Realitní trh v Portu nadále v roce 2025 vzkvétá, čímž navazuje na silný růst v posledních letech. Ceny rezidenčních nemovitostí v Portu vzrostly v roce 2024 přibližně o 7–8 %, což překonalo celostátní průměr i růst Lisabonu theportugalnews.com theportugalnews.com. Poptávka zůstává silná ve všech segmentech – rezidenčních, komerčních, luxusních i nájemních – díky omezené nabídce bydlení, prudce rostoucí místní ekonomice a rostoucímu zájmu zahraničních kupců. Průměrné aktuální ceny domů v Portu činí zhruba 3 300–3 800 € za metr čtvereční, což je asi o 35 % méně než v Lisabonu theportugalnews.com, což podtrhuje relativní dostupnost Porta a prostor pro další růst. Nájemné také dosáhlo rekordních hodnot, medián nájemného bytu činí ~13 €/m² (za měsíc) na konci roku 2024 globalpropertyguide.com.
Výhled do budoucna zůstává pozitivní. Analytici předpovídají, že Porto a další klíčové regiony v Portugalsku zažijí v roce 2025 další růst cen (v rozsahu cca 5–6 %), i když jiné evropské trhy zpomalují portugalpathways.io. Klesající úrokové sazby hypoték a rozsáhlé infrastrukturní investice – od nových linek metra po vysokorychlostní železniční spojení s Lisabonem – mají dále posílit atraktivitu trhu s nemovitostmi v Portu. Luxusní segment města je velmi živý, přičemž v prémiových lokalitách u vody, jako je Foz do Douro, dosahují ceny až 7 500 €/m² theportugalnews.com, a zahraniční investoři a expatrioti hrají klíčovou roli, tvoří přibližně 12 % objemu prodejů a přinášejí významný kapitál theportugalnews.com.
Nicméně výzvy přetrvávají. Nabídka bydlení stále zaostává za poptávkou i přes větší počet stavebních povolení (3 410 nových bytů schválených v roce 2024, což je nejvíce v Portugalsku theportugalnews.com). Dostupnost bydlení je rostoucím problémem pro místní obyvatele, což podněcuje zásahy vlády – jako ukončení zlatého víza pro investice do nemovitostí a stanovení stropu na zvýšení nájmů na 2,16 % pro rok 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Investoři zůstávají optimističtí, ale musí se orientovat v měnících se regulacích (např. nová pravidla pro krátkodobý pronájem) a potenciálních rizicích, jako jsou vyšší náklady na financování nebo globální ekonomický pokles. Celkově je trh s nemovitostmi v Portu v roce 2025 charakterizován stabilním růstem, vysokou poptávkou v různých segmentech a pozitivním výhledem, podpořeným rozvojem města a trvalým zájmem ze zahraničí.
(V následujících sekcích nabízíme podrobnou analýzu jednotlivých segmentů trhu, aktuálních cen a trendů, budoucího výhledu, investičních příležitostí a rizik, stejně jako klíčových faktorů, které ovlivňují trh s nemovitostmi v Portu v roce 2025.)
Analýza tržních segmentů
Trh rezidenčních nemovitostí
Rezidenční trh v Portu zůstává stabilní. Ceny domů ve městě se již desetiletí vytrvale zvyšují, poháněny silnou poptávkou a omezenou nabídkou. V roce 2024 ceny bydlení v Portu meziročně vzrostly asi o 7,8 %, podle cenového indexu společnosti Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Tento růst, i když byl mírně pomalejší než 10,7% nárůst v roce 2023, stále zařazuje Porto mezi nejrychleji rostoucí trhy v Portugalsku. Ve skutečnosti růst cen v Portu předčil Lisabon (kde to bylo ~4–5 % v roce 2024 theportugalnews.com), což odráží rostoucí popularitu města. Průměrná cena za metr čtvereční v Portu nyní činí kolem 3 300 € (na základě transakcí), ve srovnání s přibližně 5 000 € v Lisabonu theportugalnews.com. Prémiové nemovitosti v nejvyhledávanějších čtvrtích (jako je Foz do Douro nebo historické centrum) mohou dosáhnout až 7 500 €/m² theportugalnews.com, i když celoměstské mediánové nabídkové ceny byly v květnu 2025 asi 3 768 €/m² globalpropertyguide.com.
Prodejní aktivita prudce roste. Porto zaznamenalo přibližně 6 800 prodaných domů v roce 2024, což je nárůst o 19 % oproti předchozímu roku theportugalnews.com. To ukazuje nejen na poptávku kupujících (jak místních, tak nově příchozích), ale také na rostoucí likviditu trhu. Nárůst počtu transakcí přišel i přes vyšší náklady na úvěry po část roku, což naznačuje, že mnoho kupujících v Portu má vlastní kapitál nebo je ze zahraničí (méně ovlivněni místními úrokovými sazbami). Ke konci roku 2024 se objevily známky zmírnění růstu cen v důsledku vrcholu úrokových sazeb, ale poptávka zůstala „fundamentálně silná“, zvláště u kvalitních nemovitostí portugalproperty.com. Skutečně, luxusní byty a zrekonstruované domy v centru Porta nebo dobře dostupných předměstích nadále přitahují nabídkovou soutěž ze strany kupujících, kteří hledají jak vlastní bydlení, tak investiční příležitosti.
Na straně nabídky bylo v posledních letech nové výstavby málo, což prohloubilo nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou. Porto, stejně jako zbytek Portugalska, trpí nedostatkem bytového fondu po letech nízké výstavby. I když stavební aktivita nyní vzrůstá – v roce 2024 bylo povoleno 3 410 nových bytových jednotek (největší objem investic do nové bytové výstavby v rámci země) theportugalnews.com – potrvá nějakou dobu, než tyto projekty přijdou na trh. Mezitím se developery silně zaměřují na luxusní segment, rekonstruují historické budovy nebo staví luxusní byty, což příliš neřeší nedostatek cenově dostupných bytů. Tato dynamika udržuje tlak na růst cen. Jak poznamenávají experti z JLL, nízká nabídka a mimořádně vysoká poptávka vytvořily „přehřátý“ trh, zejména v luxusním segmentu globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ani výrazný růst nabídky, ani výrazný pokles poptávky není na obzoru, což znamená, že podpora cen zůstává silná globalpropertyguide.com.
Domácí poptávka vs. zahraniční poptávka: Je důležité poznamenat, že trh v Portu podporují jak domácí kupující, tak i mezinárodní investoři. Mnoho portugalských domácností je aktivních díky rostoucí ekonomice a vládním pobídkám pro první kupce (například osvobození od daně IMT pro mladé kupce a státem garantované hypotéky idealista.pt). Zároveň se zahraniční kupující (expati, investoři a diaspora) stávají stále výraznějšími, přitahovaní nižšími cenami v Portu oproti jiným městům západní Evropy a vysokou kvalitou života. (Trendy zahraničních kupců jsou popsány v další části, ale zhruba 12 % celkového objemu prodeje nemovitostí v Portugalsku v roce 2024 připadalo na cizince theportugalnews.com theportugalnews.com, a v atraktivních lokalitách jako Porto může být tento podíl u prémiových nemovitostí ještě vyšší.) Tato směsice kupujících udržuje rezidenční poptávku silnou, i přes vyšší úrokové sazby, protože mnoho zahraničních nákupů probíhá v hotovosti nebo je motivováno životním stylem.
Celkově je rezidenční sektor v Portu v roce 2025 charakterizován: stabilním růstem cen, rychlým obratem prodejů a omezenou nabídkou. Ačkoli vláda a místní úřady uznávají problém s dostupností bydlení, trh zatím nezažil žádnou korekci cen – spíše se stabilizoval na udržitelnější růstové tempo po dvouciferných skocích z předchozích let portugalproperty.com portugalproperty.com. Pokud nenastane žádný významný ekonomický šok, očekává se, že rezidenční segment si udrží „mírnou, ale pozitivní“ cenovou trajektorii do budoucna, podpořenou silnými fundamenty poptávky portugalproperty.com.
Trh komerčních nemovitostí
Komerční sektor nemovitostí v Portu zažívá renesanci, s rostoucím zájmem investorů a rekordní aktivitou napříč kancelářemi, maloobchodem, hotely a průmyslovými nemovitostmi. V roce 2023 větší Porto zaznamenalo přibližně 226 milionů eur v transakcích s komerčními nemovitostmi, což představuje rostoucí podíl na objemu investic v Portugalsku cushmanwakefield.com. Ke konci roku 2024 investiční objemy v Portu dosáhly nejvyšších hodnot za poslední dekádu – město bylo na cestě představovat asi 19 % celkových investic do komerčních nemovitostí v zemi (což je významný podíl vzhledem k dominanci Lisabonu) investporto.pt. Tento nárůst odráží rostoucí důvěru v Porto jako obchodní centrum a atraktivní destinaci pro investory do nemovitostí.
- Kancelářský trh: Kancelářský sektor v Portu vykazuje výraznou odolnost a růst. Korporace a nadnárodní společnosti se v Portu rozšiřují, protože je láká talentovaná pracovní síla a nižší náklady. Obsazenost kancelářských prostor výrazně vzrostla – například obsazenost kanceláří v Lisabonu v roce 2024 vyskočila o 71 % portugalbuyersagent.com, ačkoliv procentuální růst v Portu nebyl tak vysoký, i zde byla poptávka velmi silná. Nové kancelářské projekty v oblastech jako Boavista a Matosinhos přitahují nájemce, ale kvalitní nabídka zůstává vzácností. Míra neobsazenosti prémiových kanceláří je nízká, což tlačí nájmy vzhůru. (V Lisabonu se prémiové kancelářské nájmy blíží 30 €/m²/měsíc portugalbuyersagent.com; nájmy v Portu jsou nižší, ale rostou.) Nedostatek moderních kanceláří znamená, že jakýkoliv nový vysoce kvalitní kancelářský projekt v Portu se obvykle rychle pronajme a majitelé někdy dosahují rekordních nájmů. Vyhlídky na rok 2025 zůstávají optimistické, s tím, že ceny nájmů v kancelářském sektoru pravděpodobně dále porostou, jelikož více firem hledá prostory a nová nabídka přibývá pomalu portugalbuyersagent.com.
- Maloobchod a pohostinství: Maloobchodní nemovitosti v Portu zažívají boom, podpořený silnou spotřebitelskou poptávkou a rekordní turistikou. Rok 2024 byl rekordním rokem pro maloobchodní transakce v Portugalsku a Porto z tohoto trendu těžilo portugalbuyersagent.com. V centru Porta dosáhly nájemné za maloobchodní prostory na hlavních ulicích historických maxim na začátku roku 2024 cushmanwakefield.com. Na prestižních nákupních ulicích, jako je Rua de Santa Catarina, jsou prakticky nulové volné prostory a mezinárodní značky se rozšiřují. Nákupní centra v metropolitní oblasti také zaznamenala růst nájmů a vysokou obsazenost – ve skutečnosti Cushman & Wakefield zaznamenal rekordní nájmy v obchodních centrech v Portu na začátku roku 2024 cushmanwakefield.com. Co se týče pohostinství, hotelový sektor v Portu zažívá prudký růst. Počet turistů ve městě dosahuje nových rekordů (Porto zaznamenalo přibližně 4% nárůst příletů pasažérů na letišti v roce 2024, čímž překonalo růst Lisabonu portugalbuyersagent.com) a město navštěvuje více turistů než kdy dříve. To vedlo k vlně výstavby a akvizic hotelů. Rok 2025 se očekává jako „rekordní rok“ pro hotely v Portu, protože investorský zájem o pohostinství zůstává vysoký a turistická poptávka stále roste portugalbuyersagent.com. V přípravě jsou nové hotelové projekty, včetně luxusních a butikových nabídek, které mají využít rostoucí obliby města.
- Průmysl a logistika: Porto je hospodářským centrem severního Portugalska a má silný segment průmyslových/logistických nemovitostí, podpořený strategickou polohou (blízkost přístavu Leixões a napojení na Španělsko). V roce 2024 dosáhl objem pronájmu průmyslových nemovitostí v Portugalsku rekordní výše a Porto k tomuto trendu výrazně přispělo portugalbuyersagent.com. O skladové a logistické prostory je vysoký zájem díky růstu e-commerce a přesouvání dodavatelských řetězců blíže k odběratelům (nearshoringu). Nájemné za špičkové logistické areály vzrostlo a míra neobsazenosti zůstává pod evropským průměrem, a to i přes příchod nových kapacit na trh portugalbuyersagent.com. Klíčové logistické areály v okolí Porta (Maia, Azurém atd.) se rozšiřují. Výhled pro průmyslové nemovitosti je pozitivní – s pokračující nízkou neobsazeností a růstem nájmů – protože Porto posiluje svou pozici logistického uzlu severozápadního Iberského poloostrova. Navíc datová centra a zařízení pro technologický průmysl jsou rostoucím segmentem díky rozvíjející se technologické scéně Porta (město přilákalo několik kanceláří a výzkumných a vývojových center technologických firem).
Celkově platí, že komerční nemovitosti v Portu jsou v roce 2025 připraveny na růst, a to díky silné ekonomice a optimismu investorů. Nejvíce investic by měly v příštím roce přilákat retailové a hotelové nemovitosti (retail byl v minulosti významnou částí investic a cestovní ruch zvyšuje poptávku po hotelích) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Mezitím se očekává další růst nájmů a rozvojová aktivita v kancelářském a průmyslovém sektoru, pokud zůstanou příznivé podmínky pro financování portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Hlavní výzvou na komerčním trhu v Portu je zajistit dostatečné množství moderních prostor – tuto mezeru mají za cíl vyplnit nové projekty v roce 2025 a dalších letech.
Segment luxusních nemovitostí
Luxusní segment nemovitostí v Portu zažívá rozkvět, podporovaný movitými mezinárodními kupci a rostoucí prestiží města jako kosmopolitní destinace. Tradičně byly v centru pozornosti luxusních nemovitostí Lisabon a Algarve, ale Porto se stále více dostává na radar zámožných zájemců. V globálním žebříčku Knight Frank Prime International Residential Index se Porto (společně s Algarve) řadilo v posledních letech mezi nejlepší trhy v růstu cen luxusních nemovitostí theportugalnews.com benoitproperties.com. V roce 2024 ceny luxusních domů v prémiových lokalitách Porta vzrostly v průměru zhruba o 5 % nebo více, což odráží odolnou poptávku v nejvyšším segmentu (v souladu s globálním vývojem luxusních realit, kde prémiové ceny vzrostly v roce 2024 v průměru o ~3,6 %) knightfrank.com.
Exkluzivní čtvrti jako Foz do Douro, Nevogilde a části historické čtvrti Ribeira definují luxusní segment Porta. Tyto oblasti nabízejí výhled na vodu, historické kouzlo nebo prestiž – a patří mezi nejdražší v celém městě. Jak bylo zmíněno, průměrné ceny v prémiovém segmentu v Portu dosahují přibližně 7 500 € za metr čtvereční theportugalnews.com, což je horní hranice pro špičkově zrekonstruované byty nebo luxusní vily ve městě. Pro srovnání, v Lisabonu dosahují prémiové ceny přibližně ~10 000 €/m² theportugalnews.com, takže Porto stále nabízí relativní hodnotu pro kupující luxusních nemovitostí. Tento „cenový rozdíl“ přitahuje zahraniční investory, kteří zjišťují, že mohou získat prémiové nemovitosti v Portu výrazně levněji než v jiných městech západní Evropy nebo dokonce v Lisabonu.
Jasným znakem luxusní síly Porta jsou: rekordní obchody ve Foz do Douro. Na začátku roku 2024 dosáhly transakční hodnoty za byty ve Foz nových maxim, přičemž některé pronájmy údajně dosáhly kolem 16,9 € za m² měsíčně – což je úroveň srovnatelná s nejdražšími oblastmi Lisabonu cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Prodeje penthousů a velkých bytů s výhledem na řeku ve Foz rovněž nastavily cenové rekordy pro město. Za mnoha těmito špičkovými obchody stojí mezinárodní kupci (z trhů jako USA, Velká Británie, Francie, Brazílie a dalších), kteří často nakupují pro druhé bydlení, odchod do důchodu nebo z důvodu Zlatého víza (dokud tato možnost v rámci programu skončila). Luxusní trh také těží z návratů bohatých portugalských expatů nebo jejich investic do nemovitostí v rodném městě.
Luxusní segment v Portu zažil v posledních letech nové prémiové projekty a rekonstrukce. Například historické paláce a sklady jsou přeměňovány na luxusní byty nebo butiková rezidenční zařízení. Roste také zájem o vinné usedlosti v údolí řeky Douro (pár hodin od Porta) a pobřežní vily v místech jako přímoří Vila Nova de Gaia – ty často spadají do širšího luxusního trhu Porta a oslovují ty, kteří hledají prostor a životní styl s přístupem do města. Podle správců majetku bohaté kupce nadále láká kombinace starosvětského šarmu a moderního pohodlí spolu s bezpečím a klimatem Portugalska theportugalnews.com theportugalnews.com. Faktory životního stylu – kultura, kuchyně a pocit autenticity – jsou klíčovými prodejními přednostmi, které odlišují Porto od více resortových trhů.
Shrnuto, výhled pro trh s luxusními nemovitostmi v Portu zůstává pozitivní. Tento segment „zůstává aktivní“ s očekávaným stabilním růstem cen portugalproperty.com. Ačkoli ukončení Zlatého víza při nákupu nemovitosti (platné od roku 2023) odstranilo jednu z pobídek, většinu kupců luxusních nemovitostí v Portu motivuje životní styl a dlouhodobá investice, což přetrvává. Dokud bude mezinárodní atraktivita Porta růst a nabídka skutečně špičkových nemovitostí bude omezená, luxusní segment by měl dál zaznamenávat růst cen a vysokou poptávku. Investorům se však doporučuje být obezřetní – nejnáročnější kupující dnes u luxusních rezidencí upřednostňují kvalitu, udržitelnost a jedinečné prvky portugalproperty.com, takže nemovitosti splňující tyto požadavky budou dosahovat nejlepších výsledků.Trh s pronájmy
Trh s pronájmy v Portu je napjatý a zaznamenává výrazný růst nájmů. Kvůli vysokým cenám vlastního bydlení a velkému počtu mladých profesionálů, studentů i expatů, kteří preferují nájem, poptávka po pronájmu v Portu překonává nabídku dostupných jednotek. To vedlo k prudkému růstu nájmů v posledních letech, zejména v centru města a univerzitních čtvrtích.
Ke konci roku 2024 činilo střední nájemné pro nové nájemní smlouvy v Portu přibližně 13,04 € za metr čtvereční měsíčně globalpropertyguide.com. U typického bytu o rozloze 100 m² to odpovídá zhruba 1 300 €/měsíc. Tato mediánová hodnota, z Q4 2024, byla o 6,3 % vyšší než před rokem globalpropertyguide.com. Porto se nyní řadí jako druhý nejdražší trh s nájmy v Portugalsku po Lisabonu (kde medián činil 16,04 €/m²) globalpropertyguide.com. Tato čísla odpovídají i údajům z privátního trhu – index nájemného Idealista ukazoval nabídkové nájemné v Portu kolem 17,8 €/m² v polovině roku 2025, ovšem tato hodnota je zvýšena kvůli luxusním nabízeným nemovitostem globalpropertyguide.com.
Nejenže nájmy rostou, dosáhly historických maxim. V některých atraktivních lokalitách, jako je centrum města a Foz, jsou dosažitelné nájmy za kvalitní byty na rekordních úrovních (jak již bylo zmíněno, ve Foz se nájmy bytů vyšplhaly až na 16–17 €/m², což odpovídá úrovni Lisabonu) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Tento růst nájmů je přímým důsledkem trvalé nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou: mnoho potenciálních kupců bytů nyní místo toho volí pronájem (kvůli problémům s dostupností nebo omezením hypoték) a příliv expatů a digitálních nomádů přidal novou skupinu poptávky. Navíc studenti (jak domácí, tak zahraniční – univerzity v Portu přitahují mnoho cizinců) soutěží o nájemní bydlení, což zejména každý rok zvyšuje tlak na trhu v září.
Hrubé výnosy z nájemného v Portu jsou pro pronajímatele poměrně atraktivní. K květnu 2025 průměrné hrubé výnosy z nájmů za byty v Portugalsku dosahovaly zhruba 4,6 % globalpropertyguide.com. Výnosy v Portu bývají o něco vyšší než v Lisabonu (kde byly na konci roku 2024 pouze kolem 3,8 % u bytů) globalpropertyguide.com, protože ceny nemovitostí jsou v Portu nižší, zatímco nájmy zůstávají relativně vysoké. Výnosy v oblasti Velkého Porta mohou v některých předměstích či u vícegeneračních domů přesáhnout 5 %, což přitahuje zájem investorů – jak malých (například lidí nakupujících byty k dlouhodobému pronájmu), tak institucionálních (projekty build-to-rent). Například Setúbal (jižně od Lisabonu) měl jedny z nejvyšších výnosů – 5,08 %, ale také investice do nájmů v Portu zůstávají atraktivní ve srovnání s mnoha městy eurozóny globalpropertyguide.com.
Portugalská vláda zavedla politiky, které ovlivňují trh s nájmy. Aby chránila nájemníky v existujících smlouvách v době vysoké inflace, vláda omezila zvýšení nájmů pro roky 2023 a znovu pro 2024/2025. Pro rok 2025 bylo navýšení nájmů pro stávající nájemníky oficiálně omezeno na 2,16 % globalpropertyguide.com. Toto omezení se však nevztahuje na nové smlouvy, tudíž nové nájemní kontrakty odráží plný nárůst trhu. Politika „rent cap“ do určité míry omezila růst nájemného pro dlouhodobé nájemníky, ale noví nájemci (nebo ti, kteří se stěhují) čelí plnému dopadu tržních cen.
Zajímavé je, že po letech snižující se nabídky se objevují náznaky, že nabídka nájemního bydlení by se mohla zlepšovat. Idealista uvedla meziroční nárůst počtu domů nabízených k pronájmu v Portugalsku v 1. čtvrtletí 2025 o 49 % globalpropertyguide.com. V Portu se také objevuje více nabídek. To by mohlo být způsobeno tím, že někteří majitelé se rozhodli pronajímat své nemovitosti (využívajíc vysokých nájmů) a možná i tím, že majitelé krátkodobých pronájmů přecházejí na dlouhodobé pronájmy kvůli novým regulacím. Skutečně, nedávná opatření Portugalska ke zvýšení omezení krátkodobých pronájmů (Alojamento Local) mohou tlačit některé byty zpět na trh dlouhodobých pronájmů (to je rozebráno v části o změnách politik). S tím, jak se úrokové sazby stabilizují nebo klesají, nákup se také stal o něco atraktivnější, což může zmírnit tlak na pronájmy, protože část nájemců se stává kupci globalpropertyguide.com. Přesto je jakákoli úleva jen malá; odborníci očekávají, že nájmy v Portu budou v následujících letech dále růst, i když možná mírnějším tempem než dříve zaznamenané dvouciferné skoky globalpropertyguide.com. Jak poznamenala společnost Savills, „nájemní trh v Lisabonu a Portu bude pravděpodobně nadále zažívat tlak na růst cen… očekává se další růst“, dokud poptávka zůstane vysoká a nabídka omezená globalpropertyguide.com.
Celkově lze říci, že nájemní trh v Portu v roce 2025 je definován rekordními nájmy, silnou poptávkou a nízkou neobsazeností. Pronajímatelům přináší solidní výnosy, nájemcům však zůstává náročný. Město se snaží motivovat větší nabídku nájemního bydlení (prostřednictvím projektů Build-to-Rent a daňových pobídek), těmto iniciativám však bude třeba dát čas, aby přinesly ovoce. Zatím by si nájemci měli plánovat roční zvyšování nájemného a počítat s konkurencí, zejména v centrální části Porta, zatímco investoři mohou vnímat nájemní sektor jako silnou příležitost – i když možná s větší pravděpodobností další regulace v případě zhoršení dostupnosti bydlení.
(Tabulka níže porovnává aktuální průměrné ceny a nájmy v Portu oproti Lisabonu a celostátním průměrům a ukazuje rozdíl i míru růstu.)
| Trh | Mediánová prodejní cena (€/m²) | Meziroční změna ceny | Mediánové nájemné (€/m²/měsíc) | Meziroční změna nájemného |
|---|---|---|---|---|
| Porto | €3,768 (květen 2025) globalpropertyguide.com | +5,8% globalpropertyguide.com | €13.04 (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +6,3% globalpropertyguide.com |
| Lisabon | €5,720 (květen 2025) globalpropertyguide.com | +1,8% globalpropertyguide.com | €16.04 (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +3,4% globalpropertyguide.com |
| Portugalsko (průměr) | €2,851 (květen 2025) globalpropertyguide.com | +7,4% globalpropertyguide.com | €8.43 (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +9,3% globalpropertyguide.com |
Tabulka: Srovnání cen a nájmů nemovitostí v Portu a Lisabonu. Hodnoty nemovitostí v Portu jsou nižší než v Lisabonu, ale v posledním roce rostly rychleji. Nájemné v Portu je druhé nejvyšší v Portugalsku, což odráží silnou poptávku.
Aktuální ceny nemovitostí a poslední trendy
Ceny nemovitostí v Portu dosáhly v roce 2025 nových maxim po desetiletí silného růstu. Poté, co se mezi lety 2015 a 2023 ve velkých portugalských městech více než zdvojnásobily globalpropertyguide.com, ceny nevykazují téměř žádné známky poklesu. V Portu průměrná nabídková cena rezidenčních nemovitostí činí k květnu 2025 přibližně 3 768 € za metr čtvereční globalpropertyguide.com. To představuje přibližně 5,8% meziroční nárůst nabídkových cen ve městě globalpropertyguide.com. Pro srovnání, nabídky v Lisabonu se pohybují kolem 5 720 €/m² (nárůst jen o 1,8 % meziročně) a celostátní medián činí 2 851 €/m² (růst o 7,4 % meziročně) globalpropertyguide.com. Údaje podtrhují, že Porto patří mezi lídry růstu cen, i když tempo nárůstu se zklidnilo oproti bouřlivému období po pandemii. Analýza z konce roku 2024 zařadila Porto mezi 10 nejlepších světových měst v meziročním zhodnocení cen bydlení – obsadilo 8. místo s nárůstem 8,6 %, což je více než lisabonských 4,7 %, a potvrzuje jeho dynamiku theportugalnews.com theportugalnews.com.
Několik trendů charakterizuje současnou cenovou dynamiku:
- Umírněnost oproti letům 2022–23: Růst cen v roce 2024, ačkoliv byl silný, už nebyl tak výrazný jako v předchozích letech. Trh se stabilizuje na udržitelnějším tempu po dvouciferných meziročních nárůstech v letech 2018–2022. Analytici popisují rok 2024 jako „rok umírněnosti a odolnosti” – ceny nadále rostly, ale pomaleji, což naznačuje, že trh není v nekontrolovaném boomu portugalproperty.com portugalproperty.com. Tento umírněnější růst je částečně způsoben vyššími hypotečními sazbami v roce 2023/začátkem 2024, což zchladilo poptávku, a částečně dosažením limitů dostupnosti. Nicméně odolnost je zřejmá: navzdory ekonomickým protivětrům ceny neklesly; pouze rostly pomaleji, což svědčí o silné poptávce.
Dalším významným současným trendem je mírné zpomalení tempa růstu cen na konci roku 2024 a začátkem roku 2025 – nejde o pokles cen, ale o ustálení tempa růstu. Index cen od Idealista ukázal, že na celostátní úrovni se meziroční nárůst cen nemovitostí udržel v dubnu i květnu 2025 na hodnotě 7,4 %, což naznačuje vyrovnání idealista.pt. V Portu byl meziroční nárůst v květnu 2025 přibližně 5,9 %, podobně jako v předchozím měsíci idealista.pt. To naznačuje, že se trh dále neohřívá, ale udržuje si vysokou úroveň. Analytici z Morningstar očekávají „pokračující růst cen nemovitostí i v roce 2025, avšak pomalejším tempem“ než v roce 2024 globalpropertyguide.com. Jinými slovy, ceny stále rostou, ale ty nejprudší nárůsty jsou pravděpodobně za námi, pokud zůstanou úrokové sazby výše než na extrémně nízké úrovni z 10. let 21. století.
Stručně řečeno, aktuální ceny v Portu jsou na rekordních maximech, přičemž nedávné trendy ukazují silný, ale zpomalující růst. Město vede v růstu cen nemovitostí v Portugalsku po boku dalších žádaných regionů. Základní tržní faktory – silná poptávka (domácí i zahraniční), omezená nabídka a vysoké stavební náklady – nadále podporují ceny globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kupující, kteří vstupují na trh v roce 2025, by měli být připraveni na historicky vysoké ceny, ale mohou být uklidněni tím, že tempo růstu se zpomaluje ve srovnání s horečnatými roky před pár lety. Prodávající zůstávají ve výhodné pozici vzhledem k nízké nabídce. Všechny oči sledují, zda nová bytová výstavba a vládní opatření v letech 2025–26 skutečně posunou tuto rovnováhu, ale zatím hodnota nemovitostí v Portu zůstává na vzestupné trajektorii.
Budoucí prognózy cen a výhled poptávky
Při pohledu do budoucna je výhled pro trh s nemovitostmi v Portu v následujících letech (2025–2027) opatrně optimistický. Různé prognózy a experti naznačují, že Porto – stejně jako další klíčové trhy v Portugalsku – bude v nejbližší době dále růst cenově, i když mírnějším a udržitelnějším tempem než v nedávné minulosti. Panuje široký konsenzus, že poptávka zůstane silná, podpořená jak místními fundamenty, tak mezinárodním zájmem, přičemž přetrvávající nedostatek nabídky bude nadále držet ceny nahoru.
Cenové prognózy: Nedávná zpráva společnosti Property Market-Index (výzkumná firma specializující se na luxusní nemovitosti) předpovídá, že portugalský trh s nemovitostmi v roce 2025 poroste asi o 5,8 %, přičemž „klíčové regiony jako Lisabon, Algarve a Porto budou v čele.“ portugalpathways.io portugalpathways.io. To by znamenalo, že růst cen v Portu bude pokračovat v řádu středních jednotek procent ročně – což je zdravý nárůst, zejména když se očekává, že v mnoha jiných zemích dojde k stagnaci nebo poklesu cen nemovitostí. (Pozoruhodné je, že ta zpráva očekává, že širší realitní trh EU poklesne v roce 2025 o 2,5 % portugalpathways.io, takže Portugalsko je výjimkou, kde je očekáván pozitivní růst.) Stejně tak místní portugalské agentury a banky očekávají další růst cen v roce 2025, byť pomalejší než v letech 2022–24. ERA Portugal například oznámila silnou výkonnost a předpokládá, že trh si „udrží aktivitu navzdory širšímu ekonomickému klimatu.“ portugalproperty.com
Do roku 2026–2027, pokud se úrokové sazby sníží a na trh přijde více nové nabídky, by mohl růst dále zpomalit, ale žádné zásadní korekce cen se aktuálně neočekávají. Pokud nedojde k vnějšímu šoku, hodnoty bydlení v Portu pravděpodobně stále porostou vzhledem k strukturálnímu nedostatku bytů. Někteří analytici poukazují na možný scénář „měkkého přistání“: růst cen, který se bude blížit růstu mezd (například 3–5 % ročně), jak se trh bude vyrovnávat. Stojí za zmínku, že mezinárodní instituce jsou vůči Portugalsku stále optimistické – MMF a EU zdůraznily ekonomickou odolnost Portugalska a pokračující investice do bydlení a infrastruktury mohou dále podpořit poptávku po nemovitostech. Výhled poptávky: Poptávka po nemovitostech v Portu by měla zůstat živá z několika důvodů:- Uvolňování úrokových sazeb: Po období měnového utahování jsou zde náznaky, že úrokové sazby dosahují svého vrcholu a mohou v průběhu konce roku 2024 a do roku 2025 postupně klesat. Evropská centrální banka snížila klíčové sazby o 25 bazických bodů v červnu 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, protože inflace byla pod kontrolou. Očekávání trhu naznačují další postupné uvolňování. Nižší hypoteční sazby v letech 2025–26 zlepší dostupnost bydlení pro místní kupující a mohou podnítit poptávku po nákupech portugalproperty.com portugalproperty.com. Mnoho mladých rodin, které své plány kvůli vysokým nákladům na financování pozastavily, se může na trh vrátit. I referenční sazba Euribor okolo 2 % (oproti ~4 % v roce 2023) by významně podpořila aktivitu na hypotečním trhu portugalproperty.com. Toto je hlavní pozitivní faktor pro poptávku, zejména ve druhé polovině roku 2025 a dále, za předpokladu, že inflace zůstane utlumená.
- Demografie a urbanizace: Počet obyvatel v metropolitní oblasti Porta roste, což je poháněno jak vnitrostátní migrací (lidé z menších měst se stěhují za prací), tak i přílivem obyvatel ze zahraničí. Vzestup města jako technologického a servisního centra znamená stálý přísun profesionálů, kteří potřebují bydlení. Průměrná velikost domácnosti v Portugalsku se snížila (z 3,3 osoby v roce 1981 na 2,5 v roce 2021) theportugalnews.com, což zvyšuje potřebu bydlení na obyvatele. Navíc počet cizinců s trvalým pobytem vzrostl v letech 2011–2021 o 37 % theportugalnews.com a od té doby stále roste – více obyvatel (místních i expatů) znamená vyšší poptávku po bydlení. Je tu také trend životního stylu: menší domácnosti a více jednotlivců-profesionálů, kteří v městě bydlí nebo si kupují byty, což zvyšuje poptávku po jednotkách.
- Mezinárodní zájem / zájem expatů: Zahraniční kupci budou i nadále hlavním tahounem poptávky v Portu. I přes uzavření možnosti získat Zlaté vízum prostřednictvím nemovitostí zůstává Portugalsko mimořádně atraktivní pro expaty, důchodce a vzdálené pracovníky. Pověst země jako bezpečné, slunné a cenově dostupné destinace – spolu s jednoduchostí nákupu nemovitostí – stále láká cizince. K roku 2023 tvořili cizinci přibližně 12 % populace Portugalska a za posledních pět let vzrostl počet amerických expatů v zemi o více než 340 % (na téměř 21 000) theportugalnews.com. Porto je na předních místech seznamu mnoha těchto nově příchozích díky své kultuře a nižším životním nákladům v porovnání s Lisabonem. Realitní kanceláře hlásí stále silný zájem ze strany Severoameričanů, Seveřanů, Brazilců a dalších v roce 2025 portugalproperty.com. Mezi zdrojové trhy patří USA a Kanada (Porto zaznamenalo výrazný nárůst přistěhovalých Američanů), Spojené království (Britové po Brexitu hledající vstupní bod do EU), Francie, Německo, Nizozemsko a samozřejmě Brazílie (kulturní/jazykové vazby) portugalproperty.com. Tato mezinárodní poptávka by měla zůstat silná nebo dokonce růst, protože geopolitické a ekonomické nejistoty jinde činí z Portugalska „bezpečný přístav“ pro bohatství theportugalnews.com theportugalnews.com. Skutečně, zámožní cizinci jsou uváděni jako klíčový faktor pohánějící trh nad evropský průměr portugalpathways.io. I bez vízových pobídek přijíždějí za životním stylem a diverzifikují svůj majetek do portugalských nemovitostí.
- Poptávka ze strany investorů a institucí: Nemovitostní investiční fondy a developeři se stále více zaměřují na Porto. Investiční výhled (podle CBRE a dalších) je optimistický – celkové investice do nemovitostí v Portugalsku by v roce 2025 mohly dosáhnout 2,5 miliardy € (přibližně 8% meziroční nárůst) portugalbuyersagent.com, přičemž Porto získá značnou část těchto investic. Sektory jako build-to-rent, studentské bydlení, co-living a domovy pro seniory přitahují pozornost jako relativně nevyužité trhy v Portu. Pokud zůstanou výnosy atraktivní a ekonomika poroste, institucionální hráči budou přispívat k poptávce nákupem nemovitostí a výstavbou nových projektů.
Vzhledem k těmto faktorům je výhled poptávky po nemovitostech v Portu silný. Jedna výhrada: existují určité obavy z nadměrné závislosti na zahraniční poptávce. Pouze místní fundamenty nemusí dlouhodobě udržet vysoký růst cen, pokud dojde k útlumu zahraničního kapitálu. Někteří analytici varují, že v určitých prémiových segmentech oceňování působí odtrženě od místních příjmových parametrů a je „silně poháněno externí poptávkou.“ portugalproperty.com Pokud by například došlo ke změně sentimentu globálních investorů nebo změnám v cestovních návycích, v Portu by mohlo dojít k poklesu v segmentu luxusních nemovitostí. Žádná taková změna však není aktuálně vidět a diverzifikace původu kupujících působí jako zmírňující faktor.
Celkově většina ukazatelů naznačuje, že trh s nemovitostmi v Portu bude v příštích několika letech dále růst, i když mírnějším tempem. Výraz „stabilní růst podpořený pozitivním výhledem“ dobře vystihuje shodu globalpropertyguide.com. Nedostatek bydlení bude bránit poklesu cen a zlepšující se ekonomické podmínky (očekává se mírný růst HDP Portugalska) spolu s politickou podporou bydlení aktivitu podpoří. Nedávné schválení grantu Evropské komise ve výši 813 milionů eur na vysokorychlostní železnici Porto-Lisabon a další investice také posilují důvěru v růst regionu expresso.pt. Rizika jako kolísání úrokových sazeb, geopolitické události nebo recese zůstávají hlavními negativními faktory, které by mohly tento výhled oslabit.
Souhrnně lze říci, že portugalský trh s nemovitostmi v Portu se v nadcházejících letech očekává, že bude pokračovat ve stoupajícím trendu, s růstem cen v rozmezí středně jednociferných hodnot ročně a trvale vysokou poptávkou. Trh se přesouvá z bouřlivého růstu na konci 10. let 21. století do fáze více normalizovaného, přesto stále velmi zdravého růstu. Investoři i kupující zůstávají ohledně vyhlídek Porta optimističtí a rostoucí mezinárodní profil města naznačuje, že obstojí i v případě širšího evropského zpomalení. Při absenci nepředvídaného šoku by Porto mělo překonat mnoho srovnatelných trhů a zůstat jedním z realitních úspěchů Iberského poloostrova až do roku 2025 a dále portugalpathways.io portugalpathways.io.Investiční příležitosti a rizika na trhu nemovitostí
Porto nabízí atraktivní prostředí pro investice do nemovitostí, s řadou příležitostí – od kapitálového zhodnocení a výnosů z pronájmu po diverzifikaci portfolia – i s určitými riziky a výzvami, na které by si investoři měli dát pozor. Jako druhé největší portugalské město a dynamické regionální centrum přitahuje Porto v posledních letech stále větší pozornost domácích i zahraničních investorů. Níže uvádíme hlavní příležitosti a rizika na trhu v Portu v roce 2025:
Příležitosti
- Vysoký potenciál růstu (relativní dostupnost): Ceny nemovitostí v Portu, přestože jsou na místní úrovni rekordně vysoké, jsou stále výrazně nižší než v Lisabonu nebo jiných západoevropských městech, což naznačuje prostor pro další růst. Průměrná cena (~3 500 €/m²) je zlomek ceny v Paříži nebo Londýně a dokonce o ~35–40 % levnější než v Lisabonu theportugalnews.com. Tento „doháněcí“ potenciál znamená, že investoři mohou potenciálně těžit z dalšího zhodnocení s tím, jak portský trh maturuje. Silný růst cen ve městě v posledních letech (8 %+ ročně) a pozitivní předpovědi (~5 %+ příští rok portugalpathways.io) podtrhují potenciál kapitálových zisků.
- Solidní výnosy z pronájmu a příjmy: Na rozdíl od mnoha evropských metropolí s nízkými výnosy z pronájmu nabízí Porto atraktivní návratnost pronájmu. Hrubé výnosy kolem 4–5 % jsou běžné u bytů globalpropertyguide.com a v některých segmentech, jako jsou studentské byty nebo předměstí, jsou ještě vyšší. S rostoucím nájemným a vysokou poptávkou turistů po krátkodobých pronájmech mohou být investice do nemovitostí k pronájmu velmi výnosné. Je zde také možnost krátkodobých pronájmů (ve stylu Airbnb) v turisticky populárních lokalitách; navzdory novým regulacím přinášejí dovolenkové pronájmy v Portu stále silné příjmy díky celoroční turistice a rostoucí komunitě digitálních nomádů.
- Diverzifikované investiční příležitosti: Trh v Portu není jen o tradičních bytech k bydlení. Investoři mohou zkoumat specifické segmenty, které jsou na vzestupu:
- *Studentské bydlení: Porto je významné univerzitní město s tisíci mezinárodních studentů. Speciálně vybudované studentské ubytování (PBSA) je zde nedostatkovým zbožím. Vývoj nebo přestavba nemovitostí na studentské koleje je oblast růstu – poháněná cca 16% nárůstem počtu zahraničních studentů v posledních letech investporto.pt investporto.pt.
- Turismus a pohostinství: Investoři zde nemusejí kupovat jen byty, ale mají příležitost i v hoteliérství, penzionech nebo servisovaných apartmánech. Boom turismu v Portu (rekordní počet návštěvníků, s celkovým růstem turismu v Portugalsku očekávaným na +9 % do roku 2025 portugalbuyersagent.com) znamená, že pohostinská aktiva nabízejí silné výnosy.
- Komerční/provozní prostory: Jak Porto přitahuje více firem, moderní kancelářské prostory jsou zde vysoce žádané. Progresivní investoři vidí příležitost ve výstavbě kanceláří (zejména ekologických a technologicky vyspělých), aby uspokojili poptávku ze strany nadnárodních společností, které si v Portu zřizují technologická a servisní centra portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Postupná proměna města v „portugalské Silicon Valley“, jak se někdy přezdívá, může zvyšovat ceny a nájmy kanceláří.
- Průmyslové a logistické nemovitosti: Kvůli trendům v oblasti nearshoringu je logistické sklady kolem Porta (blízko jeho přístavu a letiště) velmi žádané portugalbuyersagent.com. Investice do průmyslových pozemků nebo zařízení může těžit z rekordní poptávky a nízké neobsazenosti.
- Projekty městské regenerace: Porto má mnoho projektů obnovy města, které představují investiční příležitosti. Město aktivně podporuje rekonstrukci svého historického centra (památka UNESCO) – investoři, kteří renovují staré budovy pro nové rezidenční nebo komerční využití, získávají pobídky a silnou poptávku koncových uživatelů. Kromě toho probíhající rozvoj východních čtvrtí Porta (například Campanhã) – včetně projektů jako Matadouro (bývalá jatka přeměňovaná na kulturní a podnikatelské centrum) – zvýší úroveň těchto oblastí, což poskytne časným investorům možnost těžit z budoucího zhodnocení investporto.pt investporto.pt. Účast na snaze Porta být „vedoucím městem v městské regeneraci“ – když město investuje do zlepšování kvality urbanismu a dostupného bydlení – může přinášet jak finanční, tak ESG benefity investporto.pt.
- Stabilní ekonomické a politické prostředí: Portugalsko je vnímáno jako stabilní, nízce rizikové prostředí z hlediska vlastnických práv a podnikání, zvláště ve srovnání s některými rozvíjejícími se trhy. Porto má navíc výrazně prorůstovou místní vládu (např. prostřednictvím InvestPorto), která vítá investice. Daňové výhody (jako nový režim **“IFICI”**, který nahrazuje NHR pro určité příjmy ze zahraničí, a relativně nízké daně z nemovitostí) a možnosti získání občanství (i když Golden Visa pro nemovitosti skončila, portugalský pobyt je stále možné získat prostřednictvím jiných investic) dělají z Portugalska investičně přátelskou destinaci. Stabilní ekonomika eurozóny a zlepšující se infrastruktura (podrobnosti v následující části) dále snižují rizika a zlepšují dlouhodobé vyhlídky.
- Možnosti exitů a likvidita: Trh v Portu se stal dostatečně likvidním, že investoři mohou nyní snáze vystoupit než dříve. Rostoucí mezinárodní uznání Porta znamená, že existuje široká skupina kupců pro další prodej – místní, expati, fondy. Pokud je strategií development, konečná poptávka je silná, takže prodej bytových jednotek z plánů nebo po dokončení je poměrně dobře realizovatelný (jak dokazují mnohé vyprodané nové projekty). Poptávka po nájemním bydlení také dovoluje strategii „držet a vydělávat“ s možností následného prodeje v budoucnu po zhodnocení aktiva.
Rizika
- Úrokové sazby a riziko financování: Přestože se očekává, že úrokové sazby budou postupně klesat, zůstávají vyšší než extrémně nízké hodnoty z předchozích let. Pokud by inflace opět prudce vzrostla, mohlo by dojít k obnovení měnového utahování, což by zvýšilo náklady na hypotéky a snížilo poptávku. Již vyšší sazby v roce 2023 odradily některé kupce (zejména ty, kteří se spoléhají na úvěry a nakupují poprvé). Investoři sázející na levné financování by mohli zjistit, že náklady na financování zvyšující se zmenšují jejich výnosy. Nicméně banky v Portugalsku byly obezřetné; prudký nárůst sazeb by mohl způsobit problémy některým zadluženým investorům nebo majitelům domů, což by pravděpodobně vedlo k mírnému nárůstu nucených prodejů – nicméně za současné situace se neočekává scénář podobný roku 2008.
- Regulační a politické změny: Regulační prostředí pro nemovitosti v Portugalsku je v pohybu, protože vláda se snaží řešit krizi dostupnosti bydlení. Investoři čelí riziku změny politiky, jako například:
- Intervence na trhu s nájmy: Vláda projevila ochotu omezit růst nájemného (například stanovením stropu 2,16 % na rok 2025) globalpropertyguide.com. Objevily se také návrhy na zavedení regulace nájemného nebo povinné prodlužování nájemních smluv. Ačkoliv jsou současná omezení mírná, budoucí politické změny by mohly přinést přísnější zákony chránící nájemníky, které by mohly omezit růst nájmů nebo ztížit vystěhování, což ovlivní výpočet výnosů.
- Omezení krátkodobých pronájmů: V roce 2023 byla v rámci zákona “Mais Habitação” (Více bydlení) pozastavena vydávání nových licencí pro krátkodobé pronájmy (například pro Airbnb) ve vysoce zalidněných lokalitách, jako je centrum Porta portugalresidencyadvisors.com. Stávající licence zůstávají platné a od konce roku 2024 je dokonce možné je převést při prodeji nemovitosti (po změně pravidel) portugalresidencyadvisors.com. Nejistota přesto přetrvává: místní samosprávy nyní mají větší pravomoci regulovat nebo dokonce zrušit licence pro turistické apartmány v určitých zónách guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Nová vláda v roce 2024 naznačila zrušení některých omezení, nicméně pravidla na úrovni měst budou nadále platná. Pro investory do rekreačních pronájmů představuje toto regulační riziko nezanedbatelnou hrozbu – pravidla by se mohla opět zpřísnit, pokud se zvýší nespokojenost obyvatel, což by mohlo omezit výnosný příjem z krátkodobých pronájmů.
- Změny v programu Zlaté vízum a daňovém režimu: Program Zlaté vízum již nezahrnuje nemovitosti jako způsobilou investici (od roku 2023) globalpropertyguide.com. Tato změna byla sice avizována a týká se hlavně luxusního trhu v Lisabonu/Algarve, přesto odstranila jeden z faktorů poptávky. Populární daňový režim pro nenhabitualní rezidenty (NHR) byl také ukončen pro nové žadatele od roku 2024 globalpropertyguide.com a nahrazen skromnějším programem. Tyto změny mohou mírně snížit příliv určitých typů zahraničních kupujících (např. důchodců hledajících daňové úlevy). Budoucí vlády mohou zavést nové pobídky či naopak další omezení – nepředvídatelnost zde představuje rizikový faktor pro poptávku.
- Riziko přehřátí trhu a omezené dostupnosti: Existuje riziko přehřátí trhu nebo dosažení cenového stropu dostupnosti. Pokud ceny budou stoupat stále rychleji než příjmy místních obyvatel, může poptávka od místních v určitém bodě výrazně klesnout. Již nyní vidíme signály: mladší kupující jsou z velké části vytlačeni z centra Porta a udržitelnost populace může utrpět, pokud si pracovníci nebudou moci dovolit bydlení. Přehřátý trh může čelit také politické reakci (mohou být zavedeny mimořádné daně z nemovitostí nebo přísné cenové regulace, pokud se prosadí narativ o „bublině“ na trhu s bydlením). I když v současnosti ceny stoupají udržitelně, ředitel Confidencial Imobiliário varoval, že trh je „přehřátý“ a nečeká se vyvážený cyklus globalpropertyguide.com. Investoři by měli zvážit dlouhodobou udržitelnost – město nemůže prosperovat, pokud je bydlení pro pracovní sílu příliš nedostupné, a toto sociální riziko by mohlo vést k politickým nebo ekonomickým úpravám.
- Ekonomická a geopolitická rizika: Porto není imunní vůči makroekonomickým rizikům. Globální recese nebo krize eurozóny by snížila poptávku (zahraniční kupující by mohli ustoupit, firmy by zpomalily expanzi). Specifická geopolitická rizika – například eskalace konfliktu v Evropě nebo omezení pohybu kapitálu – by mohla ovlivnit zájem zahraničních investorů. Navíc, ačkoliv je ekonomika Portugalska zdravá, má vysoký veřejný dluh; jakékoliv fiskální potíže nebo nestabilita v EU by mohly nepřímo ovlivnit trh s nemovitostmi prostřednictvím důvěry a úvěrových podmínek. Doposud bylo Portugalsko považováno za bezpečný přístav (profitovalo z nestability jinde), ale to se může v závislosti na scénáři změnit. Globální faktory jako úrokové sazby v USA, dopady války na ceny energií apod. představují externí rizika, která mohou nečekaně ochladit trh.
- Likvidita a výstup v určitých segmentech: Přestože se likvidita zlepšila, pokud člověk investuje do velmi luxusní nemovitosti nebo do specifického komerčního aktiva, nalezení kupce za požadovanou cenu může nějakou dobu trvat. Skupina kupců na řadový dům za 3 miliony eur ve čtvrti Foz nebo na velkou kancelářskou budovu je od přírody menší a často mezinárodní. V období poklesu mohou luxusní nemovitosti zaznamenat větší procentuální výkyvy cen a delší dobu na trhu. Investoři do luxusu by proto měli být připraveni na potenciálně nižší likviditu a volatilnější ceny než u nemovitostí střední třídy.
- Rizika spojená s výstavbou a developmentem: Pro ty, kteří realizují developerské projekty, náklady na výstavbu jsou velmi nestabilní, v poslední době velmi vysoké kvůli inflaci cen materiálů a nedostatku pracovních sil. Zpoždění při získávání povolení (portugalská byrokracie může být pomalá) a odpor místních obyvatel (postoj „ne na mém dvorku“ v historických oblastech) jsou rizika, která mohou snížit ziskovost projektu. Pokud navíc v některé čtvrti najednou vznikne větší množství nových jednotek (například na předměstí nebo při dokončení velkého projektu), může v tomto mikrotrhu dojít ke krátkodobému převisu nabídky, což tlačí ceny dolů. Města jako celek se toto riziko zatím netýká, ale na úrovni jednotlivých projektů je potřeba s tím počítat.
Na závěr lze říct, že investování do nemovitostí v Portu v roce 2025 nabízí velký potenciál – kapitálový růst, příjmy z pronájmu a diverzifikaci – ale není bez rizik. Úspěšní investoři musí být důslední: vybírat správné lokality (čtvrti s růstovým potenciálem nebo čekající na obnovu), sledovat změny v legislativě a mít strategie, jak rizika minimalizovat (například financování s fixní sazbou jako ochranu před výkyvy úroků nebo flexibilní strategie pronájmu pro případ změn v regulaci). Dobrou zprávou je, že základní ekonomické ukazatele Porta (ekonomický růst, městská revitalizace, mezinárodní atraktivita) jsou příznivé a vláda, navzdory zásahům, v zásadě chce podporovat rozvoj bydlení a zahraniční investice (jen udržitelnějším způsobem). Trh s nemovitostmi v Portu se již vyvinul, ale je stále dynamický – nabízí mnoho příležitostí pro zkušené investory, kteří dokážou vyvážit velké přísliby s realistickým pohledem na potenciální rizika.
Infrastrukturní a urbanistické projekty ovlivňující trh
Probíhající a plánované infrastrukturní projekty v Portu výrazně ovlivňují tamní trh s nemovitostmi, fungují jako katalyzátory růstu a mění tvář města. Investice do dopravy, regenerace města a nových developerských projektů nejen zlepšují kvalitu života, ale často vedou i k růstu hodnoty nemovitostí v napojených oblastech. Zde jsou některé klíčové infrastrukturní a rozvojové iniciativy pro léta 2024–2025 a jejich vliv na trh s nemovitostmi:
- Rozšíření metra v Portu: Městský systém metra prochází velkým rozšířením (často označovaným jako „Metro do Porto 3.0“), což zlepší dopravní obslužnost v rámci celé metropolitní oblasti. V roce 2023 Porto otevřelo prodloužení Žluté linky, aby obsloužilo více severních čtvrtí premierconstructionnews.com. Navíc byla slavnostně otevřena zcela nová Růžová linka (linka G), která spojila oblast Boavista (Casa da Música) s centrem města (S. Bento) a zlepšila tak cestování východ–západ napříč centrálním Portem. Do budoucna byly uděleny zakázky na expanzní plán v hodnotě 1 miliard euro, který přidá čtyři nové linky metra (celkem ~40 km a 38 stanic) railjournal.com ayesa.com, včetně 6,3 km dlouhé „Rubínové“ linky vypsané v květnu 2024 railwaypro.com. Tyto nové linky (například směrem do Gaie a prodloužení do východních částí města) se očekávají během příští dekády. Nemovitosti podél současných a budoucích tras metra již zaznamenaly zvýšenou poptávku – snadný přístup k metru zvyšuje atraktivitu jak pro kupce, tak pro nájemce. Například oblasti kolem nových stanic (např. ve Vila d’Este, Vila Nova de Gaia nebo na rozhraní Casa da Música) zaznamenaly růst cen v očekávání změn. Zlepšená doprava činí život v okrajových čtvrtích atraktivnější, což může šířit růst cen rovnoměrněji a vytvářet nové hotspoty kolem budoucích stanic.
- Vysokorychlostní železnice (Porto–Lisabon): Jedním z nejzásadnějších projektů je plánovaná vysokorychlostní železniční trať spojující Porto s Lisabonem. Výstavba první fáze (Porto-Campanhã až Soure, ~143 km) má začít v roce 2024 railway-technology.com. Vláda udělila v říjnu 2024 koncesi na úsek Porto–Oiã infraestruturasdeportugal.pt a zajistila pro tuto první fázi 813 milionů eur z fondů EU expresso.pt. Po dokončení (plánováno na konec této dekády) tato vysokorychlostní trať zkrátí dobu cesty mezi Portem a Lisabonem na zhruba 1h15 – 1h30 (z aktuálních cca 3 hodin). Tím se obě metropole výrazně přiblíží, což pravděpodobně podpoří ekonomiku Porta díky snadnějšímu služebnímu cestování i dojíždění. Dopady na nemovitosti: vylepšená dopravní dostupnost zpravidla zvyšuje poptávku po nemovitostech. Porto může přilákat více odborníků z Lisabonu (kteří se mohou rozhodnout bydlet v Portu kvůli nižším nákladům a občas dojíždět), a podniky se mohou rozhodnout expandovat do Porta s vědomím, že z hlavního města je vlakové spojení rychlé. Okolí hlavních železničních stanic Porta (Campanhã a Gaia’s Devesas atd.) již nyní zažívá obnovu. Zejména okolí stanice Campanhã má velké projekty (jako nové dopravní centrum a kulturní komplex Matadouro), které navazují na vysokorychlostní dráhu – tato čtvrť má šanci stát se novým růstovým pólem, přičemž lze očekávat růst cen nemovitostí, protože se mění v moderní vstupní bránu do města.
- Silniční a mostní infrastruktura: Porto investovalo do úprav silnic a nových mostů, což nepřímo ovlivňuje reality díky lepší dostupnosti. Významným nadcházejícím projektem je výstavba nového mostu přes řeku Douro pro metro a silniční dopravu (most D. António Francisco dos Santos) spojující Porto a Vila Nova de Gaia. Ačkoliv jde primárně o dopravní spojení, zmírní přetížení a otevře prostor k rozvoji na obou březích řeky. Podobně probíhající modernizace vnitřního městského okruhu (VCI) a státních silnic zlepší dojíždění z předměstí a zvýší atraktivitu těchto oblastí pro zájemce o vlastní bydlení, kteří mimo centrum získají více prostoru za své peníze.
- Obnova města a developerské projekty bydlení: Městská struktura Porta prochází výraznou obnovou:
- Rehabilitace historického centra: Za uplynulé desetiletí prošlo historické jádro města (Ribeira, Baixa) rozsáhlou obnovou, která přilákala hotely, restaurace a nové obyvatele. Mnoho zchátralých budov bylo zrekonstruováno. Tato změna už zvýšila ceny nemovitostí v těchto lokalitách a proměnila je v živé čtvrti (ačkoliv s doprovodnou turistifikací).
- Rozvoj východních čtvrtí: Poté, co bylo městské centrum z velké části zregenerováno, se pozornost přesunula do východních částí Porta (Campanhã) investporto.pt. Tato oblast, tradičně průmyslová a opomíjená, je nyní cílem obnovy. Vlajkovým projektem je přestavba Campanhã Matadouro (bývalé jatky) na kreativní, podnikatelské a kulturní centrum, které se staví díky významné veřejně-soukromé investici. V Campanhã se dále plánují nové obytné projekty a veřejné prostory. Jak se tato čtvrť proměňuje, očekává se, že ceny nemovitostí zde (zatím pod průměrem města) porostou, čímž se sníží rozdíly mezi východem a západem Porta.
- Programy dostupného bydlení: Aby vláda zmírnila nedostatek bydlení, spustila program veřejného bydlení v hodnotě 2 miliardy eur a další opatření globalpropertyguide.com. Porto má z těchto prostředků získat podporu na nové bytové komplexy a rekonstrukce prázdných městských objektů. Například projekty jako Monte Pedral (bývalý vojenský areál) jsou určeny pro výstavbu dostupného bydlení. Ačkoliv tyto projekty ceny přímo nezvýší (jejich cílem je nabídnout levnější byty), zvýší zásobu bytů a mohou dlouhodobě stabilizovat ceny, a také pozvednou v současnosti nevyužívané městské lokality.
- Soukromé developerské projekty: Probíhá řada soukromých výstaveb: od luxusních rezidenčních komplexů ve Foz a na nábřeží Gaia (např. projekt „Edge“ ve Foz nebo přeměněné vinné sklepy v Gaia na bydlení), po smíšené projekty jako World of Wine (rozsáhlá kulturní a komerční čtvrť otevřená v Gaia). Každý z těchto projektů zvyšuje atraktivitu okolí. Například projekt World of Wine podnítil vznik butikových hotelů a luxusních bytů v blízkém okolí.
- Technologické a inovační huby: Porto podporuje vznik inovačních čtvrtí, které mohou být magnetem pro talenty a investice. Porto Innovation District v okolí kampusu univerzity v Portu (oblast Asprela) a nemocniční zóny má nová výzkumná centra a startupy – což zvyšuje poptávku po bydlení v okolí (zejména nájmy pro studenty a mladé profesionály). Projekty jako „Fuse Valley“ – plánovaný technologický kampus v Matosinhos pro společnosti jako Farfetch (globální technologický unicorn původem z Porta) – i když čelí zpožděním, signalizují vznik moderní podnikatelské infrastruktury. Pokud se realizují, takové projekty zvýší poptávku po kancelářských a obytných prostorách v těchto předměstích.
- Letiště Porto a vylepšení přístavu: Letiště Francisco Sá Carneiro (letiště v Portu) čeká rozšíření, aby zvládlo více cestujících vzhledem k rekordnímu turistickému zájmu. Rozšířené letiště zlepšuje mezinárodní propojení, a tím zvyšuje atraktivitu Porta pro zahraniční podniky a kupce nemovitostí. Podobně Přístav Leixões (námořní přístav těsně za Portem) prochází modernizací za účelem navýšení kapacity nákladu i počtu výletních lodí. Vytíženější přístav může vést k rozvoji logistiky a průmyslu v okolí (v Matosinhos/Leça), což nepřímo podporuje nemovitostní trh v těchto oblastech prostřednictvím tvorby pracovních míst a infrastruktury.
Shrnutí dopadu: Tyto infrastrukturní a rozvojové projekty mají mnohonásobný dopad na trh s nemovitostmi v Portu:
- Otevírají nové oblasti pro investice (například oblasti kolem nových tras metra či vysokorychlostní železnice zaznamenají větší aktivitu v oblasti nemovitostí).
- Vedou k růstu hodnoty nemovitostí díky zlepšení dostupnosti nebo vybavenosti čtvrtí. Empirická data z Porta ukazují, že nemovitosti poblíž stanic metra mají vyšší cenu.
- Také pomáhají rozkládat poptávku – například lepší dopravní propojení může povzbudit více lidí k životu na předměstích nebo v satelitních městech (Valongo, Maia atd.), což zmírňuje tlak na ceny v centru a posiluje trh v okrajových částech města.
- Z dlouhodobého hlediska tyto vylepšení přispívají k celkovému ekonomickému růstu a atraktivitě Porta, což je zásadní opora pro hodnoty nemovitostí.
Uznání Porta, například jako „Evropské město roku“ v oblasti urbanismu v roce 2020 investporto.pt, částečně pramení z těchto vizionářských městských projektů. Strategie města spočívá v rovnováze mezi udržitelnou městskou mobilitou, regenerací znevýhodněných komunit a podporou dostupného bydlení investporto.pt a naznačuje, že jakmile budou tyto projekty realizovány, Porto bude i nadále přitahovat obyvatele i investory. Pro současné i potenciální vlastníky nemovitostí je klíčové sledovat, kde vznikne další stanice metra nebo kde dojde k regeneraci – často čtvrť, která je dnes přehlížena, se po vybudování infrastruktury může stát zítřejším hitem.
Závěrem lze říci, že infrastrukturní a rozvojové projekty fungují jako páteř růstu trhu nemovitostí v Portu. Současná vlna investic – od dopravních linek po transformační smíšené developerské projekty – staví základy pro novou kapitolu Porta. Tato zlepšení nejenže zvyšují kvalitu života, ale zároveň posilují odolnost trhu s nemovitostmi i do budoucna.
Regulační změny a novinky v oblasti bytové politiky
Období 2023–2025 zaznamenalo významné regulační změny a nové bytové politiky v Portugalsku, které ovlivňují trh s nemovitostmi a mnohá opatření přímo zasahují Porto. Tyto změny jsou převážně motivovány snahou vlády řešit krizi dostupnosti bydlení a vyvážit zájmy obyvatel a investorů. Níže je přehled klíčových aktualizací politiky a jejich dopadů:- Konec Zlatého víza pro nemovitosti: Slavný portugalský program Zlatého víza, který uděloval povolení k pobytu investorům mimo EU nakupujícím nemovitosti nad určitou hranici, byl v roce 2023 změněn tak, že nově vylučuje investice do nemovitostí globalpropertyguide.com. To znamená, že od konce roku 2023 již koupě nemovitosti v Portu (ani nikde v Portugalsku) nezaručuje investorovi Zlaté vízum (jiné způsoby, jako například investiční fondy nebo tvorba pracovních míst, však nadále platí). Bezprostředním dopadem byl nárůst posledních transakcí na Zlaté vízum těsně před termínem a následné mírné ochlazení poptávky po ultraluxusních nemovitostech od některých národností (například čínští, turečtí investoři měli zájem hlavně o víza). Širší trh ale tuto změnu dobře absorboval; v roce 2024 bylo zjevné, že přitažlivost Portugalska „přesahuje specifické pobídkové programy“ portugalproperty.com. Pro Porto, které bylo na kupující Zlatých víz méně závislé než Lisabon/Algarve, byl dopad minimální. Vývojáři luxusních projektů nyní více zdůrazňují životní styl a výnosy než vízové výhody. Vláda zastává názor, že odklonění investic do produktivních sektorů (prostřednictvím fondů) je zdravější, zatímco trh s nemovitostmi má dostatečnou vnitřní poptávku.
- Zákon „Mais Habitação“ (Více bydlení) – 2023: Začátkem roku 2023, uprostřed veřejného pobouření kvůli nákladům na bydlení, portugalská vláda představila komplexní balíček opatření v oblasti bydlení s názvem „Mais Habitação“. Tento legislativní balíček (zákon č.56/2023 ze dne 6. října 2023) zahrnovalo několik opatření:
- Krátkodobé pronájmy: Jedním z nejdiskutovanějších opatření bylo pozastavení vydávání nových licencí na místní ubytování (AL) ve vysoce urbanizovaných oblastech portugalresidencyadvisors.com.V podstatě ve městech jako Porto (a Lisabon atd.) nebudou vydávána žádná nová povolení pro turistické apartmány v oblastech považovaných za bytově zatížené.Cílem bylo zabránit tomu, aby se další bytové jednotky v oblastech, kde místní obyvatelé těžko hledají bydlení, měnily na Airbnb.Nicméně stávající licence AL byly zachovány a po odporu byla legislativa upravena tak, že licence AL mohou být převedeny při prodeji nemovitosti (dříve prodej nemovitosti platnost licence AL rušil) portugalresidencyadvisors.com.Tuto změnu na konci roku 2024 (nařízení-zákon 80/2023 a 82/2023) přivítali majitelé a platformy jako Airbnb portugalresident.com.Také byl zrušen navrhovaný dodatečný daňový poplatek na AL (CEAL) portugalresidencyadvisors.com a pravidlo vyžadující obnovu licence každých 5 let bylo odstraněno portugalresidencyadvisors.com.Čistý dopad pro Porto: Zmrazení nových licencí je stále omezujícím faktorem – v centrálních čtvrtích Porta si investoři mohou obecně koupit pouze stávající nemovitosti AL, pokud chtějí provozovat krátkodobý pronájem, protože udělování nových povolení bylo pozastaveno.To způsobilo, že stávající nemovitosti s licencí AL jsou cennější (druh prémie za nedostatek).Někteří majitelé, čelící nejistotě nebo změnám na trhu, převedli jednotky na dlouhodobé pronájmy, čímž tam mírně zvýšili nabídku globalpropertyguide.com.Místní úřady v Portu (k roku 2025) dosud hromadně nerušily stávající krátkodobé pronájmy (AL), ale mají pravomoc zasáhnout, pokud je například nějaká konkrétní oblast přesycená nebo způsobuje problémy v komunitě mdme.com.Celkově je regulační prostředí pro krátkodobé pronájmy přísnější, což investory nutí uvažovat o dlouhodobých pronájmech nebo jiných strategiích.Airbnb vyjádřil ochotu spolupracovat s obcemi podle nových pravidel portugalresident.com a nová středopravicová vláda na konci roku 2024 naznačila, že některá omezení zmírní (skutečně zmírnila převoditelnost a část s doživotní licencí).Přesto zůstává toto oblastí, kterou je třeba sledovat, protože místní politika může ovlivnit realizaci.
- Ukončení daňového režimu NHR (rezident s výhodným daňovým režimem): Další velkou změnou bylo uzavření režimu NHR pro nové žadatele od roku 2024 globalpropertyguide.com. NHR nabízel zvýhodněné daňové sazby (například pevná 10% daň z důchodů ze zahraničí, 0% na některé zahraniční příjmy) po dobu 10 let, což lákalo mnoho expatů v důchodu i vzdáleně pracujících. Režim NHR přispěl k poptávce cizinců v místech jako Porto. Jeho ukončení (někdy označované jako konec NHR 1.0) bylo politicky motivováno vnímáním spravedlivého zdanění. Vláda zvažuje náhradu, tzv. “IFICI (NHR 2.0)”, zaměřenou na určité profese s vysokou přidanou hodnotou a přísnějšími podmínkami portugalpathways.io. Dopad: Někteří potenciální expati uspíšili svůj přesun v roce 2023, aby si zajistili NHR. Do budoucna může být Portugalsko o něco méně atraktivní pro ty, kteří se orientují čistě na daňové výhody, ale jiné faktory (klima, životní náklady) lákají i nadále. Porto, které je levnější než Lisabon, může naopak částečně získat, pokud nyní některé expaty vyberou Porto, aby maximalizovali rozpočet při absenci daňových úlev. Celkový konsensus je, že konec NHR může poptávku důchodců mírně zpomalit, ale dramaticky trh nezmění, zejména protože stávající příjemci NHR mohou využívat výhod po zbytek platnosti svého termínu.
- Ochrana trhu s pronájmy: Nový městský nájemní režim (NRAU) byl upraven. Kromě zastropování růstu nájmů (jak už bylo popsáno), Mais Habitação také nabídla daňové pobídky pro pronajímatele, kteří převedou krátkodobé pronájmy na dlouhodobé, a udělala proces vystěhování mírně příznivější pro nájemce. Byla zde i opatření, jako např. státní záruka mladým nájemcům na podporu delších smluv. Tyto změny mají jen malý vliv na kalkulace investorů – hlavním faktorem je zastropování nájemného, což lehce snižuje výnosy u dlouhodobých nájemců (ale při 2% stropu nejde vzhledem k poklesu inflace o zásadní překážku).
- Nucené využití neobývaných nemovitostí: Kontroverzní opatření v zákoně umožňuje obcím přinutit pronajmout prázdné domy (domy nevyužívané více než 2 roky v městských oblastech) jejich zařazením do nájemního programu. Záměrem je rozhýbat prázdné nemovitosti, ale od roku 2025 toto opatření v Portu není důsledně vynucováno. Jde spíš o signál, že hromadění prázdných nemovitostí může být penalizováno. Většina investorů v Portu své nemovitosti využívá (k pronájmu či osobnímu užívání), takže nejde o rozšířený problém.
- Zrychlení schvalování povolení: Pozitivní je, že balíček zahrnuje i zjednodušení stavebního povolování a pobídky pro přestavbu komerčních prostor na bydlení. Pokud budou tato opatření účinně implementována, mohlo by dojít k postupnému navýšení nabídky. Městská rada Porta také zkrátila povolovací řízení pro rekonstrukce ve vybraných oblastech.
- Byla zavedena výjimka z IMT (daň z převodu nemovitosti) pro mladé kupující prvního bydlení (do 35 let) do určité hodnoty idealista.pt. Toto opatření pomáhá mladým místním obyvatelům s nákupem a může postupně zvýšit objem transakcí v nižších cenových hladinách (např. byty pod 250 tisíc €).
- Zazněl návrh na zdanění spekulace s nemovitostmi (vyšší daň z kapitálového zisku při prodeji do jednoho roku apod.), ale zatím se z něj nestal hlavní zákon.
- Sazby daně z nemovitosti (IMI) v Portu zůstávají nezměněny (~0,36 % katastrální hodnoty, se slevami pro energeticky úsporné domy atd.). Porto nadále uplatňuje městský příplatek (AIMI) na luxusní nemovitosti (kolektivně v hodnotě nad 600 tisíc €), což je státní politika. V roce 2025 nebude zavedena žádná nová represivní daň z nemovitostí nad rámec již existujících.
Dopad na trh v Portu: Celkově jsou tyto regulační změny smíšené. Konec Zlatých víz a režimu NHR odstraňuje dva podněty poptávky, ale celkový zahraniční zájem zůstává i tak vysoký. Limity pro krátkodobé pronájmy mohou snížit spekulativní nákupy bytů určených výhradně pro Airbnb, což by mohlo mírně zbrzdit poptávku (a růst cen) v nejturističtějších zónách. Na druhou stranu tím část nabídky proudí zpět na trh pro místní bydlení, což je malá úleva pro nájemníky. Stropy na nájemném a opatření pro ochranu nájemníků činí dlouhodobý pronájem méně flexibilním pro pronajímatele, ale Portugalsko je přesto ve srovnání s mnoha zeměmi EU stále nakloněno pronajímatelům (např. neexistuje skutečná regulace nájemného mimo roční limit a u nových smluv lze stále stanovit tržní nájemné).
Zásadní je, že opatření signalizují, že bydlení je národní prioritou. Soukromý sektor může reagovat – například více projektů typu build-to-rent s přijatelným nájemným využívajících nové veřejné záruky nebo pobídky. Dále se po zániku zlatého víza mohou developeři více zaměřit na potřeby místních nebo skutečných zájemců o životní styl v zahraničí místo čistě vízových investorů.
Pro kupujícího nebo investora v Portu v roce 2025 jsou hlavní poznatky:
- Méně „vízem motivovaných“ konkurentů v segmentu luxusních nemovitostí (ale stále dost zahraničních kupců motivovaných jinými faktory).
- Pokud provozujete krátkodobé pronájmy, započítejte dostupnost licence – ideální je koupit již existující AL nebo být připraven na střednědobé pronájmy turistům/studentům, které v některých případech licenci AL nemusí vyžadovat.
- Držte smlouvy flexibilní – dlouhodobé smlouvy jsou obvykle na dobu neurčitou; mnoho investorů však volí kratší pevně stanovené období, aby mohli znovu projednat nájemné. Vývoj směřuje k větší stabilitě pro nájemníky, takže je vhodné počítat s mírnějšími navýšeními nájemného při prodloužení smluv.
- Příležitosti díky politice – např. zvažte nabídku nemovitostí do dostupných programů pro určité daňové úlevy nebo konverzi nemovitostí v návaznosti na nové pobídky (například stát nyní nabízí 5% zdanění příjmů za převod jednotek AL na dlouhodobý pronájem na několik let).
Na závěr lze říci, že regulační a politické prostředí na trhu s nemovitostmi v Portu se vyvíjí s cílem omezit excesy a podpořit dostupnost bydlení, aniž by došlo k utlumení investic. Dosud trh prokázal vůči těmto změnám odolnost – růst pokračuje, byť v poněkud více regulovaném kontextu. Chytří investoři a majitelé nemovitostí by měli zůstat informovaní a případně přizpůsobit své strategie (například zaměřit se na kvalitní, udržitelné rozvojové projekty, které vláda podporuje, nebo cílit na segmenty s podporou, jako jsou iniciativy dostupného bydlení). Základní hodnoty trhu v Portu zůstávají silné a pokud se politiky podaří zvýšit nabídku a udržet bydlení dostupné, mohlo by to ve skutečnosti prodloužit zdravý růst trhu tím, že zabrání extrémním nerovnováhám. Jak uvedl jeden politický dokument, Portugalsko se snaží vytvořit „zdravější rovnováhu“ mezi investicemi do cestovního ruchu a potřebami místních portugalresidencyadvisors.com, což může z dlouhodobého hlediska vytvořit stabilnější a udržitelnější trh s nemovitostmi pro všechny zainteresované strany.
Zájem zahraničních kupců a trendy mezi expaty
Jedním z určujících rysů realitního boomu v Portu byla rostoucí role zahraničních kupců a expatů. Během posledního desetiletí se Portugalsko proměnilo v magnet pro mezinárodní rezidenty a Porto – se svým autentickým kouzlem, nižšími životními náklady a zlepšující se dopravní dostupností – se stále více stává nejlepší volbou pro mnohé. Do roku 2025 jsou zahraniční investoři a expati klíčovou silou na trhu nemovitostí v Portu, ovlivňují vše od prodeje luxusních domů až po poptávku po pronájmech.
Rozsah zahraniční účasti: Zahraniční kupci nyní tvoří významnou část transakcí. Celostátně představovali v roce 2024 přibližně 12 % objemu prodejů nemovitostí, oproti pouhým jednociferným číslům před deseti lety theportugalnews.com theportugalnews.com. Tento podíl na objemu roste ročně přibližně o 8 % od roku 2019 theportugalnews.com. V prémiových oblastech Lisabonu a Algarve někdy cizinci tvoří více než polovinu kupujících. V případě Porta odhady (z průmyslových zdrojů) naznačují, že zahraniční kupci tvoří zhruba 20–30 % nákupů nemovitostí ve městě – a ještě vyšší procento v segmentu luxusních nemovitostí. Například podle údajů z roku 2022 více než 50 % realitních transakcí v prémiových oblastech Porta připadlo na mezinárodní kupce (podobně jako Lisabon s přibližně 63 % v prémiových oblastech) benoitproperties.com. To ukazuje, že mezinárodní poptávka není výklenková záležitost; je hlavním motorem trhu v Portu.
Kdo jsou tito zahraniční kupci/expati? Jejich profil se rozšířil:
- Evropané: Dlouhodobé skupiny jako Britové, Francouzi a další občané EU zůstávají aktivní. Francouzi začali proudit do Portugalska v polovině 10. let (hledajíc daňové výhody a životní styl); mnozí se usazují v Lisabonu/Cascais, ale někteří v Portu kvůli kultuře a jako základně k poznávání vinařského regionu Douro. Britové (historicky spojeni s Portem díky obchodu s portským vínem) nadále nakupují, někteří pro rekreační bydlení, jiní se po Brexitu stěhují za evropskou základnou. Irští, němečtí, nizozemští a skandinávští kupci jsou také zastoupeni a často dávají přednost mírnějším létům v Portu oproti Algarve.
- Severoameričané: Největší nárůst je patrný u Američanů a Kanaďanů. Američané jsou nyní jednou z nejrychleji rostoucích skupin expatů v Portugalsku – nárůst o 340 % za pět let theportugalnews.com. Přitahuje je bezpečnost, klima a relativní dostupnost; mnozí Američané volí Porto pro jeho autentičnost a rozvíjející se technologickou scénu. Příběhy o „Kaliforňanech, kteří vyměnili Los Angeles za Porto“, jsou dnes běžné. Tito kupci často mají výrazné rozpočty pocházející z drahých trhů v USA, což zvyšuje poptávku po větších či luxusních nemovitostech. Také Kanaďané nacházejí v Portu hodnotu a mírné klima.
- Brazílie a lusofonní kupci: Díky společnému jazyku a kulturním vazbám Brazilci dlouhodobě investují v Portugalsku. V Portu často Brazilci kupují byty pro děti studující na univerzitě nebo kvůli přestěhování rodiny z důvodu bezpečnosti a ekonomické stability Portugalska. Svůj podíl na nákupech mají také Angola a Mosambik (bývalé kolonie), i když v menším měřítku.
- Číňané a další Asiaté: Během éry Zlatého víza byli čínští investoři v Portugalsku velmi výrazní (byli nejpočetnější národností pro Zlatá víza). Po skončení programu na nemovitosti se jejich přítomnost snížila, ale někteří stále nakupují čistě kvůli investici nebo studiu dětí v zahraničí. Existuje malý, ale rostoucí zájem z dalších asijských zemí (např. někteří indickí, pákistánští podnikatelé v technologiích si vybírají Porto, někteří japonští nebo korejští důchodci atd.), ale zůstávají menšinou.
- Blízký východ a další: Několik kupujících pochází z Blízkého východu (Turecko, země Perského zálivu) a dalších oblastí, často prostřednictvím fondů nebo programů druhého občanství, ale nejde o významnou skupinu speciálně v Portu.
Motivace a trendy:
- Přestěhování kvůli životnímu stylu: Významný počet expatů se rozhoduje přestěhovat do Porta kvůli životnímu stylu – bezpečnost, pomalejší tempo života, kultura a klima. Porto nabízí bohatou kulturní scénu, blízkost oceánu a nižší životní náklady než hlavní města USA nebo EU. Pravidelně vede žebříčky kvality života a má mezinárodní školy, což láká rodiny. Pro tyto expaty je koupě domova v Portu často jedním z prvních kroků, což zvyšuje poptávku po všem od bytů v centru po domy na předměstí.
- Digitální nomádi a práce na dálku: Portugalsko se snaží přilákat remote pracovníky (s digitálním nomádským vízem D8). Rostoucí technologický ekosystém Porta, dobrý internet a coworkingové prostory z něj dělají uzel pro digitální profesionály. Mnoho z nich si byty pronajímá, ale někteří dobře placení nomádi si kupují byty jako základnu. Tento trend zvyšuje poptávku po moderních, zařízených nemovitostech v centrálních oblastech.
- Důchod a druhé bydlení: V Portu žije několik zahraničních důchodců (historicky ovšem byly častější Algarve a lisabonské Cascais). Ti, kteří preferují městské prostředí nebo mají nějakou osobní vazbu na sever, volí Porto. Navíc mnoho Evropanů kupuje v Portu druhé bydlení nebo rekreační byt kvůli víkendovým pobytům a vinařskému údolí Douro, zejména když je Porto dobře dopravně spojeno letecky.
- Vzdělání: Zajímavým trendem je, že cizinci kupují nemovitosti pro své děti studující v Portu (Univerzita v Portu láká mnoho zahraničních studentů). Místo placení nájmu některé rodiny investují do malého bytu, který mohou později využít jako výnosovou nemovitost.
- Diverzifikace investic: Někteří zahraniční kupci jsou čistí investoři, kteří hledají geografickou diverzifikaci. Jak upozorňují analytici, „mezinárodní kapitál vnímá zemi jako bezpečný přístav pro investice“ v době globální nejistoty theportugalnews.com. Stabilní trh v Portugalsku a slušné výnosy jsou lákavé ve srovnání s volatilními trhy jinde. Proto zahraniční fondy nebo jednotlivci nakupují investiční byty, komerční prostory nebo i stavební pozemky v Portu a jeho okolí.
Dopad na trh: Příliv zahraničních kupců má několik dopadů:
- Růst cen: Zahraniční poptávka, zejména v atraktivních čtvrtích, přispívá k navyšování cen. Například jedním z důvodů, proč ceny v Portu v poslední době rostly rychleji než v Lisabonu, je to, že expati „objevující“ Porto vytváří nový tlak na jeho menší luxusní trh theportugalnews.com. Jak poznamenal ředitel eXp Portugal, živý životní styl Porta „přitahuje každý den více a více expatů,“ což pomohlo dosáhnout vyššího tempa růstu cen než v Lisabonu v loňském roce theportugalnews.com. V podstatě mají zahraniční kupci často větší kupní sílu, což stanovuje nové cenové hladiny (např. zaplatí 500 000 € za byt, který by místní ocenili na 400 000 €, čímž posouvají srovnatelné ceny).
- Změna čtvrtí: Některé čtvrtě se staly „magnety na expaty“ – například oblast Cedofeita, části Bonfimu (moderní a trendy) a samozřejmě Foz pro zámožné cizince. To může mít pozitivní efekty (rekonstrukce starých budov, nové podniky jako mezinárodní restaurace), ale zároveň vzbuzuje obavy z gentrifikace.
- Dopad na trh s pronájmy: Mnoho expatů zpočátku bydlí v nájmu, než si koupí nemovitost (nebo zůstává v nájmu dlouhodobě, pokud se často stěhují). Silná poptávka expatů po pronájmech (často jsou ochotni zaplatit prémii za zrekonstruované a centrální byty) přispěla k růstu nájmů. Znamená to také, že pronajímatelé často upřednostňují expaty jako ideální nájemníky (stabilní příjem atd.), což může vyřadit některé místní obyvatele z atraktivních oblastí. Na druhou stranu zahraniční studenti a mladí profesionálové obsazují co-living projekty a studentská ubytování, což podporuje rozvoj těchto typů nemovitostí.
- 81 % investic do nemovitostí od zahraničních subjektů: Výrazná statistika uvedená v The Portugal News: 81 % z celkových investic do nemovitostí v Portugalsku v letech 2022–2023 pocházelo od zahraničních investorů theportugalnews.com. Toto číslo pravděpodobně zahrnuje i velké komerční obchody, ale zdůrazňuje, že příliv kapitálu z ciziny dominuje hlavním transakcím. Jak bylo uvedeno, Porto mělo v roce 2024 přibližně 19 % národního objemu investic investporto.pt, což znamená, že významná část tohoto objemu v Portu pravděpodobně také pocházela ze zahraničního kapitálu (institucionálního či jiného). To ukazuje závislost na mezinárodní náladě; pokud by zahraniční investoři ustoupili, vznikla by mezera, kterou by domácí kupci jen těžko zaplnili.
Kulturní a komunitní trendy: Porto reagovalo na příliv expatů rozšířením služeb pro ně:
- Existují aktivní expat skupiny, akce a integrační programy. Město spustilo portál pro digitální nomády investporto.pt a InvestPorto propaguje Porto mezinárodnímu publiku jako destinaci pro zahraniční investice linkedin.com.
- Ve společnostech existuje určité napětí ohledně toho, že bydlení kupují cizinci a tím rostou ceny. To je i jedním z důvodů pro zavádění bytových reforem. Mnoho místních však také oceňuje revitalizaci a internacionalizaci Porta (angličtina je nyní v obchodě díky cizincům běžně používaná).
- Vidíme také transatlantické přesuny: například návraty portugalsko-američanů nebo osob s lusofonskými kořeny zpět do Portugalska (vzhledem k silnému USD vůči euru v poslední době mnozí považovali za vhodný čas koupit si “doma” nemovitost).
Výhled do budoucna: Zájem zahraničních kupců v Portu by měl v blízké době zůstat vysoký nebo dokonce růst:
- Portugalsko se dlouhodobě řadí mezi nejlepší destinace pro expaty (často #1 v průzkumech InterNations ohledně kvality života).
- I bez zlatého víza fungují pracovní víza a víza pro digitální nomády, která drží možnosti otevřené.
- Z geopolitického pohledu je Portugalsko vnímáno jako neutrální a klidné – to jsou v nejistých časech cenné vlastnosti.
- Kurz dolar-euro, pokud je příznivý pro USD, může nadále lákat Severoameričany. Obdobně nestabilita nebo vysoké náklady jinde v Evropě (například náklady na vytápění v severní Evropě nebo politické otázky) mohou vést k tomu, že se více lidí přesune do Portugalska.
- Poznámka: pokud by se trendy v oblasti práce na dálku změnily (některé firmy stahují pracovníky zpět do kanceláří), může dojít k mírnému úbytku příjezdů digitálních nomádů. Obecný trend relokací za lepším životním stylem je však pravděpodobně dlouhodobý.
Na závěr lze říct, že zahraniční kupci a expati se stali nedílnou součástí realitního trhu v Portu – přinášejí investice a globální propojení, ale také vyvolávají otázky dostupnosti a udržitelnosti. Město i stát se snaží tyto faktory vyvažovat – uznávají klíčovou roli zahraničních investic (které podle jedné zprávy „přiměly trh růst dvakrát rychleji než v EU“ portugalpathways.io portugalpathways.io) a pozitivní ekonomický dopad, ale zároveň chtějí zajistit, aby místní obyvatelé nebyli opomíjeni. Pro budoucí zahraniční kupce zůstává Porto velmi vstřícné – neexistují žádná omezení pro vlastnictví nemovitostí cizinci (Portugalsko z právního hlediska zachází se zahraničními kupci stejně jako s místními beglobalproperties.com), transakce jsou transparentní a mnoho agentur se specializuje na pomoc cizincům. Trend stále větší internacionalizace Porta pravděpodobně bude pokračovat, čímž obohatí kosmopolitní charakter města a zřejmě i hodnotu místních nemovitostí.
Zdroje:
- Global Property Guide – Analýza trhu s rezidenčními nemovitostmi v Portugalsku 2025, která poskytuje údaje o růstu cen, regionálních hodnotách, trendech v pronájmech a odborné komentáře globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- The Portugal News – několik článků (leden 2025, prosinec 2024, březen 2025) informujících o statistikách trhu s bydlením od APEMIP a Confidencial Imobiliário, stejně jako prognózách růstu nemovitostí v Portugalsku theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
- Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (červen 2024) s důrazem na výkonnost sektoru v Portu a rekordní hodnoty nájemného ve čtvrti Foz a maloobchodě cushmanwakefield.com.
- Idealista News – aktualizace indexu nemovitostí (červen 2025) potvrzující ceny a meziroční změny v Portu a Lisabonu idealista.pt idealista.pt.
- PortugalProperty.com – přehled Market Trends 2025, diskutující úrokové sazby, mezinárodní poptávku a regionální výhled (luxusní nemovitosti v Lisabonu a Portu) portugalproperty.com portugalproperty.com.
- InvestPorto – investiční zprávy o městě, zmiňující atraktivitu Porta, růst poptávky po kancelářích a hlavní urbánní projekty ve výstavbě investporto.pt investporto.pt.
- Roca Estate / Portugal Buyers Agent – poznatky o trendech komerčních nemovitostí (rekordní investice do maloobchodu, nárůst průmyslových nemovitostí atd.) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
- Oficiální vládní oznámení – informace o financování projektu vysokorychlostní železnice a změnách v politice Golden Visa/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
- APEMIP (Asociace realitních profesionálů) – citována médii ohledně prodejů, míry vlastnictví a dostupnosti bydlení theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Confidencial Imobiliário – údaje o trhu pro Porto (růst cen v roce 2024 a objemy prodejů) theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Knight Frank Wealth Report – kontextuální globální výkon trhu s luxusními nemovitostmi a mediální zmínky o umístění Porta v indexu prime theportugalnews.com knightfrank.com.
- Různé zpravodajské portály a konzultační blogy shrnující zákon Mais Habitação a následné změny v regulaci nájemního bydlení portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.
