Trh s nemovitostmi ve Wellingtonu v roce 2025 je na rozcestí. Po boomu v letech 2020–21 a následném poklesu se hodnoty nemovitostí stabilizují a důvěra kupujících se opatrně vrací loweandco.nz globalpropertyguide.com. Ceny bydlení v regionu klesly přibližně o 25 % od svého vrcholu na konci roku 2021 loweandco.nz, což zlepšilo dostupnost, zatímco extrémně nízká obsazenost nájemních bytů v předchozích letech ustoupila v roce 2025 měkčímu nájemnímu trhu interest.co.nz interest.co.nz. V komerční oblasti čelí wellingtonský kancelářský sektor rostoucí neobsazenosti, protože na trh přichází nové prostory, zatímco průmyslové prostory zůstávají velmi žádané a jen těžko dostupné research.jllapsites.com linkedin.com. Významné infrastrukturní projekty a úpravy územního plánu mění městskou krajinu a připravují půdu pro nadcházející roky. Tato zpráva se zabývá všemi aspekty trhu s nemovitostmi ve Wellingtonu – rezidenčními trendy, výkonností komerčních nemovitostí, rozvojem města, ekonomickými faktory – a přináší výhled do roku 2028 podložený nejnovějšími daty a prognózami.
Trendy v rezidenčních nemovitostech
Ceny domů a aktivita na trhu
Wellingtonský trh s bydlením prošel výraznou korekcí, ale v roce 2025 vykazuje známky dosažení dna. Mediánová cena domu v regionu Wellington je k červnu 2025 přibližně 760 000 NZ$, což je meziročně pokles o 4,4 % squirrel.co.nz globalpropertyguide.com. To představuje výrazný pokles oproti maximům během pandemie – ceny jsou přibližně 26 % pod vrcholem z konce roku 2021 loweandco.nz. Za poslední čtvrtletí (Q2 2025) průměrné hodnoty ve Wellingtonu klesly jen o ~2,3 %, což naznačuje, že tempo poklesu se výrazně zpomalilo loweandco.nz. Ve skutečnosti index cen domů ve Wellingtonu klesl za poslední čtvrtletí pouze o ~1 %, což naznačuje, že trh se stabilizuje, místo aby dále prudce klesal loweandco.nz. Objem transakcí se také zvýšil oproti loňskému útlumu: prodeje v polovině roku 2025 byly o ~13 % vyšší než před rokem, navzdory obvyklému zimnímu zpomalení squirrel.co.nz. Prodej domů trvá déle než v době boomu – mediánová doba na trhu je k červnu 2025 přibližně 54 dní, což odráží opatrnost kupujících squirrel.co.nz. Oproti dřívějšímu průběhu poklesu je to však zlepšení; doba prodeje se zkrátila na ~41 dní začátkem roku 2025, protože prodávající byli realističtější ohledně ceny loweandco.nz. Celkově lze trh s rezidenčními nemovitostmi ve Wellingtonu v roce 2025 charakterizovat jako přecházející z trhu kupujícího k rovnováze, kdy ceny nacházejí své dno a objem prodejů se postupně zotavuje.
Mediánové ceny domů (červen 2025) globalpropertyguide.com
| Region | Mediánní cena (NZD) | Meziroční změna |
|---|---|---|
| Wellington | $760,000 | –4,4% |
| Auckland | $990,000 | –3,4% |
| Nový Zéland (celkem) | $770,000 | 0,0% |
Tabulka: Mediánní cena ve Wellingtonu zůstává mírně pod celostátním mediánem, je to jeden z mála regionů, kde je v polovině roku 2025 stále meziroční pokles globalpropertyguide.com.
Trh s nájmy a dostupnost bydlení
Po letech omezené nabídky a prudkého růstu nájmů se trh s nájmy ve Wellingtonu v roce 2025 obrátil ve prospěch nájemců. Požadované ceny nájmů klesly a k pronájmu je k dispozici více nemovitostí než před rokem. V květnu 2025 medián požadovaného nájmu ve Wellingtonu klesl na přibližně $620/týden, což je pokles o 4–5 % oproti předchozímu roku interest.co.nz. Trade Me (hlavní inzertní portál nemovitostí) hlásí příliv nabídek k pronájmu v regionu – nabídka nájmů vzrostla o ~41 % oproti loňsku, zatímco poptávka nájemců klesla o ~13 % interest.co.nz. Díky větším možnostem na trhu nájmy v hlavním městě ochladly interest.co.nz. Ve skutečnosti Wellington vedl zemi v meziročních poklesech nájmů, protože pronajímatelé soupeřili o méně nájemců interest.co.nz. Jde o výrazný obrat oproti předchozímu desetiletí a přináší určitou úlevu nájemcům.
Dostupnost bydlení se zlepšila spolu s korekcí cen a růstem mezd. Průměrná hodnota domu ve Wellingtonu je nyní přibližně 5,7násobkem průměrného příjmu domácnosti, což je lepší než celostátní průměr ~6,5× příjmu ecoprofile.infometrics.co.nz. Podobně podíl příjmu potřebný na splácení průměrné hypotéky ve Wellingtonu (s 20% akontací) je kolem jedné třetiny, což je mírně méně než v celé NZ ecoprofile.infometrics.co.nz. Tyto ukazatele, ačkoliv jsou stále vysoké podle mezinárodních standardů, jsou nejlepší, jaké hlavní město za několik let zaznamenalo – přímý důsledek poklesu cen z jejich vrcholu. Pro srovnání, mediánový násobek ve Wellingtonu byl na vrcholu boomu téměř 8× příjmu; do roku 2025 se vrací do rozmezí 5–6× ecoprofile.infometrics.co.nz. Prvokupci využili této zlepšené dostupnosti a menší konkurence: stali se největší skupinou kupujících ve Wellingtonu a „vedou útok“ v nákupní aktivitě squirrel.co.nz loweandco.nz. S poklesem cen a úrokovými sazbami za vrcholem mnozí nájemníci konečně vidí cestu k vlastnictví, což podporuje poptávku po základních domech.
Demografie kupujících a nové projekty
Kupní mix ve Wellingtonu v roce 2025 je výrazně odlišný oproti několika minulým letům. Kupující pořizující první bydlení a mladé rodiny, které si pořizují větší bydlení, jsou velmi aktivní, zatímco investoři se během poklesu trhu většinou stáhli squirrel.co.nz loweandco.nz. Odborné zprávy uvádějí, že kupující prvního bydlení a lidé zmenšující své bydlení dohromady tvoří velkou část aktivních kupujících v hlavním městě loweandco.nz. Tyto skupiny láká kombinace snížených cen v dobrých čtvrtích a větší jistoty, protože hypoteční sazby se nyní ustálily loweandco.nz 1news.co.nz. Naopak mnoho zadlužených investorů v letech 2022–2024 snižovalo svou expozici – někteří pronajímatelé prodávali své nemovitosti, kvůli nízkým výnosům a předchozím daňovým změnám squirrel.co.nz. (Je pozoruhodné, že hrubé výnosy z pronájmu ve Wellingtonu, ~4,5–5 %, jsou o něco vyšší než v Aucklandu, ale stále nejsou lákavé, když hypoteční sazby byly 6 %+ opespartners.co.nz opespartners.co.nz.) Objevují se první náznaky, že by se investoři mohli začít vracet: nová vláda na konci roku 2023 obnovila některé investory příznivé daňové politiky a s nižšími cenami a zlepšujícími se výnosy vypadá investování do nemovitostí ve Wellingtonu do budoucna životaschopněji. Jakýkoli návrat investorů bude pravděpodobně pozvolný, ale zůstává pozitivním faktorem poptávky směrem k roku 2026.
Na straně nabídky došlo ve Wellingtonu v poslední době k zpomalení nové bytové výstavby, což by mohlo v příštích letech trh utáhnout. Stavební povolení v regionu prudce poklesla (kolem 28 % meziročně ke konci roku 2024) po předchozím stavebním boomu loweandco.nz. Rostoucí stavební náklady, omezené možnosti financování a pokles trhu vedly stavebníky k ústupu. Výsledkem je, že počet nových domů pro roky 2025–2027 je omezenější. Je to dvousečná zbraň: v krátkodobém horizontu se přebytek nabízených nemovitostí snižuje, což pomáhá stabilizovat ceny; ale v letech 2026–2028 by současný útlum výstavby mohl znamenat, že se znovu objeví nedostatek bydlení, což by mohlo opět vyvíjet tlak na růst cen a nájmů.
Současně politiky urbánní intenzifikace uvolňují budoucí nabídku. Město Wellington zavedlo v roce 2023 nový územní plán, který zvyšuje zónování mnoha oblastí pro výstavbu s vyšší hustotou. Podle pravidel nařízených vládou lze nyní ve většině rezidenčních čtvrtí postavit až 3 domy o 3 podlažích bez zvláštního povolení a části města a předměstí v blízkosti dopravních uzlů jsou určeny pro bytové domy o 6 a více podlažích. Několik projektů střední hustoty je již v realizaci nebo ve fázi plánování. V příštích několika letech město očekává více řadových domů a nízkopodlažních bytových domů, zejména v okolí okraje centra a předměstských center. Tyto změny v zónování mají za cíl podpořit výstavbu bydlení a dlouhodobě zlepšit dostupnost bydlení. Zatímco dopad v roce 2025 je teprve na začátku, do roku 2028 by jednodušší plánovací pravidla mohla vést k výraznému nárůstu bytového fondu Wellingtonu – což pomůže uspokojit potřeby rostoucí populace a zmírnit nadměrný růst cen.
Přehled komerčních nemovitostí
Kancelářský sektor: poptávka, nabídka a nájmy
Wellingtonsý trh s kancelářskými nemovitostmi v roce 2025 prochází obdobím rostoucí neobsazenosti a blížící se nové nabídky. Celková míra neobsazenosti kanceláří v centru města (CBD) vzrostla na přibližně 8,0 % k začátku roku 2025, oproti ~5–6 % před pandemií research.jllapsites.com. Tento nárůst je částečně způsoben tím, že několik velkých nájemců (zejména vládní agentury) konsoliduje nebo podnajímá prostory. V posledních několika měsících bylo veřejným sektorem nabídnuto na trh přibližně 16 000 m² podnájemních prostor, s dalšími ~13 000 m² od soukromých firem research.jllapsites.com. V podstatě zmenšování některých kanceláří – reakce jak na úsporná opatření ve vládě, tak na zvýšenou práci na dálku/hybridní režim – přineslo vlnu sekundárních prostor hledajících nájemce. Současně je významná nová nabídka v přípravě. Příkladem je nový 11podlažní kancelářský věžák na adrese 61 Molesworth Street (v parlamentní čtvrti), který bude uveden do provozu koncem roku 2025 s Ministerstvem zahraničních věcí jako hlavním nájemcem research.jllapsites.com. Kromě toho několik starších kancelářských budov prochází seizmickým zpevněním a rekonstrukcemi (např. na The Terrace a podél nábřeží) a jejich návrat na trh je plánován na roky 2026–2027 research.jllapsites.com. Jakmile budou tyto projekty dokončeny, očekává se, že neobsazenost bude v příštích dvou letech dále růst, což prověří schopnost trhu absorbovat nové prostory.
Navzdory vyšší neobsazenosti nájmy kanceláří v prémiových budovách zatím zůstávají stabilní. Průměrné hrubé nájemné v prémiových kancelářích v centru Wellingtonu činí přibližně 750+ NZD za m² ročně, čisté nájmy jsou kolem 430–435 NZD/m² – v posledních čtvrtletích se téměř nezměnily research.jllapsites.com. Pronajímatelé udržují základní nájemné, ale pobídky pro nájemce (například období bez nájmu nebo příspěvky na úpravy prostor) jsou v tomto konkurenčním prostředí štědřejší. U kanceláří nižší třídy jsou efektivní nájmy pod tlakem kvůli téměř 10% míře neobsazenosti v tomto segmentu research.jllapsites.com. Celkově je růst nájmů stagnující a nájemci mají větší výběr a vyjednávací sílu než před několika lety. O novější, vysoce kvalitní prostory je stále zájem (zejména o ty s vysokým seizmickým hodnocením a ekologickými certifikáty), zatímco starší, nerekonstruované prostory mohou mít problém s pronájmem. Výhled pro kanceláře ve Wellingtonu závisí na ekonomických a veřejných trendech: vláda uplatňuje konzervativní strategii výdajů, takže její podíl na trhu se může dále zmenšovat research.jllapsites.com. Pokud však v pozdních 20. letech poroste podnikatelský a technologický sektor, mohl by částečně kompenzovat útlum veřejného sektoru. Prozatím převládá opatrnost a očekáváme, že neobsazenost kanceláří ve Wellingtonu bude setrvávat v horních jednotkách procent až do roku 2026, což udrží růst nájmů mírný. Příležitosti jsou v modernizaci prostor (útěk za kvalitou) a v přeměně starších budov (včetně možných konverzí kanceláří na bydlení, pokud to bude proveditelné), zejména s rostoucími požadavky na udržitelnost.
Prostory pro maloobchod a pohostinství
Wellingtonský maloobchodní nemovitostní trh vykazuje smíšený, ale obecně se zlepšující obraz. Prémiové maloobchodní lokality v centru města – zejména „Zlatá míle“ Lambton Quay, Willis Street a Courtenay Place – se těší velmi silné poptávce. Neobsazenost prémiových maloobchodních prostor v centru je téměř nulová: na konci roku 2024 bylo volných jen asi 1,1 % prémiových prostor insideretail.co.nz insideretail.co.nz. Mezinárodní a národní maloobchodníci projevují obnovený zájem o Wellington, přičemž několik značek buď rozšiřuje své vlajkové prodejny, nebo vstupuje na trh poprvé insideretail.co.nz. Poptávka po pronájmu na začátku roku 2025 byla stabilní, protože maloobchodníci se připravují na očekávaný nárůst spotřebitelských výdajů, jakmile se sníží úrokové sazby a vrátí se důvěra insideretail.co.nz. Například větší formáty a luxusní značky hledaly prostory na Lambton Quay, v očekávání lepších obchodních podmínek v budoucnu.Sekundární maloobchodní oblasti však stále dohánějí ztrátu. Celková míra neobsazenosti maloobchodních prostor ve Wellingtonu byla koncem roku 2024 přibližně 8,5 %, což je nárůst oproti přibližně 6,9 % o rok dříve insideretail.co.nz. Většina těchto volných prostor je soustředěna v oblasti Courtenay Place a v některých blocích s menším pohybem chodců insideretail.co.nz. Tyto oblasti byly silně zasaženy pandemickými narušeními (např. úbytkem zahraničních turistů a kancelářských pracovníků) a jejich zotavení trvá déle. Povzbudivé je, že nyní jsou v Courtenay Place patrné „pozitivní signály růstu a obnovy“ – včetně nových provozovatelů v pohostinství a plánovaných rekonstrukcí nemovitostí – což by mělo postupně zvýšit obsazenost insideretail.co.nz. Revitalizační projekt městské rady pro Courtenay Place (jako součást modernizace Golden Mile) byl zahájen v roce 2025 a přináší zlepšení veřejného prostoru, která by měla oblast zatraktivnit pro nakupující a návštěvníky restaurací. Celkově lze říci, že maloobchodní sektor ve Wellingtonu je rozdělený: prémiové maloobchodní prostory v centru města prosperují, jsou téměř plně obsazené a nájmy rostou, zatímco některé okrajové maloobchodní oblasti se stále zotavují. Jak se spotřebitelské výdaje budou do roku 2026 zlepšovat (díky růstu populace a nižším nákladům na hypotéky), očekává se, že i zaostávající místa se zaplní. Nové projekty jako Takina Convention Centre (otevřeno 2023) také zvyšují pohyb lidí v okolí, což podporuje segment nemovitostí v pohostinství.
Průmyslové a logistické nemovitosti
Trh s průmyslovými nemovitostmi ve Wellingtonu zůstává mimořádně napjatý, i když hospodářský růst zpomalil. Skladové a výrobní prostory jsou nedostatkovým zbožím, přičemž míra neobsazenosti je pouze kolem 2–3 % v celém regionu – blízko historických minim. Průzkum společnosti Colliers z konce roku 2024 stanovil průmyslovou neobsazenost ve Wellingtonu na 2,4 % (nejvyšší od roku 2020, přesto stále extrémně nízká) linkedin.com. Prakticky veškeré použitelné průmyslové prostory jsou obsazené a jakýkoli uvolněný prostor je rychle obsazen. Mírný nárůst neobsazenosti z téměř 1 % na 2,4 % pravděpodobně odráží uvolnění několika větších objektů a měkčí ekonomiku, ale stále je zde mnohem větší poptávka než nabídka po průmyslových areálech ve Wellingtonu linkedin.com. Klíčové je, že výstavba nových průmyslových prostor se téměř zastavila – povolení na nové průmyslové budovy jsou na nejnižší úrovni za téměř deset let linkedin.com. Nedostatek pozemků v regionu Wellington (ohraničeném kopci a přístavem) přetrvává, zejména v tradičních průmyslových zónách jako Seaview, Petone, Porirua a oblast Rongotai/letiště linkedin.com. S omezeným množstvím nezastavěných pozemků a vysokými stavebními náklady se staví jen málo nových skladů, přestože nájemci hledají moderní prostory.
Tato nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou udržuje průmyslové nájmy na vzestupné trajektorii. K roku 2024 se průměrné nájemné za prémiové sklady ve Wellingtonu pohybuje přibližně na úrovni 170–180 $ za m² ročně linkedin.com. Ačkoli růst nájemného byl v poslední době mírnější kvůli ekonomickým protivětrům, nájmy jsou stále na rekordních maximech a pouze „polevily“ v tempu růstu linkedin.com. Investoři zůstávají ohledně průmyslových nemovitostí ve Wellingtonu optimističtí: výnosy se v minulých letech snižovaly, ale zdá se, že se v roce 2025 stabilizovaly, obecně v rozmezí středních 5 % u prémiových aktiv. Tržní sentiment je, že průmyslový sektor je „odolný“ sektor, který pravděpodobně překoná ostatní – podpořen strukturálními trendy e-commerce, potřebami logistiky a téměř nulovou neobsazeností, což dává pronajímatelům cenovou sílu linkedin.com. Skutečně, důvěra se vrací mezi průmyslovými investory, s očekáváním, že ekonomické oživení tento segment v roce 2025 posílí linkedin.com. Pokud nenastane zásadní pokles, výhled průmyslového trhu ve Wellingtonu je pozitivní: nájmy by měly zůstat silné (a mohou dále růst, pokud se neobjeví nová nabídka) a jakýkoli nový sklad s vysokým stropem, který přijde na trh v letech 2025–2028, pravděpodobně rychle najde nájemce. Klíčovou výzvou bude najít způsoby, jak vybudovat více průmyslových prostor (např. přepracováním nevyužívaných pozemků nebo zvýšením počtu vícepodlažních skladů), aby bylo možné uspokojit budoucí poptávku.Dopad rozvoje měst a infrastruktury
Více infrastrukturních projektů a městských iniciativ je v současné době realizováno ve Wellingtonu a očekává se, že výrazně ovlivní vzorce nemovitostního trhu až do konce 20. let tohoto století. Hlavní iniciativou je dlouho očekávaný „Let’s Get Wellington Moving“ dopravní program – který, ačkoliv byl v roce 2023 restrukturalizován, přinese zásadní zlepšení. Koncem roku 2023 se vláda zavázala plně financovat druhý silniční tunel Mt. Victoria a modernizaci křižovatky Basin Reserve transport.govt.nz. Tento druhý tunel (paralelní s tunelem Mt. Vic z 30. let) by měl začít stavět v letech 2025–26 pod mandátem nové vlády a po dokončení na konci této dekády dramaticky zlepší propojení mezi centrem města a východními předměstími Wellingtonu (stejně jako s letištěm) díky navýšení kapacity silnic a vyhrazeným stezkám pro pěší a cyklisty. Snazší dojíždění a přístup by mohly zvýšit poptávku po bydlení v předměstích jako Kilbirnie, Miramar a Hataitai – což by mohlo zvýšit hodnotu nemovitostí v těchto oblastech díky zkrácení doby cestování. Přestavba rušné křižovatky Basin Reserve odstraní nechvalně známé dopravní zúžení, což bude přínosem pro blízké oblasti Te Aro a Newtown.V rámci města je revitalizace Golden Mile dalším transformačním projektem. Tento plán za více než 120 milionů dolarů zpěší pěší zóny a modernizuje hlavní maloobchodní třídy centra Wellingtonu (od Lambton Quay po Courtenay Place), aby byly přívětivější pro lidi. Práce začaly v roce 2025 a zahrnují nové cyklostezky, širší chodníky a omezení vjezdu aut v dopravních špičkách transportprojects.org.nz transportprojects.org.nz. Po dokončení v roce 2027 by vylepšený uliční prostor Golden Mile měl dále zvýšit atraktivitu maloobchodu a pohostinství v centru – což bude mít pozitivní dopad na hodnotu a nájmy obchodů, kanceláří a hotelů podél této trasy. Očekává se určité krátkodobé narušení kvůli stavebním pracím, ale z dlouhodobého hlediska by mělo dojít k poklesu neobsazenosti maloobchodních prostor a nárůstu pěšího provozu, což podpoří vyšší maloobchodní nájmy a přestavbu zastaralých budov na moderní maloobchodní nebo smíšené prostory.
Ve Wellingtonu se také plánuje zlepšení veřejné dopravy. Plány na novou linku hromadné rychlé dopravy (lehká železnice nebo rychlý autobusový systém) z vlakového nádraží přes jižní/východní předměstí byly součástí LGWM. Zatímco podoba projektu hromadné dopravy se stále rozhoduje (a byla pozastavena v rámci změn programu v roce 2023), probíhají práce na zlepšení stávající autobusové sítě pomocí souvislých preferenčních pruhů pro autobusy a případně vozidel s vyšší kapacitou. Železniční síť obsluhující předměstí regionu Wellington také prochází modernizací – na příměstské linky jsou objednány nové vlakové jednotky a Metlink plánuje zvýšení četnosti spojů do roku 2026. Efektivní doprava je klíčová pro podporu výstavby hustšího bydlení podél hlavních koridorů (Johnsonville line, Hutt line atd.) a oblasti kolem vlakových stanic (Johnsonville, Tawa, Porirua atd.), které jsou nyní určeny pro bytové domy, se stanou atraktivnějšími, jakmile se zlepší dopravní obslužnost.
Kromě dopravy budou další infrastrukturní a rozvojové projekty ovlivňovat trh s nemovitostmi:
- Projekty na posílení nábřeží a seizmické odolnosti: Město nadále investuje do odolnosti – např. posilování wellingtonské nábřežní zdi a zlepšování odvodnění ke zmírnění rizika povodní. Několik historických budov je zesilováno proti zemětřesení nebo přestavováno (rekonstrukce radnice bude dokončena v roce 2025, nové kongresové centrum odolné proti zemětřesení bylo otevřeno v roce 2023). Bezpečnější a odolnější zastavěné prostředí zvyšuje dlouhodobou hodnotu nemovitostí a pojistitelnost.
- Rozšiřování předměstí: V severních předměstích a satelitních městech pokračuje výstavba nových obytných čtvrtí. Například rozsáhlé projekty na zelené louce v Porirua (Kenepuru Landing, Plimmerton Farm), Upper Hutt (Kelson a Wallaceville estates) a Lower Hutt (nové obytné oblasti Wainuiomata a Stokes Valley) přidají v příštích 5–10 letech tisíce domů. Tyto projekty postupně rozšíří nabídku bydlení v regionu a přesunou část růstu do okrajových oblastí. Významné je, že otevření dálnice Transmission Gully v roce 2022 zlepšilo přístup na Kapiti Coast a do Poriruy, což zvýšilo zájem o nemovitosti v těchto oblastech.
- Rozvoj komerčních zón: Technologický sektor ve Wellingtonu tiše roste; iniciativy jako Takapu Valley Tech Hub a rozšíření vědecko-inovační zóny Wellingtonu (u Gracefieldu) mohou do roku 2028 zvýšit poptávku po specializovaných komerčních nemovitostech (laboratoře, kanceláře). Pokud se navíc bude filmový průmysl (s centrem v Miramaru) dále rozvíjet, můžeme očekávat investice do nových studiových zařízení nebo kancelářských parků pro kreativní průmysl, což dále upevní Wellington jako kreativní metropoli.
Celkově současné investice Wellingtonu do infrastruktury směřují k tomu, aby zvýšily kapacitu a obyvatelnost města, což následně podporuje trh s nemovitostmi. Lepší dopravní spojení otevře nové rezidenční oblasti a umožní vyšší hustotu bez dopravních zácp. Zlepšení městských služeb učiní centrum města živějším – což povzbudí lidi (a firmy), aby se usadili ve Wellingtonu. Tyto změny vytvářejí podmínky pro udržitelný růst trhu s nemovitostmi v druhé polovině 20. let.
Ekonomické a demografické vlivy
Trendy v populaci a migraci
Demografické trendy jsou základním faktorem pro výhled nemovitostního trhu ve Wellingtonu. V regionu populace roste, ale mírněji ve srovnání s celostátním průměrem. Oblast Greater Wellington dosáhla v roce 2024 přibližně 541 500 obyvatel, což je nárůst o ~0,7 % za rok rep.infometrics.co.nz. Toto tempo růstu je nižší než celkových 1,7 % na Novém Zélandu ve stejném období rep.infometrics.co.nz, což odráží, že hlavní město neprofitovalo z postpandemického migračního boomu tolik jako Auckland nebo Christchurch. Ve skutečnosti po znovuotevření hranic Nového Zélandu v roce 2022 země zaznamenala rekordní příliv migrantů v letech 2023–24 (čistá migrace přesáhla +100 000 v roce 2024) – ale velká část z nich se usadila v Aucklandu nebo jinde. Wellington sice získal některé zahraniční migranty (mezinárodní studenty, kvalifikované pracovníky v IT a státní správě), ale zároveň zde pokračoval čistý odliv Novozélanďanů do Austrálie, což část přírůstku vyrovnalo stats.govt.nz 1news.co.nz. Na začátku roku 2025 se migrační proudy opět obrátily: nejnovější údaje ukazují, že čistá migrace výrazně zpomalila (na ~+26 000 celostátně za rok do března 2025, oproti předchozímu vysokému roku) stats.govt.nz. Pro Wellington to pravděpodobně znamená, že růst populace zůstane mírný, kolem 0,5–1 % ročně, pokud nová vlna migrantů nebude cílit přímo na hlavní město. Sčítání lidu 2023 uvádí pro region Wellington přibližně 521 000 (obvykle bydlící populace) stats.govt.nz, a projekce naznačují pozvolný růst na ~560 000 do roku 2028 (zhruba +1 % ročně). Klíčový závěr: Poptávka po bydlení ve Wellingtonu poroste, ale ne explozivně – zvládnutelné tempo, které v kombinaci s novou výstavbou může udržet trh v rovnováze.
Je také pozoruhodné, že vnitřní migrace v rámci Nového Zélandu v poslední době upřednostnila některá menší centra na Severním ostrově na úkor Wellingtonu. Vysoké náklady na bydlení a přechod na práci na dálku vedly k tomu, že se část obyvatel Wellingtonu v letech 2020–22 přestěhovala do regionů jako Wairarapa nebo Palmerston North. Jak se však dostupnost bydlení ve Wellingtonu zlepšuje a kanceláře opět volají lidi zpět osobně, město by mohlo znovu udržet a přilákat více obyvatel. Relativně vysoká úroveň vzdělání a příjmů v regionu působí jako lákadlo. Navíc má populace Wellingtonu převahu mladších dospělých (díky univerzitám a vládním pracovním místům), což vytváří přirozenou poptávku po bydlení, když se nájemníci stávají prvními kupci domů atd. V letech 2025–2028 by jakákoli významná změna imigrační politiky nebo oživení počtu zahraničních studentů (například na Victoria University) přímo zvýšila poptávku po nájmech a startovních bytech ve Wellingtonu. Stručně řečeno, demografie poskytuje mírný vítr do zad: Wellington poroste, což podpoří nemovitosti, ale ne tak rychle, aby se trh přehřál pouze kvůli tlaku populace.
Faktory zaměstnanosti a příjmů
Zdraví pracovního trhu ve Wellingtonu je pro jeho realitní sektor zásadní, vzhledem k roli města jako administrativního a technologického centra Nového Zélandu. Zaměstnanost ve Wellingtonu byla poměrně stabilní během nedávných ekonomických výkyvů. Míra nezaměstnanosti v regionu byla kolem 3,4 % v roce 2024, což je nárůst z rekordně nízkých hodnot (~2,8 %), ale stále lepší než celostátní nezaměstnanost (~5 % do roku 2025) rep.infometrics.co.nz stats.govt.nz. Najímání ve vládním sektoru se v letech 2018–2022 výrazně rozšířilo, což podpořilo místní ekonomiku, ale změna vlády na konci roku 2023 přinesla důraz na fiskální zdrženlivost. V roce 2024 čelily veřejné agentury ve Wellingtonu rozpočtovým škrtům a revizím, což vytvořilo určitou nejistotu pracovních míst ve veřejném sektoru loweandco.nz. Někteří dodavatelé přišli o práci a některá ministerstva konsolidovala týmy (což ovlivnilo kancelářské prostory, jak bylo zmíněno). To mezi kupujícími – z nichž mnozí pracují ve vládě – vyvolalo opatrný sentiment, který tlumí jejich ochotu napínat rozpočty na bydlení loweandco.nz. Přesto zůstává jádro veřejné služby obrovským a stabilním zaměstnavatelem, takže se neočekává masový odliv pracovních míst. Do roku 2025 se většina snižování stavů zdá být mírná a jednorázová. Pokud vůbec, znalostní ekonomika Wellingtonu se diverzifikuje: růst IT firem, startupů a filmového průmyslu přidává pracovní místa v soukromém sektoru, která kompenzují případné zmenšení vládních rolí.
Důležité je, že příjmy ve Wellingtonu patří mezi nejvyšší na Novém Zélandu, což podporuje dostupnost bydlení a úvěrovou kapacitu. Medián příjmu domácností ve Wellington City je přibližně o 15 % vyšší než celostátní medián. Stabilní růst mezd v rozmezí 3–4 % ročně v letech 2020–2024 znamená, že mnoho domácností má nyní více příjmů, které může využít na hypotéky (i když úrokové náklady vzrostly). To pomohlo omezit hypoteční stres: k polovině roku 2024 měl Wellington nižší podíl domácností, které vydávají na bydlení více než 40 % příjmu, než většina regionů ecoprofile.infometrics.co.nz. Do budoucna, předpokládaný nárůst nezaměstnanosti možná na ~4–5 % (pokud ekonomika v roce 2025 zpomalí) by byl stále poměrně mírný a pravděpodobně krátkodobý. V letech 2026–27, jak se širší ekonomika NZ zotaví, by Wellington měl opět zaznamenat růst zaměstnanosti, zejména pokud vláda uvolní rozpočtová omezení nebo investuje do infrastruktury (což se často dělá pro stimulaci růstu).
Shrnuto, vyhlídky zaměstnanosti pro Wellington zůstávají solidní, i když je třeba pozorně sledovat politiku veřejného sektoru. Stabilní pracovní místa a rostoucí příjmy dávají lidem důvěru kupovat domy nebo podepisovat komerční nájemní smlouvy. Jedno riziko je třeba zmínit: silná závislost Wellingtonu na pracovních místech v oblasti znalostní ekonomiky znamená, že jakákoli náhlá změna (např. outsourcing, automatizace nebo přesun velké agentury) by mohla zasáhnout trh s nemovitostmi. Naopak, jako hlavní město by Wellington mohl těžit z případného zvýšení vládních výdajů v budoucnu (například pokud bude potřeba ekonomický stimul) – což by mohlo opět podpořit nábor a obsazenost kanceláří. Prozatím poskytuje diverzifikovaná profesionální pracovní síla města a nízká míra nezaměstnanosti pevný základ pro jeho trh s nemovitostmi až do roku 2028.
Úrokové sazby a inflace
Trajektorie úrokových sazeb byla dominantním faktorem v cyklu nemovitostí ve Wellingtonu. Poté, co Reserve Bank of NZ (RBNZ) agresivně zvýšila oficiální úrokovou sazbu od roku 2021 do poloviny roku 2023 (aby bojovala s vysokou inflací), náklady na půjčky se zhruba ztrojnásobily oproti úrovním během pandemie. Do roku 2023 dosáhly průměrné hypoteční sazby přibližně 6–7 % (pro fixní období), což výrazně snížilo kupní sílu kupujících a přispělo k poklesu cen nemovitostí. Dobrou zprávou v roce 2025 je, že úrokový cyklus se otočil: inflace byla snížena do cílového rozmezí, což umožnilo uvolnění sazeb. Roční inflace na Novém Zélandu ochladla na ~2,7 % do poloviny roku 2025, což je nejnižší hodnota za téměř dva roky squirrel.co.nz squirrel.co.nz. RBNZ, která uspěla v omezení cenových tlaků (z přibližně 7% inflace v roce 2022), začala snižovat OCR na konci roku 2024. K polovině roku 2025 činí OCR 3,25 % 1news.co.nz, což je pokles z vrcholu 5,5 %. To znamenalo znatelnou úlevu pro dlužníky: typické 1leté fixní hypoteční sazby klesly na ~5,6 % (z ~6,5 % o rok dříve) 1news.co.nz 1news.co.nz. Podobně průměrné pohyblivé hypoteční sazby jsou nyní pod 7 %, zatímco v roce 2023 byly blízko 8 % 1news.co.nz 1news.co.nz.
Snížení úrokových sazeb je klíčovým důvodem, proč se trh s bydlením stabilizuje. Nižší náklady na obsluhu dluhu zlepšují dostupnost – například každý procentní bod poklesu hypotečních sazeb zvyšuje částku, kterou si průměrný kupující ve Wellingtonu může dovolit za dům, aniž by se mu zvýšila měsíční splátka. Očekává se, že sazby budou klesat pouze pozvolna. Ekonomové předpokládají možná ještě jedno menší snížení OCR do konce roku 2025, poté plateau 1news.co.nz 1news.co.nz. Banky jako ASB a ANZ signalizují, že většina poklesů hypotečních sazeb je prozatím u konce 1news.co.nz 1news.co.nz. Kupující by tedy neměli očekávat návrat k extrémně nízkým hypotékám na úrovni 3 % z roku 2021; místo toho by se sazby mohly v příštích letech ustálit v rozmezí 4–5 %, což je historicky normální. Z pohledu trhu s nemovitostmi jsou úrokové sazby v letech 2025–2028 pravděpodobně neutrální až podpůrné: dostatečně vysoké, aby udržely disciplínu při zadlužování, ale dostatečně nízké (vzhledem k inflaci a růstu příjmů), aby podpořily transakce. Zejména investoři, které vysoké sazby tlačily, mohou nyní lépe zdůvodnit nákupy, protože výnosy a hypoteční sazby se sbližují.
Pokud jde o inflaci, obyvatelé Wellingtonu zaznamenávají mírné zmírnění tlaku na životní náklady. Kromě bydlení jedním z nákladů, které vzrostly, byly místní daně (poplatky), které prudce stouply (Wellington City Council zavedla v roce 2024 výrazné zvýšení poplatků). Část z toho se promítá do měření inflace. Celkově však, s tím jak se globální dodavatelské řetězce stabilizují a spotřebitelské výdaje jsou utlumené, se očekává, že inflace se bude pohybovat kolem 2–3 % – tedy přímo v cílovém pásmu RBNZ. Tato stabilita znamená, že se neočekávají žádné šoky v úrokových sazbách; éra rychlého zvyšování sazeb je u konce, pokud nenastane nový nárůst inflace. Pro sektor komerčních nemovitostí toto prostředí také znamená, že kapitalizační sazby (výnosy) by se mohly ustálit. V roce 2022 kapitalizační sazby rostly spolu s úrokovými sazbami; nyní, s úlevou v sazbách, pozorujeme stabilizaci kapitalizačních sazeb na wellingtonském trhu s kancelářemi a průmyslovými nemovitostmi linkedin.com. Investoři již nepožadují stále vyšší výnosy, aby překonali rostoucí náklady na dluh. Celkově vzato, nízká inflace a mírně klesající úrokové sazby vytvářejí pozitivní prostředí pro nemovitosti ve Wellingtonu do roku 2028, což podporuje udržitelný růst cen a investiční aktivitu.
Investiční výhled: 2025 až 2028
Výhled pro trh s nemovitostmi ve Wellingtonu v příštích několika letech je opatrně optimistický, očekává se mírný růst, ale také některá rizika, která je třeba zvládnout. Zde je, co mohou investoři a pozorovatelé očekávat:
- Růst cen domů se mírně zotaví: Poté, co v letech 2024–25 dosáhnou dna, se očekává, že ceny domů ve Wellingtonu budou postupně růst až do roku 2028. Konsenzuální prognózy ukazují na jednociferné roční přírůstky, nikoli na další boom. Průzkum agentury Reuters mezi analytiky předpovídá, že ceny nemovitostí na Novém Zélandu vzrostou přibližně o +3,8 % v roce 2025, poté zrychlí na +6,0 % v roce 2026 a +5,1 % v roce 2027 globalpropertyguide.com. Wellington může začít o něco pomaleji (vzhledem k větší korekci), ale do roku 2026 by mohl tyto celostátní přírůstky zhruba kopírovat. Banky jako ANZ podobně předpovídají růst cen o 2,5–4,5 % v roce 2025 loweandco.nz. Hlavními faktory tohoto oživení jsou: zlepšená dostupnost bydlení, růst populace (byť mírný) a výrazně snížená výstavba, která do roku 2026 omezí nabídku. Nicméně, rychlá inflace cen se neočekává – přetrvávající problémy s dostupností a opatrnost kupujících pravděpodobně „zmírní růst“, takže bude pozvolný loweandco.nz. V podstatě se trh s bydlením ve Wellingtonu dostává do období pozvolného zotavení, nikoli spekulativního růstu.
- Výnosy z pronájmu a investiční strategie: S poklesem cen domů a pouze mírným poklesem nájmů se výnosy z pronájmu ve Wellingtonu ve skutečnosti zlepšily oproti svým minimům. Hrubé výnosy se nyní u rezidenčních nemovitostí pohybují v průměru kolem 4,5–5 % opespartners.co.nz opespartners.co.nz, což je nárůst z přibližně 3–4 % na vrcholu trhu. Tato úroveň je mírně nad celostátním průměrem výnosů opespartners.co.nz opespartners.co.nz a činí držení nemovitostí pro investory finančně udržitelnějším. Ve skutečnosti Wellington „vyniká“ relativně slušným poměrem nájemného k ceně – například nájemné za průměrný dům ve Wellingtonu činí asi 23 % průměrného příjmu domácnosti, což je lepší než dostupnost bydlení v Aucklandu ecoprofile.infometrics.co.nz. Jakmile se úrokové sazby uvolní, vyhlídky na cash-flow pro pronajímatele se dále zlepší. Můžeme očekávat, že dřívější investoři (kteří nakupovali za vrcholné ceny) budou pokračovat v oddlužování, ale noví investoři sledují příležitosti, zejména v segmentech jako jsou řadové domy, které mohou dosáhnout výnosu kolem 4,8 %, nebo byty s dvojím klíčem s výnosem kolem 6 % opespartners.co.nz opespartners.co.nz. S obnovením daňové uznatelnosti úroků (pokud bude plně potvrzeno změnami politiky v roce 2025) by se investice do pronájmu ve Wellingtonu mohla stát atraktivnější. Celkově lze očekávat, že investoři zůstanou zaměření na výnos, a budou upřednostňovat nemovitosti, které buď mají solidní výnos z pronájmu, nebo potenciál pro zvýšení hodnoty (např. přístavbou menších objektů nebo rekonstrukcí za účelem zvýšení nájmu).
- Rizika, na která si dát pozor: Několik rizik by mohlo zatemnit výhled. Jedním z nich je širší ekonomika – pokud by se Nový Zéland dostal do hlubší recese, než se předpokládá (kvůli globálním šokům nebo prudkému zpomalení v Číně/Austrálii), poptávka po bydlení ve Wellingtonu by oslabila a komerční nájemci by mohli omezit aktivity. Nárůst nezaměstnanosti nad, řekněme, 6 % by snížil důvěru. Dalším místním rizikem je přírodní katastrofa: Poloha Wellingtonu na seizmických zlomech znamená, že možnost zemětřesení je vždy přítomná. Významné zemětřesení by mohlo trh dočasně utlumit a přesměrovat investice (i když moderní stavební normy a průběžné zpevňování snižují riziko škod). Navíc změny politik představují nejistotu. Zatímco současná vláda podporuje rozvoj bydlení, jakékoli zásadní změny, jako jsou nové daňové předpisy nebo omezení úvěrů, by mohly ovlivnit chování investorů. Například pokud by centrální banka v budoucnu znovu zavedla přísnější limity LTV (loan-to-value ratio) k ochlazení trhu, mohlo by to trh zpomalit. Celkově jsou tato rizika zvládnutelná, ale investoři by si měli udržovat rozumné rezervy a pojištění, vzhledem k jedinečnému profilu Wellingtonu.
- Příležitosti před námi: Trh ve Wellingtonu nabízí několik jedinečných příležitostí s výhledem na rok 2028. Směřování k urbanistické intenzifikaci otevírá šance v oblasti developmentu a přestaveb – zkušení investoři mohou shromažďovat starší nemovitosti v nově zónovaných oblastech (např. u dopravních uzlů) a stavět řadové domy nebo byty, aby uspokojili neuspokojenou poptávku. Bytový sektor ve Wellingtonu zaostával (většina Novozélanďanů preferuje domy), ale s napjatou dostupností by moderní byty na dobrých místech mohly zaznamenat zvýšený zájem, což představuje růstovou niku. V komerčních nemovitostech je proměnlivost kancelářského trhu příležitostí pro nájemce k přechodu do lepších prostor za vyjednatelné podmínky a pro investory k přeměně stárnoucích kancelářských budov (případně konverzi některých okrajových kanceláří na bydlení, což se ve Wellingtonu již začíná objevovat). Průmyslový sektor zůstává atraktivní volbou – jakýkoli development v této vzácné kategorii aktiv, nebo dokonce spekulativní nákup pozemků s průmyslovým využitím, pravděpodobně přinese dobré výnosy s rostoucími logistickými potřebami. Navíc kvalita života ve Wellingtonu a jeho atmosféra „cool malého hlavního města“ nadále přitahují kreativní pracovní sílu – pokud to vydrží, poptávka po charakteristických domech v docházkových čtvrtích i po kreativních kancelářských prostorech (studia, coworkingová centra) by měla přetrvávat.
Očekávaný scénář do roku 2028: Trh s nemovitostmi ve Wellingtonu vstupuje do období udržitelné expanze namísto neudržitelného boomu. Očekáváme pomalý růst cen domů v příštích letech, protože nabídka zůstává dostatečná a kupující jsou citliví na hodnotu 1news.co.nz. Dostatek nabídek a nové bydlení na trhu zabrání v nejbližší době prudkému růstu cen 1news.co.nz 1news.co.nz. V letech 2026–27, pokud budou ekonomické podmínky silné, by růst cen mohl mírně zrychlit, ale pravděpodobně zůstane jednociferný ročně. Nájemné může po roce 2025 opět začít růst, jakmile se současný přebytek vstřebá, ale velké skoky nájmů jsou nepravděpodobné vzhledem k nedávným maximům a nové nabídce nájemních bytů (např. pronajímatelé přecházející z krátkodobých Airbnb na dlouhodobé pronájmy, čímž zvyšují nabídku). Investoři do nemovitostí mohou očekávat mírné kapitálové zisky a zlepšené výnosy z nájmů – spíše příjmově orientovaný profil výnosů oproti výrazným kapitálovým ziskům z let 2010.
Závěrem lze říci, že trh s nemovitostmi ve Wellingtonu v roce 2025 znovu získal stabilitu po korekci a je připraven na postupný růst s menšími extrémy. Kombinace stabilizující se ekonomiky, zásadních infrastrukturních vylepšení a obezřetné bytové politiky vytváří zázemí pro zdravější trh. Obytný i komerční sektor mají své výzvy (dostupnost a nadbytek v některých segmentech), ale také jasné známky odolnosti a přizpůsobení. Pokud nenastanou žádné otřesy, Wellington by měl v roce 2028 zaznamenat vyšší hodnoty nemovitostí než dnes, modernější bytový fond (díky zástavbě proluk) a město, které zůstává jedním z nejžádanějších míst na život a podnikání na Novém Zélandu – skutečně „nejcoolovější malé hlavní město“, které si udržuje vitalitu svého trhu s nemovitostmi.
Zdroje: Oficiální data a zprávy včetně vydání Real Estate Institute of NZ (REINZ) squirrel.co.nz globalpropertyguide.com, regionální ekonomické profily rep.infometrics.co.nz ecoprofile.infometrics.co.nz, analýzy realitních agentur (Lowe & Co, Squirrel Mortgage) loweandco.nz squirrel.co.nz, tržní výzkum JLL a Colliers research.jllapsites.com linkedin.com, a komentáře zpravodajství od 1News, RNZ a dalších 1news.co.nz stats.govt.nz, jak je citováno v celém textu. Tyto poskytují nejnovější poznatky pro rok 2025 a výhledové projekce pro trh s nemovitostmi ve Wellingtonu.
