem k trvalému postavení Pekingu jako bezpečného přístavu. Prozatím však trh spoléhá především na domácí investory, přičemž zahraniční kapitál přináší několik světlých bodů v podobě významných akvizic a společných podniků pro kvalitní projekty.

Technologie a udržitelnost v rozvoji nemovitostí

Růst trhu nemovitostí v Pekingu není jen o větším počtu budov – jde o chytřejší a zelenější budovy v souladu s vizí města o udržitelném rozvoji. V roce 2025 jsou technologie (PropTech) a udržitelnost (zelené budovy & ESG) v popředí nových projektů a správy nemovitostí v Pekingu:

Boom zelených budov: Peking agresivně prosazuje standardy zelených budov. Vláda si klade za cíl, aby 30 % veškeré nové výstavby bylo do roku 2025 certifikováno jako zelené, v souladu s národními cíli amchamchina.org amchamchina.org. V praxi jsou téměř všechny hlavní nové projekty v Pekingu navrhovány alespoň podle čínského standardu Green Building Label 2-star (nebo ekvivalentu LEED Gold). To zahrnuje pokročilou izolaci, energeticky úsporné systémy HVAC a integraci obnovitelných zdrojů energie. Příkladem je probíhající rozvoj v subcentru Tongzhou: nové městské úřady a občanská zařízení jsou zde stavěny jako ultra-zelené stavby s technologiemi jako solární panely, zadržování dešťové vody a nízkouhlíkové materiály. Ve skutečnosti byl Central Green Forest Park v Tongzhou v roce 2024 uznán na národní úrovni jako modelový nízkouhlíkový projekt chinadailyhk.com. Park a okolní budovy mají fotovoltaické panely, geotermální tepelná čerpadla, systémy pro ukládání energie, nabíjecí stanice pro elektromobily a chytré řízení energie – což představuje komplexní udržitelný přístup chinadailyhk.com. Podobně letiště Daxing a jeho rozvojová ekonomická zóna získaly certifikace LEED a široce využívají obnovitelné zdroje energie usgbc.org usgbc.org.

Chytré budovy a PropTech: Nové komerční mrakodrapy a multifunkční komplexy v Pekingu jsou stále častěji „chytré“ budovy. To zahrnuje IoT senzory pro monitorování spotřeby energie v reálném čase, chytré přístupové systémy (systémy vstupu na základě rozpoznání obličeje jsou nyní běžné v kancelářích třídy A) a systémy správy budov řízené umělou inteligencí, které optimalizují osvětlení, větrání a teplotu pro efektivitu a pohodlí. Developerské společnosti v Pekingu často zdůrazňují funkce jako služby pro nájemce přes aplikaci (rezervace zařízení, hlášení problémů atd.), automatizované parkovací systémy a inteligentní bezpečnostní roboty. Významným trendem je 5G infrastruktura zabudovaná do budov, zejména v technologicky zaměřených zónách jako Zhongguancun. Některé kancelářské parky poskytují nájemcům dedikované 5G sítě a dokonce i datová centra přímo v areálu, což odráží integraci digitální infrastruktury s nemovitostmi.

Inovace ve stavebnictví: Technologie také mění jak Peking staví. Modulární výstavba a prefabrikované techniky jsou na vzestupu, aby urychlily projekty a snížily odpad. Například některé z nových projektů nájemního bydlení v Pekingu využívají modulární jednotky. Stavební roboti a drony byly testovány – živý obraz z roku 2025 ukazuje roboty bagrující vodu v Shougang Park, bývalém ocelářském závodě přeměněném na technologický park, jako součást jeho high-tech prezentace news.cgtn.com. Samotný Shougang Park je příkladem inovace: zachoval staré průmyslové stavby a přeměnil je na moderní kanceláře a prostory pro akce, čímž spojuje dědictví s technologií (skokanský můstek Big Air z zimních olympijských her nyní přehlíží kampus s autonomními kyvadlovými autobusy a muzei vybavenými AR). Park přilákal technologické giganty (Tencent, Douyin od ByteDance atd.) a generuje roční výstup přes 10 miliard ¥ news.cgtn.com – což je důkazem úspěšného propojení nemovitostí, technologií a kulturní obnovy.

ESG a zdraví: Po pandemii získaly budovy se zdravotními a wellness prvky na významu. V Pekingu se mnoho nových kancelářských budov snaží získat certifikace WELL nebo přidává prvky jako pokročilou filtraci vzduchu (zásadní vzhledem k znečištění i obavám z COVIDu), bezdotykové výtahy a biofilní design (zeleň uvnitř budov). Nájemci, zejména nadnárodní společnosti a finanční firmy, požadují kancelářské prostory splňující ESG. To znamená, že developeři nejen instalují solární panely, ale také používají ekologické materiály, poskytují zázemí pro cyklisty a zveřejňují uhlíkovou stopu. Starší budovy jsou také modernizovány – některé kancelářské věže z 90. let v Pekingu prošly energeticky úspornými úpravami, aby zůstaly konkurenceschopné, například kompletní výměnou osvětlení za LED a instalací chytrých skel pro snížení nároků na vytápění/chlazení.

Vliv technologického průmyslu: Postavení Pekingu jako technologického centra (s vědeckým parkem Zhongguancun, často nazývaným „čínské Silicon Valley“) má symbiotický vztah s nemovitostmi. Příkladem je rozvíjející se průmysl datových center v okolí Pekingu: zatímco přísná ekologická pravidla omezují výstavbu datových center přímo ve městě (kvůli omezením elektřiny a půdy), přilehlé oblasti jako Zhangbei v provincii Hebei mají obrovské serverové farmy napájející internet v Pekingu. Ve městě jsou do komerčních budov integrována menší edge computing datová centra, která podporují 5G a IoT. Kromě toho je automatizace správy nemovitostí nyní standardem. Je běžné, že pekingské bytové komplexy používají vstup na rozpoznání obličeje, chytré boxy na balíky a nájemní smlouvy přes aplikace. Město také testuje blockchain pro realitní transakce, aby zjednodušilo převody vlastnických práv a financování – i když plošné využití je stále ve fázi rozvoje.

Vládní iniciativy: Pekingská městská vláda aktivně prosazuje iniciativy chytrých měst. Jedním z cílů je vybudovat „nové chytré komunity“ – rezidenční projekty, které mají jednotné platformy pro chytré řízení všeho od bezpečnosti po péči o seniory. Dalším je program „Houbařské město“ na zlepšení hospodaření s vodou: nové projekty musí zahrnovat propustné povrchy, zelené střechy a zachytávání dešťové vody. Infrastruktura jako integrované inženýrské tunely (které vedou elektřinu, telekomunikace a vodu společně pod zemí) je povinná v nových čtvrtích – například Asijská vesnice her v nedalekém Hangzhou (uváděná jako model) zaznamenala po zavedení chytré infrastruktury nárůst hodnoty pozemků o 20 % news.cgtn.com news.cgtn.com. Peking jde v jeho novějších zónách stejnou cestou.

V podstatě udržitelnost a technologie už nejsou v pekingských realitách volitelné – jsou vstupenkou pro nové projekty a čím dál více i pro ty stávající, aby zůstaly relevantní. Tyto trendy zajišťují, že rozvoj Pekingu není jen o rozšiřování městské zástavby, ale o jejím vylepšování. Přínosy jsou hmatatelné: zelenější a efektivnější budovy snižují provozní náklady a přitahují kvalitní nájemce, zatímco chytré prvky zvyšují bezpečnost a uživatelský komfort. Jak Čína usiluje o dosažení uhlíkového vrcholu a neutrality (v letech 2030 a 2060), lze očekávat, že Peking ještě více posílí zelené reality – možná zavede emisní kvóty pro budovy nebo další pobídky pro rekonstrukce. To dále propojí realitní sektor s technologickou a udržitelnou agendou.

Klíčové oblasti růstu a realitní hotspoty v Pekingu

I na chladnějším trhu je lokalita vším – a Peking sází na určité čtvrti, které mají řídit další fázi růstu. Zde jsou hlavní hotspoty a rozvojové zóny v Pekingu, kde probíhá významná realitní aktivita:

Tongzhou – Subcentrum Pekingu: Okres Tongzhou, na východním okraji Pekingu, je nejvýraznější rozvojovou oblastí jako oficiálně určené „Městské subcentrum.“ V posledních několika letech přesunul Peking své městské úřady do Tongzhou a začátkem roku 2024 byly dokončeny první a druhá fáze nové administrativní oblasti, přičemž více než 30 000 státních zaměstnanců se přestěhovalo chinadailyhk.com chinadailyhk.com. To podnítilo stavební boom: Tongzhou se nyní pyšní novým občanským CBD s moderními kancelářskými věžemi, kulturními zařízeními (Muzeum Velkého kanálu, Centrum scénických umění) a dokonce i velkým zábavním parkem (Universal Studios Beijing, otevřeno 2021) chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Očekává se, že populace okresu výrazně vzroste – městské plány počítají s tím, že 1,3 milionu lidí bude v Tongzhou do roku 2035, protože oblast přebírá obyvatele a funkce z přeplněného centra Pekingu chinadaily.com.cn. Do oblasti vstoupili developeři; významným projektem je Beijing Tongzhou Integrated Development (Tongzhou TOD), komplex o rozloze 8,4 milionu čtverečních stop na Velkém kanálu, který zahrnuje několik výškových kancelářských budov (jedna 52patrová věž bude druhou nejvyšší v Tongzhou s výškou ~250 m), tři rezidenční věže a velká maloobchodní centra perennialholdings.com perennialholdings.com. První fáze tohoto projektu má být dokončena od roku 2025 dále perennialholdings.com perennialholdings.com. Lákadlem Tongzhou je levnější půda a plná podpora vlády – oblast je budována s novými linkami metra (M6, S6, R1), které se sbíhají v obrovském dopravním uzlu, čímž se doba cesty na pekingská letiště zkracuje na minuty perennialholdings.com <a href="https://www.perennialholdings.com/properties/china/ch-beijing-tongKomerční TOD se nachází na stránkách perennialholdings.com. Pro investory je Tongzhou 20letou investicí: ačkoli se stále rozvíjí, již nyní představuje zelené, kvalitní urbanistické plánování a mění se v pulzující uzel pro život, práci i zábavu. Očekávejte pokračující růst v oblasti bydlení (od dostupných bytů pro státní zaměstnance po luxusní byty u řeky), kanceláří třídy A, které přitahují společnosti chtějící se sladit s vládním přesunem, a maloobchodu sloužícího rychle rostoucí populaci.
Lize Financial Business District: Nachází se jihozápadně od starého městského jádra, Lize je nově vznikajícím finančním centrem Pekingu. Často je přirovnáván k „druhé Finanční ulici“, Lize byl koncipován jako rozšíření CBD za přeplněnou čtvrť Chaoyang. Oblast nyní nabízí moderní mrakodrapy (včetně věže Lize SOHO se zakřivenými hranami) a přilákala hlavní banky, fintech firmy a pojišťovny. Lize Financial Business District (FBD) se rozkládá na ploše ~8 km² a integruje kancelářské, rezidenční a komerční využití english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Jeho zaměření je „finance + technologie“: byl označen za zónu fintech inovací a hraje klíčovou roli v pilotním projektu digitální měny v Číně (například mnoho projektů digitálního RMB sídlí zde) english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Do roku 2024 bylo v Lize registrováno přes 1 000 podniků, včetně předních hráčů v oblasti digitálních financí a nově vznikajících odvětví english.beijing.gov.cn. Klíčovou infrastrukturou je Lize City Air Terminal, který je přímo napojen na letiště Daxing expresním vlakem, a nové kulturní vybavení jako Lize Concert Hall english.beijing.gov.cn. Nemovitosti v Lize jsou žhavým zbožím: několik kancelářských budov třídy A bylo otevřeno v letech 2022–2023 a rychle je obsadily finanční instituce, které se stěhují kvůli nižším nájmům než v tradičním CBD. Rezidenční projekty v Lize (a přilehlých oblastech Fengtai) také vznikají, aby ubytovaly příliv bílých límečků. Vláda propaguje Lize jako „24hodinové pulzující finanční město“ s globálním vlivem english.beijing.gov.cn. Prozatím jsou kancelářské nájmy v Lize konkurenceschopné (nižší než ve Finanční ulici), ale jak se bude snižovat neobsazenost, očekává se růst hodnoty. Úspěch Lize je klíčový pro strategii Pekingu zůstat finančním hlavním městem Číny a zároveň oživit dříve průmyslovou část města.
Oblast letiště Daxing: Jižní okraj Pekingu se díky Mezinárodnímu letišti Peking Daxing, které bylo otevřeno v roce 2019, proměnil v hlavní pól růstu. Kolem tohoto hvězdicovitě tvarovaného mega-letiště vzniká rozsáhlá Ekonomická zóna letiště, která zasahuje jak do pekingské čtvrti Daxing, tak do sousedního Langfangu v provincii Hebei. Celková plánovaná rozloha zóny je 150 km², přičemž asi 50 km² na pekingské straně subsites.chinadaily.com.cn english.beijing.gov.cn. Zóna zahrnuje specializované podzóny, jako je park letecké logistiky, oblast technologických inovací a oblast podpůrných služeb english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Nemovitosti zde jsou převážně komerční a průmyslové – velká logistická centra (pro leteckou nákladní dopravu a distribuci e-commerce), business parky pro firmy v oblasti letectví a biotechnologií, hotely, outletová centra a kancelářské komplexy zaměřené na podniky spojené s letectvím. Do konce roku 2024 bylo spuštěno šest klíčových průmyslových parků zaměřených na odvětví jako regenerativní medicína, zdravotnické prostředky, biofarmacie a letecká ústředí english.beijing.gov.cn. Zajímavý detail: nové zařízení v Komplexní celní zóně umožňuje firmám dovážet materiály bez cla a ušetřit ~30 % nákladů english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn, což přilákalo biotechnologické firmy k založení výroby právě zde. Například první pekingská butiková nemocnice pro mezinárodní pacienty má být údajně plánována právě v této zóně. Na rezidenční straně zažívají tradiční města v Daxingu také oživení – očekává se poptávka po bydlení od pracovníků obsluhujících letiště a související průmysly. Dopravní propojení je prioritou: vysokorychlostní železnice a několik dálnic nyní spojuje oblast Daxing s centrem Pekingu (20–30 min vlakem). Jak bude provoz na letišti narůstat (očekává se až 100 milionů cestujících ročně), rozvoj okolní oblasti se zrychlí. Daxing by se mohl vyvinout v nové městské subcentrum s vlastní siluetou, které zároveň doplní roli Pekingu převzetím logistiky a podnikání spojeného s cestováním.
Zhongguancun & Haidianské technologické zóny: Severozápad Pekingu, zejména Zhongguancun v obvodu Haidian, zůstává trvalým hotspotem jako přední čínská technologická a inovační čtvrť. Zhongguancun, někdy nazývaný „čínské Silicon Valley“, je domovem mnoha předních čínských technologických firem, startupů a výzkumných institucí (jen kousek od univerzit Peking a Tsinghua). Nemovitosti zde jsou převážně R&D kanceláře, inkubátory a některé rezidenční prostory pro talenty. V posledních letech se Zhongguancun Science City rozšířilo o nové klastery jako AI Industrial Park a Fintech Center. Do roku 2025 jsou technologické parky v Haidianu téměř plně obsazené, což tlačí expanzi do příměstských oblastí a sousedních měst. Peking buduje do roku 2025 inovační centrum pro AI – skutečně byl zveřejněn implementační plán, který má z Pekingu učinit „mezinárodně vlivné AI centrum“, což zahrnuje výstavbu nových laboratoří a zařízení v oblasti Zhongguancun a v Pekingské ekonomicko-technologické rozvojové zóně (BDA/Yizhuang) beijingetown.com.cn beijingetown.com.cn. Pro nemovitosti to znamená trvale silnou poptávku po specializovaných kancelářských prostorách (s laboratorní kapacitou, vyšším příkonem atd.), a v důsledku toho relativně nízkou neobsazenost a stabilní nájmy v těchto objektech. Beijing E-Town (Yizhuang) na jihovýchodě stojí také za zmínku: jde o průmyslovou rozvojovou zónu zaměřenou na pokročilou výrobu (polovodiče, elektromobily, biomedicína). E-Town zaznamenal několik velkých projektů továren a kampusů (např. továrna Xiaomi na chytré elektromobily, zařízení Li Auto) a má vlastní bydlení a vybavenost pro pracovníky. Tato zóna je připravena na další rozvoj nemovitostí, protože high-tech výroba je národní prioritou – nové projekty často zahrnují kampusová sídla s kancelářskými i výrobními funkcemi.
Oblasti městské obnovy (Shougang & další): Ve městě jsou oblasti procházející městskou obnovou horkými místy pro nové využití. Hlavním příkladem je Shougang Park v Shijingshanu (západní Peking) – bývalý závod Capital Iron & Steel. Po ukončení výroby oceli před olympiádou 2008 (kvůli obavám ze znečištění) byl Shougang nevyužitý, dokud nebyl vybrán jako místo pro zimní olympiádu 2022 (dramatický skok Big Air mezi vysokými pecemi se stal ikonickým). Nyní se Shougang proměnil v trendy komplex s technologickými kancelářemi, sportovišti a kulturou. Sídlí zde ústředí odkazu zimní olympiády v Pekingu 2022, technologické firmy a konají se zde akce jako herní veletrhy. Významné je, že technologičtí giganti Tencent a ByteDance (Douyin/TikTok) zde založili své základny, přilákáni nižšími nájmy a jedinečnou industriální estetikou news.cgtn.com. Lokalita se mění v „sci-fi industriální centrum“, které údajně generuje ročně přes 10 miliard ¥ news.cgtn.com. Nemovitosti zde nejsou o nových budovách, ale o znovuvyužití starých – obrovské sklady přeměněné na kancelářské lofty, chladicí věže na lezecké stěny atd. Tento koncept se rozšiřuje: Peking identifikoval desítky starých továrních areálů a „městských vesnic“ k obnově. Na místech jako vesnice Gaobeidian nebo poblíž Hongkou v Chaoyangu pilotní projekty nahrazují přeplněné slumy moderními středně vysokými komunitami, přičemž zachovávají některé kulturní prvky. Tyto oblasti se stanou novými čtvrtěmi s modernizovaným bydlením a potenciálními budoucími horkými místy samy o sobě.

Shrnuto, růst Pekingu není rovnoměrný – některé oblasti budou vynikat více než jiné. Centrální jádro (uvnitř 3. okruhu) zůstává velmi cenné, ale má omezený nový rozvoj. Růst se proto přesunul do polycentrických uzlů: Tongzhou na východě, Lize na jihozápadě, Daxing na jihu, Zhongguancun/Haidian na severozápadě, plus pokračující zahušťování zavedených komerčních zón (CBD, Financial Street). Tato horká místa těží z obrovských veřejných investic do dopravy a infrastruktury, což zajišťuje, že nemovitosti zde – ať už kanceláře, obchodní centra nebo bydlení – pravděpodobně zaznamenají nadprůměrnou poptávku a růst hodnoty v příštích letech. Investoři a kupci nemovitostí v Pekingu stále více „následují hlavní plán“, zaměřují se na tyto klíčové oblasti, kam vláda směřuje ekonomickou aktivitu (a kde poroste počet obyvatel a pracovních míst).

Hlavní developeři a nové stavební projekty

Pekingský realitní trh v roce 2025 je formován řadou hlavních developerů – včetně státních gigantů, dobře kapitálově vybavených soukromých firem a dokonce i zahraničních společných podniků – kteří stojí za nejvýznamnějšími projekty města. Zde jsou někteří z klíčových developerů a významných projektů:

Státní podniky (SOEs): Vzhledem k politickému významu Pekingu vedou mnoho klíčových projektů státní podniky s velkým kapitálem a podporou politiky. Beijing Capital Land a BBMG (Beijing Building Materials Group) například realizovaly rozsáhlé rezidenční čtvrti a projekty smíšeného využití, zejména v oblasti dostupného bydlení nebo obnovy města. China Resources Land (CR Land), ačkoliv sídlí v Shenzhenu, je v Pekingu velmi aktivní – postavila prestižní CR Center (Phoenix Place) a několik luxusních rezidencí jako „Oak Bay“ a „Phoenix City“. CR Land také spoluvyvíjí Tongzhou Integrated Development (s Perennial Holdings ze Singapuru) perennialholdings.com perennialholdings.com. CITIC Group, další silný státní podnik, dokončil v roce 2018 nejvyšší budovu v Pekingu – 528m vysokou CITIC Tower (China Zun) v CBD – a nadále ovlivňuje druhou fázi rozšíření CBD. China Construction Engineering (CCE) a China Poly vyvíjejí nové vládní kancelářské komplexy a luxusní rezidenční projekty (Poly má řadu luxusních rezidenčních projektů jako Poly International Plaza apartments). Tyto státní podniky zvládly pokles trhu s nemovitostmi poměrně dobře a nyní nakupují pozemky za nižší ceny, což znamená, že budou stát v čele mnoha nových projektů zahajovaných v letech 2025–2026.
Soukromí developeři: Zatímco mnoho soukromých developerů v Číně čelilo problémům, pekingskému trhu dominují někteří z těch zdravějších. Vanke, největší čínský developer, je v Pekingu velmi aktivní – jeho nedávné projekty sahají od velkých příměstských čtvrtí (Vanke Changyang ve Fangshanu) po městské obnovy v centru (podílí se na přeměně oblastí jako starý textilní trh Dahongmen na nové komerční využití). Longfor Properties (se sídlem v Chongqingu, ale s výraznou přítomností v Pekingu) postavil oblíbená nákupní centra jako Paradise Walk Daxing a rezidenční projekty zaměřené na rostoucí poptávku střední třídy. Yanlord a Sunac realizovali v Pekingu některé luxusní projekty, i když Sunac se v roce 2022 dostal do potíží (jeho pekingská aktiva byla částečně převzata nebo refinancována státními subjekty). SOHO China, známá svými nápadnými kancelářskými věžemi jako Galaxy SOHO a Wangjing SOHO, byla v poslední době tišší – pokusila se o prodej společnosti Blackstone, který však nevyšel, ale její stávající ikonické budovy zůstávají dominantami Pekingu.
Zahraniční a společné podniky: Společnosti jako Swire Properties zanechaly stopu projektem Taikoo Li Sanlitun (velmi úspěšné luxusní venkovní nákupní centrum) a plánují druhý projekt Taikoo Li v blízkosti CBD. Hines a Tishman Speyer (americké firmy) realizovaly kancelářské projekty: Hines spoluvyvíjel Trinity Tower poblíž ambasádní čtvrti; Tishman Speyer vyvinul Genêve Plaza a další. Hongkong Land renovuje své pekingské nemovitosti, například WF Central – luxusní maloobchodní a hotelový projekt ve Wangfujingu. A jak již bylo zmíněno, Perennial Holdings (Singapur) výrazně investuje do rozsáhlého TOD projektu v Tongzhou perennialholdings.com perennialholdings.com. Tito mezinárodní developeři často přinášejí inovace v designu a dlouhodobý investiční horizont, čímž přispívají k moderní pekingské siluetě a životnímu stylu.

Hlavní projekty, které stojí za pozornost:

Východní rozšíření pekingského CBD: Oblast Guomao CBD prochází rozšířením směrem na východ s novými pozemky. Dominantní CITIC Tower (528 m) je dokončena cushmanwakefield.com, ale v jejím okolí je ve výstavbě nebo plánováno několik mrakodrapů přes 200 m. Patří sem Z15 Tower (druhá fáze rozvoje CITIC) a další, které dále definují pekingské panorama do roku 2027. CBD také získá nové luxusní hotely a vylepšené prostředí (lávky, parky) – i když časový harmonogram se zpomalil kvůli ekonomickým podmínkám.
Přestavba Financial Street: Tradiční finanční centrum Pekingu v Xichengu (Financial Street) je většinou zastavěné, ale existuje plán na renovaci starších částí a propojení s přilehlými oblastmi (například oblast West Chang’an Avenue). V oblasti Chegongzhuang vznikají nové výškové budovy, které rozšiřují dosah Financial Street.
Mega infrastruktura: I když nejde přímo o budovu, Beijing Sub-Center Station v Tongzhou bude obrovským dopravním uzlem kombinujícím vysokorychlostní železnici, metro a autobusové terminály perennialholdings.com. V jejím okolí plánují developeři komerční komplexy (podobně jako mají Tokio nebo Paříž obchodní čtvrti kolem velkých nádraží). To bude zahrnovat kanceláře, hotely a maloobchod zaměřený na cestující a firmy, které chtějí být dobře napojeny.
Universal Beijing Resort – Fáze 2: Tematický park Universal Studios v Tongzhou byl velmi úspěšný. Plánuje se druhý tematický park nebo alespoň rozšíření o nové atrakce a další hotely. To podpoří další rozvoj nemovitostí zaměřených na resorty (nákupní centra, zábavní podniky atd.) v okolí.
Komunity dostupného bydlení: V rámci pilotního programu Peking přeměňuje některé venkovské vesnice na okraji města na vysoce husté zóny dostupného bydlení k pronájmu. Jeden takový projekt je v Yizhuang, kde se stará kolektivně vlastněná půda využívá k výstavbě tisíců nájemních jednotek určených pro nízkopříjmové pracovníky. To je významné jako nový model veřejně-soukromého rozvoje a přidá do města novou třídu profesionálně spravovaných nájemních komunit.
Kulturní a sportovní zařízení: Odkaz Zimních olympijských her 2022 zanechal Pekingu nejen popularitu Shougang, ale také Ledovou stuhu (dráha pro rychlobruslení) a další zařízení v oblasti Olympijského parku. Diskutuje se o výstavbě velkého mezinárodního kongresového centra v Pekingu pro pořádání globálních fór (Peking v současnosti postrádá ultra-velké výstavní centrum, protože ta jsou v Šanghaji/Guangzhou). Pokud bude schváleno, mohlo by to znamenat velký komplexní rozvoj (kongresový sál + hotely + kanceláře) v budoucnu.

V pekingském stavebním plánu je jedno téma jasné: kvalita před kvantitou. Nové projekty kladou důraz na lepší design, udržitelnost a integraci s dopravou a veřejnými službami. Pryč jsou doby rozlehlých uzavřených obytných celků bez vybavenosti; nyní je vše o smíšeném využití a rozvoji orientovaném na dopravu (TODs). Přítomnost předních developerů, zejména těch se státní podporou, zajišťuje, že většina velkých projektů bude dokončena (žádné opuštěné stavby jako v menších městech). S konsolidací developerů v Číně je pekingský realitní trh nyní převážně v rukou finančně nejsilnějších hráčů, což je příznivé pro realizaci projektů a inovace.

Prognózy a výhled

Při pohledu do budoucna panuje shoda, že realitní trh v Pekingu bude v příštích několika letech postupně znovu nabývat na síle, i když dramatický nárůst v nejbližší době není pravděpodobný. Zde jsou některé prognózy a očekávání ohledně cen, poptávky a výnosů:

Ceny rezidenčních nemovitostí: Po korekci v letech 2024–25 se očekává, že ceny domů v Pekingu se na konci roku 2025 ustálí a poté v roce 2026 mírně porostou. Průzkum agentury Reuters mezi analytiky předpovídá, že celostátní ceny nemovitostí začnou v roce 2026 opět růst o ~1,2 % po poklesu v roce 2025 globalpropertyguide.com. Konkrétně v Pekingu mnoho analytiků očekává mírné oživení o 1–3 % ročně v letech 2026 a 2027 globalpropertyguide.com, tažené segmentem luxusních nemovitostí v klíčových lokalitách. Důvodem je, že silné základy Pekingu (omezená půda, vysoké příjmy, sídlo politiky) se znovu projeví, jakmile se stabilizuje důvěra. Nikdo však neočekává návrat k dvouciferným ročním nárůstům z let 2010 – éra snadných spekulativních zisků je záměrně u konce. Rizika poklesu zůstávají: pokud by čínská ekonomika celkově oslabila nebo by vzrostlo geopolitické napětí, nemovitosti v Pekingu by mohly stagnovat déle. Pokud se tak nestane, rok 2025 bude pravděpodobně dnem pro ceny, přičemž rok 2026 bude znamenat pomalé zotavení.
Prodeje a poptávka po bydlení: Objem transakcí by se měl dále zlepšovat. V roce 2025 může dojít k mírně zápornému nebo stagnujícímu růstu prodané plochy (průzkum Reuters předpověděl ~5% pokles celostátních prodejů v roce 2025, což je lepší než v roce 2024) reuters.com. V roce 2026 by prodeje mohly opět růst, jakmile se uvolní odložená poptávka, zejména pokud dojde k dalším stimulům (například dalšímu snižování úrokových sazeb). V Pekingu byly roční prodeje nových domů v roce 2023 velmi nízké, takže v roce 2025 by mohlo dojít k meziročnímu nárůstu prodaných jednotek. Hlavním motorem budou prvokupci a lidé, kteří si polepšují, využívající nižších cen a uvolněných politik. Poptávka po nájmech v Pekingu zůstane silná, pokud bude pokračovat růst zaměstnanosti; proto se očekává, že míra neobsazenosti nájemních bytů zůstane nízká a nájmy by mohly začít mírně růst koncem roku 2025 (možná o 1–2 % meziročně), jak se bude ekonomika zlepšovat. Je však třeba říci, že nárůst nabídky dostupných nájemních bytů může růst nájmů v nižším segmentu trhu omezit.
Komerční nemovitosti: Nájemné kanceláří v Pekingu by mělo zůstat pod tlakem minimálně do poloviny roku 2025. Podle výhledu JLL by nájmy v kancelářích třídy A mohly v roce 2025 klesnout o další několik procentních bodů, než dosáhnou dna. Míra neobsazenosti může ještě mírně vzrůst, jak budou dokončovány nové projekty v decentralizovaných oblastech. V roce 2026 se však s oživením ekonomické aktivity očekává zotavení poptávky po kancelářích – čistá absorpce by mohla být trvale pozitivní a míra neobsazenosti začne klesat, pravděpodobně se do roku 2027 vrátí na úroveň nízkých desítek procent. To by umožnilo, aby nájmy opět začaly růst (možná mírně, v jednotkách procent ročně). Trh s kancelářskými investicemi by se měl také odpovídajícím způsobem oživit; v současnosti jsou ceny nízké (kapitálové hodnoty klesly o ~10–20 % od vrcholu), ale výnosy vzrostly, což činí aktiva atraktivnějšími. Výnosy z prémiových kanceláří v Pekingu by se v roce 2025 mohly pohybovat kolem 5 % (oproti 4 % před několika lety) a tyto výnosy by se mohly opět snížit, pokud se vrátí důvěra investorů, což by zvýšilo kapitálové hodnoty.
Maloobchod a pohostinství: Výhled maloobchodních nemovitostí je spojen se spotřebou. Většina analytiků (např. Cushman & Wakefield) očekává obrat v pronájmu maloobchodních prostor koncem roku 2025, jakmile se zlepší spotřebitelská nálada cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. To by mohlo znamenat, že míra neobsazenosti dosáhne vrcholu v roce 2025 a poté se v roce 2026 sníží, jakmile bude nová nabídka absorbována. Nájemné v maloobchodě, které bylo stagnující nebo klesající, by mohlo začít v prémiových nákupních centrech růst do roku 2026. Jedno upozornění: e-commerce bude nadále vyvíjet tlak na slabší nákupní centra, takže rozdíl mezi špičkovými zážitkovými centry (kterým se daří) a ostatními (které mají potíže) bude pokračovat. Obsazenost hotelů v Pekingu se po COVIDu zotavuje díky návratu turistů a služebních cest; protože Peking hostí řadu akcí (možná Asijské hry nebo jiné konference), je pohostinství optimistické. To by mohlo podnítit nové hotelové projekty nebo přeměnu některých komerčních prostor na hotely/služební apartmány.
Průmyslové/logistické nemovitosti: Jak již bylo zmíněno, současný převis nabídky znamená, že nájemné v logistice pravděpodobně mírně klesne v roce 2025. Střednědobé vyhlídky sektoru jsou však solidní díky strukturálnímu růstu e-commerce a modernizaci dodavatelských řetězců. Do roku 2027, po vrcholu nabídky, by se míra neobsazenosti měla normalizovat a růst nájemného by mohl znovu začít tempem asi 2–3 % ročně v prémiových logistických parcích. Výnosy z logistických aktiv v Číně se pohybují kolem 6 % nebo více; ty by se mohly snížit, pokud stabilizované prostředí přiláká více investorů (globální investoři preferují logistiku, takže pokud se důvěra v Čínu vrátí, tento sektor bude první, který zaznamená obnovené investice).
Výhled vládní politiky: Tvůrci politik dali najevo, že podpora nemovitostního trhu bude pokračovat do dosažení udržitelného oživení. V roce 2025 bychom mohli vidět další opatření, například cílené uvolnění v městech první úrovně: např. Peking by mohl odstranit poslední zbytky omezení nákupu bytů (možná umožnit stávajícím vlastníkům koupit další byt, nebo mírně uvolnit pravidla pro zahraniční kupce). Pokud budou přetrvávat deflační tlaky, centrální vláda by mohla zavést daňové úlevy nebo dotace pro kupující nemovitostí (někteří ekonomové navrhují například snížení DPH na prodej nových bytů nebo přímé dotace na nákup rodinám). Jakýkoli takový krok by přímo podpořil trh. Navíc Peking je jedním z kandidátů na pilotní projekty daně z nemovitostí, ale vzhledem ke křehkosti trhu je nepravděpodobné, že by v příštích několika letech zavedl daň z nemovitostí – tato reforma byla pravděpodobně odložena na později.
Rizika: Prognózy předpokládají, že nedojde k žádným zásadním šokům. Pozorovatelé však varují před riziky, jako je: možný dvojitý pokles, pokud by stimulační opatření skončila příliš rychle; krachy developerů – pokud by další velký developer zkrachoval, mohlo by to opět odradit kupce; a vnější faktory (rozdíly v úrokových sazbách vedoucí k odlivu kapitálu atd.). Postoj vlády je však takový, že udělá „cokoli bude třeba“ pro zajištění stability, takže scénář úplného kolapsu má nízkou pravděpodobnost. Nemovitostní sektor již není vnímán jako hlavní motor růstu (představitelé uvedli, že nyní není primárním stabilizátorem ekonomiky) reuters.com, ale zároveň si nemohou dovolit nechat ho volně padat kvůli vazbám na finanční systém. Základním scénářem je tedy řízená stabilizace.

Závěrem lze říci, že nemovitostní trh v Pekingu v příštích letech čeká pomalé oživení. Bublina z minulosti je pryč – nahrazuje ji důraz na skutečnou poptávku koncových uživatelů, kvalitní výstavbu a růst řízený politikou. Pro kupující by se rok 2025 mohl stát ideálním obdobím pro nákup díky nízkým cenám a výhodným podmínkám, než opět nastane mírný růst. Pro investory zůstává trh s nemovitostmi v Pekingu jedním z nejzdravějších v Číně, přičemž jedinečné postavení města zaručuje dlouhodobou odolnost. Úspěch v realitách zde bude stále více záviset na trpělivosti a tvorbě hodnoty (rekonstrukce, lepší provoz), nikoli na spekulacích. A pro samotné město pravděpodobně následující roky potvrdí pekingskou strategii: do roku 2030 by se měl objevit vyváženější, udržitelnější a živější realitní trh – s několika prosperujícími centry, bydlením, které bude relativně dostupnější (vzhledem k příjmům), a chytřejšími a ekologičtějšími budovami, jak se sluší na hlavní město, které vede novou éru vysoce kvalitního rozvoje v Číně.

globalpropertyguide.com reuters.com