Přehled tržních podmínek v roce 2025
Tchajpejský realitní trh v roce 2025 zažívá výrazné ochlazení po několika letech bouřlivého růstu. Objem transakcí prudce klesl a růst cen stagnuje kvůli přísnějším úvěrovým podmínkám a ekonomické nejistotě taipeitimes.com taipeitimes.com. V prvním čtvrtletí roku 2025 bylo na celostátní úrovni zaregistrováno jen asi 63 000 převodů nemovitostí – meziroční pokles o 20 % a nejslabší objem za posledních osm let taipeitimes.com. Ve všech šesti největších městech Tchaj-wanu (včetně Tchaj-peje) se objem transakcí s bydlením do poloviny roku 2025 propadl meziročně o více než 20 % taipeitimes.com. Toto zpomalení následuje po období prudké aktivity v roce 2024; například prodeje nemovitostí v první polovině roku 2024 meziročně vzrostly o 27 % díky ekonomickému oživení taipeitimes.com. Avšak ke konci roku 2024 se nálada změnila, když globální ekonomické protivětry a nová úvěrová omezení oslabily důvěru kupujících.
Několik faktorů přispívá k poklesu trhu s bydlením v Tchaj-peji v roce 2025. Zavedení selektivních úvěrových omezení na hypotéky Centrální bankou (od září 2024) zvýšilo náklady na půjčky a snížilo pákový efekt pro kupující taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Banky nyní vyžadují vyšší akontace (poměr půjčky k hodnotě byl snížen přibližně o 10 procentních bodů u druhých domovů) a odstranily období bezúročné odkladné lhůty, což činí financování přísnějším taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Potenciální kupci jsou také opatrní: téměř 80 % dotazovaných zájemců o bydlení dává přednost „čekání na vedlejší koleji“ alespoň do roku 2026 vzhledem k nejisté ekonomice a přísnějším úvěrovým podmínkám taipeitimes.com taipeitimes.com. HDP Tchaj-wanu stále roste (pro rok 2025 se předpovídá cca 3 %) a úrokové sazby zůstávají relativně stabilní cbreemail.com, ale vysoké náklady na úvěry (hypoteční sazby ~2,5 %+ i u státních bank taipeitimes.com) a globální obchodní napětí podkopávají náladu na trhu s nemovitostmi.
Kriticky vzato, ceny bydlení v Tchaj-peji začaly mírně korigovat. Nejedná se o krach, ale nadměrný růst cen v letech 2020–2024 se zastavil. Ve 4. čtvrtletí 2024 klesly průměrné ceny nemovitostí v celé zemi o 6,6 % oproti předchozímu čtvrtletí a všech šest hlavních měst zaznamenalo pokles cen taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Ceny v Tchaj-peji klesly ve 4. čtvrtletí asi o 3 % (oproti 1. čtvrtletí 2024), což je relativně mírný pokles ve srovnání s prudším poklesem v jižních městech, jako je Kao-siung (-10 %) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. V 1. čtvrtletí 2025 činila průměrná cena za bydlení v Tchaj-peji přibližně 1,233 milionu NT$ za ping (~38 000 USD za 3,3 m²) – nejvyšší v rámci Tchaj-wanu taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, ale růst se zastavil. Více prodejců nyní snižuje nabídkové ceny, aby dokončili obchody – v Tchaj-peji jsou běžné slevy 10–12 % z nabídkové ceny, což je největší rozdíl od období pandemie taipeitimes.com taipeitimes.com. Stručně řečeno, trh v roce 2025 se vyznačuje slábnoucí poptávkou, rostoucí nabídkou a mírným poklesem cen, zejména v segmentech a regionech, kde byl v uplynulém období největší růst.
Trendy v rezidenčních nemovitostech v roce 2025
Sektor rezidenčních nemovitostí v Tchaj-peji se v roce 2025 přesunul z trhu přejícího prodávajícím do vyváženějšího nebo dokonce do pozice výhodnější pro kupující. Kupující mají větší vyjednávací sílu než v předchozích letech. Podle Evertrust se průměrné rozmezí pro smlouvání (rozdíl mezi nabídkovou a realizovanou cenou) na začátku roku 2025 rozšířilo na přibližně 10–12 %, zatímco ve vrcholu trhu v polovině roku 2024 to bylo pouze několik procentních bodů taipeitimes.com taipeitimes.com. V Tchaj-peji prodávající nabízeli největší slevy (v průměru asi 12,8 % pod nabídkovou cenou), následoval Nový Tchaj-pej (11,5 %) a Tchaj-nan (11,1 %) taipeitimes.com taipeitimes.com. To naznačuje, že potencionální kupci úspěšně prosazují slevy na ceně, což je trend podpořený přísnějším úvěrovým prostředím a větší nabídku nemovitostí.
Nabídka bydlení se skutečně zvýšila. Rekordních 100 000 nových bytových jednotek má být po celé Tchaj-wanu dokončeno v roce 2025, což vyvolává obavy z nadměrné nabídky v některých regionech taipeitimes.com. Přestože samotné město Tchaj-pej má omezené území pro rozsáhlou novou výstavbu, širší metropolitní oblast Tchaj-peje (včetně Nového Tchaj-peje) zaznamenala v posledních letech řadu projektů. Výstavba nových bytů v roce 2024 celostátně klesla na pětileté minimum, protože developeři byly opatrnější taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. V některých oblastech s vysokými zásobami – například v zónách přestavby v Novém Tchaj-peji – stavitelé ve druhé polovině roku 2024 skutečně odložili nebo omezili projekty po zpřísnění úvěrové politiky taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Tento pokles ve výstavbě by mohl v budoucnu zpomalit růst nabídky. V krátkodobém horizontu je však bytový fond v Tchaj-peji hojný díky předchozímu stavebnímu boomu a neprodané zásoby zůstávají vysoké (mnoho developerů stále drží řadu neprodaných jednotek v předprodeji) taiwannews.com.tw. Výsledkem je, že kupující mají více možností a nejsou pod takovým tlakem na urychlený nákup, což dále zchlazuje cenový tlak.
Trendy cen domů se liší podle segmentu. Na trhu předsprodeje (novostaveb) zůstávají ceny relativně vysoké – podpořené dřívějším optimismem developerů – ale tempo prodejů se zpomalilo. Ve 2. čtvrtletí 2024 dosáhla průměrná cena předsprodeje celostátně 530 300 NT$ za ping (≈16 milionů NT$ za byt o rozloze 30 pingů), což je o 6,7 % více než v předchozím čtvrtletí taipeitimes.com taipeitimes.com. Nicméně ve 4. čtvrtletí 2024 se objevily známky korekce cen i u nových projektů. Mediánová celostátní cena domů klesla ve 4. čtvrtletí na asi 338 600 NT$ za ping taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw a snížení cen o ~6 % se stalo běžným způsobem, jak rozpohybovat inventář taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Prémiové projekty v Tchaj-peji si stále udržují vysoké ceny (často 1 milion NT$+ za ping), ale prodávající jsou nyní pod tlakem více flexibilní. Jak uvedl jeden analytik, na rozdíl od let boomu, kdy majitelé drželi pevné ceny, mnoho prodávajících v roce 2025 je ochotno vyjednávat nebo snížit požadovanou cenu kvůli potřebě prodat jednotky taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. To platí zejména pro investory vlastnící více nemovitostí, kteří čelí vyšším nákladům na držení kvůli novým daním a pravidlům úvěrování (upřesněno v další části).
Demografie kupujících na rezidenčním trhu v Tchaj-peji se také mění. Vládní politiky upřednostňující první majitele mají svůj efekt: podíl prvokupujících vzrostl z přibližně 57 % na začátku roku 2023 na 61,4 % ke konci roku 2024, což naznačuje větší zastoupení skutečných koncových uživatelů na trhu taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Mladé rodiny a jednotlivci se opatrně vracejí na trh, a to díky speciálním hypotékám (např. program Nové bydlení pro mladé) i díky ústupu investorů. Ve skutečnosti dnes v Tchaj-peji převládají jedno a dvoučlenné domácnosti – téměř polovina všech tchajwanských domácností tvoří jedna nebo dvě osoby taipeitimes.com. V Tchaj-peji, Nové Tchaj-peji a Kao-siungu je obzvlášť vysoký počet jednotlivců žijících sami taipeitimes.com. Tento demografický trend znamená silnou poptávku po menších jednotkách a po bydlení „jeden domov pro každého“, což odpovídá vládnímu cíli „jeden majitel, jeden domov“ taipeitimes.com. Tomu odpovídá i pokles poptávky po luxusních a spekulativních nemovitostech. I oblasti, které kvůli zprávám z technologického průmyslu zažily rozruch – například regiony u nových továren TSMC na polovodiče – ochladly. Průzkum z počátku roku 2025 ukázal smíšená očekávání ohledně cen nemovitostí v blízkosti plánovaných závodů TSMC, přičemž jen něco málo přes polovinu respondentů očekávalo růst cen, zatímco zbytek předpovídal stabilitu nebo pokles taipeitimes.com. Tato ambivalence odráží uvědomění si, že technologické boom mohou být vratké, pokud se projekty zastaví nebo pokud spekulace předběhne fundamenty.
Na pronájmové straně zůstaly nájmy rezidenčních nemovitostí v Tchaj-peji relativně stabilní a s nízkým výnosem ve srovnání s cenami. Průměrné roční výnosy z pronájmů v Tchaj-peji dosahují pouze kolem 2 %, což je jeden z nejnižších výnosů v Asii investasian.com investasian.com. To znamená, že nákup nemovitostí na pronájem není příliš ziskový a mnoho investorů spoléhá spíše na růst hodnoty nemovitostí. S tím, jak růst cen stagnuje, někteří potenciální pronajímatelé přehodnocují svou strategii a více bytů se může vracet na trh k prodeji. Krize dostupnosti bydlení zůstává vážná: poměr ceny bydlení k příjmům na Tchaj-wanu se pohybuje kolem 15–20, a v Tchaj-peji může trvat přibližně 40 let průměrného příjmu, než si člověk může dovolit skromný byt investasian.com investasian.com. To vedlo k veřejné nespokojenosti ohledně spravedlnosti v bydlení, odlivu obyvatelstva z Tchaj-peje (více než 20 000 čistých obyvatel opustilo město Tchaj-pej v 1. čtvrtletí 2025, často hledajících levnější bydlení na předměstích) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw a k neustálým snahám vlády zkrotit ceny.
Stručně řečeno, rezidenční trh v Tchaj-peji v roce 2025 prochází fází ochlazení: objem prodejů klesá, růst cen se mění v mírný pokles a spekulace tažená zadlužením ustupuje. Koncoví uživatelé pomalu získávají zpět převahu a trh je zdravější v tom smyslu, že se vytrácí přehřátí. Problémy s dostupností však přetrvávají a opravdový trh vhodný pro kupující bude záviset na dalším poklesu cen nebo růstu příjmů.
Trendy v komerčních nemovitostech (kanceláře, maloobchod a průmysl)
Komerční nemovitosti v Tchaj-peji vykazují v roce 2025 smíšený obraz: sektor kanceláří čelí protivětru, zatímco některé segmenty průmyslu a logistiky zůstávají silné. Podle výhledu společnosti CBRE míra neobsazenosti kanceláří roste a očekává se, že v roce 2025 dosáhne sedmiletého maxima cbreemail.com. Na trh přichází nové prostory – včetně několika prémiových kancelářských věží v distriktech Xinyi a Nangang – což převyšuje současnou poptávku ze strany nájemců. Tento prudký nárůst nabídky mění kancelářský trh v Tchaj-peji ve výhodné prostředí pro nájemce, což je zásadní změna po letech nízké neobsazenosti. Vlastníci starších nebo méně kvalitních budov pravděpodobně pocítí větší konkurenci a mohou být nuceni nabízet pobídky či snižovat nájmy, aby nalákali nájemce. Skutečně mnoho firem realizuje „útěk za kvalitou“ cbreemail.com, tedy stěhování do novějších budov s lepším vybavením a opouštění starších kanceláří. Výsledkem je, že vyjednávací síla pronajímatelů v segmentu kancelářských prostor eroduje a růst nájmů se očekává v roce 2025 jen mírný.
Mezitím segment maloobchodních nemovitostí v Tchaj-peji opatrně zlepšuje svou situaci, i když ne bez výzev. Spotřebitelská důvěra byla poněkud rozkolísaná kvůli kolísání akciového trhu a globální ekonomické nejistotě cbreemail.com. Maloobchodníci tak rozšiřují svou přítomnost opatrně, zaměřují se na osvědčené lokality a formáty. Segment luxusního maloobchodu (zejména v okolí Taipei 101/Xinyi a Zhongshan) zaznamenal oživení díky obnovení cestovního ruchu v Asii, avšak sousedské obchody a nákupní centra se stále zotavují z pandemického přechodu na e-commerce. Růst e-commerce nadále pohání poptávku po moderních logistických a skladovacích prostorech cbreemail.com. Průmyslové nemovitosti v Tchaj-peji, zejména sklady a centra pro distribuci na poslední míli, zůstávají světlým bodem trhu. Společnosti investují do infrastruktury dodavatelského řetězce; velké e-commerce a 3PL (poskytovatelé logistických služeb třetí strany) firmy hledají vysoce kvalitní logistická zařízení v okolí Nového Tchaj-peje a Taoyuanu, kde je dostupná půda cbreemail.com. Díky tomu zůstává průmyslová neobsazenost nízká a nájmy jsou relativně stabilní.
Stojí za zmínku, že komerční nemovitosti v Tchaj-peji jsou také ovlivněny širšími ekonomickými změnami. Město sice není finančním centrem regionu v rozsahu jako Hongkong nebo Singapur, ale je sídlem technologických výrobců a servisních společností. S tím, jak se část technologické produkce rozšiřuje mimo Tchaj-wan a více lidí preferuje práci na dálku nebo hybridní model, absorpce kancelářských prostor se zpomaluje. CBRE uvádí, že tyto trendy, spojené s novou výstavbou, učiní z roku 2025 náročný rok pro pronajímatele kanceláří cbreemail.com. Naopak jakékoliv zlepšení ekonomiky či stabilizace obchodní politiky (například vyřešení obchodních napětí mezi USA a Čínou) by mohlo posílit důvěru podniků a tím i poptávku po kancelářských a maloobchodních prostorech. Prozatím společnosti zůstávají nákladově opatrné: sledujeme konsolidaci kanceláří nebo preference menších ploch ve flexibilních/co-workingových prostorách místo velkých tradičních nájmů.
Stručně řečeno, komerční nemovitosti v Tchaj-peji 2025 lze charakterizovat jako rozvíjející se prostředí:
- Kanceláře: Rostoucí míra neobsazenosti a větší vyjednávací síla nájemců při vrcholu nabídky cbreemail.com. Růst nájemného je stagnující a starší budovy, obzvlášť ty mimo prémiové lokality, jsou pod tlakem.
- Maloobchod: Pomalá expanze; prémiové maloobchodní prostory si drží hodnotu, ale celkovou poptávku tlumí opatrné spotřebitelské výdaje cbreemail.com.
- Průmysl/Logistika: Silná poptávka po skladech a logistických centrech díky e-commerce a investicím do dodavatelských řetězců cbreemail.com. Tento subsektor je výkonnější, s stabilními či rostoucími nájmy a nízkou neobsazeností v moderních prostorách.
Investoři na trhu komerčních nemovitostí v Tchaj-peji tak posouvají své zaměření: někteří místní institucionální investoři (např. pojišťovny) stále rozdělují prostředky do nemovitostí v roce 2025, avšak celkově se objem investic do nemovitostí očekává v roce 2025 pokles kvůli ochlazení trhu cbreemail.com. Ti, kteří investují, dávají přednost průmyslovému a specializovaným segmentům nebo prémiovým jádrovým aktivům před spekulativními kancelářskými projekty. Kancelářský a maloobchodní sektor si možná budou muset počkat na jasnější ekonomické „měkké přistání“ před obnovou růstu.
Prognózy a odhady pro nadcházející roky
Při pohledu do budoucna většina analytiků předpovídá, že trh s nemovitostmi v Tchaj-peji čeká spíše měkké přistání než dramatický pád, ale v nejbližší době zůstane utlumený. Největší tchajwanská realitní kancelář Evertrust předpovídá, že celkový počet realitních transakcí v celé zemi pravděpodobně klesne pod 280 000 jednotek v roce 2025, oproti více než 300 000 v roce 2024, protože trh dále ochlazuje taipeitimes.com taipeitimes.com. Očekává se, že mírné poklesy cen budou pokračovat až do roku 2025 – v řádu několika procent – pokud nenastane zásadní otřes. „Nevidíme krach trhu, ale zároveň neexistuje žádný impuls pro oživení,“ vysvětlil v červnu generální ředitel Evertrust taipeitimes.com taipeitimes.com. Jinými slovy, základní očekávání je klesající objem prodejů a mírná cenová korekce do budoucna taipeitimes.com.
Klíčové faktory, které tyto projekce ovlivňují, zahrnují:
- Stále přísný úvěr: Centrální banka signalizovala, že si zachová selektivní omezení hypoték, dokud se ceny nestabilizují. Začátkem roku 2025 činí poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti u druhých domovů přibližně 60 % (ještě méně u luxusních nemovitostí) a banky důsledně prověřují příjmy žadatelů taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Jelikož financování „už není bez překážek“, spekulativní poptávka by měla zůstat utlumená taipeitimes.com taipeitimes.com. Očekává se, že úrokové sazby zůstanou stabilní nebo mírně porostou, což přináší určitou stabilitu cbreemail.com, ale obecně se neočekává jejich snižování, které by podpořilo nové úvěry. Stručně řečeno, úvěrové podmínky pravděpodobně udrží trh pod kontrolou i v roce 2025.
- Přebytek nabídky a stavební pipeline: Vlna dokončení v roce 2025 přidává nabídku v rezidenčním i komerčním segmentu. Vysoká nová nabídka – např. 100 tisíc nových domů po celé zemi v roce 2025 – bude potřebovat čas, aby byla absorbována taipeitimes.com. Vedoucí ukazatele však naznačují zpomalení budoucí nabídky: v roce 2024 klesly zahájené stavby bytů, což znamená, že méně nových projektů se dostane na trh v letech 2026–2027 taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Mnoho developerů odložilo projekty po zpřísnění úvěrových podmínek v září, zejména v regionech s nadbytkem nabídky taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. To by ve střednědobém horizontu mohlo pomoci s vyrovnáním trhu. V letech 2025-26 však kupující budou těžit z bohatého výběru a developeři budou vyprodávat zásoby, což udrží růst cen utlumený.
- Postoj vlády: Tchajwanští tvůrci politiky prokázali odhodlání prosazovat opatření na podporu „bytové spravedlnosti“, která mají omezit spekulace a zlepšit dostupnost bydlení. Součástí toho jsou daňové reformy (rozebírány níže) a úvěrová regulace. Očekává se, že vláda tato opatření v příštích několika letech neuvolní, pokud ekonomika vážně neoslabí. Ve skutečnosti jsou možné další zpřísňující kroky, pokud by ceny znovu rychle vzrostly taipeitimes.com. Tento obezřetný přístup naznačuje, že jakékoliv oživení trhu bude záměrně brzděno. „Přehřátá“ obnova jako na začátku roku 2024 je v novém regulačním režimu nepravděpodobná.
- Ekonomické a vnější faktory: Očekává se, že tchajwanská ekonomika v blízké budoucnosti poroste mírně (~2–3 % ročně) cbreemail.com, což podporuje poptávku po bydlení, ale ne prudkým tempem. Exportně orientovaná odvětví čelí nejistotě kvůli napětí v obchodních vztazích mezi USA a Čínou a pomalejšímu globálnímu růstu. Rostoucí geopolitická rizika mezi Tchaj-wanem a Čínou navíc přidávají investorům dávku opatrnosti taiwannews.com.tw. Pokud nedojde k výraznému pozitivnímu šoku (například technologickému boomu nebo náhlému přílivu zahraničního kapitálu), poptávková strana po nemovitostech zůstane pravděpodobně opatrná i v roce 2025. Na druhou stranu nízká nezaměstnanost a růst mezd v technologických odvětvích poskytují základní podporu pro základní faktory bydlení v oblasti Velkého Tchaj-peje, což brání jakémukoliv prudkému propadu poptávky taiwannews.com.tw.
Celkově panuje shoda, že výhled realitního trhu v Tchaj-peji v příštích několika letech bude ve znamení pozvolné korekce a stagnace. Ceny by měly mírně klesat nebo zůstat na stejné úrovni, místo aby rostly. Objem transakcí může zůstat pod nedávným průměrem, protože kupci i prodejci budou upravovat svá očekávání. Analytici to popisují jako „vlažné“ nebo „stagnující“ období taiwannews.com.tw – v podstatě nezbytné ochlazení po období euforie.
Pro potenciální kupce nemovitostí tento výhled znamená lepší příležitosti do budoucna: více prostoru pro vyjednávání a možná i mírné cenové ústupky, zvláště v oblastech nebo u typů nemovitostí, kde ceny vystřelily příliš vysoko. Jak poznamenal manažer Chinatrust Real Estate, současná situace je „lepší pro kupující, kteří mají skutečnou potřebu bydlet“, protože prodejci jsou nyní vstřícnější taiwannews.com.tw. U investorů se v nejbližší době neočekávají výrazné kapitálové zisky; výnosy z pronájmů se pravděpodobně výrazně nezlepší, proto je nutné pečlivě zvážit náklady na držení oproti výnosům.
Při pohledu za rok 2025, jakmile trh dokončí svou korekci a pokud zůstane tchajwanská ekonomika stabilní, dlouhodobý výhled nemovitostí v Tchaj-peji je opatrně optimistický, ale ne výbušný. Tchaj-pej je politickým a ekonomickým centrem a nabídka půdy je omezená, takže po bydlení bude stále poptávka. Demografické změny (stárnutí populace, menší domácnosti) mohou růst poptávky omezit, ale městská obnova a rozvoj technologického průmyslu (např. centra AI a polovodičů) mohou přinést nové impulzy. Důležité je, že pokud v příštích letech dojde k poklesu inflace a úrokových sazeb, část odložené poptávky by se mohla na trh vrátit. Místní odborníci předpovídají „měkké přistání“ v roce 2025 s možným mírným oživením poté cbreemail.com – přičemž jakékoli budoucí oživení bude pravděpodobně mnohem mírnější než dvouciferné meziroční nárůsty zaznamenané v letech 2021–2022.
Dopady vládních politik, daní a regulací
Tchajwanská vláda je aktivní v zavádění opatření na ochlazení trhu s bydlením a podporu dostupnosti bydlení a tato opatření zásadně ovlivňují dynamiku trhu s nemovitostmi v Tchaj-peji v roce 2025. Mezi hlavní nástroje politiky patří daňové reformy, úvěrová omezení a regulační restrikce:
- Selektivní úvěrové kontroly: Centrální banka Tchaj-wanu zavedla několik kol zpřísnění hypoték (do konce roku 2024 šlo již o sedmé kolo těchto opatření taiwannews.com.tw). V září 2024 nová pravidla snížila povolené úvěrové limity (LTV poměry) pro hypotéky na druhé bydlení o 10 % a ještě více pro třetí nemovitosti a luxusní objekty taiwanhousing.tw. Například kupující, který dříve mohl na druhou nemovitost získat úvěr až 80 %, nyní dostane pouze 60–70 %. Dále byly zrušeny odkladné období splátek pouze úroků – všichni dlužníci musí okamžitě začít splácet jistinu taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Tato pravidla, která původně cíleně mířila na šest velkých měst, byla rozšířena na celou zemi, aby se zamezilo spekulačním přesunům do menších měst taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Dopad byl zásadní: banky nyní vyžadují vyšší zálohy (často 30–40 % i od místních kupujících a v praxi zálohu 50 % a více od mnoha zahraničních kupujících) taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. Přísnější jsou i kontroly příjmů a původu žadatelů, aby byli odhaleni falešní „prvokupci“, kteří jsou ve skutečnosti prostředníky investorů taipeitimes.com. Celkově je získání hypotéky v Tchaj-peji dnes podstatně náročnější než před několika lety – jde o cílený krok ke snížení zadlužení a omezení spekulací.
- „Daň za hromadění domů 2.0“ a reforma daně z nemovitosti: V polovině roku 2024 přijala Tchaj-wan významnou reformu daně z nemovitostí, jejímž cílem je penalizovat vlastnictví více nemovitostí a podpořit vlastní bydlení. Nový systém, často nazývaný Daň za hromadění domů 2.0, zvýšil roční sazby daně z nemovitostí na domy neobývané vlastníkem na 2–4,8 % (z původních 1,5–3,6 %), zatímco snížil sazbu pro domy obývané vlastníkem na 1 % (z 1,2 %) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Toto opatření vstoupilo v platnost v červenci 2024 a daň bude splatná od roku 2025. Důležitou změnou je, že zákon změnil způsob evidence vlastnictví: místo podle města je nyní zavedena celostátní evidence, což zabrání investorům tvrdit, že mají několik „hlavních domovů“ v různých městech a vyhnout se tak vyšší dani taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Pro majitele domů v Tchaj-peji to znamená, že pokud vlastníte dvě nebo více nemovitostí kdekoli na Tchaj-wanu, které nejsou pronajaté pro sociální účely nebo nejsou vaším bydlištěm, budete čelit mnohem vyššímu daňovému zatížení. Naopak, skuteční vlastníci užívající své nemovitosti (včetně cizinců s povolením k pobytu) mají výhodu: cizinci s trvalým pobytem na Tchaj-wanu, kteří skutečně bydlí ve svém domě, mají nyní nárok na stejnou nízkou sazbu daně 1 % za vlastní užívání taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Očekává se, že z těchto výhodných sazeb bude od roku 2025 profitovat přibližně 16 000 cizinců, pokud si zaregistrují svůj pobyt a dům nebude pronajatý taipeitimes.com taipeitimes.com. Tato politika zdůrazňuje vládní postoj „bydlení pro využití, ne spekulaci“. První známky ukazují, že to funguje: daňová úleva na první bydlení a vyšší náklady na držení více domů přiměly více majitelů prodávat vedlejší nemovitosti a zvýšily podíl kupujících prvního bydlení taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
- Daň ze zisku z kapitálu a daň ze spekulací: Již dříve, v červenci 2021, Tchaj-wan zavedl přísnější zdanění krátkodobých obchodů s nemovitostmi, aby odradil od rychlého přeprodávání english.ey.gov.tw. Podle těchto pravidel, často nazývaných konsolidovaná daň z příjmu z bydlení a pozemků 2.0, podléhají nemovitosti prodané do 2 let od nákupu až 45% dani ze zisku (a 35 %, pokud jsou prodány během 2–5 let). To výrazně zvýšilo náklady na rychlé přeprodeje. Do roku 2024 se projevy spekulací (např. rychlé přeprodání předkupních smluv) poněkud zmírnily, protože vlastnění nemovitosti po dobu několika měsíců již není kvůli represivním daním lukrativní english.ey.gov.tw. Vláda také zasáhla proti developerům, kteří hromadí neprodané nové byty – například jsou vyšší daně na neprodané nové bytové zásoby, aby developeři uváděli byty na trh taiwannews.com.tw. Tchaj-pej jako klíčový trh čelila mnoha podobným opatřením a pravděpodobně z nich těžila: údaje o transakcích naznačují méně extrémně krátkodobých obchodů a více nabídek dříve hromaděných bytů, což zmírňuje tlak na růst cen.
- Regulace bydlení a sociální bydlení: Kromě daní přijaly město Tchaj-pej i celostátní vláda regulační opatření, například zpřísnění pravidel pro nákup a převod předkupu. Předkup byty nyní podléhají přísnějším požadavkům na transparentnost a omezením, která mají zabránit kupujícím prodat smlouvu před dokončením bytu (což je běžná spekulativní praktika). Dále byly rozšířeny programy sociálního bydlení – město Tchaj-pej staví tisíce cenově dostupných nájemních bytů pro nízkopříjmové a mladší obyvatele. Ačkoli na soukromý trh ceny zatím moc nedoléhají, přítomnost veřejného bydlení má poskytnout alternativu a vytvářet morální tlak na pronajímatele nekvalitních bytů. Probíhající „Plán zdravého trhu s nemovitostmi“ centrální vlády zahrnuje opatření jako důkladnější dohled nad transakcemi s pozemky pro farmářské domy (kvůli zamezení mezerám v zákoně) a omezení nadměrného úvěrování nemovitostního sektoru na úkor ostatních odvětví mof.gov.tw.
Kombinovaný dopad těchto politik v roce 2025 představuje trh s mnohem menší spekulační horečkou. Investoři nyní čelí vyšším nákladům na držení (roční daně) a nižší páce, což snižuje atraktivitu držení prázdných bytů v Tchaj-peji v očekávání růstu cen. Mnoho majitelů více nemovitostí své jednotky prodává nebo se vyhýbá novým nákupům, což zvyšuje nabídku pro koncové uživatele. Naopak opravdoví kupující těží z mírně nižších cen a daňových úlev na své primární bydlení. Na straně regulace je prostředí o něco spravedlivější: například zahraniční kupci jsou v oblasti daní více zrovnoprávněni, pokud skutečně bydlí ve svém bytě v Tchaj-peji taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, i když stále čelí překážkám u bank (banky upřednostňují místní nebo alespoň cizince s lokálním příjmem pro hypotéky taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw).
Je důležité poznamenat, že tato opatření nejsou bez vedlejších účinků. Přispěla k současnému poklesu prodejů i nálady na trhu – v podstatě propíchla to, co někteří považovali za „bublinu“ na trhu s bydlením. Centrální banka varovala, že tchajwanský trh s bydlením je nadměrně zadlužený, a jejím cílem je vyhnout se tvrdému přistání, jaké nastalo v Číně taiwannews.com.tw. Zatím se zdá, že dochází ke gradaci bubliny: 6,6% pokles cen ve 4. čtvrtletí 2024 byl přímým důsledkem zářiového omezení úvěrů a přísnějších finančních kontrol, které „tvrdě zasáhly trh“ taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Zdá se, že tvůrci politik jsou ochotni krátkodobé zpomalení akceptovat, aby dosáhli dlouhodobé stability a zlepšení dostupnosti bydlení. Kupující i prodávající v Tchaj-peji se přizpůsobili této nové realitě výrazného zásahu vlády. Každý, kdo chce investovat nebo koupit, si musí být těchto pravidel vědom – jejich ignorování může být nákladné (např. cizinec může být překvapen požadavkem 50% akontace a okamžitých úplných splátek, investor může špatně odhadnout svůj výnos kvůli novým daním).
Stručně řečeno, vládní politiky v roce 2025 zásadně mění trh s nemovitostmi v Tchaj-peji: snižují spekulace, posouvají trh ke skutečným uživatelům a pomalu směřují ceny k udržitelnějším úrovním. Tato opatření jsou klíčovým důvodem, proč jsou tržní vyhlídky spíš stabilní až mírné, místo aby šlo o výkyvy typu boom-anebo-krach.
Investiční příležitosti a rizika
Z investičního hlediska představuje realitní trh v Tchaj-peji v roce 2025 směs varovných příkladů a selektivních příležitostí. Nedávný vývoj trhu naznačuje, že investoři musí být velmi strategičtí a zaměření na dlouhodobé cíle, protože rychlé zisky již nejsou snadné. Zde rozebíráme příležitosti a rizika: Klíčové příležitosti:- Podmínky trhu příznivé pro kupující: Současný pokles nabízí dobře kapitálově vybaveným kupujícím šanci vstoupit na realitní trh v Tchaj-peji za lepších podmínek než před několika lety. S mírně upravenými cenami a větší ochotou prodávajících vyjednávat mohou investoři (zejména ti, kteří hledají nemovitost pro vlastní bydlení nebo dlouhodobé držení) v roce 2025 vyjednat výhodné podmínky taipeitimes.com taiwannews.com.tw. Například luxusní apartmán v Xinyi, který v roce 2022 mohl být prodáván bez slevy, je nyní možné získat až o 10 % levněji než byla původní cena. Koneční uživatelé, kteří plánují v nemovitosti bydlet, mají největší užitek, neboť mohou využít nižších daňových sazeb pro vlastní bydlení a zajistit si historicky nízké úrokové sazby před případným jejich růstem.
- Prémiové lokality si udržují hodnotu: I během korekce si prémiové čtvrti Tchaj-peje (Daan, Xinyi atd.) udržely hodnotu lépe než ostatní taiwannews.com.tw. Tyto centrální oblasti s omezenou nabídkou a širokou občanskou vybaveností jsou „odolnější“ – v závěru roku 2024 klesly jen asi o 2–3 % oproti mnohem větším poklesům v okrajových městech taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Investoři s dlouhým investičním horizontem mohou shledat nemovitosti v centrální Tchaj-peji relativně bezpečným aktivem na Tchaj-wanu, nabízejícím uchování kapitálu a prestiž. Pokud se trh v následujících letech zotaví, právě prémiové oblasti obvykle vedou toto oživení. Navíc prémiový segment v Tchaj-peji je částečně chráněn bohatstvím (mnoho majitelů jsou osoby s vysokým jměním, které nejsou nuceny prodávat).
- Objevující se čtvrti a přestavby: Tchaj-pej nadále prochází procesem obnovy města. Čtvrti jako Nangang (s rostoucími technologickými kancelářskými komplexy a novými linkami metra) nebo části Nového Tchaj-peje, jako Banqiao a Xinzhuang (s novou infrastrukturou a projekty přeúzemního plánování) nabízejí potenciál růstu. Ceny jsou zde nižší než v centru Tchaj-peje, ale mohou růst, jak se tyto oblasti rozvíjejí v sekundární obchodní centra. Například oblast Qingpu v Taoyuanu (lehce mimo Tchaj-pej) přilákala mnoho mladých kupujících díky novým dopravním spojením taiwannews.com.tw – příklad toho, jak propojenost může zvyšovat hodnotu nemovitostí. Investoři hledající možnosti mimo samotné město Tchaj-pej mohou zvážit tyto peri-urban hotspots, které těží z přelivové poptávky a vládních rozvojových plánů.
- Logistické a průmyslové nemovitosti: Jak již bylo zmíněno, logistický sektor prosperuje. Investoři (zejména institucionální hráči či REITs) mohou zvážit koupě nebo výstavbu skladů na okraji Tchaj-peje. Moderní logistická zařízení mají silnou poptávku ze strany e-commerce a výnosy jsou zde vyšší než u rezidenčních nemovitostí. Pozice Tchaj-wanu v oblasti špičkových technologií a potřeba skladových kapacit tento segment dále podporují. Podobně i nemovitosti v technologických parcích v okolí Hsinchu nebo Taichungu (které leží mimo Tchaj-pej) mohou představovat příležitost – obsluhují dodavatelský řetězec polovodičů (je však třeba dávat pozor na volatilitu spojenou s technologickými cykly).
- Nika zahraničních kupců: Tchaj-wan je jedno z mála míst v čínsky mluvícím světě, kde mohou cizinci vlastnit nemovitost do osobního vlastnictví investasian.com a Tchaj-pej je velmi příjemné město pro život. Přestože cizinci čelí stejným tržním rizikům jako místní (a přísným předpisům o reciprocitě a pobytu), ti, kdo plánují žít na Tchaj-wanu, mohou nemovitosti v Tchaj-peji najít atraktivní i z hlediska životního stylu. Díky novému daňovému zákonu, který staví cizince na roveň místním při nákupu vlastních domovů taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, může cizinec žijící v Tchaj-peji koupit byt a platit nízké roční daně (1 % ročně) – což je v porovnání s mnohými světovými metropolemi poměrně výhodné. Jde spíše o příležitost spojenou se životním stylem než o čistě investiční záležitost, ale při dlouhodobém vlastnictví lze v Tchaj-peji chránit majetek před růstem nájemného a pohybem měny.
Klíčová rizika:
- Nadhodnocení a nízké výnosy: Podle mnoha ukazatelů je nemovitost v Tchaj-peji nadhodnocená vzhledem k fundamentům. Výnosy z pronájmu kolem 2 % znamenají, že po odečtení daně z nemovitosti, údržby a inflace je čistý výnos investora z pronájmu bytu v Tchaj-peji často téměř nulový investasian.com investasian.com. To je výrazné riziko: v podstatě se sází pouze na zhodnocení kapitálu. Pokud ceny stagnují nebo klesnou, investice může být horší než základní spoření nebo jiné aktiva. Průměrný byt o rozloze 30 ping ( ~100 m²) stojí v Tchaj-peji 600 000–700 000 USD investasian.com investasian.com, což vede k extrémnímu poměru ceny k příjmu – místní platy (~1 500 USD/měsíčně medián) takové ceny jednoduše neumožňují investasian.com investasian.com. Existuje reálné riziko dlouhodobější korekce cen nebo alespoň let stagnace cen, než příjmy doženou ceny. Mezinárodní srovnání jsou výmluvná: Tchaj-pej je téměř stejně drahá jako Singapur za metr čtvereční, ale bez statusu světového finančního centra nebo nedostatku půdy investasian.com investasian.com. To naznačuje omezený krátkodobý růstový potenciál.
- Politické a regulační riziko: Silný zásah vlády znamená, že politika může změnit investiční matematiku přes noc. Například pokud ceny dostatečně neklesnou, může být zavedena nová daň proti „hromadění“ nemovitostí nebo další zpřísnění úvěrů. Zahraniční investoři čelí riziku změny dohod o reciprocitě nebo dalším bariérám, pokud by se například zhoršily geopolitické vztahy. Již nyní si cizinci musí zajistit, že jejich domovská země umožňuje Tchajwancům kupovat tam nemovitosti, jinak jim Tchaj-wan nákup neumožní (pravidlo reciprocity) taiwanhousing.tw. Kupci z pevninské Číny, kteří dříve podporovali určité segmenty luxusního trhu v Tchaj-peji, téměř zmizeli poté, co Peking omezil nákupy v zahraničí investasian.com investasian.com – což je připomínka, že politická rozhodnutí mohou odradit celou skupinu kupujících. Pokračující napětí mezi Čínou a Tchaj-wanem nebo jakákoli nestabilita mohou také ovlivnit hodnoty (rizikový profil Tchaj-peje zahrnuje riziko zemětřesení a vojenského konfliktu, což některé zahraniční investory znepokojuje investasian.com).
- Riziko nelikvidity a pákového efektu: S poklesem objemů a transakcemi na mnohaletém minimu se nemovitosti v Tchaj-peji staly méně likvidními. Investor nyní může zjistit, že prodej nemovitosti trvá výrazně déle než během boomu. Pokud někdo využil pákový efekt (i když je páka nyní omezená, někteří investoři si stále berou sekundární úvěry nebo neregulované financování), mohou zůstat zaseknutí v klesajícím trhu s náklady na držení. Náklady na držení vzrostly s novými daněmi: vlastnictví více prázdných bytů znamená platit až 4,8 % z odhadní hodnoty ročně na daních taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw – vysoký účet, který může ukrojit z kapitálu investora, pokud ceny nerostou. Pokud by v budoucnu vzrostly úrokové sazby (okamžitě se to neočekává, ale je to riziko v horizontu několika let), mohou být vysoce zadlužení vlastníci ještě více pod tlakem.
- Konkurence z jiných trhů: Regionálně mohou investoři najít lepší vyhlídky jinde. Například Malajsie nebo Vietnam nabízejí vyšší výnosy z pronájmu a růst, Singapur zase větší stabilitu atd. investasian.com investasian.com. Existuje náklad příležitosti při znehybňování kapitálu na stagnujícím trhu. Někteří analytici otevřeně tvrdí, že na trhu s nemovitostmi na Tchaj-wanu zbývá „velmi málo zisku“ a že lze najít lepší výnosy na rozvíjejících se trzích nebo dokonce v jiných třídách aktiv investasian.com investasian.com. Rizikem pro investora je to, že trh v Tchaj-peji může zaostávat po celé desetiletí, zatímco jejich peníze by jinde mohly růst složeně.
Stručně řečeno, investování do nemovitostí v Tchaj-peji v roce 2025 je opatrnou hrou. Má smysl pro ty, kteří hledají domov nebo dlouhodobé uchování hodnoty v prémiové lokalitě, a existují i kapsy růstu (logistika, určité čtvrti). Spekulativní investování za účelem rychlého zisku je však v podstatě mimo hru – trh „žadoní o korekci“ a podle všeho ji právě prochází investasian.com investasian.com. Opatrní investoři budou pečlivě zvažovat prostředí nízkého výnosu/vysoké ceny. Strategie pro zmírnění rizika zahrnují: zaměřit se na nemovitosti s jedinečnou hodnotou (např. v blízkosti špičkových škol nebo nových linek MRT), udržovat nízkou páku a počítat s dlouhým investičním horizontem pro překonání cyklů. Také diverzifikace je klíčová – mnoho místních investorů historicky ukládalo velkou část majetku do nemovitostí; současné klima však naznačuje vyvážení s dalšími investicemi ke snížení expozice vůči této pomalu se vyvíjející fázi trhu.
Dynamika trhu nemovitostí na úrovni čtvrtí v Tchaj-peji
Tchaj-pej je souborem rozmanitých čtvrtí, z nichž každá má svůj vlastní profil trhu nemovitostí. Ceny nemovitostí a poptávka se výrazně liší čtvrť od čtvrti, ovlivněny faktory jako lokalita, rozvoj, vybavenost a nová nabídka. Zde je rozbor dynamiky trhu nemovitostí v Tchaj-peji na úrovni jednotlivých čtvrtí:
- Okres Da’an: Považovaný za nejprestižnější rezidenční čtvrť Tchaj-peje, Da’an má stabilně nejvyšší hodnoty nemovitostí ve městě. Je centrálně položený (nachází se zde Da’an park, špičkové školy a nedaleko je Národní tchajwanská univerzita) a je výborně dostupný linkami metra MRT. Podle aktuálních dat se průměrné ceny v Da’anu pohybují zhruba mezi 1,2–2,0 milionu NT$ za ping (400–650 tisíc amerických dolarů za 3,3 m²) u bytů taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. To znamená, že standardní byt o velikosti 30 ping (99 m²) v Da’anu snadno překročí hodnotu 36 milionů NT$ (1,2 milionu USD). Atraktivita Da’anu (pro místní i cizince) udržuje poptávku vysokou. I v období korekce cen 2024–25 se ceny v Da’anu drží; často je považován za měřítko luxusního trhu v Tchaj-peji. Protože jde o vyzrálou oblast, nová nabídka v Da’anu je omezená – většina nemovitostí je z druhé ruky nebo se jedná o rekonstrukce starších budov. Investoři si Da’an cení pro jeho stabilitu a likviditu (o tuto „Beverly Hills Tchaj-peje“ je vždy zájem).
- Okres Xinyi: Moderní čtvrť Xinyi – finanční a nákupní centrum Tchaj-peje, kde se nachází Taipei 101 – soupeří s Da’anem o první místo. Luxusní byty v okolí Taipei 101 a v „plánovací oblasti Xinyi“ často dosahují podobných cen jako v Da’anu (1 milion NT$ a více za ping) vpon.com. Zvláště drahé je okolí Památníku Sun Jat-sena a stanice MRT Xinyi Anhe vpon.com. Předností Xinyi jsou luxusní výškové budovy, zábavní možnosti a firemní kanceláře; jde o nejvyhledávanější čtvrť pro špičkové developerské projekty. Nemovitostní trh tu tvoří směs rezidenčních a kancelářských prostor – některé jednotky ve Xinyi jsou servisované apartmány nebo smíšené využití. Nabídka zde stále mírně roste (například nové luxusní věže jako projekt Taipei Sky Tower). V roce 2025 je po bytech ve Xinyi stále velká poptávka, přestože extrémně vysoké ceny znamenají omezený okruh kupců. Mnoho majitelů tvoří bohaté rodiny nebo investoři z elity tchajwanského byznysu. Trh s pronájmy tu vychází vstříc expatům a manažerům, ale výnosy jsou v poměru k ceně nízké. Během nedávného ochlazení trhu ve Xinyi ubylo transakcí, ale ceny výrazně neklesly – prodávající raději drží, pokud nedosáhnou své ceny, protože si uvědomují jedinečnou prestiž Xinyi.
Stručné shrnutí dynamiky čtvrtí v Tchaj-peji: centrální čtvrti (Da’an, Xinyi, Songshan, atd.) mají nejvyšší ceny a nejstabilnější poptávku a slouží jako ukazatel luxusního trhu. Okrajové čtvrti (Wanhua, Wenshan, atd.) nabízejí relativně nízké vstupní ceny a často přitahují první kupující a ty s omezeným rozpočtem; mohou zaznamenat zvýšenou aktivitu, když je bydlení v centru města méně dostupné. Během současného ochlazení trhu vidíme, že luxusní čtvrti jsou odolné, ale je v nich klid (málo vynucených prodejů, mírné poklesy cen), zatímco středně drahé čtvrti jsou aktivnější, protože kupující hledají výhodné nabídky (ale zároveň nedochází ke kolapsu, jelikož jejich ceny nebyly od počátku přemrštěné). Důležitou roli hraje i vzájemné působení mezi městem Tchaj-pej a Novou Tchaj-pejí – vylepšení regionální dopravy (nové metro aj.) může rychle změnit vzorce poptávky. Například po otevření nové linky metra Wanda (ve výstavbě) dojde ke spojení oblastí Wanhua/TVG s jižní Novou Tchaj-pejí, což pravděpodobně zvýší hodnoty nemovitostí podél této trasy.
V konečném důsledku je trh s nemovitostmi v Tchaj-peji velmi lokalizovaný. Potenciální kupci nebo investoři by měli zkoumat trendy na úrovni jednotlivých čtvrtí: jedna čtvrť může být nadměrně zastavěná a stagnovat, zatímco jiná jen několik kilometrů dál má neuspokojenou poptávku a omezenou nabídku. Trh s nemovitostmi v Tchaj-peji není jednotný, a proto je v roce 2025 chytrou strategií zaměřit se na mikrolokality – známé pravidlo „lokalita, lokalita, lokalita” zde platí opravdu dvojnásob, ať už jde o blízkost stanice metra, prestižní školní čtvrti či nové rozvojové zóny.
Tchaj-pej vs. ostatní velká tchajwanská města: Srovnání
Při porovnání trhu s nemovitostmi v Tchaj-peji s ostatními velkými městy na Tchaj-wanu, jako jsou Tchaj-čung a Kao-siung (a také Nová Tchaj-pej, Tchaj-nan a Tao-jüan), se objevuje několik odlišností z hlediska cenových hladin, trendů a faktorů ovlivňujících trh.
Cenové hladiny: Tchaj-pej je zdaleka nejdražším městem na Tchaj-wanu, pokud jde o nemovitosti. Průměrná cena bytu za ping (㎡) v Tchaj-peji značně převyšuje ostatní města. Na počátku roku 2025 byla průměrná cena v Tchaj-peji okolo 1,233 milionu NT$ za ping taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw, zatímco v ostatních městech jsou ceny většinou jen zlomkem této částky. Například město Sins-čchu – posílené technologickým průmyslem – bylo druhé nejdražší s průměrnou cenou okolo 594 000 NT$ za ping taiwannews.com.tw. Průměrná cena bytů v předprodeji v Tao-jüan byla přibližně 372 000 NT$ za ping v roce 2025 taiwannews.com.tw. V Tchaj-čungu a Kao-siungu se obvykle ceny pohybují mezi 200 000–400 000 NT$ za ping v běžných čtvrtích (u nových luxusních projektů jsou ceny vyšší). Všech šest speciálních měst (Tchaj-pej, Nová Tchaj-pej, Tao-jüan, Tchaj-čung, Tchaj-nan, Kao-siung) má dnes průměrné celkové ceny bytů přes 10 milionů NT$ taipeitimes.com taipeitimes.com, ale za tyto peníze získáte mimo Tchaj-pej mnohem více prostoru. Například za rozpočet 15 milionů NT$ si v Tchaj-peji koupíte malý ateliér o velikosti 15 pingů, zatímco v Kao-siungu nebo Tchaj-čungu byste pořídili pohodlný rodinný byt o velikosti 40 pingů.
Nedávné cenové trendy: Během boomu v letech 2020–2022 a i v roce 2023 zažilo několik měst mimo Taipei rychlejší procentuální růst cen než Taipei. Nízké úrokové sazby a pandemická likvidita proudily do regionálních rezidenčních trhů. V první polovině roku 2024 vedla celostátní růst cen města Hsinchu, Taoyuan, Taichung a Kaohsiung – ceny domů v Hsinchu vzrostly meziročně o 17,1 %, v Taoyuan o 15,6 %, v Taichungu o 14,9 % a v Kaohsiungu o 13,1 % taipeitimes.com taipeitimes.com. Růst v Taipei byl skromnější (kolem 5 % v tomto období) taipeitimes.com. Tento vzorec se někdy označoval jako „urban diffusion“ (městský rozptyl) boomu: jakmile bylo Taipei příliš drahé, spekulativní i skutečné nákupy se přesouvaly do měst jako Taichung (který se stal druhým největším městem Tchaj-wanu podle počtu obyvatel) a Kaohsiung (atraktivní díky nové infrastruktuře a průmyslu).
Nicméně v následné korekci trhu (konec roku 2024) dochází v těch městech, která přestřelila, k větším poklesům. Jak bylo řečeno dříve, ve 4. čtvrtletí 2024 zaznamenaly pokles cen všechna hlavní města, ale největší poklesy byly v Kaohsiungu a Tainanu (cca 10 % mezikvartálně v Kaohsiungu, 7 % v Tainanu) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taichung a Taoyuan měly mírné poklesy (~3–5 %) a Taipei/Nové Taipei nejmenší (~2–3 %) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. To ukazuje zásadní rozdíl: Trh v Taipei, i když drahý, je méně volatilní – nenafoukl se tak rychle jako například Kaohsiung, takže nebyl ani tak prudce vyfouknut. Růst v Kaohsiungu byl částečně poháněn očekáváními ohledně průmyslových investic (jako plánované továrny TSMC a další technologické projekty) a infrastruktury (nové linky metra, obnova přístavu). Když tato očekávání nebyla okamžitě naplněna fundamenty (zpožděné tech projekty, zaostávající místní příjmy), došlo ke korekci taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Taipei, jako zralejší trh, bylo stabilnější.
Ekonomické faktory a poptávka: Každé město má své vlastní hybné síly. Tchaj-pej je poháněna prací v kancelářích, přítomností vlády a omezenou rozlohou. Ta-čung má srovnatelnou populaci s Tchaj-pejí, avšak ekonomika je více založená na výrobě (stroje, letectví), ale roste zde i sektor služeb; trh s bydlením těžil z přesunu lidí a podniků (je centrálně položené a má levnější půdu). Kaohsiung byl historicky průmyslový (petrochemie, lodní doprava) a nyní se snaží zaměřit na technologie (polovodiče) a turistiku. Příslib těchto nových odvětví vedl v letech 2021-2023 k velkému spekulačnímu nakupování – často označovanému jako „TSMC efekt.“ V okrese Nanzih v Kaohsiungu (kde sídlí TSMC) ceny nemovitostí údajně vystřelily téměř o 90 % mezi lety 2020 a 2023 v očekávání straitstimes.com straitstimes.com. To je mnohem více, než co bylo zaznamenáno v Tchaj-peji. Jak však upozorňují analytici, místní platy a infrastruktura v Kaohsiungu stále nedosáhly potřebné úrovně, takže takové zisky nemusí být dlouhodobě udržitelné taiwannews.com.tw. Tainan zažil podobný TSMC efekt (díky vědeckému parku jižního Tchaj-wanu), což zvýšilo dříve velmi nízké ceny. Hsinchu (není to velké město podle počtu obyvatel, ale stojí za zmínku) má Vědecký park a nejvyšší příjmy na Tchaj-wanu, což vysvětluje druhé nejvyšší ceny nemovitostí. Taoyuan těží z blízkosti Tchaj-peje a mezinárodního letiště, což z něj činí žhavé místo pro cenově dostupné bydlení pro dojíždějící z Tchaj-peje; má trvale vysoké objemy transakcí a přírůstky obyvatelstva (Taoyuan zaznamenal největší čistou migraci v první části roku 2025 ze všech měst) taiwannews.com.tw.
Rozdíly v nabídce: Nabídka bydlení v Tchaj-peji je omezena (málo volné půdy, složitý proces přestavby), zatímco města jako Tchaj-čung nebo Kao-siung mají více prostoru pro rozšiřování nebo přestavbu velkých ploch. To znamená, že riziko nadměrné nabídky je mimo Tchaj-pej vyšší. Například Tchaj-čung v minulých cyklech postavil příliš mnoho luxusních bytů, které pak zůstaly neprodané. V současném cyklu mělo Nové Tchaj-pej překvapivě velký pokles zahájených staveb v roce 2024 (-62 %, jak bylo uvedeno) kvůli nadměrné nabídce v některých zónách taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Tchaj-čung měl nejvíce zahájených staveb v roce 2024 ze všech oblastí (33 tisíc jednotek) taiwannews.com.tw, což by mohlo znamenat budoucí nadměrnou nabídku, pokud poptávka nebude držet krok. Nová nabídka v Tchaj-peji je mírná a obvykle se rychle absorbuje (pokud je správně naceněná), protože zde existuje skutečná poptávka a nahrazují se staré budovy. Proto investoři vnímají Tchaj-pej jako oblast s nižším rizikem nadbytku neprodaných nemovitostí, zatímco v místech jako nové čtvrti Tchaj-čungu nebo na okrajích Kao-siungu je třeba být opatrný, protože zde vznikají celé nové komunity.
Výnosy a investiční klima: Zajímavé je, že nájemní výnosy jsou po celém Tchaj-wanu nízké, ale mírně lepší mimo Tchaj-pej. V Tchaj-peji je běžný výnos okolo 2 %, ale v Kao-siungu nebo Tchaj-čungu můžete někdy získat 2,5–3 % díky nižším cenám nemovitostí. Zahraniční investice do nemovitostí na Tchaj-wanu je poměrně malá a většinou se soustředí na Tchaj-pej; ostatní města nevidí mnoho mezinárodních kupců kromě některých zámořských Tchajwanců. Rizikový profil se také liší – Tchaj-pej může být více vystaven některým rizikům (například je politickým centrem, takže případný konflikt by ji zasáhl jako první), zatímco jižní města čelí jiným rizikům (průmyslová volatilita). Obecně by ale všechna města byla ovlivněna významnými celostátními událostmi, jako jsou změny úrokových sazeb nebo geopolitické události.
Dopad politiky: Úvěrové kontroly centrální banky a nové daňové zákony, o kterých jsme mluvili, platí celostátně, takže ovlivňují všechna města. Některá opatření byla původně zaměřena na Tchaj-pej a Novou Tchaj-pej (kde bylo největší spekulace) a teprve poté byla rozšířena dále. Nyní investor v Tchaj-čungu kupující třetí nemovitost čelí stejným LTV limitům a daňovým příplatkům jako ten v Tchaj-peji taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw. To znamená, že podmínky v rámci politiky jsou nyní vyrovnanější než dříve. Mohlo by to dokonce pomoci Tchaj-peji udržet hodnotu – dříve spekulanti Tchaj-pej obcházeli kvůli vyšším vstupním nákladům a přesouvali se do Tchaj-čungu/Kaohsiungu, čímž tyto trhy nafukovali, ale nyní díky stejným pravidlům všude je tento arbitrážní efekt omezen. To jsme pozorovali na konci roku 2024, kdy všechna města pocítila ochlazení, jakmile se zpřísnil úvěr taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
Stručně řečeno, nemovitosti v Tchaj-peji jsou jako vysoce hodnotné akcie s modrou čárou: drahé, relativně stabilní, s nižším růstem, zatímco města jako Tchaj-čung/Kaohsiung jsou spíše růstové akcie: levnější, ale volatilnější a cykličtější. Tchaj-pej vede v cenové úrovni; ostatní někdy vedou v tempu růstu. V příštích několika letech mnozí očekávají, že „města druhé úrovně“ (Tchaj-čung, Kaohsiung) čeká turbulentní období – prudce rostla, teď budou muset tato čísla strávit. Tchaj-pej možná zažije méně dramatické výkyvy, ale to také znamená méně dramatické zisky.
Krátké srovnání:
- Město Tchaj-pej: ~1,2 mil. NT$/ping průměrně, ~3% pokles cen při poslední korekci taiwannews.com.tw. Výhody: nejvyšší poptávka, nedostatek nabídky, odolné hodnoty. Nevýhody: velmi nedostupné, nízký výnos.
- Nové město Tchaj-pej: ~600-800 tis. NT$/ping v oblíbených čtvrtích, menší pokles (2,3 % ve 4. čtvrtletí) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. De facto prodloužení trhu Tchaj-peje, s mírně dostupnějšími možnostmi. V některých nových oblastech je nadbytek nabídky, ale celkově je trh silný díky přílivu obyvatel.
- Taoyuan: ~300-400 tis. NT$/ping, mírný pokles (~4,8 % ve 4. čtvrtletí) taiwannews.com.tw. Velmi aktivní trh díky průmyslu a letištnímu MRT. Růst cen byl vysoký, nyní se uklidňuje.
- Taichung: ~300 000 NT$/pching (různé), pokles ~3,2 % ve 4. kvartálu taiwannews.com.tw. Velký trh podle objemu. Dávejte pozor na nadbytečnou nabídku v některých čtvrtích; přesto je to ekonomické centrum centrálního Tchaj-wanu, takže poptávka existuje.
- Tainan: ~200–300 000 NT$/pching, pokles ~7 % ve 4. kvartálu taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Posilněno továrnou TSMC; základní ceny byly nízké, takže je to stále poměrně dostupné. Další růst je možný, pokud se technologickému průmyslu bude dařit, ale příjmy jsou zde nízké.
- Kaohsiung: ~250–350 000 NT$/pching, pokles ~10 % ve 4. kvartálu taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw. Bylo hlavním tématem díky rekonstrukcím a technologickým plánům; nyní dochází ke korekci. Dlouhodobý vývoj závisí na úspěchu ekonomické transformace (z těžkého průmyslu na high-tech a služby).
Na závěr, Tchaj-pej zůstává nejdražším a nejvíce „elitním“ trhem, zatímco ostatní města nabízejí dostupnost a někdy rychlejší krátkodobý růst. Nedávné ochlazení po boomu v místech jako Kaohsiung však ukazuje riziko honby za rychlými zisky. Mnoho tchajwanských investorů skutečně diverzifikuje – vlastní dům v Tchaj-peji (kvůli stabilitě/statusu) a třeba investiční byt v Taichungu nebo Kaohsiungu (kvůli výnosu nebo růstu). Pro zahraničního nebo jakéhokoli investora je zásadní otázkou míra akceptovaného rizika: Tchaj-pej znamená nižší riziko, nižší výnos; ostatní města vyšší riziko, potenciálně vyšší výnos. A jako vždy je klíčová místní znalost – každé město má své mikrotrhy a je moudré je studovat samostatně.
Zdroje:
- Taipei Times (Crystal Hsu), „Housing market to remain in a slump: Evertrust“, 25. června 2025 – zpráva Evertrust Rehouse o poklesu transakcí a předpověď pokračující mírné korekce cen taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Taipei Times (Crystal Hsu), „Trh s nemovitostmi rychle ochlazuje, říká Evertrust“, 20. května 2025 – Údaje o rozšířených jednacích rozpětích dle měst a poklesu transakcí v 1. čtvrtletí 2025 taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Taiwan News (TY), „Ceny bydlení na Tchaj-wanu ve 4. čtvrtletí klesly o 6,6 %“, 14. dubna 2025 – Statistiky MOI o poklesu cen ve 4. čtvrtletí 2024 v šesti městech a analýza od Chinatrust Real Estate taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- Taiwan News (Liz Chung), „20 000 obyvatel opustilo v 1. čtvrtletí Tchaj-pej kvůli vysokým cenám bydlení“, 25. dubna 2025 – Cituje údaje MOI o průměrné ceně za ping v Tchaj-peji a migraci obyvatelstva do levnějších měst (Taoyuan, atd.) taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- CBRE Taiwan, „Výhled na trh s nemovitostmi Tchaj-wanu 2025“, duben 2025 – Hlavní body výhledu trhu (úrokové sazby beze změn; neobsazenost kanceláří na sedmiletém maximu; opatrný maloobchod; nižší objemy investic uprostřed ochlazujícího trhu s bydlením) cbreemail.com cbreemail.com.
- Taiwan Housing (blog), „Aktualizace politiky hypoték 2025: Co by měli vědět zahraniční kupci“, 2024 – Shrnutí selektivních úvěrových opatření Centrální banky (snížení LTV, žádné odkladné období, celostátní působnost) a jejich cíle taiwanhousing.tw taiwanhousing.tw.
- Taiwan News, „Nové daňové sazby na bydlení na Tchaj-wanu budou výhodné pro zahraniční rezidenty“, 5. září 2024 – Podrobnosti o novele zákona o dani z nemovitostí (House Hoarding Tax 2.0): 2~4,8 % daň na domy nevlastněné majitelem, 1 % na domy vlastněné majitelem; zahrnutí zahraničních držitelů ARC taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- Taipei Times, „Nové daňové sazby budou výhodné pro cizince“, 5. září 2024 – Oznámení MOF o tom, že cizinci s ARC mohou získat sazbu daně pro vlastníky-nájemníky (1,2 % -> 1 %) taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Taipei Times (Crystal Hsu), „Obchodování s nemovitostmi vyskočilo o 27 procent“, 31. července 2024 – Zpráva Sinyi Realty o transakcích v 1. polovině 2024 a skocích cen ve městech (Hsinchu, Taoyuan atd.), plus zmínka o zpřísnění úvěrových opatření v polovině roku 2024 taipeitimes.com taipeitimes.com.
- InvestAsian, „Nemovitosti na Tchaj-wanu: Nejvíce předražené v Asii?“, 20. února 2025 – Kritický pohled na tchajwanské bydlení: zmiňuje ceny v Tchaj-peji cca 7 000 USD/m², nízké výnosy z nájmů ~2 %, nedostupnost (40 let příjmů na byt) a slábnoucí podporu čínských investorů investasian.com investasian.com.
- Vpon Big Data, „Ceny domů a populační trendy ve Velkém Tchaj-peji“, listopad 2022 – Informace o cenách podle čtvrtí: potvrzuje Da’an jako nejdražší (~1 mil. TWD/ping), okrajové čtvrti levnější a New Taipei – čtvrti Yonghe/Banqiao se cenově blíží Tchaj-peji vpon.com vpon.com.
- Taiwan News, „Počet zahájených bytových výstaveb na Tchaj-wanu dosáhl v roce 2024 pětiletého minima“, 6. února 2025 – Údaje MOI o počtu zahájených bytových výstaveb podle měst (celkově pokles, Nová Tchaj-pej meziročně -62,9 %) a popis reakce developerů na úvěrová omezení taiwannews.com.tw taiwannews.com.tw.
- Taiwan News, „Tchaj-wan zpřísňuje opatření proti spekulativním hypotečním úvěrům“, únor 2025 – (Odkazované prostřednictvím blogu) podrobnosti o úvěrových kontrolách a revizích půjček pro první kupce taipeitimes.com taipeitimes.com.
- Výše uvedené zdroje a data poskytují faktickou páteř této zprávy a nabízejí komplexní pohled na trh s nemovitostmi v Tchaj-peji v roce 2025 a dále.
