Kontorsektoren – Stabil med høj tilgængelighed
Zurichs kontormarked i 2025 præsenterer et blandet billede af rigelig udbud og selektiv efterspørgsel. Efter pandemien steg kontorledighederne, da fjern-/hybridarbejde blev udbredt, men tendensen er ved at stabilisere sig. På tværs af Schweiz’ fem største kontorhubs (Zurich, Geneve, Basel, Bern, Lausanne) var den samlede tilgængelighedsrate ca. 5,0 % ved udgangen af 2024 jll.com. I selve Zurich-regionen voksede det ledige kontorareal til 433.700 m² (en ledighedsrate på 5,3 %) ved udgangen af 2024 jll.com. Dette er en let stigning fra 4,8 % året før og fortsætter en gradvis stigning siden 2019 jll.com. Nye færdiggjorte projekter i perifere områder har bidraget til ledigheden – for eksempel tilførte nye projekter i Oerlikon og Kloten (nordlige Zurich) betydelige arealer sidste år jll.com. Distrikt 5 (Zürich-West) og Distrikt 11 (Oerlikon/Affoltern) oplevede også betydelige nye udbud og renoverede kontorer på markedet jll.com. Til sammenligning blev nogle centrale områder absorberet (ledigheden faldt i distrikterne 1, 3 og 9), da virksomheder søgte centrale placeringer jll.com. De overordnede kontorlejepriser har været flade i flere år, hvilket afspejler balancen mellem øget udbud og stabil efterspørgsel jll.com. Førsteklasses kontorlejepriser i det centrale Zurich har været uændrede siden 2022, selvom dette snart kan ændre sig. High-end, bæredygtige kontorprojekter under udvikling (med grønne bygningscertificeringer og moderne faciliteter) tiltrækker lejere, og hvis efterspørgslen efter disse premiumlokaler forbliver robust, mens udbuddet forbliver begrænset, kan toplejepriserne endelig stige efter en periode med stilstand jll.com.
Ser man fremad, er udsigterne for kontormarkedet i Zürich forsigtigt optimistiske. Nybyggeri af kontorer bremses markant – kun cirka 57.000 m² færdiggøres i 2024, ned fra 343.000 m² i 2020 jll.com. Mellem 2025 og 2027 ligger Zürichs pipeline i gennemsnit på kun 29.000 m² om året, en brøkdel (omtrent –71%) af det årlige volumen opført i 2019–2023 jll.com. Dette kraftige fald i nyt udbud vil hjælpe med at modvirke yderligere stigning i tomgang jll.com. Der frigives dog stadig noget sekundært areal, efterhånden som virksomheder optimerer deres fodaftryk; cirka 60.000 m² eksisterende kontorer forventes at komme på markedet i 2025–26 (formentlig fremleje eller ældre bygninger, der bliver fraflyttet) jll.com. Dermed vil tomgangsniveauet sandsynligvis ligge omkring 5 %+ på kort sigt jll.com. Lejereftersprøgsel er fokuseret på kvalitet: moderne, velbeliggende kontorer (især dem med ESG-certificering) udlejes hurtigt, mens forældede kontorer i perifere områder får længere liggetid. Især er Zürichs finans- og teknologisektorer fortsat drivende for udlejning. Flere store flytninger i slutningen af 2024 understreger tilliden til toplokationer – f.eks. har Salt telekom taget et nyt flagskibskontor over Bahnhofstrasse, og kapitalforvalteren Bellevue Group er flyttet til en renoveret topbygning ved Sechseläutenplatz jll.com. Med Schweiz’ lave arbejdsløshed (2,5 %) og BNP-vækst på ~1,2 % engelvoelkers.com udvider virksomheder stadig medarbejderstaben, om end forsigtigt. Overordnet er Zürichs kontormarked godt balanceret: lejere nyder godt af flere valgmuligheder og stabile lejer, mens udlejere kan glæde sig over, at opbremsningen i byggeriet gradvist vil stramme markedet. Enhver stigning i efterspørgslen (for eksempel hvis flere medarbejdere vender tilbage til kontoret) kan hurtigt styrke lejeniveauet i kerneområder. For nu forventes stabile kontorlejer med flight-to-quality dynamik – ældre kontorer kan give indrømmelser, mens grønne premiumkontorer i CBD og de blomstrende delmarkeder (som Zürich-West og Oerlikon) oplever solid interesse.
Detailsektoren – Primære shoppingområder står stærkt
Detailhandelsejendomme i Zürich har vist sig at være bemærkelsesværdigt robuste. Faktisk er byens førende shoppinggade, Bahnhofstrasse, fortsat en af de dyreste detailhandelsplaceringer i verden. Prime-lejen for high-street retail er steget med over 20% siden 2020 og nåede omkring CHF 10.250 pr. m² pr. år ved udgangen af 2024 jll.com. Dette placerer Zürichs flagskibsgade kun bag Paris og London i Europa målt på detaillejeomkostninger jll.com. Så høje lejer afspejler intens efterspørgsel fra luksusmærker og detailhandlere på begrænsede butiksfacader. Tomgangen på Bahnhofstrasse er reelt 0% jll.com – enhver ledig butik bliver straks overtaget. I de senere år har flere globale mærker opgraderet til større flagskibsbutikker eller åbnet på gaden, så der hele tiden er fuld udlejning. Zürichs status som en velhavende global by understøtter dette: byen fører Europa i købekraft pr. indbygger, hvilket i høj grad understøtter detailhandelsforbruget jll.com. Stabile strømme af turister, forretningsrejsende og velhavende beboere sikrer fortsatte salg i luksusbutikker, ur-/smykke- og high-end modebutikker. Selvom e-handel vokser, forbliver oplevelsen og prestigen ved at være til stede på Bahnhofstrasse uerstattelig for detailhandlere. Historien er den samme i andre attraktive områder som Den Gamle By og Seefelds butiksdistrikter – efterspørgslen er sund, og tomgangen er minimal.
Det skal dog siges, at sekundære detailhandelslokationer står over for et mere nuanceret billede. Nogle sidegader og mindre centrale centre har måttet gentænke deres placering efter COVID, og mellemklasseforhandlere er opmærksomme på konkurrencen fra onlinesalg. Samlet set er fodtrafikken i Zürich vendt tilbage med turisternes og kontoransattes tilbagekomst, men kunder forventer nu mere end blot butikker – succesfulde detailsteder tilbyder oplevelser (caféer, events) og bekvemmelighed. Alligevel klarer Zürichs detailsektor sig godt i forhold til mange andre byer. Forbrugertilliden understøttes af Schweiz’ lave inflation og stigende lønninger, og arbejdsløsheden er meget lav. Udlejere på hovedgaderne opnåede rekordhøje huslejer i 2024 jll.com, hvilket indikerer stor tillid til fysiske butikker blandt detailhandlere her. Som følge heraf er investorer fortsat meget interesserede i førsteklasses detailaktiver, som giver stabil indkomst (dog er afkastet lavt grundet de høje priser). Fremadrettet vil detailhandlens resultater sandsynligvis variere alt efter segment: ultra-prime vil fortsætte med at trives, mens svagere placeringer må forny sig. Hvis turismen fra Asien og USA vokser i de kommende år, vil det yderligere styrke central detailhandel. Omvendt kan et fald i forbrug eller nye e-handelsvaner lægge pres på de mindre attraktive butikker. For nu er Zürichs detailhandelsejendomme en succeshistorie på toppen – “Location, location, location” gælder stadig, med Bahnhofstrasse, der opnår nogle af verdens højeste lejepriser og nul tomgang på grund af vedvarende stor efterspørgsel jll.com.
Industri & Logistik – Høj efterspørgsel, begrænset udbud
Industriei- og logistiksejendom-segmentet i Zürich-regionen (og Schweiz generelt) oplever stærk efterspørgsel og faldende tomgang. Fra 2023 er tomgangsprocenten for investerbare logistikejendomme på landsplan faldet til omkring 5,1%, ned fra 7,7% i 2019 jll.com. Med andre ord er lagre og distributionsfaciliteter i stigende grad udlejet, takket være stigningen i e-handel, omstrukturering af forsyningskæder samt virksomheder der holder større lagre. Geografisk er schweizisk logistik koncentreret langs vigtige transportkorridorer – en stor andel af faciliteter ligger i Basel–Zürich–Solothurn-trekanten og omkring større byområder jll.com. Zürich, der ligger ved krydset mellem motorveje og tæt på lufthavnen, er et førende logistisk knudepunkt, men også pladsbegrænset. Meget industrijord er blevet omdannet til kontorer eller boliger (især i Zürich by), hvilket begrænser udbuddet af nye lagerhaller. Mange eksisterende lagre er ældre og ikke fuldt ud tilpasset moderne behov (f.eks. lavere frihøjde, færre læsseramper) jll.com, hvilket betyder at grade A logistikarealer er ekstremt sjældne.
Lejen for logistik-/industriejendom i Zürich-området ligger typisk mellem cirka CHF 85 og 140 pr. m² pr. år alt efter størrelse og beliggenhed jll.com. Disse lejer er relativt høje set i international sammenhæng (afspejler høje schweiziske jord- og byggeomkostninger). Lejevæksten har været moderat, men stabil, i takt med faldende tomgang. Investorer udviser i stigende grad interesse for denne aktivklasse på grund af indkomststabilitet og vækstpotentiale – logistikafkast, selv om de er lave i Schweiz (~4–5%), er lidt højere end afkast for prime kontorejendomme. Bemærk, at de fleste logistikejendomme i Schweiz er brugerejede (virksomheder ejer selv deres lagre) jll.com. Kun ca. 300 logistikejendomme på landsplan er udlejningsbaserede investeringsaktiver jll.com. Dette øger sektorens illikviditet og eksklusivitet. De få investeringsklasse-lagre, der kommer på markedet, tiltrækker hård konkurrence, herunder udenlandske institutionelle købere, tiltrukket af Schweiz’ stabilitet.
I de kommende år forventes logistikudviklingen fortsat at være begrænset. Egnet jord omkring Zürich til nye store lagerbygninger er begrænset og stærkt reguleret. Dog intensiveres nogle industrizoner i byens udkant og langs A1-motorvejen – ældre områder kan få fleretagers logistikfaciliteter eller blive opdelt til urban “last-mile” distribution. Trenden mod nærproduktion (mere lageropbevaring inden for Schweiz) og boomet i onlineshopping vil fastholde den høje efterspørgsel på moderne logistikejendomme. Som følge heraf kan tomgangen mindskes yderligere, og huslejen kan stige, især for topmoderne lagerenheder. En udfordring er ombygning af forældede bygninger – mange ældre industribygninger lever ikke op til de nuværende logistikkrav jll.com. Kreative løsninger som at omdanne dele af dem til self-storage eller erhvervsenheder til små og mellemstore virksomheder afprøves for at nedbringe tomgangen jll.com. Overordnet set er udsigterne for industriejendomme i Zürich positive, præget af knaphed og solid efterspørgsel. Dette nicheområde får måske ikke samme opmærksomhed som boliger eller kontorer i Zürich, men det byder på nye muligheder for investorer, som kan navigere i planlægningen og finde aktiver – de grundlæggende forhold med lav tomgang og stabil udlejningsbehov er stærkt til stede jll.com.
Investeringsudsigter: Afkast, udenlandsk interesse & muligheder
Udenlandske investeringer og regler: Det er vigtigt at bemærke, at Schweiz opretholder strenge regler (Lex Koller), der begrænser udenlandsk ejerskab af boligejendomme.
Ikke-residente udlændinge kan generelt ikke købe boliger i Zürich (undtagen i sjældne tilfælde eller via visse undtagne strukturer) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Udlændinge kan frit investere i erhvervsejendomme, og indtil nu har de også kunnet købe aktier i schweiziske ejendomsselskaber eller fonde uden begrænsning jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har gjort det muligt for udenlandsk institutionelt kapital at indirekte komme ind på Zürichs marked.Der er stor global interesse – statslige formuefonde, globale REITs og private investorer har investeret penge i schweiziske ejendomsfonde, udviklingsprojekter og opkøb af kommercielle aktiver.For eksempel oplever Zurichs prestigefyldte kontorbygninger og detailhandels-ejendomme ofte bud fra tyske fonde eller mellemøstlige investorer.Fremadrettet kan det regulatoriske landskab dog blive strammere.I marts 2025 annoncerede den schweiziske regering planer om at begrænse udenlandske ejendomskøb yderligere, hvilket potentielt kan afslutte undtagelsen, der tillod udlændinge frit at købe aktier i børsnoterede ejendomsselskaber jacquemoudstanislas.ch.Hvis de gennemføres, vil sådanne reformer (som i øjeblikket er til debat) kræve regeringens godkendelse for udenlandske investorer, selv for indirekte ejendomsandele, et markant skift med henblik på at dæmpe efterspørgslen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har givet anledning til bekymring for, at udenlandsk kapital kan blive afskrækket.Alligevel er den lovgivningsmæssige proces i gang – eventuelle ændringer vil tage tid og kan blive udvandet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.For nu er udenlandske investorers interesse fortsat høj, især for kommercielle aktiver og udviklingspartnerskaber.Stabile afkast i et lavrentemarked: Ejendomme i Zürich er værdsat som en “sikker havn” for investeringer og tilbyder stabilitet frem for høje afkast. I 2025 vil førsteklasses bolig- og kontorejendomme i Zürich typisk give et årligt afkast (brutto) på kun omkring 2,5%–3,5% foxstone.ch. Disse afkast er beskedne, hvilket afspejler de høje vurderinger og den lave risiko ved schweiziske ejendomme. For institutionelle investorer som pensionskasser og forsikringsselskaber gør Zürich-ejendommes pålidelighed og kapitalbevarelse dem til en kerneinvestering. Faktisk rapporterer store ejendomsejere stabile eller stigende værdier – for eksempel bemærkede Swiss Life (en af Schweiz’ største ejendomsinvestorer), at deres porteføljes reelle værdier steg ~0,2% i 1. kvartal 2025 og gik dermed imod enhver nedgang reuters.com. Lejeindtægterne betragtes som særdeles pålidelige på grund af fuld belægning og stærk lejerkredit i Zürich. Det samlede afkast forventes fremover primært at komme fra indkomst plus en let kapitalgevinst (forventet ~1–4% årlig prisvækst i de kommende år investropa.com). Internationale investorer forbliver også tiltrukket på trods af de lave afkast, fordi Schweiz har status som en sikker havn. I tider med global usikkerhed tiltrækker ejendomme i Zürich udenlandske købere, der søger at bevare deres formue investropa.com. Den stærke schweizerfranc og landets politiske stabilitet øger attraktionen.
Fremvoksende muligheder – Grønne og niche-segmenter: Investorer kigger også på nye nicher og value-add strategier på Zürichs marked. Et stort tema er bæredygtighed. Der er stigende efterspørgsel (fra lejere og købere) efter miljøvenlige, energieffektive bygninger, og ejendomme med grønne certificeringer kan opnå merpriser investropa.com. Regeringens indsats for at reducere CO2 – eksempelvis et nyt lovkrav om solpaneler på de fleste nye bygninger pv-magazine.com – vil kræve opgradering af ældre bygninger og udvikling af vedvarende energiinfrastruktur. Dette skaber muligheder for investorer til at omstille ældre bygninger med isoleringsforbedringer, varmepumper, solceller mv., og samtidig øge værdien under grønne regulativer. En anden tendens er teknologi og PropTech indenfor ejendomme: smarte boligfunktioner, digitale lejerservices og dataanalyse tilfører ejendomme værdi (særligt tiltrækkende for teknologisk kyndige lejere på Zürichs marked) investropa.com.
Visse ejendomssegmenter viser også vækstpotentiale. Logistik- og life science-faciliteter er efterspurgt, men udbuddet er lavt – ombygning eller udvikling af letindustrielle områder i byens udkant til last-mile logistik eller laboratorie-/forskningsbrug er en lovende vej. Boligudvikling i “B”-lokationer omkring Zürich er en anden mulighed: Da det er så svært at finde noget tilgængeligt i bymidten, oplever distrikter udenfor centrum samt pendlertowns stor vækst (investorer fokuserer på nyopførte lejeboliger i disse områder, hvor afkastet kan være lidt højere) foxstone.ch. Faktisk er forstadsområder med gode transportforbindelser ved at blive investeringsknudepunkter, da lejere søger relativt billige muligheder udenfor citykernen foxstone.ch. Derudover får alternative boligmodeller også medvind: co-living og andelsboliger. Zürich har en stærk tradition for non-profit boligselskaber, og byen understøtter dette segment (målsætning om at 33% af boligmassen skal være non-profit i 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Selvom det ikke maksimerer profitten, giver andelsbyggerier stabile, langsigtede afkast og involverer ofte samarbejde mellem offentlige og private på byens grunde – institutionelle investorer som pensionskasser investerer forsigtigt i disse projekter som ESG-venlig strategi. På det private marked tiltaler co-living-boliger med fleksibel udlejning og fællesfaciliteter unge professionelle og expats og udgør en niche, der er værd at holde øje med.
Afkastudsigter: Overordnet set kan investorer forvente moderate men pålidelige afkast fra ejendomme i Zürich i de næste par år. Førsteklasses bolig- og erhvervsejendomme kan give et afkast på omkring 3% årligt i kontantstrøm foxstone.ch, plus et par procent i værdistigning – ikke spektakulært, men i tråd med Schweiz’ lavrisikoprofil. De, der søger højere afkast, kigger på value add-strategier (f.eks. renovering af ældre lejligheder for salg på ejerboligmarkedet grundet stærk efterspørgsel) eller udvikling (dog gør høje byggeomkostninger og regulering dette udfordrende i Zürich). Platforme som ejendoms-crowdfunding er også kommet på banen (f.eks. Foxstone, Crowdhouse), hvilket giver investorer mulighed for at påtage sig en smule mere risiko for mål-afkast i 5–7%-intervallet via diversificerede ejendomsporteføljer foxstone.ch. Interesse fra udlandet vil sandsynligvis fortsætte for kerneaktiver, medmindre nye love begrænser det markant. Samlet set forbliver investeringsudsigterne i Zürich positive, men konkurrencen er hård – markedets stabilitet og knaphed taler for stabile værdier, men investorer skal være kreative for at finde afkast. Vigtige muligheder ligger i bæredygtige forbedringer, imødekommelse af boligefterspørgslen i underforsynede segmenter samt udnyttelse af Zürichs fortsatte vækst, samtidig med at man navigerer i et reguleringsmiljø under forandring.
Nøglekvarterer og ejendomshotspots
Zürich er en by med mangfoldige distrikter, der hver især har deres egen karakter og ejendomstrends. Nedenfor fremhæver vi flere centrale kvarterer – fra ultra-eksklusive kvarterer ved søen til spirende, urbane områder – inklusiv deres prisniveauer, popularitetsdrivere, udviklingsprojekter og livskvalitetsfaktorer:
- Enge (Distrikt 2) – Luksuriøs bolig ved søen. Enge, på den sydlige side af det centrale Zürich, er blevet en magnet for eksklusive lejligheder og velhavende professionelle. Priserne her ligger i gennemsnit omkring CHF 18.300 pr. m² investropa.com, blandt de højeste i byen. Nylige luksusbyggerier (med fordele som private fitnesscentre og concierge-service) tiltrækker velhavende expats og tech-ledere til Enge investropa.com. Områdets tiltrækningskraft ligger i dets prime beliggenhed – gåafstand til CBD, langs søbredden og hjemsted for faciliteter som Rieter Park og Museum Bärengasse. Levevilkårene er fremragende: Enge tilbyder eksklusiv shopping, internationale skoler og kort transport til finanscentret Paradeplatz. Med nye premium-projekter stadig på vej, er Enges eksklusivitet – og de høje priser – sat til at vare ved investropa.com.
- Seefeld (Distrikt 8) – Lake Zürichs mest eftertragtede. Seefeld er et ekstremt efterspurgt kvarter øst for byens centrum, kendt for sin nærhed til Zürichsøen, trendy restauranter og livlige atmosfære. Ejendommene her opnår toppriser (blandt de højeste pr. m² i Zürich) og oplever hård konkurrence investropa.com. Tomgangen er stort set ikke-eksisterende – alle vil bo i Seefeld. På trods af lave lejeafkast på ~2–3 % (et tegn på meget høje kapitalværdier), understreger den konsekvent lave tomgang og høje husleje områdets attraktivitet investropa.com. Seefeld tilbyder en blanding af elegante, historiske bygninger og moderne lejligheder, mange med udsigt over søen. Beboere nyder liv ved vandet, grønne områder som Zürichhorn-parken og butikker. Det er populært blandt både velhavende lokale og udstationerede. Med meget begrænset plads ser Seefeld kun få nye byggerier (bortset fra enkelte luksuslejlighedsprojekter), så udbuddet forbliver stramt. Forvent, at Seefeld forbliver en eksklusiv enklave med enestående livskvalitet og priser derefter.
- Fluntern (Distrikt 7) – Prestige på Zürichberg. Fluntern ligger på de skovklædte skråninger af Zürichberg-bakken og er et af Zürichs mest prestigefyldte boligkvarterer. Det er kendt for sceniske udsigter, luksusvillaer og topskoler. Især familier værdsætter Fluntern for dets elitære uddannelsesmuligheder – nabolaget huser anerkendte skoler (som den lokale afdeling af Zurich International School og fremragende offentlige grundskoler), der konsekvent har høj tilmelding. Boligerne i Fluntern er rummelige og ofte arkitektonisk iøjnefaldende, og mange ambassader og lederboliger er placeret her. Ejendomspriserne er meget høje (sammenlignelige med sødistrikterne), og udbuddet er konstant lavt – enhver boligannonce i Fluntern skaber straks interesse. Området byder på et roligt, grønt miljø (tæt på zoologisk have og skovstier) og ligger alligevel kun få minutter fra centrum med sporvogn. Den fortsatte byggeaktivitet er minimal på grund af streng lokalplanlægning, der beskytter områdets karakter. Samlet set tilbyder Fluntern privatliv, natur og prestige og forbliver derfor højt eftertragtet blandt Zürichs elite.
- Zürich West / Kreis 5 (Distrikt 5) – Fra industri til trendy. Kreis 5, også kendt som Zurich West, er blevet forvandlet fra en rå industrizone til et af byens mest trendy kvarterer. Denne igangværende gentrificering har skubbet ejendomsværdierne i vejret – gennemsnitsprisen for en lejlighed her lå på omkring CHF 14.600 pr. m² i 2024, en stigning på 3% fra året før investropa.com. Området bugner af nye projekter: gamle lagerbygninger er blevet til loftslejligheder, gallerier, teknologikontorer og nattelivssteder. Unge professionelle og kreative strømmer til Kreis 5 for dets rå atmosfære og relative overkommelighed sammenlignet med centrum investropa.com. Byen har aktivt investeret i at forbedre Kreis 5’s beboelighed – tilføjet parker, skoler og kulturrum for at gøre distriktet mere familievenligt investropa.com. Transportmulighederne er fremragende (flere sporvognslinjer, stationen Hardbrücke i nærheden). Med store projekter som Europaallee (lige på den anden side af skinnerne) og lokale byfornyelser fortsætter udviklingen. Kreis 5 byder nu på nogle af Zürichs fedeste restauranter, natklubber og designbutikker, balanceret af ny fællesskabsinfrastruktur. Det tilbyder en unik urban livsstil, og som resultat forventes efterspørgslen (og priserne) at stige i takt med områdets fortsatte renæssance investropa.com.
- Altstetten (Distrikt 9) – Fremadstormende bycentrum. Altstetten, i det vestlige Zürich, får opmærksomhed som et mere overkommeligt boligområde med vækstpotentiale. I mange år var det primært et industrielt/arbejderklassekvarter, men de seneste ændringer har været dramatiske. Ejendomspriserne i det centrale Zürich er steget voldsomt, “hvilket har fået mange købere og lejere til at udforske Altstetten som en budgetvenlig mulighed” investropa.com investropa.com. Gennemsnitspriserne pr. m² her er markant lavere end i byens centrum (hvilket gør det til en af de bedste værdier i Zürich) investropa.com. Samtidig har Altstetten gennemgået store infrastrukturforbedringer – især forlængelsen af Limmattal-letbanen og andre forbedringer af den offentlige transport har gjort pendling fra Altstetten til centrum nemt investropa.com. Nye bolig- og erhvervsprojekter skyder op omkring Altstettens togstation og langs ruter. Distriktet byder nu på moderne lejligheder, indkøbscentre og kontorkomplekser (flere store virksomheder har kontorer i Altstettens erhvervsparker). Med hurtig transport, billigere leje/priser og flere faciliteter udvikler Altstetten sig til et levende sekundært centrum. Mange førstegangskøbere og unge familier søger her for at få mere plads til en rimelig pris. Efterhånden som flere opdager områdets bekvemmelighed og værdi, er Altstettens profil og ejendomsværdier på stabil fremgang investropa.com.
- Oerlikon (Distrikt 11) – Blomstrende erhvervs- og boligknudepunkt. Oerlikon i det nordlige Zürich er en af byens største udviklingssucceser. Takket være fremragende transportforbindelser (en stor S-Bahn togstation, sporvogns- og bushubs) og rigeligt med plads, er Oerlikon blevet forvandlet til et boomende bycentrum. Området er fyldt med nye kontorer, indkøbscentre (som Neumarkt-centret) og lejlighedskomplekser. Denne vækst driver efterspørgslen på ejendomme – medianprisen for huse i Oerlikon overstiger nu CHF 2,5 millioner (for større familieboliger), og værdien for alle ejendomstyper stiger investropa.com. Ejendomsmæglere rapporterer om øget interesse, da både beboere og virksomheder strømmer til Oerlikons bekvemme beliggenhed investropa.com investropa.com. Distriktets igangværende udviklingsprojekter er en væsentlig tiltrækning: flere højhuse og blandede bebyggelser er under opførelse eller for nylig færdiggjorte, hvilket tilføjer moderne boliger og forbedrer den lokale infrastruktur investropa.com. I gadeplan har Oerlikon fået nye parker, restauranter og kulturelle steder, der skaber en levende lokalsamfundsstemning investropa.com. Det er i stigende grad selvforsynende – folk kan bo, arbejde og socialisere alt sammen i Oerlikon. Givet den strategiske placering (10 minutter med tog til det centrale Zürich og direkte togforbindelse til Zürich Lufthavn), er Oerlikon et hotspot både for investorer og lejere. Området forventes at fortsætte med at blomstre, med flere forbedringer (som et planlagt innovationscampus og sportsfaciliteter) på vej. For dem, der søger stærkt vækstpotentiale i Zürich, tilbyder Oerlikon en overbevisende kombination af forbindelser, nyudvikling og relativt moderate priser (i det mindste sammenlignet med centrum og sødistrikterne).
- Affoltern (Distrikt 11) – Ny infrastruktur, ny tiltrækningskraft. Længere ude i distrikt 11 er Affoltern blevet et lyspunkt på ejendomsmarkedet takket være forbedret infrastruktur og fornuftige priser. For nylig har det schweiziske føderale vejkontor investeret massivt i nye veje og motorvejsudvidelser omkring Affoltern investropa.com, hvilket har forbedret tilgængeligheden markant. Dette har sat Affoltern på landkortet for købere, der værdsætter nemmere pendling med bil eller bus investropa.com. Derudover oplevede Zürich et boom i opførelse af nye lejligheder i 2023, især i områder som Affoltern – det højeste antal nye enheder siden 2018 blev opført, hvilket signalerer interesse fra både udviklere og købere investropa.com. Med disse nye lejligheder, der udbydes (ofte til lavere priser end projekter i indre by), tiltrækker Affoltern unge fagfolk og familier, der søger moderne boliger til konkurrencedygtige priser investropa.com investropa.com. Befolkningen i området stiger tilsvarende. Affoltern nyder også godt af nærliggende grønne områder og et mere stille forstadsmiljø, der giver en balance mellem by og land. Byens planer om muligvis at udvide den kollektive trafik yderligere til Affoltern vil kun forøge områdets tiltrækningskraft. Kort sagt, Affoltern er på en positiv kurs: forbedret tilgængelighed, ny boligforsyning og stadig overkommelige priser gør det til et spændende valg for værdibevidste boligkøbere. Den igangværende transformation antyder solid vækst i fremtiden både for lokalsamfund og ejendomsværdier investropa.com.
- Schwamendingen (Distrikt 12) – Overkommelig med udviklingspotentiale. I den nordlige del af byen har Schwamendingen historisk set været et billigt, overset kvarter – men det er ved at ændre sig. Det får nu “opmærksomhed som et budgetvenligt alternativ” for dem, der er prissat ud af det centrale Zürich investropa.com. Boligpriserne her er blandt de laveste i byen, hvilket tiltrækker mange førstegangskøbere og familier med mellemindkomst. Det spændende er Schwamendingens udviklingsmomentum. Et flagskibsprojekt, “Über-Gärten”, leverer 228 nye lejeboliger med innovativt design (store loggiaer, fælles “skovhaver”) for at forbedre livskvaliteten investropa.com. Sådanne projekter fornyer boligudbuddet og tiltrækker en mere mangfoldig gruppe beboere. En anden stor forbedring er Schwamendingen Støjtunnelen, et banebrydende infrastrukturprojekt, der har dækket en del af motorvejen med en “grøn” overdækning investropa.com. Dette har markant reduceret støj og forurening i området, samtidig med at nyt parkområde er skabt ovenpå tunnelen investropa.com. Den forbedrede livskvalitet er mærkbar – roligere gader, renere luft og nye grønne områder. Samlet set vidner disse initiativer om en stærk investering i fællesskabet i Schwamendingen. Kvarteret tilbyder nu en balance mellem overkommelighed og livskvalitet, som bliver stadig sjældnere i Zürich investropa.com. Som følge heraf vokser Schwamendingen i popularitet blandt dem, der søger værdi: du får mere plads for pengene, og området er i udvikling. Det er et godt eksempel på, hvordan Zürichs forstæder udvikler sig for at opfylde moderne behov. Fremadrettet kan du forvente, at Schwamendingens omdømme og efterspørgsel på ejendomme vil fortsætte med at stige, selvom det sandsynligvis forbliver mere overkommeligt end byens eksklusive distrikter.
Hvert af disse kvarterer illustrerer Zürichs alsidige ejendomslandskab. “Guldkysten” og “Sølvkysten” langs Zürichsøen lige uden for bygrænsen fortjener også omtale – Guldkysten (den solrige østbred) i byer som Küsnacht og Zollikon forbliver ultra-prime for villaer og kan opleve salgspriser på villaer over 10 millioner CHF investropa.com, mens Sølvkysten (vestbredden, f.eks. Thalwil, Horgen) tilbyder en smule mere værdi, men er stadig meget eksklusiv. Tilbage i byen, uanset om man søger gammeldags luksus (Enge, Seefeld, Fluntern), rå urban livsstil (Kreis 5) eller kommende familievenlige områder (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), tilbyder Zürichs distrikter dette – hvis man kan sikre sig en plads. Bemærk, at alle områder deler den fælles udfordring med begrænset udbud. Selv i de “billige” kvarterer er det ikke nemt at finde en bolig. Dette betyder, at prisstigninger er et byomfattende fænomen, blot i forskellige størrelser. For investorer og boligkøbere er det afgørende at være opmærksom på disse kvartersforskelle – de nyeste hotspots versus vedvarende blåstemplede områder – for at kunne navigere på Zürichs marked.
Infrastruktur- og udviklingsprojekter der former fremtiden
Opgraderinger af transport: Zürich fortsætter med at investere massivt i infrastruktur for at støtte sin vækst og forbedre livskvaliteten. I de senere år er større udvidelser af den offentlige transport blevet færdiggjort eller påbegyndt. Et godt eksempel er den nye Limmattal letbane, som forbinder de vestlige distrikter (Altstetten/Affoltern) med forstæderne langs Limmattalen. Denne udvidelse af sporvognslinjen, sammen med andre forbedringer af sporvognsnettet, har betydeligt reduceret rejsetiden fra yderområder ind til byen investropa.com. Bedre forbindelser styrker allerede områder som Altstetten og Affoltern, som tidligere nævnt, ved at gøre dem mere tilgængelige og attraktive for både beboere og virksomheder. Yderligere udvidelser af sporvogne og busbaner er planlagt for at sikre, at alle distrikter får stærke transportforbindelser. Imens gennemgår S-tog-pendlernetværket – rygraden i Zürichs mobilitet – opgraderinger. Den overfyldte Stadelhofen station står til udvidelse (ekstra tunnel og perroner er planlagt) for at øge togkapaciteten gennem det centrale Zürich i de kommende år. Forbundsregeringen arbejder også på “Zürich Brütten Tunnel”-projektet (en ny jernbanetunnel mod Winterthur) for at forbedre forbindelserne mellem byerne fra begyndelsen af 2030’erne. Disse projekter vil muliggøre hyppigere togafgange og mindre trængsel, hvilket skal imødekomme det forventede befolkningsvækst i metropolregionen.
På vejfronten er innovative løsninger med til at forbedre trafikflow og miljø. Et bemærkelsesværdigt projekt er Schwamendingen motorvejsinddækningen (omtalt ovenfor), som blev færdiggjort for at dække en støjende motorvej med et anlagt dække investropa.com. Dette genforenede ikke blot nabolag, der tidligere var adskilt af motorvejen, men skabte også en ny 1,6 km lang grøn park for beboerne – en win-win for mobilitet og bylivskvalitet. Byen og kantonen har lignende planer om at løse andre trafikflaskehalse med tunnel- eller overdækningsmuligheder (f.eks. drøftes det at grave dele af Rosengartenstrasse-ringvejen ned for at reducere støjen i de tætte kvarterer). Derudover bliver Zurichs offentlige transport grønnere: byen er ved at indfase elektriske busser og udvide cykelinfrastrukturen med nye cykel-“supermotorveje”, der skal krydse byen på tværs. Alle disse tiltag understøtter Zurichs mål om at være en forbilledlig transitby i det 21. århundrede, hvor selv yderområderne er godt forbundet og bæredygtige transportformer prioriteres. Effektiv transportinfrastruktur er også afgørende for ejendomsmarkedet – det åbner nye områder for udvikling og sikrer, at byen kan vokse uden at drukne i trængsel.Store udviklingsprojekter: Flere storskalaprojekter er ved at omforme Zürichs bystruktur. Måske det mest ventede er Hardturm “Ensemble”-projektet, som vil omdanne det længe tomme Hardturm stadionområde i distrikt 5. Projektet omfatter et nyt fodboldstadion med 18.000 sæder til Zürichs to fodboldklubber, flankeret af to højhuse og bygninger i mellemstørrelse, som vil give ca. 600 nye lejligheder (herunder almene boliger) samt kontor- og butikslokaler swissinfo.ch. Vælgerne godkendte denne plan til 570 mio. CHF tilbage i 2018 swissinfo.ch, og efter mange års politiske drøftelser og juridiske appeller forventes byggeriet at begynde snart. Når det realiseres, vil det skabe et helt nyt kvartercenter i det vestlige Zürich, der imødekommer både behovet for sportsinfrastruktur og boligmangel. Boligkomponenten er væsentlig – ét tårn er planlagt primært som andels-/ikke-kommercielle boliger, hvilket hjælper byen med at nærme sig målet om flere betalelige boliger swissinfo.ch. Mens retssager har forsinket tidsplanen (projektet har været “start-stop” med modstand fra visse grupper) coliseum-online.com swissinfo.ch, er den generelle forventning, at Ensemble-projektet til sidst bliver gennemført, og leverer et moderne stadion i midten/sidst i 2020’erne samt tiltrængte nye boliger.
I centrum er det enorme Europaallee-projekt (en omdannelse af tidligere jernbanearealer ved Zürich Hovedbanegård) for nylig afsluttet sine sidste faser. Gennem det seneste årti har Europaallee leveret nye kontorer (herunder Googles store campus), hundredvis af lejligheder, et universitetscampus og handelsstrøg – og har dermed reelt udvidet centrum. Færdiggørelsen i 2020-2021 betyder, at der ikke længere er store tomme grunde i det centrale Zürich. Opmærksomheden rettes nu mod mindre udfyldnings- og tidligere industriarealer. For eksempel i Oerlikon pågår udviklingen fortsat på steder som Centro (Oerlikons centerfornyelse), og det højhuse Andreasturm, som åbnede i 2018, har fået selskab af andre tårne som Franklin Tower, og flere er planlagt omkring Oerlikon station. I det nordlige Zürich er der planer om en ny innovationspark nær Dübendorf (lige udenfor byen), som vil inkludere F&U-faciliteter og muligvis boliger – og udnytter nærheden til ETH og universitetet.
Zurichs planlæggere lægger også vægt på bæredygtig byomdannelse. Mange ældre industriområder i storbyzonen er udset til transformation til blandet anvendelse. For eksempel i forstæderne: Dietikon-området har et stort projekt, hvor en gammel industrizone omdannes til et boligkvarter med tusindvis af boliger, hvilket indirekte vil lette presset i Zürich by. Inden for byen fortsætter byfornyelsen i Kreis 4 og 5 (Langstrasse og Zürich West), styret af planer om at tilføje grønne gårdrum og fællesarealer sammen med nye bygninger investropa.com. Byens masterplan for 2040 fokuserer på “Innenentwicklung” – indre udvikling – hvilket betyder fortætning inden for den eksisterende bystruktur i stedet for spredning. Dette involverer opgradering af visse områder med adgang til kollektiv trafik til højere bygninger og tilskyndelse af blandet anvendelse i højhuse i udpegede zoner (for eksempel vil flere højhuse blive tilladt omkring Altstetten og Oerlikon). Dog balancerer Zürich dette med strenge design- og miljøstandarder for at bevare byens karakter.
Infrastruktur møder byplanlægning: En anden væsentlig initiativ er Zürichs forpligtelse til 2000-watt samfundet og klimamålene. Byen ruller programmer ud for at energirenovere bygninger, udvide fjernvarmenet (ofte med søvand eller spildvarme) og kræve solpaneler på nye bygninger i overensstemmelse med ny føderal lov pv-magazine.com. Denne grønne infrastruktursatsning betyder, at udviklere ofte skal integrere solceller, grønne tage og energieffektive tekniske anlæg i projekterne – hvilket øger startomkostningerne, men forbedrer bæredygtigheden på sigt. Gevinsten er en by, der forbliver meget beboelig, lav-forurenet og klimamodsandsdygtig, hvilket igen holder ejendomsværdierne robuste.
Zoningspolitikker er også under udvikling. Byen har signaleret planer om at beskytte plads til non-profit boliger – for eksempel ved at reservere noget offentlig jord til andelsboliger og skrive regler, der tilskynder til flere billige boliger i nye projekter. Et bemærkelsesværdigt mål sat af vælgerne er, at en tredjedel af alle boliger skal ejes af andelsboligforeninger eller andre non-profit organisationer i 2050 digitalcollection.zhaw.ch. Dette får byen til at stille jord og fordelagtige vilkår til rådighed for sådanne projekter (fx er “Mehr Als Wohnen” andelskomplekset i Hunziker Areal, færdiggjort for få år siden, en model, der skal kopieres). Derudover er der blevet diskuteret reguleringer af korttidsudlejning (Airbnb) som et middel til at sikre, at boliger bruges til lokale behov – Zürich overvejer at indføre begrænsninger på udlejning af lejligheder til turister for at forhindre, at boliger trækkes ud af det langsigtede marked, selvom der endnu ikke er nogen streng lov på plads.
Sammenfattende er Zurichs infrastruktur og udviklingspipeline rettet mod intelligent vækst: udvidelse af transportkapacitet, frigørelse af nye boliger i underudnyttede områder og forbedring af byens grønne og offentlige rum. Projekter som Hardturm stadion, Schwamendingen-tunnelen og nye sporvognslinjer er karakteristiske for Zurichs tilgang – at investere i forbedringer, der tjener flere mål (boliger, mobilitet, miljø). Disse tiltag bør hjælpe Zürich med at forblive meget konkurrencedygtig og attraktiv at bo i, hvilket igen understøtter ejendomsmarkedets styrke. Udfordringerne er naturligvis mange (fra NIMBY-modstand til komplekse schweiziske godkendelsesprocesser), men byens resultater viser gradvis, konsensusdrevet fremgang. For investorer og beboere betyder disse udviklinger bedre forbindelser, flere boligmuligheder i visse områder og en kontinuerlig udvikling af Zurichs bylandskab over det næste årti.
Reguleringsmiljø: Skatter, Ejerskabsregler & Byggeregler
Zurichs ejendomsmarked fungerer inden for Schweiz’ stabile men udviklende regulatoriske rammer, der dækker alt fra skatter til regler for udenlandske købere og bæredygtighedskrav. Her er nøgleaspekter og ændringer pr. 2025:
Regler for udenlandsk ejerskab – Lex Koller: Måske den mest markante regulering er Lex Koller-loven, som begrænser udenlandske statsborgeres mulighed for at købe boligejendomme i Schweiz.
I byen Zürich betyder dette, at ikke-residente udlændinge ikke kan købe huse eller lejligheder som investeringer eller fritidsboliger.Kun beboere (inklusive udenlandske statsborgere med schweiziske opholdstilladelser) behandles som lokale ved køb af ejendom jacquemoudstanislas.ch.Der er et par undtagelser – f.eks.udlændinge kan købe visse ferieboliger i turistområder eller tage en betydelig andel i en børsnoteret schweizisk ejendomsfond/-selskab (indirekte ejerskab) uden problemer jacquemoudstanislas.ch.Erhvervsejendomme er også undtaget, så udenlandske virksomheder eller enkeltpersoner frit kan købe kontorer, detailbutikker, hoteller osv.Disse regler har historisk set begrænset international spekulation i schweiziske boliger og sikret, at markedet ikke domineres af udenlandske købere (som det er set i nogle andre globale byer).Dog er ændringer på vej: Forbundsrådet (den schweiziske regering) annoncerede i marts 2025 planer om at stramme Lex Koller yderligere jacquemoudstanislas.ch.Blandt de foreslåede reformer kan udlændinge, der bor i Schweiz, blive tvunget til at sælge deres bolig, hvis de flytter væk (lukning af en smuthul), og vigtigst af alt, den nuværende undtagelse for at købe aktier i ejendomsselskaber vil ophøre jacquemoudstanislas.ch.Det betyder, at udenlandske investorer endda ville skulle have tilladelse til at investere indirekte via et børsnoteret ejendomsselskab eller fond – en væsentlig ændring.Også foreslået: udenlandske købere af erhvervsejendomme ville være begrænset til eget brug; de kunne ikke købe udelukkende for at udleje jacquemoudstanislas.ch.Disse foranstaltninger har til formål at dæmpe efterspørgslen og imødegå Schweiz’ boligmangel (som en del af en bredere strategi forbundet med bekymringer om befolkningstilvækst) jacquemoudstanislas.ch.Det er vigtigt at bemærke, at dette endnu ikke er lov – et udkast er ved at blive udarbejdet til parlamentarisk debat, og der forventes kraftig modstand fra erhvervs- og ejendomsgrupper jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Hvis sådanne strenge regler til sidst bliver vedtaget (hvilket er usikkert), kan det markere en væsentlig ændring i det juridiske miljø for udenlandske investeringer og potentielt reducere nogle af strømningerne af udenlandsk kapital.I mellemtiden gælder status quo for 2025: udenlandske købere spiller en begrænset direkte rolle på boligmarkedet i Zürich, men er aktive i kommercielle og indirekte investeringer.Enhver, der ønsker at investere fra udlandet, bør følge med i debatten om Lex Koller-reformen, da den kan ændre investeringsmulighederne i den nærmeste fremtid.Ejendomsskat og omkostninger ved boligejerskab: Schweiz’ skattesystem er generelt gunstigt for ejendomsejere, men har nogle unikke træk. Der er ingen føderal avancebeskatning på salg af privat fast ejendom, der har været ejet længe, men Kanton Zürich (ligesom de fleste kantoner) opkræver sin egen ejendomsavanceskat ved salg af fast ejendom, typisk efter en glidende skala (højere skat hvis du sælger inden for få år efter køb, hvilket tilskynder til langsigtet ejerskab). Zürich opkræver også en ejendomsoverdragelsesskat (omkring 1% af prisen) og gebyrer til notar/jordbog ved transaktioner practiceguides.chambers.com. Boligejere betaler årlig formueskat af værdien af deres ejendom, og vigtigt er det, at Schweiz pålægger en “beregnet lejefordel”-skat på ejerboliger – altså beskatning som om ejeren har lejeindtægt ved at bo i eget hus zug4you.ch. Mange ejere har længe været utilfredse med denne skattedeleje og der er blevet krævet reform eller afskaffelse. Faktisk er der løbende diskussioner i Bern om at afskaffe den beregnede lejefordelsbeskatning, hvilket kan kombineres med fjernelse af rentefradraget på boliglån for at udligne effekten ubs.com. Hvis denne reform bliver vedtaget i de kommende år, vil det ændre regnestykket for boligejere (potentielt øge nettoskatten for dem med gældfri boliger, men fjerne en barriere for at købe). Pr. 2025 er der endnu ingen endelig beslutning – men det er et område, man skal holde øje med. Positivt for ejere er, at inflationen i Schweiz er faldet, og referencerenten på realkreditlån (som påvirker tilladte huslejestigninger) forblev uændret i 2024 swissmarketplace.group, så omkostninger som boliglånsrenter og inflationsreguleret vedligeholdelse er blevet mere stabile. For investorer beskattes lejeindtægter som almindelig indkomst (efter fradrag af udgifter), og selskabsinvestorer nyder godt af relativt lave selskabsskatter i Schweiz (omkring 19% i Zürich, med tendens til at falde lidt i takt med nationale skattereformer og tilpasning til OECD’s minimumssatser). Samlet set er skattereglerne for fast ejendom forudsigelige og moderate med gradvise justeringer fremfor pludselige ændringer – en af grundene til at investeringsklimaet forbliver attraktivt.
Lejerbeskyttelse og leje-reguleringer: Zürich, ligesom resten af Schweiz, har et lejervenligt system. Omtrent 55-60% af de schweiziske husstande lejer (endnu mere i selve Zürich by), så lovgivningen balancerer, men hælder til fordel for lejere. Huslejen må som regel kun hæves under visse betingelser – for eksempel hvis den nationale reference-rente stiger eller ved inflation samt værdiforøgende renoveringer. I 2023 fik udlejere en sjælden mulighed for at hæve huslejen, fordi reference-renten på boliglån blev hævet to gange (fra 1,25% til 1,5%), hvilket bidrog til de store huslejestigninger det år swissmarketplace.group. I 2024 forblev denne rente stabil, og der var ingen nye omkostningschok som f.eks. brændstofpriser, så huslejestigningstakten faldt til ca. 4-5% swissmarketplace.group. Hvis den schweiziske nationalbanks nylige rentenedsættelse på sigt får reference-renten til at falde, kan nogle lejere endda anmode om huslejenedsættelser (dog sker dette som regel med en vis forsinkelse). Udsættelsesbeskyttelsen i Schweiz er stærk – lejere med lange lejekontrakter kan kun udsættes af begrænsede årsager som ejerens eget brug, og selv da kræves der væsentligt varsel. Der er også et system, hvor lejere kan gøre indsigelse mod urimeligt høje huslejestigninger eller startlejer ved domstolene, især i en situation med lav ledighed. Zürichs bystyre holder øje med situationen for billige boliger og overvejer, om der er brug for yderligere tiltag (som huslejekontrol eller flere tilskud), hvis boligkrisen forværres. Pr. 2025 er der ikke indført nye huslejekontrol-love ud over den eksisterende føderale ramme, men det er et politisk emne at følge, særligt da lejergrupper har protesteret mod kraftige huslejestigninger og udsættelser (fx “Sugus”-bygningernes protest i slutningen af 2024 swissinfo.ch). Investorer bør være opmærksomme på, at huslejestigninger er reguleret, og at det politiske pres for at dæmpe skarpe stigninger vokser i lyset af boligmanglen.
Grønt byggeri og zone-reguleringer: Zürich og Schweiz skubber fremad på miljøreguleringer for fast ejendom. I juni 2024 godkendte de schweiziske vælgere overvældende en ny lov for at fremskynde udbredelsen af vedvarende energi pv-magazine.com. Et centralt krav: alle nye bygninger over 300 m² skal installere solpaneler på tage eller facader fra 2025 pv-magazine.com. Kanton Zürich kan endda udvide dette til mindre bygninger. Dette gør i praksis integration af solenergi til standard for nye byggerier. Derudover har mange kantoner (inklusive Zürich) indført regler om, at nye varmesystemer ikke må være olie eller gas – de skal være vedvarende (varmepumpe, solvarme osv.) eller som minimum opfylde lavemissions-standarder, især for nybyggerier og renoveringer. Zürich by opfordrer til Minergie-certificering (et schweizisk grønt byggeri-mærke) for nye konstruktioner; selvom det ikke er obligatorisk, følger mange udviklere det for at lette tilladelsesprocessen og henvende sig til miljøbevidste købere. Bygningsreglementet håndhæver også høje isoleringskrav, trelagsvinduer og andre energieffektive tiltag i tråd med Schweiz’ mål om at reducere udledningen fra bygningssektoren. For udviklere betyder dette lidt højere byggeomkostninger, men også, at nye schweiziske bygninger er i topklasse for effektivitet. De kommende år kan man forvente flere renoveringer af ældre bygninger for at møde disse standarder – muligvis gennem statslige tilskud eller krav ved større renoveringer.
På zonelovgivningsområdet står Zürichs byplanlæggere over for udfordringen med at skabe flere boliger og kontorer uden byspredning. Zonerne er blevet ændret for at tillade større tæthed i udvalgte områder: områder omkring togstationer eller trafikknudepunkter er eksempelvis blevet opzonet, så der nu kan bygges etage- eller højhuse, hvor der før kun var lav bebyggelse. Byen bruger også “Innenentwicklung”-strategier – omdannelse af underbenyttede erhvervsområder til boliger, opdeling af overdimensionerede lejligheder til mindre enheder osv. En bemærkelsesværdig zoneinitiativ er udpegningen af højhuszoner: Zürich har specifikke områder, hvor høje bygninger (over 40 m) er tilladt, såsom dele af Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) og nær Altstetten, mens det historiske centrum og søpromenaden har strenge højdebegrænsninger. Denne styrede tilgang har til formål at koncentrere højden, hvor infrastrukturen kan bære det, og samtidig bevare udsigten over bybilledet (som den berømte udsigt til Alperne).
En anden regulatorisk dimension er kvoten for almene boliger/andelsboliger i store nye projekter. Byen forhandler ofte, at en del af enhederne i store udviklinger skal sælges til non-profit boligselskaber eller tilbydes til under markedslejen i en periode. Dette er en del af målet om at opnå 1/3 almene boliger digitalcollection.zhaw.ch. Foreløbig ligger Zürich på omkring 25% andelsboliger/almene boliger, så byen vil i stigende grad presse på for disse bidrag.
Sammenfattende kan Zürichs regulatoriske miljø i 2025 karakteriseres som stabilt, men med en tendens til mere indgriben for at tackle bolig- og klimabekymringer. Skatterne forbliver relativt lave og forudsigelige. Reglerne for udenlandske købere er stramme og kan blive endnu strammere, selvom kommercielle investorer stadig finder muligheder. Grønne reguleringer intensiveres, hvilket gør bæredygtige byggepraksisser obligatoriske. Og foranstaltninger for boligers overkommelighed – fra lejerbeskyttelse til fremme af andelsboliger – udvides gradvist for at modvirke markedets ubalancer. For interessenter betyder overholdelse af reglerne, at man skal engagere sig med disse politikker: f.eks. planlægge solcelleanlæg fra starten eller strukturere investeringer, så de stemmer overens med Lex Koller-reglerne. Selvom sådanne reguleringer øger kompleksiteten, bidrager de også til Zürichs langsigtede tiltrækningskraft – sikrer, at udvikling er bæredygtig, spekulative bobler begrænses, og byen bevarer sin høje livskvalitet, hvilket i sidste ende understøtter ejendomsværdierne.
Markedsrisici og udfordringer
På trods af Zürichs generelt optimistiske udsigter er der flere risici og udfordringer, der kan påvirke ejendomsmarkedet i 2025 og de kommende år. Investorer og iagttagere bør tage højde for disse faktorer:
- Rente- og finansieringsrisici: Efter mange år med ultralave renter, der har drevet prisstigninger, har miljøet ændret sig. I 2022–2023 hævede den schweiziske nationalbank aggressivt renterne fra negativt niveau op til 1,75%, hvilket afkølede markedet en smule. I 2025 var inflationen aftaget, og SNB skiftede til en lille rentenedsættelse investropa.com, men risikoen forbliver, at renterne kan stige igen, hvis inflationen stiger kraftigt eller de globale forhold ændrer sig. Stigende renter vil direkte ramme Schweiz’ ejendomsmarked ved at gøre realkreditlån dyrere og mindske købernes betalingsevne, hvilket potentielt kan dæmpe efterspørgslen investropa.com. I betragtning af hvor høje priserne er i Zürich, er de følsomme over for finansieringsomkostninger – en betydelig rentestigning kan presse nogle potentielle købere ud af markedet og tvinge prisstigninger til at stoppe eller endda vende i overophedede segmenter. Derudover har bankerne strammet kreditkriterierne (delvist på grund af Basel III-reguleringer fra 2025, der kræver større kapitalbuffere foxstone.ch). Låntagere står nu over for stramme grænser (maks. ~80% belåningsgrad og hårde stresstests ved 5% rente), hvilket kan begrænse højt belånte investorer. Selv om det nuværende konsensus forventer en stabil eller let faldende rentebane (med schweizisk inflation på kun ca. 0,7% engelvoelkers.com), kan enhver overraskelse med højere inflation eller et økonomisk chok ændre det. Denne usikkerhed om renterne er en vigtig risikofaktor at holde øje med.
- Makroøkonomisk og geopolitiske usikkerheder: Zürichs ejendomsmarked afhænger af Schweiz’ bredere økonomiske sundhed og global stabilitet. Økonomiske usikkerheder – såsom en potentiel global eller europæisk recession – udgør en risiko investropa.com. For eksempel, hvis en nedgang rammer bank- eller techsektoren, kunne Zürich opleve tab af arbejdspladser eller reduceret ekspansion, hvilket dæmper efterspørgslen på både kontorer og boliger. Byen er ikke immun overfor globale begivenheder: krigen i Ukraine, energikriser eller andre geopolitiske spændinger kan smitte af. Den schweiziske regering har eksplicit bemærket, at den spændte geopolitiske situation (Ukraine-krigen, konflikter i Mellemøsten) fortsat udgør en latent risiko for international handel og energipriser, hvilket kan påvirke den schweiziske økonomi negativt engelvoelkers.com. En stigning i olie-/gaspriserne kan for eksempel genantænde inflation og lægge pres på forbrugere og virksomheder. Derudover kan valutakurssvingninger (en meget stærk schweizerfranc) skade schweizisk eksport og virksomheders overskud, hvilket indirekte påvirker efterspørgslen efter kontorer og boliger fra virksomhedernes udstationerede. En anden makrofaktor er indvandringspolitik: Schweiz’ befolkningstilvækst (som driver boligbehovet) kan sætte farten ned, hvis politiske kræfter får held med at begrænse indvandringen. Det nævnte SVP-initiativ om at sætte loft på befolkningen ved 10 millioner er ekstremt, men det peger på et politisk pres for at begrænse væksten jacquemoudstanislas.ch. Hvis indvandringen blev skåret betydeligt ned, kan boligefterspørgslen på længere sigt svækkes. Overordnet set, selvom Schweiz’ økonomi i øjeblikket er stabil, repræsenterer globale recessioner eller krisescenarier en nedadgående risiko, hvor ejendomsvakanser kan stige, og priserne kan korrigeres.
- Boligboble og bekymringer om overkommelighed: År med prisstigninger har rejst spørgsmålet: Er Zürich i en ejendomsboble? Efter nogle mål, ja – byen er blandt dem med høj boblerisiko. UBS’s Global Real Estate Bubble Index i 2023 placerede stadig Zürich i “boblerisiko”-kategorien, en af kun to byer globalt (sammen med Tokyo) på det niveau ubs.com mattgul.com. Boligpriser i forhold til indkomster og huslejer er meget pressede. Hvis renterne stiger eller efterspørgslen aftager, kan Zürichs høje vurderinger stå over for en korrektion. Myndighederne er opmærksomme på dette; den schweiziske nationalbank har de seneste år genaktiveret en modcyklisk kapitalbuffer for at dæmpe overdreven udlån til boliger. UBS-analytikere vurderer i øjeblikket boblerisikoen som “moderat” (ned fra ekstrem) på grund af den lille nedgang i prisvæksten investropa.com, men risikoen er ikke forsvundet. Overkommeligheden for de lokale er ved at nå bristepunktet – middelklassefamilier kæmper for at købe selv beskedne lejligheder, hvilket rejser sociale og politiske spørgsmål. Der lyder i stigende grad stemmer om, at boligmarkedet er uholdbart dyrt, og hvis flere begynder at forlade byen, fordi de ikke har råd til at bo der, kan efterspørgslen bløde op. Ofte ender bobler ikke kun på grund af renteændringer, men også når købernes følelser vender. Hvis købere tror, priserne har toppet, selv midlertidigt, kan psykologien vippe til et købers marked. Selvom der endnu ikke er tegn på en skarp stemningsændring (givet den vedvarende mangel), er risikoen for stagnation eller en mild korrektion i de overprisede segmenter (som luksuslejligheder eller investeringsboliger med meget lavt afkast) til stede.
- Bygge- og forsyningsudfordringer: Ironisk nok er en af markedets største udfordringer netop den modsatte af manglen – ikke nok nye boliger kommer på markedet. Dette er en risiko, da hvis manglen fortsætter eller forværres, kan det hæmme den økonomiske vækst (virksomheder kan få svært ved at rekruttere talent, hvis boliger er for knappe/dyre) og invitere til øget statslig indgriben. At bygge mere i Zürich er ikke let: høje byggeomkostninger, mangel på arbejdskraft i byggebranchen, lange godkendelsesprocesser og modstand fra naboer bremser al udvikling. I 2024 var boligbyggeriet på et lavpunkt, og selvom der er indsatser for at øge det, er der risiko for, at der ikke bliver bygget nok boliger til at imødekomme efterspørgslen, så krisen fortsætter. På den kommercielle side er byggeriet af nye kontorer styrtdykket jll.com, hvilket kan være positivt for eksisterende udlejere på kort sigt, men også betyde mindre moderne plads til at tiltrække nye virksomheder på lang sigt. Omkostningsinflation i byggematerialer er en anden udfordring – selvom den aftog i 2024, gjorde tidligere stigninger i stål, tømmer osv. projekter dyrere, og nogle blev sat på pause. Hvis en ny global inflation rammer, kan det yderligere forpurre udviklingsplanerne.
- Regulatoriske og politiske risici: Ændringer i love og regler udgør et andet sæt udfordringer. For eksempel kan den foreslåede stramning af Lex Koller, som tidligere diskuteret, afskrække nogle udenlandske investeringer, hvis den gennemføres, hvilket potentielt kan reducere kapitaltilførslen til visse segmenter (f.eks. kan udviklingsfinansiering via udenlandske investorer blive sværere). Selvom det har til formål at dæmpe priserne, kan det have bivirkninger som lavere likviditet på ejendomsmarkedet jacquemoudstanislas.ch. Indenrigspolitisk er der også politisk risiko i form af vælgerinitiativer eller politiske skift. Schweizisk direkte demokrati betyder, at vælgerne kan (og gør) introducere initiativer, der påvirker ejendomsmarkedet – fra huslejebremser til tomgangsskatter til stramme zoneinddelingsregler. En aktuel undertone er ønsket om flere lejerbeskyttelser på grund af boligmanglen. Hvis huslejerne bliver ved med at stige, er der risiko for et populistisk pres for huslejeregulering eller strengere regler for udsættelse i forbindelse med renovering mv. Sådanne regler kan påvirke investeringsafkastet for udlejere. Omvendt er der risiko for, at anti-vækst-politiske strømninger kan begrænse udvikling (for eksempel hvis den offentlige modstand mod øget tæthed vokser, kan det blive endnu sværere at bygge de boliger, Zürich har brug for). Afvisningen af nogle nylige projekter i folkeafstemninger på tværs af Schweiz (ikke i Zürich, men f.eks. Geneves initiativ for at begrænse byggeri) viser denne spænding. Zürichs bystyre er generelt pro-udvikling (ledet af pragmatikere, der ser behovet for flere boliger), men de politiske vinde kan hurtigt skifte.
- Inflation og driftsomkostninger: Selvom Schweiz i øjeblikket nyder lav inflation (~1-2%), vil en stigning i inflationen øge bygningers driftsomkostninger (energi, vedligeholdelse, ejendomsskatter indekseret til værdier) og potentielt renteniveauet, hvilket vil presse ejernes likviditet. For erhvervsejendomme kan høj inflation skade detailhandlere og kontorlejere, hvilket gør huslejestigninger sværere. Omvendt kan moderat inflation gavne gældsfinansierede investorer ved at udhule gældens værdi, men i Schweiz er mange investorer egenkapitaltunge. Derudover kan omkostningerne ved den grønne omstilling være betydelige – eftermontering af gamle bygninger med solpaneler, nye varmeanlæg osv. kræver kapital. Selvom det ofte tjener sig ind over tid, er det i mellemtiden en økonomisk udfordring, især for mindre udlejere.
Essensen er, at Zürichs ejendomsmarked ikke er uden sårbarheder. Det står på et meget stærkt fundament (høj efterspørgsel, lavt udbud, økonomisk stabilitet), men risici som økonomiske nedture, udsving i renter og regulatoriske ændringer kan køle markedets begejstring. Markedsdeltagere bør indtage en forsigtig optimisme: udsigterne er fortsat vækst, men scenarier som en global recession eller drastiske politiske ændringer kan ændre denne udvikling. Det er sigende, at institutioner som UBS overvåger Zürich som en potentiel boble mattgul.com – en påmindelse om ikke at blive selvtilfreds. Når det er sagt, har Zürich historisk klaret sig godt gennem kriser – selv under finanskrisen i 2008 stoppede priserne kun midlertidigt. Byens vedvarende appel som finanscentrum og attraktiv by at bo i udgør en buffer. Fremover vil det dog være afgørende at tackle betalbarhedskrisen og øge boligudbuddet for at mindske social utilfredshed og sikre, at Zürichs ejendomsmarked ikke overopheder til bristepunktet. Den fine balance mellem at holde markedet attraktivt for investorer og samtidig imødekomme borgernes behov vil definere politikken og risikobilledet de kommende år.
Kilder:
- Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Zürich Ejendomsmarkedsanalyse (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – “Schweiz’ boligmangel: hvor slemt er det?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Lejeindeks – Udvikling i lejepriser 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – “Købe ejendom i Schweiz: det værd?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Zürich Kontormarked 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – High Street Detailhandel Zürich Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Schweiz Logistikmarked 2024 jll.com
- Foxstone – Schweiz ejendomstendenser 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – “8 Hotteste Ejendomsområder i Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Zürich Kvartersanalyse investropa.com investropa.com investropa.com
- Schweizisk Føderalt Statistisk Kontor / Reuters – Boligpris- og tomgangsdata reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas lovbulletin – Lex Koller-stramningsforslag (Mar 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Schweizisk solcellelov vedtaget (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Byrangeringer mattgul.com
- Investropa – Schweizisk markedsudsigter 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble” projekt swissinfo.ch
- Swissinfo – Boligprotester i Zürich swissinfo.ch
Detailsektoren – Primære shoppingområder står stærkt
Detailhandelsejendomme i Zürich har vist sig at være bemærkelsesværdigt robuste. Faktisk er byens førende shoppinggade, Bahnhofstrasse, fortsat en af de dyreste detailhandelsplaceringer i verden. Prime-lejen for high-street retail er steget med over 20% siden 2020 og nåede omkring CHF 10.250 pr. m² pr. år ved udgangen af 2024 jll.com. Dette placerer Zürichs flagskibsgade kun bag Paris og London i Europa målt på detaillejeomkostninger jll.com. Så høje lejer afspejler intens efterspørgsel fra luksusmærker og detailhandlere på begrænsede butiksfacader. Tomgangen på Bahnhofstrasse er reelt 0% jll.com – enhver ledig butik bliver straks overtaget. I de senere år har flere globale mærker opgraderet til større flagskibsbutikker eller åbnet på gaden, så der hele tiden er fuld udlejning. Zürichs status som en velhavende global by understøtter dette: byen fører Europa i købekraft pr. indbygger, hvilket i høj grad understøtter detailhandelsforbruget jll.com. Stabile strømme af turister, forretningsrejsende og velhavende beboere sikrer fortsatte salg i luksusbutikker, ur-/smykke- og high-end modebutikker. Selvom e-handel vokser, forbliver oplevelsen og prestigen ved at være til stede på Bahnhofstrasse uerstattelig for detailhandlere. Historien er den samme i andre attraktive områder som Den Gamle By og Seefelds butiksdistrikter – efterspørgslen er sund, og tomgangen er minimal.
Det skal dog siges, at sekundære detailhandelslokationer står over for et mere nuanceret billede. Nogle sidegader og mindre centrale centre har måttet gentænke deres placering efter COVID, og mellemklasseforhandlere er opmærksomme på konkurrencen fra onlinesalg. Samlet set er fodtrafikken i Zürich vendt tilbage med turisternes og kontoransattes tilbagekomst, men kunder forventer nu mere end blot butikker – succesfulde detailsteder tilbyder oplevelser (caféer, events) og bekvemmelighed. Alligevel klarer Zürichs detailsektor sig godt i forhold til mange andre byer. Forbrugertilliden understøttes af Schweiz’ lave inflation og stigende lønninger, og arbejdsløsheden er meget lav. Udlejere på hovedgaderne opnåede rekordhøje huslejer i 2024 jll.com, hvilket indikerer stor tillid til fysiske butikker blandt detailhandlere her. Som følge heraf er investorer fortsat meget interesserede i førsteklasses detailaktiver, som giver stabil indkomst (dog er afkastet lavt grundet de høje priser). Fremadrettet vil detailhandlens resultater sandsynligvis variere alt efter segment: ultra-prime vil fortsætte med at trives, mens svagere placeringer må forny sig. Hvis turismen fra Asien og USA vokser i de kommende år, vil det yderligere styrke central detailhandel. Omvendt kan et fald i forbrug eller nye e-handelsvaner lægge pres på de mindre attraktive butikker. For nu er Zürichs detailhandelsejendomme en succeshistorie på toppen – “Location, location, location” gælder stadig, med Bahnhofstrasse, der opnår nogle af verdens højeste lejepriser og nul tomgang på grund af vedvarende stor efterspørgsel jll.com.
Industri & Logistik – Høj efterspørgsel, begrænset udbud
Industriei- og logistiksejendom-segmentet i Zürich-regionen (og Schweiz generelt) oplever stærk efterspørgsel og faldende tomgang. Fra 2023 er tomgangsprocenten for investerbare logistikejendomme på landsplan faldet til omkring 5,1%, ned fra 7,7% i 2019 jll.com. Med andre ord er lagre og distributionsfaciliteter i stigende grad udlejet, takket være stigningen i e-handel, omstrukturering af forsyningskæder samt virksomheder der holder større lagre. Geografisk er schweizisk logistik koncentreret langs vigtige transportkorridorer – en stor andel af faciliteter ligger i Basel–Zürich–Solothurn-trekanten og omkring større byområder jll.com. Zürich, der ligger ved krydset mellem motorveje og tæt på lufthavnen, er et førende logistisk knudepunkt, men også pladsbegrænset. Meget industrijord er blevet omdannet til kontorer eller boliger (især i Zürich by), hvilket begrænser udbuddet af nye lagerhaller. Mange eksisterende lagre er ældre og ikke fuldt ud tilpasset moderne behov (f.eks. lavere frihøjde, færre læsseramper) jll.com, hvilket betyder at grade A logistikarealer er ekstremt sjældne.
Lejen for logistik-/industriejendom i Zürich-området ligger typisk mellem cirka CHF 85 og 140 pr. m² pr. år alt efter størrelse og beliggenhed jll.com. Disse lejer er relativt høje set i international sammenhæng (afspejler høje schweiziske jord- og byggeomkostninger). Lejevæksten har været moderat, men stabil, i takt med faldende tomgang. Investorer udviser i stigende grad interesse for denne aktivklasse på grund af indkomststabilitet og vækstpotentiale – logistikafkast, selv om de er lave i Schweiz (~4–5%), er lidt højere end afkast for prime kontorejendomme. Bemærk, at de fleste logistikejendomme i Schweiz er brugerejede (virksomheder ejer selv deres lagre) jll.com. Kun ca. 300 logistikejendomme på landsplan er udlejningsbaserede investeringsaktiver jll.com. Dette øger sektorens illikviditet og eksklusivitet. De få investeringsklasse-lagre, der kommer på markedet, tiltrækker hård konkurrence, herunder udenlandske institutionelle købere, tiltrukket af Schweiz’ stabilitet.
I de kommende år forventes logistikudviklingen fortsat at være begrænset. Egnet jord omkring Zürich til nye store lagerbygninger er begrænset og stærkt reguleret. Dog intensiveres nogle industrizoner i byens udkant og langs A1-motorvejen – ældre områder kan få fleretagers logistikfaciliteter eller blive opdelt til urban “last-mile” distribution. Trenden mod nærproduktion (mere lageropbevaring inden for Schweiz) og boomet i onlineshopping vil fastholde den høje efterspørgsel på moderne logistikejendomme. Som følge heraf kan tomgangen mindskes yderligere, og huslejen kan stige, især for topmoderne lagerenheder. En udfordring er ombygning af forældede bygninger – mange ældre industribygninger lever ikke op til de nuværende logistikkrav jll.com. Kreative løsninger som at omdanne dele af dem til self-storage eller erhvervsenheder til små og mellemstore virksomheder afprøves for at nedbringe tomgangen jll.com. Overordnet set er udsigterne for industriejendomme i Zürich positive, præget af knaphed og solid efterspørgsel. Dette nicheområde får måske ikke samme opmærksomhed som boliger eller kontorer i Zürich, men det byder på nye muligheder for investorer, som kan navigere i planlægningen og finde aktiver – de grundlæggende forhold med lav tomgang og stabil udlejningsbehov er stærkt til stede jll.com.
Investeringsudsigter: Afkast, udenlandsk interesse & muligheder
Udenlandske investeringer og regler: Det er vigtigt at bemærke, at Schweiz opretholder strenge regler (Lex Koller), der begrænser udenlandsk ejerskab af boligejendomme.
Ikke-residente udlændinge kan generelt ikke købe boliger i Zürich (undtagen i sjældne tilfælde eller via visse undtagne strukturer) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Udlændinge kan frit investere i erhvervsejendomme, og indtil nu har de også kunnet købe aktier i schweiziske ejendomsselskaber eller fonde uden begrænsning jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har gjort det muligt for udenlandsk institutionelt kapital at indirekte komme ind på Zürichs marked.Der er stor global interesse – statslige formuefonde, globale REITs og private investorer har investeret penge i schweiziske ejendomsfonde, udviklingsprojekter og opkøb af kommercielle aktiver.For eksempel oplever Zurichs prestigefyldte kontorbygninger og detailhandels-ejendomme ofte bud fra tyske fonde eller mellemøstlige investorer.Fremadrettet kan det regulatoriske landskab dog blive strammere.I marts 2025 annoncerede den schweiziske regering planer om at begrænse udenlandske ejendomskøb yderligere, hvilket potentielt kan afslutte undtagelsen, der tillod udlændinge frit at købe aktier i børsnoterede ejendomsselskaber jacquemoudstanislas.ch.Hvis de gennemføres, vil sådanne reformer (som i øjeblikket er til debat) kræve regeringens godkendelse for udenlandske investorer, selv for indirekte ejendomsandele, et markant skift med henblik på at dæmpe efterspørgslen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har givet anledning til bekymring for, at udenlandsk kapital kan blive afskrækket.Alligevel er den lovgivningsmæssige proces i gang – eventuelle ændringer vil tage tid og kan blive udvandet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.For nu er udenlandske investorers interesse fortsat høj, især for kommercielle aktiver og udviklingspartnerskaber.Stabile afkast i et lavrentemarked: Ejendomme i Zürich er værdsat som en “sikker havn” for investeringer og tilbyder stabilitet frem for høje afkast. I 2025 vil førsteklasses bolig- og kontorejendomme i Zürich typisk give et årligt afkast (brutto) på kun omkring 2,5%–3,5% foxstone.ch. Disse afkast er beskedne, hvilket afspejler de høje vurderinger og den lave risiko ved schweiziske ejendomme. For institutionelle investorer som pensionskasser og forsikringsselskaber gør Zürich-ejendommes pålidelighed og kapitalbevarelse dem til en kerneinvestering. Faktisk rapporterer store ejendomsejere stabile eller stigende værdier – for eksempel bemærkede Swiss Life (en af Schweiz’ største ejendomsinvestorer), at deres porteføljes reelle værdier steg ~0,2% i 1. kvartal 2025 og gik dermed imod enhver nedgang reuters.com. Lejeindtægterne betragtes som særdeles pålidelige på grund af fuld belægning og stærk lejerkredit i Zürich. Det samlede afkast forventes fremover primært at komme fra indkomst plus en let kapitalgevinst (forventet ~1–4% årlig prisvækst i de kommende år investropa.com). Internationale investorer forbliver også tiltrukket på trods af de lave afkast, fordi Schweiz har status som en sikker havn. I tider med global usikkerhed tiltrækker ejendomme i Zürich udenlandske købere, der søger at bevare deres formue investropa.com. Den stærke schweizerfranc og landets politiske stabilitet øger attraktionen.
Fremvoksende muligheder – Grønne og niche-segmenter: Investorer kigger også på nye nicher og value-add strategier på Zürichs marked. Et stort tema er bæredygtighed. Der er stigende efterspørgsel (fra lejere og købere) efter miljøvenlige, energieffektive bygninger, og ejendomme med grønne certificeringer kan opnå merpriser investropa.com. Regeringens indsats for at reducere CO2 – eksempelvis et nyt lovkrav om solpaneler på de fleste nye bygninger pv-magazine.com – vil kræve opgradering af ældre bygninger og udvikling af vedvarende energiinfrastruktur. Dette skaber muligheder for investorer til at omstille ældre bygninger med isoleringsforbedringer, varmepumper, solceller mv., og samtidig øge værdien under grønne regulativer. En anden tendens er teknologi og PropTech indenfor ejendomme: smarte boligfunktioner, digitale lejerservices og dataanalyse tilfører ejendomme værdi (særligt tiltrækkende for teknologisk kyndige lejere på Zürichs marked) investropa.com.
Visse ejendomssegmenter viser også vækstpotentiale. Logistik- og life science-faciliteter er efterspurgt, men udbuddet er lavt – ombygning eller udvikling af letindustrielle områder i byens udkant til last-mile logistik eller laboratorie-/forskningsbrug er en lovende vej. Boligudvikling i “B”-lokationer omkring Zürich er en anden mulighed: Da det er så svært at finde noget tilgængeligt i bymidten, oplever distrikter udenfor centrum samt pendlertowns stor vækst (investorer fokuserer på nyopførte lejeboliger i disse områder, hvor afkastet kan være lidt højere) foxstone.ch. Faktisk er forstadsområder med gode transportforbindelser ved at blive investeringsknudepunkter, da lejere søger relativt billige muligheder udenfor citykernen foxstone.ch. Derudover får alternative boligmodeller også medvind: co-living og andelsboliger. Zürich har en stærk tradition for non-profit boligselskaber, og byen understøtter dette segment (målsætning om at 33% af boligmassen skal være non-profit i 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Selvom det ikke maksimerer profitten, giver andelsbyggerier stabile, langsigtede afkast og involverer ofte samarbejde mellem offentlige og private på byens grunde – institutionelle investorer som pensionskasser investerer forsigtigt i disse projekter som ESG-venlig strategi. På det private marked tiltaler co-living-boliger med fleksibel udlejning og fællesfaciliteter unge professionelle og expats og udgør en niche, der er værd at holde øje med.
Afkastudsigter: Overordnet set kan investorer forvente moderate men pålidelige afkast fra ejendomme i Zürich i de næste par år. Førsteklasses bolig- og erhvervsejendomme kan give et afkast på omkring 3% årligt i kontantstrøm foxstone.ch, plus et par procent i værdistigning – ikke spektakulært, men i tråd med Schweiz’ lavrisikoprofil. De, der søger højere afkast, kigger på value add-strategier (f.eks. renovering af ældre lejligheder for salg på ejerboligmarkedet grundet stærk efterspørgsel) eller udvikling (dog gør høje byggeomkostninger og regulering dette udfordrende i Zürich). Platforme som ejendoms-crowdfunding er også kommet på banen (f.eks. Foxstone, Crowdhouse), hvilket giver investorer mulighed for at påtage sig en smule mere risiko for mål-afkast i 5–7%-intervallet via diversificerede ejendomsporteføljer foxstone.ch. Interesse fra udlandet vil sandsynligvis fortsætte for kerneaktiver, medmindre nye love begrænser det markant. Samlet set forbliver investeringsudsigterne i Zürich positive, men konkurrencen er hård – markedets stabilitet og knaphed taler for stabile værdier, men investorer skal være kreative for at finde afkast. Vigtige muligheder ligger i bæredygtige forbedringer, imødekommelse af boligefterspørgslen i underforsynede segmenter samt udnyttelse af Zürichs fortsatte vækst, samtidig med at man navigerer i et reguleringsmiljø under forandring.
Nøglekvarterer og ejendomshotspots
Zürich er en by med mangfoldige distrikter, der hver især har deres egen karakter og ejendomstrends. Nedenfor fremhæver vi flere centrale kvarterer – fra ultra-eksklusive kvarterer ved søen til spirende, urbane områder – inklusiv deres prisniveauer, popularitetsdrivere, udviklingsprojekter og livskvalitetsfaktorer:
- Enge (Distrikt 2) – Luksuriøs bolig ved søen. Enge, på den sydlige side af det centrale Zürich, er blevet en magnet for eksklusive lejligheder og velhavende professionelle. Priserne her ligger i gennemsnit omkring CHF 18.300 pr. m² investropa.com, blandt de højeste i byen. Nylige luksusbyggerier (med fordele som private fitnesscentre og concierge-service) tiltrækker velhavende expats og tech-ledere til Enge investropa.com. Områdets tiltrækningskraft ligger i dets prime beliggenhed – gåafstand til CBD, langs søbredden og hjemsted for faciliteter som Rieter Park og Museum Bärengasse. Levevilkårene er fremragende: Enge tilbyder eksklusiv shopping, internationale skoler og kort transport til finanscentret Paradeplatz. Med nye premium-projekter stadig på vej, er Enges eksklusivitet – og de høje priser – sat til at vare ved investropa.com.
- Seefeld (Distrikt 8) – Lake Zürichs mest eftertragtede. Seefeld er et ekstremt efterspurgt kvarter øst for byens centrum, kendt for sin nærhed til Zürichsøen, trendy restauranter og livlige atmosfære. Ejendommene her opnår toppriser (blandt de højeste pr. m² i Zürich) og oplever hård konkurrence investropa.com. Tomgangen er stort set ikke-eksisterende – alle vil bo i Seefeld. På trods af lave lejeafkast på ~2–3 % (et tegn på meget høje kapitalværdier), understreger den konsekvent lave tomgang og høje husleje områdets attraktivitet investropa.com. Seefeld tilbyder en blanding af elegante, historiske bygninger og moderne lejligheder, mange med udsigt over søen. Beboere nyder liv ved vandet, grønne områder som Zürichhorn-parken og butikker. Det er populært blandt både velhavende lokale og udstationerede. Med meget begrænset plads ser Seefeld kun få nye byggerier (bortset fra enkelte luksuslejlighedsprojekter), så udbuddet forbliver stramt. Forvent, at Seefeld forbliver en eksklusiv enklave med enestående livskvalitet og priser derefter.
- Fluntern (Distrikt 7) – Prestige på Zürichberg. Fluntern ligger på de skovklædte skråninger af Zürichberg-bakken og er et af Zürichs mest prestigefyldte boligkvarterer. Det er kendt for sceniske udsigter, luksusvillaer og topskoler. Især familier værdsætter Fluntern for dets elitære uddannelsesmuligheder – nabolaget huser anerkendte skoler (som den lokale afdeling af Zurich International School og fremragende offentlige grundskoler), der konsekvent har høj tilmelding. Boligerne i Fluntern er rummelige og ofte arkitektonisk iøjnefaldende, og mange ambassader og lederboliger er placeret her. Ejendomspriserne er meget høje (sammenlignelige med sødistrikterne), og udbuddet er konstant lavt – enhver boligannonce i Fluntern skaber straks interesse. Området byder på et roligt, grønt miljø (tæt på zoologisk have og skovstier) og ligger alligevel kun få minutter fra centrum med sporvogn. Den fortsatte byggeaktivitet er minimal på grund af streng lokalplanlægning, der beskytter områdets karakter. Samlet set tilbyder Fluntern privatliv, natur og prestige og forbliver derfor højt eftertragtet blandt Zürichs elite.
- Zürich West / Kreis 5 (Distrikt 5) – Fra industri til trendy. Kreis 5, også kendt som Zurich West, er blevet forvandlet fra en rå industrizone til et af byens mest trendy kvarterer. Denne igangværende gentrificering har skubbet ejendomsværdierne i vejret – gennemsnitsprisen for en lejlighed her lå på omkring CHF 14.600 pr. m² i 2024, en stigning på 3% fra året før investropa.com. Området bugner af nye projekter: gamle lagerbygninger er blevet til loftslejligheder, gallerier, teknologikontorer og nattelivssteder. Unge professionelle og kreative strømmer til Kreis 5 for dets rå atmosfære og relative overkommelighed sammenlignet med centrum investropa.com. Byen har aktivt investeret i at forbedre Kreis 5’s beboelighed – tilføjet parker, skoler og kulturrum for at gøre distriktet mere familievenligt investropa.com. Transportmulighederne er fremragende (flere sporvognslinjer, stationen Hardbrücke i nærheden). Med store projekter som Europaallee (lige på den anden side af skinnerne) og lokale byfornyelser fortsætter udviklingen. Kreis 5 byder nu på nogle af Zürichs fedeste restauranter, natklubber og designbutikker, balanceret af ny fællesskabsinfrastruktur. Det tilbyder en unik urban livsstil, og som resultat forventes efterspørgslen (og priserne) at stige i takt med områdets fortsatte renæssance investropa.com.
- Altstetten (Distrikt 9) – Fremadstormende bycentrum. Altstetten, i det vestlige Zürich, får opmærksomhed som et mere overkommeligt boligområde med vækstpotentiale. I mange år var det primært et industrielt/arbejderklassekvarter, men de seneste ændringer har været dramatiske. Ejendomspriserne i det centrale Zürich er steget voldsomt, “hvilket har fået mange købere og lejere til at udforske Altstetten som en budgetvenlig mulighed” investropa.com investropa.com. Gennemsnitspriserne pr. m² her er markant lavere end i byens centrum (hvilket gør det til en af de bedste værdier i Zürich) investropa.com. Samtidig har Altstetten gennemgået store infrastrukturforbedringer – især forlængelsen af Limmattal-letbanen og andre forbedringer af den offentlige transport har gjort pendling fra Altstetten til centrum nemt investropa.com. Nye bolig- og erhvervsprojekter skyder op omkring Altstettens togstation og langs ruter. Distriktet byder nu på moderne lejligheder, indkøbscentre og kontorkomplekser (flere store virksomheder har kontorer i Altstettens erhvervsparker). Med hurtig transport, billigere leje/priser og flere faciliteter udvikler Altstetten sig til et levende sekundært centrum. Mange førstegangskøbere og unge familier søger her for at få mere plads til en rimelig pris. Efterhånden som flere opdager områdets bekvemmelighed og værdi, er Altstettens profil og ejendomsværdier på stabil fremgang investropa.com.
- Oerlikon (Distrikt 11) – Blomstrende erhvervs- og boligknudepunkt. Oerlikon i det nordlige Zürich er en af byens største udviklingssucceser. Takket være fremragende transportforbindelser (en stor S-Bahn togstation, sporvogns- og bushubs) og rigeligt med plads, er Oerlikon blevet forvandlet til et boomende bycentrum. Området er fyldt med nye kontorer, indkøbscentre (som Neumarkt-centret) og lejlighedskomplekser. Denne vækst driver efterspørgslen på ejendomme – medianprisen for huse i Oerlikon overstiger nu CHF 2,5 millioner (for større familieboliger), og værdien for alle ejendomstyper stiger investropa.com. Ejendomsmæglere rapporterer om øget interesse, da både beboere og virksomheder strømmer til Oerlikons bekvemme beliggenhed investropa.com investropa.com. Distriktets igangværende udviklingsprojekter er en væsentlig tiltrækning: flere højhuse og blandede bebyggelser er under opførelse eller for nylig færdiggjorte, hvilket tilføjer moderne boliger og forbedrer den lokale infrastruktur investropa.com. I gadeplan har Oerlikon fået nye parker, restauranter og kulturelle steder, der skaber en levende lokalsamfundsstemning investropa.com. Det er i stigende grad selvforsynende – folk kan bo, arbejde og socialisere alt sammen i Oerlikon. Givet den strategiske placering (10 minutter med tog til det centrale Zürich og direkte togforbindelse til Zürich Lufthavn), er Oerlikon et hotspot både for investorer og lejere. Området forventes at fortsætte med at blomstre, med flere forbedringer (som et planlagt innovationscampus og sportsfaciliteter) på vej. For dem, der søger stærkt vækstpotentiale i Zürich, tilbyder Oerlikon en overbevisende kombination af forbindelser, nyudvikling og relativt moderate priser (i det mindste sammenlignet med centrum og sødistrikterne).
- Affoltern (Distrikt 11) – Ny infrastruktur, ny tiltrækningskraft. Længere ude i distrikt 11 er Affoltern blevet et lyspunkt på ejendomsmarkedet takket være forbedret infrastruktur og fornuftige priser. For nylig har det schweiziske føderale vejkontor investeret massivt i nye veje og motorvejsudvidelser omkring Affoltern investropa.com, hvilket har forbedret tilgængeligheden markant. Dette har sat Affoltern på landkortet for købere, der værdsætter nemmere pendling med bil eller bus investropa.com. Derudover oplevede Zürich et boom i opførelse af nye lejligheder i 2023, især i områder som Affoltern – det højeste antal nye enheder siden 2018 blev opført, hvilket signalerer interesse fra både udviklere og købere investropa.com. Med disse nye lejligheder, der udbydes (ofte til lavere priser end projekter i indre by), tiltrækker Affoltern unge fagfolk og familier, der søger moderne boliger til konkurrencedygtige priser investropa.com investropa.com. Befolkningen i området stiger tilsvarende. Affoltern nyder også godt af nærliggende grønne områder og et mere stille forstadsmiljø, der giver en balance mellem by og land. Byens planer om muligvis at udvide den kollektive trafik yderligere til Affoltern vil kun forøge områdets tiltrækningskraft. Kort sagt, Affoltern er på en positiv kurs: forbedret tilgængelighed, ny boligforsyning og stadig overkommelige priser gør det til et spændende valg for værdibevidste boligkøbere. Den igangværende transformation antyder solid vækst i fremtiden både for lokalsamfund og ejendomsværdier investropa.com.
- Schwamendingen (Distrikt 12) – Overkommelig med udviklingspotentiale. I den nordlige del af byen har Schwamendingen historisk set været et billigt, overset kvarter – men det er ved at ændre sig. Det får nu “opmærksomhed som et budgetvenligt alternativ” for dem, der er prissat ud af det centrale Zürich investropa.com. Boligpriserne her er blandt de laveste i byen, hvilket tiltrækker mange førstegangskøbere og familier med mellemindkomst. Det spændende er Schwamendingens udviklingsmomentum. Et flagskibsprojekt, “Über-Gärten”, leverer 228 nye lejeboliger med innovativt design (store loggiaer, fælles “skovhaver”) for at forbedre livskvaliteten investropa.com. Sådanne projekter fornyer boligudbuddet og tiltrækker en mere mangfoldig gruppe beboere. En anden stor forbedring er Schwamendingen Støjtunnelen, et banebrydende infrastrukturprojekt, der har dækket en del af motorvejen med en “grøn” overdækning investropa.com. Dette har markant reduceret støj og forurening i området, samtidig med at nyt parkområde er skabt ovenpå tunnelen investropa.com. Den forbedrede livskvalitet er mærkbar – roligere gader, renere luft og nye grønne områder. Samlet set vidner disse initiativer om en stærk investering i fællesskabet i Schwamendingen. Kvarteret tilbyder nu en balance mellem overkommelighed og livskvalitet, som bliver stadig sjældnere i Zürich investropa.com. Som følge heraf vokser Schwamendingen i popularitet blandt dem, der søger værdi: du får mere plads for pengene, og området er i udvikling. Det er et godt eksempel på, hvordan Zürichs forstæder udvikler sig for at opfylde moderne behov. Fremadrettet kan du forvente, at Schwamendingens omdømme og efterspørgsel på ejendomme vil fortsætte med at stige, selvom det sandsynligvis forbliver mere overkommeligt end byens eksklusive distrikter.
Hvert af disse kvarterer illustrerer Zürichs alsidige ejendomslandskab. “Guldkysten” og “Sølvkysten” langs Zürichsøen lige uden for bygrænsen fortjener også omtale – Guldkysten (den solrige østbred) i byer som Küsnacht og Zollikon forbliver ultra-prime for villaer og kan opleve salgspriser på villaer over 10 millioner CHF investropa.com, mens Sølvkysten (vestbredden, f.eks. Thalwil, Horgen) tilbyder en smule mere værdi, men er stadig meget eksklusiv. Tilbage i byen, uanset om man søger gammeldags luksus (Enge, Seefeld, Fluntern), rå urban livsstil (Kreis 5) eller kommende familievenlige områder (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), tilbyder Zürichs distrikter dette – hvis man kan sikre sig en plads. Bemærk, at alle områder deler den fælles udfordring med begrænset udbud. Selv i de “billige” kvarterer er det ikke nemt at finde en bolig. Dette betyder, at prisstigninger er et byomfattende fænomen, blot i forskellige størrelser. For investorer og boligkøbere er det afgørende at være opmærksom på disse kvartersforskelle – de nyeste hotspots versus vedvarende blåstemplede områder – for at kunne navigere på Zürichs marked.
Infrastruktur- og udviklingsprojekter der former fremtiden
Opgraderinger af transport: Zürich fortsætter med at investere massivt i infrastruktur for at støtte sin vækst og forbedre livskvaliteten. I de senere år er større udvidelser af den offentlige transport blevet færdiggjort eller påbegyndt. Et godt eksempel er den nye Limmattal letbane, som forbinder de vestlige distrikter (Altstetten/Affoltern) med forstæderne langs Limmattalen. Denne udvidelse af sporvognslinjen, sammen med andre forbedringer af sporvognsnettet, har betydeligt reduceret rejsetiden fra yderområder ind til byen investropa.com. Bedre forbindelser styrker allerede områder som Altstetten og Affoltern, som tidligere nævnt, ved at gøre dem mere tilgængelige og attraktive for både beboere og virksomheder. Yderligere udvidelser af sporvogne og busbaner er planlagt for at sikre, at alle distrikter får stærke transportforbindelser. Imens gennemgår S-tog-pendlernetværket – rygraden i Zürichs mobilitet – opgraderinger. Den overfyldte Stadelhofen station står til udvidelse (ekstra tunnel og perroner er planlagt) for at øge togkapaciteten gennem det centrale Zürich i de kommende år. Forbundsregeringen arbejder også på “Zürich Brütten Tunnel”-projektet (en ny jernbanetunnel mod Winterthur) for at forbedre forbindelserne mellem byerne fra begyndelsen af 2030’erne. Disse projekter vil muliggøre hyppigere togafgange og mindre trængsel, hvilket skal imødekomme det forventede befolkningsvækst i metropolregionen.
På vejfronten er innovative løsninger med til at forbedre trafikflow og miljø. Et bemærkelsesværdigt projekt er Schwamendingen motorvejsinddækningen (omtalt ovenfor), som blev færdiggjort for at dække en støjende motorvej med et anlagt dække investropa.com. Dette genforenede ikke blot nabolag, der tidligere var adskilt af motorvejen, men skabte også en ny 1,6 km lang grøn park for beboerne – en win-win for mobilitet og bylivskvalitet. Byen og kantonen har lignende planer om at løse andre trafikflaskehalse med tunnel- eller overdækningsmuligheder (f.eks. drøftes det at grave dele af Rosengartenstrasse-ringvejen ned for at reducere støjen i de tætte kvarterer). Derudover bliver Zurichs offentlige transport grønnere: byen er ved at indfase elektriske busser og udvide cykelinfrastrukturen med nye cykel-“supermotorveje”, der skal krydse byen på tværs. Alle disse tiltag understøtter Zurichs mål om at være en forbilledlig transitby i det 21. århundrede, hvor selv yderområderne er godt forbundet og bæredygtige transportformer prioriteres. Effektiv transportinfrastruktur er også afgørende for ejendomsmarkedet – det åbner nye områder for udvikling og sikrer, at byen kan vokse uden at drukne i trængsel.Store udviklingsprojekter: Flere storskalaprojekter er ved at omforme Zürichs bystruktur. Måske det mest ventede er Hardturm “Ensemble”-projektet, som vil omdanne det længe tomme Hardturm stadionområde i distrikt 5. Projektet omfatter et nyt fodboldstadion med 18.000 sæder til Zürichs to fodboldklubber, flankeret af to højhuse og bygninger i mellemstørrelse, som vil give ca. 600 nye lejligheder (herunder almene boliger) samt kontor- og butikslokaler swissinfo.ch. Vælgerne godkendte denne plan til 570 mio. CHF tilbage i 2018 swissinfo.ch, og efter mange års politiske drøftelser og juridiske appeller forventes byggeriet at begynde snart. Når det realiseres, vil det skabe et helt nyt kvartercenter i det vestlige Zürich, der imødekommer både behovet for sportsinfrastruktur og boligmangel. Boligkomponenten er væsentlig – ét tårn er planlagt primært som andels-/ikke-kommercielle boliger, hvilket hjælper byen med at nærme sig målet om flere betalelige boliger swissinfo.ch. Mens retssager har forsinket tidsplanen (projektet har været “start-stop” med modstand fra visse grupper) coliseum-online.com swissinfo.ch, er den generelle forventning, at Ensemble-projektet til sidst bliver gennemført, og leverer et moderne stadion i midten/sidst i 2020’erne samt tiltrængte nye boliger.
I centrum er det enorme Europaallee-projekt (en omdannelse af tidligere jernbanearealer ved Zürich Hovedbanegård) for nylig afsluttet sine sidste faser. Gennem det seneste årti har Europaallee leveret nye kontorer (herunder Googles store campus), hundredvis af lejligheder, et universitetscampus og handelsstrøg – og har dermed reelt udvidet centrum. Færdiggørelsen i 2020-2021 betyder, at der ikke længere er store tomme grunde i det centrale Zürich. Opmærksomheden rettes nu mod mindre udfyldnings- og tidligere industriarealer. For eksempel i Oerlikon pågår udviklingen fortsat på steder som Centro (Oerlikons centerfornyelse), og det højhuse Andreasturm, som åbnede i 2018, har fået selskab af andre tårne som Franklin Tower, og flere er planlagt omkring Oerlikon station. I det nordlige Zürich er der planer om en ny innovationspark nær Dübendorf (lige udenfor byen), som vil inkludere F&U-faciliteter og muligvis boliger – og udnytter nærheden til ETH og universitetet.
Zurichs planlæggere lægger også vægt på bæredygtig byomdannelse. Mange ældre industriområder i storbyzonen er udset til transformation til blandet anvendelse. For eksempel i forstæderne: Dietikon-området har et stort projekt, hvor en gammel industrizone omdannes til et boligkvarter med tusindvis af boliger, hvilket indirekte vil lette presset i Zürich by. Inden for byen fortsætter byfornyelsen i Kreis 4 og 5 (Langstrasse og Zürich West), styret af planer om at tilføje grønne gårdrum og fællesarealer sammen med nye bygninger investropa.com. Byens masterplan for 2040 fokuserer på “Innenentwicklung” – indre udvikling – hvilket betyder fortætning inden for den eksisterende bystruktur i stedet for spredning. Dette involverer opgradering af visse områder med adgang til kollektiv trafik til højere bygninger og tilskyndelse af blandet anvendelse i højhuse i udpegede zoner (for eksempel vil flere højhuse blive tilladt omkring Altstetten og Oerlikon). Dog balancerer Zürich dette med strenge design- og miljøstandarder for at bevare byens karakter.
Infrastruktur møder byplanlægning: En anden væsentlig initiativ er Zürichs forpligtelse til 2000-watt samfundet og klimamålene. Byen ruller programmer ud for at energirenovere bygninger, udvide fjernvarmenet (ofte med søvand eller spildvarme) og kræve solpaneler på nye bygninger i overensstemmelse med ny føderal lov pv-magazine.com. Denne grønne infrastruktursatsning betyder, at udviklere ofte skal integrere solceller, grønne tage og energieffektive tekniske anlæg i projekterne – hvilket øger startomkostningerne, men forbedrer bæredygtigheden på sigt. Gevinsten er en by, der forbliver meget beboelig, lav-forurenet og klimamodsandsdygtig, hvilket igen holder ejendomsværdierne robuste.
Zoningspolitikker er også under udvikling. Byen har signaleret planer om at beskytte plads til non-profit boliger – for eksempel ved at reservere noget offentlig jord til andelsboliger og skrive regler, der tilskynder til flere billige boliger i nye projekter. Et bemærkelsesværdigt mål sat af vælgerne er, at en tredjedel af alle boliger skal ejes af andelsboligforeninger eller andre non-profit organisationer i 2050 digitalcollection.zhaw.ch. Dette får byen til at stille jord og fordelagtige vilkår til rådighed for sådanne projekter (fx er “Mehr Als Wohnen” andelskomplekset i Hunziker Areal, færdiggjort for få år siden, en model, der skal kopieres). Derudover er der blevet diskuteret reguleringer af korttidsudlejning (Airbnb) som et middel til at sikre, at boliger bruges til lokale behov – Zürich overvejer at indføre begrænsninger på udlejning af lejligheder til turister for at forhindre, at boliger trækkes ud af det langsigtede marked, selvom der endnu ikke er nogen streng lov på plads.
Sammenfattende er Zurichs infrastruktur og udviklingspipeline rettet mod intelligent vækst: udvidelse af transportkapacitet, frigørelse af nye boliger i underudnyttede områder og forbedring af byens grønne og offentlige rum. Projekter som Hardturm stadion, Schwamendingen-tunnelen og nye sporvognslinjer er karakteristiske for Zurichs tilgang – at investere i forbedringer, der tjener flere mål (boliger, mobilitet, miljø). Disse tiltag bør hjælpe Zürich med at forblive meget konkurrencedygtig og attraktiv at bo i, hvilket igen understøtter ejendomsmarkedets styrke. Udfordringerne er naturligvis mange (fra NIMBY-modstand til komplekse schweiziske godkendelsesprocesser), men byens resultater viser gradvis, konsensusdrevet fremgang. For investorer og beboere betyder disse udviklinger bedre forbindelser, flere boligmuligheder i visse områder og en kontinuerlig udvikling af Zurichs bylandskab over det næste årti.
Reguleringsmiljø: Skatter, Ejerskabsregler & Byggeregler
Zurichs ejendomsmarked fungerer inden for Schweiz’ stabile men udviklende regulatoriske rammer, der dækker alt fra skatter til regler for udenlandske købere og bæredygtighedskrav. Her er nøgleaspekter og ændringer pr. 2025:
Regler for udenlandsk ejerskab – Lex Koller: Måske den mest markante regulering er Lex Koller-loven, som begrænser udenlandske statsborgeres mulighed for at købe boligejendomme i Schweiz.
I byen Zürich betyder dette, at ikke-residente udlændinge ikke kan købe huse eller lejligheder som investeringer eller fritidsboliger.Kun beboere (inklusive udenlandske statsborgere med schweiziske opholdstilladelser) behandles som lokale ved køb af ejendom jacquemoudstanislas.ch.Der er et par undtagelser – f.eks.udlændinge kan købe visse ferieboliger i turistområder eller tage en betydelig andel i en børsnoteret schweizisk ejendomsfond/-selskab (indirekte ejerskab) uden problemer jacquemoudstanislas.ch.Erhvervsejendomme er også undtaget, så udenlandske virksomheder eller enkeltpersoner frit kan købe kontorer, detailbutikker, hoteller osv.Disse regler har historisk set begrænset international spekulation i schweiziske boliger og sikret, at markedet ikke domineres af udenlandske købere (som det er set i nogle andre globale byer).Dog er ændringer på vej: Forbundsrådet (den schweiziske regering) annoncerede i marts 2025 planer om at stramme Lex Koller yderligere jacquemoudstanislas.ch.Blandt de foreslåede reformer kan udlændinge, der bor i Schweiz, blive tvunget til at sælge deres bolig, hvis de flytter væk (lukning af en smuthul), og vigtigst af alt, den nuværende undtagelse for at købe aktier i ejendomsselskaber vil ophøre jacquemoudstanislas.ch.Det betyder, at udenlandske investorer endda ville skulle have tilladelse til at investere indirekte via et børsnoteret ejendomsselskab eller fond – en væsentlig ændring.Også foreslået: udenlandske købere af erhvervsejendomme ville være begrænset til eget brug; de kunne ikke købe udelukkende for at udleje jacquemoudstanislas.ch.Disse foranstaltninger har til formål at dæmpe efterspørgslen og imødegå Schweiz’ boligmangel (som en del af en bredere strategi forbundet med bekymringer om befolkningstilvækst) jacquemoudstanislas.ch.Det er vigtigt at bemærke, at dette endnu ikke er lov – et udkast er ved at blive udarbejdet til parlamentarisk debat, og der forventes kraftig modstand fra erhvervs- og ejendomsgrupper jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Hvis sådanne strenge regler til sidst bliver vedtaget (hvilket er usikkert), kan det markere en væsentlig ændring i det juridiske miljø for udenlandske investeringer og potentielt reducere nogle af strømningerne af udenlandsk kapital.I mellemtiden gælder status quo for 2025: udenlandske købere spiller en begrænset direkte rolle på boligmarkedet i Zürich, men er aktive i kommercielle og indirekte investeringer.Enhver, der ønsker at investere fra udlandet, bør følge med i debatten om Lex Koller-reformen, da den kan ændre investeringsmulighederne i den nærmeste fremtid.Ejendomsskat og omkostninger ved boligejerskab: Schweiz’ skattesystem er generelt gunstigt for ejendomsejere, men har nogle unikke træk. Der er ingen føderal avancebeskatning på salg af privat fast ejendom, der har været ejet længe, men Kanton Zürich (ligesom de fleste kantoner) opkræver sin egen ejendomsavanceskat ved salg af fast ejendom, typisk efter en glidende skala (højere skat hvis du sælger inden for få år efter køb, hvilket tilskynder til langsigtet ejerskab). Zürich opkræver også en ejendomsoverdragelsesskat (omkring 1% af prisen) og gebyrer til notar/jordbog ved transaktioner practiceguides.chambers.com. Boligejere betaler årlig formueskat af værdien af deres ejendom, og vigtigt er det, at Schweiz pålægger en “beregnet lejefordel”-skat på ejerboliger – altså beskatning som om ejeren har lejeindtægt ved at bo i eget hus zug4you.ch. Mange ejere har længe været utilfredse med denne skattedeleje og der er blevet krævet reform eller afskaffelse. Faktisk er der løbende diskussioner i Bern om at afskaffe den beregnede lejefordelsbeskatning, hvilket kan kombineres med fjernelse af rentefradraget på boliglån for at udligne effekten ubs.com. Hvis denne reform bliver vedtaget i de kommende år, vil det ændre regnestykket for boligejere (potentielt øge nettoskatten for dem med gældfri boliger, men fjerne en barriere for at købe). Pr. 2025 er der endnu ingen endelig beslutning – men det er et område, man skal holde øje med. Positivt for ejere er, at inflationen i Schweiz er faldet, og referencerenten på realkreditlån (som påvirker tilladte huslejestigninger) forblev uændret i 2024 swissmarketplace.group, så omkostninger som boliglånsrenter og inflationsreguleret vedligeholdelse er blevet mere stabile. For investorer beskattes lejeindtægter som almindelig indkomst (efter fradrag af udgifter), og selskabsinvestorer nyder godt af relativt lave selskabsskatter i Schweiz (omkring 19% i Zürich, med tendens til at falde lidt i takt med nationale skattereformer og tilpasning til OECD’s minimumssatser). Samlet set er skattereglerne for fast ejendom forudsigelige og moderate med gradvise justeringer fremfor pludselige ændringer – en af grundene til at investeringsklimaet forbliver attraktivt.
Lejerbeskyttelse og leje-reguleringer: Zürich, ligesom resten af Schweiz, har et lejervenligt system. Omtrent 55-60% af de schweiziske husstande lejer (endnu mere i selve Zürich by), så lovgivningen balancerer, men hælder til fordel for lejere. Huslejen må som regel kun hæves under visse betingelser – for eksempel hvis den nationale reference-rente stiger eller ved inflation samt værdiforøgende renoveringer. I 2023 fik udlejere en sjælden mulighed for at hæve huslejen, fordi reference-renten på boliglån blev hævet to gange (fra 1,25% til 1,5%), hvilket bidrog til de store huslejestigninger det år swissmarketplace.group. I 2024 forblev denne rente stabil, og der var ingen nye omkostningschok som f.eks. brændstofpriser, så huslejestigningstakten faldt til ca. 4-5% swissmarketplace.group. Hvis den schweiziske nationalbanks nylige rentenedsættelse på sigt får reference-renten til at falde, kan nogle lejere endda anmode om huslejenedsættelser (dog sker dette som regel med en vis forsinkelse). Udsættelsesbeskyttelsen i Schweiz er stærk – lejere med lange lejekontrakter kan kun udsættes af begrænsede årsager som ejerens eget brug, og selv da kræves der væsentligt varsel. Der er også et system, hvor lejere kan gøre indsigelse mod urimeligt høje huslejestigninger eller startlejer ved domstolene, især i en situation med lav ledighed. Zürichs bystyre holder øje med situationen for billige boliger og overvejer, om der er brug for yderligere tiltag (som huslejekontrol eller flere tilskud), hvis boligkrisen forværres. Pr. 2025 er der ikke indført nye huslejekontrol-love ud over den eksisterende føderale ramme, men det er et politisk emne at følge, særligt da lejergrupper har protesteret mod kraftige huslejestigninger og udsættelser (fx “Sugus”-bygningernes protest i slutningen af 2024 swissinfo.ch). Investorer bør være opmærksomme på, at huslejestigninger er reguleret, og at det politiske pres for at dæmpe skarpe stigninger vokser i lyset af boligmanglen.
Grønt byggeri og zone-reguleringer: Zürich og Schweiz skubber fremad på miljøreguleringer for fast ejendom. I juni 2024 godkendte de schweiziske vælgere overvældende en ny lov for at fremskynde udbredelsen af vedvarende energi pv-magazine.com. Et centralt krav: alle nye bygninger over 300 m² skal installere solpaneler på tage eller facader fra 2025 pv-magazine.com. Kanton Zürich kan endda udvide dette til mindre bygninger. Dette gør i praksis integration af solenergi til standard for nye byggerier. Derudover har mange kantoner (inklusive Zürich) indført regler om, at nye varmesystemer ikke må være olie eller gas – de skal være vedvarende (varmepumpe, solvarme osv.) eller som minimum opfylde lavemissions-standarder, især for nybyggerier og renoveringer. Zürich by opfordrer til Minergie-certificering (et schweizisk grønt byggeri-mærke) for nye konstruktioner; selvom det ikke er obligatorisk, følger mange udviklere det for at lette tilladelsesprocessen og henvende sig til miljøbevidste købere. Bygningsreglementet håndhæver også høje isoleringskrav, trelagsvinduer og andre energieffektive tiltag i tråd med Schweiz’ mål om at reducere udledningen fra bygningssektoren. For udviklere betyder dette lidt højere byggeomkostninger, men også, at nye schweiziske bygninger er i topklasse for effektivitet. De kommende år kan man forvente flere renoveringer af ældre bygninger for at møde disse standarder – muligvis gennem statslige tilskud eller krav ved større renoveringer.
På zonelovgivningsområdet står Zürichs byplanlæggere over for udfordringen med at skabe flere boliger og kontorer uden byspredning. Zonerne er blevet ændret for at tillade større tæthed i udvalgte områder: områder omkring togstationer eller trafikknudepunkter er eksempelvis blevet opzonet, så der nu kan bygges etage- eller højhuse, hvor der før kun var lav bebyggelse. Byen bruger også “Innenentwicklung”-strategier – omdannelse af underbenyttede erhvervsområder til boliger, opdeling af overdimensionerede lejligheder til mindre enheder osv. En bemærkelsesværdig zoneinitiativ er udpegningen af højhuszoner: Zürich har specifikke områder, hvor høje bygninger (over 40 m) er tilladt, såsom dele af Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) og nær Altstetten, mens det historiske centrum og søpromenaden har strenge højdebegrænsninger. Denne styrede tilgang har til formål at koncentrere højden, hvor infrastrukturen kan bære det, og samtidig bevare udsigten over bybilledet (som den berømte udsigt til Alperne).
En anden regulatorisk dimension er kvoten for almene boliger/andelsboliger i store nye projekter. Byen forhandler ofte, at en del af enhederne i store udviklinger skal sælges til non-profit boligselskaber eller tilbydes til under markedslejen i en periode. Dette er en del af målet om at opnå 1/3 almene boliger digitalcollection.zhaw.ch. Foreløbig ligger Zürich på omkring 25% andelsboliger/almene boliger, så byen vil i stigende grad presse på for disse bidrag.
Sammenfattende kan Zürichs regulatoriske miljø i 2025 karakteriseres som stabilt, men med en tendens til mere indgriben for at tackle bolig- og klimabekymringer. Skatterne forbliver relativt lave og forudsigelige. Reglerne for udenlandske købere er stramme og kan blive endnu strammere, selvom kommercielle investorer stadig finder muligheder. Grønne reguleringer intensiveres, hvilket gør bæredygtige byggepraksisser obligatoriske. Og foranstaltninger for boligers overkommelighed – fra lejerbeskyttelse til fremme af andelsboliger – udvides gradvist for at modvirke markedets ubalancer. For interessenter betyder overholdelse af reglerne, at man skal engagere sig med disse politikker: f.eks. planlægge solcelleanlæg fra starten eller strukturere investeringer, så de stemmer overens med Lex Koller-reglerne. Selvom sådanne reguleringer øger kompleksiteten, bidrager de også til Zürichs langsigtede tiltrækningskraft – sikrer, at udvikling er bæredygtig, spekulative bobler begrænses, og byen bevarer sin høje livskvalitet, hvilket i sidste ende understøtter ejendomsværdierne.
Markedsrisici og udfordringer
På trods af Zürichs generelt optimistiske udsigter er der flere risici og udfordringer, der kan påvirke ejendomsmarkedet i 2025 og de kommende år. Investorer og iagttagere bør tage højde for disse faktorer:
- Rente- og finansieringsrisici: Efter mange år med ultralave renter, der har drevet prisstigninger, har miljøet ændret sig. I 2022–2023 hævede den schweiziske nationalbank aggressivt renterne fra negativt niveau op til 1,75%, hvilket afkølede markedet en smule. I 2025 var inflationen aftaget, og SNB skiftede til en lille rentenedsættelse investropa.com, men risikoen forbliver, at renterne kan stige igen, hvis inflationen stiger kraftigt eller de globale forhold ændrer sig. Stigende renter vil direkte ramme Schweiz’ ejendomsmarked ved at gøre realkreditlån dyrere og mindske købernes betalingsevne, hvilket potentielt kan dæmpe efterspørgslen investropa.com. I betragtning af hvor høje priserne er i Zürich, er de følsomme over for finansieringsomkostninger – en betydelig rentestigning kan presse nogle potentielle købere ud af markedet og tvinge prisstigninger til at stoppe eller endda vende i overophedede segmenter. Derudover har bankerne strammet kreditkriterierne (delvist på grund af Basel III-reguleringer fra 2025, der kræver større kapitalbuffere foxstone.ch). Låntagere står nu over for stramme grænser (maks. ~80% belåningsgrad og hårde stresstests ved 5% rente), hvilket kan begrænse højt belånte investorer. Selv om det nuværende konsensus forventer en stabil eller let faldende rentebane (med schweizisk inflation på kun ca. 0,7% engelvoelkers.com), kan enhver overraskelse med højere inflation eller et økonomisk chok ændre det. Denne usikkerhed om renterne er en vigtig risikofaktor at holde øje med.
- Makroøkonomisk og geopolitiske usikkerheder: Zürichs ejendomsmarked afhænger af Schweiz’ bredere økonomiske sundhed og global stabilitet. Økonomiske usikkerheder – såsom en potentiel global eller europæisk recession – udgør en risiko investropa.com. For eksempel, hvis en nedgang rammer bank- eller techsektoren, kunne Zürich opleve tab af arbejdspladser eller reduceret ekspansion, hvilket dæmper efterspørgslen på både kontorer og boliger. Byen er ikke immun overfor globale begivenheder: krigen i Ukraine, energikriser eller andre geopolitiske spændinger kan smitte af. Den schweiziske regering har eksplicit bemærket, at den spændte geopolitiske situation (Ukraine-krigen, konflikter i Mellemøsten) fortsat udgør en latent risiko for international handel og energipriser, hvilket kan påvirke den schweiziske økonomi negativt engelvoelkers.com. En stigning i olie-/gaspriserne kan for eksempel genantænde inflation og lægge pres på forbrugere og virksomheder. Derudover kan valutakurssvingninger (en meget stærk schweizerfranc) skade schweizisk eksport og virksomheders overskud, hvilket indirekte påvirker efterspørgslen efter kontorer og boliger fra virksomhedernes udstationerede. En anden makrofaktor er indvandringspolitik: Schweiz’ befolkningstilvækst (som driver boligbehovet) kan sætte farten ned, hvis politiske kræfter får held med at begrænse indvandringen. Det nævnte SVP-initiativ om at sætte loft på befolkningen ved 10 millioner er ekstremt, men det peger på et politisk pres for at begrænse væksten jacquemoudstanislas.ch. Hvis indvandringen blev skåret betydeligt ned, kan boligefterspørgslen på længere sigt svækkes. Overordnet set, selvom Schweiz’ økonomi i øjeblikket er stabil, repræsenterer globale recessioner eller krisescenarier en nedadgående risiko, hvor ejendomsvakanser kan stige, og priserne kan korrigeres.
- Boligboble og bekymringer om overkommelighed: År med prisstigninger har rejst spørgsmålet: Er Zürich i en ejendomsboble? Efter nogle mål, ja – byen er blandt dem med høj boblerisiko. UBS’s Global Real Estate Bubble Index i 2023 placerede stadig Zürich i “boblerisiko”-kategorien, en af kun to byer globalt (sammen med Tokyo) på det niveau ubs.com mattgul.com. Boligpriser i forhold til indkomster og huslejer er meget pressede. Hvis renterne stiger eller efterspørgslen aftager, kan Zürichs høje vurderinger stå over for en korrektion. Myndighederne er opmærksomme på dette; den schweiziske nationalbank har de seneste år genaktiveret en modcyklisk kapitalbuffer for at dæmpe overdreven udlån til boliger. UBS-analytikere vurderer i øjeblikket boblerisikoen som “moderat” (ned fra ekstrem) på grund af den lille nedgang i prisvæksten investropa.com, men risikoen er ikke forsvundet. Overkommeligheden for de lokale er ved at nå bristepunktet – middelklassefamilier kæmper for at købe selv beskedne lejligheder, hvilket rejser sociale og politiske spørgsmål. Der lyder i stigende grad stemmer om, at boligmarkedet er uholdbart dyrt, og hvis flere begynder at forlade byen, fordi de ikke har råd til at bo der, kan efterspørgslen bløde op. Ofte ender bobler ikke kun på grund af renteændringer, men også når købernes følelser vender. Hvis købere tror, priserne har toppet, selv midlertidigt, kan psykologien vippe til et købers marked. Selvom der endnu ikke er tegn på en skarp stemningsændring (givet den vedvarende mangel), er risikoen for stagnation eller en mild korrektion i de overprisede segmenter (som luksuslejligheder eller investeringsboliger med meget lavt afkast) til stede.
- Bygge- og forsyningsudfordringer: Ironisk nok er en af markedets største udfordringer netop den modsatte af manglen – ikke nok nye boliger kommer på markedet. Dette er en risiko, da hvis manglen fortsætter eller forværres, kan det hæmme den økonomiske vækst (virksomheder kan få svært ved at rekruttere talent, hvis boliger er for knappe/dyre) og invitere til øget statslig indgriben. At bygge mere i Zürich er ikke let: høje byggeomkostninger, mangel på arbejdskraft i byggebranchen, lange godkendelsesprocesser og modstand fra naboer bremser al udvikling. I 2024 var boligbyggeriet på et lavpunkt, og selvom der er indsatser for at øge det, er der risiko for, at der ikke bliver bygget nok boliger til at imødekomme efterspørgslen, så krisen fortsætter. På den kommercielle side er byggeriet af nye kontorer styrtdykket jll.com, hvilket kan være positivt for eksisterende udlejere på kort sigt, men også betyde mindre moderne plads til at tiltrække nye virksomheder på lang sigt. Omkostningsinflation i byggematerialer er en anden udfordring – selvom den aftog i 2024, gjorde tidligere stigninger i stål, tømmer osv. projekter dyrere, og nogle blev sat på pause. Hvis en ny global inflation rammer, kan det yderligere forpurre udviklingsplanerne.
- Regulatoriske og politiske risici: Ændringer i love og regler udgør et andet sæt udfordringer. For eksempel kan den foreslåede stramning af Lex Koller, som tidligere diskuteret, afskrække nogle udenlandske investeringer, hvis den gennemføres, hvilket potentielt kan reducere kapitaltilførslen til visse segmenter (f.eks. kan udviklingsfinansiering via udenlandske investorer blive sværere). Selvom det har til formål at dæmpe priserne, kan det have bivirkninger som lavere likviditet på ejendomsmarkedet jacquemoudstanislas.ch. Indenrigspolitisk er der også politisk risiko i form af vælgerinitiativer eller politiske skift. Schweizisk direkte demokrati betyder, at vælgerne kan (og gør) introducere initiativer, der påvirker ejendomsmarkedet – fra huslejebremser til tomgangsskatter til stramme zoneinddelingsregler. En aktuel undertone er ønsket om flere lejerbeskyttelser på grund af boligmanglen. Hvis huslejerne bliver ved med at stige, er der risiko for et populistisk pres for huslejeregulering eller strengere regler for udsættelse i forbindelse med renovering mv. Sådanne regler kan påvirke investeringsafkastet for udlejere. Omvendt er der risiko for, at anti-vækst-politiske strømninger kan begrænse udvikling (for eksempel hvis den offentlige modstand mod øget tæthed vokser, kan det blive endnu sværere at bygge de boliger, Zürich har brug for). Afvisningen af nogle nylige projekter i folkeafstemninger på tværs af Schweiz (ikke i Zürich, men f.eks. Geneves initiativ for at begrænse byggeri) viser denne spænding. Zürichs bystyre er generelt pro-udvikling (ledet af pragmatikere, der ser behovet for flere boliger), men de politiske vinde kan hurtigt skifte.
- Inflation og driftsomkostninger: Selvom Schweiz i øjeblikket nyder lav inflation (~1-2%), vil en stigning i inflationen øge bygningers driftsomkostninger (energi, vedligeholdelse, ejendomsskatter indekseret til værdier) og potentielt renteniveauet, hvilket vil presse ejernes likviditet. For erhvervsejendomme kan høj inflation skade detailhandlere og kontorlejere, hvilket gør huslejestigninger sværere. Omvendt kan moderat inflation gavne gældsfinansierede investorer ved at udhule gældens værdi, men i Schweiz er mange investorer egenkapitaltunge. Derudover kan omkostningerne ved den grønne omstilling være betydelige – eftermontering af gamle bygninger med solpaneler, nye varmeanlæg osv. kræver kapital. Selvom det ofte tjener sig ind over tid, er det i mellemtiden en økonomisk udfordring, især for mindre udlejere.
Essensen er, at Zürichs ejendomsmarked ikke er uden sårbarheder. Det står på et meget stærkt fundament (høj efterspørgsel, lavt udbud, økonomisk stabilitet), men risici som økonomiske nedture, udsving i renter og regulatoriske ændringer kan køle markedets begejstring. Markedsdeltagere bør indtage en forsigtig optimisme: udsigterne er fortsat vækst, men scenarier som en global recession eller drastiske politiske ændringer kan ændre denne udvikling. Det er sigende, at institutioner som UBS overvåger Zürich som en potentiel boble mattgul.com – en påmindelse om ikke at blive selvtilfreds. Når det er sagt, har Zürich historisk klaret sig godt gennem kriser – selv under finanskrisen i 2008 stoppede priserne kun midlertidigt. Byens vedvarende appel som finanscentrum og attraktiv by at bo i udgør en buffer. Fremover vil det dog være afgørende at tackle betalbarhedskrisen og øge boligudbuddet for at mindske social utilfredshed og sikre, at Zürichs ejendomsmarked ikke overopheder til bristepunktet. Den fine balance mellem at holde markedet attraktivt for investorer og samtidig imødekomme borgernes behov vil definere politikken og risikobilledet de kommende år.
Kilder:
- Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Zürich Ejendomsmarkedsanalyse (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – “Schweiz’ boligmangel: hvor slemt er det?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Lejeindeks – Udvikling i lejepriser 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – “Købe ejendom i Schweiz: det værd?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Zürich Kontormarked 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – High Street Detailhandel Zürich Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Schweiz Logistikmarked 2024 jll.com
- Foxstone – Schweiz ejendomstendenser 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – “8 Hotteste Ejendomsområder i Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Zürich Kvartersanalyse investropa.com investropa.com investropa.com
- Schweizisk Føderalt Statistisk Kontor / Reuters – Boligpris- og tomgangsdata reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas lovbulletin – Lex Koller-stramningsforslag (Mar 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Schweizisk solcellelov vedtaget (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Byrangeringer mattgul.com
- Investropa – Schweizisk markedsudsigter 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble” projekt swissinfo.ch
- Swissinfo – Boligprotester i Zürich swissinfo.ch
Kontorsektoren – Stabil med høj tilgængelighed
Zurichs kontormarked i 2025 præsenterer et blandet billede af rigelig udbud og selektiv efterspørgsel. Efter pandemien steg kontorledighederne, da fjern-/hybridarbejde blev udbredt, men tendensen er ved at stabilisere sig. På tværs af Schweiz’ fem største kontorhubs (Zurich, Geneve, Basel, Bern, Lausanne) var den samlede tilgængelighedsrate ca. 5,0 % ved udgangen af 2024 jll.com. I selve Zurich-regionen voksede det ledige kontorareal til 433.700 m² (en ledighedsrate på 5,3 %) ved udgangen af 2024 jll.com. Dette er en let stigning fra 4,8 % året før og fortsætter en gradvis stigning siden 2019 jll.com. Nye færdiggjorte projekter i perifere områder har bidraget til ledigheden – for eksempel tilførte nye projekter i Oerlikon og Kloten (nordlige Zurich) betydelige arealer sidste år jll.com. Distrikt 5 (Zürich-West) og Distrikt 11 (Oerlikon/Affoltern) oplevede også betydelige nye udbud og renoverede kontorer på markedet jll.com. Til sammenligning blev nogle centrale områder absorberet (ledigheden faldt i distrikterne 1, 3 og 9), da virksomheder søgte centrale placeringer jll.com. De overordnede kontorlejepriser har været flade i flere år, hvilket afspejler balancen mellem øget udbud og stabil efterspørgsel jll.com. Førsteklasses kontorlejepriser i det centrale Zurich har været uændrede siden 2022, selvom dette snart kan ændre sig. High-end, bæredygtige kontorprojekter under udvikling (med grønne bygningscertificeringer og moderne faciliteter) tiltrækker lejere, og hvis efterspørgslen efter disse premiumlokaler forbliver robust, mens udbuddet forbliver begrænset, kan toplejepriserne endelig stige efter en periode med stilstand jll.com.
Ser man fremad, er udsigterne for kontormarkedet i Zürich forsigtigt optimistiske. Nybyggeri af kontorer bremses markant – kun cirka 57.000 m² færdiggøres i 2024, ned fra 343.000 m² i 2020 jll.com. Mellem 2025 og 2027 ligger Zürichs pipeline i gennemsnit på kun 29.000 m² om året, en brøkdel (omtrent –71%) af det årlige volumen opført i 2019–2023 jll.com. Dette kraftige fald i nyt udbud vil hjælpe med at modvirke yderligere stigning i tomgang jll.com. Der frigives dog stadig noget sekundært areal, efterhånden som virksomheder optimerer deres fodaftryk; cirka 60.000 m² eksisterende kontorer forventes at komme på markedet i 2025–26 (formentlig fremleje eller ældre bygninger, der bliver fraflyttet) jll.com. Dermed vil tomgangsniveauet sandsynligvis ligge omkring 5 %+ på kort sigt jll.com. Lejereftersprøgsel er fokuseret på kvalitet: moderne, velbeliggende kontorer (især dem med ESG-certificering) udlejes hurtigt, mens forældede kontorer i perifere områder får længere liggetid. Især er Zürichs finans- og teknologisektorer fortsat drivende for udlejning. Flere store flytninger i slutningen af 2024 understreger tilliden til toplokationer – f.eks. har Salt telekom taget et nyt flagskibskontor over Bahnhofstrasse, og kapitalforvalteren Bellevue Group er flyttet til en renoveret topbygning ved Sechseläutenplatz jll.com. Med Schweiz’ lave arbejdsløshed (2,5 %) og BNP-vækst på ~1,2 % engelvoelkers.com udvider virksomheder stadig medarbejderstaben, om end forsigtigt. Overordnet er Zürichs kontormarked godt balanceret: lejere nyder godt af flere valgmuligheder og stabile lejer, mens udlejere kan glæde sig over, at opbremsningen i byggeriet gradvist vil stramme markedet. Enhver stigning i efterspørgslen (for eksempel hvis flere medarbejdere vender tilbage til kontoret) kan hurtigt styrke lejeniveauet i kerneområder. For nu forventes stabile kontorlejer med flight-to-quality dynamik – ældre kontorer kan give indrømmelser, mens grønne premiumkontorer i CBD og de blomstrende delmarkeder (som Zürich-West og Oerlikon) oplever solid interesse.
Detailsektoren – Primære shoppingområder står stærkt
Detailhandelsejendomme i Zürich har vist sig at være bemærkelsesværdigt robuste. Faktisk er byens førende shoppinggade, Bahnhofstrasse, fortsat en af de dyreste detailhandelsplaceringer i verden. Prime-lejen for high-street retail er steget med over 20% siden 2020 og nåede omkring CHF 10.250 pr. m² pr. år ved udgangen af 2024 jll.com. Dette placerer Zürichs flagskibsgade kun bag Paris og London i Europa målt på detaillejeomkostninger jll.com. Så høje lejer afspejler intens efterspørgsel fra luksusmærker og detailhandlere på begrænsede butiksfacader. Tomgangen på Bahnhofstrasse er reelt 0% jll.com – enhver ledig butik bliver straks overtaget. I de senere år har flere globale mærker opgraderet til større flagskibsbutikker eller åbnet på gaden, så der hele tiden er fuld udlejning. Zürichs status som en velhavende global by understøtter dette: byen fører Europa i købekraft pr. indbygger, hvilket i høj grad understøtter detailhandelsforbruget jll.com. Stabile strømme af turister, forretningsrejsende og velhavende beboere sikrer fortsatte salg i luksusbutikker, ur-/smykke- og high-end modebutikker. Selvom e-handel vokser, forbliver oplevelsen og prestigen ved at være til stede på Bahnhofstrasse uerstattelig for detailhandlere. Historien er den samme i andre attraktive områder som Den Gamle By og Seefelds butiksdistrikter – efterspørgslen er sund, og tomgangen er minimal.
Det skal dog siges, at sekundære detailhandelslokationer står over for et mere nuanceret billede. Nogle sidegader og mindre centrale centre har måttet gentænke deres placering efter COVID, og mellemklasseforhandlere er opmærksomme på konkurrencen fra onlinesalg. Samlet set er fodtrafikken i Zürich vendt tilbage med turisternes og kontoransattes tilbagekomst, men kunder forventer nu mere end blot butikker – succesfulde detailsteder tilbyder oplevelser (caféer, events) og bekvemmelighed. Alligevel klarer Zürichs detailsektor sig godt i forhold til mange andre byer. Forbrugertilliden understøttes af Schweiz’ lave inflation og stigende lønninger, og arbejdsløsheden er meget lav. Udlejere på hovedgaderne opnåede rekordhøje huslejer i 2024 jll.com, hvilket indikerer stor tillid til fysiske butikker blandt detailhandlere her. Som følge heraf er investorer fortsat meget interesserede i førsteklasses detailaktiver, som giver stabil indkomst (dog er afkastet lavt grundet de høje priser). Fremadrettet vil detailhandlens resultater sandsynligvis variere alt efter segment: ultra-prime vil fortsætte med at trives, mens svagere placeringer må forny sig. Hvis turismen fra Asien og USA vokser i de kommende år, vil det yderligere styrke central detailhandel. Omvendt kan et fald i forbrug eller nye e-handelsvaner lægge pres på de mindre attraktive butikker. For nu er Zürichs detailhandelsejendomme en succeshistorie på toppen – “Location, location, location” gælder stadig, med Bahnhofstrasse, der opnår nogle af verdens højeste lejepriser og nul tomgang på grund af vedvarende stor efterspørgsel jll.com.
Industri & Logistik – Høj efterspørgsel, begrænset udbud
Industriei- og logistiksejendom-segmentet i Zürich-regionen (og Schweiz generelt) oplever stærk efterspørgsel og faldende tomgang. Fra 2023 er tomgangsprocenten for investerbare logistikejendomme på landsplan faldet til omkring 5,1%, ned fra 7,7% i 2019 jll.com. Med andre ord er lagre og distributionsfaciliteter i stigende grad udlejet, takket være stigningen i e-handel, omstrukturering af forsyningskæder samt virksomheder der holder større lagre. Geografisk er schweizisk logistik koncentreret langs vigtige transportkorridorer – en stor andel af faciliteter ligger i Basel–Zürich–Solothurn-trekanten og omkring større byområder jll.com. Zürich, der ligger ved krydset mellem motorveje og tæt på lufthavnen, er et førende logistisk knudepunkt, men også pladsbegrænset. Meget industrijord er blevet omdannet til kontorer eller boliger (især i Zürich by), hvilket begrænser udbuddet af nye lagerhaller. Mange eksisterende lagre er ældre og ikke fuldt ud tilpasset moderne behov (f.eks. lavere frihøjde, færre læsseramper) jll.com, hvilket betyder at grade A logistikarealer er ekstremt sjældne.
Lejen for logistik-/industriejendom i Zürich-området ligger typisk mellem cirka CHF 85 og 140 pr. m² pr. år alt efter størrelse og beliggenhed jll.com. Disse lejer er relativt høje set i international sammenhæng (afspejler høje schweiziske jord- og byggeomkostninger). Lejevæksten har været moderat, men stabil, i takt med faldende tomgang. Investorer udviser i stigende grad interesse for denne aktivklasse på grund af indkomststabilitet og vækstpotentiale – logistikafkast, selv om de er lave i Schweiz (~4–5%), er lidt højere end afkast for prime kontorejendomme. Bemærk, at de fleste logistikejendomme i Schweiz er brugerejede (virksomheder ejer selv deres lagre) jll.com. Kun ca. 300 logistikejendomme på landsplan er udlejningsbaserede investeringsaktiver jll.com. Dette øger sektorens illikviditet og eksklusivitet. De få investeringsklasse-lagre, der kommer på markedet, tiltrækker hård konkurrence, herunder udenlandske institutionelle købere, tiltrukket af Schweiz’ stabilitet.
I de kommende år forventes logistikudviklingen fortsat at være begrænset. Egnet jord omkring Zürich til nye store lagerbygninger er begrænset og stærkt reguleret. Dog intensiveres nogle industrizoner i byens udkant og langs A1-motorvejen – ældre områder kan få fleretagers logistikfaciliteter eller blive opdelt til urban “last-mile” distribution. Trenden mod nærproduktion (mere lageropbevaring inden for Schweiz) og boomet i onlineshopping vil fastholde den høje efterspørgsel på moderne logistikejendomme. Som følge heraf kan tomgangen mindskes yderligere, og huslejen kan stige, især for topmoderne lagerenheder. En udfordring er ombygning af forældede bygninger – mange ældre industribygninger lever ikke op til de nuværende logistikkrav jll.com. Kreative løsninger som at omdanne dele af dem til self-storage eller erhvervsenheder til små og mellemstore virksomheder afprøves for at nedbringe tomgangen jll.com. Overordnet set er udsigterne for industriejendomme i Zürich positive, præget af knaphed og solid efterspørgsel. Dette nicheområde får måske ikke samme opmærksomhed som boliger eller kontorer i Zürich, men det byder på nye muligheder for investorer, som kan navigere i planlægningen og finde aktiver – de grundlæggende forhold med lav tomgang og stabil udlejningsbehov er stærkt til stede jll.com.
Investeringsudsigter: Afkast, udenlandsk interesse & muligheder
Udenlandske investeringer og regler: Det er vigtigt at bemærke, at Schweiz opretholder strenge regler (Lex Koller), der begrænser udenlandsk ejerskab af boligejendomme.
Ikke-residente udlændinge kan generelt ikke købe boliger i Zürich (undtagen i sjældne tilfælde eller via visse undtagne strukturer) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Udlændinge kan frit investere i erhvervsejendomme, og indtil nu har de også kunnet købe aktier i schweiziske ejendomsselskaber eller fonde uden begrænsning jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har gjort det muligt for udenlandsk institutionelt kapital at indirekte komme ind på Zürichs marked.Der er stor global interesse – statslige formuefonde, globale REITs og private investorer har investeret penge i schweiziske ejendomsfonde, udviklingsprojekter og opkøb af kommercielle aktiver.For eksempel oplever Zurichs prestigefyldte kontorbygninger og detailhandels-ejendomme ofte bud fra tyske fonde eller mellemøstlige investorer.Fremadrettet kan det regulatoriske landskab dog blive strammere.I marts 2025 annoncerede den schweiziske regering planer om at begrænse udenlandske ejendomskøb yderligere, hvilket potentielt kan afslutte undtagelsen, der tillod udlændinge frit at købe aktier i børsnoterede ejendomsselskaber jacquemoudstanislas.ch.Hvis de gennemføres, vil sådanne reformer (som i øjeblikket er til debat) kræve regeringens godkendelse for udenlandske investorer, selv for indirekte ejendomsandele, et markant skift med henblik på at dæmpe efterspørgslen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har givet anledning til bekymring for, at udenlandsk kapital kan blive afskrækket.Alligevel er den lovgivningsmæssige proces i gang – eventuelle ændringer vil tage tid og kan blive udvandet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.For nu er udenlandske investorers interesse fortsat høj, især for kommercielle aktiver og udviklingspartnerskaber.Stabile afkast i et lavrentemarked: Ejendomme i Zürich er værdsat som en “sikker havn” for investeringer og tilbyder stabilitet frem for høje afkast. I 2025 vil førsteklasses bolig- og kontorejendomme i Zürich typisk give et årligt afkast (brutto) på kun omkring 2,5%–3,5% foxstone.ch. Disse afkast er beskedne, hvilket afspejler de høje vurderinger og den lave risiko ved schweiziske ejendomme. For institutionelle investorer som pensionskasser og forsikringsselskaber gør Zürich-ejendommes pålidelighed og kapitalbevarelse dem til en kerneinvestering. Faktisk rapporterer store ejendomsejere stabile eller stigende værdier – for eksempel bemærkede Swiss Life (en af Schweiz’ største ejendomsinvestorer), at deres porteføljes reelle værdier steg ~0,2% i 1. kvartal 2025 og gik dermed imod enhver nedgang reuters.com. Lejeindtægterne betragtes som særdeles pålidelige på grund af fuld belægning og stærk lejerkredit i Zürich. Det samlede afkast forventes fremover primært at komme fra indkomst plus en let kapitalgevinst (forventet ~1–4% årlig prisvækst i de kommende år investropa.com). Internationale investorer forbliver også tiltrukket på trods af de lave afkast, fordi Schweiz har status som en sikker havn. I tider med global usikkerhed tiltrækker ejendomme i Zürich udenlandske købere, der søger at bevare deres formue investropa.com. Den stærke schweizerfranc og landets politiske stabilitet øger attraktionen.
Fremvoksende muligheder – Grønne og niche-segmenter: Investorer kigger også på nye nicher og value-add strategier på Zürichs marked. Et stort tema er bæredygtighed. Der er stigende efterspørgsel (fra lejere og købere) efter miljøvenlige, energieffektive bygninger, og ejendomme med grønne certificeringer kan opnå merpriser investropa.com. Regeringens indsats for at reducere CO2 – eksempelvis et nyt lovkrav om solpaneler på de fleste nye bygninger pv-magazine.com – vil kræve opgradering af ældre bygninger og udvikling af vedvarende energiinfrastruktur. Dette skaber muligheder for investorer til at omstille ældre bygninger med isoleringsforbedringer, varmepumper, solceller mv., og samtidig øge værdien under grønne regulativer. En anden tendens er teknologi og PropTech indenfor ejendomme: smarte boligfunktioner, digitale lejerservices og dataanalyse tilfører ejendomme værdi (særligt tiltrækkende for teknologisk kyndige lejere på Zürichs marked) investropa.com.
Visse ejendomssegmenter viser også vækstpotentiale. Logistik- og life science-faciliteter er efterspurgt, men udbuddet er lavt – ombygning eller udvikling af letindustrielle områder i byens udkant til last-mile logistik eller laboratorie-/forskningsbrug er en lovende vej. Boligudvikling i “B”-lokationer omkring Zürich er en anden mulighed: Da det er så svært at finde noget tilgængeligt i bymidten, oplever distrikter udenfor centrum samt pendlertowns stor vækst (investorer fokuserer på nyopførte lejeboliger i disse områder, hvor afkastet kan være lidt højere) foxstone.ch. Faktisk er forstadsområder med gode transportforbindelser ved at blive investeringsknudepunkter, da lejere søger relativt billige muligheder udenfor citykernen foxstone.ch. Derudover får alternative boligmodeller også medvind: co-living og andelsboliger. Zürich har en stærk tradition for non-profit boligselskaber, og byen understøtter dette segment (målsætning om at 33% af boligmassen skal være non-profit i 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Selvom det ikke maksimerer profitten, giver andelsbyggerier stabile, langsigtede afkast og involverer ofte samarbejde mellem offentlige og private på byens grunde – institutionelle investorer som pensionskasser investerer forsigtigt i disse projekter som ESG-venlig strategi. På det private marked tiltaler co-living-boliger med fleksibel udlejning og fællesfaciliteter unge professionelle og expats og udgør en niche, der er værd at holde øje med.
Afkastudsigter: Overordnet set kan investorer forvente moderate men pålidelige afkast fra ejendomme i Zürich i de næste par år. Førsteklasses bolig- og erhvervsejendomme kan give et afkast på omkring 3% årligt i kontantstrøm foxstone.ch, plus et par procent i værdistigning – ikke spektakulært, men i tråd med Schweiz’ lavrisikoprofil. De, der søger højere afkast, kigger på value add-strategier (f.eks. renovering af ældre lejligheder for salg på ejerboligmarkedet grundet stærk efterspørgsel) eller udvikling (dog gør høje byggeomkostninger og regulering dette udfordrende i Zürich). Platforme som ejendoms-crowdfunding er også kommet på banen (f.eks. Foxstone, Crowdhouse), hvilket giver investorer mulighed for at påtage sig en smule mere risiko for mål-afkast i 5–7%-intervallet via diversificerede ejendomsporteføljer foxstone.ch. Interesse fra udlandet vil sandsynligvis fortsætte for kerneaktiver, medmindre nye love begrænser det markant. Samlet set forbliver investeringsudsigterne i Zürich positive, men konkurrencen er hård – markedets stabilitet og knaphed taler for stabile værdier, men investorer skal være kreative for at finde afkast. Vigtige muligheder ligger i bæredygtige forbedringer, imødekommelse af boligefterspørgslen i underforsynede segmenter samt udnyttelse af Zürichs fortsatte vækst, samtidig med at man navigerer i et reguleringsmiljø under forandring.
Nøglekvarterer og ejendomshotspots
Zürich er en by med mangfoldige distrikter, der hver især har deres egen karakter og ejendomstrends. Nedenfor fremhæver vi flere centrale kvarterer – fra ultra-eksklusive kvarterer ved søen til spirende, urbane områder – inklusiv deres prisniveauer, popularitetsdrivere, udviklingsprojekter og livskvalitetsfaktorer:
- Enge (Distrikt 2) – Luksuriøs bolig ved søen. Enge, på den sydlige side af det centrale Zürich, er blevet en magnet for eksklusive lejligheder og velhavende professionelle. Priserne her ligger i gennemsnit omkring CHF 18.300 pr. m² investropa.com, blandt de højeste i byen. Nylige luksusbyggerier (med fordele som private fitnesscentre og concierge-service) tiltrækker velhavende expats og tech-ledere til Enge investropa.com. Områdets tiltrækningskraft ligger i dets prime beliggenhed – gåafstand til CBD, langs søbredden og hjemsted for faciliteter som Rieter Park og Museum Bärengasse. Levevilkårene er fremragende: Enge tilbyder eksklusiv shopping, internationale skoler og kort transport til finanscentret Paradeplatz. Med nye premium-projekter stadig på vej, er Enges eksklusivitet – og de høje priser – sat til at vare ved investropa.com.
- Seefeld (Distrikt 8) – Lake Zürichs mest eftertragtede. Seefeld er et ekstremt efterspurgt kvarter øst for byens centrum, kendt for sin nærhed til Zürichsøen, trendy restauranter og livlige atmosfære. Ejendommene her opnår toppriser (blandt de højeste pr. m² i Zürich) og oplever hård konkurrence investropa.com. Tomgangen er stort set ikke-eksisterende – alle vil bo i Seefeld. På trods af lave lejeafkast på ~2–3 % (et tegn på meget høje kapitalværdier), understreger den konsekvent lave tomgang og høje husleje områdets attraktivitet investropa.com. Seefeld tilbyder en blanding af elegante, historiske bygninger og moderne lejligheder, mange med udsigt over søen. Beboere nyder liv ved vandet, grønne områder som Zürichhorn-parken og butikker. Det er populært blandt både velhavende lokale og udstationerede. Med meget begrænset plads ser Seefeld kun få nye byggerier (bortset fra enkelte luksuslejlighedsprojekter), så udbuddet forbliver stramt. Forvent, at Seefeld forbliver en eksklusiv enklave med enestående livskvalitet og priser derefter.
- Fluntern (Distrikt 7) – Prestige på Zürichberg. Fluntern ligger på de skovklædte skråninger af Zürichberg-bakken og er et af Zürichs mest prestigefyldte boligkvarterer. Det er kendt for sceniske udsigter, luksusvillaer og topskoler. Især familier værdsætter Fluntern for dets elitære uddannelsesmuligheder – nabolaget huser anerkendte skoler (som den lokale afdeling af Zurich International School og fremragende offentlige grundskoler), der konsekvent har høj tilmelding. Boligerne i Fluntern er rummelige og ofte arkitektonisk iøjnefaldende, og mange ambassader og lederboliger er placeret her. Ejendomspriserne er meget høje (sammenlignelige med sødistrikterne), og udbuddet er konstant lavt – enhver boligannonce i Fluntern skaber straks interesse. Området byder på et roligt, grønt miljø (tæt på zoologisk have og skovstier) og ligger alligevel kun få minutter fra centrum med sporvogn. Den fortsatte byggeaktivitet er minimal på grund af streng lokalplanlægning, der beskytter områdets karakter. Samlet set tilbyder Fluntern privatliv, natur og prestige og forbliver derfor højt eftertragtet blandt Zürichs elite.
- Zürich West / Kreis 5 (Distrikt 5) – Fra industri til trendy. Kreis 5, også kendt som Zurich West, er blevet forvandlet fra en rå industrizone til et af byens mest trendy kvarterer. Denne igangværende gentrificering har skubbet ejendomsværdierne i vejret – gennemsnitsprisen for en lejlighed her lå på omkring CHF 14.600 pr. m² i 2024, en stigning på 3% fra året før investropa.com. Området bugner af nye projekter: gamle lagerbygninger er blevet til loftslejligheder, gallerier, teknologikontorer og nattelivssteder. Unge professionelle og kreative strømmer til Kreis 5 for dets rå atmosfære og relative overkommelighed sammenlignet med centrum investropa.com. Byen har aktivt investeret i at forbedre Kreis 5’s beboelighed – tilføjet parker, skoler og kulturrum for at gøre distriktet mere familievenligt investropa.com. Transportmulighederne er fremragende (flere sporvognslinjer, stationen Hardbrücke i nærheden). Med store projekter som Europaallee (lige på den anden side af skinnerne) og lokale byfornyelser fortsætter udviklingen. Kreis 5 byder nu på nogle af Zürichs fedeste restauranter, natklubber og designbutikker, balanceret af ny fællesskabsinfrastruktur. Det tilbyder en unik urban livsstil, og som resultat forventes efterspørgslen (og priserne) at stige i takt med områdets fortsatte renæssance investropa.com.
- Altstetten (Distrikt 9) – Fremadstormende bycentrum. Altstetten, i det vestlige Zürich, får opmærksomhed som et mere overkommeligt boligområde med vækstpotentiale. I mange år var det primært et industrielt/arbejderklassekvarter, men de seneste ændringer har været dramatiske. Ejendomspriserne i det centrale Zürich er steget voldsomt, “hvilket har fået mange købere og lejere til at udforske Altstetten som en budgetvenlig mulighed” investropa.com investropa.com. Gennemsnitspriserne pr. m² her er markant lavere end i byens centrum (hvilket gør det til en af de bedste værdier i Zürich) investropa.com. Samtidig har Altstetten gennemgået store infrastrukturforbedringer – især forlængelsen af Limmattal-letbanen og andre forbedringer af den offentlige transport har gjort pendling fra Altstetten til centrum nemt investropa.com. Nye bolig- og erhvervsprojekter skyder op omkring Altstettens togstation og langs ruter. Distriktet byder nu på moderne lejligheder, indkøbscentre og kontorkomplekser (flere store virksomheder har kontorer i Altstettens erhvervsparker). Med hurtig transport, billigere leje/priser og flere faciliteter udvikler Altstetten sig til et levende sekundært centrum. Mange førstegangskøbere og unge familier søger her for at få mere plads til en rimelig pris. Efterhånden som flere opdager områdets bekvemmelighed og værdi, er Altstettens profil og ejendomsværdier på stabil fremgang investropa.com.
- Oerlikon (Distrikt 11) – Blomstrende erhvervs- og boligknudepunkt. Oerlikon i det nordlige Zürich er en af byens største udviklingssucceser. Takket være fremragende transportforbindelser (en stor S-Bahn togstation, sporvogns- og bushubs) og rigeligt med plads, er Oerlikon blevet forvandlet til et boomende bycentrum. Området er fyldt med nye kontorer, indkøbscentre (som Neumarkt-centret) og lejlighedskomplekser. Denne vækst driver efterspørgslen på ejendomme – medianprisen for huse i Oerlikon overstiger nu CHF 2,5 millioner (for større familieboliger), og værdien for alle ejendomstyper stiger investropa.com. Ejendomsmæglere rapporterer om øget interesse, da både beboere og virksomheder strømmer til Oerlikons bekvemme beliggenhed investropa.com investropa.com. Distriktets igangværende udviklingsprojekter er en væsentlig tiltrækning: flere højhuse og blandede bebyggelser er under opførelse eller for nylig færdiggjorte, hvilket tilføjer moderne boliger og forbedrer den lokale infrastruktur investropa.com. I gadeplan har Oerlikon fået nye parker, restauranter og kulturelle steder, der skaber en levende lokalsamfundsstemning investropa.com. Det er i stigende grad selvforsynende – folk kan bo, arbejde og socialisere alt sammen i Oerlikon. Givet den strategiske placering (10 minutter med tog til det centrale Zürich og direkte togforbindelse til Zürich Lufthavn), er Oerlikon et hotspot både for investorer og lejere. Området forventes at fortsætte med at blomstre, med flere forbedringer (som et planlagt innovationscampus og sportsfaciliteter) på vej. For dem, der søger stærkt vækstpotentiale i Zürich, tilbyder Oerlikon en overbevisende kombination af forbindelser, nyudvikling og relativt moderate priser (i det mindste sammenlignet med centrum og sødistrikterne).
- Affoltern (Distrikt 11) – Ny infrastruktur, ny tiltrækningskraft. Længere ude i distrikt 11 er Affoltern blevet et lyspunkt på ejendomsmarkedet takket være forbedret infrastruktur og fornuftige priser. For nylig har det schweiziske føderale vejkontor investeret massivt i nye veje og motorvejsudvidelser omkring Affoltern investropa.com, hvilket har forbedret tilgængeligheden markant. Dette har sat Affoltern på landkortet for købere, der værdsætter nemmere pendling med bil eller bus investropa.com. Derudover oplevede Zürich et boom i opførelse af nye lejligheder i 2023, især i områder som Affoltern – det højeste antal nye enheder siden 2018 blev opført, hvilket signalerer interesse fra både udviklere og købere investropa.com. Med disse nye lejligheder, der udbydes (ofte til lavere priser end projekter i indre by), tiltrækker Affoltern unge fagfolk og familier, der søger moderne boliger til konkurrencedygtige priser investropa.com investropa.com. Befolkningen i området stiger tilsvarende. Affoltern nyder også godt af nærliggende grønne områder og et mere stille forstadsmiljø, der giver en balance mellem by og land. Byens planer om muligvis at udvide den kollektive trafik yderligere til Affoltern vil kun forøge områdets tiltrækningskraft. Kort sagt, Affoltern er på en positiv kurs: forbedret tilgængelighed, ny boligforsyning og stadig overkommelige priser gør det til et spændende valg for værdibevidste boligkøbere. Den igangværende transformation antyder solid vækst i fremtiden både for lokalsamfund og ejendomsværdier investropa.com.
- Schwamendingen (Distrikt 12) – Overkommelig med udviklingspotentiale. I den nordlige del af byen har Schwamendingen historisk set været et billigt, overset kvarter – men det er ved at ændre sig. Det får nu “opmærksomhed som et budgetvenligt alternativ” for dem, der er prissat ud af det centrale Zürich investropa.com. Boligpriserne her er blandt de laveste i byen, hvilket tiltrækker mange førstegangskøbere og familier med mellemindkomst. Det spændende er Schwamendingens udviklingsmomentum. Et flagskibsprojekt, “Über-Gärten”, leverer 228 nye lejeboliger med innovativt design (store loggiaer, fælles “skovhaver”) for at forbedre livskvaliteten investropa.com. Sådanne projekter fornyer boligudbuddet og tiltrækker en mere mangfoldig gruppe beboere. En anden stor forbedring er Schwamendingen Støjtunnelen, et banebrydende infrastrukturprojekt, der har dækket en del af motorvejen med en “grøn” overdækning investropa.com. Dette har markant reduceret støj og forurening i området, samtidig med at nyt parkområde er skabt ovenpå tunnelen investropa.com. Den forbedrede livskvalitet er mærkbar – roligere gader, renere luft og nye grønne områder. Samlet set vidner disse initiativer om en stærk investering i fællesskabet i Schwamendingen. Kvarteret tilbyder nu en balance mellem overkommelighed og livskvalitet, som bliver stadig sjældnere i Zürich investropa.com. Som følge heraf vokser Schwamendingen i popularitet blandt dem, der søger værdi: du får mere plads for pengene, og området er i udvikling. Det er et godt eksempel på, hvordan Zürichs forstæder udvikler sig for at opfylde moderne behov. Fremadrettet kan du forvente, at Schwamendingens omdømme og efterspørgsel på ejendomme vil fortsætte med at stige, selvom det sandsynligvis forbliver mere overkommeligt end byens eksklusive distrikter.
Hvert af disse kvarterer illustrerer Zürichs alsidige ejendomslandskab. “Guldkysten” og “Sølvkysten” langs Zürichsøen lige uden for bygrænsen fortjener også omtale – Guldkysten (den solrige østbred) i byer som Küsnacht og Zollikon forbliver ultra-prime for villaer og kan opleve salgspriser på villaer over 10 millioner CHF investropa.com, mens Sølvkysten (vestbredden, f.eks. Thalwil, Horgen) tilbyder en smule mere værdi, men er stadig meget eksklusiv. Tilbage i byen, uanset om man søger gammeldags luksus (Enge, Seefeld, Fluntern), rå urban livsstil (Kreis 5) eller kommende familievenlige områder (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), tilbyder Zürichs distrikter dette – hvis man kan sikre sig en plads. Bemærk, at alle områder deler den fælles udfordring med begrænset udbud. Selv i de “billige” kvarterer er det ikke nemt at finde en bolig. Dette betyder, at prisstigninger er et byomfattende fænomen, blot i forskellige størrelser. For investorer og boligkøbere er det afgørende at være opmærksom på disse kvartersforskelle – de nyeste hotspots versus vedvarende blåstemplede områder – for at kunne navigere på Zürichs marked.
Infrastruktur- og udviklingsprojekter der former fremtiden
Opgraderinger af transport: Zürich fortsætter med at investere massivt i infrastruktur for at støtte sin vækst og forbedre livskvaliteten. I de senere år er større udvidelser af den offentlige transport blevet færdiggjort eller påbegyndt. Et godt eksempel er den nye Limmattal letbane, som forbinder de vestlige distrikter (Altstetten/Affoltern) med forstæderne langs Limmattalen. Denne udvidelse af sporvognslinjen, sammen med andre forbedringer af sporvognsnettet, har betydeligt reduceret rejsetiden fra yderområder ind til byen investropa.com. Bedre forbindelser styrker allerede områder som Altstetten og Affoltern, som tidligere nævnt, ved at gøre dem mere tilgængelige og attraktive for både beboere og virksomheder. Yderligere udvidelser af sporvogne og busbaner er planlagt for at sikre, at alle distrikter får stærke transportforbindelser. Imens gennemgår S-tog-pendlernetværket – rygraden i Zürichs mobilitet – opgraderinger. Den overfyldte Stadelhofen station står til udvidelse (ekstra tunnel og perroner er planlagt) for at øge togkapaciteten gennem det centrale Zürich i de kommende år. Forbundsregeringen arbejder også på “Zürich Brütten Tunnel”-projektet (en ny jernbanetunnel mod Winterthur) for at forbedre forbindelserne mellem byerne fra begyndelsen af 2030’erne. Disse projekter vil muliggøre hyppigere togafgange og mindre trængsel, hvilket skal imødekomme det forventede befolkningsvækst i metropolregionen.
På vejfronten er innovative løsninger med til at forbedre trafikflow og miljø. Et bemærkelsesværdigt projekt er Schwamendingen motorvejsinddækningen (omtalt ovenfor), som blev færdiggjort for at dække en støjende motorvej med et anlagt dække investropa.com. Dette genforenede ikke blot nabolag, der tidligere var adskilt af motorvejen, men skabte også en ny 1,6 km lang grøn park for beboerne – en win-win for mobilitet og bylivskvalitet. Byen og kantonen har lignende planer om at løse andre trafikflaskehalse med tunnel- eller overdækningsmuligheder (f.eks. drøftes det at grave dele af Rosengartenstrasse-ringvejen ned for at reducere støjen i de tætte kvarterer). Derudover bliver Zurichs offentlige transport grønnere: byen er ved at indfase elektriske busser og udvide cykelinfrastrukturen med nye cykel-“supermotorveje”, der skal krydse byen på tværs. Alle disse tiltag understøtter Zurichs mål om at være en forbilledlig transitby i det 21. århundrede, hvor selv yderområderne er godt forbundet og bæredygtige transportformer prioriteres. Effektiv transportinfrastruktur er også afgørende for ejendomsmarkedet – det åbner nye områder for udvikling og sikrer, at byen kan vokse uden at drukne i trængsel.Store udviklingsprojekter: Flere storskalaprojekter er ved at omforme Zürichs bystruktur. Måske det mest ventede er Hardturm “Ensemble”-projektet, som vil omdanne det længe tomme Hardturm stadionområde i distrikt 5. Projektet omfatter et nyt fodboldstadion med 18.000 sæder til Zürichs to fodboldklubber, flankeret af to højhuse og bygninger i mellemstørrelse, som vil give ca. 600 nye lejligheder (herunder almene boliger) samt kontor- og butikslokaler swissinfo.ch. Vælgerne godkendte denne plan til 570 mio. CHF tilbage i 2018 swissinfo.ch, og efter mange års politiske drøftelser og juridiske appeller forventes byggeriet at begynde snart. Når det realiseres, vil det skabe et helt nyt kvartercenter i det vestlige Zürich, der imødekommer både behovet for sportsinfrastruktur og boligmangel. Boligkomponenten er væsentlig – ét tårn er planlagt primært som andels-/ikke-kommercielle boliger, hvilket hjælper byen med at nærme sig målet om flere betalelige boliger swissinfo.ch. Mens retssager har forsinket tidsplanen (projektet har været “start-stop” med modstand fra visse grupper) coliseum-online.com swissinfo.ch, er den generelle forventning, at Ensemble-projektet til sidst bliver gennemført, og leverer et moderne stadion i midten/sidst i 2020’erne samt tiltrængte nye boliger.
I centrum er det enorme Europaallee-projekt (en omdannelse af tidligere jernbanearealer ved Zürich Hovedbanegård) for nylig afsluttet sine sidste faser. Gennem det seneste årti har Europaallee leveret nye kontorer (herunder Googles store campus), hundredvis af lejligheder, et universitetscampus og handelsstrøg – og har dermed reelt udvidet centrum. Færdiggørelsen i 2020-2021 betyder, at der ikke længere er store tomme grunde i det centrale Zürich. Opmærksomheden rettes nu mod mindre udfyldnings- og tidligere industriarealer. For eksempel i Oerlikon pågår udviklingen fortsat på steder som Centro (Oerlikons centerfornyelse), og det højhuse Andreasturm, som åbnede i 2018, har fået selskab af andre tårne som Franklin Tower, og flere er planlagt omkring Oerlikon station. I det nordlige Zürich er der planer om en ny innovationspark nær Dübendorf (lige udenfor byen), som vil inkludere F&U-faciliteter og muligvis boliger – og udnytter nærheden til ETH og universitetet.
Zurichs planlæggere lægger også vægt på bæredygtig byomdannelse. Mange ældre industriområder i storbyzonen er udset til transformation til blandet anvendelse. For eksempel i forstæderne: Dietikon-området har et stort projekt, hvor en gammel industrizone omdannes til et boligkvarter med tusindvis af boliger, hvilket indirekte vil lette presset i Zürich by. Inden for byen fortsætter byfornyelsen i Kreis 4 og 5 (Langstrasse og Zürich West), styret af planer om at tilføje grønne gårdrum og fællesarealer sammen med nye bygninger investropa.com. Byens masterplan for 2040 fokuserer på “Innenentwicklung” – indre udvikling – hvilket betyder fortætning inden for den eksisterende bystruktur i stedet for spredning. Dette involverer opgradering af visse områder med adgang til kollektiv trafik til højere bygninger og tilskyndelse af blandet anvendelse i højhuse i udpegede zoner (for eksempel vil flere højhuse blive tilladt omkring Altstetten og Oerlikon). Dog balancerer Zürich dette med strenge design- og miljøstandarder for at bevare byens karakter.
Infrastruktur møder byplanlægning: En anden væsentlig initiativ er Zürichs forpligtelse til 2000-watt samfundet og klimamålene. Byen ruller programmer ud for at energirenovere bygninger, udvide fjernvarmenet (ofte med søvand eller spildvarme) og kræve solpaneler på nye bygninger i overensstemmelse med ny føderal lov pv-magazine.com. Denne grønne infrastruktursatsning betyder, at udviklere ofte skal integrere solceller, grønne tage og energieffektive tekniske anlæg i projekterne – hvilket øger startomkostningerne, men forbedrer bæredygtigheden på sigt. Gevinsten er en by, der forbliver meget beboelig, lav-forurenet og klimamodsandsdygtig, hvilket igen holder ejendomsværdierne robuste.
Zoningspolitikker er også under udvikling. Byen har signaleret planer om at beskytte plads til non-profit boliger – for eksempel ved at reservere noget offentlig jord til andelsboliger og skrive regler, der tilskynder til flere billige boliger i nye projekter. Et bemærkelsesværdigt mål sat af vælgerne er, at en tredjedel af alle boliger skal ejes af andelsboligforeninger eller andre non-profit organisationer i 2050 digitalcollection.zhaw.ch. Dette får byen til at stille jord og fordelagtige vilkår til rådighed for sådanne projekter (fx er “Mehr Als Wohnen” andelskomplekset i Hunziker Areal, færdiggjort for få år siden, en model, der skal kopieres). Derudover er der blevet diskuteret reguleringer af korttidsudlejning (Airbnb) som et middel til at sikre, at boliger bruges til lokale behov – Zürich overvejer at indføre begrænsninger på udlejning af lejligheder til turister for at forhindre, at boliger trækkes ud af det langsigtede marked, selvom der endnu ikke er nogen streng lov på plads.
Sammenfattende er Zurichs infrastruktur og udviklingspipeline rettet mod intelligent vækst: udvidelse af transportkapacitet, frigørelse af nye boliger i underudnyttede områder og forbedring af byens grønne og offentlige rum. Projekter som Hardturm stadion, Schwamendingen-tunnelen og nye sporvognslinjer er karakteristiske for Zurichs tilgang – at investere i forbedringer, der tjener flere mål (boliger, mobilitet, miljø). Disse tiltag bør hjælpe Zürich med at forblive meget konkurrencedygtig og attraktiv at bo i, hvilket igen understøtter ejendomsmarkedets styrke. Udfordringerne er naturligvis mange (fra NIMBY-modstand til komplekse schweiziske godkendelsesprocesser), men byens resultater viser gradvis, konsensusdrevet fremgang. For investorer og beboere betyder disse udviklinger bedre forbindelser, flere boligmuligheder i visse områder og en kontinuerlig udvikling af Zurichs bylandskab over det næste årti.
Reguleringsmiljø: Skatter, Ejerskabsregler & Byggeregler
Zurichs ejendomsmarked fungerer inden for Schweiz’ stabile men udviklende regulatoriske rammer, der dækker alt fra skatter til regler for udenlandske købere og bæredygtighedskrav. Her er nøgleaspekter og ændringer pr. 2025:
Regler for udenlandsk ejerskab – Lex Koller: Måske den mest markante regulering er Lex Koller-loven, som begrænser udenlandske statsborgeres mulighed for at købe boligejendomme i Schweiz.
I byen Zürich betyder dette, at ikke-residente udlændinge ikke kan købe huse eller lejligheder som investeringer eller fritidsboliger.Kun beboere (inklusive udenlandske statsborgere med schweiziske opholdstilladelser) behandles som lokale ved køb af ejendom jacquemoudstanislas.ch.Der er et par undtagelser – f.eks.udlændinge kan købe visse ferieboliger i turistområder eller tage en betydelig andel i en børsnoteret schweizisk ejendomsfond/-selskab (indirekte ejerskab) uden problemer jacquemoudstanislas.ch.Erhvervsejendomme er også undtaget, så udenlandske virksomheder eller enkeltpersoner frit kan købe kontorer, detailbutikker, hoteller osv.Disse regler har historisk set begrænset international spekulation i schweiziske boliger og sikret, at markedet ikke domineres af udenlandske købere (som det er set i nogle andre globale byer).Dog er ændringer på vej: Forbundsrådet (den schweiziske regering) annoncerede i marts 2025 planer om at stramme Lex Koller yderligere jacquemoudstanislas.ch.Blandt de foreslåede reformer kan udlændinge, der bor i Schweiz, blive tvunget til at sælge deres bolig, hvis de flytter væk (lukning af en smuthul), og vigtigst af alt, den nuværende undtagelse for at købe aktier i ejendomsselskaber vil ophøre jacquemoudstanislas.ch.Det betyder, at udenlandske investorer endda ville skulle have tilladelse til at investere indirekte via et børsnoteret ejendomsselskab eller fond – en væsentlig ændring.Også foreslået: udenlandske købere af erhvervsejendomme ville være begrænset til eget brug; de kunne ikke købe udelukkende for at udleje jacquemoudstanislas.ch.Disse foranstaltninger har til formål at dæmpe efterspørgslen og imødegå Schweiz’ boligmangel (som en del af en bredere strategi forbundet med bekymringer om befolkningstilvækst) jacquemoudstanislas.ch.Det er vigtigt at bemærke, at dette endnu ikke er lov – et udkast er ved at blive udarbejdet til parlamentarisk debat, og der forventes kraftig modstand fra erhvervs- og ejendomsgrupper jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Hvis sådanne strenge regler til sidst bliver vedtaget (hvilket er usikkert), kan det markere en væsentlig ændring i det juridiske miljø for udenlandske investeringer og potentielt reducere nogle af strømningerne af udenlandsk kapital.I mellemtiden gælder status quo for 2025: udenlandske købere spiller en begrænset direkte rolle på boligmarkedet i Zürich, men er aktive i kommercielle og indirekte investeringer.Enhver, der ønsker at investere fra udlandet, bør følge med i debatten om Lex Koller-reformen, da den kan ændre investeringsmulighederne i den nærmeste fremtid.Ejendomsskat og omkostninger ved boligejerskab: Schweiz’ skattesystem er generelt gunstigt for ejendomsejere, men har nogle unikke træk. Der er ingen føderal avancebeskatning på salg af privat fast ejendom, der har været ejet længe, men Kanton Zürich (ligesom de fleste kantoner) opkræver sin egen ejendomsavanceskat ved salg af fast ejendom, typisk efter en glidende skala (højere skat hvis du sælger inden for få år efter køb, hvilket tilskynder til langsigtet ejerskab). Zürich opkræver også en ejendomsoverdragelsesskat (omkring 1% af prisen) og gebyrer til notar/jordbog ved transaktioner practiceguides.chambers.com. Boligejere betaler årlig formueskat af værdien af deres ejendom, og vigtigt er det, at Schweiz pålægger en “beregnet lejefordel”-skat på ejerboliger – altså beskatning som om ejeren har lejeindtægt ved at bo i eget hus zug4you.ch. Mange ejere har længe været utilfredse med denne skattedeleje og der er blevet krævet reform eller afskaffelse. Faktisk er der løbende diskussioner i Bern om at afskaffe den beregnede lejefordelsbeskatning, hvilket kan kombineres med fjernelse af rentefradraget på boliglån for at udligne effekten ubs.com. Hvis denne reform bliver vedtaget i de kommende år, vil det ændre regnestykket for boligejere (potentielt øge nettoskatten for dem med gældfri boliger, men fjerne en barriere for at købe). Pr. 2025 er der endnu ingen endelig beslutning – men det er et område, man skal holde øje med. Positivt for ejere er, at inflationen i Schweiz er faldet, og referencerenten på realkreditlån (som påvirker tilladte huslejestigninger) forblev uændret i 2024 swissmarketplace.group, så omkostninger som boliglånsrenter og inflationsreguleret vedligeholdelse er blevet mere stabile. For investorer beskattes lejeindtægter som almindelig indkomst (efter fradrag af udgifter), og selskabsinvestorer nyder godt af relativt lave selskabsskatter i Schweiz (omkring 19% i Zürich, med tendens til at falde lidt i takt med nationale skattereformer og tilpasning til OECD’s minimumssatser). Samlet set er skattereglerne for fast ejendom forudsigelige og moderate med gradvise justeringer fremfor pludselige ændringer – en af grundene til at investeringsklimaet forbliver attraktivt.
Lejerbeskyttelse og leje-reguleringer: Zürich, ligesom resten af Schweiz, har et lejervenligt system. Omtrent 55-60% af de schweiziske husstande lejer (endnu mere i selve Zürich by), så lovgivningen balancerer, men hælder til fordel for lejere. Huslejen må som regel kun hæves under visse betingelser – for eksempel hvis den nationale reference-rente stiger eller ved inflation samt værdiforøgende renoveringer. I 2023 fik udlejere en sjælden mulighed for at hæve huslejen, fordi reference-renten på boliglån blev hævet to gange (fra 1,25% til 1,5%), hvilket bidrog til de store huslejestigninger det år swissmarketplace.group. I 2024 forblev denne rente stabil, og der var ingen nye omkostningschok som f.eks. brændstofpriser, så huslejestigningstakten faldt til ca. 4-5% swissmarketplace.group. Hvis den schweiziske nationalbanks nylige rentenedsættelse på sigt får reference-renten til at falde, kan nogle lejere endda anmode om huslejenedsættelser (dog sker dette som regel med en vis forsinkelse). Udsættelsesbeskyttelsen i Schweiz er stærk – lejere med lange lejekontrakter kan kun udsættes af begrænsede årsager som ejerens eget brug, og selv da kræves der væsentligt varsel. Der er også et system, hvor lejere kan gøre indsigelse mod urimeligt høje huslejestigninger eller startlejer ved domstolene, især i en situation med lav ledighed. Zürichs bystyre holder øje med situationen for billige boliger og overvejer, om der er brug for yderligere tiltag (som huslejekontrol eller flere tilskud), hvis boligkrisen forværres. Pr. 2025 er der ikke indført nye huslejekontrol-love ud over den eksisterende føderale ramme, men det er et politisk emne at følge, særligt da lejergrupper har protesteret mod kraftige huslejestigninger og udsættelser (fx “Sugus”-bygningernes protest i slutningen af 2024 swissinfo.ch). Investorer bør være opmærksomme på, at huslejestigninger er reguleret, og at det politiske pres for at dæmpe skarpe stigninger vokser i lyset af boligmanglen.
Grønt byggeri og zone-reguleringer: Zürich og Schweiz skubber fremad på miljøreguleringer for fast ejendom. I juni 2024 godkendte de schweiziske vælgere overvældende en ny lov for at fremskynde udbredelsen af vedvarende energi pv-magazine.com. Et centralt krav: alle nye bygninger over 300 m² skal installere solpaneler på tage eller facader fra 2025 pv-magazine.com. Kanton Zürich kan endda udvide dette til mindre bygninger. Dette gør i praksis integration af solenergi til standard for nye byggerier. Derudover har mange kantoner (inklusive Zürich) indført regler om, at nye varmesystemer ikke må være olie eller gas – de skal være vedvarende (varmepumpe, solvarme osv.) eller som minimum opfylde lavemissions-standarder, især for nybyggerier og renoveringer. Zürich by opfordrer til Minergie-certificering (et schweizisk grønt byggeri-mærke) for nye konstruktioner; selvom det ikke er obligatorisk, følger mange udviklere det for at lette tilladelsesprocessen og henvende sig til miljøbevidste købere. Bygningsreglementet håndhæver også høje isoleringskrav, trelagsvinduer og andre energieffektive tiltag i tråd med Schweiz’ mål om at reducere udledningen fra bygningssektoren. For udviklere betyder dette lidt højere byggeomkostninger, men også, at nye schweiziske bygninger er i topklasse for effektivitet. De kommende år kan man forvente flere renoveringer af ældre bygninger for at møde disse standarder – muligvis gennem statslige tilskud eller krav ved større renoveringer.
På zonelovgivningsområdet står Zürichs byplanlæggere over for udfordringen med at skabe flere boliger og kontorer uden byspredning. Zonerne er blevet ændret for at tillade større tæthed i udvalgte områder: områder omkring togstationer eller trafikknudepunkter er eksempelvis blevet opzonet, så der nu kan bygges etage- eller højhuse, hvor der før kun var lav bebyggelse. Byen bruger også “Innenentwicklung”-strategier – omdannelse af underbenyttede erhvervsområder til boliger, opdeling af overdimensionerede lejligheder til mindre enheder osv. En bemærkelsesværdig zoneinitiativ er udpegningen af højhuszoner: Zürich har specifikke områder, hvor høje bygninger (over 40 m) er tilladt, såsom dele af Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) og nær Altstetten, mens det historiske centrum og søpromenaden har strenge højdebegrænsninger. Denne styrede tilgang har til formål at koncentrere højden, hvor infrastrukturen kan bære det, og samtidig bevare udsigten over bybilledet (som den berømte udsigt til Alperne).
En anden regulatorisk dimension er kvoten for almene boliger/andelsboliger i store nye projekter. Byen forhandler ofte, at en del af enhederne i store udviklinger skal sælges til non-profit boligselskaber eller tilbydes til under markedslejen i en periode. Dette er en del af målet om at opnå 1/3 almene boliger digitalcollection.zhaw.ch. Foreløbig ligger Zürich på omkring 25% andelsboliger/almene boliger, så byen vil i stigende grad presse på for disse bidrag.
Sammenfattende kan Zürichs regulatoriske miljø i 2025 karakteriseres som stabilt, men med en tendens til mere indgriben for at tackle bolig- og klimabekymringer. Skatterne forbliver relativt lave og forudsigelige. Reglerne for udenlandske købere er stramme og kan blive endnu strammere, selvom kommercielle investorer stadig finder muligheder. Grønne reguleringer intensiveres, hvilket gør bæredygtige byggepraksisser obligatoriske. Og foranstaltninger for boligers overkommelighed – fra lejerbeskyttelse til fremme af andelsboliger – udvides gradvist for at modvirke markedets ubalancer. For interessenter betyder overholdelse af reglerne, at man skal engagere sig med disse politikker: f.eks. planlægge solcelleanlæg fra starten eller strukturere investeringer, så de stemmer overens med Lex Koller-reglerne. Selvom sådanne reguleringer øger kompleksiteten, bidrager de også til Zürichs langsigtede tiltrækningskraft – sikrer, at udvikling er bæredygtig, spekulative bobler begrænses, og byen bevarer sin høje livskvalitet, hvilket i sidste ende understøtter ejendomsværdierne.
Markedsrisici og udfordringer
På trods af Zürichs generelt optimistiske udsigter er der flere risici og udfordringer, der kan påvirke ejendomsmarkedet i 2025 og de kommende år. Investorer og iagttagere bør tage højde for disse faktorer:
- Rente- og finansieringsrisici: Efter mange år med ultralave renter, der har drevet prisstigninger, har miljøet ændret sig. I 2022–2023 hævede den schweiziske nationalbank aggressivt renterne fra negativt niveau op til 1,75%, hvilket afkølede markedet en smule. I 2025 var inflationen aftaget, og SNB skiftede til en lille rentenedsættelse investropa.com, men risikoen forbliver, at renterne kan stige igen, hvis inflationen stiger kraftigt eller de globale forhold ændrer sig. Stigende renter vil direkte ramme Schweiz’ ejendomsmarked ved at gøre realkreditlån dyrere og mindske købernes betalingsevne, hvilket potentielt kan dæmpe efterspørgslen investropa.com. I betragtning af hvor høje priserne er i Zürich, er de følsomme over for finansieringsomkostninger – en betydelig rentestigning kan presse nogle potentielle købere ud af markedet og tvinge prisstigninger til at stoppe eller endda vende i overophedede segmenter. Derudover har bankerne strammet kreditkriterierne (delvist på grund af Basel III-reguleringer fra 2025, der kræver større kapitalbuffere foxstone.ch). Låntagere står nu over for stramme grænser (maks. ~80% belåningsgrad og hårde stresstests ved 5% rente), hvilket kan begrænse højt belånte investorer. Selv om det nuværende konsensus forventer en stabil eller let faldende rentebane (med schweizisk inflation på kun ca. 0,7% engelvoelkers.com), kan enhver overraskelse med højere inflation eller et økonomisk chok ændre det. Denne usikkerhed om renterne er en vigtig risikofaktor at holde øje med.
- Makroøkonomisk og geopolitiske usikkerheder: Zürichs ejendomsmarked afhænger af Schweiz’ bredere økonomiske sundhed og global stabilitet. Økonomiske usikkerheder – såsom en potentiel global eller europæisk recession – udgør en risiko investropa.com. For eksempel, hvis en nedgang rammer bank- eller techsektoren, kunne Zürich opleve tab af arbejdspladser eller reduceret ekspansion, hvilket dæmper efterspørgslen på både kontorer og boliger. Byen er ikke immun overfor globale begivenheder: krigen i Ukraine, energikriser eller andre geopolitiske spændinger kan smitte af. Den schweiziske regering har eksplicit bemærket, at den spændte geopolitiske situation (Ukraine-krigen, konflikter i Mellemøsten) fortsat udgør en latent risiko for international handel og energipriser, hvilket kan påvirke den schweiziske økonomi negativt engelvoelkers.com. En stigning i olie-/gaspriserne kan for eksempel genantænde inflation og lægge pres på forbrugere og virksomheder. Derudover kan valutakurssvingninger (en meget stærk schweizerfranc) skade schweizisk eksport og virksomheders overskud, hvilket indirekte påvirker efterspørgslen efter kontorer og boliger fra virksomhedernes udstationerede. En anden makrofaktor er indvandringspolitik: Schweiz’ befolkningstilvækst (som driver boligbehovet) kan sætte farten ned, hvis politiske kræfter får held med at begrænse indvandringen. Det nævnte SVP-initiativ om at sætte loft på befolkningen ved 10 millioner er ekstremt, men det peger på et politisk pres for at begrænse væksten jacquemoudstanislas.ch. Hvis indvandringen blev skåret betydeligt ned, kan boligefterspørgslen på længere sigt svækkes. Overordnet set, selvom Schweiz’ økonomi i øjeblikket er stabil, repræsenterer globale recessioner eller krisescenarier en nedadgående risiko, hvor ejendomsvakanser kan stige, og priserne kan korrigeres.
- Boligboble og bekymringer om overkommelighed: År med prisstigninger har rejst spørgsmålet: Er Zürich i en ejendomsboble? Efter nogle mål, ja – byen er blandt dem med høj boblerisiko. UBS’s Global Real Estate Bubble Index i 2023 placerede stadig Zürich i “boblerisiko”-kategorien, en af kun to byer globalt (sammen med Tokyo) på det niveau ubs.com mattgul.com. Boligpriser i forhold til indkomster og huslejer er meget pressede. Hvis renterne stiger eller efterspørgslen aftager, kan Zürichs høje vurderinger stå over for en korrektion. Myndighederne er opmærksomme på dette; den schweiziske nationalbank har de seneste år genaktiveret en modcyklisk kapitalbuffer for at dæmpe overdreven udlån til boliger. UBS-analytikere vurderer i øjeblikket boblerisikoen som “moderat” (ned fra ekstrem) på grund af den lille nedgang i prisvæksten investropa.com, men risikoen er ikke forsvundet. Overkommeligheden for de lokale er ved at nå bristepunktet – middelklassefamilier kæmper for at købe selv beskedne lejligheder, hvilket rejser sociale og politiske spørgsmål. Der lyder i stigende grad stemmer om, at boligmarkedet er uholdbart dyrt, og hvis flere begynder at forlade byen, fordi de ikke har råd til at bo der, kan efterspørgslen bløde op. Ofte ender bobler ikke kun på grund af renteændringer, men også når købernes følelser vender. Hvis købere tror, priserne har toppet, selv midlertidigt, kan psykologien vippe til et købers marked. Selvom der endnu ikke er tegn på en skarp stemningsændring (givet den vedvarende mangel), er risikoen for stagnation eller en mild korrektion i de overprisede segmenter (som luksuslejligheder eller investeringsboliger med meget lavt afkast) til stede.
- Bygge- og forsyningsudfordringer: Ironisk nok er en af markedets største udfordringer netop den modsatte af manglen – ikke nok nye boliger kommer på markedet. Dette er en risiko, da hvis manglen fortsætter eller forværres, kan det hæmme den økonomiske vækst (virksomheder kan få svært ved at rekruttere talent, hvis boliger er for knappe/dyre) og invitere til øget statslig indgriben. At bygge mere i Zürich er ikke let: høje byggeomkostninger, mangel på arbejdskraft i byggebranchen, lange godkendelsesprocesser og modstand fra naboer bremser al udvikling. I 2024 var boligbyggeriet på et lavpunkt, og selvom der er indsatser for at øge det, er der risiko for, at der ikke bliver bygget nok boliger til at imødekomme efterspørgslen, så krisen fortsætter. På den kommercielle side er byggeriet af nye kontorer styrtdykket jll.com, hvilket kan være positivt for eksisterende udlejere på kort sigt, men også betyde mindre moderne plads til at tiltrække nye virksomheder på lang sigt. Omkostningsinflation i byggematerialer er en anden udfordring – selvom den aftog i 2024, gjorde tidligere stigninger i stål, tømmer osv. projekter dyrere, og nogle blev sat på pause. Hvis en ny global inflation rammer, kan det yderligere forpurre udviklingsplanerne.
- Regulatoriske og politiske risici: Ændringer i love og regler udgør et andet sæt udfordringer. For eksempel kan den foreslåede stramning af Lex Koller, som tidligere diskuteret, afskrække nogle udenlandske investeringer, hvis den gennemføres, hvilket potentielt kan reducere kapitaltilførslen til visse segmenter (f.eks. kan udviklingsfinansiering via udenlandske investorer blive sværere). Selvom det har til formål at dæmpe priserne, kan det have bivirkninger som lavere likviditet på ejendomsmarkedet jacquemoudstanislas.ch. Indenrigspolitisk er der også politisk risiko i form af vælgerinitiativer eller politiske skift. Schweizisk direkte demokrati betyder, at vælgerne kan (og gør) introducere initiativer, der påvirker ejendomsmarkedet – fra huslejebremser til tomgangsskatter til stramme zoneinddelingsregler. En aktuel undertone er ønsket om flere lejerbeskyttelser på grund af boligmanglen. Hvis huslejerne bliver ved med at stige, er der risiko for et populistisk pres for huslejeregulering eller strengere regler for udsættelse i forbindelse med renovering mv. Sådanne regler kan påvirke investeringsafkastet for udlejere. Omvendt er der risiko for, at anti-vækst-politiske strømninger kan begrænse udvikling (for eksempel hvis den offentlige modstand mod øget tæthed vokser, kan det blive endnu sværere at bygge de boliger, Zürich har brug for). Afvisningen af nogle nylige projekter i folkeafstemninger på tværs af Schweiz (ikke i Zürich, men f.eks. Geneves initiativ for at begrænse byggeri) viser denne spænding. Zürichs bystyre er generelt pro-udvikling (ledet af pragmatikere, der ser behovet for flere boliger), men de politiske vinde kan hurtigt skifte.
- Inflation og driftsomkostninger: Selvom Schweiz i øjeblikket nyder lav inflation (~1-2%), vil en stigning i inflationen øge bygningers driftsomkostninger (energi, vedligeholdelse, ejendomsskatter indekseret til værdier) og potentielt renteniveauet, hvilket vil presse ejernes likviditet. For erhvervsejendomme kan høj inflation skade detailhandlere og kontorlejere, hvilket gør huslejestigninger sværere. Omvendt kan moderat inflation gavne gældsfinansierede investorer ved at udhule gældens værdi, men i Schweiz er mange investorer egenkapitaltunge. Derudover kan omkostningerne ved den grønne omstilling være betydelige – eftermontering af gamle bygninger med solpaneler, nye varmeanlæg osv. kræver kapital. Selvom det ofte tjener sig ind over tid, er det i mellemtiden en økonomisk udfordring, især for mindre udlejere.
Essensen er, at Zürichs ejendomsmarked ikke er uden sårbarheder. Det står på et meget stærkt fundament (høj efterspørgsel, lavt udbud, økonomisk stabilitet), men risici som økonomiske nedture, udsving i renter og regulatoriske ændringer kan køle markedets begejstring. Markedsdeltagere bør indtage en forsigtig optimisme: udsigterne er fortsat vækst, men scenarier som en global recession eller drastiske politiske ændringer kan ændre denne udvikling. Det er sigende, at institutioner som UBS overvåger Zürich som en potentiel boble mattgul.com – en påmindelse om ikke at blive selvtilfreds. Når det er sagt, har Zürich historisk klaret sig godt gennem kriser – selv under finanskrisen i 2008 stoppede priserne kun midlertidigt. Byens vedvarende appel som finanscentrum og attraktiv by at bo i udgør en buffer. Fremover vil det dog være afgørende at tackle betalbarhedskrisen og øge boligudbuddet for at mindske social utilfredshed og sikre, at Zürichs ejendomsmarked ikke overopheder til bristepunktet. Den fine balance mellem at holde markedet attraktivt for investorer og samtidig imødekomme borgernes behov vil definere politikken og risikobilledet de kommende år.
Kilder:
- Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Zürich Ejendomsmarkedsanalyse (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – “Schweiz’ boligmangel: hvor slemt er det?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Lejeindeks – Udvikling i lejepriser 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – “Købe ejendom i Schweiz: det værd?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Zürich Kontormarked 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – High Street Detailhandel Zürich Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Schweiz Logistikmarked 2024 jll.com
- Foxstone – Schweiz ejendomstendenser 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – “8 Hotteste Ejendomsområder i Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Zürich Kvartersanalyse investropa.com investropa.com investropa.com
- Schweizisk Føderalt Statistisk Kontor / Reuters – Boligpris- og tomgangsdata reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas lovbulletin – Lex Koller-stramningsforslag (Mar 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Schweizisk solcellelov vedtaget (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Byrangeringer mattgul.com
- Investropa – Schweizisk markedsudsigter 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble” projekt swissinfo.ch
- Swissinfo – Boligprotester i Zürich swissinfo.ch
Tendenser på boligmarkedet i 2025
Stigende priser midt i kronisk boligmangel: Zürichs boligmarked forbliver ekstremt stramt i 2025. Ejendomspriserne stiger stadig på grund af stor efterspørgsel og sparsomt udbud. Pr. midten af 2025 er lejlighedspriserne i byen steget med ~4,5% år for år (enfamiliehuse +4,0%) investropa.com. Den typiske lejlighed koster nu omkring CHF 1,68 millioner, med gennemsnitlige priser fra CHF 14.000–21.000 per m² afhængig af bydelen investropa.com investropa.com. Zürichs tomgangsrate nåede et rekordlavt niveau på 0,07% – kun 7 ud af 10.000 enheder – det laveste i Schweiz og sandsynligvis i hele Vesteuropa swissinfo.ch. Med andre ord er praktisk talt alle lejligheder beboede, hvilket afspejler en kronisk boligmangel. Nybyggeriet er langt bagud i forhold til befolkningstilvæksten (kun ~42.000 nye lejligheder forventes på landsplan i 2025 mod et behov på ~50.000 swissinfo.ch), så konkurrencen om boliger forbliver hård. Ikke overraskende fortsætter salgspriserne med at stige – schweiziske analytikere forventer en årlig vækst på +3% til +4% i boligværdier i Zürich frem til 2025 engelvoelkers.com. Medmindre der sker et økonomisk chok, synes markante prisfald usandsynlige, så længe efterspørgslen så markant overstiger udbuddet investropa.com investropa.com.
Lejemarkedet vs købsdynamik: Zürichs lejepriser stiger også kraftigt, hvilket yderligere ændrer regnestykket mellem at leje og eje. Efter et tocifret spring i 2023 steg udbudslejen i byen med yderligere 4,5% i 2024 swissmarketplace.group. Lejepriserne i hele kantonen Zürich steg ~4,8% sidste år swissmarketplace.group, selvom stigningstakten blev mere moderat end stigningen i 2023. Denne tendens forventes at fortsætte i 2025 – efterspørgslen fortsætter med at stige (takket være immigration og dannelsen af nye husstande), mens tomgangen reelt er nul, og det nye udbud forbliver minimalt swissmarketplace.group. Kort sagt, lejere står over for hård konkurrence og stigende udgifter. Imens er lånomkostninger blevet lavere: Den Schweiziske Nationalbank sænkede sin styringsrente til 0,25% i begyndelsen af 2025 investropa.com, hvilket lempede realkreditrenterne. Med lavere renteudgifter og højere husleje er det nu ofte billigere at eje end at leje for langtidsbeboere investropa.com. Faktisk viser UBS’ forskning, at i begyndelsen af 2025 var ejerboligudgifter lavere end lejeboligudgifter i de fleste schweiziske regioner (lejernes prisfordel er skrumpet til ~3% eller helt forsvundet) investropa.com. I Zürich og Genève kan det dog stadig betale sig at leje ved korte ophold under 5 år på grund af de ekstremt høje købspriser investropa.com. Men for dem, der bliver længe og kan finansiere en bolig, er det igen attraktivt at købe. Ejendomsmæglerfirmaer bemærker, at kraftigt stigende huslejer sammen med lavere finansieringsomkostninger tipper regnestykket i købers favør frem for at leje for første gang i flere år engelvoelkers.com. Denne dynamik – en hidtil uset lejeprispres mod bedre realkreditvilkår – er et nøgletema for markedet i 2025.
Efterspørgsel, demografi og udbudsmangel: Flere kræfter opretholder Zürichs brandvarme efterspørgsel efter boliger. Byens økonomi blomstrer, med over 120.000 virksomheder (inklusive globale banker, forsikringsselskaber og en blomstrende tech-/bioteksektor), som tiltrækker arbejdere til området investropa.com. Indvandringen forbliver robust – Schweiz fik ~83.000 netto personer i 2024 swissinfo.ch, og Zürichs befolkning fortsætter med at vokse, hvilket øger boligbehovet. Samtidig ligger nybyggeriet af boliger under behovet. Højere byggeomkostninger, mangel på arbejdskraft og nylige rentestigninger har bremset igangsætningen af nye byggerier swissinfo.ch. Jorden er begrænset af geografi og streng zonelovgivning, især i attraktive centrale distrikter. Ejere er også tilbageholdende med at sælge, så udbuddet af brugte boliger på markedet er spinkelt engelvoelkers.com. Som følge heraf er Zürichs boligudbud langt under 1% tomgangsgrænsen, der definerer en boligmangel swissinfo.ch. Selv beskedne lejligheder tiltrækker rutinemæssigt adskillige ansøgere. Denne ubalance mellem udbud og efterspørgsel bliver sandsynligvis ikke løst snart – den schweiziske entreprenørforening advarer om, at tomgangsprocenten vil falde endnu mere på landsplan, efterhånden som byggeriet ikke kan følge med efterspørgslen de kommende år swissinfo.ch. Resultatet er vedvarende opadgående pres på både priser og huslejer. Eksperter beskriver faktisk Zürich som “verdens hovedstad for boligmangel” på grund af den ekstreme mangel på lejeboliger swissinfo.ch. For nuværende forbliver Zürichs boligmarked grundlæggende stramt og modstandsdygtigt, understøttet af byens stærke økonomi og attraktivitet. Medmindre der sker et markant skifte, forventer analytikere fortsat prisstabilitet og moderat vækst de næste par år engelvoelkers.com investropa.com, selvom overkommeligheden for de lokale bliver en stadigt større bekymring.
Erhvervsejendomsmarkedet: Kontorer, detail og industri
Regler for udenlandsk ejerskab – Lex Koller: Måske den mest markante regulering er Lex Koller-loven, som begrænser udenlandske statsborgeres mulighed for at købe boligejendomme i Schweiz.
I byen Zürich betyder dette, at ikke-residente udlændinge ikke kan købe huse eller lejligheder som investeringer eller fritidsboliger.Kun beboere (inklusive udenlandske statsborgere med schweiziske opholdstilladelser) behandles som lokale ved køb af ejendom jacquemoudstanislas.ch.Der er et par undtagelser – f.eks.udlændinge kan købe visse ferieboliger i turistområder eller tage en betydelig andel i en børsnoteret schweizisk ejendomsfond/-selskab (indirekte ejerskab) uden problemer jacquemoudstanislas.ch.Erhvervsejendomme er også undtaget, så udenlandske virksomheder eller enkeltpersoner frit kan købe kontorer, detailbutikker, hoteller osv.Disse regler har historisk set begrænset international spekulation i schweiziske boliger og sikret, at markedet ikke domineres af udenlandske købere (som det er set i nogle andre globale byer).Dog er ændringer på vej: Forbundsrådet (den schweiziske regering) annoncerede i marts 2025 planer om at stramme Lex Koller yderligere jacquemoudstanislas.ch.Blandt de foreslåede reformer kan udlændinge, der bor i Schweiz, blive tvunget til at sælge deres bolig, hvis de flytter væk (lukning af en smuthul), og vigtigst af alt, den nuværende undtagelse for at købe aktier i ejendomsselskaber vil ophøre jacquemoudstanislas.ch.Det betyder, at udenlandske investorer endda ville skulle have tilladelse til at investere indirekte via et børsnoteret ejendomsselskab eller fond – en væsentlig ændring.Også foreslået: udenlandske købere af erhvervsejendomme ville være begrænset til eget brug; de kunne ikke købe udelukkende for at udleje jacquemoudstanislas.ch.Disse foranstaltninger har til formål at dæmpe efterspørgslen og imødegå Schweiz’ boligmangel (som en del af en bredere strategi forbundet med bekymringer om befolkningstilvækst) jacquemoudstanislas.ch.Det er vigtigt at bemærke, at dette endnu ikke er lov – et udkast er ved at blive udarbejdet til parlamentarisk debat, og der forventes kraftig modstand fra erhvervs- og ejendomsgrupper jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Hvis sådanne strenge regler til sidst bliver vedtaget (hvilket er usikkert), kan det markere en væsentlig ændring i det juridiske miljø for udenlandske investeringer og potentielt reducere nogle af strømningerne af udenlandsk kapital.I mellemtiden gælder status quo for 2025: udenlandske købere spiller en begrænset direkte rolle på boligmarkedet i Zürich, men er aktive i kommercielle og indirekte investeringer.Enhver, der ønsker at investere fra udlandet, bør følge med i debatten om Lex Koller-reformen, da den kan ændre investeringsmulighederne i den nærmeste fremtid.Ejendomsskat og omkostninger ved boligejerskab: Schweiz’ skattesystem er generelt gunstigt for ejendomsejere, men har nogle unikke træk. Der er ingen føderal avancebeskatning på salg af privat fast ejendom, der har været ejet længe, men Kanton Zürich (ligesom de fleste kantoner) opkræver sin egen ejendomsavanceskat ved salg af fast ejendom, typisk efter en glidende skala (højere skat hvis du sælger inden for få år efter køb, hvilket tilskynder til langsigtet ejerskab). Zürich opkræver også en ejendomsoverdragelsesskat (omkring 1% af prisen) og gebyrer til notar/jordbog ved transaktioner practiceguides.chambers.com. Boligejere betaler årlig formueskat af værdien af deres ejendom, og vigtigt er det, at Schweiz pålægger en “beregnet lejefordel”-skat på ejerboliger – altså beskatning som om ejeren har lejeindtægt ved at bo i eget hus zug4you.ch. Mange ejere har længe været utilfredse med denne skattedeleje og der er blevet krævet reform eller afskaffelse. Faktisk er der løbende diskussioner i Bern om at afskaffe den beregnede lejefordelsbeskatning, hvilket kan kombineres med fjernelse af rentefradraget på boliglån for at udligne effekten ubs.com. Hvis denne reform bliver vedtaget i de kommende år, vil det ændre regnestykket for boligejere (potentielt øge nettoskatten for dem med gældfri boliger, men fjerne en barriere for at købe). Pr. 2025 er der endnu ingen endelig beslutning – men det er et område, man skal holde øje med. Positivt for ejere er, at inflationen i Schweiz er faldet, og referencerenten på realkreditlån (som påvirker tilladte huslejestigninger) forblev uændret i 2024 swissmarketplace.group, så omkostninger som boliglånsrenter og inflationsreguleret vedligeholdelse er blevet mere stabile. For investorer beskattes lejeindtægter som almindelig indkomst (efter fradrag af udgifter), og selskabsinvestorer nyder godt af relativt lave selskabsskatter i Schweiz (omkring 19% i Zürich, med tendens til at falde lidt i takt med nationale skattereformer og tilpasning til OECD’s minimumssatser). Samlet set er skattereglerne for fast ejendom forudsigelige og moderate med gradvise justeringer fremfor pludselige ændringer – en af grundene til at investeringsklimaet forbliver attraktivt.
Lejerbeskyttelse og leje-reguleringer: Zürich, ligesom resten af Schweiz, har et lejervenligt system. Omtrent 55-60% af de schweiziske husstande lejer (endnu mere i selve Zürich by), så lovgivningen balancerer, men hælder til fordel for lejere. Huslejen må som regel kun hæves under visse betingelser – for eksempel hvis den nationale reference-rente stiger eller ved inflation samt værdiforøgende renoveringer. I 2023 fik udlejere en sjælden mulighed for at hæve huslejen, fordi reference-renten på boliglån blev hævet to gange (fra 1,25% til 1,5%), hvilket bidrog til de store huslejestigninger det år swissmarketplace.group. I 2024 forblev denne rente stabil, og der var ingen nye omkostningschok som f.eks. brændstofpriser, så huslejestigningstakten faldt til ca. 4-5% swissmarketplace.group. Hvis den schweiziske nationalbanks nylige rentenedsættelse på sigt får reference-renten til at falde, kan nogle lejere endda anmode om huslejenedsættelser (dog sker dette som regel med en vis forsinkelse). Udsættelsesbeskyttelsen i Schweiz er stærk – lejere med lange lejekontrakter kan kun udsættes af begrænsede årsager som ejerens eget brug, og selv da kræves der væsentligt varsel. Der er også et system, hvor lejere kan gøre indsigelse mod urimeligt høje huslejestigninger eller startlejer ved domstolene, især i en situation med lav ledighed. Zürichs bystyre holder øje med situationen for billige boliger og overvejer, om der er brug for yderligere tiltag (som huslejekontrol eller flere tilskud), hvis boligkrisen forværres. Pr. 2025 er der ikke indført nye huslejekontrol-love ud over den eksisterende føderale ramme, men det er et politisk emne at følge, særligt da lejergrupper har protesteret mod kraftige huslejestigninger og udsættelser (fx “Sugus”-bygningernes protest i slutningen af 2024 swissinfo.ch). Investorer bør være opmærksomme på, at huslejestigninger er reguleret, og at det politiske pres for at dæmpe skarpe stigninger vokser i lyset af boligmanglen.
Grønt byggeri og zone-reguleringer: Zürich og Schweiz skubber fremad på miljøreguleringer for fast ejendom. I juni 2024 godkendte de schweiziske vælgere overvældende en ny lov for at fremskynde udbredelsen af vedvarende energi pv-magazine.com. Et centralt krav: alle nye bygninger over 300 m² skal installere solpaneler på tage eller facader fra 2025 pv-magazine.com. Kanton Zürich kan endda udvide dette til mindre bygninger. Dette gør i praksis integration af solenergi til standard for nye byggerier. Derudover har mange kantoner (inklusive Zürich) indført regler om, at nye varmesystemer ikke må være olie eller gas – de skal være vedvarende (varmepumpe, solvarme osv.) eller som minimum opfylde lavemissions-standarder, især for nybyggerier og renoveringer. Zürich by opfordrer til Minergie-certificering (et schweizisk grønt byggeri-mærke) for nye konstruktioner; selvom det ikke er obligatorisk, følger mange udviklere det for at lette tilladelsesprocessen og henvende sig til miljøbevidste købere. Bygningsreglementet håndhæver også høje isoleringskrav, trelagsvinduer og andre energieffektive tiltag i tråd med Schweiz’ mål om at reducere udledningen fra bygningssektoren. For udviklere betyder dette lidt højere byggeomkostninger, men også, at nye schweiziske bygninger er i topklasse for effektivitet. De kommende år kan man forvente flere renoveringer af ældre bygninger for at møde disse standarder – muligvis gennem statslige tilskud eller krav ved større renoveringer.
På zonelovgivningsområdet står Zürichs byplanlæggere over for udfordringen med at skabe flere boliger og kontorer uden byspredning. Zonerne er blevet ændret for at tillade større tæthed i udvalgte områder: områder omkring togstationer eller trafikknudepunkter er eksempelvis blevet opzonet, så der nu kan bygges etage- eller højhuse, hvor der før kun var lav bebyggelse. Byen bruger også “Innenentwicklung”-strategier – omdannelse af underbenyttede erhvervsområder til boliger, opdeling af overdimensionerede lejligheder til mindre enheder osv. En bemærkelsesværdig zoneinitiativ er udpegningen af højhuszoner: Zürich har specifikke områder, hvor høje bygninger (over 40 m) er tilladt, såsom dele af Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) og nær Altstetten, mens det historiske centrum og søpromenaden har strenge højdebegrænsninger. Denne styrede tilgang har til formål at koncentrere højden, hvor infrastrukturen kan bære det, og samtidig bevare udsigten over bybilledet (som den berømte udsigt til Alperne).
En anden regulatorisk dimension er kvoten for almene boliger/andelsboliger i store nye projekter. Byen forhandler ofte, at en del af enhederne i store udviklinger skal sælges til non-profit boligselskaber eller tilbydes til under markedslejen i en periode. Dette er en del af målet om at opnå 1/3 almene boliger digitalcollection.zhaw.ch. Foreløbig ligger Zürich på omkring 25% andelsboliger/almene boliger, så byen vil i stigende grad presse på for disse bidrag.
Sammenfattende kan Zürichs regulatoriske miljø i 2025 karakteriseres som stabilt, men med en tendens til mere indgriben for at tackle bolig- og klimabekymringer. Skatterne forbliver relativt lave og forudsigelige. Reglerne for udenlandske købere er stramme og kan blive endnu strammere, selvom kommercielle investorer stadig finder muligheder. Grønne reguleringer intensiveres, hvilket gør bæredygtige byggepraksisser obligatoriske. Og foranstaltninger for boligers overkommelighed – fra lejerbeskyttelse til fremme af andelsboliger – udvides gradvist for at modvirke markedets ubalancer. For interessenter betyder overholdelse af reglerne, at man skal engagere sig med disse politikker: f.eks. planlægge solcelleanlæg fra starten eller strukturere investeringer, så de stemmer overens med Lex Koller-reglerne. Selvom sådanne reguleringer øger kompleksiteten, bidrager de også til Zürichs langsigtede tiltrækningskraft – sikrer, at udvikling er bæredygtig, spekulative bobler begrænses, og byen bevarer sin høje livskvalitet, hvilket i sidste ende understøtter ejendomsværdierne.
Markedsrisici og udfordringer
På trods af Zürichs generelt optimistiske udsigter er der flere risici og udfordringer, der kan påvirke ejendomsmarkedet i 2025 og de kommende år. Investorer og iagttagere bør tage højde for disse faktorer:
- Rente- og finansieringsrisici: Efter mange år med ultralave renter, der har drevet prisstigninger, har miljøet ændret sig. I 2022–2023 hævede den schweiziske nationalbank aggressivt renterne fra negativt niveau op til 1,75%, hvilket afkølede markedet en smule. I 2025 var inflationen aftaget, og SNB skiftede til en lille rentenedsættelse investropa.com, men risikoen forbliver, at renterne kan stige igen, hvis inflationen stiger kraftigt eller de globale forhold ændrer sig. Stigende renter vil direkte ramme Schweiz’ ejendomsmarked ved at gøre realkreditlån dyrere og mindske købernes betalingsevne, hvilket potentielt kan dæmpe efterspørgslen investropa.com. I betragtning af hvor høje priserne er i Zürich, er de følsomme over for finansieringsomkostninger – en betydelig rentestigning kan presse nogle potentielle købere ud af markedet og tvinge prisstigninger til at stoppe eller endda vende i overophedede segmenter. Derudover har bankerne strammet kreditkriterierne (delvist på grund af Basel III-reguleringer fra 2025, der kræver større kapitalbuffere foxstone.ch). Låntagere står nu over for stramme grænser (maks. ~80% belåningsgrad og hårde stresstests ved 5% rente), hvilket kan begrænse højt belånte investorer. Selv om det nuværende konsensus forventer en stabil eller let faldende rentebane (med schweizisk inflation på kun ca. 0,7% engelvoelkers.com), kan enhver overraskelse med højere inflation eller et økonomisk chok ændre det. Denne usikkerhed om renterne er en vigtig risikofaktor at holde øje med.
- Makroøkonomisk og geopolitiske usikkerheder: Zürichs ejendomsmarked afhænger af Schweiz’ bredere økonomiske sundhed og global stabilitet. Økonomiske usikkerheder – såsom en potentiel global eller europæisk recession – udgør en risiko investropa.com. For eksempel, hvis en nedgang rammer bank- eller techsektoren, kunne Zürich opleve tab af arbejdspladser eller reduceret ekspansion, hvilket dæmper efterspørgslen på både kontorer og boliger. Byen er ikke immun overfor globale begivenheder: krigen i Ukraine, energikriser eller andre geopolitiske spændinger kan smitte af. Den schweiziske regering har eksplicit bemærket, at den spændte geopolitiske situation (Ukraine-krigen, konflikter i Mellemøsten) fortsat udgør en latent risiko for international handel og energipriser, hvilket kan påvirke den schweiziske økonomi negativt engelvoelkers.com. En stigning i olie-/gaspriserne kan for eksempel genantænde inflation og lægge pres på forbrugere og virksomheder. Derudover kan valutakurssvingninger (en meget stærk schweizerfranc) skade schweizisk eksport og virksomheders overskud, hvilket indirekte påvirker efterspørgslen efter kontorer og boliger fra virksomhedernes udstationerede. En anden makrofaktor er indvandringspolitik: Schweiz’ befolkningstilvækst (som driver boligbehovet) kan sætte farten ned, hvis politiske kræfter får held med at begrænse indvandringen. Det nævnte SVP-initiativ om at sætte loft på befolkningen ved 10 millioner er ekstremt, men det peger på et politisk pres for at begrænse væksten jacquemoudstanislas.ch. Hvis indvandringen blev skåret betydeligt ned, kan boligefterspørgslen på længere sigt svækkes. Overordnet set, selvom Schweiz’ økonomi i øjeblikket er stabil, repræsenterer globale recessioner eller krisescenarier en nedadgående risiko, hvor ejendomsvakanser kan stige, og priserne kan korrigeres.
- Boligboble og bekymringer om overkommelighed: År med prisstigninger har rejst spørgsmålet: Er Zürich i en ejendomsboble? Efter nogle mål, ja – byen er blandt dem med høj boblerisiko. UBS’s Global Real Estate Bubble Index i 2023 placerede stadig Zürich i “boblerisiko”-kategorien, en af kun to byer globalt (sammen med Tokyo) på det niveau ubs.com mattgul.com. Boligpriser i forhold til indkomster og huslejer er meget pressede. Hvis renterne stiger eller efterspørgslen aftager, kan Zürichs høje vurderinger stå over for en korrektion. Myndighederne er opmærksomme på dette; den schweiziske nationalbank har de seneste år genaktiveret en modcyklisk kapitalbuffer for at dæmpe overdreven udlån til boliger. UBS-analytikere vurderer i øjeblikket boblerisikoen som “moderat” (ned fra ekstrem) på grund af den lille nedgang i prisvæksten investropa.com, men risikoen er ikke forsvundet. Overkommeligheden for de lokale er ved at nå bristepunktet – middelklassefamilier kæmper for at købe selv beskedne lejligheder, hvilket rejser sociale og politiske spørgsmål. Der lyder i stigende grad stemmer om, at boligmarkedet er uholdbart dyrt, og hvis flere begynder at forlade byen, fordi de ikke har råd til at bo der, kan efterspørgslen bløde op. Ofte ender bobler ikke kun på grund af renteændringer, men også når købernes følelser vender. Hvis købere tror, priserne har toppet, selv midlertidigt, kan psykologien vippe til et købers marked. Selvom der endnu ikke er tegn på en skarp stemningsændring (givet den vedvarende mangel), er risikoen for stagnation eller en mild korrektion i de overprisede segmenter (som luksuslejligheder eller investeringsboliger med meget lavt afkast) til stede.
- Bygge- og forsyningsudfordringer: Ironisk nok er en af markedets største udfordringer netop den modsatte af manglen – ikke nok nye boliger kommer på markedet. Dette er en risiko, da hvis manglen fortsætter eller forværres, kan det hæmme den økonomiske vækst (virksomheder kan få svært ved at rekruttere talent, hvis boliger er for knappe/dyre) og invitere til øget statslig indgriben. At bygge mere i Zürich er ikke let: høje byggeomkostninger, mangel på arbejdskraft i byggebranchen, lange godkendelsesprocesser og modstand fra naboer bremser al udvikling. I 2024 var boligbyggeriet på et lavpunkt, og selvom der er indsatser for at øge det, er der risiko for, at der ikke bliver bygget nok boliger til at imødekomme efterspørgslen, så krisen fortsætter. På den kommercielle side er byggeriet af nye kontorer styrtdykket jll.com, hvilket kan være positivt for eksisterende udlejere på kort sigt, men også betyde mindre moderne plads til at tiltrække nye virksomheder på lang sigt. Omkostningsinflation i byggematerialer er en anden udfordring – selvom den aftog i 2024, gjorde tidligere stigninger i stål, tømmer osv. projekter dyrere, og nogle blev sat på pause. Hvis en ny global inflation rammer, kan det yderligere forpurre udviklingsplanerne.
- Regulatoriske og politiske risici: Ændringer i love og regler udgør et andet sæt udfordringer. For eksempel kan den foreslåede stramning af Lex Koller, som tidligere diskuteret, afskrække nogle udenlandske investeringer, hvis den gennemføres, hvilket potentielt kan reducere kapitaltilførslen til visse segmenter (f.eks. kan udviklingsfinansiering via udenlandske investorer blive sværere). Selvom det har til formål at dæmpe priserne, kan det have bivirkninger som lavere likviditet på ejendomsmarkedet jacquemoudstanislas.ch. Indenrigspolitisk er der også politisk risiko i form af vælgerinitiativer eller politiske skift. Schweizisk direkte demokrati betyder, at vælgerne kan (og gør) introducere initiativer, der påvirker ejendomsmarkedet – fra huslejebremser til tomgangsskatter til stramme zoneinddelingsregler. En aktuel undertone er ønsket om flere lejerbeskyttelser på grund af boligmanglen. Hvis huslejerne bliver ved med at stige, er der risiko for et populistisk pres for huslejeregulering eller strengere regler for udsættelse i forbindelse med renovering mv. Sådanne regler kan påvirke investeringsafkastet for udlejere. Omvendt er der risiko for, at anti-vækst-politiske strømninger kan begrænse udvikling (for eksempel hvis den offentlige modstand mod øget tæthed vokser, kan det blive endnu sværere at bygge de boliger, Zürich har brug for). Afvisningen af nogle nylige projekter i folkeafstemninger på tværs af Schweiz (ikke i Zürich, men f.eks. Geneves initiativ for at begrænse byggeri) viser denne spænding. Zürichs bystyre er generelt pro-udvikling (ledet af pragmatikere, der ser behovet for flere boliger), men de politiske vinde kan hurtigt skifte.
- Inflation og driftsomkostninger: Selvom Schweiz i øjeblikket nyder lav inflation (~1-2%), vil en stigning i inflationen øge bygningers driftsomkostninger (energi, vedligeholdelse, ejendomsskatter indekseret til værdier) og potentielt renteniveauet, hvilket vil presse ejernes likviditet. For erhvervsejendomme kan høj inflation skade detailhandlere og kontorlejere, hvilket gør huslejestigninger sværere. Omvendt kan moderat inflation gavne gældsfinansierede investorer ved at udhule gældens værdi, men i Schweiz er mange investorer egenkapitaltunge. Derudover kan omkostningerne ved den grønne omstilling være betydelige – eftermontering af gamle bygninger med solpaneler, nye varmeanlæg osv. kræver kapital. Selvom det ofte tjener sig ind over tid, er det i mellemtiden en økonomisk udfordring, især for mindre udlejere.
Essensen er, at Zürichs ejendomsmarked ikke er uden sårbarheder. Det står på et meget stærkt fundament (høj efterspørgsel, lavt udbud, økonomisk stabilitet), men risici som økonomiske nedture, udsving i renter og regulatoriske ændringer kan køle markedets begejstring. Markedsdeltagere bør indtage en forsigtig optimisme: udsigterne er fortsat vækst, men scenarier som en global recession eller drastiske politiske ændringer kan ændre denne udvikling. Det er sigende, at institutioner som UBS overvåger Zürich som en potentiel boble mattgul.com – en påmindelse om ikke at blive selvtilfreds. Når det er sagt, har Zürich historisk klaret sig godt gennem kriser – selv under finanskrisen i 2008 stoppede priserne kun midlertidigt. Byens vedvarende appel som finanscentrum og attraktiv by at bo i udgør en buffer. Fremover vil det dog være afgørende at tackle betalbarhedskrisen og øge boligudbuddet for at mindske social utilfredshed og sikre, at Zürichs ejendomsmarked ikke overopheder til bristepunktet. Den fine balance mellem at holde markedet attraktivt for investorer og samtidig imødekomme borgernes behov vil definere politikken og risikobilledet de kommende år.
Kilder:
- Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Zürich Ejendomsmarkedsanalyse (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – “Schweiz’ boligmangel: hvor slemt er det?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Lejeindeks – Udvikling i lejepriser 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – “Købe ejendom i Schweiz: det værd?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Zürich Kontormarked 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – High Street Detailhandel Zürich Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Schweiz Logistikmarked 2024 jll.com
- Foxstone – Schweiz ejendomstendenser 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – “8 Hotteste Ejendomsområder i Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Zürich Kvartersanalyse investropa.com investropa.com investropa.com
- Schweizisk Føderalt Statistisk Kontor / Reuters – Boligpris- og tomgangsdata reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas lovbulletin – Lex Koller-stramningsforslag (Mar 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Schweizisk solcellelov vedtaget (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Byrangeringer mattgul.com
- Investropa – Schweizisk markedsudsigter 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble” projekt swissinfo.ch
- Swissinfo – Boligprotester i Zürich swissinfo.ch
Detailsektoren – Primære shoppingområder står stærkt
Detailhandelsejendomme i Zürich har vist sig at være bemærkelsesværdigt robuste. Faktisk er byens førende shoppinggade, Bahnhofstrasse, fortsat en af de dyreste detailhandelsplaceringer i verden. Prime-lejen for high-street retail er steget med over 20% siden 2020 og nåede omkring CHF 10.250 pr. m² pr. år ved udgangen af 2024 jll.com. Dette placerer Zürichs flagskibsgade kun bag Paris og London i Europa målt på detaillejeomkostninger jll.com. Så høje lejer afspejler intens efterspørgsel fra luksusmærker og detailhandlere på begrænsede butiksfacader. Tomgangen på Bahnhofstrasse er reelt 0% jll.com – enhver ledig butik bliver straks overtaget. I de senere år har flere globale mærker opgraderet til større flagskibsbutikker eller åbnet på gaden, så der hele tiden er fuld udlejning. Zürichs status som en velhavende global by understøtter dette: byen fører Europa i købekraft pr. indbygger, hvilket i høj grad understøtter detailhandelsforbruget jll.com. Stabile strømme af turister, forretningsrejsende og velhavende beboere sikrer fortsatte salg i luksusbutikker, ur-/smykke- og high-end modebutikker. Selvom e-handel vokser, forbliver oplevelsen og prestigen ved at være til stede på Bahnhofstrasse uerstattelig for detailhandlere. Historien er den samme i andre attraktive områder som Den Gamle By og Seefelds butiksdistrikter – efterspørgslen er sund, og tomgangen er minimal.
Det skal dog siges, at sekundære detailhandelslokationer står over for et mere nuanceret billede. Nogle sidegader og mindre centrale centre har måttet gentænke deres placering efter COVID, og mellemklasseforhandlere er opmærksomme på konkurrencen fra onlinesalg. Samlet set er fodtrafikken i Zürich vendt tilbage med turisternes og kontoransattes tilbagekomst, men kunder forventer nu mere end blot butikker – succesfulde detailsteder tilbyder oplevelser (caféer, events) og bekvemmelighed. Alligevel klarer Zürichs detailsektor sig godt i forhold til mange andre byer. Forbrugertilliden understøttes af Schweiz’ lave inflation og stigende lønninger, og arbejdsløsheden er meget lav. Udlejere på hovedgaderne opnåede rekordhøje huslejer i 2024 jll.com, hvilket indikerer stor tillid til fysiske butikker blandt detailhandlere her. Som følge heraf er investorer fortsat meget interesserede i førsteklasses detailaktiver, som giver stabil indkomst (dog er afkastet lavt grundet de høje priser). Fremadrettet vil detailhandlens resultater sandsynligvis variere alt efter segment: ultra-prime vil fortsætte med at trives, mens svagere placeringer må forny sig. Hvis turismen fra Asien og USA vokser i de kommende år, vil det yderligere styrke central detailhandel. Omvendt kan et fald i forbrug eller nye e-handelsvaner lægge pres på de mindre attraktive butikker. For nu er Zürichs detailhandelsejendomme en succeshistorie på toppen – “Location, location, location” gælder stadig, med Bahnhofstrasse, der opnår nogle af verdens højeste lejepriser og nul tomgang på grund af vedvarende stor efterspørgsel jll.com.
Industri & Logistik – Høj efterspørgsel, begrænset udbud
Industriei- og logistiksejendom-segmentet i Zürich-regionen (og Schweiz generelt) oplever stærk efterspørgsel og faldende tomgang. Fra 2023 er tomgangsprocenten for investerbare logistikejendomme på landsplan faldet til omkring 5,1%, ned fra 7,7% i 2019 jll.com. Med andre ord er lagre og distributionsfaciliteter i stigende grad udlejet, takket være stigningen i e-handel, omstrukturering af forsyningskæder samt virksomheder der holder større lagre. Geografisk er schweizisk logistik koncentreret langs vigtige transportkorridorer – en stor andel af faciliteter ligger i Basel–Zürich–Solothurn-trekanten og omkring større byområder jll.com. Zürich, der ligger ved krydset mellem motorveje og tæt på lufthavnen, er et førende logistisk knudepunkt, men også pladsbegrænset. Meget industrijord er blevet omdannet til kontorer eller boliger (især i Zürich by), hvilket begrænser udbuddet af nye lagerhaller. Mange eksisterende lagre er ældre og ikke fuldt ud tilpasset moderne behov (f.eks. lavere frihøjde, færre læsseramper) jll.com, hvilket betyder at grade A logistikarealer er ekstremt sjældne.
Lejen for logistik-/industriejendom i Zürich-området ligger typisk mellem cirka CHF 85 og 140 pr. m² pr. år alt efter størrelse og beliggenhed jll.com. Disse lejer er relativt høje set i international sammenhæng (afspejler høje schweiziske jord- og byggeomkostninger). Lejevæksten har været moderat, men stabil, i takt med faldende tomgang. Investorer udviser i stigende grad interesse for denne aktivklasse på grund af indkomststabilitet og vækstpotentiale – logistikafkast, selv om de er lave i Schweiz (~4–5%), er lidt højere end afkast for prime kontorejendomme. Bemærk, at de fleste logistikejendomme i Schweiz er brugerejede (virksomheder ejer selv deres lagre) jll.com. Kun ca. 300 logistikejendomme på landsplan er udlejningsbaserede investeringsaktiver jll.com. Dette øger sektorens illikviditet og eksklusivitet. De få investeringsklasse-lagre, der kommer på markedet, tiltrækker hård konkurrence, herunder udenlandske institutionelle købere, tiltrukket af Schweiz’ stabilitet.
I de kommende år forventes logistikudviklingen fortsat at være begrænset. Egnet jord omkring Zürich til nye store lagerbygninger er begrænset og stærkt reguleret. Dog intensiveres nogle industrizoner i byens udkant og langs A1-motorvejen – ældre områder kan få fleretagers logistikfaciliteter eller blive opdelt til urban “last-mile” distribution. Trenden mod nærproduktion (mere lageropbevaring inden for Schweiz) og boomet i onlineshopping vil fastholde den høje efterspørgsel på moderne logistikejendomme. Som følge heraf kan tomgangen mindskes yderligere, og huslejen kan stige, især for topmoderne lagerenheder. En udfordring er ombygning af forældede bygninger – mange ældre industribygninger lever ikke op til de nuværende logistikkrav jll.com. Kreative løsninger som at omdanne dele af dem til self-storage eller erhvervsenheder til små og mellemstore virksomheder afprøves for at nedbringe tomgangen jll.com. Overordnet set er udsigterne for industriejendomme i Zürich positive, præget af knaphed og solid efterspørgsel. Dette nicheområde får måske ikke samme opmærksomhed som boliger eller kontorer i Zürich, men det byder på nye muligheder for investorer, som kan navigere i planlægningen og finde aktiver – de grundlæggende forhold med lav tomgang og stabil udlejningsbehov er stærkt til stede jll.com.
Investeringsudsigter: Afkast, udenlandsk interesse & muligheder
Udenlandske investeringer og regler: Det er vigtigt at bemærke, at Schweiz opretholder strenge regler (Lex Koller), der begrænser udenlandsk ejerskab af boligejendomme.
Ikke-residente udlændinge kan generelt ikke købe boliger i Zürich (undtagen i sjældne tilfælde eller via visse undtagne strukturer) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Udlændinge kan frit investere i erhvervsejendomme, og indtil nu har de også kunnet købe aktier i schweiziske ejendomsselskaber eller fonde uden begrænsning jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har gjort det muligt for udenlandsk institutionelt kapital at indirekte komme ind på Zürichs marked.Der er stor global interesse – statslige formuefonde, globale REITs og private investorer har investeret penge i schweiziske ejendomsfonde, udviklingsprojekter og opkøb af kommercielle aktiver.For eksempel oplever Zurichs prestigefyldte kontorbygninger og detailhandels-ejendomme ofte bud fra tyske fonde eller mellemøstlige investorer.Fremadrettet kan det regulatoriske landskab dog blive strammere.I marts 2025 annoncerede den schweiziske regering planer om at begrænse udenlandske ejendomskøb yderligere, hvilket potentielt kan afslutte undtagelsen, der tillod udlændinge frit at købe aktier i børsnoterede ejendomsselskaber jacquemoudstanislas.ch.Hvis de gennemføres, vil sådanne reformer (som i øjeblikket er til debat) kræve regeringens godkendelse for udenlandske investorer, selv for indirekte ejendomsandele, et markant skift med henblik på at dæmpe efterspørgslen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har givet anledning til bekymring for, at udenlandsk kapital kan blive afskrækket.Alligevel er den lovgivningsmæssige proces i gang – eventuelle ændringer vil tage tid og kan blive udvandet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.For nu er udenlandske investorers interesse fortsat høj, især for kommercielle aktiver og udviklingspartnerskaber.Stabile afkast i et lavrentemarked: Ejendomme i Zürich er værdsat som en “sikker havn” for investeringer og tilbyder stabilitet frem for høje afkast. I 2025 vil førsteklasses bolig- og kontorejendomme i Zürich typisk give et årligt afkast (brutto) på kun omkring 2,5%–3,5% foxstone.ch. Disse afkast er beskedne, hvilket afspejler de høje vurderinger og den lave risiko ved schweiziske ejendomme. For institutionelle investorer som pensionskasser og forsikringsselskaber gør Zürich-ejendommes pålidelighed og kapitalbevarelse dem til en kerneinvestering. Faktisk rapporterer store ejendomsejere stabile eller stigende værdier – for eksempel bemærkede Swiss Life (en af Schweiz’ største ejendomsinvestorer), at deres porteføljes reelle værdier steg ~0,2% i 1. kvartal 2025 og gik dermed imod enhver nedgang reuters.com. Lejeindtægterne betragtes som særdeles pålidelige på grund af fuld belægning og stærk lejerkredit i Zürich. Det samlede afkast forventes fremover primært at komme fra indkomst plus en let kapitalgevinst (forventet ~1–4% årlig prisvækst i de kommende år investropa.com). Internationale investorer forbliver også tiltrukket på trods af de lave afkast, fordi Schweiz har status som en sikker havn. I tider med global usikkerhed tiltrækker ejendomme i Zürich udenlandske købere, der søger at bevare deres formue investropa.com. Den stærke schweizerfranc og landets politiske stabilitet øger attraktionen.
Fremvoksende muligheder – Grønne og niche-segmenter: Investorer kigger også på nye nicher og value-add strategier på Zürichs marked. Et stort tema er bæredygtighed. Der er stigende efterspørgsel (fra lejere og købere) efter miljøvenlige, energieffektive bygninger, og ejendomme med grønne certificeringer kan opnå merpriser investropa.com. Regeringens indsats for at reducere CO2 – eksempelvis et nyt lovkrav om solpaneler på de fleste nye bygninger pv-magazine.com – vil kræve opgradering af ældre bygninger og udvikling af vedvarende energiinfrastruktur. Dette skaber muligheder for investorer til at omstille ældre bygninger med isoleringsforbedringer, varmepumper, solceller mv., og samtidig øge værdien under grønne regulativer. En anden tendens er teknologi og PropTech indenfor ejendomme: smarte boligfunktioner, digitale lejerservices og dataanalyse tilfører ejendomme værdi (særligt tiltrækkende for teknologisk kyndige lejere på Zürichs marked) investropa.com.
Visse ejendomssegmenter viser også vækstpotentiale. Logistik- og life science-faciliteter er efterspurgt, men udbuddet er lavt – ombygning eller udvikling af letindustrielle områder i byens udkant til last-mile logistik eller laboratorie-/forskningsbrug er en lovende vej. Boligudvikling i “B”-lokationer omkring Zürich er en anden mulighed: Da det er så svært at finde noget tilgængeligt i bymidten, oplever distrikter udenfor centrum samt pendlertowns stor vækst (investorer fokuserer på nyopførte lejeboliger i disse områder, hvor afkastet kan være lidt højere) foxstone.ch. Faktisk er forstadsområder med gode transportforbindelser ved at blive investeringsknudepunkter, da lejere søger relativt billige muligheder udenfor citykernen foxstone.ch. Derudover får alternative boligmodeller også medvind: co-living og andelsboliger. Zürich har en stærk tradition for non-profit boligselskaber, og byen understøtter dette segment (målsætning om at 33% af boligmassen skal være non-profit i 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Selvom det ikke maksimerer profitten, giver andelsbyggerier stabile, langsigtede afkast og involverer ofte samarbejde mellem offentlige og private på byens grunde – institutionelle investorer som pensionskasser investerer forsigtigt i disse projekter som ESG-venlig strategi. På det private marked tiltaler co-living-boliger med fleksibel udlejning og fællesfaciliteter unge professionelle og expats og udgør en niche, der er værd at holde øje med.
Afkastudsigter: Overordnet set kan investorer forvente moderate men pålidelige afkast fra ejendomme i Zürich i de næste par år. Førsteklasses bolig- og erhvervsejendomme kan give et afkast på omkring 3% årligt i kontantstrøm foxstone.ch, plus et par procent i værdistigning – ikke spektakulært, men i tråd med Schweiz’ lavrisikoprofil. De, der søger højere afkast, kigger på value add-strategier (f.eks. renovering af ældre lejligheder for salg på ejerboligmarkedet grundet stærk efterspørgsel) eller udvikling (dog gør høje byggeomkostninger og regulering dette udfordrende i Zürich). Platforme som ejendoms-crowdfunding er også kommet på banen (f.eks. Foxstone, Crowdhouse), hvilket giver investorer mulighed for at påtage sig en smule mere risiko for mål-afkast i 5–7%-intervallet via diversificerede ejendomsporteføljer foxstone.ch. Interesse fra udlandet vil sandsynligvis fortsætte for kerneaktiver, medmindre nye love begrænser det markant. Samlet set forbliver investeringsudsigterne i Zürich positive, men konkurrencen er hård – markedets stabilitet og knaphed taler for stabile værdier, men investorer skal være kreative for at finde afkast. Vigtige muligheder ligger i bæredygtige forbedringer, imødekommelse af boligefterspørgslen i underforsynede segmenter samt udnyttelse af Zürichs fortsatte vækst, samtidig med at man navigerer i et reguleringsmiljø under forandring.
Nøglekvarterer og ejendomshotspots
Zürich er en by med mangfoldige distrikter, der hver især har deres egen karakter og ejendomstrends. Nedenfor fremhæver vi flere centrale kvarterer – fra ultra-eksklusive kvarterer ved søen til spirende, urbane områder – inklusiv deres prisniveauer, popularitetsdrivere, udviklingsprojekter og livskvalitetsfaktorer:
- Enge (Distrikt 2) – Luksuriøs bolig ved søen. Enge, på den sydlige side af det centrale Zürich, er blevet en magnet for eksklusive lejligheder og velhavende professionelle. Priserne her ligger i gennemsnit omkring CHF 18.300 pr. m² investropa.com, blandt de højeste i byen. Nylige luksusbyggerier (med fordele som private fitnesscentre og concierge-service) tiltrækker velhavende expats og tech-ledere til Enge investropa.com. Områdets tiltrækningskraft ligger i dets prime beliggenhed – gåafstand til CBD, langs søbredden og hjemsted for faciliteter som Rieter Park og Museum Bärengasse. Levevilkårene er fremragende: Enge tilbyder eksklusiv shopping, internationale skoler og kort transport til finanscentret Paradeplatz. Med nye premium-projekter stadig på vej, er Enges eksklusivitet – og de høje priser – sat til at vare ved investropa.com.
- Seefeld (Distrikt 8) – Lake Zürichs mest eftertragtede. Seefeld er et ekstremt efterspurgt kvarter øst for byens centrum, kendt for sin nærhed til Zürichsøen, trendy restauranter og livlige atmosfære. Ejendommene her opnår toppriser (blandt de højeste pr. m² i Zürich) og oplever hård konkurrence investropa.com. Tomgangen er stort set ikke-eksisterende – alle vil bo i Seefeld. På trods af lave lejeafkast på ~2–3 % (et tegn på meget høje kapitalværdier), understreger den konsekvent lave tomgang og høje husleje områdets attraktivitet investropa.com. Seefeld tilbyder en blanding af elegante, historiske bygninger og moderne lejligheder, mange med udsigt over søen. Beboere nyder liv ved vandet, grønne områder som Zürichhorn-parken og butikker. Det er populært blandt både velhavende lokale og udstationerede. Med meget begrænset plads ser Seefeld kun få nye byggerier (bortset fra enkelte luksuslejlighedsprojekter), så udbuddet forbliver stramt. Forvent, at Seefeld forbliver en eksklusiv enklave med enestående livskvalitet og priser derefter.
- Fluntern (Distrikt 7) – Prestige på Zürichberg. Fluntern ligger på de skovklædte skråninger af Zürichberg-bakken og er et af Zürichs mest prestigefyldte boligkvarterer. Det er kendt for sceniske udsigter, luksusvillaer og topskoler. Især familier værdsætter Fluntern for dets elitære uddannelsesmuligheder – nabolaget huser anerkendte skoler (som den lokale afdeling af Zurich International School og fremragende offentlige grundskoler), der konsekvent har høj tilmelding. Boligerne i Fluntern er rummelige og ofte arkitektonisk iøjnefaldende, og mange ambassader og lederboliger er placeret her. Ejendomspriserne er meget høje (sammenlignelige med sødistrikterne), og udbuddet er konstant lavt – enhver boligannonce i Fluntern skaber straks interesse. Området byder på et roligt, grønt miljø (tæt på zoologisk have og skovstier) og ligger alligevel kun få minutter fra centrum med sporvogn. Den fortsatte byggeaktivitet er minimal på grund af streng lokalplanlægning, der beskytter områdets karakter. Samlet set tilbyder Fluntern privatliv, natur og prestige og forbliver derfor højt eftertragtet blandt Zürichs elite.
- Zürich West / Kreis 5 (Distrikt 5) – Fra industri til trendy. Kreis 5, også kendt som Zurich West, er blevet forvandlet fra en rå industrizone til et af byens mest trendy kvarterer. Denne igangværende gentrificering har skubbet ejendomsværdierne i vejret – gennemsnitsprisen for en lejlighed her lå på omkring CHF 14.600 pr. m² i 2024, en stigning på 3% fra året før investropa.com. Området bugner af nye projekter: gamle lagerbygninger er blevet til loftslejligheder, gallerier, teknologikontorer og nattelivssteder. Unge professionelle og kreative strømmer til Kreis 5 for dets rå atmosfære og relative overkommelighed sammenlignet med centrum investropa.com. Byen har aktivt investeret i at forbedre Kreis 5’s beboelighed – tilføjet parker, skoler og kulturrum for at gøre distriktet mere familievenligt investropa.com. Transportmulighederne er fremragende (flere sporvognslinjer, stationen Hardbrücke i nærheden). Med store projekter som Europaallee (lige på den anden side af skinnerne) og lokale byfornyelser fortsætter udviklingen. Kreis 5 byder nu på nogle af Zürichs fedeste restauranter, natklubber og designbutikker, balanceret af ny fællesskabsinfrastruktur. Det tilbyder en unik urban livsstil, og som resultat forventes efterspørgslen (og priserne) at stige i takt med områdets fortsatte renæssance investropa.com.
- Altstetten (Distrikt 9) – Fremadstormende bycentrum. Altstetten, i det vestlige Zürich, får opmærksomhed som et mere overkommeligt boligområde med vækstpotentiale. I mange år var det primært et industrielt/arbejderklassekvarter, men de seneste ændringer har været dramatiske. Ejendomspriserne i det centrale Zürich er steget voldsomt, “hvilket har fået mange købere og lejere til at udforske Altstetten som en budgetvenlig mulighed” investropa.com investropa.com. Gennemsnitspriserne pr. m² her er markant lavere end i byens centrum (hvilket gør det til en af de bedste værdier i Zürich) investropa.com. Samtidig har Altstetten gennemgået store infrastrukturforbedringer – især forlængelsen af Limmattal-letbanen og andre forbedringer af den offentlige transport har gjort pendling fra Altstetten til centrum nemt investropa.com. Nye bolig- og erhvervsprojekter skyder op omkring Altstettens togstation og langs ruter. Distriktet byder nu på moderne lejligheder, indkøbscentre og kontorkomplekser (flere store virksomheder har kontorer i Altstettens erhvervsparker). Med hurtig transport, billigere leje/priser og flere faciliteter udvikler Altstetten sig til et levende sekundært centrum. Mange førstegangskøbere og unge familier søger her for at få mere plads til en rimelig pris. Efterhånden som flere opdager områdets bekvemmelighed og værdi, er Altstettens profil og ejendomsværdier på stabil fremgang investropa.com.
- Oerlikon (Distrikt 11) – Blomstrende erhvervs- og boligknudepunkt. Oerlikon i det nordlige Zürich er en af byens største udviklingssucceser. Takket være fremragende transportforbindelser (en stor S-Bahn togstation, sporvogns- og bushubs) og rigeligt med plads, er Oerlikon blevet forvandlet til et boomende bycentrum. Området er fyldt med nye kontorer, indkøbscentre (som Neumarkt-centret) og lejlighedskomplekser. Denne vækst driver efterspørgslen på ejendomme – medianprisen for huse i Oerlikon overstiger nu CHF 2,5 millioner (for større familieboliger), og værdien for alle ejendomstyper stiger investropa.com. Ejendomsmæglere rapporterer om øget interesse, da både beboere og virksomheder strømmer til Oerlikons bekvemme beliggenhed investropa.com investropa.com. Distriktets igangværende udviklingsprojekter er en væsentlig tiltrækning: flere højhuse og blandede bebyggelser er under opførelse eller for nylig færdiggjorte, hvilket tilføjer moderne boliger og forbedrer den lokale infrastruktur investropa.com. I gadeplan har Oerlikon fået nye parker, restauranter og kulturelle steder, der skaber en levende lokalsamfundsstemning investropa.com. Det er i stigende grad selvforsynende – folk kan bo, arbejde og socialisere alt sammen i Oerlikon. Givet den strategiske placering (10 minutter med tog til det centrale Zürich og direkte togforbindelse til Zürich Lufthavn), er Oerlikon et hotspot både for investorer og lejere. Området forventes at fortsætte med at blomstre, med flere forbedringer (som et planlagt innovationscampus og sportsfaciliteter) på vej. For dem, der søger stærkt vækstpotentiale i Zürich, tilbyder Oerlikon en overbevisende kombination af forbindelser, nyudvikling og relativt moderate priser (i det mindste sammenlignet med centrum og sødistrikterne).
- Affoltern (Distrikt 11) – Ny infrastruktur, ny tiltrækningskraft. Længere ude i distrikt 11 er Affoltern blevet et lyspunkt på ejendomsmarkedet takket være forbedret infrastruktur og fornuftige priser. For nylig har det schweiziske føderale vejkontor investeret massivt i nye veje og motorvejsudvidelser omkring Affoltern investropa.com, hvilket har forbedret tilgængeligheden markant. Dette har sat Affoltern på landkortet for købere, der værdsætter nemmere pendling med bil eller bus investropa.com. Derudover oplevede Zürich et boom i opførelse af nye lejligheder i 2023, især i områder som Affoltern – det højeste antal nye enheder siden 2018 blev opført, hvilket signalerer interesse fra både udviklere og købere investropa.com. Med disse nye lejligheder, der udbydes (ofte til lavere priser end projekter i indre by), tiltrækker Affoltern unge fagfolk og familier, der søger moderne boliger til konkurrencedygtige priser investropa.com investropa.com. Befolkningen i området stiger tilsvarende. Affoltern nyder også godt af nærliggende grønne områder og et mere stille forstadsmiljø, der giver en balance mellem by og land. Byens planer om muligvis at udvide den kollektive trafik yderligere til Affoltern vil kun forøge områdets tiltrækningskraft. Kort sagt, Affoltern er på en positiv kurs: forbedret tilgængelighed, ny boligforsyning og stadig overkommelige priser gør det til et spændende valg for værdibevidste boligkøbere. Den igangværende transformation antyder solid vækst i fremtiden både for lokalsamfund og ejendomsværdier investropa.com.
- Schwamendingen (Distrikt 12) – Overkommelig med udviklingspotentiale. I den nordlige del af byen har Schwamendingen historisk set været et billigt, overset kvarter – men det er ved at ændre sig. Det får nu “opmærksomhed som et budgetvenligt alternativ” for dem, der er prissat ud af det centrale Zürich investropa.com. Boligpriserne her er blandt de laveste i byen, hvilket tiltrækker mange førstegangskøbere og familier med mellemindkomst. Det spændende er Schwamendingens udviklingsmomentum. Et flagskibsprojekt, “Über-Gärten”, leverer 228 nye lejeboliger med innovativt design (store loggiaer, fælles “skovhaver”) for at forbedre livskvaliteten investropa.com. Sådanne projekter fornyer boligudbuddet og tiltrækker en mere mangfoldig gruppe beboere. En anden stor forbedring er Schwamendingen Støjtunnelen, et banebrydende infrastrukturprojekt, der har dækket en del af motorvejen med en “grøn” overdækning investropa.com. Dette har markant reduceret støj og forurening i området, samtidig med at nyt parkområde er skabt ovenpå tunnelen investropa.com. Den forbedrede livskvalitet er mærkbar – roligere gader, renere luft og nye grønne områder. Samlet set vidner disse initiativer om en stærk investering i fællesskabet i Schwamendingen. Kvarteret tilbyder nu en balance mellem overkommelighed og livskvalitet, som bliver stadig sjældnere i Zürich investropa.com. Som følge heraf vokser Schwamendingen i popularitet blandt dem, der søger værdi: du får mere plads for pengene, og området er i udvikling. Det er et godt eksempel på, hvordan Zürichs forstæder udvikler sig for at opfylde moderne behov. Fremadrettet kan du forvente, at Schwamendingens omdømme og efterspørgsel på ejendomme vil fortsætte med at stige, selvom det sandsynligvis forbliver mere overkommeligt end byens eksklusive distrikter.
Hvert af disse kvarterer illustrerer Zürichs alsidige ejendomslandskab. “Guldkysten” og “Sølvkysten” langs Zürichsøen lige uden for bygrænsen fortjener også omtale – Guldkysten (den solrige østbred) i byer som Küsnacht og Zollikon forbliver ultra-prime for villaer og kan opleve salgspriser på villaer over 10 millioner CHF investropa.com, mens Sølvkysten (vestbredden, f.eks. Thalwil, Horgen) tilbyder en smule mere værdi, men er stadig meget eksklusiv. Tilbage i byen, uanset om man søger gammeldags luksus (Enge, Seefeld, Fluntern), rå urban livsstil (Kreis 5) eller kommende familievenlige områder (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), tilbyder Zürichs distrikter dette – hvis man kan sikre sig en plads. Bemærk, at alle områder deler den fælles udfordring med begrænset udbud. Selv i de “billige” kvarterer er det ikke nemt at finde en bolig. Dette betyder, at prisstigninger er et byomfattende fænomen, blot i forskellige størrelser. For investorer og boligkøbere er det afgørende at være opmærksom på disse kvartersforskelle – de nyeste hotspots versus vedvarende blåstemplede områder – for at kunne navigere på Zürichs marked.
Infrastruktur- og udviklingsprojekter der former fremtiden
Opgraderinger af transport: Zürich fortsætter med at investere massivt i infrastruktur for at støtte sin vækst og forbedre livskvaliteten. I de senere år er større udvidelser af den offentlige transport blevet færdiggjort eller påbegyndt. Et godt eksempel er den nye Limmattal letbane, som forbinder de vestlige distrikter (Altstetten/Affoltern) med forstæderne langs Limmattalen. Denne udvidelse af sporvognslinjen, sammen med andre forbedringer af sporvognsnettet, har betydeligt reduceret rejsetiden fra yderområder ind til byen investropa.com. Bedre forbindelser styrker allerede områder som Altstetten og Affoltern, som tidligere nævnt, ved at gøre dem mere tilgængelige og attraktive for både beboere og virksomheder. Yderligere udvidelser af sporvogne og busbaner er planlagt for at sikre, at alle distrikter får stærke transportforbindelser. Imens gennemgår S-tog-pendlernetværket – rygraden i Zürichs mobilitet – opgraderinger. Den overfyldte Stadelhofen station står til udvidelse (ekstra tunnel og perroner er planlagt) for at øge togkapaciteten gennem det centrale Zürich i de kommende år. Forbundsregeringen arbejder også på “Zürich Brütten Tunnel”-projektet (en ny jernbanetunnel mod Winterthur) for at forbedre forbindelserne mellem byerne fra begyndelsen af 2030’erne. Disse projekter vil muliggøre hyppigere togafgange og mindre trængsel, hvilket skal imødekomme det forventede befolkningsvækst i metropolregionen.
På vejfronten er innovative løsninger med til at forbedre trafikflow og miljø. Et bemærkelsesværdigt projekt er Schwamendingen motorvejsinddækningen (omtalt ovenfor), som blev færdiggjort for at dække en støjende motorvej med et anlagt dække investropa.com. Dette genforenede ikke blot nabolag, der tidligere var adskilt af motorvejen, men skabte også en ny 1,6 km lang grøn park for beboerne – en win-win for mobilitet og bylivskvalitet. Byen og kantonen har lignende planer om at løse andre trafikflaskehalse med tunnel- eller overdækningsmuligheder (f.eks. drøftes det at grave dele af Rosengartenstrasse-ringvejen ned for at reducere støjen i de tætte kvarterer). Derudover bliver Zurichs offentlige transport grønnere: byen er ved at indfase elektriske busser og udvide cykelinfrastrukturen med nye cykel-“supermotorveje”, der skal krydse byen på tværs. Alle disse tiltag understøtter Zurichs mål om at være en forbilledlig transitby i det 21. århundrede, hvor selv yderområderne er godt forbundet og bæredygtige transportformer prioriteres. Effektiv transportinfrastruktur er også afgørende for ejendomsmarkedet – det åbner nye områder for udvikling og sikrer, at byen kan vokse uden at drukne i trængsel.Store udviklingsprojekter: Flere storskalaprojekter er ved at omforme Zürichs bystruktur. Måske det mest ventede er Hardturm “Ensemble”-projektet, som vil omdanne det længe tomme Hardturm stadionområde i distrikt 5. Projektet omfatter et nyt fodboldstadion med 18.000 sæder til Zürichs to fodboldklubber, flankeret af to højhuse og bygninger i mellemstørrelse, som vil give ca. 600 nye lejligheder (herunder almene boliger) samt kontor- og butikslokaler swissinfo.ch. Vælgerne godkendte denne plan til 570 mio. CHF tilbage i 2018 swissinfo.ch, og efter mange års politiske drøftelser og juridiske appeller forventes byggeriet at begynde snart. Når det realiseres, vil det skabe et helt nyt kvartercenter i det vestlige Zürich, der imødekommer både behovet for sportsinfrastruktur og boligmangel. Boligkomponenten er væsentlig – ét tårn er planlagt primært som andels-/ikke-kommercielle boliger, hvilket hjælper byen med at nærme sig målet om flere betalelige boliger swissinfo.ch. Mens retssager har forsinket tidsplanen (projektet har været “start-stop” med modstand fra visse grupper) coliseum-online.com swissinfo.ch, er den generelle forventning, at Ensemble-projektet til sidst bliver gennemført, og leverer et moderne stadion i midten/sidst i 2020’erne samt tiltrængte nye boliger.
I centrum er det enorme Europaallee-projekt (en omdannelse af tidligere jernbanearealer ved Zürich Hovedbanegård) for nylig afsluttet sine sidste faser. Gennem det seneste årti har Europaallee leveret nye kontorer (herunder Googles store campus), hundredvis af lejligheder, et universitetscampus og handelsstrøg – og har dermed reelt udvidet centrum. Færdiggørelsen i 2020-2021 betyder, at der ikke længere er store tomme grunde i det centrale Zürich. Opmærksomheden rettes nu mod mindre udfyldnings- og tidligere industriarealer. For eksempel i Oerlikon pågår udviklingen fortsat på steder som Centro (Oerlikons centerfornyelse), og det højhuse Andreasturm, som åbnede i 2018, har fået selskab af andre tårne som Franklin Tower, og flere er planlagt omkring Oerlikon station. I det nordlige Zürich er der planer om en ny innovationspark nær Dübendorf (lige udenfor byen), som vil inkludere F&U-faciliteter og muligvis boliger – og udnytter nærheden til ETH og universitetet.
Zurichs planlæggere lægger også vægt på bæredygtig byomdannelse. Mange ældre industriområder i storbyzonen er udset til transformation til blandet anvendelse. For eksempel i forstæderne: Dietikon-området har et stort projekt, hvor en gammel industrizone omdannes til et boligkvarter med tusindvis af boliger, hvilket indirekte vil lette presset i Zürich by. Inden for byen fortsætter byfornyelsen i Kreis 4 og 5 (Langstrasse og Zürich West), styret af planer om at tilføje grønne gårdrum og fællesarealer sammen med nye bygninger investropa.com. Byens masterplan for 2040 fokuserer på “Innenentwicklung” – indre udvikling – hvilket betyder fortætning inden for den eksisterende bystruktur i stedet for spredning. Dette involverer opgradering af visse områder med adgang til kollektiv trafik til højere bygninger og tilskyndelse af blandet anvendelse i højhuse i udpegede zoner (for eksempel vil flere højhuse blive tilladt omkring Altstetten og Oerlikon). Dog balancerer Zürich dette med strenge design- og miljøstandarder for at bevare byens karakter.
Infrastruktur møder byplanlægning: En anden væsentlig initiativ er Zürichs forpligtelse til 2000-watt samfundet og klimamålene. Byen ruller programmer ud for at energirenovere bygninger, udvide fjernvarmenet (ofte med søvand eller spildvarme) og kræve solpaneler på nye bygninger i overensstemmelse med ny føderal lov pv-magazine.com. Denne grønne infrastruktursatsning betyder, at udviklere ofte skal integrere solceller, grønne tage og energieffektive tekniske anlæg i projekterne – hvilket øger startomkostningerne, men forbedrer bæredygtigheden på sigt. Gevinsten er en by, der forbliver meget beboelig, lav-forurenet og klimamodsandsdygtig, hvilket igen holder ejendomsværdierne robuste.
Zoningspolitikker er også under udvikling. Byen har signaleret planer om at beskytte plads til non-profit boliger – for eksempel ved at reservere noget offentlig jord til andelsboliger og skrive regler, der tilskynder til flere billige boliger i nye projekter. Et bemærkelsesværdigt mål sat af vælgerne er, at en tredjedel af alle boliger skal ejes af andelsboligforeninger eller andre non-profit organisationer i 2050 digitalcollection.zhaw.ch. Dette får byen til at stille jord og fordelagtige vilkår til rådighed for sådanne projekter (fx er “Mehr Als Wohnen” andelskomplekset i Hunziker Areal, færdiggjort for få år siden, en model, der skal kopieres). Derudover er der blevet diskuteret reguleringer af korttidsudlejning (Airbnb) som et middel til at sikre, at boliger bruges til lokale behov – Zürich overvejer at indføre begrænsninger på udlejning af lejligheder til turister for at forhindre, at boliger trækkes ud af det langsigtede marked, selvom der endnu ikke er nogen streng lov på plads.
Sammenfattende er Zurichs infrastruktur og udviklingspipeline rettet mod intelligent vækst: udvidelse af transportkapacitet, frigørelse af nye boliger i underudnyttede områder og forbedring af byens grønne og offentlige rum. Projekter som Hardturm stadion, Schwamendingen-tunnelen og nye sporvognslinjer er karakteristiske for Zurichs tilgang – at investere i forbedringer, der tjener flere mål (boliger, mobilitet, miljø). Disse tiltag bør hjælpe Zürich med at forblive meget konkurrencedygtig og attraktiv at bo i, hvilket igen understøtter ejendomsmarkedets styrke. Udfordringerne er naturligvis mange (fra NIMBY-modstand til komplekse schweiziske godkendelsesprocesser), men byens resultater viser gradvis, konsensusdrevet fremgang. For investorer og beboere betyder disse udviklinger bedre forbindelser, flere boligmuligheder i visse områder og en kontinuerlig udvikling af Zurichs bylandskab over det næste årti.
Reguleringsmiljø: Skatter, Ejerskabsregler & Byggeregler
Zurichs ejendomsmarked fungerer inden for Schweiz’ stabile men udviklende regulatoriske rammer, der dækker alt fra skatter til regler for udenlandske købere og bæredygtighedskrav. Her er nøgleaspekter og ændringer pr. 2025:
Regler for udenlandsk ejerskab – Lex Koller: Måske den mest markante regulering er Lex Koller-loven, som begrænser udenlandske statsborgeres mulighed for at købe boligejendomme i Schweiz.
I byen Zürich betyder dette, at ikke-residente udlændinge ikke kan købe huse eller lejligheder som investeringer eller fritidsboliger.Kun beboere (inklusive udenlandske statsborgere med schweiziske opholdstilladelser) behandles som lokale ved køb af ejendom jacquemoudstanislas.ch.Der er et par undtagelser – f.eks.udlændinge kan købe visse ferieboliger i turistområder eller tage en betydelig andel i en børsnoteret schweizisk ejendomsfond/-selskab (indirekte ejerskab) uden problemer jacquemoudstanislas.ch.Erhvervsejendomme er også undtaget, så udenlandske virksomheder eller enkeltpersoner frit kan købe kontorer, detailbutikker, hoteller osv.Disse regler har historisk set begrænset international spekulation i schweiziske boliger og sikret, at markedet ikke domineres af udenlandske købere (som det er set i nogle andre globale byer).Dog er ændringer på vej: Forbundsrådet (den schweiziske regering) annoncerede i marts 2025 planer om at stramme Lex Koller yderligere jacquemoudstanislas.ch.Blandt de foreslåede reformer kan udlændinge, der bor i Schweiz, blive tvunget til at sælge deres bolig, hvis de flytter væk (lukning af en smuthul), og vigtigst af alt, den nuværende undtagelse for at købe aktier i ejendomsselskaber vil ophøre jacquemoudstanislas.ch.Det betyder, at udenlandske investorer endda ville skulle have tilladelse til at investere indirekte via et børsnoteret ejendomsselskab eller fond – en væsentlig ændring.Også foreslået: udenlandske købere af erhvervsejendomme ville være begrænset til eget brug; de kunne ikke købe udelukkende for at udleje jacquemoudstanislas.ch.Disse foranstaltninger har til formål at dæmpe efterspørgslen og imødegå Schweiz’ boligmangel (som en del af en bredere strategi forbundet med bekymringer om befolkningstilvækst) jacquemoudstanislas.ch.Det er vigtigt at bemærke, at dette endnu ikke er lov – et udkast er ved at blive udarbejdet til parlamentarisk debat, og der forventes kraftig modstand fra erhvervs- og ejendomsgrupper jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Hvis sådanne strenge regler til sidst bliver vedtaget (hvilket er usikkert), kan det markere en væsentlig ændring i det juridiske miljø for udenlandske investeringer og potentielt reducere nogle af strømningerne af udenlandsk kapital.I mellemtiden gælder status quo for 2025: udenlandske købere spiller en begrænset direkte rolle på boligmarkedet i Zürich, men er aktive i kommercielle og indirekte investeringer.Enhver, der ønsker at investere fra udlandet, bør følge med i debatten om Lex Koller-reformen, da den kan ændre investeringsmulighederne i den nærmeste fremtid.Ejendomsskat og omkostninger ved boligejerskab: Schweiz’ skattesystem er generelt gunstigt for ejendomsejere, men har nogle unikke træk. Der er ingen føderal avancebeskatning på salg af privat fast ejendom, der har været ejet længe, men Kanton Zürich (ligesom de fleste kantoner) opkræver sin egen ejendomsavanceskat ved salg af fast ejendom, typisk efter en glidende skala (højere skat hvis du sælger inden for få år efter køb, hvilket tilskynder til langsigtet ejerskab). Zürich opkræver også en ejendomsoverdragelsesskat (omkring 1% af prisen) og gebyrer til notar/jordbog ved transaktioner practiceguides.chambers.com. Boligejere betaler årlig formueskat af værdien af deres ejendom, og vigtigt er det, at Schweiz pålægger en “beregnet lejefordel”-skat på ejerboliger – altså beskatning som om ejeren har lejeindtægt ved at bo i eget hus zug4you.ch. Mange ejere har længe været utilfredse med denne skattedeleje og der er blevet krævet reform eller afskaffelse. Faktisk er der løbende diskussioner i Bern om at afskaffe den beregnede lejefordelsbeskatning, hvilket kan kombineres med fjernelse af rentefradraget på boliglån for at udligne effekten ubs.com. Hvis denne reform bliver vedtaget i de kommende år, vil det ændre regnestykket for boligejere (potentielt øge nettoskatten for dem med gældfri boliger, men fjerne en barriere for at købe). Pr. 2025 er der endnu ingen endelig beslutning – men det er et område, man skal holde øje med. Positivt for ejere er, at inflationen i Schweiz er faldet, og referencerenten på realkreditlån (som påvirker tilladte huslejestigninger) forblev uændret i 2024 swissmarketplace.group, så omkostninger som boliglånsrenter og inflationsreguleret vedligeholdelse er blevet mere stabile. For investorer beskattes lejeindtægter som almindelig indkomst (efter fradrag af udgifter), og selskabsinvestorer nyder godt af relativt lave selskabsskatter i Schweiz (omkring 19% i Zürich, med tendens til at falde lidt i takt med nationale skattereformer og tilpasning til OECD’s minimumssatser). Samlet set er skattereglerne for fast ejendom forudsigelige og moderate med gradvise justeringer fremfor pludselige ændringer – en af grundene til at investeringsklimaet forbliver attraktivt.
Lejerbeskyttelse og leje-reguleringer: Zürich, ligesom resten af Schweiz, har et lejervenligt system. Omtrent 55-60% af de schweiziske husstande lejer (endnu mere i selve Zürich by), så lovgivningen balancerer, men hælder til fordel for lejere. Huslejen må som regel kun hæves under visse betingelser – for eksempel hvis den nationale reference-rente stiger eller ved inflation samt værdiforøgende renoveringer. I 2023 fik udlejere en sjælden mulighed for at hæve huslejen, fordi reference-renten på boliglån blev hævet to gange (fra 1,25% til 1,5%), hvilket bidrog til de store huslejestigninger det år swissmarketplace.group. I 2024 forblev denne rente stabil, og der var ingen nye omkostningschok som f.eks. brændstofpriser, så huslejestigningstakten faldt til ca. 4-5% swissmarketplace.group. Hvis den schweiziske nationalbanks nylige rentenedsættelse på sigt får reference-renten til at falde, kan nogle lejere endda anmode om huslejenedsættelser (dog sker dette som regel med en vis forsinkelse). Udsættelsesbeskyttelsen i Schweiz er stærk – lejere med lange lejekontrakter kan kun udsættes af begrænsede årsager som ejerens eget brug, og selv da kræves der væsentligt varsel. Der er også et system, hvor lejere kan gøre indsigelse mod urimeligt høje huslejestigninger eller startlejer ved domstolene, især i en situation med lav ledighed. Zürichs bystyre holder øje med situationen for billige boliger og overvejer, om der er brug for yderligere tiltag (som huslejekontrol eller flere tilskud), hvis boligkrisen forværres. Pr. 2025 er der ikke indført nye huslejekontrol-love ud over den eksisterende føderale ramme, men det er et politisk emne at følge, særligt da lejergrupper har protesteret mod kraftige huslejestigninger og udsættelser (fx “Sugus”-bygningernes protest i slutningen af 2024 swissinfo.ch). Investorer bør være opmærksomme på, at huslejestigninger er reguleret, og at det politiske pres for at dæmpe skarpe stigninger vokser i lyset af boligmanglen.
Grønt byggeri og zone-reguleringer: Zürich og Schweiz skubber fremad på miljøreguleringer for fast ejendom. I juni 2024 godkendte de schweiziske vælgere overvældende en ny lov for at fremskynde udbredelsen af vedvarende energi pv-magazine.com. Et centralt krav: alle nye bygninger over 300 m² skal installere solpaneler på tage eller facader fra 2025 pv-magazine.com. Kanton Zürich kan endda udvide dette til mindre bygninger. Dette gør i praksis integration af solenergi til standard for nye byggerier. Derudover har mange kantoner (inklusive Zürich) indført regler om, at nye varmesystemer ikke må være olie eller gas – de skal være vedvarende (varmepumpe, solvarme osv.) eller som minimum opfylde lavemissions-standarder, især for nybyggerier og renoveringer. Zürich by opfordrer til Minergie-certificering (et schweizisk grønt byggeri-mærke) for nye konstruktioner; selvom det ikke er obligatorisk, følger mange udviklere det for at lette tilladelsesprocessen og henvende sig til miljøbevidste købere. Bygningsreglementet håndhæver også høje isoleringskrav, trelagsvinduer og andre energieffektive tiltag i tråd med Schweiz’ mål om at reducere udledningen fra bygningssektoren. For udviklere betyder dette lidt højere byggeomkostninger, men også, at nye schweiziske bygninger er i topklasse for effektivitet. De kommende år kan man forvente flere renoveringer af ældre bygninger for at møde disse standarder – muligvis gennem statslige tilskud eller krav ved større renoveringer.
På zonelovgivningsområdet står Zürichs byplanlæggere over for udfordringen med at skabe flere boliger og kontorer uden byspredning. Zonerne er blevet ændret for at tillade større tæthed i udvalgte områder: områder omkring togstationer eller trafikknudepunkter er eksempelvis blevet opzonet, så der nu kan bygges etage- eller højhuse, hvor der før kun var lav bebyggelse. Byen bruger også “Innenentwicklung”-strategier – omdannelse af underbenyttede erhvervsområder til boliger, opdeling af overdimensionerede lejligheder til mindre enheder osv. En bemærkelsesværdig zoneinitiativ er udpegningen af højhuszoner: Zürich har specifikke områder, hvor høje bygninger (over 40 m) er tilladt, såsom dele af Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) og nær Altstetten, mens det historiske centrum og søpromenaden har strenge højdebegrænsninger. Denne styrede tilgang har til formål at koncentrere højden, hvor infrastrukturen kan bære det, og samtidig bevare udsigten over bybilledet (som den berømte udsigt til Alperne).
En anden regulatorisk dimension er kvoten for almene boliger/andelsboliger i store nye projekter. Byen forhandler ofte, at en del af enhederne i store udviklinger skal sælges til non-profit boligselskaber eller tilbydes til under markedslejen i en periode. Dette er en del af målet om at opnå 1/3 almene boliger digitalcollection.zhaw.ch. Foreløbig ligger Zürich på omkring 25% andelsboliger/almene boliger, så byen vil i stigende grad presse på for disse bidrag.
Sammenfattende kan Zürichs regulatoriske miljø i 2025 karakteriseres som stabilt, men med en tendens til mere indgriben for at tackle bolig- og klimabekymringer. Skatterne forbliver relativt lave og forudsigelige. Reglerne for udenlandske købere er stramme og kan blive endnu strammere, selvom kommercielle investorer stadig finder muligheder. Grønne reguleringer intensiveres, hvilket gør bæredygtige byggepraksisser obligatoriske. Og foranstaltninger for boligers overkommelighed – fra lejerbeskyttelse til fremme af andelsboliger – udvides gradvist for at modvirke markedets ubalancer. For interessenter betyder overholdelse af reglerne, at man skal engagere sig med disse politikker: f.eks. planlægge solcelleanlæg fra starten eller strukturere investeringer, så de stemmer overens med Lex Koller-reglerne. Selvom sådanne reguleringer øger kompleksiteten, bidrager de også til Zürichs langsigtede tiltrækningskraft – sikrer, at udvikling er bæredygtig, spekulative bobler begrænses, og byen bevarer sin høje livskvalitet, hvilket i sidste ende understøtter ejendomsværdierne.
Markedsrisici og udfordringer
På trods af Zürichs generelt optimistiske udsigter er der flere risici og udfordringer, der kan påvirke ejendomsmarkedet i 2025 og de kommende år. Investorer og iagttagere bør tage højde for disse faktorer:
- Rente- og finansieringsrisici: Efter mange år med ultralave renter, der har drevet prisstigninger, har miljøet ændret sig. I 2022–2023 hævede den schweiziske nationalbank aggressivt renterne fra negativt niveau op til 1,75%, hvilket afkølede markedet en smule. I 2025 var inflationen aftaget, og SNB skiftede til en lille rentenedsættelse investropa.com, men risikoen forbliver, at renterne kan stige igen, hvis inflationen stiger kraftigt eller de globale forhold ændrer sig. Stigende renter vil direkte ramme Schweiz’ ejendomsmarked ved at gøre realkreditlån dyrere og mindske købernes betalingsevne, hvilket potentielt kan dæmpe efterspørgslen investropa.com. I betragtning af hvor høje priserne er i Zürich, er de følsomme over for finansieringsomkostninger – en betydelig rentestigning kan presse nogle potentielle købere ud af markedet og tvinge prisstigninger til at stoppe eller endda vende i overophedede segmenter. Derudover har bankerne strammet kreditkriterierne (delvist på grund af Basel III-reguleringer fra 2025, der kræver større kapitalbuffere foxstone.ch). Låntagere står nu over for stramme grænser (maks. ~80% belåningsgrad og hårde stresstests ved 5% rente), hvilket kan begrænse højt belånte investorer. Selv om det nuværende konsensus forventer en stabil eller let faldende rentebane (med schweizisk inflation på kun ca. 0,7% engelvoelkers.com), kan enhver overraskelse med højere inflation eller et økonomisk chok ændre det. Denne usikkerhed om renterne er en vigtig risikofaktor at holde øje med.
- Makroøkonomisk og geopolitiske usikkerheder: Zürichs ejendomsmarked afhænger af Schweiz’ bredere økonomiske sundhed og global stabilitet. Økonomiske usikkerheder – såsom en potentiel global eller europæisk recession – udgør en risiko investropa.com. For eksempel, hvis en nedgang rammer bank- eller techsektoren, kunne Zürich opleve tab af arbejdspladser eller reduceret ekspansion, hvilket dæmper efterspørgslen på både kontorer og boliger. Byen er ikke immun overfor globale begivenheder: krigen i Ukraine, energikriser eller andre geopolitiske spændinger kan smitte af. Den schweiziske regering har eksplicit bemærket, at den spændte geopolitiske situation (Ukraine-krigen, konflikter i Mellemøsten) fortsat udgør en latent risiko for international handel og energipriser, hvilket kan påvirke den schweiziske økonomi negativt engelvoelkers.com. En stigning i olie-/gaspriserne kan for eksempel genantænde inflation og lægge pres på forbrugere og virksomheder. Derudover kan valutakurssvingninger (en meget stærk schweizerfranc) skade schweizisk eksport og virksomheders overskud, hvilket indirekte påvirker efterspørgslen efter kontorer og boliger fra virksomhedernes udstationerede. En anden makrofaktor er indvandringspolitik: Schweiz’ befolkningstilvækst (som driver boligbehovet) kan sætte farten ned, hvis politiske kræfter får held med at begrænse indvandringen. Det nævnte SVP-initiativ om at sætte loft på befolkningen ved 10 millioner er ekstremt, men det peger på et politisk pres for at begrænse væksten jacquemoudstanislas.ch. Hvis indvandringen blev skåret betydeligt ned, kan boligefterspørgslen på længere sigt svækkes. Overordnet set, selvom Schweiz’ økonomi i øjeblikket er stabil, repræsenterer globale recessioner eller krisescenarier en nedadgående risiko, hvor ejendomsvakanser kan stige, og priserne kan korrigeres.
- Boligboble og bekymringer om overkommelighed: År med prisstigninger har rejst spørgsmålet: Er Zürich i en ejendomsboble? Efter nogle mål, ja – byen er blandt dem med høj boblerisiko. UBS’s Global Real Estate Bubble Index i 2023 placerede stadig Zürich i “boblerisiko”-kategorien, en af kun to byer globalt (sammen med Tokyo) på det niveau ubs.com mattgul.com. Boligpriser i forhold til indkomster og huslejer er meget pressede. Hvis renterne stiger eller efterspørgslen aftager, kan Zürichs høje vurderinger stå over for en korrektion. Myndighederne er opmærksomme på dette; den schweiziske nationalbank har de seneste år genaktiveret en modcyklisk kapitalbuffer for at dæmpe overdreven udlån til boliger. UBS-analytikere vurderer i øjeblikket boblerisikoen som “moderat” (ned fra ekstrem) på grund af den lille nedgang i prisvæksten investropa.com, men risikoen er ikke forsvundet. Overkommeligheden for de lokale er ved at nå bristepunktet – middelklassefamilier kæmper for at købe selv beskedne lejligheder, hvilket rejser sociale og politiske spørgsmål. Der lyder i stigende grad stemmer om, at boligmarkedet er uholdbart dyrt, og hvis flere begynder at forlade byen, fordi de ikke har råd til at bo der, kan efterspørgslen bløde op. Ofte ender bobler ikke kun på grund af renteændringer, men også når købernes følelser vender. Hvis købere tror, priserne har toppet, selv midlertidigt, kan psykologien vippe til et købers marked. Selvom der endnu ikke er tegn på en skarp stemningsændring (givet den vedvarende mangel), er risikoen for stagnation eller en mild korrektion i de overprisede segmenter (som luksuslejligheder eller investeringsboliger med meget lavt afkast) til stede.
- Bygge- og forsyningsudfordringer: Ironisk nok er en af markedets største udfordringer netop den modsatte af manglen – ikke nok nye boliger kommer på markedet. Dette er en risiko, da hvis manglen fortsætter eller forværres, kan det hæmme den økonomiske vækst (virksomheder kan få svært ved at rekruttere talent, hvis boliger er for knappe/dyre) og invitere til øget statslig indgriben. At bygge mere i Zürich er ikke let: høje byggeomkostninger, mangel på arbejdskraft i byggebranchen, lange godkendelsesprocesser og modstand fra naboer bremser al udvikling. I 2024 var boligbyggeriet på et lavpunkt, og selvom der er indsatser for at øge det, er der risiko for, at der ikke bliver bygget nok boliger til at imødekomme efterspørgslen, så krisen fortsætter. På den kommercielle side er byggeriet af nye kontorer styrtdykket jll.com, hvilket kan være positivt for eksisterende udlejere på kort sigt, men også betyde mindre moderne plads til at tiltrække nye virksomheder på lang sigt. Omkostningsinflation i byggematerialer er en anden udfordring – selvom den aftog i 2024, gjorde tidligere stigninger i stål, tømmer osv. projekter dyrere, og nogle blev sat på pause. Hvis en ny global inflation rammer, kan det yderligere forpurre udviklingsplanerne.
- Regulatoriske og politiske risici: Ændringer i love og regler udgør et andet sæt udfordringer. For eksempel kan den foreslåede stramning af Lex Koller, som tidligere diskuteret, afskrække nogle udenlandske investeringer, hvis den gennemføres, hvilket potentielt kan reducere kapitaltilførslen til visse segmenter (f.eks. kan udviklingsfinansiering via udenlandske investorer blive sværere). Selvom det har til formål at dæmpe priserne, kan det have bivirkninger som lavere likviditet på ejendomsmarkedet jacquemoudstanislas.ch. Indenrigspolitisk er der også politisk risiko i form af vælgerinitiativer eller politiske skift. Schweizisk direkte demokrati betyder, at vælgerne kan (og gør) introducere initiativer, der påvirker ejendomsmarkedet – fra huslejebremser til tomgangsskatter til stramme zoneinddelingsregler. En aktuel undertone er ønsket om flere lejerbeskyttelser på grund af boligmanglen. Hvis huslejerne bliver ved med at stige, er der risiko for et populistisk pres for huslejeregulering eller strengere regler for udsættelse i forbindelse med renovering mv. Sådanne regler kan påvirke investeringsafkastet for udlejere. Omvendt er der risiko for, at anti-vækst-politiske strømninger kan begrænse udvikling (for eksempel hvis den offentlige modstand mod øget tæthed vokser, kan det blive endnu sværere at bygge de boliger, Zürich har brug for). Afvisningen af nogle nylige projekter i folkeafstemninger på tværs af Schweiz (ikke i Zürich, men f.eks. Geneves initiativ for at begrænse byggeri) viser denne spænding. Zürichs bystyre er generelt pro-udvikling (ledet af pragmatikere, der ser behovet for flere boliger), men de politiske vinde kan hurtigt skifte.
- Inflation og driftsomkostninger: Selvom Schweiz i øjeblikket nyder lav inflation (~1-2%), vil en stigning i inflationen øge bygningers driftsomkostninger (energi, vedligeholdelse, ejendomsskatter indekseret til værdier) og potentielt renteniveauet, hvilket vil presse ejernes likviditet. For erhvervsejendomme kan høj inflation skade detailhandlere og kontorlejere, hvilket gør huslejestigninger sværere. Omvendt kan moderat inflation gavne gældsfinansierede investorer ved at udhule gældens værdi, men i Schweiz er mange investorer egenkapitaltunge. Derudover kan omkostningerne ved den grønne omstilling være betydelige – eftermontering af gamle bygninger med solpaneler, nye varmeanlæg osv. kræver kapital. Selvom det ofte tjener sig ind over tid, er det i mellemtiden en økonomisk udfordring, især for mindre udlejere.
Essensen er, at Zürichs ejendomsmarked ikke er uden sårbarheder. Det står på et meget stærkt fundament (høj efterspørgsel, lavt udbud, økonomisk stabilitet), men risici som økonomiske nedture, udsving i renter og regulatoriske ændringer kan køle markedets begejstring. Markedsdeltagere bør indtage en forsigtig optimisme: udsigterne er fortsat vækst, men scenarier som en global recession eller drastiske politiske ændringer kan ændre denne udvikling. Det er sigende, at institutioner som UBS overvåger Zürich som en potentiel boble mattgul.com – en påmindelse om ikke at blive selvtilfreds. Når det er sagt, har Zürich historisk klaret sig godt gennem kriser – selv under finanskrisen i 2008 stoppede priserne kun midlertidigt. Byens vedvarende appel som finanscentrum og attraktiv by at bo i udgør en buffer. Fremover vil det dog være afgørende at tackle betalbarhedskrisen og øge boligudbuddet for at mindske social utilfredshed og sikre, at Zürichs ejendomsmarked ikke overopheder til bristepunktet. Den fine balance mellem at holde markedet attraktivt for investorer og samtidig imødekomme borgernes behov vil definere politikken og risikobilledet de kommende år.
Kilder:
- Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Zürich Ejendomsmarkedsanalyse (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – “Schweiz’ boligmangel: hvor slemt er det?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Lejeindeks – Udvikling i lejepriser 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – “Købe ejendom i Schweiz: det værd?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Zürich Kontormarked 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – High Street Detailhandel Zürich Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Schweiz Logistikmarked 2024 jll.com
- Foxstone – Schweiz ejendomstendenser 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – “8 Hotteste Ejendomsområder i Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Zürich Kvartersanalyse investropa.com investropa.com investropa.com
- Schweizisk Føderalt Statistisk Kontor / Reuters – Boligpris- og tomgangsdata reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas lovbulletin – Lex Koller-stramningsforslag (Mar 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Schweizisk solcellelov vedtaget (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Byrangeringer mattgul.com
- Investropa – Schweizisk markedsudsigter 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble” projekt swissinfo.ch
- Swissinfo – Boligprotester i Zürich swissinfo.ch
Kontorsektoren – Stabil med høj tilgængelighed
Zurichs kontormarked i 2025 præsenterer et blandet billede af rigelig udbud og selektiv efterspørgsel. Efter pandemien steg kontorledighederne, da fjern-/hybridarbejde blev udbredt, men tendensen er ved at stabilisere sig. På tværs af Schweiz’ fem største kontorhubs (Zurich, Geneve, Basel, Bern, Lausanne) var den samlede tilgængelighedsrate ca. 5,0 % ved udgangen af 2024 jll.com. I selve Zurich-regionen voksede det ledige kontorareal til 433.700 m² (en ledighedsrate på 5,3 %) ved udgangen af 2024 jll.com. Dette er en let stigning fra 4,8 % året før og fortsætter en gradvis stigning siden 2019 jll.com. Nye færdiggjorte projekter i perifere områder har bidraget til ledigheden – for eksempel tilførte nye projekter i Oerlikon og Kloten (nordlige Zurich) betydelige arealer sidste år jll.com. Distrikt 5 (Zürich-West) og Distrikt 11 (Oerlikon/Affoltern) oplevede også betydelige nye udbud og renoverede kontorer på markedet jll.com. Til sammenligning blev nogle centrale områder absorberet (ledigheden faldt i distrikterne 1, 3 og 9), da virksomheder søgte centrale placeringer jll.com. De overordnede kontorlejepriser har været flade i flere år, hvilket afspejler balancen mellem øget udbud og stabil efterspørgsel jll.com. Førsteklasses kontorlejepriser i det centrale Zurich har været uændrede siden 2022, selvom dette snart kan ændre sig. High-end, bæredygtige kontorprojekter under udvikling (med grønne bygningscertificeringer og moderne faciliteter) tiltrækker lejere, og hvis efterspørgslen efter disse premiumlokaler forbliver robust, mens udbuddet forbliver begrænset, kan toplejepriserne endelig stige efter en periode med stilstand jll.com.
Ser man fremad, er udsigterne for kontormarkedet i Zürich forsigtigt optimistiske. Nybyggeri af kontorer bremses markant – kun cirka 57.000 m² færdiggøres i 2024, ned fra 343.000 m² i 2020 jll.com. Mellem 2025 og 2027 ligger Zürichs pipeline i gennemsnit på kun 29.000 m² om året, en brøkdel (omtrent –71%) af det årlige volumen opført i 2019–2023 jll.com. Dette kraftige fald i nyt udbud vil hjælpe med at modvirke yderligere stigning i tomgang jll.com. Der frigives dog stadig noget sekundært areal, efterhånden som virksomheder optimerer deres fodaftryk; cirka 60.000 m² eksisterende kontorer forventes at komme på markedet i 2025–26 (formentlig fremleje eller ældre bygninger, der bliver fraflyttet) jll.com. Dermed vil tomgangsniveauet sandsynligvis ligge omkring 5 %+ på kort sigt jll.com. Lejereftersprøgsel er fokuseret på kvalitet: moderne, velbeliggende kontorer (især dem med ESG-certificering) udlejes hurtigt, mens forældede kontorer i perifere områder får længere liggetid. Især er Zürichs finans- og teknologisektorer fortsat drivende for udlejning. Flere store flytninger i slutningen af 2024 understreger tilliden til toplokationer – f.eks. har Salt telekom taget et nyt flagskibskontor over Bahnhofstrasse, og kapitalforvalteren Bellevue Group er flyttet til en renoveret topbygning ved Sechseläutenplatz jll.com. Med Schweiz’ lave arbejdsløshed (2,5 %) og BNP-vækst på ~1,2 % engelvoelkers.com udvider virksomheder stadig medarbejderstaben, om end forsigtigt. Overordnet er Zürichs kontormarked godt balanceret: lejere nyder godt af flere valgmuligheder og stabile lejer, mens udlejere kan glæde sig over, at opbremsningen i byggeriet gradvist vil stramme markedet. Enhver stigning i efterspørgslen (for eksempel hvis flere medarbejdere vender tilbage til kontoret) kan hurtigt styrke lejeniveauet i kerneområder. For nu forventes stabile kontorlejer med flight-to-quality dynamik – ældre kontorer kan give indrømmelser, mens grønne premiumkontorer i CBD og de blomstrende delmarkeder (som Zürich-West og Oerlikon) oplever solid interesse.
Detailsektoren – Primære shoppingområder står stærkt
Detailhandelsejendomme i Zürich har vist sig at være bemærkelsesværdigt robuste. Faktisk er byens førende shoppinggade, Bahnhofstrasse, fortsat en af de dyreste detailhandelsplaceringer i verden. Prime-lejen for high-street retail er steget med over 20% siden 2020 og nåede omkring CHF 10.250 pr. m² pr. år ved udgangen af 2024 jll.com. Dette placerer Zürichs flagskibsgade kun bag Paris og London i Europa målt på detaillejeomkostninger jll.com. Så høje lejer afspejler intens efterspørgsel fra luksusmærker og detailhandlere på begrænsede butiksfacader. Tomgangen på Bahnhofstrasse er reelt 0% jll.com – enhver ledig butik bliver straks overtaget. I de senere år har flere globale mærker opgraderet til større flagskibsbutikker eller åbnet på gaden, så der hele tiden er fuld udlejning. Zürichs status som en velhavende global by understøtter dette: byen fører Europa i købekraft pr. indbygger, hvilket i høj grad understøtter detailhandelsforbruget jll.com. Stabile strømme af turister, forretningsrejsende og velhavende beboere sikrer fortsatte salg i luksusbutikker, ur-/smykke- og high-end modebutikker. Selvom e-handel vokser, forbliver oplevelsen og prestigen ved at være til stede på Bahnhofstrasse uerstattelig for detailhandlere. Historien er den samme i andre attraktive områder som Den Gamle By og Seefelds butiksdistrikter – efterspørgslen er sund, og tomgangen er minimal.
Det skal dog siges, at sekundære detailhandelslokationer står over for et mere nuanceret billede. Nogle sidegader og mindre centrale centre har måttet gentænke deres placering efter COVID, og mellemklasseforhandlere er opmærksomme på konkurrencen fra onlinesalg. Samlet set er fodtrafikken i Zürich vendt tilbage med turisternes og kontoransattes tilbagekomst, men kunder forventer nu mere end blot butikker – succesfulde detailsteder tilbyder oplevelser (caféer, events) og bekvemmelighed. Alligevel klarer Zürichs detailsektor sig godt i forhold til mange andre byer. Forbrugertilliden understøttes af Schweiz’ lave inflation og stigende lønninger, og arbejdsløsheden er meget lav. Udlejere på hovedgaderne opnåede rekordhøje huslejer i 2024 jll.com, hvilket indikerer stor tillid til fysiske butikker blandt detailhandlere her. Som følge heraf er investorer fortsat meget interesserede i førsteklasses detailaktiver, som giver stabil indkomst (dog er afkastet lavt grundet de høje priser). Fremadrettet vil detailhandlens resultater sandsynligvis variere alt efter segment: ultra-prime vil fortsætte med at trives, mens svagere placeringer må forny sig. Hvis turismen fra Asien og USA vokser i de kommende år, vil det yderligere styrke central detailhandel. Omvendt kan et fald i forbrug eller nye e-handelsvaner lægge pres på de mindre attraktive butikker. For nu er Zürichs detailhandelsejendomme en succeshistorie på toppen – “Location, location, location” gælder stadig, med Bahnhofstrasse, der opnår nogle af verdens højeste lejepriser og nul tomgang på grund af vedvarende stor efterspørgsel jll.com.
Industri & Logistik – Høj efterspørgsel, begrænset udbud
Industriei- og logistiksejendom-segmentet i Zürich-regionen (og Schweiz generelt) oplever stærk efterspørgsel og faldende tomgang. Fra 2023 er tomgangsprocenten for investerbare logistikejendomme på landsplan faldet til omkring 5,1%, ned fra 7,7% i 2019 jll.com. Med andre ord er lagre og distributionsfaciliteter i stigende grad udlejet, takket være stigningen i e-handel, omstrukturering af forsyningskæder samt virksomheder der holder større lagre. Geografisk er schweizisk logistik koncentreret langs vigtige transportkorridorer – en stor andel af faciliteter ligger i Basel–Zürich–Solothurn-trekanten og omkring større byområder jll.com. Zürich, der ligger ved krydset mellem motorveje og tæt på lufthavnen, er et førende logistisk knudepunkt, men også pladsbegrænset. Meget industrijord er blevet omdannet til kontorer eller boliger (især i Zürich by), hvilket begrænser udbuddet af nye lagerhaller. Mange eksisterende lagre er ældre og ikke fuldt ud tilpasset moderne behov (f.eks. lavere frihøjde, færre læsseramper) jll.com, hvilket betyder at grade A logistikarealer er ekstremt sjældne.
Lejen for logistik-/industriejendom i Zürich-området ligger typisk mellem cirka CHF 85 og 140 pr. m² pr. år alt efter størrelse og beliggenhed jll.com. Disse lejer er relativt høje set i international sammenhæng (afspejler høje schweiziske jord- og byggeomkostninger). Lejevæksten har været moderat, men stabil, i takt med faldende tomgang. Investorer udviser i stigende grad interesse for denne aktivklasse på grund af indkomststabilitet og vækstpotentiale – logistikafkast, selv om de er lave i Schweiz (~4–5%), er lidt højere end afkast for prime kontorejendomme. Bemærk, at de fleste logistikejendomme i Schweiz er brugerejede (virksomheder ejer selv deres lagre) jll.com. Kun ca. 300 logistikejendomme på landsplan er udlejningsbaserede investeringsaktiver jll.com. Dette øger sektorens illikviditet og eksklusivitet. De få investeringsklasse-lagre, der kommer på markedet, tiltrækker hård konkurrence, herunder udenlandske institutionelle købere, tiltrukket af Schweiz’ stabilitet.
I de kommende år forventes logistikudviklingen fortsat at være begrænset. Egnet jord omkring Zürich til nye store lagerbygninger er begrænset og stærkt reguleret. Dog intensiveres nogle industrizoner i byens udkant og langs A1-motorvejen – ældre områder kan få fleretagers logistikfaciliteter eller blive opdelt til urban “last-mile” distribution. Trenden mod nærproduktion (mere lageropbevaring inden for Schweiz) og boomet i onlineshopping vil fastholde den høje efterspørgsel på moderne logistikejendomme. Som følge heraf kan tomgangen mindskes yderligere, og huslejen kan stige, især for topmoderne lagerenheder. En udfordring er ombygning af forældede bygninger – mange ældre industribygninger lever ikke op til de nuværende logistikkrav jll.com. Kreative løsninger som at omdanne dele af dem til self-storage eller erhvervsenheder til små og mellemstore virksomheder afprøves for at nedbringe tomgangen jll.com. Overordnet set er udsigterne for industriejendomme i Zürich positive, præget af knaphed og solid efterspørgsel. Dette nicheområde får måske ikke samme opmærksomhed som boliger eller kontorer i Zürich, men det byder på nye muligheder for investorer, som kan navigere i planlægningen og finde aktiver – de grundlæggende forhold med lav tomgang og stabil udlejningsbehov er stærkt til stede jll.com.
Investeringsudsigter: Afkast, udenlandsk interesse & muligheder
Udenlandske investeringer og regler: Det er vigtigt at bemærke, at Schweiz opretholder strenge regler (Lex Koller), der begrænser udenlandsk ejerskab af boligejendomme.
Ikke-residente udlændinge kan generelt ikke købe boliger i Zürich (undtagen i sjældne tilfælde eller via visse undtagne strukturer) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Udlændinge kan frit investere i erhvervsejendomme, og indtil nu har de også kunnet købe aktier i schweiziske ejendomsselskaber eller fonde uden begrænsning jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har gjort det muligt for udenlandsk institutionelt kapital at indirekte komme ind på Zürichs marked.Der er stor global interesse – statslige formuefonde, globale REITs og private investorer har investeret penge i schweiziske ejendomsfonde, udviklingsprojekter og opkøb af kommercielle aktiver.For eksempel oplever Zurichs prestigefyldte kontorbygninger og detailhandels-ejendomme ofte bud fra tyske fonde eller mellemøstlige investorer.Fremadrettet kan det regulatoriske landskab dog blive strammere.I marts 2025 annoncerede den schweiziske regering planer om at begrænse udenlandske ejendomskøb yderligere, hvilket potentielt kan afslutte undtagelsen, der tillod udlændinge frit at købe aktier i børsnoterede ejendomsselskaber jacquemoudstanislas.ch.Hvis de gennemføres, vil sådanne reformer (som i øjeblikket er til debat) kræve regeringens godkendelse for udenlandske investorer, selv for indirekte ejendomsandele, et markant skift med henblik på at dæmpe efterspørgslen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har givet anledning til bekymring for, at udenlandsk kapital kan blive afskrækket.Alligevel er den lovgivningsmæssige proces i gang – eventuelle ændringer vil tage tid og kan blive udvandet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.For nu er udenlandske investorers interesse fortsat høj, især for kommercielle aktiver og udviklingspartnerskaber.Stabile afkast i et lavrentemarked: Ejendomme i Zürich er værdsat som en “sikker havn” for investeringer og tilbyder stabilitet frem for høje afkast. I 2025 vil førsteklasses bolig- og kontorejendomme i Zürich typisk give et årligt afkast (brutto) på kun omkring 2,5%–3,5% foxstone.ch. Disse afkast er beskedne, hvilket afspejler de høje vurderinger og den lave risiko ved schweiziske ejendomme. For institutionelle investorer som pensionskasser og forsikringsselskaber gør Zürich-ejendommes pålidelighed og kapitalbevarelse dem til en kerneinvestering. Faktisk rapporterer store ejendomsejere stabile eller stigende værdier – for eksempel bemærkede Swiss Life (en af Schweiz’ største ejendomsinvestorer), at deres porteføljes reelle værdier steg ~0,2% i 1. kvartal 2025 og gik dermed imod enhver nedgang reuters.com. Lejeindtægterne betragtes som særdeles pålidelige på grund af fuld belægning og stærk lejerkredit i Zürich. Det samlede afkast forventes fremover primært at komme fra indkomst plus en let kapitalgevinst (forventet ~1–4% årlig prisvækst i de kommende år investropa.com). Internationale investorer forbliver også tiltrukket på trods af de lave afkast, fordi Schweiz har status som en sikker havn. I tider med global usikkerhed tiltrækker ejendomme i Zürich udenlandske købere, der søger at bevare deres formue investropa.com. Den stærke schweizerfranc og landets politiske stabilitet øger attraktionen.
Fremvoksende muligheder – Grønne og niche-segmenter: Investorer kigger også på nye nicher og value-add strategier på Zürichs marked. Et stort tema er bæredygtighed. Der er stigende efterspørgsel (fra lejere og købere) efter miljøvenlige, energieffektive bygninger, og ejendomme med grønne certificeringer kan opnå merpriser investropa.com. Regeringens indsats for at reducere CO2 – eksempelvis et nyt lovkrav om solpaneler på de fleste nye bygninger pv-magazine.com – vil kræve opgradering af ældre bygninger og udvikling af vedvarende energiinfrastruktur. Dette skaber muligheder for investorer til at omstille ældre bygninger med isoleringsforbedringer, varmepumper, solceller mv., og samtidig øge værdien under grønne regulativer. En anden tendens er teknologi og PropTech indenfor ejendomme: smarte boligfunktioner, digitale lejerservices og dataanalyse tilfører ejendomme værdi (særligt tiltrækkende for teknologisk kyndige lejere på Zürichs marked) investropa.com.
Visse ejendomssegmenter viser også vækstpotentiale. Logistik- og life science-faciliteter er efterspurgt, men udbuddet er lavt – ombygning eller udvikling af letindustrielle områder i byens udkant til last-mile logistik eller laboratorie-/forskningsbrug er en lovende vej. Boligudvikling i “B”-lokationer omkring Zürich er en anden mulighed: Da det er så svært at finde noget tilgængeligt i bymidten, oplever distrikter udenfor centrum samt pendlertowns stor vækst (investorer fokuserer på nyopførte lejeboliger i disse områder, hvor afkastet kan være lidt højere) foxstone.ch. Faktisk er forstadsområder med gode transportforbindelser ved at blive investeringsknudepunkter, da lejere søger relativt billige muligheder udenfor citykernen foxstone.ch. Derudover får alternative boligmodeller også medvind: co-living og andelsboliger. Zürich har en stærk tradition for non-profit boligselskaber, og byen understøtter dette segment (målsætning om at 33% af boligmassen skal være non-profit i 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Selvom det ikke maksimerer profitten, giver andelsbyggerier stabile, langsigtede afkast og involverer ofte samarbejde mellem offentlige og private på byens grunde – institutionelle investorer som pensionskasser investerer forsigtigt i disse projekter som ESG-venlig strategi. På det private marked tiltaler co-living-boliger med fleksibel udlejning og fællesfaciliteter unge professionelle og expats og udgør en niche, der er værd at holde øje med.
Afkastudsigter: Overordnet set kan investorer forvente moderate men pålidelige afkast fra ejendomme i Zürich i de næste par år. Førsteklasses bolig- og erhvervsejendomme kan give et afkast på omkring 3% årligt i kontantstrøm foxstone.ch, plus et par procent i værdistigning – ikke spektakulært, men i tråd med Schweiz’ lavrisikoprofil. De, der søger højere afkast, kigger på value add-strategier (f.eks. renovering af ældre lejligheder for salg på ejerboligmarkedet grundet stærk efterspørgsel) eller udvikling (dog gør høje byggeomkostninger og regulering dette udfordrende i Zürich). Platforme som ejendoms-crowdfunding er også kommet på banen (f.eks. Foxstone, Crowdhouse), hvilket giver investorer mulighed for at påtage sig en smule mere risiko for mål-afkast i 5–7%-intervallet via diversificerede ejendomsporteføljer foxstone.ch. Interesse fra udlandet vil sandsynligvis fortsætte for kerneaktiver, medmindre nye love begrænser det markant. Samlet set forbliver investeringsudsigterne i Zürich positive, men konkurrencen er hård – markedets stabilitet og knaphed taler for stabile værdier, men investorer skal være kreative for at finde afkast. Vigtige muligheder ligger i bæredygtige forbedringer, imødekommelse af boligefterspørgslen i underforsynede segmenter samt udnyttelse af Zürichs fortsatte vækst, samtidig med at man navigerer i et reguleringsmiljø under forandring.
Nøglekvarterer og ejendomshotspots
Zürich er en by med mangfoldige distrikter, der hver især har deres egen karakter og ejendomstrends. Nedenfor fremhæver vi flere centrale kvarterer – fra ultra-eksklusive kvarterer ved søen til spirende, urbane områder – inklusiv deres prisniveauer, popularitetsdrivere, udviklingsprojekter og livskvalitetsfaktorer:
- Enge (Distrikt 2) – Luksuriøs bolig ved søen. Enge, på den sydlige side af det centrale Zürich, er blevet en magnet for eksklusive lejligheder og velhavende professionelle. Priserne her ligger i gennemsnit omkring CHF 18.300 pr. m² investropa.com, blandt de højeste i byen. Nylige luksusbyggerier (med fordele som private fitnesscentre og concierge-service) tiltrækker velhavende expats og tech-ledere til Enge investropa.com. Områdets tiltrækningskraft ligger i dets prime beliggenhed – gåafstand til CBD, langs søbredden og hjemsted for faciliteter som Rieter Park og Museum Bärengasse. Levevilkårene er fremragende: Enge tilbyder eksklusiv shopping, internationale skoler og kort transport til finanscentret Paradeplatz. Med nye premium-projekter stadig på vej, er Enges eksklusivitet – og de høje priser – sat til at vare ved investropa.com.
- Seefeld (Distrikt 8) – Lake Zürichs mest eftertragtede. Seefeld er et ekstremt efterspurgt kvarter øst for byens centrum, kendt for sin nærhed til Zürichsøen, trendy restauranter og livlige atmosfære. Ejendommene her opnår toppriser (blandt de højeste pr. m² i Zürich) og oplever hård konkurrence investropa.com. Tomgangen er stort set ikke-eksisterende – alle vil bo i Seefeld. På trods af lave lejeafkast på ~2–3 % (et tegn på meget høje kapitalværdier), understreger den konsekvent lave tomgang og høje husleje områdets attraktivitet investropa.com. Seefeld tilbyder en blanding af elegante, historiske bygninger og moderne lejligheder, mange med udsigt over søen. Beboere nyder liv ved vandet, grønne områder som Zürichhorn-parken og butikker. Det er populært blandt både velhavende lokale og udstationerede. Med meget begrænset plads ser Seefeld kun få nye byggerier (bortset fra enkelte luksuslejlighedsprojekter), så udbuddet forbliver stramt. Forvent, at Seefeld forbliver en eksklusiv enklave med enestående livskvalitet og priser derefter.
- Fluntern (Distrikt 7) – Prestige på Zürichberg. Fluntern ligger på de skovklædte skråninger af Zürichberg-bakken og er et af Zürichs mest prestigefyldte boligkvarterer. Det er kendt for sceniske udsigter, luksusvillaer og topskoler. Især familier værdsætter Fluntern for dets elitære uddannelsesmuligheder – nabolaget huser anerkendte skoler (som den lokale afdeling af Zurich International School og fremragende offentlige grundskoler), der konsekvent har høj tilmelding. Boligerne i Fluntern er rummelige og ofte arkitektonisk iøjnefaldende, og mange ambassader og lederboliger er placeret her. Ejendomspriserne er meget høje (sammenlignelige med sødistrikterne), og udbuddet er konstant lavt – enhver boligannonce i Fluntern skaber straks interesse. Området byder på et roligt, grønt miljø (tæt på zoologisk have og skovstier) og ligger alligevel kun få minutter fra centrum med sporvogn. Den fortsatte byggeaktivitet er minimal på grund af streng lokalplanlægning, der beskytter områdets karakter. Samlet set tilbyder Fluntern privatliv, natur og prestige og forbliver derfor højt eftertragtet blandt Zürichs elite.
- Zürich West / Kreis 5 (Distrikt 5) – Fra industri til trendy. Kreis 5, også kendt som Zurich West, er blevet forvandlet fra en rå industrizone til et af byens mest trendy kvarterer. Denne igangværende gentrificering har skubbet ejendomsværdierne i vejret – gennemsnitsprisen for en lejlighed her lå på omkring CHF 14.600 pr. m² i 2024, en stigning på 3% fra året før investropa.com. Området bugner af nye projekter: gamle lagerbygninger er blevet til loftslejligheder, gallerier, teknologikontorer og nattelivssteder. Unge professionelle og kreative strømmer til Kreis 5 for dets rå atmosfære og relative overkommelighed sammenlignet med centrum investropa.com. Byen har aktivt investeret i at forbedre Kreis 5’s beboelighed – tilføjet parker, skoler og kulturrum for at gøre distriktet mere familievenligt investropa.com. Transportmulighederne er fremragende (flere sporvognslinjer, stationen Hardbrücke i nærheden). Med store projekter som Europaallee (lige på den anden side af skinnerne) og lokale byfornyelser fortsætter udviklingen. Kreis 5 byder nu på nogle af Zürichs fedeste restauranter, natklubber og designbutikker, balanceret af ny fællesskabsinfrastruktur. Det tilbyder en unik urban livsstil, og som resultat forventes efterspørgslen (og priserne) at stige i takt med områdets fortsatte renæssance investropa.com.
- Altstetten (Distrikt 9) – Fremadstormende bycentrum. Altstetten, i det vestlige Zürich, får opmærksomhed som et mere overkommeligt boligområde med vækstpotentiale. I mange år var det primært et industrielt/arbejderklassekvarter, men de seneste ændringer har været dramatiske. Ejendomspriserne i det centrale Zürich er steget voldsomt, “hvilket har fået mange købere og lejere til at udforske Altstetten som en budgetvenlig mulighed” investropa.com investropa.com. Gennemsnitspriserne pr. m² her er markant lavere end i byens centrum (hvilket gør det til en af de bedste værdier i Zürich) investropa.com. Samtidig har Altstetten gennemgået store infrastrukturforbedringer – især forlængelsen af Limmattal-letbanen og andre forbedringer af den offentlige transport har gjort pendling fra Altstetten til centrum nemt investropa.com. Nye bolig- og erhvervsprojekter skyder op omkring Altstettens togstation og langs ruter. Distriktet byder nu på moderne lejligheder, indkøbscentre og kontorkomplekser (flere store virksomheder har kontorer i Altstettens erhvervsparker). Med hurtig transport, billigere leje/priser og flere faciliteter udvikler Altstetten sig til et levende sekundært centrum. Mange førstegangskøbere og unge familier søger her for at få mere plads til en rimelig pris. Efterhånden som flere opdager områdets bekvemmelighed og værdi, er Altstettens profil og ejendomsværdier på stabil fremgang investropa.com.
- Oerlikon (Distrikt 11) – Blomstrende erhvervs- og boligknudepunkt. Oerlikon i det nordlige Zürich er en af byens største udviklingssucceser. Takket være fremragende transportforbindelser (en stor S-Bahn togstation, sporvogns- og bushubs) og rigeligt med plads, er Oerlikon blevet forvandlet til et boomende bycentrum. Området er fyldt med nye kontorer, indkøbscentre (som Neumarkt-centret) og lejlighedskomplekser. Denne vækst driver efterspørgslen på ejendomme – medianprisen for huse i Oerlikon overstiger nu CHF 2,5 millioner (for større familieboliger), og værdien for alle ejendomstyper stiger investropa.com. Ejendomsmæglere rapporterer om øget interesse, da både beboere og virksomheder strømmer til Oerlikons bekvemme beliggenhed investropa.com investropa.com. Distriktets igangværende udviklingsprojekter er en væsentlig tiltrækning: flere højhuse og blandede bebyggelser er under opførelse eller for nylig færdiggjorte, hvilket tilføjer moderne boliger og forbedrer den lokale infrastruktur investropa.com. I gadeplan har Oerlikon fået nye parker, restauranter og kulturelle steder, der skaber en levende lokalsamfundsstemning investropa.com. Det er i stigende grad selvforsynende – folk kan bo, arbejde og socialisere alt sammen i Oerlikon. Givet den strategiske placering (10 minutter med tog til det centrale Zürich og direkte togforbindelse til Zürich Lufthavn), er Oerlikon et hotspot både for investorer og lejere. Området forventes at fortsætte med at blomstre, med flere forbedringer (som et planlagt innovationscampus og sportsfaciliteter) på vej. For dem, der søger stærkt vækstpotentiale i Zürich, tilbyder Oerlikon en overbevisende kombination af forbindelser, nyudvikling og relativt moderate priser (i det mindste sammenlignet med centrum og sødistrikterne).
- Affoltern (Distrikt 11) – Ny infrastruktur, ny tiltrækningskraft. Længere ude i distrikt 11 er Affoltern blevet et lyspunkt på ejendomsmarkedet takket være forbedret infrastruktur og fornuftige priser. For nylig har det schweiziske føderale vejkontor investeret massivt i nye veje og motorvejsudvidelser omkring Affoltern investropa.com, hvilket har forbedret tilgængeligheden markant. Dette har sat Affoltern på landkortet for købere, der værdsætter nemmere pendling med bil eller bus investropa.com. Derudover oplevede Zürich et boom i opførelse af nye lejligheder i 2023, især i områder som Affoltern – det højeste antal nye enheder siden 2018 blev opført, hvilket signalerer interesse fra både udviklere og købere investropa.com. Med disse nye lejligheder, der udbydes (ofte til lavere priser end projekter i indre by), tiltrækker Affoltern unge fagfolk og familier, der søger moderne boliger til konkurrencedygtige priser investropa.com investropa.com. Befolkningen i området stiger tilsvarende. Affoltern nyder også godt af nærliggende grønne områder og et mere stille forstadsmiljø, der giver en balance mellem by og land. Byens planer om muligvis at udvide den kollektive trafik yderligere til Affoltern vil kun forøge områdets tiltrækningskraft. Kort sagt, Affoltern er på en positiv kurs: forbedret tilgængelighed, ny boligforsyning og stadig overkommelige priser gør det til et spændende valg for værdibevidste boligkøbere. Den igangværende transformation antyder solid vækst i fremtiden både for lokalsamfund og ejendomsværdier investropa.com.
- Schwamendingen (Distrikt 12) – Overkommelig med udviklingspotentiale. I den nordlige del af byen har Schwamendingen historisk set været et billigt, overset kvarter – men det er ved at ændre sig. Det får nu “opmærksomhed som et budgetvenligt alternativ” for dem, der er prissat ud af det centrale Zürich investropa.com. Boligpriserne her er blandt de laveste i byen, hvilket tiltrækker mange førstegangskøbere og familier med mellemindkomst. Det spændende er Schwamendingens udviklingsmomentum. Et flagskibsprojekt, “Über-Gärten”, leverer 228 nye lejeboliger med innovativt design (store loggiaer, fælles “skovhaver”) for at forbedre livskvaliteten investropa.com. Sådanne projekter fornyer boligudbuddet og tiltrækker en mere mangfoldig gruppe beboere. En anden stor forbedring er Schwamendingen Støjtunnelen, et banebrydende infrastrukturprojekt, der har dækket en del af motorvejen med en “grøn” overdækning investropa.com. Dette har markant reduceret støj og forurening i området, samtidig med at nyt parkområde er skabt ovenpå tunnelen investropa.com. Den forbedrede livskvalitet er mærkbar – roligere gader, renere luft og nye grønne områder. Samlet set vidner disse initiativer om en stærk investering i fællesskabet i Schwamendingen. Kvarteret tilbyder nu en balance mellem overkommelighed og livskvalitet, som bliver stadig sjældnere i Zürich investropa.com. Som følge heraf vokser Schwamendingen i popularitet blandt dem, der søger værdi: du får mere plads for pengene, og området er i udvikling. Det er et godt eksempel på, hvordan Zürichs forstæder udvikler sig for at opfylde moderne behov. Fremadrettet kan du forvente, at Schwamendingens omdømme og efterspørgsel på ejendomme vil fortsætte med at stige, selvom det sandsynligvis forbliver mere overkommeligt end byens eksklusive distrikter.
Hvert af disse kvarterer illustrerer Zürichs alsidige ejendomslandskab. “Guldkysten” og “Sølvkysten” langs Zürichsøen lige uden for bygrænsen fortjener også omtale – Guldkysten (den solrige østbred) i byer som Küsnacht og Zollikon forbliver ultra-prime for villaer og kan opleve salgspriser på villaer over 10 millioner CHF investropa.com, mens Sølvkysten (vestbredden, f.eks. Thalwil, Horgen) tilbyder en smule mere værdi, men er stadig meget eksklusiv. Tilbage i byen, uanset om man søger gammeldags luksus (Enge, Seefeld, Fluntern), rå urban livsstil (Kreis 5) eller kommende familievenlige områder (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), tilbyder Zürichs distrikter dette – hvis man kan sikre sig en plads. Bemærk, at alle områder deler den fælles udfordring med begrænset udbud. Selv i de “billige” kvarterer er det ikke nemt at finde en bolig. Dette betyder, at prisstigninger er et byomfattende fænomen, blot i forskellige størrelser. For investorer og boligkøbere er det afgørende at være opmærksom på disse kvartersforskelle – de nyeste hotspots versus vedvarende blåstemplede områder – for at kunne navigere på Zürichs marked.
Infrastruktur- og udviklingsprojekter der former fremtiden
Opgraderinger af transport: Zürich fortsætter med at investere massivt i infrastruktur for at støtte sin vækst og forbedre livskvaliteten. I de senere år er større udvidelser af den offentlige transport blevet færdiggjort eller påbegyndt. Et godt eksempel er den nye Limmattal letbane, som forbinder de vestlige distrikter (Altstetten/Affoltern) med forstæderne langs Limmattalen. Denne udvidelse af sporvognslinjen, sammen med andre forbedringer af sporvognsnettet, har betydeligt reduceret rejsetiden fra yderområder ind til byen investropa.com. Bedre forbindelser styrker allerede områder som Altstetten og Affoltern, som tidligere nævnt, ved at gøre dem mere tilgængelige og attraktive for både beboere og virksomheder. Yderligere udvidelser af sporvogne og busbaner er planlagt for at sikre, at alle distrikter får stærke transportforbindelser. Imens gennemgår S-tog-pendlernetværket – rygraden i Zürichs mobilitet – opgraderinger. Den overfyldte Stadelhofen station står til udvidelse (ekstra tunnel og perroner er planlagt) for at øge togkapaciteten gennem det centrale Zürich i de kommende år. Forbundsregeringen arbejder også på “Zürich Brütten Tunnel”-projektet (en ny jernbanetunnel mod Winterthur) for at forbedre forbindelserne mellem byerne fra begyndelsen af 2030’erne. Disse projekter vil muliggøre hyppigere togafgange og mindre trængsel, hvilket skal imødekomme det forventede befolkningsvækst i metropolregionen.
På vejfronten er innovative løsninger med til at forbedre trafikflow og miljø. Et bemærkelsesværdigt projekt er Schwamendingen motorvejsinddækningen (omtalt ovenfor), som blev færdiggjort for at dække en støjende motorvej med et anlagt dække investropa.com. Dette genforenede ikke blot nabolag, der tidligere var adskilt af motorvejen, men skabte også en ny 1,6 km lang grøn park for beboerne – en win-win for mobilitet og bylivskvalitet. Byen og kantonen har lignende planer om at løse andre trafikflaskehalse med tunnel- eller overdækningsmuligheder (f.eks. drøftes det at grave dele af Rosengartenstrasse-ringvejen ned for at reducere støjen i de tætte kvarterer). Derudover bliver Zurichs offentlige transport grønnere: byen er ved at indfase elektriske busser og udvide cykelinfrastrukturen med nye cykel-“supermotorveje”, der skal krydse byen på tværs. Alle disse tiltag understøtter Zurichs mål om at være en forbilledlig transitby i det 21. århundrede, hvor selv yderområderne er godt forbundet og bæredygtige transportformer prioriteres. Effektiv transportinfrastruktur er også afgørende for ejendomsmarkedet – det åbner nye områder for udvikling og sikrer, at byen kan vokse uden at drukne i trængsel.Store udviklingsprojekter: Flere storskalaprojekter er ved at omforme Zürichs bystruktur. Måske det mest ventede er Hardturm “Ensemble”-projektet, som vil omdanne det længe tomme Hardturm stadionområde i distrikt 5. Projektet omfatter et nyt fodboldstadion med 18.000 sæder til Zürichs to fodboldklubber, flankeret af to højhuse og bygninger i mellemstørrelse, som vil give ca. 600 nye lejligheder (herunder almene boliger) samt kontor- og butikslokaler swissinfo.ch. Vælgerne godkendte denne plan til 570 mio. CHF tilbage i 2018 swissinfo.ch, og efter mange års politiske drøftelser og juridiske appeller forventes byggeriet at begynde snart. Når det realiseres, vil det skabe et helt nyt kvartercenter i det vestlige Zürich, der imødekommer både behovet for sportsinfrastruktur og boligmangel. Boligkomponenten er væsentlig – ét tårn er planlagt primært som andels-/ikke-kommercielle boliger, hvilket hjælper byen med at nærme sig målet om flere betalelige boliger swissinfo.ch. Mens retssager har forsinket tidsplanen (projektet har været “start-stop” med modstand fra visse grupper) coliseum-online.com swissinfo.ch, er den generelle forventning, at Ensemble-projektet til sidst bliver gennemført, og leverer et moderne stadion i midten/sidst i 2020’erne samt tiltrængte nye boliger.
I centrum er det enorme Europaallee-projekt (en omdannelse af tidligere jernbanearealer ved Zürich Hovedbanegård) for nylig afsluttet sine sidste faser. Gennem det seneste årti har Europaallee leveret nye kontorer (herunder Googles store campus), hundredvis af lejligheder, et universitetscampus og handelsstrøg – og har dermed reelt udvidet centrum. Færdiggørelsen i 2020-2021 betyder, at der ikke længere er store tomme grunde i det centrale Zürich. Opmærksomheden rettes nu mod mindre udfyldnings- og tidligere industriarealer. For eksempel i Oerlikon pågår udviklingen fortsat på steder som Centro (Oerlikons centerfornyelse), og det højhuse Andreasturm, som åbnede i 2018, har fået selskab af andre tårne som Franklin Tower, og flere er planlagt omkring Oerlikon station. I det nordlige Zürich er der planer om en ny innovationspark nær Dübendorf (lige udenfor byen), som vil inkludere F&U-faciliteter og muligvis boliger – og udnytter nærheden til ETH og universitetet.
Zurichs planlæggere lægger også vægt på bæredygtig byomdannelse. Mange ældre industriområder i storbyzonen er udset til transformation til blandet anvendelse. For eksempel i forstæderne: Dietikon-området har et stort projekt, hvor en gammel industrizone omdannes til et boligkvarter med tusindvis af boliger, hvilket indirekte vil lette presset i Zürich by. Inden for byen fortsætter byfornyelsen i Kreis 4 og 5 (Langstrasse og Zürich West), styret af planer om at tilføje grønne gårdrum og fællesarealer sammen med nye bygninger investropa.com. Byens masterplan for 2040 fokuserer på “Innenentwicklung” – indre udvikling – hvilket betyder fortætning inden for den eksisterende bystruktur i stedet for spredning. Dette involverer opgradering af visse områder med adgang til kollektiv trafik til højere bygninger og tilskyndelse af blandet anvendelse i højhuse i udpegede zoner (for eksempel vil flere højhuse blive tilladt omkring Altstetten og Oerlikon). Dog balancerer Zürich dette med strenge design- og miljøstandarder for at bevare byens karakter.
Infrastruktur møder byplanlægning: En anden væsentlig initiativ er Zürichs forpligtelse til 2000-watt samfundet og klimamålene. Byen ruller programmer ud for at energirenovere bygninger, udvide fjernvarmenet (ofte med søvand eller spildvarme) og kræve solpaneler på nye bygninger i overensstemmelse med ny føderal lov pv-magazine.com. Denne grønne infrastruktursatsning betyder, at udviklere ofte skal integrere solceller, grønne tage og energieffektive tekniske anlæg i projekterne – hvilket øger startomkostningerne, men forbedrer bæredygtigheden på sigt. Gevinsten er en by, der forbliver meget beboelig, lav-forurenet og klimamodsandsdygtig, hvilket igen holder ejendomsværdierne robuste.
Zoningspolitikker er også under udvikling. Byen har signaleret planer om at beskytte plads til non-profit boliger – for eksempel ved at reservere noget offentlig jord til andelsboliger og skrive regler, der tilskynder til flere billige boliger i nye projekter. Et bemærkelsesværdigt mål sat af vælgerne er, at en tredjedel af alle boliger skal ejes af andelsboligforeninger eller andre non-profit organisationer i 2050 digitalcollection.zhaw.ch. Dette får byen til at stille jord og fordelagtige vilkår til rådighed for sådanne projekter (fx er “Mehr Als Wohnen” andelskomplekset i Hunziker Areal, færdiggjort for få år siden, en model, der skal kopieres). Derudover er der blevet diskuteret reguleringer af korttidsudlejning (Airbnb) som et middel til at sikre, at boliger bruges til lokale behov – Zürich overvejer at indføre begrænsninger på udlejning af lejligheder til turister for at forhindre, at boliger trækkes ud af det langsigtede marked, selvom der endnu ikke er nogen streng lov på plads.
Sammenfattende er Zurichs infrastruktur og udviklingspipeline rettet mod intelligent vækst: udvidelse af transportkapacitet, frigørelse af nye boliger i underudnyttede områder og forbedring af byens grønne og offentlige rum. Projekter som Hardturm stadion, Schwamendingen-tunnelen og nye sporvognslinjer er karakteristiske for Zurichs tilgang – at investere i forbedringer, der tjener flere mål (boliger, mobilitet, miljø). Disse tiltag bør hjælpe Zürich med at forblive meget konkurrencedygtig og attraktiv at bo i, hvilket igen understøtter ejendomsmarkedets styrke. Udfordringerne er naturligvis mange (fra NIMBY-modstand til komplekse schweiziske godkendelsesprocesser), men byens resultater viser gradvis, konsensusdrevet fremgang. For investorer og beboere betyder disse udviklinger bedre forbindelser, flere boligmuligheder i visse områder og en kontinuerlig udvikling af Zurichs bylandskab over det næste årti.
Reguleringsmiljø: Skatter, Ejerskabsregler & Byggeregler
Zurichs ejendomsmarked fungerer inden for Schweiz’ stabile men udviklende regulatoriske rammer, der dækker alt fra skatter til regler for udenlandske købere og bæredygtighedskrav. Her er nøgleaspekter og ændringer pr. 2025:
Regler for udenlandsk ejerskab – Lex Koller: Måske den mest markante regulering er Lex Koller-loven, som begrænser udenlandske statsborgeres mulighed for at købe boligejendomme i Schweiz.
I byen Zürich betyder dette, at ikke-residente udlændinge ikke kan købe huse eller lejligheder som investeringer eller fritidsboliger.Kun beboere (inklusive udenlandske statsborgere med schweiziske opholdstilladelser) behandles som lokale ved køb af ejendom jacquemoudstanislas.ch.Der er et par undtagelser – f.eks.udlændinge kan købe visse ferieboliger i turistområder eller tage en betydelig andel i en børsnoteret schweizisk ejendomsfond/-selskab (indirekte ejerskab) uden problemer jacquemoudstanislas.ch.Erhvervsejendomme er også undtaget, så udenlandske virksomheder eller enkeltpersoner frit kan købe kontorer, detailbutikker, hoteller osv.Disse regler har historisk set begrænset international spekulation i schweiziske boliger og sikret, at markedet ikke domineres af udenlandske købere (som det er set i nogle andre globale byer).Dog er ændringer på vej: Forbundsrådet (den schweiziske regering) annoncerede i marts 2025 planer om at stramme Lex Koller yderligere jacquemoudstanislas.ch.Blandt de foreslåede reformer kan udlændinge, der bor i Schweiz, blive tvunget til at sælge deres bolig, hvis de flytter væk (lukning af en smuthul), og vigtigst af alt, den nuværende undtagelse for at købe aktier i ejendomsselskaber vil ophøre jacquemoudstanislas.ch.Det betyder, at udenlandske investorer endda ville skulle have tilladelse til at investere indirekte via et børsnoteret ejendomsselskab eller fond – en væsentlig ændring.Også foreslået: udenlandske købere af erhvervsejendomme ville være begrænset til eget brug; de kunne ikke købe udelukkende for at udleje jacquemoudstanislas.ch.Disse foranstaltninger har til formål at dæmpe efterspørgslen og imødegå Schweiz’ boligmangel (som en del af en bredere strategi forbundet med bekymringer om befolkningstilvækst) jacquemoudstanislas.ch.Det er vigtigt at bemærke, at dette endnu ikke er lov – et udkast er ved at blive udarbejdet til parlamentarisk debat, og der forventes kraftig modstand fra erhvervs- og ejendomsgrupper jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Hvis sådanne strenge regler til sidst bliver vedtaget (hvilket er usikkert), kan det markere en væsentlig ændring i det juridiske miljø for udenlandske investeringer og potentielt reducere nogle af strømningerne af udenlandsk kapital.I mellemtiden gælder status quo for 2025: udenlandske købere spiller en begrænset direkte rolle på boligmarkedet i Zürich, men er aktive i kommercielle og indirekte investeringer.Enhver, der ønsker at investere fra udlandet, bør følge med i debatten om Lex Koller-reformen, da den kan ændre investeringsmulighederne i den nærmeste fremtid.Ejendomsskat og omkostninger ved boligejerskab: Schweiz’ skattesystem er generelt gunstigt for ejendomsejere, men har nogle unikke træk. Der er ingen føderal avancebeskatning på salg af privat fast ejendom, der har været ejet længe, men Kanton Zürich (ligesom de fleste kantoner) opkræver sin egen ejendomsavanceskat ved salg af fast ejendom, typisk efter en glidende skala (højere skat hvis du sælger inden for få år efter køb, hvilket tilskynder til langsigtet ejerskab). Zürich opkræver også en ejendomsoverdragelsesskat (omkring 1% af prisen) og gebyrer til notar/jordbog ved transaktioner practiceguides.chambers.com. Boligejere betaler årlig formueskat af værdien af deres ejendom, og vigtigt er det, at Schweiz pålægger en “beregnet lejefordel”-skat på ejerboliger – altså beskatning som om ejeren har lejeindtægt ved at bo i eget hus zug4you.ch. Mange ejere har længe været utilfredse med denne skattedeleje og der er blevet krævet reform eller afskaffelse. Faktisk er der løbende diskussioner i Bern om at afskaffe den beregnede lejefordelsbeskatning, hvilket kan kombineres med fjernelse af rentefradraget på boliglån for at udligne effekten ubs.com. Hvis denne reform bliver vedtaget i de kommende år, vil det ændre regnestykket for boligejere (potentielt øge nettoskatten for dem med gældfri boliger, men fjerne en barriere for at købe). Pr. 2025 er der endnu ingen endelig beslutning – men det er et område, man skal holde øje med. Positivt for ejere er, at inflationen i Schweiz er faldet, og referencerenten på realkreditlån (som påvirker tilladte huslejestigninger) forblev uændret i 2024 swissmarketplace.group, så omkostninger som boliglånsrenter og inflationsreguleret vedligeholdelse er blevet mere stabile. For investorer beskattes lejeindtægter som almindelig indkomst (efter fradrag af udgifter), og selskabsinvestorer nyder godt af relativt lave selskabsskatter i Schweiz (omkring 19% i Zürich, med tendens til at falde lidt i takt med nationale skattereformer og tilpasning til OECD’s minimumssatser). Samlet set er skattereglerne for fast ejendom forudsigelige og moderate med gradvise justeringer fremfor pludselige ændringer – en af grundene til at investeringsklimaet forbliver attraktivt.
Lejerbeskyttelse og leje-reguleringer: Zürich, ligesom resten af Schweiz, har et lejervenligt system. Omtrent 55-60% af de schweiziske husstande lejer (endnu mere i selve Zürich by), så lovgivningen balancerer, men hælder til fordel for lejere. Huslejen må som regel kun hæves under visse betingelser – for eksempel hvis den nationale reference-rente stiger eller ved inflation samt værdiforøgende renoveringer. I 2023 fik udlejere en sjælden mulighed for at hæve huslejen, fordi reference-renten på boliglån blev hævet to gange (fra 1,25% til 1,5%), hvilket bidrog til de store huslejestigninger det år swissmarketplace.group. I 2024 forblev denne rente stabil, og der var ingen nye omkostningschok som f.eks. brændstofpriser, så huslejestigningstakten faldt til ca. 4-5% swissmarketplace.group. Hvis den schweiziske nationalbanks nylige rentenedsættelse på sigt får reference-renten til at falde, kan nogle lejere endda anmode om huslejenedsættelser (dog sker dette som regel med en vis forsinkelse). Udsættelsesbeskyttelsen i Schweiz er stærk – lejere med lange lejekontrakter kan kun udsættes af begrænsede årsager som ejerens eget brug, og selv da kræves der væsentligt varsel. Der er også et system, hvor lejere kan gøre indsigelse mod urimeligt høje huslejestigninger eller startlejer ved domstolene, især i en situation med lav ledighed. Zürichs bystyre holder øje med situationen for billige boliger og overvejer, om der er brug for yderligere tiltag (som huslejekontrol eller flere tilskud), hvis boligkrisen forværres. Pr. 2025 er der ikke indført nye huslejekontrol-love ud over den eksisterende føderale ramme, men det er et politisk emne at følge, særligt da lejergrupper har protesteret mod kraftige huslejestigninger og udsættelser (fx “Sugus”-bygningernes protest i slutningen af 2024 swissinfo.ch). Investorer bør være opmærksomme på, at huslejestigninger er reguleret, og at det politiske pres for at dæmpe skarpe stigninger vokser i lyset af boligmanglen.
Grønt byggeri og zone-reguleringer: Zürich og Schweiz skubber fremad på miljøreguleringer for fast ejendom. I juni 2024 godkendte de schweiziske vælgere overvældende en ny lov for at fremskynde udbredelsen af vedvarende energi pv-magazine.com. Et centralt krav: alle nye bygninger over 300 m² skal installere solpaneler på tage eller facader fra 2025 pv-magazine.com. Kanton Zürich kan endda udvide dette til mindre bygninger. Dette gør i praksis integration af solenergi til standard for nye byggerier. Derudover har mange kantoner (inklusive Zürich) indført regler om, at nye varmesystemer ikke må være olie eller gas – de skal være vedvarende (varmepumpe, solvarme osv.) eller som minimum opfylde lavemissions-standarder, især for nybyggerier og renoveringer. Zürich by opfordrer til Minergie-certificering (et schweizisk grønt byggeri-mærke) for nye konstruktioner; selvom det ikke er obligatorisk, følger mange udviklere det for at lette tilladelsesprocessen og henvende sig til miljøbevidste købere. Bygningsreglementet håndhæver også høje isoleringskrav, trelagsvinduer og andre energieffektive tiltag i tråd med Schweiz’ mål om at reducere udledningen fra bygningssektoren. For udviklere betyder dette lidt højere byggeomkostninger, men også, at nye schweiziske bygninger er i topklasse for effektivitet. De kommende år kan man forvente flere renoveringer af ældre bygninger for at møde disse standarder – muligvis gennem statslige tilskud eller krav ved større renoveringer.
På zonelovgivningsområdet står Zürichs byplanlæggere over for udfordringen med at skabe flere boliger og kontorer uden byspredning. Zonerne er blevet ændret for at tillade større tæthed i udvalgte områder: områder omkring togstationer eller trafikknudepunkter er eksempelvis blevet opzonet, så der nu kan bygges etage- eller højhuse, hvor der før kun var lav bebyggelse. Byen bruger også “Innenentwicklung”-strategier – omdannelse af underbenyttede erhvervsområder til boliger, opdeling af overdimensionerede lejligheder til mindre enheder osv. En bemærkelsesværdig zoneinitiativ er udpegningen af højhuszoner: Zürich har specifikke områder, hvor høje bygninger (over 40 m) er tilladt, såsom dele af Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) og nær Altstetten, mens det historiske centrum og søpromenaden har strenge højdebegrænsninger. Denne styrede tilgang har til formål at koncentrere højden, hvor infrastrukturen kan bære det, og samtidig bevare udsigten over bybilledet (som den berømte udsigt til Alperne).
En anden regulatorisk dimension er kvoten for almene boliger/andelsboliger i store nye projekter. Byen forhandler ofte, at en del af enhederne i store udviklinger skal sælges til non-profit boligselskaber eller tilbydes til under markedslejen i en periode. Dette er en del af målet om at opnå 1/3 almene boliger digitalcollection.zhaw.ch. Foreløbig ligger Zürich på omkring 25% andelsboliger/almene boliger, så byen vil i stigende grad presse på for disse bidrag.
Sammenfattende kan Zürichs regulatoriske miljø i 2025 karakteriseres som stabilt, men med en tendens til mere indgriben for at tackle bolig- og klimabekymringer. Skatterne forbliver relativt lave og forudsigelige. Reglerne for udenlandske købere er stramme og kan blive endnu strammere, selvom kommercielle investorer stadig finder muligheder. Grønne reguleringer intensiveres, hvilket gør bæredygtige byggepraksisser obligatoriske. Og foranstaltninger for boligers overkommelighed – fra lejerbeskyttelse til fremme af andelsboliger – udvides gradvist for at modvirke markedets ubalancer. For interessenter betyder overholdelse af reglerne, at man skal engagere sig med disse politikker: f.eks. planlægge solcelleanlæg fra starten eller strukturere investeringer, så de stemmer overens med Lex Koller-reglerne. Selvom sådanne reguleringer øger kompleksiteten, bidrager de også til Zürichs langsigtede tiltrækningskraft – sikrer, at udvikling er bæredygtig, spekulative bobler begrænses, og byen bevarer sin høje livskvalitet, hvilket i sidste ende understøtter ejendomsværdierne.
Markedsrisici og udfordringer
På trods af Zürichs generelt optimistiske udsigter er der flere risici og udfordringer, der kan påvirke ejendomsmarkedet i 2025 og de kommende år. Investorer og iagttagere bør tage højde for disse faktorer:
- Rente- og finansieringsrisici: Efter mange år med ultralave renter, der har drevet prisstigninger, har miljøet ændret sig. I 2022–2023 hævede den schweiziske nationalbank aggressivt renterne fra negativt niveau op til 1,75%, hvilket afkølede markedet en smule. I 2025 var inflationen aftaget, og SNB skiftede til en lille rentenedsættelse investropa.com, men risikoen forbliver, at renterne kan stige igen, hvis inflationen stiger kraftigt eller de globale forhold ændrer sig. Stigende renter vil direkte ramme Schweiz’ ejendomsmarked ved at gøre realkreditlån dyrere og mindske købernes betalingsevne, hvilket potentielt kan dæmpe efterspørgslen investropa.com. I betragtning af hvor høje priserne er i Zürich, er de følsomme over for finansieringsomkostninger – en betydelig rentestigning kan presse nogle potentielle købere ud af markedet og tvinge prisstigninger til at stoppe eller endda vende i overophedede segmenter. Derudover har bankerne strammet kreditkriterierne (delvist på grund af Basel III-reguleringer fra 2025, der kræver større kapitalbuffere foxstone.ch). Låntagere står nu over for stramme grænser (maks. ~80% belåningsgrad og hårde stresstests ved 5% rente), hvilket kan begrænse højt belånte investorer. Selv om det nuværende konsensus forventer en stabil eller let faldende rentebane (med schweizisk inflation på kun ca. 0,7% engelvoelkers.com), kan enhver overraskelse med højere inflation eller et økonomisk chok ændre det. Denne usikkerhed om renterne er en vigtig risikofaktor at holde øje med.
- Makroøkonomisk og geopolitiske usikkerheder: Zürichs ejendomsmarked afhænger af Schweiz’ bredere økonomiske sundhed og global stabilitet. Økonomiske usikkerheder – såsom en potentiel global eller europæisk recession – udgør en risiko investropa.com. For eksempel, hvis en nedgang rammer bank- eller techsektoren, kunne Zürich opleve tab af arbejdspladser eller reduceret ekspansion, hvilket dæmper efterspørgslen på både kontorer og boliger. Byen er ikke immun overfor globale begivenheder: krigen i Ukraine, energikriser eller andre geopolitiske spændinger kan smitte af. Den schweiziske regering har eksplicit bemærket, at den spændte geopolitiske situation (Ukraine-krigen, konflikter i Mellemøsten) fortsat udgør en latent risiko for international handel og energipriser, hvilket kan påvirke den schweiziske økonomi negativt engelvoelkers.com. En stigning i olie-/gaspriserne kan for eksempel genantænde inflation og lægge pres på forbrugere og virksomheder. Derudover kan valutakurssvingninger (en meget stærk schweizerfranc) skade schweizisk eksport og virksomheders overskud, hvilket indirekte påvirker efterspørgslen efter kontorer og boliger fra virksomhedernes udstationerede. En anden makrofaktor er indvandringspolitik: Schweiz’ befolkningstilvækst (som driver boligbehovet) kan sætte farten ned, hvis politiske kræfter får held med at begrænse indvandringen. Det nævnte SVP-initiativ om at sætte loft på befolkningen ved 10 millioner er ekstremt, men det peger på et politisk pres for at begrænse væksten jacquemoudstanislas.ch. Hvis indvandringen blev skåret betydeligt ned, kan boligefterspørgslen på længere sigt svækkes. Overordnet set, selvom Schweiz’ økonomi i øjeblikket er stabil, repræsenterer globale recessioner eller krisescenarier en nedadgående risiko, hvor ejendomsvakanser kan stige, og priserne kan korrigeres.
- Boligboble og bekymringer om overkommelighed: År med prisstigninger har rejst spørgsmålet: Er Zürich i en ejendomsboble? Efter nogle mål, ja – byen er blandt dem med høj boblerisiko. UBS’s Global Real Estate Bubble Index i 2023 placerede stadig Zürich i “boblerisiko”-kategorien, en af kun to byer globalt (sammen med Tokyo) på det niveau ubs.com mattgul.com. Boligpriser i forhold til indkomster og huslejer er meget pressede. Hvis renterne stiger eller efterspørgslen aftager, kan Zürichs høje vurderinger stå over for en korrektion. Myndighederne er opmærksomme på dette; den schweiziske nationalbank har de seneste år genaktiveret en modcyklisk kapitalbuffer for at dæmpe overdreven udlån til boliger. UBS-analytikere vurderer i øjeblikket boblerisikoen som “moderat” (ned fra ekstrem) på grund af den lille nedgang i prisvæksten investropa.com, men risikoen er ikke forsvundet. Overkommeligheden for de lokale er ved at nå bristepunktet – middelklassefamilier kæmper for at købe selv beskedne lejligheder, hvilket rejser sociale og politiske spørgsmål. Der lyder i stigende grad stemmer om, at boligmarkedet er uholdbart dyrt, og hvis flere begynder at forlade byen, fordi de ikke har råd til at bo der, kan efterspørgslen bløde op. Ofte ender bobler ikke kun på grund af renteændringer, men også når købernes følelser vender. Hvis købere tror, priserne har toppet, selv midlertidigt, kan psykologien vippe til et købers marked. Selvom der endnu ikke er tegn på en skarp stemningsændring (givet den vedvarende mangel), er risikoen for stagnation eller en mild korrektion i de overprisede segmenter (som luksuslejligheder eller investeringsboliger med meget lavt afkast) til stede.
- Bygge- og forsyningsudfordringer: Ironisk nok er en af markedets største udfordringer netop den modsatte af manglen – ikke nok nye boliger kommer på markedet. Dette er en risiko, da hvis manglen fortsætter eller forværres, kan det hæmme den økonomiske vækst (virksomheder kan få svært ved at rekruttere talent, hvis boliger er for knappe/dyre) og invitere til øget statslig indgriben. At bygge mere i Zürich er ikke let: høje byggeomkostninger, mangel på arbejdskraft i byggebranchen, lange godkendelsesprocesser og modstand fra naboer bremser al udvikling. I 2024 var boligbyggeriet på et lavpunkt, og selvom der er indsatser for at øge det, er der risiko for, at der ikke bliver bygget nok boliger til at imødekomme efterspørgslen, så krisen fortsætter. På den kommercielle side er byggeriet af nye kontorer styrtdykket jll.com, hvilket kan være positivt for eksisterende udlejere på kort sigt, men også betyde mindre moderne plads til at tiltrække nye virksomheder på lang sigt. Omkostningsinflation i byggematerialer er en anden udfordring – selvom den aftog i 2024, gjorde tidligere stigninger i stål, tømmer osv. projekter dyrere, og nogle blev sat på pause. Hvis en ny global inflation rammer, kan det yderligere forpurre udviklingsplanerne.
- Regulatoriske og politiske risici: Ændringer i love og regler udgør et andet sæt udfordringer. For eksempel kan den foreslåede stramning af Lex Koller, som tidligere diskuteret, afskrække nogle udenlandske investeringer, hvis den gennemføres, hvilket potentielt kan reducere kapitaltilførslen til visse segmenter (f.eks. kan udviklingsfinansiering via udenlandske investorer blive sværere). Selvom det har til formål at dæmpe priserne, kan det have bivirkninger som lavere likviditet på ejendomsmarkedet jacquemoudstanislas.ch. Indenrigspolitisk er der også politisk risiko i form af vælgerinitiativer eller politiske skift. Schweizisk direkte demokrati betyder, at vælgerne kan (og gør) introducere initiativer, der påvirker ejendomsmarkedet – fra huslejebremser til tomgangsskatter til stramme zoneinddelingsregler. En aktuel undertone er ønsket om flere lejerbeskyttelser på grund af boligmanglen. Hvis huslejerne bliver ved med at stige, er der risiko for et populistisk pres for huslejeregulering eller strengere regler for udsættelse i forbindelse med renovering mv. Sådanne regler kan påvirke investeringsafkastet for udlejere. Omvendt er der risiko for, at anti-vækst-politiske strømninger kan begrænse udvikling (for eksempel hvis den offentlige modstand mod øget tæthed vokser, kan det blive endnu sværere at bygge de boliger, Zürich har brug for). Afvisningen af nogle nylige projekter i folkeafstemninger på tværs af Schweiz (ikke i Zürich, men f.eks. Geneves initiativ for at begrænse byggeri) viser denne spænding. Zürichs bystyre er generelt pro-udvikling (ledet af pragmatikere, der ser behovet for flere boliger), men de politiske vinde kan hurtigt skifte.
- Inflation og driftsomkostninger: Selvom Schweiz i øjeblikket nyder lav inflation (~1-2%), vil en stigning i inflationen øge bygningers driftsomkostninger (energi, vedligeholdelse, ejendomsskatter indekseret til værdier) og potentielt renteniveauet, hvilket vil presse ejernes likviditet. For erhvervsejendomme kan høj inflation skade detailhandlere og kontorlejere, hvilket gør huslejestigninger sværere. Omvendt kan moderat inflation gavne gældsfinansierede investorer ved at udhule gældens værdi, men i Schweiz er mange investorer egenkapitaltunge. Derudover kan omkostningerne ved den grønne omstilling være betydelige – eftermontering af gamle bygninger med solpaneler, nye varmeanlæg osv. kræver kapital. Selvom det ofte tjener sig ind over tid, er det i mellemtiden en økonomisk udfordring, især for mindre udlejere.
Essensen er, at Zürichs ejendomsmarked ikke er uden sårbarheder. Det står på et meget stærkt fundament (høj efterspørgsel, lavt udbud, økonomisk stabilitet), men risici som økonomiske nedture, udsving i renter og regulatoriske ændringer kan køle markedets begejstring. Markedsdeltagere bør indtage en forsigtig optimisme: udsigterne er fortsat vækst, men scenarier som en global recession eller drastiske politiske ændringer kan ændre denne udvikling. Det er sigende, at institutioner som UBS overvåger Zürich som en potentiel boble mattgul.com – en påmindelse om ikke at blive selvtilfreds. Når det er sagt, har Zürich historisk klaret sig godt gennem kriser – selv under finanskrisen i 2008 stoppede priserne kun midlertidigt. Byens vedvarende appel som finanscentrum og attraktiv by at bo i udgør en buffer. Fremover vil det dog være afgørende at tackle betalbarhedskrisen og øge boligudbuddet for at mindske social utilfredshed og sikre, at Zürichs ejendomsmarked ikke overopheder til bristepunktet. Den fine balance mellem at holde markedet attraktivt for investorer og samtidig imødekomme borgernes behov vil definere politikken og risikobilledet de kommende år.
Kilder:
- Engel & Völkers – Residential Market Report Switzerland 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Zürich Ejendomsmarkedsanalyse (juni 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – “Schweiz’ boligmangel: hvor slemt er det?” (apr 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- SMG Homegate Lejeindeks – Udvikling i lejepriser 2024 (jan 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – “Købe ejendom i Schweiz: det værd?” (juni 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Zürich Kontormarked 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – High Street Detailhandel Zürich Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Schweiz Logistikmarked 2024 jll.com
- Foxstone – Schweiz ejendomstendenser 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – “8 Hotteste Ejendomsområder i Zürich 2025” investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Zürich Kvartersanalyse investropa.com investropa.com investropa.com
- Schweizisk Føderalt Statistisk Kontor / Reuters – Boligpris- og tomgangsdata reuters.com swissinfo.ch
- Jacquemoud Stanislas lovbulletin – Lex Koller-stramningsforslag (Mar 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Schweizisk solcellelov vedtaget (jun 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Byrangeringer mattgul.com
- Investropa – Schweizisk markedsudsigter 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Zurich stadion “Ensemble” projekt swissinfo.ch
- Swissinfo – Boligprotester i Zürich swissinfo.ch
