Nemovitostní trh v Džiddě vstupuje do roku 2025 na pevných základech, podpořen silnou poptávkou a vládními iniciativami v rámci vize Saudi Vision 2030. Obytné prodeje ve městě v uplynulém roce prudce vzrostly – Džidda zaznamenala meziroční nárůst počtu transakcí s byty o 43,5 %, což výrazně předčilo růst v Rijádu jll-mena.com. Ceny vykazují smíšený vývoj: hodnota vil roste, zatímco ceny bytů zaznamenaly mírné korekce jll-mena.com. V komerčním sektoru se kancelářské a maloobchodní prostory v Džiddě rozšiřují stabilně díky novým projektům, i když růst je umírněnější ve srovnání s dynamicky se rozvíjejícím hlavním městem Rijádem argaam.com argaam.com. Významné infrastrukturní projekty – od projektu nábřeží Central Jeddah až po pokračování výstavby Jeddah Tower – mění panorama města a vytvářejí nové investiční příležitosti. Vládní politiky zaměřené na zvýšení vlastnictví domů a přilákání zahraničních investic (včetně otevření části trhu mezinárodním investorům) dále urychlují růst jll-mena.com agbi.com. Tato zpráva přináší podrobnou analýzu trendů v oblasti rezidenčních a komerčních nemovitostí v Džiddě pro rok 2025, zkoumá dopad iniciativ Vision 2030 a klíčových projektů, srovnává Džiddu s dalšími saúdskoarabskými centry jako Rijád a Dammám a nabízí prognózu trhu do roku 2030 s výhledem na příležitosti a rizika pro investory a developery.
Trendy v oblasti rezidenčních nemovitostí v Džiddě
Prodejní a cenové trendy: Trh s bydlením v Džiddě je dynamický, poptávka se v uplynulém roce výrazně zrychlila. Počet transakcí s byty v Džiddě vzrostl meziročně o 43,5 % k začátku roku 2025 jll-mena.com, což odráží příval zájmu kupujících. Tento nárůst se shoduje s celonárodními snahami o zvýšení podílu vlastnického bydlení – programy jako Sakani a Fond pro rozvoj nemovitostí usnadňují prvokupcům cestu k vlastnímu bydlení, což výrazně stimulovalo poptávku jll-mena.com. Co se týče cen, Džidda zaznamenala smíšený vývoj: ceny za vily stále rostou, zatímco ceny bytů v posledních čtvrtletích mírně oslabilly jll-mena.com. Například v první polovině roku 2024 vzrostly prodejní ceny rezidenčních nemovitostí v Džiddě meziročně asi o 5 %, nájmy o 4 % argaam.com argaam.com. To představuje mírnější růst ve srovnání s Rijádem (kde ceny bydlení za stejné období stouply přibližně o 10 %) argaam.com. Relativní ochlazení cen bytů naznačuje určitou korekci po několika letech rychlého růstu a pravděpodobně i větší nabídku v tomto segmentu.
Poptávka a nabídka bydlení: Poptávka v Džiddě se soustřeďuje na moderní, hlavním plánem řízené komunity. Místní i cizinci projevují preferenci k „komunitnímu bydlení“ s integrovanými službami spíše než k samostatně stojícím nemovitostem jll-mena.com. Zejména severní Džidda se stala žhavým místem – tato oblast zaznamenala nejvýraznější růst cen, poháněný novými luxusnějšími projekty a infrastrukturou argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Stále vyšší poptávka je po rezidenčních jednotkách střední vyšší třídy až po luxusní, což odpovídá statusu Džiddy jako obchodního centra a vstupní brány pro poutníky a turisty argaamplus.s3.amazonaws.com. Oblíbené čtvrti zahrnují přímořské a severní části města (například Obhur a oblasti Al-Shati/pobřeží), které nabízejí nové vily, uzavřené areály a apartmány u moře. Nedávné údaje ukazují, že téměř veškerý růst cen v Džiddě v roce 2023 byl soustředěn právě na severu města argaamplus.s3.amazonaws.com, kde probíhá několik velkých rezidenčních projektů.
Na straně nabídky je developerská aktivita robustní. Jen v první polovině roku 2024 bylo v Džiddě dokončeno 11 300 nových rezidenčních jednotek, čímž se celkový bytový fond města zvýšil na přibližně 891 000 jednotek argaam.com argaam.com. Dalších 16 000 jednotek bylo naplánováno k dokončení v druhé polovině roku 2024 argaam.com. V Džiddě jsou aktivní významní developeři – včetně ROSHN, investičního fondu veřejného sektoru. Projekt ROSHN Al-Arous v severní Džiddě například plánuje přidat kolem 18 000 nových domovů v pečlivě naplánované komunitě, čímž rozšiřuje nabídku moderního bydlení pro střední třídu. Tyto projekty podporují vládní cíl vize 2030 zvýšit podíl obyvatel, kteří vlastní svůj dům (s cílem 70 % vlastního bydlení do roku 2030, oproti zhruba 62 % v roce 2020 pwc.com pwc.com). Navíc lepší přístup k hypotečním úvěrům (umožněný likviditou společnosti Saudi Real Estate Refinance Company a nižšími požadavky na zálohu) umožnil více mladým rodinám koupit si vlastní dům pwc.com pwc.com, což udržuje poptávku po nových rezidenčních projektech.
Nájemné a výnosy: Nájemní trh v Džiddě se zpřísňuje. S růstem populace a přílivem zahraničních odborníků v určitých sektorech došlo v poslední době k výraznému nárůstu nájmů bytů – průměrné nájemné za byty vzrostlo v roce 2023 meziročně o 18 %, podle jedné tržní zprávy argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Nájemné vily také stoupalo (ročně o vysoké jednociferné procento), i když nájmy zůstávají obecně nižší než v Rijádu. Ke konci roku 2023 se běžné nájemné bytů v Džiddě široce pohybovalo od přibližně 14 400 SAR až do 75 000 SAR ročně, podle lokality a kvality, zatímco nájemné vil se pohybovalo zhruba od 60 000 SAR do 175 000 SAR za rok argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Tyto nárůsty nájmů odrážejí vysokou poptávku i omezenou dostupnost kvalitních jednotek v lukrativních oblastech. S výrazným novým přísunem v letech 2024–2025 se však růst nájemného může zmírnit. Výnosy pro majitele byly v posledních letech atraktivní vzhledem k rostoucím nájmům, ale investoři sledují potenciální riziko nadbytku směrem k roku 2030, kdy bude přidáno desítky tisíc nových jednotek. Celkově rezidenční sektor v Džiddě nadále vykazuje „pozitivní tendenci k dalšímu rozvoji“, podpořenou silnou základní poptávkou a vládními iniciativami v oblasti bydlení argaam.com.
Trendy v komerčních nemovitostech (kancelářské, maloobchodní, průmyslové)
Maloobchodní nemovitosti: Maloobchod je světlým bodem na komerčním trhu v Džiddě, podpořeným mladou populací a rostoucím cestovním ruchem.
V roce 2024 přidala Džidda 106 000 m² nové maloobchodní plochy (např.a hlavní otevření obchodního centra), čímž se celková maloobchodní plocha ve městě zvýšila na přibližně 2,16 milionu m² argaam.com argaam.com.Tato expanze odráží důvěru v poptávku spotřebitelů.Díky podpoře zábavy a volnočasových aktivit v rámci Vize 2030 začala nákupní centra v Džiddě stále více začleňovat kina, restaurace a rodinné atrakce, aby přilákala návštěvníky.Nájemné v maloobchodě v hlavních „super-regionálních“ nákupních centrech mírně roste (asi +4 % meziročně v 1. pololetí 2024 u špičkových center) argaam.com, zatímco sekundární centra se staršími formáty zaznamenala pokles nájmů (~4 % meziročně dolů), protože zákazníci dávají přednost novějším zážitkům argaam.com.Celkově je nálada na maloobchodním trhu pro roky 2025-2026 optimistická, přičemž S&P Global uvádí, že růst populace, rozšiřující se cestovní ruch a vstup mezinárodních značek podpoří další poptávku po maloobchodu ve městech Saúdské Arábie arabnews.com arabnews.com.Rijád a Džidda, zejména pak tyto města, zažívají vlnu nových maloobchodních a smíšených developerských projektů, které spojují nakupování se zábavou a dokonce i s rezidenčními nebo pohostinskými složkami arabnews.com.V Džiddě si získávají popularitu koncepty otevřených a pobřežních maloobchodních prostor (například oblasti Corniche a destinace jako čtvrť Jeddah Yacht Club), což odráží trend směrem k nakupování v lokalitách zaměřených na životní styl arabnews.com.To znamená, že maloobchodní sektor není bez rizik: růst e-commerce a měnící se preference spotřebitelů znamenají, že provozovatelé obchodních center musí neustále inovovat, aby přilákali návštěvníky.S&P varovala, že nadbytečná nabídka a konkurence by mohly vyvíjet tlak na výnosy z pronájmu, zejména pokud pronajímatelé provedou vysoké kapitálové výdaje na renovaci nemovitostí arabnews.com.Prozatím je však maloobchodní nemovitostní trh v Džiddě posilován silnými spotřebitelskými výdaji – k čemuž přispívá vysoký příjem na obyvatele a kultura, která považuje nákupní centra za místa společenského setkávání arabnews.com arabnews.com.S cílem Saúdské Arábie přilákat více než 100 milionů turistů do roku 2030, včetně megaudálostí jako Expo 2030 a Mistrovství světa ve fotbale 2034, je postavení Džiddy jako vstupního města klíčové pro trvalý růst maloobchodního sektoru arabnews.com.Průmyslové a logistické nemovitosti: Průmyslový segment nemovitostí v Džiddě zažívá významný růst, který zůstává poněkud skrytý, a to v souladu s logistickými ambicemi Saúdské Arábie.
Jako hlavní přístavní město na Rudém moři je Džidda centrálním bodem plánů stát se globálním logistickým uzlem, což zvyšuje poptávku po moderních skladech a distribučních centrech argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Boom e-commerce po roce 2020 dále zvýšil požadavky na velká, vysoce kvalitní logistická zařízení argaamplus.s3.amazonaws.com.V roce 2023 zahájila Saúdská Arábie čtyři nové speciální ekonomické zóny (SEZ) s cílem přilákat průmyslové a high-tech investice – zejména jedna z nich se nachází v King Abdullah Economic City (KAEC) poblíž Džiddy argaamplus.s3.amazonaws.com.SEZ KAEC se zaměřuje na pokročilou výrobu a logistiku a očekává se, že podpoří rozvoj skladů a továren v okolí Džiddy.Hlavní nájmy skladů v Džiddě se v současné době pohybují zhruba od 90 do 300 SAR za m² ročně, v závislosti na lokalitě a specifikaci argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Tyto nájmy rostou, protože je nízká neobsazenost kvalitních prostor – průmyslové nájmy skutečně zaznamenaly v letech 2022–2023 nárůst o středně až vyšší jednotky procent.Zatímco nájmy skladů v Džiddě jsou o něco nižší než v Rijádu (kde mohou dosahovat až 400 SAR/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, tento rozdíl se může zmenšit, jakmile více poskytovatelů 3PL (logistika třetích stran) a výrobců zahájí provoz v blízkosti přístavu.Probíhající saúdský Landbridge Project – rozsáhlá železniční trať spojující přístav Džidda s Rijádem a Dammámem – je dalším zásadním milníkem, jehož dokončení se očekává kolem konce tohoto desetiletí.Umožněním rychlejší přepravy nákladu po celé zemi pravděpodobně vzroste poptávka po logistických parcích v okolí přístavu a průmyslových zón v Džiddě.Celkově je výhled pro průmyslové nemovitosti optimistický: diverzifikační úsilí v rámci Vize 2030 podporuje růst skladování a Džidda z toho těží díky své strategické poloze.Hlavní výzvou bude dodání dostatečného množství nové průmyslové nabídky; jinak by nájmy mohly nadále růst a případně vytlačit menší podniky.S novými investicemi do pozemků a infrastruktury (včetně pobídek v rámci SEZ) však investoři vidí solidní příležitosti v oblasti logistických nemovitostí.Jak uvádí jedna zpráva, průmyslovou poptávku v Saúdské Arábii podporuje trend „významného růstu“, který bude pokračovat s rozvojem ne-ropného hospodářství argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kancelářský trh: Džidda je druhým největším kancelářským trhem v Království po Rijádu a nadále stabilně roste. Celková kancelářská plocha v Džiddě činí přibližně 1,2–2,1 milionu metrů čtverečních (rozmezí odráží různé třídy prostor) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, což představuje asi jednu čtvrtinu kancelářských prostor v Rijádu. V první polovině roku 2024 nebyly v Džiddě otevřeny žádné významné nové kanceláře, takže nabídka zůstala na stejné úrovni kolem 1,21 milionu m² kvalitních prostor argaam.com. Nové projekty jsou však konečně připravovány – do konce roku 2024 by mělo být v Džiddě dokončeno zhruba 48 000 m² kancelářských prostor argaam.com. Poptávka po kancelářích je zdravá, poháněná obchodním růstem a rolí Džiddy jako obchodního a logistického centra. Nájemné za kanceláře třídy A vzrostlo v Džiddě do poloviny roku 2024 přibližně o 11 % meziročně na zhruba 1 335 SAR za m² ročně argaam.com, což naznačuje, že pronajímatelé získali větší vyjednávací sílu, protože kvalitních prostor je málo. (Pro srovnání, nejvyšší nájmy v nejprestižnějších oblastech Rijádu vzrostly téměř o 20 % za stejné období na zhruba 2 090 SAR za m² argaam.com, což odráží ještě vyšší poptávku v hlavním městě). Mezi hlavní nájemce prémiových kanceláří v Džiddě patří vládní instituce a zavedené korporace argaamplus.s3.amazonaws.com a nové kvalitní budovy čelí konkurenčnímu tlaku na získání těchto významných nájemců argaamplus.s3.amazonaws.com. Do budoucna se očekává, že kancelářský sektor v Džiddě bude růst spolu s ekonomickým rozvojem, ale umírněným tempem – městu chybí masivní vlna přesunu firem, jakou zažívá Rijád. Míra neobsazenosti zůstává relativně stabilní a pokud zůstane nová nabídka omezená, nájmy by měly být stabilní. Trendem, který stojí za povšimnutí, je modernizace kancelářského fondu: nové polyfunkční projekty (například části projektu Jeddah Central) přinesou špičkové kancelářské prostory, které mohou přilákat nájemce ze starších budov a vyvinout tlak na zastaralý fond.
Klíčové vládní politiky a dopad Vize 2030
Vládní politika – řízená strategickým rámcem Vision 2030 – hraje klíčovou roli na trhu s nemovitostmi v Džiddě. Jeden z vlajkových cílů Vision 2030 je zvýšit podíl vlastnictví domů v Saúdské Arábii na 70 % do roku 2030, z přibližně 50 % nebo méně v polovině 2010. let pwc.com pwc.com. Za tímto účelem Ministerstvo bydlení (nyní součást MoMRAH) zavedlo rozsáhlé reformy, které proměnily sektor bydlení. Klíčovými iniciativami jsou program Sakani, který zjednodušuje a dotuje hypoteční úvěry pro saúdskoarabské rodiny, a Fond pro rozvoj nemovitostí, jenž poskytuje nízkonákladové financování. Tyto programy snížily čekací lhůty na podporu bydlení z let na téměř okamžité schválení vision2030.gov.sa, což uvolnilo vlnu poptávky ze strany koncových uživatelů. Jak již bylo zmíněno, vládou podporované hypotéky a snížené požadavky na akontaci (centrální banka snížila z 30 % na 5 %) umožnily nové generaci kupujících pwc.com. Výsledek je patrný v Džiddě, kde mnoho domácností, které dříve pouze pronajímaly, nyní vstupuje na trh vlastnického bydlení – což stimuluje výstavbu rezidenčních projektů v různých cenových kategoriích.
Dopad Vision 2030 přesahuje oblast bydlení i do komerčních nemovitostí prostřednictvím hospodářské diverzifikace a deregulace. Vláda vidí v realitním sektoru klíčový obor pro růst ne-ropného HDP (cílem je zvýšit podíl realitního sektoru na HDP z přibližně 7 % na 10 % do roku 2030) pwc.com. Za účelem podpory rozvoje úřady výrazně investovaly do infrastruktury – nové dopravní spojení, sítě, veřejné prostory – zejména ve městech jako Džidda, která slouží turismu a obchodu. Významnou politikou je daň na bílou půdu, poplatek z nezastavěných městských pozemků, který má odradit od spekulací a zvýšit nabídku pozemků k rozvoji pwc.com. Džidda byla jedním z prvních měst, kde byla tato roční sazba 2,5 % uvalena na prázdnou rezidenční půdu, což donutilo některé vlastníky půdu buď rozvíjet, nebo prodat, čímž se postupně zlepšuje dostupnost stavebních pozemků. Dále zjednodušené povolovací procesy a modely partnerství veřejného a soukromého sektoru usnadnily developerům realizovat rozsáhlé projekty v souladu s cíli Vision 2030 (například přestavba centra Džiddy je vedena Public Investment Fund ve spolupráci se soukromými zhotoviteli).
Podpora cestovního ruchu v rámci Vize 2030 je dalším politickým faktorem ovlivňujícím nemovitostní trh v Džiddě. Království si klade za cíl přilákat 100 milionů návštěv ročně do roku 2030 (z náboženské turistiky, volnočasových aktivit a obchodních akcí). Džidda, jako tradiční brána do Mekky a Medíny a město na pobřeží Rudého moře, z tohoto směru těží. Zjednodušení turistických víz a investice do infrastrukturních projektů v cestovním ruchu (letiště, terminály pro výletní lodě atd.) stimulovaly výstavbu nových hotelů, servisovaných apartmánů a maloobchodně-zábavních komplexů v Džiddě. Přelivový efekt na maloobchodní a pohostinské nemovitosti byl významný – například obsazenost hotelů a ceny pokojů v Saúdské Arábii rostou a developeři v Džiddě na to reagují plánováním dalších pohostinských projektů argaam.com argaam.com. Nadcházející globální události, které bude Saúdská Arábie hostit (jako například Expo 2030 v Rijádu a Mistrovství světa ve fotbale FIFA 2034), podněcují celostátní modernizaci, přičemž svůj podíl má získat i Džidda – pravděpodobně včetně vylepšení stadionů a fan zón, což souvisí s rozvojem nemovitostí (např. multifunkční sportovní areály, dočasná ubytování atd.).
Klíčové je, že Vize 2030 vytvořila proinvestiční regulatorní prostředí. Zřízení Realitního generálního úřadu (REGA) poskytuje jednotný dohled a transparentnost trhu s nemovitostmi arabnews.com. Pravidla kolem prodeje z plánů (Wafi), podílového vlastnictví a realitního zprostředkovatelství byla modernizována podle mezinárodních standardů, což zvyšuje důvěru investorů i kupujících nemovitostí. Kromě toho jsou aktualizována pravidla územního plánování, která mají podpořit typ smíšené a hustě osídlené výstavby, jaký lze vidět v Džidda Central a dalších giga projektech, což znamená odklon od rozptýlené výstavby minulosti. Stručně řečeno, vládní politika v rámci Vize 2030 byla katalyzátorem rozvoje trhu s nemovitostmi v Džiddě – díky odemčení financování bydlení, podpoře revolučních projektů, zlepšení investičního prostředí a podpoře poptávky prostřednictvím hospodářského růstu a cestovního ruchu.
Prostředí zahraničních investic a aktualizace regulací
Saúdská Arábie v posledních letech aktivně otevírá svůj realitní sektor zahraničním investicím a v letech 2024–2025 došlo v této oblasti k významným milníkům. Hlavní událostí bylo uvolnění omezení pro zahraniční investice do nemovitostí v Mekce a Medině. V lednu 2025 oznámil Úřad pro kapitálové trhy, že cizinci (ne-Saudové) nyní mohou investovat do společností, které vlastní nemovitosti ve svatých městech Mekky a Mediny agbi.com agbi.com. Přímé vlastnictví nemovitostí těmito osobami v uvedených městech však zůstává zakázáno (kromě 99letých pronájmů), toto opatření však umožňuje mezinárodním investorům nakupovat akcie (až do 49 %) v kotovaných realitních společnostech nebo REITs, které mají aktiva v Mekce/Medině agbi.com agbi.com. Tato změna politiky má za cíl „přilákat zahraniční kapitál a zajistit likviditu pro stávající i budoucí projekty“ ve svatých městech agbi.com. Je to také vnímáno jako pilotní krok směrem k širšímu otevření realitního trhu Saúdské Arábie. Tržní reakce byla pozitivní – akcie realitních firem zaměřených na Mekku/Medinu po této zprávě vzrostly téměř o 10 % agbi.com. Tato reforma dává investorům signál, že Saúdská Arábie to s liberalizací realitního trhu v rámci Vize 2030 myslí vážně. Faisal Durrani, vedoucí výzkumu v Knight Frank MENA, to označil za „dosud nejsilnější náznak“ dalších uvolnění zákonů o mezinárodním vlastnictví agbi.com.Obecně platí, že v celém Království (včetně Džiddy) nyní předpisy umožňují 100% zahraniční vlastnictví podniků, včetně těch zabývajících se developerskou činností a realitním zprostředkováním, prostřednictvím licencí od MISA (Ministerstvo investic) arabnews.com. To znamená, že mezinárodní developer nebo investor si může v Saúdské Arábii založit plně zahraničně vlastněnou společnost a realizovat realitní projekty (s výjimkou některých citlivých lokalit). Zjednodušení zakládání podniků a silná právní ochrana (například vymáhání smluv, vylepšené insolvenční právo) zvýšily postavení Saúdské Arábie v žebříčcích jednoduchosti podnikání. V Džiddě to vedlo k rostoucí přítomnosti zahraničních realitních firem a fondů, které hledají příležitosti — od smíšených developerských projektů po logistická centra. Pozoruhodné je, že realitní investiční trusty (REITs) představují přístupnou cestu pro zahraniční kapitál; od roku 2021 umožňuje CMA zahraničním investorům volně nakupovat podíly v saúdskoarabských REITs, dokonce i těch s aktivy v Mekce/Medíně agbi.com. Díky tomu proudí zahraniční kapitál do komerčních nemovitostí v Džiddě prostřednictvím veřejně obchodovaných REITs, které vlastní například obchodní centra nebo sklady.
Dalším aspektem prostředí zahraničních investic je zavedení programu Prémiového pobytu (“Zlaté vízum”) v roce 2019, který kvalifikovaným cizincům umožňuje dlouhodobě žít v Saúdské Arábii, vlastnit nemovitosti (mimo Mekku/Medínu) a podnikat bez sponzora. Zájem o tento program postupně roste a do roku 2024 vláda dále podporovala dlouhodobá víza pro investory a kvalifikované profesionály. Přítomnost více expatriotů s možností koupit si domov pravděpodobně povede k pomalému růstu segmentu zahraničních kupců ve městech jako Džidda — zejména u luxusních rezidencí a nemovitostí na pobřeží. Přesto naprostou většinu realitních transakcí v Džiddě tvoří v této fázi domácí a regionální (GCC) kupci, zatímco cizinci hrají větší roli spíše na developerské/investiční straně než při individuálním vlastnictví domů.
Pokud jde o regulační novinky, saúdskoarabské úřady neustále zpřesňují realitní zákony. Nový zákon o investicích vstoupil v platnost v letech 2023–2024 a zjednodušil proces získávání investičních licencí zahraničními subjekty a zrovnoprávnil zacházení s domácími a zahraničními investory v mnoha odvětvích agbi.com agbi.com. Realitní sektor těžil z tohoto zákona, protože snížil administrativní zátěž u projektů financovaných ze zahraničí. Kromě toho byly přepracovány systémy katastru nemovitostí a elektronických transakcí — zavedením elektronického systému listin a platforem, jako je „Najiz“ pro realitní transakce, se zvýšila transparentnost a výrazně se zkrátily převodní lhůty. Všechna tato opatření usnadňují zahraničním investorům nebo fondům vstup na trh v Džiddě s větší jistotou, co mohou očekávat.
Dalším významným projektem je Jeddah Tower v oblasti severního Obhuru – má být nejvyšší budovou na světě s výškou přes 1 000 metrů.Po pauze byla výstavba Jeddah Tower oficiálně obnovena koncem roku 2023 a developeři plánují dokončení kolem let 2027–2028 designboom.com designboom.com.Během slavnostního ceremoniálu v lednu 2025 byl zalit betonem 64. podlaží věže a plánuje se přidávat přibližně jedno patro každé čtyři dny designboom.com.Jeddah Tower je ústředním bodem Jeddah Economic City (JEC), megaprojektu, jehož cílem je zahrnout obchodní centra, domovy a veřejné instituce pro až 100 000 lidí designboom.com.Celý komplex JEC, včetně věže, má odhadované náklady 20 miliard dolarů designboom.com.Samotná věž bude sloužit k různým účelům (hotel Four Seasons, kanceláře, luxusní byty a nejvyšší vyhlídková plošina na světě) designboom.com designboom.com.Obnovení tohoto projektu je hluboce symbolické – naznačuje sebevědomí a ambice Saúdské Arábie v oblasti developerských projektů.Pokud bude dokončen, Džiddská věž přitáhne celosvětovou pozornost a může učinit okolní oblast magnetem pro investice (podobně jako Burdž Chalífa podpořila centrum Dubaje).Postup věže bude pečlivě sledován v letech 2025–2030 a její úspěch by mohl být základem nové obchodní čtvrti ve městě.Projekt také zdůrazňuje zlepšenou koordinaci mezi zúčastněnými stranami: Kingdom Holding (sponzor) a noví inženýrští dodavatelé se spojili a tendry na finální výstavbu byly vypsány s termínem podání nabídek do konce roku 2025 designboom.com designboom.com.Souhrnně lze říci, že realitní trh v Saúdské Arábii v roce 2025 je mnohem otevřenější a regulovanější než před deseti lety. Džidda má šanci těžit z přílivu zahraničního kapitálu, zejména u velkých projektů a komerčních nemovitostí. Kombinace obrovských vládních projektů (často hledajících mezinárodní partnery) a nových zákonů, které vítají zahraniční vlastnictví, vytváří prostředí, v němž globální investoři aktivně hledají příležitosti. Očekává se, že jak bude trh zrát a výnosy zůstanou atraktivní, zahraniční investice do nemovitostí v Džiddě budou pokračovat v růstu, což přinese nejen kapitál, ale také odborné znalosti a nové rozvojové koncepty do města.
Hlavní infrastrukturní a realitní projekty v Džiddě
Džidda prochází dramatickou fyzickou proměnou díky řadě megaprojektů a modernizací infrastruktury, z nichž mnohé jsou spojeny s cíli Vize 2030. Pravděpodobně nejikoničtější je projekt Jeddah Central (dříve známý jako „Nové centrum Džiddy“). Tento projekt, spuštěný koncem roku 2021 Fondem veřejných investic, přetváří 5,7 milionu metrů čtverečních historického nábřeží Džiddy na moderní smíšenou čtvrť jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Hlavní plán zahrnuje čtyři významné atrakce – operu, stadion, muzeum a oceanárium – vedle nových marin, pláží, parků a široké nabídky nemovitostí. Podle čísel projekt Jeddah Central nabídne 17 000 rezidenčních jednotek, 2 700 hotelových pokojů a přes 10 nových zařízení pro zábavu a turistiku po dokončení jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Stavba je v plném proudu: od začátku roku 2024 bylo na první fázi výstavby dominant (opera, stadion, oceanárium) přiděleno smluv za 12 miliard SAR jeddahcentral.com. Tento projekt znamená zásadní změnu pro centrální Džiddu – nahrazuje starou infrastrukturu světovou nábřežní panoramatickou linií. Očekává se, že významně zvýší hodnoty nemovitostí v okolních oblastech a vytvoří nové čtvrti pro luxusní bydlení, nakupování a volný čas, které budou konkurovat Dubaji nebo Dauhá. Pro investory a developery nabízí Jeddah Central možnosti v oblasti pohostinství, luxusních apartmánů a maloobchodu, a to díky podpoře PIF a špičkové poloze na pobřeží.
Pokud jde o dopravní infrastrukturu, Džidda zaznamenala zásadní vylepšení, která zvyšují její atraktivitu na trhu s nemovitostmi. Nové Mezinárodní letiště krále Abdulazize (KAIA) otevřelo v roce 2019 nejmodernější Terminál 1, čímž výrazně zvýšilo kapacitu a nabídlo architektonicky výjimečný terminál. Do roku 2025 je letiště schopno odbavit přibližně 30 milionů cestujících ročně, což usnadňuje příjezd turistů a obchodních cestujících, kteří zvyšují poptávku po hotelech a krátkodobých pronájmech. Kromě toho rychlovlak Haramain, který je v provozu od roku 2018, spojuje Džiddu se svatými městy – nyní můžete cestovat z Džiddy do Mekky za méně než hodinu a do Medíny asi za 2 hodiny. Železniční stanice Džidda v Al-Sulaimaniah se stala novým městským uzlem a pohodlí této železniční linky učinilo z Džiddy ještě atraktivnější základnu pro firmy i poutníky (někteří poutníci volí ubytování v Džiddě a na výlety do Mekky využívají vlak, což posiluje hotelový sektor v Džiddě). Do budoucna plánovaná Saúdská pevninská železnice Landbridge (nákladní a osobní trať směrem na východ) propojí přístav Džidda přímo s Rijádem a Dammámem, čímž v podstatě promění Džiddu v logistickou bránu národa mezi Rudým mořem a Perským zálivem. Očekává se, že to nastartuje vznik rozsáhlých logistických parků a průmyslový rozvoj podél celé trasy, zejména v okolí džiddského přístavu, a tím posílí segment průmyslových nemovitostí.
Městská mobilita v Džiddě je také na pořadu dne. Dlouhodobě navrhovaný projekt Džiddského metra – tříliniová městská železniční síť – čelil zpožděním, ale zůstává součástí budoucích plánů města. Pokud bude obnoven (možná v druhé polovině tohoto desetiletí), metro by významně zlepšilo pohodlí pro každodenní dojíždění a mohlo by přetvořit hodnoty nemovitostí v okolí stanic. Mezitím město zavedlo nové autobusové sítě a zlepšuje silnice (včetně plánovaného Visutého mostu Obhur přes severní zátoku), aby zmírnilo dopravní zácpy. Modernizovaná infrastruktura často vede k vyšší hodnotě pozemků v dříve nerozvinutých oblastech, což je již patrné v severní Džiddě, kde rozšíření dálnic a mostů zlepšilo propojení.
Mezi další významné projekty patří Džiddské ekonomické město (kromě samotné věže JEC zahrnuje i seskupení výškových budov, maloobchodních bulvárů a marinu) a Ekonomické město krále Abdulláha (KAEC) na sever od Džiddy. I když je KAEC samostatně plánované město, jeho označení za zvláštní ekonomickou zónu v roce 2023 a obnovený vládní zájem fakticky spojily jeho úspěch s růstem Džiddy. Přístav KAEC a průmyslové údolí přitahují výrobce a logistické firmy díky daňovým pobídkám, což potenciálně vytvoří tisíce pracovních míst. Jak budou tato pracovní místa vznikat, mohou stimulovat poptávku po bydlení v severní Džiddě a také samotném KAEC, čímž se de facto rozšíří metropolitní oblast Džiddy. Také projekt Red Sea Global (turistický megaprojekt rozvíjející ostrovní letoviska dále na sever) a projekty kulturního dědictví AlUla, ačkoliv neleží v Džiddě, pravděpodobně přivedou mnoho turistů přes Džiddu, což dále podpoří potřebu více hotelů a rozšiřování letiště.
Souhrnně lze říci, že panorama a infrastruktura Džiddy v letech 2025–2030 budou definovány těmito megaprojekty. Pobřeží Jeddah Central dá městu moderní centrum, Jeddah Tower jej zapíše na světovou mapu architektonických rekordů a vylepšené dopravní propojení ještě více integruje Džiddu s národními i globálními trhy. Pro realitní investory tyto projekty znamenají nové čtvrti k investicím, od luxusních bytů u moře po průmyslové parky. Přestože zde existují rizika při realizaci (zpoždění, překročení nákladů), samotný rozsah vládního závazku dává důvěru, že městská transformace Džiddy je v plném proudu.
Srovnávací analýza: Džidda vs. Rijád vs. Dammám
Tři hlavní městské oblasti Saudské Arábie – Rijád, Džidda a Dammám/Chobar (Východní provincie) – mají každá odlišnou dynamiku trhu s nemovitostmi, ovlivněnou jejich ekonomickou rolí a iniciativami Vize 2030. Porovnání Džiddy s ostatními poskytuje kontext její výkonnosti a perspektiv:
- Rijád: Hlavní město je politickou a ekonomickou velmocí, která v současnosti zažívá realitní boom téměř na všech frontách. Podle plánů prosazovaných korunním princem chce Rijád do roku 2030 zdvojnásobit svůj počet obyvatel na přibližně 15 milionů, přilákat regionální sídla nadnárodních společností a získat masivní vládní investice. Výsledkem je, že realitní trh v Rijádu zaznamenal výraznější růst než v Džiddě. V segmentu bydlení vzrostly v Rijádu prodejní ceny přibližně o 10 % meziročně na začátku roku 2024 (oproti 5 % v Džiddě) argaam.com argaam.com a objem i hodnota transakcí s bydlením jsou vyšší. Růst cen bytů v Rijádu byl plošný (rostou jak vily, tak byty) jll-mena.com, zatímco v Džiddě to bylo smíšené. Dostupnost pozemků v okolí Rijádu byla historicky dostatečná, ale vlna poptávky způsobuje, že i Rijád čelí nedostatku bydlení v prémiových lokalitách. Mezitím je kancelářský trh v Rijádu naprosto výjimečný – s více než 5 miliony m² a desítkami nových kancelářských věží ve výstavbě v projektech jako je King Abdullah Financial District. Průměrné nájemné za kanceláře třídy A v Rijádu činí přibližně 2 000 SAR/m², což je výrazně více než 1 300 SAR/m² v Džiddě argaam.com. Nájemní trh a maloobchod v Rijádu je také větší než v Džiddě (3,5 milionu m² oproti 2,1 milionu m² maloobchodních ploch ke konci roku 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com a stále přitahuje první vstupy mnoha mezinárodních značek. Kulturně se Rijád prosazuje jako globální město (s akcemi, koncerty, sportem atd.) teprve nedávno, ale velice rychle, zatímco Džidda je dlouhodobě podle saúdských měřítek kosmopolitnější a liberálnější. Stručně řečeno, Rijád vede růst realitního trhu v Saúdské Arábii – dominuje novým oznámením projektů a v posledních letech získal největší podíl realitních investic agbi.com. Džidda, i když roste, spíše dohání tempo Rijádu. Na druhou stranu má Džidda výhodu v tom, že je přímořským městem s přirozeným půvabem a vždy zde bude provoz spojený s hadždžem/umrou. Dá se říci, že trh v Rijádu je žhavější, ale zároveň možná náchylnější k výkyvům (protože jeho růst je částečně dán politikou a přemísťováním vládních institucí), zatímco růst Džiddy je stabilnější a zakotvený v obchodu a turistice.
Souhrnně lze říci, že všechny hlavní saúdskoarabské města těží z investic v rámci Vize 2030, ale Rijád je v současnosti hlavním motorem růstu, přičemž Džidda plní silnou sekundární roli a Dammám zažívá mírný růst. Vyvážené realitní portfolio v Saúdské Arábii by mohlo zahrnovat expozici vůči rychle rostoucím kancelářským a rezidenčním sektorům v Rijádu, projektům v oblasti turismu a logistice vázané na přístav v Džiddě a stabilním výnosovým aktivům v Dammámu (například bydlení pro zaměstnance v ropném průmyslu nebo sklady sloužící průmyslovým firmám). Důležité je, že konkurenční výhoda Džiddy spočívá v jejím přístavu a blízkosti ke svatým městům – to zajišťuje základní poptávku, která je méně volatilní. Výhodou Rijádu je vládní pozornost a kritická masa. U Dammámu je to opěrná role ropného bohatství. Do období 2025-2030 může Džidda snižovat náskok Rijádu s tím, jak budou její megaprojekty uváděny do provozu, ale ani Rijád nezůstává pozadu (plány na obrovské investice v rámci „Strategie Rijádu“). Bude zajímavé sledovat, zda Džidda využije svých přirozených předností k vytvoření unikátnější pozice (možná jako mezinárodní vstupní brána a kulturní hlavní město království, která doplní administrativní úlohu Rijádu).
Tržní prognóza pro roky 2025–2030
Při pohledu do budoucna je výhled realitního trhu v Džiddě od roku 2025 do roku 2030 obecně pozitivní díky pevným ekonomickým základům a národním rozvojovým plánům. Analytici a poradci očekávají pokračující růst napříč rezidenčními, komerčními i pohostinskými segmenty, přestože tempo se může lišit podle sektoru a roku. Zde jsou klíčové prvky této prognózy:
- Rezidenční: Poptávka po bydlení v Džiddě by měla zůstat silná až do roku 2030. Kombinace růstu populace (obyvatelstvo Saúdské Arábie je mladé a roste) a probíhající snahy zvýšit vlastnictví domů mezi Saúdskými občany bude udržovat tlak na nabídku bydlení. Očekáváme, že ceny rezidenčních nemovitostí v Džiddě porostou v průměru mírným tempem – pravděpodobně v jednotkách procent ročně (možná 3–6 % ročně) ve většině segmentů, pokud nedojde k přehřátí trhu. Některé žádané lokality (např. luxusní vily u moře nebo nemovitosti poblíž nové infrastruktury, jako je plánované metro) mohou růst rychleji. Výzkum Knight Frank například naznačuje, že města Blízkého východu by mohla zaznamenat růst prémiových hodnot o více než 60 % do roku 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, což by zahrnovalo i nejatraktivnější oblasti Džiddy. Vládní rozsáhlé projekty na výstavbu bydlení (jako komunity Roshn atd.) však přinesou značnou nabídku, která by měla sloužit jako „nárazník“ proti nekontrolovanému růstu cen a udržovat bydlení relativně dostupné pro místní obyvatele. Míra vlastnictví domů v Saúdské Arábii směřuje k dosažení 70 % do roku 2030 pwc.com pwc.com a Džidda k tomu přispěje dodáním desítek tisíc nových jednotek. Do roku 2030 bude panorama Džiddy výrazně změněno – mnoho z 17 000 jednotek v projektu Jeddah Central bude dokončeno, nové výškové budovy budou lemovat Corniche a plánovaná předměstí na severu budou z velké části dokončena. Pronájmy mohou zaznamenat období pomalejšího růstu, když na trh přijdou nové byty; uprostřed dekády může mírně vzrůst neobsazenost, což by mohlo mírnit růst nájmů. Přesto do roku 2030 vyšší disponibilní příjmy a příliv expatriantů (díky novým pracovním příležitostem a turistickému ruchu) mohou podpořit zdravý trh s pronájmy. Očekáváme, že výnosy z pronájmu pro rezidenční nemovitosti se ustálí v rozmezí 6–8 %, což je atraktivní pro investory.
- Kanceláře: Trh s kancelářemi v Džiddě pravděpodobně mírně poroste. S diverzifikací ekonomiky do města vstupují nové soukromé společnosti (například logistika, turistika, fintech), což zvyšuje poptávku po kancelářských prostorách. Rijád se však agresivně profiluje jako firemní centrum (dokonce vyžaduje, aby měly společnosti v rámci státních zakázek sídla právě tam), což by mohlo růst kancelářského trhu v Džiddě omezit. Předpovídáme, že do roku 2030 přibudou v Džiddě stovky tisíc čtverečních metrů kanceláří, a to včetně smíšených zón jako Jeddah Central a podél severních koridorů. Nájemné za kanceláře třídy A může postupně růst (pravděpodobně v průměru 2–5 % ročně v souladu s inflací/poptávkou), ale pokud by na trh najednou přišla významná nabídka (například kancelářská část Jeddah Tower nebo více nových věží), mohl by kolem roku 2027 nastat období stagnace či mírného poklesu nájmů, kdy tyto projekty budou dokončeny. Celkově by měla obsazenost zůstat zdravá díky stabilnímu podnikatelskému prostředí v Džiddě. Jedním z trendů do roku 2030 bude flexibilita pracovního prostoru a vyšší kvalita standardů – nové kanceláře budou mít chytré technologie a důraz na udržitelnost (v souladu s ekologickými cíli Vize 2030), což si může vyžádat vyšší nájemné.
- Maloobchod: Sektor maloobchodních nemovitostí v Džiddě čeká růst, ale také proměna. Podle S&P Global je výhled na roky 2025–2026 silný díky turistickému ruchu a spotřebitelským výdajům arabnews.com arabnews.com. S blížícím se rokem 2030 hlavní události (Expo, Mistrovství světa) a dokončení megaprojektů (jako přímořská letoviska Rudé moře) pravděpodobně zvýší maloobchodní tržby i návštěvnost. Očekáváme rozvoj nových maloobchodních formátů: více venkovních “lifestyle” center, zábavních a gastronomických hubů či high-street obchody ve smíšených projektech, namísto tradičních uzavřených nákupních center. Jeddah Central nabídne stylové maloobchodní promenády, které by se do konce desetiletí mohly stát hlavní nákupní destinací ve městě. Maloobchodní nájmy v prémiových lokalitách by měly růst mírně (průměrně asi o 3 % ročně), ale sekundární prostory mohou mít problémy, pokud bude e-commerce nabírat na síle nebo pokud vznikne přebytek nákupních center. Do roku 2030 bude podíl e-commerce určitě vyšší, ale saúdskoarabská kultura pravděpodobně zachová zájem o návštěvy nákupních center, takže neočekáváme “smrt obchodních center” – spíše přeměnu těch, kterým se nedaří. Celková maloobchodní plocha na obyvatele v Džiddě se zvýší, ideálně však v souladu s poptávkou. Rovnováha nabídky a poptávky je klíčová; S&P upozornila na riziko převisu nabídky, pokud developeři předimenzují výstavbu arabnews.com. Vzhledem k obezřetnějšímu přístupu v poslední době (Rijád v první polovině 2024 nepřidal žádné velké centrum a zaměřil se na kvalitu stávajících prostor argaam.com) proto očekáváme udržitelný růstový trend.
- Průmyslové/Logistické: Očekávejte výraznou expanzi v tomto sektoru. Jakmile se projekty v rámci Vision 2030 (jako nové SEZ a logistická centra) zrealizují, může Jeddah zažít boom ve výstavbě skladů v okolí přístavu, KAEC a plánovaných logistických zón. Dokončení železniční trati Landbridge (možná do roku 2030) udělá z Jeddahu hlavní importně-exportní trasu pro zemi, což znamená, že poptávka po skladovacích prostorách výrazně vzroste. Odhadujeme dvouciferný roční růst v rozvoji logistických nemovitostí po několik let a nájmy by mohly dále růst, dokud se nabídka nevyrovná s poptávkou. Prémiové logistické nájmy by do roku 2030 mohly dosáhnout úrovně Rijádu (přibližování se k 300–400 SAR/m²/rok za nejlepší sklady), vzhledem ke silné poptávce argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investoři tento segment považují za atraktivní díky relativně vyšším výnosům a dlouhodobým nájemním smlouvám s renomovanými nájemci. Do roku 2030 by se Jeddah mohl etablovat jako přední logistické centrum u Rudého moře, s moderními distribučními centry obsluhujícími nejen Saúdskou Arábii, ale také africké a regionální trhy, a to díky přístavu a letišti.
- Pohostinství: Přestože to nebylo výslovně požadováno, stojí za zmínku hotelový sektor v Jeddahu v předpovědi, protože cíle Vision 2030 v oblasti cestovního ruchu jej přímo ovlivňují. Jeddah pravděpodobně zaznamená výrazný nárůst nabídky hotelových pokojů (včetně 2 700 pokojů v Jeddah Central jeddahcentral.com, plus další projekty). Míra obsazenosti může kolísat podle globálních trendů v cestování, ale obecný trend směřuje k více turistům – jak náboženským (jakmile budou víza pro Umru snazší a dostupná po celý rok), tak rekreačním (s rozvojem turistiky u Rudého moře mnozí projdou přes Jeddah). Do roku 2030 by Jeddah mohl hostit nová zábavní centra, terminály pro výletní lodě a možná rozšířená kongresová zařízení, což vše bude dále podporovat rozvoj nemovitostí (nové volnočasové projekty atd.).
Kvantitativně odhadují výzkumné agentury, že celkový trh s nemovitostmi v Saúdské Arábii poroste ročním složeným tempem (CAGR) kolem 7–9 % do roku 2030 a že se jeho tržní hodnota do konce desetiletí může zdvojnásobit techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah jako hlavní součást tohoto trhu k tomu významně přispěje. Realitní regulační úřad odhaduje, že velikost národního trhu s nemovitostmi dosáhne do roku 2029 přibližně více než 100 miliard USD arabnews.com. Je tedy možné předpokládat, že podíl Jeddahu (historicky možná 15–20 % hodnoty transakcí) bude do roku 2030 činit desítky miliard dolarů ročně v prodeji nemovitostí.
Upozornění k prognóze: Tyto pozitivní projekce předpokládají, že nedojde k vážným ekonomickým šokům. Rizika, jako je dlouhodobá globální recese, prudký pokles cen ropy ovlivňující vládní výdaje nebo geopolitická nestabilita, mohou zpomalit tempo růstu (více o rizicích v další části). Také úrokové sazby hrají roli – pokud zůstanou náklady na financování celosvětově vysoké, mohlo by to zmírnit růst poptávky (zejména u rezidenčních hypoték). Saudská Arábie však prokázala ochotu tato rizika zmírnit (prostřednictvím dotací atd.). Celkově by mělo období 2025–2030 znamenat růst a modernizaci trhu s nemovitostmi v Džiddě, přičemž město se stane mezinárodně významnějším a jeho trh s nemovitostmi vyzrálejším a rozmanitějším.
Příležitosti a rizika pro investory a developery
Trh s nemovitostmi v Džiddě nabízí lákavou kombinaci příležitostí, a to díky vládní podpoře a strukturální poptávce, zároveň však nese určitá rizika, která by zainteresované strany měly pečlivě zvážit:
Příležitosti:
- Megaprojekty Vision 2030: Investoři a developeři se mohou zapojit do četných megaprojektů v Džiddě nebo na nich participovat. Projekty jako Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC a rozšiřování infrastruktury vytvářejí nové investiční zóny – od luxusních bytů přes nákupní čtvrti až po kancelářské parky. Ti, kdo vstoupí brzy, si mohou zajistit prémiové pozemky či partnerské role v těchto rozvojích. Například partnerství s PIF v rámci sub-projektů okolo Jeddah Central nebo poskytování služeb těmto projektům může být vysoce lukrativní, jakmile se oblast stane prémiovým centrem města.
- Rostoucí poptávka a příznivá demografie: Mladá a rostoucí populace Džiddy zajišťuje trvalou poptávku po bydlení, zejména dostupných a středně velkých jednotkách. Developeři, kteří dokážou postavit kvalitní bydlení za konkurenceschopné ceny (s využitím vládních pobídek na dostupné bydlení), mají před sebou připravený trh prvokupců. Navíc kulturní posun směrem k nukleárním rodinám a komunitnímu bydlení otevírá možnosti pro rozsáhlé rezidenční čtvrti, uzavřené areály a smíšené „miniměsta“ v rámci Džiddy. Skutečnost, že transakce na rezidenčním trhu Džiddy vzrostly meziročně o 43 %, ukazuje, jaká poptávka byla uvolněna jll-mena.com – a tento trend bude zřejmě pokračovat, jakmile stále více lidí získá možnost na hypotéku dosáhnout.
- Příležitosti v cestovním ruchu a pohostinství: Jako „Brána ke dvěma svatým mešitám“ a město na pobřeží Rudého moře má Džidda obrovskou šanci profitovat z rozvoje saúdskoarabského turismu. Nabízí se možnost rozvíjet hotely, resorty, apartmány s obsluhou a zábavní zařízení. Zvláštní segment představuje nemovitosti navázané na poutě (například modernizované ubytování pro poutníky, dopravní uzly apod.) – například multifunkční centra pro potřeby poutníků před/po návštěvě Mekky jsou dosud neprobádaný trh. Cíl vlády přilákat do roku 2030 150 milionů návštěvníků zahrnuje i miliony cestujících přes Džiddu argaam.com argaam.com. Investoři mohou zvážit výstavbu tematických atrakcí či projektů pro volný čas u pobřeží v Džiddě, aby zachytili část zájmu z mega projektů (například rodinný zábavní park nebo vodní park v Džiddě může být úspěšný s rostoucím turismem). Nadcházející Expo 2030 v Rijádu a další akce nepřímo podpoří Džiddu díky zvýšení profilu Saúdské Arábie – mezinárodní návštěvníci často navštěvují více měst, takže historická čtvrť Džiddy (Al-Balad) a korzo Corniche mohou zažít turistickou renesanci a zvýšit poptávku po maloobchodě a butikovém ubytování v těchto místech.
- Logistické a průmyslové centrum: Logistický sektor zažívá boom – přístav v Džiddě patří k nejvytíženějším na Blízkém východě, a díky novým obchodním dohodám a speciálním ekonomickým zónám budou firmy potřebovat nová distribuční centra. Investoři mohou rozvíjet nebo nakupovat sklady, chladírny a průmyslové objekty pro stabilní dlouhodobý příjem. Vzhledem k vládnímu cíli lokalizovat výrobu (od automobilů po potravinářství) představují průmyslové zóny v Džiddě (zejména poblíž přístavu nebo KAEC) zajímavou rozvojovou příležitost. Tyto zóny často nabízejí státní podporu, jako jsou dotované energie či půda, což zlepšuje podmínky. S růstem e-commerce jsou další šancí i centra pro poslední fázi doručení přímo ve městě.
- Zahraniční investice a potenciál společných podniků: Liberalizace pravidel umožňuje snadnější vstup zahraničních investorů – to znamená, že místní developeři mohou hledat mezinárodní partnery s kapitálem a odborností. Společné podniky mohou prosperovat, například domácí firma spolupracující se zahraničním provozovatelem hotelů na novém resortu, nebo mezinárodní architektonické studio zapojené do ikonických staveb (což se již děje například na projektech Jeddah Tower či Jeddah Central). Také může dorazit více zahraničních kupců do segmentu luxusního bydlení (zejména pokud se stane běžnější vízum pro prémiové rezidenty), což rozšíří zákaznickou základnu luxusním developerům v Džiddě.
- Nedoceněné segmenty: Navzdory nedávnému růstu mohou být některé segmenty trhu v Džiddě stále nedoceněné oproti regionálním konkurentům. Například prvotřídní nemovitosti u moře jsou zde stále levnější než v Dubaji nebo dokonce Rijádu. Může zde být příležitost k arbitráži – investice do top nemovitostí v Džiddě dnes může přinést vysoké zhodnocení s rostoucím mezinárodním významem města. Podobně je málo rozvinutý segment historického turismu – rekonstrukce historických budov v Al-Balad na butikové hotely nebo kulturní centra může současně ochránit dědictví a generovat zisk, v souladu s cíli Vision 2030 zaměřenými na kvalitu života.
Rizika:
- Přebytek nabídky v určitých sektorech: Při rozsahu probíhajících projektů existuje riziko, že některé segmenty budou přesycené. Pokud by například během krátké doby zaplavily trh desítky tisíc nových bytů (z komunit Roshn, rezidence Jeddah Central atd.), nájemné a prodejní ceny bytů ve střední třídě by mohly stagnovat nebo klesnout. S&P Global upozornil na přebytek nabídky zejména v maloobchodu, kde by příliš mnoho obchodních center mohlo ředit tržby obchodníků arabnews.com. Podobně i kancelářský trh by se mohl stát přesyceným, pokud by se v krátkém čase otevřelo více nových věží bez odpovídajícího nárůstu nájemců. Developeři musí pečlivě načasovat a rozfázovat projekty a odlišit svůj produkt, aby se vyhnuli zacyklení v nadbytku nabídky.
- Ekonomická závislost na vládních výdajích a ropě: Vývoj na realitním trhu v Saúdské Arábii je úzce spojen s vládními výdaji (mnoho projektů je iniciováno vládou nebo závisí na státní infrastruktuře). Výrazný pokles cen ropy nebo rozpočtových příjmů by mohl vést ke škrtům ve výdajích nebo zpomalení projektů. Pokud by například cena ropy prudce klesla a zůstala nízká, mohl by PIF odložit nebo omezit projekty jako Jeddah Central nebo snížit dotace na programy bydlení, což by mělo přímý dopad na trh. Ačkoli země má rezervy a diverzifikuje se, ropa stále financuje velkou část iniciativ Vize 2030. Investoři by si měli být vědomi, že současný boom je podpořen expanzivní fiskální politikou – jakákoliv změna by ovlivnila poptávku (nižší důvěra spotřebitelů, dopady na zaměstnanost ve stavebnictví atd.).
- Úrokové sazby a náklady na financování: Celosvětový růst úrokových sazeb v letech 2022–2024 učinil hypotéky a developerské úvěry dražšími. Pokud vysoké sazby přetrvají, riziko financování vzroste – poptávka konečných uživatelů by mohla polevit, pokud by se hypotéky staly méně dostupnými i přes státní dotace, a developeři by čelili vyšším nákladům na kapitál. V nejhorším případě mohou být projekty zastaveny kvůli nedostatku financí. Saúdská centrální banka zpravidla kopíruje politiku amerického Fedu kvůli fixaci měny, takže globální trendy sazeb jsou důležité. Na druhou stranu, pokud by inflace a sazby v příštích letech poklesly (což některé prognózy předpovídají kolem 2025–2026), riziko by se mohlo zmírnit.
- Regulační a realizační rizika: Přestože Saúdská Arábie zlepšila své regulační prostředí, stále se objevují byrokratické a regulační výzvy. Změny zákonů (například jakékoli nové daně z realitních transakcí nebo nemovitostí – nad rámec 5% ekvivalentu DPH – by mohly překvapit trh). Riziko realizace je zvlášť významné u megaprojektů: zpoždění nebo překročení rozpočtu by mohly ovlivnit související investice. Například Jeddah Tower nese riziko realizace – pokud by narazila na další pozastavení, mohly by tím být ovlivněny ceny půdy v daném projektu. Podobně dokončení Jeddah Central včas a v požadované kvalitě je obrovský úkol; pokud by projekt nesplnil očekávání, mohl by oslabit současný optimismus investorů.
Závěrem lze říci, že příležitosti v realitách v Džiddě do roku 2030 jsou značné – jde o trh na vzestupu s výraznou podporou a reálnými stimuly poptávky. Investoři a developeři, kteří se sladí s tématy Vize 2030 (dostupnost bydlení, turismus, kvalita života, diverzifikace), z toho mohou těžit nejen finančně, ale získají i oporu u tvůrců politik. Přesto je nezbytné plánovat obezřetně a řídit rizika. Vyplatí se diverzifikace (například mezi rezidenční a komerční segment) nebo v časovém horizontu, zajištění dobrých úvěrových podmínek a flexibilita v projektech kvůli možným změnám trhu. Jak shrnula agentura S&P pro Saúdskou Arábii, růstová trajektorie je silná, ale neobejde se bez výzev arabnews.com arabnews.com – což plně platí i pro Džiddu. S dobrým řízením rizik se účastníci trhu mohou svézt na vlně růstu realitního trhu v Džiddě a v těchto dynamických letech potenciálně dosáhnout významných zisků.
Zdroje:
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Předpovědi pro nemovitosti na Středním východě 2024 (Saúdská Arábie) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – „JLL očekává 32 000 nových rezidenčních jednotek v Rijádu a Džiddě ve druhé polovině 2024“ (září 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Pokračování: JLL KSA Market H1 2024 Highlights argaam.com argaam.com
- AGBI – „Saúdská Arábie otevírá svatá města zahraničním investorům“ (leden 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – „Výhled pro maloobchodní nemovitosti v Saúdské Arábii je silný díky turismu a strategii Vision 2030, uvádí S&P“ (duben 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Vývoj trhu) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – „Nejvyšší budova světa Jeddah Tower znovu zahájila stavbu s plánovaným dokončením v roce 2028“ (září 2023) designboom.com designboom.com
