···

Trh s nemovitostmi v Lucce, Itálie: Výhled na roky 2025–2028

3 července, 2025
by
Real Estate Market in Lucca, Italy: 2025-2028 Outlook

Přehled realitního trhu v Lucce

Lucca, historické město obehnané hradbami v Toskánsku, má dynamický realitní trh, který v polovině 20. let 21. století prokázal odolnost a růst. Po krátkém ochlazení v letech 2022-2023 způsobeném rostoucími úrokovými sazbami se trh v roce 2024 a na začátku roku 2025 odrazil zpět s rostoucími cenami a silnou poptávkou luccaindiretta.it lanazione.it. Lucca se řadí mezi nejvýkonnější realitní trhy v Toskánsku: hodnoty nemovitostí setrvale rostou, zejména v segmentu luxusních nemovitostí, a to díky relativně příznivým cenám ve srovnání s Florencií a rostoucímu zájmu zahraničních kupců worldpropertyjournal.com. Podle Knight Frank’s Prime International Residential Index vzrostly v roce 2024 ceny luxusních rezidenčních nemovitostí v Lucce o 6,2 %, což je jeden z nejvyšších nárůstů v Itálii idealista.it. Za posledních pět let v Lucce ceny luxusních domů vzrostly přibližně o 27 %, což předčilo ostatní toskánské destinace worldpropertyjournal.com a odráží silnou poptávku. Celková situace v Itálii je příznivá – i přes mírný růst HDP zažila Itálie v roce 2024 tlumenou inflaci a silný trh práce, což přináší stabilitu investicím do nemovitostí cushmanwakefield.com.

Dnes těží nemovitostní trh v Lucce z jedinečné kombinace faktorů. Bohaté kulturní dědictví a vysoká kvalita života činí z města žádanou „lifestyle“ destinaci v Toskánsku, a to nejen pro místní obyvatele, ale také pro zájemce z celé Evropy a USA. worldpropertyjournal.com. Provincie Lucca zahrnuje exkluzivní přímořské oblasti (např. Forte dei Marmi ve Versilii), které zvyšují průměrné ceny v provincii, avšak město Lucca zůstává cenově dostupnější než Florencie a nabízí srovnatelnou hodnotu luccaindiretta.it. Výsledkem je zvýšený zájem ze strany movitých jednotlivců hledajících druhé bydlení nebo investiční nemovitost; celkově došlo v Toskánsku za poslední dekádu k 11,2% nárůstu počtu zahraničních rezidentů worldpropertyjournal.com. Ekonomická opatření, například režim jednotné daně pro nové rezidenty či další pobídky, navíc zvýšily atraktivitu regionu pro mezinárodní investory worldpropertyjournal.com. Stručně řečeno, k roku 2025 je realitní trh v Lucce charakterizován růstem cen, vysokou poptávkou (místní i zahraniční) a optimistickým výhledem, který je však podmíněn nutností zvládat změny úrokových sazeb a plánovat rozvoj města.

Trendy na rezidenčním trhu v Lucce

Ceny a poptávka po nemovitostech: Rezidenční sektor v Lucce je na vzestupu. Na začátku roku 2025 činí průměrná nabídková cena rezidenčních nemovitostí ve městě Lucca zhruba 2 300 € za metr čtvereční, což odráží meziroční nárůst přibližně o 7 % ltimmobili.it. Jde o výrazný růst hodnot oproti předchozímu roku, kdy se trh znovu dostal do tempa po mírném poklesu v roce 2023. Ve skutečnosti byly v únoru 2024 průměrné ceny meziročně vyšší o více než 10 % – dosáhly nejvyšší úrovně za poslední dva roky lanazione.it. Nejdráže vychází historické centrum města, kde ceny zrekonstruovaných bytů dosahují přibližně 3 600–4 000 €/m² iltirreno.it. Naproti tomu rezidenční oblasti v první periferii (hned za středověkými hradbami) jsou cenově dostupnější: například v Sant’Anna, oblíbené periferní čtvrti, se byt v perfektním stavu pohybuje kolem 2 000–2 200 €/m², u starších obyvatelných jednotek pak 1 400–1 800 €/m² iltirreno.it. Okrajové vesnice a venkovské okraje severně od města mají ceny blíže 1 500 €/m² ltimmobili.it. Také v těchto nižších cenových úrovních byla poptávka silná – zájem kupujících zůstává vysoký a rychle pohlcuje existující nabídku. Protože nabídka nestačí pokrývat poptávku, roste mezi kupujícími konkurence, což dále tlačí ceny nahoru ltimmobili.it. Trh je velmi aktivní: makléři hlásí, že počet transakcí v roce 2024 vzrostl oproti roku 2023 iltirreno.it a tento trend má pokračovat i v roce 2025. V širším regionu růst v Lucce překonává toskánský průměr – ceny bytů v Toskánsku vzrostly v roce 2024 pouze o +0,9 % ltimmobili.it, zatímco hodnoty nemovitostí ve městě Lucca rostly mnohem rychleji a ukazují tak jeho specifickou sílu.

Trh s pronájmy a výnosy: Luccanský trh s pronájmy zaznamenal ještě výraznější růst. Průměrné nájemné za bydlení dosahuje asi 11,5–12 € za metr čtvereční měsíčně, což je o ~10–14 % více meziročně na začátku roku 2025 ltimmobili.it luccaindiretta.it. To odpovídá přibližně 700–800 € měsíčně za typický 65m² byt. Tento růst je poháněn několika faktory: povýpandemickým oživením mobility, větším počtem profesionálů a studentů přicházejících do Luccy (město je blízko univerzitního centra v Pise a dalších škol) a prudkým růstem krátkodobých pronájmů. Skutečně, zájem investorů o krátkodobé pronájmy (turistické pronájmy, jako je Airbnb) prudce vzrostl – místní agentury hlásí přibližně 20% nárůst nákupů nemovitostí určených k rekreačnímu pronájmu lanazione.it. Mnoho kupujících (italští i zahraniční) cílí na Luccu kvůli investici, přitahováni turistickým lákadlem města (Lucca pořádá velké akce jako Summer Festival a Comics & Games convention) a solidními výnosy z pronájmů. Hrubé výnosy z pronájmu obytných nemovitostí v Lucce se odhadují kolem 8–9 %, což je nad celostátním průměrem okolo 8,4 % partitaiva.it partitaiva.it. Jedná se o vysoký výnos podle západoevropských standardů, což odráží relativně nízké pořizovací ceny oproti stabilní poptávce po pronájmech. Pro srovnání, Lucca patří mezi nejziskovější lokality v Itálii pro pronajímatele – ve městech střední velikosti je běžné vidět 8–10 % hrubé výnosnosti partitaiva.it. Komerční nemovitosti mohou přinést ještě vyšší výnos (tomu se věnujeme dále), ale silné příjmy z pronájmů bytů rozhodně podpořily nákupní investice.

Hnací síly: Místní a zahraniční: Poptávka v Lucce pochází jak z místních, tak z mezinárodních zdrojů.

Na místní úrovni poskytuje ekonomika Luccy (známá svým papírenským průmyslovým areálem a rostoucím technologickým sektorem) stabilní zaměstnanost a vysoká kvalita života ve městě znamená, že se mnoho obyvatel rozhoduje zůstat a své domovy spíše vylepšovat, než aby se stěhovali pryč.Demograficky však populace rodilých obyvatel Luccy stárne a mírně se zmenšila (město má přibližně 88 500 obyvatel, což je pokles o přibližně 0,7 % oproti roku 2024 quantitalia.it).Aby se vyplnila mezera, zahraniční kupci a expati se stali stále důležitějšími.Toskánsko již dlouho láká Evropany a Američany, kteří hledají druhé domovy, a Lucca je v tomto ohledu stále populárnější.Město je považováno za „relativně výhodnou koupi“ pro luxusní nemovitosti – nabízí podobné toskánské kouzlo jako Florencie nebo Siena, ale za nižší cenu za čtvereční metr – což v posledních letech vedlo k vlně zámožných kupců worldpropertyjournal.com.Bohatí jednotlivci z Francie, Spojeného království, USA, Beneluxu a Německa patří mezi hlavní nové investory, které přitahuje toskánský životní styl a nedotčená historická aura Lucce worldpropertyjournal.com.Daňové pobídky v Itálii tento trend zesilují: například režim jednotné daně (paušální daň 100 000 € z příjmů ze zahraničí) a programy podporující návrat zahraničních profesionálů učinily stěhování do Itálie (a nákup nemovitostí) atraktivnější worldpropertyjournal.com.Od roku 2025 je Itálie domovem více než 40 000 HNWI (majetek vyšší než 10 milionů dolarů) a mnozí směrují své prostředky do nemovitostí worldpropertyjournal.com.Lucca z toho přímo těžila – byla zdůrazněna v zprávách za rok 2025 jako jeden z nejlepších hráčů na trhu luxusních nemovitostí v Toskánsku, a to díky 27% nárůstu cen exkluzivních nemovitostí během pěti let worldpropertyjournal.com.Tito mezinárodní kupci často hledají nemovitosti na klíč (plně zrekonstruované, připravené k nastěhování) spíše než projekty rekonstrukcí worldpropertyjournal.com, což motivuje developery a prodávající k modernizaci jednotek na luxusní úroveň.

Klíčové čtvrti a typy nemovitostí: Preference kupujících v Lucca se po pandemii změnily. Silná poptávka je po nemovitostech se starobylým kouzlem a moderním komfortem, zejména v centro storico (staré město), kde jsou středověké budovy zrenovované na moderní standardy velmi žádané. Omezená nabídka nemovitostí uvnitř hradeb znamená, že ceny jsou zde prémiové (dosahují €3 700–€4 100/m² za kvalitně zrenovované jednotky iltirreno.it). Naopak okrajové čtvrti získávají na popularitě díky větším prostorům a nižším nákladům; oblasti těsně za hradbami (jako Sant’Anna, Arancio, San Concordio) přitahují mladé rodiny a profesionály, kteří se kvůli práci mohou potřebovat přestěhovat iltirreno.it. Tyto čtvrti často nabízejí domy se zahradami nebo novější byty s parkováním – vlastnosti, které byly po pandemických uzávěrách velmi ceněné. Ve skutečnosti v celé Toskánsku se trend směrem k domům s venkovními prostory, soukromými zahradami a ekologicky efektivním designem zesílil ltimmobili.it. Lucca tento trend odráží: kupující jasně preferují energeticky úsporné budovy a zelené plochy, což tlačí developery k důrazu na udržitelnost. Novostavby či rekonstrukce jsou stále častěji S energetickým štítkem A a zahrnují prvky jako solární panely, protože ekologicky šetrné projekty mají vyšší cenu a jsou investicí do budoucna ltimmobili.it.

Dynamika pronájmů a vliv turismu: Pronájmy v Lucce jsou rozděleny mezi dlouhodobé nájemní smlouvy a krátkodobé turistické pronájmy. Poptávku po dlouhodobém pronájmu tvoří místní pracovníci, studenti a rodiny. Nabídka dlouhodobých pronájmů je však omezená, částečně proto, že mnoho majitelů přešlo na výnosnější krátkodobé pronájmy. Oblíbenost Luccy jako turistické destinace – známá pro své středověké hradby a festivaly – znamená, že pronajímatelé si v hlavní sezóně mohou účtovat vysoké ceny za noc. To vyvolalo debatu ve společnosti: někteří obyvatelé a úředníci vyjádřili obavy, že rozmach pronájmů typu Airbnb by mohl omezit nabídku dlouhodobého bydlení. Výzvy k omezení krátkodobých pronájmů narazily na odpor realitního sektoru. Průmyslová sdružení argumentují, že rekreační pronájmy přinášejí oblasti důležité příjmy a že je úlohou obce rozšiřovat dostupné bydlení, namísto omezování soukromých pronájmů iltirreno.it. Armando Barsotti, prezident místní asociace makléřů (FIAIP), poznamenal, že mnoho druhých domovů je kupováno výslovně za účelem krátkodobého pronájmu a tento trend vnímá jako „důležitou pomoc pro region“ a domnívá se, že příliš přísná regulace by byla kontraproduktivní iltirreno.it. K roku 2025 nebyla zavedena žádná zásadní omezení; proto segment krátkodobých pronájmů zůstává významným hnacím motorem rezidenčního trhu, zvyšuje investiční poptávku a růst nájmů v centru města. Výnosy z pronájmu v turisticky atraktivních lokalitách Luccy jsou vysoké, ale potenciálním investorům se doporučuje sledovat místní politickou diskusi, která by mohla v letech 2026–2027 vyplynout, pokud by se dostupnost bydlení stala politickým tématem.

Trendy komerčních nemovitostí (kanceláře, maloobchod, průmysl)

Kancelářské prostory: Lucca není hlavním kancelářským trhem v Itálii, ale hostí stabilní základnu profesionálních a administrativních aktivit. Kancelářský segment nemovitostí v Lucce v poslední době vykazuje relativně stabilní výkon. K 1. čtvrtletí 2025 je průměrná cena kancelářských nemovitostí ve městě okolo 2 050 € za metr čtvereční (při koupi) a přibližně 11,2 € za m² za měsíc při pronájmu mercato-immobiliare.info. Tyto hodnoty jsou stabilní během posledního roku a prodejní ceny zůstávají v podstatě beze změny (–0,2 % za 6 měsíců) mercato-immobiliare.info. K drobnému poklesu došlo koncem roku 2024, pravděpodobně kvůli vyšším nákladům na úvěry v té době, ale do roku 2025 se trh s kancelářemi stabilizoval. Kancelářské prostory v Lucce přinášejí v průměru hrubý výnos z pronájmu kolem 8–9 % – což je konkurenceschopné pro menší město – zatímco nejvyšší výnosy nad 10 % se častěji vyskytují ve větších nebo levnějších městech v Itálii partitaiva.it partitaiva.it. Poptávka po kancelářích v Lucce přichází hlavně od místních firem (například banky, pojišťovny, servisní společnosti) a státních úřadů; velké společnosti zde mají jen omezenou přítomnost, protože větší firmy sídlí spíše ve Florencii či Miláně. Míra neobsazenosti kancelářských prostor v Lucce je střední. Starší kancelářské budovy nebo ty na okraji města mohou zůstávat prázdné déle, zatímco dobře situované moderní prostory (například v centru města nebo u hlavních silnic) najdou nájemce rychleji. Během pandemie, jako všude jinde, vedla práce na dálku k určité konsolidaci kancelářských prostor. Do roku 2025 se však objevují známky oživení – firmy začínají znovu pronajímat, často hledají menší, ale kvalitnější prostory (s dobrou IT infrastrukturou a parkováním). Nová nabídka je vzácná: v Lucce se v poslední době nesetkáváme se spekulativní výstavbou kanceláří, takže trh je poháněn znovuvyužitím stávajících budov. Zajímavým trendem je konverze: městské úřady umožnily jednodušší přeměnu nevyužitých kancelářských prostor na byty (nebo naopak), aby reagovaly na měnící se potřeby iltirreno.it iltirreno.it. Tato flexibilita, zavedená v roce 2024, má za cíl pohltit dlouhodobě neobsazené kanceláře tím, že je promění na tolik potřebné bydlení. Znamená to také, že investoři do starších kancelářských jednotek mají „exit strategii“ díky možnosti přestavby, což zároveň brání výraznému poklesu hodnoty kancelářských nemovitostí. Celkově je výhled kancelářského segmentu v Lucce stabilní – neočekává se dramatický růst, ale setrvalá obsazenost kvalitních prostor a malé riziko nové nabídky.

Maloobchod a hlavní třída: Maloobchodní nemovitosti v Lucce jsou silně ovlivněny turismem a místními spotřebitelskými návyky. Maloobchodní ulice historického centra – lemované butikem, kavárnami a restauracemi na malebných pěších zónách – tvoří jádro maloobchodního trhu. Zde poptávka po obchodech (zejména během turistické sezóny od jara do podzimu) zůstává vysoká. Hlavní nájemné za maloobchodní prostory v centru Luccy (například Via Fillungo, hlavní nákupní třída) patří k nejvyšším ve městě a neobsazenost v těchto prémiových lokalitách je velmi nízká. Průměrné ceny komerčních nemovitostí (včetně maloobchodních prostor) v Lucce činí přibližně 1 950 €/m² k prodeji, s průměrným nájmem kolem 14,2 €/m² za měsíc mercato-immobiliare.info. Významně maloobchodní nemovitosti v Lucce nabízejí jednu z nejvyšších investičních výnosností v nemovitostech – zhruba 10 % hrubý roční výnos v průměru partitaiva.it. To odpovídá celostátnímu trendu, kdy většina italských měst vykazuje na hlavních obchodních třídách dvouciferné výnosy, což naznačuje, že činže zůstávají silné, ale nákupní ceny jsou pro investory stále rozumné. V Lucce často tyto maloobchodní jednotky drží místní investoři a rodinné kanceláře jako dlouhodobá aktiva.

Nikoli však není maloobchod stejný: lokalita je zásadní. Obchody uvnitř starých městských hradeb (zejména v blízkosti turistických památek) si vedou dobře, zatímco sekundární lokality nebo novější předměstská nákupní centra čelí větším problémům. V posledních letech některé okrajové komerční prostory těžko hledaly nájemce, zejména proto, že e-commerce a změna nákupních návyků ovlivňují poptávku po kamenných obchodech. V roce 2024 město mělo řadu komerčních jednotek v přízemí, které byly dlouhodobě neobsazené, zejména mimo hlavní pěší zóny iltirreno.it. V reakci na to město Lucca v roce 2024 přijalo „mini-revoluci“ v územním plánování: umožnilo přeměnu prázdných prodejen a kanceláří v přízemí na byty (za určitých podmínek) iltirreno.it iltirreno.it. Tato politika se týká jak historického centra (s určitými ochranami klíčových ulic), tak okrajových čtvrtí. Logika je dvojí – snížit zanedbanost způsobenou prázdnými výlohami a zmírnit nedostatek bytů vytvořením nových apartmánů. Desítky vlastníků nemovitostí požádaly o tyto přeměny, což naznačuje, že maloobchodní trh měl v méně atraktivních lokalitách určitou nadbytečnost. To sice představuje problém pro komerční prostory s nízkou poptávkou, ale zároveň jde o adaptaci: maloobchodní sektor v Lucce se fakticky konsoliduje do oblastí s nejvyšší poptávkou (turistické zóny, hlavní obchodní ulice), zatímco okrajové maloobchodní prostory jsou z trhu stahovány (mění se na byty). Pro zbývající maloobchodní nemovitosti je to pozitivní, protože to předchází nadměrné nabídce a může stabilizovat hladinu nájemného.

Pokud jde o výkonnost, rok 2024 byl pro maloobchod v Itálii rokem oživení a Lucca se k tomuto trendu připojila. Investiční objemy v maloobchodu v Itálii v roce 2024 vzrostly o více než 40 % (na 8,7 miliardy eur), protože se sektor zotavil idealista.it. V hlavních třídách velkých měst začaly nájmy dokonce znovu růst. Rozsah v Lucce je menší, ale její hlavní maloobchodní třídy jsou odolné – většina centrálních jednotek je obsazena prosperujícími podniky, které slouží místním i turistům. Každý rok probíhá jedna významná událost, festival Lucca Comics & Games, který přiláká stovky tisíc návštěvníků v krátkém období a přináší místním obchodníkům mimořádné tržby, čímž potvrzuje hodnotu vlastnictví prodejny ve městě. Maloobchod v obytných čtvrtích (jako jsou obchody s potravinami, lékárny v rezidenčních oblastech) je také stabilní a je podporován místní spotřebou. Co se týče větších formátů, Lucca má několik retail parků a velké prodejny na okraji města; ty mají stabilní obsazenost, i když v tomto segmentu je jen málo expanze kvůli územní regulaci a zralému trhu. Do budoucna je výhled maloobchodního trhu opatrně optimistický: uvolňování úrokových sazeb by mohlo zvýšit zájem investorů a kamenný maloobchod potvrzuje svou životaschopnost v turistických městech. Vlastníci sekundárních maloobchodních prostor však budou muset inovovat nebo prostory využít k jinému účelu, pokud se návštěvnost v některých lokalitách neobnoví – to je celostátní trend, protože maloobchod se vyvíjí v éře e-commerce idealista.it.

Průmyslové a logistické nemovitosti: Segment průmyslových nemovitostí v Lucce a jejím okolí je výrazně ovlivněn zdejším klastrem výrobních podniků. Lucca je centrem nejvýznamnějšího papírenského distriktu v Itálii – jediného oficiálně uznaného papírenského distriktu v Evropě miac.info. V okolí působí přes 200 podniků (od papíren po obalové společnosti), zejména v blízkých městech Capannori a Porcari, které zaměstnávají přibližně 10 000 pracovníků a generují ročně miliardové příjmy investintuscany.com. Tato průmyslová základna vytváří stabilní poptávku po skladech, továrnách a logistických prostorách. Průmyslové nemovitosti (například capannoni neboli sklady) v Lucce mají obecně nižší ceny za metr čtvereční než komerční či rezidenční nemovitosti – často v rozmezí 800–1 500 €/m² v závislosti na stáří a poloze (nižší rozmezí pro starší sklady, vyšší pro moderní objekty). Nájemné za logistické prostory se může značně lišit, ale výnosy bývají atraktivní, protože průmyslové objekty v Itálii často přinášejí dvouciferné výnosy na sekundárních trzích. Například nedávná nabídka ukazovala moderní sklady poblíž Luccy za cenu kolem 900 €/m², což investorům umožňuje dosahovat solidních výnosů vzhledem k úrovni nájemného v této oblasti idealista.it.

Růst papírenského průmyslu v uplynulé dekádě (s probíhajícími investicemi nadnárodních společností do místních továren investintuscany.com investintuscany.com) podpořil i rozšiřování průmyslových nemovitostí. Některé firmy postavily nové výrobní haly nebo rozšířily své prostory (např. rozšíření DS Smith o 13 000 m² v Porcari investintuscany.com). Tyto rozšíření jsou většinou určena pro vlastní potřebu a nikoli spekulativně. Existují také průmyslové zóny spravované provincií určené pro malé a střední podniky, které jsou většinou plně obsazené. Neobsazenost v průmyslovém segmentu je poměrně nízká – jakýkoliv dobře situovaný sklad (s dobrým silničním napojením na dálnici) najde využití buď výrobním podnikem, nebo jako sklad pro regionální ekonomiku. Logistický sektor v Lucce je menšího rozsahu (nejbližší větší logistické uzly jsou kolem Florencie či v přístavu Livorno), ale některé společnosti zabývající se logistikou třetích stran a distributoři zde provozují středně velké sklady, aby obsloužili severní Toskánsko. Neustálý růst e-commerce mírně zvýšil poptávku po prostorech pro logistiku poslední míle v okolí Luccy, i když středověké jádro města znamená, že hlavní distribuční centra jsou umístěna v předměstích.

Komerční investiční klima: Pro investory nabízí komerční nemovitosti v Lucce kombinaci vysokých výnosů a specifických investičních příležitostí. Místní investoři-developeři jsou aktivní v přeměně nemovitostí (např. přeměna staré továrny na kanceláře typu loft nebo konverze nevyužité kancelářské budovy na byty). Mezinárodní komerční investoři se obvykle zaměřují na větší italská města; pohostinský sektor v Lucce však vzbudil zájem – například přeměna historických budov na butikové hotely či B&B je již známým investičním tématem, vzhledem ke stálému přílivu turistů. Celkově je trh s komerčními nemovitostmi v Lucce zdravý, ale není dynamicky rostoucí: charakterizuje ho stabilita v oblasti kanceláří, silná pozice v maloobchodu (některé změny v sekundárním retailu) a solidní základy v průmyslu díky silnému výrobnímu sektoru. Objem komerčních transakcí v Lucce není velký, ale v roce 2024 aktivita vzrostla, což odráží širší italské oživení komerčního trhu (celkové komerční investice v Itálii dosáhly v roce 2024 výše 2,6 miliardy eur, což je výrazný nárůst, přičemž růstu dominoval maloobchod a logistika idealista.it). V Lucce byl patrný zvýšený zájem investorů o maloobchodní a logistické nemovitosti v souladu s celostátními trendy. Jakékoliv budoucí velké komerční projekty (např. nové nákupní centrum nebo byznys park) budou záviset na územních plánech a poptávce – aktuálně je však důraz kladen spíše na postupný růst a zlepšování stávající nabídky než na rozsáhlou novou výstavbu.

Investiční příležitosti a výzvy

Lucca nabízí atraktivní investiční potenciál jak v rezidenční, tak v komerční oblasti, ale investoři by měli zvážit možnosti vůči možným rizikům:

  • Silné nájemní výnosy: Jedním z největších lákadel Lukky pro investory je vysoký nájemní výnos. Rezidenční pronájmy přinásí hrubý výnos okolo 8–9 %, zatímco komerční výnosy mohou v některých případech dosáhnout ~10 % a více partitaiva.it. Tyto výnosy jsou lepší než v mnoha západoevropských městech (například v metropolích jako Paříž či Mnichov je výnos často pod 4 %). Pro investory hledající příjem mohou nemovitosti v Lucce generovat stabilní peněžní tok. Zejména nákup bytu za účelem krátkodobého pronájmu (Airbnb) v turistickém centru Lucce je velmi výnosný, přičemž někteří investoři uvádí ještě vyšší výnosy oproti dlouhodobým pronájmům. Maloobchodní jednotky na dobrých místech také dosahují dvouciferných výnosů díky příznivým cenám a stálému turistickému ruchu.
  • Potenciál kapitálového zhodnocení: Hodnota nemovitostí v Lucce stále roste. Město je stále ve fázi růstu oproti vyzrálejším trhům jako Florencie. Jak bylo uvedeno, luxusní nemovitosti zaznamenaly přibližně 27% zhodnocení za pět let worldpropertyjournal.com a výhled zůstává pozitivní. Budoucí růst cen (odhadovaný na několik procent ročně) v kombinaci s příjmy z pronájmu znamená pravděpodobně zdravý celkový výnos. Navíc plánované zlepšení infrastruktury (viz níže) může zvýšit hodnotu nemovitostí v určitých oblastech. Lucca je stále více v hledáčku zahraničních kupců – pokud se tento mezinárodní zájem urychlí, může to dále zvýšit ceny a likviditu (příležitost ke kapitálovým ziskům).
  • Diverzifikace a specializované trhy: Investoři mají na výběr z různých specializovaných segmentů. Mimo standardní byty nabízí Lucca příležitosti v renovaci historických objektů (např. přeměna historické vily nebo kláštera na byty či hotel), studentské bydlení (vzhledem k blízkosti univerzitních měst) nebo zařízení pro seniory (Toskánsko je pro důchodce velmi oblíbené). Další možností je sektor pohostinství – kouzelná B&B nebo prázdninové pronájmy na okraji Lucce využívají toskánského trendu agroturistiky. Dále prosperující papírenský průmysl naznačuje poptávku po specializovaných průmyslových nemovitostech (továrny, laboratoře) – v tomto segmentu mohou být dlouhodobé firemní pronájmy velmi stabilní. Tyto specializované segmenty nabízejí možnost využít místních předností (kultura, průmysl, vzdělání) pro nadprůměrné výnosy.
  • Příznivé daňové a finanční podmínky: Italské daňové pobídky posilují investiční argumenty. Paušální daňový režim pro nové rezidenty (fixních 100 000 € z příjmů ze zahraničí) je magnetem pro ultra-bohaté jednotlivce, kteří se stěhují (a kupují luxusní nemovitosti) worldpropertyjournal.com. Transakční náklady na nákup hlavních rezidencí jsou rovněž poměrně nízké a existují i některé daňové úlevy na rekonstrukce (ačkoliv omezenější než v předchozích letech „Superbonus“). Náklady na financování, které prudce vzrostly v roce 2023, by se měly zlepšit: zvýšení sazeb Evropské centrální banky bylo pozastaveno ke konci roku 2024 a některé sazby klesly začátkem roku 2025, což zlepšuje dostupnost hypoték ltimmobili.it. Například šestiměsíční sazba Euribor klesla z přibližně 3,8 % v polovině roku 2024 na asi 2,35 % do února 2025 ltimmobili.it. Nižší úrokové sazby znamenají levnější financování a potenciálně vyšší pákový efekt pro investory, což zlepšuje výnosnost. Pokud se inflace udrží pod kontrolou a sazby budou klesat v letech 2025–2026, mohou investoři zajistit atraktivní hypotéky na italském trhu.

Navzdory těmto příležitostem je třeba počítat s výzvami a riziky, které je potřeba překonat:

  • Nejistota ohledně úrokových sazeb a ekonomiky: Ačkoliv se finanční podmínky zlepšují, jakákoli změna trendu (například opětovný růst inflace vedoucí ke zvýšení sazeb) by mohla trh ochladit. Ceny nemovitostí jsou citlivé na náklady na úvěry – pokles cen v Lucce v roce 2023 (v jednu chvíli –7 % meziročně) luccaindiretta.it ukázal, že vyšší sazby snižují poptávku. Italská ekonomika je stabilní, ale s nízkým růstem; jakákoli recese v Evropě by mohla snížit důvěru kupujících nebo omezit zahraniční investice. Investoři by měli testovat své investice na změny úrokových sazeb a zajistit si, že příjmy z pronájmu pokryjí náklady na financování, pokud by sazby opět vzrostly.
  • Regulatorní a byrokratické překážky: Itálie je známá složitou byrokracií. Nemovitostní transakce a development mohou být zdlouhavé kvůli povolovacím procesům, předpisům pro historické budovy a právním komplikacím. V historických částech Luccy je při rekonstrukci nutné vypořádat se s pravidly pro ochranu památek. Územní plán (Piano Operativo) se také může měnit, jak bylo vidět, když město v roce 2024 uvolnilo pravidla pro přestavby přízemních prostor iltirreno.it – změny regulace mohou ovlivnit dovoleno užití či hodnotu vaší nemovitosti. Navíc v Itálii probíhá politická debata ohledně regulace krátkodobých pronájmů ve městech s turismem. Lucca zatím nepřistoupila k přísným omezením, ale je možné, že do let 2026–2027 vzniknou nová pravidla (například povinnost registrace či limity na počet nocí). Investoři závislí na příjmech z rekreačních pronájmů by měli sledovat místní politiku. Důležitým faktorem je také zdanění: mimo zvláštní režimy mohou daně z nemovitostí (IMU na druhé byty) a daně z příjmů z pronájmu (pokud se nevyužije výhodná 21% paušální „cedolare secca“ na rezidenční pronájmy) ovlivnit čisté výnosy. Tyto faktory zdůrazňují důležitost kvalitního místního právního a daňového poradenství pro investory.
  • Omezená likvidita a velikost trhu: Trh v Lucce je sice aktivní, ale je malý a nelikvidní ve srovnání s hlavními městy. Prodej luxusnějších nemovitostí může trvat déle jednoduše kvůli užšímu okruhu zájemců. Komerční nemovitosti mají také specifický trh. Nemovitosti v Lucce by proto měly být chápány jako středně- až dlouhodobá investice. Výhodou těsného trhu je stabilita cen, nevýhodou však je, že pokud potřebujete rychle prodat, nalezení kupce za požadovanou cenu může trvat. Zejména mezinárodní investoři by měli počítat s měnovým rizikem (pokud nejsou v euru) a potřebou renomovaných místních agentů pro přístup k zájemcům o koupi.
  • Stárnoucí populace a demografie: Strukturální výzvou je demografický trend Luccy. Místní populace stárne a celkový populační růst je stagnující či mírně negativní quantitalia.it. Méně mladých místních zájemců o koupi může časem oslabit poptávku po bydlení (zejména po startovacích bytech). Tento úbytek je sice vyrovnáván příchozími (například lidmi ze zahraničí nebo jiných italských regionů přitahovaných do Luccy), investor by si však měl rozmyslet, kdo bude za 5–10 let nájemcem nebo kupujícím. Pokud spoléháte výhradně na místní trh, je třeba počítat s možností stárnutí klientely. Tato výzva je částečně kompenzována schopností Luccy přitahovat nové obyvatele – mnoho toskánských měst s ubývající místní populací udržuje trh s nemovitostmi díky turismu a přílivu nových obyvatel. Demografické protivětry (méně zakládaných domácností) je však třeba sledovat i po roce 2030.
  • Infrastrukturní a environmentální rizika: Nakonec, i když nejsou akutní, zvažte kapacitu infrastruktury a klima/životní prostředí. Atraktivita Luccy vede k velmi rušným turistickým sezonám – může dojít k přetížení parkování, silnic a inženýrských sítí. Vláda investuje do zlepšení (nové silnice, mosty atd.), ale zpoždění stavebních prací nebo překročení nákladů mohou ovlivnit některé oblasti (například práce na novém mostě přes řeku Serchio mohou v této lokalitě dočasně způsobit dopravní nebo hlukové potíže). Z environmentálního hlediska se Lucca nachází v níže položené rovině u řeky Serchio; historicky se zde vyskytují zóny s rizikem povodní. Klimatická změna může riziko záplav při silných deštích zvyšovat (město má protipovodňové ochrany, ale venkovské nemovitosti mohou být více vystavené). Navíc nové předpisy EU o energetické účinnosti znamenají, že starší budovy mohou vyžadovat modernizace (zateplení, nové topné systémy), aby zůstaly atraktivní nebo aby je bylo možné v pozdních 20. letech vůbec prodat. To je zároveň výzva (možné náklady na rekonstrukci) i příležitost (nemovitosti, které jsou již nyní efektivní, získají na hodnotě díky nadcházejícím udržitelným pravidlům ltimmobili.it).

Stručně řečeno, Lucca nabízí vysoce výnosné investice s unikátním charakterem a solidním potenciálem růstu, ale opatrní investoři by měli zohlednit komplikace specifické pro Itálii, zajistit si diverzifikaci a případně se zaměřit na kvalitní lokality a nemovitosti, které zůstanou žádané i v různých scénářích budoucnosti.

Dopad územního plánování a infrastrukturních projektů

Rozhodnutí v územním plánování a rozvoji infrastruktury v Lucce hrají zásadní roli při utváření budoucnosti realitního trhu. Několik klíčových iniciativ a projektů mezi lety 2024 a 2028 ovlivní nabídku, poptávku a hodnotu nemovitostí:

  • Hlavní územní plán města a nové rozvoje: Luccův Piano Operativo (územní plán) vytyčil významné nové realitní projekty, zejména ve čtvrti San Concordio (hned jižně od historického centra). Podle tohoto plánu město počítá pouze v S. Concordio s výstavbou 248 nových bytů a ~33 000 m² komerčních prostor (obchody, hotely, kanceláře) lavocedilucca.it. Výrazným projektem je navrhovaná přeměna areálu Ex Manifattura Tabacchi (bývalé továrny na tabák) u městských hradeb, kde jeden záměr předpokládá 60 nových bytů plus 15 000 m² kancelářských/obchodních prostor lavocedilucca.it. Tyto projekty by dramaticky zvýšily nabídku v této čtvrti a efektivně vytvořily novou smíšenou městskou zónu. Tyto záměry však narazily na odpor místních výborů obyvatel, které se obávají „obrovské betonové záplavy bez trhu“ – tedy předimenzované výstavby bez dostatečné poptávky lavocedilucca.it. Ke stavu roku 2025 místní úřady připomínky zvažovaly, celkový směr je však zřejmý: Lucca směřuje k rozšíření a modernizaci svého městského prostoru za hranicemi starobylých hradeb. Pokud projekty postoupí, v letech 2026–2028 bychom mohli v San Concordio a dalších okrajových částech vidět nové bytové komplexy a komerční centra. To by na trhu mohlo znamenat možné snížení tlaku (větší nabídka bydlení by mohla zmírnit růst cen) a nové investiční příležitosti (časní kupci v těchto projektech by mohli profitovat z promo cen). Také to znamená stavební aktivitu – investoři by měli sledovat, které projekty získají definitivní schválení či financování. Takový urbanistický rozvoj v tomto rozsahu je v nedávné historii Luccy bezprecedentní a výsledek podstatně ovlivní trajektorii růstu města.
  • Obnova a regenerace: Kromě zcela nové výstavby se Lucca zaměřuje na adaptivní znovuvyužití historických budov. Příkladem je plán na nové Centrum umění v Lucce, kulturní komplex, který vzniká rekonstrukcí 2 500 m² historické budovy poblíž Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. S investicí přesahující 10 milionů eur tento projekt (zahájený v roce 2025) promění dlouhodobě nevyužívanou budovu – kdysi nemocnici a kino – na moderní muzeum umění a prostor pro akce finestresullarte.info. Taková kulturní infrastruktura nejen zachovává historické budovy, ale také zvyšuje atraktivitu města, zejména v bezprostředním sousedství. Nemovitosti v blízkosti mohou zaznamenat efekt „kulturního povznesení“, protože vylepšené veřejné prostory a muzea obvykle zvyšují počet návštěvníků a prestiž oblasti. Podobně areál Ex Manifattura Tabacchi v San Concordio má alternativní návrhy zaměřené na smíšené kulturně-obchodní využití (co-working prostory, galerie, divadla), pokud bude rozsáhlý plán na byty/kanceláře zmenšen pininfarina.it finestresullarte.info. Luciferin přístup k regeneraci zdůrazňuje zachování historické identity města a zároveň dává nový život starým stavbám. Pro nemovitosti to znamená, že zde mohou vzniknout speciální příležitosti v rámci restauračních projektů – investoři/developeři se zkušenostmi s historickými rekonstrukcemi se mohou spojit s veřejnými subjekty na vytvoření jedinečných nemovitostí (lofty, ateliéry, butikové hotely) v rámci těchto iniciativ. Město často spolupracuje s nadacemi a soukromými firmami na takových projektech, takže stojí za to sledovat veřejné tendry nebo příležitosti pro partnerství.
  • Zlepšení infrastruktury: V oblasti infrastruktury probíhají modernizace dopravy, které ovlivní nemovitosti, zejména z hlediska dostupnosti a hodnoty půdy. Hlavním projektem je výstavba nového mostu přes řeku Serchio v Lucce. Dokončení tohoto moderního mostu v Monte San Quirico je plánováno kolem let 2025–2026 a propojí SP1 (via per Camaiore) se silnicí SS12, čímž výrazně zlepší plynulost dopravy sever–jih luccatimes.it. S rozpočtem 27 milionů eur (zajištěným z národních, regionálních a provinčních zdrojů) nový Ponte sul Serchio uleví stávajícím mostům od přetížení a usnadní přístup do severních předměstských oblastí luccatimes.it. Dopad na nemovitosti: oblasti severně od řeky (které byly historicky vnímány jako periferní) by mohly být po výstavbě mostu lépe integrovány a atraktivnější pro rozvoj díky zkrácení dojezdové doby do města. Hodnota pozemků a domů v těchto oblastech může s rostoucí dostupností stoupat. Dalším prvkem infrastruktury jsou zlepšení silniční a železniční sítě. Lucce sice neleží přímo na italské vysokorychlostní železniční síti, ale probíhají modernizace regionálních tratí (například elektrifikace a zdvoukolejnění tratě Lucca–Florencie) a programy údržby komunikací. Plán provincie Lucca na období 2025–2027 zahrnuje finance na četná vylepšení silnic, údržbu mostů i výstavbu nových školních budov a sportovišť v celém regionu luccatimes.it luccatimes.it. Zlepšené cesty a vybavenost na předměstích mohou podpořit výstavbu obytných čtvrtí a zvýšit atraktivitu vesnic v okolí Luccy pro dojíždějící.
  • Městská mobilita a územní plánování: Ve městě urbanistické plánování řeší mobilitu a územní plánování způsoby, které se protínají s využitím nemovitostí. Lucca pečlivě vyvažuje zachování bezautového charakteru svého centra s poskytováním adekvátního parkování a dopravy pro obyvatele i turisty. Diskutuje se o projektech, jako jsou nová parkoviště na okraji města nebo elektrické kyvadlové služby (některé financované z italského plánu obnovy PNRR). Navíc byly zavedeny změny v územním plánování, například revize z roku 2024, která umožňuje přeměny přízemních prostor na bydlení (jak bylo zmíněno dříve) iltirreno.it. To účinně přezónuje některé nemovitosti z komerčních na rezidenční, čímž okamžitě mění jejich tržní hodnotu a potenciál. Město zároveň stanovilo minimální standardy velikosti bytových jednotek v aktualizaci plánu 2024 (např. v historickém centru by nové byty měly mít obecně alespoň 50 m², nebo 80 m² v monumentálních budovách) iltirreno.it. Tato pravidla zajišťují, že přeměny nevedou ke vzniku příliš malých jednotek a zachovávají kvalitu bydlení – což je dobré pro udržení trhu vyšší kategorie, zároveň to ale znamená, že investoři nemohou nemovitosti jednoduše rozdělit na mikrobyty.
  • Veřejné projekty a kvalita života: Některé projekty s nemovitostmi přímo nesouvisejí, ale zlepšují celkovou atraktivitu Luccy. Například rekonstrukce částí slavných městských hradeb, úpravy veřejných parků nebo investice do protipovodňové infrastruktury přispívají k bezpečnějšímu a krásnějšímu městu. Začlenění Luccy do různých kulturních a smart-city programů na regionální úrovni může znamenat vylepšení technologií (například ještě lepší širokopásmové připojení nebo chytré dopravní aplikace), která modernizují životní podmínky. Zlepšování kvality života obecně podporuje hodnotu nemovitostí tím, že město činí atraktivnějším pro bydlení i investice.

Na závěr lze říci, že územní rozvoj a infrastruktura jsou pro trh v Lucce převážně pozitivní, byť s určitou daňí v podobě porodních bolestí. Expanze v San Concordiu, pokud proběhne kontrolovaně, poskytne městu potřebné nové obytné i komerční prostory v souvislosti s jeho rostoucí popularitou – ovšem v případě, že projekty překročí poptávku, hrozí riziko nadbytku. Infrastrukturní projekty, jako je nový most, odstraní úzká hrdla a pravděpodobně otevřou nové realitní hotspoty. Rychlá reakce místní samosprávy (např. úpravy územního plánování podle aktuálních tržních podmínek) je zdravým znamením, že politika se bude i nadále přizpůsobovat rovnováze mezi ochranou a růstem. Investoři a majitelé nemovitostí by měli pečlivě sledovat realizaci těchto plánů: oblasti v blízkosti hlavních projektů mohou výrazně zhodnotit, jakmile budou přínosy (lepší dostupnost, nové vybavení) naplněny, zároveň stejné oblasti mohou čelit krátkodobému narušení během výstavby. Celkově v období od 2025 do 2028 čekají Luccu promyšlená zlepšení, která posílí její propojenost, rozšíří kapacitu a obohatí její kulturní infrastrukturu – což vše přispívá k dlouhodobě pozitivnímu výhledu na trhu s nemovitostmi.

Demografické a ekonomické vlivy na trh

Nemovitostní trendy v Lucce nelze plně pochopit bez zohlednění demografického a ekonomického kontextu města a regionu. Tyto základní faktory ovlivňují jak poptávku po nemovitostech, tak i druhy nemovitostí, po kterých je poptávka:
  • Demografické trendy: Město Lucca má stárnoucí a mírně klesající populaci. K lednu 2025 má Lucca přibližně 88 600 obyvatel, což je asi o 0,7 % méně než v předchozím roce quantitalia.it. Tento pokles je součástí širšího trendu v mnoha italských městech střední velikosti, kde je přirozený populační růst záporný (více úmrtí než narození) a mladší lidé někdy odcházejí za prací do větších měst. Stárnoucí obyvatelstvo v Lucce znamená, že část poptávky po bydlení je po menších bytech či bytech vhodných pro starší osoby (např. s výtahem, menší byty blíže službám). Zároveň to znamená, že děděné nemovitosti se častěji dostávají na trh (jak starší majitelé zemřou), což zvyšuje nabídku. Je však třeba říci, že pokles populace v Lucce je poměrně mírný a co je důležité, město dokáže přilákat nové obyvatele zvenčí. Zahraniční imigrace a vnitrostátní migrace (často lidé ve věku 30-50 let hledající lepší kvalitu života) pomáhají vyrovnávat přirozený úbytek. Celý region Toskánska zaznamenal za poslední dekádu nárůst zahraničních obyvatel o 11 % worldpropertyjournal.com, a Lucca je toho součástí – například digitální nomádi, důchodci a profesionálové pracující na dálku ze severní Evropy či Ameriky se v Lucce usazují kvůli jejímu klimatu a kultuře. Tito noví obyvatelé často mají vyšší kupní sílu než místní zájemci o první bydlení, což ovlivňuje trh zvýšenou poptávkou po určitých typech nemovitostí (zrekonstruované historické byty, venkovské domy apod.). Stručně řečeno, i když místní mladá populace neroste, lifestyleová migrace do Luccy tento nedostatek vyrovnává a strategie města v oblasti nemovitostí (nová výstavba, kulturní nabídka) jsou zjevně zaměřeny na přivítání těchto nových obyvatel.
  • Dynamika domácností: Spolu s velikostí populace se mění i složení domácností v Lucce. Stejně jako ve většině Itálie se velikosti domácností zmenšují – přibývá jednotlivců a párů bez dětí, ubývá tradičních velkých rodin. To vytváří poptávku po menších bytech (jedno- a dvoupokojových bytech). Nedávná zmínka o tom, že trilocale (dvoupokojové jednotky) a zejména quadrilocali (třípokojové) jsou velmi žádané lanazione.it, naznačuje, že i když jsou malé byty populární, mnoho kupujících hledá středně velké byty s jednou místností navíc (pro domácí kancelář nebo hosty). S rostoucím rozšířením práce na dálku si i pár může přát třetí místnost jako kancelář. Stárnoucí populace také zvyšuje počet jednočlenných domácností (vdovy/vdovci), což může zvyšovat poptávku po bezpečných bytových domech a domech s asistovaným bydlením. Vývojáři a renovátoři v Lucce se těmto trendům přizpůsobují navrhováním flexibilních dispozic a, jak již bylo zmíněno, slučováním menších prostor (obchodů či studií) do větších bytových jednotek díky novým minimálním požadavkům na velikost iltirreno.it.
  • Ekonomická základna a zaměstnanost: Z ekonomického hlediska těží Lucca z pestré základny. Nezaměstnanost v oblasti je poměrně nízká (v Toskánsku byla v roce 2024 kolem 6–7 %, což je lepší než celostátní průměr). Klíčová odvětví zahrnují výrobu (zejména papír a obaly – oblast Lucca vyrábí významnou část evropského papíru na hygienické potřeby), turistický ruch/pohostinství, služby a částečně také technologie/inovace (v Lucce se nachází technologický inkubátor a každoročně se zde koná technologicky orientovaná akce Comics & Games). Stabilní zaměstnanost znamená stabilní kupní sílu místních obyvatel pro koupi vlastního bydlení. Významná je také síla papírenského průmyslu – pokračující investice a export investintuscany.com investintuscany.com – poskytují dobře placená pracovní místa, která tvoří základ místního trhu s bydlením střední třídy. Mezitím turismus (jak kulturní, tak zaměřený na akce) přivádí do ekonomiky externí prostředky a podporuje příjmy těch, kteří pracují v pohostinství nebo maloobchodu. Podle nedávných údajů odvětví Toskánska zaměřená na export (jako je to lucčanské) zaznamenala rekordní růst v letech 2022–2023 facebook.com, což je dobrým znamením pro regionální ekonomiku.
  • Příjmové a majetkové úrovně: Lucca je považována za prosperující provinční město. Často dosahuje dobrých výsledků v žebříčcích kvality života (celkový životní standard v Toskánsku je vysoký, přesto se provincie Lucca v roce 2024 umístila na 68. místě ze 107 lab24.ilsole24ore.com). Mnohé rodiny mají značný majetek vázaný v nemovitostech (rodinné domy po generace, vily apod.), což může ovlivnit chování na trhu – například majitelé mohou být při prodeji trpělivější nebo schopní složit vyšší akontace. Navíc, s tisíci HNWI stěhujícími se do Itálie kvůli jednotné dani, Itálie má nyní přes 40 000 ultra-bohatých jednotlivců a někteří si zvolili Toskánsko jako svou základnu worldpropertyjournal.com. Pokud by si byť malý zlomek těchto osob vybral pro nákup nemovitosti právě Luccu, podpoří to poptávku v prémiovém segmentu. Přítomnost bohatství také podporuje luxusní segment – luxusní realitní agentury uvádějí, že i při výkyvech ekonomické situace horní část trhu v Lucce zůstává aktivní, protože movití kupci jsou méně citliví na úrokové sazby a více motivovaní životním stylem a diverzifikací majetku.
  • Úrokové sazby a podmínky financování: Klíčovým ekonomickým faktorem ovlivňujícím nemovitosti jsou náklady na financování. Jak již bylo zmíněno v předchozích sekcích, úrokové sazby prošly horskou dráhou: od rekordně nízkých hodnot v letech 2020–2021 až po prudké zvýšení v letech 2022–2023 a následné stabilizaci v roce 2024. Mnoho kupujících v Itálii spoléhá na hypotéky (ačkoli poměry půjčky k hodnotě bývají nižší než v některých zemích – Italové obvykle vkládají významný vlastní kapitál). V roce 2023 způsobil nárůst hypotečních sazeb (přes 4 % u fixních sazeb) zpomalení některých prodejů, zejména mezi mladšími kupujícími, kteří jsou citliví na měsíční splátky iltirreno.it iltirreno.it. V Lucce se kupující potýkali s vyššími náklady na hypotéky, což přispělo k mírné korekci cen v roce 2023. Výhled se však do roku 2025 zlepšil: Euribor a další referenční sazby ustoupily ze svých maxim ltimmobili.it a banky mají opět chuť půjčovat. Mírnější úrokové sazby zvyšují dostupnost bydlení a rozšiřují okruh kupujících, což podporuje hodnoty nemovitostí. Naopak, pokud by se inflační tlaky vrátily a Evropská centrální banka by byla nucena opět zpřísnit politiku, mohlo by to představovat překážku pro poptávku. V současnosti se v Itálii očekává, že inflace se přiblíží cílové hodnotě 2 % a sazby budou postupně klesat, což poskytne příznivý vítr pro trh s nemovitostmi do roku 2025 idealista.it. Kupující a investoři s tím počítají – někteří si již nyní zajišťují fixní sazby s očekáváním růstu cen nemovitostí v budoucnu, zatímco jiní využívají více hotovosti k využití stále relativně nízkých cen nemovitostí v Itálii (ve srovnání se severní Evropou).
  • Faktory makrolokace: Trh s nemovitostmi v Lucce je také ovlivněn její polohou v rámci Itálie a Evropy. Nachází se mezi většími trhy Florencie a Pisy. Pisa (20 minut daleko) má mezinárodní letiště, což je výhodou pro propojení Luccy. Snadná dostupnost letiště a také Florencie (asi 1 hodina autem nebo vlakem) činí Luca vhodnou jak pro majitele druhých domovů, tak i pro dojíždějící, kteří pracují na částečný úvazek ve větších městech. Navíc díky poloze v Toskánsku – jednom z nejnavštěvovanějších a nejvíce obdivovaných regionů Itálie – má Lucca stálý základ zájmu, který některým méně známým městům chybí. Značka „toskánský životní styl“ je velmi silná a do jisté míry chrání místní trh s nemovitostmi před vnitrostátními ekonomickými výkyvy, protože zahraniční poptávka může vyplnit mezery, když místní poptávka oslabí. Důležitá je i celostátní ekonomická situace: italská ekonomika je v letech 2024–2025 poměrně stabilní, s mírným růstem kolem 1 % a inflací klesající z předchozích maxim cushmanwakefield.com. Politická stabilita v Itálii se v poslední době rovněž zlepšila, což zvyšuje důvěru zahraničních investorů (například v letech 2023–2024 v Itálii došlo k méně politickým otřesům než v některých minulých letech). Pokud se bude evropské hospodářství dařit, bude se dařit i vývozu a cestovnímu ruchu v Lucce, což se pozitivně odrazí i na nemovitostech.

V zásadě demografie a ekonomika ukazují smíšený, ale převážně pozitivní obraz: stárnoucí místní obyvatelstvo je vyvažováno příchodem mladších rezidentů; silná místní ekonomika a zámožní nově příchozí podporují poptávku, i když některé makroekonomické výzvy (například minulá zvýšení úrokových sazeb) ji dočasně zpomalily. Trh v Lucce již ukázal, že tyto vlivy dokáže ustát – což svědčí o trvalé atraktivitě a zdravých základech města.

Postřehy pro místní a zahraniční kupující a investory

Ať už jste místní obyvatel, který zvažuje další bydlení, nebo zahraniční investor, který se na Luccu dívá poprvé, zde je několik přizpůsobených tipů a doporučení:

Pro místní kupující:

  • Zaměřte se na hodnotu v okrajových čtvrtích: Pokud je pro vás historické centrum cenově nedostupné, zvažte čtvrti jako Sant’Anna, San Concordio, Arancio nebo San Marco. V těchto oblastech roste poptávka, ale cena za m² je stále příznivější než uvnitř hradeb (často 1 500–2 200 €/m² oproti 3 000+ v centru) ltimmobili.it iltirreno.it. Jsou dobře obsloužené a díky nové infrastruktuře (jako je připravovaný most a modernizace silnic) budou ještě komfortnější. Mnoho mladých lucských rodin volí právě tyto okrajové čtvrti, proto si pravděpodobně udrží hodnotu i komunitní charakter.
  • Využijte nízkých úrokových sazeb a nákupních pobídek: Jakmile se hypoteční sazby stabilizují nebo klesnou, místní kupující by měli využít všech národních programů pro mladé kupující nebo snížených daní při koupi hlavního bydliště (italští rezidenti platí minimální registrační daň při koupi první nemovitosti). Sledujte také regionální pobídky (Toskánsko někdy nabízí granty na nákup venkovských nemovitostí nebo na energeticky úsporné renovace). Vzhledem k tomu, že ceny v Lucce rostou, může být rozumné zajistit si hypotéku s pevnou sazbou co nejdříve, pokud najdete vhodnou nemovitost – čekání by mohlo znamenat vyšší ceny nemovitostí, i když sazby mírně klesnou.
  • Příležitosti k rekonstrukci: Mnoho místních dědí starší nemovitosti nebo zvažuje koupi těch „da ristrutturare“ (k rekonstrukci). Rekonstrukce může výrazně zvýšit hodnotu, zvláště když kupující dnes oceňují energetickou účinnost. Vláda snížila některé štědré bonusy na rekonstrukce, ale daňové odpočty (50 % na renovace, 65 % na energetická vylepšení) stále existují. Pokud máte trpělivost na rekonstrukci, můžete z chátrajícího bytu nebo venkovského domu v Lucce udělat moderní klenot. Vložení vlastní práce se může vyplatit vzhledem k rozdílu v ceně mezi zrekonstruovanými a nezrekonstruovanými nemovitostmi. Jen se ujistěte, že máte veškerá potřebná povolení, zejména v historických zónách.
  • Zvažte příjmy z krátkodobého pronájmu: Pokud si pořizujete nové bydlení, ale staré si ponecháváte, nebo pokud máte prostor pro malou dependance (hostinský dům) na svém pozemku, zaměřte se na trh krátkodobých pronájmů. Turismus v Lucce je silný; i pronájem volného pokoje nebo bytu během největších akcí (Summer Festival, Comics & Games) může přinést značný dodatečný příjem. Nezapomeňte se zaregistrovat a dodržovat předpisy (například platit turistickou daň), abyste se vyhnuli pokutám. Pro místní to může být způsob, jak vyrovnat splátky hypotéky. Dávejte však pozor na případné budoucí obecní předpisy – sledujte místní diskuze, abyste se mohli včas přizpůsobit.

Pro zahraniční kupce/investory:

  • Pochopte proces koupě a náklady: Proces koupě nemovitosti v Itálii zahrnuje předběžnou smlouvu (compromesso) a pak finální akt (rogito) před notářem. Důrazně doporučujeme najmout si italského právníka hovořícího anglicky nebo spolehlivého licencovaného realitního makléře, který vás provede celým procesem. Vezměte na vědomí, že náklady kupujícího zahrnují přibližně 9–10 % na daních a poplatcích pro nerezidenty (o něco méně, pokud se stanete rezidentem a označíte nemovitost za prima casa). V Itálii neexistuje institutu escrow agentů; bezpečnost transakce zajišťuje notář. Ujistěte se, že jsou všechny katastrální a vlastnické dokumenty v pořádku (vaš notář nebo právník je zkontroluje). Pokud nejste založeni na euru, zvažte směnu měny – můžete využít forexové služby k zajištění kurzu.
  • Využijte daňových režimů: Pokud plánujete přestěhování do Itálie, zjistěte si informace o paušální dani pro nové rezidenty (pro osoby s vysokým čistým jměním) nebo o režimu „Impatriati“, který může poskytnout 70% (v některých případech dokonce 90%) daňovou úlevu z příjmu pro profesionály, kteří se do Itálie přestěhují. Středně velké a klidné město Lucca je vynikající volbou pro ty, kteří těchto režimů využívají (mnozí takoví lidé volí toskánská města před velkoměsty). Pro čisté investory, kteří se nestěhují, platí, že příjem z pronájmu je většinou zdaněn paušálně 21 % (pokud si zvolíte „cedolare secca“ na nájemních smlouvách k bydlení), což je poměrně výhodné. Itálie navíc nemá přísné protinájemnické zákony na malé pronájmy – jen počítejte s tím, že vystěhování neplatičů může být pomalé ve srovnání s USA nebo Velkou Británií. Proto doporučujeme dobře prověřit nájemníky nebo využívat krátkodobé smlouvy.
  • Výběr lokality – životní styl vs. investice: Zahraniční kupci by si měli ujasnit priority. Pokud hledáte druhý domov nebo místo k důchodu, můžete upřednostnit malebnost – například venkovský dům na kopcích u Lucce nebo byt s charakterem a freskami v centru. Tyto nemovitosti vám budou dělat radost a pravděpodobně díky atraktivitě města časem zhodnotí. Pokud vás zajímá hlavně investice do pronájmu, můžete hledat něco jiného: například moderní byt poblíž parkoviště a dopravy, který se snadno spravuje, nebo více menších jednotek k oddělenému pronájmu. Dobrou zprávou je, že Lucca nabízí obojí – najdete zde luxusní historické nemovitosti i efektivní moderní stavby. Pamatujte, že historické nemovitosti mohou vyžadovat více údržby a vztahují se na ně různá pravidla (například nelze bez povolení instalovat výtah), kdežto novější nemovitosti (i z 80.–2000. let na okraji města) poskytují nájemníkům více pohodlí. Při výběru balancujte svůj osobní užitek a očekávaný výnos.
  • Důkladná kontrola nemovitosti: V Lucce najdete mnoho starších budov; pokud kupujete byt v několik století starém paláci, nechte si zpracovat odborný posudek (perizia). Prověřte možné problémy, jako je vlhkost, stav střechy, seizmické zabezpečení apod. Itálie je v některých oblastech náchylná k zemětřesení (Lucca má střední riziko), proto je důležitá statika. Také si ověřte, zda se na nemovitost nevztahuje památková ochrana („vincolo delle Belle Arti“), pokud na to nejste připraveni – může to omezit úpravy. Pokud kupujete pozemek ke stavbě, nahlédněte do místního územního plánu, abyste měli jistotu, že budete moci skutečně postavit to, co zamýšlíte. Využití služeb spolehlivého místního geometra nebo architekta je v tomto případě k nezaplacení.
  • Myslete na dlouhodobý horizont: Trh v Lucce není většinou o rychlých obratech (i když ten, kdo koupil v roce 2018 a prodal v roce 2023, pravděpodobně vydělal okolo 20 %). Jde spíše o stabilní růst a příjmy. Mnoho zahraničních kupců v Toskánsku drží nemovitosti desítky let a předává je dalším generacím. Vyplatí se plánovat dlouhodobě: zvažte budoucí prodej (nemovitosti s dobrým přístupem a v žádaných oblastech se prodávají rychleji) a počítejte s průběžnými náklady (poplatky za dům, daně z nemovitosti, energie). Pokud v nemovitosti nebydlíte trvale, rozhodněte se, zda si najmete správcovskou firmu (v Lucce působí několik společností, které pečují o nemovitosti nepřítomných majitelů a zajišťují například zahradnické práce či platby účtů). Tím zajistíte, že je o vaši nemovitost dobře postaráno a případní nájemní hosté jsou obslouženi.
  • Kulturní integrace: A nakonec pohled za hranice čistě finančních aspektů: Lucca má živou místní kulturu. Mezinárodní nováčci, kteří se zapojí do komunity (naučí se trochu italsky, budou respektovat místní zvyky, případně se připojí k expat sítím nebo budou dobrovolničit na místních akcích), často hodnotí tuto zkušenost jako mnohem obohacující. Nejde jen o peníze, ale i to má nepřímo vliv na investici – dobře integrovaný vlastník pravděpodobněji zvládne byrokratické nebo družstevní problémy, získá tipy na místní příležitosti a celkově bude mít pozitivní zkušenost s vlastnictvím nemovitosti. Mnoho zahraničních kupujících bylo v Luce vítáno díky její dlouhé historii zahraničních návštěvníků, proto se nebojte stát součástí místní komunity.

Stručně řečeno, místní obyvatelé by měli využít zlepšující se situace k modernizaci nebo chytrým investicím, zatímco zahraniční kupující by si měli důkladně vše ověřit, ale mohou se těšit na výhodnou investici – jak finančně, tak z hlediska životního stylu – v Luce. Trh nabízí možnosti pro různé potřeby a s promyšlenou strategií (a dobrými radami) můžete maximálně využít toho, co Lucca nabízí.

Očekávaný vývoj a výhled (2025–2028)

Pokud se podíváme dopředu, výhled nemovitostního trhu v Luce v letech 2025 až 2028 je opatrně optimistický – očekává se pokračující růst, ale s větší stabilizací. Několik prognóz a trendů naznačuje, jak by se mohl trh vyvíjet:

  • Mírnější růst cen: Po prudkém růstu po pandemii a silných nárůstech v letech 2024–25 se předpokládá, že růst prodejních cen se zpomalí na udržitelnější tempo. Odborníci očekávají nižší roční nárůsty do budoucna (na úrovni několika procent ročně místo vysokých jednociferných čísel) ltimmobili.it. Trh by se tedy měl přesunout z boomu do zdravé stability. V letech 2026–2027 budou ceny domů v Luce pravděpodobně vyšší než dnes, ale křivka se může trochu zploštit, zejména pokud se na trh dostane více nemovitostí z nových projektů. Tato stabilizace je ve skutečnosti vnímána pozitivně – „měkké přistání“ udrží dostupnost pod kontrolou a zabrání bublině. Výjimkou může být luxusní segment, který by mohl dále růst, pokud mezinárodní poptávka zůstane silná (prognóza Knight Frank počítá s tím, že prémiové trhy zůstanou odolné a Toskánsko bude mít sílu i v roce 2025 a dále idealista.it). Celkově očekávejte, že ceny v Luce budou růst mírně, překonají italský průměr, ale ne tak rychle jako v posledních dvou letech.
  • Pokračující síla trhu s pronájmy: Sektor pronájmů by měl zůstat silný. Vše nasvědčuje tomu, že rok 2025 přinese další růst nájmů, i když možná ne tak prudký jako v roce 2024. Očekává se růst cestovního ruchu v Toskánsku a trend práce na dálku znamená více polorezidentů, kteří si pronajímají byty v atraktivních městech jako Lucca. Druhá polovina roku 2025 by měla znamenat stále vysokou poptávku po pronájmech, zejména v městských centrech a turistických oblastech ltimmobili.it. Pokud se současný trend udrží, nájmy v Lucce by mohly být do roku 2028 výrazně vyšší než dnes (některé odhady předpokládají, že průměrný nájem může být tehdy výrazně nad 13 €/m²). To je příznivé pro pronajímatele a investory, protože výnosy zůstanou atraktivní. Jedna výhrada: pokud by inflace nájmů výrazně převýšila růst mezd, mohla by vzniknout politická snaha o regulaci nájmů nebo o podporu nájemců, i když Itálie historicky nepřijímá striktní stropy na pronájmy v soukromém bydlení. Alternativně, pokud by do roku 2026 přišlo na trh velké množství nových jednotek (rekonstrukce či novostavby), mohlo by to růst nájmů částečně zpomalit díky rozšíření nabídky. Vzhledem k oblíbenosti Luccy však pravděpodobně obsazenost nájemního bydlení zůstane velmi vysoká.
  • Dopad nové nabídky a projektů: Mezi současností a rokem 2028 se některé z diskutovaných městských projektů uskuteční. Velké projekty v San Concordiu, pokud budou schváleny, by se mohly realizovat po etapách v letech 2026–2027. To přinese na trh moderní byty a komerční prostory. Krátkodobý efekt: Jak se tyto projekty budou prodávat (často ještě před dokončením), může to mírně odvést poptávku od starších domů a zpomalit růst cen u starší nabídky. Dlouhodobý efekt: Pokud bude rozvoj úspěšný, stane se daná oblast nově vyhledávanou lokalitou, což může zvýšit prestiž (a ceny) celé čtvrti. Podobně infrastruktura jako nový most by měla být dokončena do roku 2026, což zlepší dopravu – majitelé nemovitostí na severní straně Luccy mohou zaznamenat nárůst hodnoty díky lepší dopravní dostupnosti. Kulturní projekty (Centrum umění apod.) obohatí atraktivitu Luccy v letech 2025–2026 a nepřímo podpoří trh nemovitostí, protože přilákají více návštěvníků i potenciálně nové obyvatele z kreativních oborů. Zásadně vzato, do roku 2028 by Lucca měla mít lepší infrastrukturu, více bytových jednotek i více atrakcí – což jsou faktory, které obecně podporují silný trh s nemovitostmi. Existuje sice riziko, že pokud se na trh dostane velké množství novostaveb najednou, krátkodobě by mohla vzniknout nadměrná nabídka, ale s ohledem na aktuální projekce poptávky by měla být rychle absorbována, zejména pokud bude populace expatů a migrantů nadále růst.
  • Zahraniční poptávka a globální faktory: Na mezinárodní scéně hvězda Luccy na globálním trhu s nemovitostmi pravděpodobně stále poroste. Toskánsko se často objevuje v žebříčcích „nejlepších míst k nákupu“ a nedávné výsledky Luccy ji zviditelnily pro více investorů. Wealth Report společnosti Knight Frank pro rok 2025 označuje Itálii (a Toskánsko) jako klíčovou destinaci pro světové bohatství, což je trend, který by měl pokračovat idealista.it. Očekáváme stabilní nebo rostoucí zájem zahraničních kupců až do roku 2028, což je podpořeno konkurenceschopnými cenami v Itálii (stále levnější než Francie nebo Velká Británie u srovnatelných nemovitostí) a příznivým daňovým režimem (paušální daň pro nově příchozí zatím nemá známky ukončení a zůstává lákadlem). Samozřejmě, globální faktory to mohou ovlivnit: pokud například geopolitické či ekonomické události způsobí pokles britských nebo amerických kupců (například kvůli pohybu měn nebo změnám v politikách), může Lucca zaznamenat změnu v národnostním složení kupujících. Má však širokou mezinárodní klientelu, takže není závislá na žádné jedné zemi. Jedním z možných trendů je pokračující růst práce na dálku/hybridních modelů – do roku 2025 mnoho světových firem přijalo hybridní modely a do roku 2028 se ještě více lidí může rozhodnout žít na místech jako Lucca a pracovat na dálku. To by mohlo přivést nový proud dlouhodobých nájemců nebo kupců (digitální nomádi, kteří se stanou vlastníky nemovitostí). Itálie zvažuje speciální víza pro digitální nomády, která by mohla být do té doby plně zavedena, což by dále usnadnilo cestu k pobytu a koupi nemovitosti pro občany mimo EU.
  • Ekonomický výhled: Střednědobý makroekonomický výhled Itálie je poměrně stabilní. Prognózy růstu HDP na roky 2025–2027 se pohybují kolem 1–2 % ročně, pokud nenastanou externí šoky. Inflace by měla zůstat mírná (vzedmutí z počátku 20. let už polevilo). Pro nemovitosti je klíčový výhled na úrokové sazby: v roce 2025 se zdá, že období zpřísňování skončilo, a někteří očekávají mírné snížení sazeb na konci roku 2025 nebo v roce 2026, pokud zůstane inflace nízká. Tento scénář by postupně snížil hypoteční sazby a dal by další impulz nemovitostním trhům po celé Evropě. Finanční podmínky v letech 2025–2028 by tedy měly být pro Luccu neutrální až příznivé – ne extrémně nízké sazby jako v roce 2021, ale příznivější než v roce 2023. Jednou výzvou by mohla být dostupnost úvěrů: italské banky jsou zdravé, ale pokud by regulace EU zpřísnily úvěrování nebo by došlo k jakékoli finanční nestabilitě, banky by mohly být vybíravější. Momentálně to není hlavní obava a banky nyní opět soupeří o klienty s hypotékami.
  • Regulační změny: V příštích několika letech můžeme očekávat určité regulační úpravy ovlivňující trh s nemovitostmi. Například směrnice EU o energetické náročnosti budov by mohla přimět Itálii zavést přísnější pravidla pro prodej/pronájem energeticky neefektivních domů do roku 2030. V očekávání této změny by nemovitosti s nízkými energetickými štítky mohly začít být prodávány se slevou, zatímco ekologicky šetrné domy získají na hodnotě – tento trend byl zaznamenán již pro rok 2025 ltimmobili.it a bude zesilovat směrem k roku 2028. Investoři, kteří začnou nyní renovovat své domy, pravděpodobně sklidí výhody. Dále by místní samospráva mohla zpřísnit pravidla pro krátkodobé pronájmy, pokud se bytová krize prohloubí – například zavedením registračního systému nebo limitů v historickém centru, aby zůstala dostupná část bydlení pro místní obyvatele. To je zatím pouze spekulace, ale stojí za to ji sledovat. Pozitivně lze vnímat úspěšné přeměny komerčních nemovitostí na rezidenční, což by město mohlo vést k hledání dalších nevyužitých prostor (například nevyužívaných veřejných budov atp.) pro konverzi a tím obohatit nabídku na trhu (představte si například do roku 2027 přeměnu staré školy nebo kancelářské budovy na moderní loftové byty).
  • Výhled jednotlivých segmentů trhu: Do roku 2028 bude rezidenční trh s nemovitostmi v Lucce pravděpodobně o něco bohatší (díky novostavbám), avšak stále velmi poptávaný. Komerční maloobchod se nejspíš ještě více koncentruje v prosperujících turistických zónách (a případně v nových smíšených developerských projektech), zatímco okrajové maloobchodní prostory budou dále mizet nebo se přeměňovat na jiné využití. Kanceláře by se mohly částečně modernizovat – mohli bychom vidět více coworkingových prostor nebo zmodernizované menší kanceláře, spíše než navyšování celkové plochy. Průmysl/logistika zůstane stabilním „tichým tahounem“ trhu; případně by mohlo dojít k růstu zelené logistiky (sklady napájené solární energií apod.), protože udržitelnost začíná být v Toskánsku klíčovým tématem.

Na závěr lze říci, že období 2025–2028 by mělo být časem konsolidace a stabilního růstu trhu s nemovitostmi v Lucce. Zainteresované strany mohou očekávat město, které roste na popularitě a investuje do infrastruktury, což podporuje hodnotu nemovitostí. Očekává se, že ceny a nájmy budou nadále růst, ačkoli mírnějším tempem než v období počátku dekády. Investoři zde nadále najdou příležitosti, zejména pokud se zaměří na kvalitu (ať už v podobě energeticky úsporných domů, nebo dobře situovaných komerčních prostor), kterou trh stále více oceňuje. Lukka svou kombinací historického půvabu a moderní obyvatelnosti pravděpodobně do roku 2028 přiláká ještě více nových obyvatel i turistů, což dále posílí pozitivní cyklus na trhu s nemovitostmi. Pokud nedojde k nečekaným globálním krizím, zdá se, že Lukka zažije období vyvážené expanze a udrží si nově nabytý status realitního hotspotu Toskánska a zároveň si uchová své výjimečné kvality.

Zdroje:

Marcin Frąckiewicz

Napsat komentář

Your email address will not be published.

Don't Miss

St. Tropez Real Estate Boom: Inside the 2025 Luxury Property Market and Future Forecasts

Nemovitostní boom v St. Tropez: Uvnitř trhu s luxusními nemovitostmi 2025 a budoucí prognózy

Nemovitostní trh Saint-Tropez zůstává i v roce 2025 jedním z
EU AI Act 2025: Everything You Need to Know to Stay Ahead

EU zákon o umělé inteligenci 2025: Vše, co potřebujete vědět, abyste byli napřed

Úvod a legislativní přehled Zákon o umělé inteligenci Evropské unie