Nemovitostní trh v Bostonu v roce 2025 se vyznačuje rekordně vysokými náklady na bydlení a opatrným zotavením v oblasti komerčních nemovitostí na pozadí odolné místní ekonomiky. Navzdory přetrvávajícím problémům s dostupností a zvýšené neobsazenosti kanceláří jsou v obou sektorech – rezidenčním i komerčním – patrné „umírněné“ známky optimismu axios.com. Tato komplexní zpráva zkoumá klíčové trendy v rezidenčních a komerčních nemovitostech, zdůrazňuje hlavní rozvojové projekty a proměny čtvrtí, analyzuje postavení Bostonu vůči ostatním americkým trhům a přezkoumává ekonomické a politické faktory, které ovlivňují prognózy až do roku 2030.
Trendy v rezidenčních nemovitostech
Ceny domů a dynamika prodeje
Trh s bydlením v Bostonu zůstává v roce 2025 velmi konkurenční a drahý. Mediánová cena domu v oblasti Bostonu vzrostla na přibližně 900 000 $, což představuje téměř 6% meziroční růst axios.com. Ve městě samotném je mediánová cena přibližně 742 000 $ k jaru 2025 (asi o 5,2 % vyšší než před rokem) axios.com – což je jedna z nejvyšších hodnot mezi hlavními metropolitními oblastmi v USA. Ceny domů si drží svou hodnotu i přes výkyvy v národní ekonomice, což podtrhuje odolnost Bostonu theluxuryplaybook.com. Vysoká poptávka od profesionálů a omezená nabídka drží ceny vysoko, i když rostoucí úrokové sazby mírně zpomalily tempo prodejů.
- Růst cen: Typická cena domu v Bostonu překročila hranici 900 000 $ v letech 2024–25, což je nárůst ~6 % meziročně axios.com. Na začátku roku 2025 byly hodnoty nemovitostí ve městě stále o ~2–5 % vyšší než předchozí rok theluxuryplaybook.com axios.com, což je mírný přírůstek ve srovnání s dvoucifernými skoky na začátku desetiletí.
- Nabídka nemovitostí: Nabídka bydlení zůstává historicky nízká, přesto se objevují první náznaky zlepšení. Odborníci očekávají, že počet nabídek “pozvolna poroste” v roce 2025, jak více prodávajících vstupuje na trh axios.com. Koncem roku 2024 bylo v Bostonu pouze asi 3 900 aktivních inzercí a jen asi 1 000 nových nabídek v posledním čtvrtletí theluxuryplaybook.com – což ukazuje na velmi napjatou nabídku. Kupující stále čelí konkurenci, přičemž více než třetina domů se prodává nad požadovanou cenou (často v žádaných lokalitách jako Cambridge, Back Bay a Jamaica Plain) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com.
- Prodejní aktivita: Domy zůstávají na trhu o něco kratší dobu (průměrně kolem 36 dní), protože poptávka zůstává robustní theluxuryplaybook.com. Boston je v roce 2025 jedním z mála velkých trhů, kde kupující nemají výraznou převahu – ve skutečnosti bylo v metropolitní oblasti v dubnu 2025 asi o 7 % více kupujících než prodávajících axios.com. Na rozdíl od mnoha amerických měst, která přešla na trh příznivý pro kupující, v Bostonu je rovnováha mezi nabídkou a poptávkou napjatější, což dává výhodu prodávajícím ve většině transakcí.
Dostupnost bydlení zůstává ústředním problémem. Hypoteční sazby se pohybují kolem 7 %, což dále napíná rozpočty kupujících axios.com. Mnoho majitelů domů váhá s prodejem a nechce “přijít” o své v minulých letech zajištěné mimořádně nízké úrokové sazby axios.com, což omezuje řetězové nákupy a nové nabídky. Realitní agenti upozorňují, že znatelná úleva přijde pravděpodobně až v případě, že sazby klesnou na ~5,5 % nebo níže, aby podnítily více aktivit axios.com. V důsledku toho čelí kupující poprvé vysokým bariérám a podíl vlastnického bydlení v Bostonu (kolem 35 %) zůstává výrazně pod celostátním průměrem. Medián prodejních cen je přibližně 13× vyšší než medián příjmů v oblasti, což ukazuje na propast mezi náklady na bydlení a místními příjmy.
Bostonský trh s nemovitostmi s vysokými cenami je výjimečný v celonárodním měřítku. Medián ceny domu v USA na začátku roku 2025 byl přibližně 417 000 $, zatímco v Bostonu to bylo téměř dvojnásobek této částky axios.com. Ve skutečnosti je Boston mezi top 5 nejdražšími metropolitními oblastmi, na úrovni trhů jako San Francisco a New York. Bez výrazného nárůstu nabídky nebo zásahu ze strany politiky se očekává, že ceny nemovitostí zůstanou vysoké. Některé prognózy dokonce naznačují, že medián by mohl do roku 2030 dosáhnout 1 milionu dolarů, pokud by pokračoval růstový trend z uplynulé dekády propertyshark.com, i když vyšší úrokové sazby a odpor kupujících mohou tento trend zbrzdit. Celkově by kupující v roce 2025 měli očekávat rychlé tempo a vysoké ceny na bostonském trhu, zatímco prodávající těží z nízké nabídky a stabilního zhodnocení.
Síla trhu s nájemním bydlením
Bostonský trh s nájemním bydlením je mimořádně silný, posilovaný trvalou poptávkou ze strany studentů a mladých profesionálů. Nájemné v roce 2025 dosáhlo nejvyšších hodnot v USA. Ve skutečnosti na začátku roku 2025 Boston předstihl New York jako nejdražší město na pronájmy v USA: průměrný měsíční nájem zde činil 3 495 $, což bylo lehce nad úrovní NYC (~3 489 $) a San Francisca (~3 368 $) secretnyc.co. (Tento průměr zahrnuje všechny velikosti jednotek; medián nájmů za jednopokojový byt ve městě se pohybuje kolem 3 300 $ instagram.com.) Nájemné meziročně vzrostlo o přibližně 4 %, což odráží trvalou nerovnováhu mezi poptávkou po nájmech a dostupností volných bytů secretnyc.co.
Existuje několik faktorů, které podporují odolnost bostonského trhu s nájemním bydlením:
- Obrovská studentská populace – V oblasti Velkého Bostonu studuje více než 250 000 vysokoškolských studentů na 50+ institucích bu.edu. Tato proměnlivá populace zajišťuje minimální úroveň poptávky po nájmech, zejména v čtvrtích jako Fenway, Allston/Brighton a Mission Hill poblíž univerzit. I když někteří studenti hledají bydlení mimo kampus, každoroční příliv nových studentů udržuje nízkou míru neobsazenosti.
- Mladí profesionálové a vysoké příjmy – Město přitahuje mnoho absolventů a mladých profesionálů z odvětví technologií, financí a biotechnologií, kteří dávají přednost nájemnímu bydlení v městských čtvrtích. Medián příjmů domácností v oblasti Bostonu (přibližně 100 tisíc dolarů a více) umožňuje vysoké nájmy u luxusních jednotek a mnoho nájemníků je ochotno platit prémiové ceny za blízkost k pracovním příležitostem a občanské vybavenosti.
- Omezená nabídka pronájmů – Výstavba nových bytů sice zrychlila, ale stále nestačí na uvolnění napjatého trhu. V roce 2024 bylo dodáno přibližně 7 200 nových jednotek v bytových domech (zhruba 2,6% nárůst zásob), a v roce 2025 se očekává podobných ~7 000 jednotek mmgrea.com. V celém metru je ve výstavbě kolem 16 000 jednotek mmgrea.com. Tento stabilní příliv nových bytů udržel míru neobsazenosti přibližně stabilní v rozmezí 4 %–5 % (≈95–96 % obsazenost) mmgrea.com. Růst nájmů v Bostonu (2–3 % ročně) překonává celostátní průměr mmgrea.com, ale přírůstky nabídky jsou právě dostatečné, aby zabránily nekontrolovatelné dvouciferné inflaci nájmů.
- Silné výnosy z pronájmů – Vysoké nájmy a ceny nemovitostí znamenají, že hrubé výnosy z pronájmu jsou střední (~3–5 %), ale z investičního pohledu je Boston vnímán jako trh s vysokými vstupními bariérami a vysokou možnou odměnou. Nízká neobsazenost a spolehlivý výběr nájmů (díky nájemnické bázi z řad „white-collar” zaměstnanců) činí z bytových domů poměrně bezpečnou třídu aktiv. Odborníci z oboru zdůrazňují, že „silné základy, nízká neobsazenost a omezená nová výstavba“ v Bostonu představují bezpečný přístav pro investory do nemovitostí, včetně zahraničních kupujících theluxuryplaybook.com.
V roce 2025 se medián nabízených nájmů za jednopokojový byt v Bostonu pohybuje kolem 2 500–3 000 USD (více v centru a blízkém okolí), zatímco dvoupokojové často přesahují 3 000–3 500 USD. Oblíbené nájemní čtvrti jako Fenway, Allston, South Boston a Cambridge zažívají u kvalitních bytů licitační souboje christinadinardi.com. Pozoruhodné je, že téměř polovina bostonských domácností bydlí v nájmu a mnoho potenciálních prvokupců zůstalo kvůli vysokým cenám nemovitostí nájemníky. Tato poptávka po nájmech se očekává i do roku 2030, zejména pokud zůstanou hypotéční sazby vysoko a výstavba nového bydlení bude pokračovat umírněným tempem.
Pronájemní trh v Bostonu však není bez problémů: nájemci čelí problémům s dostupností (poměr nájemného k příjmu je velmi vysoký pro ty, kteří nemají vysoké platy) a existuje politický tlak na ochranu nájemníků (diskutováno v části o změnách politiky). Z hlediska trhu však pronájmy v roce 2025 nahrávají pronajímatelům a v blízké budoucnosti se očekává mírný růst nájemného (v rozmezí 2–4 % ročně). Poptávka po pronájmu by mohla mírně klesnout, pokud dojde k výraznému ekonomickému zpomalení nebo pokud práce na dálku umožní více lidem bydlet dál od města. Prozatím však míra neobsazenosti v Bostonu patří mezi nejnižší v zemi, kolem 3 % therealdeal.com a nájmy nadále rostou.
Nabídka a rozvoj bydlení
Základní nesoulad mezi nabídkou a poptávkou po bydlení v Bostonu je podkladem pro výše uvedené trendy. Desetiletí nedostatečné výstavby, přísné územní plánování a geografická omezení (omezená rozloha Bostonu) vytvořila strukturální nedostatek bydlení. Městští představitelé si to uvědomují a stanovili si ambiciózní cíle pro přidání bytových jednotek, avšak v praxi čelí nová výstavba překážkám.
Nová výstavba: Podle městského plánu „Housing Boston 2030“ je cílem vytvořit 69 000 nových bytových jednotek do roku 2030, včetně tisíců bytových jednotek s příjmovým omezením boston.gov. Podle aktualizace z roku 2019 byl Boston v předstihu s počtem nově vzniklých bytů a předpokládalo se dosažení přibližně 760 000 obyvatel (ze zhruba 695 000 v roce 2019) a odpovídající rozšíření bydlení do roku 2030 bankerandtradesman.com bankerandtradesman.com. Skutečné tempo činilo asi 5 000–6 000 povolených bytových jednotek ročně v rámci celé metropolitní oblasti, což je sice více než v 90. letech nebo na počátku roku 2000, ale přesto zaostává za růstem pracovních míst a populace bankerandtradesman.com. Je pozoruhodné, že mezi lety 2008–2018 přibylo v bostonské metropoli 2,54 pracovních míst na každou povolenou bytovou jednotku bankerandtradesman.com – což je recept na rostoucí ceny a nájmy.
Několik velkých rezidenčních projektů je v současné době ve výstavbě (viz sekce Nové projekty), které přidají tisíce bytových jednotek, včetně rozsáhlých smíšených přestaveb na místech jako Suffolk Downs, Dorchester Bay City a Allston (koridor západní Avenue). Pokračuje také výstavba výškových bytových domů v centru a v Back Bay (např. nové Ritz-Carlton Residences v South Station Tower axios.com). Mnoho z těchto projektů je však rozvrženo na roky či desetiletí. V krátkodobém horizontu zásoba bytů zůstává omezená. Přestože výstavba bytů narostla – což zvyšuje nabídku v luxusním segmentu – byty vhodné pro rodiny a startovní byty chybí. Územní limity pro výstavbu vícepodlažních domů v mnoha čtvrtích a předměstích dále omezují novou nabídku.
Důležité je, že aktuální ekonomické prostředí brzdí výstavbu. Extrémně vysoké stavební náklady a úrokové sazby způsobily, že mnoho schválených projektů je pozastaveno. Názorným příkladem je přestavba Suffolk Downs, areálu o rozloze 161 akrů, kde mělo vzniknout 10 000 nových bytových jednotek (největší samostatný rozvojový projekt v historii Bostonu). První bytová budova se 475 byty (Amaya at Suffolk Downs) byla otevřena na konci roku 2024, ale žádné další rezidenční budovy od té doby nezačaly stavět bostonglobe.com bostonglobe.com. Developer HYM Investments pozastavil další výstavbu, dokud nebude možné přepracovat financování – rostoucí úrokové sazby a 43% nárůst cen materiálu od roku 2020 znamenají, že původní finanční plán už není proveditelný bostonglobe.com. Tento scénář se odehrává po celém širším Bostonu: do poloviny roku 2024 agentura Boston Planning & Development Agency odhadovala, že téměř 23 000 povolených bytových jednotek „uvízlo v potrubí“ a čeká na financování nebo snížení nákladů bostonglobe.com. V předměstích úředníci podobně uvádějí, že povolené projekty leží ladem kvůli vysokým nákladům na úvěry.
Důsledkem těchto stavebních překážek je, že nedostatek bydlení v Bostonu bude v dohledné době přetrvávat. Poptávka výrazně převyšuje to, co je stavěno nebo uvolněno. I když je populační růst mírný (~0,5 % ročně v metropolitní oblasti) huduser.gov, stále postačuje k udržování tlaku na omezené zásoby bydlení. Pokud nedojde k větší recesi nebo zásadní změně politiky, kupující i nájemníci se pravděpodobně budou i nadále potýkat s intenzivní konkurencí o bydlení. Podle odhadů města Boston potřebuje desítky tisíc dalších bytových jednotek, aby došlo k vyrovnání trhu – což znamená nejen schválení, ale i ekonomické podmínky umožňující jejich výstavbu.
Pozitivní je, že město a stát hledají kreativní způsoby, jak zvýšit nabídku: adaptivní přestavba (např. přeměna prázdných kanceláří na byty axios.com), podpora výstavby v blízkosti hromadné dopravy a povinné zařazení dostupných jednotek do nových projektů pomocí inkluzivního územního plánování. Massachusetts také v roce 2021 přijalo zákon, který vyžaduje, aby 175+ obcí obsluhovaných MBTA zavedlo zónování pro vícerodinné bydlení „jako právo“ v blízkosti dopravy (Boston samotný je z tohoto zákona vyňat, protože již zónování pro vícerodinné bydlení umožňuje) mass.gov. Postupem času by tato opatření mohla postupně navýšit zásoby bytů v celém regionu. Jedná se však o pozvolná řešení. V příštích letech proto zůstane situace na rezidenčním trhu v Bostonu charakteristická vysokými cenami, nízkou nabídkou a silnou konkurencí, přičemž veškerá úleva přijde jen pomalu.
Trendy v komerčních nemovitostech
Komerční nemovitosti v Bostonu v roce 2025 nabízejí smíšený obrázek napříč sektory. Kancelářský trh se potýká s vysokou neobsazeností a nejistou budoucností v důsledku změn na pracovištích po pandemii, zatímco jiné segmenty, jako maloobchod a průmysl, vykazují větší sílu. Ekonomika Bostonu – založená na vzdělávání, zdravotnictví, technologiích a vědách o životě – poskytuje solidní základ pro komerční poptávku, ale strukturální změny (práce na dálku, e-commerce atd.) mění požadavky na prostory. Níže rozebíráme trendy v hlavních komerčních kategoriích: kanceláře (včetně důležité oblasti life science/laboratoří), maloobchod, průmysl, a také smíšené využití.
Kancelářské & laboratorní prostory pro Life Science
Přehled kancelářského trhu
Bostonský kancelářský trh se zotavuje pomalu po šoku způsobeném pandemií. Míra neobsazenosti se více než zdvojnásobila oproti úrovni před rokem 2020, protože mnoho firem zmenšilo své prostory nebo přešlo na hybridní práci, což vedlo k velkému množství nevyužitých prostor. Ve 4. čtvrtletí 2024 činila míra neobsazenosti kanceláří v Bostonu přibližně 18,5 % (v centru města ~18 % v počátku roku 2025 mktgdocs.cbre.com, s celkovou dostupností ~23 % včetně podnájmů) – dramatický nárůst oproti přibližně 7–8 % v roce 2019 mktgdocs.cbre.com therealdeal.com. V rámci celé metropolitní oblasti byla v roce 2024 prázdná čtvrtina všech kancelářských prostor axios.com, což je úroveň nevyužití nemající v moderní historii Bostonu obdoby.
Přes tyto vysoké míry neobsazenosti se objevují náznaky stabilizace. Aktivita v oblasti pronájmu kanceláří se zvýšila na konci roku 2024 a v 1. čtvrtletí 2025, zejména v „trofejních“ administrativních budovách třídy A. V centru Bostonu v 1. čtvrtletí 2025 došlo k pronájmům na více než 1,09 milionu čtverečních stop – což je nejvyšší čtvrtletní objem od roku 2021 – a to i díky dvěma velkým firemním smlouvám (Ropes & Gray a PwC obsadily společně více než 600 000 čtverečních stop) mktgdocs.cbre.com. Toto zvýšení pronájmů snížilo množství podnájemních prostor na trhu již šesté čtvrtletí v řadě; dostupnost podnájmů klesla z 4,37 milionu čtverečních stop před rokem na 3,52 milionu čtverečních stop (4,3 % nabídky) na počátku roku 2025 cbre.com mktgdocs.cbre.com. Kdyby ovšem nenastala jedna velká neobsazenost (Fidelity nabídla přibližně 803 000 čtverečních stop v 245 Summer Street), centrum Bostonu by v 1. čtvrtletí 2025 zaznamenalo kladnou čistou absorpci – což by byl první čtvrtletní přírůstek obsazenosti od roku 2019 mktgdocs.cbre.com. Stručně řečeno, odchodů ubývá a některé firmy opatrně opět expandují, ale neobsazenost zůstává historicky vysoká a případné oživení je velmi křehké.
Základní ukazatele kancelářského sektoru v Bostonu (Q4 2024–Q1 2025) ilustrují aktuální výzvy:
- Míra neobsazenosti: ~18–19 % v hlavních kancelářských oblastech Bostonu mktgdocs.cbre.com perrycre.com. (Pro srovnání, celostátní míra neobsazenosti kanceláří je kolem 14,1 % nar.realtor; v Bostonu je vyšší kvůli významným novým dodávkám a zmenšování nájemců.) Neobsazenost kanceláří v předměstí Bostonu je ještě mírně vyšší (~20 %) perrycre.com, protože i předměstští nájemci snižují prostor.
- Absorpce: Čistá absorpce za rok 2024 byla negativní (Boston měl –315 000 SF v roce 2024) perrycre.com, což znamená, že bylo vyprázdněno více prostoru, než pronajato. Výhled naznačuje, že by mohlo trvat dobře přes deset let, než se prázdné prostory opět zaplní při normálních sazbách absorpce perrycre.com. Mnozí odborníci se domnívají, že poptávka po kancelářích se už nikdy nevrátí na vrchol z roku 2019 vzhledem k trendům hybridní práce.
- Nájemné: Požadované nájemné zatím zůstalo relativně stabilní. V centru je průměrné hrubé nájemné asi 64–66 USD za SF perrycre.com mktgdocs.cbre.com. Pronajímatelé nabízejí výrazné ústupky (nájem zdarma, příspěvky na úpravy prostor) k přilákání nájemců, což fakticky snižuje čisté efektivní nájemné. V prémiovém trhu Cambridge jsou nájmy vyšší (~78 USD/SF), ale s rostoucí neobsazeností začaly klesat perrycre.com.
- Únik ke kvalitě: Firmy, které si pronajímají nové prostory, směřují k nejkvalitnějším budovám (novější, energeticky úsporné, s rozsáhlými službami). Starší kanceláře třídy B mají problémy a mohou čelit výrazným slevám na nájemném nebo přeúčelování. Tato „bifurkace“ znamená, že i když je celková míra neobsazenosti vysoká, špičkové budovy v Back Bay a Seaport stále přitahují nájemce, zatímco sekundární objekty stagnují.
Jedinečný sektor věd o živé přírodě v Bostonu má významný dopad na kancelářský trh. Region se během poslední dekády stal globálním centrem biotechnologických a farmaceutických společností, což vedlo k boomu ve výstavbě laboratorních prostor (které se často počítají odděleně od běžných kanceláří). V letech 2020–21 byla obsazenost laboratoří téměř stoprocentní a developeři závodili ve výstavbě nových budov v Cambridge, Bostonu a příměstských klastrech. Nyní se tento cyklus otočil:
- Cambridge (Kendall Square) – trh s laboratořemi: Po letech neuspokojené poptávky vedl nárůst nových laboratorních kapacit a určité slučování v odvětví k míře neobsazenosti laboratoří kolem 20,5 % v Cambridge ke konci roku 2024 perrycre.com. To je pozoruhodný skok oproti téměř nulové neobsazenosti před 3 lety – což ukazuje, že trh s nemovitostmi pro vědy o živé přírodě ochladl. Nabídkové ceny za špičkové laboratoře v Cambridge klesly (nyní přibližně 79 USD/stopu čtvereční, zhruba z 83 USD v roce 2023) perrycre.com a téměř 1,7 milionu čtverečních stop laboratoří je k dispozici pro podnájem, protože některé startupy se zmenšují nebo odkládají expanzi perrycre.com.
- Boston – trh s laboratořemi: V rámci města Boston (oblasti jako Seaport, South End, Longwood Medical, Allston) je trh s laboratořemi částečně zdravější – neobsazenost se pohybuje kolem 11 % perrycre.com – a v roce 2024 zde byl pozitivní přírůstek obsazených laboratorních prostor perrycre.com. Několik velkých farmaceutických a biotechnologických firem si pronajalo nové prostory v oblastech Seaport a Fenway. Vlna nové výstavby laboratoří v letech 2022–2023 však nyní přichází na trh a testuje sílu poptávky. Celkově se sektor věd o živé přírodě dostává do vyváženějšího stavu: Po bouřlivé expanzi se firmy nyní zaměřují na efektivní využívání prostoru a kontrolu nákladů. Rozhodování o nájmu trvá déle a nové projekty laboratoří bez zajištěných nájemců se nyní přehodnocují či odkládají, aby se předešlo nadbytečné nabídce perrycre.com.
Při pohledu do budoucna čeká bostonský kancelářský trh v nejlepším případě postupné, vícelété zotavení. Mnohé kancelářské věže v centru města zůstávají během týdne řídce obsazené, protože hybridní práce stále přetrvává. Hlavní zaměstnavatelé jako Amazon a Salesforce přehodnocují své kancelářské politiky (Amazon otevřel v roce 2023 svou novou kancelář v Seaportu o rozloze 65 000 m² a podporuje osobní práci, což dočasně zvýšilo poptávku perrycre.com). Momentum návratu do kanceláří by mohlo zlepšit využití prostor, pokud tento trend převezmou i další společnosti. Kromě toho probíhají snahy o adaptivní opětovné využití – město Boston má program na přeměnu zastaralých kancelářských budov na rezidenční využití axios.com. Několik takových konverzí (většinou starších nemovitostí ve Financial District) je v procesu, což v průběhu času sníží kancelářský inventář a zmenší neobsazenost při současném přidání bydlení. Tato dvojí strategie přilákat zpět pracovníky a odstranit přebytečné kancelářské prostory bude zásadní.
Bostonský status centra bílých límečků znamená, že poptávka po kancelářích nikdy zcela nezmizí – město stále přitahuje firmy z finančnictví, práva, poradenství a technologií, kterým záleží na bostonské adrese. Ale rozsah poptávky je nově podstatně menší. Odborní analytici odhadují, že Boston a Washington D.C. zaznamenaly největší poklesy kancelářských prostor za uplynulý rok mezi hlavními metropolemi, zatímco New York dokonce vykázal mírně kladné čisté pronájmy nar.realtor. Bostonskí pronajímatelé a investoři se přizpůsobují této nové realitě: hodnota budov klesla, prodejní transakce jsou vzácné a někteří silně zadlužení vlastníci kanceláří čelí problémům. Dlouhodobý optimismus závisí na rozmanitosti ekonomiky a talentů v Bostonu; do roku 2030 by kombinace ekonomického růstu a menšího množství kancelářských budov mohla snížit neobsazenost na běžnější úroveň (pravděpodobně v rozmezí 10–12 %). Mezitím očekávejte, že vysoká neobsazenost (15–20 %) a omezený růst nájmů budou přetrvávat a že vývoj trhu budou určovat kreativní opětovné využití a odlišení kvality nemovitostí.
Významné komerční projekty
Přestože se kancelářský sektor nachází v přechodné fázi, stojí za zmínku několik vysoce profilovaných komerčních projektů, které ilustrují aktuální trendy:
- South Station Tower – Výstavba 51patrové multifunkční věže nad South Station v centru pokračuje a její dokončení je plánováno na rok 2025. V budově budou kancelářské prostory a 166 luxusních bytů (Ritz-Carlton Residences). Uvedení projektu na trh otestuje zájem o prémiové kanceláře a špičkové bydlení v měkčím trhu axios.com.
- 10 World Trade (Seaport) – Zcela nová sedmnáctipodlažní budova laboratoří/kanceláří ve čtvrti Seaport, která byla dokončena v roce 2024, stále hledá hlavního nájemce axios.com. To zdůrazňuje problém, kterému čelí nové spekulativní kancelářské/laboratorní projekty – i v populární čtvrti Seaport je vzhledem k přebytku volných prostor obtížné najít nájemce.
- Allston Lab Cluster – V Allstonu (podél Western Ave poblíž Harvardu) vzniká nový Enterprise Research Campus Harvardovy univerzity. První fáze otevřená v roce 2025 zahrne hotel, stovky bytových jednotek a komplex laboratoří/kanceláří do roku 2026 axios.com. Díky napojení na Harvard a modernímu designu se očekává, že bude dobře konkurovat při lákání firem orientovaných na vědu, a to i navzdory ochlazení trhu s laboratořemi.
Tyto projekty odrážejí příklon ke kvalitě a integraci smíšeného využití – developeři sází na špičkové, na služby bohaté komplexy, které stírají hranice mezi komerčním a rezidenčním využitím, protože věří, že právě tyto budou odolnější. Úspěch (nebo potíže) těchto projektů při obsazování budou důležitým ukazatelem komerčního zdraví Bostonu v nadcházejících letech axios.com.
Maloobchodní sektor
Na rozdíl od kanceláří bostonský maloobchodní trh s nemovitostmi vykazuje pozoruhodnou odolnost. Míra neobsazenosti maloobchodních prostor je na rekordně nízké úrovni nebo blízko ní, což dělá z Bostonu jeden z nejpřísnějších maloobchodních trhů v celé zemi. Začátkem roku 2024 činila neobsazenost maloobchodních prostor v metropolitní oblasti Bostonu pouhých 2,9 % – stejně jako Miami a Raleigh, nejméně ze všech 50 velkých metropolí therealdeal.com. To je ohromující statistika, zvlášť po pandemii, kdy mnozí očekávali, že e-commerce zlikviduje kamenné obchody. Namísto toho omezená nabídka a oživená spotřebitelská ekonomika posílily obsazenost maloobchodních prostor.
Klíčové faktory síly bostonského maloobchodu:
- Omezená nová nabídka: V Bostonu bylo v posledních letech postaveno jen velmi málo nových nákupních center nebo projektů zaměřených pouze na maloobchod. Ve skutečnosti bylo na začátku roku 2024 ve výstavbě v celé metropolitní oblasti méně než 24 000 m² maloobchodních ploch therealdeal.com. S tak malou novou nabídkou vede i mírný nárůst poptávky obchodníků k poklesu neobsazenosti. Mnoho prodejen, které zavřely v roce 2020, bylo mezitím znovu obsazeno novými nájemci (často restauracemi, kavárnami nebo podniky orientovanými na služby spíše než tradičními řetězci).
- Vysoké příjmy a husté čtvrti: Zámožná populace širšího Bostonu poskytuje silnou zákaznickou základnu. Společnost Marcus & Millichap poznamenala, že Boston „má jeden z nejvyšších středních příjmů v celé zemi“, ale nemá nadměrné množství maloobchodních prostor therealdeal.com. Zámožní obyvatelé města i předměstí podporují místní butiky, obchody s potravinami a zážitkový maloobchod. Čtvrti jako Newbury Street, Prudential Center a Harvard Square mají stále silnou návštěvnost i tržby, což z nich činí „unikátně izolované maloobchodní kapsy“ i přes změnu nákupních návyků therealdeal.com.
- Městský turismus a studenti: Obnovení cestovního ruchu v Bostonu (s ~22+ miliony návštěvníků ročně před COVIDem) prospívá maloobchodníkům, zejména v centru a v oblastech Back Bay/Faneuil Hall. Kromě toho obrovská studentská populace utrácí za jídlo, oblečení a zábavu, což pomáhá udržovat obchody v oblastech jako Kenmore/Fenway a Cambridge.
- Adaptabilní maloobchod & smíšené využití: Developery i město se zaměřují na projekty smíšeného využití zahrnující maloobchod místo samostatných obchodních center. Například v Back Bay je plánováno nové maloobchodní a zábavní náměstí, které vznikne v rámci projektu výstavby nad dálnicí Mass Pike therealdeal.com. Nabídne obchody (například showroom výrobce elektromobilů), restaurace, hotel, bydlení a veřejné zelené plochy – což ilustruje trend „tvorby místa“ k přilákání zákazníků. Maloobchod je čím dál více integrován s bydlením, kancelářemi a volnočasovým využitím, aby měl zajištěnou základnu zákazníků.
Maloobchodní ukazatele v Bostonu podtrhují pozitivní trend. Čistá absorpce maloobchodních prostor je kladná (i když v roce 2024 meziročně zpomalila) a nájmy mírně vzrostly. Průměrné požadované nájemné za maloobchod je regionálně kolem 21,85 USD za SF therealdeal.com a pronajímatelé na exkluzivních místech dokázali v uplynulém roce nájmy dokonce zvýšit o ~2 %, a to navzdory tomu, že někteří národní maloobchodníci své provozovny omezili. Obecný maloobchod (sousedské obchody) vede s nejnižší neobsazeností (cca 2,6 % na celonárodní úrovni nar.realtor a pravděpodobně podobně nebo ještě méně v Bostonu).
Stojí za zmínku, že úspěch maloobchodu v Bostonu je nerovnoměrný: Downtown Crossing má stále několik prázdných prodejen a zkrácené otevírací hodiny vzhledem ke zpomalenému návratu kancelářských pracovníků. Na druhou stranu maloobchod ve čtvrtích (supermarkety s menšími obchody, místní služby) je velmi obsazený. Boston se navíc stává centrem zážitkového maloobchodu – nových konceptů, které lákají zákazníky na zážitky. Například Dick’s Sporting Goods otevírá v Back Bay vlajkovou loď “House of Sport” na ploše 11 000 m2 s atrakcemi, jako je lezecká stěna a pálkařské klece, aby nalákala zákazníky mimo online prostředí therealdeal.com. Podobně se rozšiřují interaktivní zábavní prostory, pop-up trhy nebo gastrosály. Tyto trendy ukazují, že maloobchodníci inovují a využívají fyzické prostory způsoby, které doplňují online prodeje.
Při pohledu dopředu je maloobchodní nemovitost v Bostonu stabilní a výhodná pro pronajímatele. Spotřebitelské výdaje v regionu jsou silné a riziko nadměrné výstavby je nízké. Hlavní rizika jsou makroekonomická – v případě recese by mohly maloobchodní tržby klesnout a ovlivnit okrajové obchody – a strukturální – určité kategorie, jako jsou fast fashion nebo velkoplošný maloobchod, nerostou. Mnoho bostonkých pronajímatelů se však soustředilo na odolnější segmenty: restaurace, zdravotnictví (ordinace rychlé péče apod. v maloobchodních prostorech), fitness studia a specializované obchody. Pokud nedojde k zásadnímu ekonomickému propadu, míra neobsazenosti v maloobchodu by měla zůstat v nízkých jednotkách procent a nájmy mohou ve špičkových lokalitách dokonce předstihnout inflaci. Ve srovnání s jinými městy zažívá bostonká maloobchodní scéna jakési znovuzrození a mnohé překvapuje svou vitalitou po pandemii nar.realtor therealdeal.com.
Průmysl a logistika
Průmyslový segment nemovitostí (sklady, distribuční centra, výrobní prostory) v oblasti Greater Boston zažil během pandemie rozmach podobně jako zbytek země, nyní však dochází k mírnému ochlazení z těchto maxim. Během let 2020–2021 prudký růst e-commerce a narušení dodavatelských řetězců snížily obsazenost průmyslových prostor na historická minima a nájemné strmě vzrostlo. Do začátku roku 2025 se trh normalizuje: míra neobsazenosti vzrostla na přibližně 6–7 % (z minim pod 4 %) a růst nájmů zpomalil na ~2 % ročně nar.realtor.
Konkrétní ukazatele pro průmyslový trh v Bostonu (který zahrnuje městské jádro a předměstí, protože samotný Boston má omezené množství průmyslových nemovitostí):
- Míra neobsazenosti: ~6,5 % na konci roku 2024 perrycre.com v metropolitní oblasti Bostonu, což je nárůst z přibližně 5,9 % na začátku roku. Nově dokončené sklady v okrajových oblastech (například podél dálničního okruhu I-495) zvýšily neobsazenost, protože nabídka dohání poptávku. Tato úroveň je však stále relativně zdravá – pro srovnání: národní průměr míry neobsazenosti průmyslových nemovitostí ve 1. čtvrtletí 2025 je 7,0 %, což je považováno za z hlediska fundamentů zdravé nar.realtor.
- Čistá absorpce: Ve větší oblasti Bostonu byla absorpce v roce 2024 mírně negativní (přibližně –1,8 milionu čtverečních stop k Q4) perrycre.com. Prakticky to znamená, že tempo nové nabídky (výstavby) převýšilo růst poptávky nájemců, což krátkodobě vedlo k menší nadměrné nabídce. Nájemci skladových prostor (například logistické firmy) v letech 2020–22 rychle expandovali a od té doby zpomalili, případně některé prostory vrátili, jak se růst online prodejů normalizoval.
- Nabízené nájemné: Průměrné nájemné za průmyslové prostory v regionu činí 8–9 USD za čtvereční stopu (triple-net) za velkoskladové prostory perrycre.com. Nájemné je stále asi o 2 % vyšší než před rokem nar.realtor, avšak období frenetických dvouciferných meziročních nárůstů skončilo. Průmyslové nájmy v oblasti Bostonu jsou relativně vysoké v porovnání s mnoha americkými trhy kvůli nedostatku pozemků a vysokým stavebním nákladům, stále ale zůstávají nižší než ve velkých přístavních/distribučních uzlech, jako je Severní New Jersey nebo Los Angeles.
- Trendy ve výstavbě a umístění: Většina nové výstavby probíhá na okraji metropolitní oblasti (jižní New Hampshire, střední Massachusetts), protože pozemky poblíž Bostonu jsou omezené a drahé. Stále větší zájem je však o městské logistické areály, které umožňují doručení ve stejný den – například Amazon a další poskytovatelé otevřeli menší distribuční centra blíže městu, aby splnili očekávání zákazníků. Starší průmyslové nemovitosti ve vnitřních předměstích se renovují na vyšší standardy, aby přilákaly nájemce, protože nová výstavba je v těchto oblastech obtížná.
Celkově sektor průmyslových nemovitostí v Bostonu prochází přechodem z extrémního růstu do mírného tepla. Dostupnost skladů sice vzrostla, ale trh není přesycený. Silná spotřebitelská základna a strategická poloha regionu (velké centrum populace s dobrou dostupností do severovýchodního koridoru) zajišťují, že poptávka po logistických prostorech přetrvá. Navíc se v oblasti Bostonu rozšiřují některá výrobní odvětví (zejména související s biotechnologiemi a robotikou), která využívají průmyslové/flexibilní prostory. Například několik farmaceutických firem potřebuje místní výrobní a laboratorní podporná zařízení, pro což mohou pronajímat nemovitosti v průmyslových zónách.
Jedním z nových faktorů je technologie v logistice: Bostonova síla v robotice a umělé inteligenci by mohla vést k pokročilejším distribučním zařízením v regionu (například automatizované sklady). Mluví se také o diverzifikaci dodavatelského řetězce – firmy si udržují více zásob doma v USA, což by mohlo postupně zvýšit poptávku po skladových prostorách. Trh v Nové Anglii není hlavní distribuční centrálou pro velkokapacitní sklady, ale Boston bude těžit z jakéhokoliv trendu posilování severovýchodního dodavatelského řetězce.
Stručně řečeno, očekávejte, že průmyslové neobsazenosti se budou v následujících letech pohybovat ve středních až vyšších jednotkách procent (5–8 %), s pouze mírným růstem nájmů. Tento sektor zůstává jedním z nejvýkonnějších v komerčních realitách a je považován za „fundamentálně zdravou třídou aktiv“ na národní úrovni nar.realtor. Bostonské investory stále lákají průmyslové nemovitosti díky stabilnímu cash flow, i když rostoucí úrokové sazby zpomalily akviziční činnost. Pokud ekonomika zůstane silná, průmyslový trh v Bostonu zůstane napjatý ve srovnání s historickými standardy; pokud přijde recese, zůstane poptávka natolik silná, že případné zvýšení neobsazenosti bude zvládnutelné (a pravděpodobně méně výrazné než v případě kancelářských prostor nebo bytů při poklesu trhu).
Trendy smíšeného využití a přestaveb
Významným trendem v komerčních realitách v Bostonu je nárůst projektů smíšeného využití a kreativních přestaveb. Vzhledem ke vysokým cenám pozemků a komunitním preferencím nové projekty často kombinují více funkcí (bydlení, kanceláře, maloobchod, hotel) místo jednoúčelových staveb. To je patrné v projektech jako Hub on Causeway (přestavba oblasti TD Garden – kanceláře, bydlení, maloobchod) a chystaných projektech Fenway Center a Allston Yards. Smíšené využití pomáhá developerům diverzifikovat riziko a vytváří 18hodinová prostředí, která prospívají životu ve městě.
Kromě toho, jak již bylo zmíněno, Boston se snaží přetvořit nevyužívané nemovitosti, zejména kanceláře, na jiné využití. Městský program na přeměnu starších komerčních budov na bydlení přinesl několik návrhů axios.com. Například jeden kancelářský věžák v centru na State Street je kompletně přetvářen na byty. Zájem je také o přestavbu některých málo výkonných obchodních center či velkých prodejen na předměstích na smíšené „vesnické“ projekty (bydlení, zdravotnické ordinace atd. společně s menšími obchody). Předměstské kancelářské parky s vysokou neobsazeností zvažují změnu územního plánu, aby bylo možné využít je pro bydlení či vzdělávání – cokoliv, co vdechne nový život prázdným prostorům perrycre.com.
Tyto přeměny a smíšené projekty jsou klíčové pro růstovou strategii Bostonu: mohou přinést nové bydlení (a tím alespoň částečně ulevit poptávce) a zároveň snížit přebytek kancelářských prostor. Politici zjednodušují povolovací proces pro takové přestavby. Jednou z překážek jsou finance – přeměny mohou být nákladné a složité, ale s poklesem hodnoty kanceláří začínají být některé projekty realizovatelné díky veřejným pobídkám.
Celkově platí, že komerční nemovitosti v Bostonu v roce 2025 jsou příběhem rozdílného vývoje: kancelářský a laboratorní trh procházejí restartem po období přebytku, obchodní a rezidenční segmenty jsou silné a průmyslový sektor je stabilní. Odpovědí města je přizpůsobit se – podporovat flexibilitu využití a soustředit se na kvalitu, ne kvantitu prostoru. Jak budou dvacátá léta pokračovat, bude se v Bostonu pravděpodobně rozvíjet nabídka nemovitostí podle nových vzorců bydlení, práce a nakupování, což posiluje trend ke smíšeným, na služby bohatým prostředím místo tradičních budov s jedním určením.
Nové developerské projekty a infrastruktura
I přes nejistoty na trhu se silueta Bostonu a jeho čtvrti výrazně proměňují díky významným novým projektům a investicím do infrastruktury. Zde zdůrazňujeme některé největší projekty (nedávno dokončené, ve výstavbě nebo plánované), které ovlivní trh s nemovitostmi až do konce dvacátých let. Tyto iniciativy zahrnují rezidenční, komerční i smíšené projekty a zároveň důležité investice do dopravy a infrastruktury, které podporují další růst města.
Hlavní developerské projekty v nemovitostech
- Redevelopment Suffolk Downs (East Boston/Revere) – Největší samostatný developerský projekt v historii metropolitního Bostonu, tento projekt vytvoří zcela novou čtvrť na 161akrovém pozemku bývalého dostihového závodiště. Jak bylo zmíněno, plánuje 10 000 bytových jednotek (z toho 20 % dostupných) a miliony čtverečních stop laboratoří/kanceláří, maloobchodu a veřejných prostranství bostonglobe.com bostonrealestatetimes.com. Výstavba první fáze začala s apartmánovou budovou Amaya o 475 jednotkách (otevřena na konci roku 2024) boston.com boston.com. Celková realizace se očekává za více než deset let (dvě etapy během více než 20 let) boston.com. Po dokončení project Suffolk Downs v podstatě vytvoří novou smíšenou čtvrť ležící napříč Bostonem a Revere, obsluhovanou dvěma stanicemi modré linky MBTA. Aktuální stav: Další vertikální výstavba je pozastavena kvůli financování (jak bylo zmíněno, z důvodu vysokých nákladů) bostonglobe.com, ale inženýrské práce (silnice, inženýrské sítě, parky) pokračují. Tento projekt je barometrem schopnosti Bostonu přidávat bydlení ve velkém měřítku.
- South Station Tower (centrum) – 51patrový prosklený mrakodrap budovaný nad železniční stanicí South Station. Po dokončení (očekává se v roce 2025) bude hostit luxusní kanceláře a 166 rezidenčních bytů (Ritz-Carlton Residences) axios.com a rozšíření staničních prostor. S výškou 678 stop bude patřit mezi nejvyšší budovy v Bostonu. Projekt testuje poptávku po prémiových prostorech v centru: kancelářská část vstoupí na trh při slabším zájmu o pronájem a ultra-luxusní byty budou nabídnuty v době vysokých hypotečních sazeb. Vývojáři však zůstávají optimističtí vzhledem k poloze u dopravního uzlu a značce Ritz-Carlton. South Station Tower také představuje snahu Bostonu maximalizovat využití území okolo dopravních uzlů.
- Allston Yards/Harvard Enterprise Research Campus (Allston) – Ve čtvrti Allston (naproti Harvard Square přes řeku Charles) probíhá rozsáhlá revitalizace na bývalých průmyslových pozemcích. Součástí je i Harvard University’s Enterprise Research Campus, kde fáze I bude dokončena v letech 2025–2026: zahrnuje konferenční hotel, přibližně 900 bytových jednotek (25 % dostupných) a více než 37 000 m² laboratoří/kanceláří zaměřených na firmy v oblasti věd o živé přírodě axios.com. Nedaleko projekt Allston Yards (vedený společností New Balance a dalšími) přináší nové bydlení, supermarket a kanceláře vedle stanice příměstské železnice Boston Landing. Plánuje se také West Station (nová zastávka příměstské železnice v Allstonu) a projekt I-90 Allston Multimodal (přeuspořádání Mass Pike a vznik nových rozvojových pozemků s parky a uliční sítí), což umožní další rozvoj území. Celkově má Allston našlápnuto stát se hlavním inovačním a rezidenčním uzlem, který efektivně rozšíří husté město do oblastí, které byly dříve využívány jako železniční dvory. Přítomnost Harvardu a dalších institucí zaručuje dlouhodobou poptávku.
- Rozvoj v Seaport District (South Boston) – Boston’s Seaport prošel za poslední dekádu výraznou proměnou a dál roste. Klíčové aktuální projekty: 10 World Trade Center (17patrová budova pro laboratoře/kanceláře, dokončení 2024, nyní v nabídce) axios.com, One Seaport Square (dokončené multifunkční věže) a budoucí fáze projektu Seaport Square. Výzvou je naplnit nové budovy laboratoří vzhledem k útlumu v oblasti věd o živé přírodě – například 10 World Trade stále hledá hlavní nájemce axios.com. Seaport je ale stále atraktivní díky moderním budovám a vybavenosti. Co se týče bydlení, projekty jako EchelonSeaport (byty) a několik nových věžových domů přidaly tisíce jednotek, přičemž další se plánují na zbývajících pozemcích. Do roku 2030 se očekává, že bude Seaport kompletně zastavěn, přičemž od roku 2010 zde vznikne více než 1,8 milionu m² multifunkčních prostor. Tato oblast ukazuje růst Bostonu (a také poukazuje na témata jako gentrifikace a odolnost vůči klimatickým změnám, protože jde o území vzniklé navážkami – k tomu se ještě vrátíme).
- Dorchester Bay City (Columbia Point, Dorchester) – Velký plánovaný rozvoj na 36akrovém pozemku bývalého Bayside Expo Center (vlastní UMass Boston). Navrhuje se zde 1 740 bytů, více než 370 000 m² kanceláří, výzkumu a maloobchodu v nové čtvrti na břehu u UMass a stanice červené linky MBTA. Pod názvem „Dorchester Bay City“ má za cíl oživit opomíjený poloostrov. Stav: k roku 2025 je projekt v posuzování a čelí obavám komunity z dostupnosti bydlení a dopravy. Pokud bude pokračovat, bude v druhé polovině 20. let významným zdrojem nového bydlení a ekonomickým impulsem pro Dorchester – zároveň však představuje další trend velkých multifunkčních komplexů v dříve izolovaných oblastech.
- Přestavba Government Center Garage (Bulfinch Crossing) – Projekt s několika budovami nahrazující část staré garáže u Haymarketu. První fáze přinesla otevření The Sudbury (45patrová obytná věž) v roce 2020 a One Congress (43patrová kancelářská věž o velikosti 1 milionu čtverečních stop, sídlo State Street Bank) v roce 2023. Budoucí fáze zahrnují další obytnou věž a potenciálně více kancelářských nebo vědeckých prostor. Tento projekt je významný tím, že znovu propojuje městskou uliční síť a přidává bydlení v centru. S dokončením One Congress je kancelářská část z velké části hotová (a úspěšně pronajata, což naznačuje, že poptávka po zcela nových kancelářských prostorech na špičkových místech přetrvává). Další obytná věž přinese stovky dalších jednotek včetně některých dostupných. To odpovídá snaze města přidat bydlení v centru – které se historicky po pracovní době vylidňuje – aby vznikla více nonstop čtvrť.
Lze uvést i další projekty (např. Fenway Center nad dálnicí Mass Pike ve čtvrti Fenway, Cambridge Crossing ve východním Cambridge, kde od roku 2019 do 2022 vznikly miliony čtverečních stop laboratoří/kanceláří a bytů, věž Winthrop Center v centru s kancelářemi a byty otevřená v roce 2023 atd.), ale výše uvedený výběr pokrývá ty nejzásadnější. Tyto projekty dohromady přinesou tisíce bytových jednotek a moderních kancelářských prostor, což pomůže zmírnit určité nedostatky, ale možná také přesytit některé trhy (např. laboratoře). Současně odrážejí důraz na dostupnost veřejné dopravy a smíšené využití.
Městská infrastruktura a doprava
Zlepšování infrastruktury je klíčové pro podporu růstu trhu s nemovitostmi v Bostonu a k zajištění, aby město zůstalo obyvatelné. Probíhá nebo se plánuje několik dopravních a infrastrukturních projektů:
- Vylepšení MBTA: Systém městské hromadné dopravy v oblasti Greater Boston (MBTA) získává investice na modernizaci zastaralé infrastruktury. Prodlužování zelené linky, projekt za více než 2 miliardy dolarů, který prodloužil tramvaj do Somerville a Medfordu, bylo otevřeno v roce 2022 a zvýšilo dostupnost dopravy (i hodnotu nemovitostí) v těchto oblastech. Nyní je pozornost věnována projektům jako je propojení červené a modré linky (navrhovaný tunel, který by spojil červenou a modrou linku metra v centru, což by výrazně zlepšilo propojení sítě) a obstarávání nových vlaků a signalizačních systémů pro oranžovou a červenou linku. Tyto modernizace, plánované do poloviny a konce 20. let, mají za cíl zvýšit kapacitu a spolehlivost – faktory, které přímo ovlivňují trh s nemovitostmi (nemovitosti poblíž spolehlivé dopravy mají vyšší hodnotu). Diskutuje se také o možné realizaci regionální železnice (elektrifikovaná, vysoce frekventovaná příměstská železnice), která by efektivně zvětšila dostupný okruh bydlení pro pracovní místa v Bostonu. Do roku 2030 by některé pilotní fáze mohly být spuštěny na vybraných tratích.
- Rozšíření South Station: Spolu s věží South Station Tower probíhá rozšíření dopravního centra South Station, které přidává více kolejí pro příměstské vlaky a vylepšený autobusový terminál. To umožní většímu počtu vlaků obsluhovat centrum města a zvládnout rostoucí počet cestujících z předměstí a potenciálně i budoucí železniční spojení do Fall River/New Bedford (prostřednictvím projektu South Coast Rail, který byl otevřen na konci roku 2023) a do Západní Massachusetts. Dlouho diskutovaný North-South Rail Link (propojení South a North Station tunelem) stále zůstává pouze v plánech a není financován – pokud se někdy uskuteční ve 30. letech, znamenal by zásadní průlom pro rozvoj orientovaný na veřejnou dopravu. Prozatím pomáhají spíše dílčí zlepšení, jako je modernizace South Station.
- Multimodální projekt Allston I-90: Tento rozsáhlý projekt vedený státem narovná Massachusettskou dálnici v oblasti Allston (u západního kampusu Bostonské univerzity), čímž uvolní přibližně 100 akrů půdy pro novou výstavbu a parky, a vznikne zde nové West Station. Součástí jsou také významná vylepšení pro cyklisty a pěší podél řeky Charles. Ačkoli problémy s federálním financováním způsobily určité zpoždění wgbh.org wgbh.org, Massachusetts pokračuje v projektování. Výstavba má probíhat převážně v druhé polovině 20. let a po dokončení (pravděpodobně na začátku 30. let) výrazně zlepší propojení a otevře oblast Allston jako další rozvojovou lokalitu Bostonu, jak již bylo zmíněno.
- Infrastruktura klimatické odolnosti: Vzhledem k přímořské poloze Bostonu a nízko položeným čtvrtím město investuje do ochrany proti zvyšování hladiny moře a záplavám. Probíhající projekty jako plán odolnosti Moakley Parku v Jižním Bostonu (zvýšení a redesign nábřežního parku pro pohlcování přívalových vln) a studie přehrad v zátoce jsou již v chodu. V East Bostonu a Charlestownu je nová výstavba nyní povinně vybavena ochranou proti záplavám (zvýšená přízemí, nasazovací bariéry apod.). Nejde sice o jediný megaprojekt, tyto kroky ale dohromady tvoří infrastrukturní reakci na změnu klimatu, která ovlivní plánování staveb i pojištění nemovitostí. Do roku 2030 budou některé části pobřeží Bostonu pravděpodobně vybaveny novými hrázemi, vlnolamy nebo zvýšenými silnicemi (např. část Main Street v Charlestownu se zvedá), což pomůže mírnit záplavy. Tato opatření jsou zásadní pro dlouhodobou udržitelnost nemovitostí v oblastech jako Seaport a East Boston, které jsou zvlášť ohrožené.
- Silnice a mosty: Různé menší vylepšení – demolice starého mostu Northern Avenue v Seaport (nahradí ho nový lávkový most), průběžná přestavba křižovatky I-90/I-93 (nájezdy Mass Pike/Ted Williams Tunnel) a rozšiřování cyklostezek – postupně modernizují infrastrukturu Bostonu. Hlavním cílem města v 20. letech je multimodální ulice (budování pruhů pro autobusy a kola, bezpečnější přechody pro pěší), aby se omezila závislost na autech v hustém centru. To odpovídá realitním trendům: developeři často zdůrazňují blízkost MHD a možnosti pěší dopravy před parkováním a některé nové bytové domy mají záměrně minimum parkovacích míst, aby podpořily život bez auta.
Celkově tyto infrastrukturní projekty podporují růst Bostonu tím, že zvyšují kapacitu a konektivitu. Rozvoj nemovitostí a infrastruktura jsou úzce propojené – například nové cíle v oblasti bydlení závisí na dostupnosti veřejné dopravy a rozšiřování komerčních prostor je závislé na efektivním pohybu pracovníků. Výzvou pro Boston je modernizace infrastruktury z 19. a 20. století pro potřeby 21. století a investice v 20. letech jsou začátkem. Do roku 2030 by měl mít Boston robustnější dopravní systém (i když ještě bude dohánět údržbu), lepší regionální propojení a vyšší odolnost, což vše pomůže zachovat atraktivitu trhu s nemovitostmi.
Investiční příležitosti a rizika
Trh s nemovitostmi v Bostonu představuje prostředí s vysokým potenciálem výnosů, ale také výraznými riziky. Jedná se o typický trh s vysokou vstupní bariérou – je obtížné a nákladné do něj investovat, ale historicky přináší silné dlouhodobé výnosy. Níže je analýza klíčových příležitostí a rizikových faktorů pro investory do nemovitostí (institucionální i individuální) v Bostonu k roku 2025 a do budoucna.
Proč investoři považují Boston za atraktivní:
- Odolná poptávka a rozmanitá ekonomika: Ekonomika Bostonu je založena na stabilních, recesím odolných sektorech – světově uznávaných univerzitách, předních nemocnicích a výzkumných institucích, prosperujícím biotechnologickém a farmaceutickém průmyslu a rostoucí sféře technologií a financí. Tato rozmanitost zmírňuje výkyvy trhu s nemovitostmi během recesí. Město neustále přitahuje vysoce příjmové profesionály, studenty a inovativní firmy, což zajišťuje stálou poptávku po bydlení i komerčních prostorech theluxuryplaybook.com. Během celostátních ekonomických výkyvů si ceny nemovitostí v Bostonu obvykle „drží svou pozici“, což dokládá jejich odolnost theluxuryplaybook.com.
- Silné nájemní výnosy a obsazenost: Jak bylo uvedeno, Boston má jedny z nejvyšších nájmů v zemi a velmi nízkou neobsazenost rezidenčních nemovitostí. Investoři do bytových budov těží z spolehlivého peněžního toku – obsazenost v profesionálně spravovaných domech je cca 96 % mmgrea.com a růst nájmů (poslední dobou cca 2–3 % ročně) předhání mnoho jiných trhů mmgrea.com. Čtvrti v blízkosti dopravy a univerzit nabízejí obzvlášť silnou nájemní poptávku a tedy atraktivní investiční cíle theluxuryplaybook.com. Například nemovitosti ve Fenway/Kenmore (u vysokých škol) nebo Davis Square (na Red Line) často mezi investory vyvolávají „bidding wars“ kvůli stabilitě nájemní poptávky.
- Kapitálové zhodnocení & Nedostatek: Omezená geografie Bostonu a přísné povolovací procesy znamenají, že nemovitosti zde s rostoucí poptávkou a pomaleji rostoucí nabídkou mají tendenci zhodnocovat svou hodnotu v čase. Za poslední dekádu vzrostly ceny domů přibližně o 66 % (2009–2019) propertyshark.com, ačkoli se v budoucnu růst může zpomalit, dlouhodobý trend je vzestupný. Vlastnit nemovitost v Bostonu v podstatě znamená vlastnit část omezeného koláče. Tento nedostatek učinil z Bostonu “bezpečný přístav” jak pro domácí, tak zahraniční investory, kteří hledají stabilní dlouhodobý růst theluxuryplaybook.com. Globální investoři často zmiňují Boston jedním dechem s New Yorkem, Londýnem či San Franciscem – menší rozlohou, ale stejně vnímaný jako bezpečný způsob uchování hodnoty v reálných aktivech.
- Centrum věd o živé přírodě a inovací: Význam Bostonu v oblasti věd o živé přírodě skýtá jedinečné příležitosti. Nemovitosti určené pro biotechnologie (laboratorní budovy, inkubátory) mohou dosahovat prémiového nájemného a donedávna byly často zcela obsazené. I přes současný přebytek laboratorních prostor se očekává, že biotechnologický sektor v regionu dlouhodobě poroste (díky pokroku v medicíně, novým startupům vznikajícím z výzkumu na Harvardu/MIT apod.). Investoři s dlouhodobým horizontem mohou těžit z nákupu nebo přestaveb nemovitostí na laboratorní prostory, až se trh vyrovná. Boston navíc investuje do inkubátorových prostor a inovačních kampusů (např. Nubian Square v Roxbury podporuje kulturní a inovační prostory), což může přinášet výrazné komunitně podporované investice.
- Přeměny a přidaná hodnota: Problémový kancelářský sektor nabízí potenciální příležitosti. Ceny některých kancelářských budov třídy B/C výrazně klesly kvůli neobsazenosti, což dává příležitost hodnotovým investorům je výhodně získat a následně zrekonstruovat nebo přeměnit. Město Boston podporuje přeměny kanceláří na obytné prostory axios.com a investoři, kteří zvládnou tyto projekty, mohou získat významné výhody (ať už díky veřejným pobídkám, nebo následnými příjmy z nájmů/prodeje). Podobně starší maloobchodní centra či průmyslové nemovitosti ve vnitřních předměstích lze přetvořit na smíšené využití nebo zařízení pro logistiku poslední míle. Investoři s odborností v adaptivním využití mohou v Bostonu v příštích letech najít velmi vhodné prostředí, protože veřejná politika těmto snahám vychází vstříc.
- Trh špičkových a luxusních nemovitostí: Luxusní rezidenční trh v Bostonu (například byty za 5 milionů dolarů a více v Back Bay, Beacon Hill, Seaport) má omezenou, ale stabilní kupní sílu, zahrnující místní bohaté, seniory a mezinárodní kupce (mnozí z Evropy, Asie a Blízkého východu zde pořizují pieds-à-terre). Projekty jako nový One Dalton (Four Seasons Residences) byly vyprodány za rekordní ceny za čtvereční stopu. Připravovaná výstavba nových luxusních bytů (Ritz South Station, Winthrop Center atd.) naznačuje důvěru v tento segment. Pro investory může být vlastnictví luxusních pronájmů nebo zaměření na výstavbu/rekonstrukci ve vyšším segmentu výnosné, i když okruh kupců je malý. Prestiž Bostonu jako historického, ale zároveň moderního města – se špičkovými kulturními institucemi a zdravotnictvím – bude pravděpodobně stále přitahovat zámožné obyvatele a podporovat trh s luxusním bydlením.
- Dostupnost a politické riziko: Krize dostupnosti bydlení v Bostonu vedla k významnému politickému tlaku na zásahy. Ukázkovým příkladem je tlak na regulaci nájmů (stabilizaci nájemného). V roce 2023 schválilo městské zastupitelstvo petici starostky Michelle Wu za stabilizaci nájemného, která by omezila roční navyšování nájmů na CPI + 6 % (maximálně 10 %) boston.com. Tato politika by se v případě přijetí dotkla přibližně 56 % nájemních bytů v Bostonu boston.com a mohla by potenciálně omezit růst příjmů z nájmu pro investory. Ačkoliv nyní vyžaduje souhlas státu (stát Massachusetts zakázal regulaci nájmů v roce 1994) a čelí opozici, samotná možnost zavedení představuje regulační riziko. Podobně Boston uplatňuje zásadu začleňujícího územního plánování (developeři musí zajistit dostupné byty, nebo zaplatit poplatky), a objevují se požadavky na navýšení těchto povinností. Daňová politika v oblasti nemovitostí je další oblastí, na kterou je třeba dávat pozor: město se v roce 2024 pokusilo dočasně přesunout větší daňovou zátěž na komerční nemovitosti, aby ulevilo majitelům domů, kvůli poklesu hodnoty komerčních nemovitostí christinadinardi.com. Investoři do kancelářských a bytových objektů by mohli zažít růst daní, pokud budou taková opatření schválena. Celkově platí, že investoři musí počítat s měnícím se prostředím politik zaměřených na ochranu nájemců a snížení nákladů na bydlení – což může omezit zisky.
- Úrokové sazby a financování: Prudký nárůst úrokových sazeb má dvojí dopad – vyšší náklady na půjčky na akvizice/výstavbu a tlak na pokles hodnoty nemovitostí (jak rostou kapitalizační sazby). Jak již bylo uvedeno, i dobře kapitálově vybavení developeři zastavili projekty jako Suffolk Downs kvůli problémům se zajištěním financování bostonglobe.com bostonglobe.com. Investoři nyní čelí vyšším splátkám dluhů a často potřebují větší podíl vlastního kapitálu, aby obchody dávaly smysl. To může zúžit okruh kupujících a ztížit možnost opustit investici. Pokud sazby zůstanou vysoké až do let 2026–2027, hodnoty nemovitostí, zejména těch, které generují příjmy, mohou stagnovat nebo klesnout z vrcholů roku 2021. Majitelé s vysokou mírou zadlužení jsou ohroženi nesplácením úvěrů při jejich splatnosti, což může vést k nuceným prodejům, které přenastaví tržní ceny. Pro investory to znamená, že mohou vznikat příležitosti koupit se slevou, ale zároveň je nutné každou koupi mnohem obezřetněji zhodnotit. Stručně řečeno, doba levného dluhu je pryč a mění investiční výpočty v Bostonu.
- Nejistota trhu s kancelářemi: Problémy kancelářského sektoru představují jak příležitost, tak riziko. Na jedné straně se mohou objevit výhodné nabídky – některé starší budovy se prodávají za zlomek nákladů na jejich opětovné postavení. Na straně druhé je budoucí poptávka po kancelářských prostorech nejistá. Pokud se práce na dálku/hybridní práce ustálí na současných úrovních nebo ještě zesílí, značné procento z asi 70 milionů SF kancelářských prostorů v Bostonu se stává v podstatě zastaralými. Provozní náklady (daně, údržba) na poloprázdných věžích mohou srazit výnosy. Přestavba pro jiné účely je složitá a ne vždy možná (kvůli půdorysu, lokalitě nebo nákladům). Investoři, kteří zvažují kancelářské nemovitosti, si proto musí být jisti buď budoucím oživením trhu s kancelářemi, nebo mít jasný plán na alternativní využití. Riziko “chytání padajícího nože” je skutečné – hodnoty mohou dále klesat, pokud se nájmy nezlepší. Je tu také riziko refinancování: mnoho kancelářských úvěrů bude splatných v letech 2024–2026 a majitelé mohou vrátit klíče věřitelům, čímž se zvýší nabídka znehodnocených aktiv. Opatrnost je na místě; někteří investoři mohou raději počkat, až se situace kolem nových pracovních norem uklidní, než začnou větší sázky na sektor kanceláří.
- Inflace stavebních nákladů: Boston je nechvalně známý vysokými stavebními náklady (patří mezi nejvyšší v USA za čtvereční stopu). Pandemie to ještě zhoršila, ceny materiálů vzrostly od roku 2020 asi o 43 % bostonglobe.com a pracovní náklady také stoupají. To činí výstavbu rizikovou – rozpočty se mohou utrhnout a zisky rychle mizí. Projekty, které počítaly s určitou úrovní nákladů, již nemusí být životaschopné, jak ukazuje zpoždění Suffolk Downs. Pokud inflace zůstane zvýšená, výstavba nových projektů bude stále obtížnější a investoři budou nuceni se převážně zaměřovat na přestavby stávajících objektů. Vysoké náklady také znamenají, že jakákoli nutná kapitálová zlepšení (například kvůli novým energetickým normám či požadavkům na odolnost) mohou být pro majitele velmi drahá. V zásadě platí, že náklady na výstavbu nové nemovitosti v Bostonu jsou extrémně vysoké, což podporuje hodnoty stávajících aktiv, ale zároveň znamená pokles hodnoty v případě, že tyto objekty budou potřebovat výraznou rekonstrukci.
- Ekonomické a demografické změny: I když je výhled pro Boston pozitivní, existují určité překážky. Růst populace v Massachusetts v posledních letech zpomalil – stát dokonce zaznamenal mírný čistý odliv obyvatel během pandemie, kdy se někteří obyvatelé přestěhovali do levnějších oblastí. Projekce BPDA stále ukazují, že město Boston získá obyvatele na ~760 tisíc do roku 2030 bankerandtradesman.com, ale to závisí na pokračující atraktivitě pro mladé dospělé a imigranty. Pokud vysoké náklady začnou odrazovat více lidí od bydlení v Bostonu (zejména rodiny nebo vzdálené pracovníky, kteří volí cenově dostupnější města), poptávka po nemovitostech by mohla oslabit. Zatím Boston obecně udržel a přilákal talenty (posílený univerzitami a průmyslem), ale investoři by měli sledovat trendy migrace. Z ekonomického hlediska není Boston imunní vůči recesím – vážný pokles (krach na trhu technologií, omezení financování biotechnologií apod.) by mohl zasáhnout obsazenost komerčních prostor i výši příjmů. Navíc závislost na velkých technologických firmách (Amazon, Google atd., které expandovaly v Bostonu) spojuje část osudu Bostonu s volatilitou tohoto sektoru. Globální faktory (jako například příliv mezinárodních studentů nebo pohyby zahraničního kapitálu) hrají také roli; např. přísnější politiky udělování studentských víz nebo kapitálové kontroly v zahraničí mohou nepřímo ovlivnit poptávku po bydlení/pronájmu v Bostonu v určitých segmentech.
- Rizika změny klimatu: Často podceňované riziko – přímořská poloha Bostonu znamená, že mnoho nemovitostí čelí dlouhodobému riziku zvyšování hladiny moře a přívalových bouří. Čtvrti jako Seaport, East Boston, Charlestown a části Back Bay jsou ohrožené záplavami při extrémním počasí (některé jsou postaveny na navršené půdě těsně nad úrovní současného moře). Ačkoli město i developeři již implementují opatření na zvýšení odolnosti, náklady na pojištění nemovitostí ohrožených povodněmi mohou vzrůst a do roku 2030 mohou být některé parcely považovány za příliš rizikové bez významné ochranné infrastruktury. Investoři do nízko položených realit musí zohlednit náklady na zmírnění rizik a potenciální budoucí regulatorní požadavky (například povinnost zvýšit technické systémy apod.). Na druhé straně může proaktivní přístup Bostonu k plánování v oblasti klimatu – například speciální zóny s důrazem na odolnost – pomoci ochránit hodnotu aktiv, pokud budou dobře realizovány. Riziko vyplývající ze změn klimatu ale zůstává faktorem, který může ovlivnit dlouhodobou životaschopnost a náklady, zvláště u nemovitostí na nábřeží, které dnes dosahují prémiových cen.
- Seaport District & South Boston: Nikde není proměna tak dramatická jako v Seaport District. Tam, kde bývala parkoviště a sklady, je nyní bostonská „inovační čtvrť“ plná luxusních výškových budov, technologických kanceláří a moderních restaurací. Ceny domů a nájmy zde patří k nejvyšším ve městě (nové byty v osobním vlastnictví často přesahují $1 500 za čtvereční stopu). Sousední South Boston („Southie“) zažívá podobně rychlou gentrifikaci: z tradičně irské dělnické čtvrti se mění na vyhledávanou oblast pro mladé profesionály a rodiny. Třípatrové domy jsou renovovány na drahé byty a střední ceny bytů v Southie nyní konkurují nejvyšším cenám v celém městě. Růst této oblasti ilustruje jak příležitosti, tak výzvy spojené s gentrifikací – hodnota nemovitostí prudce roste, ale dlouholetí obyvatelé čelí vyšším daním a životním nákladům. Městské vedení sleduje růst Seaportu/South Bostonu, aby zajistilo, že infrastruktura (doprava, silnice, školy) drží krok, a prosazuje opatření jako vyčlenění části nových bytových jednotek na dostupné bydlení.
- East Boston: Na druhé straně přístavu se East Boston („Eastie“) stal novým realitním horkým místem. Díky dvěma stanicím MBTA Blue Line a malebným výhledům na nábřeží nabízí Eastie relativně cenově dostupnější bydlení – směs trojdomků, nových středně vysokých apartmánů a kondominií – což přilákalo první kupce i developery. Profil čtvrti: historicky imigrantská (latinskoamerická), silná komunita, nyní zde také přibývá mladých profesionálů. Podle místních pozorovatelů trhu East Boston získává pozornost díky „rozpočtově přívětivému“ bydlení ve srovnání s centrem a své živé komunitě rentastic.io. Velké projekty jako přestavba Suffolk Downs zde přinesou tisíce nových jednotek, což pravděpodobně urychlí změny. Ceny domů i nájmy v Eastie výrazně vzrostly (dvouciferná procenta v posledních letech), přesto zůstávají pod městským průměrem. Obavy z gentrifikace jsou oprávněné – mnoho obyvatel s nízkými příjmy se bojí vystěhování kvůli rostoucí výstavbě luxusních projektů. Město se proto zaměřuje na požadavky na dostupné bydlení v nových projektech v Eastie a sleduje počet vystěhování. East Boston však i nadále směřuje k vyšší atraktivitě do roku 2030 díky své poloze a rozvojové dynamice.
- Dorchester, Roslindale a Mattapan: Tyto čtvrti byly tradičně cenově dostupnější (a rasově rozmanitější) a nyní jsou na radaru investorů i kupců domů díky své relativní hodnotě a komunitní atmosféře. Dorchester, největší bostonská čtvrť, má části, které se rychle gentrifikují – např. oblast Polish Triangle/Savin Hill a okolí MBTA Red Line. Domy v těchto oblastech nyní dosahují vysokých cen, protože se sem stěhují profesionálové. Dorchester je ale rozsáhlý a různorodý; některé části zůstávají dělnické a převážně černošské či vietnamské, přičemž cílem je řídit růst, aniž by docházelo k vytlačování původních obyvatel. Roslindale a Mattapan, o něco dál od centra, rovněž zaznamenávají nárůst. Restaurace na Roslindale Square a možnost využít Orange Line/komuterovou železnici přitahují mladé rodiny, které už si nemohou dovolit bydlet v Jamaica Plain. Mattapan, s početnou komunitou karibských Američanů, má více rodinných domů a zůstává relativně dostupný, ale i zde začínají investoři renovovat nemovitosti. Realitní zpráva uvádí, že rostoucí čtvrti jako East Boston, Roslindale a Dorchester jsou stále populárnější mezi prvními kupujícími a investory díky svým živým komunitám a růstovému potenciálu christinadinardi.com. Městská strategie proti vystěhování konkrétně identifikuje Mattapan a Dorchester’s Fields Corner mezi oblastmi, které je třeba sledovat boston.gov, protože se očekává zvýšený zájem o rozvoj.
- Jamaica Plain & South End: Tyto čtvrti prošly za posledních 20–30 let značnou gentrifikací, ale stále se vyvíjejí. Jamaica Plain (JP), kdysi bohémská enkláva, je nyní poměrně drahá – medián cen domů přesahuje 800 000 dolarů. Stále je oblíbená díky svým parkům (Arnold Arboretum, Jamaica Pond) a rozmanitosti, ale rostoucí nájmy vytlačily některé nízkopříjmové obyvatele. Komunitní skupiny v JP jsou velmi aktivní při prosazování dostupného bydlení v nových projektech (např. proces Plan JP/Rox). South End, známý svými historickými brownstony, byl v polovině 20. století převážně černošskou a latinskoamerickou čtvrtí; dnes je to jedna z nejdražších částí Bostonu, plná luxusních restaurací a uměleckých galerií. Medián nabídkové ceny v South Endu je okolo 1,45 milionu dolarů theluxuryplaybook.com. Snahy v South Endu se zaměřují na zachování zbývajícího dotovaného bydlení (například projekt Villa Victoria), aby byl zachován určitý příjmový mix. Obě čtvrti – JP i South End – ilustrují konečnou fázi gentrifikace: velmi žádané, drahé čtvrti s už jen pozůstatky někdejší dostupnosti. Slouží jako varovné příklady pro další čtvrti, které procházejí ranějšími fázemi změn.
- Roxbury (Nubian Square): Roxbury je historickým centrem černošské kultury v Bostonu a v minulosti čelil nedostatečným investicím. Nyní stojí na rozcestí, kdy významné nové projekty podpořené městem usilují o oživení oblasti bez vytlačování místní komunity. Nubian Square (dříve Dudley Square) je středobodem: město podpořilo výstavbu nové komerční budovy (Nubian Ascends), cenově dostupného bydlení/prostor pro umělce a Nubian Markets food hall a další axios.com. Místní podnikatelé a občanští lídři se společným úsilím snaží zajistit, aby obnova Roxbury prospěla současným obyvatelům. Představují si, že v roce 2050 zde bude prosperující centrum umění, vzdělávání a obchodu, které „posiluje místní ekonomiku a zároveň zachovává kulturu a rozmanitost oblasti“ axios.com axios.com. Tlak gentrifikace však narůstá – blízkost centra města a univerzit (Northeastern, BU Medical) činí Roxbury atraktivním pro nové projekty. Riziko vytlačení dlouhodobých černošských obyvatel je velkým problémem. Studie uvádí, že gentrifikace často neúměrně dopadá na černošskou komunitu axios.com. Komunitní organizace bojují za opatření jako navýšení dostupnosti bydlení (prostřednictvím požadavků na nové projekty), podporu podniků vlastněných černochy a územní plánování omezující luxusní výstavbu. Budoucnost Roxbury se aktivně plánuje prostřednictvím iniciativ jako je Anti-Displacement Action Plan boston.gov a zónování přesahující běžné plány. Je to test pro inkluzivní rozvoj – zda čtvrť může ekonomicky růst bez toho, aby opakovala scénář vytlačení komunit, které jí daly život.
- Charlestown & Chinatown: Charlestown, dříve převážně irská dělnická čtvrť, zažívá od 90. let vlny gentrifikace a nyní je v některých oblastech poměrně luxusní. Hlavním připravovaným projektem je přestavba Bunker Hill Housing – veřejný bytový komplex, který bude přestavěn na smíšenou komunitu s příjmy o 2 700 jednotkách. To významně změní složení obyvatelstva Charlestownu (přibude více bytů za tržní cenu), ale cílem je nevyhánět současné nájemce veřejného bydlení díky fázové výstavbě. Chinatown je jedinečně jednou z posledních imigrantských enkláv v centru Bostonu. Je pod intenzivním tlakem luxusní výstavby v centru města a v South Endu. Město pracuje na nových územních pravidlech pro Chinatown, aby zmírnilo gentrifikaci, například omezením výšky budov a pobídkami pro dostupné bydlení bostonglobe.com. Ochrana kultury a obyvatel Chinatownu je prioritou, protože jeho poloha z něj činí lákavý cíl pro developerské zájmy. Právě zde probíhá boj mezi rozvojem a zachováním čtvrti naplno. Komunitní aktivisté úspěšně prosadili vznik dalších projektů s dostupným bydlením v Chinatownu (například Oak Terrace a Parcel R-1), ale rostoucí nájmy v soukromě vlastněných budovách zůstávají problémem.
- Iniciativa stabilizace nájemného (regulace nájemného): Asi nejvýznamnější politická debata se týká snahy Bostonu znovu zavést regulaci nájemného, tentokrát pod označením „stabilizace nájemného“. V březnu 2023 Rada města Boston schválila návrh starostky Michelle Wu na domácí pravidla ke stabilizaci nájemného poměrem hlasů 11–2 boston.com. Plán by omezil zvyšování nájemného u většiny nájemních jednotek na míru inflace (CPI) + 6 %, maximálně však na 10 % ročně boston.com. To znamená, že v žádném roce by pronajímatel nemohl zvýšit nájemné o více než 10 % a často by tento limit byl ještě nižší, pokud bude inflace mírná. Některé nemovitosti by byly vyjmuty: malé budovy obývané majitelem (1–3 jednotky), novostavby po dobu 15 let a dotované dostupné byty, čímž by tato politika pokrývala přibližně 55–60 % nájemního fondu města boston.com. Návrh také obsahuje ochranu před „výpovědí bez důvodu“ (zabraňuje vystěhování bez oprávněného důvodu) wbur.org. Jde o zásadní změnu – stát Massachusetts zakázal regulaci nájemného již v roce 1994, takže zavedení tohoto opatření vyžaduje schválení na státní úrovni. K polovině roku 2025 byl návrh domácích pravidel projednáván ve státním legislativním sboru, kde čelil opozici ze strany pronajímatelů a skepsi některých zákonodárců. Pokud projde v nějaké podobě (což může zahrnovat kompromisy), přímo ovlivní nájemní trh tím, že omezí tempo růstu nájemného pro stávající nájemce. Zastánci tvrdí, že to poskytne nájemcům stabilitu a zabrání extrémnímu zvyšování nájemného, které vede k vystěhovávání wbur.org boston.com. Odpůrci varují, že by to mohlo odradit investice do nové výstavby a údržby (poukazují na ekonomické studie o regulaci nájemného). Dopady v případě schválení: Omezení růstu nájemného by mohlo znevýhodnit investice do vícebytových budov, zejména strategie zvýšení hodnoty, které spoléhají na zvyšování nájmů. Mohlo by to také vést k větší míře přeměny bytových domů na byty v osobním vlastnictví (protože u jednotek obývaných vlastníkem nebo při prodeji nové nájemní smlouvy může být nájem nově stanoven). Města jako Boston jsou v tomto ohledu bedlivě sledována na celonárodní úrovni; odráží to širší trend přehodnocování regulace nájemného ve městech s vysokými náklady na bydlení.
- Požadavky na dostupné bydlení (inkluze zónování): Boston má již řadu let politiku inkluzivního rozvoje (IDP) – v současnosti musí developeři projektů s 10 a více jednotkami zajistit, aby 13 % jednotek bylo cenově dostupných (v určených příjmových pásmech) nebo přispět do fondu dostupného bydlení. Koncem roku 2022 a v roce 2023 probíhaly diskuse o zvýšení požadavku na dostupné jednotky až na 20 % u některých projektů a o úpravě příjmových cílů tak, aby byly dosaženy domácnosti s nižšími příjmy. Administrativa starostky Wu navrhla změny, které by zajistily více jednotek pro rodiny se středními příjmy, které nesplňují kritéria pro nízkopříjmové jednotky, ale nemohou si dovolit tržní ceny. Přestože formální změny zatím nejsou finalizovány, developeři se připravují na možné zpřísnění požadavků. Město už nyní často vyjednává vyšší procenta výměnou za úlevy v zónování. Dopad: Přísnější požadavky na dostupnost mohou zvýšit náklady pro developery (dotování těchto jednotek nebo placení poplatků), což může způsobit, že některé projekty nebudou proveditelné, případně se zvýší ceny tržních jednotek kvůli křížové subvenci. Nicméně vzhledem ke silným cenám luxusního bydlení může mnoho projektů vyšší požadavek absorbovat, zvláště v atraktivních oblastech, jako je Seaport. Tato politika má zajistit smíšené příjmové komunity a určitou dostupnost v nové výstavbě.
- Zvýšení poplatků „Linkage“: Boston uvaluje poplatky linkage na velké komerční projekty (kanceláře, hotely apod.) – peníze, které směřují do dostupného bydlení a rekvalifikací. V roce 2022 město schválilo zvýšení těchto poplatků (z přibližně 15 USD za čtvereční stopu na 23 USD za čtvereční stopu u laboratoří/kanceláří během několika let). Vyšší poplatky jsou již v platnosti. Zvažuje se také rozšíření linkage na velké rezidenční projekty. Dopad: Zvýšení linkage navyšuje náklady na komerční výstavbu, což by mohlo mírně zpomalit nové kancelářské/laboratorní projekty (ačkoli větším faktorem je zpomalení trhu). Přímé směřování soukromých investic do bytových iniciativ – od 80. let linkage vygenerovala desítky milionů pro fondy dostupného bydlení a vyšší sazby přinesou ještě více.
- Reformy územního plánování pro bydlení (“MBTA Communities” zákon): Na státní úrovni byl v roce 2021 přijat oddíl 3A zákona o územním plánování (“MBTA Communities” zákon), který vyžaduje, aby 177 měst a obcí v širším okolí Bostonu obsluhovaných dopravou MBTA umožnilo výstavbu vícerodinného bydlení jako přípustného (as-of-right) alespoň v jedné přiměřeně velké oblasti poblíž dopravy mass.gov. Zajímavé je, že samotné město Boston je z požadavků tohoto zákona technicky vyloučeno kvůli starší výjimce v zákoně o územním plánování mass.gov, ale Boston už nyní má mnoho oblastí určených pro vícerodinnou výstavbu. Širší dopad je, že příměstské oblasti kolem Bostonu musí vytvořit územní kapacitu pro tisíce bytů, jinak riskují ztrátu státního financování. Toto je potenciálně zásadní krok pro podporu regionální nabídky bydlení. K roku 2023–2024 obce připravují plány souladu – některé se brání (riskují sankce), jiné přizpůsobují územní plán. Dopad na Boston: V samotném městě přímo neovlivňuje, ale regionálně by mohl ulevit tlaku, pokud v předměstích vznikne více nového bydlení. Například vnitřní předměstí jako Cambridge, Somerville, Quincy a další podléhají tomuto zákonu (mnohá už část vícerodinného bydlení umožňují, ale nyní to formalizují více). Pokud nabídka bydlení v předměstích vzroste, poptávka v Bostonu by se mohla rozprostřít a možná zmírnit extrémní cenovou konkurenci ve městě. Naopak, pokud předměstí zákon nebudou dodržovat a vzdají se financí, nabídka moc nevzroste a tlak na Boston zůstane.
- Přestavba schvalovacího procesu výstavby (reforma BPDA): Starostka Wu kandidovala s plánem reformovat Boston Planning & Development Agency (BPDA), mocnou městskou agenturu, která dohlíží na schvalování výstavby (proces podle článku 80). V roce 2023 městská rada posunula vpřed Wuin návrh postupně ukončit realitní a plánovací pravomoci BPDA a vytvořit nové městské plánovací oddělení boston.com. Cílem je modernizovat a zjednodušit proces schvalování výstavby, aby byl více transparentní a vedený plánováním, nikoliv vyjednáváním. Klade se také důraz na začlenění rovnosti a odolnosti do hodnotících kritérií (například požadavek na posuzování dopadu projektů na klima, rizika vystěhování). Stav: Jedná se o dlouhodobou strukturální změnu (některé aspekty potřebují schválení státem a změny se budou zavádět v průběhu let). Dopad: Krátkodobě panuje mezi developery nejistota ohledně budoucích pravidel. Předvídatelnější proces může být pozitivní, ale pokud budou přidány nové požadavky (např. vyšší standardy klimatické odolnosti nebo očekávání přínosů pro komunitu), může to přidat náklady. Administrativa Wu také aktualizuje územní plány, například ruší povinnost minimálního počtu parkovacích míst v některých oblastech, aby snížila náklady a podpořila využívání hromadné dopravy.
- Přerozdělení daně z nemovitosti (rezidenční vs. komerční): Boston má unikátní systém klasifikace daní z nemovitosti, kde může zdaňovat komerční nemovitosti vyšší sazbou než rezidenční. Ze zákona může město přesunout určité maximální břemeno daně na komerční sektor. S klesajícími hodnotami kancelářských prostor a rostoucími hodnotami rezidenčních nemovitostí čelil Boston problému, že by majitelé domů mohli vidět výrazné zvýšení daní (jelikož celkový výnos musel být rozpočítán na vyšší rezidenční hodnoty). Koncem roku 2024 zákonodárný sbor státu schválil (na žádost Bostonu) dočasnou úpravu v rozdělování daní mezi jednotlivé kategorie christinadinardi.com christinadinardi.com. V podstatě Boston mohl zvýšit podíl daně z komerčních nemovitostí nad běžný strop, aby zmírnil rostoucí daňové zatížení rezidenčních nemovitostí christinadinardi.com. To bylo nutné, protože mnoho kanceláří bylo nevyužívaných (a pravděpodobně žádaly o snížení ocenění), břemeno daně se přesouvalo na majitele domů. Opatření podpořené starostkou Wu je krátkodobé, může být ale prodlouženo, pokud komerční nemovitosti dále stagnují christinadinardi.com christinadinardi.com. Dopad: Pro majitele rezidenčních nemovitostí je to úleva – pomáhá udržet roční daňové účty stabilní (což je důležité při již tak vysokých životních nákladech). Pro majitele komerčních nemovitostí znamená vyšší daňovou sazbu – fakticky platí více na pokrytí rozpočtových schodků. Kritici (malí podnikatelé, pronajímatelé) tvrdili, že to „nespravedlivě zatěžuje majitele komerčních nemovitostí“ christinadinardi.com. Pro realitní investory tato politika ukazuje, že pokud bude komerční sektor slabý, Boston mu přidělí větší podíl na příjmech města. Je to riziko pro majitele kanceláří a maloobchodních prostor, kteří už nyní čelí výzvám, i když v kontextu byla sazba daně pro komerční nemovitosti v Bostonu již vysoká, takže změna není ve srovnání s jinými náklady zásadní.
- Celoměstské plánování a zahušťování: Boston historicky plánoval projekty jednotlivě nebo po čtvrtích. Nyní se snaží o celoměstský územní plán (“Imagine Boston 2030” byl rámec, ale Wu chce konkrétnější aktualizace územního plánu). Jednou z iniciativ je podpora rozvoje orientovaného na dopravu – např. umožnění větší hustoty v okolí zastávek metra. Vidíme to v návrzích na přeúzemnění částí Dorchesteru (podél červené linky) pro smíšené využití nebo umožnění vícebytových domů v komerčních zónách West Roxbury. Dále se jedná o zrušení minimálních požadavků na parkování u bytových projektů v celém městě, aby se snížily náklady a podpořila veřejná doprava. Některé z těchto změn lze provádět prostřednictvím novelizace územního plánu, kterou řeší BPDA/BZC (Územní komise). Dopad: Pokud Boston přeúzemní plochy (umožní vyšší budovy nebo vícebytové domy v dosud rodinných zónách), mohlo by to odblokovat nové příležitosti pro rozvoj a zvýšit nabídku bydlení. Například umožnění dvojdomků/trojdomků v části Roslindale nebo West Roxbury, která je nyní vyhrazena jen pro rodinné domy, by mírně zvýšilo hustotu. V některých čtvrtích je odpor komunity, takže změny probíhají postupně. Celkově je však trend směrem k větší flexibilitě územního plánu a umožnění bydlení, což koresponduje se státními tlaky a konsensem o nedostatku bytů.
- Předpisy o klimatické odolnosti: Boston integruje klimatickou odolnost do svých stavebních pravidel. Kontrolní seznam klimatické odolnosti je už nyní vyžadován u velkých projektů (řeší zvyšování hladiny moře, dešťovou vodu, teplo). Město směřuje k požadavku, aby nové budovy byly v blízké budoucnosti uhlíkově neutrální (v návaznosti na rozšířené energetické předpisy státu Massachusetts a vlastní nařízení Bostonu BERDO, které nařizuje snižování emisí budov). V oblastech náchylných k záplavám musí být nové stavby často zvýšeny nebo zabezpečeny proti povodním (kvůli tomu byl změněn územní plán, aby umožnil vyšší přízemí). Dopad: Tyto předpisy mohou zvýšit počáteční náklady na výstavbu (např. lepší izolace, solární panely apod.), ale sníží dlouhodobá rizika. Někteří developeři jsou pro, protože mnoho investorů dnes upřednostňuje splnění ESG (Environmentální, Sociální, Správní požadavky). Postupně budou muset starší budovy projít úpravami dle energetických standardů (BERDO požaduje, aby velké stávající budovy do roku 2050 snížily emise nebo je kompenzovaly). Pro majitele starší zástavby to může být nákladné (např. nutnost výměny topných systémů, zvýšení energetické účinnosti), ale zároveň to vytváří trh pro zelené stavební technologie. To může také ovlivnit hodnoty nemovitostí: budovy, které jsou klimaticky odolné a energeticky efektivní, mohou mít vyšší nájem nebo prodejní cenu, protože jsou levnější na provoz a hrozí jim menší regulační pokuty.
- Opatření proti vytlačování obyvatel: Těmto opatřením jsme se již věnovali v kontextu jednotlivých čtvrtí. Město využívá například: financování nákupu ohroženého dostupného bydlení neziskovými organizacemi (aby nebylo převedeno na tržní nájemné), rozšiřování programů voucherů, zavádění „moratoria na vystěhování“ nebo zapečetění záznamů o vystěhování (některé návrhy se snaží zamezit záznamům o vystěhování, aby nájemci snáze našli nové bydlení). Také Akční plán proti vytlačování obyvatel koordinuje kroky jako poskytování daňových úlev na nemovitost pro dlouhodobé nízkopříjmové vlastníky, aby nebyli vytlačeni gentrifikací, a nabízí podporu malým podnikům v měnících se čtvrtích boston.gov boston.gov. Dopad: Jde spíše o měkčí zásahy (nejde o tvrdou regulaci, kromě případů, kdy jsou vývojáři zavázáni přispívat do fondů proti vytlačování nebo podobně). Signalizují záměr města řídit rozvoj tak, aby z něj mohli profitovat současní obyvatelé. Pro developery může spolupráce s těmito cíli (například zahrnutí více dostupných bytů nebo nabídka komunitních prostor) usnadnit schvalovací proces a zvýšit dobrou pověst, i když to není vyžadováno přímo zákonem.
- Státní legislativa v oblasti bydlení: Massachusetts je aktivní – kromě zákona MBTA Communities schválil v roce 2021 zákon, který požaduje pouze prostou většinu hlasů (místo dvoutřetinové) pro schválení místních změn územního plánování podporujících bydlení. To usnadňuje schvalování změn územního plánu na městských/zastupitelských schůzích. Dopady se teprve projevují, ale snižuje to překážky pro reformy územního plánování podporující bydlení. Státní vláda pod vedením guvernérky Maura Healey (2023– ) klade důraz na bydlení a v roce 2023 dokonce vyhlásila krizový stav v této oblasti. To může vést k státním pobídkám či financování výstavby dostupného bydlení nebo dokonce k přehlasování místního územního plánu, pokud se obce staví proti výstavbě. Boston je většinou před státními požadavky, ale těží z jakéhokoliv nového státního financování bydlení (například Státní fond dostupného bydlení často spolufinancuje projekty v Bostonu).
- Federální politiky: Na federální úrovni se nízké úrokové sazby otočily, což ovlivnilo trh. Existují však také federální infrastrukturní fondy (z Infrastrukturního zákona z roku 2021), které Massachusetts a Boston používají na projekty veřejné dopravy a klimatické projekty – nepřímo podporují reality zlepšením infrastruktury (např. peníze na modernizaci MBTA, granty na odolnost proti klimatu pro přístav). Také federální měnová politika (úrokové sazby) bude nadále ovlivňovat hypoteční sazby i kapitalizační míry. Pokud by se podařilo zkrotit inflaci, mohlo by dojít ke snížení sazeb, což by opět podpořilo realitní trh v Bostonu i jinde.
- Daňová politika: Jedním z místních návrhů, o kterém se občas diskutuje, je „daň ze spekulace“ nebo daň z rychlého převrácení nemovitosti – penalizace rychlého prodeje nemovitostí s cílem odradit spekulaci. Někteří zastánci také navrhují „daň z neobsazenosti“ na prázdné luxusní jednotky (aby se zabránilo investorům nechávat byty prázdné). Tyto opatření zatím v Bostonu oficiálně nezískala podporu, ale jiná města (NYC, Vancouver) daň z neobsazených bytů zkoušela. Pokud by se dostupnost bydlení v Bostonu ještě zhoršila, mohly by být podobná opatření zvažována. Další související politikou je regulace krátkodobých pronájmů – Boston zavedl pravidla omezující pronájmy typu Airbnb (majitelé se musí registrovat a mohou většinou pronajímat pouze tehdy, je-li jednotka jejich hlavním bydlištěm, což zakazuje krátkodobé pronájmy ve vlastnictví investorů). Tato opatření byla zavedena v roce 2019 a skutečně snížila počet nabídek na Airbnb, což pravděpodobně vrátilo některé jednotky na trh dlouhodobého pronájmu.
- Dopravní politika: Zpoplatnění vjezdu do centra nebo nové financování veřejné dopravy může nepřímo ovlivnit trh s nemovitostmi. V Massachusetts se diskutují možnosti financování MBTA (potenciálně nové poplatky nebo daně). Pokud by bylo zavedeno něco jako poplatek za vjezd do centra Bostonu (v tuto chvíli se neplánuje, ale koncept existuje jinde ve světě), mohlo by to dál zvýšit využívání hromadné dopravy a učinit centrum atraktivnější pro kanceláře dostupné prostřednictvím veřejné dopravy (a možná méně pro ty, kteří dojíždějí autem).
- Ceny domů: Po explozivním růstu v letech 2010 se očekává, že růst cen domů v Bostonu bude v následujících letech umírněnější. Mnoho prognóz předpovídá nízký až středně jednociferný meziroční růst v blízké budoucnosti. Například jedna analýza předpokládala, že hodnota domů v Bostonu by mohla růst o 2–4 % ročně, což by mohlo znamenat, že střední cena domu v Bostonu dosáhne kolem 1 milionu dolarů do roku 2030 propertyshark.com, pokud se tento růst složeně udrží (zhruba z 750–800 tisíc dolarů v roce 2024). Hodně však záleží na úrokových sazbách: pokud sazby hypoték klesnou zpět například na úroveň kolem 5 % do roku 2026, Boston může zažít další vlnu odložené poptávky kupujících, což by mohlo ceny v druhé polovině 20. let urychlit. Naopak pokud zůstanou sazby dlouhodobě vysoké (~7 % a více), růst cen by se mohl zastavit nebo dokonce mírně poklesnout v reálném vyjádření (očištěné o inflaci). Názor expertů je, že Boston vyhne se výraznějším poklesům cen, pokud nenastane vážná recese – nedostatek bytů drží ceny nad vodou. Pravděpodobnější je plošší růst a periodické zastavení. Dostupnost bydlení zůstane problémem; bez masivní nové výstavby ceny významně neklesnou.
- Objem prodejů: Počet prodaných domů v letech 2022–2024 klesl kvůli vysokým sazbám (mnoho majitelů nemovitostí zůstalo na místě). Jakmile se sazby ustálí nebo začnou po roce 2025 klesat, objem prodejů by se měl zotavit. Mnoho mileniálů odložilo během pandemie nákup a stále touží po vlastním bydlení. Boston by mohl zaznamenat nárůst prodejů bytů zejména v době, kdy budou dokončovány nové bytové projekty (například jednotky Ritz South Station Tower v roce 2025 atd.) a když prázdní hnízda vymění rodinné domy za byty ve městě. V letech 2026–2027, pokud bude ekonomika silná, mohou se prodeje domů vrátit na úroveň před pandemií či ji dokonce překonat. Jedna projekce uvedla asi 8 000 prodejů domů ročně v Bostonu (což je blízko historického průměru ročního obratu) rentastic.io, což značí zdravý, i když ne překotný, trh.
- Nájemné a vícebytové domy: Očekává se, že nájemné v Bostonu bude i nadále růst, avšak pravděpodobně umírněným tempem, nikoli skokově jako na začátku 20. let. Každoročně přibývá přibližně 5 000–7 000 nových jednotek a obsazenost se drží kolem 95 %, takže růst nájemného by měl být jen mírně nad úrovní inflace. Podle jedné tržní zprávy se předpokládá růst nájmů o +2,9 % v roce 2025 a obdobně kolem 3 % ročně i v dalších letech, což je blízko historickému průměru Bostonu mmgrea.com. Toto počítá s absencí regulace nájemného; pokud by došlo ke stabilizaci nájemného, majitelé budou omezeni (například na max. 6–10 % při vysoké inflaci a pravděpodobně ~4–7 % v běžných letech v závislosti na CPI). S regulací i bez ní bude v roce 2030 průměrné nájemné pravděpodobně vyšší než nyní – průměrný byt by mohl stát kolem 4 000 $ (zejména pokud bude inflace v ekonomice kolem 2–3 % ročně). Míra neobsazenosti se může mírně zvýšit na normalizovanou úroveň ~5–6 %, pokud by přišlo hodně nových jednotek nebo pokud by nastal ekonomický pokles. Avšak vzhledem ke stabilní poptávce v Bostonu se skokový nárůst neobsazenosti nečeká. Investiční trh s vícebytovými domy by měl zůstat silný, protože Boston bude i nadále vnímán jako spolehlivá sázka (vysoká obsazenost, stabilní růst nájemného a do roku 2030 pravděpodobně také vyřešená otázka regulace, což přinese jistotu).
- Výstavba a nabídka: Boston má potenciál přidat do roku 2030 desítky tisíc nových bytových jednotek – cílem města je 69 000 z let 2015–2030 boston.gov. K roku 2025 bylo od roku 2015 povoleno přibližně 32 000 jednotek, takže dosáhnout ~37 000 dalších za 5 let je velmi ambiciózní a pravděpodobně nereálné. Očekává se však určité zrychlení díky novým státním zákonům a městským iniciativám. V druhé polovině 20. let by mohl přijít příval velkých projektů dokončených v závěru dekády (etapová výstavba Suffolk Downs, projekty v Allstonu atd.), za předpokladu, že se do roku 2025–2026 podaří překonat problémy s financováním a úrokové sazby klesnou. Také konverze kanceláří na byty by mohly ve středu města postupně každý rok přidat několik stovek jednotek, což by do roku 2030 mohlo vést k významnému přírůstku nabídky. Celkově je reálné, že město přidá do roku 2030 přibližně 20 000–30 000 nových jednotek (ne splnění plného cíle, ale přesto významný růst). Tento zvýšený příliv nabídky bude vzhledem ke silné poptávce postupně absorbován – pomůže zpomalit růst nájmů a cen bytů, nikoli jej však otočit opačným směrem. Složení bytového fondu se patrně posune více k vícebytovým domům k pronájmu, neboť to je dominantní segment, který developeři staví (luxusní nájemní bydlení). Výstavba bytů do osobního vlastnictví (condo), která se po roce 2018 zpomalila, by se mohla v závěru dekády opět rozběhnout, pokud se trh v prémiovém segmentu ukáže jako odolný.
- Vlastnictví domů a dostupnost bydlení: Míra vlastnictví domů v Bostonu (kolem 35 %) by mohla mírně vzrůst, pokud se na trh dostane více bytových jednotek a pokud se některým nájemcům podaří koupit bydlení díky mírně lepší dostupnosti (za předpokladu růstu příjmů a zpomalení růstu cen). Výrazné změny se však očekávat nedají; Boston zůstane v roce 2030 městem, kde převažují nájemníci. Dostupnost bydlení bude i nadále výzvou – i když se růst cen zpomalí, úrokové sazby mohou zůstat vyšší než v extrémně nízkých letech 2010, což znamená vysoké hypoteční splátky. Město i stát pravděpodobně rozšíří programy podpory pro první kupující (Massachusetts má například programy na podporu první splátky apod.). Do roku 2030, pokud město splní některé cíle v oblasti bydlení, bychom mohli vidět stabilizaci nebo mírné zlepšení poměrů nájmů k příjmům a cen k příjmům oproti dnešní extrémní úrovni, ale Boston bude stále patřit mezi nejméně dostupné trhy v USA. Dostupnost se tedy zlepší pouze při úspěchu politických opatření – významné vytvoření dostupných jednotek, efektivní stabilizace nájmu atd., což je těžké předvídat. Bez těchto kroků samotný trh problém pravděpodobně nevyřeší kvůli trvalé poptávce.
- Sektor kancelářských prostor: Očekává se, že kancelářský trh se bude zotavovat postupně, ale nerovnoměrně po zbytek tohoto desetiletí. Většina analytiků nepředpokládá, že by se poptávka po kancelářích v blízké době vrátila na úroveň roku 2019; hybridní práce se stala standardem. Do let 2026–2027 si však mnoho firem již ustálí své dlouhodobé potřeby prostor. Míra neobsazenosti kanceláří v Bostonu, která je nyní kolem 18–20 %, mohla dosáhnout vrcholu v roce 2024. Mohli bychom vidět její pokles směrem k hodnotám kolem poloviny desetiletí (%) koncem 20. let, jak ekonomika poroste, část volných prostor bude přeměněna nebo přizpůsobena novým účelům a organický růst (nebo nové firmy) využijí nízkých nájmů k přestěhování. Nájemné zůstane pravděpodobně v blízké době pod tlakem, majitelé budou nabízet různé úlevy. Efektivní nájemné by mohlo dosáhnout dna v letech 2024–2025 a poté mírně růst, jak budou prostory obsazovány. Prémiové objekty třídy A by si měly udržet hodnotu a do roku 2030 dokonce mírně zdražit, zatímco mnoho budov třídy B bude zřejmě adaptováno. Jeden pozitivní signál: národní prognóza uvádí, že i problémové kancelářské trhy by měly zaznamenat stabilizaci do poloviny desetiletí, i když na nové rovnováze s vyšší neobsazeností než před COVIDem nar.realtor. Pro Boston představuje realistický scénář neobsazenost kanceláří okolo 12–15 % v roce 2030 (stále nad úrovní z roku 2019, která byla cca 8 %, ale výrazně lepší než v roce 2024). Nejlepší možný scénář (za předpokladu silného ekonomického růstu a trendu návratu do kanceláří) by mohl dostat neobsazenost pod 10 %, ale to je spíše optimistický výhled. Naopak v nejhorším případě, např. v případě další recese nebo dalšího snížení potřeby prostoru na pracovníka, by se mohla neobsazenost pohybovat nad 18 %. Nejpravděpodobnějším výsledkem bude mírné zlepšení, jak se „přebytek“ kancelářských prostor bude postupně odbourávat – prostřednictvím přeměn, rozšiřování stávajících nájemců nebo vyřazováním z nabídky.
- Life Science & Lab: Trh s nemovitostmi pro životní vědy by se měl do konce tohoto desetiletí opět vyrovnat. Současný nadbytek laboratorních prostor (zejména v Cambridge) bude pravděpodobně trvat několik let, než se vstřebá – možná až do roku 2026 nebo 2027, než neobsazenost opět klesne na jednociferná čísla, v závislosti na investičních cyklech v biotechnologiích. Z dlouhodobého hlediska je však biotechnologie růstovým odvětvím (stárnoucí populace, pokroky v biomedicíně atd.) a oblast Greater Boston je pravděpodobně největším globálním klastrem biotechnologií. Do roku 2030 by mohlo opět výrazně vzrůst poptávka po laboratorních prostorách, což si potenciálně vyžádá novou výstavbu – i když developéři budou po této zkušenosti s převisem nabídky opatrnější. Očekávejte, že nájmy laboratoří se zotaví po mírném poklesu a možná se objeví nové hybridní návrhy laboratoří a kanceláří pro větší flexibilitu. Některé prognózy od CBRE nebo JLL naznačují, že po dně v letech 2024–25 bude neobsazenost laboratoří klesat a ustálí se na zdravých ~5–10 % do let 2027–2028, přičemž růst nájmů se pak obnoví (za předpokladu ekonomických a vědeckých příznivých vlivů). Pro investory zůstává sektor životních věd v Bostonu dobrou sázkou, ačkoliv bude potřeba pečlivější načasování projektů.
- Maloobchodní sektor: Maloobchod v Bostonu pravděpodobně zůstane napjatý a dynamický. Do roku 2030 se může maloobchod v některých čtvrtích dokonce rozšířit – například, když vznikají nové bytové projekty, často zahrnují maloobchodní prostory v přízemí, což přidává další obchodní jednotky do nabídky. Poptávka je zde pro různé využití (restaurace, služby, specializované obchody). E-komerce bude dále ovlivňovat maloobchod; avšak oblasti v Bostonu s vysokou pěší frekvencí a unikátními nákupními čtvrtěmi by měly prosperovat, pokud budou vést zážitkové a servisní provozovny. Neobsazenost maloobchodních prostor může mírně vzrůst z extrémně nízkých ~3 %, pokud se postaví více prostor, ale předpokládá se, že zůstane pod celostátním průměrem. Nájemné v nejlepších maloobchodních lokalitách (například Newbury Street) pravděpodobně do roku 2030 dosáhne nových maxim díky růstu bohatství a opětovnému nárůstu turismu. Sekundární maloobchodní zóny v jednotlivých čtvrtích budou záviset na místních ekonomických podmínkách, ale měly by být stabilní. Můžeme očekávat více kreativních maloobchodních konceptů – například showroomy, pop-upy nebo zábavní podniky – které nahradí případný útlum tradičních obchodů. Trend smíšené výstavby znamená, že maloobchod bude pečlivě vybírán coby součást širších projektů (tak, aby složení nájemců vyhovovalo místním obyvatelům). Někteří předpovídají, že do roku 2030 bude maloobchod více propojený s technologiemi (chytré obchody apod.), ale v zásadě se očekává, že maloobchodní nemovitosti v Bostonu zůstanou jedním z nejvýkonnějších sektorů na místní úrovni, s nízkou mírou neobsazenosti a umírněným růstem nájemného (~1–2 % ročně v souladu s inflací) nar.realtor.
- Průmysl a logistika: Průmyslový trh by měl zůstat stabilní. Očekávání ukazují na pokračující celostátní poptávku po průmyslových nemovitostech, jak se vyvíjejí dodavatelské řetězce (možná s větším návratem některé výroby zpět do USA a pokračujícím růstem potřeby distribuce). Pro Boston bude omezené množství pozemků udržovat neobsazenost na relativně nízké úrovni. Do roku 2030 by se neobsazenost mohla pohybovat kolem 6–8 % (podobně jako nyní nebo mírně více, pokud by ve vzdálenějších městech probíhala větší výstavba). Průmyslové nájmy pravděpodobně porostou mírně (možná o 2–3 % ročně), což znamená, že do roku 2030 by mohly být o 15–20 % vyšší než dnes, pokud nenastane hospodářský pokles. Proměnnou zůstávají last-mile provozy: Pokud region zavede například poplatky za vjezd do centra nebo se zhorší doprava, ještě více vzroste poptávka po skladech blízko centra kvůli rychlejším dodávkám. Do roku 2030 může Boston zaznamenat i několik vícepodlažních městských skladů (trend, který začíná v NYC a Seattlu). Rostoucí odvětví jako je výroba elektromobilů nebo produkce v oblasti věd o živé přírodě v Massachusetts může navíc vytvořit specifickou poptávku po průmyslových realitách. Celkově zůstává průmysl preferovanou třídou aktiv – investoři budou nadále stavět nebo kupovat v předměstích Bostonu. Rizikem je mírný nadbytek nabídky, pokud bude na I-495 postaveno příliš mnoho velkých skladů v domnění, že e-commerce zůstane stejně silné jako v roce 2020 – očekává se však, že trh zůstane vyvážený se silnými fundamenty nar.realtor.
- Pohostinství a další sektory: Do roku 2030 se očekává, že turistický ruch a kongresové aktivity v Bostonu budou silné, za předpokladu, že nenastanou žádné závažné globální krize. To může znamenat zdravou obsazenost hotelů a úroveň cen, což potenciálně povede ke vzniku nových hotelů (i když v posledních letech mnozí developeři převedli hotelové projekty na laboratoře nebo byty kvůli vyšším výnosům). S rozšířením Boston Convention Center a více akcemi by se realitní trh v pohostinství měl rozvíjet. Dalším specifikem je studentské bydlení: Pokud místní univerzity navýší počet studentů (což některé dělají, zejména Northeastern), může vzrůst poptávka po kolejích nebo soukromých apartmánech pro studenty. Můžeme očekávat partnerství, kdy developeři postaví a univerzity si převezmou budovy do dlouhodobého nájmu pro bydlení studentů. To by mohlo snížit konkurenci na běžném trhu s nájemním bydlením.
- Investiční klima: Očekává se, že Boston zůstane elitním trhem pro investory. V roce 2026, až se úrokové sazby pravděpodobně zmírní, se institucionální kapitál, který se nyní drží v pozadí, pravděpodobně vrátí zpět na akviziční trh. Kapitalizační sazby se mohou mírně zvýšit oproti extrémně stlačeným úrovním roku 2021 (například multifunkční kapitalizační sazby by se mohly ustálit kolem 5 % místo 4 % kvůli vyšším nákladům na financování), ale relativní atraktivita Bostonu znamená, že si vždy udrží nízké kapitalizační sazby vzhledem k míře rizika. Pokud bude inflace zkrocená a úrokové sazby klesnou, může to ke konci 20. let posílit hodnotu nemovitostí. Mnoho investorů je v dlouhodobém horizontu optimistických ohledně Bostonu – dokládají to i velké fondy zaměřené na vědy o živé přírodě, které investují do bostonských nemovitostí i v době nedávné nejistoty. Od roku 2025 tedy lze očekávat rostoucí objem transakcí, zejména u bytových domů a průmyslových nemovitostí. Problémové kancelářské budovy mohou být také prodány oportunistickým investorům, kteří je přebudují, což je zdravé pro uvolnění trhu.
- Tržní data a poznatky pocházejí z: Axios Boston realitní prognóza (2025) axios.com axios.com; Axios analýza kupujících vs.trhy prodávajících axios.com axios.com; SmartAsset zpráva o nájmech (2025) secretnyc.co; RealDeal o maloobchodní neobsazenosti therealdeal.com; Perry CRE zpráva o komerčních nemovitostech v Bostonu Q4 2024 perrycre.com perrycre.com perrycre.com; MMG Real Estate Advisors prognóza pro Boston 2025 mmgrea.com mmgrea.com; Jednání Městské rady Bostonu o regulaci nájemného boston.com; Komentáře Boston Globe a Christiny DiNardi o trendech v městských čtvrtích christinadinardi.com axios.com; BPDA a Banker & Tradesman projekce populace bankerandtradesman.com; NAR Commercial Market Insights (2025) nar.realtor nar.realtor nar.realtor; Přehled trhu Luxury Playbook (2025) theluxuryplaybook.com theluxuryplaybook.com; Politické dokumenty města Boston christinadinardi.com boston.gov; a další zprávy o trhu a zpravodajské zdroje citované v celém textu.Tyto poskytují základ pro výše uvedenou analýzu a prognózy, v kombinaci s převládajícími tržními trendy a ekonomickými ukazateli k roku 2025.
- Trendy ve výstavbě: Většina nové výstavby v druhé polovině dekády bude smíšeného využití a orientovaná na veřejnou dopravu. Éra kancelářských věží pouze s jedním využitím pomalu končí; místo nich se mohou stát standardem věže kombinující kanceláře, byty a hotely – jako One Dalton nebo Winthrop Center – což pomáhá diverzifikovat riziko i využití. Také se mohou objevit partnerství veřejného a soukromého sektoru zaměřená například na přeměnu zastaralých vládních budov na bydlení, nebo na výstavbu projektů nad dálnicemi (projekt MassDOT Allston přinese takové příležitosti).
- Klíčové ukazatele ke sledování: Růst populace, růst zaměstnanosti v klíčových sektorech, úrokové sazby a výsledky politiky jsou metriky, které je třeba sledovat až do roku 2030. Pokud růst populace v Bostonu překoná očekávání (například když kvůli práci na dálku více lidí opět zamíří do měst jako Boston kvůli vybavenosti), zvýší to poptávkový tlak. Pokud růst pracovních míst v biotechnologiích a technologiích zrychlí (například díky průlomům vedoucím ke vzniku nových firem), mohly by se kancelářské a laboratorní prostory rychleji zaplnit. Naopak, pokud přijde kolem roku 2026 recese (někteří ekonomové předpovídají mírnou recesi dříve, ale načasování je nejasné), dočasně by to mohlo zvýšit nezaměstnanost a zpomalit poptávku po bývání – pravděpodobně však jen krátkodobě.
Klíčová rizika a výzvy:
Stručně řečeno, investování do nemovitostí v Bostonu je vyvážením silných základních faktorů a varovných signálů. Město nabízí jeden z nejstabilnějších profilů poptávky v zemi, vysoké a rostoucí nájmy a historii zhodnocování – což jej činí velmi atraktivním pro ty, kteří hledají dlouhodobé investice. Z těchto důvodů je Boston konzistentně řazen mezi nejlepší trhy pro institucionální investory. Současní investoři však musí proplouvat mnohem složitější situací, kdy přicházejí změny v politice, ekonomické posuny a strukturální změny na trhu nemovitostí (například práce na dálku). Zkušení investoři se zaměřují na aktiva a lokality s trvalou atraktivitou – např. bydlení u dopravy či kampusů, laboratoře poblíž výzkumných center, logistiku v oblastech s omezenou kapacitou – a k investicím přistupují konzervativně. Ti, kteří umí přidat hodnotu (prostřednictvím přestavby nebo změny využití), mohou v Bostonu výrazně profitovat, zejména pokud přispějí ke sladění nabídky nemovitostí s měnícími se potřebami města (například více bytů). Současně je nutné pečlivě sledovat úrokové sazby a legislativu. Jedním slovem, Boston může být pro investory mimořádně atraktivní, ale rozhodně není pro slabé povahy – vyžaduje znalost místních poměrů, trpělivost a často značné finanční prostředky k úspěchu.
Trendy v jednotlivých čtvrtích a gentrifikace
Boston je město čtvrtí, z nichž každá má svůj vlastní charakter a vývoj. Během posledního desetiletí mnohé čtvrti prošly rychlými změnami – některé zažívají boom s novou výstavbou a rostoucími cenami, jiné se snaží zachovat dostupnost a jedinečnost tváří v tvář tlaku gentrifikace. Zde se zaměříme na několik klíčových trendů v jednotlivých čtvrtích v roce 2025, včetně nových „hot spotů“ a snahy zvládat gentrifikaci a vytlačování původních obyvatel.
Rostoucí a nově se rozvíjející čtvrti
Vzorce gentrifikace a reakce politik
V mnoha bostonských čtvrtích bylo možné pozorovat tento vzorec: úvodní vlnu mladých profesionálů přitahovala nižší cena bydlení a dostupnost hromadné dopravy, následovali developeři, kteří opravovali nebo stavěli nové bydlení, aby uspokojili poptávku vyšších příjmových skupin, čímž ceny rostly a vytlačovaly obyvatelé s nižšími příjmy (často menšinové). Viděli jsme to v South End, JP, South Boston a stále více v Roxbury, East Boston a Dorchester. To je zásadní otázka rovnosti ve městě.
Město Boston se aktivně snaží řídit gentrifikaci a zabránit vytlačování obyvatel. Na začátku roku 2025 zveřejnilo svůj první celoměstský Akční plán proti vytlačování s více než 40 iniciativami k ochraně obyvatel, malých podniků a kulturních institucí boston.gov. Strategie zahrnují zvyšování produkce dostupného bydlení, rozšiřování programů na podporu nájemného, posilování práv nájemníků a právní pomoci a využívání městských pozemků pro projekty upřednostňované komunitou. Nový nástroj Mapa rizikovosti vytlačení je využíván k identifikaci čtvrtí s největším rizikem, aby zásahy byly zacílené boston.gov.
Jedním z příkladů je Kancelář primátora pro bydlení, která spolupracuje s Bostonskou univerzitou na vytvoření nástroje pro posouzení, zda navrhovaný rozvoj pravděpodobně způsobí vystěhování v jeho okolí bu.edu. Pokud ano, projekt může být povinen zahrnout více dostupnosti nebo komunitních přínosů. Dalším příkladem jsou reformy územního plánování: v letech 2023–24 Boston modernizoval svůj proces hodnocení rozvoje podle článku 80 s cílem začlenit kritéria rovnosti a odolnosti. V místech jako Chinatown jsou navrženy specifické územní překryvy, které mají omezit luxusní koleje a podpořit tvorbu dostupných bytů wgbh.org.
Navíc má Boston politiku inkluzivního rozvoje (IDP), která vyžaduje, aby velké projekty učinily 13% jednotek dostupnými (nebo přispěly do fondu). Diskutuje se o navýšení tohoto podílu nebo zavedení zásad „přednost pro místní obyvatele“, které by dávaly místním přednost při získání nových dostupných bytů v jejich komunitě. Město také zvažuje poplatky za komerční rozvoj (hrazené novými komerčními projekty) na podporu dostupného bydlení. Tyto politiky společně usilují o zajištění, aby se zlepšování čtvrtí mohli účastnit i stávající obyvatelé.
Přes tato úsilí je gentrifikace stále aktuální výzvou. Čtvrti jako South End a East Boston zaznamenaly demografické posuny (např. pokles černošských a latinskoamerických obyvatel při růstu cen bydlení). Komunitní pozemkové svěřenectví a neziskoví developeři bydlení jsou jedním z řešení – odstraňují totiž půdu ze spekulativního trhu. Například v Roxbury má Dudley Street Neighborhood Initiative komunitní pozemkové svěřenectví, které vytvořilo stovky trvale dostupných domovů. Rozšiřování těchto modelů se zvažuje v rámci celého města.
V nadcházejících letech očekáváme, že čtvrti jako East Boston, Dorchester (části), Roxbury, Mattapan a Roslindale se budou dále měnit, snad více inkluzivním způsobem. Tyto oblasti jsou stále relativně dostupné a proto přitahují investice, ale hlasy komunity jsou hlasité a požadují „rozvoj bez vystěhování“. Gentrifikace v Bostonu má také rozměr rasové spravedlnosti – město si je vědomo své historie (například ztráty černošských obyvatel ve West Endu a South Endu ve 20. století kvůli urbanistické obnově a tržním silám). Cílem je tomu v místech jako Roxbury zabránit. Statistiky je třeba sledovat: například jedna studie uvedla, že gentrifikace neúměrně vytlačuje černošské obyvatele města, často úplně z Bostonu do oblastí s méně zdroji axios.com. V Bostonu je míra vlastnictví domů černošskými obyvateli výrazně nižší než u bílých (široce citovaná zpráva z roku 2015 zjistila, že střední čisté jmění černošských obyvatel Bostonu činilo 8 dolarů oproti 247 500 dolarům u bílých – šokující rozdíl převážně spojený s rozdíly ve vlastnictví domovů). Zachování dostupných příležitostí k vlastnictví pro barevné komunity je proto považováno za klíčové pro řešení majetkové nerovnosti.
Na závěr lze říci, že krajina bostonských čtvrtí v roce 2025 je charakterizována živým růstem, ale také hlubokými proměnami. Některé čtvrti se již proměnily v luxusní enklávy, zatímco jiné jsou na pokraji této změny. Přístup města v tomto desetiletí výrazně ovlivní, zda Boston zůstane mozaikou odlišných, inkluzivních komunit, nebo zda mu hrozí homogenizace a výlučně vysokopříjmový profil v centrálních částech. Střetávání mezi rozvojem a ochranou se pravděpodobně vystupňuje, protože Boston se snaží přidávat bydlení a modernizovat, a úspěšnost tohoto řízení na úrovni jednotlivých čtvrtí určí budoucí sociální a kulturní ráz města.
Srovnávací analýza: Boston vs. ostatní hlavní americké trhy
V mnoha ohledech bostonský realitní trh odráží i se odlišuje od celonárodních trendů. Potýká se s podobnými problémy jako jiné přímořské, ekonomicky silné metropole (například New York, San Francisco, Washington D.C.) – zejména vysokými náklady na bydlení a problémy s kancelářskými prostory – ale v některých ohledech si vede odlišně. Zde je srovnání Bostonu s dalšími hlavními americkými trhy v několika klíčových oblastech:
Náklady na bydlení a dostupnost: Boston patří mezi nejdražší trhy s bydlením. V roce 2025 je jedním ze tří nejdražších měst pro nájemníky a zároveň patří mezi nejdražší pro kupující. Například průměrné nájmy řadí Boston na 1. místo v USA ($3,495), těsně před New York City ($3,489) a nad San Francisco (~$3,368) secretnyc.co. Růst nájmů v Bostonu (meziročně 4 %) odpovídá ostatním drahým metropolím, zatímco v některých dříve rychle rostoucích městech Sun Beltu růst nájmů klesl téměř na nulu či do záporu (kvůli velkému počtu nových staveb). Pokud jde o ceny bytů, medián v bostonské metropolitní oblasti ($750k–$900k) je nižší než v San Franciscu (který je výrazně nad $1M), ale vyšší než ve většině ostatních velkých měst – například zhruba dvojnásobný oproti mediánu v Miami či Austinu. Ceny v Bostonu jsou srovnatelné s Washingtonem D.C. a trochu pod úrovní New Yorku (v širší oblasti NYC je medián kolem $1,1M) jvmlending.com. Pokud jde o poměr ceny k příjmům, Boston (jako SF, NYC, LA) výrazně převyšuje americký průměr, což zdůrazňuje problémy s dostupností bydlení, se kterými se nepotýkají levnější trhy jako Atlanta nebo Dallas.
Jedním z významných rozdílů jsou omezení nabídky v Bostonu: na rozdíl od rychle rostoucích metropolí Sun Beltu (Phoenix, Austin, Raleigh atd.), které v roce 2010 postavily velké množství nových domů, Boston přidával bydlení pomaleji. To přispělo k neustálému růstu cen v Bostonu (nárůst o 66 % v průběhu desátých let) propertyshark.com, zatímco některé předimenzované trhy měly plošší období. Například města jako Houston nebo Las Vegas, která se mohla rozšiřovat do okolí, udržovala mediánové ceny déle blízko nebo pod národním průměrem (i když v poslední době také vzrostly). Boston, sevřený geografií a regulacemi, se choval více jako New York nebo SF, kde je nedostatek běžný. Do roku 2030 bude růst bytového fondu v Bostonu pravděpodobně stále zaostávat za růstem populace, pokud se politika dramaticky nezmění – situace, kterou Boston sdílí s místy jako San Francisco (známé nízkým růstem bytového fondu ve srovnání s růstem počtu pracovních míst).
Trh kupujících vs. trh prodávajících: K roku 2025 se mnoho trhů v USA přesunulo ve prospěch kupujících kvůli vyšším úrokovým sazbám – ale Boston je výjimkou. Redfin zařadil 32 z 50 největších metropolí USA mezi trhy kupujících začátkem roku 2025, ale Boston byl jedním z pouhého půltuctu, kde měli stále mírnou převahu prodávající axios.com. V Bostonu bylo v dubnu 2025 přibližně o 7 % více kupujících než prodávajících axios.com, zatímco celostátně bylo přibližně o 500 000 více prodávajících než kupujících (největší přebytek v historii) axios.com. Města na severovýchodě jako Providence a části New Jersey se také vymykala trendu s více kupujícími, pravděpodobně kvůli chronickému nedostatku nabídky na těchto starších trzích axios.com. Naproti tomu v mnoha metropolích Sun Beltu (např. Phoenix, Austin) a dokonce i v některých na Středozápadě bylo mnohem více prodávajících (nabídek) než kupujících, což dávalo kupcům větší vyjednávací sílu. Například v Austinu došlo po obrovském přílivu nové nabídky k poklesu nájmů a cen domů nar.realtor, což je scénář, který v Bostonu nebyl pozorován. Toto srovnání podtrhuje, že dynamika bostonského trhu je spíše podobná New Yorku – zůstává napjatá i tehdy, když se většina země uvolňuje – což odráží trvalou poptávku a omezenou nabídku.
Komerční nemovitosti (kanceláře): Problémy s kancelářským trhem v Bostonu nejsou výjimečné – prakticky všechna velká města se po pandemii potýkají s vyššími neobsazenostmi kanceláří. Míra se však liší. San Francisco bylo zasaženo nejvíce: neobsazenost kanceláří zde vzrostla z jednociferných hodnot před rokem 2020 na více než 25–30 % do roku 2023, přičemž centrum San Francisca bylo výrazně oslabeno přechodem technologických firem na práci na dálku. New York City zaznamenal zpočátku prudký nárůst neobsazenosti (zejména v Midtown na Manhattanu), ale do roku 2024 se situace zlepšila – v první polovině roku 2025 město vykázalo více než 3 miliony čtverečních stop pozitivní absorbce kanceláří, což je výrazné oživení nar.realtor. Washington D.C. a Boston jsou označovány za trhy s největšími průběžnými ztrátami kancelářských ploch nar.realtor – v D.C. kvůli zmenšování státní správy a v Bostonu kvůli tomu, že zdejší nájemci z řad technologií a financí upravují svůj prostor. Přibližně 18% neobsazenost kanceláří v centru Bostonu je podobná jako v Chicagu (kde je to okolo 19–20 %) a o něco vyšší než v Los Angeles (kde byla v roce 2024 neobsazenost kanceláří přibližně 17 %). Je nižší než v San Franciscu, ale vyšší než v Miami (v Miami byla v roce 2024 neobsazenost kolem 15 % a město těžilo z přílivu nových obyvatel). Houston má již dlouho vysokou neobsazenost (20 %+) kvůli zpomalení energetického sektoru a nadměrné výstavbě, takže Boston se bohužel v tomto směru připojuje k historicky měkkým kancelářským trhům.
Jedním z rozdílů je orientace Bostonu na vědecké laboratoře – města jako NYC a DC nemají tak velký laboratorní trh, zatímco Boston (a do určité míry i SF v oblasti South San Francisco) ano. Cyklus boomu a útlumu v laboratorních prostorách je do značné míry specifický právě pro Boston. Například 20% neobsazenost laboratoří v Cambridge v roce 2025 perrycre.com ostře kontrastuje s nulou v roce 2019 – málo která jiná oblast vykazuje podobnou dynamiku (snad ještě Bay Area, kde v některých subregionech jako South San Francisco rovněž došlo k nárůstu volných laboratoří díky nové nabídce).
V oblasti maloobchodu a průmyslu si Boston ve srovnání s ostatními městy vede poměrně dobře. Jeho 2,9% neobsazenost maloobchodních prostor je nejnižší v zemi, na stejné úrovni jako Miami therealdeal.com. Mnoho dalších metropolitních oblastí má neobsazenost maloobchodních prostor v rozmezí 4–6 %. Například Atlanta a Phoenix zaznamenaly rekordně nízké neobsazenosti maloobchodu (~4–5 %), ale ne tak nízké jako Boston. Chicago a Dallas mají větší nabídku (stále pod 6–7 %). Pevný maloobchodní trh je částečně způsoben tím, že severovýchodní města nestavěla nadměrně maloobchodní plochy jako rozlehlé oblasti. Pokud jde o průmysl, Boston má 6–7% neobsazenost, což je mírně nad průměrem USA (který je kolem 5–6 % k roku 2025) nar.realtor. Je vyšší než ve velmi žádaných logistických uzlech jako Atlanta nebo jižní Kalifornie (kde je neobsazenost 3–4 %), ale nižší než na některých menších trzích. Růst nájemného v průmyslových prostorách v Bostonu (2 %) je pod úrovní trhů Sun Belt, které zaznamenaly obrovskou absorpci (např. Savannah nebo Inland Empire s >5% růstem nájemného během boomu). V podstatě je Boston sekundárním průmyslovým trhem – důležitý, ale ne hlavní národní distribuční uzel – takže zde nedošlo k přehřátí ani kolapsu; situace je zde stabilnější.
Investiční trh a tok kapitálu: Hlavní vstupní města (NYC, LA, SF, DC, Boston) tradičně přitahují velkou část realitních investic od penzijních fondů, private equity a zahraničních investorů. V posledních letech některé trhy Sun Belt (Dallas, Charlotte, Nashville atd.) získaly zvýšený zájem díky vyšším tempům růstu. Boston však zůstal oblíbeným trhem pro základní investory hledající stabilitu. Například zatímco Manhattan zaznamenal prudký pokles hodnot kancelářských budov, pokles hodnoty kanceláří v Bostonu byl méně výrazný (i když stále významný) díky diverzifikaci do oblasti věd o živé přírodě – několik kancelářských budov v Bostonu se prodalo za hodnotu konverze na laboratoře, což podpořilo ceny. V segmentu rezidenčních nemovitostí je kapitalizační míra v Bostonu mezi nejnižšími (což znamená vysoké ceny vůči příjmu), což odráží důvěru investorů v dlouhodobou poptávku. Je to podobné jako v NYC, LA, SF a nyní i v některých městech Sun Belt, jako je Austin, které se také staly drahými.
| Metrika (2024–25) | Boston | New York City | San Francisco | USA |
|---|---|---|---|---|
| Mediánová cena domu (metro) | ~750 000 $ (město Boston ~842 000 $) axios.com axios.com | ~1,10 mil. $ (NYC metro) jvmlending.com (město různé: Manhattan ~1,3 mil. $) | ~1,30 mil. $ (město SF) / ~1,0 mil. $ (Bay Area) | ~417 000 $ axios.com |
| Průměrné měsíční nájemné (všechny jednotky) | ~3 495 $ secretnyc.co (nejvyšší v USA) | ~3 489 $ secretnyc.co (2. nejvyšší) | ~3 368 $ secretnyc.co (3. nejvyšší) | ~1 900 $ (přibližně) |
| Změna nabídky bydlení | +2,6 % (2024 přidáno 7 200 jednotek) mmgrea.com | Nízká – omezená (NYC přidal málo jednotek vzhledem k populaci) | Nízká – omezená (SF přidal málo jednotek) | Různé (metropole Sun Belt 5–10 %+) |
| Míra neobsazenosti kanceláří (CBD) | ~18 % mktgdocs.cbre.com | ~15 % (Midtown Manhattan) – zlepšuje se | 25 %+ (Downtown SF – jedna z nejvyšších) | ~14 % (celostátní) nar.realtor |
| Míra neobsazenosti maloobchodu (metro) | ~2,9 % therealdeal.com (mezi nejnižšími) | ~4,5 % (NYC metro, odhad) | ~5 % (SF metro, odhad) | ~4,1 % (celostátní) forbes.com |
| Míra neobsazenosti průmyslových prostor (metro) | ~6,5 % perrycre.com | ~4 % (region NY/NJ) | ~5 % (oblast SF Bay) | ~7,0 % (celostátně) nar.realtor |
| Růst populace (roční) | ~+0,5 % (metro) huduser.gov / Město: +0,3 % | ~0 % (NYC metro stabilní; město se zotavuje po roce 2020) | ~+0,2 % (SF Bay – pomalý růst) | ~+0,4 % (celostátně) |
| Medián příjmu domácnosti | ~94 000 $ (Boston metro); město ~76 000 $ | ~93 000 $ (NYC metro); město ~67 000 $ | ~119 000 $ (SF metro); město ~119 000 $ | ~71 000 $ (USA)Zdroje: Více zdrojů – data z Bostonu z uvedených zdrojů; data z NYC/SF od HUD, Zillow a místních zpráv (přibližně pro srovnání); celostátní data od NAR a Sčítání lidu. (Citace v textu: Metodiky pro Boston z 【2】【14】【10】【36】【21】 atd.)
Demografie a růst: Ve srovnání s mnoha velkými městy je růst populace v Bostonu skromný. Města v pásu Sun Belt (Austin, Phoenix, Orlando) rostou procentuálně mnohem rychleji, což podporuje větší výstavbu (a potenciální cykly boom-bust). Růst metropolitní oblasti Bostonu ~0,5 % ročně huduser.gov se více podobá růstu New Yorku nebo Chicaga (pomalý růst nebo dokonce mírné poklesy) než Dallasu nebo Atlanty (>1 % ročního růstu). Tento pomalejší růst znamená, že Boston nemá stejnou naléhavou potřebu stavět obrovské množství nových bytů jako rychle rostoucí metropole – ale vychází z nedostatečných kapacit, takže i přesto pociťuje akutní nedostatek. Mezinárodní imigrace a příliv studentů také Boston odlišují: města jako Seattle nebo Denver (která zažila bouřlivý růst díky domácí migraci) mají jiný profil než Boston, který se více spoléhá na přilákání studentů a znalostních pracovníků ze zahraničí, kteří často zůstávají. Tento globální příliv je více podobný NYC nebo SF. Reakce na dostupnost: Mnoho měst s vysokými náklady zkouší podobné politiky jako Boston (např. stabilizace nájemného, zvýšení povinných kvót na dostupné bydlení). Například St. Paul, MN přijal v roce 2021 přísnou regulaci nájemného (od té doby revidovanou) a Kalifornie a Oregon zavedly plošné stropy na nájemné v celém státě. Snahy o kontrolu nájmů v Bostonu se podobají krokům v místech jako Seattle nebo Montreal, kde je silný aktivismus v oblasti bydlení. Mezitím města jako Houston nebo Nashville se spoléhají spíše na rozšiřování nabídky bez takových regulací. Zůstává otázkou, který přístup účinněji sníží náklady. Výzva Bostonu je větší než u většiny ostatních – pouze NYC, SF, LA a DC sdílejí s Bostonem srovnatelný problém s dostupností bydlení mezi americkými městy. Stručně řečeno, Boston se svým realitním profilem nejvíce podobá „vstupním“ pobřežním městům: je drahý, s omezenou nabídkou a se silnou, i když se vyvíjející komerční poptávkou. V určitých oblastech, jako jsou základy maloobchodu a stabilita vícerodinných domů, překonává řadu konkurentů, přičemž si však nese bolest kancelářského sektoru jako ostatní. Ve srovnání s rychle rostoucími oblastmi Sun Belt je Boston méně volatilní – nezažil stejné skoky cen nemovitostí během pandemie jako např. Austin (který vyskočil ~40 % za dva roky) ani následné korekce. Místo toho Boston zažil postupný, vytrvalý růst cen a nyní stagnaci. Konzervativní charakter růstu v Bostonu (pozvolný, ovlivněný politikami) může znamenat, že se vyhne některým extrémům pozorovaným jinde, ale také znamená, že problémy jako vysoké náklady jsou hluboce zakořeněné. Tabulka: Vybrané realitní ukazatele – Boston vs. další hlavní trhy (2024–25) Jak ukazuje tabulka a diskuse, Boston vyniká mimořádně napjatým trhem s bydlením a maloobchodem a vysokými náklady na bydlení, které jsou srovnatelné s většími městy jako NYC a SF, i přes menší populaci. Jeho komerční profil sdílí post-COVID stres viděný v obdobných městech, ačkoli silné zastoupení věd o živé přírodě v Bostonu ho do určité míry odlišuje. Při pohledu do budoucna čelí Boston a podobná přímořská metra obdobným problémům: jak přidat bydlení ke zkrocení nákladů, jak znovuobjevit centra měst v době práce na dálku a jak investovat do dopravy a odolnosti. Boston se může učit od svých vrstevníků a zároveň jim být vzorem. Například pokud budou přestavby kanceláří na bydlení v Bostonu úspěšné, ostatní města mohou následovat s podobnou razancí. Naopak pokud v Bostonu zůstane neřešený delší útlum kanceláří nebo krize dostupnosti, může to být předzvěstí problémů v takových městech jako Seattle nebo DC. Mírný růst Bostonu a silná znalostní ekonomika pravděpodobně znamenají, že zůstane mezi nejstabilnějšími a nejžádanějšími realitními trhy, a nadále bude přitahovat investory, kteří by jinde byli opatrnější kvůli cyklickým výkyvům trhu. V tomto smyslu má Boston podobný “bezpečný přístav” jako New York a San Francisco – ale současně se musí vypořádat se stejnými velkoměstskými dilematy dvacátých let 21. století. Demografické a ekonomické faktoryDemografie a ekonomika jsou základními hybateli realitních trendů v Bostonu. Obyvatelstvo Bostonu, charakteristiky pracovní síly a ekonomické zdraví přímo ovlivňují poptávku po bydlení i komerčních prostorách. Zde uvádíme klíčové demografické a ekonomické faktory, které formují trh k roku 2025 i dále do budoucna: Růst a složení obyvatelstvaMetropolitní oblast Bostonu (Greater Boston) má přibližně 4,9 milionu obyvatel. Růst je stabilní, ale mírný. Nejnovější projekce odhadují, že populace metra dosáhne přibližně 4,56 milionu do roku 2027, což je růst ~0,6 % ročně huduser.gov. Samotné město Boston, po desetiletích úpadku a následného oživení, vzrostlo z 617 000 v roce 2010 na cca 675 000 do roku 2020. Městská populace zaznamenala mírný pokles na počátku pandemie (někteří dočasně odešli), ale od té doby se stabilizovala a obnovila růst. Boston se podle agentury BPDA (městské plánování) blíží k 760 000 obyvatel do roku 2030 – což je nárůst o cca 60 000 oproti roku 2020 bankerandtradesman.com. Jde o významný přírůstek (téměř 9% růst za dekádu), i když pomalejší než ve většině měst tzv. Sun Beltu. Růst Bostonu je méně poháněn přirozeným přírůstkem (rozdíl mezi narozeními a úmrtími, který zpomaluje kvůli úbytku porodnosti) a více díky přistěhovalectví mladých dospělých a imigrantů. Obyvatelstvo města je výrazně mladé: přibližně 34 % obyvatel je ve věku 20–34 let, což je vyšší podíl než ve většině měst (Boston je často nazýván “městem mladých dospělých” díky svým vysokým školám a pracovním příležitostem). Studentská populace je zde velmi výrazná – jak již bylo zmíněno, přes 250 000 vysokoškolských studentů žije v metropolitní oblasti Bostonu v každém okamžiku bu.edu. Tito studenti vytvářejí poptávku po nájmu a často po absolvování zůstávají kvůli práci, čímž zvyšují podíl vzdělané pracovní síly. Boston je také různorodý a stále rozmanitější. Město je zhruba z 45 % bílé, z 20 % černé, z 20 % hispánské/latinskoamerické, z 10 % asijské a z 5 % multirasové/jiné (sčítání 2020). Imigranti tvoří přibližně 29 % obyvatel. Největší skupiny imigrantů pocházejí z Dominikánské republiky, Číny, Haiti, Vietnamu a Salvadoru, mimo jiné. Tato rozmanitost obohacuje město a také ovlivňuje bydlení (například preference vícegeneračního bydlení v některých komunitách, nebo specifická čtvrtě seskupené podle etnicity, jako je Chinatown nebo latinskoamerická komunita ve východním Bostonu). Pozoruhodný trend: velikosti domácností v Bostonu jsou relativně malé (průměrně ~2,3 osoby), protože mnoho domácností tvoří jednotlivci nebo páry – částečně kvůli mladé populaci a také vysokým nákladům na bydlení, které ztěžují dostupnost větších bytů pro rodiny. To zvyšuje poptávku po menších jednotkách (garsonky/1pokojové byty) v luxusní výstavbě, zatímco rodiny často hledají bydlení ve vnějších čtvrtích nebo na předměstích kvůli prostoru a školám. Na předměstích byl růst pomalý. Některá blízká předměstí dokonce zaznamenala úbytek obyvatel mezi lety 2020 a 2022, protože práce na dálku umožnila přesuny do vzdálenějších oblastí nebo jiných států. Ale s návratem do kanceláří a městskými benefity, které lákají lidi zpět, městské jádro Bostonu/Cambridge opět získává na popularitě. Boston profituje z toho, že je magnetem pro talenty – neustále přitahuje absolventy nejen z místních vysokých škol, ale i z celé USA a světa, kteří chtějí pracovat v technologiích/biotechnologiích nebo pokračovat na postgraduální studium. Pokud jde o rok 2030, průměrný věk obyvatel Bostonu by měl být o něco vyšší (velká skupina mileniálů bude tou dobou vstupovat do čtyřicátých let). Schopnost města udržet si tyto mileniály při zakládání rodin ovlivní trh s nemovitostmi – pokud Boston dokáže nabídnout dostatek vhodného bydlení pro rodiny (byty se třemi ložnicemi, bezpečné čtvrtě, kvalitní školy), více jich zůstane; jinak někteří odejdou na předměstí nebo do levnějších měst, což ovlivní poptávku po bydlení. BPDA projekce ukazují pokles podílu populace ve věku 20–29 let (z 33 % v roce 2015 na 29 % v roce 2030) bankerandtradesman.com, částečně protože mileniálové stárnou a možná sem míří i mírně méně mladých lidí (kvůli vysokým nákladům). Oproti tomu podíl třicátníků a čtyřicátníků v Bostonu poroste, což může zvýšit poptávku po středních typech bydlení (např. řadové domy, větší byty) – což je nyní poměrně malý segment. Další faktor: mezinárodní imigrace. Federální politika a globální situace mohou tyto počty výrazně ovlivnit. Během let Trumpovy administrativy a COVIDu se imigrace zpomalila, což ovlivnilo růst Bostonu (město spoléhá na příliv zahraničních studentů a pracovníků; například značná část pracovníků v IT a výzkumu medicíny v Bostonu je ze zahraničí). V poslední době imigrace opět roste a status Bostonu jako města poskytujícího útočiště i globálního vzdělávacího centra z něj činí atraktivní cíl. Imigrace nejprve podporuje poptávku po nájemním bydlení a později i po vlastním bydlení, když se imigranti usadí a daří se jim. Ekonomika a trh práceBoston se může pochlubit vysoce vzdělanou ekonomikou s vysokými příjmy. Medián příjmů domácností v metropolitní oblasti je přibližně 94 000 $, což je výrazně nad americkým průměrem (71 000 $). Ve městě je medián nižší (76 000 $) kvůli velkému množství studentů a domácností s nižšími příjmy, ale stále jde o relativně vysokou hodnotu na velké město (například vyšší než medián v New Yorku nebo Los Angeles). Přítomnost tolika pracovních míst v oblasti znalostní ekonomiky zvyšuje mzdy. Boston má jednu z nejvyšších koncentrací vysokoškolsky vzdělaných obyvatel (přes 49 % dospělých má bakalářský titul nebo vyšší, což je téměř dvojnásobek celostátního průměru). Zaměstnanecká základna je rozmanitá: klíčová odvětví zahrnují vzdělávání a zdravotnictví (eds and meds) – bostonské nemocnice (Mass General, Brigham & Women’s atd.) a univerzity (Harvard, MIT, BU, Northeastern, BC a mnoho dalších) jsou obrovskými zaměstnavateli a jsou relativně odolné vůči recesím. Životní vědy/biotechnologie jsou hlavním motorem růstu díky společnostem jako Moderna, Biogen, Vertex a mnoha nově vznikajícím startupům (i když jsou ovlivněny investičními cykly). Technologie mají silné zastoupení, zejména v oblasti softwaru, AI a robotiky – ve městě mají velké kanceláře významné technologické firmy (Google, Amazon, Microsoft, Apple v posledních letech rozšiřovaly kanceláře v Cambridge/Bostonu) a existuje zde živý startupový ekosystém (často se protíná s biotechnologiemi, např. health-tech, fintech). Finanční služby nadále hrají významnou roli (Fidelity, State Street, mnoho venture kapitálových a soukromých investičních firem sídlí v Bostonu). Dále má Boston silný sektor cestovního ruchu a pohostinství díky své historické atraktivitě a kongresovým centrům, stejně jako malý, ale rostoucí sektor médií a kreativity. Míra nezaměstnanosti v Bostonu byla ke konci roku 2024 okolo 4 % (ve státě Massachusetts to bylo ~4,1 % v prosinci 2024 mass.gov, přičemž ve městě je obvykle o něco nižší). To je přibližně návrat na předpandemickou úroveň (okolo 3 %). Je to lehce nad národním průměrem (který byl v závěru roku 2024 kolem 3,7 %), ale historicky se Massachusetts pohybuje poblíž amerického průměru. K polovině roku 2025, s určitou ekonomickou nejistotou, míra nezaměstnanosti mírně vzrostla na ~4,5 % v regionu mass.gov. Trh práce zůstává napjatý v odvětvích jako zdravotnictví a technologie, ale propouštění v technologickém sektoru na národní úrovni ovlivnilo i Boston (např. Facebook omezil rozšíření v Cambridge v roce 2023 v důsledku propouštění a některé biotechnologické firmy propustily zaměstnance kvůli neúspěšným klinickým studiím nebo nedostatku financování). Přesto je bostonský trh práce považován za odolný – nemívá extrémní vzestupy nebo pády. I během šoku v roce 2020 v důsledku covidu, kdy nezaměstnanost krátkodobě vyskočila na ~16 %, se zotavení dostavilo rychle díky stabilnímu zázemí univerzit/nemocnic a rychlé adaptaci na vzdálenou znalostní práci.Zajímavý trend: Boston se stává centrem umělé inteligence a pokročilého výzkumu, přičemž využívá talentu svých univerzit. Pokud to bude pokračovat, mohli bychom zaznamenat růst poptávky po kancelářských/laboratorních prostorách pro AI společnosti nebo robotiku, což by mohlo kompenzovat úbytek tradičních kanceláří. Přítomnost institucí jako MIT CSAIL, Harvard a rostoucí startupové scény v oblasti AI/robotiky (Boston Dynamics atd.) by mohla udržet Boston na špici technologických inovací. Příjmová nerovnost je problém – Boston má velmi bohaté obyvatele, ale také kapsy chudoby. To se projevuje také v nerovnosti v bydlení. Ekonomická strategie města klade důraz na inkluzivní růst, ale stále je to výzva zajistit, aby pracující vrstvy obyvatel nebyly opomíjeny v ekonomice, kterou ovládají vysoce kvalifikovaná pracovní místa. Výhled do budoucna (2026–2030)Demograficky Boston poroste pomalu, mírně zestárne a dále se diverzifikuje. Do roku 2030 nebude v Bostonu žádná rasová/etnická skupina v nadpoloviční většině (již dnes je to město s pluralitou). Metropolitní oblast může kolem roku 2030 přesáhnout 5 milionů obyvatel, pokud vydrží současné trendy. Růst předměstí se může mírně zrychlit, pokud zůstane populární práce na dálku (někteří lidé si mohou zvolit předměstí Metrowest nebo North Shore, pokud dojíždějí jen pár dní v týdnu), ale samotné město plánuje růst a doufá, že pojme podstatnou část nově příchozích do regionu, aby se předešlo rozrůstání zástavby. Ekonomicky je Boston předurčen k tomu, aby zůstal globálním inovačním centrem. Očekává se rozvoj oblastí jako biotechnologie, čisté energetické technologie, digitální zdravotnictví a vysoké školství. Přítomnost ohromných výzkumných grantů (granty NIH atd.) v jeho nemocnicích a univerzitách bude dál podněcovat vznik startupů a přitahovat společnosti. Potenciální překážkou by mohlo být, pokud práce na dálku povede k rozptýlenějšímu najímání zaměstnanců, například využívání talentu v levnějších regionech místo shlukování v Bostonu – zatím ale bostonksý kolaborativní ekosystém stále láká firmy, aby zde umisťovaly své laboratoře a kanceláře kvůli přístupu k talentu. Dalším faktorem jsou zlepšení infrastruktury (nebo jejich nedostatek), která ovlivní ekonomickou efektivitu. Pokud se podaří vylepšit spolehlivost dopravy (například skončí časté poruchy v metru), zvýší to produktivitu a město bude atraktivnější pro pracovní sílu. Pokud ne, dopravní problémy by mohly růst omezit nebo přimět firmy, aby zvážily přesun na předměstí či do jiných metropolí. Boston má také prosperující prostředí pro startupové financování – v USA bývá ve venture kapitálu tradičně druhý hned po Silicon Valley. Pokles v technologiích v letech 2022–2023 financování mírně zpomalil, ale na konci let 2024/2025 jsou v určitých oblastech (AI, nové biotechnologie) patrné známky oživení. Do roku 2030 Boston pravděpodobně zůstane v čele technologického/biotechnologického podnikání, což znamená poptávku po inkubátorech, laboratořích a s tím, jak startupy vyzrávají, i po dalších kancelářských či specializovaných prostorách. To je příznivé pro segmenty nemovitostí obsluhující tyto firmy (ale jak jsme viděli, přílišný optimismus může vést k nadměrné nabídce, například nedávno u laboratoří). Pokud jde o makro rizika, Boston může být ovlivněn jakoukoli národní recesí (i když lokálně možná mírněji díky stabilním sektorům). Pokud zůstanou úrokové sazby vysoké, může to zpomalit rozvoj a obrat na trhu nemovitostí, ale také to může zmoderovat růst cen na udržitelnější úroveň (což by mohlo být z dlouhodobého hlediska zdravé). Naopak, pokud Fed výrazně sníží sazby do roku 2026 (některé prognózy naznačují, že sazby začnou pomalu klesat koncem roku 2025–2026), Boston by mohl zaznamenat opětovné oživení prodejní aktivity a zrychlení cen, protože poptávka po bydlení je odložená. Také kvalita života bude hrát roli v demografických trendech. Míra kriminality v Bostonu je vzhledem k velikosti města poměrně nízká a všeobecně je vnímán jako bezpečné, obyvatelné město (až na cenu). Pokud si tuto reputaci udrží a bude dále zlepšovat veřejná vybavenost (parky, kultura, školy), může lépe udržet rodiny i starší obyvatele. Město podniká kroky v reformách školství a přidává například charterové školy, což může ovlivnit rozhodování rodin, zda zůstat ve městě, nebo se přestěhovat do předměstí kvůli vzdělání. Na závěr, demografický a ekonomický výhled Bostonu do roku 2030 je obecně pozitivní – pomalý růst, vysoká úroveň vzdělání, robustní (byť proměnlivá) ekonomika – což vytváří solidní základ pro nemovitostní trh. Největší výzvou bude slaďování bydlení a infrastruktury s tímto růstem, aby město zůstalo dostupné a spravedlivé. Demografický trend – početná skupina mladých profesionálů přecházejících do rodinné fáze života – prověří adaptabilitu městského bydlení (bude zde dostatek řadových domů nebo třípokojových bytů? Budou si moci dovolit zůstat?). Z ekonomického hlediska určí typy potřebných komerčních prostor přechod v pracovních návycích a kontinuální inovační cyklus. Ale hlavní přednosti Bostonu – vzdělání, inovace, zdravotnictví – naznačují, že bude i nadále přitahovat lidi i firmy, a tím udržovat poptávku po nemovitostech ve většině segmentů. Regulační a politické změny ovlivňující trhVeřejná politika a regulace hrají v realitním trhu v Bostonu klíčovou roli. V posledních letech se objevila řada změn a návrhů v politice jako reakce na výzvy trhu – od rostoucích nájmů až po nevyužité kancelářské budovy. Tyto politiky mohou výrazně ovlivnit rozhodnutí o rozvoji, investiční rentabilitu i celkové chování trhu. Níže uvádíme hlavní regulatorní a politické změny do roku 2025 a očekávané úpravy v blízké budoucnosti: Bytová a nájemní regulacePolitiky územního rozvoje a plánováníStátní a federální politické prostředíStručně řečeno, regulační prostředí v Bostonu směřuje k větší intervenci za účelem řízení extrémů trhu – stabilizace nájemného, povinná dostupnost a klimatická odolnost a snaha o zvýšení výstavby bydlení prostřednictvím změn v územním plánování. Jedná se obecně o progresivnější a aktivnější přístup ve srovnání s mnoha americkými městy. Pro aktéry realitního trhu to znamená složitý schvalovací proces a potenciálně nižší ziskové marže při výstavbě (kvůli požadavkům a poplatkům), zároveň ale vytváří programy, které lze využít (například daňové pobídky pro dostupné bydlení nebo zvýšení hustoty výstavby při splnění určitých podmínek). Vedení Bostonu se snaží najít rovnováhu: podpořit výstavbu a zmírnit nedostatek, ale zároveň ji nasměrovat tak, aby sloužila širokým veřejným cílům (dostupnost, udržitelnost, rovnost). Úspěšnost těchto politik výrazně ovlivní vývoj realitního trhu v Bostonu do roku 2030. Účastníci trhu budou muset být flexibilní – například kalkulovat obchody s předpokladem určité formy regulace nájemného, navrhovat projekty tak, aby splnily přísné ekologické standardy, a zaměřit se na zapojení komunity pro získání schválení projektů. Pokud se to podaří, Boston se může stát vzorem pro inkluzivní růst; v případě chyb (například příliš přísných pravidel brzdících výstavbu) by se mohly problémy ještě prohloubit. K roku 2025 má politiky silný tah na branku a realitní odvětví v Bostonu se aktivně přizpůsobuje novému stavu, kdy má veřejný sektor výrazně větší vliv na trh. Prognózy a výhled (2026–2030)Při pohledu vpřed, co lze očekávat na trhu s nemovitostmi v Bostonu ve druhé polovině 20. let a na začátku 30. let? Předpovědi jsou vždy nejisté (např. ekonomické cykly, geopolitické události), ale současné trendy a odhady expertů přinášejí určitý pohled. Obecně panuje shoda, že trh v Bostonu zůstane v zásadě silný, ale růst se bude pohybovat umírněněji a udržitelněji ve srovnání s hektickým růstem před rokem 2022. Níže naleznete předpovědi a výhledy podle sektorů do roku 2030: Výhled rezidenčních nemovitostíVýhled komerčních nemovitostíCelkové tržní podmínky a výhled investicOdborné předpovědi: Realitní poradenské firmy obecně předpokládají, že trh s nemovitostmi v Bostonu posílí v letech 2025–2026 po šoku z úrokových sazeb a poté bude stabilně růst. Například zpráva Emerging Trends společnosti PwC často řadí Boston mezi 10 nejlepších trhů s nemovitostmi – a lze očekávat, že to díky jeho silným základům vydrží. Do roku 2030 odborníci předpokládají, že Boston bude mít více bydlení, stabilizovaný kancelářský sektor (ale s menší podlahovou plochou na pracovníka) a ještě větší důraz na udržitelnost budov. Celková hodnota nemovitostí ve městě pravděpodobně vzroste (za předpokladu nominálního růstu a absence velkých krachů). Celkově lze říci, že výhled trhu s nemovitostmi v Bostonu na období 2026–2030 je opatrně optimistický. Trh prochází přechodným obdobím (postpandemické úpravy, změny v politice), ale v příštích letech by mělo přijít více jasno a zlepšení. Díky trvalým výhodám – světové úrovni ekonomiky, omezené ploše, vysoké vzdělanosti a příjmům obyvatel – zůstane o nemovitosti v Bostonu zájem. Trh bude pravděpodobně „méně rozbouřený, více vyrovnaný“ než v letech s extrémně nízkými sazbami: dobrou zprávou to bude pro koncové uživatele (více možností, mírnější růst cen) a bude to vyžadovat více umu od investorů (už žádné lehce vydělané peníze, ale solidní výnosy u dobře promyšlených obchodů). Pokud budou nynější politické kroky Bostonu úspěšné, do roku 2030 můžeme vidět město, které je inkluzivnější a odolnější, aniž by ztratilo svůj ekonomický tah – což by bylo vítězstvím jak pro trh nemovitostí, tak pro jeho obyvatele. Zdroje: 
Latest Posts
Don't Miss
Nemovitostní trh v North Las Vegas a Enterprise 2025: Růst boomtownu, klíčové trendy a 5letý výhled
Letecký pohled na nové předměstské developerské projekty v Enterprise, NV,
Trh s nemovitostmi v Portofinu 2025 a dále
Přehled trhu Portofino, malá rybářská vesnice přeměněná na mezinárodní luxusní
|