Šanghajský trh s nemovitostmi v roce 2025 vykazuje složitou směs odolnosti a přizpůsobení v rámci širšího čínského poklesu v oblasti nemovitostí. Rezidenční nemovitosti v Šanghaji vykazují známky síly – zejména v segmentu luxusního bydlení – i když celkový růst cen zůstává mírný. Komerční sektory (kanceláře, maloobchod a průmysl) nadále čelí problémům způsobeným nadměrnou nabídkou a opatrnou poptávkou, což vede k vysoké neobsazenosti a nájmům výhodným pro nájemce. Přesto však investiční aktivity ožívají, a to díky uvolnění politiky a atraktivním oceněním. Šanghajská vláda zavedla významná opatření politiky na stabilizaci trhu: od zmírnění omezení při nákupu domů přes podporu dostupného bydlení až po zvýšení investic do infrastruktury. Tato zpráva poskytuje podrobný přehled trhu s nemovitostmi v Šanghaji k roku 2025 spolu s projekcemi a trendy do příštích let. Zabývá se rezidenčními a komerčními trendy, investičním výhledem, regulačním prostředím, ekonomickými a demografickými faktory, chystanými projekty a klíčovými riziky.
1. Trendy v rezidenčních nemovitostech
Cenové trendy: Trh s bydlením v Šanghaji v prvních měsících roku 2025 překonal většinu čínských měst, a to zejména v segmentu nových domů. K březnu 2025 dosáhla průměrná cena nově postavené rezidenční nemovitosti v Šanghaji přibližně 57 600 RMB za metr čtvereční, což představuje meziroční nárůst o přibližně 10,1 % – nejsilnější růst ze všech čínských měst první úrovně globalpropertyguide.com. To je v kontrastu s celostátním trendem klesajících cen; ve 70 hlavních městech se ceny nových domů podle údajů k květnu 2025 meziročně snížily asi o 3,5 % tradingeconomics.com. Sekundární (přeprodejní) trh s bydlením v Šanghaji je však slabší: průměrné ceny secondhandových domů činily v březnu přibližně 59 500 RMB za m² a byly zhruba o 6,3 % nižší než před rokem globalpropertyguide.com. Tento rozdíl je částečně způsoben tím, že developeři nabízejí nové projekty za konkurenční ceny (někdy i nižší než ceny srovnatelných starších domů), aby přilákali kupce, a také odstraněním městských cenových stropů na prodej nových domů globalpropertyguide.com.
Dynamika poptávky a nabídky: Poptávka po bydlení v Šanghaji se postupně zotavuje z nízkých hodnot během krize v letech 2021–2022. Začátek roku 2025 ukázal známky stabilizace – například pokles celkového objemu prodeje bytů ve městě se v 1. čtvrtletí 2025 zúžil na -2,4 % meziročně (oproti mnohem prudším poklesům v předchozích letech) globalpropertyguide.com. Vyšší třída a luxusní rezidence jsou výrazným světlým bodem: bohatí kupci ze Šanghaje a širší oblasti delty řeky Jang-c‘-ťiang aktivně „parkují“ své finance v luxusních nemovitostech v Šanghaji a považují je za bezpečné investice uprostřed celonárodního útlumu nemovitostního trhu japantimes.co.jp. V jednom z nedávných případů bylo více než 200 nových luxusních jednotek (každá za přibližně 5 milionů dolarů) vyprodáno za méně než den a penthouse v hodnotě 15 milionů dolarů byl prodán během několika hodin japantimes.co.jp. Tyto luxusní projekty často dosahují cen o 10–20 % vyšších než srovnatelné jednotky před rokem – výrazně převyšují přibližně 0,6% meziroční nárůst cen nových domů v Šanghaji na začátku roku 2024 japantimes.co.jp. Naproti tomu poptávka na masovém trhu zůstává spíše utlumená. Důvěra kupujících se zvyšuje jen pozvolna kvůli obavám z dluhových problémů developerů a nejistoty na trhu práce reuters.com reuters.com.
Městské vs. příměstské trhy: Centrální čtvrti Šanghaje si stále udržují prémiové ceny a stabilní poptávku, zejména u zrekonstruovaných nebo nových bytů na atraktivních adresách (např. Huangpu, Xuhui, Jing’an). Současně příměstské a okrajové oblasti těží z městské iniciativy “Pět nových měst”. Šanghaj rozvíjí pět okrajových nových měst – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian a Nanhui (Lingang) – na soběstačná městská centra do roku 2035 english.shanghai.gov.cn. Tato nová města přitahují bytovou výstavbu a růst populace díky lepší dopravní dostupnosti a zaměření na konkrétní průmyslová odvětví (například Qingpu na digitální a Beidou navigační průmysl, Jiading na špičkové stroje a zdravotnická zařízení, atd.) english.shanghai.gov.cn. Jak se zlepšuje infrastruktura (nové linky metra, dálnice, apod.), příměstské rezidenční trhy v těchto oblastech by měly růst. V roce 2024 Šanghaj zahájila program “trade-in” bydlení, aby povzbudila obyvatele k prodeji starších nemovitostí a nákupu nových v těchto lokalitách; developeři a makléři přitom nabízejí slevy při těchto upgradem pohybů practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. To pomohlo zvýšit transakce v pěti nových městech. Celkově nabídka příměstského bydlení v Šanghaji roste – například díky velkým developerským projektům v Lingang a Songjiang – ale vzhledem k nastavenému populačnímu limitu města (kolem 25 milionů dle územního plánu) je růst nabídky řízený a důraz je kladen na kvalitní rozvoj.
Klíčové rozvojové oblasti: V šanghajském rezidenčním prostředí vyniká několik čtvrtí a projektů. Qiantan (New Bund) v Pudongu, plánovaná finanční a rezidenční čtvrť, zaznamenala spuštění několika luxusních bytových projektů s vysokým zájmem, což těží z její pozice rostoucí alternativy k centrálnímu obchodnímu distriktu. Lingang (Nanhui New City) poblíž pobřeží rychle roste jako zóna špičkových technologií a logistiky (domov Gigafactory Tesla a nové továrny na skladování energie Tesla) a rozšiřuje se zde nabídka bydlení pro talenty, které lákají pobídky v rámci zóny volného obchodu cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Tradiční luxusní enklávy jako bývalá francouzská koncese a Lujiazui zůstávají velmi žádané mezi zámožnými domácími kupci. V těchto oblastech je pouze omezená nová nabídka, takže když se na trhu objeví nové luxusní projekty, vyvolávají mimořádný zájem – jak ukazují přeobjednané prodeje špičkových apartmánů zmíněné výše japantimes.co.jp. Naproti tomu některé vnější předměstské oblasti bez silných pracovních center čelí pomalejšímu zájmu o nové bydlení a dokonce i kapes neprodaných zásob, což odpovídá celostátnímu trendu nadbytečné nabídky v méně atraktivních lokalitách reuters.com reuters.com.
Výhled: Analytici očekávají, že rezidenční ceny v Šanghaji vydrží lépe než ve většině ostatních měst. Průzkum Reuters mezi odborníky ze středu roku 2025 předpokládá, že ceny nemovitostí na celonárodní úrovni v roce 2025 klesnou přibližně o 4,8 %, ale předpokládá, že v městech první úrovně, jako je Šanghaj, dojde jen k mírnému poklesu a následné stabilizaci do roku 2026 reuters.com globalpropertyguide.com. Některé prognózy dokonce počítají s tím, že se ceny v Šanghaji začnou znovu zvyšovat v roce 2026 (+1–2 % ročně) po současném období úprav globalpropertyguide.com. Tento optimismus podporuje pokračující přítomnost zámožných kupců v Šanghaji, vysoká poptávka po bydlení od modernizujících se obyvatel a podpůrná politika. Průměrná cena nových kvalitních bytů ve městě se v 1. čtvrtletí 2025 mezičtvrtletně zvýšila o 0,5 % na přibližně 144 600 RMB/m², což naznačuje mírný vzestupný trend joneslanglasalle.com.cn. Díky uvolněným úvěrovým podmínkám a zmírněným místním pravidlům pro nákup domů se očekává, že ceny na primárním trhu zůstanou stabilní nebo mírně porostou, zatímco ceny na sekundárním trhu mohou dosáhnout dna, jak se zlepšuje nálada kupujících joneslanglasalle.com.cn. Rizikem tohoto výhledu je širší ekonomická situace – pokud růst Číny zklame nebo vzroste nezaměstnanost, i odolný bytový segment Šanghaje by mohl stagnovat. Pokud však nedojde k výraznějším otřesům, je šanghajský rezidenční trh připraven na umírněný růst a trvalou sílu v segmentu luxusních nemovitostí v příštích letech.
2. Výkonnost komerčních nemovitostí
Kancelářský sektor (Kanceláře třídy A)
Kancelářský trh v Šanghaji v roce 2025 zůstává pro nájemce příznivý, což je charakterizováno vysokou neobsazeností a klesajícími nájmy v důsledku hojné nové nabídky a pouze pozvolně se zotavující poptávky. V 1. čtvrtletí 2025 vzrostla neobsazenost kanceláří třídy A v jádrových částech CBD na 16,7 % a výrazných 29,2 % v decentralizovaných subtrzích, když bylo dokončeno několik nových projektů joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Město přidalo jen v prvním čtvrtletí přibližně 180 000 m² nových kanceláří třídy A, včetně dvou nových věží v centru, a očekává se, že v roce 2025 bude dodáno 1,6 milionu m² nové kancelářské plochy – nejvíce ze všech čínských měst pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Tento příliv nabídky výrazně převyšuje aktuální poptávku: v deseti největších městech Číny se v roce 2025 předpokládá dokončení 5,3 milionu m² nových kanceláří oproti jen přibližně 2,5 milionu m² čisté absorbované plochy. Přes 70 % této nové plochy je soustředěno v městech první úrovně, zejména v Šanghaji a Šen-čenu pdf.savills.asia pdf.savills.asia.
Vzhledem k tomuto přebytku začali pronajímatelé snižovat nájemné a nabízet štědré pobídky, aby přilákali nebo udrželi nájemce. Nájemné za kanceláře třídy A v šanghajském CBD kleslo v 1. čtvrtletí 2025 přibližně o 2,2 % oproti předchozímu čtvrtletí, což navazuje na pokračující klesající trend joneslanglasalle.com.cn. Decentralizované kancelářské nájmy se snížily přibližně o 2,6 % mezičtvrtletně, protože pronajímatelé v okrajových oblastech s vysokou neobsazeností nabídli výrazné slevy na nájmu a příspěvky na vybavení joneslanglasalle.com.cn. Na roční bázi analytici trhu předpovídají, že kancelářské nájmy v Šanghaji mohou v roce 2025 poklesnout o 10–15 %, což je nejprudší pokles mezi hlavními městy pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Naproti tomu se očekává, že nájmy kanceláří v Pekingu budou zhruba na stejné úrovni nebo poklesnou o maximálně 5 %, což zdůrazňuje, že nerovnováha nabídky a poptávky je v Šanghaji závažnější pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Pronajímatelé reagují flexibilitou: mnozí přesjednávají smluvní podmínky, zkracují délku pronájmu nebo udělují nájemní prázdniny, aby udrželi obsazenost joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.
Na straně poptávky jsou patrné některé pozitivní signály. Aktivita v oblasti pronájmů kanceláří v Šanghaji se postupně zlepšuje z úrovní během pandemie, což je z velké části dáno nákladově efektivními relokacemi a vylepšeními. V 1. čtvrtletí 2025 činila čistá absorpce kanceláří třídy A přibližně 91 000 m², což bylo způsobeno domácími finančními a profesionálními službami, které využily nízkých nájmů k přestěhování do kvalitnějších prostor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Mnoho nájemců ze starších budov třídy B nebo dražších oblastí přechází v rámci trendu „flight-to-quality“ do nových projektů, protože se rozdíl v nájemném zúžil joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Určité růstové sektory také přispívají k poptávce: průmysly zaměřené na technologie a výzkum a vývoj (integrované obvody, AI, biotechnologie) jsou aktivní a často upřednostňují kanceláře v business parcích nebo inovačních kampusech před tradičními věžemi v centru města joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Celková obnova poptávky je však v nejlepším případě pozvolná. Kvůli pomalejšímu ekonomickému růstu v Číně a vyššímu tlaku na snižování nákladů mnoho firem stále snižuje své prostory nebo odkládá expanzi. Za zmínku stojí, že zahraniční nadnárodní korporace (MNC) omezily některé operace v Šanghaji – snížené zahraniční investice a několik mediálně známých relokací/uzavírání MNC v roce 2024 vedly k dalšímu navracení prostor na trh pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Sektory jako tradiční finance, nemovitosti a výroba vracely na trh přebytečné kancelářské prostory, protože optimalizují své provozy. Zakládání nových firem se také zpomalilo (registrace nových společností klesly o přibližně 11 % meziročně na konci roku 2024), což omezuje novou poptávku po pronájmech kanceláří pdf.savills.asia.
Výhled pro kanceláře: Kancelářský trh v Šanghaji čelí prodloužené době zotavení. Vzhledem k rekordně vysoké míře neobsazenosti a stavebnímu pipeline, který se zúží teprve kolem roku 2027 pdf.savills.asia pdf.savills.asia, se očekává, že trh zůstane několik následujících let ve prospěch nájemců. Nájemné s největší pravděpodobností bude dále klesat v letech 2025–2026, dokud se nadměrná nabídka neabsorbuje. Aby se problém přebytku řešil, úřady zvažují opatření na přeměnu zastaralých kancelářských budov (např. přestavbu starších prostor třídy B/C na jiné využití jako bydlení či hotely) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Někteří majitelé mohou odložit předání projektů nebo konsolidovat své prostory. Ve střednědobém horizontu by status Šanghaje jako finančního a obchodního centra měl postupně znovu přilákat poptávku – zejména pokud se čínská ekonomika stabilizuje a zahraniční podniky získají zpět důvěru. V blízkém období však vysoká neobsazenost a nízké nájemné přetrvají, což vyvine tlak na hodnotu kancelářských nemovitostí a vyvolá inovace (například rozvoj coworkingových center, nabídku flexibilních pracovních prostor nebo kroky vlády k pronájmu přebytečných ploch). Obnova trhu pravděpodobně závisí na širším oživení ekonomiky a úspěchu opatření omezujících novou nabídku i nalezení nových možností využití nedostatečně využívaných kanceláří.
Maloobchodní sektor (nákupní centra a maloobchodní nemovitosti)
Šanghajský maloobchodní trh s nemovitostmi se postupně vzpamatovává z poklesu způsobeného pandemií, k čemuž přispívá oživení spotřebitelských výdajů, nicméně pro pronajímatele zůstává náročným prostředím v roce 2025. Aktivita v oblasti pronájmu maloobchodních prostor zůstala v 1. čtvrtletí 2025 relativně utlumená – mnoho maloobchodních značek bylo stále opatrných ohledně expanze a některé odložily otevírání nových prodejen joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Míra neobsazenosti hlavních maloobchodních center ve městě vzrostla na přibližně 9,9 % (mezičtvrtletně o 0,8 procentního bodu), zatímco v decentralizovaných příměstských oblastech dosáhla neobsazenost 13,8 % joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. V začátku roku 2025 nebyly otevřeny žádné významné nové obchodní domy, což omezilo další růst neobsazenosti, ale konkurence mezi stávajícími centry se vyostřila, jelikož maloobchodníci měli na výběr z hojného množství volných prostor joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Průměrné nájemné v přízemí v hlavních šanghajských nákupních zónách mezičtvrtletně kleslo přibližně o 1,4 % v 1. čtvrtletí 2025 (na zhruba 43,5 RMB za m² na den) a pokračovalo v mírném poklesu joneslanglasalle.com.cn. V okrajových oblastech kleslo nájemné cca o 1,6 % mezičtvrtletně na 15,2 RMB/m²/den joneslanglasalle.com.cn. Tyto poklesy odrážejí snahy pronajímatelů nalákat nájemce slevami na nájmu a flexibilnějšími podmínkami pronájmu.
Navzdory opatrnému celkovému sentimentu některé retailové segmenty rostou. Spotřebitelskou ekonomiku Šanghaje podporují vládní stimulační politiky v roce 2025, které podporují utrácení (např. spotřebitelské poukázky a festivaly) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Podle JLL se rozšiřují maloobchodní kategorie zaměřené na zážitek, zdraví a hodnotu: například značky sportovního oblečení a aktivního životního stylu, cenově dostupné restaurační řetězce, obchody se sběratelskými hračkami, prodejny potřeb pro domácí mazlíčky a VR/zábavní koncepty si aktivně pronajímají prostory joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Tyto sektory odpovídají post-pandemickým spotřebitelským trendům, které kladou důraz na zdraví, sociální zábavu a dostupné požitky. Navíc několik zahraničních luxusních a kosmetických značek znovuotevřelo své vlajkové prodejny v Šanghaji s obnovou domácí turistiky a nakupování. Pronajímatelé reagují přeznačováním a obnovou obchodních center – mnohé prošly rekonstrukcí, změnily skladbu nájemců nebo přidaly atrakce k přilákání návštěvníků joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Například starší obchodní domy přeměňují patra na interaktivní zážitky nebo coworkingové prostory.
Při pohledu do budoucna je výhled maloobchodu opatrně optimistický. S tím, jak Čína v roce 2025 upřednostňuje růst založený na spotřebě, očekává se, že maloobchodníci opět nabydou expanzního tempa joneslanglasalle.com.cn. Analytici očekávají, že míra neobsazenosti se stabilizuje, jakmile se současná vlna nabídky vstřebá a s tím, jak se zlepší spotřebitelská důvěra cbre.com cbre.com. Pipeline nových významných projektů (například Legoland Shanghai Resort, který by měl být otevřen v letech 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, a nová nákupní centra v oblastech jako je West Bund) přinese moderní maloobchodní nabídku, ale zároveň vytvoří nová spotřebitelská centra. Co se týče nájemného, tlak zůstává – nájmy podle všeho v roce 2025 mírně klesnou jak v prémiových, tak sekundárních lokalitách cbre.com cbre.com. Pronajímatelé se proto soustředí na zvyšování tržeb prostřednictvím vyššího obratu (například online prodejem, pop-up akcemi nebo „shoppertainmentem“ pro prodloužení času stráveného v obchodních centrech) namísto spoléhání se na růst základního nájemného cbre.com cbre.com. Celkově by maloobchodní nemovitosti v Šanghaji měly těžit ze statusu města coby nákupního a kulturního centra, avšak úspěch bude záviset na adaptivním využití prostoru a sladění s novými spotřebitelskými trendy v následujících letech.
Průmyslový a logistický sektor
Šanghajský sektor průmyslových a logistických nemovitostí se rychle rozšiřuje, což je podpořeno rolí města jako výrobní a distribuční velmoci. Nicméně rok 2025 nachází trh s logistickými nemovitostmi ve stavu převisu nabídky, kdy volné kapacity narůstají, protože nově otevřené sklady přibývají rychleji, než je nájemci stačí obsazovat. V 1. čtvrtletí 2025 přesáhla šanghajská zásoba moderních nelicencovaných logistických prostor 10 milionů m² poté, co byly dokončeny tři nové projekty (442 000 m²) v městských částech jako Songjiang, Qingpu a Jinshan joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. To zvýšilo míru neobsazenosti logistických skladů na 28,0 % v 1. čtvrtletí – což je velmi vysoká úroveň – i přes stabilní poptávku po pronájmech joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Čistá absorpce skladových prostor činila v tomto čtvrtletí přibližně 89 000 m², což je mírně nad úrovní z předchozího roku, přičemž hlavním tahounem poptávky byly společnosti třetích stran poskytující logistiku (3PL) joneslanglasalle.com.cn. Mnoho nově postavených zařízení se však obsazuje pomalu, protože nájemci zůstávají opatrní s rozhodnutími o větších expanzích joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Majitelé, kteří čelí zvýšené neobsazenosti, agresivně snižují nájmy: celkové nájmy za logistické prostory v Šanghaji klesly o 3,7 % mezičtvrtletně v Q1 (a přibližně o 10,6 % meziročně) na zhruba 1,35 RMB za m² za den joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Jedná se o jeden z nejprudších poklesů mezi sektory nemovitostí, což odráží intenzivní konkurenční boj v nabídce.
Šanghajské průmyslové a podnikatelské parky (které hostí kanceláře pro výzkum, vývoj a lehkou výrobu) vykazují podobný trend. Město aktivně podporuje high-tech průmyslové klastery – například Zhangjiang Science City (pro biotechnologie a AI) a řadu podnikatelských parků v Pudongu a Minhangu – což vedlo k prudkému nárůstu nových dokončení. V 1. čtvrtletí 2025 byly čtyři nové projekty podnikatelských parků, které přinesly více než 420 000 m², čímž se míra neobsazenosti podnikatelských parků zvýšila na cca 23,1 % joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Nájemné v podnikatelských parcích kleslo o cca 2,4 % mezikvartálně (a dvouciferně meziročně) kvůli tlaku nabídky joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Přesto je poptávka v některých průmyslových odvětvích silná: společnosti v oblasti integrovaných obvodů (polovodičů), umělé inteligence a věd o živé přírodě si aktivně pronajímají špičkové prostory, často s podporou vládních iniciativ na podporu pokročilé výroby joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Dále se rozšiřují státem podporované výzkumné ústavy a inkubátory, což částečně vyvažuje opatrnost soukromého sektoru joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Pozice Šanghaje jako logistického centra zůstává bezkonkurenční – nachází se zde nejrušnější kontejnerový přístav na světě a rozsáhlé sklady obsluhující oblast delty řeky Jang-c’; proto i přes zjevné krátkodobé přebytečné kapacity zůstávají dlouhodobé růstové faktory (e-commerce, logistika chlazeného řetězce pro farmaceutické/výživové produkty a regionální distribuční potřeby) nedotčeny.
Výhled pro průmyslový/logistický sektor: Krátkodobou výzvou je překonání nadměrných zásob. Místní úřady v Šanghaji si toho všimly – nabídka komerčních pozemků pro logistiku/průmysl byla v roce 2024 snížena na desetileté minimum pdf.savills.asia pdf.savills.asia, a nové průmyslové zahájení výstavby kleslo (nové zahájené stavby kancelářských/průmyslových budov celostátně poklesly v roce 2024 asi o 27,7 %) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Toto zpomalení budoucí nabídky v kombinaci s čínskými opatřeními na podporu domácí spotřeby (z čehož těží 3PL, maloobchodní logistika) a strategií výroby „Čína plus jedna“ (která může zvýšit potřebu exportní logistiky) by mělo postupně zlepšit základní podmínky. Nájemné může i v roce 2025 čelit mírnému tlaku směrem dolů, ale očekává se, že se poté stabilizuje, jak poptávka dožene nabídku. Investoři mají o tento sektor stále větší zájem: moderní logistická zařízení v klíčových lokalitách jsou považována za proti-cyklickou třídu aktiv, často přinášející relativně stabilní příjem cbre.com cbre.com. Můžeme také očekávat více případů adaptivního znovuvyužití starších průmyslových pozemků – například přeměnu zastaralých továren na městskou logistiku nebo datová centra – což může efektivně snížit nabídku. Koncem 20. let, kdy budou zprovozněny nové infrastruktury (jako rozšířené přístavní terminály a železniční spoje pro náklad), má šanghajský průmyslový segment nemovitostí předpoklad znovu nabrat na obrátkách, ovšem při udržitelnějším tempu růstu a pravděpodobně vyšší průměrné neobsazenosti než v ultra-napjatém trhu konce 2010. let.
(Poznámka: Výkonnost komerčních nemovitostí v sektoru pohostinství je také na vzestupu. S opětovným otevřením Číny došlo ke zlepšení obsazenosti hotelů v Šanghaji – obsazenost pětihvězdičkových hotelů vzrostla meziročně cca o 1,2 % k únoru 2025 – a počet příjezdů zahraničních návštěvníků vzrostl v počátku roku 2025 meziročně o 34 % joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Přichází nové hotelové kapacity (např. druhý hotel Shangri-La a hotel Thompson v Hongqiao), ale rostoucí turistický ruch by je měl převážně absorbovat joneslanglasalle.com.cn. Oživení pohostinství přispívá pozitivně do segmentu komerčních nemovitostí, zejména v maloobchodě a smíšených projektech, ale podrobná analýza je nad rámec této zprávy.)
3. Investiční výhled
Současné investiční klima: Investiční aktivita v oblasti nemovitostí v Šanghaji vykazuje odolnou dynamiku v roce 2025 po utlumeném období během vrcholu čínských problémů s nemovitostmi. V prvním čtvrtletí roku 2025 Šanghaj zaznamenala 24 blokových transakcí s nemovitostmi v celkové hodnotě 11,46 miliardy RMB, což představuje nárůst o 20 % oproti předchozímu čtvrtletí joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Tento nárůst zdůrazňuje zlepšující se náladu investorů a vyšší likviditu trhu. Pozoruhodné je, že většina transakcí byla menšího rozsahu – přibližně 74 % obchodů v prvním čtvrtletí bylo pod 500 milionů RMB, což naznačuje, že investoři dávají přednost menším aktivům a transakcím s řízeným rizikem joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Jednotlivci s vysokým čistým jměním (HNWI) a domácí firemní kupci se stali dominantní silou, tvoří přibližně 67 % objemu transakcí joneslanglasalle.com.cn. Tito kupci, často s agilním rozhodováním, aktivně nakupují aktiva (někdy problematická či potřebující nové využití), čímž pomáhají nemovitosti revitalizovat a vnášet likviditu na trh joneslanglasalle.com.cn. Naproti tomu institucionální investoři (jako velké fondy a pojišťovny) byli v roce 2024 relativně opatrní, i když se pomalu vracejí, protože ceny jsou atraktivnější.
Domácí vs. zahraniční investice: Většina investic do nemovitostí v Šanghaji v současnosti pochází z domácích zdrojů. Čínské pojišťovny, developerské společnosti a bohatí jednotlivci využívají příležitosti k nákupu aktiv za snížené ceny. Například v 1. čtvrtletí 2025 projevily pojišťovny silný zájem o portfolia nájemních bytů, která se stala největší třídou aktiv podle objemu transakcí (34 % investic) – dokonce předčila obchody s kancelářskými prostory joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Tyto nájemní rezidenční projekty lákají stabilními příjmy a podporou politiky (vláda podporuje investice do nájemního bydlení). Kanceláře přesto tvořily přibližně 29 % hodnoty investic a maloobchod 27 % ve čtvrtletí joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Zahraniční investoři byli naopak v uplynulém roce relativně zdrženliví. Faktory jako čínská kapitálová kontrola, geopolitické napětí a obavy z měnového rizika odrazují mnoho zahraničních kupců. Skutečně, přímé zahraniční investice do čínského realitního sektoru prudce poklesly (jeden report zaznamenal pokles zahraničních investic v roce 2024 o 27 %) a někteří nadnárodní vlastníci odprodávají vedlejší nemovitosti pdf.savills.asia. Přesto však status Šanghaje jako vstupního města znamená, že zůstává na radaru globálních investorů, zvláště oportunistických fondů a hongkongských/singapurských developerů. Objevují se první známky obnoveného zájmu – například několik mezinárodních private equity fondů začalo sondovat příležitosti nákupu zlevněných kancelářských nemovitostí na prémiových adresách. Pokud se čínská ekonomika stabilizuje a zlepší se regulatorní prostředí, zahraniční kapitál může v letech 2025–2026 vzrůst, aby využil dlouhodobý růstový příběh Šanghaje.
Výnosy z pronájmu a kapitálové hodnoty: Korekce cen nemovitostí v posledních 1–2 letech vedla k určitému zlepšení výnosů z pronájmu v Šanghaji. V rezidenčním sektoru byly hrubé výnosy z pronájmu historicky velmi nízké (~1–2 % v prémiových lokalitách) kvůli vysokým cenám, ale s tím, jak se ceny ustálily a nájmy po covidu opět rostou, výnosy mírně vzrostly. Například servisované apartmány a rezidenční portfolia určená k pronájmu nyní přitahují institucionální investory s výnosy údajně v rozmezí 3–4 %, což odráží rozumnější cenovou úroveň. V komerčním sektoru výnosy kanceláří vzrostly kvůli poklesu kapitálových hodnot; kapitalizační míry prime kanceláří v Šanghaji, které byly před pár lety kolem 4,0 %, se v některých případech posunuly blíže k 4,5–5,0 %, což činí kanceláře atraktivnějšími pro dlouhodobé investory hledající příjem. Maloobchodní objekty v hlavních lokalitách se stále obchodují s výnosy pod 5 %, ale u sekundárních maloobchodních a hotelových nemovitostí výnosy vzrostly na 6 % nebo více uprostřed poklesu trhu. Očekává se, že jakmile trh dosáhne dna, investoři nakupující nyní mohou získat jak zdravý příjem, tak i případné zhodnocení kapitálu, až se trh otočí. Podle CBRE by rok 2025 měl znamenat bod obratu: s nižšími úrokovými sazbami a sníženými cenami aktiv pravděpodobně dojde k nárůstu počtu investorů, což může opět podpořit růst investičních objemů cbre.com cbre.com. Panuje shoda, že korekce na čínském trhu s nemovitostmi vytvořila kapsy hodnoty – v Šanghaji mezi ně patří proticyklická aktiva jako logistické sklady, bytové nájemní domy a kanceláře třídy A v hlavních lokalitách cbre.com cbre.com. Očekává se, že tyto segmenty přinesou v průběhu střednědobého horizontu solidní výnosy, jakmile se trh zotaví.
Potenciál kapitálového zhodnocení: V krátkodobém horizontu (2025–2026) mohou být kapitálové hodnoty v některých segmentech stále pod tlakem – zejména kanceláře (dokud neklesne míra neobsazenosti) a rezidenční nemovitosti pro širokou veřejnost (dokud nebude vyprodána nadměrná zásoba). Dlouhodobé fundamenty Šanghaje však naznačují významný potenciál zhodnocení v příštím desetiletí. Nepřetržitý hospodářský růst města (HDP Šanghaje má podle prognóz růst v roce 2025 o ~5 %, což je více než celostátní průměr cbre.com), jeho role jako finančního centra a příliv obyvatel z řad kvalifikovaných a vysoce příjmových pracovníků, to vše podporuje hodnoty nemovitostí. Pokud se ceny nemovitostí na celostátní úrovni do roku 2026 stabilizují, jak se předpokládá reuters.com globalpropertyguide.com, Šanghaj by mohla poté pokračovat v mírném cenovém růstu. Někteří analytici považují prémiové nemovitosti v Šanghaji nyní za cyklický „hodnotový bod“ – zejména luxusní rezidence a kanceláře třídy A, které jsou nyní o 10–20 % levnější než před 2–3 lety – s potenciálem ročního zhodnocení v jednotkách procent, jakmile se trh plně zotaví. Samozřejmě, vývoj bude v jednotlivých sektorech odlišný: logistické nemovitosti a byznys parky spojené s novými průmyslovými obory mohou zhodnocovat rychleji, zatímco starší obchodní centra mohou zaostávat, pokud neprojdou změnou účelu či renovací.
Stručně řečeno, investiční výhled pro Šanghaj je opatrně pozitivní. Trh přitahuje investory s dlouhodobým pohledem a vyšší ochotou riskovat, zatímco konzervativnější hráči vyčkávají na jasnější známky stabilizace. V následujících letech lze očekávat větší diverzifikaci investorů i typů aktiv – předpokládáme větší aktivitu v úzce zaměřených sektorech (například bydlení pro seniory, datová centra, vědeckotechnické parky) a kreativní struktury obchodů (joint-ventures, výměny aktiv apod.). Hloubka a likvidita trhu činí z Šanghaje jedno z prvních míst, kde se obnoví důvěra investorů v Číně. Pokud nedojde k zásadním politickým otřesům, šanghajské nemovitosti zůstanou základním pilířem jak pro domácí, tak i zahraniční investory, kteří hledají expozici vůči růstu čínských měst.
4. Regulace a politické prostředí
Trh s nemovitostmi v Šanghaji je silně ovlivňován vládními politikami a v uplynulém roce došlo k výraznému obratu směrem k zmírnění opatření a podpoře sektoru s cílem stabilizovat celé odvětví. Po dlouhodobém období restriktivních opatření zaměřených na omezení spekulací (včetně tzv. „tří červených linií“ pro zadlužení developerů od roku 2020 a přísných limitů na nákup bytů) zavedly úřady na centrální i místní úrovni v letech 2024–2025 rozsáhlé úlevové politiky na podporu poptávky a snížení rizik globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Zmírnění omezení při koupi bydlení: Šanghaj jako město první úrovně tradičně uplatňovala přísná omezení na nákup nemovitostí (HPRs) – například rodiny bez místního trvalého pobytu potřebovaly několik let odvodů na daních či sociálním pojištění, aby mohly získat nárok na koupi nemovitosti, a místní obyvatelé byli omezeni v počtu nemovitostí, které si mohli pořídit. V roce 2024 byla tato pravidla výrazně uvolněna. Šanghaj rozšířila způsobilost tím, že umožnila nemístním obyvatelům s delší pracovní historií v městě nakupovat nemovitosti, a rozšířila definici „kvalifikovaných kupujících“ o různé talenty a klíčové pracovníky potřebné pro rozvoj města practiceguides.chambers.com. Do poloviny roku 2024 Šanghaj dokonce spustila pilotní programy ve vybraných částech města k dalšímu uvolnění omezení nákupů, čímž efektivně testuje možnosti širšího přístupu k bydlení practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Jedna hlavní změna: rodiny se dvěma a více dětmi nyní mohou pořídit jednu nemovitost nad běžný limit, což uznává potřebu větších prostor pro početnější rodiny news.cgtn.com news.cgtn.com. Navíc byly zmírněny požadavky na rozvedené osoby (uzavření mezer, které penalizovaly skutečné kupující po rozvodu), a držitelé kvót na veřejné bydlení získali větší flexibilitu pro vstup na trh s privátním bydlením news.cgtn.com. Tyto postupné uvolňování pravidel odráží opatrný, ale jasný posun v politice od regulace cen k oživení tržní aktivity a naplnění „různorodých potřeb bydlení“ obyvatel news.cgtn.com news.cgtn.com.
Nižší akontace a podpora úvěrů: Současně s uvolněním podmínek pro kupující byly finanční politiky nastaveny vstřícněji. V květnu 2024 šanghajské úřady snížily minimální podíly akontace u hypoték – na 20 % pro první kupce nemovitosti (oproti dřívějším 30 %) a na 35 % při nákupu druhé nemovitosti (dříve 50 % nebo více) news.cgtn.com. V některých příměstských okresech a v Pilotní zóně volného obchodu (Lingang New Area) byla dolní hranice akontace na druhý dům dokonce snížena na 30 % news.cgtn.com. Tyto škrty byly součástí celostátního opatření (centrální banka dala městům možnost snížit akontace a úrokové sazby hypoték), jehož cílem bylo snížit vstupní náklady pro kupující a podpořit nákupy spojené se zlepšováním bydlení practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Navíc Šanghaj zvýšila úvěrové limity v rámci Fondu na podporu bydlení (vládou provozovaný systém hypoték s nízkým úrokem), což umožnilo kupujícím čerpat vyšší částky za výhodných podmínek news.cgtn.com news.cgtn.com. Banky byly instruovány, aby snížily úrokové sazby i u stávajících hypoték, a referenční 5letá sazba byla snížena, takže běžné hypoteční sazby v Šanghaji ke konci roku 2024 klesly na cca 4,1–4,3 % pro první bydlení – což je nejnižší úroveň za mnoho let. Všechny tyto kroky zlepšily dostupnost bydlení a byly připisovány počínajícímu oživení prodejů na začátku roku 2025. Analytici uvádějí, že uvolněnější úvěrové podmínky společně s mírnějším přístupem Šanghaje k regulaci bydlení byly klíčové k opětovnému vzbuzení zájmu kupujících joneslanglasalle.com.cn.
Daňové pobídky a dotace: Další politickou podporu představovaly daňové úlevy a fiskální pobídky. Od roku 2024 centrální vláda snížila daň z převodu nemovitostí při nákupu domů: v Šanghaji platí poprvé kupující pouze 1% daň z převodu na byty do 140 m² (dříve 1,5 %) a kupující druhého bytu platí 1% (pro <140 m²) nebo 2% (pro větší byty), dříve až 3% practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. To výrazně snižuje transakční náklady při přechodu na větší byt. Šanghaj byla také mezi městy, která zrušila cenové stropy na prodej nových bytů a odstranila omezení, která dříve bránila developerům výrazněji snižovat ceny – což trhu dává větší svobodu najít rovnovážnou cenu globalpropertyguide.com. Pro řešení potíží s developery a nedokončenými projekty byl zaveden systém „white listu“: město Šanghaj spolupracovalo s ústřední vládou na zajištění financování pro dokončení pozastavených projektů, včetně možnosti, aby místní státní podniky odkupovaly neprodané byty na dostupné bydlení globalpropertyguide.com. Do konce roku 2024 banky schválily financování více než 5 300 takových „white list“ projektů po celé zemi (téměř 1,4 bilionu CNY), což pomohlo chránit zájmy kupujících a zabránit nuceným výprodejům practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Šanghaj rovněž přijala inovativní programy, jako je dříve zmíněná iniciativa „výkupu“ bydlení (výměna starého bytu za nový se slevou od developera) na podporu trhu practiceguides.chambers.com.Politiky územního plánování a rozvoje: V oblasti územního plánování si Šanghaj udržuje dlouhodobou vizi vyváženého růstu. Mistrovský plán města (2017–2035) zdůrazňuje omezení populace kolem 25 milionů a potlačení nekontrolovatelné expanze, místo toho se zaměřuje na obnovu města a zlepšení kvality života. V souladu s tímto politiky podporují rekonstrukci starých městských oblastí (dotace na rekonstrukci chudinských čtvrtí byly v roce 2024 zvýšeny practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) a zvyšují nabídku nájemního a dostupného bydlení. Například Šanghaj upravuje některé komerční pozemky na bydlení k pronájmům a podporuje výstavbu státem dotovaných nájemních bytů (někdy přeměnou neprodaných komerčních nemovitostí) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dochází také k podpoře zelených budov a udržitelnosti – nové projekty v Šanghaji jsou vedeny přísnými ekologickými standardy, protože město se slaďuje s národními cíli snižování emisí uhlíku.
Pravidla pro zahraniční vlastnictví: Zatímco domácí politiky byly uvolněny, předpisy pro zahraniční vlastnictví zůstávají relativně přísné. Obecně platí, že zahraniční fyzické osoby mohou v Šanghaji (a dalších čínských městech) koupit pouze jeden rezidenční objekt a ten musí sloužit k vlastnímu bydlení (nikoli k pronájmu nebo investici) globalpropertyguide.com. Zahraniční kupující obvykle musí v Číně pobývat alespoň jeden rok za účelem práce nebo studia a získat povolení ke koupi globalpropertyguide.com. Navíc cizinci nemohou kolektivně investovat do více nemovitostí, leda prostřednictvím speciálních podniků, kvůli pravidlům platným od roku 2006, která mají zabránit spekulativnímu přítoku zahraničního kapitálu globalpropertyguide.com. Tato pravidla znamenají, že zahraniční kupci tvoří jen velmi malý zlomek trhu s bydlením v Šanghaji, většinou jde o expatrioty, kteří si pořizují domov pro osobní potřebu. V komerčním sektoru je povolena zahraniční institucionální investice (Šanghaj nemá zvláštní kvótu na nákup komerčních nemovitostí nad rámec národní politiky), ale větší transakce nadále vyžadují regulatorní registraci a v některých případech i devizové povolení k převodu financí. Zahrnutí Šanghaje do pilotních zón volného obchodu některé postupy pro zahraniční firmy při koupi kanceláří pro jejich vlastní potřebu mírně zjednodušilo resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, ale k žádné zásadní liberalizaci zahraničního vlastnictví nemovitostí k roku 2025 nedošlo. Důraz byl místo toho kladen na zpříjemnění prostředí pro zahraniční firmy (např. snazší pronájem, prodloužení délky pronájmu pozemků atd.) místo podpory spekulativních zahraničních nákupů.Stručně řečeno, politické prostředí Šanghaje v roce 2025 je zaměřeno na podporu stabilního a zdravého trhu s nemovitostmi. Vládní mantra se posunula na „bydlení je pro život, ne pro spekulaci – ale také ne pro stagnaci.“ Kombinace zmírněných omezení nákupů, levnějšího financování, daňových úlev a rozvojových iniciativ si klade za cíl povzbudit skutečnou poptávku a snížit zásoby bez opětovného nafukování bubliny. Dosavadní opatření již ukázala počáteční úspěch v posílení důvěry news.cgtn.com. Do budoucna úředníci avizovali, že budou trh sledovat a v případě potřeby mohou přijít s další podporou, aby zajistili hladké přistání. Například pokud by pokles přetrval, mohlo by být použito další snížení úrokových sazeb nebo dokonce přímý vládní nákup neprodaných bytů (opatření diskutované na celostátní úrovni) globalpropertyguide.com reuters.com. Přesto se tvůrci politik pohybují na tenkém ledě – snaží se trh oživit a posílit náladu, ale zároveň se vyhýbají návratu k nekontrolované spekulaci a myslí na dlouhodobou dostupnost. Investoři i kupující tak mohou v nejbližší době očekávat spíše vstřícný přístup Šanghaje v otázkách trhu s bydlením, i když opatrně uzpůsobený místním podmínkám.
5. Ekonomické a demografické faktory
Řadu ekonomických a demografických faktorů tvoří základ trendů nemovitostního trhu v Šanghaji a ovlivňuje jak poptávku, tak nabídku:
- Hospodářský růst a struktura průmyslu: Šanghaj je obchodním a finančním centrem Číny s HDP přibližně 4,5 bilionu RMB (asi 700 miliard USD) v roce 2024. Po zpomalení způsobeném pandemií (a výrazném propadu během lockdownu v roce 2022) se šanghajská ekonomika v roce 2023 odrazila k růstu asi 3,1 % a očekává se, že v roce 2025 zrychlí na 4,7–5 % růstu cbre.com, a to díky stimulačním politikám a oživení spotřebitelských výdajů. Tento ekonomický výkon podporuje nemovitostní trh prostřednictvím vyšších příjmů a expanze podnikání. Pilířové průmysly Šanghaje – finance, profesionální služby, obchod, pokročilá výroba (např. polovodiče, biotechnologie) a technologie – všechny podporují poptávku po různých typech nemovitostí. Například prosperující finanční a fintech sektor pohání poptávku po kancelářích třídy A v Lujiazui a Pudongu, zatímco výrobní a logistické sektory (automobily, elektronika, e-commerce) stojí za poptávkou po průmyslových pozemcích a skladech. Městský důraz na digitální ekonomiku a výzkum a vývoj (s vyhrazenými zónami „vědy a inovací“) podporuje potřebu specializovaných kanceláří a výzkumných zařízení. Celkově diverzifikovaná a hodnotná ekonomika Šanghaje poskytuje pevný základ pro trh nemovitostí, což ji odlišuje od slabších měst závislých na jednom odvětví nebo spekulativní výstavbě.
- Populace a demografie: Populace Šanghaje je jednou z největších na světě, oficiálně kolem 24,76 milionu v roce 2022. Růst populace města se zpomalil – Šanghaj v roce 2022 dokonce zaznamenala mírný čistý pokles populace kvůli faktorům spojeným s COVID-19 a přísnější kontrole pobytu, ale očekává se, že to bude dočasné. Dlouhodobě má Šanghaj za cíl udržet populaci kolem 25 milionů do roku 2035 kvůli správě zdrojů, jak stanovuje Hlavní plán. Demograficky je Šanghaj stárnoucím městem: medián věku roste a porodnost je nízká (v souladu s celonárodním trendem). Nicméně i nadále přitahuje mladé profesionály a absolventy z celé Číny díky bohatým pracovním příležitostem a vyšším mzdám. Tento stálý příliv talentů (Šanghaj každoročně registrovala desítky tisíc nových obyvatel s vysokoškolským diplomem díky bodovému systému registrace pobytu) znamená pokračující poptávku po nájemním bydlení a startovacích bytech. Přítomnost velké vzdělané pracovní síly a zámožné střední třídy (disponibilní příjem na obyvatele ve městě je téměř dvojnásobkem celostátního průměru) zvyšuje poptávku po kvalitním bydlení a pohání segment luxusního bydlení. Na druhé straně, stárnutí populace zvyšuje zájem o zařízení pro seniory a může dlouhodobě mírně snížit obrat na trhu s byty, protože více starších lidí si bude přát zůstat bydlet ve svých domovech. Avšak v dohledné budoucnosti efekt urbanizace a koncentrace talentů převažuje v Šanghaji nad stárnutím – město zůstává magnetem pro ambiciózní migranty, což podporuje poptávku po bydlení.
- Příjmy a dostupnost: Obyvatelé Šanghaje se těší jedněm z nejvyšších příjmů v Číně – průměrný roční disponibilní příjem na obyvatele překročil v roce 2024 částku 80 000 RMB (přes 12 000 USD). Vysoké příjmy a úspory domácností umožňují mnoha rodinám dovolit si drahé byty (často s pomocí širší rodiny). Nicméně ceny nemovitostí jsou také extrémně vysoké, takže dostupnost je trvalým problémem. Poměr ceny nemovitosti k příjmu je v Šanghaji výrazně nad 20:1 u typických domů, což je jeden z nejvyšších poměrů v Asii. To má dva důsledky: Za prvé existuje silná poptávka po menších, cenově dostupnějších jednotkách a dotovaném bydlení pro obyvatele s nižšími příjmy. Městská iniciativa ve výstavbě veřejných nájemních bytů a bytů se sdíleným vlastnictvím je pro tuto skupinu zásadní. Za druhé, vysoké ceny a napjatá dostupnost mohou omezit další růst cen – mnoho mladších kupců si za současných příjmů prostě nemůže dovolit další zadlužení, což je důvod, proč byla vládní opatření na snížení akontací a uvolnění hypoték tak významná. Pokud budou příjmy nadále každoročně růst o ~5-8 % a ceny nemovitostí se stabilizují, měla by se dostupnost postupně zlepšovat a potenciálně otevřít trh pro ty, kteří si dříve bydlení nemohli dovolit.
- Zaměstnanost a podnikatelské prostředí: Zdraví pracovního trhu v Šanghaji má přímý dopad na nemovitosti. Nezaměstnanost dočasně vzrostla během lockdownu v roce 2022, ale od té doby se zlepšila; v počátku roku 2025 činila míra nezaměstnanosti v Šanghaji kolem 5 %. Důležité je, že Šanghaj se profiluje jako centrum inovací a podnikání, s mnoha inkubátory a pobídkami pro startupy (zejména v oblasti technologií). Živá startupová scéna může vést k poptávce po nových kancelářských prostorech (i když zpočátku často flexibilních/co-workingových) a přitahuje mladou pracovní sílu. Výzvy, jako je celostátní problém nezaměstnanosti mladých (která v roce 2023 dosáhla historických maxim), však mohou mít lokální dopad – vysoká nezaměstnanost mladých může oddálit zakládání domácností a první nákupy bydlení. Zatím Šanghaj tuto situaci zvládá lépe než většina měst díky rozmanitému trhu práce.
- Inflace a úrokové sazby: V letech 2024–2025 zažívala Čína nízkou inflaci (okolo 1 % nebo méně, s epizodami deflace spotřebitelských cen). Nízká inflace a uvolněnější měnová politika (snížení sazeb ze strany PBOC) udržely hypoteční sazby relativně nízko, jak již bylo zmíněno. Pro nemovitosti jsou obecně nízké úrokové sazby příznivé, protože snižují náklady na financování pro developery i kupce. Velmi nízká inflace však také odráží slabší poptávku v ekonomice, což je varovným signálem. Pokud by tlaky na deflaci přetrvávaly, kupující by mohli s nákupem vyčkávat v očekávání lepších cen, což je něco, čemu se tvůrci politik chtějí vyhnout. Celkově je měnová politika v současnosti oporou realitnímu sektoru, na rozdíl od zpřísňovací fáze let 2017–2019.
- Infrastruktura a konektivita: Rozsáhlá infrastrukturní síť Šanghaje – jeden z největších systémů metra na světě, dvě mezinárodní letiště, hlubokovodní přístavy a vysokorychlostní železniční spojení – významně zvyšuje atraktivitu nemovitostí. Probíhající infrastrukturní projekty stojí za zmínku: v roce 2025 plánuje Šanghaj investovat 240 miliard CNY (33 miliard USD) do velkých stavebních projektů english.shanghai.gov.cn. Jedná se například o nové linki metra (např. linka Chongming na ostrov Chongming, železniční linka Jiading–Minhang a prodloužení linek metra 2, 18 a dalších) english.shanghai.gov.cn, nové vysokorychlostní železniční spojení (trasa Šanghaj-Chongqing-Chengdu) english.shanghai.gov.cn a vylepšení vodních cest a inženýrských sítí. Již dokončené projekty v roce 2024, jako je linka Shanghai Airport Link (spojující letiště Hongqiao a Pudong) a nová prodloužení metra, již zlepšily konektivitu english.shanghai.gov.cn. Tato vylepšení infrastruktury otevírají nové oblasti pro rozvoj (např. zpřístupňují a zatraktivňují okrajové čtvrti jak pro rezidenční, tak komerční nemovitosti) a obecně zvyšují hodnotu nemovitostí v celém městě. Každé z pěti nových satelitních měst, která byla zmíněna dříve, je vybavováno posílenými dopravními spojeními s centrální Šanghají, což umožňuje více polycentrickou městskou strukturu.
Stručně řečeno, silný ekonomický profil Šanghaje a její role magnetu na talenty jsou pozitivními faktory pro její realitní trh a pohánějí dlouhodobou poptávku ve všech sektorech. Vysoké náklady na bydlení a stárnoucí populace však představují výzvy, které bude muset město řešit. Přístup vlády – zaměření na odvětví s vyšší přidanou hodnotou, podpora inovací a masivní investice do infrastruktury a sociálního bydlení – má za cíl zajistit, aby ekonomické a demografické změny podporovaly udržitelný trh s nemovitostmi. Jak se Šanghaj nadále rozvíjí v město poháněné znalostmi a směřující k vyšší globalizaci, budou tyto faktory utvářet strukturu poptávky po nemovitostech (lze očekávat více chytrých kanceláří, inovačních parků, luxusních pronájmů atd.) v následujících letech.
6. Plánované rozvojové projekty a infrastrukturní plány do budoucna
Krajině Šanghaje v nadcházejících letech vtisknou novou podobu ambiciózní rozvojové projekty a infrastrukturní plány, z nichž mnohé již probíhají v rámci Akčního plánu 2025 a dlouhodobé vize do roku 2035. Tyto iniciativy budou mít výrazný dopad na realitní trh díky otevírání nových trhů, zlepšování konektivity a soustředění růstu do strategických oblastí. Níže uvádíme některé z hlavních projektů a plánů:
Rozvoj “Pěti nových měst”: Základním kamenem budoucího plánování Šanghaje je rozvoj pěti rozsáhlých nových měst na okraji metropole – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian a Nanhui (Lingang). Nejde pouze o obytné satelity, ale o nezávislá satelitní města, z nichž každé má za cíl přilákat do roku 2035 0,5–1 milionu nových obyvatel a rozvíjet vlastní ekonomickou specializaci english.shanghai.gov.cn. V roce 2021 Šanghaj tuto strategii zahájila a do roku 2025 byl představen podrobný Akční plán na urychlení jejich výstavby english.shanghai.gov.cn. Například: Nové město Jiading se zaměřuje na automobilový průmysl a špičková zařízení; nové město Qingpu na digitální ekonomiku (včetně “eMobile Parku” zaměřeného na mobilní internet) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; nové město Songjiang na technologie a možná kulturní turistiku; Fengxian na biotechnologie a kosmetiku (nachází se zde průmyslový klastr “Beauty Valley”); a Nanhui/Lingang na špičkový průmysl (elektromobily, letecký průmysl) a námořní odvětví. Každé nové město získává rozsáhlou infrastrukturu: nové rychlostní silnice, prodloužení metra či příměstských vlaků a modernizovaná veřejná zařízení. Dopad na realitní trh: tato centra se stávají horkými lokalitami pro rozvoj nemovitostí. V těchto oblastech je určeno velké množství pozemků pro nové bydlení, obchodní čtvrti a logistické parky, což přitahuje developery a investory. Například v Lingangu, který byl označen za zvláštní ekonomickou zónu, prudce vzrostla poptávka po bytech, jak se do oblasti stěhují technologičtí pracovníci, a ceny stouply z velmi nízké základny. Během příštího desetiletí, jak tato nová města dospějí, odlehčí centrální Šanghaji a vytvoří nové subtrhy – pravděpodobně s dostupnějším bydlením oproti centru, což přiláká zejména mladé rodiny a kupce první nemovitosti. Již v květnu 2024 samotná pozice Šanghaje jako města první úrovně nezabránila jejímu zapojení do programu “trade-in”, kde byli obyvatelé centrálních čtvrtí povzbuzováni k výměně starých městských bytů za nové domy v těchto nových městech practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, což ukazuje závazek města nasměrovat růst ven z centra.
Hlavní infrastrukturní projekty: Šanghajská vláda masivně investuje do podpory těchto rozvojových aktivit a celkové městské efektivity. Jak již bylo zmíněno, rozšiřování sítě metra stále pokračuje – Šanghaj plánuje do roku 2025 přesáhnout 830 km tratí metra. Klíčovými projekty, které mají být dokončeny do konce roku 2025, jsou západní prodloužení linky metra 2 (zlepší napojení na okrajovou čtvrť Qingpu) a 2. fáze linky metra 18, stejně jako postup výstavby zcela nových linek, například Linky 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Za zvláště transformační projekt je považováno napojení ostrova Chongming: nová linka Chongming (pravděpodobně metro nebo železniční trať) integruje velký ostrov Chongming (u ústí řeky Jang-c’) do městské dopravní sítě Šanghaje english.shanghai.gov.cn. To by mohlo uvolnit prostor pro rozvoj nemovitostí na Chongmingu, který byl dosud převážně venkovský a ekologicky zaměřený. Dále probíhá rozšiřování vysokorychlostních železnic – Šanghaj bude východním terminálem vysokorychlostní železnice Šanghaj–Čcheng-tu, která povede napříč celou zemí english.shanghai.gov.cn. Po dokončení (konec 20. let) posílí tato trať propojení Šanghaje se vnitrozemskými provinciemi a pravděpodobně zvýší obchodní aktivitu (a tím i poptávku po kancelářích/hotelech) v okolí nových železničních uzlů. Dalším projektem je modernizace vodní cesty Youdungang (přístav Yudan) english.shanghai.gov.cn, která sice spadá mezi technické projekty, ale zlepší lodní dopravu města a může podpořit rozvoj průmyslových nemovitostí v přístavních oblastech, například v Pudongu a Baoshanu. Šanghaj navíc rozšiřuje svou kapacitu letišť: Mezinárodní letiště Pudong buduje nový terminál a satelitní haly a probíhají plány na možné budoucí třetí letiště – to má zajistit, že město zůstane globálním leteckým uzlem. Všechny tyto projekty, podpořené rekordním infrastrukturním rozpočtem na rok 2025 ve výši 240 miliard CNY english.shanghai.gov.cn, vytvářejí nejen stavební činnost (prospěšnou pro stavební firmy a prodej půdy), ale také činí více částí města vhodnými pro rozvoj nemovitostí díky zkrácení doby cestování.
Významné komerční a kulturní projekty: Město také zažívá několik prestižních projektů, které obohatí jeho panorama a kulturní nabídku. Jedním z příkladů je Legoland Shanghai Resort, který se staví v západní části Qingpu a jeho otevření se očekává kolem let 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk. Tento velký zábavní park (první Legoland v Číně) pravděpodobně zvýší turistický ruch a rozvoj v okolí – hotely, maloobchodní prostory a vylepšenou dopravu pro návštěvníky. Dalším příkladem je Shanghai Zhangjiang Science City, které není jedním projektem, ale rozšiřující se inovační čtvrtí; v roce 2025 zde vznikají nová vlajková zařízení jako například Zhangjiang Laboratory (národní výzkumné centrum dokončené v roce 2025) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Takové projekty posilují technologický ekosystém Šanghaje a zvyšují poptávku po kancelářích, laboratořích a bydlení pro výzkumné pracovníky. Na kulturní straně pokračuje revitalizace oblasti West Bund a North Bund: tyto projekty zahrnují přeměnu bývalých průmyslových nábřeží na smíšené čtvrti s uměleckými muzei, galeriemi, kancelářemi (West Bund) a novým finančním centrem (North Bund). Každá z těchto oblastí přinese v příští dekádě miliony metrů čtverečních komerčních ploch. Šanghaj také staví řadu nových univerzitních a nemocničních areálů (často umisťovaných do okrajových částí, aby posílily tamní komunity), což může podnítit rozvoj přilehlého bydlení a maloobchodu.
Obnova města: Budoucí rozvoj Šanghaje není jen o nových oblastech – týká se také obnovy starších částí města. Město identifikovalo mnoho stárnoucích obytných komunit k rekonstrukci nebo přestavbě. Probíhají programy, které do starších bytových domů bez výtahu přidávají výtahy, zlepšují zeleň v okolí, nebo v některých případech demolují zchátralé uličky (longtang) a budují moderní bydlení. Za zmínku stojí plánovaná revitalizace částí centrálních čtvrtí Huangpu a Hongkou, kde vzniknou moderní byty pro smíšené příjmové skupiny při zachování historické architektury. Tyto snahy – i když samostatně menšího rozsahu – společně zhodnocují nemovitosti a zlepšují životní úroveň v jádru města, čímž zajišťují, že atraktivní centrální lokality neupadají do zanedbanosti, ale nadále se rozvíjí.
Dopad na trh s nemovitostmi: Uvedené projekty a plány budou mít několik dopadů. Zlepšení infrastruktury (linky metra, silnice) obvykle vede ke zvýšení hodnoty nemovitostí v nově propojených oblastech – například ceny kolem stanic nové prodloužené linky 18 už začaly v očekávání růst. Nové průmyslové a vědecké parky, jako ty z Akčního plánu, vytvoří lokalizované kancelářské/průmyslové subtrhy, často doprovázené poptávkou po zaměstnaneckém bydlení v blízkosti. Pět nových měst, pokud budou úspěšná, vytvoří multipolární realitní trh, kde bude mít Šanghaj několik sekundárních obchodních center (podobně jako má Tokio či Londýn více obchodních hubů). To by mohlo zmírnit extrémy v cenách tím, že rozloží poptávku, ale také vytvořit nové exkluzivní kapsy, pokud tato centra prosperují. Při přípravě na to zdůraznila šanghajská vláda v dubnu 2025 „zdola nahoru“ přístup, v rámci kterého má každá okresní samospráva pravomoc přilákat průmysly a plánovat komunity v těchto nových městech english.shanghai.gov.cn. To ukazuje na silnou politickou podporu, což je příznivé pro jejich rozvoj.
Celkově je budoucí rozvojová agenda Šanghaje odvážná a komplexní a dotýká se všech odvětví: dopravy, průmyslu, bydlení, kultury. Pro investory a developery to znamená široké možnosti v nově vznikajících lokalitách a nových typech aktiv (např. průmyslové parky ve Fengxianu, parky kreativního průmyslu v Qingpu, turistická zařízení v Songjiangu atd.). Znamená to také, že se změní konkurenční prostředí – centrum města už nebude jediným dějištěm, až se tyto iniciativy naplní. Kolem roku 2030 bude Šanghaj pravděpodobně rozlehlejší metropolí s lepšími možnostmi bydlení a méně přetíženým centrem, především díky semenům zasetým již nyní v roce 2025.
7. Rizika a Nejistoty
Přestože výhled pro trh s nemovitostmi v Šanghaji nabízí řadu pozitiv, není bez významných rizik a nejistot. Zainteresované strany by měly mít na paměti následující klíčové faktory rizika, které by mohly v příštích letech negativně ovlivnit trh:
- Makroekonomické protivětry: Celková ekonomická trajektorie Číny představuje největší riziko. Pomalejší než očekávaný růst HDP nebo tvrdé přistání národní ekonomiky by utlumily poptávku po bydlení a firemní expanzi. V současné době čelí čínská ekonomika výzvám, jako je slabá důvěra spotřebitelů, vysoká nezaměstnanost mladých a slabá poptávka po exportu. Pokud by tyto problémy přetrvávaly nebo se zhoršily, pocítil by dopad i Šanghaj – navzdory své silné ekonomice – v podobě snížených realitních transakcí a absorpce. Pokud by například růst HDP výrazně zaostal za cíli, domácnosti by mohly odkládat velké nákupy (byty) a firmy by mohly zmrazit expanzi (což zasáhne kanceláře). Průzkum agentury Reuters zmíněný dříve tento problém podtrhuje: analytici neočekávají celkové zotavení realitního trhu dříve než v roce 2026 reuters.com reuters.com, což odráží opatrný sentiment. Navíc jakékoli obnovení COVID-19 či podobné šoky by mohly narušit ekonomickou aktivitu. Přesto diverzifikace Šanghaje a schopnost vlády nasadit stimuly (jak ukazují nedávné snížení sazeb a infrastrukturní projekty financované z dluhopisů) představují určitou ochranu.
- Strukturální problémy trhu s nemovitostmi: Následky čínského realitního boomu stále vrhají stín. Hlavním rizikem je přebytečná nabídka a zadluženost developerů. Na celostátní úrovni nadbytek neprodaných bytů (zejména v menších městech) a nedokončené projekty podkopaly důvěru kupujících reuters.com reuters.com. V Šanghaji je tento problém méně akutní díky vysoké poptávce, ale město není zcela imunní. Pokud developeři, kteří mají v Šanghaji projekty (někteří z nich, jako Evergrande nebo Sunac, již čelili defaultu), nebudou schopni projekty dokončit, může to ovlivnit náladu na trhu i zde. Doposud byla šanghajská vláda aktivní při zajištění dokončení místních projektů (prostřednictvím podpory financování z bílého seznamu practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), ale finanční tlak na developery nadále představuje riziko – může vést k menšímu počtu nových projektů nebo agresivním slevám na ceny za účelem získání hotovosti, což by mohlo obecně stlačit ceny na trhu. Navíc vysoká neobsazenost a převis nabídky v kancelářském sektoru je strukturální problém, jehož řešení může trvat roky; dlouhodobě vysoká neobsazenost může vést k nuceným prodejům budov, což potenciálně vyvine tlak na pokles hodnoty nemovitostí napříč městem.
- Dluhy místních vlád a limity politiky: Místní vlády v Číně, včetně té šanghajské, nahromadily značné dluhy, částečně kvůli poklesu příjmů z prodeje pozemků v důsledku poklesu trhu s nemovitostmi. Šanghaj plánuje velké infrastrukturní investice financované dluhopisy english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, ale pokud by se místní dluhy dále zvýšily (což je problém v některých jiných provinciích), mohlo by to omezit schopnost Šanghaje pokračovat v rozsáhlých investicích nebo poskytování dotací. Omezení veřejných výdajů by znamenalo ztrátu klíčové podpory pro sektor nemovitostí a stavebnictví. Navíc, i když jsou nyní pravidla uvolňována, existují limity, kam až mohou úřady zajít, aniž by znovu vyvolaly spekulativní rizika nebo obavy z nerovnosti. Například úplné zrušení všech omezení na nákup bydlení v Šanghaji by mohlo způsobit šílenství na trhu a je politicky citlivé. Vláda musí najít rovnováhu mezi stimuly a zajištěním „dostupnosti bydlení“ a zabráněním další bublině, což je trvalá výzva v nastavení politiky.
- Geopolitická a externí rizika: Šanghaj, jakožto globální město, je vystavena mezinárodním vlivům. Obchodní a technologické napětí mezi USA a Čínou již mělo dopad: cla a exportní omezení zasáhly některé výrobní sektory a mezi zahraničními firmami panuje opatrnost. Průzkum agentury Reuters označil eskalaci obchodní války za faktor, který by mohl dále tlumit chuť kupujících nemovitostí i ekonomický růst reuters.com. V nejhorším scénáři by prudce eskalující geopolitické napětí (obchodní válka přerůstající ve finanční rozpojení nebo sankce) mohlo vést k výraznému omezení aktivit nadnárodních společností v Číně a ke snížení poptávky po komerčních nemovitostech. Může to také omezit příliv zahraničního kapitálu nebo zvýšit sklon čínských investorů investovat do zahraničí namísto domácího trhu (únik kapitálu), což by poškodilo investice do nemovitostí. Dalším aspektem jsou globální finanční podmínky: zatímco úrokové sazby v Číně klesají, pokud zůstanou globálně sazby vysoké nebo přijde další finanční krize, může to omezit likviditu. Nemovitosti v Šanghaji jsou díky čínské kontrole kapitálu relativně izolované od globálních úvěrových trhů, ale významná globální recese by zasáhla exportně orientované podniky a potenciálně i majetek movitých investorů, což by nemovitosti ovlivnilo nepřímo.
- Realizace politik a sociální otázky: Nejistoty panují také ohledně provedení a úspěšnosti ambiciózních plánů Šanghaje. Pokud se „pěti novým městům“ nepodaří přilákat dostatek průmyslu nebo obyvatel (například pokud lidé dají přednost centru Šanghaje, nebo pokud nevzniknou očekávaná pracovní místa), může to vést k nedostatečně využité infrastruktuře a potenciálně k nadbytku nabídky v těchto předměstských oblastech. Vláda na tyto plány sází jako na katalyzátor růstu, takže jejich neúspěch by znamenal komplikace. Důležité jsou i sociální faktory, jako je ochota veřejnosti ke stěhování kvůli městské obnově – odpor vůči demolici či přesídlení může zpomalit regeneraci. A stejně jako v každém velkém městě mohou atraktivitu nemovitostí ovlivnit otázky jako dopravní zácpy, ekologická zátěž a úroveň veřejných služeb. Šanghaj navíc musí řešit znečištění a klimatická rizika (jako přímořské město musí počítat s dlouhodobým vzestupem hladiny moří) – nejde o okamžité hrozby, ale do udržitelného rozvoje je třeba je začlenit.
- Nálada trhu a důvěra: Nakonec je tu nehmotné, ale zásadní riziko důvěry na trhu. O realitním sektoru v Číně se od roku 2021 mluví jako o odvětví, které prožívá krizi důvěry. Pokud kupující i investoři uvěří, že ceny budou nadále klesat, pravděpodobně budou dále s nákupem vyčkávat (což samo o sobě trh dále oslabuje). Obnova důvěry je tedy klíčová. Přijatá opatření to mají za cíl a začátek roku 2025 ukázal určitou pozitivní dynamiku news.cgtn.com. Každý chybný krok – například bankrot významného developera v Šanghaji nebo náhlá změna politiky – by však mohl náladu rychle opět zhoršit.
Na závěr lze říci, že realitní trh v Šanghaji, ačkoliv je odolnější než většina ostatních, čelí sníženým rizikům vyplývajícím z makroekonomických nejistot, strukturálních přebytků a vnějších faktorů. Silné základy města a podpora ze strany politiků tato rizika do jisté míry zmírňují, nicméně zúčastněné strany by měly plánovat různé scénáře, jako například pomalejší tempo zotavení nebo lokální korekce cen, pokud by se protivětry zesílily. Opatrnost je na místě – například diverzifikace investic napříč typy nemovitostí a udržování zdravé úrovně zadlužení. Šanghaj již překonala předchozí cykly a otřesy (od SARS v roce 2003 přes globální finanční krizi v roce 2008 až po lockdown v roce 2022) a pokaždé se její realitní trh nakonec silně vzpamatoval. Současné prostředí si tedy vyžaduje opatrnost, avšak dlouhodobá trajektorie šanghajského realitního trhu zůstává obecně pozitivní – za předpokladu, že klíčová rizika budou zvládnuta a postupně řešena.
Závěr
K roku 2025 stojí realitní trh v Šanghaji na rozcestí. Rezidenční sektor se stabilizuje a na prémiovém trhu dokonce prosperuje, posilován politickou podporou a trvající poptávkou po bydlení v předním čínském městě. Komerční sektor čelí výzvám – zejména kanceláře a logistické prostory procházejí obdobím přizpůsobení se vysokými neobsazenostmi a větším vyjednávacím postavením nájemců – avšak role Šanghaje jako obchodního centra zajišťuje, že kvalitní aktiva zůstávají v poptávce. Důvěra investorů se pomalu vrací díky nižším cenám a uvolnění úvěrů, a tvořitelé politik pevně drží otěže, nasazují opatření směřující ke „zmírněnému dopadu“ a udržitelnější budoucnosti. Ekonomické a demografické základy Šanghaje – bohatá, rostoucí (i když stárnoucí) populace a inovacemi poháněná ekonomika – tvoří pevný základ, jaký mnoha jiným městům chybí. Navíc progresivní investice Šanghaje do nových měst a infrastruktury ukazují, že město plánuje nejen obnovu, ale i novou fázi růstu a městského rozvoje.
Do budoucna lze očekávat, že Šanghaj bude i nadále vyvažovat krátkodobou stabilizaci trhu s dlouhodobým strategickým rozvojem. Ceny bytů ve městě pravděpodobně po aktuální korekci porostou mírným tempem, přičemž segment luxusního bydlení zůstane zvláště silný. Kancelářský trh bude oživovat pomaleji, ale jakmile se nadbytečná nabídka zreguluje a vzniknou nové ekonomické příležitosti (například v technologiích a financích), absorpce se zlepší. Na konci 20. let bude panorama i síť metra v Šanghaji rozšířena – s novými podcentry v Jiadingu, Linghamu a dále – což bude odrážet adaptaci města na moderní městské výzvy. Rizika samozřejmě přetrvávají a osud Šanghaje je úzce spjat s Čínou i světem. Pokud však vezmeme minulost jako vodítko, znamená dynamika a strategický význam Šanghaje, že se pravděpodobně s těmito výzvami úspěšně vypořádá a zůstane v čele čínského realitního trhu.
Zdroje:
- JLL Shanghai Property Market Review, 1Q 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE Čína Real Estate Outlook 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Analýza trhu bydlení v Číně 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (květen 2025) – Analytici o výhledu čínského realitního trhu reuters.com reuters.com
- CGTN News – Politiky na podporu trhu s nemovitostmi v Šanghaji, květen 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Trendy na čínském trhu s nemovitostmi 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Šanghajská městská vláda zveřejňuje (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
- Savills China Market Outlook 2025 pdf.savills.asia pdf.savills.asia
- Bloomberg/JingDaily – Přehled trhu s luxusním zbožím v Šanghaji japantimes.co.jp
- GlobalPropertyGuide – Omezení nákupu pro cizince globalpropertyguide.com
