| Zóna | Prodejní cena (€/m²) | Nájem (€/m²·měsíc) |
|---|---|---|
| San Marco / Rialto | 5 988 immobiliare.it | 20,62 immobiliare.it |
| Accademia / Dorsoduro | 5 342 immobiliare.it | 19,60 immobiliare.it |
| Castello | 4 249 immobiliare.it | 16,68 immobiliare.it |
| Cannaregio | 3 803 immobiliare.it | 16,09 immobiliare.it |
| Arsenale / S.Elena | 3 422 immobiliare.it | 14,69 immobiliare.it |
| Lido / Malamocco | 3 846 immobiliare.it | 13,25 immobiliare.it |
| Mestre (pevnina) | 1 897 immobiliare.it | 12,90 immobiliare.it |
Během posledního roku ceny v Benátkách mírně vzrostly (~+3–5 % r/ r) idealista.it idealista.it.Zpráva Nomisma předpovídá, že ceny rezidenčních nemovitostí v Itálii porostou v letech 2025–27 přibližně o +1–1,5 % ročně idealista.it; vzhledem k omezené nabídce a turistickému charakteru Benátek se očekává podobné pomalé zhodnocování až do roku 2030.Kupující nyní upřednostňují větší, dobře vybavené jednotky (prostor pro domácí kancelář, venkovní plochy) globalpropertyguide.com.Hypoteční úvěrování se na celostátní úrovni zotavuje a mělo by postupně zvyšovat poptávku; v roce 2024 vzrostly italské transakce zajištěné hypotékou přibližně o 1,3 % idealista.it.
Jedinečná geografie Benátek a silný turismus utvářejí složitý trh s nemovitostmi. V polovině roku 2025 průměrné nabídkové ceny domů ve městě pomalu rostou: přibližně 4 642 €/m² v červnu 2025 v historickém centru města idealista.it (nárůst z ~4 553 €/m² v říjnu 2024 idealista.it). Naproti tomu průměrná cena v širší obci (včetně Mestre) činí pouze ~3 272 €/m² immobiliare.it. Nájemné také vzrostlo: přibližně 21,3 €/m²/měsíc v květnu 2025 (meziročně +9,5 %) idealista.it, což znamená hrubý výnos z pronájmu kolem 5–6 %. Ceny se velmi liší podle oblasti (Tabulka 1): prémiové čtvrti podél kanálů (San Marco/Rialto, Dorsoduro) dosahují ~5 000–6 000 €/m² immobiliare.it, zatímco Lido nebo Mestre jsou pod 3 000 € immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Tabulka 1: Průměrné prodejní a nájemné ceny rezidenčních nemovitostí v Benátkách (červen 2025) podle oblastí. Data z Immobiliare.it a Idealista.
Komerční a hotelový sektor
Komerní nemovitosti v Benátkách jsou dominovány turismem. Trh s hotely po pandemii „vystřelil“: luxusní a vysoce kvalitní hotely se plně zotavily (vysoká obsazenost a ceny pokojů) hvs.com, zatímco celková obsazenost stále zaostává přibližně o 10 % za úrovní z roku 2019. Nová nabídka je omezená, ale roste: asi 1 500 hotelových pokojů (9 % současného stavu) je ve výstavbě, většinou v historickém centru hvs.com. Například na ostrově Tronchetto jsou ve výstavbě dva nové hotely střední třídy (770 pokojů, celkem investice 115 milionů € campaignforalivingvenice.org), které mají být otevřeny v letech 2025–26. Tento rozvoj „turistického ostrova“ (první, který umožní hotelovým hostům přijet autem) přinese bezprecedentní kapacitu. Dalším významným projektem je kontejnerový terminál Porto Marghera (8,5 ha, 189 milionů € fáze 1) informare.it, což odráží logistický růst spíše než bytovou výstavbu.
Krátkodobé pronájmy (rekreační domy/Airbnb) zažívají boom: nehotelové ubytování vzrostlo na 31 % přenocování v roce 2023 (z 14 % v roce 2013) hvs.com. Město však nyní zavádí přísnější pravidla. V říjnu 2024 Benátky schválily regulaci omezující pronájem jakékokoli soukromého domu na turistickém trhu na 120 dní/rok campaignforalivingvenice.org. Hostitelé musí zajistit osobní přivítání a dodržovat pravidla o odpadech/třídění, jinak jim hrozí sankce campaignforalivingvenice.org. Přechodné „moratorní období“ do roku 2026 prosazuje tato omezení. Tyto kroky mají za cíl omezit Airbnb a uvolnit bydlení pro místní obyvatele.
Maloobchodní nemovitosti zůstávají silně orientované na turistiku. Prémiové obchody u kanálu si vyžadují velmi vysoké nájmy (ačkoliv mnoho obchodů utrpělo sníženou návštěvností v letech 2020–21). V jádru města není povoleno žádné nové komerční zónování, takže maloobchodní prostory jsou převážně původní zásoba. Jeden z důsledků nadměrného turismu: noční kluby a obchody platí nájmy na úrovni luxusních prostor, což přispívá ke stresu v oblasti bydlení pro místní (někteří obyvatelé „squatují“ na protest ainvest.com ansa.it).
Dynamika nabídky a poptávky
Nabídka bydlení v Benátkách je v podstatě statická. Přísná ochrana památek a limity v záplavových zónách znamenají téměř žádné nové bydlení v centru města. Dominují renovace/přestavby (např. rozdělení nebo sloučení historických bytů). Poptávka je rozdělena: domácí poptávka je mírná, poháněná stěhováním a důchodci (motivovaní daňovými úlevami globalpropertyguide.com), zatímco turistická poptávka po krátkodobých pronájmech je vysoká. Celková populace v laguně klesá: počet obyvatel historického centra se propadl z ~56 311 v roce 2014 na ~48 500 na konci roku 2024 ansa.it. Naproti tomu Mestre na pevnině zaznamenalo mírný nárůst populace na ~177 768 v roce 2024 ansa.it. Mladší místní se z velké části odstěhovali, na ostrovech zůstává stárnoucí, ubývající základna obyvatel. Tento exodus vedl k mnoha neobydleným bytům, které paradoxně snižují tlak na nájmy v centru, kdyby nebyly přeměněny pro turistické účely.
Na straně poptávky stále letní turistika výrazně převyšuje místní potřebu. Benátky navštíví ročně cca 20 milionů návštěvníků (většinou na krátké návštěvy). Podle HVS 72 % všech turistických přenocování probíhá v historickém centru, 25 % v Mestre a pouze 3 % na Lidu hvs.com. Obsazenost a příjmy hotelů se téměř vrátily na úroveň před covidem (zejména v luxusních hotelech), zatímco počet prázdninových pronájmů dál roste. Nový městský „vstupní lístek pro jednodenní návštěvníky“ (pilotní vstupné od roku 2024 apnews.com) a omezení skupinových prohlídek mají za cíl omezit davy. Celkově vzato, tlak turismu zůstává hlavním faktorem poptávky, ale regulační opatření (daně, stropy na pronájmy) pomalu vrací část nabídky zpět stálým obyvatelům.
Hlavní rozvojové projekty a plánování
Hlavní realitní projekty jsou převážně v oblasti pohostinství nebo infrastruktury. Klíčové rozvoje zahrnují:
- Hotely na ostrově Tronchetto: Dva nové tříhvězdičkové hotely (Hilton–Hampton a ve stylu B&B) s přibližně 770 pokoji (celková investice ~115 mil. € campaignforalivingvenice.org) budou dokončeny v letech 2025–26. Vznikne tak první hotelová čtvrť v Benátkách přístupná autem.
- Kontejnerový terminál Porto Marghera: Nový kontejnerový terminál v přístavu (8,5 ha) je ve výstavbě, fáze 1 (189 mil. €) má být dokončena do roku 2026 informare.it. Tento projekt je součástí širší expanze logistiky ve Venetu, nikoli městského bydlení, ale může podpořit regionální ekonomický růst.
- Další projekty v přípravě: Skromný hotelový projekt (~1 500 pokojů) je soustředěn v centru města hvs.com. Není schválen žádný velký nový rezidenční projekt; zahušťování je omezeno na menší sociální bydlení nebo rekonstrukce stávajících budov.
Územní plánování se z velké části zaměřuje na řízení turismu: Benátky omezily rozvoj nových hotelů (moratorium z roku 2018, nyní selektivně obejito v Tronchettu/Giudecca) a pěší zóny ve středních částech města. Povodňová bariéra Mose (dokončená 2020) se nyní běžně používá (zvednuta 28krát v roce 2024 oproti 25 v roce 2023 campaignforalivingvenice.org), aby chránila město. Plánované městské iniciativy zahrnují projekty ochrany laguny a lepší kontrolu velkých výletních lodí (směrování lodí do Marghery).
Dopad turismu a změny obyvatelstva
Vlna turismu zatížila kvalitu života v Benátkách. Příjmy místních obyvatel na hlavu zaostávají a vypukly protesty proti nadměrnému turismu (například nesouhlas se svatbami miliardářů). Nedávná (2025) analýza generovaná umělou inteligencí potvrdila, že značná část turistických příjmů míjí místní obyvatele ainvest.com. Benátské úřady reagovaly opatřeními jako je turistická daň: od roku 2024 variabilní poplatek za vstup (≈5–10 €) vybíraný od jednodenních návštěvníků apnews.com. Omezení krátkodobých pronájmů (limit na 120 dní ročně) a omezení vjezdu/ZTL rovněž slouží k ochraně obyvatel.
Údaje o počtu obyvatel potvrzují tento posun: v celé obci žije přibližně 257 500 obyvatel (odhad 2025) worldpopulationreview.com, avšak na historických ostrovech zůstává jen přibližně 48 500 lidí ansa.it. Ostatní žijí na pevnině nebo pracují v turistickém průmyslu. Hustota obyvatelstva i počet stálých obyvatel klesají už desetiletí, což vede k přebytku nevyužitých bytů. Tyto demografické trendy snižují poptávku po bydlení, přestože turismus stále udržuje vysokou poptávku po krátkodobých pronájmech.
Klimatické změny a riziko záplav
Klimatické riziko je stále větší faktor pro nemovitosti v Benátkách. Hladina moře v okolí Benátek stoupá přibližně 0,5 cm/rok, jak uvádějí italští vědci euronews.com. Jedna ze studií předpovídá, že část města bude při současném trendu do roku 2150 trvale pod vodou euronews.com. Pohyblivé bariéry MOSE byly od roku 2020 už aktivovány téměř stokrát, včetně 28 uzavření v roce 2024 campaignforalivingvenice.org, což odráží zhoršující se situaci se záplavami. Opakované vystavení záplavám může snižovat hodnotu nemovitostí: výzkumy ukazují, že domy v často zaplavovaných oblastech Itálie se prodávají se slevou (až ~4 %) arxiv.org. Zatímco MOSE omezuje některé případy vysoké vody (acque alte), investoři nyní zohledňují klimatické riziko. Náklady na pojištění a stavební úpravy (např. vodotěsnost) činí vlastnictví benátských nemovitostí složitějším. V rozmezí let 2025–2030 mohou rostoucí náklady na pojištění a úpravy omezit růst trhu.
Regulace, daně a vlastnictví
Itálie obecně umožňuje neomezené zahraniční vlastnictví nemovitostí. Nerezidenti platí standardní převodní daně: u druhých domovů registrační daň cca 9 % z ceny (4 %, pokud platí podmínky „prvního bydlení“), plus každoroční katastrální/pozemkové daně (IMU/TASI). Itálie také prodloužila daňovou úlevu pro vracející se důchodce: cizinci odcházející do důchodu v jižní Itálii platí jednotnou sazbu 7 % z důchodu/příjmu (nyní 9 let) globalpropertyguide.com. Rozpočet na rok 2025 také prodloužil období výhody „prvního bydlení“ na 24 měsíců globalpropertyguide.com, čímž usnadnil podmínky prodeje. Příjmy z pronájmu jsou zdanitelné (volitelně pomocí jednotné sazby 21 % – cedolare secca) a musí být přiznány. Benátky zavádějí speciální místní poplatky: roční turistickou daň za noc na hotelových a pronajímaných pobytích. V roce 2024 pilotní projekt „denních vstupů“ zpoplatňuje jednodenní návštěvníky (denní poplatek až €10 je vybírán pomocí QR kontrol na vstupních bodech) apnews.com.
Nové předpisy se zaměřují na rovnováhu mezi bydlením a turistikou. Limit 120 dní na krátkodobé pronájmy campaignforalivingvenice.org je vynucován přísným městským dohledem. Nezaregistrované pronájmy hrozí pokutami. Pobídkové programy na renovace budov (jako národní Superbonus) byly v roce 2023 ukončeny, což činí rekonstrukce nákladnějšími. Nová výstavba v centru je kvůli ochraně památek prakticky nemožná. Celkově zůstávají Benátky z hlediska vlastnictví příznivé pro investory, ale důraz je na regulaci: cílem je zabránit spekulativní přeměně bytů na celoroční turistické ubytování.
Investiční výhled (2025–2030)
Benátské nemovitosti jsou obecně považovány za stabilní, nízkovýnosová aktiva. Silná poptávka (zejména v segmentu luxusu a vyšší třídy) udržuje ceny vysoko, ale výnosy (~5–6 %) jsou nižší než v mnoha italských městech. Odborníci jako Nomisma předpovídají v Itálii jen mírný růst cen (≈1–1,5 % ročně) idealista.it; jedinečné kouzlo Benátek naznačuje, že mohou v tomto období mírně překonat národní průměry, ale zisky budou tlumeny regulacemi a klimatickými obavami. Mezinárodní kupci (z USA, Velké Británie, severní Evropy) projevují stále zájem, zejména o historické byty, které přitahuje značka města. Domácí kupci zůstávají opatrní: mladí Italové si často nemohou dovolit pořízení nemovitosti. Pozitivní je, že širší trend zlepšování úvěrových trhů v Itálii (očekává se snížení hypotečních sazeb) a daňové pobídky (jednotná daň na důchody, nízká dědická daň) podporují poptávku.
Rizika jsou značná: přísná pravidla pro krátkodobé pronájmy, stárnoucí populace a klimatické hrozby by mohly omezit kapitálové zhodnocení. Celkově analytici předpovídají pomalý, ale pozitivní růst do roku 2030, protože se očekává ústup inflace a nabídka v Benátkách zůstane omezená. Stručně řečeno, benátský trh čeká stabilizace: malý přebytek nabídky, stabilní příjmy z turismu a postupný organický růst cen (o několik procent ročně) idealista.it, pokud nenastanou větší ekonomické nebo environmentální otřesy.
Zdroje: Údaje jsou čerpány z italských realitních portálů (Idealista, Immobiliare.it), místních zpráv (La Nuova di Venezia, ANSA), odvětvových zpráv (Nomisma/Idealista, HVS) a klimatologických studií (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
