Zpráva o trhu s nemovitostmi v Megève 2025: trendy, srovnání a výhled do roku 2028

Přehled: Trh s nemovitostmi v Megève v roce 2025

Trh s nemovitostmi v Megève zůstává jedním z nejžádanějších v Alpách, vyznačuje se silnou mezinárodní poptávkou a omezenou nabídkou. Celkové ceny alpských nemovitostí v roce 2024 mírně vzrostly přibližně o 3 %, přičemž francouzská střediska zaznamenala průměrný růst +1,5 % (za švýcarskými středisky s +3,5 %) agenceboan.com. V Megève se ceny po výrazných nárůstech během pandemie ustálily na vysoké úrovni – špičkové chaty zde dosahují přibližně 15 000 € za metr čtvereční naef-prestige.ch, což řadí vesnici mezi nejdražší francouzská střediska (výše je pouze Val d’Isère). Odhaduje se, že 90 % nákupů alpských nemovitostí je určeno pro sezónní pronájem collection-chalet.co.uk, což podtrhuje závislost trhu na turistice. Kupující nadále považují alpské nemovitosti za „jistou sázku“, což podporuje prestižní pověst střediska a nedostatek stavebních pozemků, které pomáhají zachovat dlouhodobou hodnotu cimalpes.com.

Pro ilustraci aktuálních cen Tabulka 1 ukazuje průměrné hodnoty podle regionu a segmentu. Prémiová střediska jako Courchevel 1850 a Val d’Isère dosahují extrémně vysokých cen (>16 000 €/m²), zatímco méně známé oblasti v jižních Alpách nabízejí mnohem nižší vstupní ceny kolem 2 300 €/m² investropa.com investropa.com. Samotné Megève se pohybuje na vyšším konci spektra: kolem 11 000 € za m² v průměru, podobně jako Courchevel (celkově) a zaostává pouze za Val d’Isère s ~16 100 €/m² collection-chalet.co.uk. To řadí Megève pevně do nejvyšší třídy alpských trhů podle ceny, což odráží jeho status luxusního střediska a mezinárodní přitažlivost.

Tabulka 1: Ceny nemovitostí ve francouzských Alpách podle regionu (2025). Megève a Courchevel v průměru kolem €11,000/m², oproti Val d’Isère s ~€16,100 collection-chalet.co.uk.

Navzdory krátkodobé stabilizaci (údaje Knight Frank ukazují, že ceny prémiových nemovitostí v Megève klesly v roce 2024 o ~2 % po předchozím růstu naef-prestige.ch), celkový trend je vzestupný. Alpské nemovitosti jsou podporovány kupci s vysokým čistým jměním, kteří upřednostňují životní styl a bezpečnou investici: flexibilní práce a předčasné odchody do důchodu po pandemii vedly k delšímu pobytu v horách a Megève je stále více vnímáno jako celoroční destinace, nikoli jen zimní lyžařské středisko agenceboan.com agenceboan.com. Shrnutě, k roku 2025 je realitní trh v Megève charakterizován odolností a exkluzivitou – poptávka zůstává silná, nabídka je omezená a ceny jsou blízko historických maxim, což vytváří podmínky pro další růst do budoucna agenceboan.com.

Trendy rezidenčních nemovitostí v Megève (ceny, poptávka & vývoj)

Ceny a nabídka bydlení: Ceny rezidenčních nemovitostí v Megève vystřelily na ultra-prémiovou úroveň, čímž si upevnily své místo po boku Courchevel a Val d’Isère jako jedno z nejdražších lyžařských středisek ve Francii cimalpes.com. Typické nabídkové ceny se pohybují v rozmezí pěti až osmi číslic: byty se často nabízejí za 10 000–15 000 € za m², zatímco prostorné chaty běžně přesahují hodnotu 3–10 milionů €, v závislosti na lokalitě a vybavení. Ve segmentu luxusních nemovitostí v Severních Alpách vzrostl počet prodejů v rozmezí 4–10 milionů € o 16 % a transakce nad 10 milionů € vzrostly nedávno o 36 % investropa.com – tento trend se odráží v přívalu prodejů luxusních chat v Megève. Nejžádanější čtvrti zahrnují Mont d’Arbois (známý díky odkazu Rothschildů, golfovému hřišti a chatám přímo u sjezdovky) a adresy v centru vesnice poblíž pěší zóny cimalpes.com cimalpes.com. Omezené pozemky pro novou výstavbu a přísná územní regulace omezují nabídku, takže příležitosti ke koupi jsou velmi vzácné cimalpes.com. Tato nedostupnost udržuje cenovou sílu: i starší chaty „určené k rekonstrukci“ přitahují více zájemců kvůli obtížnosti najít prémiové pozemky v okolí Megève.

Poptávka kupujících a demografie: Skupina kupujících v roce 2025 je skutečně mezinárodní. Zámožné francouzské rodiny si udržují silnou přítomnost, ale významná část poptávky přichází ze zahraničí. Zejména kupující z Velké Británie a USA jsou v poslední době ve Francouzských Alpách aktivnější naef-prestige.ch. Američtí kupci, povzbuzeni silným dolarem, považují alpské nemovitosti za prestižní aktivum a stále více se zaměřují na špičková střediska jako Megève (vedle Courchevel a Val d’Isère) kvůli trofejním chaletům investropa.com. Britští kupující zůstávají základním kamenem trhu a pokračují v dlouhé tradici britského zájmu o francouzské lyžařské nemovitosti. Roste také zájem z nových segmentů: švýcarští občané, kteří využívají stabilního švýcarského franku, investují za hranicemi do blízkých francouzských středisek investropa.com investropa.com, a asijští kupující (z Číny, Hongkongu, Singapuru) začali vnímat alpské nemovitosti jako investici do životního stylu i jako statusový symbol investropa.com. Ultra-bohatí jednotlivci z Blízkého východu představují další rostoucí skupinu, kterou láká luxusní maloobchod a pětihvězdičková pohostinnost naef-prestige.ch. Tato různorodá základna poptávky je podpořena životním stylem – dnešní kupující upřednostňují wellness, celoroční rekreaci a rodinné dědictví před čistě lyžařským pohodlím agenceboan.com. Například mnoho klientů nyní hledá domy se spa, posilovnou a flexibilními prostory pro práci na dálku, což odráží, jak trendy v oblasti zdraví a práce odkudkoli ovlivnily alpské preference agenceboan.com. Celkově je rezidenční trh v Megève v roce 2025 charakterizován vysokou poptávkou při omezené nabídce, přičemž stále globálnější skupina kupujících soupeří o podíl na tomto alpském idylickém místě.

Nové projekty: Vzhledem k nedostatku centrálních pozemků jsou novostavby v Megève poměrně vzácné, ale když se objeví, vzbuzují velký zájem. V posledních letech zde vzniklo několik luxusních apartmánových rezidencí a enkláv chaletů, často na místě starších staveb. Tyto nové projekty obvykle kladou důraz na tradiční savojský alpský styl v kombinaci s moderním luxusem – poctu dědictví Megève jako kolébky klasické estetiky lyžařských chaletů cimalpes.com cimalpes.com. Developeři se zaměřují na splnění očekávání dnešních náročných rekreantů a nabízejí například wellness centra, concierge služby a udržitelný design. Významně k tomu přispěl francouzský zákon ALUR (2014) a místní územní plánování, které podpořily výstavbu s vyšší hustotou (např. kvalitní apartmánové chalety) za účelem šetření půdy cimalpes.com, po období velmi omezené výstavby. Výsledkem je, že vydávání povolení prudce vzrostlo – podlahová plocha postavená v Megève vzrostla o 400 % mezi lety 2017 a 2018 díky novému územnímu plánu cimalpes.com. Přesto se jakákoli nová rezidence v Megève rychle prodá ještě před dokončením kvůli neuspokojené poptávce. Kupující také skupují starší chalety vyžadující rekonstrukci, protože je vnímají jako příležitost k úpravám při zachování původního kouzla (místní trh s „zrekonstruovanými statky“ a historickými chalety je velmi aktivní) cimalpes.com. Shrnutí: rezidenční nabídka zůstává omezená. Ať už si zvolíte moderní apartmán u sjezdovek nebo klasický chalet v osadách, nákup v Megève téměř vždy znamená vstup do konkurenčního a odolného trhu, který prokázal svou dlouhodobou hodnotu.

Komerční nemovitosti & výhled pohostinství

Komerční nemovitosti v Megève – zahrnující maloobchodní prostory, hotely, restaurace a servisní objekty – jsou posíleny luxusní turistickou ekonomikou města. Sektor pohostinství vzkvétá, což dokládají silné výkonnostní ukazatele. Například v zimě 2024 vzrostly tržby ze skipasů v Megève meziročně o +16,6 % chaletararatmegeve.com, což odráží silné výdaje návštěvníků za horské služby. Vesnice se může pochlubit působivou nabídkou luxusního ubytování: v roce 2023 zde bylo 28 hotelů (celkem 984 pokojů), většina z nich byla hodnocena jako 4hvězdičkové a 5hvězdičkové chaletararatmegeve.com. Patří sem i proslulé luxusní hotely (chalety Relais & Châteaux, Four Seasons Megève atd.), které obsluhují elitní mezinárodní klientelu. Obsazenost je vysoká po celý rok – v létě 2024 dosáhla hotelová obsazenost v srpnu dokonce 81 % (téměř stejně jako v zimní špičce) chaletararatmegeve.com. To je pozoruhodné, protože léto nyní tvoří přibližně 37 % ročních přenocování turistů v Megève, což je podíl, který neustále roste chaletararatmegeve.com. Vysoká letní návštěvnost znamená plné restaurace, obchody a služby s průvodci, což následně podporuje poptávku po komerčních prostorách i mimo lyžařskou sezónu.

Maloobchod a stravování: Centrum vesnice Megève je proslulé svými elegantními pěšími zónami lemovanými designovými butiky, uměleckými galeriemi a špičkovými restauracemi. Prémiové nájmy v hlavní části zůstávají podpořeny stálým pohybem zámožných návštěvníků. Luxusní značky (např. móda, šperky, prodejci lyžařského vybavení) zde působí, aby obsloužily jak bohaté turisty, tak majitele nemovitostí. Sezónní charakter obchodu je třeba zohlednit – zimní prázdninové týdny a srpen jsou obdobími rozmachu, zatímco mezisezónní měsíce mohou být klidné – ale město stále více tyto výkyvy vyrovnává celoročními akcemi a atrakcemi. Místní úřady a podnikatelé se přizpůsobili diverzifikací nabídky (od letních jazzových festivalů po wellness pobyty), aby přilákali návštěvníky i mimo zimní sezónu chaletararatmegeve.com chaletararatmegeve.com. Tento trend je příznivý pro komerční pronajímatele: celoroční provoz pomáhá zvyšovat roční výnosy z pronájmu obchodů a restaurací. Jednou z výzev je však omezená nabídka komerčních prostor; historická vesnice má konečný počet obchodních jednotek a nové maloobchodní projekty jsou možné jen stěží, aniž by byla narušena její atmosféra. Proto zůstávají nájmy na žádaných hlavních ulicích vysoké. Někteří podnikatelé dokonce přistoupili k nákupu bytů nebo chaletů pro ubytování sezónních zaměstnanců kvůli nedostatku bydlení knightfrank.com – jev, který propojuje komerční a rezidenční trh.

Nové projekty a infrastruktura: Co se týče infrastruktury, nedávné investice jako Le Palais sportovní a konferenční centrum v Megève (s bazény, lázněmi a prostory pro akce) zvyšují atraktivitu města jako všestranné destinace. Ačkoliv nejde o „komerční nemovitost“ v tradičním slova smyslu, takové obecní projekty nepřímo zvyšují hodnotu pohostinství a maloobchodu tím, že zvyšují kapacitu a nabídku aktivit pro návštěvníky. Kromě toho průběžné modernizace lyžařských vleků (nové lanovky, lepší zasněžování sjezdovek) a plány na lepší regionální dopravní spojení prospívají komerčnímu výhledu. Dostupnost je pro Megève velkou výhodou – je dosažitelná za přibližně 1 hodinu z letiště v Ženevě – a pokračující zlepšování silniční a dopravní infrastruktury v Alpách (širší dálnice, sdílené jízdy a kyvadlové služby atd.) usnadňuje turistům krátkodobé návštěvy. Například v celých francouzských Alpách probíhají snahy zlepšit železniční spojení a dálnice do alpských měst, což v příštích letech podpoří místní obchod investropa.com. Celkově je trh s komerčními nemovitostmi v Megève stabilní a pozitivní: vysoká poptávka turistů zajišťuje hotelům silnou obsazenost a RevPAR, restaurace jsou v hlavní sezóně plné a o butikové maloobchodní prostory je trvale zájem. Pokud nenastane hospodářský pokles, segmenty pohostinství a maloobchodu v Megève by si měly i nadále užívat nízké neobsazenosti a stabilního růstu nájmů, podpořeny světovou značkou střediska a rostoucím počtem návštěvníků.

Trh luxusních chaletů a ultra-prémiové prodeje

Megève je synonymem luxusních chaletů a tento segment trhu je v roce 2025 obzvlášť dynamický. Velké chalety s špičkovým vybavením – představte si lyžárny, wellness zóny (spa, sauna, bazén), kinosály a rozsáhlé pozemky – jsou mezi světovou elitou velmi žádané. Ultra-prémiový trh (nemovitosti nad 10 milionů €) napříč francouzskými Alpami během pandemie prudce vzrostl a zůstává silný. Ve skutečnosti v uplynulém roce globální zájem o super-prémiové alpské domy dosáhl nových maxim, s rostoucím počtem poptávek z Velké Británie, USA a Blízkého východu po chaletech nad 10 milionů € naef-prestige.ch. Megève zaznamenalo několik významných trofejních prodejů v posledních sezónách, včetně chaletu ve stylu statku v Mont d’Arbois a Rochebrune, které změnily majitele za více než 10–15 milionů €. Takové transakce často probíhají mimo trh vzhledem k exkluzivní klientele. Výzkum společnosti Knight Frank zdůrazňuje, že nabídka na samotné špičce je velmi omezená – ve všech špičkových alpských střediscích bylo ke konci roku 2024 pouze 23 nabídek nad 10 milionů € naef-prestige.ch naef-prestige.ch. Tato vzácnost spolu s trvalou poptávkou udržuje tlak na růst cen vlajkových nemovitostí.

Očekávání kupujících: Dnešní ultrabohatí kupci chaletů hledají víc než jen lyžařskou chatu – chtějí soukromý alpský útočiště, které poskytuje pětihvězdičkový životní styl po celý rok. Mezi běžné požadavky patří kompletní lázeňské zázemí, vnitřní bazény, přístup pro helikoptéru a především soukromí a odloučenost naef-prestige.ch naef-prestige.ch. Zajímavé je, že přímý přístup na sjezdovku už pro tuto skupinu není hlavní prioritou; mnoho movitých kupců dává přednost diskrétním lokalitám mírně stranou od rušných sjezdovek výměnou za klid a panoramatické výhledy naef-prestige.ch. Rozlehlé chalety v Megève v uzavřených osadách nebo na velkých pozemcích tyto požadavky dokonale splňují. Bohatí kupci často nejprve poznají středisko prostřednictvím jeho luxusních hotelů (např. Les Fermes de Marie, Four Seasons) a jakmile si ho zamilují, přecházejí k nákupu chaletu, který může nabídnout stejnou úroveň služeb naef-prestige.ch. „Seznam přání“ pro ultra-prémiové chalety obvykle zahrnuje prvky jako domácí lázně, wellness centra a velké prostory pro zábavu naef-prestige.ch naef-prestige.ch, což podtrhuje posun k wellness v alpském luxusu. Špičkoví developeři a designéři chaletů v Megève na to reagovali a zajišťují, že novostavby chaletů jsou vybaveny nejmodernějším vybavením (a v některých případech i zázemím pro personál).

Trendy trhu: Trh s luxusními chalety zažívá boom napříč Alpami a Megève není výjimkou. V severních francouzských Alpách, jak bylo uvedeno, prodeje nemovitostí nad 4 miliony € prudce vzrostly investropa.com. Počet ultra-bohatých jednotlivců na celém světě (skupina UHNW vzrostla jen v roce 2023 o 7,6 %) investropa.com roste a mnozí z nich alokují část svého majetku do alpských nemovitostí jakožto investici do životního stylu. Průzkumy mezi bohatými investory ukazují optimistický výhled: 60 % očekává další růst cen nemovitostí v Alpách, což odráží silnou důvěru v tento specifický trh investropa.com. Pro segment chaletů v Megève to znamená konkurenční přihazování na ty nejkvalitnější nemovitosti a ochotu kupujících platit prémii za „na klíč“ luxus. Není neobvyklé, že nově postavené mega-chalety v Megève dosahují cen přes 20 000 € za m² díky svým zakázkovým prvkům – čímž se přibližují extrémně drahým švýcarským střediskům. Megève také těží ze své celoroční obyvatelnosti (což je výhoda oproti některým účelově postaveným vysokohorským střediskům). Zákazníci z ultra-luxusního segmentu oceňují, že si svůj chalet mohou užívat i během letních prázdnin, při horské cyklistice, golfu nebo prostě relaxovat na čerstvém alpském vzduchu, kromě lyžařské sezóny. Všechny tyto faktory přispívají k trvalému růstu trhu s luxusními nemovitostmi a chalety. Pokud nenastane žádný zásadní globální finanční otřes, ultra-prémiový segment by měl zůstat na vzestupné trajektorii, poháněný vzácností těchto aktiv a emocionální přitažlivostí vlastnictví části exkluzivního alpského životního stylu naef-prestige.ch.

Klíčové faktory ovlivňující trh v Megève

Několik klíčových faktorů formuje výhled realitního trhu v Megève a podobných alpských střediscích v roce 2025:

• Trendy v cestovním ruchu: Zdraví trhu s nemovitostmi v Megève je úzce spjato s výkonností cestovního ruchu. Naštěstí se cestovnímu ruchu daří. Středisko se v podstatě stalo celoroční destinací – například léto nyní tvoří 37 % ročních přenocování v Megève chaletararatmegeve.com, protože návštěvníci sem přijíždějí za turistikou, cyklistikou, festivaly a odpočinkem v chladnějším horském klimatu. Zimní návštěvnost zůstává silná; v zimě 2024 byla celková návštěvnost stabilní (+0,2 % oproti předchozímu roku), přičemž nárůst rekreačních turistů (+16,8 %) vyrovnal pokles služebních cest chaletararatmegeve.com. Důležité je, že celoroční růst návštěvnosti (např. využití lanovek, letní aktivity) zvyšuje poptávku po pronájmech a zájem investorů, protože nemovitosti mohou generovat příjmy i mimo lyžařskou sezónu. Rekordních 18,3 milionu přenocování bylo zaznamenáno pouze v zimě 2024 v celých francouzských Alpách investropa.com, což podtrhuje trvalou atraktivitu alpských dovolených. Tato vysoká poptávka po cestovním ruchu podporuje hodnotu nemovitostí – majitelé mají jistotu, že existuje stálý proud nájemců a budoucích kupců, které lákají atrakce Megève.
• Infrastruktura a dostupnost: Infrastrukturní projekty a zlepšení konektivity zvyšují atraktivitu Megève. Středisko je již nyní poměrně dobře dostupné (asi 1 hodinu jízdy od mezinárodního letiště v Ženevě), což je pro mezinárodní kupce velké plus. Probíhající modernizace regionální dopravy dále posílí trh – například v širších Alpách vznikají lepší silniční a železniční spojení, která mají podpořit akce jako nadcházející zimní olympijské hry (hry 2026 v Itálii a potenciálně 2030) investropa.com. Takové akce obvykle podněcují investice do letišť, dálnic a veřejné dopravy, což usnadňuje přístup do alpských středisek. V rámci Megève přispívá infrastruktura jako modernizované lanovky, rozšířené zasněžovací systémy a vylepšené vybavení (parkování, silnice, vysokorychlostní internet) k celkové atraktivitě pro majitele nemovitostí. Budoucí projekty (např. návrhy na zlepšení vlakového spojení z Paříže/Lyonu blíže k oblasti Mont Blanc nebo nové lanovkové propojení v lyžařské oblasti Evasion Mont-Blanc) jsou pečlivě sledovány realitními subjekty. V podstatě vše, co zlepšuje dostupnost a pohodlí – od rychlejších transferů z letiště po modernizovaná volnočasová zařízení – má obvykle pozitivní dopad na poptávku po nemovitostech a jejich hodnotu.
• Ekonomické faktory: Širší ekonomické podmínky, zejména úrokové sazby a pohyby měn, hrají roli na trhu s nemovitostmi v Alpách. Po období rostoucích úrokových sazeb v Evropě (2022–2023) je výhled na roky 2025–2026 příznivější pro kupující. Hypoteční sazby ve Francii začaly klesat; začátkem roku 2024 klesly pětileté fixní sazby na ~4 % a očekávalo se, že Evropská centrální banka začne snižovat sazby (což zlepší dostupnost financovaných nákupů) knightfrank.com. To rozšiřuje okruh potenciálních kupujících, včetně těch, kteří spoléhají na financování investropa.com. Důležité je také měnové prostředí: silný americký dolar v posledních letech učinil nemovitosti denominované v eurech relativně levnějšími pro americké kupující, což částečně vysvětluje nárůst poptávky z USA investropa.com. Síla a stabilita švýcarského franku umožnila švýcarským kupujícím zvažovat i francouzské nemovitosti investropa.com investropa.com. Na druhou stranu slabší britská libra po Brexitu na čas omezila kupní sílu Britů, ačkoliv britská poptávka zůstává odolná díky kulturní náklonnosti k Alpám. Celkově ekonomické a měnové podpůrné faktory (nižší sazby, stabilní měny) v roce 2025 poskytují trhu podporu. Jedním z rizik, které je třeba sledovat, je globální recese nebo finanční krize, která by mohla dočasně zpomalit prodeje v prémiovém segmentu; jak však ukázaly minulé cykly, prémiové alpské nemovitosti mají tendenci se rychle zotavit díky své pověsti bezpečného útočiště pro majetek agenceboan.com.
• Geopolitické faktory: Geopolitika může ovlivňovat chování kupujících nenápadnými způsoby. Politická stabilita a daňová politika ve Francii (a obecně v EU) jsou klíčové – relativní stabilita Francie a právní stát z ní činí atraktivní místo pro zahraniční držení nemovitostí. Změny jako výsledek amerických voleb 2024 nebo jiné globální události mohou také ovlivnit tok kapitálu; Knight Frank poznamenal, že se očekávalo, že určité politické události obnoví zájem o tvrdá aktiva, jako jsou nemovitosti agenceboan.com. V posledních letech se některé tradiční skupiny investorů stáhly – například ruští kupci (kteří byli v Courchevel výrazní) jsou kvůli sankcím a geopolitickému napětí méně aktivní – ale noví kupci tuto mezeru zaplnili (například bohatí investoři z Blízkého východu a Asie) naef-prestige.ch. Dále, vstupní a cestovní politiky ovlivňují, kdo přijíždí do Alp: evropské programy Zlatých víz nebo jednoduše snadnější cestování po pandemii umožnily více neevropským zájemcům investovat. Stručně řečeno, ačkoli hlavním hybatelem jsou místní tržní fundamenty, mezinárodní charakter klientely v Megève znamená, že globální politické/ekonomické změny mají na poptávku určitý okrajový vliv. Zatím v roce 2025 geopolitické klima (kromě určité opatrnosti ohledně globálních konfliktů nebo cen energií) neoslabuje zájem o alpské nemovitosti a trh zůstává do značné míry izolován od krátkodobých turbulencí díky své zámožné kupní základně.
• Regulační a environmentální faktory: Nové předpisy ve Francii aktivně přetvářejí části trhu s bydlením, což má dopad i na nemovitosti v Alpách. Klíčovou změnou je postupný zákaz pronájmu špatně izolovaných domů ve Francii v rámci klimatického zákona. Přibližně 31 % horských domů má nízké energetické hodnocení (třída F nebo G) a od roku 2025 nebude možné tyto nemovitosti legálně pronajímat, pokud nebudou uvedeny do souladu s normami collection-chalet.co.uk. Tento požadavek na energetickou účinnost nutí majitele renovovat starší chaty a apartmány (instalace lepší izolace, oken, topných systémů), jinak riskují ztrátu příjmů z pronájmu. Výsledkem je odklon k vyšší kvalitě: novější, ekologicky efektivní chaty mají vyšší hodnotu, zatímco zastaralé nemovitosti jsou buď staženy z trhu s pronájmy, nebo prodány investorům ochotným je zrekonstruovat investropa.com. Megève, kde je mnoho historických chat, zaznamenává významné investice do modernizace, aby splnily nové normy. Podobně místní úřady přijaly opatření k omezení nadměrného počtu rekreačních pronájmů v některých střediscích – například Chamonix zavedlo limity na počet povolení pro krátkodobé pronájmy, aby zachovalo rovnováhu v komunitě agenceboan.com. Megève zatím přísné limity nehlásí, ale kupující by měli být obezřetní vůči možným místním pravidlům (některá bytová družstva v Alpách také hlasují o omezení pronájmů typu Airbnb ve svých budovách knightfrank.com). Z environmentálního hlediska je klimatická změna hrozícím faktorem. Níže položená lyžařská střediska čelí problémům s jistotou sněhové pokrývky; teplejší zimy mohou v průběhu času snižovat počet lyžařských dnů i návštěvníků collection-chalet.co.uk. Megève (vesnice v nadmořské výšce cca 1 100 m) někdy v letech s nedostatkem sněhu potřebuje rozsáhlé zasněžování nižších svahů. Výhodou je však blízkost vyšších lyžařských oblastí (vrchol oblasti Evasion Mont-Blanc přesahuje 2 350 m) a silná diverzifikace atrakcí mimo lyžařskou sezónu collection-chalet.co.uk. Místní lyžařský průmysl a vláda investují do zmírňování dopadů – od vylepšeného zasněžování a správy svahů po podporu celoroční turistiky a akcí – aby středisko zůstalo životaschopné i při změnách klimatu collection-chalet.co.uk. Shrnutí: regulační a environmentální změny nutí k adaptaci: nemovitosti jsou modernizovány pro energetickou účinnost a celoroční využitelnost, což by mělo dlouhodobě posílit udržitelnost Megève’s rtrh s nemovitostmi.

Investiční výhled: ROI, výnosy z pronájmu a daňové aspekty

Pro investory nabízí Megève nejen životní styl, ale také solidní dlouhodobé výnosy. Zhodnocení hodnoty nemovitostí v prémiových alpských letoviscích historicky překonává inflaci a tento trend bude pravděpodobně pokračovat (pro francouzské Alpy se ve střednědobém horizontu předpovídá roční růst cen o 3–7 % investropa.com). Kromě kapitálových zisků mohou majitelé vydělávat i na pronájmu, což je velkým lákadlem vzhledem k vysoké poptávce po pronájmech v Megève.

Výnosy z pronájmu: I když jsou alpské nemovitosti drahé, výnosy z pronájmu mohou být atraktivní, zejména s přechodem k celoroční turistice. Před deseti lety bylo možné pronajmout si chalet jen na 12 týdnů v zimě, ale nyní 30 týdnů obsazenosti není neobvyklých u dobře propagované nemovitosti v letně-zimním středisku knightfrank.com. Megève má díky svému středně položenému klimatu (dobré letní počasí) a množství letních akcí přibližně 20 hlavních zimních týdnů a dalších ~10 týdnů letní obsazenosti knightfrank.com. Podle Knight Frank „je v většině středisek dosažitelný hrubý výnos z pronájmu kolem 4 %“ knightfrank.com, a Megève odpovídá tomuto standardu. Vrcholné zimní týdny (Vánoce/Nový rok a únor) mají velmi vysoké sazby; v hlavní sezóně může výnos z pronájmu dosáhnout ekvivalentu 5–7 % ročně při týdenních sazbách skiingproperty.com, i když při průměrování s mimosezónou se tento výnos snižuje. Například tříložnicový chalet v nedalekém Chamonix (~1 mil. € hodnota) může za rok vynést ~80 000 € na nájemném (asi 8 % hodnoty), což znamená ~40 000 € čistého po odečtení nákladů (4 % čistý výnos) knightfrank.com. Podobná čísla by platila i pro nemovitost v Megève, vzhledem ke srovnatelné poptávce a cenám. Tyto výnosy překonávají to, co by majitelé mohli získat v ultra-drahých švýcarských střediscích, což podporuje větší pronajímání ve Francii schroders.com. Je důležité poznamenat, že skutečné čisté výnosy závisí na nákladech: alpské domy mají značné výdaje na údržbu, správu, poplatky za společné prostory (u apartmánů), pojištění a správu (pokud využíváte agenturu). Přesto s trhem pronajímatelů v Megève (omezená nabídka pronájmů a vysoká ochota turistů platit) mohou dobře situované nemovitosti generovat slušný příjem. Posun k delším sezónám – např. obsazenost v létě vzrostla v roce 2024 o +2 % chaletararatmegeve.com – jen zlepšuje vyhlídky na návratnost investice. Investoři také často využívají profesionální služby správy pronájmu, aby maximalizovali obsazenost a snížili starosti, což je doporučený přístup pro ty, kteří chtějí svou druhou nemovitost zhodnotit.

Daňové a právní aspekty: Daňové prostředí ve Francii přináší pro investory do alpských nemovitostí jak výzvy, tak výhody. Na jedné straně mohou majitelé luxusních domů v Megève podléhat Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), francouzské dani z nemovitostního bohatství, která se vztahuje na čistá nemovitostní aktiva nad 1,3 milionu € cabinet-roche.com. Většina chaletů v Megève tuto hranici snadno překročí. Sazby IFI jsou progresivní (až do 1,5 % na část aktiv nad 10 milionů €), ale zkušení investoři to mohou zmírnit pomocí optimálních vlastnických struktur a dluhu (protože hypotéky jsou odečitatelné od daňového základu) cabinet-roche.com. Na druhé straně Francie nabízí atraktivní pobídky pro investice do pronájmu. Příjmy z pronájmu zařízených rekreačních objektů jsou zdaňovány v režimu BIC (průmyslový/obchodní), který umožňuje řadu odpočtů – úroky, údržbu, pojištění, poplatky za správu atd. – a co je zásadní, odpisy na nemovitost a vybavení cabinet-roche.com. V praxi to znamená, že mnoho majitelů alpských pronájmů platí několik let malou nebo žádnou daň z příjmů z pronájmu, protože odpisy a náklady vyrovnávají příjmy cabinet-roche.com. Pokud se investoři rozhodnou nabízet hotelové služby (concierge, snídaně, úklid), jejich činnost může být klasifikována jako „parahôtellerie“, což jim umožňuje reklamovat DPH (20 %) z nákupu nemovitosti a průběžných nákladů cabinet-roche.com. To v podstatě funguje jako obrovská daňová vratka – nový chalet za 5 milionů € může získat zpět cca 1 milion € na DPH – což výrazně zvyšuje návratnost investice (mnoho prodejů novostaveb v Alpách je takto strukturováno). Odborné poradenství je nezbytné, ale tyto režimy činí z Francie poměrně přívětivé prostředí pro investory do pronájmu navzdory vysokým daním. Za zmínku také stojí, že neexistují žádná omezení pro zahraniční kupce při nákupu druhého bydlení ve Francii (na rozdíl od Švýcarska, kde mají nerezidenti limity). Stejně tak Francie nestanovuje celostátní limit na počet nocí, kdy můžete svou nemovitost pronajímat (místní pravidla mohou platit) knightfrank.com. Hlavní právní požadavky budou například získání registrace pro krátkodobý pronájem, pokud to vyžaduje obec (např. větší francouzská města to vyžadují; alpská města to mohou činit stále častěji) a zajištění splnění bezpečnostních a energetických standardů. Shrnutí: investiční výhled je pozitivní: kupující mohou očekávat mírné zhodnocení kapitálu, ~3–4% hrubé výnosy z pronájmu (které lze optimalizovat daňovými strukturami) a příznivé regulační prostředí pro pronájem. S tím, jak se úrokové sazby nyní stabilizují nebo klesají, je využití financování investice stále atraktivnější – začátkem roku 2024 nabízely soukromé banky francouzské hypotéky kolem 4 % úroku a dokonce i 100% LTV úvěry pro UHNW klienty se zajištěním knightfrank.com knightfrank.com. Pro ty, kteří se dokážou orientovat v daňových a právních nuancích, nemovitosti v Megève mohou přinést jak potěšení, tak stabilní finanční výnosy.

Megève vs ostatní alpská střediska: Srovnávací analýza

Jak si vede realitní trh v Megève ve srovnání s podobnými špičkovými alpskými středisky? Níže je srovnání se třemi dalšími proslulými francouzskými horskými destinacemi – Courchevel, Chamonix a Val d’Isère – které zdůrazňuje rozdíly a podobnosti v tržním profilu:

• Courchevel (Francie) – Ultra-exkluzivní lyžařská enkláva v Les Trois Vallées. Nejprestižnější čtvrť Courchevelu (1850) je jediné francouzské středisko, které se co do okázalosti a cen vyrovná nebo překonává Megève – špičkové ceny v Courchevel 1850 dosahují ~30 000 €/m² (některé super-chalety i více) a v roce 2024 vedlo růst cen s nárůstem o 9 % agenceboan.com naef-prestige.ch. Průměrně napříč nižšími vesnicemi jsou však ceny v Courchevelu podobné jako v Megève, tedy kolem ~10–12 tisíc €/m² collection-chalet.co.uk. Courchevel má více lyžařsky zaměřený charakter, je součástí největší lyžařské oblasti na světě a historicky přitahoval mnoho ruských a mezinárodních kupců z vyšší společnosti. Po roce 2022 nahradili chybějící Rusy kupci z Blízkého východu a Evropy naef-prestige.ch. Stejně jako Megève trpí Courchevel omezenou nabídkou; nová výstavba je vzácná kvůli přísným regulacím a 20% limitu na druhé domovy ve Švýcarsku (ačkoliv Courchevel je ve Francii, mnoho ultra-bohatých, kteří nemohou nakupovat ve švýcarských střediscích, se obrací sem) knightfrank.com. Trh v Courchevelu je silně sezónní (v létě méně aktivní než Megève), ale jeho čistě lyžařská prestiž a množství pětihvězdičkových hotelů (včetně světových značek a michelinských restaurací) udržují jeho nemovitosti na vrcholu alpského trhu. Investoři v Courchevelu bývají ultra-bohatí, zaměřují se na uchování kapitálu a exkluzivní využití, zatímco v Megève je mix o něco širší a zahrnuje více celoročních zájemců o životní styl.
• Chamonix (Francie) – Historické horolezecké město na úpatí Mont Blancu. Nemovitosti v Chamonix jsou poněkud dostupnější, průměrné ceny jsou obecně nižší než v Megève, a to i přes celosvětovou známost Chamonix. Špičkové nemovitosti v Chamonix se pohybují kolem 13 500–15 000 €/m² naef-prestige.ch, což je o něco méně než v Megève (~15 000 €), a běžné byty se často prodávají blíže k 8 000–10 000 €/m². Jedním z důvodů je, že Chamonix je větší, celoroční město (populace ~10 000) s mixem luxusních chaletů a standardnějšího bydlení; není to exkluzivní enkláva jako Megève nebo Courchevel. Trh je živý – ceny v roce 2024 mírně vzrostly (+0,4 %) naef-prestige.ch – ale nabídka není tak omezená, protože Chamonix má několik vesnic (Argentière, Les Houches atd.) a větší rozvojovou kapacitu v údolí. Chamonix silně přitahuje vášnivé lyžaře a zejména letní alpské nadšence (horolezce, trailové běžce), což vede k velmi vysoké letní návštěvnosti (zejména, využití letních lanovek vzrostlo o 46 % za dva roky agenceboan.com). To vedlo k tomu, že se Chamonix stalo skutečně celosezónním trhem, podobně jako Megève, s rostoucí poptávkou po nemovitostech, které lze využívat 12 měsíců v roce. Mezinárodní kupci v Chamonix jsou převážně z Británie, Beneluxu a stále častěji z Asie, zaměření na dobrodružství naef-prestige.ch. Ceny jsou sice vysoké, ale o stupeň nižší než v Megève, protože nabídka bydlení v Chamonix zahrnuje více bytů a méně rozlehlých luxusních chaletů. Z investičního hlediska nabízí Chamonix mírně vyšší potenciál výnosu z pronájmu díky nižším vstupním cenám a velmi silné celoroční obsazenosti (mnoho expatů zde žije trvale). Stručně řečeno, trh v Chamonix je větší a rozmanitější; není to tak čistě luxusní segment jako Megève, ale sdílí trend růstu taženého celoročním turismem a zůstává jednou z nejžádanějších oblastí francouzských Alp.
• Val d’Isère (Francie) – Ráj lyžařů ve vysoké nadmořské výšce v oblasti Espace Killy. Val d’Isère soupeří s Courchevelem 1850 o nejdražší francouzské středisko – průměrné hodnoty jsou kolem 16 000 € za m² (nejvyšší ve Francii) collection-chalet.co.uk, a špičkové novostavby chaletů nebo apartmánů mohou tuto cenu překročit. Trh zde vykazuje výjimečnou dynamiku; ceny vzrostly ~7 % za rok do poloviny roku 2024 naef-prestige.ch, což je jeden z nejrychlejších růstů v Alpách, což odráží silnou poptávku po jistotě sněhu a omezené nové výstavbě. Val d’Isère je menší a více zaměřené na lyžování než Megève: leží v nadmořské výšce 1 850 m a nabízí dlouhou zimní sezónu s velmi spolehlivým sněhem (podpořeným ledovci). Výsledkem je o něco menší rozvoj v létě (i když zde existuje letní lyžování a sjezdové cyklistiky). Mezi kupujícími je mnoho britských a severoevropských zájemců, z nichž mnozí sem jezdí lyžovat po generace. Nemovitosti ve Val d’Isère jsou často apartmány nebo chalety přímo u sjezdovky, které kladou důraz na blízkost ke svahům. Ultra-prémiový segment je silný – ve Val d’Isère se pravidelně prodávají chalety za více než 10 milionů eur a na konci roku 2024 zde bylo dokonce nejvíce nabídek nad 10 milionů eur v Alpách (9 nabídek v této kategorii, více než v Courchevelu) naef-prestige.ch, což ukazuje na větší likviditu v nejvyšším segmentu. Ve srovnání s Megève jsou nemovitosti ve Val d’Isère cenově více jednotné (méně „výhodných“ lokalit) a klientela je o něco více sportovně zaměřená (méně luxusních obchodů, více důraz na lyžařský výkon). Obě střediska však sdílejí bohatou mezinárodní klientelu a nedostatek pozemků. Místní úřady ve Val d’Isère také přísně omezují výstavbu, aby zachovaly charakter vesnice a regulovaly dopravu, což znamená, že nabídka zůstává extrémně omezená – faktor, který pravděpodobně udrží ceny na vzestupné trajektorii. V podstatě Val d’Isère je pro zimní sporty to, co je Megève pro alpský životní styl: obě jsou špičkové trhy, přičemž Val d’Isère vyniká nadmořskou výškou a lyžováním, zatímco Megève má výhodu celoročního kouzla a tradice.

Shrnutí: Všechny čtyři resorty – Megève, Courchevel, Chamonix a Val d’Isère – jsou prestižní alpské trhy, ale každý má svou jedinečnou atmosféru. Courchevel a Val d’Isère dosahují nejvyšších cen díky ultra-bohatým kupcům a prestiži lyžařských středisek; Megève je jen o něco pozadu, nabízí srovnatelný luxus a možná více vesnického kouzla a letní atraktivity. Chamonix je relativně dostupnější a kosmopolitnější, s větší celoroční populací a zaměřením na horolezeckou kulturu. Investoři často tato střediska porovnávají při zvažování alpských nemovitostí a mnozí tvrdí, že Megève nabízí vyváženou kombinaci – má vysoký status a luxusní infrastrukturu, ale také opravdovou vesnickou duši a využití v několika ročních obdobích. Co se týče nedávného vývoje, všechny zaznamenaly růst cen, přičemž Courchevel 1850 a Val d’Isère vedou v růstu agenceboan.com naef-prestige.ch, zatímco Megève a Chamonix měly loni plošší vývoj (po předchozím růstu) naef-prestige.ch. Do budoucna by všechny měly těžit z širších trendů omezené nabídky a trvalé poptávky ze strany movitých kupců.

Budoucí projekce (2026–2028)

Při pohledu do budoucna je prognóza pro nemovitosti v Megève v letech 2026–2028 obecně pozitivní. Odborníci na trh očekávají, že současné trendy – omezená nabídka bydlení, rostoucí mezinárodní poptávka a proměna Alp v celoroční životní destinaci – budou nadále tlačit ceny vzhůru. Roční růst cen přibližně 3–7 % se předpokládá pro prémiové alpské trhy v příštích několika letech investropa.com, což naznačuje, že do roku 2028 by průměrné hodnoty v Megève mohly být o 10–20 % vyšší než dnešní úroveň (pokud nenastanou zásadní otřesy). Tento optimistický výhled je podložen několika faktory:

• Trvale vysoká poptávka: Okruh potenciálních kupců alpských nemovitostí se ve skutečnosti rozšiřuje. Tvorba globálního bohatství v Asii, na Blízkém východě a v Severní Americe každoročně přináší nové kupce, kteří mají prostředky investovat do evropského domu na lyžích. Francouzské Alpy konkrétně přitahují více amerických a asijských kupců než kdy dříve investropa.com investropa.com, což je trend, který pravděpodobně bude pokračovat, jak se zlepšují dopravní spojení a Alpy zůstávají vyhledávaným symbolem životního stylu. Mezitím stávající skupiny kupců (evropské rodiny atd.) nejeví žádné známky poklesu zájmu – pandemie naopak lidem připomněla hodnotu přírody, prostoru a útočiště, což hraje ve prospěch Alp. Pokud nenastane významná změna (například nové cestovní omezení nebo daň, která by odrazovala od zahraničního vlastnictví), poptávka by měla zůstat strukturálně silná až do roku 2028.
• Chronický nedostatek nabídky: Megève a podobná střediska čelí fyzickým a regulačním omezením nové výstavby. Vesnici obklopují chráněná území a přísné územní plánování, které zachovává její venkovský ráz. Kromě toho má Francie environmentální cíle, které odrazují od nadměrné výstavby v horách. Jak bylo uvedeno, když v Megève k výstavbě dochází, jde často o vertikální nebo zahušťovací projekty, nikoli o rozsáhlé nové čtvrti cimalpes.com. To znamená, že příliv nových nemovitostí zůstane skromný. Několik desítek luxusních jednotek nebo chaletů, které se každý rok objeví na trhu, je snadno absorbováno poptávkou kupců. Nabídka by se mohla ještě více utáhnout, pokud si majitelé budou nemovitosti držet déle (například rodiny, které vlastní nemovitosti po generace – což je již běžné například v St. Moritz a stále častější i v Megève). Důsledkem omezené nabídky je vysoká pravděpodobnost dalšího růstu cen, protože více kupců soutěží o omezený počet chaletů a apartmánů. I v případě pomalejšího hospodářského růstu by faktor nedostatku měl ceny podporovat.
• Posílení infrastruktury a akcí: V příštích několika letech budou Alpy v centru světové pozornosti díky velkým událostem (Zimní olympijské hry 2026 v Itálii a možná i Zimní hry 2030, které se mohou konat v alpských střediscích) investropa.com. Tyto akce obvykle urychlují investice do infrastruktury – do konce 20. let lze očekávat vylepšení jako modernizovaná letiště, silnice a zařízení v resortech. Pro Megève znamená lepší dostupnost (např. kratší dojezdové časy, lepší vybavení) ještě širší atraktivitu. Francouzská vláda a místní úřady také investují do horských oblastí pro celoroční turistiku (např. letní bobové dráhy, bikeparky, kulturní festivaly), což by mělo zajistit další růst počtu návštěvníků. Výhled cestovního ruchu je silný, přičemž návštěvnost francouzských Alp pravděpodobně dosáhne nových rekordů, jakmile se cestování z Asie vrátí do normálu a klimatické obavy možná přimějí více Evropanů trávit dovolenou blíže domovu (v chladnějších horách). Celoročně rušné středisko je skvělou zprávou pro investory, protože zajišťuje stabilní příjmy z pronájmu a celkovou atraktivitu vlastnictví nemovitosti v této oblasti.
• Přizpůsobení se klimatu: Do roku 2028 zůstane změna klimatu problémem, ale střediska, která se aktivně přizpůsobují, si udrží svou atraktivitu. Megève již nyní rozšiřuje svou nabídku (zimní a letní sezóna jsou zhruba vyrovnané, mnoho aktivit mimo lyžování), čímž snižuje závislost na ideálních lyžařských podmínkách. Pokroky v technologiích zasněžování a případně upravené lyžařské rozvrhy pomohou zvládat teplejší zimy. Také je patrný trend soustředit rozvoj do vyšších nadmořských výšek (pozn.: nemovitosti nad 1 500 m v Alpách zaznamenaly v poslední dekádě výrazně vyšší růst cen, +40 %, díky spolehlivosti sněhu investropa.com investropa.com). Ačkoliv základna Megève není tak vysoko, jeho lyžařská oblast této hranice dosahuje a těží z blízkého přístupu do vysokohorských oblastí (masiv Mont Blanc). Pokud by nižší svahy měly problémy, lze očekávat ještě větší poptávku po prémiových lokalitách, které zaručují přístup ke sněhu (např. chaty u vyšších lanovek nebo s heliporty pro přístup na ledovce). V každém případě klimatické faktory pravděpodobně v krátkodobém horizontu trh neoslabí – naopak, soustředí zájem kupujících na nejlépe vybavená a nejlépe situovaná střediska, mezi která Megève patří (díky investicím do celoroční atraktivity) collection-chalet.co.uk.
• Stabilita politiky a daní: Regulační směřování Francie (požadavky na energetickou účinnost atd.) je do velké míry stanoveno až do konce tohoto desetiletí. Víme, že od roku 2028 bude také zakázán pronájem domů třídy F (další krok po zákazu G v roce 2025, což povede k dalším rekonstrukcím) – to vyvolá vlnu renovací chaletů a může dočasně přivést několik nemovitostí na trh, pokud se majitelé rozhodnou je neupgradovat, což nabídne příležitosti kupcům ochotným modernizovat. Z hlediska daní bude klíčové sledovat jakékoliv změny (např. u daně z majetku nebo daně z kapitálových výnosů), ale neočekávají se žádná drastická opatření vzhledem k důležitosti neodrazovat investice. Stabilní právní prostředí ve Francii je ve skutečnosti výhodou; investoři mohou s rozumnou jistotou očekávat, co přijde (například schéma vrácení DPH ve výši 20 % na nové pronájmy by mělo stále platit, což podporuje novou výstavbu). Jednou oblastí, kterou je třeba sledovat, jsou místní opatření týkající se krátkodobých pronájmů – pokud by Megève zavedlo kvóty nebo vyšší daně na druhé domy na ochranu celoročního bydlení (trend v některých turistických oblastech), mohlo by to nenápadně ovlivnit kalkulace investorů. Nicméně k roku 2025 se středisku daří udržovat rovnováhu a politická vůle nadále silně podporuje investice do turismu.

S ohledem na všechny tyto faktory je výhled do roku 2028 mírného růstu a trvalé síly. Pravděpodobně uvidíme, jak hodnoty nemovitostí v Megève budou nadále každoročně postupně růst, možná s obzvlášť silnými sezónami, pokud dojde k nárůstu vnější poptávky (například boom amerických kupců, pokud by euro oslabilo nebo by se dařilo americkým trhům). Výnosy z pronájmu se mohou dále mírně zvyšovat, jak roste obsazenost v létě a pokud bude nabídka pronájmů omezena energetickými regulacemi (méně pronajímatelných jednotek znamená vyšší sazby pro ty, které jsou v souladu). Do roku 2028 Megève pravděpodobně upevní svůj status celoroční luxusní destinace, což je přesně to, co dnešní kupci hledají – bezpečnou a příjemnou investici. Jak uvedla jedna tržní zpráva, alpské nemovitosti se ukázaly být „odolné v každém období“ a Megève tuto odolnost ztělesňuje svou kombinací omezené nabídky, životního stylu a mezinárodní poptávky agenceboan.com. Pokud nenastanou nepředvídané události, mohou zainteresované strany očekávat světlé roky před sebou pro realitní trh v Megève, přičemž roky 2025–2028 prodlouží současnou trajektorii stabilního růstu a vysoké důvěry investorů investropa.com.

Zdroje: Knight Frank Alpine Property Report 2025 agenceboan.com agenceboan.com agenceboan.com; BOAN Immobilier Megève market analysis cimalpes.com; Collection Chalet French Alps trends Winter 2024/25 collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk collection-chalet.co.uk; Investropa French Alps market blogs investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com; Knight Frank „The View“ insights knightfrank.com knightfrank.com knightfrank.com; Megève tourism statistics chaletararatmegeve.com chaletararatmegeve.com; Daňový průvodce Cabinet Roche cabinet-roche.com cabinet-roche.com cabinet-roche.com.