···

Boom eller boble? Indblik i Zürichs glohede ejendomsmarked 2025 og frem

juli 8, 2025
by
Boom or Bubble? Inside Zurich’s Red-Hot Real Estate Market 2025 & Beyond

Tendenser på boligmarkedet i 2025

Stigende priser midt i kronisk boligmangel: Zürichs boligmarked forbliver ekstremt stramt i 2025. Ejendomspriserne stiger stadig på grund af høj efterspørgsel og begrænset udbud. Midt i 2025 er lejlighedspriserne i byen steget med ~4,5 % år-til-år (enfamiliehuse +4,0 %) investropa.com. Den mediane lejlighed koster nu omkring CHF 1,68 millioner, med gennemsnitspriser på CHF 14.000–21.000 pr. m² afhængigt af bydelen investropa.com investropa.com. Zürichs tomgangsrate nåede et rekordlavt niveau på 0,07% – kun 7 ud af 10.000 enheder – det laveste i Schweiz og sandsynligvis hele Vesteuropa swissinfo.ch. Med andre ord er stort set hver lejlighed optaget, hvilket afspejler en kronisk boligmangel. Nybyggeri er langt bagefter befolkningsvæksten (kun ca. 42.000 nye lejligheder forventes landsdækkende i 2025 mod ca. 50.000 nødvendige swissinfo.ch), så konkurrencen om boliger er fortsat hård. Ikke overraskende fortsætter salgspriserne med at stige – Schweiziske analytikere forventer +3 % til +4 % årlig vækst i værdien af boliger i Zürich frem til 2025 engelvoelkers.com. Medmindre der kommer et økonomisk chok, virker væsentlige prisfald usandsynlige, så længe efterspørgslen langt overstiger udbuddet investropa.com investropa.com.

Lejemarkedet vs. købsdynamik: Zürichs lejepriser stiger også kraftigt, hvilket yderligere ændrer regnestykket mellem at købe og leje. Efter et tocifret hop i 2023 steg udbudslejen i byen yderligere med 4,5 % i 2024 swissmarketplace.group. Lejepriserne på tværs af hele kantonen Zürich steg cirka 4,8 % sidste år swissmarketplace.group, selvom stigningerne aftog i forhold til springet i 2023. Denne tendens forventes at fortsætte i 2025 – efterspørgslen fortsætter med at stige (takket være immigration og dannelse af nye husstande), mens tomgangen reelt er nul, og nybyggeriet forbliver minimalt swissmarketplace.group. Kort sagt, lejere møder hård konkurrence og stigende udgifter. Samtidig er det blevet billigere at låne: Den Schweiziske Nationalbank sænkede sin styringsrente til 0,25 % i begyndelsen af 2025 investropa.com, hvilket lettede renten på realkreditlån. Med lavere renteomkostninger og stigende lejepriser er det nu ofte billigere at eje end at leje for langtidsbeboere investropa.com. Faktisk viser UBS-undersøgelser, at ved indgangen til 2025 er omkostningerne ved at eje et hjem faldet under lejernes niveau i de fleste schweiziske regioner (lejers fordel er skrumpet til ~3 % eller forsvundet helt) investropa.com. I Zürich og Genève giver det stadig mening at leje ved korte ophold under 5 år på grund af de ekstremt høje købspriser investropa.com. Men for dem, der bliver på lang sigt og har mulighed for finansiering, har køb igen fået appel. Ejendomsselskaber bemærker, at kraftigt stigende lejepriser kombineret med lavere finansieringsomkostninger tipper regnestykket til fordel for køb frem for leje for første gang i flere år engelvoelkers.com. Denne dynamik – hidtil uset lejeprispres kontra forbedrede realkreditvilkår – er et nøgletema på markedet i 2025.

Efterspørgsel, Demografi og Mangel på Udbud: Flere faktorer opretholder Zürichs brandvarme boligefterspørgsel. Byens økonomi blomstrer, med over 120.000 virksomheder (inklusive globale banker, forsikringsselskaber og en hastigt voksende tech/biotek-sektor), der tiltrækker arbejdere til området investropa.com. Immigrationen er fortsat robust – Schweiz fik cirka 83.000 netto tilflyttere i 2024 swissinfo.ch, og Zürichs befolkning fortsætter med at vokse, hvilket øger boligbehovet. Samtidig slår nybyggeriet ikke til. Højere byggeomkostninger, mangel på arbejdskraft og nylige rentestigninger har bremset igangsætning af nye projekter swissinfo.ch. Geografien og stram planlægning begrænser arealet, især i de attraktive centrale distrikter. Ejerne er også tilbageholdende med at sælge, så udbuddet af brugte boliger på markedet er begrænset engelvoelkers.com. Derfor er boligerne i Zürich langt under 1% tomgangstærsklen, som definerer boligmangel swissinfo.ch. Selv beskedne lejligheder tiltrækker rutinemæssigt adskillige ansøgere. Denne ubalancerede situation mellem udbud og efterspørgsel vil næppe blive løst foreløbigt – den schweiziske entreprenørforening advarer om, at tomgangen vil falde endnu lavere på landsplan, da byggeriet er bagud i forhold til efterspørgslen de kommende år swissinfo.ch. Resultatet er vedvarende opadgående pres på både priser og leje. Faktisk beskriver eksperter Zürich som “verdens hovedstad for boligmangel” på grund af det ekstreme mangel på lejeboliger swissinfo.ch. For nuværende er boligmarkedet i Zürich grundlæggende stramt og modstandsdygtigt, understøttet af byens stærke økonomi og attraktive profil. Medmindre der sker en større ændring, forventer analytikere fortsat prisstabilitet og moderat vækst de næste par år engelvoelkers.com investropa.com, selvom boligoverkommeligheden for lokale bliver en stadigt større bekymring.

Erhvervsejendomsmarkedet: Kontor, Detailhandel og Industri

Kontorsektoren – Stabil med Høj Tilgængelighed

Zurichs kontormarked i 2025 præsenterer et blandet billede af rigelig udbud og selektiv efterspørgsel. Efter pandemien steg kontorledighederne, da fjern-/hybridarbejde vandt indpas, men tendensen er ved at stabilisere sig. På tværs af Schweiz’ fem største kontorknudepunkter (Zurich, Genève, Basel, Bern, Lausanne) var den samlede tilgængelighedsgrad ca. 5,0 % ved udgangen af 2024 jll.com. I selve Zurich-regionen voksede det tilgængelige kontorareal til 433.700 m² (en ledighedsgrad på 5,3 %) ved udgangen af 2024 jll.com. Dette er en lille stigning fra 4,8 % året før og fortsætter en gradvis stigning siden 2019 jll.com. Nye færdiggørelser i perifere områder har bidraget til ledigheder – for eksempel har nye projekter i Oerlikon og Kloten (nordlige Zurich) tilføjet betydeligt areal sidste år jll.com. District 5 (Zürich-West) og District 11 (Oerlikon/Affoltern) oplevede også betydeligt nyt udbud samt renoverede kontorer på markedet jll.com. Til sammenligning absorberede nogle centrale områder kontorareal (ledigheden faldt i District 1, 3 og 9), da virksomheder søgte attraktive placeringer jll.com. Kontorlejen har været flad i flere år, hvilket afspejler denne balance mellem øget udbud og stabil efterspørgsel jll.com. Topkontorlejer i centrale Zurich har holdt sig konstante siden 2022, men dette kan snart ændre sig. Eksklusive, bæredygtige kontorprojekter under udvikling (med grønne bygningscertificeringer og moderne faciliteter) tiltrækker lejere, og hvis efterspørgslen på disse premium-lokaler forbliver robust, mens udbuddet er begrænset, kan topkontorlejen omsider stige efter en periode med stagnation jll.com.

Ser man fremad, er udsigterne for kontormarkedet i Zürich forsigtigt optimistiske. Nybyggeri af kontorer aftager dramatisk – kun ~57.000 m² færdiggjort i 2024, ned fra 343.000 m² i 2020 jll.com. Mellem 2025 og 2027 ligger Zürichs pipeline på blot 29.000 m² om året, en brøkdel (ca. –71%) af det årlige volumen, der blev bygget i 2019–2023 jll.com. Dette kraftige fald i ny tilførsel vil være med til at modvirke yderligere stigninger i tomgang jll.com. Dog frigives noget sekundært areal stadig, når virksomheder optimerer deres lokaler; omkring 60.000 m² af eksisterende kontorer forventes at komme på markedet i 2025–26 (sandsynligvis fremleje eller ældre bygninger, som fraflyttes) jll.com. Dermed bør tomgangsprocenten forblive omkring 5%+ på kort sigt jll.com. Lejere efterspørger kvalitet: moderne, velbeliggende kontorer (især dem med ESG-certificeringer) udlejes hurtigt, mens forældede kontorer i udkantsområder står ledige. Bemærkelsesværdigt er det, at Zürichs finans- og teknologisektorer fortsat driver udlejning. Flere større indflytninger sidst i 2024 understreger tilliden til de bedste beliggenheder – fx har Salt telecom fået et nyt flagskibskontor ovenpå Bahnhofstrasse, og kapitalforvalteren Bellevue Group er flyttet til en renoveret topadresse ved Sechseläutenplatz jll.com. Med Schweiz’ lave arbejdsløshed (2,5%) og BNP-vækst på ~1,2% engelvoelkers.com udvider virksomheder stadig antallet af medarbejdere, om end forsigtigt. Samlet set er kontormarkedet i Zürich godt balanceret: lejere nyder godt af større udvalg og faste lejepriser, mens udlejere kan glæde sig over, at det midlertidige bygge-stop gradvist vil stramme markedet. Ethvert løft i efterspørgslen (for eksempel hvis virksomheder tager flere medarbejdere tilbage på kontoret) kan hurtigt få lejen i centrale områder til at stige. Indtil videre forventes stabile kontorlejepriser med flight-to-quality-dynamik – ældre kontorer kan tilbyde indrømmelser, mens grønne premium-kontorer i CBD og de hastigt voksende delmarkeder (som Zürich-West og Oerlikon) oplever solid interesse.

Detailsektor – Stærk efterspørgsel på førsteklasses shopping

Butiksejendomme i Zürich har vist sig at være bemærkelsesværdigt modstandsdygtige. Faktisk er byens førende shoppinggade, Bahnhofstrasse, fortsat en af de dyreste butiksplaceringer i verden. Prime-lejepriser for high-street detailhandel er steget med over 20% siden 2020 og nåede omkring CHF 10.250 pr. m² pr. år ved udgangen af 2024 jll.com. Dette placerer Zürichs flagskibsgade kun efter Paris og London i Europa, hvad angår butikslejeomkostninger jll.com. Så høje lejer afspejler intens efterspørgsel fra luksusmærker og detailhandlere efter begrænsede butikslokaler. Ledigheden på Bahnhofstrasse er reelt 0% jll.com – enhver ledig butik overtages straks. I de senere år har flere globale brands enten opgraderet til større flagskibsbutikker eller indtaget gaden, hvilket holder belægningsprocenten høj. Zürichs status som en velhavende global by understøtter dette: byen fører Europa i købekraft pr. indbygger, hvilket i høj grad understøtter detailhandlen jll.com. En stabil strøm af turister, forretningsrejsende og velhavende beboere sikrer vedvarende salg i luksusbutikker, ure/smykker og high-end mode. Selv efterhånden som e-handel vokser, er oplevelsen og prestigen ved at være til stede på Bahnhofstrasse stadig uerstattelig for detailhandlere. Historien er den samme i andre attraktive områder såsom Old Town og Seefelds butikskvarterer – efterspørgslen er sund, og ledigheden minimal.

Det skal dog siges, at sekundære detailplaceringer står over for et mere nuanceret billede. Nogle sidegader og mindre centrale butikscentre har måttet omstille sig efter COVID, og mellemklasseforhandlere er opmærksomme på konkurrencen fra onlinehandel. Det samlede fodgængertrafik i Zürich tog fart igen med tilbagevendende turister og kontoransatte, men kunder forventer nu mere end blot butikker – succesfulde detailsteder tilbyder oplevelser (caféer, events) og bekvemmelighed. Alligevel klarer Zürichs detailsektor sig godt relativt til mange andre byer. Forbrugertilliden understøttes af Schweiz’ lave inflation og stigende lønninger, og arbejdsløsheden er meget lav. Udlejere på hovedstrøget har opnået rekordhøje lejepriser i 2024 jll.com, hvilket indikerer stærk tro på fysisk butiksnærvær hos detailhandlen her. Som følge heraf er investorer fortsat interesserede i topplaceringer inden for detail, som tilbyder stabil indkomst (selvom afkastet er lavt givet prisniveauet). Fremadrettet vil detailpræstation sandsynligvis variere efter segment: ultra-prime vil fortsat blomstre, mens svagere placeringer skal være innovative. Hvis turismen fra Asien og USA vokser i de kommende år, vil det yderligere styrke det centrale detailmarked. Omvendt kan et fald i forbruget eller nye e-handelsvaner lægge pres på de mindre attraktive butikker. Indtil videre er detailhandelsejendomme i Zürich en fortælling om styrke på toppen – “beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed” gælder stadig, med Bahnhofstrasse som opnår verdenshøje lejepriser og nul tomgang på grund af den ustoppelige efterspørgsel jll.com.

Industri & Logistik – Høj efterspørgsel, begrænset udbud

Industrials- og logistik-ejendoms segmentet i Zürich-regionen (og Schweiz generelt) oplever stærk efterspørgsel og faldende tomgang. I 2023 faldt tomgangen for investerbare logistikejendomme på landsplan til omkring 5,1%, ned fra 7,7% i 2019 jll.com. Med andre ord er lagre og distributionsfaciliteter i stigende grad optaget, takket være væksten i e-handel, reorganisering af forsyningskæder og virksomheder, der holder større lagre. Geografien for schweizisk logistik er koncentreret langs vigtige transportkorridorer – en stor del af faciliteterne ligger i Basel–Zürich–Solothurn trekanten og omkring større byområder jll.com. Zürich, der ligger ved krydset mellem motorveje og tæt på lufthavnen, er et vigtigt logistikknudepunkt, men også pladsbegrænset. Meget industrigrund er blevet omdannet til kontorer eller boliger (især i selve Zürich by), hvilket begrænser udbuddet af nye lagre. Mange eksisterende lagre er ældre og ikke perfekt tilpasset moderne behov (fx lavere frihøjde, færre ramper) jll.com, hvilket betyder at logistiklokaler af højeste kvalitet (grade A) er ekstremt sjældne.

Lejeniveauet for logistik-/industriearealer i Zürich-området ligger typisk mellem cirka CHF 85 og 140 pr. m² om året, afhængigt af størrelse og beliggenhed jll.com. Disse lejer er relativt høje set i internationalt perspektiv (afspejler høje schweiziske jord- og byggeomkostninger). Lejestigningen har været moderat men stabil, i takt med at tomgangen falder. Investorer er i stigende grad interesserede i denne aktivklasse på grund af indkomststabiliteten og vækstpotentialet – logistikafkastet, selvom det er lavt i Schweiz (~4–5%), er lidt højere end for kontorejendomme i topsegmentet. Bemærk, at de fleste logistikejendomme i Schweiz ejes af brugerne selv (virksomhederne ejer deres lagre) jll.com. Kun omkring 300 logistikejendomme på landsplan er udlejede investeringsaktiver jll.com. Dette bidrager til sektorens illikviditet og eksklusivitet. De få investeringsklassificerede lagre, der rent faktisk kommer på markedet, tiltrækker stor konkurrence – også fra udenlandske institutionelle investorer, der er tiltrukket af Schweiz’ stabilitet.

I de kommende år forventes logistikudviklingen at forblive begrænset. Egnet jord omkring Zürich til nye store lagerbygninger er begrænset og stærkt reguleret. Dog bliver nogle industrizoner i udkanten af byen og langs A1-motorvejen intensiveret – ældre områder kan få fleretagers logistikfaciliteter eller blive opdelt til urban “last-mile”-distribution. Trenden med nearshoring (mere lageropbevaring inden for Schweiz) og boomet i onlinehandel vil fortsætte med at holde efterspørgslen efter moderne logistikejendomme høj. Som resultat kan ledigkapaciteten blive yderligere presset, og lejen kan stige en smule, især for førsteklasses lagerenheder. En udfordring er at ombygge forældet lagerbeholdning – mange ældre industribygninger lever ikke op til nutidens logistikkrav jll.com. Kreative løsninger som at omdanne dele af dem til selvopbevaring eller enheder til små- og mellemstore virksomheder bliver afprøvet for at reducere tomgang jll.com. Overordnet set er udsigterne for industrielle ejendomme i Zürich positive, præget af knaphed og solid efterspørgsel. Denne niche får måske ikke lige så meget opmærksomhed som bolig- eller kontormarkedet i Zürich, men den byder på nye muligheder for investorer, der kan navigere i zoneforholdene og finde aktiver – det grundlæggende har lav tomgang og stabil udlejningsbehov på plads jll.com.

Investeringsudsigter: Afkast, Udenlandsk Interesse & Muligheder

Udenlandske investeringer og reguleringer: Det er vigtigt at bemærke, at Schweiz opretholder strenge regler (Lex Koller), der begrænser udenlandsk ejerskab af boligejendomme.

Ikke-residente udlændinge kan generelt ikke købe boliger i Zürich (undtagen i sjældne tilfælde eller via visse undtagne strukturer) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Udlændinge kan dog frit investere i erhvervsejendomme, og indtil nu har de også kunnet købe aktier i schweiziske ejendomsselskaber eller fonde uden begrænsning jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har gjort det muligt for udenlandsk institutionel kapital indirekte at komme ind på Zürichs marked.Der er betydelig global interesse – statslige investeringsfonde, globale REITs og private investorer har investeret penge i schweiziske ejendomsfonde, udviklingsprojekter og erhvervsmæssige aktivopkøb.For eksempel oplever Zürichs prestigefyldte kontorbygninger og ejendomme til detailhandel ofte bud fra tyske fonde eller investorer fra Mellemøsten.Fremadrettet kan det dog ske, at det regulatoriske landskab bliver strammere.I marts 2025 annoncerede den schweiziske regering planer om at begrænse udenlandske ejendomsopkøb yderligere, hvilket potentielt kan afslutte den undtagelse, der tillod udlændinge frit at købe aktier i børsnoterede ejendomsselskaber jacquemoudstanislas.ch.Hvis de gennemføres, vil sådanne reformer (som i øjeblikket er under drøftelse) kræve regeringens godkendelse for udenlandske investorer, selv for indirekte ejendomsandele, et markant skift med henblik på at dæmpe efterspørgslen jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Dette har skabt bekymring for, at udenlandsk kapital kan blive afskrækket.Alligevel er den lovgivningsmæssige proces i gang – eventuelle ændringer vil tage tid og kan blive udvandet jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.For nu forbliver udenlandsk investorinteresse høj, især for erhvervsejendomme og udviklingspartnerskaber.

Stabile afkast i et lavrentemarked: Ejendomme i Zürich betragtes som en “sikker havn” for investeringer og tilbyder stabilitet frem for høje afkast. I 2025 ligger afkastet fra prime boliger og kontorejendomme i Zürich typisk kun på omkring 2,5%–3,5% årligt (brutto) foxstone.ch. Disse afkast er beskedne og afspejler de høje værdiansættelser og den lave risiko ved schweiziske ejendomme. For institutionelle investorer som pensionskasser og forsikringsselskaber udgør Zürichs ejendomsmarked en kerneinvestering på grund af dets pålidelighed og kapitalbevarelse. Faktisk rapporterer store ejere stabile eller stigende værdier – for eksempel bemærkede Swiss Life (en af Schweiz’ største ejendomsinvestorer), at værdien af deres portefølje steg med ca. 0,2% i 1. kvartal 2025 og dermed gik imod enhver nedgang reuters.com. Lejeindtægten anses for at være særdeles sikker, da der er fuld udlejning og stor kreditværdighed blandt lejere i Zürich. Det samlede afkast fremadrettet forventes hovedsagelig at komme fra løbende indkomst samt let værdistigning (forventet ~1–4% årlig prisvækst de kommende år investropa.com). Internationale investorer er også fortsat tiltrukket, trods de lave afkast, på grund af Schweiz’ status som sikker havn. I tider med global usikkerhed tiltrækker ejendomme i Zürich udenlandske købere, der ønsker at bevare deres formue investropa.com. Den stærke schweizerfranc og landets politiske stabilitet øger yderligere tiltrækningskraften.

Nye muligheder – Grønne og Niche-segmenter: Investorer kigger også på nye nicher og værdiforøgende tiltag på Zürichs marked. Et stort tema er bæredygtighed. Der er stigende efterspørgsel (fra lejere og købere) på miljøvenlige, energieffektive bygninger, og ejendomme med grønne certificeringer kan opnå præmiepriser investropa.com. Regeringens indsats for at nedbringe CO2-udledningen – f.eks. et nyt lovkrav om solceller på de fleste nye bygninger pv-magazine.com – vil kræve opgradering af ældre bygninger og udvikling af vedvarende energiinfrastruktur. Det skaber muligheder for investorer til at forny ældre bygninger med isoleringsopgraderinger, varmepumper, solcelleinstallationer osv. og samtidig tilføje værdi under overholdelse af grønne regulativer. En anden tendens er teknologi og PropTech i ejendomsmarkedet: smart-home funktioner, digitale lejerservices og dataanalyse tilfører værdi (særligt attraktivt for de teknologiglade lejere på Zürichs marked) investropa.com.

Visse ejendomssektorer har også vækstpotentiale. Logistik- og life-science faciliteter er i høj kurs, men udbuddet er begrænset – ombygning eller udvikling af let-industriområder i udkanten til last-mile logistik eller laboratorie/forskningsbrug er en lovende vej. Boligudvikling i “B”-lokationer omkring Zürich er en anden mulighed: med stigende priser i centrum boomer områder i de ydre bydele eller pendlingsbyer (investorer satser på disse til nye lejeboliger, hvor afkastet kan være lidt højere) foxstone.ch. Faktisk opstår forstadsområder med gode transportforbindelser som investeringsknudepunkter, da lejere søger relativt billige muligheder udenfor bykernen foxstone.ch. Desuden vinder alternative boligmodeller frem: co-living og andelsboliger. Zürich har en stærk tradition for non-profit andelsboligforeninger, og byen bakker op om dette segment (sigter mod at 33% af boligmassen skal være non-profit i 2050) digitalcollection.zhaw.ch. Selvom det ikke er profitmaksimerende, giver andelsudvikling stabile, langsigtede afkast og omfatter ofte offentligt-private samarbejder på kommunen jord – institutionelle investorer som pensionskasser investerer forsigtigt i sådanne projekter som en ESG-venlig strategi. På privatsiden appellerer co-living boliger med fleksible lejevilkår og fællesfaciliteter til unge professionelle og expats, hvilket udgør en niche, der er værd at holde øje med.

Afkastudsigter: Samlet set kan investorer forvente moderate, men pålidelige afkast fra ejendomsmarkedet i Zürich i de kommende år. Førsteklasses boliger og erhvervsejendomme kan give et afkast på omkring 3% årligt i kontant flow foxstone.ch, plus et par procent i kapitalgevinst – ikke spektakulært, men i tråd med Schweiz’ lavrisikoprofil. Dem, der søger højere afkast, kigger på value-add strategier (fx renovering af ældre lejligheder med henblik på salg til ejerboligmarkedet, hvor der er stærk køberinteresse) eller udviklingsprojekter (dog gør høje byggeomkostninger og regulativer dette udfordrende i Zürich). Platforme som ejendoms-crowdfunding er også kommet på banen (fx Foxstone, Crowdhouse), hvilket giver investorer mulighed for at tage lidt større risiko for målrettede afkast i 5–7% området via diversificerede ejendomsporteføljer foxstone.ch. Udenlandsk interesse for kerneaktiver forventes at fortsætte, medmindre nye love begrænser det væsentligt. Sammenfattende forbliver Zürigs investeringsudsigter positive, men konkurrencen er hård – markedets stabilitet og knaphed betyder, at værdierne sandsynligvis holder stand, men investorer skal være kreative for at finde afkast. Centrale muligheder findes inden for bæredygtighedsforbedringer, imødekommelse af boligbehov i underservicerede segmenter og udnyttelse af Zürichs fortsatte vækst samtidig med, at man navigerer i et skiftende reguleringsmiljø.

Vigtige kvarterer og ejendomshotspots

Zürich er en by med mangfoldige distrikter, hver med sin egen karakter og ejendomstendenser. Nedenfor fremhæver vi flere vigtige kvarterer – fra ultra-eksklusive områder ved søen til spirende urbane miljøer – inklusive deres prisniveauer, popularitetsfaktorer, udviklingsprojekter og levevilkår:

  • Enge (Distrikt 2) – Eksklusivt liv ved søen. Enge, på den sydlige side af det centrale Zürich, er blevet en magnet for eksklusive lejligheder og velhavende fagfolk. Priserne her ligger gennemsnitligt på omkring CHF 18.300 pr. m² investropa.com, blandt de højeste i byen. Nye luksusprojekter (med fordele som private fitnessrum og concierge-service) tiltrækker velhavende expats og tech-ledere til Enge investropa.com. Områdets attraktion ligger i dets top-beliggenhed – gåafstand til CBD, direkte ved søbredden, og hjem for faciliteter som Rieter Park og Museum Bärengasse. Levevilkårene er fremragende: Enge byder på eksklusiv shopping, internationale skoler og en kort pendling til finanscentret Paradeplatz. Med nye premiumprojekter stadig på vej, vil Enges eksklusivitet og høje priser bestå investropa.com.
  • Seefeld (Distrikt 8) – Lake Zürichs mest eftertragtede. Seefeld er et ekstremt eftertragtet kvarter øst for byens centrum, kendt for sin nærhed til Zürichsøen, trendy restauranter og livlige atmosfære. Ejendomme her opnår toppriser (blandt de højeste pr. m² i Zürich) og oplever hård efterspørgsel investropa.com. Tomgang er stort set ikke-eksisterende – alle vil bo i Seefeld. På trods af lave lejeydelser på ~2–3 % (et tegn på meget høje kapitalværdier), understreger den konstant lave tomgang og de høje lejer områdets attraktivitet investropa.com. Seefeld byder på en blanding af elegante historiske bygninger og moderne lejligheder, mange med udsigt over søen. Beboerne nyder oplevelser ved vandet, grønne områder som Zürichhorn park og butikker. Det er populært blandt både velhavende lokale og udlændinge. Med meget begrænset areal ser Seefeld kun få nye projekter (bortset fra enkelte luksuslejligheds-projekter), så udbuddet forbliver stramt. Forvent, at Seefeld forbliver et luksuriøst område med fremragende livskvalitet – og priser derefter.
  • Fluntern (Distrikt 7) – Prestige på Zürichberg. Fluntern ligger på de skovklædte skråninger af Zürichberg-bakken og er et af Zürichs mest prestigefyldte boligkvarterer. Det er kendt for fantastiske udsigter, luksusvillaer og topskoler. Familier eftertragter især Fluntern for dets elitære uddannelsesmuligheder – kvarteret huser anerkendte skoler (som Zurich International School-afdelingen og fremragende offentlige folkeskoler), der konsekvent har høj tilmelding. Boligerne i Fluntern er rummelige og ofte arkitektonisk markante, med mange ambassader og direktørboliger placeret her. Ejendomspriserne er meget høje (sammenlignelige med sødistrikterne), og udbuddet er konstant lavt – enhver boligannonce i Fluntern vækker øjeblikkelig interesse. Området tilbyder et roligt, grønt miljø (tæt på zoologisk have og skovstier), men er kun få minutter fra centrum med sporvogn. Ongoing byggeri er minimalt på grund af strenge lokalplaner, der beskytter områdets karakter. Kort sagt leverer Fluntern privatliv, natur og prestige, hvilket holder efterspørgslen høj blandt Zürichs elite.
  • Zürich West / Kreis 5 (Distrikt 5) – Fra industri til trendy. Kreis 5, også kendt som Zurich West, er forvandlet fra en ru industrizone til et af byens mest trendy kvarterer. Denne igangværende gentrificering har drevet ejendomsværdierne op – gennemsnitsprisen på lejligheder her rammer omkring CHF 14.600 pr. m² i 2024, en stigning på 3% år for år investropa.com. Området bugner af nye udviklingsprojekter: gamle lagerhaller er blevet omdannet til loftlejligheder, kunstgallerier, techkontorer og nattelivsteder. Unge professionelle og kreative strømmer til Kreis 5 for dens rå stemning og relative overkommelighed sammenlignet med centrum investropa.com. Byen har aktivt investeret i at forbedre Kreis 5’s beboelighed – ved at tilføje parker, skoler og kulturlokaler for at gøre bydelen mere familievenlig investropa.com. Transportforbindelserne er fremragende (flere sporvognslinjer, den nærliggende Hardbrücke-station). Med store projekter som Europaallee (lige på den anden side af sporene) og lokale omdannelser fortsætter udviklingen. Kreis 5 byder nu på nogle af Zürichs cooleste restauranter, klubber og designbutikker, balanceret af ny lokal infrastruktur. Det tilbyder en unik urban livsstil, og derfor forventes efterspørgsel (og priser) at forblive stigende i takt med den fortsatte fornyelse investropa.com.
  • Altstetten (Distrikt 9) – Fremadstormende byknudepunkt. Altstetten, i det vestlige Zürich, tiltrækker opmærksomhed som et mere overkommeligt boligområde med vækstpotentiale. I mange år var det primært et industrielt/arbejderklassekvarter, men de seneste ændringer har været dramatiske. Ejendomspriserne i det centrale Zürich er steget voldsomt, “hvilket får mange købere og lejere til at udforske Altstetten som en budgetvenlig mulighed” investropa.com investropa.com. Gennemsnitspriserne pr. m² her er markant lavere end i byens centrum (hvilket gør det til en af de bedste værdier i Zürich) investropa.com. Samtidig har Altstetten oplevet store infrastrukturopringeringer – især udvidelsen af Limmattal letbanelinjen og andre forbedringer af offentlig transport har gjort pendling fra Altstetten til centrum let som en leg investropa.com. Nye bolig- og blandede projekter skyder op omkring Altstettens togstation og langs rute korridorer. Distriktet har nu moderne lejligheder, indkøbscentre og kontorkomplekser (flere større virksomheder har kontorer i Altstettens erhvervsparker). Med hurtig offentlig transport, billigere huslejer/priser og flere faciliteter udvikler Altstetten sig til et levende sekundært centrum. Mange førstegangskøbere og unge familier søger her for at få plads, de har råd til. Efterhånden som flere opdager områdets bekvemmelighed og værdi, er Altstettens profil og ejendomsværdier på en støt opadgående kurve investropa.com.
  • Oerlikon (Distrikt 11) – Voksende forretnings- og boligområde. Oerlikon i det nordlige Zürich har været en af byens største udviklingssuccesser. Takket være fremragende transportforbindelser (en stor S-Bahn station, sporvogns- og bushubs) og masser af plads, er Oerlikon blevet forvandlet til et blomstrende bycentrum. Området er fyldt med nye kontorer, indkøbscentre (som Neumarkt-centret) og boligkomplekser. Denne vækst driver efterspørgslen på ejendomme – medianprisen på et hus i Oerlikon ligger nu over 2,5 millioner CHF (for større familieboliger), og værdien af alle ejendomstyper stiger investropa.com. Ejendomsmæglere rapporterer om øget interesse, da både beboere og virksomheder strømmer til Oerlikons bekvemme placering investropa.com investropa.com. Distriktets igangværende udviklingsprojekter er et stort trækplaster: flere højhuse og blandede anvendelsesbygninger er under opførelse eller for nylig færdiggjorte, hvilket tilfører moderne boliger og forbedrer den lokale infrastruktur investropa.com. På gadeplan har Oerlikon fået nye parker, restauranter og kulturelle steder, hvilket skaber en livlig atmosfære investropa.com. Det er i stigende grad selvforsynende – folk kan bo, arbejde og socialisere alt sammen i Oerlikon. Givet dets strategiske placering (10 minutter med tog til det centrale Zürich og direkte togforbindelse til Zürich Lufthavn), er Oerlikon et hotspot for både investorer og lejere. Området forventes fortsat at trives, med yderligere forbedringer (som et planlagt innovationscampus og sportsfaciliteter) på vej. For dem, der søger stærkt vækstpotentiale i Zürich, tilbyder Oerlikon en attraktiv kombination af forbindelser, nyudvikling og relativt moderate priser (i det mindste sammenlignet med centrum og sødistriktet).
  • Affoltern (Distrikt 11) – Ny infrastruktur, ny tiltrækning. Længere ude i Distrikt 11 er Affoltern blevet et ejendoms-hotspot takket være forbedret infrastruktur og rimelige priser. For nylig har Det Schweiziske Forbundskontor for Veje investeret kraftigt i nye veje og motorvejsudvidelser omkring Affoltern investropa.com, hvilket har forbedret tilgængeligheden markant. Dette har sat Affoltern på kortet for købere, der værdsætter lettere pendling med bil eller bus investropa.com. Derudover oplevede Zürich et boom i nyopførte lejligheder i 2023, især i områder som Affoltern – det højeste antal nye boligenheder siden 2018 blev bygget, hvilket signalerer både udviklernes og købernes interesse investropa.com. Med disse nye lejligheder på markedet (ofte til lavere priser end projekter i indre by) tiltrækker Affoltern unge professionelle og familier, der søger moderne boliger til konkurrencedygtige priser investropa.com investropa.com. Befolkningen i dette område stiger derfor. Affoltern nyder også godt af tilstødende grønne områder og et mere stille, forstadspræget miljø, hvilket giver en god balance mellem by og land. Byens planer om muligvis at udvide yderligere offentlig transport til Affoltern vil kun øge dets tiltrækning. Kort sagt er Affoltern på en positiv kurs: forbedret sammenhæng, ny boligudbud og stadig overkommelige priser gør det til et overbevisende valg for værdibevidste boligkøbere. Den igangværende transformation peger på solid fremtidig vækst både i lokalsamfundet og ejendomsværdier investropa.com.
  • Schwamendingen (Distrikt 12) – Overkommelig med potensiale for byudvikling. I den nordlige del af byen har Schwamendingen historisk set været et lavpris- og overset kvarter – men det er ved at ændre sig. Det får nu “opmærksomhed som et budgetvenligt alternativ” for dem, der er prissat ud af det centrale Zürich investropa.com. Boligomkostningerne her er blandt de laveste i byen, hvilket tiltrækker mange førstegangskøbere og familier med mellemindkomst. Det spændende er Schwamendingens byudviklingsmomentum. Et flagskibsprojekt, “Über-Gärten”, leverer 228 nye lejeboliger med innovativt design (store loggiaer, fælles “skovhaver”), der skal forbedre livskvaliteten investropa.com. Sådanne projekter revitaliserer boligudbuddet og tiltrækker en mere mangfoldig beboergruppe. En anden stor forbedring er Schwamendingen Støjtunnelen, et banebrydende infrastrukturprojekt, der har overdækket en del af motorvejen med en “grøn” indhegning investropa.com. Dette har markant reduceret støj og forurening i området, samtidig med at der er skabt nye parkområder oven på tunnelen investropa.com. Den forbedrede livskvalitet er mærkbar – roligere gader, renere luft og nye grønne områder. Alt i alt signalerer disse tiltag en stærk investering i lokalsamfundet i Schwamendingen. Kvarteret tilbyder nu en balance mellem overkommelighed og livskvalitet, som er stadig mere sjælden i Zürich investropa.com. Som resultat vokser Schwamendingen i popularitet blandt dem, der søger valuta for pengene: du får mere plads for pengene, og området er i udvikling. Det er et glimrende eksempel på, hvordan Zürichs forstæder udvikler sig til at møde moderne behov. Fremadrettet kan man forvente, at Schwamendingens omdømme og efterspørgsel på ejendomsmarkedet fortsat vil stige, selvom priserne stadig burde forblive mere tilgængelige end byens mere eksklusive distrikter.

Hvert af disse kvarterer illustrerer Zürichs mangefacetterede ejendomslandskab. “Guldkysten” og “Sølvkysten” langs Zürichsøen lige uden for bygrænsen fortjener også at blive nævnt – Guldkysten (den solrige østkyst) i byer som Küsnacht og Zollikon forbliver ultra-prime for villaer og kan opleve salg af palæer over 10 mio. CHF investropa.com, mens Sølvkysten (vestkysten, f.eks. Thalwil, Horgen) tilbyder en smule mere værdi, men er stadig meget eksklusiv. Tilbage i byen findes der, uanset om man søger gammeldags luksus (Enge, Seefeld, Fluntern), moderne byliv (Kreis 5) eller fremadstormende familievenlige områder (Altstetten, Affoltern, Schwamendingen), en bydel i Zürich for enhver smag – hvis man kan skaffe sig en plads. Bemærk, at alle områder har det tilfælles, at udbuddet er begrænset. Selv i de ”billige” kvarterer er det svært at finde bolig. Det betyder, at prisstigninger er en fælles realitet i hele byen, blot i forskelligt omfang. For investorer og boligkøbere er det afgørende at forstå disse kvarternuancer – de nyeste hotspots versus de slidstærke klassikere – for at kunne navigere på Zürichs marked.

Infrastruktur og udviklingsprojekter, der former fremtiden

Opgraderinger af transport: Zürich fortsætter med at investere massivt i infrastruktur for at understøtte byens vækst og forbedre livskvaliteten. De seneste år er store udvidelser af den offentlige transport blevet gennemført eller igangsat. Et tydeligt eksempel er den nye Limmattal Light Rail-linje, som er åbnet for at forbinde de vestlige bydele (Altstetten/Affoltern) med forstæderne langs Limmattalen. Denne udvidelse af sporvognslinjen, sammen med andre forbedringer af sporvognsnettet, har betydeligt reduceret rejsetiden fra de ydre kvarterer til byen investropa.com. Bedre forbindelser løfter allerede områder som Altstetten og Affoltern, som tidligere nævnt, fordi de dermed bliver mere tilgængelige og attraktive for både beboere og virksomheder. Yderligere sporvognsudvidelser og busbaneprojekter er planlagt for at sikre, at alle bydele får gode forbindelser med offentlig transport. Samtidig gennemgår S-Bahn forstadstogsnetværket – rygraden i mobiliteten i Storkøbenhavn – en opgradering. Den overfyldte Stadelhofen station skal udvides (en ekstra tunnel og flere perroner er på tegnebrættet), for at sikre større togbetjening gennem det centrale Zürich i de kommende år. Forbundsregeringen arbejder også på “Zürich Brütten Tunnel”-projektet (en ny jernbanetunnel mod Winterthur) for at forbedre forbindelserne mellem byerne inden begyndelsen af 2030’erne. Disse projekter vil muliggøre flere togafgange og mindre trængsel, alt sammen for at imødekomme den forventede befolkningsvækst i storbyen.

På vejfronten forbedrer innovative løsninger trafikken og miljøet. Et bemærkelsesværdigt projekt er Schwamendingen motorvejsinddækning (omtalt ovenfor), som blev afsluttet for at overdække en støjende motorvej med et anlagt dækning investropa.com. Dette genforenede ikke blot nabolag, der tidligere var delt af motorvejen, men skabte også en ny 1,6 km grøn park for beboerne – en win-win for mobilitet og bylivskvalitet. Byen og kantonen har lignende planer om at løse andre trafikale flaskehalse med tunnel- eller overdækningsløsninger (f.eks. diskussioner om på sigt at lægge dele af Rosengartenstrasse ringvejen i tunnel for at reducere støjen i de tætte kvarterer). Derudover bliver Zürichs offentlige transport grønnere: byen indfaser elbusser og udvider cykelinfrastrukturen med nye cykel-”supermotorveje” planlagt til at krydse byen på kryds og tværs. Alle disse tiltag stemmer overens med Zürichs mål om at være en model for det 21. århundredes trafikale storby, hvor selv de ydre forstæder er godt forbundet, og bæredygtige transportformer prioriteres. Effektiv transportinfrastruktur er også afgørende for ejendomsmarkedet – det åbner nye områder for udvikling og sikrer, at byen kan vokse uden at blive kvalt af trængsel.

Større udviklingsprojekter: Flere storskalaudviklinger er ved at omforme Zürichs bylandskab. Måske den mest ventede er Hardturm “Ensemble”-projektet, som vil genudvikle det længe forladte Hardturm stadionområde i Distrikt 5. Projektet omfatter et nyt fodboldstadion med 18.000 pladser til Zürichs to fodboldklubber, flankeret af to højhuse og mellemhøje bygninger, der giver ~600 nye lejligheder (inklusive almene boliger), samt kontor- og butiksareal swissinfo.ch. Vælgerne godkendte denne plan til 570 mio. CHF tilbage i 2018 swissinfo.ch, og efter mange års politiske tovtrækkerier og juridiske klager forventes byggeriet snart at gå i gang. Når projektet står færdigt, vil det skabe et helt nyt kvarterscentrum i det vestlige Zürich og imødekomme både behovene for idrætsinfrastruktur og boligmangel. Boligkomponenten er markant – et af tårnene skal primært huse andels-/nonprofitboliger, hvilket hjælper byen med at nærme sig sine mål for almene boliger swissinfo.ch. Selv om retssager har forsinket tidsplanen (projektet har været “stop-start” med modstand fra visse sider) coliseum-online.com swissinfo.ch, er den generelle forventning, at Ensemble-projektet til sidst bliver gennemført og leverer et moderne stadion i midt/slutningen af 2020’erne samt hårdt tiltrængte nye boliger.

I byens centrum er det enorme Europaallee-projekt (en omdannelse af tidligere jernbanearealer ved siden af Zurich Hovedbanegård) for nylig gået ind i de afsluttende faser. Gennem det sidste årti har Europaallee tilført nye kontorer (blandt andet Googles store campus), flere hundrede lejligheder, et universitetscampus og detailhandelsområder – og dermed effektivt udvidet centrum. Dets færdiggørelse i 2020-2021 betyder, at der ikke længere er store, tomme grunde i det centrale Zürich. Opmærksomheden rettes nu mod mindre infill- og brownfield-områder. For eksempel i Oerlikon er udviklingen i gang på steder som Centro (Oerlikons centerfornyelse) og Andreasturm-højhuset, der åbnede i 2018 og nu har fået selskab af andre tårne som Franklin Tower, med flere planlagt omkring Oerlikon station. I det nordlige Zürich er der planer om en ny innovationspark nær Dübendorf (lige uden for byen), som vil omfatte F&U-faciliteter og muligvis boliger – og dermed udnytte nærheden til ETH og universitetet.

Zürichs planlæggere lægger også vægt på bæredygtig byomdannelse. Mange ældre industriområder i hovedstadsområdet er udpeget til transformation til blandet anvendelse. For eksempel i forstæderne: Dietikon-området har et stort projekt, der omdanner en gammel industrizone til et boligkvarter med tusindvis af enheder, hvilket indirekte vil lette presset i Zürich by. Inden for byen fortsætter byfornyelsen i Kreis 4 og 5 (Langstrasse og Zürich West), guidet af planer om at tilføje grønne gårdrum og fællesarealer sammen med nye bygninger investropa.com. Byens masterplan for 2040 fokuserer på “Innenentwicklung” – indre udvikling – hvilket betyder fortætning inden for det eksisterende byområde frem for spredning. Dette indebærer opjustering af visse områder med god adgang til kollektiv transport til højere bygninger og opmuntring til blandet anvendelse af højhuse i udpegede zoner (for eksempel vil der blive tilladt flere højhuse omkring Altstetten og Oerlikon). Dog balancerer Zürich dette med strenge design- og miljøstandarder for at bevare byens karakter.

Infrastruktur møder byplanlægning: En anden væsentlig initiativ er Zürichs engagement i 2000-watt-samfundet og klimamålene. Byen ruller programmer ud for at efterisolere bygninger for energieffektivitet, udvide fjernvarmenetværk (ofte med brug af søvand eller spildvarme), og kræve solpaneler på nybyggeri i overensstemmelse med den nye føderale lov pv-magazine.com. Denne grønne infrastrukturindsats betyder, at udviklere ofte skal integrere solcelleanlæg, grønne tage og energieffektive ventilationssystemer i projekter – hvilket øger startomkostningerne men forbedrer den langsigtede bæredygtighed. Udbyttet er en by, der forbliver meget beboelig, lav på forurening og klimamodstandsdygtig, hvilket igen holder ejendomsværdierne robuste.

Zonepolitikker udvikler sig også. Byen har signaleret planer om at beskytte plads til non-profit-boliger – for eksempel ved at reservere noget offentligt jord til andelsboligforeninger og indskrive zoningregler, der tilskynder til prisvenlige boliger i nye projekter. Et bemærkelsesværdigt mål sat af vælgerne er, at en tredjedel af alle boliger skal være ejet af andelsforeninger eller andre almennyttige organisationer inden 2050 digitalcollection.zhaw.ch. Dette får byen til at stille jord og gunstige betingelser til rådighed for sådanne projekter (f.eks. andelsboligprojektet “Mehr Als Wohnen” i Hunziker Areal, som blev færdiggjort for få år siden, er en model, der skal gentages). Derudover er regulering af korttidsudlejning (Airbnb) blevet diskuteret som en måde at sikre, at boliger bruges til lokale behov – Zürich overvejer begrænsninger på udlejning af lejligheder til turister for at forhindre, at enheder bliver taget ud af langtidsmarkedet, selvom der endnu ikke er nogen streng lov.

Sammenfattende er Zürichs infrastruktur og udviklingspipeline rettet mod smart vækst: udvidelse af transportkapacitet, frigørelse af nye boliger i uudnyttede områder og forbedring af byens grønne og offentlige rum. Projekter som Hardturm stadion, Schwamendingen-tunnelen og nye sporvognslinjer er eksempler på Zürichs tilgang – at investere i forbedringer, der tjener flere mål (boliger, mobilitet, miljø). Disse tiltag bør hjælpe Zürich med at forblive meget konkurrencedygtig og beboelig, hvilket igen understøtter styrken på ejendomsmarkedet. Udfordringerne er naturligvis mange (fra NIMBY-modstand til komplekse schweiziske godkendelsesprocesser), men byens historik viser gradvis, konsensusdrevet fremgang. For investorer og beboere betyder disse udviklinger bedre forbindelse, flere boligmuligheder i visse områder og en kontinuerlig udvikling af Zürichs bylandskab i løbet af det næste årti.

Reguleringsmiljø: Skatter, Ejerskabsregler & Bygningsreglementer

Zürichs ejendomsmarked fungerer inden for Schweiz’ stabile, men udviklende reguleringsramme, der dækker alt fra skatter til regler for udenlandske købere og bæredygtighedskrav. Her er de vigtigste aspekter og ændringer pr. 2025:

Regler for udenlandsk ejerskab – Lex Koller: Måske den mest markante regulering er Lex Koller-loven, som begrænser udenlandske statsborgere i at købe beboelsesejendomme i Schweiz.

I Zürich by betyder dette, at ikke-residente udlændinge ikke kan købe boliger eller lejligheder som investeringer eller fritidsboliger.Kun beboere (herunder udenlandske statsborgere med schweiziske opholdstilladelser) behandles som lokale ved køb af ejendom jacquemoudstanislas.ch.Der er et par undtagelser – f.eks.udlændinge kan købe visse ferieboliger i turistområder eller tage en betydelig andel i en børsnoteret schweizisk ejendomsfond/virksomhed (indirekte ejerskab) uden problemer jacquemoudstanislas.ch.Erhvervsejendomme er også undtaget, så udenlandske virksomheder eller enkeltpersoner frit kan købe kontorer, detailhandel, hoteller osv.Disse regler har historisk set holdt international spekulation i det schweiziske boligmarked nede og sikret, at markedet ikke domineres af udenlandske købere (som det er set i nogle andre globale byer).Men ændringer er på vej: Forbundsrådet (den schweiziske regering) annoncerede i marts 2025 planer om at stramme Lex Koller yderligere jacquemoudstanislas.ch.Blandt de foreslåede reformer kan udlændinge, der bor i Schweiz, blive tvunget til at sælge deres bolig, hvis de flytter væk (lukning af et smuthul), og vigtigst af alt, den nuværende undtagelse for køb af aktier i ejendomsselskaber vil ophøre jacquemoudstanislas.ch.Det betyder, at udenlandske investorer selv ville skulle have tilladelse for blot at investere indirekte via et børsnoteret ejendomsselskab eller en fond – en betydelig ændring.Også foreslået: udenlandske købere af erhvervsejendomme ville være begrænset til eget brug; de kunne ikke købe udelukkende for at udleje jacquemoudstanislas.ch.Disse foranstaltninger har til formål at dæmpe efterspørgslen og imødegå Schweiz’ boligknaphed (en del af en bredere strategi forbundet med bekymringer om befolkningsvækst) jacquemoudstanislas.ch.Det er vigtigt at bemærke, at dette endnu ikke er lov – et udkast er ved at blive forberedt til parlamentarisk debat, og der forventes kraftig modstand fra erhvervs- og ejendomsgrupper jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Hvis sådanne strenge regler til sidst bliver vedtaget (hvilket er usikkert), kan det markere en stor ændring i det juridiske miljø for udenlandske investeringer, hvilket potentielt kan reducere nogle tilstrømninger af udenlandsk kapital.I mellemtiden, for 2025, forbliver status quo: udenlandske købere spiller en begrænset direkte rolle på boligmarkedet i Zürich, men er aktive i kommercielle og indirekte investeringer.Enhver, der ønsker at investere fra udlandet, bør holde sig orienteret om debatten om Lex Koller-reformen, da den kan ændre investeringsmulighederne i den nærmeste fremtid.Ejendomsskatter og boligejeromkostninger: Schweiz’ skattesystem er generelt fordelagtigt for boligejere, selvom det har nogle unikke træk. Der er ingen føderal skat på kapitalgevinster ved salg af privat fast ejendom, der er ejet i længere tid, men Kantonen Zürich (ligesom de fleste andre kantoner) opkræver sin egen ejendomsavanceskat på salg af fast ejendom, typisk på en glidende skala (højere skat, hvis du sælger inden for få år efter køb, hvilket tilskynder til at beholde ejendomme på lang sigt). Zürich opkræver også en skødeafgift (omkring 1% af prisen) og notargebyrer/tinglysningsafgifter ved transaktioner practiceguides.chambers.com. Boligejere betaler årlig formueskat af værdien af deres ejendom, og vigtigt er det, at Schweiz pålægger en “beregnet lejeindtægt”-skat på ejerboliger – det vil sige, at ejere beskattes, som om de tjente lejeindtægt ved at bo i deres eget hus zug4you.ch. Mange ejere har længe været utilfredse med denne beregnede leje-skat, og der har været krav om at reformere eller afskaffe den. Faktisk pågår der stadig diskussioner i Bern om at afskaffe den beregnede lejeværdis skat, hvilket kan blive kombineret med at afskaffe rentefradraget for at balancere effekten ubs.com. Hvis denne reform vedtages i de kommende år, vil det ændre regnestykket for boligejere (potentielt øge nettoskatten for dem med gældfri boliger, men fjerne en hindring for at købe). Pr. 2025 er der endnu ikke truffet nogen endelig beslutning – men det er et område at følge. Positivt for ejere er det, at inflationen i Schweiz er faldet, og referencerenten for boliglån (som påvirker tilladte huslejestigninger) forblev stabil i 2024 swissmarketplace.group, så omkostninger som renteudgifter og inflationsindekseret vedligeholdelse er stabiliseret. For investorer beskattes lejeindtægter som almindelig indkomst (efter fradrag af udgifter), og selskabsinvestorer nyder godt af relativt lave selskabsskattesatser i Schweiz (ca. 19% i Zürich, sat til at falde lidt som følge af nationale skattereformer i tråd med OECD’s minimumskrav). Overordnet set er skattereglerne for fast ejendom forudsigelige og moderate, med gradvise tilpasninger fremfor pludselige ændringer – hvilket er en af grundene til, at investeringsklimaet fortsat er attraktivt.

Lejerbeskyttelse og lejelovgivning: Zürich, ligesom hele Schweiz, har et lejer-venligt system. Omtrent 55-60% af schweiziske husstande lejer (endnu højere i selve Zürich by), så lovene balancerer, men hælder til fordel for lejere. Huslejer kan som regel kun hæves under visse betingelser – for eksempel hvis den nationale referencerente stiger eller ved inflation og værdiforøgende renoveringer. I 2023 fik udlejere en sjælden mulighed for at hæve huslejerne, fordi referencerenten på realkredit blev hævet to gange (fra 1,25% til 1,5%), hvilket bidrog til de store huslejestigninger dette år swissmarketplace.group. I 2024 forblev satsen stabil, og der kom ikke nye chok som f.eks. stigende brændstofpriser, så huslejestigningerne faldt til ~4-5% swissmarketplace.group. Hvis SNB’s nylige rentenedsættelse på sigt får referencerenten til at falde, kan nogle lejere endda kræve huslejenedsættelser (dog typisk med en forsinkelse). Udsmidningsbeskyttelsen i Schweiz er stærk – lejere med lange lejekontrakter kan kun smides ud af begrænsede årsager, såsom hvis ejeren selv vil bo der, og selv da med betydeligt varsel. Der findes også et system, hvor lejere kan anfægte urimelige huslejestigninger eller indflytningslejer som “misbrugende høje” ved domstolene, særligt fordi tomgangen er lav. Byregeringen i Zürich overvåger situationen omkring betalbar bolig og overvejer, om der er behov for yderligere tiltag (som huslejeregulering eller flere subsidier), hvis boligkrisen forværres. Per 2025 er der ikke indført nye huslejereguleringslove ud over den eksisterende føderale ramme, men det er et politisk emne værd at følge, især da lejergrupper har protesteret over voldsomme huslejestigninger og udsættelser (f.eks. “Sugus”-bygningernes protest i slutningen af 2024 swissinfo.ch). Investorer bør være opmærksomme på, at lejestigninger er regulerede, og at det politiske pres for at bremse store huslejestigninger vokser i takt med manglen.

Grønne bygnings- og zonebestemmelser: Zürich og Schweiz går forrest med miljøreguleringer for fast ejendom. I juni 2024 godkendte de schweiziske vælgere overvældende en ny lov for at fremme anvendelsen af vedvarende energi pv-magazine.com. Et centralt krav: alle nye bygninger over 300 m² skal installere solpaneler på tage eller facader fra 2025 pv-magazine.com. Kanton Zürich kan endda udvide dette til mindre bygninger. Dette gør i praksis solenergiintegration til standard for nye byggerier. Derudover har mange kantoner (inklusive Zürich) indført regler om, at nye varmesystemer ikke må være olie eller gas – de skal være vedvarende (varmepumpe, solvarme osv.) eller i det mindste opfylde lavemissionsstandarder, især i nye bygninger og renoveringer. Zürich by opfordrer til Minergie-certificering (et schweizisk grønt bygningsmærke) til nybyggeri; dette er ikke obligatorisk, men mange udviklere følger det for at lette godkendelsesprocessen og appellere til miljøbevidste købere. Bygningsreglementer kræver også høj isoleringsstandard, trelagsvinduer og andre energieffektive tiltag i tråd med Schweiz’ mål om at reducere emissioner fra bygningssektoren. For udviklere betyder det lidt højere byggeomkostninger, men også at nye schweiziske bygninger er i top, hvad angår effektivitet. I de kommende år kan man forvente flere energirenoveringer af ældre bygninger for at leve op til disse krav – måske via offentlige tilskud eller ved krav i forbindelse med store renoveringer.

På zoneområdet står Zürichs byplanlæggere overfor udfordringen med at skabe flere boliger og kontorer uden byspredning. Zonelovene er blevet revideret for at tillade større tæthed i udvalgte områder: for eksempel er områder omkring togstationer eller trafikknudepunkter blevet opklassificeret, så der nu kan bygges mellem- eller højhuse, hvor der før kun måtte bygges lavt. Byen benytter også “Innenentwicklung”-strategier – omdannelse af dårligt udnyttede erhvervsområder til boliger, opdeling af for store lejligheder i mindre enheder osv. En bemærkelsesværdig zoneinitativ er udpegningen af højhuszoner: Zürich har specifikke områder, hvor høje bygninger (over 40m) er tilladt, såsom dele af Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) og nær Altstetten, mens den historiske bykerne og søfronten har strenge højderestriktioner. Denne styrede tilgang har til formål at koncentrere høje bygninger dér, hvor infrastrukturen kan bære det, og samtidig bevare byens kendte udsigter (som den berømte udsigt til Alperne).

Et andet reguleringsaspekt er kvoten for almene boliger/andelsselskaber i nye større projekter. Byen forhandler ofte om, at en andel af boligerne i store bebyggelser skal sælges til non-profit boligforeninger eller udlejes til under markedslejen i en periode. Dette er en del af målsætningen om, at 1/3 af boligerne skal være non-profit digitalcollection.zhaw.ch. Indtil videre ligger Zürich på omkring 25% andels-/non-profit-boliger, så der vil i stigende grad blive stillet krav om sådanne bidrag.

Sammenfattende kan Zürichs regulatoriske miljø i 2025 karakteriseres som stabilt, men med en tendens til mere indgriben for at imødekomme bolig- og klimabekymringer. Skatterne er fortsat relativt lave og forudsigelige. Reglerne for udenlandske købere er stramme og kan blive endnu strammere, selvom kommercielle investorer stadig finder plads. Miljøreguleringer bliver skærpet, hvilket gør bæredygtige bygningspraksisser obligatoriske. Og foranstaltninger for boligoverkommelighed – fra lejebeskyttelse til fremme af andelsboliger – udvides gradvist for at modvirke markedets ubalancer. For interessenter betyder det at holde sig i overensstemmelse med disse politikker: f.eks. at planlægge solcelleinstallationer fra starten eller strukturere investeringer, så de er i overensstemmelse med Lex Koller-reglerne. Selvom sådanne reguleringer tilføjer kompleksitet, bidrager de også til Zürichs langsigtede tiltrækningskraft – de sikrer, at udviklingen er bæredygtig, spekulative bobler er begrænsede, og byen bevarer sin høje livskvalitet, hvilket i sidste ende understøtter ejendomsværdierne.

Markedsrisici og udfordringer

På trods af Zürichs generelt optimistiske udsigter kan flere risici og udfordringer påvirke ejendomsmarkedet i 2025 og de kommende år. Investorer og iagttagere bør have disse faktorer in mente:

  • Renterisici og finansieringsrisici: Efter flere år med ultra-lave renter, der har drevet prisstigninger, har miljøet ændret sig. I 2022–2023 hævede den Schweiziske Nationalbank aggressivt renterne fra negativt niveau til op mod 1,75%, hvilket kølede markedet en smule af. I 2025 var inflationen aftaget, og SNB drejede til et lille rentefald investropa.com, men risikoen består for, at renterne kan stige igen, hvis inflationen tager fart eller globale forhold ændrer sig. Stigende renter vil direkte påvirke Schweiz’ ejendomsmarked ved at gøre realkreditlån dyrere og reducere køberes betalingsevne, hvilket potentielt kan dæmpe efterspørgslen investropa.com. Da priserne i Zürich er høje, er de følsomme over for finansieringsomkostninger – en markant stigning i renter kan presse nogle potentielle købere ud af markedet og tvinge prisstigninger til at stoppe eller endda vende i overophedede segmenter. Derudover har bankerne strammet deres udlånskriterier (delvist på grund af Basel III-regler fra 2025, som kræver højere kapitalbuffere foxstone.ch). Låntagere står nu over for stramme grænser (maks. ~80% belåningsgrad og hårde stresstests ved 5% rente), hvilket kan begrænse investorer med høj gearing. Selvom det nuværende konsensus forventer en stabil eller let faldende rentebane (med schweizisk inflation på kun omkring 0,7% engelvoelkers.com), kan ethvert overraskende inflationsløft eller et finansielt chok ændre dette. Denne renteusikkerhed er en nøglefaktor at holde øje med.
  • Makroøkonomisk og Geopolitisk Usikkerhed: Zürichs ejendomsmarked afhænger af Schweiz’ overordnede økonomiske sundhed og global stabilitet. Økonomiske usikkerheder – såsom en potentiel global eller europæisk recession – udgør en risiko investropa.com. For eksempel, hvis en nedgang rammer bank- eller teknologisektoren, kan Zürich opleve tab af arbejdspladser eller reduceret ekspansion, hvilket svækker efterspørgslen efter både kontorer og boliger. Byen er ikke immun over for globale begivenheder: krigen i Ukraine, energikriser eller andre geopolitiske spændinger kan påvirke byen. Den schweiziske regering har direkte påpeget, at den spændte geopolitiske situation (krigen i Ukraine, konflikter i Mellemøsten) fortsat er en latent risiko for international handel og energipriser, hvilket kan påvirke den schweiziske økonomi negativt engelvoelkers.com. En stigning i olie- eller gaspriser, for eksempel, kan igen øge inflationen og lægge pres på forbrugere og virksomheder. Derudover kan valutasvingninger (en meget stærk schweizisk franc) skade schweizisk eksport og virksomheders overskud, hvilket indirekte påvirker kontorbesættelse og boligefterspørgsel fra virksomheder, der flytter medarbejdere. En anden makrofaktor er immigrationspolitik: Schweiz’ befolkningstilvækst (som driver boligbehovet) kan aftage, hvis politiske kræfter får held med at begrænse indvandringen. Den nævnte SVP-initiativer om at sætte loft over befolkningen på 10 millioner er ekstrem, men det viser det politiske pres for at begrænse væksten jacquemoudstanislas.ch. Hvis indvandringen blev markant reduceret, kunne boligefterspørgslen svækkes på længere sigt. Samlet set, selvom Schweiz’ økonomi i øjeblikket er stabil, repræsenterer globale recessioner eller krisescenarier en nedsiderisiko, hvor ejendomsvacancer kunne stige og priserne få korrektioner.
  • Boligboble og bekymringer om overkommelighed: År med prisstigninger har rejst spørgsmålet: Er Zürich i en ejendomsboble? Ifølge nogle målinger, ja – byen er blandt dem med høj boblerisiko. UBS’s Global Real Estate Bubble Index i 2023 placerede stadig Zürich i “boblerisiko”-kategorien, som én af kun to byer globalt (sammen med Tokyo) på det niveau ubs.com mattgul.com. Boligpriser i forhold til indkomster og huslejer er meget pressede. Hvis renterne stiger eller efterspørgslen daler, kan Zürichs høje værdiansættelser stå over for en korrektion. Myndighederne er opmærksomme på dette; Schweiz’ Nationalbank har genaktiveret en modcyklisk kapitalbuffer i de senere år for at dæmpe overdreven udlån til realkredit. UBS-analytikere vurderer i øjeblikket boblerisikoen som “moderat” (ned fra ekstrem) på grund af den lette opbremsning i prisvæksten investropa.com, men risikoen er ikke forsvundet. Overkommeligheden for lokale er på bristepunktet – middelklassefamilier har svært ved at købe selv beskedne lejligheder, hvilket rejser sociale og politiske problemer. Der er en stigende stemning for, at boligmarkedet er uholdbart dyrt, og hvis flere mennesker begynder at forlade byen, fordi de ikke har råd til boliger, kan efterspørgslen svækkes. Desuden slutter bobler ofte ikke kun ved renteændringer, men når købernes følelser vender. Hvis købere tror, priserne har toppet, selv midlertidigt, kan psykologien vende til et købers marked. Selvom der endnu ikke ses tydelige tegn på et markant stemningsskifte (givet den fortsatte mangel), er risikoen for stagnation eller mild korrektion i overvurderede segmenter (som luksuslejligheder eller investeringslejligheder med meget lavt afkast) til stede.
  • Udfordringer vedrørende byggeri og udbud: Ironisk nok er en af markedets største udfordringer bagsiden af manglen – ikke nok nyt boligudbud, der kommer på markedet. Dette udgør en risiko, idet hvis manglen fortsætter eller forværres, kan det hæmme den økonomiske vækst (virksomheder kan få svært ved at rekruttere talenter, hvis boliger er for knappe/dyre) og invitere til tungere statslig indgriben. Det er ikke nemt at bygge mere i Zürich: høje byggeomkostninger, mangel på arbejdskraft i byggebranchen, lange godkendelsesprocesser og modstand fra naboer forsinker al udvikling. I 2024 var boligbyggeriet på et lavpunkt, og selvom der gøres forsøg på at øge det, er der en risiko for, at der ikke bliver bygget tilstrækkeligt til at dække efterspørgslen, hvilket fastholder krisen. For erhvervssiden er opførelsen af nye kontorer faldet kraftigt jll.com, hvilket kan være positivt for eksisterende udlejere på kort sigt, men også betyde mindre moderne plads til at tiltrække nye virksomheder på langt sigt. Kostnadsinflation i byggematerialer er en anden udfordring – selvom det aftog i 2024, gjorde tidligere stigninger i stål, træ osv. projekter dyrere, og nogle blev sat på pause. Hvis endnu en global inflationsbølge rammer, kan det yderligere spænde ben for udviklingsprojekter.
  • Regulatoriske og politiske risici: Lovændringer og reguleringer udgør et andet sæt udfordringer. For eksempel kan den foreslåede Lex Koller-stramning, som blev diskuteret tidligere, afskrække nogle udenlandske investeringer, hvis den gennemføres, og dermed potentielt reducere kapitaltilførslen til visse segmenter (f.eks. kan finansiering af udviklingsprojekter via udenlandske investorer blive sværere). Selvom formålet er at dæmpe priserne, kan det få bivirkninger som lavere likviditet på ejendomsmarkedet jacquemoudstanislas.ch. Indenrigs er der også politisk risiko i form af vælgerinitiativer eller politiske ændringer. Schweizisk direkte demokrati betyder, at vælgerne kan (og gør) fremsætte initiativer, der påvirker ejendomsmarkedet – fra huslejebremser til tomgangsskatter til strenge zonebegrænsninger. Et aktuelt tema er ønsket om flere lejerbeskyttelser på grund af boligmanglen. Hvis huslejerne fortsætter med at stige, er der en risiko for en populistisk bevægelse for huslejeregulering eller strengere begrænsninger på udsættelser pga. renovering osv. Sådanne regler kan påvirke investeringsafkastet for udlejere. Omvendt er der risiko for, at anti-vækst politiske holdninger kan begrænse udviklingen (for eksempel, hvis offentlig modstand mod nye fortætninger vokser, kan det blive endnu sværere at bygge de boliger, Zürich har brug for). At visse projekter på det seneste er blevet forkastet i folkeafstemninger i Schweiz (ikke i Zürich, men f.eks. Geneves initiativ om at begrænse byggeri) viser denne spænding. Zürichs bystyre er generelt udviklingsvenligt (anført af pragmatikere, der ser behovet for flere boliger), men de politiske vinde kan hurtigt ændre sig.
  • Inflation og driftsomkostninger: Selvom Schweiz i øjeblikket nyder lav inflation (~1-2%), ville en stigning i inflationen øge bygningernes driftsomkostninger (energi, vedligeholdelse, ejendomsskatter indekseret til værdier) og potentielt også renter, hvilket vil presse ejernes pengestrømme. For erhvervsejendomme kan høj inflation skade detailhandlere og kontorlejere, hvilket gør det sværere at hæve huslejer. Omvendt kan moderat inflation hjælpe gældsfinansierede investorer ved at udhule gældens værdi, men i Schweiz er mange investorer kapitaltunge. Hertil kommer, at omkostningerne til energiomstilling kan være betydelige – efterisolering af gamle bygninger med solpaneler, nye varmesystemer m.m. kræver kapital. Selvom det ofte betaler sig på sigt, er det i mellemtiden en økonomisk udfordring, især for mindre udlejere.

Essensen er, at Zürichs ejendomsmarked ikke er uden sårbarheder. Det står på meget stærke fundamenter (høj efterspørgsel, lavt udbud, økonomisk stabilitet), men risici som økonomiske nedgangstider, renteudsving og reguleringsændringer kan køle markedets begejstring. Markedsdeltagere bør anlægge en forsigtig optimisme: udsigterne er fortsat vækst, men scenarier som en global recession eller drastiske politiske ændringer kan ændre den bane. Det er sigende, at institutioner som UBS overvåger Zürich som en potentiel boble mattgul.com – en påmindelse om ikke at blive selvtilfreds. Når det er sagt, har Zürich historisk set klaret chok godt – selv under finanskrisen i 2008 stoppede priserne kun kortvarigt. Byens vedvarende appel som finanscenter og attraktiv by at bo i fungerer som en stødpude. Fremadrettet vil det dog være afgørende at løse betalbarhedskrisen og øge boligudbuddet for at modvirke social utilfredshed og sikre, at Zürichs ejendomsmarked ikke løber løbsk. Den delikate balance mellem at holde markedet attraktivt for investorer og imødekomme borgernes behov vil definere politik og risikobillede i de kommende år.

Kilder:

Marcin Frąckiewicz

Skriv et svar

Your email address will not be published.

Don't Miss

Palm Beach Real Estate Market in 2025: Trends and Outlook

Palm Beach ejendomsmarked i 2025: Tendenser og udsigter

Oversigt over nuværende markedsforhold (2025) Ejendomsmarkedet i Palm Beach County
Seoul Real Estate 2025: Sky-High Prices, Bold Policies & the Outlook for Gangnam and Beyond

Seoul Ejendomsmarked 2025: Skyhøje Priser, Modige Politikker & Udsigterne for Gangnam og Omegn

Seouls ejendomsmarked dominerer overskrifterne i 2025, hvor lejlighedspriserne stiger markant