Brisbanes skyline afspejler et boomende ejendomsmarked i 2025. Byens boligværdier er steget 75% siden 2020 og har nået en medianpris på 1,01 millioner dollars for huse ved midten af 2025 propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Efterspørgslen (drevet af mellemstatslig migration og overkommelighed i forhold til Sydney/Melbourne) overstiger langt udbuddet propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, og analytikere forventer fortsat, omend moderat, vækst. For eksempel forudser Domain 5% årlig vækst for huse i Brisbane i regnskabsåret 2025–26 (hvilket vil presse medianen op på ca. 1,09 millioner dollars ved midten af 2026) propertyupdate.com.au, med en tilsvarende stigning på ca. 5% for ejerlejligheder (til ca. 701.000 dollars) propertyupdate.com.au. Overordnet set er boligmarkedet i fremgang, udlejningsmarkedet er ekstremt stramt, og erhvervssektoren navigerer i en udviklende efterspørgsel – alt sammen påvirket af store infrastrukturprojekter (Cross River Rail, Metro), stærk befolkningstilvækst og politiske tiltag. Denne rapport gennemgår de nyeste data for købere, lejere, investorer og udviklere.
Boligsektoren: Priser & Prognoser
- Nuværende priser: Fra juli 2025 er Brisbanes medianpris på huse ca. 1,01 millioner dollars og ejerlejligheder 718.000 dollars propertyupdate.com.au. Boliger i Brisbane har overgået de fleste andre hovedstæder og er steget over 50% siden begyndelsen af 2020 propertyupdate.com.au. Indre by-livsstilskvarterer (Teneriffe, New Farm osv.) opnår værdier i flere millionklassen, mens ydre områder fortsat er mere overkommelige.
- Pristendenser: Væksten i huspriser er aftaget, men forbliver positiv. Årlige stigninger ligger på middel-enkeltcifrede niveauer; f.eks. ~6,3% år/år for huse midt i 2025 propertyupdate.com.au. Ejerlejligheder (lejligheder) oplevede meget kraftig vækst (~12% i regnskabsåret 2024-25) propertyupdate.com.au, da købere søgte mod bylejligheder, men det forventes at falde til omkring 5% p.a. fremadrettet propertyupdate.com.au.
- Prognoser: Store prognoseinstitutter (Domain, ANZ, BIS Oxford m.fl.) forventer stabil vækst de næste par år. Domains seneste Outlook forudser, at huspriserne i Brisbane stiger med +5% i FY25 og +5% i FY26 propertyupdate.com.au, mens lejlighedspriser stiger ca. +5% i FY26 propertyupdate.com.au. På mellemlang sigt (2025–27) understøtter infrastrukturudbygning og ca. 1,8% årlig befolkningstilvækst i det sydøstlige Queensland denne stabile tendens. På lang sigt anses OL i 2032 og fortsat migration (16% befolkningstilvækst frem mod 2032 propertyupdate.com.au) som strukturelle medvinde propertyupdate.com.au abc.net.au.
- Markedsnoter: Brisbane er fortsat mere overkommelig end Sydney/Melbourne (f.eks. Syd median huspris ca. $1,7 mio. propertyupdate.com.au), hvilket tiltrækker købere. Incitamenter for boligkøbere (se nedenfor) samt et opdelt marked (fritliggende huse stiger, højhuslejligheder halter) påvirker også dynamikken. Velhavende forstæder (Teneriffe, New Farm, Paddington) fortsætter med at ligge i spidsen hvad angår prisniveauer propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au, mens yderområder (Ipswich, Logan, kommende North Coast-forbindelser) er billigere startpunkter.
Dynamik og afkast på lejeboligmarkedet
- Ledige lejligheder: Beboere i Brisbane står over for en lejeboligkrise. Tomgangsprocenten er på historisk lave niveauer – omkring 0,8 % i januar 2025 sqmresearch.com.au (næstlaveste, der nogensinde er registreret). I mange centrale og indre bydele er tomgangen reelt under 1 %. (SQM bemærker kun ca. 2.877 lejeboligopslag i hele byen i januar 2025, hvilket afspejler den store efterspørgsel sqmresearch.com.au.)
- Huslejer: Huslejerne er steget markant. I året frem til midten af 2025 steg huslejerne for Brisbane-huse med ca. 9–10 %, og for lejligheder endnu mere silverhall.com.au. Den samlede medianhusleje er cirka 671 dollars om ugen sqmresearch.com.au (op med ca. 0,6 % selv i juni 2025). Den stærke efterspørgsel (især fra yngre familier og migranter) og det begrænsede udbud driver huslejerne op. Udlejere oplever lejeafkast omkring 4,5–5,2 % for huse propertyupdate.com.au (afkastet for lejligheder er lidt lavere, typisk 3–4 %), hvilket fortsat er attraktivt sammenlignet med andre byer.
- Udsigter: Huslejerne stiger stadig. SQM forventer endnu et hop på 0,5–1 % i de kommende måneder, med en årlig lejevækst på ca. 4–8 % sandsynligt i 2025 sqmresearch.com.au propertyupdate.com.au. Dog vokser bekymringen om overkommelighed; branchen advarer om, at når olympiske områder (indre bydele med mange lejere) udvikles, kan lejere stå over for endnu større pres abc.net.au. Samlet set forbliver afkast sunde og tomgang superlav, hvilket er godt for investorer, men belastende for lejere.
Oversigt over det kommercielle marked
Store Infrastrukturprojekter
Brisbanes ejendomsmarked formes af massive offentlige anlægsprojekter:
- Cross River Rail (2026) – En ny 10,2 km underjordisk jernbanelinje med 4 CBD-stationer (Boggo Road, Woolloongabba, Albert St, Roma St) crossriverrail.qld.gov.au. Dette vil forkorte rejsetiderne og åbne udviklingskorridorer (f.eks. Woolloongabbas Gabba Stadium-område). Ejendomme tæt på CRR-stationerne er allerede meget eftertragtede, som agenter bemærker.
- Brisbane Metro – Det nye hurtige bussystem (forventet fuld drift i 2025) vil forbinde de ydre forstæder med CBD via dedikerede busveje (f.eks. Herston, Toowong stationer). Områder omkring Metro-stationerne forventes at se stigende værdier.
- Queen’s Wharf (2024) – Et flodnært casino–resort–hotel-område til $3 milliarder i CBD. Færdiggørelsen løfter allerede de tilstødende områder (South Bank, Kangaroo Point).
- 2032 Olympiske Lege – Brisbanes udnævnelse som olympisk værtsby er en langsigtet katalysator. Centralt udmeldte spillesteder (f.eks. et stadion med 63.000 sæder i Victoria Park abc.net.au) har øget investorinteressen i nærliggende forstæder. Historien viser en stærk OL-effekt: efter Sydney 2000 steg medianpriser i forstæder nær nye stadions ca. 66 % på 3 år abc.net.au. Eksperter mener, at Brisbane vil opleve en vis stigning (især i disse områder) oveni en solid underliggende vækst abc.net.au abc.net.au.
- Veje, Lufthavn, Andet – Opgraderinger som M1 Pacific Motorway (Gold Coast), North–South Corridor og ombygningen af Brisbane Lufthavn forbedrer også regional sammenhæng, hvilket indirekte understøtter ejendomsværdierne i nærliggende forstæder.
Demografi & Migration
Brisbanes marked er understøttet af befolkningstilvækst. Queenslands befolkning vokser kraftigt (op 2,3 % i året til juni 2024 propertyupdate.com.au, over det nationale niveau på 2,1 %). Sydøst-Queensland (Greater Brisbane-området) vokser hurtigst – ~1,9 % p.a. for nylig mod ~1,4 % uden for storbyen propertyupdate.com.au. Afgørende er mellemstatlig migration meget høj: Queensland fik langt flest interne migranter i 2022-23 silverhall.com.au, da mange fra Sydney/Melbourne flytter nordpå. Føderale prognoser forventer, at QLD’s befolkning stiger med 16 % inden 2032 (hjulpet af OL) og når ~8,27 millioner i 2046 propertyupdate.com.au. Med omkring 80 % af disse nye indbyggere i Brisbanes region vil efterspørgslen på boliger forblive stærk.
Boligudbud vs Efterspørgsel
Udbuddet halter efter efterspørgslen. Nyere ABS-data viser 171.394 godkendte boliger i 2024 (en stigning på 4,7 % fra 2023) smartpropertyinvestment.com.au, men dette er stadig langt under målet på ca. 240.000 boliger årligt. HIA bemærker, at antallet af godkendelser i 2024 kun lige har indhentet sig fra de seneste ti års bundniveau og “var slet ikke tæt på det nødvendige niveau for at imødekomme den underliggende efterspørgsel” smartpropertyinvestment.com.au. Domain fremhæver eksplicit en underforsyning som en nøglefaktor: “Udbuddet af boliger kan ikke følge med efterspørgslen” s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Kort sagt forbliver rækken af nye boliger i SEQ hæmmet af omkostninger, mangel på arbejdskraft og forsigtige udviklere, så det eksisterende boligudbud absorberer størstedelen af efterspørgslen (hvilket holder priser og huslejer høje). På det industrielle område toppede udbuddet i 2024 (≈2,6 mio. kvm tilføjet) og vil falde til ~520.000 kvm i 2025 assets.cushmanwakefield.com – dette tilbagefald bør være med til at holde den industrielle tomgang lav. Overordnet set er fundamentalerne stramme: flere købere end tilgængelige boliger, flere lejere end ledige lejligheder, hvilket understøtter fortsat vækst.Regeringens politikker & incitamenter
- Førstegangskøbertilskud (QLD): Queensland tilbyder generøs støtte. For nye boliger (inklusive nybyggeri og omfattende renoveringer) er First Home Owner Grant på $30.000 for kontrakter underskrevet 20. nov. 2023 – 30. juni 2026 qro.qld.gov.au (op fra $15.000 før). Derudover betyder stempelafgiftslempelser for førstegangskøbere nul afgift på boliger op til ca. $550.000, med lempelser der udfases ved $800.000 qro.qld.gov.au (maksimal afgiftsbesparelse ca. $24.525 qro.qld.gov.au). Disse tiltag styrker efterspørgslen blandt førstegangskøbere.
- Føderale incitamenter: First Home Guarantee (HomeBuilder m.fl.) er blevet udvidet – især fra januar 2026 kan førstegangskøbere købe med kun 5% i udbetaling (ingen pristop og ubegrænset antal ansøgere) propertyupdate.com.au. Finansloven for 2024 har også lovet 100.000 nye boliger over 5 år (lang indkørselstid). Disse politikker tilsammen sigter efter at støtte købere, men det vil tage tid at øge udbuddet væsentligt.
- Andre politikker: De seneste delstatsbudgetter har ikke ændret negativ gearing/skatteindstillinger. Planlægningsregler bliver lempet i nogle vækstkorridorer. Infrastruktur-obligationer og planlægningszoner (f.eks. omkring olympiske anlæg) skal tilskynde til udvikling omkring nøgleområder. Lettelse i grundskyld for nedskalere og tillæg for ikke-residente (FIRB tillæg) forbliver uændret.
Fremhævede forstæder for købere og investorer
- Indre by/Livsstil: Teneriffe og New Farm (ved flod og tæt på centrum) topper listen – medianhuse $3.9 mio. og $3.4 mio. henholdsvis propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Disse forstæder (og tilsvarende Paddington/Red Hill) tilbyder topklasse faciliteter og har holdt værdien gennem konjunktursvingninger. West End og South Brisbane (livlige kulturknudepunkter) ligger også højt prismæssigt ($1,6–1,9 mio.) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au og forventes at vokse yderligere når Queen’s Wharf og OL nærmer sig og booster disse områder.
- Mellembælter: Camp Hill og Ashgrove er familievenlige områder ca. 8–10 km fra centrum. De kombinerer gode skoler/livsstil med fortsat solid vækst – medianpriser omkring $1,7 mio. propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Coorparoo, Wilston, Chermside og Upper Mt Gravatt er lignende områder, hvor priserne er lidt lavere (ofte $700K–$1M for huse), men med stærke demografiske trends (byfornyelse, god adgang til transport).
- Vækstkorridorer: Længere ude tiltrækker North Lakes/Redcliffe (nord for byen) og Ipswich/Brassall (sydvest) både udviklere og købere med stramt budget. For eksempel gør lave indstigningspriser (under $600K for huse) og nye faciliteter (f.eks. Springfield Lakes, Dinmore-banestrækningen) disse områder attraktive for investorer, der søger afkast. Områderne drager nytte af statslige løfter om infrastruktur (nye togstrækninger, motorveje).
- Infrastrukturkvarterer: Nye stationsområder som Woolloongabba (stadion/CRR-zone) og Herston/Newstead (hospital/sundhedsklynge) står over for et løft. Woolloongabba har især oplevet betydelig værdistigning for nylig og tilbyder stadig højere lejeafkast (stærk efterspørgsel) end mange indre forstæder. Nærliggende Kangaroo Point (på den anden side af floden fra CBD) og Bowen Hills (togknudepunkt/klynge) fortjener også opmærksomhed.
Investortips: Kig efter forstæder, hvor udbuddet er begrænset (f.eks. lukkede bakkedrag som Ashgrove/Red Hill), og hvor efterspørgslen er strukturelt stærk (gode skoler, jobs, transport). Vær varsom med overskud af højhuse i indre by (CBD-tårne), som har underpræsteret. På tværs af alle segmenter er steder forbundet til større transport- eller jobprojekter (som Cross River Rail-stationer, olympiske spillesteder, hospitalsklynger) sandsynlige vindere clarkrealty.com.au abc.net.au.
Endelig vurdering: Brisbanes fundament – overkommelighed, vækst og afkast – forbliver overbevisende. De fleste analytikere forventer fortsat solid vækst (om end langsommere end under pandemiboomen). Som Moody’s og UBS har bemærket, fører Brisbane i befolkningsvækst propertyupdate.com.au og forbedrer sig i økonomisk diversitet. Med stærk lokal og national efterspørgsel, rekordlave tomgangsprocenter og over 70 milliarder dollar i igangværende infrastrukturinvesteringer, er der bred enighed om, at Brisbane vil fortsætte med at overpræstere eller i det mindste holde trit med resten af Australiens markeder i de kommende år (især op til OL i 2032).
Kilder: Nyeste markedsrapporter og data fra Domain, CoreLogic/ABS, SQM Research, Knight Frank og CBRE, Queensland regering, og specialiserede analyser propertyupdate.com.au cbre.com.au assets.cushmanwakefield.com qro.qld.gov.au qro.qld.gov.au propertyupdate.com.au abc.net.au, blandt andre, som nævnt ovenfor.
