Sydney Realitní trh: Výhled 2025–2028

Sydneyský trh s nemovitostmi vstoupil do roku 2025 s odolností, když se vzpamatoval z nedávných poklesů a orientoval se v měnícím se hospodářském prostředí. Ve rezidenčním, komerčním a průmyslovém sektoru město zaznamenává obnovený růst v roce 2025 díky silné poptávce tažené populací a začátku cyklu snižování úrokových sazeb abc.net.au. Tato zpráva poskytuje komplexní analýzu současné výkonnosti trhu, prognózy do roku 2028 a klíčových faktorů formujících trh s nemovitostmi v Sydney – včetně regionálních trendů, investičních příležitostí/rizik a dopadu vládních politik, infrastruktury a migrace.

(Všechny peněžní částky jsou uvedeny v australských dolarech.)

Ekonomické a politické prostředí v roce 2025

Trendy na trhu s nemovitostmi v Sydney v roce 2025 jsou podpořeny širšími ekonomickými změnami. Úrokové sazby: Po agresivním zvyšování sazeb v letech 2022–2023 udělala Reserve Bank of Australia (RBA) začátkem roku 2025 obrat a snížila základní sazbu o 50 bazických bodů (s dalšími očekávanými sníženími v roce 2026) abc.net.au. Toto snižování sazeb zlepšilo úvěrovou kapacitu a náladu kupujících, což pomohlo oživit poptávku a růst cen na trhu s nemovitostmi. Zároveň je australská ekonomika na zlomovém bodě a předpokládá se, že růst se zrychlí v letech 2025–26 s rostoucí spotřebitelskou a podnikatelskou důvěrou cushmanwakefield.com. Pracovní trh zůstává napjatý a pro zmírnění nabídkových omezení ve střednědobém horizontu je zapotřebí trvalého růstu produktivity cushmanwakefield.com.

ABC News (2025). Ceny nemovitostí mají v letech 2025–26 dosáhnout rekordních maxim, což přinese bolest kupujícím a boom prodávajícím. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stav systému bydlení 2025 – Klíčová zjištění o nedostatku bydlení a dostupnosti australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Prognóza dodávky bydlení pro oblast Greater Sydney – Odhad 172 900 nových domovů do roku 2029 (28 800 ročně) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Zpráva o prognóze cen na fiskální rok 2025–26 – Očekávaný růst ceny domů v Sydney o +7 % na 1,83 milionu $, bytů o +6 % na 889 tisíc $ abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Zpráva o ziscích a ztrátách – 95 % prodejů ziskových na začátku roku 2025; ceny stoupají po snížení sazeb RBA abc.net.au
YourMortgage (červenec 2025). Mediánové ceny domů – Mediánová cena domu v Sydney $1,496M; nejrychlejší růst ve čtvrtích St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (leden 2025). Průměrné nájemné v Austrálii – Mediánové nájemné v Sydney $775 (domy) a $720 (byty) za týden (nejvyšší v zemi) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Neobsazenost 2,8 %; prognóza růstu nájmů +4,3 % v roce 2025; neobsazenost zůstane <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Růst průmyslových nájmů zpomaluje, ale zůstává pozitivní; maloobchodní nájmy porostou v nižších jednotkách procent, ve vedení Perth/Sydney cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Hlavní výnosy ~6,0 % stabilní, očekává se komprese ve druhé polovině 2025; neobsazenost 12,8 % a pravděpodobně již kulminovala content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Property Outlook – Maloobchod má vést komerční výkonnost v roce 2025; maloobchodní transakce rostou, dominovaly celkovým výnosům publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Obnova napříč sektory, průmyslová poptávka způsobuje kompresi výnosů, zahraniční kapitál je aktivní brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW urychluje nabídku nájemního bydlení – 50% sleva na daň z pozemku pro BTR prodloužena na neurčito; umožnění developerům stavět infrastrukturu pro zrychlení výstavby bydlení abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll prostřednictvím GlobalPropertyGuide (2025). Analýza trhu s bydlením – Analytici předpovídají +3,7 % růst cen AU domů v roce 2025, +5,0 % v letech 2026/27; Sydney ~+3 % v roce 2025 (mírnější růst) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Sydney/Brisbane vedou obnovu kancelářských prostor; snižování sazeb podpoří investice, komprese výnosů v logistice koncem roku 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com

abc.net.au

australianpropertyupdate.com.au

yourmortgage.com.au

abc.net.au

assets.cushmanwakefield.com

brokerdaily.au

V reakci na to vlády zavádějí podpůrná opatření.

urychlení dodávek bydlení

abc.net.au

zavedena trvale

abc.net.au

zahraniční osoby (včetně dočasných rezidentů) zákaz kupovat již existující (znovu prodávané) domy po dobu dvou let

foreigninvestment.gov.au

afr.com

macrobusiness.com.au

australianpropertyupdate.com.au

Vládní politiky v oblasti bydlení: Federální i státní vlády zavedly iniciativy k řešení dostupnosti bydlení a nedostatku nabídky. Národní dohoda o bydlení stanovila ambiciózní cíl 1,2 milionu nových domů na celostátní úrovni do roku 2029, ale současné projekce naznačují výrazný nedostatek. Zpráva federální poradní rady (Stav systému bydlení 2025) varuje, že Austrálii bude chybět asi 375 000 domů k dosažení cíle do poloviny roku 2029 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. I po započítání nové výstavby a demolic bude očekávaná čistá nabídka (825 000 bytových jednotek) zaostávat za základní poptávkou o ~79 000 domovů v období 2024–2029 australianpropertyupdate.com.au. Nový Jižní Wales (stát Sydney) je obzvláště omezený – předpokládá se, že dosáhne pouze 65 % svého předpokládaného cíle v oblasti bydlení, což je jeden z nejhorších nedostatků v zemi australianpropertyupdate.com.au. Mezi příčiny patří nedostatek pracovní síly a materiálu, vysoké stavební náklady, omezená dostupnost pozemků a složité plánovací procesy australianpropertyupdate.com.au. Zásadně platí, že mnoho projektů je v současné době komerčně neudržitelných vzhledem k vysokým nákladům na pozemky a financování v poměru k prodejním cenám australianpropertyupdate.com.au, což brzdí novou výstavbu.

Migrace a demografie: Populační růst v Sydney po pandemii prudce vzrostl, což zesílilo poptávku po bydlení. Po znovuotevření hranic Austrálie zaznamenala rekordní čistou zahraniční migraci (statisíce nově příchozích v letech 2022–24) a Sydney – coby ekonomické centrum – absorbovalo velkou část těchto migrantů. Tento příliv, společně s návratem mezinárodních studentů, zpřísnil trh s pronájmy a podpořil poptávku kupujících, zejména u bytů. I když může růst populace od vrcholu v roce 2023 mírně poklesnout, zůstává silný abc.net.au. Silný pracovní trh v Sydney (zejména v technologiích, financích, vzdělávání a zdravotnictví) navíc dále přitahuje mezistátní i zahraniční migranty. Tím, že posilují vznik nových domácností, tyto trendy podporují poptávku po nemovitostech ve všech segmentech. Zároveň však dále prohlubují nerovnováhu mezi nabídkou a poptávkou, což přispívá k růstu cen a nájmů, pokud se výstavba neurychlí.

Rozvoj infrastruktury: Obrovské infrastrukturní projekty zásadně mění geografii Sydney a perspektivy na trhu nemovitostí. Nejvýznamnější je letiště Western Sydney Airport (letiště Nancy-Bird Walton), které má být otevřeno v roce 2026, a okolní rozvoj Aerotropolie. Tato iniciativa výstavby města na „zelené louce“ zahrnuje více než 11 000 hektarů a očekává se, že vytvoří 200 000 nových pracovních míst, jelikož se do 30. let 21. století stane třetím hlavním ekonomickým centrem Sydney dpn.com.au dpn.com.au. Nová dopravní spojení – včetně metro linky na letiště Western Sydney Airport se šesti novými stanicemi otevíranými do roku 2026 – a vládní investice přes 1 miliardu dolarů do plánovaného „města Bradfield“ u letiště otevřou rozsáhlé plochy pro průmyslové, komerční a rezidenční projekty dpn.com.au dpn.com.au. Již nyní probíhá výstavba hlavních skladových a logistických zařízení u letiště a příslib „města na 30 minut“ v západní oblasti Parkland City přitahuje investory i zájemce o bydlení hledající příležitosti k růstu. Jinde v Sydney přichází do provozu Metro City & Southwest (prodloužení metra přes centrum a na jihozápad), a Metro West (spojení centra s Parramattou přibližně do roku 2030) je ve výstavbě. Tyto železniční projekty spolu s modernizací dálnic (WestConnex, M12 atd.) zlepšují dopravní propojení, podporují rozvoj orientovaný na veřejnou dopravu kolem nových stanic a zvyšují hodnotu nemovitostí v různých koridorech (např. vnitřní jihozápad, Parramatta/Westmead a podél budoucí Metro West trasy). Celkově investice do infrastruktury decentralizují růst, posilují rozvoj v západním Sydney a v dalších okrajových oblastech, což následně ovlivňuje poptávku po průmyslových pozemcích, trh s bydlením na předměstích a rozhodování firem o umístění jejich sídel.

Následující části se podrobně zabývají jednotlivými hlavními segmenty trhu – rezidenčním, komerčním (kanceláře/maloobchod) a průmyslovým – a uvádějí aktuální podmínky v roce 2025, prognózy na období 2026–2028 a analýzu dílčích trhů, investičních příležitostí a výzev.

Rezidenční trh s nemovitostmi v Sydney

Aktuální trendy v roce 2025

Po krátkém poklesu v letech 2022–začátek 2023, vyvolaném rostoucími úrokovými sazbami, se trh s bydlením v Sydney v průběhu konce roku 2023 a začátku 2024 zotavil a toto oživení pokračuje i v roce 2025. Růst cen se oproti zběsilým maximům z roku 2021 zmírnil, zůstává však pozitivní. Podle Národní rady pro nabídku bydlení ceny domů v Sydney v roce 2024 vzrostly přibližně o 4,9 % (kalendářní rok), zatímco nájmy vyskočily o 4,8 % australianpropertyupdate.com.au. Ačkoli byly tyto roční nárůsty pomalější než bouřlivé zisky roku 2023, stále předčily růst domácích příjmů a zhoršily dostupnost bydlení australianpropertyupdate.com.au. Na začátku roku 2025, kdy RBA snižovala sazby a obnovila se důvěra kupujících, hodnota nemovitostí opět nabrala na síle. Údaje společnosti CoreLogic ukazují, že mediánová hodnota bydlení v Sydney byla k únoru 2025 meziročně vyšší přibližně o 5,2 % globalpropertyguide.com. To odpovídá ukazatelům trhu v přechodné fázi: v květnu 2025 se hodnoty bydlení zvyšovaly přibližně o 1,3 % za čtvrtletí, protože snížení sazeb „znovu zažehlo poptávku“ abc.net.au.

Sydney zůstává s velkým náskokem nejdražším městem Austrálie. Mediánová cena domu v oblasti Greater Sydney je k polovině roku 2025 přibližně 1,50 milionu dolarů yourmortgage.com.au, což je nejvíce ze všech hlavních měst. (Pro srovnání, Melbourne se pohybuje okolo 950 tisíc dolarů a Brisbane přibližně 1,0 milionu dolarů yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au.) Mediánová cena bytu (apartmánu) v Sydney je zhruba 860 000 dolarů yourmortgage.com.au. Tyto vysoké ceny odrážejí chronický nedostatek nabídky bydlení vůči poptávce v Sydney, stejně tak jako vyšší příjmy. Znamenají také, že už malá procentuální změna má velký dopad v absolutní hodnotě – například 5% meziroční růst přidá k ceně typického domu v Sydney zhruba 75 000 dolarů. Ceny v roce 2025 jsou podpořeny mimořádně napjatou nabídkou na trhu s přeprodeji: mnoho vlastníků odkládá prodej kvůli předchozím poklesům cen a vysokým hypotečním sazbám, což vede k nízkému počtu nabídek, zatímco nová výstavba stagnuje (viz níže). Současně poptávku kupujících posiluje růst populace a lepší nálada pramenící z nižších úrokových sazeb. Obrat nemovitostí a míra úspěšnosti aukcí v Sydney v roce 2025 vzrostly oproti roku 2024, zvláště u dobře situovaných nemovitostí v dostupných cenových relacích.

Nájemní trh je na krizové úrovni nedostatku. Míra neobsazenosti pronájmů v Sydney se v letech 2023–2025 pohybovala kolem 1 % nebo méně, což odráží akutní nedostatek nájemního bydlení při zvýšené migraci. Nájemné proto dosáhlo rekordních hodnot. Na začátku roku 2025 je Sydney nejdražším městem v Austrálii pro pronájem bydlení: medián nabízeného nájemného za dům činí 775 AUD týdně, zatímco za byty je to 720 AUD/týden mozo.com.au mozo.com.au. Tyto nájmy se za poslední rok zvýšily přibližně o 8–10 %, přičemž tempo růstu začalo na konci roku 2024 zpomalovat mozo.com.au. Inflace nájemného výrazně předčila růst příjmů, čímž stále více domácností dostává do nájemního stresu (více než 30 % příjmu na nájem) – téměř polovina nájemníků v NSW spadá do této kategorie mozo.com.au mozo.com.au. Intenzivní konkurence o pronájmy dokonce vedla některé nájemníky k tomu, aby nabízeli vyšší nájemné nebo několik měsíců dopředu (i přes zákazy dražby nájemného), aby si zajistili bydlení mozo.com.au. Takové podmínky přitahují investory zpět na trh, protože výnosy z pronájmu se od svých rekordních minim zlepšily. Typický dům v Sydney nyní přináší zhruba 2,7 % hrubý výnos (při ročním nájmu 40 tisíc AUD u domu za 1,5 milionu) a byt okolo 4,2 % hrubý výnos, což je výrazně více než před několika lety, kdy výnosy u domů klesly pod 2,5 %. Vysoké úrokové náklady však stále znamenají, že mnoho investorů se zapákovaným financováním čelí krátkodobě zápornému cashflow. Shrnutí: trh s bydlením v Sydney v roce 2025 charakterizují rostoucí ceny, prudce stoupající nájmy a vážný nedostatek nabídky v kontextu mírně lepších podmínek pro půjčky a přetrvávajících problémů s dostupností.

Analýza regionů/předměstí: Omezení dostupnosti a infrastruktura mění vzorce poptávky v rámci oblasti Velkého Sydney. V uplynulém roce došlo k největšímu růstu cen zejména ve vnějších předměstských oblastech, kde jsou ceny (relativně) nižší. Například v St Marys v západním Sydney vzrostly ceny domů za posledních 12 měsíců o +8,4 %, a v Richmond–Windsor (daleký severozápad) vzrostly o +6,7 % yourmortgage.com.au. Předměstí jako Fairfield na jihozápadě (~+6,5 %) si také vedla lépe než zbytek yourmortgage.com.au. Tyto oblasti, všechny s mediánem cen domů výrazně pod průměrem města (často v rozmezí 700–900 tisíc australských dolarů), těží ze zájmu prvokupců a investorů vyhledávajících vyšší výnosy z pronájmu. Silný populační růst v západní části Sydney spolu s novou infrastrukturou (jako jsou modernizace dopravy a budoucí letiště) posiluje tyto trhy. Naproti tomu mnohé prémiové vnitroměstské a pobřežní čtvrti (Východní předměstí, North Shore, Inner West) v roce 2024 zaznamenaly pouze mírný růst nebo mírné poklesy, protože jejich již tak vysoké ceny byly citlivější na zvyšování úrokových sazeb. Od začátku roku 2025 však nejvyšší segment trhu opět získal na dynamice díky zlepšujícím se finančním podmínkám a návratu zájmu zahraničních investorů. Luxusní nemovitosti v prestižních oblastech (např. východní předměstí u zálivu) zažívají obnovenou poptávku ze strany bohatých místních kupců i některých zahraničních zájemců, i když aktivita zahraničních kupujících zůstává pod maximem z poloviny 10. let 21. století.

Sydney’s trh s byty vykazuje podobné rozdíly. Poptávka po bytech ve středních a vnějších předměstích (často u univerzit nebo dopravních uzlů) výrazně vzrostla, protože kupující, kteří si už nemohou dovolit rodinné domy, a nově příchozí hledají dostupnější možnosti. Ceny bytů v oblastech jako Parramatta, Liverpool a podél koridorů linky metra rostou. Byty v centru města, které během COVID zaostávaly, zažívají prudký růst nájmů a nyní opět rostou i jejich ceny, protože se studenti a mladí profesionálové ve velkém vracejí do města. Celkově však růst cen bytů (v celém městě) byl mírný – v posledním roce byl zhruba vyrovnaný nebo vzrostl jen o pár procent – protože přebytek nových bytů z posledního boomu a přetrvávající obavy o kvalitu výstavby (např. vady ve výškových budovách) tlumily nadšení kupujících. To se však mění, protože rekordně vysoké nájmy a velký rozdíl v cenách mezi byty a domy (medián bytu ~$860 tis., dům $1,5 mil.) ženou více kupců na trh s byty abc.net.au. Podle portálu Domain zájem o byty zvyšují pobídky pro první kupce a tlak na dostupnost, přičemž se očekává, že v Sydney ceny bytů dosáhnou nových rekordních hodnot do let 2025–26 abc.net.au abc.net.au.

Stručně řečeno, růst vedou vnější dostupné regiony a segment s byty, zatímco nejdražší trhy se zotavují pomaleji. Klíčové růstové koridory, na které se vyplatí zaměřit, zahrnují jižozápadní část Sydney (Bringelly–Austral–Liverpool) a severozápadní část (Marsden Park–Riverstone), kde se staví tisíce nových domů, a také zavedená centra jako Parramatta („druhé CBD Sydney“), která přitahuje významné kancelářské, maloobchodní a hustě osídlené rezidenční projekty. Tyto oblasti přímo profitují z investic do infrastruktury a přesunu obyvatel z jiných částí města. Mezitím Východní předměstí a North Shore zůstávají nejdražšími částmi města (mnoho čtvrtí s mediánem ceny domu přes $3 miliony) a i když je tam poptávka stabilní, míra růstu je tlumenější kvůli stropu dostupnosti a nedostatku nové nabídky (omezené pozemky).

Nabídka, poptávka a dynamika politiky

Dodávka bydlení v Sydney má potíže držet krok s poptávkou. Dokončení nových obytných jednotek zpomalilo oproti vrcholům z let 2016–2018, a to kvůli faktorům jako je opatrnost developerů, vysoké stavební náklady a méně spuštěných bytových projektů v posledních letech. V roce 2024 bylo postaveno pouze 177 000 nových bytových jednotek po celé Austrálii, což je výrazně méně než přibližně 223 000 potřebných k pokrytí celostátní poptávky australianpropertyupdate.com.au. NSW (a Sydney jako jeho největší trh) byla hlavním přispěvatelem k tomuto deficitu. Předpověď dostupnosti bydlení v Greater Sydney (od NSW Planning) odhaduje, že do roku 2028–29 přibude 172 900 nových domovů za 6 let, což v průměru představuje asi 28 800 obytných jednotek za rok planning.nsw.gov.au. Přestože je toto tempo růstem oproti nedávným stavebním údajům, nemusí to stále stačit. Federální prognózy naznačují, že Sydney potřebuje zhruba 40 000+ domovů ročně, aby splnilo cíl Accord, což vytváří značnou mezeru. Navíc, státní předpověď je „základní“, což může být optimistické, pokud budou přetrvávat ekonomické nebo regulační překážky planning.nsw.gov.au.

Stavební činnost v Sydney brzdí několik omezení. Růst nákladů na stavební materiály a pracovní sílu ztěžuje developerům dosáhnout zisku, zejména u projektů s vysokou hustotou – analýza ukázala, že v roce 2023 průměrné náklady na bytové projekty v Sydney převyšovaly konečné prodejní ceny, což činilo mnoho projektů neproveditelnými nhsac.gov.au nhsac.gov.au. To je jeden z důvodů, proč mnoho schválených bytových věží v Sydney uvízlo nebo bylo odloženo, což přispívá k nedostatku nových bytů. Státní vláda to uznala tím, že prostřednictvím daňových úlev podporuje výstavbu nájemního bydlení (které snese nižší počáteční výnosy výměnou za dlouhodobý příjem) abc.net.au. Mezítím lhůty pro schvalování plánů a odpor komunity (NIMBYismus) zůstávají překážkami pro zvýšení hustoty ve stávajících čtvrtích. Rozvoj zelených ploch na okrajích Sydney se zrychluje (zejména kolem nového letiště a v jihozápadní a severozápadní části města), ale tyto nové komunity vyžadují souběžnou infrastrukturu – silnice, veřejnou dopravu, školy – což je přesně to, na co se zaměřuje nová politika vlády Nového Jižního Walesu, která umožňuje developerům budovat veřejnou infrastrukturu abc.net.au abc.net.au.

Na straně poptávky demografické trendy zvyšují základní potřebu bydlení. Nejenže se počet přistěhovalců ze zahraničí opět zvýšil, ale mění se také struktura domácností – menší velikost domácností (kvůli pozdějším sňatkům, většímu počtu jednočlenných domácností apod.) znamená, že je potřeba více bytů na obyvatele. Čistá migrace do Austrálie má podle prognóz zůstat zvýšená až do konce 20. let (i když mírně pod vrcholem z let 2022–23) a Sydney obvykle přitahuje velkou část migrantů kvůli práci a studiu abc.net.au. Navíc aktivita zahraničních kupců – ačkoli je menší než v polovině 2010. let – vykazuje určité změny. Čínští kupci jsou stále výrazní na trhu s novými byty v Sydney a v segmentu luxusních domů afr.com. Dočasný federální zákaz nákupu druhotných nemovitostí zahraničními kupci (2025–2027) však omezí jeden ze zdrojů poptávky (dříve si mohli dočasní rezidenti koupit již existující nemovitost k bydlení). To může mírně zchladit konkurenci u některých nemovitostí (např. starší domy v oblastech oblíbených mezi držiteli dočasných víz), celkově však byl nákup existujících domů zahraničními kupci už nyní omezený. Zahraniční investice jsou stále vítané u nových projektů a významní developeři ze zahraničí, zejména z Číny, Singapuru atd., se na projektech v Sydney podílejí – i když někteří z nich kvůli kapitálovým kontrolám a rizikům místního trhu své aktivity omezili.

Vládní politiky ovlivní také poptávku ze strany kupujících prvního bydlení. NSW nedávno nahradil krátkodobou možnost, kdy si mohli první kupci místo jednorázové kolkovné zvolit každoroční daň z půdy (nová státní vláda se vrátila k tradičním úlevám na kolkovném). Federální vládní programy (například Home Guarantee, pilotní programy společného vlastnictví atd.) nadále pomáhají některým kupujícím. Tato opatření spolu s očekáváním dalších snížení úrokových sazeb až do roku 2026 znamenají, že poptávka po bydlení v Sydney pravděpodobně zůstane silná, i když dostupnost bydlení je napjatá. Jak poznamenala hlavní analytička Domain, trh v Sydney je velmi citlivý na úrokové sazby – nižší sazby se rychle promítají do vyšších cen abc.net.au. Tato dynamika se právě projevuje: jakmile se sazby začaly v roce 2025 snižovat, ceny opět rostly, což je „studená sprcha“ pro zájemce o koupi, kteří doufali v trvalejší pokles cen abc.net.au.

Stručně řečeno, Sydney čelí „záludnému“ bytovému rébusu: silný růst populace a příjmů zvyšuje poptávku, ale nabídka zaostává kvůli strukturálním překážkám. To pravděpodobně udrží tlak na růst cen i nájmů do roku 2028, i když růst bude pravděpodobně mírnější než v předchozích obdobích bez větších ekonomických otřesů. Dostupnost bydlení zůstane zásadní výzvou – pro mnoho domácností se středními příjmy je vlastnictví bydlení v Sydney čím dál nedostupnější bez výrazné pomoci nebo dědictví (poměr ceny nemovitosti k příjmu je na celostátní úrovni kolem 8,0, v Sydney je ještě vyšší) australianpropertyupdate.com.au. Politici se snaží zvýšit nabídku (včetně dostupného a sociálního bydlení), ale nedostatek bytů bude podle současného nastavení pravděpodobně přetrvávat a do roku 2029 se dokonce ještě zvětší australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.

Prognózy 2026–2028 (Ceny, nájmy & poptávka)

Ceny domů: Konsensuální prognózy předpovídají v příštích letech pokračující růst hodnoty domů v Sydney, i když umírněnějším tempem než dvouciferné roční nárůsty v roce 2021. Nejnovější projekce společnosti Domain předpovídají, že mediánová cena domu v Sydney vzroste do FY 2025–26 přibližně o +7 %, čímž dosáhne přibližně 1,83 milionu dolarů do června 2026 abc.net.au. To znamená nárůst o ~112 000 dolarů za jeden rok – více než je průměrná roční mzda – což zdůrazňuje výši cenových úrovní v Sydney abc.net.au abc.net.au. Ceny bytů v Sydney by měly ve stejném období vzrůst přibližně o +6 %, na asi 889 000 dolarů (rekordní maximum) abc.net.au. Domain připisuje tento růst stimulačnímu efektu snižování úrokových sazeb, které zlepšuje úvěrovou schopnost kupujících, v kombinaci s přetrvávající poptávkou po bydlení převyšující nabídkou abc.net.au abc.net.au. Upozorňují však, že růst bude pomalejší než v minulých cyklech vzhledem ke stropu dostupnosti a již vysoké zadluženosti domácností abc.net.au. Průzkum analytiků Reuters odráží umírněnější výhled: celostátně experti očekávají přibližně +3,7% růst cen domů v roce 2025, zrychlení na +5,0% v letech 2026 a 2027, jak se hospodářský cyklus zlepšuje globalpropertyguide.com. Pro Sydney konkrétně tento průzkum předpovídal mírnější růst (~3% v roce 2025) oproti menším hlavním městům, kde by růst mohl činit 5–8 % globalpropertyguide.com. V podstatě většina prognóz očekává nízký až středně velký jednociferný roční růst cen v Sydney do roku 2028, což by postupně posouvalo ceny k novým maximům. Do roku 2027–28, pokud by rostl Sydney například o ~5 % za rok, mohla by se mediánová cena domu blížit 2,1–2,2 milionům dolarů, a byty okolo 950 tisíc dolarů.

rychlejší snižování sazeb nebo nové vládní pobídky

ekonomický pokles nebo opětovné zvyšování sazeb

změny politiky, jako jsou daňové reformy

mírným růstem cen

Nájmy:

ochladne oproti extrémnímu napětí v letech 2022–24

australianpropertyupdate.com.au

build-to-rent

po celé Austrálii staví přibližně 8 900 BTR jednotek

brokerdaily.au

nájmy budou i v příštích letech růst rychleji než příjmy

Výhled nabídky: Výstavba bytů v Sydney by se měla v pozdějších letech 20. let mírně zvýšit, a to díky řadě politických opatření a případnému snížení stavebních nákladů. Iniciativy vlády státu Nový Jižní Wales na uvolnění půdy a umožnění soukromého zajištění infrastruktury by mohly zkrátit harmonogramy výstavby v rozvojových oblastech abc.net.au. Pokud bude plně realizován, bude federální Fond pro budoucnost australského bydlení poskytovat financování desítek tisíc nových sociálních a dostupných bytových jednotek v příštích letech. Soukromí developeři, kteří pozorují trvalou poptávku a zlepšující se náklady na financování (s poklesem úrokových sazeb), mohou znovu získat důvěru k zahájení dalších projektů do roku 2025–26. Například ve vnějších částech Sydney se opět rozjíždějí developerské projekty na zelené louce a některé odložené projekty bytových domů by mohly být obnoveny, pokud se vrátí poptávka po předprodeji. Přesto odborníci z odvětví varují, že významná úleva v nabídce je ještě roky vzdálená – projekty na období 2025–2027 jsou vesměs již dané a nestačí na pokrytí poptávky. Rovnováha mezi nabídkou a poptávkou v Sydney tedy zůstane napjatá. V roce 2028 by mohlo dojít k lepšímu sladění, pokud se reformy skutečně uplatní, avšak jak konstatovala Rada pro bytovou výstavbu, nedostatek pravděpodobně ještě poroste, než se začne zmenšovat australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. To znamená, že podmínky trhu nakloněného prodávajícím (pro majitele nemovitostí) a silná konkurence mezi kupujícími/nájemci budou přetrvávat.

Investiční příležitosti a rizika v rezidenčním sektoru

Rezidenční nemovitosti v Sydney nabízejí v příštích letech jak lákavé příležitosti, tak výrazná rizika pro investory i kupující:

Příležitosti: Základní poptávka v Sydney – poháněná růstem populace, silnou ekonomikou a atraktivitou jako globálního města – poskytuje stabilní základ pro investice do bydlení. S obnovujícími se cenami a očekávaným poklesem úrokových sazeb je zde potenciál pro kapitálový růst během konce 20. let (i když spíše mírným tempem). Výnosy z pronájmu se zlepšily, zejména u bytů, což znamená, že noví investoři mohou dosáhnout lepšího peněžního toku než před několika lety (např. ~4 % hrubý výnos u bytových jednotek). Navíc určité segmenty a lokality mohou předčít průměr: například pozemky v rozvojových koridorech (Západní Sydney u Aerotropolis nebo na severozápadě kolem nových stanic metra) mohou zaznamenat nadprůměrné zhodnocení, jak se rozvíjí infrastruktura a pracovní příležitosti. Investice do dobře situovaných bytů může být také atraktivní – díky rozdílu v ceně oproti domům přechází více kupujících/nájemců na byty; již nyní jsou hodnoty bytů v Sydney podle predikcí na cestě k rekordním výšinám díky této poptávkové změně abc.net.au abc.net.au. Vládní podpora bydlení (např. příspěvky pro první kupce či programy s nízkou akontací) navíc udržuje poptávku na základní úrovni trhu ve prospěch majitelů těchto nemovitostí. Stručně řečeno, chronický nedostatek nabídky a ekonomická vitalita Sydney jsou silným argumentem pro dlouhodobé investice do nemovitostí, pokud se vám podaří na trh vstoupit.
Rizika: Hlavním rizikem je dostupnost a zadlužení. Ceny v Sydney jsou natolik vysoké, že jsou citlivé na změny úrokových sazeb a obecné ekonomické šoky. Pokud by znovu vzrostla inflace, nebo by se globální ekonomika zastavila, úrokové sazby by mohly růst nebo by alespoň neklesaly dle očekávání, což by mohlo rychle zastavit růst cen či dokonce způsobit pokles. Vysoce zadlužení kupci jsou zranitelní vůči růstu sazeb nebo splátek. Existují také regulační rizika – například jakákoli budoucí změna daňových výhod pro investory (negativní zdanění, úlevy z kapitálových zisků) by mohla snížit poptávku investorů a oslabit ceny, zejména u investičních bytů. Dalším rizikem je kvalita výstavby a přebytek nabídky v některých oblastech: některé oblasti zaznamenaly nadmíru nových výškových bytů (např. Olympic Park, Zetland) a ačkoliv je nyní nízká neobsazenost, pokud bude velké množství nových jednotek dokončeno současně, pronajímatelé v těchto lokalitách mohou čelit větší konkurenci a pomalejšímu růstu nájemného. Investoři by si měli dát pozor na bytové domy s vadami nebo vysokými průběžnými náklady, což je v NSW problém. Přítomno je i riziko ekonomické koncentrace – hospodářství Sydney je závislé na financích, technologii a migraci; každé opatření, které výrazně omezí migraci, nebo případný pokles zaměstnanosti v bílých límečcích (například finanční krize), by znamenal pokles poptávky po bydlení. Nakonec, riziko likvidity: trh v Sydney je cyklický a prodej ve špatné fázi může být složitý (méně kupujících si může dovolit v prostředí zpřísněného úvěrování). Krátkodobí spekulanti by mohli utrpět, pokud nakoupí na vrcholu a budou muset rychle prodat. Celkově se tedy sice zdá, že sydneyjské bydlení je „příběh vysoké poptávky a omezené nabídky“ podporující investice, ale je s tím spojena vysoká vstupní cena a vystavení makroekonomickým výkyvům.

Do roku 2028 jednotky ~800 USD/týden.Vysoké nájmy (a úleva na úrokových sazbách) udržují zájem investorů o byty.Riziko: pokud ekonomika zeslábne nebo se zpřísní úvěrové podmínky, poptávka by mohla klesnout.Celkově silná migrace a pozitivní výhled zaměstnanosti podporují stabilní poptávku až do roku 2028.

Ukazatel (Sydney)	Stav 2025/Poslední trend	Výhled 2026–2028
Mediánová cena domu	~1,50 mil. USD (červen 2025); zotavuje se, +5 % meziročně globalpropertyguide.com.Nejvyšší v Austrálii yourmortgage.com.au.	Postupný nárůst na přibližně 1,83 mil. AUD do roku 2026 (+7 %) abc.net.au; dále mírné zisky (~3–5 %/rok) do roku 2028, pokud nedojde k otřesům.Ceny podporované nedostatečnou nabídkou a snižováním sazeb.
Mediánová cena jednotky	~860 000 $ (červen 2025); v poslední době relativně stabilní (žádanější levnější segment) abc.net.au.	Očekávány nová maxima – ~889 000 $ do roku 2026 (+6 %) abc.net.au.Dostupnost a přesun kupujících prvního bydlení k bytům povedou k ročnímu růstu o ~4–5 % do roku 2028.
Roční nájem – dům	775 USD/týden (2025), nárůst o ~8–10 % meziročně; neobsazenost ~1 % (extrémně nízká) mozo.com.au.	Růst nájmů zpomaluje, ale zůstává pozitivní.Volná kapacita může do roku 2026–27 vzrůst až na 2 %.Očekávejte meziroční zvýšení nájemného v nižších jednotkách procent; mírná úleva, pokud se zlepší nabídka, ale nájmy pravděpodobně ≥850 $/týden do roku 2028.
Roční nájem – bytová jednotka	720 $/týden (2025), nárůst ~10 % meziročně; silná poptávka kvůli návratu studentů mozo.com.au.	Pokračující růst nájemného v letech 2025–2026, poté zpomalení.
Přírůstky v bytové výstavbě	~28 000 nových bytových jednotek ročně předpovídáno na příštích 5 let planning.nsw.gov.au; pod úrovní poptávky.Pouze 177 000 postaveno celostátně 2024 australianpropertyupdate.com.au.	Nedostatek přetrvává. Dokončení může mírně vzrůst do let 2027–28, pokud budou reformy úspěšné, ale pravděpodobně stále nedosáhnou potřebných ~40 tis./rok.Chronický nedostatek bude nadále tlačit ceny/nájemné nahoru.
Poptávka a sentiment kupujících	V roce 2025 se zlepšily díky snížení sazeb a růstu populace; první kupující jsou aktivní, ale finančně napjatí.	Měla by zůstat solidní, jak sazby klesají.

Zdroje: Domain, ABC News, NSW Planning, National Housing Supply & Affordability Council abc.net.au yourmortgage.com.au planning.nsw.gov.au australianpropertyupdate.com.au mozo.com.au.

Tabulka 1: Rezidenční trh v Sydney – klíčové ukazatele a prognózy

(Tabulka 1 zdůrazňuje ukazatele rezidenčního trhu v Sydney a očekávané trendy.)

Trh komerčních nemovitostí v Sydney

Komerční nemovitosti v Sydney v roce 2025 charakterizuje dvourychlostní oživení. Kancelářský sektor se stabilizuje po narušeních způsobených pandemií, retailový sektor je překvapivě na vzestupu a trh komerčních investic jako celek těží ze zlepšující se nálady díky pozitivnějšímu výhledu úrokových sazeb. Níže se zaměřujeme na segmenty kanceláří a retailu, klíčové geografické subtrhy a trendy do budoucna včetně příležitostí a rizik.

Kancelářský sektor (kanceláře v centru a v metropolitních oblastech)

Současná výkonnost 2025: Trh kancelářských prostor v Sydney je v rané fázi oživení. Po šocích z let 2020–2021 (práce z domova, vyšší neobsazenost) a poklesu ocenění v letech 2022–2023 (kvůli rostoucím výnosům) se podmínky v roce 2025 opatrně zlepšují. Míra neobsazenosti kanceláří v centrální obchodní čtvrti Sydney skončila v roce 2024 na 12,8 % – což je nejvyšší hodnota za několik desetiletí – ale zdá se, že již dosáhla svého vrcholu cbre.com.au content.knightfrank.com. Poptávka po pronájmech byla začátkem roku 2025 stabilní, na úrovni roku 2024 cbre.com.au. Důležité je, že přírůstky nové nabídky se dramaticky zpomalily: po dodání 164 000 m² nových kancelářských ploch v roce 2024 (dokončování velkých projektů) je v roce 2025 plánováno pouze asi 72 600 m², převážně rekonstrukce cbre.com.au. V letech 2025–2026 prakticky nebudou otevřeny žádné nové velké věže, což v kombinaci s pokračujícím „útěkem ke kvalitě“ (nájemci přecházejí do lepších budov) by mělo pomoci absorbovat stávající volné prostory cbre.com.au. Skutečně, prémiové kancelářské budovy v hlavních částech centra dosahují lepších výsledků s nízkou neobsazeností (některé hlavní budovy v jádru méně než 5 % volných) a silným zájmem nájemců, zatímco budovy nižší třídy a hůře dostupné lokality bojují s vyšší neobsazeností cbre.com.au. Tato bifurkace se projevuje i v nájmech: hrubé nájmy za prémiové prostory zůstaly stabilní nebo mírně rostly a pronajímatelé dokonce začali v nejlepších budovách snižovat pobídky (v 1. čtvrtletí 2025 klesla průměrná výše pobídek z ~36,4 % na 36,1 %, což zvedlo čisté efektivní nájmy o ~0,8 %) content.knightfrank.com. Naproti tomu kanceláře nižší třídy nabízejí vysoké pobídky (v některých případech přes 40 %), aby přilákaly nájemce, a některé starší budovy třídy B na okraji města se mohou stát fakticky zastaralými, pokud se je nepodaří pronajmout.

Celkové tržní nájmy vykazují odolnost. V roce 2024 efektivní nájmy v prémiových kancelářích v centrálních obchodních čtvrtích vzrostly přibližně o 5 % cbre.com, přičemž tento růst vedlo Sydney (zejména jádrová oblast) a Brisbane, zatímco Perth byl jedinou hlavní CBD s negativním růstem nájmů cbre.com. Pro rok 2025 se očekává další mírný růst nájmů na kancelářském trhu v Sydney cbre.com. S tím, jak nová nabídka vysychá a někteří nájemci opět expandují, mají majitelé prémiových budov mírnou vyjednávací sílu ohledně cen. Nicméně poptávka po kancelářích není enormní – mnoho nájemců zůstává opatrných, někteří snižují plochu na jednoho zaměstnance a „nový normál“ v podobě hybridní práce znamená, že úroveň fyzické obsazenosti kanceláří je stále pod úrovní před pandemií. Zotavování je tedy pozvolné. Dostupnost subnájmu, která výrazně vzrostla v letech 2020–22, v Sydney klesá – do roku 2025 subnájemní neobsazenost klesá směrem k dlouhodobému průměru (~1,3 % zásob) díky větší jasnosti firem ohledně jejich potřebních prostor jll.com. To je pozitivní signál, že přebytečné prostory jsou znovu absorbovány. Investiční aktivita v Sydney office také mírně roste z nízkých úrovní: v 1. čtvrtletí 2025 se zobchodovalo přibližně 1,3 miliardy dolarů v kancelářských budovách v Sydney CBD, přičemž zahraniční investoři tvořili značnou část (nákupy prémiových objektů jako 135 King St a 400 Kent St) content.knightfrank.com. Tyto prodeje ukazují, že zájem kupujících se za správnou cenu vrací.

Klíčové kancelářské sub-trhy: Sydney CBD (centrum města) zůstává největším a nejdůležitějším kancelářským centrem, s nájemci z oblasti financí, technologií a profesionálních služeb. V rámci CBD si nejlépe vede „Core” distrikt (okolí Martin Place, George Street) – obsazenost u věží třídy Premium je zde velmi vysoká (některé téměř plně obsazené) a nájmy rostou. Oblast Walsh Bay/Dawes Point (část západního nábřeží) je také uváděna jako úspěšná cbre.com.au, pravděpodobně díky novým, kvalitním projektům (například Barangaroo), které přitahují nájemce. Naproti tomu ve vzdálenějších částech CBD a u starších budov je vyšší dostupnost. Mimo CBD má North Sydney (hned za přístavem) zvýšenou obsazenost poté, co zde byly nedávno otevřeny nové budovy, ale přitahuje nájemce, pro které jsou nájmy v CBD příliš vysoké, a měl by těžit z plánované stanice metra. Parramatta, CBD západního Sydney, má rostoucí kancelářský trh s vládními agenturami a finančními společnostmi; obsazenost prudce vzrostla s novou výstavbou, ale očekává se zlepšení, protože další nová výstavba není na obzoru. Další městská centra jako Macquarie Park, South Eveleigh a Olympic Park mají specifické skupiny nájemců (technologie, vzdělávání atd.) a obecně střední úroveň obsazenosti. Otázkou zůstává, co se stane s nevyužívanými staršími kancelářskými budovami – hovoří se o jejich přeměně na bydlení či jiné využití, což je však možné pouze u vybraných staveb. Vláda státu NSW navrhla pobídky k přestavbě kancelářských budov na byty, což by mohlo pomoci jak CBD, tak nabídce bydlení, a pokud bude zavedeno, mohlo by to v příštích letech mírně snížit počet kancelářských prostor a obsazenost.

Prognóza 2026–2028 (kanceláře): Analytici očekávají pokračující oživení kancelářského trhu v Sydney v letech 2026–27. S lepšící se ekonomikou a rostoucí důvěrou firem by měla poptávka po kancelářských prostorách dosáhnout kladných hodnot (čistý růst) v polovině 20. let. Společnost JLL například předpovídá, že míra neobsazenosti v Sydney CBD bude postupně klesat v letech 2025–2027, protože v této době není plánována žádná výrazná nová výstavba (pouze jedna významná věž v CBD – 210 George St – je plánována kolem roku 2026). Do roku 2027 by se neobsazenost v CBD mohla stabilizovat blíže k 8–10 %, oproti maximu kolem 13 %. Toto zpřísnění by mělo přispět k růstu efektivních nájmů, zejména v prémiových kancelářských budovách. CBRE uvádí, že rozdíl mezi nájmy za starší a nové budovy tlačí nahoru ceny v těch nejkvalitnějších objektech, a jak odezní trend podnájmů z důvodu snižování firemních ploch, celkové nájemní statistiky se zlepší cbre.com. Můžeme očekávat ročně nízko- až středně jednociferný růst nájmů v prémiových kancelářích v Sydney v období 2025–2028. Sekundární kancelářské nájmy pravděpodobně zůstanou stagnující (s vysokými pobídkami) do doby, než se zásadně sníží neobsazenost v tomto segmentu.

Na investiční straně se očekává, že kapitálové hodnoty kanceláří se stabilizují a směrem ke konci 20. let mohou případně růst. Výnosy kanceláří v roce 2022 prudce vzrostly (ceny v některých případech klesly o ~20 % od vrcholu) kvůli zvýšení úrokových sazeb. Výnosy z prvotřídních kanceláří v Sydney se aktuálně pohybují kolem 6,0 % (na začátku roku 2025) content.knightfrank.com, a na této úrovni se drží již několik čtvrtletí. Jakmile se úrokové prostředí uvolní, očekává se opětovná komprese výnosů – Knight Frank předpokládá, že výnosy začnou „klesat dovnitř“ (posilovat) ve druhé polovině roku 2025 content.knightfrank.com. Společnost Cushman & Wakefield podobně předpovídá, že „rostoucí objem kapitálu“ hledající kvalitní kancelářská aktiva spolu se snižováním sazeb povede ke kompresi výnosů na konci roku 2025 a v roce 2026 cushmanwakefield.com. I zpřísnění výnosů o 25–50 bazických bodů do roku 2026 by významně zvýšilo hodnotu kanceláří (možné zisky na hodnotě +5–10 %). Celkové výnosy z kanceláří se tak po slabším období mohou opět vrátit do kladných hodnot. Investoři však budou selektivní: upřednostňovány budou kvalitně umístěné, moderní a ESG-přívětivé budovy („zelené“ budovy), zatímco starší nerekonstruované objekty budou zaostávat a mohou být dokonce přestavěny. Kanceláře v Sydney a Brisbane by měly předčit ostatní města díky silnější obnově poptávky cushmanwakefield.com. Do roku 2028 by měl být kancelářský trh v Sydney v mnohem lepší kondici, i když pravděpodobně nedosáhne ultranízké neobsazenosti z konce 2010. let, vzhledem k trvalému trendu flexibilní práce.

Příležitosti a rizika (kanceláře): Kancelářský trh v Sydney nabízí příležitosti pro investory, kteří dokáží identifikovat aktiva s cyklicky nízkými hodnotami a potenciálem růstu díky oživení. Zdá se, že současný postpandemický „cyklus znehodnocení cen“ už je z velké části u konce brokerdaily.au – špatné zprávy jsou již v cenách zohledněny a trhy jsou více izolovány od dalšího poklesu brokerdaily.au. To naznačuje, že se můžeme blížit dnu kapitálových hodnot kanceláří, což činí tuto dobu vhodnou pro dlouhodobé investory k návratu. Prémiové kanceláře v Sydney nabízejí výnosy kolem 6 %, což představuje významný prémiový výnos oproti 10letým dluhopisům (~3,5–4 % v roce 2025), a s potenciálem snižování výnosových rozdílů se případ pro alokaci do nemovitostí posiluje brokerdaily.au. Společnost Knight Frank dokonce poukazuje na to, že relativní volatilita akcií/dluhopisů ve srovnání se stabilitou příjmů z prémiových nemovitostí vede některé investory k tomu, aby zvyšovali své alokace do nemovitostí brokerdaily.au. Příležitostí je také value-add přestavba – starší budovy na dobrých místech lze pořídit se slevou a zrekonstruovat či přestavět tak, aby přilákaly nájemce (například vylepšením vybavení, aby zaujalo pracovníky, protože firmy se snaží nalákat zaměstnance zpět do kanceláří). Na straně uživatelů mohou nájemci využít měkčího trhu v roce 2025 k zajištění výhodných nájmů (nízké nájmy a vysoké pobídky) v kvalitních budovách na delší dobu, ještě před možným utažením trhu.

V kancelářském sektoru však přetrvávají rizika. Budoucnost práce je velkou neznámou – pokud by se hybridní/vzdálená práce ještě více rozšířila, nebo by došlo k recesi a poklesu zaměstnanosti, poptávka po kancelářských prostorách by mohla stagnovat či klesat. Některé firmy již své prostorové potřeby snížily, a část pracovní síly nyní očekává flexibilitu, což znamená, že obsazenost kanceláří (využití) by mohla trvale zůstat pod úrovní před COVIDem. To může omezit růst nájmů nebo vést ke strukturálně vyšší neobsazenosti ve vedlejších lokalitách. Ekonomické riziko: kanceláře jsou velmi citlivé na růst zaměstnanosti v bílých límečcích; jakýkoli pokles zejména ve finančním či technologickém sektoru (hlavních nájemcích v Sydney) by poškodil pronájem. Také, i když se očekává pokles úrokových sazeb, pokud by se tak nestalo (nebo pokud by kvůli globálním problémům došlo ke zpřísnění dostupnosti úvěrů), očekávaná komprese výnosů a oživení investic se nemusí naplnit. Riziko likvidity je pro kanceláře rovněž významné – mnoho institucionálních investorů má specifické mandáty a pokud by se sentiment opět zhoršil, objem transakcí by mohl vyschnout (jako tomu bylo v letech 2022–23). Nakonec jde i o hrozbu selhání nebo zmenšování nájemce: s možným zpomalením globální ekonomiky by některé firmy mohly omezit své aktivity a nečekaně přidat na trh podnájemní prostory.

Maloobchodní sektor (maloobchodní nemovitosti & nákupní centra)

Možná překvapivě se maloobchodní nemovitosti staly v roce 2025 světlým bodem po několika náročných letech. Během pandemie maloobchod (zejména obchody v centrálních obchodních distriktech a velká obchodní centra) trpěl lockdowny a nárůstem e-commerce, zatímco průmyslové nemovitosti byly top výkonem. Nyní se situace částečně obrátila: návštěvnost a výdaje spotřebitelů se zotavily a maloobchodní nemovitosti opět lákají investory. Odborníci na odvětví dokonce předpovídají, že maloobchod bude v roce 2025 nejvýraznějším komerčním sektorem, což je změna oproti minulým letům, kdy převládaly průmyslové nemovitosti publications.raywhite.com.

Trendy trhu v roce 2025: Výkon maloobchodních nemovitostí v Sydney se liší podle formátu. Sousedská nákupní centra (kotvená supermarkety a základními službami) se ukázala jako velmi odolná – jejich obsazenost zůstávala vysoká i během COVIDu a profitovala z růstu obyvatelstva na předměstích. Mnohá z těchto center jsou téměř plně obsazena s nízkou neobsazeností (~4 % nebo méně) a dokonce zaznamenala růst nájmů, protože o pásy s obchody kotvenými potravinami je zájem (tyto aktiva nabízejí stabilní příjem, což přitahuje investory) linkedin.com linkedin.com. Velká regionální centra (jako nákupní centra Westfield) měla těžší oživení – někteří prodejci s volitelným sortimentem během pandemie skončili a tato centra musela přizpůsobit nabídku s větším důrazem na restaurace a zábavu, aby znovu přilákala zákazníky. Do roku 2025 však velká obchodní centra v Sydney hlásí, že návštěvnost a prodeje se blíží nebo překračují úroveň roku 2019, a to díky návratu turismu a uvolnění potlačené poptávky spotřebitelů. Maloobchodní tržby v Austrálii vzrostly meziročně o přibližně 3,6 % na začátku roku 2025 colliers.com.au a NSW byl hnacím motorem tohoto růstu, což naznačuje, že maloobchodníci v Sydney mají pevné obchodní výsledky.

Investorská data potvrzují oživení maloobchodu: Koncem roku 2024 maloobchodní nemovitosti tvořily 41,1 % všech transakcí s komerčními nemovitostmi podle počtu, což je obrovský nárůst oproti dlouhodobému průměru 28 % publications.raywhite.com. Zároveň podíl průmyslových transakcí poklesl z ~60 % v roce 2023 na 50 %, protože investoři se opět vraceli k maloobchodu publications.raywhite.com. Tuto rotaci pohání několik faktorů – výnosy z maloobchodu se po období neoblíbenosti staly vyššími a atraktivnějšími a výhled růstu nájmů se zlepšil, jakmile se obchody znovu otevřely a spotřebitelé projevili ochotu nakupovat osobně. Celkové výnosy z maloobchodních aktiv vedly všem sektorům po dva po sobě jdoucí kvartály ke konci roku 2024 publications.raywhite.com publications.raywhite.com. Podle společnosti Ray White Commercial maloobchodní aktiva zaznamenala +2,8 % celkový výnos v posledním čtvrtletí, čímž překonala kancelářský i průmyslový segment publications.raywhite.com. Výrazné je, že sekundární maloobchodní aktiva (menší, ne-prémiová centra) někdy přinášela vyšší příjmové výnosy než prémiová nákupní centra, protože jejich ceny byly velmi nízké a kapitalizační sazby vysoké, takže investoři je nyní kupují s vysokým hotovostním výnosem a potenciálním růstem publications.raywhite.com.

V Sydney se výnosy z prémiových nákupních center pohybují zhruba ve středním rozmezí 5 % (např. hlavní Westfield se může obchodovat s výnosem 5–6 %), zatímco sousedská centra a retail s rozměrným zbožím mohou mít výnos 6–7 % a více. Rozdíl mezi výnosy z prémiových a sekundárních maloobchodních nemovitostí se během posledního desetiletí výrazně rozšířil, ale mohl by se zúžit, pokud bude sekundární sektor nadále předvádět lepší výkonnost. Nájemné za maloobchodní prostory začalo mírně růst: CBRE předpovídá, že nájemné v nákupních centrech poroste v roce 2025 nízkým jednociferným tempem, což navazuje na růst zaznamenaný v roce 2024 cbre.com. Sydney spolu s Perth očekává lehce vyšší růst nájemného v maloobchodu cbre.com.au, částečně díky silným přílivům obyvatel, jež zatěžují kapacity maloobchodní sítě. Omezený nový rozvoj maloobchodních ploch (prakticky žádná nová nákupní centra se nestaví, kromě obchodních prostor začleněných do smíšeně využitých projektů) znamená, že stávající centra mají zachycený trh a mohou podporovat růst nájemného spolu se zlepšováním prodejů maloobchodníků. Jednou z výhrad je, že inflační tlaky a trendy spotřebitelských výdajů je třeba sledovat – vysoké úrokové sazby a náklady na život v roce 2024 srazily maloobchodní tržby v některých kategoriích, ale jakmile sazby v letech 2025–26 poleví, spotřebitelská důvěra by mohla vzrůst, což by maloobchodníkům prospělo.

Výhled do budoucna: Výhled na maloobchodní nemovitosti v období 2026–2028 je opatrně optimistický. Růst populace (prostřednictvím imigrace) přímo zvyšuje maloobchodní výdaje, zejména v rozvojových oblastech, kde nové domácnosti potřebují místní obchodní možnosti. Výrazný příliv migrantů do Sydney bude podporovat poptávku po všem od potravin přes služby. Penetrace e-commerce, která vyskočila během roku 2020, se stabilizovala – online prodeje v Austrálii tvoří asi 11–12 % celkového maloobchodu a v posledních několika letech svůj podíl výrazněji nezvýšily publications.raywhite.com. Tradiční maloobchod prokázal svou odolnost; zákazníci se pro zážitek vracejí a maloobchodníci stále častěji používají omnikanálový přístup (propojování online a offline prodeje). To naznačuje, že kamenné obchody (zejména ty nabízející pohodlí nebo zážitky) zůstanou zásadní. Kategoriemi, které pohánějí poptávku po nájmu maloobchodních pasaží a center, jsou potraviny a nápoje, osobní služby, zdravotní péče a diskontní maloobchod. Trend směřuje ke “zážitkovému maloobchodu” – nákupní centra přidávají zábavní prvky (kina, bowling, dětská herny) a gastronomické zóny, aby se stala celodenními destinacemi publications.raywhite.com. Očekává se, že tento trend bude pokračovat, přičemž úspěšná centra budou ta, která efektivně spojují nakupování s volnočasovými aktivitami.

Prognózy naznačují stabilní nebo mírně rostoucí nájmy a hodnoty maloobchodních nemovitostí. Pokud například do roku 2026 výrazně klesnou úrokové sazby, kapitálová hodnota maloobchodních center by mohla vzrůst díky mírné kompresi výnosů (byť pravděpodobně méně dramaticky než u průmyslových nemovitostí v letech 2018–21). Na straně nájmů bude růst pravděpodobně kopírovat inflaci (nízká jednociferná čísla). Rizikem, které je třeba sledovat, je kupní síla spotřebitelů: při vysokém zadlužení domácností by v případě kolísání ekonomického růstu mohl utrpět prodej volitelného zboží a někteří maloobchodníci by mohli omezit svou činnost nebo zcela zavřít. Také strukturální změny – např. více online nákupů určitých druhů zboží – představují trvalou výzvu. Mnoho prodejců se však již přizpůsobilo (osobní odběr zboží apod.) a kategorie, které jsou méně náchylné k nahrazení online prodejem (např. potraviny, kavárny, kadeřnictví, zdravotní kliniky), nyní tvoří větší část nájemců.

Regionální zaměření: V rámci Velkého Sydney odpovídají maloobchodní centra oblastem s růstem populace. Západní Sydney má například obrovskou poptávku po nových maloobchodních plochách, jak se předměstí rozrůstají – proto se v oblastech jako Marsden Park, Leppington a Oran Park otevírají nebo plánují nová nákupní centra. Zavedené příměstské hlavní třídy (např. v Parramatta, Bondi, Chatswood) zaznamenaly silný návrat s nízkými neobsazenostmi, zatímco maloobchod v centru (hlavní nákupní čtvrť Sydney CBD) stále dohání ztrátu některých mezinárodních turistů a docházky kancelářských pracovníků. Do roku 2028 přinese dokončení tras metra nové maloobchodní příležitosti na stanicích (např. maloobchod v okolí stanic Metro West v místech jako Five Dock nebo Parramatta by mohl prosperovat). Navíc nové letiště Western Sydney Airport podpoří rozvoj maloobchodu (a pohostinství) pro cestující i pracovníky.

Segment	Podmínky trhu 2025 (Sydney)	Prognóza/výhled 2026–2028
Kanceláře (CBD)	Neobsazenost ~12,7%–12,8% (konec roku 2024) – dosáhla vrcholu a stabilizuje se cbre.com.au.Hlavní nájemné drží (efektivní nájemné v centru města +5 % v roce 2024) cbre.com; vysoké pobídky (~35–40 %) jsou stále běžné.Omezená nová nabídka v letech 2025–26 zmírňuje tlak cbre.com.au.Výnosy ~6,0 % prime (po poklesu hodnoty) content.knightfrank.com.	Postupné oživení.Volná kapacita by měla klesnout na ~8–10 % do roku 2027, jak se zlepší absorpce (minimální nabídka).Růst nájemného v prémiových kancelářích v nízkých jednotkách procent ročně cbre.com (trend přesunu k vyšší kvalitě pokračuje).Starší kanceláře mohou zaostávat nebo být převedeny na jiné využití.Výnosy se očekávají kompresi o ~25–50 bps do roku 2026, protože snižování sazeb posiluje hodnoty content.knightfrank.com, což přitahuje více investorů.Sydney pravděpodobně patří mezi nejlepší kancelářské výkonnostní hráče v Austrálii cushmanwakefield.com.
Maloobchod	Silné oživení.Maloobchodní aktiva vedou v návratnosti (celkový výnos +2,8 % za poslední čtvrtletí) publications.raywhite.com.Poptávka investorů vzrostla – maloobchod tvořil 41 % transakcí v roce 2024 (oproti průměru 28 %) publications.raywhite.com.Nízká neobsazenost v centrech s kotvením supermarketů (~4 % nebo méně) linkedin.com.Nájemné mírně roste; nájmy v nákupních centrech se v roce 2025 očekávají nízký jednociferný růst cbre.com.Výnosy: ~5–6 % v prémiových obchodních centrech, vyšší u regionálních/menších maloobchodních center.	Stabilní výhled. Růst populace a omezená nová nabídka podporují nájmy – očekává se 1–3% roční růst nájemného v dobře situovaných centrech cbre.com.Maloobchod je vnímán jako výkonnější sektor v letech 2025–26 mezi odvětvími publications.raywhite.com, přičemž investoři se zaměřují na příměstská centra.Rizika: spotřebitelské výdaje by se mohly snížit; ale nezbytný maloobchod zůstane odolný.Potenciální mírná komprese výnosů v případě poklesu úrokových sazeb (zvyšující hodnoty), ačkoli výnosy pravděpodobně zůstanou převážně stabilní.Celkově si maloobchodní nemovitosti udrží vysokou obsazenost a stabilní příjmy; úspěšná centra budou pro svůj rozvoj více začleňovat zábavu a zážitky publications.raywhite.com.
Průmyslové	Podrobný přehled průmyslového trhu naleznete v následující části. Průmyslový sektor v Sydney nadále zažívá boom: neobsazenost ~2,8 % (Q1 2025) assets.cushmanwakefield.com; nájmy stále rostou (byť pomaleji, +0,7 % čtvrtletně) assets.cushmanwakefield.com; bezprecedentní poptávka ze strany logistiky, s prime výnosem ~5,25 %–5,75 %.Investoři mají zájem, ale ceny jsou vysoké; v letech 2022–24 došlo k určitému změkčení výnosů.	Viz následující část. Výhled je pozitivní, ale mírně klesající: mírný nárůst neobsazenosti (na <3,5 % do konce roku 2025) s velkým přílivem nové nabídky, poté opětovné zpřísnění assets.cushmanwakefield.com.Růst nájemného ~4 % v roce 2025 (Sydney) assets.cushmanwakefield.com, poté v letech 2026–27 jednostředně jednociferný růst v nedostatečně zásobených subtrzích.Kompresní výnosy pravděpodobně koncem let 2025–2026, protože snižování sazeb zlepšuje sentiment brokerdaily.au – Výnosy ze Sydney průmyslových nemovitostí se mohou zpevnit o 25–50 bazických bodů díky globálnímu zájmu o logistická aktiva.Dlouhodobé faktory poptávky (e-commerce, infrastruktura jako nový letiště) udržují tento sektor silný.

Zdroje: CBRE, Knight Frank, Ray White Comm., Cushman & Wakefield cbre.com.au content.knightfrank.com publications.raywhite.com assets.cushmanwakefield.com.

Investice a riziko (maloobchod): Investoři v současné době vidí příležitost v maloobchodu. Výnosy jsou vyšší oproti jiným třídám aktiv a narativ se posunul od „maloobchodní apokalypsy“ k vyváženějšímu pohledu na omnichannel maloobchod. Obzvláště atraktivní jsou sousedská a subregionální centra s kotvícími supermarkety, která nabízejí defenzivní, na potřebách založený příjem linkedin.com publications.raywhite.com. Tato centra mají velmi nízkou neobsazenost a představují kvazi-infrastrukturu v komunitách – to je silný investiční argument. Existuje také příležitost k růstu v některých velkoformátových maloobchodních centrech (centra s objemným sortimentem), protože růst bydlení zvyšuje poptávku po domácích potřebách apod. Rizika však zahrnují pokles spotřebitelských výdajů: pokud inflace a náklady na úvěry budou nadále zatěžovat spotřebitele, růst maloobchodních tržeb by mohl stagnovat, což vyvine tlak na nájemce. Již nyní mají maloobchodníci s oděvy nebo nábytkem snižované marže. Dalším rizikem je růst provozních nákladů center (energie, mzdy); pokud tyto náklady nebudou vyváženy vyšším nájemným, může to snížit čistý příjem. Online maloobchod zůstává konkurenceschopnou hrozbou, zejména v kategoriích jako elektronika nebo obchodní domy; nákupní centra musejí neustále upravovat složení nájemců, aby zůstala relevantní (můžeme vidět více logistické integrace, např. malé distribuční uzly v obchodních centrech, nebo více nájemců nabízejících služby). Také riziko úrokových sazeb ovlivňuje ocenění maloobchodních nemovitostí: pokud výnosy nebudou klesat podle očekávání a náklady na financování zůstanou vysoké, silně zadlužení majitelé maloobchodu mohou čelit potížím. Přesto současné klima uvolňování sazeb a solidních základů činí z maloobchodu možná „navrátilce“ komerčního nemovitostního trhu směřujícího do pozdních 20. let 21. století publications.raywhite.com.

Tabulka 2: Přehled komerčních nemovitostí v Sydney (2025 a výhled)

(Tabulka 2 shrnuje podmínky a předpovědi pro kancelářský, maloobchodní a průmyslový trh v Sydney. Průmyslový segment je rozšířen v následující části.)

Průmyslový trh s nemovitostmi v Sydney

Sydney’s průmyslový a logistický sektor nemovitostí byl v posledních letech hvězdným výkonem a zůstává klíčovým segmentem vstupujícím do roku 2025 – ačkoli jeho překotný růst se zmírňuje na udržitelnější tempo. Tento sektor zahrnuje sklady, distribuční centra, výrobní prostory a průmyslové pozemky po celé metropolitní oblasti Sydney (s koncentrací v západním Sydney). Hlavními faktory byly boom e-commerce, restrukturalizace dodavatelských řetězců a nedostatek volných pozemků, což vedlo k rekordně nízké neobsazenosti a prudkému růstu nájmů v letech 2021–2023. V roce 2025 je průmyslový trh stále velmi silný, i když se normalizuje z těchto maxim.

Nová nabídka konečně prudce roste po letech nedostatečné výstavby.

assets.cushmanwakefield.com

rekordních ~950 000 m²

assets.cushmanwakefield.com

v příštích 6 měsících ještě mírně vzroste

assets.cushmanwakefield.com

problémy s proveditelností a omezeními v oblasti pozemků

assets.cushmanwakefield.com

by mohla nová nabídka poklesnout

opět zpřísnit od konce roku 2025 do roku 2026

assets.cushmanwakefield.com

Aktuální trendy v roce 2025

Neobsazenost a nabídka: Průmyslová neobsazenost v Sydney zůstává mimořádně nízká, i když se mírně zvyšuje s tím, jak na trh přichází nová nabídka. V 1. čtvrtletí 2025 se míra neobsazenosti zvýšila na 2,8 % (z přibližně 2,5 % na konci roku 2024) assets.cushmanwakefield.com. Tento nárůst byl způsoben vlnou dokončení – včetně velkých objektů, jako je sklad o rozloze 26 000 m² v Marsden Parku a logistické centrum o rozloze 25 000 m² u Moorebank Intermodal Terminal – a také návratem velkého bloku prostor na trh (74 000 m² bývalého distribučného centra Coles v Eastern Creek, nyní v podnájmu) assets.cushmanwakefield.com. Přesto 2,8% neobsazenost je podle historických měřítek stále extrémně nízká. V mnoha subtrzích je stále obtížné najít okamžitě dostupné prostory, zejména pro malé a středně velké požadavky. Podle plochy většina (62 %) aktuálně volných prostor je v prvotřídních, moderních objektech assets.cushmanwakefield.com, a ty se obecně pronajímají poměrně rychle; starší, sekundární objekty zůstávají bez nájemců déle (některé jsou prázdné více než 6 měsíců) assets.cushmanwakefield.com. Významné je, že podíl podnájmů je poměrně malý (~25 %) z celkové neobsazenosti assets.cushmanwakefield.com, což znamená, že většina volných prostor je nabízena přímo pronajímateli.

Nájemné a ceny: Průmyslové nájmy v Sydney zaznamenaly v uplynulých letech mimořádný růst. Sazby za prémiové prostory vzrostly v roce 2022 meziročně o ~20–30 %, když se dostupnost dostala na minimum. Na začátku roku 2023 dosáhl růst celostátně vrcholu kolem +27 % meziročně cbre.com. S příchodem let 2024–25 se růst nájmů zpomalil na stále silné tempo. V Q1 2025 vzrostly průmyslové nájmy v Sydney v průměru o 0,7 % mezikvartálně (pokud by to pokračovalo, ročně by to znamenalo asi 3 %) assets.cushmanwakefield.com. Cushman & Wakefield předpokládá růst nájmů o 4,3 % v roce 2025 celkově v Sydney assets.cushmanwakefield.com. Některé subtrhy se vyvíjejí nadprůměrně: Central West (kolem Silverwater/Granville) zaznamenal růst nájmů za poslední čtvrtletí o +1,4 % assets.cushmanwakefield.com, což odráží velmi omezenou nabídku v této oblasti. Jižní Sydney (městská zástavba u Port Botany a letiště) také zaznamenalo růst +0,5 % mezikvartálně, a to i přes již tak velmi vysoké nájmy assets.cushmanwakefield.com. Okrajové subtrhy (Outer West, Southwest) nyní zaznamenávají mírnější růst nájmů, neboť většina nové nabídky je soustředěna právě tam, což poskytuje nájemcům o něco více možností a vyjednávací síly assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Přesto incentivy zůstávají relativně nízké a stabilizovaly se po mírném nárůstu v roce 2024 – běžné incentivy jsou ~10–17,5 % u stávajících prostor a ~15–20 % u předběžných závazků na nové velké stavby assets.cushmanwakefield.com. Tyto úrovně incentivy jsou výše než před rokem (pod 10 %), ale stále nízké ve srovnání s kancelářským nebo maloobchodním sektorem, což naznačuje, že pronajímatelé mají stále navrch.

jižní Sydney

dpn.com.au

pokračovat, ale v jednociferných hodnotách

zůstane pozitivní vzhledem k omezené nabídce

cbre.com

investiční straně

průmyslových výnosů

opět rostly

5,0 % až 5,5 %

assets.cushmanwakefield.com

Poptávka investorů po průmyslových/logistických nemovitostech zůstává vysoká

konkurence o prémiová průmyslová aktiva v Sydney a Brisbane „vzkvétá“

brokerdaily.au

„očekáváme, že ke stlačování výnosů dojde koncem roku 2025“

cushmanwakefield.com

Objem kapitálových transakcí

cbre.com.au

Geografická ohniska: Západní Sydney je epicentrem průmyslové aktivity. Vnější západ (podél křižovatky M7/M4, předměstí jako Eastern Creek, Erskine Park, Kemps Creek) a jihozápad (kolem M5, Moorebank, Ingleburn) jsou místa, kde vzniká většina nových logistických parků. Atraktivitu těchto lokalit zvyšuje blízkost dálnic a (v případě Moorebanku) i intermodální železniční přístav. Jak už bylo zmíněno, velké předpronájmy od Amazonu a dalších firem jsou právě v těchto oblastech assets.cushmanwakefield.com. Očekává se, že připravované letiště Western Sydney bude katalyzátorem vzniku nových průmyslových čtvrtí v Aerotropolis/Bradfield, kde by v následující dekádě měly být umístěny pokročilé výrobní provozy, logistika a letecký průmysl – což bude zásadní změna. Již nyní vláda NSW v roce 2025 schválila skladový areál v hodnotě 139 milionů dolarů u Aerotropolis psnews.com.au. Mezitím vnitřní Sydney (South Sydney, inner west) zůstává velmi žádané pro distribuční sklady pro poslední fázi dodávky (“last-mile”), ale prakticky zde už není žádná volná půda – mnoho starších průmyslových areálů se zde mění na smíšené využití. To tlačí nájemce dále na západ. Severozápad (kolem Marsden Park po Rouse Hill) je další růstovou oblastí lehkého průmyslu a skladování, jak se zde rozšiřuje obyvatelstvo. Centrální západ (Silverwater, Auburn) je pak starší oblast s nízkou neobsazeností díky své centrální poloze.

Výhled 2026–2028

Střednědobý výhled na průmyslový trh v Sydney je zásadně silný, i když horečnatý růst zpomalí na stabilnější rytmus. Klíčové body pro období 2026–28:

Neobsazenost & nabídka: Současný stavební boom dočasně zvýší míru neobsazenosti v roce 2025, ale poté pravděpodobně nová nabídka nebude stačit poptávce. Dostupnost průmyslové půdy v Sydney je omezena geografií a územním plánováním – na západě Sydney půda je, ale infrastruktura a plánovací procesy určují tempo uvolnění. Mnoho developerů se také obává předimenzování trhu kvůli vysokým nákladům. Cushman předpovídá, že neobsazenost by mohla vyvrcholit pod 3,5 % v roce 2025 a poté klesat od konce roku 2025 do roku 2026 assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Do roku 2027 by se neobsazenost mohla vrátit k cca 2 % nebo níže, pokud se výstavba zpomalí. V podstatě průmyslový trh v Sydney zůstane téměř plně obsazený, protože běžná frikční neobsazenost v „zdravém“ trhu činí asi 5 % a Sydney bude výrazně pod touto hranicí.
Růst nájmů: Očekávejte pokračující růst nájmů, ale v jednotkách středních procent ročně. Pro rok 2025 se odhaduje růst o 4,3 % assets.cushmanwakefield.com; podobná úroveň (možná 3–5 % ročně) se očekává v letech 2026 a 2027. Některé vybrané trhy mohou překonat 5 %, pokud je nabídka na těchto místech obzvlášť omezená assets.cushmanwakefield.com. Například pokud v Jižním Sydney nebo Central West začne málo nových projektů, mohou tyto oblasti zaznamenat výrazný růst nájmů kvůli odložené poptávce. Naopak oblasti s velkým množstvím nových projektů (části Outer West) mohou zažít stagnaci nájemného, dokud se prostory neobsadí. Zajímavý trend: pobídky pro pronajímatele by mohly mírně vzrůst (jako tomu bylo v roce 2024 na ~15 % u předpronájmů assets.cushmanwakefield.com), což mírní efektivní růst nájemného, i když nominální nájmy rostou. I přesto však mají průmysloví pronajímatelé silnou pozici. Do roku 2028 by nájmy za prémiové sklady v Sydney mohly být bez potíží o 15 % a více vyšší než dnes, vzhledem ke strukturálním faktorům.
Hnací síly poptávky: E-commerce bude i nadále hlavním nájemcem – růst on-line maloobchodu se ustálil na ~11 % prodejů, ale další růst (na 15 % a více do konce 20. let) bude vyžadovat více logistických prostor. Firmy zabývající se třetími stranami v logistice (3PL), společnosti doručující balíky a maloobchodníci optimalizující dodavatelské řetězce budou pohánět pronájmy. Cushman očekává oživení aktivity 3PL ve druhé polovině 2025, protože mnoho provozovatelů 3PL bylo překvapivě neaktivních (možná kvůli již vybudovaným kapacitám), ale budou muset expandovat, aby zvládli rostoucí objem assets.cushmanwakefield.com. Dále oživení výroby (např. ve farmacii, potravinářství nebo high-tech) může mírně zvýšit poptávku, zejména s ohledem na vládní zájem o lokalizaci klíčových odvětví. Nové technologické parky v Sydney (například moderní průmyslové zóny ve Western Sydney) mohou vyvolat poptávku po těchto objektech. Datová centra také konkurují o průmyslové pozemky – i když to nejsou tradiční sklady, zabírají průmyslové zóny a díky digitální ekonomice zažívají boom. Tato konkurence (datová centra často platí vysoké ceny za pozemky a přístup k elektřině) bude dále zvyšovat tlak na růst cen půdy a omezovat výstavbu skladů v některých lokalitách assets.cushmanwakefield.com.
Investiční výhled: Jak již bylo zmíněno, podmínky naznačují potenciální opětovné snížení průmyslových výnosů do roku 2025–26, vzhledem k množství kapitálu a nižším úrokovým sazbám brokerdaily.au. Mnoho globálních investorů považuje australský průmyslový sektor za nedostatečně zásobený a za dlouhodobý růstový příběh. Do roku 2028 bychom mohli vidět výnosy prvotřídních průmyslových nemovitostí v Sydney zpět na úrovni nízkých 5 % nebo dokonce vysokých 4 %, pokud bude ekonomika stabilní. To znamená další kapitálový růst. Takto nízké výnosy však rovněž zvyšují vstupní riziko – pokud by sazby státních dluhopisů nečekaně vzrostly, hodnoty průmyslových nemovitostí by byly citlivé. Celkově se dá očekávat, že vysoká poptávka investorů přetrvá a možná povede k rozvoji formou kapitálových partnerství (např. velké instituce financující výstavbu logistických parků za účelem získání nové nabídky).
Rizika: Jedním z rizik je hospodářský pokles snižující poptávku – například pokud by došlo k výraznému poklesu spotřebitelských výdajů, mohli by maloobchodníci konsolidovat sklady, což by zmírnilo poptávku po pronájmu. Ale vzhledem k dlouhodobým trendům je toto riziko mírné; většina nájemců plánuje dlouhodobě a krátkodobé výkyvy trajektorii nezmění. Riziko nadměrné výstavby je další – mohla by současná vlna nabídky přesáhnout poptávku? Zatím je významná část prostor předpronajatá a zbytek se očekává, že se pronajme v průběhu času, ale pokud by spekulativní prostory z roku 2025 zůstaly bez nájemců, developeři by počet nových projektů snížili (samo-korekce). Zprávy z odvětví říkají, že každý nárůst neobsazenosti bude dočasný assets.cushmanwakefield.com. Dalším rizikem jsou zpoždění infrastruktury: silnice a přístavy v Sydney musí držet krok (například pokud by intermodální terminál Moorebank nebo modernizace dálnic narazily na problémy, mohlo by dojít ke zpoždění některých logistických efektivit). A růst nákladů zůstává problémem – výstavba skladů je nyní o 20–30 % dražší než před několika lety; pokud náklady neklesnou, musí se nájmy nadále zvyšovat, aby nová výstavba dávala smysl. Nakonec regulační změny (například v oblasti územního plánování nebo environmentálních pravidel) by mohly ovlivnit nabídku průmyslových pozemků, ale žádné změny, které by výrazně omezily nebo uvolnily restrikce, nejsou očekávány.

Celkově by měl průmyslový sektor v Sydney až do roku 2028 nadále vykazovat solidní výkonnost – vysokou obsazenost, rostoucí nájmy a silný zájem investorů – i když již nepůjde o explozivní růst z minulých let. Zůstává oblíbenou třídou aktiv díky svým defenzivním vlastnostem (dlouhodobé nájemní smlouvy, zásadní funkce) a růstovému potenciálu.

Investiční příležitosti a rizika v průmyslovém sektoru

Příležitosti na průmyslovém trhu v Sydney jsou významné:

Základní logistická aktiva (moderní distribuční centra s dlouhodobými nájemními smlouvami) poskytují stabilní příjem na trhu s omezeným množstvím pozemků. Vzhledem k očekávané nízké volné kapacitě mohou majitelé dobře situovaných průmyslových objektů očekávat vysokou obsazenost a postupné zvyšování nájmů. Pokud jsou tato aktiva pořízena za současné úrovně výnosů (~5 %), mohlo by dojít k růstu kapitálové hodnoty v případě, že se výnosy sníží, jak se očekává při poklesu úrokových sazeb brokerdaily.au. V diverzifikující se ekonomice je expozice vůči logistice (která je základem e-commerce a spotřeby) vnímána jako relativně defenzivní investice se současným potenciálem růstu – což je vzácná kombinace.
Příležitosti k developmentu: Pro developery s pozemky či možností je získat znamená trvající nedostatek vysoce ziskové projekty na míru pro nájemce (zejména velké firmy požadující specifická zařízení). Další příležitost představuje brownfield rekultivace (např. staré průmyslové areály blíže centru, které je možné přeměnit na vícepodlažní logistická zařízení nebo datová centra) vzhledem k extrémnímu nedostatku půdy poblíž města. Mnohopodlažní sklady, byť jsou v Austrálii novinkou, by se mohly stát životaschopné v Sydney tak, jak tomu je v hustě zalidněných asijských městech.
Nově vznikající subsektory: Jak bylo zmíněno, alternativní sektory jako datová centra a chladírenské sklady zažívají boom. Datová centra v západním Sydney (například v oblasti Eastern Creek) se rozšiřují díky poptávce po cloudových službách. Tyto nemovitosti často nabízejí dlouhodobé nájemní smlouvy s kvalitními nájemci (technologické firmy), což je pro investory atraktivní. Podobně i chladírenské sklady (distribuce potravin) a logistická zařízení „poslední míle“ poblíž center obyvatelstva jsou velmi žádané (např. distribuční centra pro rozvoz potravin). Zkušení investoři mohou cílit na průmyslová aktiva obsluhující tyto specifické segmenty.

Rizika nejsou zanedbatelná:

Cenové riziko: Průmyslové nemovitosti už nejsou levné; v některých případech jsou dokonce oceněny až příliš optimisticky. Pokud se ekonomické podmínky nebudou vyvíjet dle očekávání (například pokud zůstane inflace vysoká a úrokové sazby déle na vyšší úrovni), nemusí očekávané stlačení výnosů nastat a draze pořízené akvizice mohou podávat podprůměrné výsledky. Navíc prostor pro další pokles výnosových sazeb je nyní mnohem menší než před pěti lety, kdy výnosy byly 7–8 %. Budoucí výnosy tak budou více záviset na růstu nájemného, který je sice pravděpodobný, ale nemusí dosáhnout mimořádných temp z posledních let.
Koncentrace nájemců a zastarávání: Někteří investoři se obávají specifického rizika – například pokud by jeden z několika hlavních logistických nebo maloobchodních nájemců zkrachoval nebo odešel, může být v prostředí vysokých nájmů nalezení nového nájemce obtížné, pokud trh ochladne. Zároveň mohou zařízení zastarat (např. nízká světlá výška, nedostatečný přístup pro kamiony), zejména jak postupuje technologický pokrok (automatizace skladů apod.). Pro udržení moderního standardu může být nutné průběžně investovat do obnovy.
Regulační/environmentální faktory: Udržitelnost je stále důležitější téma – sklady s nízkou energetickou účinností nebo bez solárních panelů apod. mohou čelit nižší poptávce, protože nájemci a investoři upřednostňují zelené budovy. Navíc, jakékoliv změny v obchodní politice nebo provozu přístavů (například pokud se změní objem dovozu/vývozu) mohou nepřímo ovlivnit některé průmyslové skupiny.
Přesuny v dodavatelských řetězcích: Geopolitické události mohou změnit trasy dodavatelských řetězců; například zvýšená relokace výroby zpět do země může ve skutečnosti zvýšit poptávku po lokálních výrobních prostorech, zatímco globální útlum by mohl snížit dovoz a ovlivnit skladové prostory v přístavech. Nicméně, různorodá ekonomika a poloha Sydney znamenají, že by město mělo zvládnout různé scénáře.

Na závěr lze říci, že průmyslové nemovitosti v Sydney zůstávají velmi atraktivním sektorem, často označovaným jako „průmyslové a logistické zlato.“ Klíčem pro investory je v současné vyhrocené situaci nepřeplácet, a pro nájemce zajistit si prostory včas (předem si je zarezervovat, pokud možno) vzhledem k budoucímu nedostatku. S novým letištěm a infrastrukturou budou průmyslové trhy v západní části Sydney vzkvétat, což rozšíří ekonomické přínosy a vytvoří řadu příležitostí v oblasti nemovitostí během následujícího desetiletí.

Závěr

Ve všech segmentech – rezidenční, komerční (kanceláře/obchod) a průmyslové – je trh s nemovitostmi v Sydney v roce 2025 charakterizován obnoveným růstem tváří v tvář přetrvávajícím omezením nabídky. Rezidenční nemovitosti dosahují nových cenových rekordů, poháněné nízkými úrokovými sazbami a tlakem populačního růstu, i když dostupnost bydlení zůstává klíčovým problémem abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Výhled do roku 2028 naznačuje pokračující růst cen i nájmů, byť už umírněnějším tempem, a vývoj bude výrazně záviset na iniciativách pro posílení nabídky bydlení a celkové ekonomické situaci. Komerční sektory procházejí obnovou různou rychlostí: kancelářské prostory se stabilizují a jsou připravené na zlepšení, jelikož Sydney opět vede národní poptávku po kancelářích k růstu cushmanwakefield.com, zatímco maloobchod se překvapivě stal tahounem, protože se spotřebitelé vracejí k nákupům v kamenných prodejnách a investoři v tomto segmentu rozpoznávají hodnotu publications.raywhite.com. Průmyslové nemovitosti zůstávají fundamentálně silné – průmyslová neobsazenost v Sydney by měla zůstat pod 3–4 % po celé desetiletí assets.cushmanwakefield.com – což zaručuje dlouhodobou poptávku po logistických aktivech ze strany nájemců i investorů.

Investiční příležitosti jsou v tomto prostředí bohaté: od rezidenční výstavby na prolukách a projektů build-to-rent (využívajících vládní pobídky) až po rekonstrukce kanceláří se zvýšenou hodnotou a špičková logistická zařízení, Sydney nabízí škálu možností pro zkušené investory. Klíčové oblasti růstu jako Greater Western Sydney vynikají – rozsáhlé infrastrukturní projekty (metro, dálnice, letiště) a plánovaná městská centra (např. Bradfield City) proměňují tento region a pravděpodobně přinesou nadprůměrný růst hodnoty nemovitostí, jakmile sem přijdou nová pracovní místa a obyvatelé dpn.com.au dpn.com.au. Zavedené trhy v centru města pak budou těžit z celkového ekonomického oživení a v případě kanceláří i z omezené nové nabídky, která podporuje stávající vlastníky.

Nicméně rizika a výzvy by neměly být podceňovány. Dostupnost bydlení je na úrovni krize – bez podstatného zvýšení nabídky zůstane mnoho obyvatel Sydney cenově vyřazeno nebo zatíženo vysokými náklady na bydlení, což by mohlo vyvolat politické zásahy nebo oslabit ekonomickou konkurenceschopnost. Závislost na historicky nízkých úrokových sazbách k udržení vysokých hodnot aktiv je další slabinou; jakýkoli šok, který povede k vyšším nákladům na financování nebo nižší likviditě, by se mohl rychle projevit propadem hodnoty nemovitostí. Navíc je trh v Sydney propojen s globálními trendy: změny politiky ohledně zahraničních investic, toků mezinárodních studentů a globálního hospodářského zdraví (ovlivňujícího expanzi nebo útlum podnikání) budou v následujících letech výsledky výrazně ovlivňovat.

Vládní politika bude klíčovým faktorem. Úspěch (nebo neúspěch) nových bytových iniciativ v NSW – urychlování schválení výstavby, podpora nabídky nájemního bydlení, financování infrastruktury – určí, zda Sydney alespoň částečně zmírní nedostatek bydlení, nebo se propast dále prohloubí australianpropertyupdate.com.au abc.net.au. V komerční oblasti budou politiky podporující imigraci a růst podnikání přímo ovlivňovat poptávku po nemovitostech (více lidí znamená větší potřebu domovů, kanceláří, obchodů, skladů). Naopak jakákoli náhlá politika, která by poptávku tlumila (jako například zpřísnění migrace nebo zdanění investic do nemovitostí), by mohla trh ochladit.

Souhrnně lze říct, že trh s nemovitostmi v Sydney na období 2026–2028 vypadá odolně a dynamicky, podpořený silnými základy: rostoucí, bohatou populací; statusem regionálního ekonomického centra; a významnými modernizacemi infrastruktury, které zvyšují jeho kapacitu. Rezidenční nemovitosti čeká další (byť mírný) růst a zůstanou pilířem bohatství (přičemž Sydney pravděpodobně na konci této dekády upevní svou pozici města s průměrnou cenou domu nad 2 miliony dolarů) abc.net.au. Komerční nemovitosti jsou ve fázi zotavení – neobsazenost kanceláří by měla klesat, maloobchod bude pokračovat v obnově a průmyslové/logistické nemovitosti upevní svou klíčovou roli v nové ekonomice. Investoři a zainteresované strany by se měli připravit na vysoce konkurenční trh (zejména u nedostatkových aktiv, jako jsou pozemky vhodné k výstavbě a kvalitní budovy) a zvolit strategické přístupy (ať už v podobě nových modelů výstavby, partnerství s vládou na projektech, nebo modernizace aktiv k pokrytí budoucích potřeb). Navzdory krátkodobým výzvám je výhled pro trh nemovitostí v Sydney opatrně optimistický: dlouhodobá atraktivita a ekonomická síla města naznačují, že hodnota a poptávka po nemovitostech budou v dlouhodobém horizontu růst, i když cykly se budou měnit.

Při pečlivém plánování a trvalé podpoře politik zaměřených na zvýšení nabídky a infrastruktury dokáže Sydney zvládnout svůj růst tak, aby jeho trh s nemovitostmi zůstal nejen motorem bohatství, ale také podporoval obyvatelnost a produktivitu tohoto světového města v nadcházejících letech.

Reference:

ABC News (2025). Ceny nemovitostí mají v letech 2025–26 dosáhnout rekordních maxim, což přinese bolest kupujícím a boom prodávajícím. abc.net.au abc.net.au abc.net.au
National Housing Supply & Affordability Council (2025). Stav systému bydlení 2025 – Klíčová zjištění o nedostatku bydlení a dostupnosti australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au
NSW Department of Planning (2024). Prognóza dodávky bydlení pro oblast Greater Sydney – Odhad 172 900 nových domovů do roku 2029 (28 800 ročně) planning.nsw.gov.au
Domain (2025). Zpráva o prognóze cen na fiskální rok 2025–26 – Očekávaný růst ceny domů v Sydney o +7 % na 1,83 milionu $, bytů o +6 % na 889 tisíc $ abc.net.au abc.net.au
CoreLogic/Cotality (2025). Zpráva o ziscích a ztrátách – 95 % prodejů ziskových na začátku roku 2025; ceny stoupají po snížení sazeb RBA abc.net.au
YourMortgage (červenec 2025). Mediánové ceny domů – Mediánová cena domu v Sydney $1,496M; nejrychlejší růst ve čtvrtích St Marys (+8,4 %), Richmond-Windsor (+6,7 %), Fairfield (+6,5 %) yourmortgage.com.au yourmortgage.com.au
Mozo (leden 2025). Průměrné nájemné v Austrálii – Mediánové nájemné v Sydney $775 (domy) a $720 (byty) za týden (nejvyšší v zemi) mozo.com.au mozo.com.au
Cushman & Wakefield (2025). Sydney Industrial Marketbeat Q1 2025 – Neobsazenost 2,8 %; prognóza růstu nájmů +4,3 % v roce 2025; neobsazenost zůstane <3,5 % assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
CBRE Research (2025). Pacific Real Estate Market Outlook – Růst průmyslových nájmů zpomaluje, ale zůstává pozitivní; maloobchodní nájmy porostou v nižších jednotkách procent, ve vedení Perth/Sydney cbre.com cbre.com
Knight Frank Research (2025). Sydney Office Market Q1 2025 – Hlavní výnosy ~6,0 % stabilní, očekává se komprese ve druhé polovině 2025; neobsazenost 12,8 % a pravděpodobně již kulminovala content.knightfrank.com content.knightfrank.com
Ray White Commercial (2025). Property Outlook – Maloobchod má vést komerční výkonnost v roce 2025; maloobchodní transakce rostou, dominovaly celkovým výnosům publications.raywhite.com publications.raywhite.com
Knight Frank (2025). Australian Commercial Property Outlook – Obnova napříč sektory, průmyslová poptávka způsobuje kompresi výnosů, zahraniční kapitál je aktivní brokerdaily.au brokerdaily.au
ABC News (2025). NSW urychluje nabídku nájemního bydlení – 50% sleva na daň z pozemku pro BTR prodloužena na neurčito; umožnění developerům stavět infrastrukturu pro zrychlení výstavby bydlení abc.net.au abc.net.au
Reuters Poll prostřednictvím GlobalPropertyGuide (2025). Analýza trhu s bydlením – Analytici předpovídají +3,7 % růst cen AU domů v roce 2025, +5,0 % v letech 2026/27; Sydney ~+3 % v roce 2025 (mírnější růst) globalpropertyguide.com
Cushman & Wakefield (2025). Australian Outlook 2025 – Sydney/Brisbane vedou obnovu kancelářských prostor; snižování sazeb podpoří investice, komprese výnosů v logistice koncem roku 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com