·······

Trh s nemovitostmi v Melbourne: Výhled na rok 2025 a dále

23 července, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Nemovitostní trh v Melbourne v roce 2025 vykazuje jasné známky oživení po náročném období. Jak rezidenční, tak komerční sektor zažívají proměnlivou dynamiku, protože druhé největší město Austrálie těží z obnovené poptávky, rekordního růstu populace a zlepšující se nálady. V této komplexní zprávě rozebíráme nejnovější trendy na trhu nemovitostí v Melbourne – od cen bydlení a žhavých čtvrtí až po výnosy z pronájmu a dopady infrastruktury – a nahlížíme do budoucnosti, co mohou investoři, developeři a majitelé domů v příštích letech očekávat.

Trendy na trhu rezidenčních nemovitostí (2025)

Rezidenční trh v Melbourne vstoupil do roku 2025 s rostoucí dynamikou. Po poklesu v letech 2022–2023, kdy rostoucí úrokové sazby a pandemické narušení způsobily pokles hodnot, se situace obrací. Ve skutečnosti hodnoty domů v Melbourne zaznamenaly v prvních měsících roku 2025 několik po sobě jdoucích měsíců růstu propertyupdate.com.au. To představuje výrazný obrat oproti roku 2024, kdy ceny ve většině měsíců klesaly propertyupdate.com.au. Nálada na trhu se zlepšuje, protože kupující znovu nabývají důvěry v očekávání, že úrokové sazby se stabilizují nebo dokonce začnou později v roce klesat commercialrealestate.com.au. Důležité je, že Melbourne zůstává podpořeno silnými základy – robustním přírůstkem obyvatel, velkými investicemi do infrastruktury a diverzifikovanou ekonomikou – což posiluje jeho postavení jako předního dlouhodobého trhu s nemovitostmi v Austrálii propertyupdate.com.au.

Několik faktorů přispívá k současné dynamice trhu s bydlením. Na straně nabídky nová výstavba bytů nestačí pokrývat poptávku. Stavební povolení ve Victorii se drží na nízké úrovni – za uplynulý rok bylo schváleno pouze asi 56 000 nových domů (do března 2025), což je výrazně pod potřebnými ~75 000 ročně k dosažení růstových cílů realestate.com.au realestate.com.au. Vysoké stavební náklady a úpadky stavebních firem dále omezily novou nabídku realestate.com.au realestate.com.au. Tento nedostatek nabídky se střetává s rostoucí poptávkou způsobenou růstem populace, což vytváří konkurenci o stávající domy. Nabídka zůstává relativně napjatá; i když v květnu 2025 došlo k nárůstu nových nabídek (druhý nejvyšší květen v historii), celkový počet nemovitostí na prodej je meziročně stále nižší shapepropertygroup.com.au, což naznačuje, že mnoho prodávajících vyčkává – možná v očekávání vyšších cen. Výsledkem je, že dobře prezentované domy, zejména v žádaných čtvrtích, přitahují silný zájem kupujících a prodávají se rychleji. Úspěšnost aukcí v Melbourne dosáhla v květnu 2025 přibližně 67 % – nejvíce za téměř dva roky, což odráží obnovenou důvěru kupujících shapepropertygroup.com.au.

Je pozoruhodné, že ne všechny segmenty trhu jsou stejné. Samostatně stojící domy a nemovitosti vhodné pro rodiny v zavedených oblastech vedou oživení. Naproti tomu byty s vysokou hustotou v centru města – zejména starší jednotky ve výškových budovách – nadále čelí překážkám způsobeným nadbytkem nabídky a opatrným postojem investorů. Odborníci na nemovitosti varují před byty „off-the-plan“ v melbournském CBD a vnitřních předměstích, které historicky dosahovaly horších výsledků kvůli nadměrné nabídce a slabšímu dlouhodobému kapitálovému růstu propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Na druhou stranu, předměstí středního pásma s omezenou nabídkou (např. domy na pozemcích dobré velikosti) a silnou atraktivitou pro vlastníky jsou svědky zvýšené poptávky. Celkově se rezidenční trh v roce 2025 posouvá z trhu kupujícího směrem k vyváženějšímu nebo dokonce prodávajícímu trhu. Kupující, kteří byli před rokem v pozici vyjednat výrazné slevy, nyní zjišťují, že toto okno se zužuje, jak roste konkurence shapepropertygroup.com.au.

Trendy na trhu komerčních nemovitostí (2025)

Sektor komerčních nemovitostí v Melbourne je také v roce 2025 na bodu zlomu. Po překonání pandemie a vysokých úrokových sazeb nyní různé třídy komerčních aktiv vykazují rozdílné trendy:

  • Kancelářské prostory: Trh s kancelářskými prostory v Melbourne zůstává slabý, zejména v centru města (CBD). Město nadále vykazuje nejvyšší míru neobsazenosti kanceláří v Austrálii, přičemž neobsazenost v CBD se pohybuje stabilně kolem 18 % k lednu 2025 propertycouncil.com.au. To je výrazně nad celostátním průměrem pro CBD (~13,7 %) a odráží to přetrvávající výzvy, jako je práce na dálku a nové přírůstky nabídky propertycouncil.com.au. Poptávka po kancelářských prostorech byla v posledních vykazovaných obdobích záporná propertycouncil.com.au, i když se objevují náznaky, že nejhorší už může být za námi. Prémiové kanceláře si vedou o něco lépe než sekundární prostory, ale i v budovách třídy A v Melbourne byla na začátku roku 2025 neobsazenost kolem 18,5 % propertycouncil.com.au. Pronajímatelé reagují nabídkou pobídek a renovací starších kanceláří, aby přilákali nájemce. Vysoká neobsazenost a snížené nájmy v některých lokalitách představují příležitosti pro firmy k vylepšení sídla a pro investory k nákupu zlevněných kancelářských nemovitostí. Odborní analytici očekávají, že kancelářský sektor se začne postupně zotavovat směrem k roku 2026, jak budou iniciativy na návrat do kanceláří nabírat na síle a ekonomika se bude zlepšovat commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Může to však být pomalý proces; podpůrná opatření (například pokud vláda nařídí návrat pracovníků do kanceláří) by mohla hrát roli v oživení poptávky po kancelářích v CBD v Melbourne propertycouncil.com.au.
  • Maloobchodní nemovitosti: Po několika náročných letech zažívají maloobchodní nemovitosti návrat. Pěší provoz a maloobchodní útraty se zlepšily s koncem lockdownů a návratem turistů a kancelářských pracovníků do města. Maloobchodní zóny a nákupní centra hlásí vyšší návštěvnost a investoři znovu projevují zájem o dobře situovaná maloobchodní aktiva. Ve skutečnosti v roce 2024 maloobchodní nemovitosti tvořily rostoucí podíl komerčních transakcí, což naznačuje obnovenou důvěru v tento sektor commercialrealestate.com.au. Analytici předpovídají, že rok 2025 přinese nejsilnější poptávku investorů po maloobchodních nemovitostech za poslední dekádu, protože nálada se mění pozitivním směrem commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Prémiová maloobchodní centra a centra zaměřená na základní služby (s potravinami jako hlavním nájemcem, velkoformátový maloobchod atd.) se ukázala jako odolná a mnohá nákupní centra se přizpůsobila přidáním zábavy a možností stravování, aby přilákala více návštěvníků commercialrealestate.com.au. I když přetrvávají překážky jako e-commerce, kamenný maloobchod v Melbourne – zejména v rozvojových koridorech a zavedených předměstích – je opět vnímán jako solidní třída aktiv. Výnosy z pronájmu maloobchodních nemovitostí se po korekcích cen staly atraktivními a omezený nový rozvoj maloobchodních prostor v posledních letech znamená, že nabídka v prémiových lokalitách je omezená.
  • Průmyslové a logistické nemovitosti: Sektor průmyslových nemovitostí byl celostátně nejvýkonnějším segmentem a Melbourne není výjimkou. Obrovská poptávka po skladech, distribučních centrech a logistických zařízeních (posílená boomem e-commerce a přeskupením dodavatelských řetězců) srazila průmyslovou neobsazenost na rekordně nízké hodnoty za poslední dva roky. K polovině roku 2025 se míra neobsazenosti průmyslových nemovitostí v Melbourne zvýšila na přibližně 4 % propertycouncil.com.au – mírný nárůst v důsledku nové nabídky v okrajových částech města – ale i tak je to podle světových měřítek výjimečně nízké číslo a signalizuje velmi napjatý trh propertycouncil.com.au. V klíčových východních a jihovýchodních průmyslových zónách Melbourne je neobsazenost ještě nižší (blízko 1–2 %), zatímco v západních okrajích, kde probíhá vlna nové výstavby, je k dispozici více prostoru propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Nájemné za průmyslové jednotky a logistické sklady v posledních 18 měsících prudce vzrostlo a přestože růst nájmů může zpomalit s příchodem nové nabídky, očekává se, že obsazenost zůstane vysoká. Zájem investorů o průmyslová aktiva zůstává silný, ale výnosy se kvůli popularitě sektoru stlačily na historicky nízké úrovně. Dochází k určité normalizaci – například celostátní průmyslová neobsazenost vzrostla v 1. pololetí 2025 na 2,8 % z přibližně 1 % na dně cyklu propertycouncil.com.au – přesto průmyslový trh v Melbourne patří stále k nejnapjatějším na světě, přičemž dlouhodobé faktory poptávky, jako je omezená průmyslová půda a trvalá spotřeba zboží, zůstávají v platnosti propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Celkově průmyslové nemovitosti nadále nabízejí stabilní příjem a růstový potenciál, i když doba dvouciferných růstů nájmů může ochlazovat.

Stručně řečeno, komerční trh v Melbourne v roce 2025 se vyznačuje oživením a příležitostmi: kancelářský sektor nabízí proticyklický investiční potenciál, protože hodnoty dosahují dna, maloobchod se zotavuje díky odložené spotřebitelské aktivitě a průmyslový sektor zůstává hnací silou, i když za mírně uvolněných podmínek. Zkušení investoři začínají znovu vstupovat na komerční trh, využívají přeceněných aktiv a očekávají dlouhodobý růst, jak se ekonomický cyklus obrací commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Klíčové poznatky podle předměstí: Růstové oblasti a čtvrti s vysokou poptávkou

Melbourne je rozsáhlá metropolitní oblast a výkonnost jejího realitního trhu se výrazně liší předměstí od předměstí. V roce 2025 se některé lokality stávají růstovými hotspoty díky faktorům, jako jsou infrastrukturní projekty, demografické trendy a relativní dostupnost. Zde jsou některé klíčové poznatky podle předměstí:

  • Vnitřní a střední prstencové čtvrti: Bohaté vnitroměstské předměstí a dobře zavedené oblasti středního prstence vykazují odolnou poptávku a v některých případech silný růst cen. Za poslední rok prestižní čtvrti jako Toorak a South Yarra zaznamenaly nárůst hodnoty domů přibližně o 136 000–237 000 $, což je více než průměrná roční mzda propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Vnitřní východní pás (např. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) také zaznamenal šestimístné přírůstky v mediánových hodnotách propertyupdate.com.au. Tyto oblasti těží z prémiových služeb, škol a atraktivity životního stylu a omezená nabídka udržuje vysokou konkurenci. Předměstí středního prstence v okruhu 5–15 km od centra – například Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley a Box Hill – jsou podle realitních agentů považována za velmi výhodná v roce 2025 auspropertyprofessionals.com.au. Kombinují relativní dostupnost (ve srovnání s vnitřním městem) se silnou poptávkou po pronájmech a komunitní infrastrukturou. Tato předměstí, která často procházejí gentrifikací, by měla se rychle zotavit, jakmile se trh vzpamatuje díky omezené nabídce bydlení a široké atraktivitě pro kupující auspropertyprofessionals.com.au. Investoři se také zaměřují na „sesterská“ předměstí sousedící s těmito žhavými lokalitami, protože očekávají vlnový efekt na ceny, jakmile se hlavní oblasti začnou zahřívat auspropertyprofessionals.com.au.
  • Vznikající infrastrukturní koridory: Velké dopravní projekty přetvářejí mapu nemovitostí v Melbourne a předměstí v blízkosti nové infrastruktury jsou připravena na dlouhodobý růst. Hlavním příkladem je Suburban Rail Loop (SRL) – rozsáhlá orbitální železniční trať ve výstavbě. Oblasti podél trasy SRL, jako jsou Clayton, Burwood a Cheltenham, přitahují pozornost zkušených investorů a developerů auspropertyprofessionals.com.au. Tato místa mají být dobře propojenými uzly, což obvykle zvyšuje hodnotu nemovitostí, jakmile se projekty blíží dokončení. Podobně Metro Tunnel (jehož otevření je plánováno na rok 2025) přinese nové podzemní stanice v Ardenu (North Melbourne) a Parkville; okolní oblasti již nyní zaznamenávají zvýšený zájem o rozvoj. Sunshine na západních předměstích je další lokalitou, kterou je třeba sledovat – bude klíčovým přestupním uzlem pro budoucí železnici na letiště v Melbourne a metro, což ji staví do pozice nového centra růstu. Jakmile bude infrastruktura uvedena do provozu, lepší dostupnost a nové vybavení obvykle zvyšují poptávku i ceny v těchto propojených předměstích.
  • Gentrifikující rodinná předměstí: Řada dříve podhodnocených předměstí nyní rychle prochází gentrifikací a přitahuje mladé rodiny a profesionály hledající více prostoru. Na východě Melbourne zažívají tuto proměnu oblasti jako Ringwood, Blackburn a Glen Waverley auspropertyprofessionals.com.au. Nabízejí dobré školy, parky a dopravní spojení, což je činí atraktivními pro dlouhodobé vlastníky. Modernizace místních obchodů a restaurací (stejně jako některá probíhající zlepšení infrastruktury) zvyšují prestiž těchto komunit. Výsledkem je, že poptávka po bydlení v těchto předměstích je silná, což zvyšuje jak ceny, tak nájmy. Podobně i části severu a severozápadu (například Pascoe Vale, Preston a Coburg na severu) zažívají příchod nových kaváren, rekonstrukce a mladé kupce, kteří oblast proměňují. Tato gentrifikující místa často nabízejí solidní investiční příležitosti, protože začínají z nižší cenové základny, ale mají jasné faktory pro kapitálový růst.
  • Vnější růstové koridory: Melbourneovy okrajové čtvrti – zejména na západě a severu – nadále absorbují většinu populačního růstu města. Oblasti jako Fraser Rise–Plumpton (vnější západ Melbourne) vedly loni stát v nárůstu populace (+4 300 lidí v roce 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, a další jako Cranbourne a Tarneit zažívají boom nových rezidenčních projektů. Tyto růstové koridory nabízejí dostatek nové půdy a balíčky domů s pozemky, které lákají kupce prvních domů a migranty. Kupující by však měli být opatrní: i když tyto oblasti zaznamenávají rychlý populační růst, často mají nadbytek nové výstavby a mohou postrádat zavedenou občanskou vybavenost. Jak poznamenává jeden analytik, rychlý růst v místech jako Melton a Werribee South „odráží především populační růst a hojnost nové výstavby, ale ne nutně kapitálový růst“ hodnot nemovitostí propertyupdate.com.au. Z dlouhodobého hlediska může omezená místní infrastruktura – méně dopravních spojení, škol a nemocnic – omezit růst cen v některých vzdálených lokalitách propertyupdate.com.au. Stručně řečeno, okrajové čtvrti jsou cenově dostupné a žádané pro bydlení, ale obecně nesou vyšší investiční riziko a obvykle přinášejí pomalejší kapitálový růst než vnitřní/střední čtvrti (pokud nejsou podpořeny zásadními infrastrukturními investicemi).

Na současném trhu je výběr čtvrti klíčový jak pro investory, tak pro kupující domů. Čtvrti s vysokou poptávkou, dobrou polohou a omezenou nabídkou se silně zotavují a očekává se, že budou mít nadprůměrné výsledky, zatímco homogenní okrajové čtvrti s nadbytkem nabídky mohou zaostávat. Sledování infrastrukturních plánů a rozvojových prognóz radnic může pomoci identifikovat další rozvíjející se čtvrť. Například oblasti poblíž plánovaných stanic SRL nebo nových dálničních křižovatek se dnes mohou stát realitními horkými místy roku 2030. Celkově geografie příležitostí v Melbourne v roce 2025 sahá od prestižních vnitřních enkláv přes rozvíjející se střední čtvrti až po vybrané růstové uzly – nabízí možnosti pro různé rozpočty a strategie.

Ceny nemovitostí: trendy a prognózy

Po období korekce se ceny nemovitostí v Melbourne v roce 2025 opět zvyšují. Mediánová cena domu v Melbourne dosáhla vrcholu na začátku roku 2022 (v době vrcholu pandemického boomu) a poté klesla přibližně o 10 % do roku 2023 auspropertyprofessionals.com.au. Tento pokles, způsobený zvýšením úrokových sazeb a dočasným odchodem investorů, učinil z Melbourne jeden z nejvíce „podhodnocených“ trhů hlavních měst v Austrálii na začátku roku 2024 auspropertyprofessionals.com.au. Posuňme se do poloviny roku 2025 a situace se zlepšuje: ceny se stabilizovaly a začaly mírně růst. Index cen domů společnosti Domain ukazuje, že hodnoty bydlení v Melbourne se dostávají z negativního meziročního růstu – v květnu 2025 meziroční pokles činil pouze -1,2 %, což je velké zlepšení oproti -7,8 % na začátku roku 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. Z měsíce na měsíc ceny rostou už od února 2025 corelogic.com.au. V praktickém smyslu kupující i prodávající vidí, že tržní dno bylo pravděpodobně překonáno.

Při pohledu do budoucna předpovídají prognostici další růst cen v Melbourne v letech 2025 a 2026. Nejnovější projekce společnosti Domain naznačují, že Melbourne by mohlo vést národ v příštím vzestupném cyklu. Do konce finančního roku 2025–26 (červen 2026) se očekává, že mediánová cena domu v Melbourne dosáhne rekordních ~1,11 milionu dolarů, což je přibližně 6% nárůst oproti hodnotám z poloviny roku 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Tento nárůst (~66 000 dolarů) by zcela vymazal ztráty z nedávného poklesu a stanovil by nový cenový vrchol australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Očekává se také růst cen bytů, i když pomalejším tempem – mediánová cena bytu v Melbourne by měla do poloviny roku 2026 dosáhnout ~584 000 dolarů, což je stále asi o 3 % méně než její vrchol v roce 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Tento mírnější růst cen bytů je přičítán přetrvávajícímu přebytku neprodaných bytových jednotek z předchozích stavebních boomů shapepropertygroup.com.au. Přesto faktory jako lepší dostupnost, pobídky pro kupující prvního bydlení a růst populace podpoří trh s byty a pravděpodobně v příštích letech posunou jejich hodnotu vzhůru shapepropertygroup.com.au.

Několik faktorů stojí za těmito cenovými prognózami. Za prvé, očekává se, že náklady na půjčky se sníží – finanční trhy předpokládají, že Reserve Bank of Australia začne snižovat úrokové sazby koncem roku 2025 commercialrealestate.com.au. Nižší hypoteční sazby zvyšují kupní sílu a obvykle stimulují poptávku, což vytváří tlak na růst cen. Ekonomové společnosti Domain poznamenávají, že Sydney a Melbourne, které mají jedny z nejvyšších úrovní zadlužení domácností, obvykle reagují na změny úrokových sazeb nejrychleji australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. To znamená, že jakmile budou snížení sazeb zavedena nebo dokonce jasně signalizována, aktivita kupujících a růst cen v Melbourne by mohly zrychlit. Za druhé, očekává se, že omezená nabídka bydlení přetrvá. Neočekává se, že by nová výstavba rychle vzrostla (vzhledem k přetrvávajícím problémům ve stavebnictví), takže nedostatek bydlení zůstane klíčovým faktorem s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Silný růst populace (probíraný v sekci o demografii) v kombinaci s omezenou nabídkou přirozeně zvyšuje ceny bydlení. Konečně, různé vládní podpory – jako jsou příspěvky pro první kupující, programy sdíleného vlastnictví a úlevy na kolkovném pro levnější nemovitosti – poskytují určitý stimulační impuls na vstupní úrovni, pomáhají více kupujícím vstoupit na trh a tím zvyšují celkovou cenovou hladinu.

Stojí za zmínku, že Melbourne v současnosti nabízí hodnotovou výhodu ve srovnání s ostatními velkými městy, což by mohlo podpořit další růst cen, jakmile si investoři a mezistátní migranti všimnou tohoto rozdílu. Například mediánová cena domu v Sydney je zhruba o 60–65 % vyšší než v Melbourne na začátku roku 2025 shapepropertygroup.com.au, což je rozdíl, který se od roku 2019 dramaticky zvětšil. Podobně Brisbane a Adelaide – dříve mnohem levnější – zaznamenaly nárůst cen, které se přiblížily úrovni Melbourne shapepropertygroup.com.au. Tato relativní cenová dostupnost Melbourne (i přes to, že jde o velké světové město) z něj činí magnet pro cenově citlivé kupce. Jak uvádí jedna zpráva, Melbourne je nyní velmi atraktivní pro investory a kupující, kteří chtějí vylepšit své bydlení, protože Sydney je pro ně nedostupné shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Pokud by úrokové sazby klesly, tito kupci by mohli zaplavit trh v Melbourne, využít slevy města a dále zvýšit hodnoty nemovitostí shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Samozřejmě, předpovědi s sebou nesou nejistoty. Většina analytiků očekává stálý, mírný růst (v rozmezí 4–6 % ročně v příštích několika letech) spíše než návrat k dvouciferným ročním nárůstům, které jsme viděli v roce 2021. Omezená dostupnost – s mediánem cen domů kolem 8–9násobku příjmu – přirozeně omezí, jak rychle mohou ceny růst, zvláště pokud mzdy neporostou stejným tempem s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Existují také rizika poklesu, například opětovný nárůst inflace, který by udržel vysoké náklady na půjčky, nebo jakýkoli nový ekonomický šok, který by zasáhl zaměstnanost. Přesto se banky a výzkumné firmy shodují, že hodnoty nemovitostí v Melbourne budou pokračovat v růstu až do roku 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Pro majitele nemovitostí to znamená, že se bude obnovovat vlastní kapitál, a pro potenciální kupce může čekání znamenat, že později zaplatí více.

Shrnuto, po slabším období ceny v Melbourne opět rostou, i když umírněným tempem. Očekává se, že město během příštího roku nebo dvou znovu dosáhne svých předchozích cenových maxim australianpropertyupdate.com.au, a poté se možná posune do nových rekordních výšin. Pokud nenastanou žádné šoky, měly by roky 2025–2027 být obdobím obnoveného růstu hodnoty nemovitostí, podpořeného příznivějšími úvěrovými podmínkami, poptávkou taženou růstem populace a trvalou atraktivitou Melbourne jako místa k životu a investování.

Výkonnost trhu s pronájmy (výnosy a míra neobsazenosti)

Melbournský trh s pronájmy je pod mimořádným tlakem, který se vyznačuje rekordně nízkou neobsazeností a prudkým růstem nájmů, ačkoli se objevují známky toho, že tempo růstu nájmů začíná zpomalovat. Míra neobsazenosti v Melbourne prudce klesla v letech 2022–2023, když se město vynořilo z lockdownů kvůli COVIDu a nájemníci se vrátili zpět (včetně navracejících se zahraničních studentů). Ke konci roku 2023 klesla míra neobsazenosti v Melbourne na přibližně 1 %–1,5 %, což je extrémně nízká úroveň, která nebyla zaznamenána více než deset let. V některých měsících dokonce v určitých datových řadách klesla pod 1 % propertyupdate.com.au. Na začátku roku 2025 se míra neobsazenosti mírně zvýšila – pohybuje se zhruba mezi 1,5 % a 2 % k polovině roku 2025 – ale i tak je to historicky výjimečně nízké číslo (pro srovnání, 3% míra neobsazenosti je často považována za „vyvážený“ trh s pronájmy). Nejnovější údaje ukazují, že míra neobsazenosti v Melbourne je přibližně 1,8 % na začátku roku 2025, což je nárůst z ~1,1 % o rok dříve propertyme.com.au, což odráží mírné uvolnění. Podobně společnost CoreLogic zaznamenala nárůst neobsazenosti z minima 1,4 % na konci roku 2023 na ~1,9 % na konci roku 2024 corelogic.com.au. I přes toto mírné uvolnění zůstává nalezení nájemní nemovitosti pro nájemce vážným problémem. Prohlídky v oblíbených čtvrtích často navštíví desítky zájemců a nemovitosti jsou pronajaty během několika dnů.

Tato extrémně napjatá situace na trhu s volnými byty vedla k tomu, že nájmy dosáhly historických maxim. Během období prudkého růstu po ukončení lockdownu vzrostly nájmy v Melbourne dvouciferně – v roce 2022 v některých předměstích vzrostly nájmy o 15–20 % během jediného roku. Do roku 2023 roční růst nájmů v Melbourne dosáhl vrcholu kolem ~11 % corelogic.com.au corelogic.com.au. Jakmile se však projevily limity dostupnosti, růst nájmů zpomalil. Za rok do konce roku 2024 vzrostly nájmy v Melbourne umírněnějším tempem ~4,1 % corelogic.com.au – stále nad dlouhodobým průměrem, ale daleko od předchozího boomu. Za první čtvrtletí roku 2025 byly nárůsty v nízkých jednotkách procent. Medián týdenního nájmu v Melbourne je nyní přibližně 600+ $ (pro kombinované domy a byty). Ke konci roku 2024 byl medián nájemného za obydlí v Melbourne 604 $ týdně, což z něj ve skutečnosti činilo druhé nejlevnější hlavní město pro nájemníky po Hobartu corelogic.com.au. (Sydney bylo pro srovnání drahých 773 $/týden corelogic.com.au, což ukazuje, že Melbourne, ač drahé, není pro nájemníky tak nákladné jako Sydney.) Nájemníci v Melbourne stále vydávají vysoký podíl příjmu na bydlení – v průměru asi třetinu příjmu domácnosti, což je nejvyšší poměr od roku 2006 na celostátní úrovni corelogic.com.au – což znamená, že existuje strop, o kolik mohou nájmy ještě vzrůst, aniž by nájemníci byli vytlačeni z trhu.

Jedním z nejvýraznějších vývojů na trhu s pronájmy v Melbourne byl odchod mnoha investorů/majitelů nemovitostí, což snížilo nabídku pronájmů. Údaje od Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) ve Victorii odhalují bezprecedentní trend: je vraceno více nájemních kaucí (tj. majitelé nemovitostí odcházejí a vracejí kauce), než je vkládáno nových. Například ve čtvrtletí březen 2025 bylo ve Victorii o 3 398 více kaucí vráceno než nově vloženo propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Jinými slovy, počet aktivních pronájmů se zmenšuje – což se za více než 20 let vedení záznamů nestalo propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Od poloviny roku 2023 ztratila Victoria přibližně 25 000–30 000 nájemních nemovitostí z trhu abc.net.au abc.net.au, protože majitelé nemovitosti prodávají nebo je využívají jinak. Tento ústup investorů je způsoben několika faktory: vyššími úrokovými sazbami (které zvyšují náklady na držení investičních nemovitostí), vyššími daněmi z pozemků a kolky ve Victorii (což učinilo vlastnictví nemovitosti méně výnosným propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), a přísnějšími zákony o nájmu, které podle některých majitelů příliš zvýhodňují nájemníky (např. složité procesy vystěhování, povinné standardy údržby nemovitostí) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Viktoriánská vláda v posledních letech zavedla více než 130 změn pravidel pro nájemní vztahy, které dávají nájemníkům více práv ohledně vlastnictví domácích mazlíčků, drobných úprav a ukončení nájmu, což – ačkoliv je to skvělé pro jistotu nájemníků – bylo podle skupin majitelů nemovitostí důvodem, proč někteří trh opouštějí propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Tato dokonalá bouře vedla ke snížení nájemnéhovšechny nabídky, což zhoršuje nedostatek volných bytů. Paradoxně, zaváděním politik zaměřených na pomoc nájemníkům (jako jsou stropy nájemného nebo dodatečné ochrany nájemníků) a vyššími daněmi pro investory, došlo v krátkodobém horizontu k tomu, že mnoho investorů odešlo, čímž se snížila nabídka nájemního bydlení a vznikl tlak na růst nájemného propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

Pro nájemce současný trh znamená intenzivní konkurenci a rostoucí náklady. Pro investory do nemovitostí, kteří zůstávají, to znamená rekordně nízkou neobsazenost a zlepšující se výnosy z pronájmu. Skutečně, výnosy z pronájmu v Melbourne začaly stoupat z historických minim. Během předchozího boomu rostly hodnoty nemovitostí mnohem rychleji než nájmy, což stlačovalo hrubé výnosy (v jednu chvíli klesl průměrný výnos v Melbourne pod 3 %). Nyní, díky poklesu cen v letech 2022–23 a rostoucím nájmům, výnosy rostou. Ke konci roku 2024 hrubý výnos z pronájmu v Melbourne u obytných nemovitostí vzrostl na přibližně 3,7 % corelogic.com.au corelogic.com.au. To je stále relativně málo (Darwin a některá menší města mají výnosy 5–6 %), ale je to více než přibližně 3,4 % před rokem. Domy v Melbourne mají obvykle nižší výnos než byty (protože domy mají vyšší ceny); například výnosy z domů v Melbourne jsou kolem 3,3 %, zatímco výnosy z bytů jsou v mnoha případech přes 4 %. Protože jsou úrokové sazby v současnosti vyšší než výnosy z pronájmu, většina nemovitostí je stále v negativním cash flow, ale rozdíl se zmenšuje. Důležité je, že pokud v letech 2025–2026 klesnou úrokové sazby a nájmy zůstanou vysoké, mnoho pronájmů v Melbourne by se mohlo dostat na neutrální nebo pozitivní cash flow, což by byla atraktivní situace pro investory.

Do budoucna je výhled na pronájmy přetahovanou mezi nabídkou a poptávkou. Na jedné straně by se mohla poptávka mírně ulevit, protože tlak na dostupnost bydlení nutí některé nájemníky stát se poprvé kupujícími (využívají programy nebo mírně nižší ceny v roce 2024) – skutečně, ve Victorii došlo k nárůstu aktivity prvokupujících, což by mohlo mírně snižovat poptávku po pronájmech abc.net.au abc.net.au. Existuje také přirozený limit růstu nájmů, protože nájemníci začnou bydlet ve více lidech nebo zůstávají u rodiny, pokud jsou nájmy příliš vysoké corelogic.com.au, což fakticky snižuje míru zakládání nových domácností. Na druhé straně se nabídka pronájmů v krátkodobém horizontu pravděpodobně výrazně nezlepší. Projekty build-to-rent (velké nájemní bytové komplexy) jsou ve fázi příprav a vláda je podporuje daňovými pobídkami, ale potrvá roky, než se projeví. Pro růst nabídky pronájmů je třeba, aby se zlepšila nálada investorů vůči Victorii. Státní vláda si uvědomuje krizi s pronájmy a začala zkoumat opatření jako urychlení výstavby v rozvojových centrech a přehodnocení daňových podmínek, aby přilákala investory zpět abc.net.au abc.net.au. Dokud se situace více nevyrovná, očekávejte, že trh s pronájmy v Melbourne zůstane nakloněný pronajímatelům s nízkou neobsazeností. Meziroční růst nájmů by se mohl ustálit na středních jednociferných procentech (např. 3–5 % ročně), pokud už největší tlak pominul corelogic.com.au corelogic.com.au, ale jakýkoli nárůst migrace nebo zpoždění nové bytové výstavby by mohly opět vyvolat prudký růst nájmů. Prozatím čekají nájemníky v roce 2025 stále těžké podmínky a majitelé nemovitostí si užívají nejsilnější výnosy z pronájmu (a nejkratší doby obsazení), jaké byly v Melbourne za mnoho let.

Hlavní infrastrukturní projekty a jejich dopad na nemovitosti

Melbourne zažívá období rozmachu infrastruktury, přičemž několik projektů formujících město je právě realizováno nebo plánováno. Tyto projekty – od nových železničních tratí po dálnice – nejenže mění způsob, jakým se lidé po městě pohybují, ale také ovlivňují poptávku po nemovitostech a vzorce rozvoje. Zde jsou některé z klíčových infrastrukturních iniciativ a jejich očekávaný dopad na trh s nemovitostmi v Melbourne:

  • Metro Tunnel (podzemní železniční okruh): Dokončení je plánováno na rok 2025, Metro Tunnel vytváří novou železniční trať napříč městem s pěti novými podzemními stanicemi (včetně Arden, Parkville, State Library, Town Hall a Anzac). Tím, že rozmotá vytížený City Loop a přidá kapacitu, tento projekt výrazně zkrátí dobu cestování do klíčových oblastí, jako je nemocniční a univerzitní čtvrť v Parkville. Dopad na nemovitosti: Oblasti kolem nových stanic již nyní zaznamenávají nárůst zájmu investorů. Například dříve průmyslová čtvrť Arden je určena k rozsáhlé přeměně na multifunkční centrum; první investoři zde nakupují pozemky v očekávání růstu cen. Parkville – domov Melbourne Uni a biotechnologických zařízení – bude těžit ze stanice, což pravděpodobně zvýší poptávku po bytech a studentském ubytování v okolí. Celkově lepší dopravní dostupnost obvykle zvyšuje hodnotu nemovitostí díky lepší dostupnosti předměstí. Po uvedení do provozu by Metro Tunnel měl ulevit silnicím a stávajícím tratím, čímž zvýší atraktivitu předměstí na tratích Sunbury a Cranbourne/Pakenham (které tunel propojuje). Lze očekávat řetězový efekt vyšší hustoty zástavby a rostoucích cen domů v docházkové vzdálenosti od nových stanic v průběhu času.
  • Příměstská železniční smyčka (SRL): Tento ambiciózní projekt, který je nyní ve výstavbě (počáteční fáze), nakonec vytvoří 90 km dlouhou okružní železnici kolem středních předměstí Melbourne, propojující klíčová centra od Cheltenhamu (na jihovýchodě) přes Clayton a Box Hill, dále do severních předměstí a nakonec na letiště Melbourne a do Sunshine na západě. Jde o projekt na několik desetiletí, ale první fáze (Cheltenham až Box Hill) má být dokončena na počátku 30. let 21. století. Dopad na nemovitosti: SRL je často označována za projekt, který „utváří město“, protože vytvoří nová dopravní centra a rozvojové magnety mimo centrum. V očekávání toho se nemovitosti na předměstích určených pro stanice SRL začínají zdražovat. Například Clayton, kde bude hlavní přestupní stanice SRL (a které je již nyní pracovním centrem díky Monash University a lékařskému centru), zaznamenává vyšší poptávku – investoři zde předvídají vyšší nájemní zisky a příležitosti pro výstavbu bytových jednotek auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (u Deakin University) a Box Hill (velké obchodní centrum) mají podobně dobré vyhlídky na růst, přičemž v druhém jmenovaném již probíhá výstavba výškových budov. Vláda plánuje další bytovou a komerční výstavbu v okolí těchto stanic SRL, což by mohlo v průběhu času přinést desítky tisíc nových bytů podél trasy vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Pro majitele nemovitostí a investory může blízkost budoucí stanice SRL znamenat výrazné kapitálové zisky díky lepší dostupnosti a občanské vybavenosti. Je to však dlouhodobá záležitost; v krátkodobém horizontu přetrvává určitá nejistota ohledně časového harmonogramu a přesného vedení trasy, ale celkově SRL vnáší optimismus do realitního trhu středního pásma Melbourne.
  • West Gate Tunnel & další silniční projekty: West Gate Tunnel (očekávané dokončení kolem let 2025–26) poskytne alternativu k chronicky přetíženému mostu West Gate Bridge a vytvoří nové dálniční spojení ze západních předměstí Melbourne do přístavu a centra města. To je zásadní pro oblasti jako Wyndham (Werribee Point Cook) a Melton – v současnosti zdejší dojíždějící z těchto rozvojových oblastí čelí silnému provozu. Nový tunel a rozšířené dálnice by měly zkrátit dobu dojíždění ze západu a zvýšit atraktivitu západních předměstí jak pro obyvatele, tak pro logistické firmy. Jakmile bude dojíždění snazší, předměstí jako Altona, Laverton a Sunshine West mohou zaznamenat zvýšenou poptávku. Kromě toho je ve výstavbě rozsáhlý projekt North East Link (propojující okružní silnici v Greensborough s Eastern Freeway), jehož dokončení je plánováno na rok 2027. Ten zaplní chybějící dálniční spojení v severovýchodní části Melbourne a pravděpodobně zvýší hodnotu nemovitostí v předměstích jako Heidelberg, Bundoora a Doncaster díky snížení dopravní zátěže a přiblížení těchto komunit pracovním centrům po celém městě. Zlepšená silniční propojenost obvykle rozšiřuje reálný dojezdový okruh, což může vést k rozvoji nových obytných čtvrtí a vyšším cenám dobře situovaných okrajových pozemků.
  • Letištní železniční spojení: Plány na konečné propojení letiště Melbourne se železniční sítí (prostřednictvím odbočky ze Sunshine, napojené na Metro Tunnel) postupují kupředu. I když byly termíny posunuty (cílem je nyní konec 20. let), tento projekt bude zásadní změnou pro severozápadní koridor. Sunshine, označené jako super-uzel, je již určeno k významnému růstu – včetně výstavby husté bytové zástavby a komerčních projektů – díky plánovanému letištnímu železničnímu spojení a přestupní stanici SRL. Investoři se zaměřují na Sunshine a blízké St Albans a Footscray (které leží na přímé trase na letiště přes Sunshine) jako na budoucí žhavé lokality. Zlepšený přístup na letiště by mohl také podnítit vznik dalších business parků a hotelů v regionu, což by posílilo segment komerčních nemovitostí. Rezidenční nemovitosti v oblastech Moonee Valley a Brimbank (např. Airport West, Keilor East) by mohly být atraktivnější pro časté cestující a pracovníky leteckého průmyslu, jakmile je vlak dopraví do centra nebo na letiště během několika minut.
  • Zóny městské obnovy: Kromě dopravy má Melbourne rozsáhlé zóny městské obnovy, jako je Fishermans Bend (bývalá průmyslová oblast jižně od centra, která se mění na hustě zastavěnou čtvrť s různým využitím) a Arden (jak již bylo zmíněno, napojený na Metro Tunnel). Jde o dlouhodobé projekty, které však přinesou tisíce nových domovů a pracovních míst. Dopad na nemovitosti je dvojí: přinášejí novou nabídku (což pomáhá mírnit ceny v celém městě), ale zároveň vytvářejí velmi žádané nové čtvrti, které mohou dosahovat prémiových cen. Například pokud se Fishermans Bend rozvine podle plánu v žádané centrum technologií a vzdělávání, mohou první kupci nemovitostí v této oblasti zaznamenat výrazné zhodnocení.

Obecně platí, že modernizace infrastruktury bývají přínosem pro trh s nemovitostmi. Zlepšené dopravní spojení činí okrajové oblasti dostupnějšími a často zmenšují cenový rozdíl mezi nimi a vnitřními předměstími. Již nyní vidíme, že developeři cílí na pozemky kolem nových stanic, kde plánují stavět byty, řadové domy nebo komerční centra, s důvěrou, že poptávka přijde s vlaky. Velké infrastrukturní projekty také přinášejí pracovní místa během výstavby, což může krátkodobě podpořit poptávku po bydlení (pracovníci potřebují pronájmy atd.). Současný infrastrukturní plán Melbourne – součást státního projektu „Big Build“ – je jedním z největších v historii města a trh s nemovitostmi na to reaguje. Kupující, kteří myslí na budoucnost, by měli zvážit umístění v předměstích, která jsou nyní možná přehlížená, ale za pár let budou „u vlakové trati“ nebo budou mít zkrácené dojezdové časy. Historie ukazuje, že jakmile se oblast stane mnohem pohodlnější (díky novému sjezdu z dálnice nebo vlakové stanici), hodnota nemovitostí často vzroste.

Je však důležité mírnit očekávání: ne každý projekt zaručuje boom na trhu s nemovitostmi a záleží na načasování (hodnoty často rostou v očekávání, poté během výstavby stagnují). Některé čtvrti také čekají komplikace (např. roky stavebního hluku nebo vyvlastnění nemovitostí), což může být krátkodobě negativní. Celkově však hlavní infrastrukturní projekty v Melbourne zlepší obyvatelnost a ekonomický růst města – faktory, které se nakonec pozitivně odrazí i na trhu s nemovitostmi. Investoři dělají dobře, když „následují infrastrukturu“ při hledání další růstové oblasti, což z toho činí nedílnou součást investiční strategie v Melbourne pro rok 2025 a dále.

Růst populace a demografické změny

Příběh populace Melbourne je příběhem pozoruhodného růstu a odolnosti a je klíčovým hybatelem budoucnosti trhu s nemovitostmi. Po krátkém zastavení během pandemie (kdy uzavřené hranice způsobily pokles čisté migrace) se růst populace v Melbourne vrátil v plné síle a nyní překonává trendy před pandemií. Ve skutečnosti Melbourne zaznamenalo největší nárůst populace ze všech australských měst v letech 2023–24, když v tomto roce přibylo přibližně 142 600 nových obyvatel abs.gov.au abs.gov.au. Tento roční růst o 2,7 % patří mezi nejrychlejší v zemi a je výrazně vyšší než růst Sydney o 2,0 % ve stejném období abs.gov.au. Populace širšího Melbourne byla k červnu 2024 přibližně 5,35 milionu abs.gov.au, čímž se zmenšil rozdíl oproti Sydney (5,56 milionu) abs.gov.au. Pokud budou tyto trendy pokračovat, Melbourne má našlápnuto, aby v příštím desetiletí potenciálně předstihlo Sydney jako nejlidnatější město Austrálie (některé projekce uvádějí rok 2030 nebo krátce poté). Atraktivita města – včetně dostatku pracovních míst, vzdělávacích příležitostí a kulturního zázemí – spolu se silnou zahraniční migrací, je základem tohoto robustního růstu.

Čistá zahraniční migrace byla v poslední době hlavním motorem populačního přírůstku v Melbourne. S tím, jak Austrálie znovu otevřela hranice a zvýšila imigrační cíle kvůli nedostatku kvalifikovaných pracovníků, Melbourne (jako oblíbená destinace migrantů) těží z tohoto přílivu. Zejména mezinárodní studenti se ve velkém počtu vrátili na melbournské univerzity. To je patrné na poptávce po pronájmech v centru města (kde studenti pronajímají byty) a v některých předměstích s velkými migrantními komunitami. Například Melbourne zaznamenalo významnou migraci ze zemí jako Indie, Čína a Nepál, což přispělo k růstu v předměstích jako Clayton a Tarneit (indická diaspora), Box Hill a Glen Waverley (čínská diaspora) a podobně. Tyto demografické vzorce často ovlivňují preference v bydlení – např. silná poptávka po větších rodinných domech v oblastech oblíbených mezi migranty, kteří často žijí ve vícegeneračních domácnostech, nebo poptávka po nájemních bytech v blízkosti univerzit od mezinárodních studentů.

Další změnou spojenou s COVIDem a obdobím po něm jsou trendy vnitřní migrace. Během let 2020–2021 Melbourne zaznamenalo odliv obyvatel do regionálních oblastí a jiných států (zejména Queenslandu), protože práce na dálku a lockdowny vedly k přehodnocení životního stylu. V poslední době se však tento trend zmírnil nebo obrátil. Růst regionální populace ve Victorii je stále pozitivní, ale hlavní města (zejména Melbourne) opět zachycují většinu růstu abs.gov.au abs.gov.au. Zdá se, že lákadlo městských pracovních míst, vzdělání a vybavenosti opět přitahuje lidi zpět. Růstové oblasti vnějších předměstí Melbourne (například na západě, severu a jihovýchodě města) to ilustrují: v letech 2023–24 šlo o nejrychleji rostoucí regiony SA2 v celé zemi, což naznačuje, že mnoho lidí se stěhuje do těchto nových předměstí z jiných míst abs.gov.au abs.gov.au. V podstatě městská hranice se rychle rozšiřuje díky mladým rodinám a migrantům. Mezitím některé vnitřní části města, které během lockdownu přišly o obyvatele (například části CBD a vnitřního jihu), se nyní zotavily, protože kanceláře, restaurace a kulturní život se opět naplno rozběhly.

Pokud jde o demografické složení, Melbourne zůstává kosmopolitním tavicím kotlíkem. Téměř 40 % obyvatel Melbourne se narodilo v zahraničí a tento podíl pravděpodobně poroste s aktuální migrační vlnou. Tato rozmanitost se často projevuje v živých kulturních enklávách (Footscray pro africké komunity, Springvale pro jihovýchodní Asii atd.), z nichž každá má své vlastní nuance na trhu s bydlením. Vidíme také demografické posuny, například stárnutí populace v některých zavedených předměstích – například v oblastech jako Beaumaris nebo Ivanhoe roste skupina lidí, kteří zmenšují své bydlení a odcházejí do důchodu, což zvyšuje poptávku po nenáročných bytech a řadových domech. Naopak baby boom v růstových oblastech znamená poptávku po větších domech, školách a parcích v těchto lokalitách.

Jedna pozoruhodná prognóza: Očekává se, že Victoria (a tím i Melbourne) bude v čele národního růstu populace do fiskálního roku 2027 shapepropertygroup.com.au. Má se posunout ze třetího místa (v procentuálním růstu) na první, čímž předstihne růstové tempo států jako Queensland nebo Západní Austrálie, které v poslední době vedly shapepropertygroup.com.au. To je významné, protože to znamená trvale vysokou poptávku po bydlení v Melbourne ve střednědobém horizontu. Mladá, rostoucí populace udržuje vysokou míru zakládání domácností, což vyžaduje více bytů. Výzvou, jak bylo diskutováno, bude zajistit dostatek bydlení – proto je kladen důraz na reformy územního plánování a stanovení cílů v oblasti bydlení (federální vládní Housing Accord si klade za cíl přidat do roku 2029 celkem 1,2 milionu domů po celé zemi, přičemž významná část je potřeba v růstových koridorech Melbourne).

Dalším demografickým trendem po pandemii, který stojí za zmínku, je návrat imigrantů a studentské populace do vnitřního Melbourne, což město oživilo. Oblasti jako CBD, Carlton a Southbank, kde v roce 2020 prudce vzrostla neobsazenost nájemních bytů, mají nyní díky přílivu studentů a mladých profesionálů ze zahraničí opět velmi nízkou neobsazenost. To pomáhá oživit trh s byty v centru města. Znamená to také, že charakter těchto oblastí – mezinárodní restaurace, kulturní festivaly atd. – opět vzkvétá, což dělá z Melbourne rozmanité a globálně propojené město, jakým je známé.

Celkově vzato, růst populace je dvousečná zbraň: je to velké plus pro poptávku po nemovitostech (více lidí = větší potřeba bydlení ve všech cenových hladinách), ale zároveň zatěžuje infrastrukturu a může zhoršit dostupnost bydlení, pokud nabídka nestačí držet krok. Plánovači v Melbourne jsou pod tlakem, aby tento růst zvládli udržitelně – zvyšováním hustoty v zavedených oblastech, rozšiřováním dopravy a rozvojem nových předměstí s odpovídajícími službami. Z pohledu investora je však sázka na město se silným populačním růstem, jako je Melbourne, obecně rozumná pro dlouhodobý kapitálový růst. Každý nový obyvatel potřebuje někde bydlet, takže oblasti, které přibírají obyvatele nejrychleji (a mají pracovní příležitosti nebo dobrou dopravní dostupnost), často zaznamenávají nadprůměrné zhodnocení nemovitostí. Demografie Melbourne tak vykresluje obraz města s robustní trajektorií růstu, která bude pohánět trh s nemovitostmi i v příštím desetiletí.

Vliv vládní politiky a úrokových sazeb

Vládní politiky a makroekonomické faktory – zejména úrokové sazby – mají zásadní vliv na trh s nemovitostmi v Melbourne. Období let 2022–2024 to jasně ukázalo: agresivní zvyšování úrokových sazeb ze strany centrální banky a několik změn státní politiky trh výrazně ochladily. Jak postupujeme rokem 2025, prostředí politiky a nastavení měnové politiky se vyvíjejí způsoby, které ovlivní vývoj trhu s nemovitostmi.

Měnová politika (úrokové sazby): Australská rezervní banka (RBA) rychle zvýšila základní úrokovou sazbu z rekordně nízkých hodnot (0,1 % v roce 2021) až na přibližně 4,1 % do poloviny roku 2023, aby bojovala proti vysoké inflaci. Tento prudký nárůst hypotečních sazeb výrazně snížil úvěrovou kapacitu – pro mnoho kupujících se částka, kterou si mohli dovolit zaplatit za bydlení, snížila o 20–30 %. V důsledku toho ceny nemovitostí v letech 2022–23 klesly. Nyní v roce 2025 začala inflace polevovat a RBA pozastavila zvyšování sazeb. Finanční trhy a ekonomové široce očekávají, že další kroky budou snižování sazeb, které by mohlo začít koncem roku 2025 commercialrealestate.com.au. Některé prognózy dokonce naznačují, že RBA by mohla snížit sazby dvakrát ve druhé polovině roku 2025, pokud bude inflace pod kontrolou commercialrealestate.com.au. Vyhlídka na nižší úrokové sazby již posiluje důvěru kupujících – vědomí, že hypotéky by mohly zlevnit, zvyšuje ochotu nakupovat. Nižší sazby snižují měsíční splátky nebo umožňují kupujícím si půjčit o něco více, což může podpořit poptávku a růst cen. Melbourne bylo historicky citlivé na změny sazeb a jak poznamenává hlavní výzkumník společnosti Domain, město obvykle rychle reaguje na změny úrokových sazeb australianpropertyupdate.com.au. Jakýkoli konkrétní signál o snižování sazeb by proto mohl vést k nárůstu aktivity (jak bylo vidět v minulých cyklech, kdy pokles sazeb nastartoval růst trhu s nemovitostmi). Naopak, pokud by inflace zůstala tvrdohlavá a RBA by odložila snižování sazeb nebo dokonce dále zvyšovala, působilo by to jako brzda oživení trhu s nemovitostmi. Prozatím většina ukazatelů naznačuje stabilní nebo uvolňující měnovou politiku, což je příznivé pro nemovitosti.

Federální vláda a imigrační politika: Australská federální vláda ovlivňuje trh s nemovitostmi nepřímo prostřednictvím úrovně migrace a programů na podporu bydlení. Současná vláda udržuje vysoké imigrační cíle na podporu hospodářského růstu – v řádu 300 000+ čistých zahraničních migrantů ročně pro Austrálii, přičemž významná část se usazuje v Melbourne. To je přínosem pro poptávku po bydlení. Na federální úrovni existují také programy jako First Home Guarantee (umožňující prvokupcům pořídit bydlení s pouhou 5% akontací, podpořeno vládou) a Regional First Home Buyer Guarantee, které pomáhají lidem vstoupit na trh. V roce 2025 byla způsobilost pro některé programy rozšířena (např. přátelé nebo sourozenci mohou společně kupovat v rámci FHG), což by mohlo mít mírně pozitivní dopad na poptávku. Společenství také spustilo Housing Australia Future Fund, jehož cílem je financovat výstavbu dostupného bydlení, i když je zaměřen na dotované bydlení a může trvat, než se jednotky skutečně postaví.

Snad nejambicióznější federální iniciativou je National Housing Accord (usilující o 1,2 milionu nových domů po celé zemi do roku 2029). Úspěch této dohody je nejistý – jak bylo uvedeno dříve, současné tempo schvalování staveb není na cestě k dosažení tohoto cíle realestate.com.au. Samotná existence tohoto cíle však podnítila diskuse o reformě plánování a pobídkách ke zvýšení nabídky. Pokud federální nebo státní vlády zavedou další pobídky pro výstavbu k pronájmu, zjednoduší schvalovací procesy nebo investují do infrastruktury pro zpřístupnění nové půdy, tyto politiky by mohly postupně zlepšit nabídku bydlení v Melbourne (a tím zmírnit růst cen a tlak na nájmy). Zatím v letech 2024–2025 došlo pouze k mírným úpravám politik – např. mírnému zvýšení Commonwealth Rent Assistance, některým daňovým pobídkám pro institucionální nájemní bydlení – ale zatím žádné zázračné řešení nedostatku bydlení.

Státní politika ve Victorii – Daně a regulace: Ve Victorii byla politika státní vlády pro účastníky trhu s nemovitostmi smíšená. Na jedné straně Victoria nabízí štědré pobídky pro kupující první nemovitosti (např. osvobození od kolkovného pro domy do 600 000 $, a snížení až do 750 000 $, plus grant 10 000 $ pro první majitele novostaveb v metropolitním Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Tyto pobídky podporují poptávku v nižším segmentu trhu. Na druhé straně vláda státu Victoria v posledních letech zvýšila několik daní zaměřených na investory do nemovitostí a majitele s vysokou hodnotou majetku ve snaze zvýšit příjmy a zlepšit dostupnost bydlení. Klíčové změny zahrnují:

  • Převrat v dani z půdy od 1. ledna 2024: bezdaňový limit pro investory byl snížen z 300 000 $ na pouhých 50 000 $, což přivedlo mnoho dalších vlastníků nemovitostí do daňové sítě propertyupdate.com.au. Navíc byly zavedeny nové sazby daně z půdy (fixní poplatek až 975 $ plus 0,1 % navíc na majetek nad 300 000 $) propertyupdate.com.au. To znamená, že i „běžní“ investoři s malou jednotkou nyní čelí každoročnímu účtu za daň z půdy, zatímco dříve nemuseli platit nic.
  • Rozšíření daně z neobydlených rezidenčních pozemků na celé území státu od roku 2025 propertyupdate.com.au. Nyní, pokud je nemovitost ponechána prázdná více než 6 měsíců v roce, majitel platí daň (zatímco dříve platila pouze v centru Melbourne). To může zasáhnout majitele rekreačních domů nebo developery držící půdu, protože to zvyšuje náklady na držení nemovitostí mimo trh s pronájmy.
  • Nová daň z neočekávaných zisků (platná od července 2023), která účtuje až 50% daň z nárůstu hodnoty pozemku při jeho přeřazení na hodnotnější využití propertyupdate.com.au. Tato daň cílí na developery a vlastníky půdy, kteří profitují z přeřazení, zejména na okraji Melbourne. Ačkoliv je jejím cílem získat hodnotu pro veřejné blaho, kritici tvrdí, že odrazuje od rozvoje právě v oblastech, kde je potřeba nového bydlení největší.
  • Zvýšené poplatky a odvody: například poplatek za pohotovostní služby zahrnutý v obecních daních vzrostl a funguje jako de facto daň z nemovitosti propertyupdate.com.au. Také dodatečné kolky pro zahraniční kupce a příplatky pro nepřítomné vlastníky zůstávají v platnosti ve Victorii, což může omezit některé mezinárodní investice.

Navíc má Victoria velmi pro-nájemnické zákony, jak bylo popsáno dříve (žádné „bezdůvodné“ výpovědi, snadnější schvalování domácích mazlíčků, povinná údržba atd.). Všechny tyto změny měly za cíl zajistit větší jistotu a spravedlnost pro nájemníky, ale lze tvrdit, že některé investory odrazují od nákupu v Melbourne oproti například Brisbane nebo Perthu (kde jsou pravidla méně přísná). Výsledkem je, že Victoria má v letech 2024–2025 pověst méně přátelské k pronajímatelům – což uznávají i analytici Domain, kteří poznamenávají, že vyšší daně a omezená kapacita na investice do infrastruktury mohou učinit Victorii méně atraktivní než jiné státy pro investice australianpropertyupdate.com.au.

Dopad těchto politik je zřejmý: půjčky investorům ve Victorii klesly a mnoho investorů prodalo své nemovitosti (jak bylo zmíněno v sekci o nájmech). Krátkodobě to vedlo ke snížení nabídky nájemního bydlení a zvýšení nájmů – což je nechtěný důsledek, se kterým se nyní vláda potýká. Tvořit politiku je v této situaci obtížné: snaha zlepšit dostupnost bydlení pro nájemníky a kupce prvního bydlení nesmí odradit investory a developery, kteří jsou potřební pro výstavbu nových domů. Zástupci odvětví stále vyzývají Victorii, aby některá tato nastavení přehodnotila (například zvýšení prahu pro daň z nemovitostí nebo poskytnutí pobídek pro projekty build-to-rent formou slevy na dani z nemovitostí). K polovině roku 2025 nebyly provedeny žádné zásadní změny, ale toto bude důležitá oblast ke sledování. Jakékoli budoucí změny politik – například možná reforma kolkovného (NSW přešlo na možnost roční daně, Victoria by mohla následovat) nebo nová pravidla územního plánování umožňující více středně husté zástavby – by mohly výrazně změnit prostředí trhu s nemovitostmi. Koncem roku 2024 vláda státu Victoria skutečně oznámila plány na zvýšení nabídky bydlení ve stávajících čtvrtích rozšířením svého programu Activity Centres (zvýšení hustoty kolem dopravních uzlů) abc.net.au abc.net.au, s cílem 300 000 nových domů v těchto oblastech do roku 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Pokud se to podaří, mohlo by to dlouhodobě zmírnit tlak na trh.

Pokud jde o krátkodobou náladu na trhu, vládní kroky mají i psychologický efekt. Například zrušení Her Commonwealthu 2026 ve Victorii v roce 2023 (kvůli rozpočtovým problémům) otřáslo důvěrou v finance státu, ale přímý dopad na nemovitosti byl minimální, kromě některých regionálních rozvojových projektů, které byly odloženy. Naopak jakékoli vládní granty nebo stimuly (například dočasné slevy na kolkovném nebo granty pro kupce bydlení) obvykle způsobí vlnu nákupní aktivity – například když byl v roce 2020 celostátně zaveden grant HomeBuilder, vedlo to k vlně výstavby na předměstích Melbourne. V současnosti žádné takové granty nejsou aktivní, ale pokud by trh potřeboval podporu, vlády by mohly přijít s opatřeními, která by se pak rychle promítla do cen.

Shrnuto, prostředí politiky a úrokových sazeb v roce 2025 je ve stavu přechodu. Silné protivětry rostoucích sazeb a daní pro investory, kterým Melbourne čelilo, pravděpodobně polevují: úrokové sazby mají v příštím roce klesnout commercialrealestate.com.au a vláda, která vidí krizi v oblasti nájmů, může zmírnit další odrazující opatření pro investory. Pro investory bylo současné prostředí v Melbourne náročné, ale jakékoli změny (snížení sazeb nebo úpravy politiky na podporu nabídky) by mohly kyvadlo opět vychýlit. Pro vlastníky nemovitostí je vyhlídka levnějších hypoték vítanou zprávou, i když se stále musí potýkat s vysokými vstupními náklady a konkurencí. Zkušenost Melbourne ukazuje, že vládní politika může významně ovlivnit realitní cyklus – při správné rovnováze může podpořit udržitelný růst a nabídku, ale pokud je špatně nastavena, může způsobit krátkodobé deformace (jako je odliv pronajímatelů). Zainteresované strany na trhu budou pečlivě sledovat nadcházející rozhodnutí RBA a jakákoli oznámení o bydlení ve státním nebo federálním rozpočtu, protože právě ta nastaví tón pro realitní trh v Melbourne v příštích letech.

Investiční příležitosti a rizika v Melbourne

Pro investory do nemovitostí a developery představuje trh v Melbourne v roce 2025 prostředí jak lákavých příležitostí, tak významných rizik. Zdá se, že realitní cyklus města se obrací vzhůru a ti, kteří se v této fázi dobře pozicují, mohou v příštích letech sklízet značné odměny. Je však zapotřebí pečlivé strategie k překonání výzev, které jsou pro melbournský trh specifické. Pojďme si rozebrat klíčové příležitosti a rizika:

Příležitosti:

  • Protikcyklický moment k nákupu: Melbourne se právě vynořilo z období poklesu/stagnace cen, což znamená, že hodnoty v mnoha oblastech jsou stále pod svými nedávnými maximy. Tato fáze – kdy se trh zotavuje, ale ještě nebublá – může být ideálním časem k nákupu. Jak říká jeden odborník, nyní je protikcyklická příležitost k investici, kdy jsou ceny stále pod maximy a roste dynamika propertyupdate.com.au. Kupující v roce 2025 mohou získat nemovitosti za ceny, které se mohou zpětně jevit jako výhodné, pokud se naplní prognózy 5–6% ročního růstu. Historie z počátku 20. let ukázala, že realitní cykly v Melbourne se otáčejí poměrně rychle; například ti, kteří nakoupili v propadu roku 2019, zaznamenali do roku 2021 velké zisky. Můžeme být v podobném bodě zlomu, kdy nákup před návratem davu přináší nejlepší zisky.
  • Silné dlouhodobé základy: Základy Melbourne – růst populace, diverzifikovaná ekonomika (finance, technologie, vzdělávání, zdravotnictví) a masivní investice do infrastruktury – z něj dělají solidní dlouhodobou sázku. Město je konzistentně hodnoceno jako jedno z nejlepších pro život na světě, což přitahuje jak lidi, tak firmy. Růst populace je zejména pro investory příznivý; více lidí znamená trvalou poptávku po bydlení. S tím, jak se očekává, že Melbourne bude v příštích letech nejrychleji rostoucím městem Austrálie shapepropertygroup.com.au, mohou si investoři být jisti, že bude k dispozici široká základna nájemců i budoucích kupců dobře situovaných nemovitostí. Diverzifikovaná ekonomika také tlumí výkyvy; i když jeden sektor (například mezinárodní studenti) poklesne, jiné (jako domácí migrace nebo technologický boom) mohou tento výpadek nahradit.
  • Zlepšující se výnosy z pronájmu a příjmy: Jak bylo zdůrazněno, nájmy prudce vzrostly a výnosy se odrazily od minim. V některých segmentech (byty, řadové domy k pronájmu) lze nyní najít hrubé výnosy 4–5 %, což je výrazně lepší než před několika lety. S volnými byty <2 % mají pronajímatelé cenovou sílu pokračovat v mírném zvyšování nájmů. Tento silný trh s pronájmy zlepšuje cash flow investorů a mohl by přilákat více z nich zpět do Melbourne. Navíc pokud klesnou úrokové sazby, rozdíl mezi výnosem z pronájmu a hypoteční sazbou se zmenší, což by mohlo dokonce umožnit pozitivní cash flow u některých nemovitostí – scénář, který v Melbourne nebyl k vidění po mnoho let. Investoři, kteří koupí nemovitost před snížením sazeb (a tedy před případným návratem investorů), mohou těžit jak z kapitálového růstu, tak z období lepších výnosů z pronájmu.
  • Relativní dostupnost (mezi státy a mezinárodní zájem): Ve srovnání se Sydney je nemovitost v Melbourne relativně levná – domy za dvě třetiny ceny ve Sydney, byty ještě levnější shapepropertygroup.com.au. To přitahuje zájem kupujících z jiných států i zahraničních investorů (zejména z Asie), kteří vnímají Melbourne jako město světové úrovně za rozumnou cenu. Jakmile se cestování normalizuje, můžeme očekávat návrat zahraničních kupců (Čína v letech 2023–24 částečně uvolnila omezení na odliv kapitálu) a Melbourne bylo historicky po Sydney oblíbenou destinací pro zahraniční investice do nemovitostí. Rozdíl v hodnotě je příležitostí; investoři mohou koupit špičkové nemovitosti v Melbourne s výnosy stejnými nebo lepšími než v Sydney, za mnohem nižší vstupní cenu, s očekáváním, že Melbourne by v průběhu času mohlo část tohoto rozdílu dohnat shapepropertygroup.com.au.
  • Cílené oblasti růstu: Existují konkrétní segmenty vhodné pro investice. Domy vhodné pro rodiny na pozemcích v gentrifikujících se předměstích středního pásma zůstávají nejlepší volbou, protože těží jak z poptávky vlastníků, tak nájemců. Řadové domy a nízkopodlažní butikové byty v žádaných školních zónách nebo blízko dopravy jsou další atraktivní možností – oslovují seniory, kteří zmenšují bydlení, a mladé rodiny, které si nemohou dovolit dům. Také specifické investice jako ubytování pro studenty mohou opět vzkvétat díky návratu zahraničních studentů a projekty build-to-rent mají vládní podporu (25leté úlevy na pozemkové dani ve Victorii pro způsobilé projekty), což z nich činí začínající, ale rostoucí příležitost. Komerční sektor také nabízí šance: například vysoce kvalitní logistická zařízení nebo maloobchodní centra v rozvojových koridorech pravděpodobně zaznamenají vysokou obsazenost a růst nájmů, takže investoři s delším horizontem a vyšším rozpočtem mohou najít dobré nákupy v těchto sektorech dříve, než se opět sníží kapitalizační míry, jakmile se ekonomika zotaví.
  • Potenciál pro politický vítr v zádech: Zatímco nedávné politiky byly překážkou, situace se může obrátit. Pokud vláda státu Victoria, pod tlakem krize s nájmy, zavede investičně příznivé změny (například úlevy na pozemkové dani nebo nové pobídky), hodnoty nemovitostí a poptávka investorů by mohly vyskočit. Podobně jakýkoli federální stimul pro bydlení (například nové granty nebo daňové výhody) by trh podpořil. Chytří investoři sledují politické klima, aby využili jakýchkoli legislativních výhod.

Rizika:

  • Riziko úrokových sazeb/financování: Největším rizikem je, pokud se inflace nevymkne kontrole a úrokové sazby zůstanou „déle vyšší“. Pokud RBA nesníží sazby nebo je dokonce zvýší, náklady na půjčky zůstanou omezením. Vysoké hypoteční sazby nejen omezují nové půjčky, ale také zatěžují stávající vlastníky (i když většina to zvládne díky rezervám, vždy existuje riziko nucených prodejů, pokud sazby nečekaně prudce vzrostou). Ačkoli současný konsenzus očekává uvolnění, investoři by měli otestovat své finance na scénář, kdy sazby zůstanou na současné úrovni nebo budou klesat jen pomalu. Éra ultra-levných peněz skončila; ti, kdo očekávají návrat k 2% hypotečním sazbám, mohou být zklamáni. Navíc se zpřísnily úvěrové podmínky – banky jsou přísnější při posuzování bonity. Pokud se úvěrové standardy ještě zpřísní (například pokud regulátoři zvýší kapitálové požadavky nebo rezervy), je to riziko pro poptávku po nemovitostech.
  • Daňové a regulační riziko: Sklon Victorie využívat nemovitosti jako „dojnou krávu“ (jak to popsal jeden komentátor na propertyupdate.com.au) nemusí skončit. Stát čelí rozpočtovým deficitům a hrozí, že budou zavedeny další daně nebo poplatky (například se mluví o možných regulacích nájmů nebo dalším zvýšení sazeb pozemkové daně, pokud se zhorší fiskální situace). Jakékoli takové kroky by mohly investory vyděsit nebo snížit výnosy. Podobně další reformy nájemního práva – například stropy na nájemné, po kterých někteří advokáti nájemců volají – by přímo omezily příjmový potenciál investorů (i když v současnosti Victoria stropy na nájemné nezavedla, na rozdíl od některých evropských měst). Investoři si musí být vědomi, že politické riziko je ve Victorii vyšší než v mnoha jiných státech, a zohlednit to ve své strategii. Diverzifikace portfolia nebo strukturování vlastnictví za účelem optimalizace daní (získání dobrého poradenství) je zásadní.
  • Nadbytek v určitých segmentech: I když má Melbourne celkově nedostatek bydlení, existuje riziko lokalizovaného nadbytku. Jedním z příkladů jsou výškové byty v centru města; velké množství nových bytových věží v CBD/Southbank bude dokončeno kolem let 2025–26, včetně mnoha projektů build-to-rent. To by mohlo dočasně zvýšit neobsazenost v těchto oblastech a zmírnit nájmy nebo ceny běžných výškových jednotek. Podobně může dělení pozemků na vnějších okrajích vést k přebytkům – pokud by došlo k recesi nebo úvěrové krizi, tyto trhy s domy a pozemky by mohly zaznamenat pokles cen, protože developeři zlevní neprodané zásoby. Investoři by měli být opatrní, aby za nové stavby v konkurenčních segmentech nepřepláceli, a místo toho se zaměřit na nemovitosti s určitou vzácností (unikátní vlastnosti, lokality s omezenou nabídkou).
  • Ekonomické a zaměstnanecké faktory: Trh s nemovitostmi v Melbourne, jako každý jiný, je spojen s širší ekonomikou. Existují rizika, jako je globální hospodářský pokles (například pokud by čínská ekonomika výrazně zpomalila, mohlo by to ovlivnit Melbourne snížením počtu studentů nebo ztrátou pracovních míst v odvětvích závislých na komoditách v celostátním měřítku) nebo domácí recese, která zvýší nezaměstnanost. Vyšší nezaměstnanost by poškodila poptávku po bydlení a mohla by zvýšit počet nesplácených hypoték. V současnosti je nezaměstnanost nízká a příjmy rostou, což je pozitivní, ale pokud by se to obrátilo, je to riziko. Koncentrace určitých odvětví (Melbourne má velký sektor financí a profesionálních služeb) znamená, že zásah do těchto oblastí (například finanční krize nebo přesun velkých firem) by mohl ovlivnit kupní sílu na trzích s dražšími nemovitostmi.
  • Klimatické a environmentální plánování: Toto je dlouhodobější riziko, ale stojí za zmínku. Části Melbourne (zejména oblasti u zálivu a nízko položené západní předměstí) čelí v příštích desetiletích riziku záplav a zvyšování hladiny moře. Již nyní v některých oblastech náchylných k záplavám rostou náklady na pojištění. I když to není okamžité, investoři s velmi dlouhým horizontem by měli zvážit environmentální odolnost lokality své nemovitosti. Také standardy energetické účinnosti pro pronájmy se zpřísňují; starší nemovitosti mohou vyžadovat úpravy (další náklad), aby vyhověly předpisům.
  • Tržní volatilita a načasování: Trh v Melbourne může být cyklický. Investor může nakoupit s očekáváním boomu, ale ten může přijít později. Například pokud by snížení úrokových sazeb bylo odloženo až na rok 2026, ceny by mohly zůstat v roce 2025 relativně stabilní a růst až později. Náklad příležitosti je třeba zvážit – v prostředí vysokých úroků vynáší nemovitost asi 3–4 %, zatímco bezpečný termínovaný vklad může přinést 5 %. Někteří investoři se mohou rozhodnout, že to nestojí za to, což je psychologické riziko pro poptávku. Je třeba být připraven držet nemovitost dostatečně dlouho, aby bylo možné překonat případné útlumy, a nespoléhat na rychlý zisk v nejistých časech.

Při zvažování těchto faktorů stále mnoho odborníků považuje Melbourne v roce 2025 za příznivé pro strategické, dlouhodobé investování. Klíčem je rozlišování: vybírejte aktiva s trvalou atraktivitou (např. historické domy ve vnitřních předměstích, nemovitosti blízko dopravy a pracovních míst atd.), vyhněte se novostavbám bez vzácnosti, které jsou „pro všechny“, a ujistěte se, že váš rozpočet zvládne jakékoli předvídatelné zvýšení sazeb nebo neobsazenost. Je čas být selektivní, ale optimistický. Jak poznamenává Michael Yardney, významný investiční poradce: Chytří investoři se zaměřují na vysoce kvalitní, „investičně kvalitní“ nemovitosti se silnými základy, místo aby honili spekulativní trendy propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Přistupují k tomu s dlouhodobou perspektivou, chápou, že příběh růstu Melbourne zůstává nedotčen a že krátkodobé výzvy často vytvářejí nejlepší vstupní body.

Závěrem lze říci, že realitní trh v Melbourne v roce 2025 a dále nabízí přesvědčivý příběh – město se zotavuje, překypuje novou infrastrukturou a lidmi a podle prognóz má vést růst nemovitostí na národní úrovni. Pro investory a zainteresované strany je úkolem využít příležitostí tohoto vzestupu (rostoucí ceny, silná poptávka po nájmech, relativní hodnota) a zároveň řídit rizika (změny politiky, úrokové sazby a nuance nabídky). Ti, kteří to dokážou, mohou zjistit, že Melbourne opět dostojí své pověsti jako prvotřídní investiční destinace do nemovitostí, přičemž následující roky položí základy pro solidní zisky a prosperitu v jeho realitním sektoru.

Zdroje:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

Vienna Real Estate Market 2025–2030: Boom or Bust? Key Trends, Price Shifts & Must-See Opportunities Revealed

Trh s nemovitostmi ve Vídni 2025–2030: Boom nebo krach? Klíčové trendy, změny cen a odhalené příležitosti

Přehled trhu s nemovitostmi ve Vídni v roce 2025 Trh
Miami 2025 Real Estate Boom: Skyrocketing Prices, Hot Districts & Future Forecasts

Realitní boom v Miami 2025: Raketově rostoucí ceny, žhavé čtvrti a budoucí prognózy

Realitní trh v Miami v roce 2025 je žhavý a