Trh s nemovitostmi v Aucklandu 2025: Boom, nebo krach? Uvnitř otřesu městského realitního trhu

Přehled: Nemovitosti v Aucklandu na rozcestí v roce 2025

Trh s nemovitostmi v Aucklandu v roce 2025 stojí na zásadním bodě, balancuje mezi minulým poklesem a známkami opatrného oživení. Po prudkém boomu v době covidu a následné korekci se ceny bydlení stabilizovaly a dokonce začaly mírně růst globalpropertyguide.com nzherald.co.nz. Zároveň komerční a průmyslové sektory nemovitostí procházejí vlastními postpandemickými úpravami – od kancelářských budov potýkajících se s vyšší neobsazeností až po průmyslové sklady, které si stále užívají téměř rekordní poptávku. Investoři a majitelé domů sledují souběh faktorů: úrokové sazby jsou nyní na sestupné trajektorii, nové vládní politiky nahrávají investicím do nemovitostí a velké infrastrukturní projekty slibují proměnit městskou krajinu Aucklandu. V této zprávě rozebíráme každý segment – rezidenční, komerční a průmyslový – a zkoumáme aktuální ceny, trendy v nájmech, vývoj, prognózy do konce 20. let a klíčové příležitosti a rizika do budoucna.

Rezidenční sektor: ceny, trendy a nájmy

Ceny domů v Aucklandu – aktuální úroveň a historické srovnání

Ceny bydlení v Aucklandu v roce 2025 odrážejí trh, který se po výrazné korekci stabilizuje. Mediánová cena domu v regionu Auckland je přibližně NZD $990,000 k polovině roku 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To představuje zhruba 3–4% pokles oproti předchozímu roku, zatímco celostátní medián zůstal ve stejném období beze změny globalpropertyguide.com. Pokles v uplynulém roce je pozůstatkem ochlazení trhu, které následovalo po vrcholu na konci roku 2021. Během pandemického boomu ceny domů v Aucklandu vzrostly o více než 40 % a na konci roku 2021 dosáhly rekordních hodnot. Od té doby hodnoty klesly asi o 20 % z tohoto vrcholu reuters.com, čímž se zhruba polovina mimořádných zisků z doby covidu obrátila zpět.

Pro lepší představu: mediánová cena v Aucklandu vystřelila z úrovně kolem 700 000 dolarů v roce 2019 na více než 1 milion dolarů v roce 2021. Na vrcholu horečky (konec roku 2021) se mediánová cena domu blížila k 1,3 milionu dolarů. Následná korekce srazila medián na nízké úrovně kolem 1 milionu dolarů do roku 2023 nzherald.co.nz. Například jen mezi dubnem 2024 a dubnem 2025 klesl medián v Aucklandu zhruba z 1,04 milionu na 1,00 milionu dolarů nzherald.co.nz. Nyní, v roce 2025, ceny vykazují první známky oživení. Pokles se v podstatě zastavil – ve skutečnosti byl na začátku roku 2025 medián v Aucklandu jen asi o 0,5 % nižší meziročně interest.co.nz interest.co.nz – a v některých měsících se opět objevují meziměsíční nárůsty. Údaje Realitního institutu ukazují malé, ale po sobě jdoucí měsíční nárůsty cen na začátku roku 2025, což zmenšuje roční pokles nzherald.co.nz. Ekonomové upozorňují, že poptávka kupujících se zotavuje díky klesajícím hypotečním sazbám, ale dostatečná nabídka nemovitostí drží rychlý růst cen na uzdě nzherald.co.nz interest.co.nz. Prodeje nemovitostí trvají déle než v letech boomu (medián cca 42–54 dní na trhu, stále nad historickým průměrem nzherald.co.nz interest.co.nz), což ukazuje na vyváženější trh, kde mají kupující více možností.

Dostupnost bydlení zůstává problémem i přes korekci cen. I po nedávném poklesu jsou ceny domů v Aucklandu přibližně 6násobkem průměrného příjmu domácnosti, což znamená, že vlastnictví domu je stále mimo dosah pro mnoho kupujících, kteří kupují poprvé reuters.com. Dobrou zprávou je, že jde o mírné zlepšení oproti roku 2021, kdy ceny byly o 50 % vyšší než před pandemií a koupě domu byla pro nováčky „prakticky nemožná“ reuters.com. Dnes, při nižších cenách a uvolňování úrokových sazeb, většina analytiků nemovitostí (9 z 11 v jednom průzkumu) věří, že podmínky pro kupující prvního bydlení se v příštím roce zlepší reuters.com reuters.com. Skutečně, objem prodejů se zvýšil (celostátní prodeje domů byly v začátku roku 2025 o ~9–17 % vyšší než o rok dříve nzherald.co.nz interest.co.nz), což naznačuje obnovenou důvěru. Ale dostupnost bydlení v Aucklandu zůstává v mezinárodním srovnání velmi napjatá a našetřit na akontaci je stále obtížné kvůli vysokému nájmu a životním nákladům reuters.com reuters.com.

Dynamika trhu s nájmy a výnosy v Aucklandu

Aucklandsý trh s pronájmy v roce 2025 vykazuje známky ochlazení po letech napětí. Nájemné v letech 2022–2023 stabilně rostlo, ale inflace nájmů se nyní výrazně zpomalila globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hraje zde roli několik faktorů: čistá migrace – klíčový faktor poptávky po pronájmech – prudce poklesla z postpandemických maxim. Za rok do května 2025 činil čistý přírůstek obyvatelstva na Novém Zélandu jen asi 14 800 lidí, což je o více než 80 % méně než příliv zaznamenaný v předchozím roce globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Auckland, jakožto hlavní destinace nových migrantů, tento pokles poptávky pocítil obzvlášť silně, jakmile se imigrace normalizovala. Zároveň se nabídka pronájmů zvýšila; počet dostupných nabídek pronájmů je vyšší než před rokem, což dává nájemcům více možností globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trade Me (hlavní platforma pro inzerci nemovitostí) dokonce uvádí, že v mnoha regionech, včetně Aucklandu, se medián požadovaného nájemného ustálil nebo začal klesat, protože pronajímatelé soupeří o nájemce globalpropertyguide.com. Nájemci nyní mají větší vyjednávací sílu, než měli za poslední roky, což je výrazný obrat ve městě známém drahými nájmy.

Aktuální úroveň nájmů: Medián týdenního nájemného v Aucklandu je v roce 2025 přibližně 600–630 NZD. Podle vládních údajů činil průměr týdenního nájemného v Aucklandu za rok do dubna 2025 631 NZD (přibližně 366 USD) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. To je jen 0,9% nárůst oproti předchozímu roku globalpropertyguide.com, což znamená, že nájmy jsou v reálném vyjádření v podstatě na stejné úrovni. V některých segmentech reálné nájmy při započtení inflace klesají. Toto ochlazení je patrné také z nárůstu míry neobsazenosti u pronájmů – správci nemovitostí v Aucklandu hlásí rostoucí počet neobsazených bytů a delší dobu obsazování nájemníky globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Vzhledem k tomu, že nájmy již nyní tvoří vysoký podíl příjmů, existuje přirozený strop pro jejich další růst globalpropertyguide.com.

Hrubé výnosy z pronájmu rezidenčních nemovitostí v Aucklandu zůstávají mírné a dokonce mírně poklesly, protože ceny se stabilizují, zatímco nájmy stagnují. V polovině roku 2025 se průměrný hrubý výnos z pronájmu rezidenčních nemovitostí na Novém Zélandu odhaduje na přibližně 4,0 % globalpropertyguide.com. To je pokles z přibližně 4,3 % o rok dříve globalpropertyguide.com, což odráží skutečnost, že hodnota nemovitostí začala opět mírně růst, zatímco růst nájmů se zastavil. V Aucklandu jsou výnosy obvykle na nižší straně celostátního rozmezí (vysoké pořizovací ceny v Aucklandu snižují procento výnosu). Mnoho majitelů nemovitostí v Aucklandu dosahuje čistých výnosů (po odečtení nákladů), které jsou velmi nízké, často v rozmezí 2–3 %, což znamená, že spoléhají na budoucí kapitálové zhodnocení investice. Vzhledem k tomu, že úrokové sazby byly v roce 2023 vysoké, mnoho investorů s úvěrem zažilo záporné peněžní toky, ačkoli nedávné snížení úrokových sazeb tento tlak zmírňuje. Luxusní byty ve městě mohou přinést mírně vyšší výnosy než prémiové příměstské domy, ale celkově je Auckland podle světových měřítek trhem s nízkými výnosy – což je dlouhodobý trend vzhledem k jeho silné historii kapitálového růstu.

Na straně pronajímatelů je pozitivem, že nové vládní daňové změny zlepšují matematiku investic do pronájmů (více o tom v sekci Politiky). A navzdory nedávnému útlumu analytici očekávají, že nájmy budou v příštích letech postupně růst spolu s oživením ekonomiky. Průzkum agentury Reuters mezi odborníky předpovídá přibližně 3,0% nárůst městských nájmů v roce 2025, což překoná obecnou inflaci reuters.com reuters.com. Přesto mají v nejbližší době navrch nájemníci. Nabídka nájemního bydlení byla posílena investory, kteří se snaží pronajmout nemovitosti, jež během poklesu trhu nemohli snadno prodat, a také přílivem nově postavených domů. Výsledkem je, že poměr nájemného k příjmům v Aucklandu zůstává napjatý, ale zatím se nezhoršuje – což po letech prudkého růstu přináší nájemníkům určitou úlevu.

Sektor komerčních nemovitostí: Trendy v kancelářích a maloobchodu

Kancelářský trh – rostoucí neobsazenost vs. odolnost prémiových prostor

Sektor kanceláří v Aucklandu v roce 2025 prochází obdobím přizpůsobení. Posun směrem k práci na dálku a hybridní práci, vyvolaný pandemií, zanechal stopy zejména na starších kancelářských budovách. Míra neobsazenosti kanceláří v posledních dvou letech roste, zejména u sekundárních (nižší třídy) kancelářských budov v centru a na okraji města. V centru Aucklandu byla celková neobsazenost naposledy zaznamenána kolem vyšších jednotek procent a dále roste, přičemž sekundární kanceláře nyní v některých oblastech dosahují dvouciferné neobsazenosti cbre.com cbre.com. (Pro srovnání, v Wellingtonu dosáhla neobsazenost sekundárních kanceláří přibližně 19 % cbre.com, a Auckland má také rostoucí trend, i když zatím ne tak vysoký.) Pronajímatelé starších nebo méně atraktivně umístěných budov musí více usilovat o získání nájemců, často nabídkou slev na nájemném nebo pobídek. Prostor k podnájmu se také zvýšil, protože firmy zmenšují své prostory.

Naopak, prémiové kancelářské prostory – moderní budovy s vysokým seizmickým hodnocením, ekologickými certifikacemi a atraktivními vybaveními – si vedou lépe. Míra neobsazenosti prémiových kanceláří v Aucklandu je nižší (středně jednociferná procenta) a očekává se, že se stabilizuje dříve cbre.com. Ve skutečnosti čisté základní nájmy v centrální obchodní čtvrti Aucklandu i během útlumu trhu mírně rostly jll.com jll.com, a to díky poptávce po kvalitě. Nájemci nejvyšší třídy jsou stále ochotni platit prémii za nejlepší prostory a nové budovy dokončené v posledních letech jsou z velké části pronajaty. Například PwC Tower (Commercial Bay) a další nedávné přírůstky ukázaly, že pokud je kvalita vysoká, poptávka existuje. Podle JLL zaznamenaly prémiové kancelářské nájmy v Aucklandu v uplynulém roce mírný růst, zatímco prémiové nájmy ve Wellingtonu klesly v důsledku vládních úsporných opatření jll.com. Je však pravda, že efektivní nájmy (které zohledňují pobídky k pronájmu) jsou pod tlakem. Pronajímatelé běžně nabízejí období bez nájmu, příspěvky na vybavení a další pobídky k získání nájemců, což znamená, že čisté efektivní nájmy mohou být ve skutečnosti stagnující nebo dokonce reálně klesat cbre.com cbre.com. To platí zejména pro okrajové části Aucklandu a sekundární kancelářský trh, kde přebytek prostor vyvolal konkurenci.

Při pohledu do budoucna je zásobovací řetězec kanceláří v Aucklandu po roce 2025 poměrně omezený, což by mohlo pomoci vyrovnat trh. Několik významných projektů bude dokončeno kolem roku 2025 (výstavba byla „rušná na kancelářském trhu v Aucklandu“ v letech 2024–25 cbre.com), ale poté se nová výstavba zpomaluje. S menším počtem nových kanceláří a zlepšující se ekonomikou se očekává, že míra neobsazenosti kanceláří dosáhne vrcholu do roku 2025 a poté se bude postupně zlepšovat. Očekává se, že jak se ekonomika bude v roce 2026 posilovat, poptávka poroste a přebytečné prostory budou absorbovány, zejména v prémiových budovách cbre.com cbre.com. Sekundární kanceláře však mohou nadále čelit problémům nebo bude nutné je přepracovat (některé starší budovy mohou být dokonce vhodné pro přestavbu na bydlení nebo jiné využití, pokud to bude možné). Prozatím zůstávají investoři do kanceláří opatrní: výnosy z kancelářských nemovitostí v Aucklandu vzrostly (ceny klesly) v letech 2022–2023 v souladu s rostoucími úrokovými sazbami. Výnosy z prémiových kanceláří v Aucklandu se po oslabení pohybují kolem 6–7 %, ale s klesajícími úrokovými sazbami kapitalizační míry opět začínají klesat (tj. ceny mírně rostou). Skutečně, na konci roku 2024 se objevily první známky zpevňování výnosů u kanceláří třídy A v centru Aucklandu cbre.com. Celkově je výhled kancelářského sektoru ve znamení pomalého oživení – „mírný růst nájmů“ v prémiových kancelářích v Aucklandu v roce 2025, s širším zlepšením do roku 2026 cbre.com cbre.com.

Trh s maloobchodem – Oživení, noví hráči a měnící se štěstí

Aucklandsý sektor maloobchodních nemovitostí vykazuje v roce 2025 opatrně optimistickou trajektorii. Jizvy po pandemii (lockdowny, ztracený turismus a vzestup e-commerce) se hojí a do nákupních čtvrtí se vrací pěší provoz. Ve skutečnosti mezinárodní maloobchodní značky znovu zvažují Auckland jako cíl expanze jll.com. Velkým projevem důvěry v aucklandský maloobchod je otevření prvního IKEA megastoru na Novém Zélandu v roce 2025. Prodejna IKEA o rozloze 34 000 m² v Sylvia Park (východní Auckland) má být dokončena v roce 2025 cbre.com, bude kotvou rozšířené nákupní zóny a přiláká zákazníky z celého regionu. Podobně Costco otevřelo velkou prodejnu v západním Aucklandu na konci roku 2022 a další nové maloobchodní centrum (“Maki Centre”) o rozloze 18 000 m² bude dokončeno ve Westgate v roce 2025 cbre.com. Tyto projekty podtrhují obnovený růst velkoformátového maloobchodu a očekává se, že zvýší hodnotu nemovitostí a nájmy v okolních oblastech.

Míra neobsazenosti maloobchodních prostor v Aucklandu obecně klesla v uplynulém roce, alespoň na dobře fungujících místech. Do konce roku 2024 klesla neobsazenost ve třech z pěti typů maloobchodních center, které sledoval jeden průzkum cbre.com. Prémiová nákupní centra a cílové maloobchodní třídy zaznamenaly obnovenou poptávku nájemců, jakmile se stabilizovaly spotřebitelské výdaje. Například příměstská nákupní centra a retailové parky typu “big-box” si vedou poměrně dobře, což je podpořeno tím, že domácnosti se vracejí k osobním nákupům a stravování venku. Na druhou stranu některá sekundární nákupní centra a maloobchodní třídy ve slabších spádových oblastech nadále bojují. Maloobchodní trh je rozdělený: “několik center” s vyšší neobsazeností jsou obvykle starší subregionální nákupní centra, která čelí intenzivní konkurenci (a přetrvávajícímu dopadu online nakupování) cbre.com. Maloobchod v aucklandském centru měl během pandemie také těžké období kvůli ztrátě mezinárodních turistů a kancelářských pracovníků, ačkoli rok 2025 přináší určité oživení díky zlepšující se obsazenosti kanceláří a návratu turismu. Výrazný je zájem luxusních a vlajkových mezinárodních maloobchodníků o Queen Street a Commercial Bay v centru, které lákají nižšími nájmy a vyhlídkou na návrat turistů z výletních lodí.

Pokud jde o nájmy, nájmy maloobchodních prostor v Aucklandu byly poměrně stabilní, ale očekává se, že v blízké budoucnosti dojde k mírnému růstu. CBRE předpovídá mírné zvýšení nájmů v segmentech prémiového maloobchodu v roce 2025 cbre.com, zejména v místech s vysokou pěší návštěvností. Pronajímatelé v nejlepších nákupních centrech (jako Sylvia Park, Albany, Newmarket) hlásí stabilní nebo rostoucí nájmy, zatímco sekundární lokality mohou poskytovat slevy, aby si udržely nájemce. Celkové maloobchodní nájmy jsou stále pod úrovní trendu před pandemií v reálném vyjádření, ale směr se zlepšuje. Výnosy z maloobchodních nemovitostí vzrostly (ceny klesly) v letech 2022–23 kvůli vyšším úrokovým sazbám, ale i zde jsou patrné známky zpevňování. Například výnosy z prémiových velkoformátových maloobchodních prostor (big-box retail) se nedávno mírně snížily, což odráží poptávku investorů po dobře pronajatých maloobchodních aktivech cbre.com. Investoři mají zvláštní zájem o maloobchodní aktiva s dlouhodobými nájemními smlouvami se silnými nájemci (například supermarkety nebo nadnárodní maloobchodníci). S očekáváním, že důvěra spotřebitelů bude postupně růst, jak se ekonomika posiluje, je výhled maloobchodních nemovitostí opatrně optimistický. Investoři však stále berou v úvahu strukturální změny – pronikání e-commerce stále roste, proto jsou upřednostňovány maloobchodní formáty nabízející zážitky (stravování, zábava, služby) před čistě nákupními centry.

Průmyslový sektor nemovitostí: Stále vynikající výsledek

Aucklandský trh s průmyslovými nemovitostmi – který zahrnuje sklady, logistická zařízení a továrny – byl v posledních letech nejvýkonnějším segmentem a zůstává silný i v roce 2025. Neobsazenost průmyslových prostor je extrémně nízká, patří mezi nejnižší na světě. I když se neobsazenost v aucklandských průmyslových prostorách mírně zvýšila z historických minim, stále činí pouze asi 1,6 % k roku 2024 cbre.com a přibližně 2,1 % koncem roku 2024 oneroof.co.nz oneroof.co.nz. (Pro srovnání, cokoli pod 5 % je považováno za napjaté; aucklandských 1–2 % je v podstatě plná obsazenost, k dispozici je pouze třecí prostor.) Tato extrémně nízká neobsazenost je výsledkem silné poptávky nájemců (v odvětvích jako logistika, distribuce a e-commerce) v kombinaci s omezenou novou nabídkou v prostorově omezeném Aucklandu.

Trendy nájmů: Průmyslové nájmy zaznamenaly rekordní růst v letech 2021 až 2023, protože nájemci soutěžili o nedostatek prostoru. Nájemné za prémiové sklady v tomto období výrazně vzrostlo. K září 2024 dosáhlo průměrné nominální nájemné za prémiové sklady v Aucklandu 194 $ za metr čtvereční ročně oneroof.co.nz. To představovalo 2% nárůst oproti předchozímu roku oneroof.co.nz – což je menší růst než v předchozích letech, což naznačuje, že růst nájemného se zmírnil na udržitelnou úroveň. Zpomalování růstu nájemného odráží mírné ochlazení poptávky (kvůli širšímu ekonomickému zpomalení) a vlnu nové nabídky, která začala přicházet. V roce 2024 bylo dokončeno několik nových průmyslových projektů a další jsou plánovány na rok 2025, což přidává tolik potřebný prostor. Přesto novostavby si stále drží rekordně vysoké nájmy, protože inflace stavebních nákladů zvýšila požadované nájemné pro developery oneroof.co.nz. Mnoho nájemců je ochotno platit prémii za moderní sklady s vysokým stropem, vzhledem k efektivitě, kterou přinášejí.

Navzdory nedávnému zmírnění zůstávají průmysloví pronajímatelé v silné pozici. Při neobsazenosti kolem 2 % jsou většina kvalitních prostor rychle pronajata. Někteří nájemci si dokonce pronajímají prostory předem, aby si je zajistili pro budoucí expanzi. Objevují se náznaky, že nájemci optimalizují své prostory (zmenšují nebo konsolidují) v reakci na ekonomickou situaci oneroof.co.nz oneroof.co.nz, ale celková poptávka stále převyšuje nabídku dobře situovaných skladů (zejména v logistických centrech jižního Aucklandu a v okolí letiště v Aucklandu). Hodnoty pozemků pro průmyslové využití zůstávají vysoké a zájem o pozemky pro průmyslovou výstavbu opět roste, protože investoři očekávají další růstový cyklus oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Například Colliers uvádí, že v jednom velkém připravovaném průmyslovém parku na severozápadě Aucklandu (projekt Spedding) byly uzavřeny smlouvy na prodej pozemků v hodnotě přes 180 milionů dolarů, když se developeři a koncoví uživatelé snažili zajistit si nové pozemky oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Podobně i nové průmyslové oblasti v jižním Aucklandu, jako je Drury, přitahují pozornost pro budoucí expanzi oneroof.co.nz.

Výnosy z investic a výhled: Průmyslové nemovitosti byly investory ceněny pro svou stabilitu a růst a výnosy se v posledních letech stlačily na rekordně nízké úrovně (což znamená vysoké ocenění). Hlavní průmyslové výnosy v Aucklandu klesly na úroveň kolem 5 %–5,5 % na vrcholu trhu. V roce 2023 způsobily rostoucí úrokové sazby mírné změkčení výnosů (přes 5,5 % u prémiových nemovitostí). Jakmile však centrální banka začala koncem roku 2024 snižovat sazby, zájem kupujících o průmyslová aktiva se vrátil a výnosy začaly opět posilovat oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Ve skutečnosti se ve 4. čtvrtletí 2024 některé prémiové průmyslové obchody realizovaly s výnosy opět pod 5,0 % u špičkových, dlouhodobě pronajatých nemovitostí cbre.com. Colliers poznamenává, že okruh kupujících v průmyslovém sektoru roste, protože peníze se přesouvají z okraje (například z termínovaných vkladů) a hledají dlouhodobé investiční příležitosti v prostředí klesajících úrokových sazeb oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Vše nasvědčuje tomu, že průmyslový sektor v roce 2025 silně oživí. Pozorovatelé trhu popisují „optimistickou náladu“ při vstupu do roku 2025 a očekávají „návrat k normalizovanému trhu“ po pomalejších 18 měsících, které následovaly po horečce v době covidu oneroof.co.nz oneroof.co.nz. S klesajícími náklady na dluh se očekává, že více investorů se vrátí na trh, což může dále zvýšit hodnotu průmyslových nemovitostí. Vývojáři se také připravují – po mírném útlumu nové výstavby (počet povolení na nové průmyslové budovy v Aucklandu za rok do srpna 2024 byl o něco nižší než v předchozím roce oneroof.co.nz), se očekává zvýšení aktivity, aby byla uspokojena neuspokojená poptávka. Jedním z rizik, na která je třeba dávat pozor, je hospodářský cyklus: pokud by došlo k výraznému zpomalení podnikatelské aktivity nebo ke zmenšení provozu firem, mohla by poptávka po průmyslových nemovitostech dočasně oslabit. Vzhledem ke strukturálním faktorům, jako je růst logistiky v e-commerce a nedostatek volných průmyslových pozemků v Aucklandu, však zůstávají dlouhodobé vyhlídky sektoru velmi solidní.

Hlavní rozvojové a infrastrukturní projekty, které formují trh

Řada hlavních rozvojových a infrastrukturních projektů je v Aucklandu v běhu nebo na obzoru a tyto projekty mají potenciál v nadcházejících letech výrazně ovlivnit hodnoty nemovitostí a příležitosti.

City Rail Link (CRL): Aucklandský City Rail Link v hodnotě přes 5 miliard dolarů je největším infrastrukturním projektem v historii Nového Zélandu a slibuje být „game changerem“ pro bydlení a obchod v Aucklandu. Otevření je plánováno na rok 2026; tato 3,5 km dlouhá podzemní železniční trať zdvojnásobí kapacitu železnice a výrazně zkrátí cestovní časy do centra města i napříč ním westpac.co.nz westpac.co.nz. Odborníci přirovnávají dopad CRL k mostu Harbour Bridge v 50. letech – očekává se, že přesměruje rozvoj dovnitř města a podnítí vznik komunit orientovaných na veřejnou dopravu westpac.co.nz westpac.co.nz. CRL přidává čtyři nové podzemní stanice (dvě v centru, jednu na Karangahape Road a jednu v Mt Eden). V očekávání toho centrální vláda i rada města Auckland přistoupily k navýšení zónování v okolí těchto stanic. Vláda přinutí radu města Auckland povolit výstavbu vysoce hustého bydlení (10 až 15 pater) v docházkové vzdálenosti od nových stanic CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – což je mnohem intenzivnější rozvoj, než byl dříve povolen. Tato politika by mohla proměnit čtvrti jako Mt Eden, Morningside, Kingsland a Mt Albert novými bytovými věžemi a smíšenými komplexy. Rada odhaduje, že samotné centrum by po změnách zónování, které v některých částech CBD fakticky ruší výškové limity, mohlo zaznamenat čtyřnásobek počtu domů a podniků rnz.co.nz. Celkově se očekává, že CRL zvýší hodnotu nemovitostí a rozvojovou aktivitu podél své trasy, protože lepší dopravní spojení činí tyto lokality atraktivnějšími. Investoři již nyní sledují pozemky v blízkosti stanic CRL a očekávají, že poptávka po bytech a maloobchodu prudce vzroste, jakmile bude železnice v provozu. Z dlouhodobého hlediska umožní růst umožněný CRL Aucklandu zvládnout nárůst populace bez rozšiřování do šířky, a to vytvořením živých, propojených městských center. (Ne všichni jsou nadšení – někteří místní se obávají změn charakteru čtvrtí – ale většina uznává, že Auckland musí růst do výšky, nejen do šířky westpac.co.nz westpac.co.nz.)
Westgate a expanze na severozápad: Významný růst probíhá v severozápadní části Aucklandu. Westgate Town Centre je nové městské centrum ve výstavbě a v roce 2025 bude dokončeno nákupní centrum Maki Place (~18 000 m²). S příchodem velkých maloobchodníků se Westgate stává hlavním komerčním uzlem. Rozsáhlé plochy bývalé venkovské půdy v okolí Whenuapai, Kumeu a Riverhead jsou určeny pro bytovou výstavbu v příštím desetiletí a infrastruktura je budována na podporu tohoto rozvoje. Nové dálniční propojení (modernizace severozápadní dálnice) a vylepšené autobusové trasy zvyšují dostupnost. Tyto projekty vytvoří nové příměstské komunity a nevyhnutelně zvýší hodnotu pozemků v severozápadním kvadrantu Aucklandu.
Sylvia Park/IKEA a východní koridor: Ve východním Aucklandu se Sylvia Park (již největší nákupní centrum na Novém Zélandu) dále rozšiřuje. Hlavním projektem je otevření IKEA megastore v roce 2025 – vývoj, který přiláká nakupující z celého regionu a podpoří další maloobchod a možná i logistiku velkoobchodu v okolí cbre.com. Současně zde probíhá výstavba více bytových domů s vysokou hustotou; Sylvia Park přidala bytové komplexy a komerční kanceláře a vyvíjí se v multifunkční městské centrum. Infrastruktura jako Eastern Busway (rychlá doprava z Panmure do Botany, ve výstavbě) zlepší dopravu a podpoří zahušťování v předměstích jako Pakuranga a Botany.
Drury New Town a růst na jihu: Na jihu je Drury jednou z nejambicióznějších rozvojových oblastí Aucklandu. Plánuje se přeměna z venkovské krajiny na nové město s desítkami tisíc domů, na projektu se podílí několik velkých developerů a plánují se nové vlakové stanice a dálnice. Přestože postup je pomalejší, než se doufalo (částečně kvůli debatám o financování infrastruktury), v průběhu 20. let pravděpodobně vzniknou první hlavní fáze Drury. To představuje dlouhodobý zdroj nové bytové nabídky (což pomáhá s dostupností bydlení), ale také zásadní posun v městské struktuře Aucklandu, který fakticky vytváří nové městské centrum na půli cesty do Hamiltonu. Realitní spekulanti jsou v Drury aktivní již léta a očekávají velké zisky, jakmile se rozvoj naplno rozběhne.
Druhý přechod přes přístav & budoucí doprava: S výhledem do budoucna vláda plánuje další přechod přes přístav Waitematā (pravděpodobně tunely pro silniční i železniční dopravu), který by doplnil stárnoucí přístavní most. Přestože je projekt stále v rané fázi plánování, jedná se o klíčový krok pro budoucí růst Aucklandu a pravděpodobně půjde o projekt realizovaný ve 30. letech. V kratším horizontu pokračují vylepšení stávající dopravní sítě: například dálnice Puhoi-to-Warkworth byla otevřena v roce 2022, což zlepšilo dostupnost severní části Aucklandu a podpořilo města jako Warkworth; a návrhy na lehká kolejová doprava z centra na letiště (o nichž se roky diskutuje) by mohla nová vláda znovu zvážit v jiné podobě. Každý z těchto infrastrukturních kroků může výrazně ovlivnit trh s nemovitostmi – obvykle lepší dopravní propojení zvyšuje hodnotu nemovitostí v nově napojených oblastech (jak ukazuje historie s dálnicemi a železnicí).

Shrnuto, Auckland na konci 20. let 21. století bude těmito projekty přetvořen. Investoři by měli sledovat, kam míří jeřáby a bagry: nemovitosti v blízkosti nových dopravních linek nebo v plánovaných komunitách často zaznamenávají nadprůměrný kapitálový růst. Například skromný dům v Mt Eden v docházkové vzdálenosti od nové stanice CRL může výrazně zvýšit svou hodnotu, jakmile kolem něj začnou vyrůstat byty a občanská vybavenost. Podobně mohou raní investoři v nových oblastech, jako jsou Drury nebo Whenuapai, sklízet odměny, jakmile se z pastvin stanou předměstí. Na druhou stranu zvýšená nabídka (nové byty, nové domy) může celoměstsky zmírnit růst cen – Auckland se aktivně snaží umožnit více výstavby, aby uspokojil poptávku.

Tržní prognózy do konce 20. let 21. století

Co čeká Aucklandský trh s nemovitostmi na konci 20. let 21. století? Odborníci obecně předpovídají období zotavení a mírného růstu, nikoli další nekontrolovatelný boom. Zde je přehled projekcí:

Výhled cen domů: Poté, co ceny domů v Aucklandu dosáhly dna v letech 2023–24, se očekává, že ve druhé polovině desetiletí opět porostou, i když umírněným tempem. Průzkum agentury Reuters mezi 14 analytiky nemovitostního trhu předpovídá, že ceny domů na Novém Zélandu vzrostou ≈3,8 % v roce 2025, následované většími nárůsty o ~6,0 % v roce 2026 a 5,1 % v roce 2027, jak se trh začne zotavovat reuters.com reuters.com. Pro samotný Auckland může být růst o něco vyšší nebo nižší v závislosti na místních faktorech, ale směr bude podobný. Hlavní banky snížily své prognózy, aby odrážely pomalejší rozjezd: například Westpac nyní předpovídá ~4% růst cen domů v roce 2025 (oproti dřívějším 6 %) a kolem 6 % v roce 2026 interest.co.nz. ANZ je opatrnější a očekává pouze 2,5 % v roce 2025 a asi 5 % v roce 2026 anz.co.nz anz.co.nz. Tento opatrný optimismus vychází z očekávání dalších snížení úrokových sazeb, zlepšení ekonomického růstu a daňových změn příznivých pro investory, což je vyváženo dostatečnou nabídkou bydlení a v současnosti slabým trhem práce interest.co.nz interest.co.nz. V praktickém smyslu by růst v Aucklandu v polovině 20. let mohl znamenat, že medián ceny domu vzroste z přibližně 1,0 milionu dolarů zpět směrem k rozmezí 1,1–1,2 milionu dolarů během několika let. Žádná z hlavních prognóz neočekává návrat k horečnatým meziročním nárůstům o 15–20 % z počátku 20. let – pokud nedojde k nějakému šoku, například novému úvěrovému boomu. Místo toho se očekává „pomalý a stabilní“ růst směrem vzhůru, který bude silně záviset na tom, zda ekonomika nesklouzne do recese.
Nájemné a výnosy: Očekává se, že růst nájemného zůstane v příštím roce mírný, přičemž inflace nájemného by mohla být kolem 3 % ročně reuters.com. Pokud ceny nemovitostí porostou rychleji než nájmy, výnosy by se mohly ještě trochu snížit, než se stabilizují. Jakmile se však růst populace opět zrychlí (čistá migrace by se měla od roku 2025 opět zvýšit) a přebytek nabízených nájmů se vstřebá, nájmy by mohly v druhé polovině dekády zrychlit. V letech 2026–2027 by pronajímatelé mohli znovu získat určitou cenovou sílu, zejména pokud se výstavba nových nájemních bytů zpomalí kvůli současnému poklesu. Tvůrci politik budou pečlivě sledovat nájmy, protože dostupnost bydlení pro nájemníky je sociální otázkou; v NZ nejsou zavedena významná opatření na kontrolu nájemného, ale jakýkoli prudký nárůst nájmů by mohl vyvolat politickou reakci. Základní scénář však počítá s mírným růstem nájmů, který zhruba kopíruje růst příjmů.
Komerční nemovitosti: Komerční sektor (kanceláře, maloobchod, průmysl) je připraven na zlepšující se výnosy v průběhu pozdních 20. let tohoto století. Roky 2023 a 2024 byly slabé pro hodnoty komerčních nemovitostí – vyšší úrokové sazby vedly k růstu kapitalizačních sazeb, což snížilo kapitálové hodnoty a růst nájmů se v některých segmentech zastavil. To vedlo k celkovým výnosům sotva nad 3 % v letech 2023–24 u prémiových komerčních aktiv cbre.com cbre.com. Ale situace se mění: s tím, jak nyní úrokové sazby klesají, očekává se růst kapitálových hodnot (výnosy se stlačují) v roce 2025, což podpoří výnosy investorů cbre.com cbre.com. Do roku 2026 by jak stlačování výnosů, tak růst nájmů měly pozitivně přispívat, což by mohlo celkové výnosy zvýšit do nízkých dvouciferných hodnot cbre.com cbre.com. CBRE předpovídá, že průměrné výnosy z prémiových nemovitostí (napříč kancelářemi, průmyslem, maloobchodem) klesnou z vrcholu cca 6,85 % v roce 2024 na přibližně 6,50 % do konce roku 2025 cbre.com, což odráží silnější oceňování s návratem důvěry. Průmyslové nemovitosti pravděpodobně povedou s největšími nárůsty hodnoty (díky vysoké poptávce), následované prémiovým maloobchodem a kancelářemi. Sekundární kanceláře mohou zaostávat nebo dokonce dále klesat, pokud nebudou přepracovány, což je rizikový faktor. Celkově by obsazenost měla v letech 2026–2027 klesat, jak se ekonomika posiluje – zejména pokud zůstane nová výstavba omezená. Například v roce 2026 by se v Aucklandu mohla obsazenost prémiových kanceláří a průmyslových prostor opět zpřísnit a růst nájmů by mohl zrychlit, jak se přebytek volných prostor zmírní cbre.com cbre.com. Jednou neznámou je globální ekonomika: výrazná mezinárodní recese by snížila poptávku nájemců a mohla by oddálit komerční oživení. Pokud se tak nestane, pozdní 20. léta vypadají pro komerční nemovitosti v Aucklandu pozitivně, s tím, jak se hodnoty zotavují z poklesu způsobeného úrokovými sazbami.
Vývoj a nabídka: Očekává se, že výstavba bytů v Aucklandu v nejbližším období (2024–2025) zpomalí kvůli vysokým nákladům na financování a omezením stavebních firem, ale později v tomto desetiletí by se mohla opět zvýšit v reakci na odloženou poptávku a podporu politiky. Vládní tlak na zahušťování kolem dopravních uzlů (jako jsou stanice CRL) a uvolnění pravidel hustoty nakonec povede k mnoha dalším projektům bytových domů. V letech 2026–2030 bychom mohli v těchto cílených oblastech zaznamenat stavební boom, za předpokladu, že developeři získají financování. Rozvoj vedený infrastrukturou (CRL, nové čtvrti v Drury atd.) znamená, že Auckland by mohl do roku 2030 přidat velké množství bytového fondu, což by mělo pomoci zmírnit extrémní růst cen, ale zároveň to nabízí příležitosti pro prodej nových domů. V komerčním sektoru je stavební pipeline omezená pro kanceláře (což je dobré pro zotavení tohoto sektoru), střední pro maloobchod (většinou konkrétní projekty jako rozšíření obchodních center) a průběžná pro průmyslové nemovitosti (protože jakýkoli nárůst poptávky vede k výstavbě nových skladů vzhledem ke krátkým časovým rámcům výstavby). Náklady na výstavbu zůstávají problémem – pokud se nezmírní, některé plánované projekty mohou být odloženy nebo zmenšeny.

Shrnuto, konsenzuální výhled na pozdní 20. léta tohoto století je období mírného růstu a normalizace pro realitní trh v Aucklandu. Je to velký rozdíl oproti horské dráze z počátku 20. let. Pokud nedojde k otřesům, majitelé domů mohou očekávat postupně rostoucí hodnotu svého majetku a investoři mohou očekávat zlepšující se výnosy z pronájmu, jak bude ekonomika a populace růst. Trh však nebude bez svých výzev – což nás přivádí k další části.

Příležitosti a rizika pro investory

Pro investory do nemovitostí v Aucklandu představuje rok 2025 a další období směs lákavých příležitostí a varovných rizik. Zde jsou klíčové body, které je třeba zvážit:

Příležitosti:

Nákup za relativní slevu: Bydlení v Aucklandu je nyní přibližně o 15–20 % levnější než na svém vrcholu v roce 2021 po nedávném poklesu reuters.com. To znamená, že investoři (a kupující domů) v roce 2025 mohou získat nemovitosti za ceny, které nebyly k vidění několik let. S ohledem na předpovědi, které ukazují na nadcházející oživení, ti, kteří nakoupí během tohoto stabilizačního období, mohou využít zotavení a těžit z kapitálových zisků, jak budou hodnoty v průběhu pozdních 20. let opět růst. V podstatě je načasování trhu příznivější ve srovnání s šílenstvím roku 2021 – jsme blíže dnu cyklu než jeho vrcholu.
Příznivé úrokové sazby a daňové prostředí: Uvolňování měnové politiky ze strany centrální banky snižuje hypoteční sazby, což zvyšuje peněžní tok investorů a jejich úvěrovou kapacitu. Hypoteční úrokové sazby, které byly v roce 2023 kolem 6–7 %, klesly a podle bankovních ekonomů by mohly do konce roku 2025 klesnout pod 5 % interest.co.nz. To výrazně zlepšuje schopnost splácet dluh u investičních nemovitostí. Nová vláda navíc zrušila několik daňových opatření nevýhodných pro investory. Od 1. dubna 2025 si pronajímatelé opět mohou uplatnit 100 % úroků z hypotéky jako daňově uznatelný náklad (obnovuje se to, co bylo omezeno v roce 2021) deloitte.com. To výrazně snižuje efektivní náklady na držení nájemní nemovitosti. Stejně tak se bright-line test (daň z kapitálového zisku při rychlém prodeji) vrátí na pouhé 2 roky od poloviny roku 2024, oproti dříve stanovenému desetiletému horizontu deloitte.com. To znamená, že pokud investor potřebuje prodat nemovitost po dvou a více letech, jakýkoli kapitálový zisk není zdaněn – což podporuje větší flexibilitu a příležitosti k rychlému prodeji. Tyto změny v politice opět naklánějí misky vah ve prospěch investorů po několika letech, kdy byly výhodnější podmínky pro kupující prvního bydlení.
Silná poptávka po pronájmech (selektivně): I když je celkový trh s pronájmy nyní slabý, v Aucklandu stále přetrvává chronický nedostatek bydlení v určitých segmentech (např. rodinné domy v dobrých školních zónách nebo kvalitní pronájmy v centrálních lokalitách). S pravděpodobným oživením migrace (Nový Zéland se znovu otevírá globálním talentům a studentům) by poptávka po pronájmech v Aucklandu měla v této dekádě posílit, což by mohlo vést k výraznému růstu nájmů. Investoři, kteří se zaměří na oblasti nebo typy nemovitostí s vysokou poptávkou (například dobře situované řadové domy nebo byty poblíž nových stanic CRL, které lákají mladé profesionály), mohou v čase zaznamenat jak kapitálový růst, tak zlepšující se výnosy.
Průmyslové a komerční výnosy: Průmyslové nemovitosti v Aucklandu jsou obzvláště atraktivním segmentem pro ty, kteří si mohou dovolit vyšší pořizovací cenu. Díky téměř plné obsazenosti a nájemcům s dlouhodobými smlouvami nabízejí průmyslová aktiva stabilní příjem a překonávají ostatní sektory. Výnosy kolem 5 % u špičkových průmyslových nemovitostí nemusí znít vysoké, ale vzhledem k nízké neobsazenosti a potenciálu růstu nájmů jsou výnosy upravené o riziko velmi lákavé. Navíc s oživením ekonomiky by i trpící kancelářský sektor mohl nabídnout příležitosti – například investoři s dlouhodobým výhledem mohou nyní koupit podhodnocené sekundární kancelářské budovy s vysokými výnosy a přestavět je nebo zrekonstruovat, sázkou na budoucí oživení centra města.
Využití rozvoje a infrastruktury: Prozíraví investoři mohou sledovat infrastrukturu. Nákup pozemků nebo domů v blízkosti stanic City Rail Link před dokončením projektu by se mohl bohatě vyplatit, jakmile se oblast zahustí a poptávka vzroste. Podobně investice do rozvojových oblastí jako Drury nebo Westgate/Northwest v rané fázi může přinést nadprůměrné kapitálové zisky, jakmile se tyto oblasti promění z okrajových na městské. Rozvojových pozemků v Aucklandu je málo – ti, kteří mají pozemky v budoucích rozvojových koridorech, mohou těžit ze zvýšení hodnoty pozemků nebo z rozvojových partnerství s většími hráči v budoucnu. I menší investoři mohou zvážit nákupy „off-the-plan“ v připravovaných bytových projektech poblíž nových dopravních spojení, které často přicházejí se slevou ve fázi plánování a zhodnotí se při dokončení, pokud trh poroste.

Rizika:

Ekonomická nejistota a nejistota úrokových sazeb: I když je základní scénář pozitivní, vždy existuje riziko makroekonomického zakolísání. Globální recese nebo finanční šok by mohly poškodit novozélandskou ekonomiku, zvýšit nezaměstnanost a snížit poptávku po bydlení. Pokud by inflace nečekaně vzrostla, centrální banky by mohly opět zpřísnit politiku, což by zvýšilo hypoteční sazby – a to by opět vyvinulo tlak na pokles cen nemovitostí a peněžních toků investorů. Stručně řečeno, cesta k nižším úrokovým sazbám nemusí být hladká ani zaručená. Investoři by měli své portfolio otestovat i na scénáře, jako je návrat vyšších sazeb nebo pokles nájmů, pro jistotu.
Nadbytek v některých segmentech: Ironií je, že jedním z rizik je úspěch stavebního boomu v Aucklandu. V současnosti je v přípravě rekordní počet nových domů (některé projekty mohou být zpožděny kvůli současné slabosti trhu). Pokud se mnoho z těchto projektů zrealizuje, může Auckland do konce 20. let zažít nadbytek nových bytů nebo domů v určitých lokalitách. Například kolem stanic CRL je plánováno několik tisíc bytů a v okrajových čtvrtích tisíce nových samostatně stojících domů. Pokud se všechny dostanou na trh ve stejnou dobu, může to omezit růst cen nebo dokonce způsobit lokální poklesy, zejména pro investory, kteří drží běžné jednotky bez unikátních vlastností. REINZ poznamenal, že „dostatečný zásobník“ nového bydlení už je v procesu, což drží ceny na uzdě navzdory rostoucím prodejům interest.co.nz interest.co.nz. Investoři by si měli dát pozor na nákup v oblastech, kde může být za pár let desítky podobných novostaveb soutěžících o nájemníky nebo kupce. Diverzifikace a výběr nemovitostí s určitou vzácností (unikátní lokalita, design nebo pozemek) je klíčový.
Nízký výnos/negativní cash flow: Nízké nájemní výnosy v Aucklandu (~3–4 %) znamenají, že mnoho investic je ziskových pouze díky kapitálovému zhodnocení. V krátkodobém horizontu, při stagnujících nájmech a stále relativně vysokých úrokových nákladech, mohou investoři čelit negativnímu cash flow (tj. výdaje převyšují příjmy z nájmu). I při plném obnovení daňové uznatelnosti úroků může být měsíční ziskovost obtížná, dokud úrokové sazby dále neklesnou. Pokud se investor příliš zadluží nebo nemá dostatečné rezervy, může být nucen prodat, a to případně v nevhodnou dobu. Jde o klasické dilema „držet nebo prodat“ – ti, kteří vydrží roky s nízkým cash flow, mohou později profitovat, ale ne každý si to může dovolit. Pozor: nespoléhejte na to, že minulé tempo růstu cen rychle zachrání nemovitost se špatným cash flow; růst bude pravděpodobně jen mírný.
Riziko změny politiky: Současná vláda je nakloněná investorům do nemovitostí, ale novozélandská politika se může měnit s volebními cykly. V roce 2026 nebo 2029 může jiná vláda znovu zpřísnit pravidla (například opět prodloužit bright-line test, nebo zavést nějakou formu širší daně z kapitálových zisků, o které se dlouho diskutuje). Mohou také přijít regulace příznivější pro nájemníky, jako jsou nájemní stropy nebo silnější ochrana před vystěhováním, což by mohlo omezit flexibilitu pronajímatelů. I když v nejbližší době nic takového nehrozí, investoři by měli sledovat politickou scénu. Nemovitosti jsou v NZ politicky citlivé téma a veřejné mínění se může změnit například v případě, že ceny domů opět neúnosně vzrostou.
Klimatická a pojistná rizika: Auckland si odnesl tvrdé ponaučení z povodní při výročí Aucklandu v lednu 2023 a cyklónu Gabrielle. Události související se změnou klimatu – silné povodně, bouře, dokonce i zvyšování hladiny moře v pobřežních oblastech – představují rostoucí riziko. Již nyní je asi 1 000 nemovitostí po celém NZ, které zasáhly povodně v roce 2023, fakticky nepojistitelných a stát je vykupuje jako nebezpečné rnz.co.nz rnz.co.nz. Investoři musí zohlednit rizika specifická pro danou lokalitu: nízko položené oblasti nebo místa u potoků (záplavové zóny) mohou v příštích desetiletích čelit prudkému růstu pojistného nebo ztrátě pojistného krytí alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. To může výrazně ovlivnit hodnotu a likviditu nemovitosti. Důkladné prověření historie záplav a budoucích rizik je nezbytné. Navíc starší budovy vyžadující seizmické zpevnění (větší problém ve Wellingtonu než v Aucklandu, ale stále relevantní i pro některé objekty v Aucklandu) mohou znamenat nákladné závazky. Celkově se environmentální odolnost stává důležitou součástí investiční strategie do nemovitostí.
Rizika nájemců a trhu: Nakonec zůstávají běžná rizika: špatní nájemci, období neobsazenosti, neočekávané náklady na údržbu nebo problémy se společenstvím vlastníků v bytech mohou všechny snižovat výnosy. Investoři do komerčních nemovitostí musí zvažovat riziko platební neschopnosti nájemce – například někteří menší maloobchodníci nemusí přežít dlouhodobý ekonomický tlak, což zanechá pronajímatele s prázdnými obchody. Zejména kancelářský sektor čelí riziku, že práce z domova bude trvalou brzdou poptávky, což znamená, že některé kancelářské investice se nikdy plně nevrátí na úroveň obsazenosti nebo nájemného z minulosti. Opatrní investoři započítají vyšší rezervy na neobsazenost a nebudou se příliš spoléhat na včerejší normy.

V podstatě nabízí aucklandský trh s nemovitostmi značný potenciál růstu pro investory, kteří se orientují s rozvahou – dlouhodobé základy města (růst populace, omezené pozemky v prémiových lokalitách, atraktivita jako mezinárodní město) zůstávají silné. Je to však trh, který vyžaduje strategii: výběr správného typu nemovitosti a lokality, udržování finančních rezerv a sledování změn v politice a ekonomice. Ti, kteří to udělají, mohou v roce 2025 najít vynikající příležitost ke vstupu (nebo rozšíření) do třídy aktiv, která je připravena na oživení.

Vládní politiky a regulace ovlivňující nemovitosti

Rozhodnutí vlády mají zásadní dopad na trh s nemovitostmi v Aucklandu a rok 2025 přináší nové prostředí politik, daní a regulací, které by investoři a majitelé nemovitostí měli znát:

Změny v zdanění (odpočitatelnost úroků a bright-line test): V rámci zásadního obratu předchozí daňové politiky v oblasti bydlení vláda plně obnovila odpočitatelnost úroků u rezidenčních investičních nemovitostí. Pronajímatelé si opět mohou uplatnit 100 % svých hypotečních úroků proti příjmům z pronájmu od 1. dubna 2025 deloitte.com. (Toto bylo postupně obnovováno – 80% odpočitatelnost pro daňový rok předcházející dubnu 2025 a nyní 100% poté deloitte.com.) Pravidla předchozí vlády, která znemožňovala odpočet úroků (čímž zvyšovala efektivní náklady pro investory), jsou nyní zrušena. Současně byl bright-line test – v podstatě daň z kapitálových zisků u investičních nemovitostí prodaných v určitém období – výrazně zkrácen. U nemovitostí pořízených od 1. července 2024 je bright-line období pouze 2 roky deloitte.com. To nahrazuje předchozí režim 5 let (novostavby) a 10 let (stávající domy). Prakticky to znamená, že pokud investor prodá rezidenční nemovitost po dvou letech vlastnictví, jakýkoli zisk je osvobozen od daně (s obvyklými výjimkami pro hlavní bydliště) deloitte.com. Tyto změny jsou pro investory výhodné: snižují daňovou zátěž a zvyšují flexibilitu při úpravách portfolia. Je však třeba poznamenat, že ring-fencing ztrát z pronájmu zůstává – nelze kompenzovat ztráty z pronájmu s jinými příjmy (toto pravidlo se v rámci těchto reforem nezměnilo) deloitte.com.
Zákaz nákupu nemovitostí zahraničními kupci a možné výjimky: Novozélandský zákaz nákupu stávajících domů zahraničními kupci (nerezidenty), který platí od roku 2018, technicky zůstává v platnosti i v roce 2025. Současná koaliční vláda však ve své kampani slibovala znovuzavedení určitého přístupu pro zahraniční kupce v segmentu luxusních nemovitostí. Došlo k posunu: úředníci naznačili, že bohatí zahraniční investoři budou moci nakupovat rezidenční nemovitosti vysoké hodnoty do konce roku 2025 v rámci nových pravidel investičních víz interest.co.nz interest.co.nz. Místopředseda vlády nedávno projevil ochotu „vytvořit výjimku“ pro cizince, kteří přinesou významný kapitál – naznačil, že bude stanovena určitá cenová hranice (pravděpodobně výrazně nad 2 miliony dolarů) pro zahraniční nákupy interest.co.nz interest.co.nz. Nejedná se o úplné zrušení zákazu nákupu zahraničními kupci; spíše se očekává kontrolovaný režim, kdy například nákup nemovitosti za 5 milionů dolarů může být povolen spolu s investičním vízem. Přesné detaily zatím nejsou známy, ale luxusní trh v Aucklandu (například prestižní čtvrti jako Herne Bay, Paritai Drive nebo prémiové nové byty v centru) by mohl zaznamenat oživení, pokud by se na něj vrátili zahraniční kupci s dostatkem hotovosti. Prozatím, s výjimkou Australanů a Singapurců (kteří jsou vyňati díky obchodním dohodám), zůstávají zahraniční fyzické osoby z velké části vyloučeny z nákupu domů v Aucklandu, což nadále tlumí poptávku v nejvyšším segmentu.
Nabídka bydlení a zásady územního plánování: Vláda aktivně prosazuje politiky na zvýšení nabídky bydlení, zejména v Aucklandu. Významným opatřením je zavedení vyšší hustoty zástavby v okolí dopravních uzlů. Jak bylo zmíněno, nová pravidla budou vyžadovat, aby městská rada Aucklandu umožnila zástavbu budov o výšce alespoň 10–15 pater v blízkosti klíčových železničních stanic (například těch na trase City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. To jde nad rámec standardů středně husté obytné zástavby (MRDS), které byly zavedeny celostátně koncem roku 2021 a již umožňovaly až 3 domy o 3 patrech na většině městských pozemků bez zvláštního povolení. Městská rada Aucklandu pracovala na změnách svého územního plánu, aby vyhověla těmto požadavkům, a nyní vláda přidala ještě ambicióznější požadavky na výšku budov v blízkosti dopravy. Kromě toho stále probíhá spor mezi centrální a místní správou o to, jak nakládat s oblastmi s historickým charakterem a chráněnými výhledy (ochrana dědictví vs. hustota zástavby) – ale trend je zjevně směrem k povolnějším stavebním pravidlům. Hlavní závěr: Majitelé nemovitostí v Aucklandu mohou nyní snáze rozvíjet nebo zahušťovat své pozemky než dříve. Například samostatný dům na velkém pozemku může být nyní přestavěn na řadové domy nebo byty, což dramaticky zvyšuje hodnotu pozemku. Každému, kdo chce využít rozvojový potenciál, se vyplatí sledovat nejnovější územní plány, jak se budou vyvíjet v letech 2025–26.
Programy pro první kupce a sociální bydlení: Na druhé straně vláda udržuje programy na podporu prvokupců a poskytování dostupného bydlení, které nepřímo ovlivňují trh. Dotace jako First Home Grant (pro ty, kteří kupují levnější nemovitosti) a výběry z KiwiSaver na první bydlení zůstávají v platnosti, aby pomohly začínajícím kupcům. Tyto programy podporují poptávku v nižší cenové hladině (například byty, jednotky na okrajích města). Výstavba sociálního bydlení je také zvyšována prostřednictvím agentury Kāinga Ora (státní agentura pro bydlení), která má v Aucklandu řadu projektů na nahrazení staré zástavby hustší veřejnou bytovou výstavbou. I když tyto snahy přímo nekonkurují soukromému trhu, zvyšují celkovou nabídku bydlení a mohou oživit některé oblasti (například Mt Roskill a Northcote procházejí rozsáhlou státem řízenou obnovou). Probíhá také diskuse o právech nájemníků – předchozí vláda zavedla změny jako zákaz výpovědí bez udání důvodu a umožnění nájemcům provádět drobné úpravy. Nová vláda může některé z těchto zákonů o nájmu přezkoumat, aby nebyly pro pronajímatele příliš zatěžující, ale k žádným zásadním změnám k roku 2025 nedošlo.
Politiky rady – Sazby a příspěvky na rozvoj: Politiky Aucklandské rady ovlivňují také nemovitosti. Vzhledem k rozpočtovým tlakům rada v posledních letech výrazně zvyšovala sazby z nemovitostí (každoroční nárůsty o 7–12 %) anz.co.nz anz.co.nz. Další velké zvýšení sazeb je plánováno na rok 2025, což zvýší náklady na držení nemovitostí pro vlastníky (i když sazby jsou stále mírné jako procento hodnoty nemovitosti podle mezinárodních standardů). Ve střednědobém horizontu nemusí sazby růst tak prudce – rada zvažuje úspory a centrální vláda uvažuje o zastropování růstu sazeb anz.co.nz. Přesto by vlastníci nemovitostí měli počítat s postupně rostoucími účty za sazby každý rok, aby se financovala infrastruktura a služby. Navíc Aucklandská rada vybírá příspěvky na rozvoj u nové výstavby na úhradu infrastruktury – tyto poplatky vzrostly, což ovlivňuje náklady na výstavbu nových domů (a tím i nabídku bydlení). Jakékoliv změny by ovlivnily ochotu developerů stavět. K roku 2025 není v dohledu žádná úleva na příspěvcích na rozvoj, i když byly navrženy některé cílené slevy nebo dotace (například pro projekty dostupného bydlení).
Pravidla bankovního úvěrování: I když to není přímá vládní politika, Rezervní banka (regulátor) ovlivňuje nemovitostní trh prostřednictvím omezení hypotečního úvěrování. Zejména limity poměru úvěru k hodnotě (LVR) jsou nástrojem k omezení rizikového úvěrování. V polovině roku 2023 RBNZ skutečně uvolnila LVR omezení (umožnila bankám více půjčovat klientům s nízkými vklady), protože trh byl slabý. V současnosti si vlastníci mohou půjčit až 95 % LVR ve vybraných případech a investoři obvykle potřebují 35% vklad (tj. 65% LVR úvěry) – i když banky mají určitou kvótu na vyšší LVR úvěry pro investory. Hovořilo se o zavedení stropů poměru dluhu k příjmu (DTI) u hypoték, ale vzhledem k ochlazení trhu RBNZ zatím vyčkává. Pokud by se trh v druhé polovině 20. let příliš rychle zahřál, regulátoři by mohli LVR opět zpřísnit nebo zavést DTI limity, aby zabránili nadměrnému zadlužování. Naopak, pokud růst úvěrů zůstane utlumený, banky by mohly dále uvolnit úvěrová kritéria, což by zvýšilo kupní sílu. Investoři by měli sledovat oznámení RBNZ ohledně makroobezřetnostní politiky, protože ta může rychle změnit úvěrovou kapacitu a tím i poptávku na trhu.

Shrnuto, prostředí politik v roce 2025 je obecně příznivé pro trh s nemovitostmi: investoři mají nové daňové výhody, developeři mají volnější územní plánování a je zde politická vůle zvýšit nabídku bydlení bez pádu cen. Samozřejmě, politiky se mohou vyvíjet – křehká rovnováha spočívá v zajištění vyšší nabídky a dostupnosti, aniž by byla ohrožena hodnota majetku stávajících vlastníků. V tuto chvíli bude směřování trhu s nemovitostmi v Aucklandu na konci 20. let výrazně ovlivněno těmito nastaveními politik, která se snaží tuto rovnováhu udržet. Investoři i kupující by měli sledovat změny jak na úrovni centrální, tak místní správy, protože mohou přímo ovlivnit výnosy a povinnosti v oblasti nemovitostí.