Přehled trhu (2025) – Po mírném roce 2023 se španělský trh s nemovitostmi v roce 2024 zotavil a zůstává silný na začátku roku 2025. Nižší sazby ECB a uvolnění inflace podpořily poptávku. Prodeje domů dosáhly v roce 2024 přibližně 642 000 (+10 % meziročně) globalpropertyguide.com a data z počátku roku 2025 (lednové prodeje +11 % meziročně) ukazují na pokračující dynamiku globalpropertyguide.com. Prodeje jsou rozprostřeny po celé zemi: Madrid (+10,6 % meziročně) a Valencie (+9,0 %) zaznamenaly výrazné nárůsty, Katalánsko +8,5 %, Andalusie +6,9 % a Kanárské ostrovy +4,6 % globalpropertyguide.com. Nabídka zůstává nízká: počet stavebních povolení roste (128 tis. v roce 2024, odhad 135 tis. v roce 2025), ale stále pod úrovní tvorby nových domácností caixabankresearch.com, což podporuje růst cen. Výsledkem je, že ceny nemovitostí v celostátním průměru vzrostly zhruba o 5–8 % v roce 2024 cbre.com caixabankresearch.com a nájmy vyskočily o ~11,5 % globalpropertyguide.com. Institucionální prognózy předpokládají pokračující růst: CaixaBank odhaduje okolo 650 000 prodejů a růst cen o ~5,9 % (index MIVAU) v roce 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, zatímco Solvia (Idealista) očekává prodeje +3–4 % a ceny +5 % v roce 2025 idealista.com idealista.com.
Rezidenční sektor – Poptávka je široce rozložená. V roce 2024 18 z 19 regionů zaznamenalo růst prodejů globalpropertyguide.com. Prodeje novostaveb vzrostly (o 23 % v roce 2024 globalpropertyguide.com), nejvíce od roku 2013, což odráží nedostatek starších nemovitostí a silnou aktivitu developerů. Zahájení nové výstavby však zaostává za poptávkou: žádostí o stavební povolení výrazně ubylo a jsou stále hluboko pod úrovní před rokem 2019 lucasfox.com. Hypotéky posilují: nové úvěry na bydlení vzrostly o +14,2 % v roce 2024 na 61,7 mld. € globalpropertyguide.com, což napomohly klesající sazby Euriboru. V únoru 2025 činila průměrná úroková sazba u nových hypoték cca 2,87 % (oproti 3,62 % před rokem) globalpropertyguide.com. Toto výrazné uvolnění (ECB snížila sazby na ~3 % ke konci roku 2024 caixabankresearch.com) podnítilo nákupy: CaixaBank očekává, že počet transakcí s bydlením dosáhne ~650 tis. v roce 2025 caixabankresearch.com.
Regionální rozdíly jsou výrazné. Madrid zůstává velmi atraktivní, ceny bytů se pohybují okolo 3 000–6 000 €/m². Prodeje v regionu Madrid vzrostly o cca 10,6 % v roce 2024 globalpropertyguide.com. Barcelona/Katalánsko rovněž vykázala silnou aktivitu (+8,45 % růst prodejů globalpropertyguide.com), ale nabídku omezuje nedostatek nových rozvojových pozemků. Valencie a její pobřeží (Alicante, Castellón) představovaly 16,3 % celostátních prodejů v roce 2024 globalpropertyguide.com a nové projekty rostou v rozvojových koridorech. Andalusie/Costa del Sol (Málaga, Cádiz atd.) byla lídrem v podílu na národních prodejích (19,6 % všech domů globalpropertyguide.com) díky domácí i zahraniční poptávce po cenově dostupném bydlení na slunci. Baleárské ostrovy zaznamenaly obrovský zájem ze zahraničí (třetina poptávky), avšak v roce 2024 došlo k mírnému poklesu prodejů o 3,8 % globalpropertyguide.com. Kanárské ostrovy zůstávají oblíbené u Evropanů; prodeje zde stouply o cca 4,6 % globalpropertyguide.com.
Komerční nemovitosti – Rok 2024 znamenal oživení investic a pronájmů. Kanceláře v Madridu a Barceloně zaznamenaly silný zájem nájemců. Pronájmy kancelářských prostor v Madridu dosáhly v roce 2024 cca 500 000 m² (+40 % meziročně) cbre.com; v Barceloně se očekává v roce 2025 překonání hranice 300 000 m² (v roce 2024 přes 280 000 m², +20 %) cbre.com. Investice do kanceláří v roce 2024 činily přibližně 1,5 miliardy € (+25 % meziročně) cbre.com, přičemž vedly menší obchody a podnikové akvizice. Kanceláře v Madridu tvořily cca 600 mil. € z této částky, Barcelona cca 440 mil. € (+70 % meziročně) cbre.com. Výnosy u špičkových kancelářských nemovitostí jsou cca 4,85 % v Madridu a 4,95 % v Barceloně cbre.com a očekává se jejich další zmenšování obdobně jako na ostatních evropských trzích.
Obchodní prostory nabírají na síle. Počet nájemních transakcí v hlavních ulicích vzrostl v roce 2024 o přibližně 11 %, přičemž špičkových lokalit je nedostatek cbre.com. Průměrné nájemné v hlavních nákupních ulicích tak vzrostlo o cca 7 % v roce 2024 cbre.com. I nákupní centra si polepšila: návštěvnost i tržby se zotavily (tržby +4,7 % meziročně) a obsazenost dosáhla čtyřletého maxima cbre.com. Zájem investorů se výrazně vrátil: objem investic do maloobchodu dosáhl cca 2,8 miliardy € v roce 2024 (+135 % meziročně) cbre.com, což odpovídá desetiletému průměru, a maloobchod se tak stal třetí největší třídou aktiv (20 % všech investic) cbre.com.
Hotely a turistika – Španělský rekordní turistický boom pohání poptávku po hotelech. V roce 2024 navštívilo zemi cca 116 milionů zahraničních turistů (+4 % oproti 2023), kteří vytvořili 364 milionů přenocování (+5 %) a utratili o cca 17 % více cbre.com. Průměrná obsazenost hotelů činila kolem 68 %. Do roku 2026 má být otevřeno přibližně 250 nových hotelů (17 000+ pokojů) – čtvrtina z nich bude luxusních pětihvězdičkových, situovaných převážně v Málaze, Madridu, na Kanárských ostrovech a v Cádizu cbre.com. V návaznosti na tuto sílu investice do hotelů v roce 2024 dosáhly 3,22 miliardy € (23 % všech investic do komerčních nemovitostí) cbre.com. Provozní ukazatele (obsazenost, RevPAR) překročily úrovně roku 2023 i období před covidem cbre.com.
Trh s luxusními nemovitostmi – Prémiový segment zůstává živý. O luxusní nemovitosti v přímořských a městských lokalitách (Marbella, Ibiza, Madrid, Barcelona) je silná poptávka. Pozoruhodné je, že bohatí američtí kupující nyní platí nejvyšší ceny za m² ze všech zahraničních skupin reuters.com. Nerezidentní kupci (20 % všech transakcí) platili v druhém pololetí 2024 průměrně 2 362 €/m² oproti 1 713 € u místních reuters.com. Společnost Lucas Fox uvádí, že v roce 2024 prodeje luxusních nemovitostí prudce vzrostly: značkové rezidence a prémiové vily byly „výrazným“ segmentem lucasfox.com. Více než 62 % nových domů v projektu Madrid Nuevo Norte bude cenově dostupných, což odráží politiku, ale řada luxusních jednotek se staví zároveň (viz níže).
Trh nájmů (dlouhodobé vs krátkodobé) – Dlouhodobé nájemné v roce 2024 prudce vzrostlo; podle údajů Idealista vzrostl národní index nájmů o 11,5 % (na přibližně 13,5 €/m²) globalpropertyguide.com. Nájemné ve velkých městech překonalo rekordy: Barcelona 23,4 €/m² (+13,9 %), Madrid 20,7 € (+15,3 %), Palma 17,2 € (+11,9 %), Málaga 15,1 € (+11,4 %) globalpropertyguide.com. Hrubý výnos z nájmu (roční nájem/výkupní cena nemovitosti) je střední: přibližně 5,6 % celostátně v 1. čtvrtletí 2025, což je pokles z 6,2 % před rokem globalpropertyguide.com. Výnosy ve městech se výrazně liší – Barcelona průměrně ~7,5 %, Valencie ~6,2 %, Madrid pouze ~4,8 % (kvůli vyšším cenám) globalpropertyguide.com. Protože je bydlení stále nedostatkové a úrokové sazby nízké, poptávka po nájmu zůstává silná, zejména ze strany mladých profesionálů a imigrantů.
Krátkodobé (turistické) pronájmy prudce vzrostly navzdory pokusům o jejich omezení. Podle Exceltur vzrostla nabídka typu Airbnb v letech 2022 až 2024 přibližně o 25 %, což překonává růst ubytovacích kapacit reuters.com. V nejžádanějších lokalitách: krátkodobé pronájmy v Madridu +49 % (nyní 38 % turistických lůžek) a v Málaze +36 % za dva roky reuters.com. Tento růst přispívá k odhadovanému celostátnímu deficitu bydlení ~450 000 jednotek reuters.com. V reakci na to se zpřísňují předpisy: od 1. července 2025 bude povinný jednotný Rejstřík turistických pronájmů (všechny krátkodobé jednotky musejí pro inzerci online mít registrační kód) idealista.com. Od 3. dubna 2025 nová pravidla vyžadují výslovný souhlas společenství vlastníků s rekreačním pronájmem v budově (většina vlastníků musí schválit) ldrgroup.nl. Mezitím dlouhodobé nájmy již nebudou indexovány na inflaci: od roku 2025 Španělsko zavádí nový „referenční index“ (IRAV) pro navyšování nájemného, jenž omezuje růst nájemného dle vzorce globalpropertyguide.com.
Regionální rozdělení trhu
- Madrid: Největší španělský trh (~12 % všech prodejů globalpropertyguide.com) je napjatý a drahý. Ceny v madridské oblasti v Q4 2024 vzrostly meziročně o ~9,4 % caixabankresearch.com (jeden z největších nárůstů v zemi) a průměrné nájmy vzrostly o 15 %. Nové projekty (např. Madrid Nuevo Norte, viz níže) slibují více bytů (10 500 domů) a kanceláří (1 milion m²) news.griclub.org news.griclub.org. Investiční toky rostou: kanceláře, bydlení i hotely přilákaly asi 1,3 mld. € v Q1 2025 cbre.co.uk a Madrid je podle CBRE druhý na světě co do investičních záměrů.
- Barcelona/Katalánsko: Podíl na prodejích ~15,5 % (2024) globalpropertyguide.com. Ceny v Barceloně v roce 2024 vzrostly o ~8 % a nabídka luxusu je omezená. Nové byty jsou vzácné a poptávku táhnou cizinci. Významné projekty: dlouho očekávané barcelonské železniční nádraží Sagrera (stavba za 2 miliardy € s 3,7 km zelené střechy) bude dokončeno do roku 2028 en.wikipedia.org, což uvolní půdu pro výstavbu. V roce 2024 došlo k akceleraci pronájmů kanceláří i maloobchodu v Barceloně cbre.com cbre.com, což odráží ekonomickou vitalitu města.
- Valencijský region: S 16,3 % národních prodejů globalpropertyguide.com je valencijský trh silný. Provincie Alicante (Costa Blanca) zaznamenala velmi vysoký podíl cizinců mezi kupujícími (více než 45 % kupujících ve 4. čtvrtletí 2024) cottageproperties.es. Ve městech (Valencie, Alicante) rostou nájmy (+12 % v roce 2024 ve Valencii) globalpropertyguide.com. Poptávku podporují investice do infrastruktury (nové tramvajové linky, rozšiřování přístavu) i růst technologického sektoru.
- Andalusie/Costa del Sol: Andalusie (19,6 % prodejů) vede zemi globalpropertyguide.com. Costa del Sol (provincie Málaga) je magnetem pro cizince: Britové, Skandinávci i další zde kupují, čímž tlačí nájmy a prodeje nahoru (~nájemné ve městě Málaga +11,4 % v roce 2024 globalpropertyguide.com). I vnitrozemská města (Sevilla, Granada) lákají více zájmu s rostoucími cenami. Veřejné prostředky směřují do dopravy (nové linky metra, modernizace letišť), což zlepšuje dostupnost regionu.
- Baleárské ostrovy: Převládá turismus a vlastnictví cizinci. Přibližně třetina kupujících na Mallorce/IBIZE je ze zahraničí globalpropertyguide.com. V roce 2024 byly Baleáry jediným regionem s mírným poklesem prodejů (-3,8 %) globalpropertyguide.com, částečně kvůli nasycení v nejvyšším segmentu. Přesto je zde nájemné nejvyšší ve Španělsku (Palma 17,2 €/m², Ibiza ještě více) globalpropertyguide.com. Pravidla pro obnovitelné zdroje energie a daně na druhé domovy (v diskusi) mohou ovlivnit budoucí poptávku.
- Kanárské ostrovy: Mírný růst (prodeje +4,6 % v roce 2024) globalpropertyguide.com. Silný cestovní ruch zvyšuje poptávku na Tenerife, Gran Canarii i Lanzarote. Zahraniční kupci (zejména ze severní Evropy) tvoří asi 20–25 % transakcí. Nemovitosti zde nabízejí stále vyšší výnosy (~5–6 %) díky nižším cenám.
Cenové trendy a prognózy
Ceny nemovitostí vzrostly v roce 2024 na celostátní úrovni o ~5–8 %. Oficiální data (MIVAH) uvádějí +5,8 % (2024 vs 2023) caixabankresearch.com, zatímco index notářů zaznamenal +8,4 % za rok 2024 caixabankresearch.com. V klíčových regionech došlo k dvojcifernému růstu: Baleáry +12,1 % (Q4 2024) a Madrid +9,4 % caixabankresearch.com. Nižší cenové pásma v severním Španělsku rostou ještě rychleji (západní/severní provincie +11–15 % ve 4. čtvrtletí, uvádí Caixabank), protože kupující hledají lepší poměr výkon/cena.
Pohledem do budoucna jsou institucionální prognózy optimistické. CaixaBank předpovídá nominální růst cen v roce 2025 asi o 5,9 %, v roce 2026 zpomalení na přibližně 3,0 %, jakmile se nabídka začne přibližovat poptávce caixabankresearch.com. Solvia očekává růst cen přibližně o +5 % v roce 2025 idealista.com. Očekává se, že úvěry na bydlení zůstanou dobře dostupné při uvolňování politiky ECB; banky mohou dále snížit náklady na půjčky. Do roku 2030 očekávají experti pozitivní, ale umírněnější přírůstky (po úpravě o inflaci se ceny zhruba zdvojnásobí oproti roku 2020). Tyto odhady podporuje i pokračující růst populace (MMF předpovídá +1,2 %/rok) a nedostatečná nabídka bydlení caixabankresearch.com.
Dynamika poptávky a nabídky
Poptávka: Je poháněna domácími i zahraničními kupci. Pokračující růst populace a pracovní síly (včetně imigrace) vytváří nová domácnosti. Zaměstnanost je blízko úrovní před covidem a mzdy rostou, což podporuje kupní sílu. Nedávná data ukazují odloženou poptávku: Solvia uvádí, že mnoho kupujících odkládalo nákup v letech 2022–23 kvůli vysokým sazbám a nyní se vrací idealista.com. Zájem cizinců prudce roste: cizinci koupili v 1. pololetí 2024 asi 69 400 domů (20,4 % všech prodejů) idealista.com. Občané Spojeného království zůstávají největší skupinou, ale zvláště aktivní jsou Američané (+2× oproti před 5 lety) a Maročané reuters.com.
Nabídka: Historicky napjatá. Nová výstavba se zvyšuje, ale stále z nízké základny: stavební povolení narostla v roce 2024 asi o 16 % (107 tis. leden–říjen) cottageproperties.es, ale celkově zůstávají žádosti pod úrovní před rokem 2019 lucasfox.com. Nedostatek pozemků je zvlášť výrazný ve velkých městech (Madrid/Barcelona). Obytný fond stárne: jen přibližně 5 % španělských bytů je mladších než 5 let. Tato nerovnováha – rostoucí poptávka vs. omezená nová nabídka – je hlavním motorem růstu cen caixabankresearch.com.
Pokud by nabídka prudce vzrostla (např. při dosažení 135 tis.+ povolení v roce 2025 caixabankresearch.com), růst by se mohl zmírnit. V současnosti se však téměř všichni experti shodují, že omezená nabídka udrží trh napjatý několik let. V segmentu nájmů také nízká míra neobsazenosti (asi 2–3 % ve městech) zvyšuje nájmy.
Zákonné a regulační změny
Nedávné změny v politice přetvářejí trh:
- Rezidenční nájem: Zákon o právu na bydlení (Ley 12/2023) od ledna 2025 zavádí nový Referenční index nájemného (IRAV) globalpropertyguide.com. IRAV zastropuje roční zvyšování nájmů na nižší z hodnot: CPI, jádrová inflace nebo pevně stanovený průměr, čímž nahrazuje předchozí navyšování podle inflace globalpropertyguide.com. Od roku 2024 byly používány dočasné stropy (2–3 %), ale IRAV bude řídit nové smlouvy po květnu 2023. Cílem je stabilizovat nájmy (30 % Španělů bydlí v nájmu) globalpropertyguide.com.
- Turistické pronájmy: Dne 3. dubna 2025 Španělsko přepracovalo pravidla pro krátkodobé pronájmy. Zákon o horizontálním vlastnictví nyní vyžaduje výslovný souhlas komunitního společenství v domě (3/5 většina) pro provozování turistického ubytování ldrgroup.nl. Bez povolení není možné pronajímat na krátko. V červenci 2025 implementuje Španělsko nové pravidla EU pro krátkodobé pronájmy: všechny takové bytové jednotky se musí registrovat v národním registru (Registro Único) a kód registrace uvádět v online inzerci idealista.com. Tyto kroky mají za cíl převést části jednotek do dlouhodobých nájmů a potlačit nelegální pronájmy.
- Zlaté vízum: Španělsko zrušilo realitní cestu ke Zlatému vízu 3. dubna 2025 globalpropertyguide.com. Investoři získávali pobyt nákupem nemovitosti za 500 000 € a více (v roce 2019 uděleno max. 681 víz přes nemovitosti globalpropertyguide.com). Vláda uvedla jako důvod tlak na ceny zejména ve městech globalpropertyguide.com. Existující žadatelé si povolení ponechají, noví však již skrze reality investovat nemohou. To by mělo lehce omezit segment luxusních/smíšených projektů, anglicky mluvící a kupci z EU však zůstávají aktivní.
- Další opatření: Úřady zvažovaly daň z neobsazených bytů a obecní pobídky na dostupné bydlení, ale žádné plošné nové daně zatím zavedeny nebyly. Opatření týkající se hypoték (LTV stropy) jsou vůči evropskému průměru mírná. Celkově má regulace za cíl balancovat ochranu nájemníků a zájmy investorů.
Zahraniční investiční prostředí
Španělsko nadále přitahuje globální kapitál. V 1. kvartálu 2024 činily celkové investice do nemovitostí 3,3 mld. € (+39 % meziročně) cbre.co.uk, tedy výrazně nad evropským průměrem. Madrid a Barcelona patří mezi 5 nejatraktivnějších měst pro mezinárodní investory (CBRE). Růstu napomáhá jak nákup domácností cizinci, tak firemní nákupy investičních nemovitostí. Například zahraniční kupci (rezidenti i nerezidenti) koupili v roce 2024 asi každou pátou nemovitost idealista.com. Instituce (fondy, REITy, movití investoři) rozšiřují záběr v oblasti bydlení (build-to-rent, studentské ubytování), maloobchodu, logistiky a turismu. Důležité je, že cizinci platí prémii: průměrná cena zaplacená nerezidenty byla koncem roku 2024 o ~38 % vyšší než u Španělů reuters.com.
Přímé zahraniční investice do Španělska (celková ekonomika) dosáhly v 1. pololetí 2024 asi 20,9 mld. USD santandertrade.com. Zatímco většina šla do služeb a průmyslu, nemalá část směřuje i do hotelů, kanceláří a bydlení. USA jsou nyní hlavním zdrojem přímých investic (29 % přílivu) santandertrade.com a američtí kupci patří mezi nejaktivnější na rezidenčním trhu reuters.com. Brexit lehce zchladil britské investice, ale kupci z EU (Německo, Francie, Skandinávie) zůstávají silní. Konec Zlatého víza může investory více motivovat k výnosovým projektům než k rezidenčnímu pobytu.
Hypoteční a finanční prostředí
Španělské banky a dlužníci se přizpůsobují měnícím se úrokovým sazbám. Hypoteční zadluženost (nesplacené úvěry) je podle historických ukazatelů nízká (≈31,3 % HDP v roce 2024 vs 60 % před rokem 2008 globalpropertyguide.com). To poskytuje prostor pro růst úvěrů. V roce 2024 se nově poskytnuté hypoteční úvěry zotavily (+14,2 % na 61,7 miliard € globalpropertyguide.com) poté, co v letech 2022–23 klesaly. Počet nových hypoték (423 761 v roce 2024) také prudce vzrostl globalpropertyguide.com.
Úrokové sazby klesají: po vrcholu v polovině roku 2024 ECB snížila sazby ke konci roku na ~3 %. Průměrná úroková sazba nových hypotečních úvěrů ve Španělsku byla v únoru 2025 přibližně 2,87 % globalpropertyguide.com, oproti 3,62 % o rok dříve. Asi 90 % půjček je s pohyblivou nebo krátkodobě fixovanou sazbou, takže dlužníci budou těžit z dalších snížení (CaixaBank předpokládá hlavní sazbu ECB kolem 2 % do roku 2026 caixabankresearch.com). Nižší náklady na půjčky podpoří poptávku kupujících i refinancování. Banky přitom zůstávají konzervativní – LTV je střední (typicky 80 %) a kritéria pro schvalování úvěrů jsou přísnější než během minulých realitních bublin.
Hlavní developerské projekty
Řadu velkých projektů ovlivní budoucí vývoj trhu. Madrid Nuevo Norte (MNN) je vlajkovou lodí: 3,4 km² (2,6 milionů m² stavební plochy) smíšené výstavby severně od stanice Chamartín. MNN nabídne přibližně 10 500 bytů (38 % dostupných; 62 % vyšší standard) a nové centrální obchodní čtvrti s 1 milionem m² kancelářských ploch news.griclub.org news.griclub.org a 400 000 m² parků (včetně 13ha centrálního parku) news.griclub.org. Očekává se, že MNN vytvoří asi 350 000 pracovních míst a za 25 let přidá 15,2 miliardy € do HDP news.griclub.org.
Významné městské projekty: např. Madrid Nuevo Norte (viz vizualizace výše) přinese 10 500 bytů, 1,6 milionu m² kanceláří a rozsáhlé zelené plochy news.griclub.org news.griclub.org.
Další města připravují vlastní projekty: v Barceloně se staví stanice Sagrera (~2 miliardy € nákladů), otevřena má být do roku 2028 en.wikipedia.org. Komplex Sagrera zahrnuje zahloubení kolejí a park v délce 3,7 km nad nimi en.wikipedia.org, čímž vznikne prostor pro bydlení a kanceláře. Ve Valencii připravované projekty ve starém korytě řeky a přístavu (rozšíření Ciudad de las Artes, Parque Central) uvolní novou rezidenční půdu. Plaza de la Magdalena v Zaragoze je megaprojekt kanceláří a hotelů na bývalém říčním ostrově. V barcelonské čtvrti 22@ a pokračujících rozšířeních sektoru 22@ dochází k přeměně bývalých průmyslových území na smíšenou výstavbu.
V turistice se staví důležité resorty a kongresová centra. Například v Málaze byla v roce 2023 otevřena výstaviště FICO (největší evropské centrum pro pořádání akcí), v Madridu se rozšiřuje Plaza Mayor II. Na Baleárech a Kanárských ostrovech pokračují luxusní resorty a komunity druhých domovů (mnohé financovány zahraničím).
Odborné prognózy (2025–2030)
Institucionální studie se shodují na pokračujícím růstu do let 2025–26, poté s umírněním. CaixaBank (únor 2025) očekává přibližně 650 tisíc prodejů domů v roce 2025 (oproti ~642 tisícům v roce 2024) caixabankresearch.com a růst cen o ~5,9 % (index MIVAH) caixabankresearch.com, před zpomalením růstu (počet transakcí ~620 tis., ceny +3,0 % v roce 2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Solvia podobně předpokládá růst prodejů o 3–4 % a cen o 5 % v roce 2025 idealista.com idealista.com a poznamenává, že faktory jako neuspokojená poptávka a zahraniční kupující přetrvají.
V druhé polovině 20. let vývoj závisí na makroekonomii: pokud zůstanou sazby nízko a výstavba poroste, růst cen se může zpomalit na 2–3 %. MMF a OECD předpovídají růst španělského HDP okolo 2–2,5 % ročně do roku 2030, což by mělo podpořit poptávku po nemovitostech. Možná je i volatilita: nové zvýšení sazeb (například kvůli globální inflaci) by mohlo trh dočasně ochladit. Celkově analytici nevidí velkou bublinu – Španělsko má nadále bytový deficit. V roce 2030 by ceny domů mohly být (nominálně) o 20–30 % vyšší než v roce 2025, pokud nenastane šok.
Rizika a příležitosti
Rizika: Problémy s dostupností představují největší problém. Poměr cen nemovitostí k příjmům je ve velkých městech Španělska zpět na úrovni roku 2007 a „míra úsilí“ (splátka hypotéky k příjmu) činí asi 35 % cbre.com – patří k nejvyšším v EU. Banka Španělska varuje před nedostatkem bydlení (cca 450 tisíc chybějících domů) reuters.com. Pokračující rychlý růst nájmů a cen může vést k politické odezvě a přísnější regulaci. Ostatně nové zákony o nájemném signalizují posun ve prospěch nájemníků. Regulační riziko: další regulace nájmů nebo zdanění druhých domovů může odradit investory. Zrušení Zlatého víza je toho příkladem; podobná opatření by ovlivnila trhy luxusního bydlení. Úrokové sazby: rychlejší než očekávané globální utažení měnové politiky může zvýšit hypoteční náklady a srazit poptávku. Kolísání turismu: závislost trhu na cestovním ruchu znamená, že jakýkoli pokles počtu turistů (například při návratu pandemie) by poškodil krátkodobé pronájmy i hotely.
Příležitosti: Zároveň je zřejmá robustní základna trhu. Španělsko nabízí srovnatelně vysoké výnosy: nájmy bytů (~5–7 % hrubého) jsou podstatně nad úrovní výnosů státních dluhopisů EU globalpropertyguide.com, které zůstávají poblíž 1 %. Díky nízkým nákladům na financování mohou developeři stále generovat solidní marže. Sektor nájemního bydlení expanduje – institucionální build-to-rent i alternativní bydlení (studentské, pro seniory) přitahuje kapitál. Velké městské projekty (např. MNN) vytvoří dlouhodobou hodnotu a moderní bytový fond, čímž vznikne prostor pro nové investice. Zahraniční poptávka (Severní Amerika, severní Evropa, Latinská Amerika) je pestrá a pravděpodobně díky atraktivitě životního stylu a výhodnému kurzu pro mnoho investorů přetrvá. Evropské pobídky pro zelenou výstavbu navíc podpoří rekonstrukce a nové energeticky úsporné bydlení (zvýšení aktivity). Celkově obezřetní investoři vidí ve Španělsku trh s dlouhodobým růstem, bohatou nájemní poptávkou a možnostmi pro rozvoj nové generace bydlení a smíšených projektů.
Zdroje: Vlastní výzkum autora včetně oficiálních statistik (INE), oborových zpráv a expertních analýz globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
