Proč může být nemovitostní trh v Chicagu nejlepší sázkou v USA v roce 2025 a dále

Realitní trh v Chicagu v roce 2025 stojí na křižovatce příležitostí a transformace. Ceny rezidenčních nemovitostí stabilně rostou (nikoli nekontrolovatelně), a poptávka kupujících zůstává odolná i přes vyšší úrokové sazby. Komerční sektory města vykazují smíšený obraz: průmyslové a multifunkční nemovitosti zažívají boom, zatímco starší kanceláře v centru čelí rekordně vysoké neobsazenosti. Přesto cenová dostupnost Chicaga oproti pobřežním městům přitahuje nový zájem chicagorealtor.com. Od napjatého trhu s pronájmy a žhavých čtvrtí po velké developerské projekty a změny v politice – tato zpráva rozebírá nejnovější trendy. Může být Chicago v roce 2025 skutečně jednou z nejchytřejších realitních investic v zemi? Ponořme se do dat, prognóz do roku 2030 a klíčových faktorů, které tento trh formují.

Trendy v rezidenčních nemovitostech v roce 2025

Ceny a prodeje domů: Trh s bydlením v Chicagu zaznamenává mírný růst cen a zlepšující se objem prodejů. K polovině roku 2025 je medián prodejní ceny domu v Chicagu přibližně 402 000 $, což je nárůst asi o 4,4 % meziročně redfin.com. Prodejní aktivita také mírně vzrostla – v červnu 2025 se prodalo asi 2 675 domů, což je 4% nárůst oproti stejnému měsíci loňského roku redfin.com. (To znamená obrat oproti roku 2024, kdy prodeje zpomalily.) Domy se také prodávají o něco rychleji (zhruba za 49 dní na trhu, asi o 5 dní rychleji než loni) díky trvající poptávce kupujících redfin.com. Tabulka níže shrnuje nedávné celoměstské ukazatele:

Zásoby a nabídka: Jedním z důvodů růstu cen je omezená nabídka domů na prodej. Nabídka v Chicagu je trvale nízká – v květnu 2025 byl počet domů na trhu asi o 16 % nižší než před rokem heartlandro.realtor. Tento nedostatek nabídek vytváří konkurenční podmínky. I když se hypoteční sazby pohybují kolem ~6,8 %, kupující rychle kupují to, co je k dispozici (proto mírný pokles doby na trhu). Realitní makléři uvádějí, že rok 2024 pravděpodobně znamenal dno v nabídce, a více majitelů domů by mohlo své nemovitosti nabídnout ke konci roku 2025, protože životní změny je přimějí k prodeji navzdory nízkým stávajícím hypotečním sazbám chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Pokud se nové nabídky skutečně zvýší, Chicago by mohlo zaznamenat nárůst prodeje domů v roce 2025 – celostátně prognóza NAR předpovídá 9–13% nárůst prodeje domů v tomto roce a stabilní růst pracovních míst a uvolňování sazeb v Chicagu by tomu mohly napomoci chicagorealtor.com.

Cenové trendy podle typu nemovitosti: Rodinné domy v poslední době vedou v růstu cen. Ve městě Chicago byly ceny rodinných domů v květnu 2025 přibližně o 9,4 % vyšší než před rokem heartlandro.realtor. Hodnoty bytů a řadových domů také rostou, ale mírněji (kolem +4,4 % meziročně v květnu) heartlandro.realtor. Pozoruhodné je, že objemy prodejů jsou omezeny nabídkou – počet prodaných rodinných domů byl ve skutečnosti o něco nižší (–2 % meziročně) v květnu a prodeje bytů klesly asi o 10 % oproti předchozímu roku heartlandro.realtor heartlandro.realtor. Stručně řečeno, na trhu je stále dost kupujících, ale soutěží o omezený počet nabídek. Dostupnost je stále slušná na poměry velkých měst (mediánová cena v Chicagu je asi o 14 % nižší než americký medián), ale vyšší úrokové sazby znamenají vyšší měsíční splátky, což drží růst cen na uzdě. Celkově odborníci očekávají mírné, stabilní zhodnocování spíše než prudké cenové skoky – počítejte s růstem cen domů kolem 3–5 % ročně v blízké budoucnosti libertybank.com.

Analýza trhu s pronájmy: Nájemné & míra neobsazenosti

Chicagský trh s rezidenčními pronájmy je v roce 2025 velmi silný, nájmy rostou a míra neobsazenosti je blízko historických minim. Poptávka po bytech prudce vzrostla, protože mnoho potenciálních kupců zůstává v nájmu (kvůli vysokým úrokovým sazbám a omezené nabídce startovacích domů). Zde jsou klíčové ukazatele trhu s pronájmy:

• Průměrné nájemné: V celém městě je průměrné nájemné bytu přibližně 1 929 $ za měsíc, což je asi o 22 % více než průměrné nájemné v USA (~1 577 $) tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Nájemné se liší podle velikosti bytu a lokality – k červnu 2025 stojí typická garsonka přibližně 1 872 $, jednopokojový byt kolem 2 524 $ a dvoupokojový byt v průměru 3 142 $ tritonrealtygroupllc.com (luxusní byty ve výškových budovách jsou ještě dražší). Nájemné roste přibližně o 3–4 % ročně, tento trend by měl pokračovat i v roce 2025 tritonrealtygroupllc.com.
• Obsazenost/Neobsazenost: Obsazenost bytů je extrémně vysoká – více než 95 % jednotek je obsazeno v průměru, přičemž v mnoha atraktivních čtvrtích je volných méně než 5 % bytů. V oblíbených oblastech jako Logan Square, Lincoln Park nebo Andersonville míra neobsazenosti klesá na velmi nízkou úroveň chicagospropertymanagement.com. Pronajímatelé hlásí více zájemců o kvalitní byty; často se o jednu nabídku uchází 8 a více nájemců, což je známka intenzivní konkurence a minimální neobsazenosti tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Tento napjatý trh dává pronajímatelům možnost určovat ceny (omezené ústupky) a vede k rychlému pronajímání nových bytů, které se objeví na trhu.
• Hnací síly poptávky po pronájmech: Několik faktorů pohání boom pronájmů v Chicagu. Pookřání měst po pandemii – jak se mladí profesionálové vracejí do městského života a kanceláře se znovu otevírají – posílilo poptávku po centrálně umístěných pronájmech chicagorealtor.com chicagorealtor.com. Současně vysoké hypoteční sazby a ekonomická nejistota udržují některé potenciální kupce prvního bydlení déle na trhu s pronájmy, „dále zvyšují poptávku“ po pronájmech chicagospropertymanagement.com. Navíc omezená nová výstavba bytových domů v Chicagu v posledních letech znamená, že nabídka nestačí držet krok. Ve skutečnosti rok 2025 zažívá jedno z nejnapjatějších období nabídky nájemního bydlení v poslední době, s menším počtem nových jednotek uvedených na trh tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com. Tato nerovnováha (stálá poptávka proti klesající nabídce) je receptem na pokračující růst nájmů.
• Investiční pohled: Pronajímatelé a investoři těží z těchto trendů – vysoká obsazenost, rostoucí nájmy a příznivé kapitalizační sazby (výnosy z pronájmu) ve srovnání s dražšími pobřežními trhy chicagospropertymanagement.com. Právě z těchto důvodů přitahuje chicagský sektor bytových domů zájem investorů z celé země. Nicméně na trhu s pronájmy je také politická pozornost: kampaně za regulaci nájemného se v Illinois znovu objevily (i když celostátní regulace nájemného je stále zakázána) a v některých gentrifikovaných oblastech město zasáhlo opatřeními na ochranu před vystěhováním chicagospropertymanagement.com. Například v okolí oblíbené stezky 606 na severozápadní straně nyní „antigentrifikační vyhláška“ omezuje demolice a spekulace ve čtvrtích jako Logan Square a Humboldt Park, aby pomohla omezit prudký růst nájmů a ochránila dlouhodobé obyvatele chicagospropertymanagement.com. Tato opatření zdůrazňují balancování mezi podporou investic a zajištěním dostupnosti bydlení.

Výhled na pronájmy: Očekávejte, že nájmy v Chicagu zůstanou v následujících letech na vzestupné trajektorii, pokud nedojde k zásadnímu ekonomickému poklesu. Odborníci na pronájmy předpovídají roční růst nájmů kolem 3–4 % v celém městě, což odpovídá historickým průměrům tritonrealtygroupllc.com. Míra neobsazenosti by měla zůstat nízká (pod 5–6 %), protože počet nových bytů je omezený a náklady na výstavbu jsou vysoké. Nájemníci budou i nadále čelit konkurenčnímu trhu – pokud však úrokové sazby klesnou a koupě nemovitostí se stane dostupnější, poptávka po pronájmech se může mírně snížit, protože některé domácnosti se vrátí ke koupi vlastního bydlení. Prozatím je však chicagský trh s pronájmy příznivý pro pronajímatele, charakterizovaný „silným růstem nájmů, omezenou novou nabídkou a intenzivní konkurencí mezi nájemníky“ tritonrealtygroupllc.com.

Komerční nemovitosti: Smíšené signály v roce 2025

Chicagský sektor komerčních nemovitostí v roce 2025 zažívá různé trendy napříč typy nemovitostí. Obecně platí, že průmyslové sklady a logistická centra prosperují, nájemní bydlení je silné (jak bylo uvedeno výše) a dokonce i maloobchod zažívá po COVIDu oživení, zejména v oblíbených městských lokalitách dailyherald.com. Na druhou stranu kancelářský trh se potýká s vysokou neobsazeností a poklesem hodnoty v důsledku přechodu na práci na dálku. Níže rozebíráme aktuální stav klíčových segmentů komerčních nemovitostí:

Kancelářský trh – vysoká neobsazenost a přechodné období

Trh s kancelářemi v centru Chicaga prochází obdobím korekce. Nárůst práce na dálku/hybridní práce způsobil, že mnoho kanceláří je nevyužitých, zejména ve starších budovách v oblasti The Loop. Do poloviny roku 2025 dosáhla celková míra neobsazenosti kanceláří v CBD (Central Business District) rekordní výše v rozmezí 24–27 % – což je úroveň, která byla před deseti lety nemyslitelná bradfordallen.com chicagobusiness.com. Jen ve 2. čtvrtletí 2025 zaznamenaly kanceláře v centru zápornou čistou absorpci 1,5 milionu čtverečních stop, což zvýšilo přímou neobsazenost na 24,7 % (rekord) a mírně snížilo nabídkové nájemné (41 USD za čtvereční stopu hrubého) bradfordallen.com. Pro srovnání, neobsazenost v centru byla na konci roku 2024 přibližně 23 % a dále rostla taylorjohnson.com taylorjohnson.com, což znamená desáté po sobě jdoucí čtvrtletí růstu neobsazenosti na začátku roku 2025 chicagobusiness.com. Pronajímatelé to pociťují: objem pronájmů kanceláří v roce 2024 činil pouze 8,2 milionu čtverečních stop, což je přibližně stejně jako v roce 2023 a výrazně pod úrovní před pandemií taylorjohnson.com.

Nicméně v rámci kancelářského sektoru jde o příběh dvou subtrhů. Novější kanceláře s bohatou nabídkou vybavení (a prostory typu spec suite) stále přitahují nájemce, zatímco starší „komoditní“ kancelářské budovy mají potíže taylorjohnson.com. Nikde není tento rozdíl patrnější než ve Fulton Market (West Loop) oproti historickému koridoru LaSalle Street. Fulton Market – bývalá čtvrť jatek, která se proměnila v módní technologické centrum – nadále převyšuje ostatní: pyšní se nejnižší neobsazeností kanceláří ze všech subtrhů (kolem 16% neobsazenosti oproti průměru v centru ~25 %) a dokonce zaznamenal kladnou čistou absorpci v roce 2024 taylorjohnson.com. Velké nájemní smlouvy (např. velké technologické a reklamní firmy) směřují do nových věží ve Fulton Market s moderním vybavením. Naproti tomu mnoho starších kancelářských věží v Loopu je z velké části prázdných, některé jsou v podstatě zastaralé bez zásadních rekonstrukcí. Jak to vyjádřil jeden městský úředník, části tradičního centra „lapají po dechu“ s zastaralými kancelářemi „postavenými jako pevnosti před stoletím“, klesající obsazeností a zmenšující se daňovou základnou chicago.suntimes.com.

Investice do kanceláří a hodnoty: Potíže v oblasti kanceláří se promítly do prudkých poklesů hodnoty nemovitostí. Nedávné prodeje kancelářských budov v centru města byly uzavřeny s obrovskými slevami – v průměru asi o 73 % nižšími než předchozí prodejní ceny taylorjohnson.com. V peněžním vyjádření se v roce 2024 zobchodovalo přibližně 405 milionů dolarů kancelářských nemovitostí v centru (oproti rekordně nízkým 140 milionům dolarů v roce 2023), ale tento objem je stále jen zlomkem více než 1,4 miliardy dolarů zaznamenaných v roce 2019 taylorjohnson.com. Investoři jsou vůči kancelářím velmi opatrní; dochází pouze k hluboce zlevněným, oportunistickým obchodům. Pozitivní stránkou je, že tyto výhodné ceny přitahují kupce, kteří plánují budovy přestavět nebo modernizovat, a skutečně Chicago zažívá vlnu projektů konverze kanceláří (více o tom v sekci Developments). Za zmínku také stojí, že kancelářské trhy v předměstí Chicaga čelí podobným výzvám – neobsazenost kanceláří na předměstí se pohybuje kolem 24–25 %, což je srovnatelné s centrem města taylorjohnson.com. Některé firemní areály na předměstí jsou přestavovány nebo pronajímány pro nové účely (např. laboratoře pro vědy o živé přírodě, logistika), protože firmy konsolidují prostory.

Celkově je kancelářský trh v Chicagu v pohybu. Majitelé budov se zaměřují na renovace, nabízejí hotové kancelářské prostory a zvyšují atraktivitu budov, aby přilákali nájemce. Krátkodobý výhled zůstává slabý – „s tím, jak v příštích dvou letech v Chicagu dospějí k splatnosti kancelářské úvěry v hodnotě 5,4 miliardy dolarů, může se objevit další stres“ taylorjohnson.com – ale objevují se první náznaky stabilizace. Aktivita v pronájmech na konci roku 2024 mírně vzrostla a jak nájemci, tak investoři projevují zájem o kvalitní prostory za správnou cenu. Kancelářské nemovitosti v Chicagu se v podstatě přizpůsobují nové rovnováze: bude potřeba méně kanceláří celkem, mnoho stárnoucích budov bude přestavěno a ty, které zůstanou jako kanceláře, budou muset nabízet špičkové prostředí, aby zůstaly konkurenceschopné.

Průmysl a logistika – tahoun sektoru

Na rozdíl od kanceláří je průmyslový trh s nemovitostmi v Chicagu silný a zůstává jedním z nejžhavějších typů nemovitostí. Chicago je národním logistickým uzlem – posíleným kapacitou nákladní dopravy letiště O’Hare, rozsáhlými železničními/silničními překladišti a svou centrální polohou – a to nadále pohání silnou poptávku po skladech a distribučních centrech. Klíčové body průmyslového trhu v roce 2025 zahrnují:

• Neobsazenost & absorpce: Míra neobsazenosti průmyslových prostor je pouze ~5,5 % na začátku roku 2025 cawleycre.com, což je pod i úrovní před pandemií a výrazně pod průměrem průmyslové neobsazenosti v USA (~7 %) cawleycre.com. Za posledních 12 měsíců Chicago absorbovalo přibližně 8–9 milionů čtverečních stop průmyslových prostor, což ho udržuje mezi předními americkými trhy z hlediska čisté poptávky cawleycre.com. Přestože byla dodána obrovská vlna nových skladů (za poslední rok přibylo téměř 15+ milionů čtverečních stop), nabídka a poptávka jsou zhruba v rovnováze a neobsazenost zůstává nízká.
• Růst nájmů: Průmysloví pronajímatelé si užívají stálý růst nájmů. Sazby za pronájem skladů vzrostly přibližně o 3,3 % meziročně (k 1. čtvrtletí 2025) cawleycre.com, což překonává celostátní průměr a znamená to poprvé za více než deset let, kdy růst průmyslových nájmů v Chicagu vedl národní žebříček cawleycre.com. Průměrné nabízené nájemné činí přibližně 9,70 USD za čtvereční stopu (triple net) v celém regionu, přičemž moderní distribuční prostory typu „big-box“ v prémiových subtrzích dosahují 5–8 USD za čtvereční stopu a menší infill prostory dosahují 11–12+ USD za čtvereční stopu cawleycre.com. Nízká neobsazenost a silná konkurence o dobře situované objekty nadále tlačí nájmy vzhůru.
• Stavební pipeline: Navzdory vysoké poptávce jsou developeři disciplinovaní v nové výstavbě. Pouze asi 1,1 % průmyslového fondu Chicaga je ve výstavbě k roku 2025 (mnohem méně než na trzích Sunbeltu, kde se stavělo agresivně) cawleycre.com. Tato omezená pipeline zabránila nadměrné nabídce. Developeři se zaměřují na projekty na míru a jsou opatrní u spekulativní výstavby. Zpomalení nových dodávek by mělo udržet míru průmyslové neobsazenosti stabilní v rozmezí středních 5 %, i když růst ekonomiky zpomaluje cawleycre.com. Stručně řečeno, chicagský průmyslový trh nepřestavuje – což je příznivé pro pronajímatele, kteří si tak udrží cenovou sílu.
• Významné obchody: Investice do průmyslových nemovitostí v Chicagu zůstávají aktivní. Za poslední rok se zobchodovalo přibližně 4,2 miliardy dolarů v průmyslových aktivech, včetně velkých portfoliových transakcí cawleycre.com. Výnosové míry se mírně zvýšily spolu s úrokovými sazbami, ale institucionální investoři stále považují sklady v Chicagu za atraktivní dlouhodobé investice. Například na konci roku 2024 došlo k velkým nákupům, jako když Ares Management koupil distribuční centrum v Auroře o rozloze 33 000 m² za 46 milionů dolarů (~130 $/m²) a Nuveen koupil logistické zařízení o rozloze 25 000 m² s výnosem 5,4 % cawleycre.com. Jedna z nejvýraznějších transakcí: specializované datové centrum v Elk Grove se prodalo za ohromujících 439 milionů dolarů (přes 2 300 $/m²) – což ukazuje na prémii za klíčová průmyslová aktiva cawleycre.com. Na straně pronájmů podepsaly společnosti jako ShipBob a Expeditors velké nové nájemní smlouvy na sklady v metropolitní oblasti za solidní nájmy kolem 7–8 $/m² cawleycre.com. Firmy z oblasti e-commerce, distribuce potravin a výroby nadále expandují v průmyslových koridorech Chicaga, což udržuje poptávku stabilní, i když některé národní trhy ochlazují.

Shrnutí: Průmyslový realitní sektor v Chicagu je vysoce odolný a stále roste. Nízká obsazenost, umírněná nová nabídka a logistické výhody regionu naznačují, že tento sektor zůstane pilířem síly a nabídne investorům stabilní příjem a potenciál zhodnocení.

Maloobchod & další komerční segmenty

Maloobchod: Po několika náročných letech se maloobchodní nemovitosti v Chicagu v roce 2025 začínají zotavovat. Jak se do nákupních a restauračních čtvrtí vrací pěší provoz, maloobchodníci opět expandují (nebo alespoň zastavují vlnu uzavírání provozoven). Městské prodejny v čtvrtích jako West Loop, Fulton Market, Wicker Park a v centru na Michigan Avenue zaznamenávají obnovený zájem nájemců. Místní makléři uvádějí, že „i maloobchod opět nabírá sílu v městských koridorech“, které mají silný pěší provoz a husté osídlení dailyherald.com. Například proměna Fulton Market v centrum gastronomie a zábavy zvýšila tamní nájmy nad úroveň před pandemií. Maloobchod v centru na hlavních třídách (např. Magnificent Mile) se stále zotavuje z neobsazenosti, ale významné nájemní smlouvy (například nové vlajkové prodejny a zážitkové atrakce) začaly některé mezery zaplňovat.

To je řečeno, zdraví maloobchodního sektoru se liší podle lokality a formátu. Sousedská nákupní centra s kotvou v podobě supermarketů nebo základních služeb zůstala stabilní po celou dobu a nadále si vedou dobře. Velká regionální nákupní centra na předměstích jsou smíšená – několik špičkových center prosperuje, zatímco slabší jsou zvažována k přestavbě. Celkově je spotřebitelské utrácení v Chicagu solidní a míra neobsazenosti maloobchodních prostor mírně klesla z maxim v roce 2020. Nájemné za prémiové maloobchodní prostory se stabilizuje nebo opět roste, ačkoli pobídky pro nalákání nájemců jsou stále běžné. Do budoucna lze očekávat, že maloobchod se bude vyvíjet: více pop-up využití, více gastronomických a zábavních podniků nahrazujících tradiční obchody a pokračující růst smíšených projektů, které integrují maloobchod s bydlením nebo kancelářemi. Rozmanité čtvrti Chicaga vytvářejí mikrotrhy pro maloobchod, takže výkonnost bude i nadále záviset na místní demografii a pohybu chodců.

Hotely & pohostinství: Obsazenost chicagských hotelů se výrazně zotavila s návratem cestování a konvencí. Do roku 2025 hlásí hlavní hotely v centru průměrnou obsazenost ve středních až vyšších 60 % oproti ~40–50 % v letech 2020–21. Ceny pokojů se také zotavily. Toto oživení povzbuzuje některé nové hotelové projekty (zejména menší butikové hotely v trendových oblastech jako Fulton Market) a přeměnu některých starých kanceláří na hotely. Významné je, že město také pokračuje v realizaci svého prvního kasino resortu, který bude zahrnovat významnou pohostinskou složku (podrobnosti v další části). Ačkoli to není hlavní téma této zprávy, zdraví sektoru pohostinství pomáhá zvyšovat poptávku po určitých typech nemovitostí (restaurace, zábavní podniky atd.) a odráží širší vitalitu města.

Specializované sektory: Další komerční sektory jako laboratoře pro vědy o živé přírodě, lékařské ordinace a datová centra si také zaslouží zmínku. Chicago se snaží rozšířit svůj podíl v oblasti věd o živé přírodě – projekty jako 14patrová laboratorní budova ve Fulton Market a plánovaná inovační čtvrť Bronzeville Lakefront mají za cíl posílit město v oblasti biotechnologií. Lékařské kancelářské budovy si vedou slušně, protože zdravotnictví se v mnoha komunitách rozšiřuje. A datová centra se tiše stala významným využitím nemovitostí v okolí Chicaga (zejména na předměstích jako Elk Grove Village), a to díky daňovým pobídkám v Illinois a regionální optické konektivitě – Chicago je nyní jedním z předních trhů s datovými centry v USA. Každý z těchto specializovaných sektorů přispívá k mozaice komerčních nemovitostí města a nabízí investiční alternativy mimo tradiční kategorie kanceláří/maloobchodu/průmyslu.

Klíčové čtvrti a oblasti, které je třeba sledovat (růst vs. útlum)

Chicago je často nazýváno „městem čtvrtí“ a realitní trendy se mohou napříč metropolí dramaticky lišit. V roce 2025 některé čtvrti zažívají rychlý růst a investice, zatímco jiné čelí výzvám nebo přechodům. Zde je pohled na některé klíčové oblasti:

Rychle rostoucí „žhavé“ čtvrti:

• Fulton Market & West Loop: Pokud nějaká oblast vystihuje růst Chicaga, je to Fulton Market. Tato bývalá skladová čtvrť na Near West Side zažila obrovský rozvoj. V posledních několika letech zde vznikly desítky nových sídel firem, bytových věží, hotelů a restaurací. Sídlí zde středozápadní centrála Googlu a mnoho technologických/ kreativních firem. Atmosféra „žít-pracovat-bavit se“ ve Fulton Market (trendy restaurace, butikové hotely, luxusní byty) přitahuje jak rezidenční, tak komerční poptávku dailyherald.com. Aktuálně se může pochlubit nejnižší neobsazeností kanceláří ve městě (≈16 %) a pokračujícím pozitivním pohlcováním, i když jiné subtrhy zápasí taylorjohnson.com. V rezidenční oblasti se několik nových luxusních bytových domů rychle pronajímá a ceny bytů v sousedním West Loop rostou. Fulton Market/West Loop je ukázkovým příkladem městského úspěšného příběhu, který se stává „rezidenčním i komerčním investičním centrem“ v Chicagu dailyherald.com. Očekávejte zde další růst, i když tempo nových projektů se může zpomalit, jak se oblast zaplňuje.
• Near South Side (Bronzeville, Motor Row, atd.): Bronzeville, historická afroamerická čtvrť na jihu města, zažívá obnovené investice a rozvoj. Městské revitalizační snahy a blízkost centra podpořily projekty jako nové bydlení pro různé příjmové skupiny, maloobchod a dokonce i plány na velký inovační park (Bronzeville Lakefront mega-projekt na místě bývalé nemocnice Michael Reese). Ceny domů v Bronzeville rostou, jak noví kupci a developeři znovu objevují zdejší velkolepé staré domy. Prognózy označily Bronzeville za čtvrť s potenciálem „výrazného růstu díky revitalizačním snahám a zvýšenému zájmu kupujících.“ libertybank.com Skutečně, dostupnost bydlení v této čtvrti (ve srovnání se severem města) a kulturní dědictví ji činí atraktivní pro ty, kteří hledají více prostoru blízko centra. Dále na jihu přibývají nové byty a vybavenost i v oblastech jako Motor Row a části South Loop poblíž kongresového centra McCormick Place. Plánované Obama Presidential Center o něco jižněji (v sousedním Woodlawnu, poblíž Hyde Parku) je dalším impulsem (viz níže). Celkově je širší Near South Side na vzestupu, přičemž se dbá na to, aby z růstu profitovali i dlouholetí obyvatelé.
• Severozápadní čtvrti (Logan Square, Avondale): Logan Square je již několik let jednou z nejtrendovějších čtvrtí Chicaga a v roce 2025 dále roste. Mladí profesionálové a rodiny se do Logan Square stěhují kvůli parkům, dostupnosti MHD a scéně restaurací/barů. Tato vysoká poptávka výrazně zvýšila nájmy i hodnoty nemovitostí a nabídka zůstává omezená. Ve skutečnosti jsou míry neobsazenosti extrémně nízké v oblastech s vysokou poptávkou, jako je Logan Square (stejně jako v sousedních Lincoln Park a Andersonville na severní straně) chicagospropertymanagement.com. Logan Square také ukazuje odvrácenou stranu růstu – obavy z gentrifikace. Je to jedna z oblastí ovlivněných městskou protigentrifikační vyhláškou kolem stezky The 606, která má za cíl zpomalit demolice a drahý rozvoj chicagospropertymanagement.com. Přesto očekávejte další růst cen nemovitostí v Logan Square. Podobně populární čtvrti – Avondale, Pilsen, West Town atd. – také zaznamenávají silnou poptávku. Podle tržních předpovědí oblasti se „silnou komunitní přitažlivostí a rozvojem infrastruktury“ pravděpodobně zaznamenají nadprůměrné zhodnocení, a místa jako Logan Square tomu odpovídají libertybank.com.
• Stabilní a luxusní enklávy: Ne každá oblast zažívá boom nebo propad – některé zavedené čtvrti si drží stabilitu, což je samo o sobě pozoruhodné. Lincoln Park na severní straně a Hyde Park na jižní straně jsou příklady „stabilních trhů“ libertybank.com. Tyto oblasti jsou dlouhodobě žádané (Lincoln Park pro své luxusní domy a školy, Hyde Park pro vliv University of Chicago a přístup k jezeru) a proto zde nedochází k divokým výkyvům cen. Udržují si konzistentní poptávku a ceny, což nabízí příležitosti pro kupující, kteří chtějí stabilnější investici. Podobně Gold Coast, Lakeview a Oak Park (těsně za hranicemi města) zůstávají spolehlivými trhy – přičemž luxusní segmenty v těchto oblastech pohánějí movití kupci, i když segmenty střední třídy se normalizují.

Oblasti čelící výzvám nebo přechodu:

• LaSalle Street koridor v Loopu: Dříve rušné srdce finanční čtvrti Chicaga (LaSalle St. v centrálním Loopu) je nyní jednou z nejvíce problémových oblastí. Jak bylo zmíněno v sekci o kancelářích, mnoho starších kancelářských budov je zde z velké části prázdných, což poškozuje místní podniky i hodnotu nemovitostí. Město aktivně zasahuje, aby zabránilo spirále úpadku: iniciativa „LaSalle Street Reimagined“ poskytuje pobídky k přeměně těchto kanceláří na byty, hotely nebo jiné využití. V roce 2025 městská rada schválila přibližně 65 milionů dolarů v TIF dotacích na pomoc s přeměnou dvou velkých kancelářských budov na LaSalle na rezidenční (stovky nových bytů, včetně dostupných jednotek) chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. V příštích několika letech pravděpodobně uvidíme, jak se LaSalle Street promění v smíšenou čtvrť s tisíci nových obyvatel, což by mohlo oblast oživit. V mezidobí je však tato část Loopu v přechodu – vlastníci nemovitostí se potýkají s vysokými náklady na převážně prázdné věže. Krátkodobý výhled: očekávejte další uzavírání kanceláří a nucené prodeje, následované výstavbou, která do roku 2030 tyto bloky přetvoří.
• South Shore a Woodlawn (dopad Obama Center): Na jižní straně u jezera jsou South Shore a Woodlawn čtvrti v přechodu. Připravované Obama Presidential Center v sousedním Jackson Parku (otevření kolem roku 2025) je pro tyto komunity dvousečná zbraň. Na jedné straně slibuje nové investice, turistiku a lepší vybavenost – „maják“ příležitostí pro jižní stranu. Na druhé straně se dlouholetí obyvatelé obávají, že urychlí gentrifikaci a učiní oblast stále méně dostupnou, což povede k vytlačování domácností s nižšími příjmy theguardian.com. Investoři už nyní skupují nemovitosti v očekávání růstu hodnoty a ceny domů ve Woodlawnu po oznámení centra vyskočily. Město přijalo dohodu o komunitních přínosech (CBA) na zmírnění vytlačování, včetně požadavků na dostupné bydlení. Přesto zejména South Shore zaznamenal růst nájmů a spekulace, což vedlo k protestům a požadavkům na další ochranu chicago.suntimes.com inthesetimes.com. Celkově mají tyto čtvrti potenciál k růstu (nabízejí krásnou zástavbu a polohu u jezera), ale klíčové bude zajistit inkluzivní rozvoj. Realitní pozorovatelé budou sledovat, jak se hodnoty změní po otevření Obama Center a zda budou mít dlouholetí obyvatelé možnost podílet se na zlepšení.
• Vybrané čtvrti na západní a jižní straně: Bohužel některé části Chicaga stále bojují s nedostatkem investic, vysokou kriminalitou nebo úbytkem obyvatelstva. Například oblasti na dalekém jihu jako Roseland nebo West Pullman, a části západní strany jako Garfield Park, nezažily realitní boom jako jiné části města. Hodnota nemovitostí v těchto čtvrtích zůstává relativně nízká a prázdné pozemky nebo opuštěné budovy jsou zde běžné. Městská iniciativa INVEST South/West (zahájená v roce 2019) cílí na mnoho těchto komunitních oblastí veřejnými prostředky a pobídkami pro rozvoj – a objevují se zde menší úspěchy (nové obchody s potravinami, rekonstrukce bydlení atd.). Pokrok je však pomalý a soukromý trh je stále opatrný. Doufá se, že do roku 2030 se některé z těchto koridorů obrátí k lepšímu. Mezitím jsou to vysokorizikové, ale potenciálně velmi výnosné oblasti pro investory – nemovitosti zde lze získat velmi levně, ale cesta k výraznému zhodnocení je nejistá a velmi lokální.

Shrnuto, trendy chicagských čtvrtí odrážejí město v procesu změny. Nejžádanější oblasti (West Loop, části Near Northwest a Near South) přitahují nové obyvatele, podniky a rozvoj velmi rychlým tempem. Stabilní, bohaté čtvrti si stále vedou dobře. A oblasti, které zůstaly pozadu, jsou nyní v centru obnovené pozornosti, i když výsledky zde budou záviset na efektivní politice a ekonomickém začlenění. Pro každého, kdo se zajímá o nemovitosti v Chicagu, je pochopení dynamiky jednotlivých čtvrtí klíčové – toto není trh, kde by platilo jedno univerzální pravidlo.

Hlavní rozvojové a stavební projekty

Navzdory překážkám v některých sektorech má Chicago řadu významných realitních a infrastrukturních projektů, které postupují kupředu. Tyto projekty budou formovat podobu města a dynamiku trhu na mnoho let dopředu. Zde jsou některé z nejvýznamnějších:

• Konverze kanceláří na byty na LaSalle Street: Jak již bylo zmíněno, město agresivně prosazuje přeměnu zastaralých kancelářských budov v centru na byty (často s požadavky na smíšené příjmy). Začátkem roku 2025 úředníci schválili TIF dotace (asi 65 milionů dolarů) na podporu dvou hlavních konverzních projektů na LaSalle Street chicago.suntimes.com. Například na adrese 111 W. Monroe developeři přemění 14 pater historického kancelářského mrakodrapu na 349 bytových jednotek (105 dostupných) s pomocí 40 milionů dolarů z městských TIF fondů chicago.suntimes.com. Další projekt na adrese 208 S. LaSalle vytvoří 226 bytů (68 dostupných) s podporou přibližně 26 milionů dolarů z TIF chicago.suntimes.com. Tyto projekty jsou součástí širšího plánu „LaSalle Street Reimagined“, který vznikl za bývalé starostky Lori Lightfoot a byl přijat současným starostou Brandonem Johnsonem chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com. Nabízením pobídek se Chicago snaží „odstranit přebytečné kancelářské prostory“ a vnést do Loopu nové bydlení a život taylorjohnson.com. Několik dalších budov (jako například stará Clark-Adams building a 19 S. LaSalle) je také v plánu na přeměnu na byty nebo hotely taylorjohnson.com. Tento trend bude transformační – očekávejte, že se centrální Loop do roku 2030 postupně promění v rozmanitější rezidenční čtvrť.
• Megaprojekty The 78 a Lincoln Yards: Chicago v posledních letech schválilo několik plánů na mega-development, jejichž cílem je vytvořit zcela nové čtvrti s různorodým využitím. Největšími z nich jsou „The 78“ (25 hektarů podél nábřeží South Loop) a „Lincoln Yards“ (21 hektarů podél severní větve řeky Chicago mezi Lincoln Park a Bucktown). Oba projekty představují vizi nových čtvrtí za několik miliard dolarů s miliony čtverečních stop kanceláří, bytů, obchodů, parků atd. Nicméně, postup je pomalý. Od jejich schválení uplynulo více než pět let, ale ke konci roku 2024 zde proběhlo jen velmi málo vertikální výstavby chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Důvody: pandemie „zcela zničila poptávku po kancelářích“ a vysoké úrokové sazby ztížily financování fází megaprojektů chicago.urbanize.city. U projektu The 78 je zatím hotová jen část infrastruktury (nová silnice a inženýrské sítě); plány na univerzitní výzkumné centrum v roce 2024 padly a návrh na zahrnutí baseballového stadionu je stále jen nápad chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. V Lincoln Yards byla dokončena jedna bytová budova (na adrese 1229 W. Concord), ale další fáze se zastavily, protože hlavní investoři ustoupili a Sterling Bay (developer) hledá nový kapitál chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. Výhled: Tyto megaprojekty jsou schválené a připravené, kdykoli se zlepší tržní podmínky. Pravděpodobně nebudou plně realizovány dříve než na konci 20. let nebo začátkem 30. let. Pokud/dokud budou dokončeny, mohly by přinést tisíce bytových jednotek a významné komerční prostory, což by zásadně změnilo situaci. Prozatím představují spíše potenciál než aktuální nabídku. (Jedna zajímavost: majitel fotbalového týmu Chicago Fire má zájem o pozemek The 78 pro nový fotbalový stadion – pokud by tento plán získal podporu, mohl by výstavbu v této lokalitě urychlit) chicago.urbanize.city.
• Bronzeville Lakefront (lokalita Michael Reese): Dalším mega-projektem je plán Bronzeville Lakefront na jižní straně města (na místě bývalé nemocnice Michael Reese, poblíž McCormick Place). Jde o návrh v hodnotě 3,8 miliardy dolarů na vytvoření 48akrové inovační čtvrti s různým využitím v Bronzeville, včetně laboratoří, kanceláří, maloobchodu a rezidenční výstavby chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. První fáze měla zahrnovat ARC Innovation Center (ve spolupráci s izraelským lékařským centrem) a komunitní centrum chicago.urbanize.city. Město dokonce v roce 2023 uspořádalo slavnostní zahájení stavby chicago.urbanize.city. Ke konci roku 2024 však projekt uvízl na mrtvém bodě bez pevného harmonogramu pro zahájení výstavby chicago.urbanize.city. Problémy se zajištěním financování a změna na postu starosty zpomalily tempo. Zajímavé je, že toto místo bylo navrženo jako možné místo pro výstavbu zastřešeného stadionu NFL pro Chicago Bears (protože tým je ve sporu s předměstím Arlington Heights) chicago.urbanize.city chicago.urbanize.city. To však zůstává spekulací. Prozatím je Bronzeville Lakefront dalším projektem typu „počkáme a uvidíme“ – velkolepý plán čekající na správný okamžik. Pokud se uskuteční, mohl by přinést pracovní místa a nové obyvatele do Bronzeville a pokračovat v obnově této oblasti.
• Chicago Casino – Bally’s Resort: Jedním z projektů, který postupuje kupředu, je první kasino v Chicagu. V roce 2022 město vybralo Bally’s Corporation, aby postavila kasino a zábavní komplex v hodnotě 1,7 miliardy dolarů na místě bývalé tiskárny Tribune Publishing v River West. K roku 2025 již dočasné kasino funguje v Medinah Temple a trvalý resort je ve fázi plánování a počátečních stavebních prací. Gaming & Leisure Properties zaplatila 250 milionů dolarů za pozemek Tribune na konci roku 2022 cawleycre.com a Bally’s plánuje otevřít celý resort do roku 2026. Projekt bude zahrnovat kasino, hotel, restaurace a případně zábavní prostor – čímž fakticky vznikne nová hlavní atrakce podél řeky Chicago. Dopad na nemovitosti: kasino vytvoří pracovní místa a může podnítit další rozvoj v River West (např. hotely, bydlení pro zaměstnance), ačkoliv někteří se obávají dopravní zácpy. Je pozoruhodné, že velká tiskárna byla získána a bude přestavěna na toto netradiční využití – což je známka měnící se ekonomiky Chicaga.
• Dopravní infrastruktura – prodloužení Red Line: V oblasti infrastruktury je jedním z největších projektů prodloužení CTA Red Line na dalekém jihu města. Po desetiletích diskuzí město zajistilo financování (včetně federálního grantu ve výši přibližně 2 miliard dolarů) na prodloužení vlakové linky Red Line o 5,6 mil jižně od současné konečné na 95. ulici až na 130. ulici. Zahájení stavby se očekává koncem roku 2025, provoz do roku 2030 railwayage.com railwayage.com. Tento projekt přidá čtyři nové stanice v nedostatečně obsluhovaných čtvrtích a výrazně zlepší přístup k dopravě pro daleký jih Chicaga. Kromě zlepšení mobility se očekává, že prodloužení Red Line bude katalyzátorem rozvoje: odhaduje se, že vygeneruje 25 000 pracovních míst a přibližně 1,7 miliardy dolarů investic do nemovitostí podél nové trasy do roku 2040 railwayage.com. Lze očekávat novou bytovou výstavbu orientovanou na dopravu, maloobchod v blízkosti stanic a postupný růst cen nemovitostí v oblastech jako Roseland a West Pullman. Město a komunitní skupiny již plánují, jak zajistit, aby z rozvoje profitovali místní obyvatelé prostřednictvím dostupného bydlení a opatření proti vytlačování v okolí stanic. Jde o transformační investici do infrastruktury, která by mohla pozvednout část Chicaga, která v růstu zaostávala.
• Rozšíření letiště O’Hare: I když se nejedná o developerský projekt v tradičním slova smyslu, probíhající rozšíření O’Hare 21 stojí za zmínku kvůli svému ekonomickému dopadu. Chicago investuje 8,5–12 miliard dolarů do modernizace mezinárodního letiště O’Hare – nové terminály, brány a vybavení, přičemž dokončení je plánováno na roky 2028–2030 chicago.gov youtube.com. Tento obrovský projekt vytvoří tisíce pracovních míst ve stavebnictví a po dokončení posílí postavení Chicaga jako globálního dopravního uzlu. Studie Illinois Economic Policy Institute odhaduje, že dokončení rozšíření O’Hare zvýší ekonomiku o více než 18 miliard dolarů a vytvoří desítky tisíc pracovních míst journal-topics.com. Pro nemovitosti znamená lepší O’Hare zvýšenou poptávku po okolních hotelech, kancelářích (pro logistické a cestovní firmy) a průmyslových skladech (pro leteckou nákladní dopravu). Oblasti kolem letiště, jako Rosemont a Elk Grove Village, by mohly zaznamenat příliv investic. Navíc snadnější globální propojení je argumentem pro firmy, které zvažují umístění v Chicagu oproti jiným městům.
• Další významné projekty: Několik dalších zajímavostí – Prezidentské centrum Obamy v Jackson Parku (zmíněno dříve) je ve výstavbě a otevření je plánováno na roky 2025/26. Jde o projekt za přibližně 500 milionů dolarů zahrnující muzeum, knihovnu a úpravy parku, což by mělo přilákat turisty a pozornost na jižní část Chicaga thegateuchicago.com. Ve West Loopu byl v roce 2022 otevřen nový mrakodrap na adrese 320 S. Canal (“BMO Tower”) a nyní se pronajímá, a poslední úpravy na Salesforce Tower (333 W. Wolf Point) jsou dokončeny, což přidává moderní kancelářské prostory (i když pronájem je pomalý). Chicagské panorama se nadále vyvíjí: 101patrová St. Regis Tower byla otevřena v roce 2021 a návrhy na nové výškové budovy, jako je supervysoký dům na 1000M (South Michigan Ave), jsou v pohybu kvůli tržním podmínkám. V oblasti rezidenčních bytů probíhá několik luxusních středně vysokých projektů v bohatých čtvrtích (Gold Coast, Lincoln Park). A na úrovni čtvrtí přibývá nespočet menších projektů – od nových tříbytových domů na prolukách ve městě po rozšiřování předměstských čtvrtí – které dohromady tvoří významný objem.

Celkově je rozvojová scéna v Chicagu aktivní, ale také pragmatická v roce 2025. Některé velkolepé projekty jsou pozastaveny kvůli ekonomické realitě, přesto však mnoho cílených investic (konverze, doprava, institucionální projekty) pokračuje. Přístup města se zdá být znovuinvestování a adaptace – přetváření stávajících objektů (staré kanceláře, průmyslové areály) a posilování infrastruktury jako základ pro budoucí růst.

Investiční příležitosti a rizika

Z pohledu investora nabízí nemovitosti v Chicagu v roce 2025 jedinečnou kombinaci příležitostí a rizik. Níže je strukturovaný přehled toho, co činí tento trh atraktivním a kde je na místě opatrnost:

Klíčové příležitosti:

• Středozápadní hodnota & cash flow: Chicago je známé svými dostupnými cenami ve srovnání s ostatními velkými městy, což může znamenat vyšší kapitalizační míry (výnosy z pronájmu) pro investory. Na rozdíl od pobřežních trhů, kde kupující čelí extrémně vysokým cenám a nízkým výnosům, lze v Chicagu získat kvalitní aktiva za rozumnou cenu. Tato středozápadní dostupnost v kombinaci se stabilní poptávkou dává Chicagu pověst „hodnotového“ trhu se solidním cash flow chicagospropertymanagement.com. Investoři hledající nemovitosti generující příjem – ať už multifunkční, průmyslové nebo dokonce kanceláře s přidanou hodnotou – zde často najdou kapitalizační míry o 100–300 bazických bodů vyšší než ve městech jako New York nebo San Francisco. Výsledkem je, že Chicago je stále více v hledáčku jak institucionálních, tak drobných investorů, kteří hledají spolehlivé výnosy.
• Silná poptávka v průmyslu a logistice: Jak bylo uvedeno, průmyslový sektor v Chicagu je výrazně výkonný. Logistická zařízení jsou velmi žádaná, neobsazenost je nízká (~5 %) a růst nájmů je stabilní cawleycre.com. E-commerce a distribuční nájemci (Amazon, Target, firmy třetích stran v logistice atd.) zde budou i nadále potřebovat prostory díky strategické poloze Chicaga. Pro investory to znamená příležitosti ke koupi nebo výstavbě skladů s důvěrou v dlouhodobou obsazenost. Průmyslové kapitalizační míry v Chicagu se mohou pohybovat kolem 5–6 % pro nemovitosti třídy A (vyšší pro třídu B/C), což nabízí dobré výnosy vzhledem k riziku. Disciplína trhu v nové výstavbě také snižuje riziko nadměrné nabídky. Stručně řečeno, průmyslové nemovitosti v Chicagu zůstávají sázkou na jistotu – „chléb a máslo“ sektor, kde lze uložit kapitál a očekávat stabilní růst příjmů.
• Vícegenerační a Build-to-Rent: Základní ukazatele vícegeneračního bydlení v Chicagu jsou v současnosti vynikající – vysoká obsazenost, rostoucí nájmy a omezená nová nabídka. To vytváří úrodnou půdu pro investice do pronájmu, od malých budov se 2–4 jednotkami až po velké bytové komplexy. Ve skutečnosti jsme zaznamenali nárůst objemu investic do vícegeneračních nemovitostí na začátku roku 2025, protože investoři rozpoznávají potenciál (některé zprávy uvádějí, že prodeje bytů v Chicagu v 1. čtvrtletí 2025 byly více než dvojnásobné oproti předchozímu roku) northmarq.com. Čtvrti po celém městě i na předměstích zažívají růst nájmů, který zvyšuje NOI (čistý provozní příjem). „Stabilní, vyrovnaný výkon“ se podle analytiků J.P. Morgan očekává i nadále na trhu vícegeneračního bydlení v Chicagu, a to díky omezené výstavbě a trvalé poptávce po nájemním bydlení jpmorgan.com. Navíc je zde zájem o build-to-rent komunity rodinných domů na předměstích, které cílí na rodiny, jež chtějí pronajímat dům (jde o nově vznikající třídu aktiv). Hlavním rizikem je zde regulace (viz níže kontrola nájemného) nebo hospodářský pokles, jinak však byty představují světlý bod pro investice.
• Konverze znehodnocených kanceláří (adaptivní opětovné využití): Pro oportunistické investory/developery, kteří zvládnou složitost, znehodnocený kancelářský sektor v Chicagu nabízí jedinečné příležitosti. Jak bylo uvedeno, mnoho kanceláří v centru se prodává se slevou 60–70 % oproti maximálním hodnotám taylorjohnson.com. To otevírá dveře pro prozíravé kupce, kteří mohou získat budovy na špičkových místech za zlomek nákladů na výstavbu. Strategie je poté přestavět nebo přeměnit tyto budovy – na byty, hotely nebo modernizované kanceláře – a vytvořit tak hodnotu. Město doslova dotuje takové konverze na LaSalle Street chicago.suntimes.com, čímž snižuje finanční riziko. První hráči v tomto segmentu mohou sklízet odměny za proměnu „bílých slonů“ v zisková aktiva. Není to snadné (územní plánování, stavební výzvy atd.), ale firmy specializující se na adaptivní opětovné využití se aktivně zajímají o Chicago. V podstatě má pokles kancelářského trhu i svou světlou stránku: představuje jedinečnou příležitost jednou za generaci koupit nemovitosti v centru za výhodné ceny a přetvořit je pro budoucí poptávku.
• Veřejně-soukromé iniciativy a pobídky: Chicagská vláda je velmi proaktivní v partnerství s realitními iniciativami. Od TIF čtvrtí po daňové pobídky a investice do infrastruktury město využívá nástroje, které mohou investoři využít. Například Transit TIF pro prodloužení Red Line pomůže financovat tento projekt a podpoří oblasti podél trasy. Město také nabízí pobídky pro rozvoj dostupného bydlení, zachování památek (historické daňové úlevy) a má programy jako INVEST South/West, které poskytují finance projektům v rozvíjejících se čtvrtích. Jak poznamenal Daily Herald, „veřejně-soukromá partnerství a pobídkové programy odemykají nový potenciál“ v Chicagu, zejména pro ty developery, kteří mají místní znalosti a strategický přístup dailyherald.com. Investoři, kteří se sladí s těmito iniciativami (např. výstavba smíšeného bydlení pro získání daňových úlev nebo využití TOD pobídky u dopravního projektu), mohou snížit náklady a rizika. Navíc velcí zaměstnavatelé (například Google), kteří se podílejí na realitních projektech (Google přebírá Thompson Center pro své kanceláře), signalizují důvěru a mohou být kotvou pro nové investice. Celkově ti, kteří spolupracují ruku v ruce s městskými plány – na oživení centra, přidání dostupného bydlení atd. – mohou získat jak finanční, tak schvalovací podporu, což činí projekty životaschopnějšími.

Klíčová rizika a výzvy:

• Nejistota v kancelářském sektoru: Druhou stranou příležitosti v kancelářském sektoru je, že cesta k zotavení je dlouhá a ne každá budova bude zachráněna. Neobsazenost kanceláří je na rekordních maximech a může ještě vzrůst, pokud více firem zmenší své prostory. Blížící se vlna splatnosti úvěrů (>5 miliard dolarů do roku 2027) znamená, že můžeme vidět nesplácení nebo nucené prodeje, pokud majitelé nebudou schopni refinancovat taylorjohnson.com. To by mohlo dále snížit hodnotu nemovitostí a zatížit věřitele (i když to také vytváří příležitosti pro konverze). Navíc samotné konverzní projekty nesou riziko – ne každou kancelář lze fyzicky nebo ekonomicky přeměnit na byty a existuje limit, kolik jednotek může centrum města v krátké době absorbovat. Dokud nedosáhneme nové rovnováhy (pravděpodobně za několik let), bude trh s kancelářemi v centru nestabilní. Investoři do budov nebo CMBS úvěrů navázaných na chicagské kanceláře by měli být připraveni na kolísání hodnoty a možné ztráty. Existuje také širší ekonomické riziko: pokud bude centrum města v problémech, ovlivní to daňové příjmy a okolní podniky, což by mohlo mít druhotné dopady na město, pokud to nebude řízeno.
• Rostoucí úrokové sazby a náklady na financování: Prostředí vyšších úrokových sazeb je celostátní problém, ale zvláště ovlivňuje trhy jako Chicago, které spoléhají na mírný růst a výnos. Když náklady na dluh rostou, investoři využívající páku mají nižší peněžní tok. Některé developerské projekty byly pozastaveny, protože stavební úvěry jsou příliš drahé. Vysoké sazby „zvyšují tlak na nové i stávající projekty“, jak bylo uvedeno, spolu s přísnějšími úvěrovými podmínkami, které činí věřitele opatrnějšími dailyherald.com. Pokud inflace zůstane vysoká a Fed ponechá sazby na vyšší úrovni (nebo pokud regionální banky omezí úvěrování komerčních nemovitostí), objem obchodů by mohl zůstat utlumený a někteří vlastníci by mohli raději zbankrotovat, než refinancovat za mnohem vyšší sazby. V Chicagu, kde jsou kapitalizační sazby již od začátku vyšší, je rozdíl oproti dluhu stále rozumný – ale prostor pro chybu je menší. V podstatě investoři musí posuzovat obchody opatrně, počítat s vyššími provozními náklady a případně vložit více vlastního kapitálu. Dokud se úrokové sazby nestabilizují nebo neklesnou, je to protivítr pro trh s nemovitostmi, který může tlumit růst cen a likviditu.
• Fiskální/politická rizika: Finanční a politické klima Chicaga může přinášet rizika. Daně z nemovitostí v Illinois (a v okrese Cook) patří mezi nejvyšší v zemi a vysoké daňové účty mohou snižovat výnosy z nemovitostí. Vždy existuje možnost zvýšení daní nebo nových poplatků, protože město a okres se potýkají s penzijními závazky. Například nový starosta navrhl zvýšit daň z převodu nemovitostí u prodejů s vysokou hodnotou na financování služeb pro bezdomovce – ušlechtilý cíl, ale další náklad, se kterým musí investoři počítat. Na regulační straně, i když Illinois v současnosti zakazuje regulaci nájemného, politické klima se může změnit. Objevily se obnovené výzvy k regulaci nájemného ze strany nájemnických skupin kvůli rostoucím nájmům chicagospropertymanagement.com. Pokud by byla někdy zavedena (i v omezené podobě), mohla by omezit růst nájmů a hodnotu vícenásobných nemovitostí. Navíc věci jako Affordable Requirements Ordinance (ARO) nutí developery zahrnout dostupné byty nebo platit poplatky, což může ovlivnit ekonomiku projektu. Shrnutí: investoři musí sledovat radnici i Springfield – podpůrná politika může trh podpořit, ale existuje i riziko opatření, která ovlivní ziskovost (ať už vyššími daněmi, přísnějším územním plánováním nebo ochranou nájemníků). Zapojení do občanského procesu a konzervativní posuzování potenciálních nákladů je rozumné.
• Populační a demografické trendy: Zásadním dlouhodobým rizikem je, že růst populace Chicaga byl v posledních letech stagnující až negativní. Samotné město přišlo o část obyvatel na konci 2010. let a znovu během pandemického odlivu. Zatímco v letech 2022–2023 došlo k určité stabilizaci, neprobíhá zde žádný výrazný populační boom jako v městech Sunbeltu. Studie McKinsey dokonce předpovídá „tlumenou poptávku“ po bydlení v Chicagu až do roku 2030 kvůli výzvám městského života a posunům po COVIDu chicagobusiness.com. Pokud Chicago výrazně nezvyšuje počet obyvatel nebo pracovních míst, poptávka po nemovitostech může růst jen pomalu. To může omezit potenciál zhodnocení – investoři zde mohou získat lepší cash flow, ale menší kapitálový růst ve srovnání s rychle rostoucími metropolemi. Existuje také riziko pokračujícího odlivu obyvatel, pokud problémy jako kriminalita, daně nebo práce na dálku učiní jiná místa atraktivnějšími pro firmy a rodiny. V podstatě Chicago potřebuje přitahovat a udržet lidi, aby dlouhodobě pohánělo trh s nemovitostmi. Pokud se městu podaří využít své cenové dostupnosti (například přilákat pracovníky na dálku nebo nové firmy z pobřeží), toto riziko se snižuje. Pokud ne, stagnující populace by mohla v budoucnu znamenat nadbytek některých typů nemovitostí (zejména pokud budeme stavět příliš mnoho bytů na špatných místech).
• Ekonomická a externí rizika: Nakonec platí obecná ekonomická rizika. Recese v USA by ovlivnila ekonomiku Chicaga – ztráta pracovních míst by zvýšila neobsazenost komerčních prostor a mohla by způsobit nárůst zabavení nebo nesplácení rezidenčních nemovitostí. Odvětví jako výroba nebo doprava jsou citlivá na ekonomické cykly, což by ovlivnilo i průmyslové nemovitosti. Navíc nepředvídatelné události (další vlna pandemie, geopolitické problémy atd.) mohou otřást trhy. Chicago také čelí problémům s vnímáním kriminality v některých oblastech, což může, pokud nebude řešeno, snižovat atraktivitu čtvrtí (i když kriminalita v mnoha kategoriích v letech 2023–2024 klesá, vnímání přetrvává). Ve stavebnictví zůstávají problémem vysoké stavební náklady a nedostatek pracovní síly, což může zpomalit projekty nebo způsobit překročení rozpočtu – riziko pro developerské obchody.

Při zvažování příležitostí a rizik Chicaga lze říci, že město nabízí solidní, stabilní výnosy, ale bez turbo-nabitého růstu trhů Sunbeltu. Je to místo, kde je klíčová diverzifikace a pečlivý výběr obchodů. Mnoho investorů považuje Chicago za dobrý trh pro dlouhodobé držení – pravděpodobně zde přes noc nezdvojnásobíte své peníze, ale základy mohou odolat krizím (jako tomu bylo poměrně dobře v roce 2008) a vláda, i když není dokonalá, se aktivně snaží řešit výzvy v oblasti nemovitostí přímo.

Výhled trhu do roku 2030

Co čeká chicagský trh s nemovitostmi v příštích 5–10 letech? I když je pohled do budoucnosti vždy nejistý, současné trendy a prognózy mohou naznačit směr do roku 2030. Zde je výhled napříč sektory:

Výhled rezidenčního (bytového) trhu: Očekávejte, že trh s bydlením v Chicagu bude v tomto desetiletí vykazovat mírný, udržitelný růst. Panuje široká shoda, že celostátně bude v příštích letech růst cen nemovitostí umírněnější (po bouřlivém růstu v letech 2020–2022). Například jedna analýza předpovídá, že v příštích pěti letech dojde k větší aktivitě na trhu, ale k ploššímu růstu cen v oblasti bydlení obecně realestate.usnews.com. Chicago, které se historicky vyznačuje stabilním růstem cen, bude tento trend pravděpodobně kopírovat. Index cen domů Case-Shiller pro Chicago by měl i nadále každoročně růst, ale pravděpodobně v nižších až středních jednotkách procent (např. v průměru kolem 3 % ročně) libertybank.com. To znamená, že do roku 2030 by se střední hodnota domů v Chicagu mohla pohybovat o 20–30 % výše než dnes – což by střední prodejní cenu posunulo možná do rozmezí 480–520 tisíc dolarů (pokud nedojde k inflaci nebo zásadním ekonomickým změnám). Cykly boomu a propadu se neočekávají; místo toho počítejte s pomalým a stabilním zhodnocováním, podpořeným relativní dostupností města a stabilní ekonomikou Středozápadu.

Co se týče objemu prodejů, jakmile se úrokové sazby stabilizují (pravděpodobně v letech 2025–2026), můžeme očekávat oživení transakcí díky uvolnění nahromaděné poptávky. NAR předpověděla nárůst prodejů stávajících domů o 7–12 % v roce 2025 a další ~10 % a více v roce 2026 na celostátní úrovni bankrate.com. Pokud se Chicagu podaří dosáhnout podobných čísel, znamenalo by to mnohem živější trh v polovině 20. let. Po tomto počátečním oživení se prodeje mohou vrátit k běžnějším objemům. Důležité je, že jakýkoli růst poptávky po bydlení bude záviset na nabídce – je potřeba více nemovitostí (ať už novou výstavbou, nebo více nabídkami). Do roku 2030 by Chicago mohlo zaznamenat také příliv mladších kupujících (mileniálů a generace Z), kteří si konečně pořídí vlastní bydlení, jak dosáhnou věku 30 a 40 let, což podpoří poptávku po bydlení z demografického hlediska.

Výhled trhu s nájmy: Nájemní sektor v Chicagu by měl zůstat silný, ale možná ne tak bouřlivý na konci 20. let. V blízké budoucnosti (2025–2026) očekávejte nadále nízkou neobsazenost a růst nájmů převyšující inflaci, vzhledem k současnému nedostatku nabídky. Pokud se výstavba v průběhu desetiletí zvýší – což je pravděpodobné, pokud nájmy zůstanou vysoké – nové bytové projekty dokončené kolem let 2027–2030 by mohly mírně zvýšit neobsazenost a zmírnit růst nájmů. Pokud však nedojde k masivní nadvýstavbě, Chicago si pravděpodobně udrží zdravou obsazenost v rozmezí 93–95 % dlouhodobě, přičemž nájmy porostou reálně asi o 2–3 % ročně. Relativní dostupnost města oproti pobřežním městům by také mohla přilákat více vzdálených pracovníků nebo nově příchozích k pronájmu v Chicagu, což přinese novou poptávku.

Jedna výhrada: změny politiky by mohly změnit situaci na trhu s pronájmy. Pokud by například byla do roku 2030 zavedena regulace nájemného (velké kdyby, protože je v současnosti na úrovni státu zakázána), mohlo by to omezit zvyšování nájmů a změnit investiční kalkulace. Alternativně, pokud by Chicago podpořilo výstavbu velkého množství nových dostupných bytů, mohlo by to zvýšit nabídku v určitých cenových hladinách. Pokud k těmto změnám nedojde, základní scénář je pokračující podmínky příznivé pro pronajímatele, které se budou postupně vyrovnávat, jak bude přibývat nových jednotek. Nájemníci by mohli pocítit mírnou úlevu, pokud růst mezd dožene nájmy a bude k dispozici více možností, ale je nepravděpodobné, že by se Chicago vrátilo k trhu s vysokou neobsazeností bytů, jaký byl na konci 2000. let.

Výhled komerčních nemovitostí: Každý segment má svůj vlastní výhled:

• Kanceláře: Do roku 2030 bude kancelářský trh v Chicagu pravděpodobně menší, ale zdravější. Očekáváme, že významná část dnešních prázdných starších kanceláří bude odstraněna z nabídky – buď demolována, nebo přestavěna na jiné využití. To pomůže snížit neobsazenost v centru města z aktuálně vysokých hodnot. Je možné, že neobsazenost kanceláří v Loopu, která je nyní kolem 25 %, by mohla do roku 2030 klesnout do středních až vyšších desítek procent, pokud dojde k dostatečnému počtu přestaveb a pokud se obnoví růst pracovních míst v sektorech využívajících kanceláře. Zbývající kanceláře budou spíše novější nebo nedávno zrekonstruované, protože zastaralé prostory zmizí. Nájemné za špičkové kanceláře třídy A by se mohlo stabilizovat, jakmile se sníží nadbytek (majitelé přeživších budov by mohli ke konci dekády znovu získat cenovou sílu). Návrat k neobsazenosti pod 15 % jako před rokem 2020 je však možná příliš optimistický; práce na dálku tu do určité míry zůstane, což omezuje poptávku. Klíčovou neznámou je hospodářský růst – pokud se Chicagu podaří přilákat nové firmy nebo rozšíření (například v oblasti technologií, věd o živé přírodě, financí), mohlo by to zvýšit obsazenost kanceláří. Naopak, pokud firmy budou dále zmenšovat své prostory, cesta bude delší. Celkově očekávejte kancelářský sektor přizpůsobený realitě: méně celkových metrů čtverečních, ale lépe využitých a živějších díky prvkům smíšeného využití. Centrum města může mít více obyvatel a turistů a o něco méně dojíždějících zaměstnanců, což promění jeho charakter.
• Průmysl: Výhled pro průmyslový sektor je silný a stabilní. Role Chicaga jako logistického uzlu neklesá – naopak, e-commerce, přeskupování dodavatelských řetězců (větší bezpečnostní zásoby) a růst populace na Středozápadě udrží poptávku vysokou. Do roku 2030 se mohou na okraji objevit nové logistické subtrhy, pokud bude pozemků blíže centru nedostatek. Průmyslová neobsazenost pravděpodobně zůstane v nízkém pásmu (možná v rozmezí 5–7 %), za předpokladu normálního ekonomického cyklu. Růst nájmů by se mohl dlouhodobě zmírnit na úroveň inflace (2–3 % ročně), zejména pokud více developerů začne přidávat nabídku později v této dekádě. Ale průmyslový trh v Chicagu má strukturální výhodu díky své infrastruktuře cawleycre.com – dokud americká ekonomika přepravuje zboží, Chicago bude klíčovým uzlem. Investoři mohou očekávat, že průmyslová aktiva budou nadále přinášet spolehlivé výnosy, a další technologické změny (jako automatizace ve skladech nebo autonomní kamiony) mohou dokonce zvýšit hodnotu dobře umístěných distribučních center. Jedna věc ke sledování: environmentální a komunitní obavy mohou vyvíjet tlak na rozvoj skladů v některých oblastech (na jižní straně města proběhly protesty kvůli provozu dieselových kamionů), což může ovlivnit, kde budou moci vznikat nové provozy.
• Maloobchod: Do roku 2030 se maloobchod v Chicagu dále vyvine. Předpokládáme, že hlavní nákupní čtvrti (North Michigan Ave, Armitage Avenue, Fulton Market atd.) se znovu objeví s více zážitkovými a smíšenými maloobchodními nabídkami, pravděpodobně si obnoví velkou část své živosti. Maloobchodní centra třídy B/C mohou zaznamenat vyšší neobsazenost, pokud se nepřizpůsobí (některá se mohou stát smíšeně využívanými nebo být částečně přestavěna na distribuční centra pro poslední míli či jiné koncepty). Trend, kdy maloobchod následuje rezidenční růst, bude pokračovat – očekávejte více maloobchodu v čtvrtích, kde přibývá obyvatel (např. megaprojekty jako Lincoln Yards a The 78 začlení maloobchod, pokud/dokud se vybudují). Maloobchod v sousedství, který slouží každodenním potřebám, by si měl vést dobře, ale každý maloobchodník, který se do roku 2030 nepřizpůsobil omnichannelu, bude mít potíže. Nárůst online nakupování pravděpodobně dosáhne určitého podílu na trhu a poté se ustálí, což znamená, že kamenné prodejny by se měly stabilizovat na nové úrovni. Pro investory může být městský maloobchod v Chicagu dobrou volbou, pokud je nakoupen za dnešní upravené nájmy a pokud si vyberou lokality se silným pěším provozem (nebo jeho potenciálem). Výnosové míry (cap rates) u maloobchodu jsou nyní vyšší kvůli vnímanému riziku, ale ke konci dekády mohou ti, kteří vsadili na dobře situované maloobchodní nemovitosti, zaznamenat pěkné zhodnocení, jakmile se sektor stabilizuje.
• Vícebytové domy (byty): O pronájmech jsme se již zmínili; navíc lze říci, že vícebytové domy jako investice by měly zůstat atraktivní a aktivní v Chicagu. Do roku 2030 by mohlo být mnohem více institucionálního vlastnictví chicagského bytového fondu (trend velkých investorů, kteří kupují nájemní byty v Sunbeltu, by se mohl rozšířit i do Chicaga, pokud budou výnosy vypadat dobře). Město pravděpodobně podpoří výstavbu více bydlení, možná uvolní některé územní plány, aby umožnilo větší hustotu v určitých čtvrtích. Pokud zůstane ekonomika Chicaga stabilní, existuje argument, že poptávka po bydlení by mohla dokonce vzrůst díky lidem, kteří se stěhují z příliš drahých měst – scénář „magnetu dostupnosti Středozápadu“. V takovém případě by z toho těžilo jak nájemní, tak vlastnické bydlení nad rámec současných předpovědí. Na druhou stranu, pokud by populace stagnovala nebo klesala, nová nabídka by mohla převýšit poptávku a způsobit ochlazení trhu. V tuto chvíli je základním scénářem mírný růst počtu domácností, dostatečný k obsazení nově plánovaných jednotek. Neobsazenost vícebytových domů by do roku 2030 mohla mírně vzrůst ze současných velmi nízkých úrovní na přibližně 6 % (více normalizovaná míra) a růst nájemného by se mohl zpomalit na úroveň inflace. Investoři však stále budou považovat chicagské vícebytové domy za atraktivní díky kombinaci výnosu a stability.

Rozvoj a infrastruktura 2030: Do roku 2030 by několik z velkých projektů, o kterých byla řeč, mělo (snad) být realitou. Prodloužení červené linky by mělo být v provozu, což podnítí rozvoj v okolí stanic orientovaný na veřejnou dopravu. Rozšíření O’Hare bude dokončeno, což by mohlo učinit Chicago ještě atraktivnějším pro firemní cestování a související podnikání. Obama centrum bude otevřené již několik let a uvidíme, zda skutečně podnítilo malý realitní boom ve čtvrtích Woodlawn/South Shore. V centru by měly být přestavby na LaSalle Street dokončeny nebo ve finální fázi do roku 2030, což přidá tisíce nových obyvatel do Loopu – zásadní změna, která by mohla vytvořit komunitu fungující 24/7 v oblasti, která se dříve po 18. hodině vylidňovala. Pokud se projekty The 78 a Lincoln Yards znovu rozběhnou, části z nich mohou být zastavěny (i když úplné dokončení může být až po roce 2035). Město by tak do roku 2030 mohlo získat jednu nebo dvě zcela nové čtvrti, přičemž názvy jako „River District“ nebo „Lincoln Yards“ se stanou běžnými.

Co se týče infrastruktury, kromě dopravy, zlepšení jako celoměstské rozšíření 5G a širokopásmového připojení tiše zlepší technologickou páteř města, což možná udělá z Chicaga větší technologické centrum. A doufejme, že finance města budou stabilní, což umožní pokračovat v investicích do parků, škol a bezpečnosti – vše zásadní pro atraktivitu nemovitostí.

Shrnutí předpovědi trhu: Na závěr, předpověď chicagského realitního trhu na období 2025–2030 vyzývá k opatrnému optimismu. Neočekává se, že by se Chicago stalo městem s prudkým boomem, ale zároveň je daleko od úpadku. Spíše bude stabilním hráčem Ameriky – nabídne dostatečný potenciál díky přestavbě a relativní hodnotě, přičemž se vyhne nejhorším excesům. Pokud jste investor, znamená to, že Chicago by mohlo být chytrou dlouhodobou volbou: nedosáhnete explozivního růstu jako v Austinu nebo Miami, ale získáte určitou ochranu před extrémní volatilitou a vyšší příjmy z nájmů. Jak uvádí jedna zpráva, chicagský trh má obvykle „stálé, ale ne explozivní zisky,“ a působí jako barometr stability na Středozápadě libertybank.com libertybank.com.

Neznámé faktory (pozitivní i negativní) budou: Dokáže Chicago přilákat nové vlny obyvatel? Oslabí nebo se zvrátí práce na dálku? Jak dopadnou razantní zásahy města do realitního trhu? Pokud se více lidí rozhodne, že Chicago je cenově dostupné velkoměsto, kde chtějí žít a pracovat, může být příští dekáda příjemným překvapením (co se týče hodnoty nemovitostí a rozvoje). Naopak, pokud se současný pokles obyvatelstva nezastaví a firmy neporostou, trh může zůstat vlažný.

Shrnutí: S výhledem k roku 2030 je chicagský realitní trh nastaven na rozumný růst s přijatelným rizikem. Může se skutečně ukázat, jak už náš titulek napovídá, jako jedna z nejlepších amerických sázek – zejména pro investory hledající vyvážený trh se silnými základy. Jako vždy bude klíčová důkladná analýza a znalost místního trhu, ale kombinace velikosti, rozmanitosti a relativní hodnoty dává Chicagu trvalou přitažlivost na realitní scéně.

Zdroje:

• Chicago Association of REALTORS® – 2025 Market Outlook (prognóza Lawrence Yuna) chicagorealtor.com chicagorealtor.com
• Illinois Realtors & IHS – Illinois Housing Market Forecast, červen 2025 heartlandro.realtor heartlandro.realtor
• Redfin – Trendy na trhu s bydlením v Chicagu (červen 2025) redfin.com redfin.com
• Triton Realty Group – Trh s nájemním vícegeneračním bydlením v Chicagu 2025 tritonrealtygroupllc.com tritonrealtygroupllc.com
• Chicago’s Property Management Blog – Předpověď trhu s nájmy 2025 chicagospropertymanagement.com chicagospropertymanagement.com
• Daily Herald (J. VanDahm) – Trendy ovlivňující komerční nemovitosti v Chicagu v roce 2025 dailyherald.com dailyherald.com
• Bradford Allen – Zpráva o trhu kanceláří v centru Chicaga za 2. čtvrtletí 2025 bradfordallen.com; Zpráva za rok 2024 (přes Taylor Johnson) taylorjohnson.com taylorjohnson.com
• Cawley Commercial – Aktualizace trhu s průmyslovými nemovitostmi v Chicagu 2025 cawleycre.com cawleycre.com
• Chicago Sun-Times (F. Spielman) – Dotace TIF na revitalizaci LaSalle Street chicago.suntimes.com chicago.suntimes.com
• Railway Age – Financování prodloužení červené linky CTA railwayage.com
• Liberty Bank – Trendy na trhu s bydlením v Chicagu 2025 libertybank.com libertybank.com
• U.S. News – Předpovědi trhu s bydlením 2025–2030 realestate.usnews.com
• Crain’s Chicago Business – Prognóza McKinsey pro poptávku po bydlení ve městě chicagobusiness.com
• The Guardian – Obama centrum a bydlení na South Side theguardian.com