Boises boligmarked i 2025 er præget af stabil, men ikke hektisk, vækst. Efter prisstigninger under pandemien ligger medianprisen nu omkring 500.000 dollars med beskedne år-til-år-stigninger. For eksempel rapporterer Zillow en gennemsnitlig boligværdi i april 2025 på 504.848 dollars (op 1,9 % fra året før) zillow.com, og Redfin viser en 500.000 dollars median salgspris i april 2025 (op 2,2 % å/å) redfin.com. Boligsalget holder sig stærkt, men ikke eksplosivt (220 boliger solgt i april 2025, ned fra 250 året før redfin.com), og nye opslag vokser gradvist. Udbuddet er stadig lavt – omkring 2,4 måneders lager i dec. 2024 weknowboise.com – så købere møder konkurrence, dog mindre intens end i 2020–21. Boliger sælges stadig forholdsvist hurtigt (omkring 12–14 dage på markedet i foråret 2025 redfin.com templetonrealestategroup.com), og median salgs-/udbudspriser er næsten identiske. Huslejeniveauerne i Boise er stadig høje og stigende: Zillows data viser en gennemsnitsleje på 1.809 dollars i april 2025 (ca. 2,2 % over sidste år) zillow.com. Samlet set er det Boises boligmarked stramt, men stabiliserende – priser og leje er tæt på rekord, men vokser kun svagt, efterhånden som udbuddet stiger langsomt.
- Medianpris på bolig: Boises median salgspris er ca. 500.000 dollars (april 2025) redfin.com. Zillows Home Values Index anslår en typisk bolig til 504.848 dollars (op 1,9 % å/å) zillow.com. Ada County (Boise metro) havde en medianpris på ca. 525.000 dollars i slutningen af 2024 weknowboise.com, lidt under toppen i 2022.
- Salg & udbud: Antallet af boliger til salg vokser: ca. 2.568 boliger på markedet i Treasure Valley (dec. 2024), op 16 % fra året før weknowboise.com (≈2,4 måneders udbud). På trods af større udbud stiger antallet af igangværende handler også, hvilket antyder, at efterspørgslen stadig optager det meste. For virkelig at balancere markedet skal udbuddet stige ca. 65 % ifølge analytikere weknowboise.com.
- Dage på markedet: Boliger sælges i gennemsnit på under to uger. Redfin rapporterer 12 dage på markedet (apr. 2025) redfin.com. WeKnowBoise oplyser ca. 14 dage i foråret 2025. Det er langsommere end det 10-dages ræs i 2021–22, men viser stadig stærk efterspørgsel.
- Lejeniveauer: Leje er omkring 1.800–1.900 dollars for den gennemsnitlige bolig. Zillows indeks for april 2025 viser 1.809 dollars i gennemsnitsleje i Boise zillow.com (mod 2.024 dollars nationalt). Lejeforhøjelserne det seneste år er markante (Zillow +2,2 % å/å; andre trackers ca. 10–12 % stigning ved udgangen af 2024 weknowboise.com). Tomgangen på lejeboliger er meget lav (ca. 1,6 % i 2024 weknowboise.com), så udlejere kan stadig kræve høje priser.
Erhverv & flerfamilietrends
Boises erhvervsejendomsmarked er fortsat sundt, især industriejendom og detail trives. Lokale data viser, at industrimarkedet buldrer frem: omkring 56,4 mio. kvm industriplads eksisterer (Q3 2024), med en tomgang på 8,3 % crexi.com. Trods nybyggeri er absorptionen meget høj (ca. 1,66 mio. kvm udlejet YTD til Q3 2024) crexi.com. Median lejepris for industri er lav (omkring 13 dollars/kvm/år), men investorer finder stadig afkast, idet Crexi rapporterer om nylige industrisalg med afkast på ca. 6–7 % crexi.com. Kontormarkedet er mere blandet: 17,3 mio. kvm i lager og ca. 10,2 % tomgang crexi.com. Nogle delmarkeder (finans, tech, sundhed) har et sundt udlejningsmarked, men samlet set er absorptionen for kontor let negativ (-445.000 kvm YTD) crexi.com, da hjemmearbejde dæmper efterspørgslen.
Detail er robust: Boises detailudbud er ca. 25,35 mio. kvm med ekstremt lav tomgang på 3,3 % crexi.com. Nampa- og Meridian-områderne er særligt pressede (Nampa ca. 6,9 % tomgang) crexi.com, og nationale kæder fortsætter med at ekspandere her. Crexi fremhæver stærke detailhandler for nyligt (fx dagligvare og discountbutikker) crexi.com. Samlet driver befolkningstilvækst og turisme nybyggeri (bl.a. ved lufthavnen og i Canyon County) crexi.com.
Flerfamiliehuse er også i rivende udvikling. Boises lejlighedsbesættelse er omkring 94–95 % (Q3 2024) crexi.com. Den gennemsnitlige effektive leje er ca. 1.595 dollars om måneden crexi.com (lavere end enfamiliehusleje, men meget attraktivt nationalt). Opførelsen af lejligheder er på rekordhøjde: ca. 3.064 enheder under opførelse i slutningen af 2024 (indflyttede ca. 861 enheder det år) crexi.com crexi.com. Tomgangen i nye bygninger er under 6 %, hvilket indikerer, at de fleste enheder udlejes hurtigt. Høj belægning og stabil indtjening gør lejlighedsbyggerier attraktive for investorer.
- Industri: ca. 56,4 mio. kvm, 8,3 % tomgang, ca. 1,66 mio. kvm absorption YTD (Q3 2024) crexi.com crexi.com. Centrale nye lejekontrakter omfatter store lagre (Excel Inc, Costco osv.) crexi.com. Under opførelse: ca. 2,0 mio. kvm (til logistik/distribution) crexi.com.
- Kontor: ca. 17,3 mio. kvm, 10,2 % tomgang crexi.com. Nylig nettoabsorption er let negativ (-445.000 kvm YTD) crexi.com. Efterspørgslen er især koncentreret i vestbyen og downtown. Markante nye lejekontrakter (fx advokatfirmaer) peger på fortsat (om end langsommere) efterspørgsel crexi.com crexi.com.
- Detail: ca. 25,35 mio. kvm, ekstremt lav 3,3 % tomgang crexi.com. YTD absorption ca. 332.736 kvm, især dagligvarer og store kæder crexi.com. Nye butikskoncentrationer findes i Meridian, Nampa og ved Boises lufthavn/Caldwell-korridor crexi.com.
- Flerfamilie: I alt ca. 36.000 enheder (Boise metro); 5,4 % tomgang crexi.com. Gennemsnitlig leje ca. 1.595 dollars crexi.com. Næsten 861 enheder leveret i 2024 og 3.064 under opførelse crexi.com crexi.com – et rekordhøjt niveau. Øget udbud burde bremse lejevæksten (nu ca. 0,1 % å/å crexi.com), men efterspørgslen forbliver stærk.
Bygge- & udviklingstendenser
Nybyggeri er øget for at møde efterspørgslen, men er stadig bagefter i centrum. Ada County udstedte omkring 5.137 nye boligtilladelser i 2024 fred.stlouisfed.org – ned fra 6.089 i 2023 og et højdepunkt på 7.487 i 2021. Det indikerer en nylig opbremsning i enfamiliebyggeriet. Byen Boise har selv godkendt færre boliger end forventet – ca. 300–800 enheder for lidt om året de seneste tre år cityofboise.org. Denne mangel er med til at forklare, hvorfor priserne stadig er høje. Meget nyudvikling er nu rækkehuse og lejligheder (“missing middle”): 52 % af alle nye tilladelser i Ada County (2019–2022) var til flerfamilieboliger eller små tætte boliger, op fra blot 31 % i 2018–20 cityofboise.org.
- Byggetilladelser: Nye boligtilladelser i Ada County faldt til ca. 5.137 i 2024 (vs. 6.089 i 2023 og 7.487 i 2021) fred.stlouisfed.org. På byplan (Boise) leveres der stadig lidt færre enheder end det langsigtede behov.
- Boligtyper: Blandet boligbyggeri og såkaldte “missing-middle”-boliger dominerer nu nybyggeriet (52% af tilladelserne, 2019–22) cityofboise.org. Over en tredjedel af alle nye enheder siden 2019 ligger i downtown- og West Bench-områder cityofboise.org, hvilket afspejler fortætning og projekter med højere bebyggelsesgrad.
- Parcelhuskvarterer: Udenfor bykernen fortsætter nye parcelhuskvarterer med at opstå. Build Idaho-data (2025 rapport) nævner ca. 305 nye parcelhuskvarterer i regionen (5.400+ solgte boliger), hvilket understreger, at væksten i forstæderne (Meridian, Kuna, Star) stadig driver udbuddet.
- Omkostninger & forsinkelser: Byggeomkostninger forbliver en udfordring – steget med 40% nationalt siden 2018 cityofboise.org – hvilket hæmmer produktionen af billige boliger. Infrastrukturprojekter tager ligeledes tid: for eksempel begyndte udvidelsen af Idahos Highway 16 (forbindelse til I-84) i 2006 og bygges stadig i etaper boisedev.com.
Økonomiske & Demografiske Faktorer
Boises marked er underbygget af hurtig befolknings- og jobvækst. Treasure Valley (Ada + Canyon counties) tæller nu omkring 848.000 indbyggere (2025 estimat) boisedev.com, en stigning på omkring 3% på ét år. Boise by har selv ca. 253.550 indbyggere (1,4% vækst i 2025) boisedev.com. Regionen har næsten fordoblet sin befolkning siden 1990, et tempo langt over det nationale gennemsnit. Nøgle-demografi: medianalderen er ca. 37,8 år crexi.com og uddannelsesniveauet er højt (~38% har en bachelorgrad eller højere crexi.com).
Økonomisk nyder Boise lav arbejdsløshed (omkring 3,2% i 2024) crexi.com og et bredt sammensat arbejdsmarked. Store tech- og industrivirksomheder (Micron, Hewlett-Packard, voksende fintech-firmaer) udvider lokale lønudbetalinger crexi.com. Sundhedssektoren (St. Luke’s, St. Alphonsus) og uddannelsesinstitutioner (Boise State, College of Western Idaho) sikrer også job. Storbyens BNP oversteg $36,3 milliarder i 2024 crexi.com. Median husstandsindkomst er omkring $80.900 i Ada County crexi.com, og indkomst per indbygger ca. $40.220 crexi.com. Kort fortalt: Stærk tilflytning og solide indkomster understøtter efterspørgslen på boliger.
- Befolkning: Boise metro ca. 848.000 (2025 est.), vokser ca. 3%/år boisedev.com. Boise by ~253.550 indbyggere boisedev.com. Ada County er vokset ca. 32% siden 2010 crexi.com.
- Tilflytning: Idaho (og Boise) har oplevet stor tilflytning fra dyrere stater. Staten har haft ca. 7% vækst siden 2020 (Census), langt over USA-gennemsnittet. Lokale rapporter fortæller om et indryk af købere og endda institutionelle investorer udefra, som hæver boligpriser og huslejer idahohousing.com.
- Jobs & Indkomst: Lav arbejdsløshed på 3,2% (2024) crexi.com. Centrale vækstsektorer inkluderer halvlederfremstilling, teknologiske tjenesteydelser og sundhedsvæsen crexi.com. Median husstandsindkomst ca. $80.928 crexi.com (over delstatens gennemsnit). Næsten 38% af de voksne har en videregående uddannelse crexi.com, hvilket sikrer en kvalificeret arbejdsstyrke.
- Betalbarhed: Trods stærke indkomster er Boise nu et af landets dyreste markeder. Lokale analytikere bemærker, at tilflytning og investorkøb har “ændret boligmarkedet” – mange ældre lejeboliger ejes nu af firmaer udenfor staten, hvilket pumper lejepriserne op idahohousing.com. Dette – sammen med begrænset nybyggeri – giver regionen et stramt boligmarked.
Offentlig Politik & Infrastruktur
Lokale og statslige politikker tilpasses Boises vækst. Boligpolitik har høj prioritet: Byen presser på for, at delstatens lovgivere øger finansiering og incitamenter til billige/almennyttige boliger cityofboise.org. For eksempel arbejder Boise for fortsat støtte til Idahos fond for almennyttige boliger og nye skattefordele for udviklere, der opfører billige enheder cityofboise.org. Byen forsvarer også lokale lejerrettigheder (regler om depositum, beskyttelse af indkomsttyper) mod indgreb fra staten cityofboise.org. I praksis har Boise opdateret sin lokalplan, så man nu tillader større bebyggelsestæthed og giver incitamenter til “missing-middle”-boliger, med målet om at fremme byggeri af rækkehuse og lejligheder.
Infrastrukturprojekter gøres ligeledes klar til fremtidig vækst. Idaho Transportation Dept (ITD) undersøger en ny “South Ada” korridor (forlængelse af Meridian Road gennem Kuna til I-84) for at håndtere trafik fra planlagte udbygninger (op til ca. 18.000 boliger nær Mayfield) boisedev.com. Den længe forsinkede Highway 16-udvidelse (fra sydlige Boise til Star) rykker også fremad. Disse veje vil åbne nyt land for beboelse og lette trængslen på I-84. Kollektiv trafik prioriteres også: Valley Regional Transit (VRT) har omlagt sine busruter (bl.a. med nye nord-syd forbindelser) og opgraderer stoppesteder med realtid-information. I regnskabsåret 2024 steg VRT’s passagertal lidt til 1,46 millioner ture boisedev.com på trods af store ruteomlægninger, hvilket tyder på, at efterspørgslen godt kan bære udvidet service. VRT indsætter også elbusser med lademulighed på Main Street Station boisedev.com.
- Overkommelige boliger: Boises lovgivningsmæssige dagsorden for 2024 prioriterede boligpriser. Byen støtter statslige fonde til arbejdsstyrkens boliger og skatteincitamenter for udviklere cityofboise.org. Lokalt sigter Boises ændringer af lokalplaner (muliggør mere tæthed og flere ADU’er) mod at lette boligpresset cityofboise.org.
- Lejerbeskyttelse: Boise opretholder lejevenlige regler (f.eks. forbud mod forskelsbehandling pga. indkomstkilde, fuld tilbagebetaling af depositum) og modarbejder statslige forsøg på at tilsidesætte dem cityofboise.org.
- Veje & transport: ITD planlægger nye motorvejsforbindelser (f.eks. Meridian–Kuna/I-84-ruten) og fortsætter udbygningen af Hwy 16 til forstadsområder i vækst boisedev.com boisedev.com. Boise finansierer også større opgraderinger af gader (f.eks. beskyttede cykelstier og ADA-tilpasninger på Capitol Blvd).
- Kollektiv trafik: VRT’s netværksomlægning (trådte i kraft 2024–25) har øget betjeningen. Foreløbige resultater: passagertallet steg med ~1,3 % (regnskabsår 2024) boisedev.com. Fremtidsplaner inkluderer flere busholdepladser, realtidsinformation og en fuldt elektrisk vognpark. Disse investeringer gør Boise mere beboelig og kan udvide efterspørgslen på boliger nær kollektiv trafik.
Investorudsigter & 3–5 års prognose
Kigger man 3–5 år frem, forventer de fleste analytikere, at Boise får et balanceret marked. Priser og huslejer forventes at stige moderat, ikke eksplodere som i 2019–2021. Nationale prognosemagere (f.eks. RealWealth Analytics) forventer en stigning i boligpriser i USA på omkring 3–5% årligt (2025–2029). Boise vil sandsynligvis matche eller ligge lidt under dette niveau, da prislejet i forvejen er højt. Vigtige faktorer bliver renteniveauer og udbud: De fleste prognoser forudsætter at realkreditrenten holder sig på cirka 6,5 %. Selv små fald (f.eks. fra ~7 % til ~6,5 %) kan øge købekraften – en analyse viste, at faldet til 6,63 % i jan–mar 2025 tilføjede ~13.000 $ i købekraft til købere weknowboise.com.
Investorer er fortsat tiltrukket af Boises fundamentale forhold (befolkningsvækst, jobs, begrænset udbud). Afkastorienterede købere i flerfamilie- og industriejendomme kigger fortsat på markedet: for eksempel er medianprisen på industriejendomme handlet omkring 3,2 mio. $ med afkastprocenter på ca. 6,1 % crexi.com, hvilket holder investorinteressen sund. Når det er sagt, kan en stor bølge af nybyggeri (tusindvis af lejligheder eller et nyt industripark-område) dæmpe fremtidig kap-rate-kompression og prisstigninger.
Sammenfattende forventer de fleste lokale eksperter stabile men beskedne gevinster. Boligpriserne kan stige med 0–5 % årligt (især udenfor perioder med viftevækst), huslejen vil fortsætte med at stige så længe ledigheden forbliver under 5 %, og udbuddet vil gradvist stige i takt med nybyggeri. Man forventer et balanceret marked: Hvis Boises økonomi og indvandring forbliver stærk, vil efterspørgslen forblive høj. Men høje låneomkostninger og øget byggeri bør forhindre en ny boligboble. Købere og investorer bør holde øje med infrastrukturprojekter (nye veje kan åbne varme markeder som Kuna/Star) og statslige boligindsatser (som kan tilføje flere boliger til arbejdsstyrken). Alt i alt er Boises boligmarked i 2025 på vej mod “normal” vækst efter et vildt årti – stadig stramt og konkurrencepræget, men ikke længere på vej mod himmelske højder.
Kilder: Nylige markedsdata og prognoser fra Zillow, Redfin, lokale ejendomsmæglerforeninger, BoiseDev rapportering og Idaho housing agencies zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com(se kildehenvisninger).
