Výhled trhu s nemovitostmi v Evropské unii 2025–2028: trendy, rizika a příležitosti v oblasti rezidenčních a komerčních nemovitostí

Úvod

Trh nemovitostí Evropské unie se v roce 2025 nachází na zásadním rozcestí. Po turbulentním období rychle rostoucí inflace, prudkého zvyšování úrokových sazeb a narušení způsobeného pandemií vstupují jak rezidenční, tak komerční segmenty do fáze obezřetného zotavení. Stabilizace makroekonomických podmínek – včetně slábnoucí inflace a prvních snížení úrokových sazeb – přinesla investorům a developerům lepší předvídatelnost pwc.com mediaassets.cbre.com. Zároveň přetrvávající nedostatek bytových kapacit a měnící se poptávka uživatelů po pandemii formují dynamiku trhu napříč členskými státy EU. Tato zpráva nabízí komplexní analýzu evropského trhu s nemovitostmi v roce 2025, pokrývá makroekonomický kontext, vývoj v rezidenčním a komerčním segmentu, klíčové trhy (Německo, Francie, Španělsko, Itálie, Nizozemsko, Polsko), cenovou úroveň, bilanci nabídky a poptávky, investiční toky, stavební aktivitu, změny v politice a výhled do roku 2028. Klíčová témata zahrnují dopad vysokých (byť stabilizovaných) úrokových sazeb, tlak na udržitelnost a plnění ESG kritérií a nové příležitosti v prostředí přetrvávajících rizik.

Makroekonomický kontext v roce 2025

Širším ekonomickým pozadím Evropy v roce 2025 je mírný růst a klesající inflace. Po těsně odvrácené recesi v roce 2023 se očekává růst ekonomiky EU přibližně 1,1 % v roce 2025, přičemž eurozóna zůstane těsně pod 1 % economy-finance.ec.europa.eu. Tento vlažný růst – v podstatě odpovídající výkonu roku 2024 – odráží stále křehkou spotřebitelskou poptávku a vnější nejistoty. Výrazně však vynikají Španělsko a Polsko s prognózou nadprůměrného růstu HDP (~2,5–3+ %), zatímco Německo má zůstat u slabším růstu okolo 0,8 % mediaassets.cbre.com vzhledem k nedávné průmyslové stagnaci. Francie a Itálie pravděpodobně kopírují průměr EU okolo 1 % růstu, zbrzděné slabší spotřebitelskou poptávkou a exportem cbre.fr.

Pro trh nemovitostí je zásadní, že inflace se prudce snížila z vrcholů roku 2022. Hlavní inflace v eurozóně má v roce 2025 dosáhnout v průměru ~2,1 % (z 2,4 % v roce 2024) pubaffairsbruxelles.eu, tedy téměř cílové úrovně ECB (2 %) do let 2025–2026. Toto dezinflační prostředí spolu s utlumením růstu jádrových cen umožnilo Evropské centrální bance zastavit a mírně otočit předchozí přísné utahování měnové politiky. Po dosažení maximální depozitní sazby 4 % na konci roku 2023 ECB zahájila snižování sazeb v polovině roku 2024; v dubnu 2025 klesla klíčová sazba na cca 2,25 % economy-finance.ec.europa.eu. Podobný vývoj nastal i v dalších centrálních bankách v Evropě. V důsledku toho zůstávají náklady na úvěry v roce 2025 relativně vysoké ve srovnání s obdobím 2010, ale ustoupily od vrcholů roku 2023, což přináší určitou úlevu pro sektory závislé na úvěrech, jako jsou nemovitosti. Například průměrné hypoteční sazby ve Francii vrátily na ~3,3 % počátkem roku 2025 po překročení 3,5 % a polská centrální banka snížila základní sazbu z 6,75 % na přibližně 5 % do roku 2025, což zvýšilo kupní sílu domácností.

Dopad úrokových sazeb je tedy dvojí: na jedné straně prudké zvýšení sazeb v letech 2022–2023 výrazně snížilo dostupnost bydlení a objem investic, na straně druhé stabilizace a mírný pokles sazeb k roku 2025 vylepšily náladu. Developeři a kupující mají nyní větší jistotu, že podmínky financování se budou spíše pozvolna zlepšovat než dramaticky zhoršovat pwc.com. Skutečně finanční podmínky jsou opět vstřícnější pro uzavírání obchodů – pozitivní páka je „opět možná“, jakmile náklady na dluh mírně klesají a rozdíly výnosů se stabilizují cbre.com cbre.com. Sazby se nicméně nevrací na extrémně nízké úrovně z let 2010 mediaassets.cbre.com. Dlouhodobé výnosy zůstávají zvýšené, což omezuje prostor pro opětovné nafukování cen nemovitostí. Převládající názor je, že rok 2024 představoval cyklické dno investiční aktivity a rok 2025 přinese pozvolné oživení spíše než dramatický boom cbre.com.

Dalším makro faktorem je geopolitická nejistota, která dál vrhá stín na vývoj. Válka na Ukrajině a napětí v globálním obchodě drží ceny energií a důvěru podnikatelů v pohybu. Ačkoliv ceny plynu a energií v Evropě klesly oproti roku 2022, jakýkoliv nový šok může obnovit inflační tlaky a přimět centrální banky k přerušení snižování sazeb pwc.com. Politické události – například nadcházející volby v Německu či možné změny americké obchodní politiky – rovněž představují riziko jak pro růst, tak pro investorskou náladu reuters.com reuters.com. Prozatím však základní očekávání do roku 2025 zní stabilní, byť nepříliš dynamický ekonomický růst, klesající inflace a plató úrokových sazeb, což poskytuje trhu nemovitostí stabilnější pozadí než v předchozích dvou letech.

Trendy v rezidenčních nemovitostech: Oživení uprostřed nedostatku nabídky

Evropské trhy s bydlením v roce 2025 vykazují kombinaci odolnosti a omezení. Po poklesu nebo zpomalení v mnoha zemích v letech 2022–2023 ceny nemovitostí v roce 2025 obecně stabilizují nebo znovu rostou, a to díky chronickému nedostatku nabídky a vyšší důvěře kupujících, neboť financování se stává dostupnějším. Regionální rozdíly jsou však výrazné: některé trhy lámou nová maxima, zatímco jiné teprve nyní dosahují dna po předchozích propadech.

Graf: Nominální růst cen nemovitostí v jednotlivých zemích EU, meziroční srovnání Q4 2023 (modré sloupce) vs Q4 2024 (žluté sloupce). Mnoho trhů se ke konci roku 2024 přehouplo z poklesu do růstu. Některé státy (levá strana) zaznamenaly v roce 2024 dvouciferný růst cen, včetně Španělska, Nizozemska, Polska, Portugalska, Maďarska a dalších, zatímco Německo, Švédsko a Francie (pravá strana) hlásily jen mírné zisky nebo pokračující mírné poklesy economy-finance.ec.europa.eu. To odráží nevyrovnané zotavování evropských trhů s bydlením.

Cenový vývoj: Podle údajů Eurostatu v roce 2024 ceny rezidenčních nemovitostí v EU vzrostly nominálně o 4 %, a další růst se očekává i v roce 2025 – velikost tohoto růstu se však výrazně liší podle země. V Německu, kde došlo k jednomu z nejvýraznějších propadů v Evropě, klesly ceny od roku 2022 do poloviny roku 2024 asi o 12 % reuters.com, následně se však stabilizovaly. Ve 4. čtvrtletí 2024 ceny v Německu zaznamenaly první meziroční nárůst (+1,9 % YoY) po devíti po sobě jdoucích kvartálech poklesu globalpropertyguide.com. Odhady hovoří o opětovném růstu cen německých bytů o ~3–3,5 % v roce 2025 reuters.com, podpořeném poklesem sazeb hypoték, ačkoliv rizika zůstávají spíše na straně poklesu, pokud přetrvají ekonomické nebo politické nejistoty reuters.com. Ve Francii ceny bydlení postupně klesají; ve 3. čtvrtletí 2024 byl meziroční pokles –3,96 % u stávajících bytů globalpropertyguide.com. Tento pokles se zmírňuje, přičemž se očekává zpomalení na –0,7 % začátkem roku 2025 a dosažení cenového dna koncem roku 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Například ceny bytů v Paříži klesly v roce 2024 asi o 5,5 % (13. kvartál poklesu v řadě) globalpropertyguide.com a v roce 2025 by se měly stabilizovat díky lepším úvěrovým podmínkám a vládním podpůrným opatřením.

Porovnejte to se Španělskem, kde je trh s bydlením velmi živý. Ceny nemovitostí ve Španělsku v roce 2024 vzrostly v průměru o +11 % – což je nejrychlejší růst od roku 2007 – a v 1. čtvrtletí 2025 byly stále meziročně vyšší přibližně o 11,2 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Silná domácí poptávka, vracející se zahraniční kupci a rostoucí ekonomika (růst přes 2 %) udržovaly španělský trh podle mnoha zdrojů „stále živý v průběhu roku 2025“ idealista.com. I konzervativní prognózy očekávají, že ceny ve Španělsku v roce 2025 vzrostou o dalších 5–8 % spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Také Polsko zažívá silný růst cen: uprostřed vysoké inflace a růstu mezd vzrostly ceny bytů v Polsku na sekundárním trhu na počátku roku 2025 meziročně asi o 8 % (a o 4–6 % u novostaveb) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Přestože v roce 2023 došlo v Polsku k prudkému poklesu prodejů, poptávka kupujících se nyní zotavuje díky snižování úrokových sazeb a vládnímu programu dotovaných hypoték s úrokem 2 % pro kupující první nemovitosti globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Další příklad představuje Nizozemsko – po krátkém poklesu v roce 2023 vyskočily hodnoty nizozemských domů v roce 2024 o +8,7 % na historická maxima abnamro.com. Banky očekávají další růst v roce 2025 asi o 7 %, a to díky klesajícím hypotečním sazbám, rostoucím příjmům a přetrvávajícímu nedostatku bydlení abnamro.com. Skutečně, ceny nizozemských domů v posledních letech kromě roku 2023 rostly o více než 7 % ročně abnamro.com abnamro.com. I tam, kde byly trhy slabší, jsou známky obratu zřejmé: Švédsko, Rakousko a Německo, které zaznamenaly v roce 2023 výrazné propady, se ke konci roku 2024 vrátily k mírnému pozitivnímu růstu cen, zatímco Francie a Finsko byly posledními hlavními trhy, kde byly stále patrné mírné meziroční poklesy economy-finance.ec.europa.eu. Celkově lze očekávat, že většina evropských trhů s bydlením zaznamená v roce 2025 růst cen, protože cyklus se opět otáčí vzhůru fitchratings.com. Dynamika nabídky a poptávky: Zásadním faktorem ovlivňujícím ceny rezidenčních nemovitostí je nerovnováha mezi poptávkou po bydlení a jeho nabídkou. Jednoduše řečeno, Evropa nestaví dostatek domů, aby pokryla potřeby nově vzniklých domácností a trend migrace do měst, a tento nedostatek se v poslední době ještě zhoršil. Objem nové bytové výstavby se od roku 2022 prudce snížil, protože developeři omezili aktivity při vysokých úrokových nákladech, růstu cen stavebních materiálů a zpožděních povolovacích procesů economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Počet dokončených novostaveb v celé EU v letech 2023–2024 prudce klesl (o desítky procent) a stavební povolení poklesla na nejnižší úroveň za několik desetiletí economy-finance.ec.europa.eu. Například v Německu se bytová výstavba prakticky zhroutila – v roce 2023 došlo k poklesu stavebních povolení přibližně o 27 % a zahájených staveb o 25 %, což je nejnižší objem od roku 2000 globalpropertyguide.com. Německo aktuálně přidává podstatně méně než potřebných přibližně 320 000 bytů ročně, což je nutné i pro revidované cíle (vládní studie ukazuje potřebu cca 2,5 milionu nových bytů do roku 2030, což je výrazně nad současnými výstavbami) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Nedostatek je markantní: „obrovská propast mezi tím, co je potřeba postavit a co se skutečně staví,“ jak to formuloval jeden německý ekonom specializovaný na bydlení globalpropertyguide.com. To vyostřuje bytovou krizi v Německu, zvláště ve velkých městech, kde díky migraci roste počet obyvatel (Berlín, Mnichov apod. potřebují každoročně desítky tisíc nových jednotek) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Podobné příběhy se ozývají napříč EU. Rezidenční výstavba ve Francii je ve vleklé recesi – v roce 2023 došlo k propadu počtu povolení a zahájených staveb meziročně o 23–25 % globalpropertyguide.com a rok 2024 bude podle všeho ještě horší, odborné svazy jej označují za „katastrofální“ globalpropertyguide.com. Ve Francii bylo v roce 2024 zahájeno jen asi 260 000 nových bytů globalpropertyguide.com, což je nejméně od roku 2000. Stavebníci čelí prudkému zdražení materiálů (po válce na Ukrajině) a novým ekologickým regulacím, které zvyšují náklady, zatímco kupující odrazují vyšší hypoteční sazby globalpropertyguide.com. Přestože úředníci doufají ve stabilizaci v polovině roku 2025, Francouzská federace stavebnictví předpovídá pokračující stagnaci a pouhých cca 239 000 zahájených staveb v roce 2025 globalpropertyguide.com. Také Itálie trpí slabou novou výstavbou – počet povolených novostaveb v roce 2024 opět klesl (–0,2 % po –7,7 % v roce 2023) na pouhých cca 55 000 jednotek, což je zlomek úrovně ze začátku tisíciletí globalpropertyguide.com. Tento dlouhodobý pokles (v 2000s stavěla Itálie přes 250 tis. nových domů ročně, nyní kolem 50 tis.) přispívá k napjaté nabídce v žádaných městech globalpropertyguide.com. Dokonce i v prosperujícím Španělsku se stavebnictví rozjíždí jen opatrně: v roce 2024 bylo zahájeno zhruba 112 000 bytů, což je o 14,5 % více než v předchozím roce, neboť stavitelé reagují na růst cen globalpropertyguide.com. Přesto je to málo vzhledem k potřebám Španělska a hluboko pod úrovní před rokem 2008. Polsko, jeden z nejrychleji rostoucích trhů v Evropě, zaznamenalo v letech 2022–2023 pokles dokončených bytů o více než 20 % kvůli vysokým úrokům, i když se očekává mírné oživení, jak sazby klesají globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Stručně řečeno, nová nabídka je téměř všude omezena vysokými náklady na financování a výstavbu, regulací a omezenou nabídkou pozemků, zatímco růst poptávky (migrace do měst, menší domácnosti, vyšší mzdy) pokračuje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. V mnoha zemích zažívají rekordně nízkou míru neobsazenosti nájmů a ostrý boj kupujících o kvalitní nemovitosti.Na straně poptávky udržují potřebu bydlení na vysoké úrovni především tvorba domácností a migrace. Například Německo za poslední desetiletí zvýšilo svou populaci o 3 % (převážně díky imigraci), přičemž tento růst se soustředil do hlavních měst globalpropertyguide.com. Polsko přijalo více než milion ukrajinských uprchlíků, z nichž mnozí si nyní byty pronajímají nebo kupují globalpropertyguide.com. I tam, kde je celková populace stagnující, podporuje poptávku po bydlení posun ke domácnostem jednotlivců a pokračující urbanizace. Výsledkem je, že poptávka předhání nabídku v mnoha částech Evropy a tím drží ceny, navzdory problémům s dostupností. Evropská komise uvádí, že v mnoha členských státech je „omezená nabídka nového bydlení jedním z hlavních faktorů růstu cen nemovitostí“ k roku 2024 economy-finance.ec.europa.eu. To platí zejména pro trhy jako Nizozemsko s trvalým nedostatkem nové výstavby, kde tento chronický nedostatek žene ceny vzhůru i v letech 2024–25 abnamro.com. Nájemné a trh s pronájmy: Nedostatečná nabídka tlačí vzhůru také nájmy, i když v některých zemích byly zavedeny stropy na nájmy. Německo zůstává zemí nájemníků (více než 52 % domácností bydlí v nájmu globalpropertyguide.com) a pokračující poptávka zvýšila nájmy v roce 2024 přibližně o 3,5 % (oproti 5 % v roce 2023) globalpropertyguide.com. Další trhy se silným růstem nájmů zahrnují Irsko, Nizozemsko a střední Evropu. Výrazné je, že nizozemské nájemné má v roce 2025 vzrůst až o 7–8 % díky indexaci podle inflace a kvůli prodeji bytů pronajímateli, kteří v reakci na nové regulace opouštějí trh (čímž dále klesá zásoba bytů k pronájmu) iamexpat.nl abnamro.com. V Polsku zvýšil příliv nájemců (ukrajinské rodiny) nájemné a zisky z pronájmu – hrubé výnosy přesahují ve městech 6 % globalpropertyguide.com. Zásoba nájemního bydlení v některých zemích naopak klesá: například nové zákony a daně (Nizozemsko, Zákon o dostupném nájemném) nutí malé pronajímatele trh opustit a prodávat byty do osobního vlastnictví abnamro.com. Tato „privatizace“ dříve pronajímaných bytů, pozorovaná i v Německu a Španělsku, dál utahuje nabídku a paradoxně může během let dostupnost zhoršit mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Politici jsou pod tlakem, aby zasáhli při erodující dostupnosti pro nájemce, avšak opatření jako nájemné stropy mohou odrazovat investice a ve výsledku dál snižovat nabídku mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Hypoteční financování a dostupnost: Prudký nárůst hypotečních sazeb na přelomu let 2023/2024 výrazně zhoršil dostupnost bydlení, ale situace se v roce 2024 začala zlepšovat. V celé EU výrazně poklesla úvěrová kapacita domácností v letech 2022–23 – příjmy nestačily držet krok s růstem hypotečních nákladů, což vedlo mnohé kupce k odkladu koupě economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Růst hypotečních úvěrů byl záporný a ceny mírně klesly. Nyní, s klesajícími sazbami, úvěrová kapacita domácností v roce 2024 prudce stoupla a předběhla růst cen bytů economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Toto je klíčový „signál obratu“: kupující, kteří byli uzamčeni při sazbách 3,5 % nebo 4 %, se mohou vrátit na trh, pokud sazby klesnou například na 2,5–3 %. Přesto dostupnost zůstává napjatá – poměr cen nemovitostí k úvěrové kapacitě je vysoko nad dlouhodobým průměrem economy-finance.ec.europa.eu, což znamená, že financování bydlení je historicky náročné. V mnoha zemích reálné ceny nemovitostí v uplynulých 5 letech překonaly růst příjmů, což vytvořilo mezery v dostupnosti economy-finance.ec.europa.eu. Přísnější úvěrová pravidla riziko částečně zmírnila (např. nizozemské a polské banky mají přísná omezení poměru dluhu k příjmu, což podle ABN AMRO udrželo domácnosti „finančně stabilní“ i při růstu cen abnamro.com). V následujících letech však omezení dostupnosti budou tlumit tempo růstu cen – trhy s nejstrmějším nedávným růstem (Španělsko, Nizozemsko atd.) se mohou ochladit, pokud kupci narazí na strop toho, co si mohou dovolit. Profilové země – trh bydlení:

• Německo: Vysoká poptávka, nízká výstavba, opatrné oživení. Nedostatek bydlení je zde akutní – hlavní města čelí „výrazné nerovnováze“ mezi poptávkou a nabídkou globalpropertyguide.com. Nová vládní opatření v roce 2025 mají podpořit výstavbu (např. zrychlení povolování, více stavebních pozemků) globalpropertyguide.com, ale efekt se projeví až časem. Po dvou letech poklesu ceny bydlení v Německu stabilizují. Konec roku 2024 přinesl mírný meziroční růst (+1–2 %) globalpropertyguide.com, byť reálně zůstávají ceny spíše stagnující nebo mírně klesající. Prognózy předpokládají mírný růst cen (~3 %) v roce 2025 reuters.com, za předpokladu pokračujících poklesů sazeb ECB. Rizika představuje slabá ekonomika Německa (která v letech 2023–24 klesala) reuters.com a politická nejistota před volbami 2025 reuters.com. Nájemné roste dál, i když pomaleji (ročně 3–4 %) globalpropertyguide.com. S více než polovinou obyvatel v nájmu a nedostatkem cenově dostupných bytů je tlak na politiky, aby rozšířili nabídku – v opačném případě budou nájmy i ceny v letech 2025–2028 (byť mírně) růst.
• Francie: Dno po mírné korekci. Francouzský trh nemovitostí zaznamenal pozvolné snižování cen v letech 2021–2024, s kumulovaným poklesem v reálu cca 5–10 %. Koncem roku 2024 byly ceny starších bytů zhruba o 4 % nižší než před rokem globalpropertyguide.com, avšak tempo poklesu se prudce zpomalilo (pouze –0,7 % meziročně do února 2025) globalpropertyguide.com. Hodnoty v Paříži jsou oproti maximu nižší asi o 5 % meziročně, což mírně zlepšuje dostupnost globalpropertyguide.com. Rok 2025 by měl znamenat bod obratu ke stabilitě, případně mírnému růstu, podpořený státní pomocí pro kupce (např. rozšířené bezúročné půjčky, delší doba splatnosti hypoték) a očekávaným uvolněním úvěrových podmínek globalpropertyguide.com. Oživení bude ale omezené velmi nízkou novou výstavbou – zahájené stavby v letech 2024–25 jsou na nejslabší úrovni za desetiletí globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Zásoba nových bytů je nízká, což může omezit počet transakcí a zároveň podržet cenám dno. Makroekonomický kontext (nulový růst HDP a rostoucí nezaměstnanost v letech 2024–25 cbre.fr cbre.fr) poptávce příliš nepřeje, nicméně nízká nabídka a stále silné úspory domácností jsou zmírňující faktory. Očekává se stagnace francouzských cen v roce 2025 a případný mírný růst do 2026, s výraznými rozdíly mezi regiony (Paříž může zaostávat za menšími městy).
• Španělsko: Horký trh, plošný růst. Španělsko patří mezi tahouny Evropy. Ceny bydlení vzrostly o ~8–11 % ročně v letech 2023 a 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com a predikce pro rok 2025 jsou stále optimistické (např. +6 až +8 % dle Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Poptávku pohání rostoucí ekonomika (HDP Španělska má v roce 2025 růst o ~2–2,5 % mediaassets.cbre.com), nízká nezaměstnanost a návrat zahraničních investorů/turistů. I při vyšších sazbách španělští kupci profitují z větší nabídky fixních úvěrů a rostoucích příjmů. Stavebnictví se zotavuje – v roce 2024 zahájených bytů přibylo o +14,5 % globalpropertyguide.com – přesto nabídka značně zaostává za poptávkou, což drží konkurenci mezi kupci. K nejvyšším cenovým růstům dochází v přímořských regionech a Madridu/Barceloně, ve vnitrozemí je situace klidnější. Nájemné také stoupá. Španělská vláda zavedla v roce 2023 nový zákon, jenž omezuje růst nájmů v napjatých oblastech a podporuje dostupné nájmy daňovými pobídkami. To může zmírnit růst nájemného ve městech, ale kvůli limitované nabídce se očekává inflace nájmů kolem 5 %+ i v roce 2025. Celkově je výhled Španělska (pokud nedojde k externímu šoku) pozitivní, s živým trhem pokračujícím i v roce 2026, ačkoli dvojnásobný růst nemusí trvat věčně kvůli budoucím problémům s dostupností.
• Itálie: Mírný růst v omezených podmínkách. Italský trh byl ve srovnání s ostatními spíše utlumený. Po letech stagnace vzrostly ceny kolem let 2021–2022, pak stagnovaly. Podle oficiálních dat byly ceny bydlení v Q4 2024 meziročně vyšší o ~4,5 % (nejrychlejší růst za téměř 3 roky) globalpropertyguide.com, poháněné zotavením poptávky a velmi omezenou nabídkou kvalitních bytů. Nové byty zdražily zvláště (+9,3 % meziročně) díky promítnutí vyšších stavebních nákladů globalpropertyguide.com. Soukromá čísla však ukazují na ochlazení v Q1 2025, kdy průměrné ceny klesly asi o –2,6 % meziročně (–4,6 % reálně) kvůli vysokým sazbám globalpropertyguide.com. V jádru je italský trh reálně stagnující, s mírným nominálním růstem. Klíčová města jako Milán a Řím jdou nahoru – např. v Římě +3,4 % meziročně v Q1 2025 globalpropertyguide.com a Milán na rekordech – malé trhy spíše stagnují či slabě klesají. Poptávka v Itálii se stabilizuje; počty transakcí v počátku 2024 stagnovaly (+0,3 % meziročně) po propadu v roce 2023 globalpropertyguide.com. Nabídka je stále slabinou – nových bytů moc nepřibývá (v roce 2024 povolení bez růstu, cca 55 tis. jednotek globalpropertyguide.com) a štědrá renovace domů v programu „Superbonus 110 %“, která oživila trh v letech 2021–22, už skončila, což snižuje pracovní vytížení stavebních firem globalpropertyguide.com. Pozitivní je mírné zlepšení dostupnosti úvěrů (méně kupců odmítnutých bankami dle Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. Pro roky 2025–2027 lze očekávat pomalý růst cen v souladu s inflací (asi 2 % ročně) – bez boomu i bez krize. Sever (Milán, atd.) zůstane dynamičtější než jih.
• Nizozemsko: Silné oživení, trvalý nedostatek. Nizozemsko zažilo jednu z nejvyšších cenových bublin v pandemii (+15 % v roce 2021), následovanou korekcí v letech 2022–23 při nárůstu sazeb. Korekce ale byla krátká – od poloviny 2024 ceny opět rostly a rok 2024 skončil s růstem cen +8,7 % na rekordních hodnotách abnamro.com. Důvody jsou strukturální nedostatek bydlení (více než stovky tisíc jednotek), rychlý růst mezd a návrat bank do běžného úvěrování. V roce 2025 se očekává růst cen v Nizozemsku o ~7–9 % abnamro.com abnamro.com – nejrychlejší v západní Evropě – před očekávaným zpomalením na ~3–5 % v roce 2026, až opět narazí na limity dostupnosti. Nově růst táhnou menší města a venkov, zatímco Amsterdam a další velká města jsou pomalejší abnamro.com. Zčásti proto, že vládní zásahy (regulace pronájmů, chystané stropy nájmů pro středně drahé byty) nutí investory prodávat nájemní byty ve městech, což navyšuje nabídku pro vlastníky abnamro.com. Počet transakcí opět roste – ABN AMRO zvýšila prognózu prodeje v roce 2025 na +5 % meziročně a upozorňuje, že mnoho investorů se snaží prodat rychle před účinností nových pravidel abnamro.com. Přesto zůstává nabídka bytů omezená a novou výstavbu omezují environmentální normy (např. omezení emisí dusíku) a nedostatek pracovníků. Výhled nizozemského trhu je tedy další růst cen i nájmů, avšak po roce 2025 umírněnější a s trvalými problémy dostupnosti pro mladé či prvonakupující.
• Polsko: Vysoký růstový potenciál, vnější vlivy. Polský trh s bydlením se za poslední dekádu rychle rozrostl, a navzdory zakolísání v letech 2022–23 kvůli vysokým sazbám pokračuje v růstovém trendu. Začátkem 2025 rostly ceny bytů v hlavních městech stále o 5–10 % meziročně globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trh ochladl v roce 2023 při propadu prodejů (–31 % meziročně) kvůli drahým hypotékám globalpropertyguide.com, ale „umírněný optimismus“ se vrátil díky ustupující inflaci a několika snížením sazeb Polskou centrální bankou globalpropertyguide.com. Nový program výhodných půjček „První byt“ (hypotéky se sazbou 2 % pro mladé) zavedli v polovině 2023 a zvýšil poptávku po cenově dostupných bytech globalpropertyguide.com. Obnova je však nerovnoměrná: v Q1 2025 prodej nových bytů celkově stále klesal asi o 17 % meziročně, v některých městech jako Krakov či Lodž dokonce o více než 25 %, což vedlo k nárůstu neprodaných bytů globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL varuje před nerovnováhou v určitých městech – např. Krakov má nyní zásoby na více než 2 roky při současném tempu prodejů globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Varšava a oblast Trójmiasto mají zdravější prodeje globalpropertyguide.com. Očekává se stabilizace poptávky v roce 2025 díky růstu mezd a nižším sazbám bez větších problémů či bankrotů developerů globalpropertyguide.com. Výrazným trendem jsou zahraniční kupci – v některých projektech již tvoří přes 30 % prodejů (zejména v předměstích Varšavy) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Většinou Ukrajinci (s dlouhodobým záměrem zůstat v Polsku), dále ostatní státy CEE a Asie, láká je polská stabilita i stále dostupné ceny globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tento příliv přináší další poptávku. Do budoucna ukazují silná ekonomika (očekává se růst HDP 3–4 %) a deficit bydlení (zejména ve velkých městech jako Varšava a Krakov) na pokračující růst cen i nájmů. Vládní zásahy (náhlé dotace nebo regulace) mohou přinášet volatilitu globalpropertyguide.com, ale celkový střednědobý výhled je pozitivní a Polsko patří mezi nejzajímavější trhy pro mezinárodní investory v Evropě.

Trendy komerčních nemovitostí: sektorové přesuny a opatrný optimismus

Sektor komerčních nemovitostí v Evropě nyní prochází komplikovanou transformací a stojí na prahu postupného oživení. Šok růstu úrokových sazeb v letech 2022–23 vedl k přecenění aktiv (vyšší výnosy, nižší valuace) a propadu objemu investic v roce 2023. V roce 2024 se nálada začala zlepšovat a v roce 2025 se očekává další stabilizace a selektivní růst napříč sektory. Klíčovým tématem je „útěk ke kvalitě“: nájemci i investoři upřednostňují špičkové, „budoucnost-odolné“ nemovitosti (ať už kanceláře s moderním vybavením nebo logistická centra v prémiových lokalitách), zatímco méně kvalitní objekty čelí slabší poptávce. Současně se některé segmenty komerčního trhu, které pandemie nejvíce zasáhla (např. maloobchod, hotely), konečně zotavují a tzv. „alternativní“ sektory (např. datová centra, life sciences, studentské bydlení) nabývají na významu. Níže rozebíráme vývoj v hlavních sektorech: kanceláře, maloobchod, průmysl/logistika, hotelnictví a nově nastupující segmenty.

Kanceláře: Kancelářské trhy v Evropě se po pandemickém otřesu a revoluci práce na dálku opatrně zotavují. Poptávka po pronájmu kanceláří se obnovuje, ačkoliv v mnoha městech zůstává pod úrovní před rokem 2020. Díky rostoucí zaměstnanosti v kancelářských profesích a stabilnějšímu vývoji návštěvnosti kanceláří by měl rok 2025 přinést další nárůst objemu pronájmů – CBRE předpovídá 5–10% růst aktivity v oblasti pronájmů v roce 2025, čímž se úroveň přiblíží historickým průměrům mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Poté, co velké korporace v letech 2021–2023 přehodnocovaly své potřeby prostoru, se rýsuje jasnější představa o „hybridní práci” a firmy opět činí dlouhodobá rozhodnutí ohledně obsazenosti. Návštěvnost kanceláří se zlepšila – více než 60 % firem hlásí průměrnou přítomnost 40–80 % zaměstnanců (meziroční nárůst o více než 10 bodů) a mnozí očekávají další zvýšení, což dále podporuje poptávku po prostoru mediaassets.cbre.com. Díky tomu míra neobsazenosti vrcholí a v některých městech v roce 2025 dokonce začíná klesat po předchozích letech růstu mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Nicméně komprese neobsazenosti se týká hlavně budov nejvyšší třídy a celková míra neobsazenosti zůstává v některých trzích vysoká (např. části Paříže, sekundární německá města).

Hlavním trendem je polarizace kvality. Nájemci konsolidují a často zmenšují svá portfolia, ale dávají přednost vysoce kvalitním, energeticky úsporným a dobře umístěným kancelářím („třída A“). Tento odklon ke kvalitě znamená, že novější či nedávno renovované budovy s kvalitními službami mají silnou poptávku a dokonce rostoucí nájmy, zatímco starší, nerekonstruované kanceláře stagnují. Vlastníci sekundárních prostor jsou pod tlakem tyto nemovitosti rekonstruovat nebo změnit jejich využití. Jak uvedl jeden CEO z oboru, požadavek na vysoce kvalitní pracovní prostředí způsobuje širší rozdíl mezi výnosy špičkových a méně kvalitních aktiv mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. V roce 2025 by nájmy prémiových kanceláří v centrech s omezenou nabídkou mohly mírně růst (podporované nízkou neobsazeností kvalitních prostor), zatímco sekundární kanceláře čeká stagnace či pokles nájemného. Nová výstavba kanceláří zpomalila (kvůli vysokým stavebním nákladům a obtížnému financování), což paradoxně pomáhá řešit neobsazenost – méně nových projektů umožňuje trhu postupně absorbovat stávající volné prostory.

Nálada investorů vůči kancelářím se i přes opatrnost zlepšuje oproti propadu v roce 2023. Kanceláře tradičně tvoří největší část realitních investic a přestože mnozí institucionální investoři v loňském roce vyčkávali, roste zájem o core-plus nebo value-add kancelářské akvizice za upravené ceny mediaassets.cbre.com. Dostupnost úvěrů pro kanceláře se také vrátila, banky jsou ochotnější financovat kvalitní aktiva (byť s nižším LTV) mediaassets.cbre.com. Právě u prémiových kanceláří by hodnoty mohly v roce 2025 začít stabilizovat s tím, jak dojde ke stabilizaci úrokových sazeb a nabídka s poptávkou se sblíží v cenovém očekávání. Očekáváme mírné oživení objemu transakcí s kancelářemi v roce 2025, zaměřené především na prostory s vysokou poptávkou nájemců, nebo vhodné k repositioningu (např. přestavba starších kanceláří do zelených, moderních prostor). Obnova sektoru však bude postupná a nerovnoměrná: rizikem zůstává pokračující snižování portfolií (mnoho firem stále zmenšuje svou plochu o 10–20 % vzhledem k hybridní práci) a ekonomická nejistota, což způsobuje opatrnost nájemců při expanzi mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Navíc riziko zastaralosti je významné – budovy, které nesplní nové energetické standardy nebo očekávání nájemců, budou mít problém přilákat nájemce či investory (více o dopadu ESG později). Shrnutí: 2025 by měl přinést mírné oživení pronájmů a investic do kanceláří – tedy obrat trendu – avšak příští růstové období tohoto sektoru bude určovat odlišení podle kvality a nejspíš také potřeba nižší plochy na zaměstnance než v minulosti.

Retail: Po dlouhém útlumu začíná evropský maloobchodní nemovitostní sektor konečně ožívat. Kamenné maloobchody byly zasaženy konkurencí e-commerce a následně pandemickými lockdowny, které zvýšily neobsazenost a vynutily si snížení nájmů v letech 2020–2022. Jak se však spotřebitelské návyky normalizují a investoři se přizpůsobují nové realitě, důvěra se vrací. V roce 2024 se zvýšila návštěvnost i tržby v maloobchodech, zejména v segmentech jako luxusní high street lokality a retailová parky. V roce 2025 má maloobchodní realitní trh nakročeno k návratu: především velká prémiová obchodní centra – dříve přehlížená – se vracejí do hledáčku investorů. Podle CBRE se v roce 2025 očekává návrat velkých transakcí dominantních nákupních center, neboť jejich ocenění je nyní atraktivní ve srovnání s jinými typy nemovitostí mediaassets.cbre.com. V USA už došlo k několika velkým obchodům s nákupními centry a tento optimismus se rozšiřuje i do Evropy mediaassets.cbre.com. Výnosy z hlavních maloobchodních aktiv se v letech 2022–23 výrazně rozšířily (hodnoty klesly), což znamená, že kupující nyní mohou získat špičková nákupní centra nebo high street portfolia za atraktivní výnosový spread. Jakmile inflace slábne a spotřebitelské výdaje se stabilizují (maloobchodní tržby EU se pomalu zlepšují), zdá se, že to nejhorší pro nájmy v retailu je za námi.

Skutečně, nájmy i obsazenost maloobchodních prostor se zlepšují na mnoha trzích. Neobsazenost v hlavních nákupních centrech klesla ze svého maxima a maloobchodníci opatrně znovu expandují, zejména diskonty, outletové řetězce a zážitkové koncepty. High street lokality ve velkých turistických městech (Londýn, Paříž, Madrid, Milán) se zotavily s návratem turismu; nájmy prémiových maloobchodů v některých z těchto lokalit rostou poprvé po letech. V sekundárních lokalitách ale přetrvávají problémy – slabší nákupní centra se možná budou muset přeměnit (na smíšené využití či logistiku), jelikož poptávka nenaroste zpět na úroveň před nástupem e-commerce. Oživení retailu také podporuje fakt, že se téměř nestaví nové maloobchodní prostory (developeři už před lety zastavili výstavbu center), takže existující kvalitní aktiva mají omezenou novou konkurenci.

Investoři, zejména value-add a oportunistické fondy, aktivně nakupují maloobchodní nemovitosti se slevou a sází na cyklické oživení. Nyní se do segmentu prvořadých nemovitostí vracejí i „core“ investoři (např. instituce). Očekáváme, že objem investic do retailu v roce 2025 poroste, potenciálně i dvouciferně (byť z nízkého základu). Výnosy prémiových retailových nemovitostí by mohly mírně klesat při obnovené poptávce mediaassets.cbre.com. Nutno však dodat, že vývoj retailu je navázán na spotřebitelskou důvěru, která je v Evropě stále křehká. Vysoká inflace v letech 2022–23 oslabila kupní sílu a ačkoliv reálné příjmy domácností opět rostou, spotřebitelé zůstávají opatrní a více spoří cbre.fr. Na trzích jako je Francie je spotřebitelská důvěra slabá a velké obnovení výdajů se v roce 2025 neočekává cbre.fr, což může zbrzdit růst prodeje. Obnova maloobchodních nemovitostí tak bude přát formátům, které odpovídají novým vzorcům nakupování – např. centra s potravinami, obchodní parky s propojením online/offline, zábavní centra, která on-line nakupování nenahradí. Celkově má retail nejlepší vyhlídky za poslední roky, přičemž rok 2024 byl pravděpodobně nejnižším bodem a rok 2025 přinese stabilizaci či růst nájmů a oživení investic do dobře umístěných aktiv mediaassets.cbre.com.

Logistika & Průmyslové nemovitosti: Sektor logistických nemovitostí (sklady, distribuční centra, průmyslové parky) byl v posledních letech hvězdou trhu, tažený e-commerce a změnami v dodavatelských řetězcích. I tento sektor ale v roce 2023 zaznamenal mírné ochlazení, když hospodářský růst zpomalil a někteří nájemci pozastavili expanzi. Do roku 2025 však zůstávají základy logistiky robustní a očekává se návrat růstu. Poptávka po moderních skladech je vysoká, přesto v roce 2024 došlo k dočasnému poklesu objemu pronájmů (ve skutečnosti byl v roce 2024 nižší než v roce 2019, což souviselo s normalizací po pandemii) mediaassets.cbre.com. Tato pauza však vypadá jako krátkodobá: CBRE předpokládá, že pronájmy logistických prostor porostou, především ve druhé polovině roku 2025, kdy firmy znovu rozjedou odložené projekty expanze mediaassets.cbre.com. Existuje zde více „větrů do plachet“: trend nearshoringu a reshoringu znamená větší potřebu výrobních a skladovacích kapacit v Evropě (válka na Ukrajině a globální posuny v obchodě přiměly firmy ke zkracování dodavatelských řetězců) mediaassets.cbre.com. Také se změnily skladovací postupy – firmy chtějí větší zásoby „pro jistotu“, což podporuje poptávku po skladech.

Míra neobsazenosti v logistice, která byla na mnoha trzích historicky nízká (<5 %), v roce 2023 mírně vzrostla kvůli vlně nové nabídky. Nicméně neobsazenost by se v roce 2025 měla stabilizovat a pravděpodobně zůstat nízká, jak budou nové sklady absorbovány mediaassets.cbre.com. Ve skutečnosti developeři v některých zemích (Velká Británie, Německo atd.) omezili spekulativní výstavbu vzhledem k vyšším nákladům na financování, takže po roce 2024 je pipeline projektů slabší. Vývoj nájmů je však silný: prime logistické nájmy by měly držet krok s inflací v roce 2025, tedy reálně zůstat téměř stabilní mediaassets.cbre.com. V mnoha evropských logistických hubech se očekává růst nájmů ve středních jednotkách procent, což odráží trvalou poptávku po nejlepších lokacích mediaassets.cbre.com. Tempo růstu nájmů se pravděpodobně zklidní oproti dvouciferným skokům roku 2022, ale mělo by zůstat pozitivní.

Investoři jsou vůči logistice velmi optimističtí. Tento typ aktiv byl první, u kterého se hodnota veřejně obchodovaných nemovitostí zotavila – ke konci roku 2024 se evropské logistické REITy obchodovaly téměř na úrovni čisté hodnoty majetku (dříve byly výrazně podhodnocené) mediaassets.cbre.com. To signalizuje důvěru. Investiční apetit je silný, široké spektrum kupců (instituce, suverénní fondy, private equity) se snaží navýšit alokaci do logistiky mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Nabídka ke koupi je však vzácná – majitelé tato ceněná aktiva drží. Kapitálové výnosy prime logistiky sice v letech 2022–23 vzrostly (hodnoty mírně poklesly), ale v roce 2024 se převážně stabilizovaly; další pokles výnosů bude záviset na snižování úrokových sazeb. Pro rok 2025 očekáváme nárůst objemu investic do logistiky – zejména až bude jasnější vývoj sazeb, neboť do sektoru chce vstoupit velké množství kapitálu. Trend k obchodní politice a nearshoringu je důležitý: evropští průmysloví nájemci vyčkávají, co udělají USA (například potenciální nové tarify v roce 2025) a jak se bude vyvíjet geopolitika mediaassets.cbre.com. To může ovlivnit, kde se společnosti rozhodnou rozšiřovat výrobu nebo sklady (například americké firmy mohou více investovat do EU, pokud cla změní dodavatelské řetězce). Navíc zde hraje roli i zastaralost – starší sklady bez vysokých stropů nebo ESG prvků mohou mít problémy, zatímco špičkové „zelené“ logistické stavby si drží prémiové nájmy. Stručně řečeno, logistika zůstává sektorem růstu, v roce 2025 pravděpodobně znovu poroste obsazenost i silná investiční poptávka, podpořená megatrendy jako e-commerce, odolnost dodavatelských řetězců a nearshoring.

Hotely & Pohostinství: Sektor hotelových nemovitostí se po pandemii silně zotavil díky prudkému růstu cestovního ruchu v Evropě. V roce 2024 měly mnohé turistické destinace (např. jižní Evropa, Paříž/Londýn) rekordní tržby hotelů a nálada investorů se obrátila pozitivně. Rok 2025 by měl zůstat příznivý pro hotelové nemovitosti. Mezinárodní turistika v Evropě má dále růst a investoři zvyšují alokace do hotelového sektoru mediaassets.cbre.com. Podle Savills a dalších brokerů jsou hotely nyní vnímány jako zdroj silných výnosů, zejména proto, že mohou v inflačním prostředí rychle upravovat ceny pokojů (hotely tedy nabízejí určitou inflací krytou investici). CBRE uvádí, že investiční prostředí v evropských hotelích „zůstává pozitivní, podporované rostoucím zájmem o sektor a výhledem na silné výnosy“ mediaassets.cbre.com. Nejaktivnější jsou value-add investoři (kupují hotely za účelem rekonstrukce či rebrandingu), ale v roce 2025 se vrací i core kapitál mediaassets.cbre.com.

Očekáváme růst objemu hotelových transakcí v roce 2025, včetně některých portfoliových obchodů, protože jak private equity, tak institucionální investoři se snaží využít cestovního boomu. Klíčové trhy jako Španělsko, Řecko a Itálie (s vysokým podílem rekreační turistiky) jsou žádané, stejně jako hlavní business centra, ve kterých se opět zvyšuje obsazenost hotelů v pracovní dny. Zájem je též o alternativní formy pohostinství jako long-stay a resorty. Celkově pohostinství nabízí růstový příběh na období 2025–2028, protože poptávka po cestování strukturně roste a výnosy sektoru převyšují klasické typy nemovitostí, což je atraktivní pro diverzifikaci. Rizika by představovala globální hospodářská recese (která by zasáhla cestování) nebo prudký růst cen energií (ovlivňující náklady na cestování), ale pokud k nim nedojde, je trend pozitivní.

Alternativní sektory a nové výklenky: Investoři stále více míří i mimo tradiční „velkou trojku“ (kanceláře, retail, průmysl) k provozním a specializovaným nemovitostem. V průzkumu ULI/PwC Emerging Trends pro rok 2025 datová centra, nová energetická infrastruktura a rezidenční speciality (např. studentské bydlení) patří mezi top sektory pro investice a developerské příležitosti europe.uli.org. Tyto segmenty těží ze sekulárních růstových trendů:

• Datová centra: Prudce rostoucí poptávka po digitální infrastruktuře (cloudové služby, AI, 5G) dělá z datových center jeden z nejrychleji expandujících realitních segmentů. V celé Evropě roste kapacita datacenter, často však limitovaná dostupností elektřiny. Investoři sem chtějí masivně vstupovat, ale příležitostí je málo. CBRE upozorňuje, že konkurence roste a mnohé datové centrum se prodávají neveřejně; i tzv. “powered shell“ příležitosti (nákup skladů k přestavbě) jsou předmětem přetahované mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Díky silným megatrendům a nižším úrokům lze očekávat velmi aktivní rozvoj a investice do datových center v období 2025–2028. Nejvíce se staví ve městech jako Frankfurt, Londýn, Amsterdam, Dublin, Paříž, ale nastupují i sekundární trhy.
• Nová energetická infrastruktura: Jak Evropa směřuje k dekarbonizaci, reality související s energetickou transformací – například továrny na baterie, pozemky pro solární/větrné farmy, nabíjecí huby pro elektromobily, výroba vodíku – poutají větší zájem investorů. Podle průzkumu PwC je nová energetická infrastruktura v roce 2025 téměř na vrcholu investičních příležitostí europe.uli.org. Často se zde prolíná průmyslový segment s partnerstvími s energetickými firmami a dlouhodobými nájemními smlouvami. I když je tento směr stále okrajový oproti hlavním typům nemovitostí, je dobré ho sledovat.
• Rezidenční alternativy: Segmenty jako studentské bydlení, bydlení pro seniory a co-living nabírají na významu. Studentské bydlení (PBSA) zažívá boom s rostoucími počty studentů a nedostatkem moderních kolejních kapacit v mnoha městech. Generace Z očekává vyšší komfort, a investoři zde vidí silnou poptávku (i proticyklickou stabilitu) mediaassets.cbre.com. Studentské bydlení bylo podle investorů jedním z top sektorů pro rok 2025 europe.uli.org. Bydlení pro seniory a zdravotnické reality těží z demografického trendu (stárnutí populace) a přitahují více institucionálního kapitálu. Jsou méně citlivé na výkyvy ekonomiky a zvyšují diverzifikaci portfolia.
• Multifamily/BTR: Ačkoli „rezidenční“ segment není sám o sobě alternativní, institucionální Build-to-Rent (BTR) multifamily sektor v Evropě dál roste (hlavně ve Velké Británii, Německu, Nizozemsku, Španělsku). Mnoho pojišťoven a fondů zvyšuje alokace do nájemního bydlení díky vysoké poptávce nájemníků a stabilním příjmům, a trend bude pokračovat i v roce 2025. Výzvy přetrvávají (regulace nájmů, například, může brzdit investice – viz Nizozemsko), na druhou stranu ESG aspekty nahrávají novým BTR projektům (možnost postavit je výrazně úsporně). Lze očekávat, že přeshraniční investice do multifamily zůstane významná, zejména s účastí amerických a kanadských investorů v evropských rezidenčních portfoliích.

Souhrnně je komerční nemovitostní trh v Evropě v roce 2025 charakterizován divergencí: sektory jako logistika, bydlení (rezidence) a alternativy vedou oživení, retail a pohostinství se zotavují a kanceláře se sice zlepšují, ale čelí strukturálním změnám. O výsledku stále více rozhoduje kvalita aktiv, lokalita a ESG parametry.

Hlavní body komerčních trhů podle zemí

Při pohledu na klíčové trhy jednotlivých zemí – Německo, Francie, Španělsko, Itálie, Nizozemsko, Polsko – zdůrazňujeme významné trendy v jejich sektorech komerčních nemovitostí:

• Německo: Největší evropský komerční trh prochází přeladěním. Německo zažilo v roce 2023 výrazné zpomalení, objemy investic klesly a objevují se určité problémy zejména u příliš zadlužených vlastníků kanceláří a rezidenčních portfolií. V letech 2024–25 čeká německé kanceláře rozdělený výhled. Města jako Berlín, Mnichov a Frankfurt stále zaznamenávají zdravou poptávku po prémiových kancelářích (technologičtí i finanční nájemci rozšiřují své prostory opatrně) a nájmy v prémiových kancelářích drží, místy i rostou v konkrétních subtrzích. Sekundární kanceláře, zejména v méně centrálních lokalitách nebo v starší zástavbě, však čelí vyšší neobsazenosti. Celostátní průměr neobsazenosti kanceláří vzrostl přibližně na 6–7 %, ale nyní stagnuje, protože na trh vstupuje jen málo nových projektů. Investoři v Německu jsou opatrní kvůli ekonomické stagnaci a vyšším nákladům na financování, ale očekávání stabilizace výnosů láká některé zpět. Zajímavé je, že německé otevřené realitní fondy (důležitá část trhu) musely v roce 2023 revidovat hodnoty svých aktiv směrem dolů; v roce 2025 může začít selektivní nákup za nové ceny. Logistika v Německu zůstává velmi silná – neobsazenost pod 3 % v hlavních uzlech (oblast Ruhr, Berlín, Frankfurt) a pokračující růst nájmů. Mnoho globálních investorů cílí na německou logistiku i přes silnou konkurenci. Retail je smíšený: maloobchod ve velkých bohatých městech jihu se zotavuje, ale slabší retail v menších městech nadále bojuje. Celkově je německý komerční trh v roce 2025 ve fázi postupné stabilizace – přesně platí výraz „pomalé a hrbolaté zotavení“ pwc.com. Nově se objevujícím tématem je refinancování: němečtí věřitelé jsou obezřetnější, a proto v letech 2025–2026 pravděpodobně přibude nemovitostí na prodej (zejména kanceláří) spolu s dozráváním úvěrů, což může nabídnout příležitosti kupcům za upravené ceny.
• Francie: Paříž v centru pozornosti. Francouzskému komerčnímu trhu dominuje pařížský region, který prochází změnami. Kanceláře v Paříži zaznamenaly v roce 2024 pokles poptávky kvůli slabé ekonomice a opatrnosti firem cbre.fr. Oblast La Défense vykazuje vyšší neobsazenost, neboť část nájemců snižuje plochy. V roce 2025 není jasné oživení kanceláří očekáváno dříve než na konci roku cbre.fr. Prémiové kanceláře v pařížském CBD však zůstávají vysoce ceněné a jsou nedostatkovým zbožím – ESG požadavky (například francouzský zákon zakazující pronájem energeticky neefektivních kanceláří od roku 2025) nutí majitele budovy obnovovat či prodávat, což bude zásadním trendem. Logistika ve Francii zažila velmi silné roky 2021–22, ale v roce 2023 ochladla; nyní mezi nájemci převládá vyčkávací postoj a neobsazenost mírně roste s novými dodávkami cbre.fr. Na některých logistických trzích je „stále víc skladových prostor k dispozici“, protože poptávka se pozastavila, takže rok 2025 bude možná ve znamení absorbce kapacit spíše než růstu nájmů cbre.fr. Dlouhodobé trendy (e-commerce, okamžité doručení apod.) však hrají francouzské logistice do karet, zejména v okolí Paříže a Lyonu. Retail ve Francii – pařížské obchody těží z návratu turistů (Američané využívají výhodný kurz eura atd.) a luxusní prodejci rozšiřují své působení. Jinak jsou však prodeje slabší kvůli nízké spotřebitelské důvěře cbre.fr. Nájmy v retailu tak v roce 2025 pravděpodobně zůstanou stabilní, s výjimkou prémiových lokalit. Celkově byly investice do nemovitostí ve Francii v roce 2024 nízké; měly by se stabilizovat a mírně růst v roce 2025 cbre.fr. Velké francouzské instituce (např. pojišťovny), které pozastavily akvizice, je mohou obnovit při správných cenách. ESG je zásadním tématem – Francie patří mezi první země, které zavádějí nové reportování (CSRD) k plánům na snižování emisí, což výrazně ovlivní rozhodování investorů o francouzských aktivech cbre.com cbre.com.
• Španělsko: Světlejší místo se širokým oživením. Komerční nemovitosti ve Španělsku podporuje silná ekonomika a chuť investorů po vyšších výnosech. Madrid a Barcelona patří mezi top města pro investiční příležitosti v roce 2025 (Madrid byl dokonce jmenován #2 v Evropě podle ULI/PwC) europe.uli.org. Kanceláře: Madridský kancelářský trh zaznamenává silnou poptávku po pronájmu; neobsazenost je kolem 9–10 % a klesá, protože nový development stagnuje. Nájmy v prémiových oblastech Madridu a Barcelony stoupají a mohly by dále růst vzhledem k omezené nabídce kvalitních prostor. Logistika: Španělský logistický sektor je velmi silný – kolem Madridu a v Katalánsku je nadále vysoká poptávka a mezinárodní skupiny investují do španělských logistických platforem (často díky vyšším výnosům než v Německu či Francii). S rostoucí spotřebou a exportem ve Španělsku očekávejte další poptávku po skladech; developeři jsou aktivní, ale půda kolem velkých měst je omezená, což pomáhá držet neobsazenost nízkou. Retail: Maloobchod ve Španělsku se zotavil díky turistům a růstu spotřeby – návštěvnost obchodů je zpět a i sekundární nákupní centra zaznamenala pokles neobsazenosti. Investoři včetně amerických a evropských private equity cílí na španělské retailové nemovitosti pro value-add strategie s očekávaným dalším růstem. Hotely: Možná největší skvost – španělské hotelové obsazenosti a sazby jsou na rekordních úrovních v mnoha rekreačních oblastech a městech a dochází k četným obchodům (rodinné hotely prodávají fondům za atraktivní výnosy). S očekávaným růstem turistiky je pohostinství ve Španělsku žhavým oborem pro rok 2025. Stručně shrnuto: Španělsko je vnímáno jako růstový trh, přitahující přeshraniční kapitál, a všechny jeho komerční sektory – od kanceláří po hotely – jsou v expanzi, přestože mají na zřeteli globální rizika.
• Itálie: Selektivní příležitosti na stabilním trhu. Italská ekonomika roste pomalu (~0,8–1,0 %) a trh s nemovitostmi zde zpravidla zaostává za dynamičtějšími zeměmi. Milán je výjimka – je to finanční i módní kapitál, který přitahuje většinu investic do kanceláří a smíšených projektů. Neobsazenost kanceláří v Miláně je nízká (~4–5 %) a nájmy prémiových prostor dosáhly rekordních maxim, jelikož technologické a finanční firmy soupeří o limitované množství špičkových kanceláří. Několik nových projektů v milánských čtvrtích Porta Nuova a CityLife je již předpronajato a úspěšně uvedeno na trh. Římský trh s kancelářemi je menší a více řízený státem, relativně stabilní bez výrazného růstu nájmů. Logistika v Itálii roste: severní Itálie (Lombardie, Benátsko) a trasy k Římu/Neapoli zaznamenávají silný růst poptávky po skladech díky rozvoji e-commerce z nízké základny. Moderní skladová výstavba expanduje s podporou investorů jako Prologis a Logicor; určité obavy z italské infrastruktury a byrokracie však drží výnosy výše, což je atraktivní pro investory hledající výnos. Retail: Itálie si zachovává silnou kulturu kamenných obchodů, a přestože na mnoha sekundárních ulicích jsou neobsazenosti, na luxusních adresách v Miláně (Via Montenapoleone) a Římě jsou špičkoví globální nájemci ochotni platit rekordní nájmy (táhnou je turisté). Sekundární nákupní centra jsou stabilní, pokud je jejich hlavním nájemcem supermarket. Hotely: Italské hotely, zejména luxusní a resorty v Toskánsku, na Amalfi apod., jsou velmi žádané mezi zahraničními kupci (movití jednotlivci i luxusní značky). V roce 2025 očekáváme více prestižních hotelových transakcí. Hlavním problémem v Itálii je opatrné úvěrování a politická rizika – ale současná vláda má rozvojový postoj a některé reformy (například urychlení povolování staveb) mohou postupně pomoci. Výhled pro italské reality je stabilita s ostrůvky růstu (milánské kanceláře, logistika, hotely) a měl by přinést mírné zvýšení investičních objemů v roce 2025, protože někteří zahraniční investoři zvyšují expozici (Itálie nabízí vyšší výnosy než jádrové státy).
• Nizozemsko: Malá země, velký investiční zájem. Nizozemsko vyniká v očích globálních investorů díky transparentnosti a silným fundamentům. Kanceláře v Amsterdamu mají nízkou neobsazenost (~7 %) a technologické i finanční firmy stále hledají prémiové prostory; Amsterdam však zavedl v některých oblastech zákaz nové výstavby kanceláří ve prospěch bydlení, což omezuje nabídku a může dlouhodobě omezit růst kancelářského trhu. Přesto v roce 2025 mohou nájmy v prémiových kancelářích v Amsterdamu mírně růst díky jejich nedostatku. Sekundární města jako Rotterdam a Eindhoven mají vyšší neobsazenost a nájmy se zde stabilizují. Logistika: Nizozemsko je logistická velmoc (rotterdamský přístav, letiště Schiphol). Skladová kapacita v těchto uzlech je dlouhodobě velmi žádaná, a přestože se mezi lety 2020–22 hodně stavělo, nová výstavba se úspěšně vstřebává. Půda i povolení pro novou logistiku jsou stále obtížněji dostupné (mj. kvůli environmentálním povolením na dusík), což omezuje nabídku. Nájemné v logistice by mělo držet krok s inflací či mírně růst a investoři mají stále velký apetit – tento sektor mají obzvlášť rádi asijští a severoameričtí investoři. Retail: Maloobchodní tržby v Nizozemsku jsou slušné a nákupní centra se převážně přizpůsobila omni-channel modelům. Pařížská nákupní třída v Amsterdamu je podporována turistikou (luxusní segment vykazuje růst nájmů); místní nákupní centra jsou stabilní, spotřební poptávka je vyrovnaná. Velkým tématem v Nizozemsku je regulace rezidenčního sektoru – zákon o dostupném nájemném rozšiřuje kontrolu nájmů na více bytů, a proto mnoho investorů v oblasti pronájmů prodává. To však může paradoxně přilepšit retailu i dalším segmentům, neboť domácí kapitál bude přesměrován jinam. Investiční výhled: Nizozemsko by mělo v roce 2025 zaznamenat vyšší investiční aktivitu a zahraniční kapitál využívá jeho likviditu. Výhodný kurz eura k dolaru navíc činí nizozemská aktiva levnějšími pro americké investory cbre.com. Ve všech sektorech – kanceláře, průmysl, bydlení, retail – bude zájem, ale povede logistika a rezidenční segment (přes regulace je dlouhodobě atraktivní příběh o bydlení). ESG hraje v Nizozemsku velkou roli, země má přísné udržitelné cíle, které ovlivňují návrh i rekonstrukce budov.
• Polsko: Růst a výnosy ve střední Evropě. Polsko je největším trhem střední Evropy a je považováno za institucionálně nejvyspělejší v regionu. Varšavský kancelářský trh měl vyšší neobsazenost (~11–12 %) po vlně nových projektů a snižování prostor nadnárodními firmami, ale v roce 2024 došlo k rekordní aktivitě nájmů (hlavně IT a business služby). V roce 2025, kdy téměř žádná nová nabídka nepřijde (výstavba se v roce 2023 zastavila), neobsazenost pravděpodobně poklesne a nájmy v prémiových prostorách mohou růst. Regionální polská města (Krakov, Vratislav) mají rovněž aktivní kancelářské trhy (táhnou je BPO/technologické firmy) – nájmy jsou zde nižší, což je výhodné pro nájemce sledující náklady. Průmysl/logistika: Polsko je magnetem pro logistiku, slouží jak velkému domácímu trhu, tak jako distribuční centrum pro Německo a východní Evropu. Byly postaveny obrovské kapacity moderních skladů (hlavně kolem Varšavy, Lodže a Horního Slezska) a Polsko se nyní Německu vyrovná ročním objemem pronajatých ploch. Poptávka je stále vysoká, i když v roce 2023 mírně klesla; rok 2025 by měl přinést nové rozšiřování, protože firmy přesouvají výrobu blíže Evropě (část výroby z Asie do Polska). Nižší ceny půdy i práce než na západě Evropy dělají z logistiky v Polsku nadále boomující sektor, a investoři jsou velmi aktivní – výnosy v Polsku jsou vyšší (kapitálové výnosy ~5–6 % u špičkové logistiky, oproti 3,5–4 % v Německu), což láká mnoho zahraničních investorů. Retail: Polský maloobchod se vzpamatoval díky růstu mezd a spotřeby. Moderní obchodní centra ve Varšavě i dalších velkých městech vykazují vysokou obsazenost a návštěvnost. Maloobchodní tržby kolísaly kvůli inflaci, ale parky s esenciálním zbožím prosperují. Mezinárodní řetězce dále expandují v Polsku, což dokládá důvěru v trh. Investiční toky: Polsko je často označováno za nejatraktivnější trh CEE pro mezinárodní investory lexology.com. V roce 2025 lze očekávat další příliv kapitálu – řada amerických a evropských fondů již vytvořila s polskými partnery platformy zejména v logistice a nájemním bydlení. Přeshraniční investice usnadňuje stabilita a růst Polska; určitou výzvou zůstává měnové riziko (volatilita zlotého) a politické změny. Říjnové volby 2023 přivedly k moci novou pro-EU vládu, která může dále posílit důvěru investorů. Stručně: Vyhlídky polského komerčního trhu v letech 2025–2028 jsou silný růst – nabízí kombinaci výnosu a růstu, která je v jádrové EU těžko k nalezení, byť za cenu mírně vyššího rizika. Očekáváme rostoucí přeshraniční obchody v kancelářích (diverzifikace firem od drahých západních metropolí), logistice (pro panevropská portfolia) i nájemním bydlení (jak se rozvíjí institucionální pronájem).

Investiční toky a kapitálové trhy

Po náročném roce 2023 se evropské kapitálové trhy s nemovitostmi připravují na postupné obnovení investiční aktivity v roce 2025. Loňský rok charakterizovala široká mezera mezi očekáváním prodávajících a kupujících – prodávající neochotně snižovali ceny, zatímco kupující požadovali vyšší výnosy při drahém dluhu. Patová situace vedla k výraznému poklesu objemu transakcí. Nyní, kdy se úrokové sazby stabilizují a hodnoty nemovitostí korigovaly směrem dolů (v některých segmentech o 10–30 %), prodávající a kupující nacházejí společnou řeč. Očekává se, že se tato cenová „mezera“ v roce 2025 ještě více zúží, což otevře prostor pro více obchodů cbre.com cbre.com. Hlavním tahounem je právě větší motivace obchodovat: na trh přichází více aktiv v důsledku tlaku na majitele (splácení úvěrů, výběry z fondů atd.), kteří se rozhodnou nemovitosti prodat, zatímco zlepšená dostupnost úvěrů umožňuje novým kupcům vstup cbre.com cbre.com. Vysoce zadlužení majitelé a otevřené fondy čelící výběrům budou patřit k nejmotivovanějším prodávajícím, zatímco ti dlouhodobí budou moci vyčkávat cbre.com cbre.com. Tento nárůst počtu nemovitostí na trhu v kombinaci se lehce dostupnějším dluhem by měl v roce 2025 vést k vyššímu objemu investic. Podle předpovědí tržních analytiků by evropský trh s komerčními nemovitostmi mohl v roce 2025 vzrůst o cca 10–15 % oproti roku 2024 a další akcelerace se čeká v roce 2026.

Je však třeba poznamenat, že oživení investic bude postupné a nerovnoměrné. Jelikož úrokové sazby pravděpodobně zůstanou nad úrovněmi před pandemií, je zde jen omezený prostor pro významné opětovné nafukování cen – kupující budou disciplinovaní v otázkách cen a růst hodnoty bude pozvolný cbre.com cbre.com. Prémiová aktiva v oblíbených sektorech (např. špičková logistika, rezidenční nemovitosti, prestižní kanceláře) mohou ke konci roku 2025 opět zažít kompresi výnosů, protože konkurence mírně zvýší ceny cbre.com cbre.com. Sekundární aktiva či aktiva s problémy (krátké nájemní smlouvy, potřeba investic do majetku) se však stále mohou obchodovat se slevou. Celkově se však výhled návratnosti evropských nemovitostí zlepšuje. Díky tomu, že výnosy dluhopisů klesly ze svých maxim a nemovitostní výnosy se zvýšily, je riziková prémie opět rozumná. CBRE uvádí, že pozitivní páka je opět dosažitelná, což znamená, že v některých případech může investor financovat akvizici s dluhem, jehož úrok je nižší než výnos z nemovitosti cbre.com. Toto zásadní znovuotevření arbitráže mezi dluhem a vlastním kapitálem napomůže zpětnému přílivu kapitálu na trh.

Jedním z nejpozitivnějších trendů je očekávaný návrat mezinárodního kapitálu v roce 2025. V letech 2022–2023 došlo k útlumu přeshraničních investic, přičemž mnoho amerických a asijských investorů vyčkávalo kvůli kurzovým výkyvům a nejistotě. Nyní se situace obrací k lepšímu: euro oslabilo vůči dolaru, takže evropská aktiva jsou v USD levnější, a úvěrové náklady uvnitř Evropy ve srovnání s koncem roku 2022 poklesly cbre.com. To má pravděpodobně vylákat zahraniční investory zpět do Evropy. Někteří velcí severoameričtí a blízkovýchodní investoři nyní vnímají evropské nemovitosti jako zajímavé z hlediska relativní hodnoty (zejména když americký trh má své vlastní problémy s kancelářemi). Kapitál „na okraji“ je významný – v realitních fondech soukromého kapitálu globálně je hodně volných prostředků, z nichž velká část je určena na oportunistické či „value-add“ strategie na trzích, jako je Evropa cbre.com. Tito investoři nechtějí propásnout okamžik, než začnou hodnoty opět růst; mnozí vstoupí v roce 2025, aby nakoupili aktiva na dně cyklu. Očekáváme přeshraniční investiční vzorce jako: růst severoamerických investic do evropských logistických a rezidenčních portfolií (již probíhající trend), pokračující zájem blízkovýchodních státních fondů o ikony v Londýně a Paříži (např. kancelářské věže, hotely), a vnitroevropské toky (německé, francouzské fondy nakupující ve Španělsku, CEE atd. kvůli vyšším výnosům).

Data JLL ukazují, že v počátku roku 2025 objem realitních transakcí v EMEA vzrostl mezičtvrtletně o více než 40 % díky lepší náladě na trhu jll.com. Pokud tento trend vydrží, mohl by být rok 2025 začátkem nového vzestupného cyklu. Podobně výzkum Savills předpovídá, že objem evropských investic vzroste v roce 2025 meziročně přibližně o 13 % a v roce 2026 o dalších 25 % s tím, jak oživení nabírá na síle (byť tato čísla se liší podle jednotlivých zpráv). Rotace kapitálu je zajímavá: v době recese dominovali domácí investoři (místní hráči dobře znalí svých trhů dále selektivně nakupovali). Jak se trh zotavuje, globální investoři pravděpodobně opět zvýší svůj podíl na akvizicích a obnoví stav vysoké přeshraniční aktivity jako před rokem 2020.

Stojí také za zmínku měnící se finanční prostředí. Banky v Evropě jsou v oblasti realitního financování obezřetnější, zejména u kanceláří a developerských projektů. To otevírá prostor pro alternativní poskytovatele úvěrů – fondy soukromého dluhu, pojišťovny atd., kteří do sektoru vstupují. V roce 2025 a dále se očekává, že nebankovní hráči získají větší podíl na trhu realitního financování pgim.com. Často mohou nabídnout flexibilnější podmínky, byť za vyšší úroky. To je zásadní zejména pro refinancování splatného dluhu v letech 2025–2026. Mnoho aktiv nakoupených za nízkých výnosů špičky cyklu bude mít problém se refinancovat za současných vyšších úrokových sazeb bez dodatečných vkladů vlastního kapitálu. Pravděpodobně uvidíme nárůst společných podniků, rekapitalizací nebo prodejů jako možného řešení. Celkové systémové riziko však zůstává omezené; evropské banky mají oproti minulé krizi menší expozici vůči nemovitostním úvěrům a tvoří opatrné rezervy.

Pokud jde o geografické preference investorů: průzkumy pro rok 2025 uvádějí jako hlavní cíle v Evropě Londýn, Madrid a Paříž europe.uli.org – Londýn díky likviditě a repricingu (po Brexitu a zvýšení výnosů je nyní atraktivní), Madrid pro růst a relativní hodnotu, Paříž pro dlouhodobou stabilitu a velikost. Vysoce hodnocena jsou i další města jako Berlín, Milán či velká nizozemská města. Roste také zájem o sekundární města se silnými fundamenty (např. Mnichov, Dublin, Lisabon, Varšava), protože investoři rozšiřují okruh pátrání po výnosech.

Sektorové preference investorů jsme již diskutovali (logistika, rezidenční nemovitosti a alternativy v kurzu; kanceláře selektivně; retail opatrně se vracející). Mnoho investorů nyní výrazněji segmentuje strategie podle profilu rizika: jádrové fondy se zaměřují na prémiová aktiva v hlavních městech (využívající tamější pokles cen), oportunistické fondy cílí na stressová či redeveloperská aktiva (například koupě staré kanceláře s velkou slevou a přestavba na byty či laboratoře pro life sciences). Téma „repurposingu“ je velmi silné – očekáváme výrazný příliv kapitálu do přestaveb zastaralých budov (zejména kanceláří a retailu) na nové využití, což je vnímáno jako investiční strategie i částečná odpověď na nadbytek těchto segmentů.

Na závěr lze říci, že evropské kapitálové trhy s nemovitostmi v roce 2025 čeká oživení díky lepší dostupnosti financování, dostatečné zásobě kapitálu a dojmu dosažení dna trhu. Rizika jako pomalý ekonomický růst či inflační překvapení by mohly toto oživení tlumit cbre.com, avšak celkový sentiment se posunul ke střídmému optimismu. Jak poznamenal jeden z lídrů sektoru, po překonání inflace a úrokových bouří má odvětví „přistávací dráhu na dohled“, i když geopolitika a ESG budou představovat další výzvy europe.uli.org. Nálada je optimistická, ale s mnoha výhradami – každá transakce je velmi pečlivě posuzována a honí se pouze ty nejlepší příležitosti.

Výhled 2025–2028: Rizika, příležitosti a transformační trendy

Při pohledu za nejbližší horizont bude období 2025 až 2028 formativní pro trh nemovitostí v EU. Klíčoví hráči sledují několik zásadních trendů a rizik, které určí směr vývoje sektoru ve střednědobém období. V této části rozebíráme výhled do budoucna, včetně možných rizik, oblastí růstového potenciálu, zesilujícího důrazu na udržitelnost/ESG a měnících se přeshraničních investičních toků.

Ekonomická a tržní rizika

Přestože základní scénář počítá s postupnou stabilizací, existují výrazná rizika, která mohou oživení realitního trhu brzdit či zpozdit:

• Riziko úrokových sazeb a inflace: Pokud inflace zůstane zvýšená nebo se znovu objeví šoky (například skok cen ropy), centrální banky by mohly zastavit snižování sazeb, nebo je dokonce zvýšit. Realitní trhy počítají s mírně klesajícími sazbami v letech 2025–2026; jakákoli změna scénáře by rychle zhoršila sentiment i hodnoty majetku. Navíc, i pokud sazby budou klesat, nejspíš se ustálí výše než v ultra-nízkoúrokových desátých letech. Nový normál tedy znamená, že yieldy už pravděpodobně neklesnou na předchozí minima – růst kapitálových hodnot bude omezený. Pozitivní scénář: inflace dále klesá a do roku 2026 se sazby ECB ustálí kolem historického průměru (~1–2 %), což vytváří příznivé prostředí pro nemovitosti.
• Ekonomický růst a poptávka nájemců: Vyhlídky na růst Evropy, ač lepší, jsou mírné. Hodně závisí na vyhnutí se recesi. Rizika zahrnují prudší zpomalení Číny (dopad na evropské exporty), recesi v USA nebo vnitřní krize jako nová vlna dluhové krize některých států. Pokud bude růst slabý (například růst eurozóny zůstane pod 1 % až do roku 2026), poptávka po prostoru (zejména v kancelářích a retailu) může zůstat nízká. Pomalý růst je už nyní uváděn jako riziko brzdící oživení investic cbre.com. Pozitivní potenciál: fiskální stimul nebo překvapivý technologický růst může EU ekonomiky vytáhnout a pozvednout poptávku po všech typech nemovitostí.
• Geopolitická nejistota: Válka na Ukrajině stále představuje neznámou – eskalace či vleklý konflikt ovlivní důvěru investorů a některé trhy (CEE země jsou citlivější, byť Polsko už ekonomicky těží z přesunu firem z Ukrajiny/Ruska). Dále celosvětové napětí, například možné obchodní války mezi USA a Čínou (zvláště pokud dojde ke změně vlády v USA), by mohly ovlivnit evropský export a navazující průmyslové nemovitosti mediaassets.cbre.com. Evropa čelí i vnitropolitickým posunům (vlna voleb v letech 2024–2025), jež mohou změnit politiku týkající se nemovitostí (např. více levice = regulace nájmů, více pravice = oslabení regulací, ale vyšší nejistota jako u nedávného populistického vzestupu). V období do roku 2028 proběhnou důležité volby (Evropský parlament 2024, Německo 2025 aj.), což vnáší krátkodobou nejistotu.
• Finanční systém a likvidita: Realitní sektor čelí po letech dostupných peněz zpřísněním likvidity. Jedno z hlavních rizik je refinancování splatných dluhů – v letech 2025–2027 čeká splatnost velké množství úvěrů a dluhopisů. Pokud se podmínky úvěrů nezlepší dostatečně, lze očekávat stres, nucené výprodeje, nebo dokonce bankroty, zejména v kancelářském sektoru či na trzích jako jsou severské země (švédské realitky jsou v napětí). Pro některé hráče to přinese příležitosti (nákupy ve stresu), avšak hrozí i nepřiměřený pokles cen. Doposud jsou banky i regulátoři přesvědčeni, že situaci zvládnou, přesto je třeba ji sledovat. Pozitivně může působit růst soukromých dluhových fondů, takže i pokud banky ustoupí, část financování může nahradit alternativní kapitál.
• Náklady na výstavbu a development: Náklady na stavbu zůstávají vysoké (materiály, práce) a i když se v roce 2024 stabilizovaly, mohou znovu růst (problémy v dodavatelských řetězcích, ceny energií). Pokud ceny neklesnou, mnoho projektů zůstane nerealizovatelných, což omezí nabídku. To je krátkodobě výhodou pro vlastníky stávajících aktiv, ale dlouhodobě rizikem pro růst celého sektoru a pro ekonomiku potřebující bytovou výstavbu/ infrastrukturu. Přísné environmentální regulace (např. limity na výstavbu kvůli klimatu) navíc zvyšují náklady či způsobují zpoždění (ukázkovým příkladem je nizozemská „dusíková krize“). Potenciálním rizikem je nedostatečná výstavba, která dále zhorší dostupnost bydlení a vyvolá nedostatek špičkových kancelářských/průmyslových prostor – čili zhoršený nedostatek nabídky. Opačně, pokud by ceny nečekaně klesly (nebo technologie zvýšila efektivitu), mohla by přijít menší stavební vlna, která nedostatek částečně zmírní.
• Chování uživatelů: Trendy jako práce z domova a e-commerce představují dlouhodobé síly měnící využití nemovitostí. Dopady hybridní práce se stále plně neprojevily – pokud například do roku 2028 firmy zakotví na cca 50% návštěvnosti kanceláří, bude potřeba prostoru na zaměstnance trvale nižší, což zvýší neobsazenost nebo konverze nevyužitých kanceláří na jiné využití. Podobně online retail může ještě akcelerovat (třeba díky AR technologiím nebo generačním změnám), což by mohlo poptávku po retailu omezit více, než se dnes čeká. Hráči na trhu budou muset být flexibilní při změně využití i obsazení prostor dle změn poptávky.

Souhrnně lze říci, že rizika jsou ve střednědobém horizontu výrazněji makroekonomická a geopolitická. Konsensus předpokládá scénář „překonávání překážek“, ale jakékoli odchylky (vysoká inflace, slabý růst nebo šoky) prověří odolnost realitního oživení. Sektor si to uvědomuje – jak bylo řečeno, **„všude jsou ale výhrady“** navzdory střídmému optimismu europe.uli.org europe.uli.org. Lídři v nemovitostech tedy bedlivě sledují tzv. „pět D“, jak zmínil jeden institucionální šéf: dluh, demografie, dekarbonizace, deglobalizace a digitalizace europe.uli.org europe.uli.org – tedy v zásadě rizika i hnací síly popsané výše.

Příležitosti růstu a strategický výhled

Přes všechna rizika existují významné příležitosti k růstu pro ty, kteří jsou správně umístěni. Některé z těchto příležitostí přímo vyplývají z výše zmíněných výzev – například rekonstrukce a přestavba starších nemovitostí má potenciál stát se rozvíjejícím se odvětvím. Vzhledem k tomu, že tolik kancelářských budov potřebuje úpravy kvůli splnění ESG pravidel, firmy specializující se na adaptivní přestavby či modernizace najdou mnoho práce (a investoři mohou vydělat tím, že z „hnědých“ budov vytvoří „zelené“). Období do roku 2028 může být svědkem přeměny tisíců kanceláří a maloobchodních prostor napříč Evropou na byty, laboratoře, studentské ubytování nebo jiné využití. Tím se nejen řeší nadbytek nabídky v jednom segmentu, ale také nedostatek v jiném (například přeměna prázdných kanceláří na tolik potřebné bydlení v centrech měst).

Další příležitostí je integrace technologií do nemovitostí. Odvětví historicky v oblasti technologií zaostávalo, ale to se mění. Nástup PropTech a využívání AI, IoT a datové analytiky k optimalizaci provozu budov, marketingu a investičních rozhodnutí zrychluje. Podle průzkumu PwC 85 % a více respondentů očekává, že AI bude mít v příštích pěti letech určitý nebo významný dopad na všechny oblasti nemovitostního trhu pwc.com pwc.com. AI je již nyní využívána k prediktivní údržbě, předpovídání odchodu nájemců a tržním analýzám pwc.com pwc.com. Přijetí těchto technologií může zvýšit efektivitu i výnosy – např. AI může pomoci hotelům dynamicky stanovovat ceny pokojů, nebo pronajímatelům určit, kteří nájemci s větší pravděpodobností obnoví smlouvu či se odstěhují. Firmy v realitách, které investují do digitální transformace, mají pravděpodobně náskok. Evropa by také mohla zažít růst chytrých budov a smart cities iniciativ, což je v souladu s digitální a zelenou agendou EU a nabízí investiční příležitosti v technologicky vybavené infrastruktuře.

Demografické a sociální změny rovněž přinášejí příležitosti. Stárnutí populace vytváří potřebu seniorského bydlení, lékařských kanceláří a pečovatelských zařízení – tento sektor pravděpodobně do roku 2028 silně poroste. Urbanizace a preference mladých profesionálů pronajímat si bydlení v pulzujících centrech měst podporuje růst institucionálně spravovaného nájemního bydlení (build-to-rent) a co-livingových prostor. Studentské bydlení (jak již bylo zmíněno) je na vzestupu – trhy jako Německo a Itálie mají relativně nízkou úroveň nabídky PBSA, takže investoři financují nové projekty právě zde. Nemovitosti pro oblasti life sciences (laboratoře, výzkumná a vývojová centra) tvoří další rostoucí segment, zvláště poté, co pandemie zvýraznila význam farmacie a biotechnologií. Města jako Boston a Cambridge v USA zažila boom laboratorních prostor; Evropa jejich příklad následuje v místech jako Cambridge UK, Amsterdam či Berlín. Očekávejte, že specializované fondy budou čím dál více investovat do areálů pro life sciences v blízkosti univerzit a nemocnic.

Evropa je z geopolitického hlediska na cestě těžit z „friendshoringu“ a průmyslové restrukturalizace. Globální firmy hledající alternativy k Asii mohou přenášet výrobu baterií pro elektromobily, polovodičů (za přispění evropského Chips Act) a dalších high-tech výrob do Evropy (zejména východní). Každý nový závod či továrna s sebou médá požadavek na nemovitosti: ubytování zaměstnanců, logistiku, kanceláře atd. Polsko například přilákalo velké investice do továren na baterie, což posiluje místní realitní trh. Totéž platí pro automobilový průmysl přecházející na elektrický pohon – výrobní haly stavěné v Německu, Francii či Španělsku pro elektromobily budou mít vedlejší pozitivní efekty. Realitní investoři zde mohou najít příležitosti v poskytování infrastruktury v okolí těchto projektů, ať už jde o sklady, výcviková centra, či komunitní retail pro nové pracovníky.

Přeshraniční toky kapitálu samy o sobě mohou vytvářet příležitosti. Pokud, jak se očekává, asijský kapitál (např. ze Singapuru, Jižní Koreje) a severoamerický kapitál znovu zamíří do Evropy, místní účastníci trhu mohou profitovat z partnerství s těmito novými hráči. Může dojít k většímu množství joint ventures, kdy zahraniční kapitál spojí síly s místními developery (kteří mají know-how) za cílem realizace projektů – ať už půjde o rezidenční výstavbu v Polsku, nebo logistiku ve Španělsku. Přeshraniční investice též obvykle snižují výnosy (zvyšují ceny) v cílových trzích, tedy například pokud investoři z USA ve velkém rozhodnou, že německé rezidenční bydlení je bezpečné útočiště, mohou zvýšit tamní ceny a odměnit ty, co byli rychlí.

V neposlední řadě mohou vládní iniciativy uvolnit nové oblasti růstu. EU i národní vlády intenzivně investují do zelené energetiky a infrastruktury – od železnic až po sítě nabíječek pro elektromobily či dotace na renovace. Nemovitosti související s těmito oblastmi (tranzitně orientované developmenty, nemovitosti pro nabíjecí stanice apod.) sice nebyly tradiční kategorií, ale nyní představují nové investiční segmenty.

Souhrnně: přestože tradiční přístup „koupit a držet“ u kanceláří nebo retailu už není sázkou na jistotu, období 2025–2028 nabízí transformační růstové příležitosti v novém využívání aktiv, přijetí proptechu, zaměření na segmenty tažené demografií a sladění s širšími evropskými změnami (digitálními i zelenými).

Trendy udržitelnosti a ESG

Jednou z nejhlubších změn evropského trhu s nemovitostmi je začlenění udržitelnosti a ESG (environmentální, sociální a správní) do všech aspektů oboru. Vše nasvědčuje tomu, že tento trend bude do roku 2028 dále sílit a zásadně ovlivní hodnoty aktiv, poptávku nájemců a investiční strategie. Průzkumy trhu dokonce ukazují, že dodržování ESG je vnímáno jako největší výzva pro realitní sektor jak v krátkodobém, tak dlouhodobém horizontu europe.uli.org europe.uli.org.

Od roku 2024 se sbíhá několik regulatorních změn:

• Evropská směrnice o vykazování udržitelnosti podniků (CSRD) vyžaduje, aby velké firmy od účetního roku 2024 začaly vykazovat detailní ESG ukazatele (první zprávy v roce 2025) cbre.com cbre.com. To se týká i firem v realitách a samotných nájemců (mnozí nyní musí vykazovat uhlíkovou stopu pronajatých prostor). Evropské standardy vykazování udržitelnosti (ESRS) učiní reportování ještě přísnějším cbre.com. Majitelé nemovitostí budou pod tlakem zveřejnit jasné plány přechodu ke klimaticky odpovědnému provozu a své konkrétní výsledky.
• Navrhovaná směrnice o podnikovém náležitém ověřování udržitelnosti (CS3D) bude vyžadovat, aby firmy nejen zveřejňovaly plány pro dosažení klimatických cílů, ale také je skutečně realizovaly cbre.com cbre.com. Pro investory v nemovitostech to znamená veřejné závazky a skutečnou realizaci strategií snižování emisí uhlíku v portfoliích, například renovacemi vedoucími k dosažení uhlíkové neutrality cbre.com.
• Bankovní předpisy Basel IV, které nabývají účinnosti kolem roku 2025, přinášejí vyšší kapitálové požadavky na banky pro některé realitní úvěry. Pokud banky přiřadí vyšší riziko „hnědým“, neefektivním budovám, mohou se tyto úvěry prodražit cbre.com. To je další motivace pro majitele vylepšit udržitelnost a zachovat likviditu svých aktiv.
• Na úrovni samotných nemovitostí mnohé země zpřísňují energetické normy budov. Například revidovaná Evropská směrnice o energetické náročnosti budov, která je v jednání, by mohla nastavit minimální standardy pro stávající budovy (např. od roku 2030 musí splňovat určité hodnocení, jinak je nebude možné pronajímat). Francie již má zákon: pronájem nemovitostí s nejhorším energetickým štítkem (G) je od roku 2025 zakázán, což de facto vynucuje renovace nebo vyřazení těchto jednotek z trhu deepki.com. Nizozemsko a další mají například povinnost, že kanceláře musí mít minimální štítek C, aby je bylo možné pronajímat. Tato regulace znamená, že aktiva, která nebudou v souladu, přijdou o příjmy i hodnotu – jde o efekty “stranding“. CBRE k tomu říká: „Aktiva nesplňující udržitelné standardy pravděpodobně čeká přecenění směrem dolů kvůli vysokým investičním nárokům na jejich nápravu“ cbre.com.
• Sama investorská komunita sebereguluje: iniciativy jako Net Zero Asset Owners Alliance a další se zavazují k dekarbonizaci portfolií do roku 2050. Už nyní někteří velcí investoři odmítají nakupovat nemovitosti, jež nesplňují určité ESG kritérium, čímž de facto zužují okruh možných kupujících těchto nevyhovujících aktiv.

Výsledkem je, že faktory ESG přímo ovlivňují ocenění a pronájem nemovitostí. Budovy s výrazně udržitelným profilem (tj. energeticky efektivní HVAC, solární panely, certifikace jako BREEAM/LEED, kvalitní vnitřní prostředí atd.) mají větší poptávku, loajálnější nájemce a dokonce nájemní či hodnotové prémie. Studie ukazují, že ekologicky certifikované kanceláře dosahují nájemních prémií zhruba o 6 % a více oproti srovnatelným necertifikovaným exquance.com. Mají také nižší neobsazenost a vyšší retenci nájemníků. Stabilní cashflow a ochrana proti budoucím rizikům vede ke stlačování výnosů u zelených aktiv – investoři akceptují nižší kapitalizační míru, protože jejich příjmy považují za bezpečnější cbre.com cbre.com. Oproti tomu starší, vysoce emisní budovy čelí vyšším kapitalizačním mírám a nižší likviditě. Tento „brown discount“ se projevuje napříč Evropou; do roku 2028 se může výrazně prohloubit. Například podle některých odhadů londýnské kanceláře s nízkým EPC hodnocením mají znatelně vyšší zhodnocovací míru než srovnatelné efektivní budovy – a lze předpokládat, že tento trend se rozšíří napříč trhem.

ESG není jen E (environmentální): Sociální komponenta je patrná v povinných kvótách na dostupné bydlení, dopadu na komunitu a trendech v oblasti pohody nájemníků. Můžeme očekávat více partnerství veřejného a soukromého sektoru pro rozvoj dostupného bydlení, protože vlády prosazují sociální hodnotu (některá města již vyžadují určité procento dostupných jednotek v nových projektech). Developeři, kteří kladou důraz na komunitní vybavenost, certifikace zdraví a pohody apod., mohou získat výhodu u nájemníků. Governance – transparentnost a dobré řízení společností – je nyní také pod drobnohledem investorů a věřitelů (dny neprůhledných společných podniků nebo slabých kontrol rizik končí pro firmy, které chtějí získat kapitál).

Nicméně v odvětví existuje také odpor nebo debata ohledně ESG. Zpráva PwC uvedla, že v roce 2024 ESG zaostává za tradičními obavami jako je poptávka nájemníků a finanční zdraví coby hlavním faktorem – někteří v oboru zpochybňují poměr nákladů a přínosů agresivních opatření v oblasti ESG pwc.com pwc.com. Když jsou ziskové marže nízké, může být masivní investování do udržitelných opatření odrazující. Také nedostatek jasnosti ohledně měnících se standardů je problém – lidé se obávají, že to, co je považováno za „udržitelné“ dnes, se může za 20 let změnit pwc.com. Přesto regulace vynucuje řešení tohoto tématu – překvapivých 74 % realitních profesionálů uvedlo, že regulace je hlavní problém ovlivňující jejich podnikání v roce 2024 pwc.com, přičemž velká část těchto regulací se týká právě ESG. Proaktivnější společnosti proto přecházejí od slov k činům: investují do obnovitelných zdrojů energie ve svých budovách, zavádějí AI pro řízení spotřeby energie, zveřejňují klimatická rizika podle TCFD atd. Do roku 2028 už nebude ESG compliance volitelná – stane se standardem. Společnosti, které se přizpůsobí včas, mohou z toho těžit (nižší provozní náklady, lepší podmínky financování – některé banky už nabízejí „zelené úvěry“ s mírnou slevou, kvalitnější vztahy s nájemníky). Ti, kteří zaspí, mohou čelit vyšším kapitálovým výdajům a ohrožení hodnoty v budoucnu.

Pojištění a fyzické klimatické riziko je další stránka ESG. Pojišťovny zvyšují pojistné nebo dokonce odmítají pojistit nemovitosti v rizikových oblastech (záplavová území, oblasti náchylné k požárům). PwC zdůrazňuje rostoucí obavy ohledně dostupnosti pojištění s rostoucím klimatickým rizikem pwc.com. Nemovitosti v pobřežních nebo klimaticky exponovaných lokalitách si mohou vyžádat investice do odolnosti (protipožární opatření, hráze, drenáže atd.). Do roku 2028 bude klimatická riziková analýza pravděpodobně běžnou součástí due diligence při akvizicích a může ovlivnit i poskytování úvěrů (banky mohou klimatické riziko započítávat do podmínek úvěru).

Stručně řečeno, udržitelný trend je určujícím tématem výhledu realitního trhu v EU. Očekávejte:

• Masivní iniciativy renovací: Stávající budovy v EU jsou většinou staré; rekonstrukce představují jak výzvu, tak bilionovou investiční příležitost. Projekty zaměřené na instalaci energeticky úsporných systémů, izolací, nebo například dřevěných konstrukčních renovací, budou běžné.
• Zelené nájemní smlouvy a spolupráce s nájemníky: Pronajímatelé a nájemci budou aktivně spolupracovat na snižování spotřeby energie – například sdílením dat, klauzulemi zelených nájmů, kde se nájemci zavazují k udržitelným praktikám.
• Inovace v materiálech a designu: Větší využití dřevostaveb, recyklovaných materiálů, modulární výstavby za účelem snížení odpadu a uhlíkové stopy atd., podpořené cíli ESG.
• Diferenciace ve financování: Zelené dluhopisy, úvěry navázané na udržitelnost (s úroky spojenými s dosažením ESG cílů) budou běžnější. Už v první polovině roku 2023 byl v Evropě zaznamenán vysoký objem emisí zelených realitních dluhopisů. To poskytuje ESG lídrům výhodu (levnější kapitál).
• Vedoucí role veřejného sektoru: Vláda a evropské instituce mohou přímo investovat do vzorových udržitelných projektů (například iniciativa Renovation Wave si klade za cíl zdvojnásobit míru renovací do roku 2030). Města mohou zároveň zavádět ještě přísnější lokální předpisy nad rámec národních (např. místní uhlíkové daně z budov).

Celkově snaha o Net Zero Carbon do roku 2050 napříč Evropou znamená, že realitní sektor se musí během následujících 25 let zásadně proměnit – léta 2025–2028 budou pro tuto transformaci klíčová. Už od roku 2025 investoři musí zveřejňovat plány klimatické transformace a začít je realizovat cbre.com cbre.com, takže do roku 2028 bychom měli vidět významný pokrok. Aktiva a společnosti, které tuto výzvu zvládnou, mohou zaznamenat nárůst hodnoty a „větší stabilitu peněžních toků“ cbre.com cbre.com, zatímco opozdilci mohou být postaveni mimo hru nebo tvrdě sankcionováni.

Vzorce přeshraničních investic

Do roku 2028 očekáváme globalizovanější a propojenější evropský realitní trh – byť v některých ohledech formovaný silami deglobalizace (např. větší důraz na vnitroevropský obchod než na závislost na vzdálených trzích). Přeshraniční investice pravděpodobně znovu dosáhnou nebo překonají úroveň před pandemií. Mezi očekávané trendy patří:

• Severní Amerika do Evropy: Severoameričtí investoři (penzijní fondy, private equity, REITs) zůstanou v Evropě klíčovými hráči. Objem jejich kapitálu často převyšuje lokální rivaly a umožňuje velké akvizice portfolií. Předpokládáme, že americké a kanadské skupiny zvýší podíl alokovaný do Evropy kvůli diverzifikaci a někdy i lepším cenám. Například pokud budou americké kanceláře v problémech, ale evropské se zotaví, může kapitál proudit tímto směrem. Silný dolar (pokud bude přetrvávat) jim navíc hraje do karet cbre.com. Může docházet i k přeshraničním fúzím a akvizicím – evropské realitní společnosti se stávají cílem pro ty severoamerické (např. Brookfield a další získali podíly v britských či německých firmách).
• Asie/Blízký východ do Evropy: Kapitál z Asie (například singapurské státní fondy, korejské penze) a Blízkého východu (saúdské, emirátské, katarské fondy) je a bude extrémně vlivný. Zvláště investoři z Blízkého východu často investují do prestižních aktiv (londýnské mrakodrapy, pařížské památky) a tento trend se pravděpodobně plně vrátí v letech 2025–2026, protože tyto regiony mají díky vysokým příjmům z ropy dostatek hotovosti. Asijští investoři mohou mířit na logistiku, technologické sektory či špičkové kanceláře v klíčových městech. Jedna změna: čínské investice do zahraničí jsou mnohem nižší kvůli tamní situaci, takže tento prostor vyplňují jiní (jako třeba singapurský GIC, který je velmi aktivní v evropské logistice a studentském bydlení).
• Vnitroevropské toky: Evropští investoři budou také stále více investovat napříč hranicemi. Například německé fondy jsou již tradičně velkými kupci kanceláří a obchodních center napříč EU (pravděpodobně se znovu objeví, až se stabilizuje odliv prostředků z jejich fondů). Francouzští investoři mohou zvažovat Španělsko či Itálii, severské fondy mohou nakupovat aktiva v Pobaltí atd. Navíc po Brexitu se může už do roku 2028 normalizovat vztah mezi britským a evropským realitním trhem a Londýn zůstane magnetem pro evropské peníze, zatímco evropská města budou lákat britské fondy hledající růst.
• Přeshraniční development a společné podniky: Nejde jen o akvizice – zahraniční kapitál bude financovat i developerské projekty. Partneři z Blízkého východu či Asie se mohou podílet na výstavbě velkých multifunkčních projektů ve městech Evropy. Například severoamerický fond může spolupracovat s místním developerem v Polsku na výstavbě portfolia nájemních bytů – spojení kapitálu s místní expertízou. Takové společné podniky přinášejí best practices a pomáhají modernizovat trh.
• Diverzifikace cílů: Nejprve míří přeshraniční kapitál do klíčových trhů (VB, Francie, Německo), ale čím dál více se diverzifikuje do „druhotných“ trhů kvůli lepším výnosům nebo růstu: například Polsko, Španělsko, Nizozemí, Irsko, Portugalsko, dokonce některé části jihovýchodní Evropy. Do roku 2028 bychom mohli vidět institucionální investice například v Řecku či Bulharsku, pokud se tyto ekonomiky více integrují a výnosy budou zajímavé.

Za zmínku stojí, že přeshraniční investice činí trhy více korelovanými. Pokud se globální nálada zhorší, přeshraniční investoři mají tendenci stáhnout se najednou, což zhorší recese (jak bylo vidět v letech 2008 a 2020). Naopak při pozitivním sentimentu mohou zaplavit trh kapitálem a rychle tlačit ceny nahoru. Místní hráči budou muset být flexibilní – případně se spojovat nebo správně načasovat své kroky s těmito toky.

Pozitivním aspektem přeshraniční aktivity je, že šíří inovace a standardy. Mezinárodní investoři přinášejí očekávání v oblasti ESG (mnoho severoamerických a evropských institucionálních investorů má nyní podobné ESG cíle), což pomáhá šířit zelené standardy ve všech trzích, do kterých investují. Přinášejí také provozní know-how – například zavádějí moderní metody správy nemovitostí na nové trhy.

Přeshraniční kapitál se zaměřuje také na alternativy – očekávejte, že zahraniční investoři budou kupovat platformy, nejen aktiva. Například americká private equity společnost může koupit evropského provozovatele studentského bydlení, aby získala základnu. Nebo asijský fond může investovat do developera datových center. Tyto platformové obchody mohou urychlit růst těchto sektorů v rámci celého kontinentu.

Do roku 2028 Evropa také může zaznamenat více odchozích investic – evropští investoři vyrazí do zahraničí. V současnosti evropské instituce většinou investují v Evropě nebo v USA. Pokud se evropské trhy stanou příliš drahými nebo konkurenčními, mohou více prostředků směřovat do Asie-Pacifiku či jiných regionů. Vzhledem k potřebě kapitálu v Evropě pro řešení svých výzev (bydlení, adaptace na změnu klimatu atd.) zde však bude spousta příležitostí i na domácím trhu.

Stručně řečeno, přeshraniční vzorce se pravděpodobně vrátí k vysokým objemům a rozmanitým zdrojům, což posílí Evropu jako hlavní destinaci pro globální kapitál v oblasti nemovitostí. Vzájemné působení domácího a zahraničního kapitálu bude utvářet cenotvorbu – například pokud domácí banky omezí úvěrování některých sektorů, zahraniční kapitál může získat aktiva se slevou a poté profitovat, až se podmínky zlepší. Klíčem bude sledovat měnové trendy (protože ovlivňují toky; slabé euro láká přílivové investice, silné euro může znamenat více odchozích), a také politické klima (investiční dohody, zdanění zahraničních kupců – např. Kanada a Nový Zéland zavedly zákaz nákupu nemovitostí zahraničními investory; pokud by Evropa někdy zavedla něco podobného v oblasti bydlení, mohlo by to změnit toky, ale zatím k tak širokým opatřením nejsou signály).

Závěr

Rok 2025 představuje bod zlomu pro trh s nemovitostmi v Evropské unii. Oba segmenty – rezidenční i komerční – prochází přechodem z období korekce a nejistoty do období stabilizace a selektivního růstu. Makroekonomické prostředí – charakterizované mírným růstem HDP, ustupující inflací a koncem zpřísňování měnové politiky – poskytuje stabilnější základ pro aktivity v oblasti nemovitostí než volatilní předchozí roky. Rezidenční trhy v rámci EU se obecně zotavují, což podporují základní nedostatky v nabídce a zlepšující se úvěrové podmínky, i když dostupnost a zásahy politiků budou tempo mírnit. Komerční nemovitosti nacházejí novou cestu: kanceláře se vyvíjejí směrem k vyšší kvalitě a využití, retail hledá své místo v omni-channel světě, logistika nadále těží ze strukturálních trendů a alternativní sektory nabývají na významu.

Při pohledu do roku 2028 je výhled opatrně optimistický. Podle velké části lídrů v oboru se v následujících letech očekává vyšší podnikatelská důvěra a ziskovost pwc.com. Ovšem činí tak s plným vědomím rizik – od ekonomických výkyvů po geopolitické otřesy – a se znalostí, že toto období bude odlišné od předchozího cyklu. Udržitelnost a inovace budou hlavními odlišovači. Ti, kdo aktivně naplní požadavky ESG, zmodernizují své budovy a využijí technologie, budou mít nejlepší pozici k prosperitě v nové éře evropského realitního trhu. Jak shrnul jeden z manažerů, úspěch nyní závisí na zvládání „5D“: dluh, demografie, dekarbonizace, deglobalizace, digitalizace europe.uli.org.

Realitní trh v Evropě v letech 2025–2028 bude pravděpodobně definován transformací: transformací starších nemovitostí na zelenější a lépe využitelné prostory; transformací měst do obyvatelnějších a odolnějších komunit; a transformací oborových praktik směrem k vyšší transparentnosti a využívání dat. Investice se mají zotavit, jelikož globální kapitál se bude do Evropy vracet – jak z nutnosti (diverzifikace, nedostatek investic v posledních letech), tak z příležitosti (relativní hodnota, trvalá poptávka). Přeshraniční investice a partnerství budou klíčové pro zajištění nové výstavby bydlení, infrastruktury a modernizací, které Evropa potřebuje.

V sektoru bydlení – pokud vlády a soukromý sektor dokáží spolupracovat na zvýšení nabídky bytů, aniž by přehnaně potlačovaly investiční motivaci – je šance zmírnit nedostatek bydlení do konce této dekády, což by stabilizovalo ceny a prospělo celé společnosti. V komerčních nemovitostech může přijetí flexibilních pracovních modelů a změn spotřebitelského chování oživit aktiva, která se dokážou adaptovat, zatímco ta, která nikoliv, mohou být na ústupu. Do roku 2028 očekáváme evropský realitní trh, který bude odolnější, udržitelnější a technologicky vyspělejší, s příležitostmi pro růst v každé řešené výzvě.

Evropský trh s nemovitostmi stojí v konečném důsledku na křižovatce obezřetnosti i příležitosti. V následujících několika letech sledujeme, jak tento sektor otevírá nové obzory, poháněn opatrným optimismem a zaměřením na tvorbu dlouhodobé hodnoty namísto krátkodobého hypu. Jak dokládá tento přístup, 80 % evropských realitních lídrů očekává pro rok 2025 nárůst nebo udržení podnikatelské důvěry a ziskovosti, což odráží tuto zdrženlivou naději pwc.com. Jsou však připraveni upravit kurz, bude-li to nutné – jsou si vědomi nejistot, ale řídí je trvající poptávka po kvalitních prostorech, kde mohou Evropané žít, pracovat, nakupovat a prosperovat. Realitní cyklus se otáčí a ti, kdo své strategie sladí s makroekonomickou realitou, společenskými potřebami a požadavky udržitelnosti, budou udávat tón na evropském realitním trhu v letech 2025 až 2028 a dále.

Zdroje:

• Evropská komise, Jarní ekonomická prognóza 2025: Mírný růst v době globální nejistoty – projekce HDP a inflace economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – výhled odvětví a sentiment pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – makro trendy, prognózy sektorů, analýza kapitálových trhů mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Ceny domů v Německu letos vzrostou o 3,5 %… – průzkum a kontext německého trhu reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Analýza rezidenčního trhu 2025 (Německo, Francie, Španělsko, Itálie, Polsko) – data o cenách, nabídka/poptávka, politické poznámky globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Evropská komise, Signály obratu na trhu s bydlením (jaro 2025) – trendy cen, úvěrová kapacita, kolaps nabídky v EU economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE France, Real Estate Market Outlook 2025 – ekonomika Francie a sektorové vyhlídky (slabý růst, načasování obnovy kanceláří) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europe, Capital Markets Outlook 2025 – motory zotavení investic, návrat mezinárodního kapitálu cbre.com cbre.com
• CBRE Europe, Sector Spotlights 2025 (Office, Retail, Logistics, Living) – pronájmové trendy, volné kapacity, nájmy, klíčové metriky mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – obnovení růstu cen bydlení v Nizozemsku a faktory ovlivňující trh (hypotéky, nedostatek nabídky) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Problémy německého trhu s bydlením… – dopad snížení sazeb, volební nejistota v Německu reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), Rezidenční trh ve Francii 2025 – zmírnění poklesu cen, údaje o kolapsu výstavby globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Rezidenční trh ve Španělsku 2025 – dvouciferný růst cen, obrat ve výstavbě globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Klíčová zjištění – top města (Londýn, Madrid, Paříž) a sektory (datová centra aj.) europe.uli.org
• CBRE, Kapitola o udržitelnosti, Outlook 2025 – požadavky na ESG reporting (CSRD/ESRS), dopad na výnosy a transformační plány cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – výzvy ESG a reakce odvětví pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – nárůst objemu v Q1 2025 (odkaz v náhledu ve vyhledávání) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – projekce růstu objemů v letech 2025 a 2026 (odkaz v náhledu ve vyhledávání) savills.com
• Knight Frank, ESG výhled 2025 – zelená prémia na nájemném (odkaz v rámci vyhledávání) exquance.com
• Rozhovory s CEO (PwC/ULI) – zaměření na „dluh, demografie, dekarbonizace, deglobalizace, digitalizace“ pro ziskovost europe.uli.org.