Rijádský trh s nemovitostmi 2025: Rychlý růst, projekty Vize 2030 a výhled do budoucna

Rijádský trh s nemovitostmi zažívá pozoruhodný rozmach v roce 2025, podpořený silnými ekonomickými základy, rostoucí poptávkou a ambiciózními plány rozvoje. Iniciativy diverzifikace ekonomiky Saúdské Arábie a Vize 2030 výrazně urychlily aktivity v oblasti nemovitostí, čímž se Rijád stal klíčovým bodem pro investice. Počet transakcí s nemovitostmi dosáhl rekordních úrovní v roce 2024 – realitní obchody napříč Saúdskou Arábií vzrostly o 37 % na 236 690 transakcí (v hodnotě 267,8 miliard SAR) content.knightfrank.com – přičemž Rijád vede tento růst. Samotný objem rezidenčních prodejů vzrostl o 38 % na 202 661 obchodů v hodnotě 164,8 miliard SAR v roce 2024 content.knightfrank.com, a tento trend pokračuje i v roce 2025. Tato prudká aktivita tlačí ceny vzhůru: celková hodnota nemovitostí v Saúdské Arábii se meziročně zvýšila zhruba o 5,1 % v 1. čtvrtletí 2025, zejména díky růstu cen pozemků a vil, přičemž Rijád vykazuje nejvyšší zhodnocení cen cbre.sa.

Řada ukazatelů naznačuje robustní tržní podmínky. Hypoteční úvěry se rychle rozšiřují a podporují nákupy domů – nové rezidenční úvěry vzrostly meziročně o 28,3 % do začátku roku 2025 cbre.sa – a růst populace a tvorba pracovních míst v Rijádu stále podporují poptávku po bydlení. Téměř polovina všech nových pracovních míst v Saúdské Arábii za posledních 5 let vznikla v Rijádu, částečně díky vládnímu programu Regionálních ústředí, který přilákal firmy do hlavního města content.knightfrank.com. V důsledku toho prudce vzrostla poptávka po bydlení (jak ke koupi, tak k pronájmu). Podle odhadů se populace Rijádu zvýší o 38 % mezi roky 2022 a 2030 content.knightfrank.com, což zesiluje potřebu jak bytových, tak komerčních prostor. Vedení království stanovilo pro hlavní město vysoké ambice: jejich cílem je zdvojnásobit velikost a počet obyvatel Rijádu v rámci Vize 2030, podpořené investicemi ve výši 800 miliard dolarů do nové infrastruktury a rozvoje reuters.com. Tyto faktory udělaly z Rijádu jeden z nejžhavějších realitních trhů v Perském zálivu na začátku roku 2025.

Tento boom však není bez problémů. Objevují se tlaky na dostupnost – ceny nemovitostí rostou v některých segmentech rychleji než příjmy a vyšší úrokové sazby zdražily hypotéky. S&P Global uvedla, že do roku 2023 prudce rostoucí ceny a vysoké náklady na půjčky ochladily zájem některých kupujících english.alarabiya.net. Ačkoliv poptávka zůstává silná, nedostatek nemovitostí připravených k okamžitému nastěhování v Rijádu udržuje ceny vysoko a vytlačuje některé potenciální kupce arabnews.com. Nicméně nedávné poklesy úrokových sazeb od konce roku 2024 a nové politiky (např. víza pro zahraniční kupce) by měly zlepšit dostupnost a udržet poptávku arabnews.com arabnews.com. Celkově je nálada na trhu pro rok 2025 optimistická: státní reformy, gigaprojekty a významné události (Expo 2030, možný fotbalový šampionát v roce 2034) podporují dlouhodobý růstový příběh deloitte.com.

Rezidenční nemovitosti v Rijádu

Bydlení je hvězdou realitního boomu v Rijádu. Počet rezidenčních transakcí a ceny prudce vzrostly, což odráží silnou poptávku ze strany koncových uživatelů i investorů:

Objem a hodnota prodeje: Objem rezidenčních obchodů v Rijádu, Džiddě a Dammámu vzrostl v roce 2024 oproti roku 2023 o přibližně 50 % deloitte.com deloitte.com. Celkem zde proběhlo 102 522 domácích transakcí v těchto hlavních městech v hodnotě 118 miliard SAR v roce 2024 deloitte.com. Rijád představuje velký podíl této aktivity jako hlavní obchodní centrum Království deloitte.com. Vládní úsilí o zvýšení podílu vlastnictví domů (cílem je 70 % do roku 2030) přináší výsledky – saúdští občané mají nárok na dotované hypotéky a podporu na akontaci, což podporuje koupi domů. Vydávání hypoték v roce 2024 vzrostlo o 17,7 % na 93,6 miliardy SAR (většinou na nákup vil) content.knightfrank.com po mírném ochlazení v roce 2023. Do začátku roku 2025 se růst nových hypotečních úvěrů dále zrychlil na +28 % meziročně cbre.sa, což naznačuje neochabující chuť nakupovat.
Cenové trendy: Ceny bydlení prudce rostou, zejména v Rijádu. V roce 2024 se prodejní ceny bytů v Rijádu zvýšily v průměru o 10,6 % a ceny vil vzrostly o 6,3 % content.knightfrank.com. Některé čtvrti zaznamenaly ještě dramatičtější nárůsty – např. čtvrť Al Wadi zaznamenala meziroční nárůst cen o 49 % content.knightfrank.com – což ukazuje, jak v některých oblastech poptávka překonala nabídku. Do 1. čtvrtletí 2025 si nemovitosti v Rijádu i nadále udržovaly regionální prvenství, posilované růstem cen pozemků a vil cbre.sa. V hlavním městě zůstávají byty relativně dostupné pro střední třídu: přibližně 69 % prodaných bytů v minulém roce bylo v cenovém rozmezí SAR 250 000–1 000 000 (≈66 000–266 000 USD), což odpovídá poptávce nízko- a středněpříjmových kupujících deloitte.com. Zatímco ceny luxusnějších vil rostou s rostoucí poptávkou po luxusu, objevují se varování, že se v této kategorii může objevit nadbytek luxusních jednotek, pokud do tohoto segmentu nevstoupí více kupujících (např. cizinců) bloomberg.com. Celkově prudký růst cen vede ke změně preferencí kupujících směrem k bytům a řadovým domům namísto samostatně stojících vil, a to kvůli dostupnosti a změně životního stylu content.knightfrank.com.
Dodávky a výstavba: Stavitelé domů se snaží držet krok s poptávkou. Obytný fond Rijádu se v roce 2024 rozšířil o 49 400 nových jednotek, čímž se celková nabídka ve městě zvýšila na přibližně 1,4 milionu domů content.knightfrank.com. Celostátně by měla nabídka bydlení ve velkých městech vzrůst ze současných 3,5 milionu jednotek na 3,9 milionu do roku 2028 content.knightfrank.com. V Rijádu vláda oznámila plány na výstavbu 330 000 nových bytových jednotek do roku 2030 (z toho 305 000 pro saúdské občany), což má podpořit cíle programu Vision 2030 v oblasti vlastnictví bydlení content.knightfrank.com. Vznikají rozsáhlé projekty plánovaných komunit: například projekt ROSHN Sedra na severu Rijádu zabírá 20 milionů m² a přinese více než 30 000 domů se školami, parky a vybaveností trade.gov. Takové rozsáhlé projekty veřejných i soukromých developerů postupně zvyšují nabídku. Přesto je růst poptávky natolik silný, že „nedostatek nemovitostí v Rijádu“ zůstává podle S&P obavou, což je důvod, proč ceny nadále rostou arabnews.com. Nová výstavba (včetně iniciativ v oblasti dostupného bydlení) bude zásadní pro zmírnění růstu cen a uspokojení rozrůstající se populace města.
Nájemní trh: Nájemní sektor v Rijádu rovněž odráží zvyšující se poptávku. Příliv obyvatelstva (mladí Saúdové i expatrioti přicházející za prací) vede k rychlému obsazování nájemních jednotek. Ačkoli v našich zdrojích nejsou uvedena konkrétní čísla nájmů pro rok 2025, tržní pozorovatelé uvádějí, že nájmy rostou v prémiových lokalitách, zejména u bytů, vzhledem k vysokým cenám za nákup. Vládní program bydlení Sakani a dotované hypoteční sazby proměnily mnoho nájemníků v majitele, avšak ti, kteří si nyní nemohou dovolit nákup, čelí stále napjatějšímu trhu s nájmy. Silný trh práce a příliv zahraničních odborníků (díky novým podnikatelským investicím) by měly udržovat poptávku po nájemním bydlení silnou. Jedním rizikem je dostupnost – pokud zůstanou ceny domů a úrokové sazby vysoké, více rodin ze střední třídy může zůstat u podnájmu, což bude vytvářet tlak na nabídku nájemního bydlení. Celkově bude rezidenční sektor v Rijádu v roce 2025 charakterizován rychlým růstem a optimistickým rozvojem, ale zároveň s novými výzvami v oblasti dostupnosti bydlení.

Komerční nemovitosti: kancelářské a maloobchodní sektory

Kancelářský trh

Kancelářský trh v Rijádu je v roce 2025 mimořádně žhavý, poháněný ekonomickým boomem a snahou učinit hlavní město regionálním obchodním centrem. Poptávka po kancelářských prostorách třídy A výrazně převyšuje nabídku, což vede k prudkému růstu nájmů a nové výstavbě:

Raketově rostoucí poptávka a nájmy: Obsazenost prémiových kanceláří v Rijádu je extrémně vysoká, protože společnosti soupeří o kvalitní prostory. V 1. čtvrtletí 2025 nájmy kanceláří v Rijádu meziročně vzrostly o 21 % – což je ohromující tempo růstu – protože nájemci soutěží o omezený počet špičkových kanceláří cbre.sa. I v roce 2024 byl tento trend patrný; nájmy vzrostly do 4. čtvrtletí 2024 přibližně o 18 % meziročně při nízké míře neobsazenosti cbre.com. Program Regionálních ústředí (RHQ) (účinný od roku 2024) ukládá zahraničním firmám, aby měly svou blízkovýchodní centrálu v Saúdské Arábii, pokud chtějí získat vládní zakázky. Tato iniciativa vedla k tomu, že jen v roce 2024 přesunulo do Rijádu své sídlo 571 společností deloitte.com, což enormně zvýšilo poptávku po kancelářích. Klíčová odvětví jako finance, poradenské služby a technologie rozšiřují své působení – zaměstnanost v sektorech využívajících kanceláře v Saúdské Arábii v roce 2024 vzrostla o 5,3 % deloitte.com. Vzhledem k silné obchodní aktivitě (neropný HDP vzrostl v roce 2024 přibližně o 5 % arabnews.com) zůstává výhled poptávky po kancelářských prostorách velmi optimistický.
Nabídka a nové projekty: Developeři se předhánějí v dodávkách nových kancelářských budov, ale velké projekty vyžadují čas. Na konci roku 2024 činila kancelářská zásoba Rijádu přibližně 6,4 milionu m² pronajímatelné plochy (GLA, gross leasable area) deloitte.com. Mezi nedávné přírůstky patří Laysen Valley, STC Square (fáze 1) a projekt New East, které v roce 2024 dohromady přidaly přibližně 145 000 m² kanceláří třídy A deloitte.com. Ikonická Finanční čtvrť krále Abdulláha (KAFD), nové finanční centrum Rijádu, zaznamenala nástup významné části svých věží s vysokou mírou předpronájmů deloitte.com. Několik megaprojektů brzy zásadně navýší kapacitu kanceláří: downtown projekt New Murabba (s mrakodrapem Mukaab) má přidat rozsáhlé komerční prostory do roku 2030 reuters.com, a komerční zóny Diriyah Gate nabídnou kanceláře v historickém prostředí. Dočasně prozatímní řešení jako renovace starších budov nebo využití coworkingových prostor přispívají k uspokojení poptávky. Vláda také urychluje infrastrukturu, například Riyadh Metro (otevření 2025), aby rozšířila dostupné kancelářské čtvrti. I když nakonec tyto projekty zmírní nedostatek, v krátkodobém horizontu zůstává kancelářský prostor třídy A vzácný, což pronajímatelům poskytuje silnou vyjednávací pozici.
Výhled trhu: V příštích několika letech se očekává, že kancelářský trh v Rijádu zůstane ve prospěch pronajímatelů. Neobsazenost v prémiových budovách je minimální a firmy jsou ochotny platit prémii za kvalitu a lokalitu. Dvojciferný roční růst nájemného se může zmírnit s tím, jak začne přibývat nová nabídka kolem let 2026–2027, ale očekává se současný nárůst poptávky, což udrží trh napjatý. Potenciálním rizikem by bylo, pokud by se zpomalily snahy o ekonomickou diverzifikaci, nebo by firmy začaly šetřit, avšak aktuální ukazatele (příliv přímých zahraničních investic, nové registrace společností, přesuny vládních institucí z jiných měst) všechny naznačují další expanzi. Stručně řečeno, kancelářský sektor v Rijádu zažívá boom, podporovaný cílem Vize 2030 učinit z města světové obchodní centrum.

Trh s maloobchodem

Sektor maloobchodních nemovitostí v Rijádu prochází vývojem a expanzí. Spotřebitelské výdaje rostou spolu s růstem populace a turistiky, ale maloobchodní krajina se posouvá směrem k moderním formátům a zážitkovým destinacím:

Prodejní a poptávkové trendy: Maloobchodní tržby v Saúdské Arábii rostou stabilně. Na začátku roku 2025 maloobchodní transakce na místě prodeje (POS) vzrostly meziročně přibližně o 8 % (leden–únor 2025) cbre.sa, což odráží rostoucí důvěru spotřebitelů, mladou populaci a obnovující se turistiku. Oxford Economics předpovídá, že objem maloobchodních tržeb v KSA poroste mezi lety 2025 a 2027 tempem ~4,4 % CAGR deloitte.com – zdravý růst, podporovaný vyššími disponibilními příjmy a více návštěvníky. Rijád, jakožto největší město, je hlavním příjemcem tohoto trendu. Významně k tomu přispívají každoroční festivaly a akce Riyadh Season, které zvyšují návštěvnost nákupních center a zábavních podniků. Růst cestovního ruchu (30 milionů mezinárodních návštěvníků v roce 2024 cbre.sa) se promítá také do maloobchodních útrat, zejména v oblasti luxusního a pohostinského maloobchodu.
Nájemné a obsazenost: Navzdory vyšším tržbám nájemné v maloobchodu v roce 2024 vzrostlo jen nepatrně deloitte.com. Důvodem je výrazné zvýšení nabídky maloobchodních prostor v posledních letech – v Rijádu bylo otevřeno mnoho nových nákupních center. Majitelé starších, tradičních obchodních center čelí tlaku konkurence, protože zákazníci dávají přednost novějším centrům nabízejícím zážitkové nákupy. Mnoho stárnoucích maloobchodních komplexů má problémy udržet si nájemce i návštěvnost deloitte.com, což je nutí inovovat nebo riskovat neobsazenost. Prémiové maloobchodní lokality (např. Kingdom Centre Mall, Riyadh Front, Mall of Arabia) si stále drží vysoké nájmy, ale celkový průměr snižuje převis nabídky v sekundárních lokalitách. Odborníci varují, že příval nových velkých center v Rijádu by mohl vést k dlouhodobému převisu nabídky, pokud poptávka spotřebitelů neporoste stejným tempem cbre.sa. Dosud byla poptávka „relativně stabilní“, takže nájmy v roce 2024 jen mírně vzrostly deloitte.com. Obsazenost maloobchodních prostor v celém městě zůstává slušná, ale pronajímatelé nabízejí pobídky v nasycených sub-trzích.
Přesuny formátů: V souladu s globálními trendy zažívá zážitkový maloobchod vzestup v Rijádu. Developeři integrují zábavu, gastronomii a volnočasové aktivity do maloobchodních projektů, aby přilákali davy. Například připravovaný projekt Mall of Saudi (ve výstavbě) bude zahrnovat kryté lyžařské svahy a atrakce zábavního parku. Stávající nákupní centra pořádají více akcí a dočasných zážitků. Pop-up obchody si také získaly popularitu – krátkodobé maloobchodní prostory vytvářející rozruch a povědomí o značce deloitte.com – zejména ve velkých nákupních centrech. To odráží měnící se preference spotřebitelů „odklon od tradičních samostatných maloobchodních projektů“ směrem k integrovaným, smíšeným destinacím deloitte.com. Venkovní centra životního stylu, tržiště inspirovaná souqem (například v Diriyah) a maloobchody v rámci velkých projektů smíšeného využití (jako New Murabba) ještě více rozrůzňují maloobchodní scénu.
Výhled: V příštích 3–5 letech čeká maloobchodní sektor v Rijádu oboustranný výhled. Na jedné straně poroste poptávka díky přibývajícím turistům (Expo 2030 na obzoru), mladé a rostoucí populaci a rostoucím příjmům. Na druhou stranu vlnu nové nabídky (několik velkých nákupních center a high-street maloobchod v nových čtvrtích) zaplaví trh. Developeři již nyní rekonstruují nebo modernizují starší maloobchodní centra, aby zůstali konkurenceschopní. Můžeme očekávat mírný růst nájmů v atraktivních lokalitách, kde se daří nejlepším destinacím, ale sekundární lokality mohou při zhoršení nadbytku nabídky čelit stagnujícím nebo klesajícím nájmům. Maloobchodníci budou pravděpodobně vybíravější a budou si vybírat místa s vysokou návštěvností a bohatými zážitky. Celkově se maloobchodní trh s nemovitostmi v Rijádu mění: město získá mnoho moderních nákupních komplexů, ale bude potřeba pečlivé plánování, aby se předešlo nadbytku neodlišených obchodních prostor.

Průmyslové a logistické nemovitosti

Průmyslový a logistický sektor nemovitostí v Rijádu zaznamenává silný růst, podpořený ekonomickou diverzifikací a snahou Saúdské Arábie stát se regionálním logistickým centrem. Od skladů po výrobní parky poptávka stoupá:

Silné faktory poptávky: Průmyslovou poptávku podporují jak ropné, tak neropné sektory. Vyšší ceny ropy v posledních letech posílily činnost v oblasti petrochemie a výroby, zatímco vládní důraz na růst neropného exportu rozšířil potřebu logistiky cbre.sa. V roce 2024 zaznamenaly saúdské petrochemické společnosti zlepšenou ziskovost a neropný export vzrostl, což podpořilo větší požadavky na skladovací a distribuční prostory cbre.sa. Dalším faktorem je e-commerce – jak se v Království rozšiřuje online nakupování, firmy investují do center plnění objednávek v okolí Rijádu. Navíc růst populace a rozvoj maloobchodu znamená, že je potřeba více chlazených skladů a skladů pro distribuci potravin pro obsluhu hlavního regionu.
Rostoucí nájemné a obsazenost: Nedostatek kvalitních logistických prostor vedl k růstu průmyslových nájmů, zejména ve zavedených průmyslových zónách Rijádu. CBRE zaznamenala, že průmyslové nájemné v Rijádu rostlo ke začátku roku 2025 cbre.sa. Obsazenost je vysoká ve výhodně položených logistických parcích (například u suchého přístavu či letišť v Rijádu). V některých případech jsou starší sklady přestavovány nebo rozšiřovány na moderní standardy (vyšší stropy, lepší nakládací stanice), aby splnily požadavky nájemců. Ceny pozemků v průmyslových čtvrtích také stoupají kvůli konkurenci o pozemky vhodné k výstavbě. Díky silné poptávce od provozovatelů 3PL (logistika třetích stran), maloobchodu a výrobců si majitelé pronajímaných prostor užívají růstu nájmů a nové projekty jsou rychle obsazovány.
Iniciativy Vision 2030: Saudská Arábie v rámci své Vision 2030 realizuje specifické programy na posílení průmyslové a logistické infrastruktury. Národní program rozvoje průmyslu a logistiky (NIDLP) nabízí pobídky pro výrobní a skladovací projekty deloitte.com. Zakládají se zvláštní ekonomické zóny (SEZs); zejména integrovaná logistická zóna Rijád u mezinárodního letiště krále Khalida umožňuje 100% zahraniční vlastnictví a nabízí daňové úlevy, aby přilákala globální logistické společnosti deloitte.com. Vláda také investuje do dopravní infrastruktury – například rozšiřuje kapacity přístavů v Džiddě a Dammámu a implementuje Logistický plán Vision 2030, který má zefektivnit celý dodavatelský řetězec deloitte.com. Tyto iniciativy vedly k hmatatelnému růstu: podle údajů saudského přístavního úřadu se objem přepraveného zboží v roce 2024 zvýšil o 14 % oproti roku 2023 deloitte.com, což dokládá větší objem pohybu zboží a zvyšuje poptávku po skladových a distribučních prostorách.
Připravovaná nabídka: V průmyslovém okolí Rijádu (například Sudair City for Industry a Druhé průmyslové město) se nově staví sklady i továrny stabilním tempem. Velké projekty podpořené vládou, jako jsou rozšíření “SIP (Saudi Industrial Park)” a investice soukromého sektoru (např. logistické centrum Agility nebo DHL), zvyšují objem skladů. Přestože nabídka roste, poptávka drží krok, a míra neobsazenosti kvalitních prostor zůstává nízká. Trh se postupně specializuje – například skladování v kontrolované teplotě pro farmaceutický a potravinářský sektor, velkokapacitní sklady pro distribuci maloobchodu, či růst nemovitostí pro datová centra. Do budoucna je plánováno několik stovek tisíc metrů čtverečních nových logistických prostor v okolí Rijádu, ale očekává se, že většina bude absorbována díky strategické poloze Saudské Arábie, spojující Asii, Evropu a Afriku.
Výhled: Segment průmyslových a logistických nemovitostí je připraven na další růst. Vládní prognózy si kladou za cíl učinit ze Saúdské Arábie předního logistického centra do roku 2030, což znamená špičkovou infrastrukturu v Rijádu. V nadcházejících letech můžeme očekávat rozvoj moderních logistických parků (s integrovaným celním a bezcelním režimem atd.). Nájemné může nadále růst, i když mírnějším tempem, jakmile se nabídka vyrovná poptávce. Největší příležitostí jsou specializovaná zařízení – ti, kdo vybudují kvalitní, technologicky vybavené logistické a last-mile centra, využijí skryté poptávky. Rizika, na která je třeba dát pozor, zahrnují možné přestavění trhu, pokud se do něj poženou všichni developeři najednou a fluktuace v globálním obchodě (globální zpomalení by mohlo brzdit růst objemu). Ale od roku 2025 je průmyslový realitní trh v Rijádu trhem pronajímatele s výraznou podporou vlády cbre.sa.

Nemovitosti v sektoru pohostinství a cestovního ruchu

Trh hotelových nemovitostí v Rijádu vzkvétá díky přílivu turistů a pořádání významných akcí. Město se přetváří v atraktivní destinaci: otevírají se nové hotely, resorty i zábavní areály.

Rekordní příliv turistů: Saúdská Arábie výrazně podpořila cestovní ruch a tento krok se vyplácí. Počet příjezdů mezinárodních návštěvníků dosáhl v roce 2024 30 milionů, což je nárůst o 9,5 % oproti předchozímu roku cbre.sa a výrazně překonává historická čísla. Království již dokonce překonalo svůj cíl Vision 2030 – 100 milionů turistů – o sedm let dříve deloitte.com deloitte.com. V Rijádu, hlavním městě, tento příliv pocítili především v oblasti služeb pro byznys, konference a akce typu Riyadh Season. Útraty turistů dosáhly v roce 2024 rekordních 153,6 miliardy SAR cbre.sa, což významně posílilo místní ekonomiku a motivuje investory k výstavbě nových hotelů a servisovaných apartmánů.
Výkonnost hotelů: Hotelový trh v Rijádu dosahuje nových maxim. Průměrná denní sazba (ADR) v Rijádu vzrostla na 895 SAR v roce 2024, čímž překonala světová centra jako Dubaj, Hongkong a Madrid deloitte.com. Jednalo se o nárůst ze 702 SAR v roce 2023 na celostátně 726 SAR, přičemž v Rijádu byla tato hodnota ještě vyšší deloitte.com deloitte.com. Obsazenost hotelů je také robustní díky firemní klientele i rostoucímu turistickému ruchu. Úspěch akce Riyadh Season (několikaměsíční zábavní festival) plní hotely během zimních měsíců a rozšiřující se kalendář akcí udržuje stabilní návštěvnost. Džidda zůstává důležitou turistickou branou, ale hotelový trh v Rijádu dosáhl lepších výsledků díky vyšším ADR, což je dáno kombinací poptávky od korporátní i volnočasové klientely deloitte.com. Město se připravuje na pořádání EXPO 2030, což bude vyžadovat významné rozšíření hotelové nabídky – úřady plánují do té doby zajistit desítky tisíc nových pokojů.
Nové projekty: Aby těžilo z cestovního ruchu, významné hotelové projekty jsou v běhu. V Diplomatické čtvrti a centru Rijádu se renovují či nově staví vícero pětihvězdičkových hotelů (Ritz-Carlton, Fairmont atd.). Projekt Diriyah Gate nabídne několik luxusních resortů a butikových hotelů integrovaných do historického prostředí reuters.com reuters.com. Koncem roku 2024 uzavřel developer Diriyahu dohody v hodnotě téměř 1 miliardy dolarů s evropskými firmami na rozvoj hotelů a nemovitostí reuters.com, což signalizuje mezinárodní důvěru v turistický potenciál Rijádu. Navíc Qiddiya (město zábavy) bude mít resortní hotely kolem svých zábavních parků a motorsportových tratí do let 2026-2027. Další giga-projekty jako NEOM a Rudé moře nejsou v Rijádu, ale celkově posílí saúdskoarabský cestovní ruch a pravděpodobně přivedou mnoho turistů právě do Rijádu jakožto uzlu. Město rovněž investuje do kulturních institucí – muzeí, arén a kongresových center – které často zahrnují přilehlé hotelové kapacity.
Výhled: Výhled pro nemovitosti v pohostinství je mimořádně pozitivní. Rijád se chystá hostit Expo 2030 (světovou výstavu, která má přilákat miliony návštěvníků) a možná i Mistrovství světa FIFA 2034, takže město se připravuje na obrovský příliv turistů deloitte.com. To znamená pokračující výstavbu hotelů v různých kategoriích (od luxusních po střední třídu a servisované apartmány). Státní podpora – vydávání více turistických víz, povolování zábavních akcí a investice prostřednictvím PIF do turistických projektů – tvoří silný základ. Podle čísel se nabídka hotelových pokojů v Rijádu v příštích 5–7 letech pravděpodobně zdvojnásobí. Rizika zahrnují zajištění dostatečné poptávky (např. zabránění nadbytku hotelových pokojů v mimosezónním období) a udržení kvality služeb na mezinárodní úrovni. Ale podle aktuálních trendů má Rijád nakročeno stát se špičkovou destinací pro obchodní i rekreační cestování s odpovídajícím realitním trhem.

Hlavní rozvojové projekty spoluvytvářející Rijád

Jedním z nejzajímavějších aspektů realitního trhu v Rijádu je portfólio megaprojektů, které jsou v běhu. Tyto projekty – podporované vládním Public Investment Fund (PIF) a soukromými partnery – proměňují městskou krajinu a vytvářejí nové investiční příležitosti. Zde jsou některé z hlavních probíhajících a připravovaných projektů, které stojí za sledování:

New Murabba & The Mukaab: Ohlášený v roce 2023, New Murabba je obří projekt, jehož cílem je vybudovat do roku 2030 nové centrum v severozápadní části Rijádu. Zahrnuje 19 čtverečních kilometrů, na kterých budou obytné, komerční i zábavní zóny a očekává se, že při dokončení pojme stovky tisíc obyvatel reuters.com. V jeho srdci bude stát The Mukaab, ikonický mrakodrap ve tvaru krychle přibližně 400 metrů vysoký, který má být jednou z největších staveb na světě. New Murabba nabídne muzeum, univerzitu zaměřenou na technologie a design, imerzivní multifunkční divadlo, více než 80 kulturních a zábavních míst a nespočet obchodů i restaurací reuters.com. Samotný tento projekt přinese obrovský přírůstek nemovitostí – předpokládá se, že do roku 2030 přispěje SAR 180 miliard ($48 miliard) k ne-ropnému HDP a vytvoří 334 000 pracovních míst reuters.com. Obrovský rozsah New Murabba (zhruba čtvrtina velikosti Manhattanu) ilustruje ambici Rijádu stát se „městem ve městě“ s futuristickým urbanistickým pojetím.
Diriyah Gate: Jen 15 minut od centra Rijádu je Diriyah giga-projekt za 63 miliardy dolarů, jehož cílem je obnovit a přestavět historickou památku UNESCO At-Turaif a její okolí reuters.com reuters.com. Často nazývaná „klenotem Království“, Diriyah se mění v špičkovou kulturní a životní destinaci. Plán zahrnuje luxusní rezidenční čtvrti v tradičním architektonickém stylu Nadždí, luxusní hotely, muzea, maloobchodní suky a zábavní prostory – vše integrováno s historickými stavbami z hliněných cihel reuters.com. První fáze (Diriyah Gate I) je již ve výstavbě a nabízí luxusní maloobchodní a gastronomickou čtvrť Bujairi Terrace, která byla otevřena koncem roku 2022. Diriyah Gate Development Authority zajistila významná zahraniční partnerství; v roce 2024 uzavřela smlouvy v hodnotě přibližně 1 miliardy dolarů s evropskými firmami na rozvoj části projektu reuters.com. Zahraniční investoři získávají majetkové podíly v hotelech a nemovitostech Diriyah, přitahováni pokrokem projektu a vládní podporou reuters.com reuters.com. S očekávaným dokončením okolo roku 2027 mrgglobal.com přidá Diriyah tisíce bytových jednotek a hotelových pokojů a výrazně posune Rijád na světovou turistickou mapu.
Qiddiya Entertainment City: Qiddiya je rozsáhlý zábavní projekt na okraji Rijádu (asi 40 km od centra města). Plánovaná investice činí přibližně 40 miliard dolarů s cílovým dokončením v roce 2030 mrgglobal.com. Qiddiya pokrývá 366 čtverečních kilometrů pouštních podhůří a bude hostit zábavní parky, okruh Formule 1, aquapark, sportovní arény, golfová hřiště a více než 120 rekreačních atrakcí. Hlavním pilířem bude zábavní park Six Flags (s nejrychlejší horskou dráhou na světě), dále velký vodní park (rozpočet ~750 milionů dolarů) constructionweekonline.com luxurylaunches.com. Qiddiya bude zahrnovat také rezidenční enklávy, hotely a maloobchod zaměřený na zábavu. Projekt je již ve výstavbě – infrastruktura a první zařízení vyrůstají – přestože otevření je rozfázováno. Po zprovoznění se Qiddiya stane regionální rodinnou zábavní metropolí a přitáhne domácí turismus, který nyní směřuje do zahraničí. Realitní investoři sledují Qiddiyu kvůli obrovské rozloze pozemků a budoucímu počtu návštěvníků, který by po dokončení mohl přesáhnout 17 milionů ročně (dle původních odhadů). Výstavba zároveň posílí hotelový a maloobchodní sektor díky sekundární poptávce.
King Salman Park & Sports Boulevard: Tyto dva projekty mají za cíl výrazně zvýšit kvalitu života a možnosti trávení volného času v Rijádu, což nepřímo zvyšuje hodnotu nemovitostí po celém městě. King Salman Park bude největší městský park na světě, zelená oáza o rozloze 13–16 km² v areálu bývalého letiště v Rijádu turnerandtownsend.com mic-hub.com. Nabídne upravené zahrady, velký královský umělecký komplex, sportovní zařízení, golfové hřiště a rezidenční zóny na okraji parku. Projekt probíhá po etapách a vytvoří nové „zelené srdce“ města – nemovitosti v okolí již rostou na hodnotě díky možnosti žít u parku. Mezitím Sports Boulevard je 135 km dlouhá síť cyklostezek, stezek pro jízdu na koni a běžeckých tras napříč Rijádem, které propojí hlavní parky a oblasti vádí (údolí). Cílem je podpora zdravého životního stylu, stezky budou lemovány uměleckými instalacemi a rekreačními místy. Po dokončení hlavních etap (do roku 2026–2027) se Rijád stane zelenějším a přívětivějším městem pro chodce, což výrazně zvýší atraktivitu nemovitostí a investiční možnosti v těchto oblastech.
Rijádské metro a infrastruktura: Ačkoli se nejedná přímo o developerský projekt, Rijádské metro je klíčovou infrastrukturou plánovanou k otevření v několika fázích kolem roku 2025. Tento projekt v hodnotě 22,5 miliardy USD přidá šest linek metra a desítky stanic napříč městem. Metro (a současně probíhající modernizace autobusové sítě) již ovlivňuje trh s nemovitostmi – oblasti poblíž budoucích stanic (například podél Olaya Street, King Abdullah Road atd.) zaznamenávají vznik nových projektů smíšeného využití a větší zájem investorů, kteří očekávají rozvoj navázaný na hromadnou dopravu. Lepší veřejná doprava umožní rozvoj hustějšího bydlení a kanceláří dále od přetíženého centra města, čímž rozšíří záběr realitního trhu Rijádu. Zlepšená konektivita je navíc lákadlem pro zahraniční firmy a expaty a nepřímo tak podporuje segmenty kancelářských a rezidenčních nemovitostí.

Tyto významné projekty a další formují budoucnost Rijádu. Investice v tomto rozsahu jsou bezprecedentní – jak uvedla jedna firma, rozsah giga-projektů v rámci vize 2030 představuje „novou éru… v měřítku, které dosud nemá obdoby“ mrgglobal.com. Pro investory a developery jde o obrovské příležitosti: růst hodnoty pozemků v přilehlých oblastech, množství subdodávek a partnerství a šanci podílet se na tvorbě ikonického globálního města. I díky silné podpoře vlády (PIF financuje mnoho těchto aktivit s fondem ve výši 925 miliard dolarů reuters.com), zůstává klíčovou výzvou realizace – včasné dokončení a vyhnutí se nadměrné nabídce v některých segmentech bude zásadní pro úspěch.

Vliv vládní politiky a Vize 2030

Saúdská vláda hraje klíčovou roli na trhu s nemovitostmi, využívá nástrojů politik a iniciativ Vize 2030 k řízení růstu tohoto sektoru. Několik politických opatření a reforem má v roce 2025 přímý dopad na trh realit v Rijádu:

Vize 2030 a ekonomická diverzifikace: Zahájena v roce 2016, Vize 2030 je hlavní strategií, která řídí transformaci Saúdské Arábie. Pro oblast nemovitostí stanovila Vize 2030 ambiciózní cíle: zvýšení podílu vlastnictví bydlení na 70 %, rozvoj nových měst a atrakcí a zařazení Rijádu mezi nejvýznamnější ekonomická centra světa. Výsledkem je bezprecedentní vládní podpora a financování developerských projektů. Public Investment Fund (PIF) je „hlavním nástrojem“ pro realizaci giga-projektů jako NEOM, Diriyah a Qiddiya reuters.com. Tyto snahy přímo směřují k diverzifikaci ekonomiky mimo ropný sektor prostřednictvím rozvoje segmentů jako bydlení, cestovní ruch a nemovitosti určené pro zábavu. Vize 2030 v podstatě nastartovala stavební boom v oblasti nemovitostí – podle jednoho odhadu přesahuje hodnota saúdského stavebního potrubí (z velké části jde o developery) 1 bilion dolarů napříč tisíci projektů.
Programy bydlení: K dosažení cílů v oblasti bydlení vláda spustila programy jako Sakani a Wafi. Sakani poskytuje saúdským občanům podporu při financování bydlení, pozemkové granty nebo zvýhodněné jednotky, což výrazně zvýšilo poptávku po rezidenčním bydlení. Saúdská centrální banka (SAMA) také snížila minimální akontaci pro kupující prvního bydlení z 30 % na 5 % (pro Saúdy), což dramaticky zlepšilo dostupnost bydlení a vyvolalo prudký nárůst transakcí content.knightfrank.com. Tato změna politiky byla označena jako klíčový faktor za 53% nárůstem prodejů nemovitostí v Džiddě v roce 2024 content.knightfrank.com a podobně ovlivnila trh v Rijádu tím, že mnoha nájemníkům umožnila stát se vlastníky. Wafi na druhé straně reguluje prodeje nemovitostí před dokončením, což kupujícím poskytuje větší důvěru při pořizování rozestavěných bytů či domů. Tyto politiky stojí za explozí hypotečního trhu v posledních letech a budou i nadále formovat strategie rezidenčního rozvoje.
Reformy vlastnictví cizinců: Historicky bylo vlastnictví nemovitostí cizinci v Saúdské Arábii výrazně omezeno. V posledních letech nové předpisy otevřely trh cizincům v rámci snahy přilákat investice. Zaveden Premium Residency (Gold Card) Visa, který umožňuje bohatým cizincům žít v Saúdské Arábii bez sponzora a, co je zásadní, kupovat nemovitosti (při investicích nad 1 milion USD) content.knightfrank.com. To fakticky vytváří cestu k rezidenci skrze investici do nemovitostí, podobně jako „zlaté vízum“ v jiných zemích content.knightfrank.com. Navíc byl schválen nový zákon o vlastnictví nemovitostí pro cizí fyzické i právnické osoby (mimo svatá města a vojenské zóny), což usnadňuje nákup domů expatům i vlastnictví komerčních nemovitostí zahraničním firmám. Tyto reformy spolu s požadavkem na RHQ pro firmy zvýšily mezinárodní zájem o trh nemovitostí v Rijádu. Ačkoli je poptávka zahraničních kupců zatím v počátcích, očekává se její růst, zejména v oblasti luxusních rezidencí a komerčních nemovitostí, protože Saúdská Arábie se prezentuje jako globální destinace.
Investiční a FDI politika: Saúdská Arábie si v rámci Národní investiční strategie klade za cíl masivně zvýšit přímé zahraniční investice do Království – cílem je dosáhnout 388 miliard SAR v přímých zahraničních investicích ročně do roku 2030 (oproti 95,9 miliardám SAR v roce 2023) deloitte.com. Klíčovým sektorem pro přilákání tohoto kapitálu je právě nemovitostní trh. Za tímto účelem vláda zavedla regulatorní reformy pro zlepšení podnikatelského prostředí: zjednodušení licencování developerských projektů, kompletní revizi zákonů o převodech nemovitostí a zavedení transparentních registrů. Založení REITů (Real Estate Investment Trusts) na saúdské burze umožňuje i zahraničním investorům nepřímo investovat do nemovitostí. Momentálně je veřejně obchodováno více než tucet REITů, některé zaměřené na aktiva v Rijádu, které umožňují 100% zahraniční vlastnictví. Rovněž jsou nabízeny daňové pobídky ve speciálních zónách a pro vybrané projekty (například 50leté daňové prázdniny pro developery v některých giga-projektech), aby se podpořila mezinárodní účast. Tyto politiky již začínají nést ovoce – například zahraniční investoři již koupili podíly ve více projektech v oblasti Diriyah reuters.com a klíčové globální společnosti (od stavebních firem po hotelové řetězce) se zapojují do vývoje v Rijádu.
Územní plánování a regulace: Vláda rovněž aktivně plánuje rozvojové rozšiřování Rijádu. Nový Hlavní urbanistický plán Rijádu je realizován na řízení rozvoje města do roku 2030 a dále. Staví na smíšené zástavbě, integraci veřejné dopravy a ochraně kulturních památek jako je Diriyah. Územní pravidla se upravují tak, aby podporovala hustší rozvoj podél dopravních koridorů (aby se předešlo nekontrolovanému rozšiřování) a vymezovala zóny pro dostupné bydlení. Saúdské úřady navíc zavedly (nebo testují) daň z realitních transakcí, která má nahradit starší poplatky, zjednodušit převody nemovitostí a zvýšit fiskální transparentnost. Daň z „bílých pozemků” na nezastavěnou městskou půdu (poprvé zavedena v roce 2017) se nyní rozšiřuje do více měst a dalších fází, aby odrazovala od spekulace s půdou a nutila k využívání kvalitních volných parcel – díky tomu by mělo postupně přibývat nové nabídky v centrálním Rijádu, neboť majitelé budou nuceni stavět nebo pozemky prodávat. Stavěcí předpisy nyní také důrazně podporují ekologickou výstavbu a chytré technologie, zejména u státem vedených projektů, což jde ruku v ruce s udržitelnými cíli Vize 2030.

Souhrnně lze říci, že vládní politika v rámci Vize 2030 byla motorem realitního boomu v Rijádu. Poskytováním finanční podpory, odstraňováním regulatorních překážek, investováním veřejných prostředků a podporou zapojení zahraničních i soukromých subjektů stát vytvořil úrodné podmínky pro další rozvoj. S blížícím se rokem 2030 bude pokračující podpora (a dolaďování, jako správa dostupnosti nebo rizika nadměrné nabídky) klíčová pro zachování důvěry investorů a dlouhodobé stability trhu.

Zahraniční investice a mezinárodní zájem

Zahraniční investice jsou stále důležitější na trhu s nemovitostmi v Rijádu a město přitahuje rostoucí mezinárodní pozornost. Zatímco současné projekty dominují domácí hráči (PIF a místní developeři), zahraniční kapitál a odborné znalosti proudí několika kanály:

Rostoucí přímé zahraniční investice a zájem investorů: Proinvestiční postoj saúdské vlády přináší ovoce. I když úroveň přímých zahraničních investic v roce 2024 oproti roku 2023 klesla, celkový trend je vzestupný a optimistický deloitte.com. Úředníci předpovídají 22% CAGR u přílivu přímých zahraničních investic do roku 2030 deloitte.com a nemovitosti jsou jedním z hlavních cílových sektorů. Globální investory láká samotný rozsah příležitostí – jen málo míst na světě nabízí zcela nová města a megaprojekty prakticky od nuly. Jako jeden příklad, mezinárodní investoři již získali podíly v několika projektech Diriyah Gate (hotely a smíšené využití) reuters.com reuters.com. Generální ředitel projektu Diriyah v pozdním roce 2024 uvedl, že nyní, když se projekt posunul z plánů ke skutečnosti, dochází k „velkému nárůstu zájmu o zahraniční investice“ reuters.com. Tento pocit se pravděpodobně vztahuje i na další projekty: Jakmile globální společnosti uvidí pokrok na projektech NEOM, Qiddiya a New Murabba, jejich důvěra k investicím roste.
Partnerství a společné podniky: Mnoho zahraničních společností vstupuje na rijádský trh prostřednictvím partnerství. Stavební giganti z Číny, Jižní Koreje a Evropy získávají zakázky na výstavbu infrastruktury a mrakodrapů. Například evropští dodavatelé se podílejí na výstavbě rijádského metra a prvních pracích na projektu New Murabba. Ve vývoji nemovitostí vznikají společné podniky – např. italský developer a francouzská společnost nedávno podepsali obchody za zhruba 1 miliardu dolarů v Dillíji reuters.com. Globální hoteloví operátoři (Hilton, Marriott, Accor atd.) se zavázali spravovat nové hotely v rámci giga-projektů v Rijádu. Rovněž zahraniční inženýrské, architektonické a plánovací firmy (americké, britské atd.) se výrazně podílejí na návrhu nových městských projektů, čímž přinášejí mezinárodní osvědčené postupy. Tato spolupráce často zahrnuje kapitálové investice nebo alespoň dlouhodobé závazky vůči saúdskému trhu.
Regionální investoři: Nad rámec západního zájmu si trh v Rijádu všímají i investoři z oblasti Perského zálivu (SAE, Kuvajt, Katar, Bahrajn). Někteří investovali prostřednictvím saúdských REITů, jiní se zapojují do konkrétních projektů. Například Emaar a Aldar ze SAE v minulosti projevily zájem o saúdské projekty (většinou však v jiných městech). Probíhající privatizace a IPO velkých saúdských developerských společností (jako je ROSHN nebo v budoucnu případně i Diriyah Company) mohou otevřít dveře regionálním státním fondům či institucím k investování do realit v Rijádu.
Zahraniční kupci nemovitostí: Na individuální úrovni se Saúdská Arábie pomalu otevírá zahraničním kupcům nemovitostí. Jak již bylo uvedeno, nové vízové a vlastnické zákony umožňují expatům vlastnit domy v Rijádu (což bylo dříve vzácné). Zájem je zatím stále spíše nízký, ale v některých luxusních projektech (např. značkové rezidence nebo komplexy na severu Rijádu) developeři cílí na zámořské kupce. Například bohatí jednotlivci z jiných zemí Blízkého východu, Asie či Západu, kteří podnikají v Saúdské Arábii, zvažují nákup apartmánů v Rijádu jako „pied-à-terre“. Program Premium Residency, který uděluje pobyt výměnou za investici do nemovitosti, má potenciál přilákat movité kupce z celého světa content.knightfrank.com. Pokud by do Rijádu přišla byť jen část poptávky ze zahraničí, kterou nyní vidíme v Dubaji, mohl by to být významný nový zdroj kapitálu.
Kapitálové trhy a fondy: Mezinárodní správci fondů také sledují trh v Rijádu. V roce 2022 zařadila MSCI Saúdskou Arábii do svého indexu realit rozvíjejících se trhů, což podnítilo globální REITy a ETF k zařazení saúdskoarabských realitních akcií. Nemovitostní private equity fondy a institucionální investoři (např. globální penzijní fondy) začali provádět due diligence na saúdských aktivech, ačkoli obchody teprve začínají. Jednou z výzev zůstává transparentnost trhu a zkušenosti – k řešení toho Saúdská Arábie zavedla robustnější realitní data a právní rámce. Jak budou tyto prvky dozrávat, analytici očekávají více přímých zahraničních investic do výnosových aktiv (například nákup podílů v kancelářských věžích, nákupních centrech nebo průmyslových parcích v Rijádu). V příštích letech můžeme být svědky významných akvizic či společných investic, jak bude trh dozrávat.

Stručně řečeno, mezinárodní zapojení do realit v Rijádu roste z nízké základny na významnou úroveň. Vláda si uvědomuje, že aby mohly být naplněny plány Vision 2030 v hodnotě bilionů dolarů, je zapotřebí zahraniční kapitál i know-how. Proto aktivně oslovuje investory prostřednictvím pobídek a prestižních globálních akcí (jako jsou investiční konference či roadshow). Úspěchy jsou zřejmé: „Je tu velký zájem z Ameriky, ze všech zemí… budeme spolupracovat s každou zemí, která dokáže dodat kvalitu a držet termíny,“ říká generální ředitel společnosti Diriyah Co. reuters.com, což odráží otevřený postoj Saúdské Arábie. Zahraniční investice už nejsou jen vítané, jsou klíčové k proměně vize budoucnosti za hranicemi ropy ve skutečnost reuters.com. Pro zahraniční investory a společnosti představuje Rijád příležitost zapojit se již v rozvojové fázi jednoho z nejrychleji rostoucích metropolitních trhů na světě.

Výhled trhu a prognózy na příštích 3–5 let

Při pohledu dopředu je výhled pro trh s nemovitostmi v Rijádu v příštích 3–5 letech (2025–2030) obecně pozitivní, avšak s několika varováními. Prognózy a expertní odhady poukazují na silný růst napříč většinou segmentů:

Pokračující trajektorie růstu: Analytici jednomyslně předpovídají, že saúdský realitní sektor bude silně růst po zbytek tohoto desetiletí. Prognóza společnosti Deloitte naznačuje, že realitní trh v Království bude těžit z trvalého růstu až do roku 2025, podpořeného Vízí 2030 a ekonomickými reformami deloitte.com. Z kvantitativního hlediska jeden tržní výzkum odhaduje velikost saúdského realitního trhu na přibližně 75 miliard USD v roce 2025, přičemž do roku 2030 dosáhne ~$110 miliard (cca 7–8 % CAGR) mordorintelligence.com. Rijád jako hlavní a největší město zachytí podstatnou část tohoto růstu. Výstavbový plán města (rezidenční, komerční i infrastrukturní projekty) ukazuje na každoroční investice v desítkách miliard dolarů v dohledné budoucnosti.
Prognóza rezidenčního sektoru: Poptávka po bydlení zůstane vysoká v Rijádu, protože populační růst se drží na 2–3 % ročně arabnews.com. Vládní cíl dosáhnout do roku 2030 míry vlastnictví domů 70 % (z cca 60 % nyní) znamená, že výstavba bydlení se zrychlí. Společnost Knight Frank předpovídá, že populace Rijádu dosáhne do roku 2030 přibližně 10 milionů (z cca 7,5 milionu v roce 2022) content.knightfrank.com, což znamená potřebu stovek tisíc nových domovů. Očekávejte, že ceny domů budou pokračovat v růstu, přestože se tempo může zpomalit, pokud nabídka dožene poptávku. Některé prognózy předpokládají meziročně růst cen bydlení v Rijádu v jednotkách procent spíše než dvouciferné nárůsty z let 2021–2024. Do roku 2028 se očekává přibližně 400 000 nových bytových jednotek napříč hlavními městy content.knightfrank.com, přičemž Rijád bude mít velký podíl (např. 30–50 tisíc nových jednotek ročně). Pokud ekonomika zůstane silná, tyto jednotky by měly být absorbovány a trh by měl zůstat vyvážený s mírným nárůstem cen každý rok. Pokud ceny ropy zůstanou vysoké a vládní výdaje silné, existuje potenciál růstu poptávky (a tedy i cen). Naopak, pokud globální úrokové sazby zůstanou zvýšené, dostupnost hypoték může omezit růst cen ve střednědobém horizontu – což je faktor ke sledování.
Komerční a kancelářská prognóza: Výhled kancelářského sektoru je ve střednědobém horizontu velmi pozitivní. Rijád se pravděpodobně nadále bude profilovat jako regionální obchodní centrum, zejména díky Expo 2030, které podnítí nadnárodní společnosti, aby zde před akcí zřídily své zastoupení. Nabídka kanceláří třídy A poroste (KAFD bude plně funkční, nové věže na King Abdullah Road atd.), ale měla by růst i poptávka, jelikož více firem se bude stěhovat kvůli nařízení o regionálních centrálách (RHQ) a nové obory (např. technologické startupy, zábavní společnosti) budou v Rijádu expandovat. Nájemné poroste spíše normálním tempem (např. 5–10 % ročně) po nedávných velkých nárůstech, protože více nabídky přijde v letech 2026–2027. Míra neobsazenosti se může z téměř nulové zvýšit na zdravějších 5–10 % v pozdější části desetiletí, což však stále znamená trh příznivý pro pronajímatele. Klíčem bude načasování realizace kancelářských částí mega projektů: pokud New Murabba, Diriyah apod. uvolní příliš mnoho kancelářských prostor najednou kolem let 2028–2030, může dojít k dočasnému převisu nabídky. Vzhledem k očekávané expanzi podnikatelské aktivity (předpokládaný růst saudského HDP z 786 mld. USD v roce 2024 na ~981 mld. USD do roku 2030 deloitte.com), bude absorpce nových kanceláří pravděpodobně silná.
Prognóza maloobchodu a pohostinství: Maloobchodní tržby budou stabilně růst s rostoucí populací a turismem, ale maloobchodní trh s nemovitostmi může čelit zlomovému bodu. Během příštích 5 let Rijád přidá několik nových megacentrum a nákupních čtvrtí (například maloobchodní části Diriyah a New Murabba, plus soukromé projekty jako Mall of Saudi). To by mohlo zvýšit míru neobsazenosti v maloobchodu, pokud se starší centra nepřemění. Očekáváme plochý až mírný růst průměrného nájemného maloobchodních prostor a možnost trhu příznivého pro nájemce, pokud se v některých sektorech objeví nadměrná nabídka (například příliš mnoho luxusních nákupních center). Nejlepší maloobchodní destinace, které nabízejí zážitky, však budou nadále prosperovat. Co se týče pohostinství, nabídka hotelových pokojů v Rijádu prudce vzroste před Expo 2030. Vláda zajistí dostatečnou hotelovou kapacitu pro tuto akci – což bude znamenat potenciálně desítky tisíc nových hotelových pokojů do roku 2029. Obsazenost a ceny mohou v krátkodobém horizontu mírně klesnout s otevřením nových hotelů (což je běžné v hostitelských městech před velkými akcemi), ale z dlouhodobého hlediska by zvýšený turismus a obchodní cesty měly tyto pokoje zaplnit. Očekáváme vrcholnou poptávku v roce 2030 díky Expu, poté možný pokles a následně normalizovaný růst. Celkově je segment pohostinství v Rijádu příběhem růstu, přičemž počet mezinárodních návštěvníků by měl nadále stoupat, protože Saúdská Arábie se prezentuje jako celoroční destinace (náboženský turismus prospívá hlavně jiným městům, ale obchodní a rekreační turismus bude přínosem pro Rijád).
Makro faktory: Nemovitostní trh Rijádu bude také ovlivněn širšími makroekonomickými trendy. Pokud ceny ropy zůstanou relativně vysoké (např. 70 USD a více), vláda může pokračovat ve vysokých výdajích na projekty, což je pozitivní pro nemovitostní sektor. Výrazný pokles cen ropy by mohl vést k rozpočtovým škrtům nebo zpomalení některých projektů, což by růst trhu s nemovitostmi utlumilo. Důležité jsou i globální ekonomické podmínky: globální recese by v krátkodobém horizontu mohla snížit objem zahraničních investic či najímání expatů, což by ovlivnilo obsazenost kanceláří a segment luxusního bydlení. Naopak, úspěšná integrace do globálních trhů (např. zařazení Saudské Arábie do dalších globálních indexů, pořádání velkých akcí atd.) může růst urychlit. Celkově většina prognóz očekává, že saúdskoarabský trh s nemovitostmi bude růst navzdory globálním protivětrům díky silným vnitřním faktorům a vládní ochraně (například S&P očekává, že saúdský realitní sektor poroste v roce 2024, i když předpovídá ochlazení trhu v Dubaji arabnews.com).

Na závěr lze říci, že v příštích 3–5 letech by měl nemovitostní trh v Rijádu i nadále prosperovat napříč segmenty rezidenčních, komerčních i průmyslových nemovitostí. Na obzoru je masivní nárůst nabídky, ale zároveň i obrovská poptávka. Vrchol Vision 2030 v roce 2030 bude zlomovým momentem, kdy bude dokončena řada megaprojektů a globální pozornost bude upřena na Rijád díky výstavě Expo. Obecné očekávání je, že realitní trh v Rijádu v roce 2030 bude výrazně větší a vyspělejší než dnes – což bude svědectvím o dekádě transformačního růstu. Všichni účastníci by se měli připravit na dynamický trh, který pravděpodobně přinese růstové skoky i určité porodní bolesti, avšak pro ty, kteří zaujmou správnou pozici, jsou příležitosti obrovské.

Rizika a příležitosti pro investory, developery a kupující

Stejně jako v každém rychle rostoucím trhu, realitní boom v Rijádu přináší jak značné příležitosti, tak i významná rizika. Níže uvádíme klíčová rizika a možnosti, které by měli investoři, developeři a kupující nemovitostí zvážit:

Příležitosti:

Svezení na vlně vysokého růstu: Rijád nabízí příležitost investovat na trhu s jednou z nejrychlejších mír růstu na světě. Hodnota nemovitostí roste (v některých segmentech až o desítky procent ročně) a nájmy rostou v kancelářských a průmyslových prostorách cbre.sa cbre.sa. Investoři mohou dosáhnout vysokých výnosů, ať už prostřednictvím kapitálového zhodnocení pozemků/budov, nebo silnými výnosy z pronájmu v nedostatkových segmentech (např. moderní kanceláře třídy A, logistická centra). Ekonomické základy – mladá populace, rostoucí ekonomika, prorůstová politika – vytvářejí příznivé prostředí pro dlouhodobý růst hodnoty.
Katalyzátory Vize 2030: Na obzoru je mnoho katalytických událostí a projektů, které mohou zvýšit poptávku po nemovitostech. Například Expo 2030 v Rijádu přiláká miliony návštěvníků a zahraničních firem, což pravděpodobně zvýší poptávku po ubytování, pronájmech a kancelářských prostorách. Mistrovství světa ve fotbale FIFA 2034 (které bude hostit Saúdská Arábie, přičemž některé akce se mohou konat v Rijádu) podobně přinese celosvětovou pozornost a výdaje deloitte.com. Giga-projekty jako Qiddiya a Diriyah vytvoří po svém otevření nové turistické a rezidenční subtrhy. Zkušení investoři mohou zaměřit oblasti v okolí těchto projektů ještě předtím, než budou plně zprovozněny, aby těžili z růstu cen, jakmile bude otevřena infrastruktura a atrakce.
Vládní podpora a stabilita: Silná angažovanost vlády zajišťuje stabilitu a nižší riziko u některých projektů. Mnoho velkých rozvojových projektů má státní podporu, což znamená, že je méně pravděpodobné, že budou opuštěny, a mohou nabídnout garantovanou infrastrukturu (silnice, inženýrské sítě) i podporu financování. Kromě toho existují pobídky a finanční programy (nízkonákladové půjčky od Realitního rozvojového fondu, příležitosti PPP apod.), které mohou developeři využít a snížit tak riziko projektu. Saúdská Arábie navíc díky své politické stabilitě a silné fiskální pozici (díky příjmům z ropy) dává jistotu, že plány jako Vize 2030 budou skutečně realizovány, na rozdíl od některých spekulativních boomů jinde.
Nevytěžené segmenty: V rijádském nemovitostním trhu stále existují neobsloužené segmenty. Například dostupné bydlení pro nízko- a středněpříjmové Sáúdce – developeři, kteří dokáží stavět kvalitní domy za nižší ceny, mohou nalézt obrovskou poptávku (zvláště když většina nové nabídky směřuje do vyšší třídy). Podobně rekonstrukce kanceláří třídy B nebo coworkingové prostory by mohly sloužit SME a startupům, které si nemohou dovolit prémiové nájmy. Logistický sektor poptává specializovaná zařízení (chlazené sklady, centra pro poslední míli), která jsou stále nedostatková. V oblasti pohostinství je kromě 5hvězdičkových hotelů příležitost i ve střední a nižší kategorii, jak se diverzifikuje turismus. I maloobchodní prostory v nových rezidenčních čtvrtích mohou být ziskové, protože mnoho nových předměstí zpočátku postrádá základní služby. Identifikace těchto mezer může přinést silné investiční výsledky.
Zahraniční investice a exity: S rostoucím zájmem zahraničních investorů bude více likvidity a možností exitu. Investor, který nyní koupí nebo rozvine aktiva, může za několik let nalézt více zájemců (mezinárodní fondy, REITy apod.), kteří budou soutěžit o odkup stabilizovaných aktiv. To zvyšuje potenciál ziskových exitů prostřednictvím prodeje aktiv nebo IPO realitních portfolií. Znamená to také společné podniky s globálními hráči pro sdílení know-how a rizik. Vstup zahraničních subjektů de facto „validuje“ trh, což může stlačit výnosy (a tím zvýšit kapitálové hodnoty) prémiových aktiv na úroveň blízkou mezinárodním standardům – příležitost pro rané investory.

Rizika:

Potenciální nadbytek v některých segmentech: S ohromným množstvím plánovaných projektů hrozí, že některé segmenty nemovitostního trhu budou přesycené. Například v Rijádu je rozpracována obrovská výstavba obchodních center; pokud spotřebitelské výdaje neporostou stejně rychle, mnoho obchodních prostor může zůstat prázdných, což poškodí výši nájmů cbre.sa. Podobně hotelový sektor může po Expu 2030 čelit přesycení, pokud růst počtu turistů zpomalí. I rezidenční sektor by se mohl dostat do situace přebytku, pokud developeři přecení skutečnou poptávku po luxusních jednotkách – Knight Frank varuje před přesycením trhu s luxusním bydlením, pokud nevzniknou nové zdroje poptávky bloomberg.com. Přebytek na trhu by zvýhodnil nájemce/kupující, snížil výnosy investorů a mohl by vést k cenovým korekcím v dotčených oblastech. Developeři by měli projekty plánovat rozumně a úzce je slaďovat se skutečnou poptávkou.
Dostupnost a tlak úrokových sazeb: Jedním z bezprostředních rizik je dostupnost. Ceny vzrostly natolik, že mnoho běžných saúdských rodin má problém koupit nemovitost v centru Rijádu, zvlášť v kombinaci s vyššími hypotečními sazbami. Jak upozornila S&P, vysoké ceny a drahé hypotéky vedly v roce 2023 k poklesu transakcí arabnews.com, a přestože poptávka je podporována státem, existuje limit, kam až lze dostupnost posunout. Pokud zůstanou globální úrokové sazby vysoké nebo dokonce dále porostou, může poptávka po hypotékách zpomalit, což by utlumilo prodej nemovitostí. Kupující s úvěry by mohli být finančně zatíženi, což zvyšuje riziko nesplácení půjček nebo záporného kapitálu, pokud by ceny někdy klesly capitaleconomics.com. Vláda možná bude muset rozšířit dotace nebo sdílení rizik, aby udržela tempo. Investoři by měli být v prostředí rostoucích sazeb opatrní s nadměrným zadlužením.
Realizace a zpoždění projektů: Realizační riziko u megaprojektů není zanedbatelné. Již se objevily zprávy o přeřazení některých projektů (např. části NEOM byly zmenšeny nebo rozfázovány do delšího časového horizontu) reuters.com. Zpoždění výstavby v důsledku samotné složitosti, kapacit dodavatelů nebo problémů v dodavatelském řetězci může ovlivnit načasování dodávek nemovitostí. Pokud klíčová infrastruktura (například metro nebo silnice do nových čtvrtí) zaostává, může to ohrozit úspěch realitních projektů. Pro developery a investory znamenají zpoždění delší čekání na návratnost a možné překročení nákladů. Přestože PIF a velcí developeři tato rizika zmírňují globálními partnerstvími, bezprecedentní rozsah znamená, že se časové harmonogramy mohou měnit. Je klíčové mít záložní plány a nespoléhat se v modelech na příliš ambiciózní termíny dokončení.
Regulační změny: Regulační prostředí je v současnosti sice vstřícné, ale mohlo by dojít ke změnám, které ovlivní výnosy. Například vláda by mohla zavést nové daně nebo poplatky na realitní transakce, vlastnění pozemků či příjmy z pronájmu při modernizaci sektoru. Do budoucna je možné zavedení DPH na realitní transakce (nad rámec současné DPH a transakční daně) nebo vyšší poplatky pro zahraniční vlastníky. Také politiky se mohou změnit – např. v případě přehřátí trhu by mohly úřady nastavit přísnější limity na hypotéky nebo jiná opatření na ochlazení trhu. Naopak zrušení pobídek (například pokud by výhody RHQ programu po roce 2030 expirovaly) by mohlo změnit poptávku. Investoři by měli sledovat změny politik. Pozitivní je, že trend směřuje k liberalizaci a podpoře, ale při dlouhodobém horizontu je třeba zvažovat riziko změny politiky.
Globální a geopolitická rizika: Vnější faktory znamenají riziko vzhledem k provázanosti Saúdské Arábie se světem. Velká globální recese by mohla snížit ceny ropy, snížit vládní možnosti utrácet a zpomalit projekty. Mohla by také omezit expanzi zahraničních firem, což ovlivní poptávku po kancelářských prostorách, a snížit příjezd turistů, což zasáhne hotely. Geopolitické napětí v regionu je dalším faktorem; i když je Saúdská Arábie obecně bezpečná, jakákoli nestabilita v Perském zálivu nebo širším Blízkém východě může ovlivnit investorské nálady či ekonomickou aktivitu arabnews.com. Kromě toho mohou nečekané události (pandemie apod.) narušit pozitivní vývoj, jak bylo vidět v roce 2020. Diverzifikace posílila odolnost, ale ropa stále tvoří základ velké části saúdskoarabských výdajů – volatilita trhu s ropou tak zůstává zásadním rizikem pro nemovitosti.
Vyspělost trhu a transparentnost: Rijád je jako relativně mladý, rozvíjející se trh v oblasti nemovitostí bez historické hloubky jako u vyspělejších trhů. To znamená, že je možná vyšší volatilita a transparentnost dat se stále zlepšuje. Investoři se mohou potýkat s obtížemi při získávání přesných tržních dat a ocenění mohou kolísat podle sentimentu. Přestože došlo k výraznému pokroku (například index cen nemovitostí od GASTAT stats.gov.sa), někteří investoři mohou požadovat vyšší rizikové prémie, dokud trh dále nedozraje. To by mohlo prodražit financování nebo krátkodobě omezit možnosti exitu.

Závěrem, trh s nemovitostmi v Rijádu nabízí výjimečný příběh růstu s mnoha možnostmi zisku, ale není bez úskalí. Pro investory a developery je klíčové sladit se s vládní vizí (která poskytuje protivítr), důkladně provést due diligence a diverzifikovat napříč segmenty pro zajištění proti sektorovým rizikům. Příležitosti – od účasti na giga projektech po naplňování nenaplněných potřeb bydlení – mohou přinést významné výnosy, pokud jsou správně realizovány. Pro kupující domů je příležitostí vstoupit na rostoucí trh a potenciálně dosáhnout výrazného zhodnocení, avšak musí dbát na to, aby si zbytečně nepřetěžovali rozpočet v kontextu kolísání úrokových sazeb. Pokud se někdo na tomto území pohybuje s informovanou obezřetností, může být rozvíjející se trh s nemovitostmi v Rijádu v roce 2025 a dále mimořádně výnosný. Transformace města je v plném proudu a ti, kdo se na tomto růstu podílejí, mohou těžit z nové éry „postavte to a oni přijdou“ v srdci Saúdské Arábie.

Zdroje:

CBRE Research – Saudi Arabia Real Estate Market Review Q1 2025: Klíčové poznatky z trhu v Rijádu v sektorech kanceláří, rezidenčních nemovitostí, maloobchodu, pohostinství a průmyslu cbre.sa cbre.sa cbre.sa.
Deloitte – Předpovědi pro nemovitosti v KSA 2025: Přehled výhledu trhu, dopady vize 2030 a projekce zahraničních investic deloitte.com deloitte.com; a tisková zpráva Deloitte o výsledcích v roce 2024: rezidenční transakce, nabídka kanceláří a ukazatele v pohostinství deloitte.com deloitte.com deloitte.com.
Knight Frank – Přehled rezidenčního trhu Saúdské Arábie 2024/25: Údaje o objemu transakcí, změnách cen a faktorech poptávky a nabídky bydlení v Rijádu content.knightfrank.com content.knightfrank.com content.knightfrank.com.
Reuters News – Zpravodajství o hlavních projektech a plánech: Oznámení nového Murabby (zdvojnásobení Rijádu do roku 2030) reuters.com; dohody o projektu Diriyah se zahraničními investory a strategie PIF reuters.com reuters.com.
Arab News / S&P Report – Přehled výhledu na rok 2024 a rizik: Vision 2030 pohání poptávku, dopady úrokových sazeb a citace o nedostatku nemovitostí v Rijádu, který drží ceny vysoko arabnews.com arabnews.com.
Knight Frank přes Bloomberg – Komentář k dostupnosti bydlení a riziku nadbytku luxusního bydlení v Saúdské Arábii bloomberg.com.
MRG Global – Data o rozpočtech a časových osách giga-projektů (Diriyah 63 miliard USD do roku 2027; Qiddiya 40 miliard USD do roku 2030) mrgglobal.com.
Trade.gov / ROSHN – Informace o rozsáhlých bytových projektech v Rijádu (Sedra: 30 000 domů na ploše přes 20 milionů m²) trade.gov.
Vision2030 a oficiální zdroje – Podrobnosti o projektech ke zvýšení kvality života, jako je King Salman Park (více než 13 km² městský park), a celkové vládní cíle v oblasti bydlení content.knightfrank.com mic-hub.com.