Rekordní ceny, rostoucí prodeje: Uvnitř realitního boomu v Hamptons (výhled 2025–2028)

Trh s nemovitostmi v Hamptons v roce 2025 zažívá boom, navzdory širším ekonomickým protivětrům, s rekordně vysokými cenami domů a nárůstem prodejů. Tato přímořská oblast na východním konci Long Islandu, dlouho známá jako hřiště bohatých a slavných, nyní poprvé zaznamenává medián cen domů přesahující 2 miliony dolarů businessinsider.com homes.com. Prodejní aktivita se prudce zotavila po ochlazení po pandemii, protože movití kupci – od finančníků z Wall Street po hollywoodské celebrity – kupují luxusní nemovitosti bezprecedentním tempem. Tato komplexní zpráva zkoumá všechny aspekty trhu s nemovitostmi v Hamptons v roce 2025, od rezidenčních a komerčních trendů po trh s pronájmy, demografii kupujících, investiční výhled a ekonomické/regulační faktory, které zde působí. Díváme se také dopředu s projekcemi založenými na datech do roku 2028, porovnáváme vývoj Hamptons s jinými prémiovými trhy a předpovídáme, co čeká tuto exkluzivní realitní destinaci dál.

Rezidenční nemovitosti: trendy v luxusním a „středním“ segmentu

Prodeje rezidenčních nemovitostí v Hamptons jsou v roce 2025 mimořádně žhavé, přičemž se rychle prodávají jak ultra-luxusní rezidence, tak i více „mainstreamové“ domy. V prvním čtvrtletí roku 2025 dosáhla mediánová prodejní cena domu rekordních 2,04 milionu dolarů, což je nárůst o 13,3 % oproti předchozímu roku homes.com homes.com. Jedná se o první případ, kdy medián překročil hranici 2 milionů dolarů, a je to téměř dvojnásobek mediánové ceny před pěti lety businessinsider.com – což svědčí o prudkém zhodnocení od doby pandemie. Možná ještě překvapivější je, že ve 1. čtvrtletí 2025 se prodalo 423 domů, což je nárůst objemu transakcí o 85,5 % meziročně homes.com. Trh s nemovitostmi v Hamptons v podstatě znovu ožil, navzdory celonárodnímu trendu ochlazování prodejů. Podle analýzy společností Miller Samuel a Douglas Elliman tento trh charakterizují „vysoké ceny a vysoké prodeje“ – což je neobvyklá kombinace v postpandemické éře businessinsider.com.

Co stojí za tímto boomem? Podrobnější pohled na data ukazuje, že poptávka je široce rozprostřená napříč cenovými kategoriemi, přičemž obzvlášť silný je „střední“ trh. Ve skutečnosti domy v cenovém rozmezí 1 až 5 milionů dolarů – takzvaný „Hamptonský střed“ – nyní tvoří rekordní podíl prodejů millersamuel.com. Nemovitosti připravené k nastěhování v tomto rozmezí se prodávají v aukcích, zatímco nabídky vyžadující úpravy zůstávají déle na trhu homes.com behindthehedges.com. Mezi žhavé lokality patří vesnice jako Sag Harbor a East Hampton a osady jako Water Mill – oblasti, které nabízejí prémiové lokality a domy připravené k nastěhování, což oslovuje dnešní kupce homes.com. Místní makléři uvádějí, že dobře oceněné, stylové domy „na skvělém místě“ jsou rozebrány během chvilky, často s více nabídkami behindthehedges.com. Naproti tomu předražené nabídky nebo ty, které vyžadují rekonstrukci, čelí opatrným kupcům a vzbuzují malý zájem, což podtrhuje, že dnešní kupci jsou vybíraví a dbají na hodnotu behindthehedges.com.

Na ultra-luxusním konci trh v Hamptons nadále zaznamenává obchody, které poutají pozornost médií, ačkoli tento segment je složitější. Prodeje domů za 5 milionů dolarů a více vzrostly ve 2. čtvrtletí 2025 o 28 % (70 prodejů luxusních nemovitostí oproti 55 v předchozím roce) libn.com. V první polovině roku 2025 se prodalo 138 domů v Hamptons za 5 milionů dolarů a více, což je o 32 % více než ve stejném období roku 2024 libn.com. Tento příval luxusních transakcí pomohl posunout celkový objem prodejů v Hamptons nad 2,87 miliardy dolarů v 1. pololetí 2025, což je meziročně nárůst o 23 % libn.com. Trofejní nemovitosti – ať už moderní dům na pobřeží za 20 milionů dolarů nebo historické sídlo – si stále nacházejí kupce a nedávné uzavřené obchody v rozmezí 60–70 milionů dolarů ukazují důvěru i na tom nejvyšším konci trhu behindthehedges.com. Nicméně ultra-luxusní nabídky se prodávají o něco déle, pokud nejsou konkurenceschopně naceněné behindthehedges.com. Kupci na vrcholu jsou aktivní, ale nejsou ochotni přeplácet, takže prodávající se naučili, že realistické ceny jsou klíčové i na tomto rozjetém trhu behindthehedges.com.

Tabulka: Rezidenční trh v Hamptons – Klíčové ukazatele, 1. čtvrtletí 2025 vs 1. čtvrtletí 2024

Metrika	Q1 2024	Q1 2025	Meziroční změna
Medián prodejní ceny	$1,800,000	$2,040,000	+13,3 % homes.com homes.com
Počet prodaných domů	228	423	+85,5 % homes.com
Nabízené nemovitosti	1,077	1,181	+9,7 % homes.com homes.com
Měsíce nabídky	14,2	8,4	-40,8 % millersamuel.com

Zdroje: Douglas Elliman/Miller Samuel; William Raveis. V Q1 2025 došlo k rekordně vysokým cenám a prudkému oživení prodejů, k čemuž přispěl mírný nárůst nabídky.

Jak je uvedeno v tabulce výše, zásoby skutečně začaly růst po extrémním suchu v nabídce v letech 2021–2022. Na začátku roku 2025 byl počet domů na trhu asi o 10 % vyšší než o rok dříve homes.com homes.com – již páté čtvrtletí po sobě rostoucí nabídky na East Endu, podle tržní zprávy společnosti Corcoran homes.com. Tento postupný nárůst nabídky „připravil půdu pro dynamickou jarní sezónu“ v roce 2025 homes.com tím, že kupujícím poskytl více možností. Důležité je, že nárůst prodejů předčil růst nabídky, což způsobilo, že zásoba na měsíce se zúžila na 8,4 měsíce z více než 14 měsíců o rok dříve millersamuel.com. Jinými slovy, domy se prodávají rychleji a trh se navzdory nárůstu nabídky opět přiklonil na stranu prodávajících. Je to napjatý trh: několik makléřů poznamenává, že kvalitní domy připravené k nastěhování jsou tak vzácné, že když se objeví na trhu, vyvolávají nabídkové války behindthehedges.com. Dokonce i volné pozemky ve skvělé lokalitě nebo s „dobrými základy“ jsou rychle vykupovány staviteli, kteří chtějí postavit další vysněný dům behindthehedges.com.

Cenové rozdíly v rámci Hamptons zůstávají obrovské, což podtrhuje rozmanitost dílčích trhů, které tuto oblast tvoří. Na vrcholu žebříčku se mediánová cena v Sagaponack Village pohybuje kolem 7,4 milionu dolarů (nejvyšší v Hamptons), zatímco oblasti jako East Quogue a Hampton Bays mají medián v rozmezí 800–900 tisíc dolarů homes.com. Kapsy relativní „dostupnosti“ stále existují v západních Hamptons a vnitrozemských vesnicích, ale i tam došlo k výraznému zhodnocení. Například medián v East Quogue (~850 tisíc dolarů v 1. čtvrtletí 2025) je přibližně o 25 % vyšší než před rokem millersamuel.com. Na druhé straně, ultra-prémiové enklávy si stále udržují astronomické ceny – novostavba u oceánu v East Hampton nebo Bridgehamptonu běžně stojí 10–20 milionů dolarů a v rezidenčních částech Southampton Village nebo Sagaponacku se prodávají nemovitosti za více než 20 milionů dolarů. Přítomnost miliardářských kupců (od šéfů hedgeových fondů po celebrity první třídy) zajišťuje, že strop cen domů v Hamptons stále roste. Skutečně, v uplynulém roce se uskutečnilo několik prodejů nad 50 milionů dolarů behindthehedges.com, což byla dříve úroveň vzácná i na tomto exkluzivním trhu.

Shrnuto, rezidenční trh v Hamptons v roce 2025 se vyznačuje silnou poptávkou napříč spektrem. Luxusní segment vzkvétá, ale stejně tak i střední trh, který tvoří páteř prodejní aktivity. Ceny jsou na rekordních maximech a drží se, přesto kupující zůstávají aktivní, zejména pokud jde o kvalitní nemovitosti. Objem roste a dynamika je silná homes.com – což je ostrý kontrast k mnoha americkým trhům, kde vysoké úrokové sazby utlumily aktivitu. Jak si ukážeme, jedinečné faktory (migrace bohatství, trendy práce na dálku, omezená nabídka) chrání Hamptons před zpomalením, které je vidět jinde, a zajišťují, že rezidenční sektor bude i nadále silný.

Komerční nemovitosti v Hamptons

Ačkoli jsou Hamptons známé především luxusními domy, sektor komerčních nemovitostí zde v roce 2025 také zaznamenává pozoruhodnou aktivitu. Komerční trh na East Endu je jedinečný: skládá se převážně z maloobchodních a pohostinských nemovitostí (butikové obchody, restaurace, hotely), které slouží bohatým sezónním návštěvníkům a stále více i celoroční populaci s vysokými příjmy. Velké kancelářské parky nebo průmyslové komplexy zde prakticky neexistují; místo toho si představte půvabné obchody na hlavní třídě, luxusní restaurace, mariny a resortní nemovitosti. V posledních letech roste zájem investorů o tyto komerční aktiva, protože je vnímají jako způsob, jak využít prestiže Hamptons a vysoké kupní síly.

Několik velkých komerčních transakcí v roce 2024 podtrhuje tento trend. Například Baron’s Cove – známý hotel na nábřeží v Sag Harbor – byl prodán za 66,5 milionu dolarů v polovině roku 2024 behindthehedges.com. Kupujícím byla realitní investiční společnost, která aktivně skupuje hotely na East Endu, což signalizuje důvěru v trh pohostinství v Hamptons behindthehedges.com. Dalším významným prodejem byl komplex Gosman’s Dock v Montauku, ikonická skupina restaurací, obchodů a mariny, který byl prodán za více než 33 milionů dolarů na konci roku 2024 behindthehedges.com behindthehedges.com. Tento nákup miliardářským investorem (prostřednictvím LLC) zahrnoval 12 akrů prvotřídních pozemků u přístavu, několik restaurací a maloobchodních podniků a dokonce i ubytování pro personál – značná sázka na budoucnost Montauku jako luxusní destinace behindthehedges.com behindthehedges.com. Kromě toho mění majitele butikové motely a budovy s kombinovaným využitím: např. Sands Motel v Montauku byl prodán za 23,5 milionu dolarů behindthehedges.com a různé maloobchodní/kancelářské budovy ve vesnicích jako East Hampton a Riverhead byly prodány za vícemilionové částky behindthehedges.com behindthehedges.com.

Tyto obchody zdůrazňují několik klíčových trendů v komerčních nemovitostech v Hamptons:

Vysoká poptávka po nemovitostech v pohostinství: S rostoucí turistikou a letní populací se butikové hotely, resorty a restaurace staly lukrativními investicemi. Zavedné podniky s polohou u vody nebo v centru vesnice jsou obzvlášť ceněné. Skutečnost, že institucionální investoři a private equity skupují místní hotely behindthehedges.com ukazuje, že Hamptons jsou vnímány jako stabilní dlouhodobá investice na trhu luxusního cestování.
Obnova maloobchodu na hlavní třídě: Malebná centra měst jako East Hampton, Southampton, Sag Harbor atd. nadále přitahují luxusní maloobchodníky a restaurace, což udržuje nízkou míru neobsazenosti komerčních prostor. Otevírají se zde vlajkové butiky návrhářů, galerie umění a špičkové wellness/spa podniky, které slouží bohaté klientele. Prémiové maloobchodní prostory na hlavních ulicích vesnic dosahují velmi vysokých nájmů (často srovnatelných za čtvereční stopu s maloobchodem na Manhattanu) a když se budovy dostanou do prodeje, konkurence může být ostrá. Investoři vidí stabilitu ve vlastnictví kamenných nemovitostí na místě, kde je každé léto zaručený pohyb movité klientely.
Růst celoroční ekonomiky: Historicky podniky v Hamptons trpěly mimo sezónu, ale nárůst práce na dálku a trvalých obyvatel vyrovnává sezónní výkyvy. Více lidí zůstává na východě i na podzim a dokonce v zimě, což podporuje místní obchody s potravinami, kavárny, fitness studia atd. Díky tomu jsou komerční nemovitosti (zejména ty orientované na služby jako potraviny, lékárny, kanceláře) atraktivnější, protože mohou generovat příjmy i mimo červenec–srpen. Například otevření nových kanceláří (jako když si prominentní PR agentura zřídí sídlo ve vesnici East Hampton) ukazuje důvěru v trvalou celoroční přítomnost easthamptonstar.com easthamptonstar.com.
Omezená nabídka & regulace: Stejně jako u domů je i komerční prostor omezen územním plánováním a odporem komunity. Vesnice pečlivě kontrolují rozvoj, aby zachovaly svůj půvab – existují výšková omezení, pravidla pro historické čtvrti a v některých oblastech byly nedávno zavedeny i limity pro řetězce. To znamená, že každý nový komerční projekt je pečlivě zkoumán a větší rozvoj je vzácný. Proto stávající komerční aktiva nabývají na hodnotě. (Jeden místní regulační příklad: Město East Hampton v roce 2023 přijalo opatření k omezení řetězcových obchodů, aby zachovalo charakter vesnice, což ovlivňuje vstup nových podniků na trh.)

Celkově je trh s komerčními nemovitostmi v Hamptons zdravý, podpořený robustním bohatstvím a turismem v regionu. Investoři ukládají peníze do komerčních nemovitostí na East Endu jako zajištění, podobně jako u domů, a sázejí na to, že značka Hamptons bude dál zvyšovat hodnoty. Nedávné prodeje ukazují, že i mimo plážové vily jsou pozemky a budovy na East Endu velmi žádané. Do budoucna se jakýkoli významný nový komerční rozvoj pravděpodobně zaměří na pohostinství nebo zážitkový maloobchod (protože to odpovídá zdejší ekonomice zaměřené na volný čas), ale komunita a regulace zajistí, že růst zůstane pod kontrolou. Prozatím obchody s prestižními hotely a maloobchodními centry za vysoké ceny ukazují silnou důvěru v potenciál komerčního trhu v Hamptons.

Trendy na trhu s pronájmy

Hamptons má již dlouho vzkvétající trh s pronájmy a rok 2025 není výjimkou – i když se dynamika vyvíjí. Každé léto proudí do Hamptons příliv sezónních nájemců (od celebrit po mladé profesionály, kteří si dělí dům), což zvyšuje poptávku po krátkodobých pronájmech. Zároveň pandemický trend dlouhodobých úniků proměnil některé nájemce v kupce a některé majitele v pronajímatele. Tady je, co se děje nyní:

Silná poptávka, náročnější nájemci: Podle místních makléřů poptávka nájemců po pronájmech v Hamptons zůstává stejně silná jako vždy, ale nájemci jsou vybíravější a více zaměření na hodnotu 27east.com. Špičkové vybavení je často očekáváno – dnešní rekreanti mohou trvat na vyhřívaném bazénu, tenisovém nebo pickleballovém kurtu, domácí posilovně a samozřejmě rychlém Wi-Fi pro práci na dálku 27east.com 27east.com. Nárůst „pracovní dovolené“ znamená, že mnoho nájemců chce možnost kombinovat práci s volným časem, takže prvky jako vyhrazené domácí kanceláře a spolehlivý internet jsou nutností 27east.com 27east.com. Celkově Hamptons stále přitahuje ty, kteří hledají luxusní letní zážitky, a pronajímatelé, kteří nabídnou „nezapomenutelnou dovolenou“ s vybavením jako v resortu, jsou odměněni nejvyšším nájemným 27east.com. Starší domy nebo ty v méně atraktivních lokalitách mohou potřebovat úpravu ceny nebo modernizaci, aby mohly konkurovat novějším, moderním pronájmům, které přicházejí na trh 27east.com.
Krátkodobé pronájmy vs. sezónní: Trh se rozděluje mezi tradiční celosezónní pronájmy (od Memorial Day do Labor Day) a krátkodobé pronájmy (méně než 30 dní), které si získaly na popularitě. Krátké pobyty nabízejí flexibilitu cestovatelům a byly podpořeny platformami jako Airbnb. Místní předpisy však omezují ty nejkratší pronájmy – například město East Hampton povoluje pouze dva pronájmy na 14 dní nebo méně za půl roku a vyžaduje nájemní povolení therealdeal.com. Sag Harbor Village nyní umožňuje krátkodobé pronájmy pokojů, ale s požadavkem na přítomnost majitele easthamptonstar.com. Tato pravidla mají zabránit „party domům“ a udržet klid v sousedství. Navzdory těmto omezením je poptávka po týdenních nebo měsíčních pronájmech vysoká a mnoho nájemců volí pouze červencové nebo srpnové pobyty místo celé sezóny, zejména v nejvyšším segmentu (kde měsíční sazby mohou přesáhnout 100 000 $). Realitní makléři uvádějí, že pronájemní sezóna 2025 začala brzy a je rušná, v lednu přibylo dotazů a nejlepší nemovitosti se rezervují rychleji než obvykle behindthehedges.com behindthehedges.com. Na jaře došlo ke krátkému útlumu kvůli ekonomické nejistotě, ale s blížícím se létem se aktivita opět výrazně zvýšila behindthehedges.com behindthehedges.com.
Ceny pronájmů a nabídka: Podle neoficiálních zpráv zůstávají nájmy v Hamptons blízko rekordních maxim, po obrovských nárůstech v letech 2020–2021, kdy obyvatelé měst prchali na East End. V letech 2022–2023 někteří pronajímatelé nadsadili ceny a museli je upravit, ale do roku 2025 se nájmy většinou ustálily na vysoké úrovni. „Středně velký“ luxusní dům s bazénem se může pronajímat za 250 000 $ na sezónu, zatímco prestižní rezidence u oceánu může v létě vynést přes 1 milion $. Nabídka pronájmů se zdá být dostatečná, ale konkurenční – mnoho nových majitelů, kteří nakoupili během pandemického boomu, pronajímá své nemovitosti, když je sami nevyužívají, čímž zvyšují nabídku. Nicméně, údaje o pronájmech se notoricky těžko sledují (neexistuje centrální MLS pro pronájmy) 27east.com. Makléři uvádějí, že do Dne otců (polovina června) se obvykle jakýkoli přebytek nabídky vstřebá, protože opozdilí zájemci na poslední chvíli shánějí pronájem a někdy vyjednají lepší podmínky, pokud je nabídka stále dostupná 27east.com. K roku 2025 je stále „dobrá nabídka“ i na začátku léta, což znamená, že nájemci mají na výběr a pronajímatelé musí stanovovat realistické ceny behindthehedges.com.
Investoři a výnosy z pronájmu: Silná poptávka po pronájmech neunikla pozornosti investorů. Kupci s vysokým čistým jměním stále více zvažují potenciál příjmů z pronájmu domů v Hamptons při nákupu thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. Někteří nemovitosti výslovně kupují, aby je část sezóny pronajímali a pokryli tak náklady (nebo dokonce vydělali). Luxusní rekreační domy, které mohou generovat příjem v hlavní sezóně, jsou atraktivní hybridní investicí – poskytují osobní užitek i peněžní tok thehamptonsbest.com. Navíc někteří investoři zkoumají vícebytové nebo komerční nájemní nemovitosti (například menší bytové komplexy nebo smíšené budovy), aby využili celoroční poptávky po pronájmech thehamptonsbest.com. Celkově, dokud zůstanou prodejní ceny vysoké, pronájem může být způsobem, jak majitelé pokrýt vysoké provozní náklady (daně, údržba), takže trh s pronájmy by měl zůstat silný.

Při pohledu do budoucna odborníci očekávají, že trh s pronájmy v Hamptons zůstane stabilní, i když pravděpodobně bez exponenciálního růstu, který jsme viděli v roce 2020. Ve skutečnosti se očekává, že růst nabídky krátkodobých pronájmů v roce 2025 zpomalí a do roku 2026 se stabilizuje 27east.com, protože horečka nových nabídek opadá a úrokové sazby (a náklady na držení) zůstávají vysoké. Přesto se neočekává, že by poptávka zmizela – kouzlo Hamptons přetrvává. Pokud vůbec, můžeme být svědky „nového normálu“, kdy nájemci rezervují později a hledají výhodnější nabídky, vzhledem k určitým ekonomickým nejistotám 27east.com. Makléři radí pronajímatelům, aby sledovali cenové trendy a byli ochotni vyjednávat, pokud to bude potřeba 27east.com. Kvalita se vždy pronajme – nemovitosti, které splňují moderní očekávání (například moderní kuchyně místo zastaralých plážových chat), jsou první, které se pronajmou 27east.com. Do roku 2028, pokud zůstane práce na dálku/hybridní práce rozšířená, bychom mohli vidět více dlouhodobých pronájmů nebo polo-rezidentních nájemců, kteří tráví v Hamptons několik měsíců (nejen léto), což by dále rozmazalo hranici mezi trhem „rekreačních“ a „primárních“ domovů.

Cenové trendy a dynamika nabídky

Cenová trajektorie trhu s nemovitostmi v Hamptons v posledních několika letech byla skutečně dramatická. Po pandemickém nákupním šílenství, které vystřelilo ceny vzhůru, přišlo krátké uklidnění, ale rok 2025 přinesl nová rekordní maxima. Pojďme si rozebrat příběh cen a nabídky:

Rekordně vysoké ceny: Jak bylo uvedeno, mediánová prodejní cena domů v Hamptons dosáhla bezprecedentních 2,04 milionu dolarů na začátku roku 2025 homes.com. To představuje meziroční nárůst o 13 % a je to součást delšího trendu – mediánové ceny jsou přibližně dvojnásobné oproti stavu před pěti lety businessinsider.com. V mnoha jednotlivých vesnicích Hamptons jsou mediány ještě vyšší: např. Southampton Village a East Hampton Village běžně dosahují mediánu 3–4 miliony dolarů a více, a Sagaponack překonal 7 milionů dolarů homes.com. Pro srovnání, mediánová cena bytu na Manhattanu v 1. čtvrtletí 2025 byla asi 1,17 milionu dolarů inhabit.corcoran.com, což ukazuje, že nemovitosti v Hamptons (většinou rodinné domy na pozemcích) jsou podle mediánu ještě dražší než na Manhattanu. To je pozoruhodný posun; Hamptons nyní patří mezi ultra-prémiové lokality. Ceny novostaveb a kompletně zrekonstruovaných nemovitostí jsou obzvlášť vysoké, často stanovují nové rekordy v sousedství kvůli vysokým stavebním nákladům a luxusnímu vybavení.
Mírný až skromný růst na konci roku 2024: Stojí za zmínku, že po vrcholu v roce 2021 se růst cen na nějakou dobu zmírnil. Ve skutečnosti ve 2. čtvrtletí 2025 byla mediánová cena 1,887 milionu dolarů zhruba stejná jako 1,89 milionu dolarů ve 2. čtvrtletí 2024 libn.com. Toto vyrovnání bylo způsobeno vyšším podílem prodejů v rámci středního trhu (což medián mírně snižovalo) a odporem kupujících vůči rychle rostoucím cenám. Zatímco v prvním čtvrtletí došlo k velkému nárůstu mediánu, druhé čtvrtletí naznačuje, že ceny jsou vysoké, ale už nerostou nekontrolovaně libn.com. Více zdrojů popisuje trh jako „normalizující se“ po nekontrolovaném růstu v pandemických letech mansionglobal.com. V praxi to znamená, že nyní vidíme vysoké, ale stabilní ceny, místo neustálých dvouciferných nárůstů v každém čtvrtletí. Mnoho prodávajících se stalo realističtějšími ve svých požadavcích a kupující, i když jsou motivovaní, už automaticky nehoní přemrštěné ceny. Výsledkem je, že licitační války jsou selektivní – dobře oceněná, atraktivní nemovitost může stále překonat požadovanou cenu, ale celkově růst cen se stabilizuje na umírněnější tempo mansionglobal.com.
Obnovení zásob: Zásoby (počet domů na prodej) jsou klíčovým prvkem celé skládačky. Hamptons zažily v letech 2021–2022 výrazný nedostatek nabídky, kdy pandemičtí kupci rychle vykoupili inzerované nemovitosti a na trh přicházelo jen málo nových. Tento nedostatek způsobil růst cen a pokles prodejů (protože nebylo co kupovat). Nyní se zásoby postupně zlepšují – v 1. čtvrtletí 2025 byl počet inzerovaných nemovitostí meziročně vyšší asi o 10 % homes.com. Růst nabídky po pět po sobě jdoucích čtvrtletí homes.com působil jako pojistný ventil, umožnil uskutečnění více prodejů millersamuel.com. I přes tento nárůst zůstávají zásoby historicky nízké vzhledem k poptávce (pro srovnání, v některých obdobích v 10. letech bylo přes 2 000 inzerátů; nyní asi 1 100). Důležité však je, že počet měsíců nabídky se zkrátil, protože se výrazně zvýšila rychlost prodejů millersamuel.com. Na začátku roku 2024 počet měsíců nabídky vyskočil, když se prodeje zpomalily, ale na začátku roku 2025 klesl na 8,4 měsíce – což znamená, že trh nové nabídky rychle absorboval millersamuel.com. Překlad: mírný nárůst zásob nepřevrátil vyjednávací sílu na stranu kupujících; dobré nemovitosti se stále prodávají rychle. Zvýšení možností však pravděpodobně přispělo ke stabilizaci cen – kupující měli o něco větší výběr a nemuseli přihazovat na každý inzerát, což udrželo medián cen pod kontrolou do poloviny roku 2025 libn.com.
Luxusní nabídka vs. střední třída: Stav nabídky se liší podle segmentu. V ultra-luxusní kategorii (10 mil. $+) je nabídka často na míru a omezená – některé roky se objeví jen několik takových nemovitostí a jejich prodej trvá déle. K roku 2025 je na trhu několik velmi drahých nemovitostí (včetně sídel nad 50 mil. $), ale tento „trofejní“ segment cílí na velmi úzkou skupinu kupujících. Nabídka ve středním segmentu (1–5 mil. $) se více doplňuje, protože někteří majitelé se rozhodli využít vysokých cen a na trh přichází vlna novostaveb (spec homes) v rozmezí 3–6 mil. $. Developeři jsou aktivní ve výstavbě nebo rekonstrukcích domů, aby uspokojili poptávku v pásmu 3–6 mil. $, a tyto nové domy zvyšují nabídku behindthehedges.com. Na druhou stranu, nabídka v základním segmentu (pod 1 mil. $) téměř zmizela; za celý rok 2024 se prodalo jen 28 domů pod 500 tis. $ townandcountryhamptons.com townandcountryhamptons.com a takové nabídky jsou stále vzácnější. V podstatě se celé cenové spektrum posunulo nahoru a nabídka v nižším segmentu je extrémně omezená (což tlačí méně majetné kupce na North Fork nebo do jiných oblastí).

Celkově se zdá, že ceny v Hamptons dosáhly vysoké úrovně, přičemž rok 2025 znamená historická maxima, ale růst se zpomaluje na jednociferná čísla. Prodávající dosahují vysokých cen, ale musí brát v úvahu citlivost kupujících – nemovitosti vnímané jako předražené zůstávají na trhu, dokud není cena upravena behindthehedges.com. Mezitím se nabídka pomalu normalizuje, což je zdravé: může dojít k více transakcím, aniž by nutně došlo k propadu cen. V příštích letech se očekává, že ceny zůstanou vysoké a pravděpodobně mírně porostou (nízké až střední jednociferné procento ročně), pokud nenastane zásadní ekonomický otřes. Omezená nabídka, atraktivita lokality a bohatství kupujících drží hodnoty nahoře. Nicméně, je třeba sledovat širší podmínky: pokud zůstanou úrokové sazby vysoké nebo přijde recese, i v Hamptons může dojít k poklesu cen v některých segmentech (zejména ve střední třídě závislé na hypotékách). Projekce probereme v další části, ale shrnuto, trh v Hamptons v roce 2025 přešel z bouřlivého boomu do silného, vyspělého trhu s cenami na nové normální úrovni a s pomalu se zotavující nabídkou.

Klíčové demografické skupiny kupujících a faktory poptávky

Hamptons přitahuje výjimečnou skupinu kupujících, která se v posledních letech ještě rozšířila. Pochopení, kdo nakupuje a proč, je klíčem k pochopení odolnosti trhu. Zde jsou klíčové demografické skupiny kupujících a faktory poptávky v roce 2025:

Wall Street a finanční elita: Hamptons byly vždy letní zahradou Manhattanu, takže není překvapením, že velká část kupujících pochází z finančního sektoru. Investiční bankéři, manažeři hedgeových fondů a další lidé z Wall Street nadále patří k hlavním hráčům na trhu. Velké bonusy na Wall Street na konci roku 2024 pomohly podpořit nárůst prodejů zaznamenaný na začátku roku 2025 businessinsider.com. Tito kupující často platí v hotovosti nebo mají dostatek likvidity, takže jsou méně citliví na kolísání úrokových sazeb. Hledají jak tradiční nemovitosti (historická sídla v Southamptonu), tak moderní rezidence. Hnací síla poptávky: Pro tuto skupinu je nemovitost v Hamptons prestižním aktivem a dlouhodobou investicí – místem, kde mohou uložit svůj majetek a zároveň si ho užívat. Jak poznamenal jeden generální ředitel realitní kanceláře, „Nemovitosti v Hamptons mají dlouhou historii zhodnocování v čase“ businessinsider.com, což posiluje důvěru kupujících z finančního sektoru, že nákup zde je chytrý tah, i přes volatilitu akciového trhu.
Bohatství z technologií a zábavního průmyslu: V posledních letech více podnikatelů z technologického průmyslu a osobností zábavního průmyslu vstoupilo na trh v Hamptons, což diverzifikuje základnu kupujících thehamptonsbest.com. Milionáři (a miliardáři) ze Silicon Valley objevili životní styl v Hamptons a kupují zde druhé (nebo třetí) domy, někdy dokonce i hlavní rezidence, pokud mohou pracovat na dálku. Podobně i celebrity z hudby, filmu a sportu často kupují sídla – jak dokládají známí majitelé od filmových hvězd po popové zpěváky. Tito kupující mají tendenci vyhledávat nemovitosti s wow efektem (obrovské komplexy, zázraky na pobřeží) a často realizují rozsáhlé vlastní stavby nebo rekonstrukce. Hnací síly poptávky: prestiž a exkluzivita. Pro technologické magnáty zvyklé na západní pobřeží nabízí Hamptons prestiž východního pobřeží a blízkost New Yorku. Pro osobnosti zábavního průmyslu je to útočiště blízko mediálního centra. Přitažlivost Hamptons jako symbolu statusu přetrvává a přitahuje nové bohatství vedle toho starého.
„COVID uprchlíci“ a práce na dálku: Pandemie přinesla zásadní demografickou změnu: vlnu rodin a jednotlivců, kteří se rozhodli udělat z Hamptons svůj domov (alespoň na většinu roku). Příliv „COVID uprchlíků“ v letech 2020–2021 – lidí prchajících z měst za větším prostorem – přivedl do Hamptons mnoho kupujících poprvé. Nyní v roce 2025 je mnoho z těchto majitelů usazených a často pracují na dálku ze svých domů v Hamptons. Výsledkem je, že dnešní okruh kupujících zahrnuje ty, kteří hledají celoroční bydlení nebo alespoň domy, které mohou sloužit jak jako víkendové, tak jako základny pro práci z domova thehamptonsbest.com homes.com. Samostatné domácí kanceláře, domácí posilovny a celoroční vybavení se staly prioritou pro tyto kupující homes.com. Jeden místní makléř poznamenal „jasný posun od sezónních nákupů k celoroční obyvatelnosti“ – dnešní kupující chtějí nemovitosti, které podporují celoroční využití, s moderním komfortem a spolehlivou infrastrukturou homes.com. Tento trend rozšířil demografii za hranice důchodců nebo čistě rekreačních majitelů druhých domovů; nyní se na východ stěhují třicátníci/čtyřicátníci s malými dětmi kvůli životnímu stylu a práci na dálku. Hnací síla poptávky: kvalita života. Hamptons nabízí přírodní krásy, plážové aktivity a soukromí, a přitom je člověk jen jeden Zoom hovor od byznysu. Jak hybridní modely práce přetrvávají, tato demografická skupina bude nadále pohánět poptávku po domech, které umožňují celoroční život v Hamptons jako reálnou možnost thehamptonsbest.com.
Mezinárodní kupci: Historicky bylo zastoupení mezinárodních kupců v Hamptons menší než například na Manhattanu nebo v Miami. Jde převážně o domácí trh (oblast Tri-State, plus někteří kupci ze západního pobřeží a občas Evropané). Nicméně, mimořádně bohatí mezinárodní kupci se objevují, zejména u nemovitostí nejvyšší třídy. Objevily se případy, kdy evropská šlechta, investoři z Blízkého východu nebo asijští miliardáři kupovali ikonické usedlosti v Hamptons jako součást globálních portfolií. V roce 2025 je to stále jen malý zlomek trhu, ale stojí za zmínku. Silný americký dolar a cestovní omezení v posledních letech omezily zájem zahraničních kupců, ale jak se cestování normalizuje, Hamptons se dostává do hledáčku světové elity, která jej vnímá na stejné úrovni jako jiné světové enklávy (St. Tropez, Monako atd.). Hnací síla poptávky: diverzifikace a honba za trofejemi – tito kupci chtějí prestižní aktiva a vnímají Hamptons jako politicky i finančně bezpečný trh.
Investice a uchování bohatství: Očekávání (historicky potvrzené), že nemovitosti v Hamptons dlouhodobě rostou na hodnotě, z něj činí atraktivní místo pro uložení majetku businessinsider.com. Mnoho kupujících jej považuje za diverzifikační aktivum, které je relativně chráněné omezenou nabídkou pozemků a vysokou poptávkou.
Práce na dálku a prostor: Po roce 2020 možnost žít a pracovat z prostorného domu v krásném prostředí přiměla mnoho lidí ke koupi v Hamptons. Tento trend pokračuje, jak firmy přijímají hybridní práci. Kupující chtějí „ideální kombinaci práce a zábavy“ – klidné prostředí bez ztráty konektivity thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com.
Demografie a potřeby rodin: Lidé využívají domy v Hamptons novými způsoby – nejen na léto, ale i pro vícegenerační bydlení nebo jako hlavní domovy. Například některé rodiny zvětšily své domy, aby se do nich vešli prarodiče nebo dospělé děti pod jednou (poměrně velkou) střechou. Hamptons nabízí velké pozemky pro život ve stylu „compound“, což láká ty, kteří hledají rodinné útočiště mimo městskou hustotu.

V podstatě, kupující v Hamptons v roce 2025 je majetný, zkušený a hledá jak luxus, tak stabilitu. Pocházejí z čím dál širší škály oborů (finance, technologie, zábava atd.), ale spojuje je společná víra: vlastnit nemovitost v Hamptons stojí za to. Jak řekl jeden zkušený makléř, „pro tu správnou nemovitost zůstává kouzlo životního stylu v Hamptons těžko odolatelné“ thehamptonsbest.com. Toto emocionální pouto, v kombinaci s finanční racionalitou, udržuje poptávku silnou i tehdy, když vnější podmínky (jako úrokové sazby nebo akciové indexy) mohou naznačovat opatrnost.

Investiční potenciál a rizika

Investování do nemovitostí v Hamptons se pro mnohé ukázalo jako velmi výnosné, ale není bez rizik. V této části zhodnotíme investiční potenciál trhu – proč jej mnozí považují za sázku na jistotu – spolu s klíčovými riziky a výzvami, které mohou ovlivnit budoucí výnosy.

Investiční potenciál – proč je trh v Hamptons lákavý:

Historické zhodnocení: Hamptons má za sebou historii výrazného dlouhodobého zhodnocení. Navzdory cyklickým poklesům je celkový trend po desetiletí vzestupný, překonává inflaci a často i širší americké indexy bydlení. Jak již bylo zmíněno, mediánové ceny se za posledních 5 let zhruba zdvojnásobily businessinsider.com, a při pohledu zpět 10–20 let lze u prémiových nemovitostí pozorovat výrazné zisky. Tento výkon podporuje názor, že „nemovitosti v Hamptons mají dlouhou historii zhodnocování v čase,“ jak poznamenal jeden prezident realitní kanceláře businessinsider.com. Kombinace omezené nabídky (územní plánování zajišťuje, že Hamptons nemůže být přeplněno výškovými budovami nebo hustou zástavbou) a neutuchající poptávky ze strany bohatých vytváří recept na dlouhodobý růst cen.
Odolná poptávka v luxusním segmentu: Velmi zámožná klientela zajišťuje určitou míru odolnosti. Osoby s vysokým čistým jměním jsou méně ovlivněny recesemi nebo prudkým růstem úrokových sazeb; často vnímají nemovitosti jako uchovatele hodnoty. Například během ekonomických otřesů v roce 2020 se bohatí zaměřili na hmotná aktiva, což vedlo k boomu v Hamptons. To znamená, že ve srovnání s jinými trhy dokáže Hamptons lépe odolávat poklesům. I když v horším roce klesne objem prodejů, ceny v luxusním segmentu obvykle drží pevněji, protože prodávající jsou jen zřídka v tísni a mohou si počkat na zotavení trhu. Často se používá fráze „spojeni bok po boku s Wall Street“ – když se Wall Street daří, peníze proudí do nemovitostí v Hamptons finance.yahoo.com. Naopak, pokud má Wall Street výpadek, může dojít k určitému zpomalení, ale historicky je návrat rychlý, protože základní touha vlastnit část Hamptons nikdy nezmizí.
Příjmy z pronájmu a výnos: Pro investory nebo i vlastníky-investory mohou nemovitosti v Hamptons generovat značné příjmy z pronájmu. Jak bylo popsáno, týdenní nebo měsíční sazby v létě patří k nejvyšším v zemi. Majitel může pronajmout dům na část sezóny a pokrýt tak velkou část ročních nákladů. Cap rates (výnosy z pronájmu) v Hamptons nejsou vysoké (důraz je obvykle na zhodnocení), ale v hlavní sezóně může nemovitost přinést významný výnos. Někteří investoři z oblasti private equity dokonce zvažovali sestavení portfolií pronajímaných domů na prémiových adresách, v podstatě s nimi zacházejí jako s luxusními hotely. Silná poptávka po pronájmech až do roku 2029 (jak je předpovídáno na celostátní úrovni realwealth.com realwealth.com) znamená, že investoři mohou rozumně očekávat pokračující peněžní tok, pokud budou pronajímat. A na rozdíl od mnoha rekreačních oblastí má Hamptons prestiž, která přitahuje opakované nájemce za nejvyšší ceny.
Bezpečné útočiště: Nemovitosti v prestižních lokalitách jako Hamptons jsou často považovány za bezpečné útočiště – aktivum, které si drží hodnotu i tehdy, když ostatní investice klesají. Viděli jsme to v praxi, když otřesy na akciovém trhu a dokonce i řeči o recesi v roce 2025 neodradily kupce v Hamptons businessinsider.com businessinsider.com. Kombinace hmatatelné hodnoty (pozemek + dům v omezené pobřežní oblasti) a luxusní přitažlivosti dává investorům jistotu, že jejich peníze jsou v relativně bezpečném místě. Jak poukázala jedna analýza, když je špatná nálada ohledně ekonomiky, nemovitosti v Hamptons mohou stále „vzkvétat“ jako milionové bezpečné útočiště businessinsider.com. Jde o podobný princip jako investování do umění, zlata nebo kvalitního vína – s tím rozdílem, že nemovitost poskytuje i užitek (můžete v ní bydlet).
Relativní hodnota vs. jiné elitní trhy: Pro ultrabohaté kupce, kteří zkoumají globální trhy s luxusními nemovitostmi, se Hamptons může ve skutečnosti jevit jako rozumná volba ve srovnání s mediány nad 10 milionů dolarů v místech jako Palm Beach mansionglobal.com nebo Riviéra. S mediánem 2 miliony dolarů nabízí Hamptons vstup na různé cenové úrovně a rozmanitost nemovitostí (můžete utratit 1 milion nebo 50 milionů). Například mediánová cena rodinného domu v Palm Beach dosáhla v roce 2025 12,9 milionu dolarů mansionglobal.com, což je výrazně nad mediánem v Hamptons – i když trh v Palm Beach je velmi malý a extrémně luxusní, takže jde o jinou kategorii. Pointa je, že podle některých měřítek Hamptons nabízí hodnotu za peníze mezi špičkovými enklávami, zvláště s ohledem na velikost pozemků a vybavení nemovitostí. Tento srovnávací pohled může přilákat globální investory, kteří chtějí prestižní nemovitost v USA, ale například je odrazují komplikace s manhattanskými družstvy nebo rizika požárů v Los Angeles.
Životní styl jako návratnost investice: Mnoho kupců nakonec zvažuje nemateriální návratnost – tedy radost a networking, které s sebou vlastnictví domu v Hamptons přináší. Nehmotně může vlastnictví zde přinést sociální kapitál a osobní naplnění, což je pro bohaté součástí „výnosu“. To motivuje k nákupu, i když čistý výnos z pronájmu nebo krátkodobé zhodnocení nemusí být ve srovnání s jinými investicemi tak výhodné.

Rizika a výzvy – co se může pokazit:

Žádný trh není bez rizik a Hamptons má některé specifické rizikové faktory, na které by si investoři měli dát pozor:

Hospodářské poklesy & likvidita: Zatímco bohatí kupci trh stabilizují, vážný hospodářský pokles (zejména zasáhne-li finanční sektor) může poptávku ochladit. Hamptons to zažily po finanční krizi v roce 2008 – objem prodejů prudce klesl a ceny se snížily, zejména v nejvyšším segmentu, na několik let. Pokud udeří velká recese nebo medvědí trh, některé diskreční nákupy budou odloženy. Počet kupujících se zmenší a prodávající možná budou muset stanovit konkurenceschopnější ceny. Navíc nemovitosti v Hamptons nejsou příliš likvidní; v sestupné fázi cyklu může prodej trvat mnohem déle a náklady na držení se budou hromadit. Investoři musí být připraveni na možnou nelikviditu během obtížných období.
Rostoucí úrokové sazby (dopad na střední trh): Vysoké hypoteční sazby (které se v letech 2023–2024 pohybovaly kolem 7 %) představují riziko hlavně pro střední segment trhu. Jak Národní asociace realitních makléřů varuje, zvýšené sazby snižují počet kupujících a vyvíjejí tlak na pokles cen tam, kde kupující spoléhají na financování thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. V Hamptons to znamená, že domy pod cca 3 miliony dolarů mohou zaznamenat slabší poptávku, pokud sazby zůstanou vysoké až do let 2025–2027, protože mezi kupujícími mohou být profesionálové, kteří napínají své rozpočty. Prodávající v této kategorii možná budou muset upravit ceny nebo nabídnout ústupky, když je financování drahé. Na druhou stranu, ultra-luxusní segment je sazbami ovlivněn méně (jak bylo zmíněno, mnoho kupujících platí v hotovosti) thehamptonsbest.com, takže se trh rozděluje – hrozí nerovnováha, kdy si špička drží hodnotu, ale „střed“ může stagnovat, pokud sazby neklesnou.
Regulační a daňové změny: Regulační prostředí může ovlivnit výnosy z investic. Jedním z hlavních faktorů jsou daně z nemovitostí a limit odpočtu SALT – daně z nemovitostí v New Yorku jsou vysoké a od roku 2018 je federální odpočet státních a místních daní omezen na 10 000 USD, což znamená, že majitelé tyto daně platí bez federální úlevy. To fakticky zvýšilo náklady na vlastnictví pro majitele druhých domovů. I když to neodrazuje ultra-bohaté, je to faktor. Pokud by byly zavedeny nové daně zaměřené na luxusní druhé domovy nebo pokud by limit SALT zůstal, mohlo by to na okraji snížit poptávku. Lokálně dochází ke změnám v územním plánování: například v roce 2025 schválilo město East Hampton nový zákon snižující maximální povolenou velikost domu na větších pozemcích (na 7 % plochy pozemku + 1 500 čtverečních stop, maximálně 10 000 čtverečních stop) easthamptonstar.com easthamptonstar.com. Cílem bylo omezit výstavbu velkých sídel, ale může to mít i nechtěné důsledky – například zvýšit hodnotu stávajících velkých domů (protože nové už tak velké být nemohou) nebo odradit některé spekulativní stavitele. Podobně probíhající debaty o regulaci pronájmů (například přísnější vymáhání povolení na krátkodobé pronájmy) mohou ovlivnit potenciál investičních příjmů. Zatím se neplánují žádné úplné zákazy, ale investoři by měli sledovat politiku města. Nakonec jakékoliv změny v dani z kapitálových zisků nebo daních z druhých domovů mohou změnit investiční rovnice (v současnosti mnoho majitelů využívá 1031 výměny nebo jiné strategie k odkladu zdanění zisků z investičních nemovitostí, ale změny pravidel jsou vždy možné).
Environmentální a klimatická rizika: Idyllické pobřeží Hamptonů s sebou nese klimatická rizika. Stoupající hladiny moří a pobřežní záplavy představují reálnou hrozbu pro nízko položené nemovitosti homes.com. Každý rok přináší extrémnější počasí a kupující jsou stále více vnímaví k otázkám odolnosti (někteří požadují zvýšené stavby, ochranu proti záplavám atd.) thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com. V příštím desetiletí by tato rizika mohla výrazně zvýšit náklady na pojištění – v New Yorku rostou pojistné sazby pro majitele pobřežních nemovitostí. V nejhorším případě by některé pozemky u oceánu mohly být neobyvatelné, pokud by eroze nebo bouřkové škody byly závažné. V některých oblastech je již nyní vyžadováno, aby domy byly zvýšené nebo postavené dále od pobřeží. Z investičního hlediska mohou nemovitosti se známými problémy se záplavami nebo historií eroze čelit kolísání hodnoty. Navíc se mohou zpřísnit environmentální předpisy (například omezení výstavby v dunových oblastech nebo požadavky na modernizaci septiků kvůli ochraně kvality vody). Všechny tyto faktory mohou zvýšit náklady na vlastnictví nebo omezit využití nemovitostí (např. již nebude možné získat povolení k rozšíření domu v záplavové oblasti).
Nasycení trhu nebo únava kupujících: Mohou být Hamptons někdy „příliš dobré“? Existuje mírné riziko únavy kupujících při extrémních cenách – pokud ceny budou neustále růst bez přestávky, i bohatí kupci mohou začít přehodnocovat hodnotu. Náznak jsme viděli na konci let 2022/2023, kdy se přestaly rozhořívat cenové války. Pokud developeři zaplaví trh podobnými domy ve stejnou dobu, může se zpomalit absorpce (například přebytek novostaveb za 8 milionů dolarů v Amagansett může vyžadovat snížení cen, aby se všechny prodaly). Hamptons nejsou oblastí s vysokým populačním růstem, takže poptávka musí být v rovnováze s nabídkou. Momentálně tomu tak je, ale pokud by například přišla recese a současně by narostla nabídka (kvůli odchodu dobrovolných prodejců), může se krátkodobě objevit nadbytek, což by tlačilo na ceny.
Náklady na údržbu a držení: Nejde přímo o tržní riziko, ale o riziko pro výnosy investorů: vlastnictví nemovitosti v Hamptons je velmi drahé na roční bázi. Daň z nemovitosti může činit desítky tisíc dolarů (ne-li více u víceakrových rezidencí u vody). Údržba bazénů, zahrad apod. je nákladná a starší domy vyžadují neustálou péči. Pro investory, kteří počítají výnosy, tyto náklady snižují výnosy z pronájmu. Pokud tyto náklady porostou (například kvůli nedostatku pracovníků a tím pádem vyšším cenám za řemeslníky), čistý investiční výnos se zmenšuje. To může odradit více institucionálních investorů od vstupu – protože nelze snadno dosáhnout významných úspor z rozsahu, jelikož nemovitosti jsou unikátní a rozptýlené.

Shrnuto, Hamptons zůstávají velmi atraktivní, ale zároveň složitou investicí. Výhody – od historického zhodnocení, silných příjmů z pronájmu a omezené nabídky – z nich dělají vyhledávané místo pro nákup a držení nemovitostí. Mnozí označují nemovitosti v Hamptons za „dědictví“, které má být uchováváno po generace, což svědčí o jejich investiční atraktivitě. Investoři však musí počítat s možnými nevýhodami: ekonomickými výkyvy, změnami regulací a stále přítomnými přírodními riziky života na pobřeží. Jak to výstižně shrnul jeden místní odborník, „Silný růst cen nemůže být udržitelný dalších pět let“ bez větší nabídky nebo změn realwealth.com – což znamená, že mimořádné zisky se vyrovnají a chytří investoři upraví svá očekávání na „pomalý a stabilní“ růst místo dalšího explozivního boomu. V další části se podíváme právě na tato očekávání a prozkoumáme prognózu do roku 2028, jak by se trh v Hamptons mohl vyvíjet s ohledem na tyto faktory.

Ekonomické a regulační vlivy

Řada ekonomických a regulačních faktorů ovlivňuje trh v Hamptons v roce 2025 a budou jeho vývoj ovlivňovat i v dalších letech. Pojďme si rozebrat ty klíčové:

Makroekonomické faktory:

Úrokové sazby: Už jsme se toho dotkli, ale pro zopakování – hypoteční sazby se v roce 2025 pohybují kolem víceletých maxim (6–7 %), což má ochlazující efekt na části trhu thehamptonsbest.com. Národní asociace realitních makléřů předpovídá, že sazby zůstanou zvýšené minimálně do let 2024–2025, než by mohly v roce 2026 začít klesat thehamptonsbest.com realwealth.com. Vysoké sazby činí financování nákladným, což především ovlivňuje kupce ve středním segmentu. Mnoho obchodů v Hamptons je za hotové, ale když se využívá financování (často z daňových nebo investičních důvodů, i bohatí kupci si berou úvěry), vyšší náklady na úvěr mohou omezit kupní sílu nebo přimět kupce k tvrdšímu vyjednávání o ceně. Pokud sazby začnou v roce 2026 klesat, jak některé prognózy naznačují (možná zpět do pásma 5 %) realwealth.com realwealth.com, mohlo by to uvolnit novou vlnu poptávky nebo umožnit opětovný růst cen, protože více kupujících si bude moci pohodlně financovat nákup. Naopak, pokud inflace přetrvá a sazby zůstanou nad 7 %, očekávejte, že trh bude mít v segmentu citlivém na úrokové sazby podtón opatrnosti. Celkově jsou sazby pákou: nižší sazby by byly býčím faktorem pro poptávku po nemovitostech v Hamptons do roku 2028.
Akciový trh & bonusová kultura: Vývoj na Wall Street (a širších finančních trzích) je přímo spojen se zdravím trhu s nemovitostmi v Hamptons. Když akcie rostou a bonusy jsou vysoké, prodeje v Hamptons stoupají; když trhy klesají, prodeje zpomalují. K roku 2025, navzdory volatilitě, příslib silných koncoročních bonusů v sektorech jako finance a technologie přinesl kupcům kapitál businessinsider.com. Pokud by ekonomika v roce 2026 nebo 2027 sklouzla do recese, pravděpodobně bychom zaznamenali mírný pokles aktivity v Hamptons, dokud se nevrátí důvěra (a bonusové fondy). Stojí za zmínku, že současné myšlení kupujících zohledňuje určitou nejistotu – lidé si uvědomují „zvraty a obraty“ v ekonomice, přesto je to nezastavilo businessinsider.com. To naznačuje opatrný optimismus: kupující postupují, ale jsou připraveni pozastavit nákup, pokud by nastal vážný ekonomický pokles.
Celkové trendy na trhu s bydlením: Na celostátní úrovni se očekává, že trh s bydlením bude v příštích letech stabilní, ale poroste pomaleji. Odhady předpovídají, že průměrné zhodnocení cen domů v USA bude v letech 2025 až 2029 činit přibližně 3–5 % ročně realwealth.com. To je mnohem mírnější než dvouciferný růst v letech 2020–2021. Hamptons, jakožto luxusní subtrh, přesně nekopíruje celostátní trend, ale je ovlivněn širším kontextem dostupnosti bydlení a migrace. Například pokud se trhy s luxusními nemovitostmi ve městech jako NYC nebo SF oslabí, někteří kupci mohou ustoupit a nákup v Hamptons odložit, nebo se budou snažit více vyjednávat. V současnosti luxusní segment překonává mnoho širších trhů (jak je vidět v jižní Floridě, kde luxusní segmenty zůstaly silné, i když celkové prodeje klesaly) mansionglobal.com. Makrotrend tedy je, že luxusní nemovitosti zůstávají celosvětově v oblibě, což je pro Hamptons příznivé – dokud se bohatí cítí optimisticky, budou investovat do luxusních nemovitostí mansionglobal.com mansionglobal.com.
Inflace a stavební náklady: Vysoká inflace v posledních letech výrazně zvýšila náklady na výstavbu a rekonstrukce. Stavba domu v Hamptons je nyní extrémně drahá (nedostatek pracovníků, problémy v dodavatelském řetězci a dodavatelé účtují prémiové ceny). To má dvojí efekt: (1) stávající domy jsou hodnotnější, protože postavit ekvivalent by stálo ještě více, což podporuje vysoké ceny při dalším prodeji. (2) Může to odradit spekulanty nebo developery od nadměrné výstavby, čímž se drží nabídka pod kontrolou. Pokud se inflace zmírní, tyto náklady se mohou stabilizovat, ale je nepravděpodobné, že by výrazně klesly. Z ekonomického hlediska fungují vysoké stavební náklady jako podlaha pod cenami – jedním z důvodů, proč se novostavby prodávají za rekordní částky, je prostě to, že náklady na náhradu jsou astronomické. Investoři s tím počítají: dům nelze postavit levněji než za určitou částku, takže prodej pod touto hranicí je nepravděpodobný, pokud nejde o nouzový prodej.

Regulační/politické faktory:

Zónování a stavební předpisy: Jak bylo zmíněno, nová omezení velikosti domů ve East Hamptonu (platná od poloviny roku 2025) omezují hrubou podlahovou plochu na maximálně 10 000 čtverečních stop pro většinu pozemků easthamptonstar.com. Město Southampton a jednotlivé vesnice mají své vlastní předpisy (některé již mají podobné limity nebo pyramidové zákony omezující výšku/hmotnost). Tato pravidla mají za cíl zachovat charakter komunity. Dopad: Mohou omezit budoucí stavbu mega-sídel, a tím chránit hodnotu stávajících velkých usedlostí (méně budoucí konkurence) – dobré pro současné majitele. Pro investory do pozemků nebo developery je to však omezení ziskovosti (nelze postavit tak velký prodejný dům jako dříve). Celkově tato zónovací opatření pravděpodobně udrží Hamptons více boutique a s nízkou hustotou, což podporuje dlouhodobé hodnoty nemovitostí, ale může mírně snížit developerskou aktivitu a ceny pozemků, pokud stavitelé uvidí menší potenciál.
Regulace pronájmů: Města East Hampton, Southampton a začleněné vesnice mají každé požadavky na povolení k pronájmu a pravidla pro minimální délku pobytu (často minimálně dva týdny v létě atd.). Probíhá probíhající místní debata o zpřísnění pravidel pro krátkodobé pronájmy s cílem omezit party domy a hluk. Město East Hampton bylo důsledné v prosazování pouze dvou krátkodobých pronájmů pod 14 dní za půl roku therealdeal.com. Pokud by se regulace zpřísnily (například zvýšením minimální doby pronájmu nebo omezením počtu nájemců za sezónu), mohlo by to snížit flexibilitu a příjmy pro majitele/investory. Zatím zákaz pronájmů není na stole – ekonomika je příliš závislá na letních návštěvnících – ale jakékoli zvýšení byrokracie by mohlo některé potenciální investory do pronájmů odradit. Pro investory, kteří chtějí pronajímat, je rozumné sledovat místní volby a náladu komunity.
Daňové prostředí: Na státní úrovni má New York vysoké daně z příjmu i z nemovitostí. V posledních letech se hovořilo o možném zavedení daně „pied-à-terre“ v NY na druhé domy vysoké hodnoty, i když to bylo zaměřeno na NYC a nebylo to realizováno. Pokud by stát New York někdy zvažoval daňový příplatek na luxusní domy, mohlo by to zasáhnout Hamptons. V současnosti existují převodní daně a daně z „mansion“ (státní daň z „mansion“ 1 % na prodeje nad 1 milion USD, plus daň Peconic Land Trust ~2 % na většinu prodejů na East End) – tyto náklady jsou již započítány v transakci. Pokud by se daně výrazně zvýšily, mohlo by to na okraji snížit poptávku nebo některé přesunout do států s nízkými daněmi, jako je Florida. Jedním z důvodů, proč Palm Beach a Miami přilákaly některé bohaté kupce, je absence státní daně z příjmu na Floridě, zatímco nejvyšší sazba v New Yorku přesahuje 10 %. Nevidíme masový odliv bohatých Newyorčanů – mnoho z nich má domy jak na Floridě, tak v Hamptons – ale je to faktor. Pokud by daně v New Yorku dále rostly (nebo Florida zůstala atraktivnější), Hamptons by mohly čelit větší konkurenci o bohaté důchodce atd. Na druhou stranu, pokud by byl v budoucnu zrušen nebo zvýšen federální strop na odpočet SALT, mohlo by to pomoci luxusním trhům na severovýchodě tím, že by se snížila daňová zátěž při vlastnictví drahého domu zde.
Environmentální předpisy: S rostoucími obavami o klima zavádějí místní samosprávy pravidla na ochranu životního prostředí. East Hampton, Southampton a další mají předpisy týkající se odstupů od mokřadů, požadavků na septiky (ke snížení znečištění zálivu) a dokonce i estetických pravidel (například vyhlášky o kácení stromů, jak je uvedeno v zákonu o stromech v Sag Harboru easthamptonstar.com). Dodržování těchto předpisů může zvýšit náklady nebo složitost při vylepšování nemovitostí – např. modernizace na nové septiky snižující obsah dusíku je doporučována nebo vyžadována u velkých rekonstrukcí. Postupem času by tato opatření měla zachovat přírodní krásu a kvalitu vody, což je pozitivní pro hodnotu nemovitostí. Krátkodobě však může majitel čelit překážkám při rozšiřování domu poblíž duny nebo nemusí mít povoleno vyčistit tolik pozemku pro trávník atd. Kupující se dnes často ptají na nadmořskou výšku a zóny záplav FEMA; očekávejte zde větší kontrolu. Je možné, že do roku 2028 budou některé nízko položené oblasti přeřazeny do přísnějších stavebních předpisů nebo v nejhorších případech dokonce vykoupeny (to se stalo v některých částech New Jersey po hurikánu Sandy, i když zde to zatím není pravděpodobné). Zkušení investoři si toho již všímají a upřednostňují nemovitosti s určitou nadmořskou výškou nebo ty, které jsou již zpevněné.

V podstatě ekonomické a regulační prostředí v Hamptons je směsí příznivých i nepříznivých faktorů. Širší ekonomika (zdraví Wall Street, úrokové sazby) poskytuje kyslík, který živí oheň tohoto trhu – a v tuto chvíli je toho kyslíku dostatek, i když ne tolik jako v době nulových sazeb. Regulační faktory mají za cíl především udržet atraktivitu Hamptons (omezit nadměrnou výstavbu, zachovat kvalitu života), což dlouhodobě podporuje hodnotu nemovitostí. Zároveň však znamenají, že investoři musí hrát podle přísnějších pravidel (žádné masivní spekulativní stavby, opatrné řízení pronájmů atd.). Sledovat tyto faktory je zásadní. Pokud například uvidíme pokles úrokových sazeb a New York nabídne daňové úlevy, mohlo by to v příštích letech vyvolat další vlnu nákupů. Naopak, pokud přijde recese a daně v New Yorku vzrostou, může se objevit slabší období. Zatím jsou signály pro rok 2025 povzbudivé: Hamptons „vzkvétá“ i přes volatilní trhy businessinsider.com, a změny v politice (například limity na velikost domů) se zdají být více zaměřené na ochranu ráje než na zkažení zábavy.

Srovnání s ostatními prémiovými trhy

Pro lepší pochopení trhu v Hamptons je užitečné jej srovnat s dalšími trhy s luxusními nemovitostmi v USA i ve světě. Mnoho bohatých kupujících zvažuje více lokalit pro druhý (nebo třetí) domov – od Palm Beach přes Aspen až po mezinárodní města – takže pochopení podobností a rozdílů může osvětlit jedinečné postavení Hamptons.

Ve srovnání s jinými americkými rezortními trhy (Aspen, Palm Beach, Malibu atd.): Hamptons jsou často zmiňovány jedním dechem s Aspenem (útočiště miliardářů v Rocky Mountains) a Palm Beach (zimní útočiště pro ultra-bohaté). Všechny tři zaznamenaly během pandemie obrovský nárůst poptávky, když majetní lidé hledali bezpečná útočiště. Nicméně, růst cen v Palm Beach pravděpodobně předčil všechny ostatní – Mansion Global uvádí, že Palm Beach byl jediný trh v jižní Floridě, kde v Q2 2025 rostly jak ceny, tak prodeje, s mediánovou cenou rodinného domu 12,9 milionu dolarů (meziročně obrovský nárůst) mansionglobal.com mansionglobal.com. To výrazně převyšuje medián v Hamptons, ačkoliv Palm Beach je velmi malý, exkluzivní ostrov. Trh ultra-luxusních nemovitostí v Palm Beach je stále „rozpálený“, i když ostatní trhy na Floridě ochlazují, díky migraci miliardářů a daňovým výhodám mansionglobal.com mansionglobal.com. Naproti tomu medián v Hamptons právě překročil 2 miliony dolarů a jeho luxusní segment je silný, ale rozmanitější (ne každý prodej je vila za 30 milionů). Aspen má podobně vysoký medián (kolem 3–4 milionů dolarů) a omezenou nabídku; v Aspenu se ceny po boomu stabilizovaly a v letech 2024–25 se nabídka zvýšila, což kupujícím poskytlo více možností aspentimes.com rocket.com. Aspen i Hamptons mají společné, že nabídka zůstává pod úrovní před pandemií, i přes určité zvýšení, což udržuje konkurenci o atraktivní nabídky intenzivní. Společný jmenovatel: ultra-luxusní segment překonává širší trh v mnoha městech. To bylo zaznamenáno na jihu Floridy – luxus si držel úroveň, zatímco celkové prodeje klesaly mansionglobal.com – a podobné vidíme na předměstích New Yorku. Hamptons do tohoto vzorce zapadá: horních 10 % nemovitostí často zaznamenává nejmenší dopad tržních výkyvů mansionglobal.com. Důvodem, jak vysvětluje analytik Jonathan Miller, je vyšší závislost na hotovosti – kupující za 10 milionů dolarů není ovlivněn 7% hypotékou, když pravděpodobně…Opravdu si vůbec neberou hypotéku mansionglobal.com mansionglobal.com. Také v Aspenu zůstával nejvyšší segment silný i v roce 2024, i když některé nižší segmenty zpomalily. Hamptons je tedy v souladu s ostatními elitními trhy, pokud jde o efekt izolace bohatství. Co se týče nabídky: místa jako Aspen a některé kalifornské enklávy zaznamenaly příliv nabídek v roce 2024, když se někteří kupci z doby pandemie rozhodli prodat. Také v Hamptons vzrostla nabídka, ale nešlo o záplavu – bylo to kontrolované a, jak bylo zmíněno, počet měsíců nabídky je ve skutečnosti zpět na úrovni trhu prodávajícího millersamuel.com. Aspen měl v lednu 2025 celkem 174 aktivních nabídek (což bylo více než během pandemického nedostatku, přičemž mnohé byly extrémně drahé) – což ukazuje určitou normalizaci aspentimes.com. Hamptons má stále relativně méně možností, což může být důvod, proč byl nárůst prodejů tak dramatický (kupující spěchali, když se objevilo více nemovitostí).
Ve srovnání s městskými trhy luxusních nemovitostí (Manhattan, Londýn atd.): Hamptons jsou často spojovány s Manhattanem; mnoho kupujících vlastní obojí. Zajímavé je, že trh na Manhattanu začátkem roku 2025 také rostl – v 1. čtvrtletí 2025 vzrostly prodeje na Manhattanu meziročně o ~13 % a medián cen o ~12 % (na 1,175 mil. USD) thebolandteamnyc.com. Takže jak Manhattan, tak Hamptons se zotavují současně po pomalejších obdobích 2022–23. Luxusní segment na Manhattanu (horních 10 %) byl podobně silný a držel průměrné ceny vysoko. Nicméně Manhattan se potýká s přebytkem nabídky v některých segmentech (nové developerské byty) a změnou preferencí kupujících. Hamptons nemá přebytek nových výškových projektů ani překážky v podobě družstevních rad – jde převážně o rodinné domy a několik bytů u oceánu. To zjednodušuje situaci nabídky a poptávky. Mezinárodně města jako Londýn nebo Dubaj také zaznamenala růst luxusních nemovitostí, ale tam hrají roli měnové kurzy a globální investoři; Hamptons je spíše domácí trh. Jeden pohled: Luxusní trhy se po prudkém růstu „normalizují“, jak říká Miller mansionglobal.com. To platí v centrálním Londýně, kde se ceny ustálily, na Manhattanu, kde jsou stabilní až mírně rostoucí, a v Hamptons, kde po prudkém růstu dochází k vyrovnání. Ceny jsou obecně v luxusních segmentech v roce 2025 stabilní až mírně rostoucí, podle Miller Samuel mansionglobal.com. Hamptons tak zapadá do širšího příběhu: přehřátí opadlo, ale tyto trhy zůstávají na vysoké úrovni a jsou fundamentálně silné.
Životní styl a daňová konkurence: Hamptons soutěží s trhy na Floridě a v Texasu v oblasti daňového prostředí. Viděli jsme, že někteří bohatí z New Yorku se stěhují do Miami/Palm Beach, což mohlo odčerpat část poptávky (zejména u těch, kteří se stěhují natrvalo). Přesto si mnoho z nich stále ponechává dům v Hamptons na léto. Hamptons také soutěží s letními enklávami v Nové Anglii (Martha’s Vineyard, Nantucket) – ale ty mají menší trhy a dalo by se říci, že Hamptons má větší globální jméno a vyšší cenový strop. Ve srovnání s Nantucketem (kde medián může být kolem 1,5–2 mil. USD a luxusní nemovitosti se prodávají za desítky milionů) je Hamptons větší a likvidnější. Ve srovnání s Malibu nebo Beverly Hills (luxus v LA) je Hamptons více zaměřen na druhé domovy a sezónnost, zatímco luxus v LA jsou primární domovy pro zábavní průmysl. LA zažilo své vlastní výkyvy – nová „daň z vil“ ve městě Los Angeles v roce 2023 dočasně zpomalila prodeje luxusních nemovitostí. Hamptons nemá podobnou městskou daň (kromě stávajících převodních daní), což mu v tomto ohledu dává výhodu.

Stručně řečeno, Hamptons patří mezi absolutní špičku luxusních realitních trhů a sdílí trendy se svými protějšky: rekordní nebo téměř rekordní ceny, silnou odolnost ultra-luxusního segmentu a normalizaci po boomu s mírným růstem. Co Hamptons odlišuje, je jeho sezónní využití a blízkost k NYC – v podstatě jde o prodloužení světového finančního centra, což zajišťuje stálý přísun kupujících. Ostatní trhy jako Aspen jsou spíše vzdálené destinace a Palm Beach je částečně sezónní (zima), ale pro mnoho lidí je čím dál více celoroční. Hamptons se také rozšiřuje směrem k celoročnímu využití, ale léto bude vždy vrcholem.

Další srovnání: Nárůst nabídky byl zaznamenán na mnoha prémiových trzích (např. luxusní byty v Miami vzrostly do poloviny roku 2025 o 40 % v nabídce mansionglobal.com), ale poptávka ji často rychle absorbuje. I v Hamptons došlo k růstu počtu nabídek, ale jakmile se objevily na trhu, kupci je ihned vykoupili homes.com homes.com. Zdá se, že tato „odložená poptávka“ je v Hamptons silnější než jinde – pravděpodobně proto, že předtím byl takový nedostatek.

A nakonec cenové úrovně: Zatímco medián v Palm Beach je mnohem vyšší, jde o jedinečnou malou enklávu. Medián v Hamptons přes $2M je ve skutečnosti vyšší než San Francisco (~$1,3M) a Manhattan (~$1,2M), což jej řadí do elitní cenové kategorie. Je nižší než v Monaku nebo Hongkongu (nejdražší trhy světa), ale na region převážně rekreačních domů je to mimořádné. Naznačuje to, že Hamptons není jen regionální letovisko; je to národní (dokonce globální) třída luxusních aktiv sama o sobě.

Výhled a projekce do roku 2028

Co čeká trh s nemovitostmi v Hamptons v příštích několika letech? Na základě současných trendů, odborných prognóz a ekonomických ukazatelů je výhled do roku 2028 opatrně optimistický, s očekáváním pokračující síly, ale umírněnějším tempem než v horečném období počátku 20. let. Níže jsou uvedeny projekce a poznatky založené na datech pro roky 2025–2028:

Objem prodeje a poptávka: Po pozoruhodném nárůstu prodeje na začátku roku 2025 (transakce vzrostly o více než 20 % v první polovině roku) libn.com libn.com, očekáváme, že prodejní aktivita zůstane zdravá, ale nemusí nutně každý rok překonávat tato nová maxima. Celý rok 2025 pravděpodobně zaznamená jeden z nejsilnějších součtů prodejů v nedávné historii, a to díky obnovené nabídce a naléhavosti kupujících. Pro roky 2026–2027, pokud se hypoteční sazby mírně sníží a ekonomické prostředí zůstane stabilní, bychom mohli vidět, že prodeje zůstanou stabilní nebo dokonce dále porostou – možná o několik procentních bodů ročně – jakmile se na trh dostane více nemovitostí (někteří majitelé se mohou rozhodnout využít vysokých cen). Pokud by však v roce 2026 došlo k širšímu ekonomickému zpomalení, jak někteří předpovídají, prodeje by mohly dočasně klesnout, než se do roku 2027 zotaví. Celkově vzato, dalších pět let pravděpodobně přinese více prodejní aktivity než utlumené období 2018–2019, ale pravděpodobně to nebude přímka vzhůru. Očekávejte určitou meziroční variabilitu, s celkovým trendem vysoké poptávky vzhledem k nabídce, což udrží objemy historicky na silných úrovních.
Cenová trajektorie: Hlavní prognostici trhu s bydlením očekávají, že ceny domů v USA v příštích letech porostou mnohem pomalejším tempem 3–5 % ročně realwealth.com. Hamptons, jakožto luxusní segment, může mírně překonat celostátní průměr (díky omezené nabídce a koncentraci bohatství), ale je rozumné předpokládat roční růst cen v Hamptons ve středních jednotkách procent až do roku 2028. To by znamenalo, že ceny porostou zhruba v souladu s inflací nebo mírně nad ní, na rozdíl od 30% skoků zaznamenaných v letech 2020–2021. Například jeden průzkum odborníků očekává celostátní růst cen kolem 3,8 % v roce 2025 a 3,6 % v roce 2026 realwealth.com, což je zpomalení oproti přibližně 5 % v roce 2024 realwealth.com. Pokud bude Hamptons následovat tento trend s přibližně 5 % ročně, uvidíme střední cenu kolem 2,2 milionu dolarů v roce 2026 a přibližně 2,4–2,5 milionu dolarů v roce 2028 (pokud nedojde k větším ekonomickým změnám). To odpovídá celkovému zhodnocení kolem 17 % do roku 2029, které někteří odborníci předpovídají pro hodnoty nemovitostí realwealth.com. Je důležité poznamenat, že se jedná o projekce, nikoli záruky, ale panuje shoda, že žádný krach na obzoru, spíše vyrovnání na normální růst. Poznatek Jonathana Millera, že „ceny se ustalují po prudkém růstu“ mansionglobal.com vystihuje očekávání: stagnující až mírně rostoucí ceny budou pravděpodobně normou v blízké budoucnosti.
Výhled pro segment luxusu: Trh s ultra-luxusními nemovitostmi by měl nadále prosperovat, i když možná s méně rekordními výkyvy. Existuje omezený počet trofejních nemovitostí; mnoho z nich se již prodalo v letech 2020–2022. Jakmile tito majitelé drží své nemovitosti, může se zpomalit obrat domů nad 20 milionů dolarů. Nová výstavba na prémiových pozemcích (například náhrady za zbourané domy jižně od dálnice) však bude nadále přinášet novou nabídku luxusních nemovitostí. Celosvětový trend naznačuje, že špičkové nemovitosti zůstávají velmi žádané jako investice i životní styl mansionglobal.com. Do roku 2028 můžeme běžně vidět prodeje nad 10 milionů dolarů každý kvartál jako běžný jev (což se již děje), a možná i nové cenové rekordy, pokud se objeví výjimečné sídlo (nebuďte překvapeni, pokud se jednou prodá unikátní komplex za 100 milionů dolarů). Průměrný růst cen na vrcholu však může být mírný, jak si trh najde rovnováhu. V podstatě luxusní segment pravděpodobně povede růst trhu (tvorba bohatství pokračuje), i když kontrolovaným tempem. Pokud vůbec, mírným rizikem je nadbytek spekulativních sídel v rozmezí 8–12 milionů dolarů, pokud se developeři vydají stejnou cestou – ale vzhledem k omezenému množství pozemků a novým limitům velikosti easthamptonstar.com by měl být přebytek pod kontrolou.
Nabídka a nová výstavba: Očekáváme, že nabídka bude do roku 2028 postupně narůstat, i když ne na úroveň trhu kupujících. Mnoho majitelů, kteří s prodejem otáleli (nechtěli přijít o nízkou hypotéku nebo nevěděli, kam dál), může začít prodávat, pokud ucítí vrchol trhu nebo budou chtít změnit bydliště (například důchodci stěhující se natrvalo na Floridu). Počet měsíců nabídky se může zvýšit z přibližně 8 měsíců na vyváženějších 10–12 měsíců v příštích letech, což by ve skutečnosti znamenalo zdravou normalizaci. Nová výstavba k tomu přispěje: očekávejte několik luxusních rezidenčních projektů nebo projektů s kondominii, které přijdou na trh. Například jsou v plánu luxusní byty ve Westhampton Beach a butikové projekty v Southampton Village. Tyto projekty přidají jen malé množství jednotek (nic velkého), ale do roku 2028 poskytnou alternativy pro bohaté zájemce o menší bydlení nebo pro ty, kteří hledají hotové byty (segment, který může tiše růst). Jeden háček: omezení v oblasti pracovní síly a povolování znamenají, že výstavba v Hamptons je pomalá – takže trh nebude najednou zaplaven novými domy. To naznačuje, že nabídka zůstane historicky spíše omezená, což je pozitivní signál pro hodnoty.
Externí nepředvídatelné faktory: Výše uvedené projekce předpokládají, že nedojde k žádným zásadním šokům. Potenciální nepředvídatelné faktory, které by mohly změnit vývoj, zahrnují: recese (která by mohla na rok či dva ceny zploštit nebo snížit), výrazná korekce akciového trhu (která by krátkodobě utlumila nákupy), nebo naopak obrovský býčí trh (který by mohl znovu rozpoutat vlnu luxusních výdajů a urychlit růst cen v Hamptons). Také jakékoli dramatické změny politiky (například pokud by se práce na dálku zrušila a všichni by museli být v kanceláři 5 dní v týdnu, možná by méně lidí žilo celoročně na východě) by mohly ovlivnit poptávku. Dalším nepředvídatelným faktorem jsou klimatické události – silný hurikán zasahující Hamptons (jako tomu bylo u zbytků hurikánu Sandy) by mohl dočasně otřást důvěrou nebo zvýšit náklady na pojištění, ale historicky takové události trvale neoslabily zájem o nemovitosti u vody; naopak podněcují investice do odolnosti.
Konkurenční výhoda: Při regionálním pohledu mohou Hamptons těžit z problémů jinde. Pokud by se zotavení New York City zastavilo nebo by se městský život stal méně populárním, více lidí by si mohlo trvale zvolit životní styl v Hamptons. Pokud by se daňové zákony změnily příznivě (např. by se vrátila odpočitatelnost SALT), lidé s vysokými příjmy by méně pociťovali zátěž vlastnictví v NY a ochotněji by zde investovali do druhých domovů. V hierarchii luxusu má Hamptons předpoklady zůstat špičkovou volbou – žádné nové „Hamptons“ se nestaví, aby s nimi soutěžily. Ostatní trhy jako Palm Beach mohou stagnovat, zvláště pokud jejich nedávný boom ochladne (někteří říkají, že i Palm Beach se normalizuje, jak pandemický efekt odeznívá). Hamptons, díky blízkosti ke kulturnímu a finančnímu centru NYC, může dokonce zaznamenat zvýšenou poptávku jako útočiště, pokud městské problémy (například životní náklady v NYC nebo sociální otázky) přimějí lidi upřednostnit víkendový život na venkově.

Závěrem lze říci, že výhled pro Hamptons na roky 2025–2028 je trh, který zůstane silný a hodnotný, ale bez extrémních výkyvů boomu z počátku 20. let. Potenciální kupci a investoři mohou očekávat stálý růst hodnoty, zejména s růstem širší ekonomiky a postupnou stabilizací úrokových sazeb na nižší úrovni realwealth.com realwealth.com. Éra 30% ročních skoků je pravděpodobně u konce, což je dobře – takový růst byl dlouhodobě neudržitelný realwealth.com. Místo toho počítejte s 3–6% ročním růstem cen, trvale vysokou poptávkou a pomalu rostoucí nabídkou, která do roku 2028 přiblíží trh rovnováze. Do té doby budou Hamptons pravděpodobně ještě více celoroční komunitou, s infrastrukturou a službami přizpůsobenými této realitě (možná lepší internet, více škol nebo služeb otevřených mimo sezónu atd., což dále zvýší atraktivitu).

Pro majitele domů tento výhled znamená pokračující budování vlastního kapitálu, i když mírnějším tempem. Pro kupující to naznačuje, že je lepší koupit dříve než později, protože čekání pravděpodobně znamená zaplatit o něco více, ale nebudete čelit panickým nákupním podmínkám roku 2021. A pro investory zůstávají Hamptons špičkovým místem pro investice do luxusních nemovitostí – stabilní trh s vysokou poptávkou, kde základní nedostatek a přitažlivost vytvářejí silnou dlouhodobou hodnotu. Jak shrnul jeden z výhledů na příštích pět let: „mírný růst a žádná velká překvapení“ realwealth.com – to je vhodné očekávání pro Hamptons po mimořádné kapitole. Jinými slovy, budoucnost trhu v Hamptons vypadá slibně, i když trochu klidněji – slunečno s šancí na stabilní zisky až do roku 2028.

Závěr

Trh s nemovitostmi v Hamptons v roce 2025 prosperuje jako nikdy předtím, vyznačuje se rekordními cenami domů, oživením prodejů a neochabující poptávkou ze strany majetných kupců. Viděli jsme, že mediánová cena poprvé překročila 2 miliony dolarů homes.com, příval obchodů zejména v „středním“ segmentu trhu v rozmezí 1–5 milionů dolarů millersamuel.com, a dokonce i v ultra-luxusní třídě bylo zaznamenáno více transakcí než před rokem libn.com. Srovnání s dalšími elitními trhy podtrhuje, že Hamptons patří do nejvyšší ligy, po boku míst jako Palm Beach a Aspen – přesto nabízí jedinečnou kombinaci letního půvabu a blízkosti New Yorku, která zajišťuje trvalou poptávku.

Při pohledu do budoucna vše nasvědčuje zdravému, i když více normalizovanému, vývoji. Ekonomické základy a prognózy naznačují pokračující (byť mírný) růst cen a silný výkon luxusního segmentu až do roku 2028, za předpokladu stabilních ekonomických podmínek realwealth.com mansionglobal.com. Investiční případ zůstává přesvědčivý – jen málo jiných trhů se může pochlubit kombinací historického zhodnocení, potenciálu pronájmu a celosvětové prestiže jako Hamptons. Zároveň musí zkušení investoři myslet na rizika: trh není imunní vůči makroekonomickým změnám a faktory jako rostoucí úrokové sazby nebo klimatické změny představují výzvy, které je třeba zvládnout.

Zásadní je, že trvalá přitažlivost Hamptons – krásné pláže, exkluzivita a životní styl – nadále pohání úspěch místního realitního trhu. Hlavní faktory poptávky, jako jsou migrace osob s vysokým čistým jměním, práce na dálku umožňující celoroční bydlení a prestiž vlastnictví, pravděpodobně přetrvají i v příštích letech a budou podporovat zájem kupujících. Na straně nabídky postupný růst nabídky a nové regulace (například limity na velikost domů) budou formovat vývoj trhu, ale pravděpodobně nenaruší základní rovnováhu, která upřednostňuje poptávku před nabídkou.

Shrnuto, realitní trh v Hamptons vstupuje do druhé poloviny 20. let 21. století z pozice síly. Očekávejte období trvale vysokých hodnot a solidní aktivity, přičemž trh možná vymění nedávnou horskou dráhu za stabilnější růst. Pro každého, kdo má prostředky a touhu, zůstanou Hamptons vyhledávanou destinací – jak luxusním útočištěm, tak i solidní dlouhodobou investicí. Jak ukázal rok 2025, i v nestabilních časech trh s bydlením v Hamptons vzkvétá businessinsider.com – a s pečlivým sledováním ekonomických a politických faktorů má předpoklady pokračovat v rozkvětu až do roku 2028 a dále.

Zdroje:

Business Insider – „Prodeje domů za miliony v Hamptons vzkvétají“ businessinsider.com businessinsider.com
Douglas Elliman / Miller Samuel – Zprávy o prodeji v Hamptons Q1 2025 millersamuel.com millersamuel.com
HamptonsBest (blog Compass) – „Předpovědi pro Hamptons 2025“ thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com thehamptonsbest.com
27East (Místní zprávy) – „Trh s pronájmy v Hamptons zůstává živý a v dobré kondici“ 27east.com 27east.com
Long Island Business News – Pokrytí trhu Hamptons Q2 2025 libn.com libn.com
Homes.com News – „Ceny domů v Hamptons dosáhly rekordu, zde je důvod“ homes.com homes.com homes.com
Mansion Global – „Trh ultra-luxusních nemovitostí v Palm Beach vře pod povrchem“ mansionglobal.com mansionglobal.com mansionglobal.com
East Hampton Star – „Schválen nový vzorec pro velikost domu“ (březen 2025) easthamptonstar.com
Behind The Hedges – Rekapitulace komerčních prodejů na East Endu 2024 behindthehedges.com behindthehedges.com
RealWealth/Research – Předpovědi trhu s bydlením 2025–2029 realwealth.com realwealth.com
Corcoran/Inhabit – Zvýraznění zprávy o Q1 2025 pro East End homes.com
Miller Samuel – Elliman 1Q 2025 Zpráva o trhu s luxusními nemovitostmi mansionglobal.com
(Další citace, jak je vloženo výše)