Aspenský realitní trh vstupuje do roku 2025 z pozice bezprecedentního růstu a trvalé poptávky. V uplynulých letech tato exkluzivní horská oblast v Coloradu zaznamenala rekordní prodeje motivované mimořádně bohatými kupci, přesuny během pandemie a chronickým nedostatkem nabídky. Jak se trh normalizuje po historickém šílenství roku 2021 (kdy počet transakcí dosáhl přibližně 1 500, což je výrazně více než dlouhodobý průměr cca 900 ročně), obrací se pozornost k budoucnosti. V této obsáhlé zprávě zkoumáme rezidenční i komerční realitní trendy v Aspenu pro rok 2025 a další období – zabýváme se prognózami trhu, cenami, nabídkou, novou výstavbou, chováním kupujících z luxusního segmentu, výnosy z investic i klíčovými faktory, jako jsou úrokové sazby, turistika, práce na dálku a místní politika. Aktuální data z let 2024–2025 a odborné postřehy poskytují realistický výhled až do roku 2027 na odolný, ale vyvíjející se trh s nemovitostmi v Aspenu.
Trendy trhu a prognóza pro roky 2025–2027
Po dvou letech extrémního růstu poháněného obdobím po pandemii se realitní trh v Aspenu stabilizuje na vysoké úrovni. Celkový objem prodejů v Aspen/Pitkin County vzrostl z přibližně 3,1 miliardy dolarů v roce 2023 na 3,8 miliardy dolarů v roce 2024, což značí silnou aktivitu, i když už ne na vrcholu roku 2021. Počet prodaných jednotek v Aspenu se v roce 2024 zvýšil o cca 3 % (180 prodejů oproti 174 v roce 2023), zatímco peněžní objem klesl o cca 3 %, což naznačuje mírně slabší ceny nebo méně extrémně velkých obchodů. Sousední horské město Snowmass Village zažilo ještě silnější tempo – počet prodejů zde vzrostl v roce 2024 o 16 %, a to díky nové výstavbě, která zvyšuje poptávku. Na začátku roku 2025 panuje všeobecná shoda, že trh se mírně ochladí z dosavadního horečného tempa. Místní analytik Randy Gold předpovídá, že celkové prodeje v roce 2025 klesnou oproti roku 2024, přičemž se očekává 650–800 transakcí v objemu 2,8–3,3 miliardy dolarů. Většina tohoto zpomalení se předpokládá ve druhé polovině roku 2025 (H2 2025), kdy objem prodejů může klesnout o 20–40 % ve srovnání s předchozím rokem. Stručně řečeno, rok 2025 by měl být „dobrým rokem, ale slabším oproti roku 2024“, s patrným zpomalením ke konci roku 2025.
Při pohledu dále do budoucna jsou odborníci z branže stále optimističtí ohledně dlouhodobého vývoje trhu v Aspenu. Celostátně se očekává, že situace na trhu s bydlením se do roku 2026 zlepší díky poklesu úrokových sazeb: hlavní ekonom NAR předpokládá, že prodeje domů v USA v roce 2025 vzrostou o cca 9 % a v roce 2026 o 13 %, přičemž 30leté hypotéky klesnou do roku 2026 ke 6 %. Aspen bývá vůči makrotrendům částečně izolovaný, ale ne imunní. Jakýkoli krátkodobý pokles bude pravděpodobně rychle následován opětovným růstem díky jedinečné atraktivitě Aspenu. Zkušení makléři přirovnávají nemovitosti v Aspenu k „blue-chip“ aktivu, které si drží hodnotu a dlouhodobě roste, někdy dokonce slouží jako zajištění v období nestability. „Na dlouhodobý Aspen Snowmass bych si rozhodně nevsázel proti,“ říká jeden z místních expertů a poukazuje na jedinečný životní styl a prokázanou odolnost této oblasti. Do roku 2026–2027, za předpokladu, že ekonomika se ustálí, by se hodnoty nemovitostí v Aspenu měly znovu pravidelně zvyšovat, i když už ne tak prudkým tempem jako v letech 2020–2022. Jeden z prediktivních modelů předpovídá, že ceny domů v Aspenu za příštích 10 let vzrostou kumulativně asi o 28 %, což odráží pokračující dlouhodobé zhodnocování (i když roční výsledky se budou lišit). Celkově je období 2025–2027 vnímáno jako fáze normalizace – příležitost pro trh nadechnout se – než případně dojde ke startu další růstové vlny tažené poptávkou bohatých kupců a omezenou nabídkou.
Cenová data a míry zhodnocení
Ceny nemovitostí v Aspenu zůstávají blízko rekordních maxim po prudkém růstu během pandemie. V roce 2024 vzrostla průměrná cena v okrese Pitkin meziročně o 24 %, čímž se průměrná prodejní cena dostala na cca 13,3 milionu dolarů. Rodinné domy v Aspenu zaznamenaly obrovské nárůsty cen: průměrný aspenký dům se v roce 2024 prodal za 21 milionů dolarů (medián cca 16,75 milionu USD), přičemž průměrná cena za čtvereční stopu byla 3 300 USD – což je nárůst oproti cca 2 900 USD dříve a v elitních čtvrtích jako West Aspen či West End dokonce dosáhla přes 4 000 USD za čtvereční stopu. Pro představu, 40 % aktivních nabídek v Aspenu nyní požaduje více než 4 000 USD za čtvereční stopu, což byla hranice, které před rokem 2020 dosáhla jen hrstka nejexkluzivnějších nemovitostí. Ceny bytů rovněž stoupají: medián ceny aspenského bytu vzrostl v roce 2024 o cca 5 % na zhruba 2,85 milionu dolarů a v roce 2024 bylo uzavřeno 89 prodejů bytů za více než 2 000 USD za čtvereční stopu. Na začátku roku 2025 celková mediánová prodejní cena domovů (všechny typy nemovitostí) činila kolem 3,3 milionu dolarů, což je nárůst o 9,1 % oproti předchozímu roku rocket.com, dle údajů Rocket Homes. I dříve „dostupnější“ segmenty zaznamenaly zhodnocení – například oblast Smuggler zůstává v rámci Aspenu relativně levnější, ale i zde hodnoty rostou společně s trhem.
Na nejvyšší úrovni aspenké luxusní nemovitosti přepisují cenové stropy. V roce 2024 došlo k 5 prodejům domů nad 50 milionů dolarů a každý třetí prodej domu v Aspenu nyní překračuje 20 milionů dolarů avantgardeaspen.com. Jen v roce 2024 Aspen zaznamenal 11 prodejů nad 30 milionů dolarů, včetně rekordního prodeje za 108 milionů dolarů (~4 820 USD/ft²). Nejvyšší dosažená cena za čtvereční stopu byla neuvěřitelných 8 215 USD/ft² za penthouse „Monarch on the Park“ prodaný za 43 milionů dolarů, což je zhruba dvojnásobek předpandemického maxima (v roce 2019 byla nejvyšší cena 23 milionů USD při cca 3 018 USD/ft²). Jak podotýká zkušený makléř Tim Estin, „Ceny vzrostly 2,5 až 3krát od COVID-19… prostě není dostatek nabídky, aby uspokojila poptávku“. Po mírné korekci v roce 2022 (mediánová cena domu v Aspenu tehdy poklesla cca o 14 %) se hodnoty nejen vrátily zpět, ale vystoupaly na nová maxima. Zhodnocení luxusu pohání silná poptávka po výjimečných nemovitostech (zejména mezi movitými kupci utíkajícími z měst či hledajícími domovy pro práci na dálku) i „nesrovnatelný“ nedostatek, který umožňuje prodávajícím diktovat ceny. I když trh v roce 2025 mírně ochlazuje, většina expertů očekává, že ceny zůstanou na současných úrovních nebo mírně porostou v následujících letech. Odhady na rok 2025 předpokládají, že hodnoty budou ve většině segmentů Aspen/Snowmass stabilní, nebo porostou o několik procent, přičemž případné zlevňování se bude týkat pouze nadbytečné nabídky či zastaralých nemovitostí.
Úroveň zásob a omezení nabídky bydlení
Přes nebesky vysoké ceny zůstává nabídka nemovitostí v Aspenu velmi omezená, což je hlavní faktor podporující trh. K lednu 2025 měl Aspen pouze 174 aktivních rezidenčních nabídek – historicky nízká nabídka – i po mírném meziročním nárůstu o 4 %. Do května 2025 se počet nabídek dále zvýšil na zhruba 258 domů na trhu (měsíční nárůst o 5,7 %), což odráží postupný růst nabídky. Tento nárůst začal posouvat podmínky na trhu s bydlením v Aspenu směrem k vyváženějšímu nebo dokonce výhodnějšímu pro kupující oproti šílenství let 2021–22 rocket.com. Zároveň však poptávka také mírně ochladla, takže nemovitosti tráví na trhu více času a kupující mají více možností než před rokem rocket.com. Přesto v absolutních číslech zásoba bydlení zůstává hluboko pod dlouhodobými normami – nabídka nemovitostí na prodej v Aspenu je jen zlomek toho, co byla před pandemií, a podobně omezená je situace ve Snowmass. Aspen i Snowmass zakončily rok 2024 pouze s „mírnými nárůsty“ zásob, které „zůstávají historicky nízké,“ podle tržní zprávy Estina. V mnoha cenových pásmech a čtvrtích vystřídaly cenové války opatrná vyjednávání, ale prodávající si díky nedostatku kvalitních nemovitostí stále udržují značnou vyjednávací sílu.
Klíčovým důvodem omezené nabídky jsou přísná stavební omezení v Aspenu. Region čelí „nedostatku pozemků“ – prakticky žádné volné parcely nezůstaly v atraktivních oblastech jako je Aspen nebo Snowmass. Městské předpisy Aspenu výrazně omezují novou výstavbu: městský kodex nyní omezuje velikost rezidenčních staveb na 9 250 čtverečních stop (nebo 8 750 čtverečních stop v rámci městské rozvojové hranice) a zavádí nové stupňovité schvalovací řízení, které činí schválení velkých domů (nad cca 5 750 čtverečních stop) velmi obtížným. Suterény větší než 1 000 čtverečních stop již nejsou povoleny (dříve až 4 000 čtverečních stop). Navíc město Aspen uděluje jen 6–8 demoličních povolení ročně (pomocí loterie), plus několik navíc pro dlouhodobé obyvatele. Všechna demoliční povolení pro rok 2025 již byla přidělena, takže developeři, kteří doufali ve zbourání a přestavbu starých staveb, musí čekat roky. Od roku 2019 bylo vydáno celkem jen 32 demoličních povolení a uskutečnilo se méně než 10 skutečných demolic – mnoho povolení bylo jen drženo pro potenciální projekty, které nikdy nezačaly. Tento úzké hrdlo v oblasti přestaveb nutí majitele a stavitele spíše k rekonstrukcím. Ve skutečnosti je často snazší a rychlejší provést „kompletní rekonstrukci“ (zachovat část původní stavby) než usilovat o novostavbu v regulatorním prostředí Aspenu.
Snowmass Village, ačkoli mělo historicky více volného prostoru, také dochází místo. Téměř veškerá půda v Base Village ve Snowmassu je nyní rozprodána – jakmile budou dokončeny poslední budovy, které jsou ve výstavbě do roku 2027, „v Base Village už nebude žádná půda k dalšímu rozvoji,“ podle developerů. V roce 2024 bylo v Snowmassu 142 rezidenčních nabídek, ale 89 z nich bylo v jednom projektu (developerský projekt Stratos condo), což zdůrazňuje, jak málo samostatných inzerátů existuje mimo nové projekty. Domy pod 5 milionů dolarů ve Snowmassu jsou nyní prakticky neexistující, protože zbývající nabídka je převážně v luxusním segmentu. Mezitím vstupní trh v Aspenu prakticky zanikl – i starší byty se běžně prodávají nad $1 500–$2 000 za čtvereční stopu a rodinné domy pod 5–6 milionů dolarů jsou extrémně vzácné (pokud se objeví, často jsou určeny k demolici). Ceny pozemků odpovídajícím způsobem vystřelily vzhůru: celkový prodej pozemků v Aspenu v roce 2024 klesl na $253 milionů jednoduše proto, že zbývá málo parcel, přičemž nejdražší prodej prázdného pozemku dosáhl 35 milionů dolarů. Stavebníci proto přeorientovali své aktivity na nákup starších domů za účelem rekonstrukce či rozšíření; jak uvádí jedna zpráva, „kupující se obracejí k modernizacím, přístavbám a projektům demolice/spětné výstavby“ vzhledem k nedostatku volné půdy.
Stručně řečeno, nabídková omezení v Aspenu jsou strukturální a dlouhodobá. Přísná omezení růstu, vysoké stavební náklady (odhaduje se $1 500 za čtvereční stopu čistých nákladů, $2 000–$4 000 za čtvereční stopu celkem pro luxusní stavby) a odpor komunity k nadměrnému rozvoji povedou k dalšímu omezení nové nabídky bydlení. Dokonce i při poklesu tržní poptávky majitelé obvykle drží nemovitosti v Aspenu jako generační majetek, takže ochota k prodeji je nízká. Tato dynamika podtrhuje vysokou cenovou úroveň Aspenu – hodnoty jsou „funkcí nabídky a poptávky a prostě není dostatek nabídky na uspokojení poptávky,“ jak poznamenal Estin. V budoucnu roky 2025–2027 pravděpodobně přinesou jen mírné zlepšení nabídky (možná díky několika novým developerským projektům nebo rozhodnutím majitelů prodat za maximální ceny), ale žádný výrazný přebytek. Do roku 2027 může být každé krátkodobé zvýšení nabídky kvůli pomalejším prodejům rychle absorbováno, jakmile se trh opět zrychlí.
Nové rezidenční a komerční projekty
Přes stavební překážky v Aspenu je v realizaci řada významných developerských projektů, které ovlivní budoucí nabídku na trhu – zejména ve Snowmass Village a v centru Aspenu/sektoru hotelů:
- Snowmass Base Village – závěrečná fáze: Snowmass je již desítky let zapojen do přestavby své základní oblasti, která vyvrcholila projektem Base Village za 1 miliardu dolarů zahrnujícím luxusní byty, hotely, obchody a vybavení. Závěrečný rezidenční komplex nazvaný „Stratos“ tvoří dvě budovy s celkem 89 luxusními byty, jehož dokončení se plánuje na rok 2027. Prodej jednotek Stratos začal v lednu 2025 a zaznamenal obrovský zájem kupujících – během několika týdnů bylo přes 75 % jednotek rezervováno (do začátku roku 2025 bylo k dispozici pouze asi 21 ze 89 jednotek). Ceny ve Stratos začínaly kolem 2,9 milionu dolarů za menší byty a dosahují až 30 milionů dolarů za penthousy. Tento projekt, spolu s nedávno dokončenou budovou Cirque (součást hotelu Viceroy, jehož byty byly vyprodány za dva týdny za cca 2 700 $/sf) businessinsider.com, posouvá prestiž a ceny Snowmass Village téměř na úroveň Aspenu. Ve skutečnosti průměrná prodejní cena bytu ve Snowmass dosáhla v roce 2024 částky 3,8 milionu dolarů – což odpovídá průměru v Aspenu, a nové jednotky ve Snowmass se prodávaly za 1 800–2 500 $ za čtvereční stopu. Jakmile bude Stratos dokončen v roce 2027, Base Village bude plně zastavěna, což znamená, že růst Snowmassu se bude převážně přesunovat k dalším prodejům bytů (pravděpodobně za ještě vyšší ceny, vzhledem k absenci nové nabídky). Město, které bylo kdysi „mladším sourozencem“ Aspenu, se stává luxusní destinací businessinsider.com.
- Aspen Lift 1A Area – luxusní hotely/rezidence: Rozsáhlý rozvoj se zaměřuje na základnu západní strany Aspen Mountain (korridor Lift 1A). Dva dlouho očekávané projekty zde jsou Aman Aspen Resort (často označovaný jako Gorsuch Haus/Aman) a Lift One Lodge, které společně nabídnou nové hotelové pokoje, frakční rezidence a veřejné vybavení (lyžařské muzeum a služby pro lyžaře). Po letech zdržení se tyto projekty v roce 2024 posunuly vpřed: Lift One Lodge byl ve fázi posuzování stavebního povolení s očekávaným vydáním na začátku roku 2025, a projekt Aman/Gorsuch měl podat žádost o povolení do konce roku 2024. Podle ředitele rozvoje města Aspen by první stavební práce na Lift One Lodge mohly začít v létě 2025 (v závislosti na koordinaci s Aspen Ski Co). Pokud tyto ultra-luxusní hotely půjdou podle plánu, mohou otevřít kolem let 2026–2027, čímž přibude špičkové ubytování a značkové rezidence (očekává se, že značka Aman dosáhne rekordních cen za čtvereční stopu). Tento rozvoj také oživí dlouho nevyužívanou oblast při sjezdovce a efektivně rozšíří centrum Aspenu o nové restaurace, obchody a veřejný prostor kolem nové lanovky 1A a lyžařského muzea. Ekonomický dopad vstupu Amanu se očekává jako významný a upevňuje status Aspenu mezi světovými luxusními resorty.
- Nové hotely v centru: V komerčním jádru Aspenu nedávno přibyly do nabídky ubytování dva butikové hotely. MOLLIE Aspen, butikový hotel s 68 pokoji, který vyvinula místní firma HayMax, byl slavnostně otevřen v prosinci 2023. Díky designu inspirovanému japonsko-skandinávským stylem a skvělé poloze u Paepcke Parku se MOLLIE rychle stal jedním z nejstylovějších nových ubytování v Aspenu (dokonce získal ocenění „Nejlepší hotel“ v místní anketě roku 2024). Krátce po něm bude otevřen White Elephant Aspen – slavný hotelový řetězec původem z Nantucketu – který v pozdním roce 2025 otevře svou první pobočku na Západě v Aspenu, čímž přidá 54 nových pokojů do nabídky ve městě. White Elephant (na adrese 110 W. Main St.) slibuje kombinaci horské estetiky s moderním luxusem a místní turističtí představitelé ocenili přidání „54 pokojů do ubytovací kapacity Aspenu“ při slavnostním zahájení výstavby. Tyto nové hotely rozšiřují kapacitu pro návštěvníky Aspenu (což by nepřímo mohlo podpořit další regulaci krátkodobých pronájmů, jelikož město preferuje ubytování turistů v hotelech). Také podtrhují důvěru investorů v budoucnost turismu v Aspenu.
- Další rozvoj: Několik menších projektů a infrastrukturních zlepšení rovněž stojí za zmínku. Ve Snowmass se luxusní rezidenční enklávy jako Aura a Cirque (špičkové rezidence přímo na sjezdovce) nedávno prodaly za více než 10 milionů dolarů každá, což ukazuje na vznikající segment ultra-luxusních domů mimo samotný Aspen. Aspen si i nadále udržuje trh ultra-luxusních domů na klíč, přičemž každoročně se navzdory regulacím objeví na trhu několik nových velkých nemovitostí (často se prodávají neveřejně za 30 milionů dolarů a více). Na obzoru je modernizace letiště Aspen/Pitkin County, která bude představovat významný infrastrukturní projekt: Plány zahrnují nový terminál do let 2027–2028 a vyrovnání dráhy, což si vyžádá úplné uzavření dráhy v létě/podzim 2027. Tento projekt za více než 500 milionů dolarů, ačkoliv nejde o rozvoj nemovitostí v pravém slova smyslu, by měl zlepšit dostupnost Aspenu pro větší letadla a dlouhodobě zvýšit komfort návštěvníků. Během měsíců uzavření v roce 2027 může dojít ke krátkodobému poklesu turismu (někteří cestovatelé dají přednost lépe dostupným destinacím či zůstanou místo toho ve Snowmass), ale investice znamená „dlouhodobý závazek k budoucnosti Aspenu jako přední světové destinace.“ Shrnutě lze říci, že nové projekty v Aspenu a Snowmass jsou zaměřeny spíše na vyšší segment – luxusní apartmány, hotely a služby – a zatímco přidají určitý objem, zároveň také zvýší laťku (i ceny) na trhu v nadcházejících letech.
Trendy v oblasti luxusních nemovitostí a movití kupci
Trh v Aspenu je v zásadě poháněn kupci s ultra vysokým čistým jměním (UHNW) a nedávné trendy ukazují, že tento vliv stále roste. Aspen se stal magnetem pro miliardáře a globální elity, kteří hledají jak životní styl, tak investici. Podle údajů Forbesu odhadovaných 100 až 125 miliardářů nyní vlastní domy v Aspenu, čímž se město téměř vyrovná New Yorku, pokud jde o hustotu realit vlastněných miliardáři. Tito kupci přetvořili rozložení prodejů v Aspenu – jak bylo zmíněno, celá třetina prodejů domů v Aspenu dnes přesahuje 20 milionů dolarů avantgardeaspen.com, zatímco před deseti lety byl takový prodej vzácností. Vstup této prominentní skupiny posunul ceny luxusních nemovitostí v Aspenu do stratosféry, přičemž v jednom roce proběhlo několik obchodů nad 50 milionů dolarů (což je na většině trhů neslýchané). Mnoho osob s vysokým jměním (technologičtí podnikatelé, manažeři hedgeových fondů, celebrity, zahraniční investoři) vnímá nemovitosti v Aspenu jako trofejní majetek a bezpečný přístav. Během pandemie se tento efekt ještě zesílil: „Lidé odcházející z městských oblastí a možnost žít a pracovat na dálku“ vedly k obrovskému přílivu poptávky, který ceny od roku 2019 zdvojnásobil nebo ztrojnásobil. Atraktivita Aspenu jako místa pro práci na dálku – díky přírodní kráse, soukromí a špičkovým službám – znamená, že bohatí kupci nyní často nakupují s úmyslem trávit v Aspenu dlouhá období nebo zde dokonce mít hlavní bydliště, nikoli jen krátké dovolené.
Chování luxusních kupců v Aspenu klade důraz na exkluzivitu, vybavenost a dlouhodobou hodnotu. Tito kupci jsou obvykle platící hotově nebo dávají vysokou akontaci, a proto jsou méně citliví na výkyvy úrokových sazeb. Jejich aktivita spíše koreluje s pohybem finančních trhů a tvorbou bohatství. Když akciové trhy nebo ekonomika kolísají, Aspen může zažít krátký pokles prodejů v nejvyšším segmentu, protože kupci jsou opatrnější. Nicméně se obvykle najde několik „hledačů bezpečného přístavu“, kteří v Aspenu nakoupí i během poklesu, protože věří v jeho trvalou hodnotu. Například navzdory medvědímu trhu v roce 2022 Aspen stále zaznamenal rekordní prodeje. V letech 2023–2024, když se ekonomika normalizovala, se miliardáři vrátili a kupovali vzácné nabídky (například prodej pozemku v Aspenu za 76 milionů dolarů počátkem roku 2023 a prodej za 108 milionů dolarů v roce 2024). Obchody mimo trh také vzrostly – mnoho vysoce profilových obchodů se nikdy nedostane do MLS, protože kupci a prodávající obchodují diskrétně mezi ultra-bohatými. V roce 2024 došlo v Aspenu k několika obchodům mimo trh nad 30 milionů dolarů, což výrazně „posunulo trh vzhůru“ z pohledu srovnatelných prodejů. Tento trend znamená, že oficiální statistiky mohou dokonce podhodnocovat skutečný růst cen v nejvyšším segmentu.
Luxusní vkus se také vyvíjí. Kupující nyní očekávají hotová, moderní řešení s prvky pro wellness a širokou škálou vybavení. „Moderní, špičkové byty, které aspenští regulátoři neumožňují v centru města“ byly postaveny ve Snowmassu a přitahují kupce, kteří si cení novostaveb. Prémiové čtvrti jako Red Mountain, Owl Creek a centrum města zůstávají trvale žádané, ale i tradičně „méně prestižní“ oblasti (jako West Aspen nebo Snowmass) zaznamenaly prudký nárůst hodnoty luxusních domů, protože bohatí rozšiřují svůj okruh hledání kvůli většímu prostoru a soukromí. Mnoho ultra-movité vlastníků sbírá více nemovitostí v Aspenu – například rozsáhlé panství a k tomu pied-à-terre v centru. Omezení krátkodobých pronájmů v Aspenu (zavedeno v roce 2022) tyto kupce příliš neodradilo, protože většina z nich není závislá na příjmu z pronájmu; naopak, regulace způsobily, že byty v ubytovacích zónách (vyjmuté z omezení STR) jsou ještě více žádoucí pro ty, kteří si opravdu přejí flexibilitu pronájmu.
Zajímavým aspektem aspenkého trhu s luxusem je propojení s globálními trendy luxusu. Zákazníci z vyšší třídy srovnávají Aspen s dalšími elitními trhy (jih Francie, St. Barts, Hamptons atd.). Aspen si drží svou pozici díky celoroční atraktivitě (zimní lyžování, chladná léta), kulturním událostem a exkluzivitě (omezená nabídka). Nyní je běžné, že se luxusní domy v Aspenu prodávají za $4 000–$5 000+ za čtvereční stopu, což se vyrovná cenám v prestižních částech Manhattanu nebo Londýna. Rekordní prodej za $8 215/sf podtrhuje, že Aspen patří do globální ligy superprémie. Jak jeden developer žertoval, „povýšili jsme trh“ – Aspen a dokonce i Snowmass v podstatě přecenily své trhy díky těmto luxusním novým kupcům. Do budoucna se očekává, že poptávka od bohatých klientů zůstane silná. Počet velmi majetných osob ve světě roste a mnoho z nich objevuje Aspen poprvé. Pokud nenastane zásadní ztráta bohatství, měl by Aspen nadále zaznamenávat silné tempo absorpce luxusních nemovitostí, zejména těch jedinečných a špičkových. Jediná výhrada – tito kupující jsou extrémně nároční; nemovitosti vnímané jako předražené nebo podprůměrné mohou zůstat neprodané, což nyní sledujeme v několika případech, jak se trh uklidňuje. Celkově však luxusní sektor v Aspenu pravděpodobně určí tempo na trhu – když bohatí nakupují, trh roste; když utichnou, Aspen si dá pauzu.
Komerční nemovitosti v Aspenu
Přestože obytný lesk často ukradne pozornost, aspenký segment komerčních nemovitostí si také zaslouží pozornost – je charakteristický vysokými hodnotami, omezenou nabídkou a živou maloobchodní/turistickou ekonomikou. Aspenovo centrum, „Zlatý trojúhelník“ (kolem Galena St, Cooper Ave, pěší zóna Hyman Ave), hostí směs luxusních butiků, galerií umění, restaurací a kanceláří, které všechny soutěží o omezený prostor. Komerční nemovitosti v Aspenu se obchodují za jedny z nejvyšších cen v Coloradu. V roce 2024 nájemné za maloobchodní prostory v centru Aspenu činilo zhruba $275–$325 za čtvereční stopu ročně (NNN), což jsou úrovně obvyklé pouze v top světových nákupních zónách. Kancelářské prostory jsou také drahé (i když tvoří mnohem menší trh); nájmy kanceláří v Aspenu se pohybují mezi $60–$100 za čtvereční stopu ročně, a to většinou za malé kanceláře nad obchody. Tyto ceny odrážejí silnou poptávku po přítomnosti v Aspenu mezi luxusními retailery a podniky. Značky jako Prada, Louis Vuitton a Dior zde v posledních letech otevřely vlajkové prodejny, což tlačí nájmy ještě výš. I místní podnikatelé (realitní makléři, outdoorové firmy apod.) čelí tvrdé konkurenci a vysokým nákladům na udržení své přítomnosti v městě.
Nicméně prodeje komerčních nemovitostí jsou vzácné, protože mnoho budov je dlouhodobě drženo bohatými investory. Ve skutečnosti se v posledních letech prodalo jen málo komerčních objektů. Jedna velká transakce proběhla v srpnu 2024: prodej pěti prémiových komerčních budov v centru Aspenu za 70 milionů dolarů (od Ajax Holdings rodiny Soukiových developerovi Marku Huntovi). Mark Hunt si během poslední dekády vybudoval rozsáhlé portfolio nemovitostí v centru Aspenu a často přeplácel konkurenci – jeho pokračující investice naznačují důvěru v budoucnost maloobchodu v Aspenu. Mimo tuto vícebudovou transakci v roce 2024 téměř žádné velké komerční prodeje neproběhly; záznamy okresu Pitkin ukazují jen 3 komerční transakce ve 2. čtvrtletí 2024 (stejně jako ve 2. čtvrtletí 2023) a objem prodejů klesl o cca 27 % na 5,6 milionu dolarů v daném čtvrtletí. V podstatě majitelé si své komerční nemovitosti v Aspenu drží a když už se něco prodává, je to za prémiovou cenu (kapitálové výnosy jsou extrémně nízké, často v rozmezí 3–4 % nebo nejsou veřejně oznámeny).
Na straně komerčního pronájmu se obchody a restaurace v Aspenu většinou zotavily z pandemie. Obsazenost maloobchodních prostor v létě 2023–2024 byla silná, což dokazují rostoucí příjmy města z daně z prodeje. Například příjmy z ubytovací daně v okrese Pitkin byly v polovině roku 2024 meziročně vyšší o cca 5 % a celkové příjmy z daně z maloobchodního prodeje vzrostly o 6,4 %, což nasvědčuje silnému turistickému ruchu. V létě 2025 aspencká obchodní komora hlásila vyšší obsazenost než předchozí rok a „živý začátek“ sezony díky obnoveným akcím a větší jistotě cestovatelů. Vysoký počet návštěvníků prospívá pronajímatelům – maloobchodníci a nájemci z oblasti pohostinství zaznamenali v letech 2021–2024 silné tržby, což jim umožnilo zvládat vysoké nájmy. V podstatě v centru Aspenu nejsou dlouho „prázdné“ prodejny; jakýkoli prázdný prostor má často brzy nového nájemce (nebo prochází rekonstrukcí). Po covidu některé podniky změnily prostory (kvůli práci na dálku se některé kanceláře zmenšily), ale mnoho prostor rychle obsadily expandující luxusní značky nebo nové gastronomické koncepty. Například nové hotely (Mollie a White Elephant) mají v přízemí restaurace nebo obchody, čímž přispívají k obchodnímu ruchu.
Jednou z výzev v obchodní sféře v Aspenu je, že místně zaměřené podniky (např. cenově dostupné jídelny, každodenní služby) bojují s vysokými nájmy, což vede k obavám o ekonomickou rozmanitost města. Město zkoušelo různé vyhlášky na ochranu místně orientovaného maloobchodu, ale ekonomická realita je tvrdá. Mezitim je komerční rozvoj omezen – v centru města je málo prostoru pro novou komerční výstavbu. Několik projektů, jako je možná přestavba starého objektu Crystal Palace či modernizace bloku Aspen Art Museum, je ve fázi diskuzí, ale žádná velká nová obchodní centra se neplánují. Většina komerčního růstu bude spojena s projekty smíšeného využití (například prodejní plochy v přízemí nových hotelů či kondominií).
Stručně řečeno, komerční nemovitosti v Aspenu se vyznačují extrémně vysokými nájmy, minimální neobsazeností a vzácnými prodeji. Investoři je vnímají jako prestižní třídu aktiv, podobně jako rezidenční nemovitosti. Pro širší trh je zdravý komerční sektor důležitý: zajišťuje, že Aspen zůstává atraktivní destinací s luxusními obchody, restauracemi a zábavou – což následně podporuje poptávku po nemovitostech. Současné trendy ukazují, že turismus a útraty v Aspenu jsou robustní, což podporuje komerční nájmy a hodnoty. Výhled do let 2025–2027 je pozitivní, ale ne očekávaně růstový – lze očekávat, že hodnoty zůstanou stabilní nebo budou postupně růst (je zde pravděpodobně limit toho, kolik jsou maloobchodníci ještě ochotni zaplatit, ale pokles poptávky je nepravděpodobný vzhledem k movité klientele). Důležitým faktorem je plánované uzavření letiště v roce 2027: během měsíců rekonstrukce ranveje by mohlo dojít k poklesu návštěvnosti, což může ovlivnit maloobchodníky a hotely v letní sezóně. Jakýkoliv dopad by však měl být pouze dočasný; nová letištní infrastruktura nakonec dlouhodobě zvýší dostupnost Aspenu a jeho přitažlivost pro luxusní cestovatele.
| Komerční přehled (Aspen) | Hodnota (2024) |
|---|---|
| Maloobchodní nájemné (centrum) | 275–325 USD za čtvereční stopu (ročně NNN) |
| Kancelářské nájemné | 60–100 USD za čtvereční stopu (ročně) |
| Objem prodeje komerčních nemovitostí Q2 2024 | 5,59 mil. USD (3 prodeje) |
| Objem prodeje komerčních nemovitostí Q2 2023 | 7,64 mil. USD (3 prodeje) |
| Příjmy z ubytovací daně (1. pol. 2024) | 168,3 mil. USD (nárůst o 5 % meziročně) |
Investiční příležitosti a výnosy z pronájmů
Investování do nemovitostí v Aspenu se v uplynulé dekádě ukázalo jako mimořádně výnosné, a to jak z hlediska zhodnocení majetku, tak z možného příjmu z pronájmu. Investiční profil je zde však jedinečný: výnosy (kapitalizační míry) jsou relativně nízké a často jde spíše o dlouhodobý kapitálový zisk a osobní užívání než o vysoký peněžní tok. Mnoho kupujících v Aspenu lze považovat za investující uživatele – své nemovitosti často částečně pronajímají, ale zároveň si je sami užívají (což je obtížně vyčíslitelné do výnosů). Přesto trh s pronájmy je v Aspenu velmi silný, zejména v prémiovém segmentu. Krátkodobé rekreační pronájmy během hlavních sezón dosahují závratných hodnot. Ceny luxusních pronájmů vzrostly natolik, že některé špičkové nemovitosti v Aspenu se v hlavním období pronajímají za více než 400 000 dolarů měsíčně. (Nejde o překlep – movití nájemci jsou ochotní zaplatit šesticiferné částky za pobyt ve vile v Aspenu během Vánoc nebo letního měsíce.) Nedávná zpráva upozornila na více případů ultraluxusních domů pronajímaných za 100 000–400 000+ USD měsíčně v letech 2024–2025, protože poptávka převyšuje nabídku elitních pronájmů.
U běžnějších nemovitostí jsou nájmy stále robustní. Ke konci roku 2024 činil medián dlouhodobého nájemného v Aspenu kolem 17 650 $ měsíčně, přičemž i jednopokojové byty běžně dosahují průměru 5 000 $ měsíčně. Luxusní byty i domy se rutinně pronajímají za 25–50 tisíc dolarů měsíčně v zimě či létě. Krátkodobé (noční/týdenní) sazby za pronájem v turistické sezóně se pohybují mezi 1 000–3 000 $ za noc u luxusních bytů a od 5 000 $ za noc u luxusních domů. Takové příjmy mohou přinést solidní roční výnos (často 3–5 % hodnoty nemovitosti) pro majitele, kteří pronajímají své domy jen část roku, což je v Aspenu díky nízkým cap rate pozoruhodné. Poptávka po pronájmech je poháněna neustálým přílivem bohatých návštěvníků na lyžování, festivaly či prázdniny – ubytovací kapacita hotelů v Aspenu je omezená, mnoho hostů proto volí pronájem privátních domů. Obsazenost rekreačních pronájmů byla vysoká, ačkoli městská regulace STR (krátkodobých pronájmů), zavedená v roce 2022, přinesla určité komplikace. Majitelé druhých domovů nyní čelí dodatečnému zdanění (až 21,3 % z příjmů z pronájmu u investičních nemovitostí) a územním omezením pro krátkodobé pronájmy mimo určené hotelové zóny. Tato opatření měla podpořit více dlouhodobých pronájmů pro místní pracovníky, v praxi však řada majitelů stále upřednostňuje výnosnější krátkodobý trh a pronájmy jen lépe strukturuje. Někteří přešli na pronájmy na 30 a více dnů (aby se vyhnuli STR zdanění), které stále přinášejí významné částky a často mají za následek tytéž sezónní nájemce.
Z investičního pohledu nabízí nemovitosti v Aspenu stabilitu i prestiž. I během hospodářských poklesů mají ceny v Aspenu tendenci obnovit se rychleji než na většině trhů. Okruh kupujících je mezinárodní a roste, takže i na trhu luxusních nemovitostí je dostatečná likvidita. Výnosy z pronájmu, jak již bylo zmíněno, jsou při čistě matematické kalkulaci jen mírné (desetimilionový dům může vynést hrubý nájem 300 tisíc $ ročně = 3 % výnos), ale mnozí investoři to považují za přijatelné s ohledem na vysokou pravděpodobnost zhodnocení a možnost i vlastní rekreace. Navíc kdo koupil před rokem 2020, zaznamenal výjimečné zhodnocení – 2–3násobné zvýšení hodnoty během krátkého období. Noví investoři v roce 2025 už možná takový prudký růst neuvidí, ale mírné zhodnocení v kombinaci s výnosem z nájmu stále může překonat řadu alternativních investic, zvlášť při zohlednění nízkých nákladů na držení (nemovitostní daň v Coloradu je relativně nízká, efektivně pod 0,5 %).
Mezi oblíbené investiční strategie patří: nákup bytů v centru Aspenu vhodných pro krátkodobý pronájem (jednotky v zónech s výjimkou pro ubytování mají nejvyšší obsazenost), nákup nemovitostí ve Snowmass Base Village s cílem využít jeho růstu a následný pronájem skrz profesionální programy, nebo koupě starších domů k rekonstrukci a opětovnému prodeji (tzv. flipování). Poslední varianta je těžší kvůli omezení vydávání povolení a vyšším stavebním nákladům, ale zkušení developeři mohou stále těžit z obrovského cenového rozdílu mezi domy z 80. let a novým moderním standardem, po němž je poptávka. Roste také zájem o frakční vlastnictví a členství v klubech (např. rezidence Dancing Bear, soukromé rezidenční kluby v Aspenu), které umožňují investorům vstup za nižší cenu s potenciálem vlastní rekreační využitelnosti i pronájmu.
Je třeba také zmínit agentury na pronájem luxusních nemovitostí a správce majetku v Aspenu – společnosti jako Luxuri, Fifth Avenue Rentals aj. se specializují na celosvětový marketing špičkových pronájmů v Aspenu a zajišťují vlastníkům nájemníky ochotné platit vysoké částky. Přítomnost těchto agentur spolu s platformami jako Airbnb (pro levnější jednotky) zpřístupňuje možnost pronájmu domů v Aspenu širší skupině majitelů, a tím zvyšuje investiční atraktivitu. Na druhou stranu by investoři měli být opatrní, co se týče regulací: město může upravit pravidla pro krátkodobé pronájmy a v komunitě stále probíhá debata o omezení „tmavých domů“ a přechodných pronájmů kvůli ochraně charakteru komunity. Zatím byla nalezena kompromisní řešení (např. omezení počtu povolení pro krátkodobé pronájmy, poplatky), ale razantní zákaz je nepravděpodobný vzhledem k důležitosti cestovního ruchu.
Sečteno a podtrženo pro investory: nemovitosti v Aspenu nejsou z hlediska výnosů dojnou krávou, poskytují však kombinaci stabilních příjmů, možností využití a solidního potenciálu zhodnocení, kterou jen málokterý trh dokáže nabídnout. Chovají se spíše jako umělecká díla nebo akcie blue-chip společností – ceněné těmi, kteří tomu rozumí, a odolné v dlouhodobém horizontu. Ti, kdo hledají čistě výnosy (cap rate), možná investují jinde (například do komerčních nemovitostí nebo na trzích s vyššími výnosy), avšak pro movité investory hledající bezpečný a příjemný uchovatel hodnoty zůstává Aspen mimořádně atraktivní. Jak to shrnula jedna místní realitní kancelář: „Nemovitosti v Aspenu jsou tím nejlepším, co trh nabízí.“
Faktory ovlivňující trh v Aspenu
Řadu vnějších i místních faktorů bude ovlivňovat vývoj trhu s nemovitostmi v Aspenu v letech 2025–2027:
- Úrokové sazby a ekonomika: Vyšší hypoteční sazby v letech 2023–2024 (kolem 7 %) nijak výrazně neovlivnily špičkový trh v Aspenu, protože mnoho kupců není závislých na financování. Sazby ale ovlivňují psychologii kupujících a střední segment trhu. Pokud klesnou směrem k ~6 % v roce 2025 a ~5,5–6 % do roku 2026, jak se předpovídá, mohlo by to odemknout další poptávku – zejména pro ty, kdo kupují nemovitosti do 10 milionů dolarů nebo čerpají vysoké půjčky. Kromě toho silná ekonomika a rostoucí akciové trhy přímo podporují prodeje v Aspenu: Aspen je „discreční trh“ svázaný s tvorbou bohatství a výkonností akcií. Když se investoři cítí bohatší (bonusy, IPO atd.), kupují domy v Aspenu. Naopak při recesi (některé velké banky odhadují pravděpodobnost recese v roce 2025 na 20–40 %) může Aspen zaznamenat krátkodobé zpomalení. Aktuálně je ekonomika Colorada silná (zaměstnanost ~7,2 % nad úrovní před covidem) a ultra-bohatí mají více likvidity než kdy jindy, což je pozitivní. Aspen však bude sledovat globální ekonomické ukazatele – jakýkoli velký propad či finanční krize by mohly dočasně odradit velké kupce.
- Trendy v cestovním ruchu & turismu: Osud aspeneského realitního trhu je úzce spojen s jeho přitažlivostí jako rekreačního střediska. Turismus se po pandemii vrátil ve velkém stylu. Roky 2023 a 2024 zaznamenaly téměř rekordní návštěvnost v létě i zimě a rok 2025 směřuje podle Aspen Chamber k „rušné letní sezóně“ s vysokou obsazeností. Silná poptávka po turismu podporuje hodnotu nemovitostí dvěma způsoby: majitelům přináší příjem z pronájmu a některé návštěvníky přemění na budoucí kupce (mnoho lidí se do Aspenu zamiluje na dovolené a rozhodne se koupit si zde dům). Aspenův kalendář akcí (např. Food & Wine Classic, ArtCrush, X Games atd.) a expanze na nové trhy (přímé lety z více měst) stále přitahují majetné návštěvníky. Jedno varování představuje uzavření ranveje letiště v roce 2027 – od března do října 2027 bude aspeneské letiště nepoužitelné, což by mohlo některé cestovatele odradit. Správa letiště plánuje přesměrovat lety na okolní letiště a podpořit příjezdy autem, nicméně v létě 2027 možná dojde k poklesu luxusní turistiky. Majitelé nemovitostí, kteří pronajímají, to mohou pocítit ve snížené obsazenosti v polovině roku 2027. Jde však o jednorázový infrastrukturní projekt a mnozí věří, že vylepšené letiště (s novým terminálem do roku 2028) nakonec zvýší kapacitu a pohodlí cestovního ruchu v Aspenu. Trendy v outdoorových aktivitách (lyžování, cyklistika atd.) mají na Aspen také vliv; pandemie způsobila boom venkovních aktivit, což horám prospívá. Pokud bude tento trend pokračovat (lidé budou klást důraz na zážitky v přírodě), Aspen si udrží trvalý zájem.
- Práce na dálku & změny životního stylu: Revoluce práce na dálku byla pro Aspen zlomová. Aspen už není jen cílem pro dovolenou, ale stal se reálně možným domovem na částečný úvazek pro mnoho dobře vydělávajících, kteří zjistili, že mohou pracovat odkudkoli. Tento strukturální posun v pracovním stylu trvale rozšířil okruh kupců v Aspenu – manažeři v oblasti technologií, financí apod., kteří dřív byli připoutáni k městům, nyní mohou trávit měsíce v Aspenu a vlastnictví nemovitosti zde je pro ně logičtější. Pokud hybridní/práce na dálku zůstane běžná (což pravděpodobně v nějaké podobě zůstane), Aspen z toho bude nadále těžit. Mnoho firem také začalo pořádat retreaty a pracovní setkání v Aspenu, což posílilo luxusní nájemní trh i během týdne. Jediný negativní dopad práce na dálku je, že zhoršila dostupnost bydlení pro místní (protože stále více vlastníků druhých domů zde tráví více času a zabírá bydlení, které by jinak bylo pronajímáno místním). Celkově však je práce na dálku pozitivní silou pro poptávku. Jeden makléř poznamenal, že od roku 2020 „možnost žít a pracovat na dálku“ výrazně zvýšila poptávku a přispěla k obrovskému růstu cen. Tento faktor zde zůstane a Aspen je často zmiňován spolu s místy jako Tahoe, Jackson Hole nebo Park City jako hlavní příjemci bohatství lidí pracujících odkudkoli.
- Místní politika (bydlení a pronájmy): Aspen se potýká s otázkou, jak zvládnout svůj úspěch. Na jedné straně město v roce 2022 schválilo přísná pravidla pro krátkodobé pronájmy (STR), včetně omezení počtu povolení a vysokých STR daní (pohybuje se kolem 11–21 % v závislosti na typu nemovitosti). Záměrem bylo omezit pronájmy typu Airbnb vlastněné investory a zachovat charakter komunity. To ovlivnilo trh s kondominii – nemovitosti v zóně ubytování (které jsou od mnoha STR pravidel osvobozeny) se prodávají s prémií díky volnosti v pronájmech, zatímco kondominia mimo tuto zónu zaznamenávají o něco slabší poptávku, pokud nemají speciální prvky. Dosud tato pravidla nezaplavila trh dlouhodobými pronájmy (jak někteří úředníci doufali), ale změnila chování majitelů. Dalším aspektem je povinnost poskytovat dostupné bydlení a poplatky u nové výstavby. Aspen požaduje, aby developeři buď postavili dostupné jednotky, nebo zaplatili vysoké poplatky – což údajně přidává k projektům významné náklady (25–30 % „měkkých nákladů“). I přes tyto snahy však „trvá nedostatek dostupného bydlení v Aspenu, což zvyšuje tlak na oblasti od středního údolí až po Glenwood Springs“. Většina místní pracovní síly dojíždí 20–40 mil, protože samotný Aspen zůstává nedostupný kvůli vysokým cenám. To by mohlo časem ovlivnit úroveň služeb nebo dostupnost pracovní síly, což je třeba sledovat (například nedostatek pracovníků může ztížit provoz restaurací, lyžařských středisek atd., což v jisté míře snižuje zážitek vlastníkům a návštěvníkům). Komunita aktivně hledá řešení, například výstavbu dalšího bydlení s omezenou listinou v údolí a možná omezení spekulativního rozvoje, který nepřispívá k místnímu bydlení. Daně z převodu nemovitostí a turistické daně jsou také faktory – Aspen a Snowmass mají různé daně, které financují dostupné bydlení a infrastrukturu. Jakékoli zvýšení těchto poplatků (například Snowmass zvažuje nový poplatek za krátkodobý pronájem) by mohlo mírně ovlivnit výnosy vlastníkům, ale tyto náklady jsou zatím malé vzhledem k hodnotám nemovitostí.
- Ekologické a další faktory: Atraktivitu Aspenu mohou ovlivnit environmentální problémy, jako jsou požáry, sucho/proměnlivost sněhových podmínek (stav lyžařských tratí) apod. Dosud měl Aspen štěstí s dostatkem sněhu a žádné přímé zásahy požárem ve městě, ale klimatické trendy je třeba sledovat, protože ovlivňují lyžařský průmysl. Na druhé straně Aspenův důraz na kvalitu životního prostředí (přísné energetické normy budov, důraz na udržitelnost) může oslovit ekologicky smýšlející kupce. Kromě toho širší společenské trendy – touha po bezpečí, soukromí, politické stabilitě – činí z Aspenu (v USA, s nízkou kriminalitou a vysokou úrovní služeb) žádané útočiště ve srovnání s některými mezinárodními alternativami.
Souhrnně lze říci, že trh v Aspenu budou v příštích letech formovat ekonomické podmínky a místní správa. Hlavním tématem je rovnováha: město se snaží vyvážit turismus s kvalitou života a trh balancuje mezi silnou poptávkou a omezenou nabídkou. Pokud se USA vyhnou hluboké recesi a cestování zůstane silné, Aspen má potenciál dále prosperovat. Mírné proti-větry, jako jsou úrokové sazby nebo regulace, mohou způsobit krátké pauzy, ale základní faktory globálního bohatství a jedinečnost Aspenu ukazují na pozitivní výhled.
Odborné poznatky a analýzy
Odborníci z odvětví se obecně shodují na odolnosti a dlouhodobé síle Aspen, přičemž současně uznávají aktuální přechodné období. Tim Estin (makléř Aspen Snowmass Sotheby’s) popsal trh na začátku roku 2025 jako „normalizovaný na vyšších cenových hladinách“ – po „pocovidovém šílenství“ Aspen dosáhl nové úrovně hodnoty a nyní se zde objevují typičtější sezónní vzorce a vyjednávací dynamika. Uvádí, že 40 % nabídek je nyní nad 4 000 $/stopa², zatímco před rokem 2020 to bylo jen několik málo, což ukazuje na trvalý posun cenové struktury směrem vzhůru. Estin také zdůrazňuje omezení nabídky (omezená nová výstavba kvůli demoličním limitům atd.) a uzavírá, že růst cen je v zásadě funkcí nabídky, tzn. ceny zůstanou nebo porostou, pokud bude nabídka omezená.
Randy Gold (místní analytik trhu) poskytl podrobný výhled na rok 2025, v podstatě předpovídá měkké přistání: silný rok, ale mírně slabší než rekordní rok 2024. Jeho prognóza očekává méně prodejů a nižší objem peněz ve většině segmentů v roce 2025 (Aspen i Snowmass, domy i byty), ale hodnoty (cena za stopu², mediánové ceny) budou ve většině čtvrtí stabilní nebo mírně porostou v řádu jednotek procent. Důležité je, že očekává další silný rok prodeje ultra-luxusních nemovitostí v roce 2025 – nemovitosti nad 10 milionů dolarů a 20 milionů dolarů budou stále obchodovány ve velkém – i když celkový počet transakcí bude nižší. Gold vyzdvihl řadu nových změn v regulaci využití pozemků (limity velikosti domů, snížení TDR atd.) a domnívá se, že „uvidíme mnohem víc rekonstrukcí“, protože novostavby jsou finančně i časově extrémně náročné. Zmínil také, že někteří kupující jsou nyní v režimu „počkáme a uvidíme“ kvůli kolísajícím akciím a riziku recese, avšak jakákoli tržní nejistota by měla být spíše krátkodobá.
Chris Klug (makléř z Aspen) zopakoval důvěru v dlouhodobý výhled: „Nemovitosti v Aspen byly vždy výbornou investicí z hlediska kvality života i financí…je to modrá židle investic“. Klug poukazuje na to, že Aspen „obvykle pociťuje makroekonomické dopady později a vzpamatuje se rychleji“ než jiné trhy. To se ukázalo po roce 2008 i po začátku roku 2020 – Aspen zažil krátké útlumy, pak byl následně raketový vzestup. Jeho rada je, že ačkoliv „můžeme vidět určité krátkodobé výkyvy“, jedinečná kombinace životního stylu a omezené nabídky dělá z Aspenu jistou volbu. Ve své jarní zprávě 2025 Klug uvedl, že poptávka zůstává vysoká a lidé „prostě chtějí být v Aspen Snowmass“ navzdory ekonomickým titulkům. Takový kvalitativní vhled naznačuje, že nálada mezi kupujícími je stále pozitivní; mnozí jsou motivováni životním stylem, který přetrvá tržní cykly.
Z širší perspektivy ukazují na optimismus i zdroje jako Zillow a WalletInvestor (i když jsou méně přizpůsobené zvláštnostem trhu v Aspen). Podle údajů Zillow vzrostla v roce 2025 hodnota domů v Aspen meziročně o ~3,5 % a jejich predikční algoritmy často předpovídají další růst v důsledku omezené nabídky. Opatrný tón přichází z některých celonárodních médií, která předpovídají ochlazení trhu luxusních rekreačních nemovitostí, když doznívá pandemický boom; nicméně specifická nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou a globální prestiž Aspen z něj často činí výjimku, která se vymyká celostátním trendům.
Závěrem lze říci, že nálada odborníků ohledně Aspenu do roku 2027 je opatrně optimistická. Můžeme očekávat menší korekci nebo stagnaci v roce 2025, kterou bude následovat další růst a posílení v letech 2026–2027, pokud nenastane zásadní ekonomická krize. Aspenova pověst světové alpské destinace pro bohaté se zdá být jistá – důvodem, proč se stabilně řadí mezi nejprestižnější trhy s luxusními nemovitostmi v USA. Jak Klug energicky řekl, Aspen nabízí „kvalitu života… kterou jsem jinde nenašel“ a kupci si to uvědomují. Tato nehmotná hodnota, v kombinaci s omezenou nabídkou, tvoří základ trhu, který se vyvíjí, ale zůstává zásadně stabilní.
Závěr
Trh s nemovitostmi v Aspenu v letech 2025–2027 lze shrnout jako vyvíjející se, ale trvalý. Meteoritní vzestup během pandemie vystřídalo období konsolidace, ale ceny v Aspenu zůstávají blízko rekordních hodnot a jeho přitažlivost mezi zámožnými kupci neutuchá. Rezidenční nabídka pomalu roste z úplného minima, což může poskytnout kupujícím při jednáních o něco více prostoru. Přesto strukturální omezení nabídky a přísné předpisy zajišťují, že Aspen nebude nadměrně zastavěn – recept na dlouhodobou hodnotu. Ve firemním sektoru se centru Aspenu daří díky luxusní turistice, dosahuje nájmů na úrovni hlavních světových měst a těží ze silných výdajů návštěvníků.
Důležité trendy ke sledování zahrnují, jak nové projekty, například dokončení Base Village ve Snowmassu a rozšíření hotelové nabídky v Aspenu, ovlivní trh – přibude nabídka i nové služby, ale pravděpodobně za ultra-exkluzivní ceny, které ještě více posílí prémiový charakter oblasti. Chování kupců luxusních nemovitostí bude nadále utvářet Aspen, neboť UHNW jednotlivci budou část svého bohatství směřovat do nemovitostí v Aspenu jak pro radost, tak jako investici. Důvěra této skupiny (ovlivněná akciovými trhy a globální ekonomikou) bude klíčová; zatím mají stále naprostý zájem investovat do Aspenu jako do výjimečné lokality.
Investoři do nemovitostí v Aspenu by měli do příštích let vstupovat s realistickými očekáváními: dvojciferný každoroční růst z minulosti se může zpomalit, nicméně základní faktory omezené nabídky a vysoké poptávky naznačují stabilní růst. Výnosy z pronájmu, ač nejsou nejvyšší, jsou posíleny celoroční atraktivitou Aspenu a ochotou náročných nájemců zaplatit za zážitek z Aspenu nejvyšší ceny. Zkušení investoři se budou orientovat v nových pravidlech pro krátkodobé pronájmy a možná se zaměří na segmenty jako je Snowmass (v jistém smyslu „nastupující Aspen“), kde mohou najít relativní hodnotu a růstový potenciál.
Faktory jako úrokové sazby, příliv turistů a místní regulace sehrají podpůrnou roli. Pokud nenastane zásadní propad, Aspen si udrží statut jednoho z nejexkluzivnějších a nejvýkonnějších trhů s nemovitostmi na světě. Vývoj bude pokračovat s novými předpisy a projekty, ale hlavním motorem zůstává trvalý půvab Aspenu/Snowmassu – místa, kde se setkává globální bohatství s přírodní krásou a jedinečným životním stylem. Pro kupce, prodejce i investory je klíčem k úspěchu na jedinečném trhu v Aspenu být informovaný o těchto trendech a spolupracovat s znalými místními experty. V době změn zůstává přitažlivost Aspenu i jeho dlouhodobá hodnota stejně pevná jako hory, které ho obklopují.
Zdroje: Nedávné tržní zprávy, zpravodajství Aspen Times, analýzy místních makléřů a údaje za roky 2024–2025, mimo jiné, jak je uvedeno v celém textu.
