Výhled na trh s nemovitostmi v USA v roce 2025 a dále

Úvod

Po několika bouřlivých letech vstupuje americký realitní trh v roce 2025 do nové fáze, kterou charakterizují stabilizující se trendy a opatrný optimismus. Obytný i komerční sektor zvládl šoky způsobené pandemií, prudkým zvyšováním úrokových sazeb a vysokou inflací. Jak se díváme na rok 2025 a další roky, vidíme, že trh s bydlením zůstává nedostatečně zásobený, ale zásoby se postupně zlepšují, a v komerční sféře některé segmenty (například průmyslové a multifunkční nemovitosti) zůstávají silné, zatímco jiné (zejména kanceláře) se snaží oživit. Úrokové sazby, které vystoupaly na dlouhodobá maxima, by měly mírně klesnout, což ovlivní chování kupujících i investiční strategie. Tato zpráva poskytuje komplexní přehled o současných trendech a prognózách do roku 2028 a pokrývá oblast bydlení i komerčních nemovitostí, regionální dynamiku, klíčové faktory a rizika i příležitosti pro investory.

Klíčové poznatky: Ceny domů na celostátní úrovni se po prudkém růstu v letech 2020–2022 stabilizovaly a nyní rostou mnohem pomaleji (někteří analytici dokonce předpovídají mírný pokles v roce 2025) zillow.com. Objem obchodů stále zůstává pod úrovněmi z doby před pandemií, ale předpokládá se, že poroste, jakmile se hypoteční sazby zmírní a na trh přijde více nabídky realestatenews.com. Komerční sektory se rozcházejí: průmyslové a multifunkční budovy těží z vysoké poptávky, maloobchod zaznamenává nízkou neobsazenost, zatímco kancelářský trh čelí vyšší neobsazenosti, ale možná je blízko dna cbre.com cbre.com. V celé zemi vedou růst trhy v pásu Sun Belt a v dalších cenově dostupnějších oblastech, zatímco některé přehřáté trhy zaznamenávají drobné cenové korekce nar.realtor. Demografické trendy (například mileniálové, kteří vstupují do nejdůležitějšího období života z hlediska vlastnictví nemovitostí), technologické změny (jako práce na dálku a e-commerce) a makroekonomické podmínky budou v následujících letech formovat realitní trh. V následujících kapitolách rozebíráme každý tento aspekt podrobně, včetně výhledů do roku 2028 pro různé segmenty a regiony.

I. Trendy na trhu rezidenčních nemovitostí (2025)

Ceny domů a objem prodejů

Rychlý růst cen domů v období pandemie vystřídalo v letech 2024–2025 období mnohem pomalejšího růstu. Na celostátní úrovni jsou ceny domů blízko historických maxim, ale rostou jen mírně. V prvním čtvrtletí roku 2025 byla mediánová cena rodinného domu na úrovni 402 300 USD, což je o 3,4 % více než před rokem nar.realtor. To je daleko od dvouciferných ročních nárůstů, které jsme zažili v letech 2021–2022. Ve skutečnosti pouze 11 % městských oblastí zaznamenalo dvouciferný růst cen na počátku roku 2025 (oproti 14 % koncem roku 2024) nar.realtor a zhruba 17 % trhů zaznamenalo meziroční pokles cen v 1. čtvrtletí 2025 nar.realtor. Některé dříve velmi žhavé trhy – například Boise, Las Vegas, Salt Lake City, San Francisco a Seattle – zaznamenaly za poslední rok či dva pokles cen, ale nyní již znovu rostou, protože kupující se přizpůsobují novým podmínkám nar.realtor. Naopak na několika trzích, kde ceny stále klesají (například Austin, TX; San Antonio, TX; Huntsville, AL; Myrtle Beach, SC; a některé trhy na Floridě), probíhá silný růst pracovních míst a lze předpokládat, že v blízké budoucnosti dojde ke stabilizaci a zotavení nar.realtor. Obecně platí, že cenově dostupné oblasti se silným ekonomickým a populačním růstem vykazují nejvyšší odolnost cen, zatímco některé drahé pobřežní trhy jsou stagnující nebo rostou jen mírně, což odráží limity dostupnosti nar.realtor.

Objem prodejů domů byl za poslední dva roky utlumen především kvůli prudkému růstu hypotečních sazeb. Prodeje stávajících domů v letech 2023–2024 klesly na nejnižší úroveň za téměř 30 let (pohybovaly se kolem ročního tempa 4 miliony), protože mnoho kupujících bylo cenově vyšachováno z trhu a potenciální prodávající zůstali ve svých domovech s nízkými sazbami nar.realtor realestatenews.com. Nicméně se objevují známky změny. Národní asociace realitních makléřů (NAR) uvádí, že čekající prodeje domů na konci roku 2024 konečně mírně meziročně vzrostly nar.realtor a nabídka domů na prodej – jak nových, tak stávajících – začala po dlouhé pauze pozvolna růst nar.realtor. Odložená poptávka je značná: populace USA od roku 1995 vzrostla o 70 milionů obyvatel, zatímco roční objem prodejů domů je nyní zhruba stejný jako v roce 1995 nar.realtor. To naznačuje, že mnoho domácností odkládá nákup a mohly by se na trh vrátit, až se podmínky zlepší. Skutečně, hlavní ekonom NAR předpovídá oživení aktivity na trhu: po dvou velmi slabých letech se očekává, že v roce 2025 prodeje stávajících domů vzrostou přibližně o 6 %, zatímco prodeje nových domů porostou zhruba o 10 % realestatenews.com. Další prognózy jsou opatrnější – například Zillow předpokládá, že prodeje stávajících domů vzrostou v roce 2025 pouze o 1,4 % (na ~4,12 milionu prodaných domů) zillow.com – ale shoda panuje v tom, že objem obchodů v roce 2025 spíše poroste, než bude dále klesat. Jak ukazujeme v sekci o prognózách, většina analytiků očekává v letech 2026–2028 postupné oživení prodejů domů, pokud dojde ke snížení hypotečních sazeb a zvýšení nové výstavby (viz Prognózy v oddílu VII).

Nabídka bydlení a úroveň zásob

Nabídka bydlení – počet domů, které jsou na prodej – byla v posledních letech trvale nízká, což drželo ceny vysoko i při vyšších úrokových sazbách. Dobrou zprávou je, že nabídka se konečně od historických minim zlepšuje. Podle realtor.com byl počet domů na prodej koncem roku 2024 nejvyšší od roku 2019, a to zásluhou větší nové výstavby i delší doby inzerce realtor.com. Přesto je trh stále daleko od rovnováhy: celostátní nabídka koncem roku 2024 byla o 20 % nižší než průměr v letech 2017–2019 pro danou sezónu realtor.com. Je to tedy otázka „půl plné nebo poloprázdné sklenice“ – podmínky se zlepšují, ale kupující v mnoha oblastech stále čelí omezené nabídce. Důležité je, že zotavení nabídky je výrazně regionálně rozdílné. Největší pokrok směrem k předpandemické úrovni zaznamenal jih a západ USA, zatímco Středozápad a severovýchod zůstávají více omezené realtor.com. To pravděpodobně odráží větší míru nové výstavby a migrační příliv do regionů Sun Belt (více nové nabídky), zatímco na Středozápadě a Severovýchodě je méně nových staveb a více majitelů zůstává.

V širším měřítku se americký trh s bydlením stále potýká se strukturálním nedostatkem domů. Podle nedávné analýzy portálu Zillow americkému trhu chybí asi 4,5 milionu domů k „zdravé“ nabídce businessinsider.com. Stavebníci v posledních letech zrychlili tempo – v USA dosáhla nová výstavba nejvyšší úrovně od roku 2006 –, avšak nedostatek pracovní síly, vysoké ceny materiálů a regulace omezuji, jak rychle lze nabídku doplnit. V roce 2024 začala výstavba mírně klesat kvůli vyšším financovacím nákladům pro developery. Díváme-li se do budoucna, Fannie Mae očekává v roce 2025 mírný pokles nové výstavby, následovaný nárůstem v roce 2026 s tím, jak poroste poptávka businessinsider.com. Také asociace hypotečních bankéřů (MBA) predikuje, že nová výstavba bude v roce 2025 zhruba stagnovat a poté pozvolna růst businessinsider.com. To znamená, že zlepšení nabídky bude jen postupné – což pravděpodobně zabrání příliš rychlému růstu cen domů, ale nedostatek trhu přes noc nevyřeší.

Hlavním faktorem, který brzdí stávající bytovou nabídku, je takzvaný „lock-in efekt“. Miliony současných vlastníků domů si v letech 2020–2021 zajistily 30leté hypotéky s extrémně nízkými sazbami (často 3 % nebo méně). Protože aktuální hypoteční sazby se nyní pohybují kolem 6–7 %, tito majitelé čelí výrazné penalizaci, pokud svůj dům prodají a koupí nový za současných sazeb. Výsledkem je, že mnoho z nich se rozhoduje zůstat a neprodávat, což drží skutečně dostupné nemovitosti mimo trh. Lawrence Yun z NAR poznamenává, že tento lock-in efekt brzdí nabídku, ale by měl časem polevit, protože životní události nevyhnutelně vynutí změny (každý rok přibývají miliony svateb, rozvodů, narození, pracovních relokací a odchodů do důchodu, které vyvolávají prodeje navzdory sazbám) nar.realtor. Navíc, pokud hypoteční sazby klesnou, více těchto majitelů bude ochotných své nemovitosti nabídnout. Skutečně, pokud sazby v příštích letech klesnou blíže k „normálním“ hodnotám (například 5 % či méně), odborníci očekávají vlnu zadržovaných prodávajících, kteří konečně vstoupí na trh a uvolní tak nabídku businessinsider.com.

Trendy nájemného a trh s nájemním bydlením

Nájemní trh zažil prudký růst bezprostředně po pandemii, kdy ceny nájemného rostly v letech 2021–2022 nejrychleji za několik desetiletí. Od té doby růst nájmů výrazně zpomalil kvůli vlně nové nabídky bytů a dosažení hranic cenové dostupnosti. Na začátku roku 2025 je národní růst nájemného mírný – přibližně odpovídá nebo je lehce pod úrovní obecné inflace. Například průměrné požadované nájemné v USA v květnu 2025 vzrostlo meziročně jen asi o 1,0 % yardimatrix.com, což je prudké zpomalení oproti 10–15% ročním nárůstům nájmů v předchozích letech. Údaje společnosti RealPage ukazují, že efektivní nájmy vzrostly za rok končící březnem 2025 jen o 1,1 %, což je nejvyšší roční přírůstek za více než rok, ale stále velmi umírněná hodnota realpage.com. Toto ochlazení odráží zvýšenou nabídku: developeři dokončili mimořádný počet nových bytových jednotek v letech 2023–2024 – nejvíce od 80. let mf.freddiemac.com. Díky větším možnostem získali nájemci lepší vyjednávací pozici a v mnoha městech musí pronajímatelé nabízet slevy nebo jiné výhody, aby obsadili volné jednotky.

Navzdory tomuto přívalu nové výstavby zůstává poptávka po nájemním bydlení silná, což brání vzniku výrazného přebytku ve většině trhů. Národní míra neobsazenosti nájemních bytů byla v Q1 2025 7,1 %, což je mírně více než 6,6 % o rok dříve advisorperspectives.com. Jinými slovy, počet neobsazených bytů mírně vzrostl, ale stále se jedná o nízké hodnoty v historickém kontextu (běžné byly míry neobsazenosti 8–10 % v pozdních 2010s). Mnoho nových bytů je absorbováno, i když pomalejším tempem, protože základní nájemní poptávka je silná – na trhu práce v USA přibývá pracovních míst, mladí dospělí stále častěji zakládají vlastní domácnosti a vysoké náklady na pořízení vlastního bydlení udržují více lidí mezi nájemníky. Freddie Mac uvádí, že poptávka po vícebytových objektech byla „výjimečná“, ale rekordně vysoká nová nabídka drží růst nájmů mírný a míru neobsazenosti zvýšenou v některých oblastech mf.freddiemac.com mf.freddiemac.com. V roce 2024 se celonárodní míra neobsazenosti vícebytových domů držela kolem 6 % a **základní prognóza Freddie Mac předpokládá, že v roce 2025 dále vzroste k asi 6,2 %, protože na trh přijde ještě více nových jednotek mf.freddiemac.com. Toto by však mělo představovat vrchol; jak se v reakci na vyšší úrokové sazby zpomaluje výstavba, nabídka nových jednotek se zmenší. Opravdu, **developeři vícebytových domů ustupují – v roce 2025 se očekává zahájení nové výstavby hluboko pod předpandemickými průměry (asi o 30 % méně, dle CBRE) cbre.com. Do konce roku 2025 a dále se tempo nových dodávek zpomalí, což umožní opětovné utažení trhu s byty.

Prognózy vývoje nájemného tuto dynamiku odrážejí. Poslední výhled Zillow předpokládá, že nájmy v rodinných domech porostou v roce 2025 asi o 3,2 % a nájmy v bytech (multifamily) o asi 2,1 % zillow.com. Podobně Freddie Mac očekává celostátní růst nájemného přibližně 2,2 % v roce 2025, což je mírně pod dlouhodobým průměrem mf.freddiemac.com. Tyto mírné nárůsty v roce 2025 jsou ve skutečnosti zlepšením oproti roku 2024, kdy růst nájmů dosáhl minima (v mnoha městech téměř nula). Jinými slovy, nájmy už nerostou skokově, ale stále mírně stoupají udržitelným tempem. Za zmínku stojí, že trendy na trhu s pronájmy se liší dle segmentu: nájmy v samostatných rodinných domech mají silnější poptávku a rychlejší růst než u bytových objektů, a to i díky tomu, že mnoho rodin, které si nemohou dovolit pořídit vlastní dům, hledá k pronájmu domy v suburbánních čtvrtích zillow.com. To vyvolává zvýšený zájem investorů o portfolia rodinných domů k pronájmu.

Pokud se podíváme za rok 2025, mnoho analytiků předpokládá, že růst nájmů zůstane v roce 2026 mírný a může znovu zrychlit v letech 2027–2028, až současná vlna nové výstavby bude absorbována. Návrat k historickému průměrnému růstu nájmu (asi 3 % ročně) je pravděpodobný v druhé polovině dekády mf.freddiemac.com. Ve skutečnosti už některé regiony převyšují průměr: například některá města v Sun Beltu a na středozápadě vykazují díky silnému přírůstku obyvatel a tvorbě pracovních míst nadprůměrné zisky v nájmech arbor.com. Celkově zůstávají fundamenty trhu nájmů (růst zaměstnanosti, demografie) pevné, ale rovnováha mezi nabídkou a poptávkou bude rozhodovat o vývoji nájmů. V krátkodobém horizontu je příval nové nabídky určující – drží nájmy pod kontrolou a dává nájemcům více možností. V letech 2026–2028, pokud se výstavba opravdu výrazně sníží, majitelé domů mohou získat větší cenovou sílu, zejména v oblastech s růstem zaměstnanosti a omezeným novým bytovým rozvojem.

II. Trendy komerčních nemovitostí dle sektorů

Přestože rezidenční nemovitosti přitahují většinu pozornosti médií, sektor komerčních nemovitostí (CRE) je rozlehlou krajinou zahrnující kancelářské budovy, obchodní centra, průmyslové sklady, byty, hotely, datová centra a další. Vyhlídky CRE v roce 2025 jsou velmi specifické dle sektorů, přičemž výsledky se výrazně liší podle typu nemovitosti. Níže rozebíráme trendy v hlavních segmentech – kanceláře, maloobchod, průmysl a bytové domy – které dohromady tvoří většinu amerického trhu s komerčními nemovitostmi. Přinášíme současný stav a očekávání pro jednotlivé sektory v příštích letech:

Kancelářský sektor

Kancelářský trh je od pandemie nejvíce zasaženým segmentem komerčních nemovitostí. Nárůst práce na dálku a v hybridním režimu strukturálně snížil poptávku po kancelářích v mnoha městech, což vede ke zvýšeným mírám neobsazenosti a poklesu hodnot nemovitostí v tomto segmentu. V letech 2024–25 se mnoho kancelářských věží v centrech měst, zejména těch starších, potýká s nízkou obsazeností. Celonárodní míra neobsazenosti kanceláří je téměř na historických maximech – v průměru je volných asi 18–19 % kancelářských prostor, přičemž v některých velkých městských oblastech je tato míra více než 20 % cbre.com cbre.com. Nabídka subnájmu (prostor, které firmy samy pronajímají, ale přebytek chtějí podpronajmout) je rovněž vysoká. Tyto podmínky tlačí nájemné u běžných kancelářských prostor dolů a vyvolávají vlnu problémů pro pronajímatele kanceláří, kterým se blíží splatnost úvěrů. Stručně řečeno, kancelářský sektor je v útlumu.

Přesto se objevují náznaky, že kancelářský trh dosahuje dna a vstupuje do pomalého cyklu obnovy. Podle výhledu CBRE pro rok 2025 začala nájemní aktivita na trhu kanceláří v roce 2024 stoupat a v roce 2025 by se měla dále zlepšit, byť jen mírně cbre.com. Prognóza hovoří o 5% nárůstu celkového objemu pronájmů kanceláří v roce 2025, což by představovalo vítaný obrat po několika letech poklesu cbre.com. Důležité je, že nová výstavba kancelářských prostor výrazně zpomalila, což zabrání dalšímu převisu nabídky cbre.com. Jak si firmy zvykají na hybridní režim práce, mnohé docházejí k závěru, že i nadále potřebují fyzické kanceláře pro spolupráci a budování firemní kultury, pouze v menším rozsahu na zaměstnance nebo v jiných lokalitách. Sentiment mezi nájemci se postupně přesouvá od čistého snižování ke stabilizaci a selektivní expanzi dle průzkumů v odvětví cbre.com. Mnoho nájemců prodlužuje smlouvy (často zmenšuje plochu nebo „utíká za vyšší kvalitou“), což stabilizuje obsazenost.

Jeden jasný trend je bifurkace kancelářského trhu: novější, kvalitní (“třída A”) kancelářské budovy s moderními vybavením zaznamenávají mnohem zdravější poptávku než starší, zastaralé budovy. Prémiové kancelářské prostory – špičkové budovy v jednotlivých městech – se v některých městech skutečně stávají nedostatkovým zbožím, protože nájemci se konsolidují do nejlepších nemovitostí cbre.com. CBRE definuje prémiové kanceláře jako nejlepší budovy; očekávají, že míra neobsazenosti prémiových kanceláří klesne do roku 2027 zpět na úroveň před pandemií (cca 8 % neobsazenosti) díky této poptávce po kvalitě cbre.com. Naproti tomu kanceláře nižší kvality budou pravděpodobně dále čelit problémům a mohou být přestavěny na jiné účely (některé mohou být kandidáty na konverzi na rezidenční nebo jiné využití, i když tato přeměna bývá složitá). Celkově se předpokládá, že neobsazenost kanceláří na národní úrovni „vyvrcholí“ kolem 19 % a poté bude postupně klesat, jak poroste ekonomika a přebytečné prostory se budou pomalu absorbovat cbre.com. Můžeme očekávat pouze pozvolné, nikoli prudké oživení kancelářského trhu: i do roku 2027 většina analytiků neočekává návrat poptávky na úroveň před rokem 2020, ale nejhorší propad už je zřejmě za námi. Investoři k tomuto sektoru přistupují opatrně; naskytují se příležitosti ke koupi problémových kancelářských nemovitostí s velkou slevou, ale investiční riziko je vysoké, pokud se nezaměří na moderní objekty v prémiových lokalitách, které jsou odolnější.

Retailový sektor

Sektor maloobchodních nemovitostí – kam patří nákupní centra, pásové prodejny, velkoformátové obchody i prodejny v centrech měst – zažil působivé zotavení ze svých pandemických minim. První covidová uzávěra tvrdě zasáhla kamenný maloobchod a urychlila vyřazení slabších hráčů. Přeživší však vstoupili do prostředí s velmi omezenou novou nabídkou a menší konkurencí. Výsledkem je, že základní parametry maloobchodních nemovitostí budou v roce 2025 pravděpodobně nejzdravější za mnoho let. Celonárodní míra neobsazenosti maloobchodních objektů je pod 5 %, což je nejnižší hodnota ze všech hlavních komerčních typů nemovitostí cbre.com cbre.com. V mnoha trzích jsou kvalitní maloobchodní prostory (zejména v dobře dostupných příměstských centrech nebo páscích kotvených supermarkety) zcela pronajaty. Jedním z důvodů je, že za poslední roky nebyly téměř žádné nové maloobchodní prostory vystavěny, takže poptávka dohnala nabídku. Developery zůstávají vůči nové výstavbě opatrní (částečně kvůli hrozbě e-commerce), což znamená, že stávající centra mají jen minimální konkurenci v podobě nových projektů cbre.com.

Důsledkem toho začínají růst nájmy v retailu po dlouhém období stagnace. Pronajímatelé v prémiových lokalitách opět získali sílu určovat ceny – očekává se, že nabízené nájemné za maloobchodní prostory v roce 2025 poroste vzhledem k nízké dostupnosti cbre.com. Mnoho obchodních řetězců, zejména národních značek, na to reaguje tím, že podepisují dlouhodobější smlouvy, aby si zajistili atraktivní lokality dříve než nájmy dále vzrostou cbre.com. Důležité je, že vývoj a výkonnost se liší podle typu objektu. Otevřená sousedská a komunitní nákupní centra (často s kotvou v podobě supermarketu nebo nezbytného zboží) prosperují a mají vysokou obsazenost, zatímco některá starší uzavřená obchodní centra stále čelí potížím, pokud nebyla zrekonstruována nebo přestavěna. Nicméně i obchodní centra zaznamenala v letech 2022–2023 nárůst počtu návštěvníků, jak se spotřebitelé vraceli k osobním nákupům; nákupní centra třídy A v bohatých oblastech se drží poměrně dobře, zatímco centra nižší kategorie se přestavují (na multifunkční centra, logistická uzly apod.).

Z geografického hlediska maloobchodní expanze cílí na rychle rostoucí trhy. Maloobchodníci se zaměřují na metropole se silným růstem počtu obyvatel a pracovních míst – například Phoenix, Austin, Dallas, Nashville a Charlotte jsou označovány jako místa, kam směřuje nová maloobchodní aktivita cbre.com. Tyto Sun Belt a rozvojové trhy nejenže přitahují nové obyvatele, ale často nabízejí i levnější bydlení (což zákazníkům nechává více prostředků na útratu v místních obchodech). Dále oblasti s významnými infrastrukturními investicemi (například nové dálnice nebo rozšiřování MHD) lákají novo výstavbu obchodů díky lepší dostupnosti cbre.com. Institucionální investoři, kteří se maloobchodu léta vyhýbali, se vzhledem k silným fundamentům pomalu vracejí. Celkově je výhled pro retailové nemovitosti v roce 2025 opatrně optimistický: lze očekávat nízkou neobsazenost a mírný růst nájmů, pokud nenastane ekonomický pokles. Rizikovým faktorem zůstává e-commerce: online prodeje nadále rostou (nyní cca 15 % celkového maloobchodního obratu), takže kamenné obchody se musí i nadále vyvíjet a nabízet zážitky či pohodlí, které internet nenahradí. Ukazuje se však, že předpovědi o „smrti obchodů“ kvůli internetu byly přehnané – místo toho má USA po letech konsolidace aktuálně „správně velkou“ maloobchodní síť a zbytek trhu z toho profituje.

Průmyslový & logistický sektor

Průmyslové nemovitosti – především sklady, distribuční centra a výrobní haly – byly v posledních letech hvězdou trhu. Boom e-commerce a restrukturalizace dodavatelských řetězců (včetně držení větších zásob doma) vyvolaly v letech 2020 až 2022 rekordní poptávku po skladových plochách. V roce 2023 klesla míra neobsazenosti průmyslových prostor na historická minima v mnoha regionech (často pod 4 %). Developeři odpověděli vlnou nové výstavby a na konci roku 2023 došlo k určitému ochlazení, jak se poptávka po nájmu normalizovala. Do roku 2025 zůstává průmyslový trh fundamentálně velmi silný, ale už ne tolik rozžhavený jako v době vrcholu e-commerce poptávky. Celostátní průměrná neobsazenost průmyslových objektů mírně vzrostla s přílivem nových skladů, přesto zůstává relativně nízká a trh je v krátkodobém horizontu považován za „pronajímatelsky příznivý“ cbre.com. Starší, méně efektivní sklady mají vyšší neobsazenost, protože nájemci dávají přednost novějším, „vysokokubickým“ objektům – jedná se o „útěk za kvalitou“, podobně jako na kancelářském trhu cbre.com. Očekává se ale znovu utažení podmínek ke konci roku 2025, protože rozestavěnost zpomaluje a poptávka dál roste cbre.com.

Průmyslovou poptávku v roce 2025 ovlivní několik faktorů. Za prvé, obchodní politika a trend návratu výroby (reshoring) jsou klíčové: vyšší americká cla na dovoz (zavedena v roce 2024) přiměla některé firmy navyšovat zásoby doma (aby stihly dovoz před zavedením cel) a přemýšlet více o výrobě v USA či blízko jeho hranic cbre.com. CBRE upozorňuje, že to může podpořit růst poptávky po průmyslových prostorách blízko hranic USA–Mexiko a podél hlavních severo–jižních logistických koridorů (například dálnice I-35 a I-29) cbre.com. Mezi oblasti, které z toho pravděpodobně budou těžit, patří San Antonio, Austin, Dallas–Fort Worth, Oklahoma City, Kansas City, Des Moines a Minneapolis, díky své poloze na kontinentálních logistických trasách cbre.com. Druhým trendem je proměna složení nájemců: třetí strany logistických služeb (3PL) získávají větší podíl na nájemních smlouvách, protože firmy své skladování stále častěji outsourcují specializovaným operátorům. CBRE odhaduje, že 3PL firmy budou v roce 2025 tvořit více než třetinu nových pronájmů průmyslových prostor cbre.com, což odráží posun k flexibilnějším a na poptávku orientovaným dodavatelským řetězcům.Pokud jde o objem, celostátní pronájem průmyslových nemovitostí má v roce 2025 dosáhnout něco přes 800 milionů čtverečních stop cbre.com. To by bylo pod úrovní vrcholu z pandemického období (rok 2021 zaznamenal mimořádně vysokou poptávku), ale stále nad předpandemickým průměrem cbre.com. V podstatě průmyslový sektor přechází z období hyperrůstu na udržitelnější míru růstu. Na straně nabídky, po několika letech “prudké výstavby” developeři ustupují zpět. Nové zahájené stavby průmyslových budov výrazně klesají – v roce 2025 se očekává více než 50% pokles oproti roku 2024 cbre.com. Tato pauza umožňuje trhu vstřebat existující spekulativní projekty, které byly uvedeny na trh. Do konce roku 2025, jakmile se tyto prostory obsadí, by se kyvadlo mohlo znovu přiklonit ve prospěch pronajímatelů, zejména pokud jde o moderní zařízení v klíčových logistických uzlech. Růst nájmů za průmyslové prostory tak pravděpodobně zůstane v blízké budoucnosti pozitivní, ale umírněný – majitelé mohou nabízet ústupky na trzích s dočasným přebytkem nabídky, ale celkové nájemné podporuje inflace a vysoké náklady na náhradu. Shrnutí: výhled pro průmyslový sektor zůstává velmi pozitivní: pokračující expanze e-commerce, restrukturalizace dodavatelských řetězců a omezený nový příliv nabídky ukazují na zdravé fundamenty. Pokud nedojde k velké recesi, sklady by měly v příštích několika letech zažívat vysokou obsazenost a stabilní růst nájmů, což z nich činí i nadále oblíbenou volbu institucionálních investorů (včetně realitních investičních fondů a soukromého kapitálu).

Sektor nájemního bydlení (byty)

Sektor nájemního bydlení (velké bytové domy s 5 a více jednotkami) je často považován za součást rezidenčních nemovitostí, ale zároveň patří mezi základní komerční aktiva pro investory. V roce 2025 zažívá multifamily jedinečný okamžik: obrovský příliv nové nabídky při silné poptávce nájemníků. Jak už jsme zmínili, roky 2023–2024 přinesly rekordní počet nových bytových jednotek, což způsobilo mírné zvýšení celostátní míry neobsazenosti a zpomalení růstu nájmů. Pro investory to v některých trzích s vysokou novou nabídkou znamenalo vyšší ústupky a nižší čistý provozní příjem v uplynulém roce. Přesto fundamenty sektoru multifamily zůstávají silné – pouze se normalizují z výjimečně napjatého trhu. V průběhu roku 2025 by tlak z nové výstavby měl začít polevovat. CBRE předpovídá, že míra neobsazenosti v roce 2025 mírně klesne (na přibližně 4,9% ke konci roku, oproti ~5,3% na konci roku 2024) a průměrné nájmy začnou opět růst kolem 2,6% ročně cbre.com. Podobně Freddie Mac předpokládá růst nájmů v roce 2025 v nižším rozmezí kolem 2 % a pouze mírný nárůst neobsazenosti na zhruba 6,2 % (měření RealPage), za předpokladu měkkého přistání ekonomiky mf.freddiemac.com. V zásadě by trh s byty v roce 2025 měl zůstat vyrovnaný – celostátně žádný extrém nájemnického ani pronajímatelského trhu – s mírným zlepšením oproti roku 2024.

Jedním z klíčových faktorů je, že tvorba nových domácností by měla zůstat silná. Demografie a ekonomika nahrávají trvalé poptávce po nájemním bydlení: růst pracovních míst sice zpomalil oproti postpandemickému výkyvu, ale je stále pozitivní, a rozsáhlá mileniální generace se dostává do věku, kdy zakládá rodiny. Mnoho mladých dospělých dává nadále přednost pronájmu, ať už z přesvědčení nebo kvůli vysokým cenám domů a hypotékám, které nákup první nemovitosti odkládají. Svou roli navíc hraje imigrace (která znovu začala růst v letech 2022–2023) a zvýšená poptávka po nájemním bydlení. Pokud se USA vyhnou vážné recesi, v příštích letech můžeme očekávat miliony nových domácností nájemníků, což pomůže vstřebat novou nabídku bytů.

Z geografického hlediska je příběh nové nabídky velmi koncentrovaný. Velká část poslední nové bytové výstavby proběhla ve státech Sun Belt – zejména Texas, Florida, Karolíny, Georgia, Arizona a části Mountain West. Ve skutečnosti 10 z 16 hlavních amerických multifamily trhů již překonalo své nejvyšší úrovně výstavby a zbývajících 6 má vrcholit v roce 2025, jak projekty dobíhají cbre.com. To naznačuje, že v roce 2026 prakticky všechny velké trhy zaznamenají pokles nových dodávek. Metropole Sun Beltu, které vedly vlnu nové výstavby, pravděpodobně v krátkém horizontu ochladnou (s vyšší neobsazeností například v Austinu nebo Nashvillu letos), ale díky silnému populačnímu růstu se tam nové byty postupně obsadí. Pobřežní brány (např. New York, Los Angeles, San Francisco) měly ve srovnání výrazně menší novou výstavbu a zůstávají hypotečně podzásobeny; na těchto trzích se udržuje vysoká obsazenost a nájmy opět rostou, jak sílí migrace zpět do měst. Výrazným trendem je rostoucí zájem investorů o byty v oblasti Středozápadu. Některá města Středozápadu (např. Indianapolis, Kansas City, Cincinnati) nabízejí vysokou dostupnost a stabilní ekonomiku a odhady předpokládají udržitelný růst nájmů v regionu Středozápadu, možná 4–5 % ročně v příštích letech multihousingnews.com, protože tyto trhy dohánějí z nízkého základu.

Z hlediska investic jsou bytové nemovitosti nadále vnímány jako jedna z nízce rizikových komerčních tříd aktiv – lidé vždy potřebují někde bydlet. Ovšem vyšší úrokové sazby zasáhly ocenění bytových nemovitostí, protože investoři už nemohou spoléhat na levné úvěry ke zvýšení výnosů. Kapitalizační sazby (měřítko výnosnosti nemovitostí) u bytů vzrostly oproti minimům z roku 2021, což znamená, že ceny mírně klesly, i když nájemné roste. CBRE očekává, že kapitalizační sazby v roce 2025 stabilizují nebo mírně zkompresují, jakmile se finanční podmínky trochu uvolní cbre.com cbre.com. Prakticky by tedy mohlo období 2025–2026 být atraktivním pro investice do bytového sektoru, než sazby případně dále poklesnou a ceny opět vzrostou. Rizika pro multifamily zahrnují významné ekonomické oslabení (ztráta zaměstnání sníží schopnost nájemníků platit nájem) a místní nadměrnou nabídku, ale z národního pohledu je dlouhodobý výhled velmi solidní. V období 2026–2028, až se vstřebá současná vlna nových bytových jednotek, může mnoho trhů opět čelit nedostatečné nabídce, což povede k tlaku na růst nájmů. Developeři si jsou vědomi vyšších nákladů financování, a proto v roce 2025 nebude docházet k nadměrné výstavbě na národní úrovni – nové zahájené projekty budou výrazně pod úrovní předchozích let cbre.com. To vytváří základ pro příznivou rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou v příštích letech.

(Poznámka: Za zmínku stojí i další komerční sektory jako hotely a datová centra. Hotely se díky poptávce po cestování silně zotavily, ovšem vyšší sazby omezují novou výstavbu. Datová centra zažívají mimořádný růst díky cloud computingu a AI – poptávka v roce 2025 bude „žhavá jako bílý žár“, s rekordně nízkou neobsazeností pod 3 % a rekordní výstavbou, uvádí CBRE cbre.com. Pro stručnost se však zaměřujeme na hlavní požadované sektory.)

III. Úrokové sazby a trendy hypotečních úvěrů

Úrokové sazby – zejména hypoteční – hrají klíčovou roli na trhu nemovitostí. Za poslední dva roky byl prudký růst úrokových sazeb hlavní brzdou na trhu s bydlením. V letech 2020–2021 se 30leté fixní hypotéky pohybovaly kolem 3 %, což nastartovalo nákupní horečku. Koncem roku 2023 stejná sazba přesáhla 7 %, což bylo nejvíce za posledních asi 20 let. Tento skok byl přímým důsledkem agresivního utahování měnové politiky Federálního rezervního systému v boji s inflací: jak Fed zvyšoval své základní sazby v letech 2022 a 2023, rostly náklady na půjčky v celé ekonomice. Vysoké hypoteční sazby velmi zhoršují dostupnost bydlení – například měsíční splátka 2 000 USD pokrývá při sazbě 7 % výrazně menší úvěr než při 3 %. Podle NAR měsíční splátka za typický dům (s 20% akontací) vzrostla na přibližně 2 120 USD začátkem roku 2025, což je o 4,1 % více než o rok dříve, přestože růst cen nemovitostí zpomalil nar.realtor. Mnoho kupujících bylo tímto tlakem na dostupnost odsouváno na druhou kolej a prodeje nemovitostí v letech 2023–24 propadly na recesní úrovně především kvůli hypotečním sazbám.

Dobrou zprávou pro rok 2025 je, že prostředí úrokových sazeb se zdá být stabilizované a na obzoru je úleva. S tím, jak inflace ustupuje ze svého vrcholu, Federální rezervní systém ustoupil od zvyšování sazeb. Ve skutečnosti Fed provedl několik malých snížení sazeb ke konci roku 2024 nar.realtor a od poloviny roku 2025 se očekává, že federální sazba zůstane stabilní nebo dále klesne, pokud to inflace umožní. Je však důležité si uvědomit, že hypoteční sazby pravděpodobně neklesnou v přímé návaznosti na snižování sazeb Fedu nar.realtor. Ke konci roku 2024, kdy Fed začal snižovat sazby, hypoteční sazby se sotva pohnuly – Yun z NAR upozornil na faktory jako „nadměrný federální deficit“, které způsobují tlak na růst dlouhodobých úrokových sazeb a brzdí rychlý pokles hypoték nar.realtor. Místo prudkého poklesu většina analytiků očekává postupné uvolňování hypotečních sazeb v příštích několika letech. Nejnovější prognóza Fannie Mae očekává, že 30letá fixní sazba bude ke konci roku 2025 kolem 6,2 % a ke konci 2026 asi 6,0 %, což je pouze mírné zlepšení oproti zhruba 6,6–6,7 % v polovině roku 2025 mpamag.com. Hypoteční bankovní asociace je trochu optimističtější – předpokládá pokles sazeb do pásma středních 5 % do roku 2026–27, ale i to je výrazně nad extrémně nízkými sazbami posledních let. Stručně řečeno, náklady na půjčky pravděpodobně zůstanou vyšší ve srovnání s desátými lety 21. století, i když budou mírně nižší než vrchol v roce 2023.

Pro kupující to znamená, že období 2025–2028 si bude žádat úpravu očekávání. Kupující budou muset akceptovat mírně vyšší náklady na financování jako „nový normál“, alespoň ve střednědobém horizontu. To má dopad i na výběr hypotečních produktů: když byly sazby 3 %, téměř všichni uzavírali 30leté fixní úvěry. Při 6–7 % narůstá zájem o hypotéky s pohyblivou sazbou (ARMs) nebo dočasné slevy na úrocích (kdy prodávající či developeři dotují úroky na první roky) pro snížení počátečních splátek. Roste i kreativita, například převoditelné hypotéky – někteří kupující jsou ochotni zaplatit vyšší cenu za dům, pokud mohou převzít nízkoúročený úvěr prodávajícího, např. FHA či VA půjčku. Věřitelé zavádějí nové programy (například 40leté splatnosti nebo produkty sdíleného vlastnictví) na podporu dostupnosti bydlení. Tyto trendy budou pokračovat, dokud zůstanou úroky relativně vysoké. Pokud a až sazby klesnou, může nastat refinanční boom, kdy majitelé budou chtít snížit své splátky hypoték. V současnosti je refinancování velmi nízké (málo kdo chce refinancovat 3% půjčku na 6%), ale v letech 2026–2027, pokud sazby klesnou o jeden až dva body, miliony dlužníků by mohly profitovat z refinancování – toto hypoteční průmysl sleduje s nadějí.

Stojí za zmínku také dopad sazeb na investory a developery. Objem komerčních realitních transakcí v uplynulém roce poklesl, protože cena dluhu vzrostla a schvalování úvěrů je přísnější. Výnosy z investic (cap rates) musely, jak bylo zmíněno, narůst a někteří silně zadlužení investoři čelí obtížím s refinancováním. Objem hypoték na bytové domy i obchodní nemovitosti prudce poklesl v letech 2023–24. Díky vyhlídkám na mírně nižší sazby odvětvové prognózy očekávají oživení investiční aktivity. CBRE předpovídá 5–10% nárůst objemu investic do komerčních nemovitostí v roce 2025, protože s rostoucí důvěrou v ekonomiku se sbližují cenová očekávání kupujících a prodávajících cbre.com cbre.com. Na rezidenční straně celkové nové hypoteční úvěry (nákup + refinancování) mají stoupnout oproti minimu: Fannie Mae odhaduje zhruba 1,98 bilionu dolarů nových hypoték v roce 2025, s nárůstem na 2,33 bilionu v roce 2026, jak se prodeje domů zotavují a refinancování postupně vrací mpamag.com. Tyto hodnoty jsou stále hluboko pod více než 4 biliony dolarů z doby boomu refinancování v roce 2020, ale trend je vzestupný.

Stručně řečeno, úrokové sazby zůstanou klíčovým faktorem na realitním trhu až do roku 2028. Základní scénář je postupný pokles hypotečních sazeb v příštích letech, ovšem návrat k extrémně nízkým hodnotám je nepravděpodobný. Aktivita na realitním trhu (nákupy i výstavba) by se měla s postupným snižováním sazeb posilovat. Každá prognóza je však zatížena nejistotou – nečekaná inflace či ekonomické šoky by mohly trend změnit. Prozatím panuje shoda, že nejhorší období šoku z vysokých sazeb je za námi a prostředí se bude postupně zlepšovat pro dlužníky a investory. Jak uvedl jeden hypoteční manažer: „Očekáváme mírný pokles sazeb, nikoliv však návrat ke svým historickým minimům“ mpamag.com. Plánovat hypotéky na 6 % nyní s možností refinancovat na 5 % později je rozumná strategie pro kupující v tomto období.

IV. Regionální a městské zajímavosti

Reality jsou pověstně lokální záležitost. Zatímco národní trendy tvoří východisko, regionální rozdíly napříč USA byly v posledních letech výrazné – a trend má pokračovat. Níže uvádíme některé regionální a městské aktuality na trhu bydlení a významné metropole, které stojí za pozornost:

Sun Belt boom (jihovýchod a jihozápad USA): Oblast Sun Belt (táhnoucí se napříč jižní částí USA od Floridy přes Texas až do jihozápadu a západních států) byla dominantní silou uplynulé dekády a nadále v mnoha ukazatelích vede. Státy jako Florida, Texas, Karolíny, Georgia, Arizona a Tennessee zaznamenávají silný růst populace a pracovních míst, přičemž přitahují jak jednotlivce (včetně lidí na práci na dálku a důchodce), tak i podniky. Toto stěhování pohání poptávku po bydlení a drží ceny domů v těchto oblastech relativně vysoko. Mnoho metropolí Sun Belt zažilo dvouciferný růst cen až do roku 2022; některé z těchto trhů v roce 2023 ochladly (místy mírný pokles cen), ale obecně si stále vedou dobře. Například střední cena domu v Miami, FL vzrostla v uplynulém roce o cca 9 % realtor.com a Orlando, FL zaznamenalo meziroční nárůst cen přes 12 % realtor.com, což dle odhadů Realtor.com ukazuje na trvající sílu. Mezitím Austin, TX, který byl ikonou pandemického boomu (ceny vzrostly téměř o 40 % za dva roky), zažil v roce 2023 korekci cen. Na začátku roku 2025 jsou ceny v Austinu mírně pod maximem, avšak ekonomika města je silná a růst populace vysoký, takže NAR předpokládá, že Austin „brzy zaznamená opětovný růst cen“ nar.realtor. Spojujícím prvkem Sun Belt trhů je dostupnost (v porovnání s pobřežními městy), nižší daně, tvorba pracovních míst a teplejší klima – tyto faktory mají přetrvat minimálně do pozdních 20. let. Investoři obzvlášť preferují trhy jako Dallas–Fort Worth, Atlanta, Phoenix, Tampa a Charlotte, které těží ze své velikosti a růstu. Jedno upozornění: klima a pojištění – oblasti v pobřežní Floridě a Mexickém zálivu čelí rostoucím nákladům na pojištění (kvůli hurikánům a záplavám), což by mohlo časem snížit dostupnost a zájem kupujících, pokud nebude situace řešena.
Drahé pobřežní trhy: Drahé pobřežní metropole – například New York City, San Francisco Bay Area, Los Angeles, Boston, Washington D.C. a Seattle – měly smíšený vývoj. Většina těchto trhů zaznamenala krátkodobý pokles cen v roce 2020 (s přesuny lidí do levnějších oblastí díky práci na dálku), následovaný růstem v roce 2021 po obnovení městského života. Do roku 2022 čelila některá pobřežní města opět protivětru: odliv obyvatel do levnějších regionů a v některých případech propouštění ve firmách z oblasti technologií (zejména v San Francisku a Seattlu) ovlivnilo poptávku. V roce 2023 v San Franciscu výrazně poklesly střední ceny domů meziročně a hodnoty nemovitostí zůstávají v zásadě na stejné úrovni (+1,5 % meziročně v Q1 2025) nar.realtor – trh v Bay Area tedy přešlapuje na místě. Objevují se však známky stabilizace: města opět přitahují obyvatele. NAR uvádí, že po „přesunu na předměstí“ během pandemie v roce 2024 poprvé za dekádu výrazně narostlo stěhování zpět do městských center nar.realtor. Mladí profesionálové se vrací za prací a službami, přibývá i mezinárodní imigrace, která se soustředí do klíčových měst. New York nebo San Francisco možná nezažijí explozi jako Austin nebo Nashville, ale stále mají velmi omezenou nabídku bydlení a vysoké příjmy, což podporuje ceny. Například osm z deseti nejdražších metropolitních trhů je v Kalifornii (například San Jose má střední cenu přes 2 miliony dolarů, meziročně plus 9,8 %) nar.realtor. Tyto trhy jsou drahé kvůli dlouhodobému nedostatku výstavby a atraktivní poloze, a očekává se, že ceny budou pomalu růst, dokud zůstane nabídka omezená. Dostupnost bydlení je na pobřeží velký problém, například v Bay Area vlastní byty méně než 55 % domácností nar.realtor. To povede i nadále k politickému tlaku na větší výstavbu a opatření zlepšující dostupnost, což může tento region v příští dekádě výrazně ovlivnit.
Stabilita Středozápadu: Středozápad nebyl v centru pozornosti, ale tiše se stal atraktivním pro některé kvůli relativní dostupnosti a stabilním ekonomikám. Města jako Columbus (OH), Indianapolis, Kansas City, Milwaukee a Minneapolis nezažila žádný velký boom ani propad; naopak mají stabilní jednociferný růst cen a nižší volatilitu. V letech 2024–2025 středozápadní metropole vykazují nejsilnější oživení prodejní aktivity, protože kupující, kteří si nemohou dovolit drahé regiony, hledají levnější bydlení. Například analýza Realtor.com přiřadila několik trhů ze Středozápadu mezi top 10 pro rok 2025 z hlediska potenciálu růstu prodejů i cen realtor.com. Zajímavé je, že Colorado Springs, CO (někdy řazené i k pohoří Rocky Mountains) bylo č. 1 v žebříčku, Virginia Beach, VA (dostupnější město na jihovýchodě) bylo č. 3 a Greensboro, NC na č. 10 realtor.com. Ne všechny jsou striktně středozápad, obecně však platí, že sekundární města s vysokou kvalitou života jsou na vzestupu. Středozápad často nabízí i vyšší cap rates (návratnost z pronájmu), což láká investory např. do Clevelandu či Detroitu na trh s rodinnými či bytovými domy. Očekává se, že středozápadní trhy porostou mírně a stabilně bez dramatických výkyvů jinde typických. Jediné riziko je stagnace či pokles populace – některé oblasti skutečně mírně obyvatel ubývá, což snižuje poptávku. Metropole se silnou zaměstnaností ve zdravotnictví, školství či výrobě však prosperují.
Korridor severovýchod: Korridor severovýchodu (Boston–D.C.) má různé dynamiky. Trh bydlení v New Yorku se vzpamatoval ze svého propadu v roce 2020; nájmy na Manhattanu v roce 2022 dosáhly rekordních hodnot a ceny bytů jsou stabilní. Předměstí NY (New Jersey, Long Island, Connecticut) zůstávají silná díky omezené nabídce. Boston má odolný trh podporovaný vzděláním a biotechnologiemi – ceny tam dál mírně rostou. Philadelphia a Baltimore jsou dostupnější metropole v tomto pásu a slouží jako alternativa k D.C./NYC. Washington D.C. byl poslední dobou na cenách spíše stagnující, částečně kvůli velké nabídce bytů a mírnému odlivu obyvatel, ale vysoké příjmy a málo prostoru pro nové rodinné domy udržují segment samostatně stojících domů konkurenceschopný. Severovýchod obecně má starší zástavbu a pomalý demografický růst, takže nabídka je napjatá. Pokud zůstane regionální ekonomika (spoléhající na vládu, vzdělání, finance a zdravotnictví) stabilní, ceny bydlení porostou spíše pomalu. Jeden trend však stojí za zmínku: vyšší sazby zasáhly drahé trhy silněji – hypotéka se 7 % na domě v hodnotě milionu dolarů v New Jersey je o mnoho dražší než na 300tisícovém domě v Ohiu. Proto je propad dostupnosti na severovýchodě výrazný; v krátkodobém horizontu to může zpomalit růst cen, dokud sazby neklesnou nebo platy nedoženou náklady.
Regionální dostupnost a migrační trendy: Celkově dostupnost je hlavním faktorem regionální výkonnosti. Regiony, které byly před pár lety velmi dostupné (jihovýchod, části Západu jako Idaho/Utah), zažily prudký růst cen díky přílivu nových obyvatel – nyní už nejsou tak „levné“ jako dříve, což jejich trh lehce ochlazuje. Naopak oblastem, které boom nezažily (části Středozápadu/severovýchodu), se nyní daří jako relativně výhodné volbě. Stále pokračuje migrace z drahých států do levnějších; například státy jako Kalifornie, Illinois a New York mají čistý odliv obyvatel, zatímco Florida, Texas, Karolíny, Tennessee mají čistý příliv. Tento trend by měl pokračovat dál s ohledem na flexibilitu práce na dálku a důchodce hledající teplejší, levnější prostředí. Florida si zaslouží zvláštní zmínku: zaznamenala obrovský příliv obyvatel (a růst cen domů asi 40 % za 3 roky). Nedávno některé floridské trhy (jako Naples, Tampa, části jižní Floridy) stagnují kvůli drahému pojištění a nedostupnosti místním obyvatelům, ale Miami a Orlando jsou predikované jako nejlepší trhy pro rok 2025 z hlediska prodejů i růstu cen realtor.com, což ukazuje, že zájem o Floridu přetrvává.

V Tabulce 1 níže uvádíme příklady regionálních ukazatelů trhu bydlení pro ilustraci rozmanitosti:<table> <thead> <tr><th>Metropolitní oblast (region)</th><th>Mediánová cena domu Q1 2025</th><th>Meziroční změna ceny</th></tr> </thead> <tbody> <tr><td>**San Jose, CA (západní pobřeží)**</td><td>$2 020 000</td><td>+9,8%:contentReference[oaicite:92]{index=92}</td></tr> <tr><td>**Naples, FL (Sun Belt)**</td><td>$865 000</td><td>+1,8%:contentReference[oaicite:93]{index=93}</td></tr> <tr><td>**San Francisco, CA (západní pobřeží)**</td><td>$1 320 000</td><td>+1,5%:contentReference[oaicite:94]{index=94}</td></tr> <tr><td>**Honolulu, HI (Pacifik)**</td><td>$1 165 100</td><td>+7,3%:contentReference[oaicite:95]{index=95}</td></tr> <tr><td>**Urban Honolulu je jedním z mála netradičních pevninských trhů v top 10 nejdražších**.</td><td></td><td></td></tr> </tbody> </table>

(Tabulka 1: Příklady mediánových cen rodinných domů v Q1 2025 a ročních změn cen ve vybraných metropolitních oblastech. I mezi nejdražšími trhy se růst liší – např. trh v San Jose tažený technologiemi zaznamenal téměř 10% nárůst, zatímco San Francisco bylo téměř beze změny nar.realtor. V Neapoli na Floridě byl nárůst jen +1,8 %, protože dříve překotný trh začal chladnout nar.realtor.)

Jak ukazují data, většina metropolitních trhů dosáhla do roku 2025 nových cenových rekordů, i když růst zpomalil nar.realtor. Problém dostupnosti bydlení je celonárodní, ale nejvíce se projevuje ve drahých metropolích. Počátkem roku 2025 potřebovala rodina více než 100 000 dolarů ročního příjmu, aby si mohla dovolit průměrný dům (při 10% akontaci) v téměř 45 % trhů nar.realtor. Naopak stále existuje pár oblastí (asi 3 % trhů), kde si rodina s příjmem 50 000 dolarů může bydlení dovolit nar.realtor – jedná se především o menší města na Sředozápadě nebo jihu USA. Tento rozdíl ukazuje, proč se lidé stěhují. Do budoucna očekáváme pokračující regionální přesuny: dostupné trhy s dobrými pracovními příležitostmi přilákají více obyvatel (a podpoří tak místní trh), zatímco extrémně nedostupné trhy se budou spoléhat na kupce s vyššími příjmy, případně zažijí pomalejší růst. Žádný region však není homogenní – místní faktory, jako otevření nové továrny, rozšíření technologické firmy nebo přírodní katastrofa, mohou ovlivnit trh nemovitostí ve městě. Aktéři trhu s nemovitostmi tak musí sledovat tyto drobné lokální události, i když zároveň sledují trendy na makro úrovni.

V. Klíčové demografické, technologické a ekonomické faktory

Řadu podkladových sil utváří současnou podobu trhu s nemovitostmi. V této části rozebíráme hlavní demografické, technologické a ekonomické faktory, které ovlivňují rezidenční a komerční nemovitosti. Tyto faktory pomáhají vysvětlit pozorované trendy a nabízejí vhled do toho, jak by se trh mohl v příštích letech vyvíjet.

Demografické změny: Demografie určuje poptávku po bydlení. USA zažívají generační výměnu. Mileniálové (narození cca 1981–1996) – nejpočetnější generace v pracovní síle – jsou nyní většinou ve věku od konce 20 do konce 30 let, což je hlavní období pro zakládání domácností a pořizování bydlení. Tato skupina nákup bytu oproti předchozím generacím trochu oddalovala (vlivem studentských dluhů či dopadů krize 2008), ale nyní na trh vstupuje naplno. Mediánový věk prvokupce nemovitosti dosáhl 38 let, historického maxima nar.realtor, což odráží délku doby, kterou Mileniálové potřebují na naspoření akontace při vysokých cenách. Mnozí spoléhají na pomoc rodiny: 25 % prvokupců využilo daru nebo půjčky od příbuzných a 7 % dědictví – opět rekordní hodnoty nar.realtor. Jak budou Mileniálové stárnout, mohou se jejich preference posunout od menších bytů k větším domům na předměstí, což posílí poptávku v rodinných oblastech. Hned za nimi začíná do dospělosti vstupovat Generace Z (narození cca 1997–2012); nejstarším členům této generace je kolem 25 let a začínají kariéry, většinou jako nájemníci. V příštích 5 letech Gen Z zásadně zvýší poptávku po nájemním bydlení a později (pravděpodobně až později v 20. letech) i po startovacích domech. Mezitím Baby Boomers (narození 1946–1964) jsou již z větší části v důchodovém věku. Mnoho Boomers vyhledává “stárnutí na místě”, tedy zůstávají ve svých domech déle než předchozí generace a tím snižují obrat na trhu. Někteří však zmenšují velikost bydlení či se stěhují – často do slunnějších oblastí nebo za vnoučaty – čímž ovlivňují trhy jako Florida, Arizona a Karolíny. Boomeři byli v letech 2023–24 aktivními kupujícími, v některých obdobích dokonce početně převyšovali mladší kupce, často proto, že mají vlastní kapitál a mohou platit v hotovosti. Platby v hotovosti jsou na rekordní úrovni a tvoří 26 % všech prodejů nemovitostí (a přes 30 % u opakovaných kupujících) nar.realtor, což je částečně dáno staršími kupci, kteří mění větší dům za menší nebo využívají nashromážděné bohatství. Dalším demografickým trendem je nárůst vícegeneračních domácností. Podle NAR dosahuje historického maxima 14–17 % kupujících, kteří pořizují vícegenerační bydlení, např. kvůli péči o stárnoucí rodiče nebo dospělé děti, které se vracejí domů nar.realtor. Důvodem jsou úspory nákladů a kulturní preference, což zvyšuje poptávku po větších domech s oddělenou částí pro příbuzné apod. Celkově byl růst americké populace na konci 10. let pomalý, ale po roce 2021 se znovu zvýšil díky vyšší imigraci. Mezinárodní imigrace je klíčovým faktorem pro zakládání domácností, zvláště ve velkých “vstupních” městech a pro poptávku po nájemním bydlení. Pokud bude USA dál přijímat imigranty ve vyšší míře, posílí to poptávku po bydlení v následujících letech (každá nová imigrantská rodina potřebuje bydlení, ať už nájemní nebo vlastnické). Ve zkratce platí, že demografické faktory jsou pro bydlení příznivé: velká skupina vstupuje do věku, kdy kupuje domy, životní události podnítí stěhování i přes zafixované hypotéky a přírůstky obyvatelstva budou dál tlačit na nabídku nar.realtor. Jedním z problémů ale zůstává dostupnost pro mladší kupující – pokud ceny a sazby zůstanou vysoko, mohou Mileniálové a Gen Z zakládat domácnosti pomaleji nebo více upřednostňovat nájem, což by mohlo ovlivnit trend vlastnictví bydlení.
Technologické trendy: Technologie ovlivňuje reality různými způsoby. Možná nejzásadnější je nárůst práce na dálku, která odpoutala mnoho pracovníků od kanceláří. To již přetvořilo poptávku po rezidenčním bydlení – lidé se mohou stěhovat dál z center měst nebo úplně do jiných regionů (viz přesun do Sun Beltu). Práce na dálku pravděpodobně přetrvá v nějaké hybridní podobě, což znamená, že poptávka po bydlení zůstane rozptýlená. Zaměstnanci mohou upřednostnit dostupnost a prostor (domácí kanceláře) před dojezdovou vzdáleností, z čehož těží předměstský a příměstský trh. Jak již bylo zmíněno, objevují se však signály, že některé firmy opět povolávají zaměstnance zpět, a tak městské bydlení rozhodně není minulostí. V komerčním segmentu je práce na dálku základní výzvou pro segment kanceláří, jak bylo rozebráno výše. Dalším technologickým trendem je rozmach e-commerce. Rozšíření online nakupování (urychlené pandemií) zvýšilo poptávku po logistických nemovitostech (sklady, distribuční centra) a zároveň negativně dopadlo na některé typy maloobchodních prostor. Majitelé obchodních center reagují přidáváním zážitkových nájemců (zábavní centra, posilovny, lékařské ordinace), které nelze nahradit internetem. Prolínání technologií a maloobchodu bude pokračovat: očekávejte více omnichannel retailu (prodejny fungující i jako výdejní místa pro online objednávky), což by naopak mohlo podpořit obsazenost dobře umístěných maloobchodních prostor. V případě bydlení technologie zefektivňuje transakce. Rozmach on-line inzertních platforem (Zillow, Redfin, Realtor.com) a virtuálních prohlídek poskytl kupujícím nebývalé množství informací. Digitální hypotéky a e-uzavírání nákup bytu zjednodušily. Tyto efektivity nemění rovnováhu nabídky a poptávky, ale činí trh transparentnějším a možná snižují určité tření (i když přetahované u nemovitostí jsou stále časté!). Další oblastí je proptech a chytré domácnosti: mnoho nových domů či bytových domů má chytré termostaty, bezpečnostní systémy a IoT prvky, což může být lákadlem. I metody výstavby technologicky postupují (byť pomalu) – například modulární výstavba a 3D tisk domů je testován, což by mohlo snížit náklady a urychlit výstavbu, pokud se rozšíří a pomůže řešit nedostatek bytů. Datová analytika a AI se stále více využívají investory (např. k vyhledávání podhodnocených nemovitostí nebo k predikci pohybů trhu). Pokud jde o jednotlivé segmenty: datová centra sama představují rychle rostoucí segment díky nástupu cloudu a AI – jak bylo zmíněno, volná kapacita v datových centrech je kolem 2,8 % a rychle se přidává nová cbre.com. Potřeba digitální infrastruktury (datová centra, pozemky pro vysílače) je novějším hybatelem poptávky po pozemcích. Nakonec dynamika technologického průmyslu může silně ovlivnit konkrétní trhy. Velká technologická centra (San Francisco, Seattle, Austin) zaznamenala pohyby na trhu v závislosti na kondici tech firem. V roce 2025 se tento obor zotavuje z předchozích propouštění, což je dobrá zpráva pro místní reality. Pokud v letech 2025–2028 AI a další inovace nastartují nový technologický boom, v drahých tech městech opět vzroste krize s dostupností, pokud se nebude stavět více nových bytů.
Ekonomické a politické faktory: Obecné ekonomické podmínky jsou vždy základními hybateli. Růst zaměstnanosti, trendy příjmů a růst HDP přímo ovlivňují poptávku po nemovitostech. Očekává se, že americká ekonomika v roce 2025 poroste mírně – CBRE předpovídá 2,0–2,5% růst HDP v roce 2025 cbre.com, což je lehce nadprůměrné tempo, za předpokladu měkkého přistání. Tento růst je tažen spotřebitelskými výdaji (rozvahy domácností jsou stále v dobré kondici) a uvolňováním finančních podmínek. Silná tvorba pracovních míst v letech 2023–24 probíhala i přes pokles prodejů nemovitostí, což naznačuje, že při vylepšení podmínek existuje tlumená poptávka po bydlení realestatenews.com. Pokud zůstane zaměstnanost silná (nezaměstnanost kolem 4–4,5 % podle prognóz) cbre.com, budou si lidé zakládat domácnosti a investovat do nemovitostí. Důležitým faktorem je i růst mezd – mzdy rostly, ale v mnoha oblastech ne tak rychle jako ceny domů, což snižuje dostupnost. Pokud mzdy porostou kolem 4–5 % ročně a ceny domů zpomalí na 2–3 %, mohlo by to postupně obnovit určitou rovnováhu. Inflace sama o sobě ovlivňuje reality prostřednictvím úrokových sazeb (viz výše) i stavebních nákladů. Inflace stavebních nákladů byla v letech 2021–22 velmi vysoká (nedostatky materiálu i pracovní síly). Situace se už trochu zlepšila, ale stavba domu je stále významně dražší než před pandemií. Jakékoliv zlepšení nabídky (a tedy i dostupnosti) závisí na produktivitě a nákladech ve stavebnictví; pomoci by mohly politické kroky snižující byrokratické překážky či nabídka dotací. Politická opatření zůstávají neznámou. Na federální úrovni se diskutuje o programech pro první kupce (např. podpora akontací, daňové úlevy), které by v případě zavedení mohly zvýšit poptávku. Větší efekt se ale očekává na úrovni států a obcí: změny územního plánování s vyšší povolenou hustotou, rychlejší povolovací procesy a podpora dostupného bydlení by mohly postupně zvýšit nabídku na napjatých trzích. Státy jako Kalifornie a Oregon již začaly nařizovat vyšší objemy výstavby a legalizují přístavby (ADU), což v dlouhodobém horizontu přidá jednotky do nabídky. Dalším ekonomickým faktorem je finanční prostředí: dostupnost úvěrů. Banky v reakci na vyšší sazby a ekonomickou nejistotu zpřísnily podmínky – to se týká jak kupujících (kteří hůře dosahují na úvěry nebo platí vyšší poplatky), tak developerů (kteří čelí přísnějšímu hodnocení při žádosti o úvěr na výstavbu). Pokud se bankovní sektor stabilizuje a sazby klesnou, úvěrování by se mohlo uvolnit, což podpoří aktivitu na realitním trhu. Naproti tomu finanční otřesy (např. krize likvidity nebo problém s dluhovým stropem a kolísání sazeb) mohou rychle negativně ovlivnit náladu na trhu. Fiskální politika (vládní výdaje a rozpočtové deficity) rovněž hraje roli; vysoký federální deficit je jedním z důvodů, proč zůstávají dlouhodobé sazby vysoko nar.realtor. Pokud by USA deficit snížily, mohlo by to zmírnit tlak na růst výnosů státních dluhopisů, a tedy i na hypoteční sazby. A samozřejmě daňová politika ovlivňuje reality – v současnosti se diskutují možné změny v odpočtech SALT nebo daních pro investory, což může ovlivnit motivaci k nákupu v oblastech s vysokými daněmi nebo pro pronajímatele.

Stručně řečeno, demografická podpora v podobě rostoucího počtu lidí v hlavních nákupních a nájemních věkových skupinách tvoří základ dlouhodobé poptávky po bydlení, technologie mění kde a jak lidé bydlí a pracují (s různým dopadem na jednotlivé typy nemovitostí) a ekonomické okolnosti – úrokové sazby, růst zaměstnanosti, inflace – nastavují celkové tempo realitního trhu. Tyto faktory se vzájemně ovlivňují: například technologie umožní více práce na dálku na Středozápadě, což se projeví v demografii i v ekonomice regionu. Nebo pokud ekonomická politika zpomalí inflaci, může technologický boom v datových centrech proběhnout bez přetížení elektrických sítí (další bod technicko-ekonomického propojení, např. využití jaderné energie pro datová centra cbre.com). Účastníci trhu budou muset tyto makro faktory pečlivě sledovat. V příštích letech nás s velkou pravděpodobností čeká další přizpůsobování se “novým normálům” po pandemii, vyšším úrokovým sazbám než v 10. letech a měnícím se preferencím nové generace.

VI. Investiční rizika a příležitosti

Trh s nemovitostmi v letech 2025–2028, přestože je v mnoha ohledech slibný, přináší investorům – ať už velkým institucím nebo individuálním majitelům/domácím pronajímatelům – jedinečnou sadu rizik a příležitostí. Níže uvádíme hlavní rizika, na která je třeba si dát pozor, a také příležitosti, ze kterých lze v tomto období těžit:

Hlavní investiční rizika:

Vysoké úrokové sazby a náklady na financování: Zvýšené úrokové sazby zvyšují náklady na půjčky, což může snížit výnosy z investic nebo dostupnost bydlení. Pokud sazby zůstanou vyšší déle, než se očekává (nebo opět vyskočí kvůli inflaci), bude financování realitních obchodů nadále obtížné a hodnoty nemovitostí mohou klesat. Komerční investoři, kteří nakupovali za nízké sazby, čelí riziku refinancování – refinancování půjček za současných sazeb může být neúnosné, což v některých případech vede k nesplácení nebo nuceným prodejům. Toto riziko je obzvlášť patrné v kancelářském sektoru, kde se střetávají klesající hodnoty a vysoké sazby (vlna komerčních hypoték na kanceláře vyprší v letech 2025–2026). Růst kapitalizačních sazeb může snížit hodnoty nemovitostí ve všech sektorech, minimálně krátkodobě – což je riziko pro současné vlastníky.
Možnost ekonomického poklesu: Základní scénář počítá s měkkým přistáním, ale vždy existuje riziko recese – ať už kvůli přehnanému utahování Fedu, globálním šokům nebo geopolitickým událostem. Recese s výraznými ztrátami pracovních míst by poškodila poptávku po nemovitostech (méně kupujících, více volných bytů, obtíže maloobchodu atd.). Sektory jako hotely a luxusní bydlení jsou zvláště citlivé na ekonomické výkyvy. I mírný pokles může zesílit další rizika, například nesplácení nájemného nebo vyšší neobsazenost. Investoři by při posuzování měli používat konzervativní předpoklady ohledně růstu nájemného a udržovat rezervy k překonání propadu.
Bifurkace trhu a zastaralost: Jak již bylo řečeno, některé typy nemovitostí (starší kanceláře, zastaralá nákupní centra, staré byty bez vybavení) se mohou stát funkčně zastaralými nebo minimálně výrazně méně konkurenceschopnými. Rizikem je, že kapitál zůstane „uvězněn“ v těchto aktivech bez snadného výstupu – například starší kancelářská budova může vyžadovat obrovské investice na přestavbu na bydlení a ani poté to nemusí podpořit místní regulace nebo ekonomická situace. Investoři držící aktiva druhotné kvality v problematických lokalitách mohou čelit pasti na hodnotu. Podobně v rezidenční sféře mohou nemovitosti v oblastech s klesající populací nebo nízkou odolností vůči klimatickým změnám zaostávat. Vědět, co nekupovat, je stejně důležité jako najít správné investice.
Regulační a politická rizika: Trh s nemovitostmi podléhá regulačním změnám. Jedním rizikem je rozšiřování regulace nájemného nebo práv nájemníků jako reakce na problémy s dostupností bydlení. Některé státy a města už zavedly stropy na nájemné, které omezují růst příjmů pronajímatelů. Dalším rizikem je zvyšování daně z nemovitostí – obce hledají příjmy, což může zasáhnout jak komerční vlastníky, tak domácnosti (například v některých městech Sun Belt, kde rychlý růst cen přinesl i vyšší daně). U výstavby mohou změny územních plánů být dvousečné: uvolnění pravidel může přinést příležitosti (větší hustota), přísnější environmentální či designové regulace však mohou zvyšovat náklady. Krajním rizikem je jakákoli úvaha o zrušení 1031 exchange nebo zvýšení daní z kapitálových výnosů z prodeje nemovitostí, což by mohlo ovlivnit chování investorů (nicméně na federální úrovni to zatím nehrozí).
Rizika klimatu a životního prostředí: Klimatická změna představuje stále výraznější riziko v realitách. Nemovitosti v přímořských záplavových zónách, oblastech s hurikány, regionech s požáry nebo suchem čelí vyšším pojistným nákladům a možnému snížení hodnoty. Například v některých částech Floridy již pojišťovny ustupují, což vzbuzuje obavy o dlouhodobou pojistitelnost objektů. Podobně na západě USA zvyšují riziko požáry a některé venkovské luxusní trhy jsou kvůli nim nejisté. Environmentální regulace směřující ke zlepšení odolnosti (například požadavek na vyšší umístění budov či nehořlavé materiály) mohou zvyšovat náklady na výstavbu nebo renovaci. Investoři musí zohledňovat klimatická rizika a vyhnout se nemovitostem, které by doslova mohly být za pár desetiletí pod vodou nebo neobyvatelné.
Rizika realizace a likvidity: V nestabilnějším tržním prostředí nese realizace velkých projektů nebo otočných strategií výkonnostní riziko. Například nákup ztrátové kancelářské budovy za účelem přestavby na byty může narazit na nečekané stavební komplikace nebo odpor komunity. Zároveň riziko likvidity znamená ztíženou možnost rychle prodat za férovou cenu, pokud se změní tržní sentiment nebo se zablokují úvěrové trhy (jako se stalo krátce počátkem 2020). Nemovitosti jsou ze své podstaty nelikvidní, proto musí být investoři připraveni držet je déle. Flippery nebo krátkodobí spekulanti mohou být zasaženi výkyvy trhu.

Přes tato rizika přinášejí nadcházející roky celou řadu příležitostí:

Klíčové příležitosti:

Nákupy v trhu kupujících (selektivní příležitosti): Po divokém trhu prodávajících v letech 2020–2022 v mnoha oblastech (zejména u dražších domů a trhů s vysokým podílem investorů) došlo k ochlazení. Individuální kupující nemovitostí v roce 2025 se mohou setkat s menší konkurencí, větším výběrem a dokonce i slevami u některých nabídek – příjemná změna oproti licitačním válkám. Ti, kdo jsou finančně připraveni, mají šanci vyjednat lepší podmínky, zejména pokud cílí na motivované prodávající (např. někoho, kdo potřebuje urychleně odejít). Pro investory tato stagnace znamená možnost koupit nemovitosti za relativní slevu oproti nedávným maximům. Například v některých městech v Sun Belt, kde ceny přestřelily (Boise, Austin, Phoenix), přišlo ochlazení; chytří investoři tyto trhy sledují jako vhodný vstup před opětovným růstem.
Akvizice problémových aktiv: Díky vyšším úrokovým sazbám se někteří vlastníci dostávají do potíží – zejména v kancelářském sektoru, ale také někteří předluženější majitelé bytových domů nebo developeři neprodaných novostaveb v ochlazujících se regionech. Tato situace připomíná příležitosti z počátku 90. let nebo po roce 2008. Institucionální investoři s volným kapitálem se chystají nakupovat nesplácené úvěry nebo zabavené nemovitosti se slevou, zvláště kanceláře, které lze využít jinak. I některé hotely a retailové objekty je možné koupit pod náklady na pořízení a využít k novému účelu. Okno pro nákupy problémových nemovitostí bude záviset na délce trvání vysokých sazeb a přístupu bank ke špatným úvěrům (prodloužení x exekuce). Kdo má trpělivost a kapitál, může v příštích 1–3 letech využít jedinečné příležitosti v tržním cyklu a v případě obnovy nebo poklesu sazeb (zvýšení hodnot) dosáhnout nadprůměrných výnosů.
Růst v opomíjených sektorech a trzích: Některé sektory mají silné pozitivní trendy, které z nich dělají atraktivní oblast pro výstavbu či investice. Jak už bylo řečeno, průmyslové/logistické nemovitosti jsou vysoce poptávané – výstavba moderních distribučních center (nebo přestavba opuštěných obchodních domů na logistiku) může být velmi výnosná. Bytové domy jsou potřeba téměř všude; zatímco se staví především velké luxusní komplexy, je obrovský nedostatek dostupného/standardního bydlení. Developeři zaměření na střední segment nájemního bydlení, nebo investoři do komunit s mobilními domy, mohou očekávat stabilní výnosy a menší konkurenci. Pronájem rodinných domů (SFR) je další rostoucí segment – instituce i jednotlivci nakupují a staví domy k pronájmu, zejména tam, kde je poptávka silná, ale mnoho lidí na vlastní bydlení nedosáhne. Regionálně jsou nově vyzvednutá sekundární města jako Cleveland, Pittsburgh, Louisville, Oklahoma City atd., která minula největší cenová exploze, nyní často atraktivní díky vysokým výnosům z nájmu a potenciálu růstu spolu s rozšířením práce na dálku. Tyto trhy jsou v hledáčku investorů zaměřených na výnos a mohou překonat průměr, pokud se migrace lidí i firem bude dále rozšiřovat.
Value-add a přestavby: Ve stárnoucím fondu nemovitostí je mnoho možností, jak zvýšit hodnotu díky renovaci nebo změnou využití. Investoři například kupují byty ze 70. a 80. let a renovují je pro vyšší nájemné – klasická a stále fungující strategie, protože nájemníci si stále více cení moderního vybavení a úsporných spotřebičů. V retailu je možnost přeměnit neprosperující obchodní centrum na smíšený areál s byty a kancelářemi – o toto usiluje řada developerů a některé projekty už jsou úspěšné. Jak bylo řečeno, konverze kanceláří na byty je často diskutované téma: i když je to možné jen pro menší část zastaralých kanceláří (kvůli dispozicím a nákladům), města jako Washington D.C. a New York nabízejí pobídky, což může vytvořit budoucí cenné bytové jednotky ze zatím prázdných kanceláří. Ti, kdo přijdou s funkčním řešením včas, mohou těžit z levného nákupu i podpory města.
Využití demografických trendů: Demograficky tažené příležitosti zahrnují výstavbu nebo investice do senior bydlení/komunit 55+ (poptávka poroste se stárnutím generace baby boom), studentského bydlení v univerzitních městech s rostoucí akademickou základnou a startovních domů pro mileniály, kteří konečně začínají kupovat (stavitelé, kteří nabídnou menší a cenově dostupné domy, získají významný trh). Další možností jsou vícegenerační domy – stavitelé mohou navrhovat bydlení pro širší rodiny reagující na trend, který identifikovala NAR nar.realtor. Investoři mohou také sledovat nemovitosti ve městech, které by mohly profitovat z návratu mladých lidí – např. menší nájemní domy nebo co-living ve městech, kde nájmy dříve klesly, ale nyní se obnovují, protože se obyvatelé vracejí.
Potenciál poklesu sazeb: Zajímavé je, že to, co je dnes rizikem (vysoké sazby), zároveň vytváří potenciál růstu. Když investor dnes koupí za vyšší kapitalizační sazbu a financuje úvěrem za vyšší sazbu, při poklesu sazeb má vestavěnou šanci na zvýšení hodnoty – za pár let může refinancovat za výhodnějších podmínek, zvýší se tok hotovosti a díky poklesu kapitalizačních sazeb se může zvýšit i hodnota nemovitosti (kupující si díky levnějšímu dluhu mohou dovolit platit více). Kupující domů mohou na dnešní sazby také nahlížet stylem „vezmu si dům, sazbu si najdu později“ – tedy koupím teď a refinancuji později. Potenciál úlevy od sazeb je tak pro aktivní investory motorem růstu. Průzkum Fannie Mae navíc ukazuje, že většina expertů očekává, že hypoteční sazby v příštích letech postupně poklesnou a přiblíží se historicky normálním úrovním mpamag.com mpamag.com. Pokud se podaří koupit/vstoupit do investice dříve, než k tomu dojde, může to znamenat nákup se slevou a následné zhodnocení, až poptávka opět vzroste.

Při zvažování rizik vůči příležitostem by si investoři (velcí i malí) měli zachovat disciplínu a důkladnou prověrku. Reality jsou dlouhodobě cyklickou hrou. Období 2025–2028 pravděpodobně odmění ty, kteří budou selektivní – zaměří se na kvalitní lokality, udržitelné zdroje poptávky a realistické exit strategie – a kteří mají rezervu na zvládnutí krátkodobé volatility. Opatrná opatření jako fixace úroků nebo úrokové zajištění, střídmé poměry úvěr–hodnota a rezerva na nečekané výdaje mohou zmírnit většinu z výše uvedených rizik. Na straně příležitostí je klíčové být připraven (s kapitálem nebo schváleným financováním) na rychlou akci, když se objeví zajímavá nabídka, protože pokud se podmínky zlepší, konkurence se rychle opět vrátí. Celkově, přestože trh přináší nejistoty, nemovitosti zůstávají aktivem s vnitřní hodnotou a prokázanou odolností a příští roky nabídnou možnost pořídit kvalitní aktiva za lepší ceny než v minulých letech – což činí tento sektor pro zkušené investory mimořádně lákavým.

VII. Výhled a prognózy na roky 2025–2028

Co čeká americký realitní trh v následujících letech? Prognózování je vždy složité, ale většina hlavních analytiků předpovídá období postupné normalizace a růstu místo výrazného boomu či propadu. Zde shrnujeme výhledy pro různé segmenty a zvýrazňujeme široký konsenzus do roku 2028:

Ceny nemovitostí: Po výrazném nárůstu v letech 2020–2022 (národní ceny domů vzrostly během tohoto období o cca 40 %) si trh v letech 2023–2024 v podstatě „odpočinul“ s minimálními či mírnými zisky. V dalším období většina prognóz počítá s mírným zhodnocením cen nemovitostí – obvykle v nízkých jednotkách procent ročně – alespoň po několik příštích let. Následující tabulka ukazuje projekce několika renomovaných zdrojů:

Zdroj prognózy	Očekávaná změna ceny domů 2025	Očekávaná změna ceny domů 2026
Fannie Mae (FNMA)	+4,1% mpamag.com	+2,0% mpamag.com
Národní asociace realitních makléřů (NAR)	+3 % businessinsider.com	+4 % businessinsider.com
MBA (Sdružení hypotečních bankéřů)	+1,3 % businessinsider.com	+0,3 % businessinsider.com
Zillow Research (Home Value Index)	–1,4 % zillow.com (pokles)	(Prognóza není k dispozici)
Panel expertů (100+ ekonomů)	+3,4 % fanniemae.com	+3,3 % fanniemae.com

Tabulka 2: Vybrané prognózy růstu cen domů pro roky 2025 a 2026. Většina expertů očekává pokračující růst, avšak pomalejším tempem než v posledních letech – v rozmezí 0 až 4 % ročně. (Fannie Mae a NAR jsou relativně optimistické, MBA výrazně opatrnější a Zillow předpovídá v roce 2025 mírný pokles, než se možná vrátí k růstu.) Všechny prognózy očekávají zklidnění trhu místo prudkého propadu nebo nového výrazného růstu.

Jak ukazuje tabulka, existuje zde škála názorů. Aktualizovaný výhled NAR (k začátku roku 2025) očekává růst cen kolem 3 % v roce 2025 a zrychlení na 4 % v roce 2026 businessinsider.com – v podstatě v souladu s růstem příjmů. Fannie Mae je pro rok 2025 mírně výše (+4,1 %), následně však očekává ochlazení růstu na +2 % v roce 2026 mpamag.com, pravděpodobně za předpokladu vyšší nabídky. MBA je nejopatrnější, očekává růst jen mírně nad nulou do roku 2026 businessinsider.com, což znamená, že vyšší sazby drží ceny na uzdě. Pohled Zillow na mírný pokles v roce 2025 (–1,4 %) zillow.com zdůrazňuje, že pokud zásoby porostou a poptávka zůstane slabá, v některých oblastech může dojít k mírnému snižování cen, ačkoli jejich předchozí odhad byl ještě nižší (–1,9 %, později upraveno na –1,4 %). Expertní průzkum Pulsenomics/Fannie Mae našel konsenzus kolem +3,4 % a +3,3 % pro roky 2025 a 2026 fanniemae.com, tedy prakticky návrat k normálnímu, udržitelnému růstu. Po roce 2026 – ačkoliv je k dispozici méně oficiálních prognóz – mnoho odborníků předpokládá, že ceny domů budou do roku 2027–2028 pokračovat ve stabilním nízkém jednomístném růstu (za předpokladu, že nenastane nový šok), podporovaném nedostatkem nabídky a silnou poptávkou. Pokud by úrokové sazby ke konci dekády výrazněji klesly, růst cen by mohl být o něco rychlejší, ale zároveň by to zlepšilo dostupnost bydlení a vedlo k vyváženějšímu trhu.

Prodeje a výstavba domů: Pokud jde o prodeje, rok 2025 je všeobecně považován za začátek oživení z utlumených objemů let 2023–24. NAR předpokládá, že počet prodaných existujících domů vzroste o cca 6 % v roce 2025 (a dalších cca 11 % v roce 2026) realestatenews.com, i když tato čísla byla v porovnání s dřívějšími optimističtějšími výhledy snížena. Fannie Mae snížila svou prognózu z 11% růstu pro rok 2025 na cca 4% růst (cca 4,9 milionu prodejů) od května 2025 housingwire.com. Model Zillow předpokládá menší nárůst o cca 1–2 %. Vývoj silně závisí na vývoji hypotečních sazeb: pokles do nízkých 6 % či vyšších 5 % ke konci roku 2025 by mohl uvolnit značné množství odložené poptávky. Do roku 2028 se někteří analytici domnívají, že bychom se mohli vrátit k „normálnímu“ objemu 5,5–6 milionů prodaných existujících domů ročně (naposledy v roce 2019), ale to může být příliš optimistické pokud sazby zůstanou vyšší. Prodeje nových domů si vedly lépe (novostavby pomáhají zaplnit mezeru v nabídce) a prognózy (NAR, Fannie) očekávají jejich růst kolem 10 % v roce 2025, protože developeři lákají kupce slevami na sazby či pobídkami realestatenews.com. Zahájené stavby mohou v roce 2025 mírně klesnout (z cca 1,34 milionu v roce 2024 na cca 1,3 milionu), poté v letech 2026–2028 postupně růst k úrovni středních 1 milionů podle vývoje poptávky businessinsider.com. Důležité je, že i tyto úrovně jsou stále pod hranicí nutnou ke kompletnímu odstranění deficitu bydlení, takže nedostatečná výstavba bude ve střednědobém horizontu podporovat ceny domů. Výstavba nájemního bydlení by měla výrazně zpomalit v roce 2026 (po vrcholu v letech 2024–25), což může v roce 2027 opět utáhnout nájemní trhy.

Hypoteční sazby a financování: Očekávání ohledně úrokových sazeb všeobecně předpokládají postupný pokles: Jak bylo uvedeno, Fannie Mae předpovídá okolo 6,0 % ke konci roku 2026 pro 30leté fixní hypotéky mpamag.com. MBA je ještě optimističtější a očekává cca 5,5 % do roku 2027. Do roku 2028 – pokud inflace zůstane na nebo pod 2 % – by mohly hypoteční sazby klesnout až na středních 5 %, což je historicky stále běžné (a ve srovnání s 80. lety velmi dostupné!). Federální rezervní systém pravděpodobně během roku 2025 přejde do neutrálního či uvolněného nastavení, pokud inflace zůstane v mezích, což by mělo snížit krátkodobé sazby a postupně i dlouhodobé výnosy. Určitým rizikem je politika Fedu při redukci bilance (kvantitativní utahování) či globální poptávka po amerických dluhopisech – to může dlouhodobé výnosy držet výše, jak jsme viděli v roce 2023. Přesto panuje široký konsenzus, že vrchol sazeb máme za sebou a koncem desetiletí by měly být nižší nebo alespoň ne vyšší než na začátku 20. let. To je příznivé jak pro bydlení, tak pro komerční nemovitosti. Dostupnost hypotečních úvěrů by se mohla se snižujícími sazbami znovu rozšiřovat – očekávejte více programů pro první kupce, bankovní úvěry z vlastních portfolií a možná i návrat nestandardních („non-QM“) hypoték, jak budou věřitelé klidnější. U komerčních nemovitostí by se v letech 2026–27 měly úvěrové trhy uvolnit natolik, že bude jednodušší profitovat ze zajímavých obchodů (kapitalizační sazby mohou mírně klesnout, což povede k mírnému růstu hodnot cbre.com).

Trh s nájemním bydlením: V oblasti nájemního bydlení budou roky 2025 a 2026 pravděpodobně léta „absorpce“ – tedy období, kdy bude velké množství nově postavených bytů absorbováno rostoucím počtem domácností nájemců. Expertní panel očekává celonárodní růst nájemného v těchto letech kolem 3 % ročně, což je mírné tempo mf.freddiemac.com. Některé firmy jako Yardi či CBRE čekají v roce 2025 ještě slabší růst (~2–2,5 % jak jsme viděli) mf.freddiemac.com cbre.com. V letech 2027 a 2028 by růst nájmů mohl zrychlit, pokud po stavebním útlumu opět klesne míra neobsazenosti – možné je opět 3–4 % ročně v souladu s růstem příjmů. Míra neobsazenosti u bytových domů může vrcholit kolem 6–7 % v letech 2024–25, poté poklesnout k cca 5 % do roku 2027. Jednotky pro rodiny (single-family rentals) by si měly udržet vysokou poptávku a v růstu nájmů (střední jednociferná procenta) mohou překonat byty, jak se rodiny budou snažit získat více prostoru. Míra vlastnictví bydlení může v druhé polovině dekády opět pomalu narůstat, pokud se zlepší dostupnost, ale v nejbližších dvou letech by se mohla pohybovat kolem 65 % (nedávno klesla na 65,1 %, což je minimum za pět let kvůli složitým nákupním podmínkám) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Pokud hypoteční sazby klesnou, někteří nájemci by se mohli stát vlastníky, a tím mírně zvýšit míru vlastnictví do roku 2028 zpět na cca 66–67 %, ale bude záležet i na výstavbě dostupnějších startovacích domů.

Výhled pro komerční sektor: Každý komerční sektor má svou vlastní časovou osu zotavení:

Kanceláře: Kancelářský sektor se zotavuje nejpomaleji – očekávejte vysokou neobsazenost až do let 2025–2026 se slabým zlepšením rok od roku. Do roku 2028 bude kancelářský trh pravděpodobně ostře rozdělen: špičkové kanceláře na špičkových místech mohou být téměř plné a zajišťovat solidní nájemné, zatímco starší kanceláře mohou být jen z poloviny obsazené nebo převedené na jiné využití. Celková neobsazenost kanceláří by mohla klesnout z ~19 % v roce 2025 na možná střední jednotky procent do roku 2028, pokud bude ekonomika silná a část zásob bude odstraněna z trhu (přestavby/demolice). Růst nájmů v kancelářích bude minimální, dokud neobsazenost neklesne; majitelé budou v mnoha městech nadále nabízet pobídky ještě několik let. Investoři považují roky 2025–2026 za čas na repositioning nebo koupi problémových nemovitostí s teorií, že do roku 2028–2030 budou (špičkově umístěná a zmodernizovaná) aktiva generovat lepší příjmy.
Obchodní prostory (Retail): Výhled je stabilní až pozitivní. Neobsazenost má zůstat nízká (v rozmezí 4–5 % na národní úrovni), protože přichází málo nové nabídky. Růst nájmů by mohl pokračovat v nízkých jednotkách procent ročně a v rychle rostoucích předměstích by špičková obchodní místa mohla zaznamenat růst nájemného až v polovině jednotek procent, protože nájemci soutěží o omezené prostory. Některé formáty maloobchodu (např. open-air centra) budou investory velmi žádané; cap renty se u těchto preferovaných segmentů mohou mírně snížit vzhledem k silným základům cbre.com. Do roku 2028 můžeme vidět nové rozmachy ve výstavbě obchodních prostor, pokud spotřebitelské výdaje zůstanou vysoké – zejména v Sun Belt regionech s růstem populace vznikne potřeba nových obchodů s potravinami a služeb. Obecně se však obchod nyní nachází ve stavu rovnováhy mezi poptávkou a nabídkou, což by mělo přinést stabilní výnosy bez výrazných výkyvů.
Průmyslové nemovitosti: Průmysl je na trajektorii dalšího růstu, i když umírněnějším tempem. Poptávku po skladech strukturálně podporuje e-commerce a restrukturalizace dodavatelských řetězců (například větší zásoby přímo v USA). Po ochlazení v letech 2023–2024 je objem nových pronájmů v roce 2025 stále robustní (800+ milionů čtverečních stop) cbre.com a očekává se, že zůstane silný. CBRE uvádí, že se vrací ke „stimulům před pandemií“, což znamená konzistentní absorpci. Takže neobsazenost v průmyslu by mohla v roce 2025 lítat kolem 5 % a do roku 2027 se dokonce přiblížit 4 % či níže, když zůstane výstavba omezená. Nájemné za průmyslové prostory v poslední době rostlo dvouciferně; do budoucna by se to mohlo zpomalit na 3–5 % ročně – stále zdravé tempo. Důležitým trendem je rozmazávání hranic mezi sklady, datovými centry a výrobními halami (reshoring), což může zvýšit poptávku nad rámec tradiční logistiky. Do roku 2028 možná průmyslové nemovitosti pocítí potřebu modernizace (např. starší sklady bez vysoké světlé výšky budou dále diskontovány), ale celkově zůstane tento sektor dlouhodobě jedním z nejvýkonnějších.
Rezidenční nájmy (Multifamily): Do roku 2028 by měl multifamily trh znovu růst poté, co vstřebá dosavadní nabídku. Konec 20. let by mohl znamenat novou vlnu výstavby, pokud nájmy zrychlí. Krátkodobě (2025–2026) trh charakterizuje stabilita – mírný nárůst a následný pokles neobsazenosti – a růst nájmů kolem inflace. Podle panelu expertů Fannie Mae se očekává národní růst cen bydlení kolem 3,3 % v roce 2026 fanniemae.com; růst nájmů často kopíruje růst příjmů a cen, takže je pravděpodobný i pro byty. V letech 2027–2028 se při zpomalení tempa dodávek nových projektů může obsazenost zvýšit, což může v některých trzích vést k růstu nad 4 % (zejména při dobrém růstu zaměstnanosti). Proměnlivým faktorem jsou příjmy nájemníků: pokud bude rychle růst mzdová hladina, bude prostor ke zvyšování nájmů. Případný tlak na regulace nájmů by ovšem mohl jejich růst v některých městech omezit.

Hlavní regionální trendy: Regiony s růstem (jihovýchod USA, Texas, západ horských států) by měly ve své expanzi pokračovat. Růst cen domů do roku 2028 bude pravděpodobně nejsilnější v Karolínách, Floridě, Georgii, Texasu a kapsách horských států – trhy zde mohou zaznamenat kumulativní nárůsty přes 15 % za čtyři roky, ve srovnání s přibližně polovičními nárůsty na severovýchodě a středozápadě. Přesto i některá města v pásu rezavění mohou překvapit stabilním růstem, pokud se jim podaří přilákat vzdálené pracovníky nebo nové průmysly (např. nová továrna Intelu v Columbusu v Ohiu může zvýšit poptávku po bydlení). Pobřežní Kalifornie pravděpodobně v procentech zaostane za Sun Beltem, ale stále se očekává mírně pozitivní růst, protože vychází z velmi vysoké základny a dostupnost bydlení zůstává nízká. Do roku 2028 mohou některé dříve zaostávající trhy (například Chicago nebo Baltimore) získat na síle, pokud zavedení progrowth politik nebo návrat obyvatel do měst, ale zůstanou spíše stabilní než dynamicky rostoucí.

Dostupnost a vlastnictví bydlení: Velkou otázkou je, zda bude bydlení do roku 2028 dostupnější. Pokud zůstanou platné předpokládané trendy – mírný růst cen a postupné snižování hypotečních sazeb – mohl by růst příjmů domácností (který je v posledních letech kolem 4 % ročně) začít stahovat rozdíly. To by mohlo postupně zvýšit dostupnost. Například na začátku roku 2025 věnovala průměrná rodina ~24 % příjmů na hypotéku u průměrného domu nar.realtor; tento podíl by do roku 2028 mohl klesnout pod 22 %, pokud klesnou sazby a porostou příjmy. Takové zlepšení by mohlo přivést více prvokupců na trh. Míra vlastnictví by pak mohla po stagnaci opět růst. Jakákoliv vládní podpora pro prvokupce (například pomoc s akontací atd.) by situaci dále ovlivnila. Na trhu s nájmy, pokud se více současných nájemníků v druhé polovině desetiletí stane majiteli, může to mírně snížit poptávku po nájmech, ale vzhledem k celkovému deficitu bytů zůstane poptávka vysoká.

Souhrn vývoje: Do roku 2028 by měl americký realitní trh stát na pevnějších základech – přebytek způsobený pandemií bude zcela zpracován, nabídka na trhu s domy i s nájmy se mírně zlepší a hypoteční sazby se snad ustálí v přiměřenějším rozmezí. Nevnímáme žádné signály systémového kolapsu (na rozdíl od roku 2008 žádné plošné úvěrové problémy), takže případné úpravy budou spíše regionální a pozvolné. Odolnost trhu v letech 2023–24 – kdy ceny v zásadě neklesaly či dokonce mírně rostly i při 7% sazbách – naznačuje silné vnitřní základy. Dlouhodobý nedostatek bytů a demografická poptávka brání hlubokému poklesu cen na národní úrovni businessinsider.com. V segmentu komerčních nemovitostí může rok 2028 znamenat jakési znovuzrození: mnoho problémových aktiv prodaných v polovině dekády se může do té doby obrátit k lepšímu a kancelářský sektor může získat novou dynamiku díky menší nabídce a přestavěným prostorám.

Samozřejmě, nejistoty přetrvávají. Geopolitické události, změny politik či černé labutě (další pandemie?) mohou vývoj výrazně změnit. Bez těchto faktorů je však základní scénář pro roky 2025–2028 opatrně optimistický: rezidenční trh by měl zažít pomalý, ale stabilní růst prodejů a výstavby, s mírným zvyšováním cen, zatímco komerční nemovitosti se budou zotavovat, přičemž lídrem budou průmyslové, rezidenční vícebytové a špičkové obchodní prostory a problémové segmenty najdou rovnováhu díky adaptaci. Investoři i kupující, kteří v následujících letech projeví trpělivost a obezřetnost, mohou v další fázi profitovat z normalizovanějšího a udržitelnějšího růstu trhu.

Zdroje:

National Association of Realtors – Prognózy a data o realitním trhu 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
Zillow Research – Prognóza hodnoty nemovitostí a prodeje (květen 2025) zillow.com zillow.com
Fannie Mae Economic and Housing Outlook (duben/květen 2025) mpamag.com mpamag.com
Freddie Mac – Výhled pro trh nájmů 2025 mf.freddiemac.com
CBRE Research – Výhled pro americký realitní trh 2025 (prosinec 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
Realtor.com – Top trhy s nemovitostmi pro rok 2025 (prosinec 2024) realtor.com realtor.com
U.S. Census Bureau – Zpráva o neobsazenosti a vlastnictví bydlení, Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
NAR čtvrtletní trendy cen nemovitostí (Q1 2025) nar.realtor