Realitní trh v Mexico City v roce 2025 odráží dynamickou kombinaci silné poptávky a opatrného optimismu v rezidenčním i komerčním sektoru. Jakožto jedno z největších městských center na světě (ve městě samotném přes 9 milionů obyvatel) Mexico City stále přitahuje investory a nové obyvatele, což žene ceny nemovitostí vzhůru globalpropertyguide.com. Dostupnost bydlení a nerovnováha na trhu však představují výzvy. Tato zpráva poskytuje komplexní přehled o aktuálních trendech v oblasti rezidenčních i komerčních nemovitostí, zahrnuje nákup, pronájem a investiční vzorce, nedávná data a prognózy, klíčové čtvrti a makroekonomické a regulační faktory, které určují směřování trhu.
Trh rezidenčních nemovitostí v Mexico City
Růst cen a investiční trendy
Hodnota rezidenčních nemovitostí v Mexico City v posledních několika letech výrazně vzrostla. Od roku 2020 se ceny domů v prestižních čtvrtích zvýšily zhruba o 30 %, což výrazně předčilo inflaci i růst mezd thelatinvestor.com. Některé rozvíjející se čtvrti zaznamenaly ještě dramatičtější nárůst – například tradičně opomíjená čtvrť Venustiano Carranza zaznamenala nárůst cen o 55 % za pět let v důsledku rychlé gentrifikace a zlepšení infrastruktury thelatinvestor.com. Luxusní čtvrti jako Polanco, Roma a Santa Fe – již nyní jedny z nejdražších lokalit – vzrostly od roku 2020 v hodnotě o dalších ~30 %, přičemž ceny běžných nemovitostí v těchto oblastech nyní často přesahují 5 milionů MXN (cca 280 000 USD) thelatinvestor.com.
Nejnovější údaje potvrzují pokračující vzestupný trend. Ve 4. čtvrtletí 2024 dosáhly průměrné nabídkové ceny v Mexico City přibližně 50 116 MXN za m² (~2 470 USD za m²), což představuje meziroční nárůst o 8,1 % globalpropertyguide.com. Nové developerské jednotky měly v průměru vyšší cenu (kolem 60 839 MXN za m²), zatímco ceny starších nemovitostí byly v průměru ~44 400 MXN za m² globalpropertyguide.com. Analytici z oboru očekávají, že ceny budou růst i v roce 2025, i když již mírnějším tempem. Prognózy předpokládají zhodnocení o 3–7 % do konce roku 2025, což je sice zpomalení oproti zisku kolem 8 % v roce 2024, ale stále jasně nad inflací thelatinvestor.com. Z dlouhodobého hlediska se očekává, že celkový realitní trh v Mexiku poroste v průměru o 4–5 % ročně do roku 2028 thelatinvestor.com, přičemž Mexico City bude hlavním tahounem.
Několik faktorů stojí za těmito zisky. Nabídka bydlení zůstává omezená – byrokratické překážky a vysoké stavební náklady omezují novou výstavbu, zvláště v centrálních čtvrtích. Odhady naznačují, že hlavní město potřebuje přibližně 500 000 nových domovů, aby uspokojilo poptávku, přičemž současné vládní plány by během pěti let přidaly pouze asi 26 000 dostupných bytových jednotek thelatinvestor.com. Tento chronický nedostatek nabídky na pozadí stabilní poptávky vyvíjí trvalý tlak na růst cen thelatinvestor.com. Mezitím demografické a životní změny zvyšují poptávku po bydlení: růst populace města, více jednočlenných domácností a rostoucí délka života znamenají potřebu většího počtu bytů. Kromě toho příliv zahraničních kupců a expatriotů – včetně digitálních nomádů a pracovníků na dálku z USA, Kanady a Evropy – přinesl větší konkurenci pro nemovitosti v žádaných čtvrtích thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Výhodná měnová situace (silný USD vůči pesu) činí nemovitosti v Mexico City pro tyto mezinárodní kupce cenově atraktivní; například rozpočet 500 000 USD (~10 milionů MXN) může zajistit luxusní nemovitosti v nejlepších čtvrtích thelatinvestor.com. Ve skutečnosti se zahraniční kupci (zejména Američané) stali významnými hráči na trhu s luxusním bydlením, kdy v roce 2022 tvořili odhadem ~40 % prodejů luxusních domů a v nadcházejících letech by to mohlo vzrůst až na 60 % thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Tento příliv zahraničního kapitálu míří především do prestižních oblastí a trofejních nemovitostí, což dále zvyšuje ceny v těchto segmentech.
Investorský zájem o rezidenční segmenty zůstává napříč spektrem silný. Nejrychlejší růst cen byl v poslední době zaznamenán v segmentu „Populární“ dostupného bydlení (často státem dotovaného), který do konce roku 2024 vzrostl o +12,06 % meziročně globalpropertyguide.com. Tento růst překonal dokonce i segment luxusních nemovitostí nejvyšší úrovně (+7,01 % meziročně) globalpropertyguide.com, což naznačuje rostoucí poptávku po bydlení pro střední třídu. Investoři mají zájem také o nemovitosti nabízející popandemické prvky životního stylu: domy s venkovními prostory (zahrady, terasy) nyní dosahují o 10–15 % vyšších cen, protože kupující oceňují venkovní vybavení thelatinvestor.com. Mezi další trendy patří technologicky vybavené „chytré“ byty (s integrovaným vysokorychlostním internetem a domácí kanceláří), které přitahují mladé profesionály thelatinvestor.com, a udržitelná „zelená“ výstavba – téměř 30 % nových projektů dnes zahrnuje ekologické prvky jako solární panely a energeticky efektivní systémy thelatinvestor.com, což oslovuje environmentálně smýšlející kupce.
Za zmínku stojí, že výnosy z pronájmu na rezidenčním trhu v Mexico City jsou podle světových standardů poměrně atraktivní, což podporuje investiční zájem. V trendových centrálních čtvrtích jako Roma a Condesa se hrubý výnos z pronájmu pohyboval začátkem roku 2024 okolo 5,7–6,7 % thelatinvestor.com, což je dáno vysokou poptávkou po pronájmech. Celoměstsky nabízí prémiová čtvrť jako Polanco průměrný výnos z dlouhodobých pronájmů v rozmezí kolem 5 % thelatinvestor.com. Tyto stabilní výnosy v kombinaci s očekáváním kapitálového zhodnocení drží jak domácí, tak zahraniční investory aktivní při nákupu bytů za účelem příjmu z pronájmu.
Trendy na trhu s pronájmy a nové regulace
Nájmový trh v Mexiko City zažívá boom, poháněný vlnou mladých profesionálů, studentů a expatů, kteří dávají přednost pronájmu v městském centru. Příchod více nadnárodních společností a zahraničních talentů zvláště zvýšil poptávku po pronájmech. V roce 2024 mezinárodní firmy oznámily plány investovat do Mexika více než 39 miliard USD (zejména do výroby a služeb), čímž vznikají pracovní místa a přitahují expaty do hlavního města thelatinvestor.com. Mnoho Američanů a Evropanů – včetně digitálních nomádů pracujících na dálku – se přestěhovalo do Mexiko City kvůli jeho pulzujícímu životnímu stylu a nižším životním nákladům, což zvyšuje obsazenost pronajímaných jednotek. Populární expat komunity jako Colonia Roma zaznamenávají rekordně vysokou obsazenost nájemních bytů, protože příliv zahraničních nájemců posouvá nájmy nahoru thelatinvestor.com. Pronajímatelé v oblastech oblíbených expaty (např. Roma, Condesa, Polanco a San Miguel Chapultepec) hlásí silnou poptávku a možnost účtovat si prémii za dobře situované, zařízené byty thelatinvestor.com.
Celkově nájemné roste. Studie proptech firmy zjistila, že průměrné ceny nájmů v Mexiko City vzrostly zhruba o 3,8 % v roce 2023 a 4,1 % v roce 2024, což přibližně odpovídá inflaci nearshoreamericas.com. Tyto mírné průměry však zakrývají mnohem prudší skoky nájemného v populárních centrálních čtvrtích, které v posledních letech přilákaly příliv movitějších nových obyvatel. Nárůst krátkodobých pronájmů (Airbnb jednotek určených pro cizince) navíc snížil nabídku dlouhodobého bydlení v některých částech města, což přispělo ke zvyšování nájmů a obavám o dostupnost bydlení pro místní obyvatele.
V reakci na krizi dostupnosti bydlení – která nutila mnoho místních obyvatel stěhovat se na okraj města – úřady na konci roku 2024 zavedly nová opatření kontroly nájmů. Legislativní sbor Mexico City schválil nejsilnější zákon o kontrole nájmů za poslední desítky let, omezující zvyšování rezidenčních nájmů pouze o inflaci (maximálně o 10 % ročně) nearshoreamericas.com. Pronajímatelé jsou nyní omezeni v tom, o kolik mohou při obnovení nájemní smlouvy zvýšit nájemné, přičemž jakékoliv navýšení je navázáno na dvouměsíční míru inflace vyhlašovanou centrální bankou nearshoreamericas.com. Kromě toho je zaváděn digitální registr nájemních smluv, který vyžaduje, aby pronajímatelé nové smlouvy registrovali u městských úřadů nearshoreamericas.com. Tato opatření mají zvýšit transparentnost a zkrotit nekontrolované zvyšování nájmů. Městští představitelé také vyjádřili závazek rozšiřovat dostupné nájemní bydlení (včetně programů veřejného bydlení), aby mladí obyvatelé „nebyli vytlačováni na okraj“ města nearshoreamericas.com.
Další významná změna v regulaci se zaměřuje na trh krátkodobých pronájmů. S cílem omezit „digitální gentrifikaci“ způsobenou platformami jako Airbnb přijalo Mexico City koncem roku 2024 zákon neformálně označovaný jako „Airbnb zákon“. Krátkodobé pronájmy jsou nyní omezeny na 180 dní ročně – tedy nemovitost může být přes platformu pro sdílení bydlení pronajímána maximálně polovinu roku nearshoreamericas.com. Omezením počtu dnů (přibližně maximálně 6 měsíců) město usiluje o to, aby investoři neměnili příliš mnoho dlouhodobých bytů na celoroční rekreační pronájmy. Tato pravidla, společně s požadavky na registraci pronajímatelů, mají chránit nabídku bydlení pro místní a stabilizovat nájmy. První náznaky ukazují, že regulace začaly zpomalovat nárůst trvalých nabídek na Airbnb, což může snížit tlak na populární čtvrti.
Přes tato opatření zůstává poptávka po pronájmech mimořádně vysoká vzhledem k nabídce. Výzva dostupnosti bydlení podporuje inovace v sektoru pronájmů. Jedním z výrazných trendů je nárůst co-livingových prostor – zařízených, komunitních typů bydlení pronajímaných po jednotlivých pokojích. Poptávka po co-livingu vzrostla v posledních letech o 20 %, protože mladí profesionálové hledají dostupnější možnosti v prestižních lokalitách thelatinvestor.com. Průměrné měsíční nájemné za jednoduchý byt 1+kk v centru města nyní přesahuje 1 000 USD (zvýšení z ~880 USD na začátku roku 2020) thelatinvestor.com, což řadě mileniálů a příslušníkům generace Z umožňuje nacházet úlevu v nižších nákladech co-livingu. Tyto koncepty také vycházejí vstříc touze po flexibilitě a komunitě a nabízí sdílené vybavení i společenské akce. Jak ceny bydlení nadále rostou, očekává se, že co-living bude získávat na popularitě jako praktická alternativa pro ty, kteří chtějí bydlet v centru Mexico City bez rizika finančního vyčerpání thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Klíčové čtvrti a žhavé lokality
Rozsáhlá městská oblast Mexico City zahrnuje širokou škálu čtvrtí (colonias), z nichž každá má své specifické realitní charakteristiky. V roce 2025 některé oblasti vynikají vysokou aktivitou a investičním potenciálem:
- Polanco – Již dlouho etablovaná jako nejprestižnější luxusní čtvrť města, Polanco si drží některé z nejvyšších cen v Latinské Americe. Luxusní byty zde průměrně stojí USD $4 000–5 500 za m² (přibližně MXN 80 000–110 000 za m²) thelatinvestor.com thelatinvestor.com a exkluzivní lokality poblíž parku Chapultepec přesahují MXN 100 000 za m² (více než $5 000/m²) globalpropertyguide.com. Polanco zůstává magnetem pro bohaté domácí kupce i zahraniční investory díky svému prémiovému maloobchodu, gastronomii a sídlům firem. Tento obvod také vede město v rámci kancelářských prostor (asi 20 % kanceláří třídy A se nachází v Polancu) a v tomto segmentu zaznamenal robustní poptávku po pronájmu mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Investoři preferují Polanco pro jeho dlouhodobou hodnotu – nemovitosti zde přinášejí nájemní výnosy okolo 5–6 % thelatinvestor.com a obvykle plynule zhodnocují díky omezené nabídce a prestiži.
- Roma & Condesa – Tyto sousedící centrální čtvrti zažívají boom v oblibě díky svému historickému kouzlu, kulturním možnostem a živému pouličnímu životu. Roma a Condesa se staly horkými místy pro expatrianty a digitální nomády, což následně žene nahoru hodnoty nemovitostí. Ceny nemovitostí v těchto oblastech v posledních letech výrazně vzrostly, podpořené jejich módní pověstí. Kromě zhodnocení kapitálu si zde pronajímatelé užívají nadprůměrné výnosy z pronájmu: nedávné výnosy v Roma/Condesa činily zhruba 5,7 %–6,7 % thelatinvestor.com, což odráží silnou poptávku po nájmech od mladých profesionálů a cizinců. Kavárny, parky a noční život těchto čtvrtí – prezentované akcemi jako festival Corredor Cultural Roma-Condesa – stále lákají nové obyvatele thelatinvestor.com. Se stovkami nových podniků a komunitních projektů, které byly spuštěny po pandemii, se očekává, že Roma a Condesa zůstanou na vzestupu jak z hlediska životního stylu, tak i investiční atraktivity thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Santa Fe – Moderní čtvrť na západním okraji města, Santa Fe je známá koncentrací kancelářských věží, luxusních bytů a velké expat komunity. Rozvoj této oblasti probíhal hlavně v 90. a 2000. letech na bývalých rančích. Santa Fe dnes hostí ústředí nadnárodních společností, mezinárodní univerzitu a luxusní nákupní centra. Ceny bydlení zde odpovídají Polancu v segmentu vyšší třídy (také přesahují MXN 5 milionů za mnoho jednotek thelatinvestor.com). Panorama Santa Fe stále roste, i když aktuálně má jednu z nejvyšších úrovní neobsazenosti kancelářských prostor ve městě (až 25–26 % volných kancelářských prostor je soustředěno v Santa Fe) mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Přesto probíhající infrastruktura – včetně nové příměstské železniční trati (viz sekce Infrastruktura) – má za cíl lépe propojit Santa Fe se zbytkem města, což by mohlo zvýšit jeho atraktivitu. Pro investory nabízí Santa Fe prostorné, novější nemovitosti a zůstává centrem pro zámožné nájemníky (mnoho zahraničních manažerů volí střežené věžáky Santa Fe).
- Lomas de Chapultepec & San Miguel Chapultepec – Sousedí s Polancem a parkem Chapultepec, jde o tradiční luxusní rezidenční zóny s velkými rodinnými domy a nízkopodlažními luxusními byty. Lomas de Chapultepec je především exkluzivní enkláva (domov mnoha miliardářů a diplomatů), kde se vily běžně prodávají za vícemilionové částky thelatinvestor.com. Díky omezené nové výstavbě a prestižní pověsti zůstává Lomas stabilní investiční oblastí pro ultra bohaté. Nedaleký San Miguel Chapultepec je sice menší, ale stal se také módní luxusní čtvrtí, známou jako hotspot pro expaty hledající kombinaci moderních bytů a zeleného okolí thelatinvestor.com.
- Nově vznikající periferní čtvrti – Jak se centrální čtvrti stávají nedostupnými kvůli vysokým cenám, pozornost se přesouvá k rozvíjejícím se oblastem na okrajích města. Klíčovým faktorem jsou zde vylepšené veřejné dopravní prostředky. Například zavedení nových Cablebús linek (lanovková doprava) ve vnějších částech jako Iztapalapa a Gustavo A. Madero dramaticky zkrátilo dojezdové časy (z 1,5 hodiny na pouhé minuty v některých případech) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Cablebús linka 2 v Iztapalapě – nejdelší městská lanová dráha v Latinské Americe – dnes přepravuje ~70 000–80 000 cestujících denně thelatinvestor.com a podněcuje zájem o nemovitosti podél trasy. Dříve přehlížené okrajové čtvrti propojené těmito dopravními zlepšeními zaznamenávají růst hodnoty nemovitostí a vznik nové bytové výstavby thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Čtvrti na dálém severu a východě města, které nabízejí dostupnější ceny, jsou proto stále přitažlivější pro střední třídu a mladé rodiny, které jsou ochotné vyměnit delší dojezd (nyní zkrácený díky nové dopravě) za cenově dostupné bydlení.
- Předměstí Estado de México – Za hranicemi hlavního města nabízí širší metropolitní oblast Mexico City (ve státě Mexiko) cenově dostupné nemovitosti pro ty, kteří si centrum města nemohou dovolit. Oblasti v Estado de México mohou mít ceny již od 1 000 USD za m² (~20 000 MXN/m²) za střední třídu bydlení thelatinvestor.com, což je zlomek nákladů v centru města. Tato předměstí (jako Naucalpan, Tlalnepantla, Ecatepec atd.) mají stabilní poptávku, i když investiční potenciál se liší. Některá jsou především ložnicové čtvrti, zatímco jiná profitují z průmyslového růstu (například Cuautitlán Izcalli a Toluca zaznamenávají rozvoj logistických a výrobních odvětví spojených s nearshoringem). Klíčová připravovaná infrastruktura (například nová meziměstská železniční trať) by měla zlepšit propojení některých předměstí, což by mohlo zvýšit jejich realitní potenciál (blíže rozebráno níže).
Trh komerčních nemovitostí v Mexico City
Podmínky v sektoru kanceláří
Město Mexiko se může pochlubit největším kancelářským trhem v zemi – ke konci roku 2024 nabízelo přibližně 7,4 milionu m² kancelářských prostor třídy A/A+ mexicobusiness.news – ale od pandemie a změn trendů v pracovním prostředí zápasí s vysokou neobsazeností a proměnlivou poptávkou. Po propadu během pandemie rok 2024 přinesl určité známky oživení: čistá absorpce kancelářských prostor byla kladná a do 3. čtvrtletí 2024 se míra neobsazenosti zlepšila na 21,6 %, což je pokles z maxima okolo 23,7 % o rok dříve mexicobusiness.news mexicobusiness.news. Firemní pronájmy ožily v roce 2024, zejména tažené sektory IT a finančních služeb, které společně tvořily téměř 60 % pronajatých prostor ve třetím čtvrtletí 2024 mexicobusiness.news. Prémiové subtrhy jako Lomas-Palmas, Polanco a Insurgentes vedly v tomto čtvrtletí aktivitu na trhu pronájmů mexicobusiness.news, což ukazuje, že dobře umístěné a kvalitní prostory si stále nacházejí nájemce. Na konci roku 2024 nebyly zahájeny žádné nové kancelářské projekty, což pomohlo stabilizovat nabídku; developeři většinou pozastavili novou výstavbu, dokud se nepodaří absorbovat nadbytečné volné prostory mexicobusiness.news mexicobusiness.news.
Nicméně vstupem do roku 2025 se kancelářský sektor dostal do potíží v důsledku makroekonomické nejistoty. V prvních dvou měsících roku 2025 došlo v Mexiku (zejména u nových pronájmů) k prudkému poklesu aktivity v oblasti kancelářských pronájmů – celostátně o 27 % méně ve srovnání se stejným obdobím roku 2024 riotimesonline.com riotimesonline.com. Nejhůře byla zasažena Mexico City, která představuje přibližně 64 % poptávky po kancelářích v zemi. Údaje poradenské společnosti Solili ukázaly, že obsazenost kanceláří v hlavním městě meziročně klesla o 40 % v lednu–únoru 2025 riotimesonline.com. Jinými slovy, mnoho firem se vzdalo prostor nebo odložilo expanze, což vedlo k významnému poklesu čisté obsazenosti oproti předchozímu roku. Přibližně 56 000 m² kancelářských prostor bylo opuštěno po celém Mexiku začátkem roku 2025 a plných 80 % této volné plochy připadalo na Mexico City riotimesonline.com. Tento nárůst vystěhování způsobil, že míra neobsazenosti ve městě se do konce 1. čtvrtletí 2025 opět zvýšila k hodnotám kolem vysokých desítek procent. Odhady uvádějí, že neobsazenost dosahovala v počátku roku 2025 kolem 19–20 %, což je sice mírně lepší než rekordy v roce 2023, ale stále se jedná o vysoké hodnoty mexicobusiness.news solili.mx. Průměrné nabízené nájemné za prémiové kancelářské prostory v hlavním městě se v počátku roku 2025 drželo kolem cca 20 USD za m² měsíčně mexicobusiness.news, přičemž některé subtrhy (např. Polanco, Reforma) dosahovaly vyšších sazeb v USD díky svému prestiži.
Příčiny tohoto zpomalení kancelářského trhu jsou jak cyklické, tak strukturální. Makroekonomická nejistota – zejména obchodní napětí se Spojenými státy – vedlo firmy k opatrnosti. Na začátku roku 2025 Spojené státy zavedly nová cla na některé mexické zboží, což oslabilo důvěru podniků riotimesonline.com. Mnoho firem zaujalo postoj „vyčkávání“, odkládaly rozhodnutí o pronájmu, dokud nebude jasnější situace ohledně obchodní politiky a ekonomiky riotimesonline.com. Zároveň strukturální změny práce (trendy vzdálené a hybridní práce od doby pandemie COVID-19) znamenají, že některé společnosti zmenšují své prostorové požadavky, nebo dávají přednost flexibilním coworkingovým řešením místo dlouhodobých pronájmů. Kombinovaný efekt vedl ke snížené poptávce po tradičních kancelářských prostorech v krátkodobém horizontu. Důsledkem je, že nová výstavba kanceláří je prakticky na mrtvém bodě – do začátku roku 2025 bylo v Mexico City ve výstavbě pouze 1 000 m² nových kancelářských projektů (prakticky zanedbatelný přírůstek) riotimesonline.com. Developeri se zdržují zahájení výstavby významných kancelářských věží, dokud se snížená obsazenost nezlepší a poptávka jasně nevzroste riotimesonline.com.
Uvnitř města je míra neobsazenosti nerovnoměrně rozložená. Moderní decentralizovaná firemní centra jako Santa Fe mají velký podíl volných prostor (přibližně čtvrtina všech prázdných kanceláří) mexicobusiness.news, protože některé firmy zde konsolidovaly nebo podnajaly prostory. Polanco a koridor Insurgentes mají také významné množství volných prostor (každý přibližně 13–17 % dostupných prostor ve městě) mexicobusiness.news, částečně kvůli nedávno dostavěným budovám a některým nájemcům, kteří přecházejí na kvalitnější menší prostory. Naproti tomu oblast Reforma/Centro – sídlo mnoha ústředí na Paseo de la Reforma – zaznamenává stabilnější obsazenost a subtrhy jako Lomas Palmas (malá, ale exkluzivní kancelářská zóna) si vedou relativně dobře s novými nájmy mexicobusiness.news.
Přes všechny výzvy existují ukazatele odolnosti. Podle CBRE ve 1. čtvrtletí 2025 míra neobsazenosti dokonce klesla na přibližně 19,5 % (nejnižší úroveň od pandemie), protože došlo k uzavření několika velkých nájemních smluv a na trh nevstoupila žádná nová nabídka mexicobusiness.news. Zprávy za 2. čtvrtletí 2025 pak naznačují, že čistá absorpce se opět stala kladnou (+60 % ve 2Q25), protože některé firmy využily nízkých nájmů k modernizaci svých kanceláří mexicobusiness.news. Monterrey a další mexická města dokonce na začátku roku 2025 vykazovala růst poptávky po kancelářských prostorách riotimesonline.com, což naznačuje, že přebytek kancelářských prostor v Mexico City by se mohl začít zmírňovat, jakmile opadnou ekonomické obavy. Celkově je vyhlídka pro kancelářský sektor spíše opatrně optimistická: nájemci zůstávají cenově citliví a flexibilní, ale s očekávaným růstem mexické ekonomiky a trendem nearshoringu, který by měl přinést nové podnikatelské aktivity, analytici předpovídají postupné zlepšování obsazenosti v následujících letech (pokud nedojde k výrazným vnějším šokům).
Sektory maloobchodu a průmyslu
Maloobchodní nemovitosti v Mexico City se po pandemickém propadu výrazně zotavily. Po rozsáhlém zavírání obchodů v roce 2020 se obnovil pohyb zákazníků i poptávka nájemců, což srazilo neobsazenost v nákupních centrech. Ke konci roku 2024 dosáhla obsazenost maloobchodních nemovitostí ve městě přibližně 93,3 %, což je jen nepatrně méně než úroveň obsazenosti okolo ~95 %, kterou jsme viděli před rokem 2019 siila.com businesswire.com. Jeden z hlavních vlastníků obchodních center, FIBRA Macquarie, dokonce oznámil obsazenost maloobchodního portfolia v Q4 2024 na úrovni 93,3 %, což je meziroční nárůst o 130 bazických bodů businesswire.com. Nejlépe si vedou prémiová centra (zejména tzv. „lifestyle centra“ nebo velká regionální centra), která se často chlubí obsazeností v rozmezí 93–94 % siila.com.mx. Nakupující se ve velkém vrátili a provozovatelé obchodů, kteří pandemii přežili, ve většině případů opět expandovali, nebo je nahradili noví hráči – podle analýz odvětví na každých 10 trvale uzavřených obchodů připadá přibližně 12 nově otevřených, což znamená čistý nárůst maloobchodních nájemců do roku 2025. Populární nákupní čtvrti (třída Polanco, obchodní zóna Santa Fe, historické centrum atd.) těží z obnovené spotřeby a zvýšeného turismu. Nájemné v top lokalitách začalo mírně růst a některé maloobchodní nemovitostní fondy hlásí pozitivní rozdíly v nájemném při obnovení nájmů (navýšení o 5 % a více) fibramacquarie.com.
Několik trendů charakterizuje maloobchodní prostředí: Za prvé, zážitkový a „lifestyle“ maloobchod je na vzestupu – centra s pestrou nabídkou zábavy, gastronomie a venkovních prostor lákají více zákazníků a udržují si velmi vysokou obsazenost (nad 93 %) siila.com.mx. Druhým trendem je propojení e-commerce s kamenným maloobchodem, což zvyšuje poptávku po moderních logistických plochách (viz níže) a distribučních centrech poslední míle po celém městě. Zatímco růst e-commerce původně ohrožoval kamenné obchody, mnoho prodejců se přizpůsobilo a využívá své kamenné provozovny jako showroomy nebo výdejní místa, což drží neobsazenost na nízké úrovni. Celkový výhled pro maloobchod je pozitivní: pokud nedojde k ekonomickému zpomalení, spotřebitelská poptávka v hlavním městě má zůstat silná i v roce 2026, a v rozvojových částech města se opatrně připravují nové retailové projekty (často v rámci polyfunkčních zástaveb).
V sektoru průmyslu a logistiky je Mexico City součástí širšího národního boomu poháněného nearshoringem – trendem, kdy společnosti přesouvají výrobu a dodavatelské řetězce blíže k trhu USA. Ačkoli k nejdramatičtějšímu průmyslovému růstu dochází na severu Mexika (příhraniční města a Monterrey, kde se průmyslová neobsazenost často pohybuje mezi 1–3 % bcg.com bcg.com), těží i hlavní město. Metropolitní oblast Mexico City (včetně sousedního státu Mexiko) je hlavním spotřebitelským trhem a distribučním centrem, takže skladové prostory jsou velmi žádané jak pro e-commerce, tak pro regionální dodavatelské řetězce. Koncem roku 2024 průmyslová neobsazenost v Mexiku mírně vzrostla poté, co dosáhla rekordního minima – celostátní neobsazenost rostla několik po sobě jdoucích čtvrtletí, ale zůstala zdravá v průměru kolem 2–3 % siila.com.mx blog.frontierindustrial.mx. Ve středním Mexiku (například koridor Toluca–Mexico City) zůstávají míry neobsazenosti také nízké, i když se objevuje nová spekulativní výstavba. Developeři v letech 2022–2023 horečně stavěli sklady v očekávání poptávky po nearshoringu a v roce 2024 se objevilo několik volných prostor, ale v zásadě průmyslový trh je téměř plně obsazený.
Pro Mexiko City konkrétně se většina nové aktivity na trhu průmyslových nemovitostí odehrává těsně za hranicemi města – na trzích jako Cuautitlán, Tultitlán, Tepotzotlán (dohromady známých jako koridor „CTT“), a dále pak v Toluce a Pueble. Tyto průmyslové subtrhy zaznamenaly velké nájemní smlouvy s logistickými, maloobchodními a výrobními firmami. Nájemné za moderní logistická zařízení roste kvůli nízké neobsazenosti a vysokým stavebním nákladům a očekává se, že bude v roce 2025 postupně dále stoupat. Jedna zpráva uvedla, že nájemné průmyslových nemovitostí v celé zemi vzrostlo v roce 2024 o více než 8% businesswire.com. Jak Mexiko upevňuje svou pozici výrobního centra pro Severní Ameriku, investice do průmyslových nemovitostí prudce rostou: například zahraniční investoři (včetně globálních fondů a REITů) získávají a staví sklady v okolí Mexico City, aby uspokojili poptávku. Vláda a soukromý sektor také spolupracují na nových průmyslových parcích s udržitelnými prvky (podporovaných například půjčkou IFC ve výši 150 milionů dolarů na zelené průmyslové parky) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, což naznačuje důvěru v dlouhodobý růst. Celkově se očekává, že průmyslový segment v oblasti Mexico City zůstane silný v roce 2025 i později, přičemž hlavními hnacími silami budou nearshoring a e-commerce – s výhradou, že jakékoli globální ekonomické nebo obchodní otřesy (například tarifní otázky ze strany USA) by mohly tento prudký růst mírnit.
Makroekonomické a regulatorní faktory
Výkonnost trhu s nemovitostmi je úzce spojena se širšími makroekonomickými podmínkami. Mexická ekonomika je poměrně odolná, HDP se v letech 2022–2023 zvýšil o přibližně 3 % a rostoucí střední třída přispívá k poptávce po bydlení. Mexico City jako hlavní město těží z velkého podílu na celonárodní hospodářské aktivitě (HDP města vzrostl v počátku roku 2024 meziročně o 2,3 % mexicobusiness.news). Hlavní makroekonomické faktory, které ovlivní trh v roce 2025, zahrnují:
- Úrokové sazby a inflace: Mexická centrální banka (Banxico) udržovala v roce 2024 vysoké základní úrokové sazby v rozmezí 10–11 %, aby bojovala proti inflaci. Přestože inflace na konci roku 2024 zeslábla na mírnější úrovně (~4–5 %), náklady na půjčky na bydlení zůstávají poměrně vysoké. Typické hypoteční sazby pro místní kupce se pohybují kolem nebo nad 10 %, což činí financování nákladným a potenciálně omezuje aktivitu některých kupujících. (Pro zahraniční kupce nabízí produkty pro přeshraniční hypotéky sazby kolem 7–9 % v USD thelatinvestor.com, což je sice více než u amerických hypotečních úvěrů, ale stále to láká investory sázející na vysoké zhodnocení thelatinvestor.com.) Vysoké úrokové sazby také zvyšují náklady na financování výstavby, což zpomaluje realizaci nových projektů. Vysoké sazby tak představují oboustranně nabroušený meč: částečně ochlazují poptávku a zároveň omezují rozšiřování nabídky, ale celková poptávka po bydlení v Mexico City zůstala natolik robustní, že růst cen stále překonává inflaci thelatinvestor.com. Pokud by Banxico přistoupila ke snížení sazeb na konci roku 2025 (jak se očekává v případě, že inflace zůstane pod kontrolou riotimesonline.com), mohlo by to dále podpořit aktivitu na trhu s nemovitostmi díky lépe dostupnému úvěrování.
- Hospodářský růst a zaměstnanost: Trendy zaměstnanosti v Mexico City jsou příznivé – míra nezaměstnanosti na konci roku 2024 činila pouze ~2,4 % assets.cushmanwakefield.com a tvorba nových pracovních míst je silná, zejména ve službách a výrobě. Vzkvétající trh práce podporuje poptávku po bydlení (jak nájemním, tak vlastnickém). Navíc investice poháněné nearshoringem (továrny, logistická centra, expanze firem) přinášejí do země nový kapitál. Zprávy z poloviny roku 2025 ukazují, že Mexiko přitahuje značné přímé zahraniční investice, přičemž 67,6 % všech přímých zahraničních investic do nemovitostí v roce 2023 směřovalo do Mexico City thelatinvestor.com. Tyto trendy posilují důvěru v růst nemovitostního sektoru ve střednědobém horizontu.
- Směnné kurzy měn: Směnný kurz mexického pesa ovlivňuje kupní sílu zahraničních kupců. V posledních letech je peso poměrně silné, přesto se stále pohybuje v rozmezí ~17–20 MXN za USD. Příznivý směnný kurz (z pohledu kupců z USA nebo Evropy) činí nemovitosti v Mexico City relativně levnými. Například luxusní byty, které by v USA stály milion dolarů, mohou v Mexico City stát polovinu této částky nebo méně při srovnatelné kvalitě, což přitahuje mezinárodní kupce. Setrvalá stabilita pesa a vyhnutí se jakékoli zásadní devalvaci jsou důležité pro udržení zahraničních investic do nemovitostí.
Na regulační straně, kromě již diskutovaných opatření k regulaci nájemného a omezení Airbnb, ovlivňují trh i další politiky a plány:
- Iniciativy v oblasti dostupného bydlení: Nová federální vláda (nastoupila do úřadu koncem roku 2024) oznámila ambiciózní program dostupného bydlení, jehož cílem je postavit 1 milion domů po celé zemi do roku 2030, přičemž přibližně 26 000 jednotek je plánováno pro Mexico City thelatinvestor.com. I když je to pozitivní krok ke zmírnění nedostatku bydlení, analytici upozorňují, že jde o nedostatečné měřítko pro metropoli s více než 20 miliony obyvatel – tento plán jen částečně sníží deficit thelatinvestor.com. Přesto, pokud budou tyto projekty realizovány (pravděpodobně půjde o sociální bydlení střední až vyšší hustoty), mohly by v některých nižších příjmových segmentech přinést určitou úlevu a z dlouhodobého hlediska mírně snížit tlak. Městská správa také motivuje přestavbu nevyužívaných nemovitostí (například přeměnu starých kancelářských budov na byty) a urychluje povolovací proces pro nízkonákladové bydlení.
- Pobídky pro udržitelnost a zelenou výstavbu: Úřady Mexico City podporují udržitelný rozvoj nemovitostí. Certifikační program pro udržitelné budovy nabízí daňové úlevy na vodě, mzdách a nemovitostech, stejně jako urychlené povolování pro projekty, které splňují standardy zelené výstavby thelatinvestor.com. To vedlo k výraznému nárůstu zelené výstavby: jen v roce 2023 86 nových projektů v městě získalo certifikaci LEED zelené budovy, čímž se Mexiko zařadilo mezi top 10 zemí na světě v počtu LEED-certifikovaných budov thelatinvestor.com. Banky a mezinárodní instituce tento trend dále podporují – například úvěr vázaný na udržitelnost ve výši 150 milionů dolarů od IFC financuje energeticky úsporné rekonstrukce a ekologické průmyslové parky v Mexiku thelatinvestor.com. Tato opatření nejen prospívají životnímu prostředí, ale také obvykle zvyšují hodnotu nemovitostí a přitahují sociálně uvědomělé investory/nájemce. Očekávejte pokračující regulační podporu udržitelnosti, díky čemuž se zelené prvky stávají v nových komerčních i rezidenčních projektech stále běžnějšími (a dokonce očekávanými).
- Politické klima a stabilita: Politický přechod v Mexiku v roce 2024 (rok prezidentských voleb) přinesl určitou nejistotu. Zvolení prezidentky Claudie Sheinbaum a pokračující většina vládní strany nejprve vedly u některých investorů k postoji „počkáme a uvidíme“, vzhledem k progresivní politické agendě této administrativy thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Objevily se obavy z možných ústavních změn nebo daňových reforem týkajících se nemovitostí, ale dosud nová vláda nepřijala žádná drastická opatření ovlivňující vlastnická práva. Naopak, vláda signalizovala podporu pro rozvoj a vlastnictví nemovitostí (kromě zaměření na zneužívání růstu nájmů) thelatinvestor.com. Obchodní napětí s USA (včetně hrozeb cel) je v realitním sektoru aktuálně větším problémem, zejména v komerční oblasti mexicobusiness.news. Úzká provázanost Mexika s ekonomikou USA znamená, že jakékoliv posuny v obchodní politice nebo zpomalení v USA mohou ovlivnit poptávku po kancelářských a průmyslových prostorech. Přesto převládá názor, že Mexiko zůstane klíčovou součástí severoamerických dodavatelských řetězců a jak domácí, tak zahraniční investoři do nemovitostí si zachovávají většinou pozitivní dlouhodobý výhled navzdory krátkodobému politickému šumu businesswire.com businesswire.com.
Stručně řečeno, obecně stabilní makroekonomické prostředí – charakterizované rostoucími investicemi, vysokými, ale ustupujícími úrokovými sazbami a proaktivní (byť mírnou) bytovou politikou – vytváří předpoklady pro další expanzi trhu s nemovitostmi v Mexico City. Zavádějí se regulatorní změny, které mají zlepšit dostupnost a udržitelnost bydlení, což může postupně přetvářet určité segmenty (zejména kvalitu a dostupnost nájemního bydlení).
Hlavní infrastrukturní a rozvojové projekty ovlivňující trh s nemovitostmi
Několik infrastrukturních projektů a rozsáhlých rozvojových plánů je v Mexico City právě ve výstavbě nebo bylo nedávno dokončeno a tyto mají hmatatelný dopad na dynamiku trhu s nemovitostmi:
- Nové mezinárodní letiště (AIFA): Mezinárodní letiště Felipe Ángeles, otevřené v roce 2022 v severní části metropole, je významným přírůstkem. I když počet cestujících zatím stále roste, samotná přítomnost letiště (spolu s navazujícími vylepšeními silniční sítě) podporuje rozvoj na severním okraji. Obce v blízkosti letiště zaznamenávají vznik nových hotelů, průmyslových parků a bytových domů pro pracovníky. Postupem času by lepší dopravní napojení na AIFA mohlo zvýšit ceny nemovitostí na severu Mexico City a v části Státu Mexiko. Také je ve výstavbě příměstská železniční trať spojující centrum města (stanici Buenavista) s novým letištěm, která tuto oblast po dokončení (očekáváno v letech 2025–26) ještě více propojí. Realitní investoři pečlivě sledují možnosti v oblasti pozemků a logistiky v tomto koridoru v očekávání rostoucího využití letiště.
- Městský meziměstský vlak Ciudad de México–Toluca (El Insurgente): Po letech výstavby je rychlodráha spojující Mexico City s Tolucou (hlavním městem sousedního Státu Mexiko) částečně v provozu. Pod názvem „El Insurgente“ byla první část trati otevřena na konci roku 2023 a v srpnu 2024 dosáhla západního Mexico City (oblast Santa Fe) en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Poslední úsek do centrálního terminálu Observatorio by měl být dokončen v roce 2025 en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Tato moderní železniční trať výrazně zkrátí dobu cesty mezi Mexico City a Tolucou (cesta, která dříve autem trvala více než hodinu, teď zabere přibližně 20–30 minut vlakem). Dopady na realitní trh jsou značné: obchodní čtvrť Santa Fe má nyní vlastní vlakové nádraží, což by mělo zjednodušit dojíždění zaměstnancům a potenciálně zvýšit obsazenost kanceláří v této oblasti. Také oblasti kolem Observatorio (který bude napojen na metro) čeká rozvoj orientovaný na dopravu, včetně nových projektů smíšeného využití pro oživení této čtvrti. V Toluce a na mezilehlých stanicích očekáváme zvýšenou poptávku po bydlení ze strany lidí, kteří mohou pohodlně pracovat v Mexico City, ale žít západněji. Celkově je meziměstský vlak zásadní změnou pro regionální propojení a pravděpodobně zvýší hodnotu nemovitostí v okolí svých stanic na obou koncích, zatímco Mexiku pomůže stát se více propojenou metropolí.
- Rozšíření městské hromadné dopravy (Cablebús a Metro): Mexiko City rozšířilo svou síť veřejné dopravy o inovativní řešení jako je Cablebús, což je lanová dráha sloužící kopcovitým a nedostatečně obsluhovaným čtvrtím. Dvě linky Cablebúsu nyní fungují (Linka 1 na severu a Linka 2 na východě), což výrazně zlepšilo dopravu v oblastech jako Iztapalapa. Úspěch těchto linek (desetitisíce cestujících denně) thelatinvestor.com thelatinvestor.com vedl k plánům na další trasy. Tyto projekty již přilákaly zvýšený zájem o nemovitosti v okolí svých konečných stanic – například kvůli přílivu lidí a zkrácení doby dojíždění se kolem stanic Cablebús plánují nová nákupní centra, bytové komplexy a komunitní zařízení. Mezitím pokračuje rozšiřování a modernizace městského metra. Linka 12 (jejíž část byla uzavřena po nehodě v roce 2021) byla kompletně opravena a znovu otevřena v roce 2023, čímž byla obnovena doprava v jihovýchodním koridoru. Probíhají také další prodloužení (například prodloužení linky 12 metra k Observatoriu kvůli napojení na vlak do Toluky a navrhované nové linky nebo trasy BRT v okrajových zónách). Každé zlepšení dopravy má tendenci odemykat rozvoj nemovitostí v přilehlých oblastech tím, že je činí dostupnějšími a atraktivnějšími pro obyvatele i podniky. Například prodloužení Insurgentes Sur BRT před několika lety přispělo k malému boomu výstavby středně vysokých obytných domů podél této trasy. Lze očekávat podobné lokální boomy s otevíráním nových přestupních bodů v hromadné dopravě.
- Velké polyfunkční projekty: Panorama a krajina města se mění díky několika rozsáhlým polyfunkčním projektům. Jedním z příkladů je Mítikah projekt v jižní části čtvrti Coyoacán – megaprojekt, který zahrnuje jeden z nejvyšších rezidenčních věží Latinské Ameriky, nákupní centrum a kancelářské prostory (otevřený postupně do roku 2022). Takové projekty často regenerují okolní čtvrtě, zvyšují hodnotu pozemků a přitahují zámožnější obyvatele. V centru města pokračují revitalizační snahy, jako je Proyecto Chapultepec (kulturní a parkové úpravy v okolí Chapultepecu) a přeměna starých průmyslových prostor v Nuevo Polanco na moderní komerční/rezidenční centra. Kromě toho jsou některé stárnoucí kancelářské budovy v historickém centru nebo podél koridorů jako Reforma cíleny na přestavbu na byty nebo hotely kvůli vysoké neobsazenosti kanceláří. Vláda vyjádřila podporu těmto projektům adaptivní přeměny jako způsobu řešení bytové situace a prevence úpadku ve městě. Přestože pokrok je pozvolný, i několik úspěšných přestaveb by mohlo vytvořit precedens a potenciálně během několika příštích let přidat stovky nových bytových jednotek v centrálních oblastech.
- Nearshoring průmyslové parky: Mimo samotné městské jádro se v okolí širšího Mexico City rozvíjí řada projektů průmyslových parků poháněných nearshoringem. Například nové logistické parky jsou plánovány podél dálnice Mexico-Querétaro a ve Huehuetoce a Zumpangu (severně od města). Tyto projekty, často podporované mezinárodními investory, začleňují udržitelné prvky (solární energie, ekologické certifikace), jak bylo zmíněno dříve na thelatinvestor.com. Jak tyto průmyslové zóny rostou, mají nepřímý vliv na místní poptávku po bydlení – pracovníci i manažeři hledají bydlení v dojezdové vzdálenosti. Města v blízkosti těchto parků mohou zaznamenat vznik nových rezidenčních čtvrtí a obchodních center. Úspěch v přilákání výroby (např. letecký průmysl v Querétaru, automobilový průmysl v Pueble) navíc nepřímo prospívá ekonomice Mexico City, protože hlavní město poskytuje finanční a profesionální zázemí těmto odvětvím. V tomto smyslu je makrotrend nearshoringu zásadní kulisou: nejenže naplňuje sklady a továrny, ale také přináší investice do infrastruktury (dálnice, železniční spojení, energetické projekty), které zlepšují propojení napříč centrálním Mexikem. To vše posiluje atraktivitu Mexico City jako regionálního obchodního centra, což nakonec podporuje jak komerční, tak rezidenční poptávku po nemovitostech.
Dynamika nabídky a poptávky a výhled trhu
Nabídka vs. poptávka: Nemovitostní trh v Mexico City v roce 2025 lze charakterizovat jako nedostatečný z hlediska nabídky v oblasti bydlení a maloobchodu, ale přesycený kancelářemi (průmyslové prostory jsou někde mezi tím, přičemž tendence směřuje k nedostatku). Na rezidenční straně bude pravděpodobně přetrvávat základní nerovnováha mezi omezenou nabídkou bytů a rostoucí poptávkou. Výstavba nových bytů nestačí držet krok s růstem nových domácností v hlavním městě. Jak již bylo uvedeno, i ambiciózní veřejné programy řeší pouze zlomek nedostatku thelatinvestor.com thelatinvestor.com. To naznačuje, že pokud nedojde k recesi nebo výraznému vnějšímu šoku, ceny bytů i nájmů budou pravděpodobně pokračovat ve svém vzestupném trendu i v příštích letech. Dostupnost bydlení zůstane palčivým problémem, což může vést k dalším regulačním zásahům nebo kreativním tržním řešením (co-living, mikrobyty apod.), aby bylo možné ubytovat obyvatele. Investoři a developeři se stále více zaměřují na „nově vznikající čtvrti“ na okraji města, kde je levnější půda, aby zde vznikla další vlna bytové výstavby globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Tyto oblasti, podpořené zlepšením dopravního spojení, mohou v budoucnu zaznamenat nejvyšší relativní růst cen, jakmile doženou zbytek města.
V komerčním sektoru nabídka kancelářských prostor stále převyšuje aktuální poptávku, ale nejhorší období možná pominulo, pokud se ekonomická situace stabilizuje. Firmy postupně znovu zaujímají prostory a nová nabídka je prakticky zastavena, což časem pomůže s vyrovnáním trhu. Klíčovým ukazatelem ke sledování je obsazenost kanceláří vs. trendy práce z domova: pokud více firem nařídí návrat zaměstnanců do kanceláří nebo pokud nové společnosti (zejména v souvislosti s nearshoringem) založí své provozy v Mexico City, může se zrychlit absorpce prostor. Míra neobsazenosti kolem 20 % je vysoká, ale není katastrofální; pronajímatelé jsou flexibilnější a nabízejí ústupky k přilákání nájemců. Očekává se, že v příštích 2–3 letech bude neobsazenost kanceláří postupně klesat na hodnoty kolem desítek procent, ale pravděpodobně se nevrátí na jednociferné předcovidové úrovně z roku 2019, vzhledem ke strukturálním změnám v užívání kanceláří. Nejvyšší kvalitu budov v prémiových lokalitách se podaří pronajmout nejrychleji, zatímco stárnoucí nebo špatně situované kancelářské budovy mohou mít potíže (a stát se kandidáty na přestavbu na jiné účely).
Pokud jde o retail, situace na straně nabídky a poptávky je příznivá – ve výstavbě je relativně málo nových maloobchodních prostor, zatímco poptávka ze strany prodejců se zotavila, takže obsazenost i nájemné by měly zůstat silné. Spotřebitelé projevili nahromaděnou touhu nakupovat osobně a mezinárodní značky rozšiřují své působení v Mexiku, což vše podporuje sektor maloobchodních nemovitostí. Můžeme očekávat, že budou spuštěny vybrané nové retailové projekty v nedostatečně obsluhovaných čtvrtích, jakmile developeři získají jistotu v obnově trhu (možná v integrovaných smíšených formátech). Pokud nedojde k výraznému poklesu spotřebitelských výdajů, měly by se maloobchodní neobsazenosti pohybovat v nízkých jednotkách procent (kolem 5–7 % nebo méně), což ve výsledku znamená trh pronajímatelů v prémiových centrech.
U průmyslových nemovitostí se očekává, že poptávka zůstane silná i v roce 2025 a dále. I když by nearshoring mohl mírně zpomalit (některé zprávy uvádějí malé zpomalení v roce 2024, jak firmy zpracovávají prostory pronajaté v letech 2021–2022 siila.com.mx), strategická poloha Mexika naznačuje pokračující příliv výrobních a logistických operací. Míra neobsazenosti v průmyslových parcích může mírně vzrůst, pokud bude zkolaudováno mnoho nových spekulativních projektů, ale vycházíme z historických minim kolem 2 %. I když by vzrostla například na 4–5 %, stále by to znamenalo napjatý trh, který zvýhodňuje pronajímatele. Růst nájmů u průmyslových nemovitostí by mohl nadále překonávat inflaci, zejména v lokalitách blízko města, kde je půda vzácná.
Klíčová rizika a faktory ke sledování: Výhled je sice převážně pozitivní, ale existuje několik upozornění. Jedním z nich je globální ekonomické prostředí – pokud by americká ekonomika výrazně zpomalila nebo by se přiostřily obchodní spory (například cla, jako ta zavedená začátkem roku 2025 riotimesonline.com), mohl by to Mexiko City pocítit snížením korporátní expanze a poklesem zájmu zahraničních investorů. Dalším faktorem je kontinuita domácí politiky: současný vládní přístup byl v praxi zpravidla nakloněn trhu, ale jakékoli překvapivé změny (například úpravy daní z nemovitostí nebo přísnější regulace nad rámec kontroly nájmů) by mohly ovlivnit náladu investorů. Dále dostupnost bydlení a sociální otázky (například místní odpor proti gentrifikaci) mohou ovlivnit politiku. Již jsme viděli, že tlak komunit vedl k zákonu o Airbnb a stropům na nájemné; další opatření mohou zahrnovat pobídky pro developerské projekty dostupného bydlení, nebo dokonce zavedení daně z prázdných luxusních jednotek.
Na druhou stranu fundamenty Mexico City zůstávají velmi silné. Je to ekonomické a kulturní centrum země, magnet pro talenty a investice. Jeho diverzifikovaná ekonomika (od financí přes technologické startupy až po kreativní odvětví) zajišťuje odolnost. Investice do infrastruktury postupně zvyšují kvalitu života a propojenost, což obvykle v čase zvyšuje hodnotu nemovitostí. A tlak na udržitelnost a modernizaci v sektoru nemovitostí přináší dlouhodobou hodnotu městskému majetku – nové zelené budovy a smart city iniciativy činí trh atraktivnější pro institucionální investory.
Závěrem lze říci, že trh s nemovitostmi v Mexico City v roce 2025 je poznamenán růstem a příležitostmi, zejména pro ty, kteří investují do bydlení a dobře situovaných komerčních aktiv, ale také potřebou vypořádat se s regulačními změnami a nerovnoměrným výkonem jednotlivých sektorů. Rezidenční nemovitosti zažívají vlnu poptávky jak ze strany místních, tak cizinců, přičemž se očekává, že ceny budou dále růst (i když možná mírnějším tempem než v posledních několika letech) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Komerční nemovitosti jsou příběhem dvou světů: segmenty maloobchodu a průmyslu prosperují díky vysoké spotřebě a nearshoringu, zatímco segment kanceláří se postupně zotavuje z nadměrné nabídky riotimesonline.com mexicobusiness.news. Klíčové čtvrti jako Polanco, Roma/Condesa a Santa Fe zůstanou centry aktivity, zatímco nově se rozvíjející oblasti získávají na atraktivitě díky novým dopravním spojením a developerským projektům. Investorům se doporučuje věnovat zvláštní pozornost posunům v politice (například novým regulacím nájmu) a cílit na segmenty se silnými základy (například bydlení pro střední třídu nebo logistická zařízení), aby získali nejlepší dlouhodobé výnosy. Celkově vstupuje trh s nemovitostmi v Mexico City do druhé poloviny 20. let s jistotou, kterou podtrhuje silná poptávka, omezená nabídka v klíčových sektorech a trvalá role města jako srdce mexické ekonomiky.
Zdroje
- Global Property Guide – Analýza trhu s rezidenčními nemovitostmi v Mexiku 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- TheLatinvestor – Stoupají ceny nemovitostí v Mexico City? (červen 2025) thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- TheLatinvestor – 15 silných trendů pro rok 2025 na trhu nemovitostí v Mexico City thelatinvestor.com thelatinvestor.com
- Mexico Business News – Pronájmy kanceláři v Mexiku v roce 2025 klesly o 27 %, v Mexico City o 40 % mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- The Rio Times – Kancelářský sektor v Mexico City čelí poklesu obsazenosti o 40 % (březen 2025) riotimesonline.com riotimesonline.com
- Mexico Business News – Neobsazenost kanceláří v Mexico City klesla na 21,56 % ve 3Q24 mexicobusiness.news mexicobusiness.news
- Nearshore Americas – Mexico City stanovuje limity na zvyšování nájmů nearshoreamericas.com nearshoreamericas.com
- FIBRA Macquarie (BusinessWire) – Výsledky za 4. čtvrtletí 2024 (obsazenost maloobchodu) businesswire.com
- Mexico Business News – Přehled trhu s nemovitostmi v roce 2025 (Bernardo Cordero, Mexico Business News) thelatinvestor.com thelatinvestor.com (Odborný komentář k tržním podmínkám)
