Oversigt over ejendomsmarkedet i Cannes i 2025
Ejendomsmarkedet i Cannes i 2025 forbliver robust og eksklusivt, præget af stigende priser, lavt udbud og intens efterspørgsel. Ved udgangen af 2024 var salgspriserne i Cannes steget omkring 4,6 % år-til-år, på trods af den bredere nationale opbremsning ondesdelimmo.com. Den gennemsnitlige kvadratmeterpris for lejligheder ligger omkring €6.100 (Q4 2024) cotedazur-sothebysrealty.com – blandt de højeste i Frankrig – med topbeliggenheder, der koster væsentligt mere. Ejendomssalget har været sundt; den franske riviera-region (inklusive Cannes) oplevede €9+ milliarder i ejendomshandler i 2024 (≈12 % højere end 2023) investropa.com. Bemærkelsesværdigt er det, at omkring 30 % af disse købere er internationale, og næsten en tredjedel af salgsvolumen kom fra luksushandler over €5 millioner investropa.com investropa.com. På trods af høje priser er efterspørgslen på udlejning stærk – lejeniveauet i Cannes steg ~8 % sidste år på grund af et faldende udbud af lejeboliger ondesdelimmo.com. Typiske bruttolejeafkast ligger på ~3–4 % i de bedste områder af Cannes (til sammenligning giver lejligheder i nærliggende Antibes ~4,5 % investropa.com). Overordnet set er ejendomsmarkedet i Cannes i 2025 livskraftigt: høje priser og luksusefterspørgsel understøttet af globale købere, begrænset nybyggeri og byens vedvarende glamour og investeringsappel.
Tendenser på boligmarkedet
Efterspørgsel vs. udbud: Cannes står over for kroniske udbudsmangler på boligmarkedet. Antallet af boliger til salg er faldet markant siden 2022, hvilket har skabt et intenst sælgers marked ondesdelimmo.com. Selvom flere ejere viste villighed til at sælge i midten af 2023, overstiger købernes efterspørgsel stadig langt antallet af udbudte boliger, især for mindre lejligheder ondesdelimmo.com. Faktisk er kompakte enheder de mest eftertragtede – studieboliger og etværelses lejligheder står for ca. 49% af køberhenvendelserne ondesdelimmo.com. Dette fokus på mindre, mere overkommelige pieds-à-terre afspejler både investorinteresse og fritidsboligkøbere, der søger nemt udlejelige ejendomme.
Prisutvikling: Boligpriserne i Cannes fortsætter med at stige stille og roligt. I 4. kvartal 2024 oplevede alle størrelseskategorier prisstigninger: f.eks. steg medianprisen for en studiebolig med +3% år-til-år, mens større 3-værelses lejligheder sprang +6% ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Selv store 5-værelses lejligheder (ofte luksuriøse familieboliger) steg omkring +7% i pris til en median på ca. €1,59 millioner ondesdelimmo.com. Denne tendens, hvor større enheder stiger hurtigst i værdi, tyder på, at velhavende købere byder prisen op på premium-boliger – en dynamik, der sandsynligvis fortsætter ind i 2025. Geografisk set fører centrale og kystnære distrikter prisudviklingen; ejendomme i det centrale Cannes og den sydøstlige kystlinje udbydes til højere end gennemsnitspriser, mens nogle yderområder stadig er en smule mere tilgængelige ondesdelimmo.com.
Nabolagsdynamik: Beliggenhed er alt i Cannes. Ultra-prime zoner som La Croisette, Palm Beach og La Californie opnår priser langt over gennemsnittet cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. For eksempel ligger lejligheder på La Croisette (strandpromenaden med de store hoteller) i gennemsnit omkring €11.385 pr. m² cotedazur-sothebysrealty.com, hvilket afspejler tillægget for havudsigt og prestigefyldt adresse. La Californie, et eksklusivt boligområde på en bakketop kendt for sine villaer og panoramaudsigt over bugten, ligger i gennemsnit på omkring €9.140 pr. m² cotedazur-sothebysrealty.com. Selv bymidten “La Banane”-kvarteret (mellem Croisetten og hovedboulevarden) er meget eftertragtet – ikke for udsigten, men for bekvemmeligheden. Dets centrale placering og helårige udlejningspotentiale (fra konferencer og turisme) gør det særligt attraktivt for investorer, der søger højt udlejningsafkast cotedazur-sothebysrealty.com. Omvendt tilbyder områder som La Croix-des-Gardes (et roligere kvarter på en bakketop) naturskøn udsigt og ro med lidt mindre interesse fra udenlandske købere, hvilket holder priserne der en smule mere rimelige cotedazur-sothebysrealty.com. Overordnet set er Cannes’ marked meget segmenteret: små ældre lejligheder inde i landet kan starte nær €6.000/m², mens moderne penthouselejligheder eller historiske villaer på topadresser nemt overstiger €20.000–€25.000 pr. m² cotedazur-sothebysrealty.com.
Lejemarked: Udlejningssektoren i Cannes er stram og bliver strammere. Udbuddet af langtidslejemål er faldet på tværs af alle boligstørrelser (f.eks. er udbuddet af 2-værelses lejemål faldet med ca. 25% år-til-år) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Med færre lejligheder til leje, er huslejerne steget kraftigt, især for de mest eftertragtede boliger. Medianlejen for en etværelses (2 pièces) nåede omkring €950 pr. måned (op +8% på et år) ondesdelimmo.com, mens studielejligheder i gennemsnit ligger på omkring €700 (+1%). Større familieboliger har oplevet mindre huslejestigninger, men deres tilgængelighed er faldet dramatisk (udbuddet af 3–4 værelses lejemål ned 30–40% på et år) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Denne udlejningsklemme skyldes delvist nye energikrav, der udfaser dårligt energimærkede boliger fra udlejningsmarkedet my-french-house.com, samt at ejere omlægger boliger til indbringende korttidsudlejning under events. Resultatet er et udlejers marked – lav tomgang og stigende huslejer. For investorer kan udlejning i Cannes være givtigt (høj turist- og erhvervsefterspørgsel), selvom ejendomspriserne er så høje, at lejeafkastet forbliver moderat (ofte 3–4% årligt). Alligevel kan velbeliggende lejligheder, givet Cannes’ globale tiltrækningskraft og konstante strøm af besøgende, give solid indtjening og værdistigning over tid cotedazur-sothebysrealty.com.
Indblik i luksusboligmarkedet
Cannes er synonymt med luksusejendomme, fra Belle Époque-palæer til elegante penthouselejligheder. I 2025 forbliver det ultra-eksklusive segment aktivt, men viser tegn på afmålt vækst frem for vanvid. I perioden 2022–2024 oplevede byen faktisk et fald på 45% i transaktionsvolumen for ejendomme over €1 million investropa.com. Dette tyder på, at toppen af markedet ramte et midlertidigt plateau, med færre handler i den høje ende – muligvis på grund af global økonomisk usikkerhed eller en afmatning efter pandemien. Alligevel er priserne i toppen ikke faldet; de fortsætter med at stige langsomt. I 2024 steg værdien af luksusejendomme i Cannes stadig mindst +3% i gennemsnit, med nogle segmenter (f.eks. store lejligheder) endnu mere investropa.com ondesdelimmo.com. Ved udgangen af 2024 nåede gennemsnitsprisen pr. m² i Cannes (alle segmenter samlet) op på €6.119 – omkring 4,1% højere end ved årets begyndelse investropa.com – hvilket illustrerer en blid, men stabil stigning i værdierne i den høje ende.Ultra-prime efterspørgsel: Glamourfaktoren i Cannes sikrer, at efterspørgslen efter top-ejendomme aldrig forsvinder helt. Vandkantsvillaer, penthouselejligheder med havudsigt og historiske godser er konstant eftertragtede. Faktisk var en betydelig andel af Rivieraens ultra-prime-salg (boliger over €5 millioner) i 2024 centreret omkring prominente lokaliteter som Cannes, drevet af velhavende internationale købere på jagt efter trofæaktiver investropa.com. Mange af disse ejendomme handles off-market gennem diskrete netværk investropa.com. La Californie og Palm Beach skiller sig ud som to prestigefyldte kvarterer i Cannes, som ultra-høj-nettoformue-individer går efter. La Californie byder på afsidesliggende villaer på bakketoppe med frodige grunde og panoramaudsigt – nogle af de fineste boliger i Cannes findes her cotedazur-sothebysrealty.com. Palm Beach, for enden af Croisetten, er eftertragtet for sin beliggenhed ved vandet og rolige eksklusivitet; nylig ombygning og renoveringer i området har kun øget dets tiltrækningskraft cotedazur-sothebysrealty.com. En moderne villa med fem soveværelser i disse distrikter kan nemt koste €10–20 millioner+, mens renoverede penthouselejligheder på Croisetten med terrasser med udsigt over bugten ligeledes opnår millionbeløb i euro. Loftet for luksus bliver ved med at stige: langs Rivieraen er ægte ultra-prime godser (især store ejendomme ved vandet) blevet solgt for mellem €18–30 millioner i de senere år investropa.com, og nærliggende enklaver som Saint-Jean-Cap-Ferrat har gennemsnit over €28.000 pr. m² med rekordsalg på over €70.000 pr. m² investropa.com. Cannes nyder godt af denne halo-effekt – det forbliver en smule mere “overkommeligt” end Monaco eller Cap Ferrat, hvilket faktisk øger dets tiltrækningskraft for internationale eliter, der søger en prestigefyldt feriebolig, som stadig tilbyder relativ værdi.
Køberprofil: Luksussegmentet i Cannes drives i høj grad af udenlandske penge og købere af sekundære boliger. Internationale investorer – især fra Mellemøsten, Nordamerika og Europa – er meget aktive i den øvre ende investropa.com investropa.com. Købere fra Golfstaterne (GCC) investerede omkring €1–2 mia. i ejendomme på den Franske Riviera alene i 2024 investropa.com investropa.com, hvoraf meget gik til ultra-luksusvillaer og -lejligheder. Amerikanere har også øget deres tilstedeværelse, opmuntret af den stærke dollar og Cannes’ stjernespækkede ry investropa.com. Samtidig er britiske købere (traditionelt stærke på Rivieraen) også på vej tilbage, hjulpet af stigende velstand hjemme og på trods af Brexit-relaterede udfordringer investropa.com. Bemærkelsesværdigt var russiske oligarker betydelige aktører på Cannes’ elite-marked gennem de seneste årtier; mens EU-sanktioner siden 2022 har begrænset noget af dette (snesevis af russisk-ejede villaer på Rivieraen blev frosset af myndighederne politico.eu), opererer mange velhavende russere stadig via stråmænd eller ikke-sanktionerede familiemedlemmer, og opretholder en tilstedeværelse i området politico.eu politico.eu. Samlet set er luksusejendomsmarkedet i Cannes virkelig internationalt: en blanding af europæere, mellemøstlige kongelige, velhavende amerikanere og andre globale millionærer, der alle konkurrerer om en bid af Côte d’Azur-livsstilen. Denne mangfoldige efterspørgsel isolerer toppen af markedet – selv hvis én gruppe bremser op, træder en anden ofte til.
Udsigter for erhvervsejendomme
Cannes’ erhvervsejendomsmarked er tæt forbundet med byens identitet som et verdensklasse event- og turistcentrum. Byens økonomi er stærkt afhængig af konferencer, festivaler, hotel- og restaurationsbranchen samt luksusdetail – og disse sektorer driver efterspørgslen efter erhvervslokaler.
Hospitalitet & Events: Hospitalitetsmarkedet i Cannes er en hjørnesten i erhvervsejendomme, takket være byens tætpakkede eventkalender. Hvert år er Cannes vært for internationale begivenheder – Cannes Film Festival, Lions Advertising Festival, MIPIM (global ejendomskonference), musik- og yachtfestivaler – der får byens befolkning til at svulme op og fylder alle hotelværelser. For eksempel tiltrækker Cannes Film Festival i maj over 200.000 besøgende (ud af kun 75.000 indbyggere) og tilfører anslået €200 millioner til den lokale økonomi på to uger livingonthecotedazur.com. Denne ene begivenhed står for cirka en fjerdedel af Cannes’ årlige turistindtægter livingonthecotedazur.com. Sådanne store events skaber enorm efterspørgsel efter hoteller, korttidsudlejning, restauranter og detailhandel. Førsteklasses hoteller ved havet og boutique-overnatningssteder nyder næsten 100% belægning under de største festivaler, og natpriserne stiger markant. Presset er ikke kun sæsonbestemt – Cannes arbejder på at udvide forretningsturismen året rundt for at udjævne toppene og dalene. Palais des Festivals (Cannes’ største konferencecenter) investerer i opgraderinger – for eksempel bruges der €1 million i 2024 på at installere immersiv Dolby Atmos-lydteknologi en.palaisdesfestivals.com – for at tiltrække flere kongresser og erhvervsarrangementer uden for sommersæsonen. Målet er en “12-måneders turisme”-strategi en.palaisdesfestivals.com: ved at afholde konferencer, messer og mindre festivaler i efteråret og vinteren holder Cannes hoteller og venues travle ud over den traditionelle sommer- og festivalsæson. For erhvervsejendomme betyder det stabil efterspørgsel efter eventlokaler og hospitality-aktiver. Investorer søger fortsat hoteller i Cannes, selvom indgangspriserne er høje og udbuddet begrænset (få centralt beliggende hoteller handles ofte). Vi ser også stor interesse for luksuriøse korttidsudlejningsejendomme (villaer og lejligheder), der henvender sig til besøgende kendisser, erhvervsfolk og velhavende turister – hvilket reelt udvisker grænsen mellem bolig- og erhvervsinvestering.
Detailhandel: Eksklusiv detailhandel i Cannes trives på turisters og lokalbefolkningens luksusforbrug. Det Gyldne Kvadrat omkring La Croisette og Rue d’Antibes huser high-end butikker, designerflagships, gallerier og juvelerer. Under store begivenheder oplever disse butikker en stigning i velhavende besøgende (skuespillere, filmproducenter, forretningsfolk), hvilket kan udgøre en stor del af årets omsætning. Detaillejen på de bedste strækninger af Croisetten forbliver blandt de højeste i Frankrig uden for Paris, opretholdt af stedets prestige. Byens igangværende initiativ til at renovere La Croisette (beskrevet nedenfor) omfatter forbedring af shoppingoplevelsen – bredere promenader, bedre belysning og sikkerhed – hvilket yderligere bør øge detailhandlens kundetrafik cannes.com. Lokal handel (som restauranter, caféer og serviceydelser) nyder også godt af Cannes’ velstand og begivenheder. Kvarterer som Le Suquet (den gamle bydel) og Carré d’Or oplever travl handel i højsæsonen. Selvom e-handel og globale økonomiske usikkerheder er udfordringer, forbliver Cannes’ fysiske detailhandel, især luksus, robust takket være den oplevelsesbaserede karakter – velhavende shoppere, der besøger under glamourøse begivenheder eller ferier, ønsker at shoppe personligt på Croisetten. Derfor forbliver investorinteressen for velplacerede erhvervslokaler (butikker, spisesteder) positiv, selvom afkastet er relativt lavt på grund af de høje ejendomsværdier.
Kontorlokaler: Kontormarkedet er en mindre del af Cannes’ erhvervssektor, men bør ikke overses. I modsætning til større byer er Cannes ikke et stort kontorknudepunkt; dog er der efterspørgsel efter professionelle lokaler fra sektorer, der er knyttet til den lokale økonomi – eventbureauer, film- og medievirksomheder, yachtmæglere, ejendoms- og finansservice osv. Mange kontorer er koncentreret i og omkring centrum (f.eks. nær togstationen eller i Cannes La Bocca). En bemærkelsesværdig udvikling er fremkomsten af et kreativt/audiovisuelt cluster omkring det nye Bastide Rouge-campus (vestlige Cannes): “Cannes On Air”-initiativet har bragt et universitetscampus, en erhvervsinkubator og studier til byen med det formål at tiltrække medie-startups og filmindustriens virksomheder cannes.com. Dette tilføjer moderne kontor- og studiefaciliteter til at understøtte Cannes’ film- og indholdsskabelsessektor. Derudover er der opstået co-working spaces for at betjene mobile professionelle, der tiltrækkes af Riviera-livsstilen. Overordnet set er kontorledigheden i Cannes relativt lav, men lejeniveauet er ikke på storbyniveau. Fremtidig efterspørgsel efter kontor- og studielokaler kan vokse, hvis Cannes får succes med at udvide sin tech- og kreative økonomi via projekter som Cannes On Air.
Sammenfattende er Cannes’ kommercielle udsigter for 2025 optimistiske, understøttet af byens unikke position inden for globale begivenheder og luksusturisme. Hotel- og velbeliggende detailhandelsejendomme forventes fortsat at være stærkt efterspurgte. Byens bestræbelser på at modernisere infrastrukturen og diversificere (tech, uddannelse, helårsbegivenheder) bør yderligere styrke erhvervsejendomsmarkedet og gøre Cannes til ikke blot en sommerlegeplads, men også et attraktivt sted for forretning.
Nye udviklings- og infrastrukturprojekter
På trods af sit veletablerede bybillede oplever Cannes flere bemærkelsesværdige udviklinger og opgraderinger, som vil forme byens ejendomslandskab i de kommende år. Nøgleprojekter omfatter:- La Croisette-omdannelse: Den legendariske Boulevard de la Croisette – Cannes’ mest berømte strækning – gennemgår en enestående renovering og redesign. Byen lancerede en stor international arkitektkonkurrence og offentliggjorde den vindende plan i slutningen af 2022 cannes.com. Projektet, ledet af anerkendte firmaer (herunder Snøhetta og Atelier Roland Castro), blev igangsat i begyndelsen af 2024 cannes.com. Det indebærer modernisering af underjordiske installationer, etablering af et vedvarende thalasso-termisk energinetværk til strandnære bygninger og derefter en fuldstændig fornyelse af Croisettens offentlige rum cannes.com. Boulevarden vil blive endnu mere fodgængervenlig, sikker og elegant – med forbedret belysning, beplantning og bredere promenader til daglig nydelse og store begivenheder cannes.com. Denne investering vil styrke La Croisettes prestige, til gavn for luksushoteller, butikker og lejligheder langs strækningen. Ejendomsmæssigt bør en fornyet Croisette øge ejendomsværdierne i området (allerede blandt de højeste) og fastholde Cannes’ konkurrencefordel i forhold til at tiltrække begivenheder og turister.
- “Cannes On Air” Creative Hub: Cannes diversificerer sig med udviklingen af et kreativt og teknologisk økosystem centreret i Cannes-La Bocca-området (den vestlige ende af byen). Flagskibet er Bastide Rouge Creative Campus, som åbnede i 2021 og nu huser omkring 1.000 studerende (University of Côte d’Azur’s Georges Méliès campus) cannesthebrand.com. Dette campus fokuserer på film-, tv- og multimediebrancher – passende for en filmby. Omkring det ligger en ny erhvervsinkubator og studier som en del af “Cannes On Air”-initiativet cannes.com. Målet er at gøre Cannes til et stort audiovisuelt produktionscenter, der forankrer kreative virksomheder lokalt cannes.com. For ejendomsmarkedet betyder det nye kontorlokaler, uddannelsesfaciliteter og muligvis studieboliger i Cannes-La Bocca. Der er også den markante Cineum Cannes, en futuristisk multiplex-biograf, der åbnede ved Bastide Rouge og signalerer Cannes’ engagement i banebrydende infrastruktur til filmindustrien. Over tid kan disse projekter løfte ejendomsværdierne i La Bocca-kvarteret og fremme yderligere blandet byudvikling (f.eks. studier, co-working-lofter, billige lejligheder til unge professionelle).
- Opgraderinger af havn & marina: Givet Cannes’ status som yachtdestination er marina-infrastruktur en prioritet. Et flerfaset projekt er i gang for at udvide og modernisere Old Port of Cannes (Vieux-Port) og tilstødende faciliteter. Inden 2024 omfatter planerne en udvidelse af Jetée Albert-Edouard-molen og omkonfigurering af Laubeuf-området, hvilket tilføjer tusindvis af kvadratmeter ny havneplads boatindustry.com. Dette vil gøre det muligt for havnen at rumme flere og større yachts og forbedre passagerservicen (vigtigt for krydstogtturisme). En udvidet marina øger Cannes’ tiltrækningskraft for velhavende yacht-ejere og kan føre til nye kommercielle områder ved vandet – restauranter, butikker, måske en opgradering af området omkring havnen. Derudover har Port Canto i den anden ende af Croisetten fået forbedringer, herunder en ny promenade og sejlerskole. Bedre marine infrastruktur har ofte en halo-effekt på luksusejendomme, da yachting-entusiaster ofte køber lokal ejendom – en opgradering af bådpladsen i dag kan føre til et villasal i morgen.
- Transportforbedringer: Regionalt gavner forbedringer i forbindelser Cannes. Byen er forbundet via TER- og TGV-jernbanenettet, og gradvise opgraderinger (sporforbedringer, øget frekvens) er i gang for at reducere rejsetiden til Nice og videre. Nice Côte d’Azur Lufthavn (den nærmeste internationale lufthavn, ca. 30 minutter fra Cannes) udvider fortsat rutenettet – afgørende for internationale købere og eventdeltagere. Lokalt har Cannes investeret i mere smidig trafikafvikling og parkeringsløsninger (såsom nye smarte parkeringssystemer) cannes.com for at håndtere tilstrømningen under events. Der er også diskussion om fremtidige højhastighedstogsudvidelser og endda sporvogns- eller BRT-systemer (bus rapid transit) langs kysten, selvom dette er langsigtede udsigter. Alle disse infrastrukturforbedringer øger Cannes’ ejendomsattraktivitet, da tilgængelighed og forbedret bylivskvalitet gør byen lettere at bo, arbejde og investere i.
Sammenfattende balancerer byplanlægning og udvikling i Cannes bevaring med innovation. Ved at polere sin juvel (La Croisette), fremme nye kreative industrier og opgradere transport- og havnefaciliteter, sikrer Cannes, at byen forbliver en destination i verdensklasse. Ejendomsinvestorer og boligejere kan drage fordel, da disse projekter ofte fører til kapitalgevinst, især i områder der påvirkes direkte (strandpromenaden, La Bocca, havneområdet). Cannes er måske historisk, men byen står bestemt ikke stille i 2025.
Udenlandske investeringer og køberdemografi
Internationale købere har længe været en integreret del af ejendomsmarkedet i Cannes, og deres betydning er kun vokset i 2025. Skøn viser, at udlændinge står for cirka 30% af alle ejendomskøb på den Franske Riviera (som inkluderer Cannes) investropa.com. I luksussegmentet i Cannes er andelen af udenlandske købere endnu højere. Her er et nærmere kig på, hvem der køber:
- Europa (UK, EU & Schweiz): Europæiske købere udgør tilsammen den største gruppe af udenlandske investorer i regionen – omkring 40% af internationale handler i 2024 blev foretaget af europæere investropa.com. Britiske købere er fortsat meget aktive i Cannes, tiltrukket af kulturelle bånd og livsstil, selv efter Brexit. En stærk pundkurs de seneste år og stigende britiske indkomster har genoplivet briternes interesse for boliger på Rivieraen investropa.com. Sammen med dem søger tyske, schweiziske, belgiske og skandinaviske købere fritidsboliger eller investeringsejendomme og værdsætter Cannes’ stabilitet og glamour. Mange EU-købere foretrækker lejligheder på Croisetten eller villaer i sikre områder som ferieresidenser.
- Mellemøsten (Golfnationerne): Måske det mest indflydelsesrige segment for nylig, investorer fra Gulf Cooperation Council (GCC) landene – især Saudi-Arabien, UAE, Qatar og Kuwait – har pumpet kapital ind i Cannes. I 2024 stod GCC-købere alene for omkring 25% af alle udenlandske ejendomskøb, og brugte over €2 milliarder på ejendomme på Rivieraen investropa.com. De går typisk efter ultra-luksuriøse aktiver: villaer ved vandet, store godser og luksusudviklingsprojekter. Disse købere værdsætter privatliv og prestige; områder som La Californie (med store, indhegnede villaer) eller nye luksuslejlighedsprojekter tiltaler dem. Deres interesse drives både af livsstil (et fristed fra ekstreme somre, nydelse af Rivieraens sociale scene) og investeringsdiversificering. Denne mellemøstlige tilstrømning har hjulpet med at holde priserne i topsegmentet robuste, da deres købekraft er betydelig.
- Nordamerika (USA & Canada): Amerikanere er blevet en voksende kraft på Cannes-markedet. Med den amerikanske dollar, der har været stærk over for euroen, finder amerikanere “gode tilbud” på europæiske ejendomme – de får reelt en rabat via valutakursen investropa.com. I perioden 2019–2023 steg ejendomsværdierne i området delvist takket være amerikanske og mellemøstlige købere, der udnyttede gunstige valutakurser investropa.com. I 2025 var henvendelser fra amerikanske købere steget markant (en kilde bemærkede næsten 30% stigning i interesse fra USA i starten af 2025 sammenlignet med 2024) my-french-house.com. Disse købere leder ofte efter livsstilsinvesteringer: en pied-à-terre til ferier (med udlejningspotentiale, når de er væk), eller endda delvis flytning for at nyde Rivieraens klima. Vi ser også interesse fra Canada, om end mere begrænset. Nordamerikanere køber typisk i velkendte områder (de elsker Croisette og Palm Beach for glamouren, eller Cap d’Antibes i nærheden for godsejendomme). Den franske regerings relativt stabile økonomiske og politiske miljø, plus specifikke dobbeltbeskatningsoverenskomster og ingen restriktioner på udenlandsk ejerskab, gør det trygt for amerikanske købere at investere investropa.com.
- Rusland & CIS: Russere har historisk set været store aktører på luksusboligmarkedet i Cannes – de opkøbte strandvillaer og penthouselejligheder gennem 2000’erne og 2010’erne. Officielt har sanktioner siden 2022 begrænset dette: Frankrig har frosset omkring 50 ejendomme ejet af sanktionerede russere (mange på Rivieraen) politico.eu. Virkeligheden er dog mere nuanceret. Omtrent 30.000 russisktalende beboere bor i og omkring Côte d’Azur (Cannes, Antibes, Monaco osv.), og anekdotiske beviser tyder på, at mange velhavende russere stadig opholder sig diskret i regionen via familie eller uoplyste selskabsstrukturer politico.eu politico.eu. Selvom nye, åbenlyse køb fra russere er færre på grund af finansielle og visumrelaterede restriktioner, foregår der stadig en vis aktivitet under radaren. Derudover har købere fra andre tidligere sovjetstater (Ukraine, Kasakhstan osv.) vist interesse for ejendomme på Rivieraen og overtager nogle gange, hvor russerne slap. Kort sagt, østeuropæiske penge er ikke forsvundet, men de er mere diskrete i 2025.
- Kina & andre regioner: Købere fra Kina og Østasien har været mindre fremtrædende i Cannes sammenlignet med markederne i Paris eller London, men de optræder lejlighedsvis ved ultra-prime køb (de foretrækker ofte Paris til forretning og Cannes til fritidsboliger). Nogle få indiske personer med stor formue og folk fra andre dele af Asien eller Afrika søger også ejendomme i Cannes som led i global porteføljediversificering. Deres antal er mindre, men bemærkelsesværdigt, når de køber markante aktiver.
Motivationer: Hvorfor flokkes disse internationale købere til Cannes? Fællesnævnerne er livsstil og investeringssikkerhed. Cannes tilbyder en sjælden kombination af luksus og kultur – fra yachting til filmgallaer – i et politisk stabilt miljø. Udenlandske investorer nyder også godt af gunstige valutakurser (som nævnt for amerikanere) og stadig lave renter i Europa. Den franske regering har generelt imødekommende politikker for udenlandske ejendomsejere; for eksempel er der attraktive skatteordninger for ikke-residenter og ingen ekstra stempelafgiftsstraffe, hvilket står i kontrast til nogle andre lande. Alt dette, sammen med Rivieraens evige glamour, betyder, at den udenlandske efterspørgsel bør forblive robust. I 2024, da rejseaktiviteten tog fart efter COVID, rapporterede ejendomsmæglere om en stigning i fremvisninger til udenlandske statsborgere og fornyet købsinteresse investropa.com – en tendens, der forventes at fortsætte. Faktisk bemærker agenturer, at hvis ikke det var for det begrænsede udbud, ville endnu flere internationale handler finde sted. For nu absorberer internationale købere fortsat en betydelig del af Cannes’ high-end marked, hvilket understøtter prisniveauerne og tilføjer et kosmopolitisk præg til ejerskabslandskabet.
Prisprognoser og investeringspotentiale
Fremadrettet er der enighed om, at Cannes ejendomsmarked vil forblive på en opadgående kurs de næste 3–5 år, omend i et mere afdæmpet tempo. Flere prognoser og ekspertudtalelser peger på moderat vækst frem for en spekulativ boble. Her er de vigtigste forudsigelser og faktorer:
- Fortsat prisvækst: Analytikere forventer, at ejendomsværdierne i Cannes (og på den bredere Franske Riviera) vil fortsætte med at stige på mellemlang sigt, understøttet af en grundlæggende ubalance mellem udbud og efterspørgsel. Et førende internationalt bureau, Savills, forudser, at de franske huspriser vil stige omkring +4% i 2025 investropa.com – og primære markeder som Côte d’Azur kan nå eller overstige dette. Kombinationen af begrænset jord til nybyggeri og vedvarende efterspørgsel skaber et gulv under priserne investropa.com. Cannes er stort set fuldt udbygget (afgrænset af hav og bakker), og strenge planlægningsregler beskytter byens historiske karakter og naturskønhed investropa.com. Derfor ser de fleste eksperter, medmindre der opstår en større økonomisk krise, lille sandsynlighed for et “priskrak”. I stedet forudses beskedne årlige stigninger på et enkeltcifret niveau, som samlet set fortsat skubber Cannes til nye prisrekorder. Faktisk oplevede Rivieraen allerede i 2024 en gennemsnitlig prisstigning på ~8,7% investropa.com (med hotspots som St-Tropez endnu højere), og 2025 forventes at bringe yderligere, omend mindre, stigninger investropa.com.
- Udsigter for luksussegmentet: Luksussegmentet i Cannes forventes at vokse langsomt, men støt. Som nævnt er transaktionsvolumener for ejendomme til 7-cifrede beløb faldet i de senere år, hvilket tyder på en vis afkøling. Fremadrettet indikerer prognoser, at Cannes’ ultra-luksuspriser vil flade ud eller kun stige marginalt på kort sigt investropa.com. Overkommelighed i toppen (selv for de rige) og en bølge af interesse for naboområder (som Monaco eller Cap d’Antibes) kan begrænse væksten i Cannes’ dyreste segment. Til sammenligning kan nogle “up-and-coming” byer på Rivieraen opleve hurtigere prisstigninger. For eksempel forventes Antibes at overgå Cannes i prisvækst – byen oplevede en bemærkelsesværdig +20,8% stigning i gennemsnitspriserne på blot ét år for nylig investropa.com, drevet af yngre købere og ny infrastruktur, og denne fremdrift kan fortsætte. Alligevel står Cannes’ luksusmarked ikke stille: byens vedvarende tiltrækningskraft sikrer, at det vil bevare værdien og stige moderat, bare uden de voldsomme gevinster fra tidligere. Det forbliver en “blue-chip”-lokation for langsigtede investorer, selvom procentvis vækst overgås andre steder.
- Lejeafkast & investeringsafkast: En tendens at holde øje med er komprimering af lejeafkast. Da salgspriserne i mange tilfælde stiger hurtigere end huslejerne, forventes lejeafkastet at blive yderligere presset investropa.com. Kort sagt: Hvis du køber en lejlighed nu og lejer den ud, kan dit procentvise afkast af købsprisen blive lidt lavere i de kommende år, medmindre huslejerne stiger markant. Dette ses allerede: På trods af stigende huslejer betyder de høje købspriser, at Riviera-afkastet (~3-4%) er lavere end i nogle andre regioner investropa.com investropa.com. Investorer, der satser på løbende indtægter, bør tage højde for dette. Mange Cannes-investorer fokuserer dog mere på kapitalgevinst og brug af ejendommen til livsstil end på at maksimere afkastet. På det punkt ser det stadig lovende ud at eje ejendom i Cannes – forventet prisvækst plus muligheden for ekstra gevinst, hvis du ombygger eller hvis markedet tager fart (for eksempel hvis globale begivenheder driver endnu en bølge af velhavende købere mod sikre aktiver som Riviera-ejendomme).
- Ekspertvurdering: Lokale mæglere og eksperter tegner et forsigtigt optimistisk billede. Markedet i 2025 er stabiliseret efter det hektiske post-pandemiske boom, og “normaliseres” til en jævn aktivitet my-french-house.com. Der er tillid takket være faldende inflation og mere forudsigelige renter i Frankrig my-french-house.com. Dog forbliver følsomheden: ethvert kraftigt hop i renter eller større geopolitiske chok kan dæmpe efterspørgslen, især for indenlandske købere, der er afhængige af finansiering my-french-house.com. På den positive side fungerer internationale faktorer – såsom genoptagelse af rejser og udenlandske købere – som medvind. Efterhånden som flyforbindelser genetableres og valutakurserne gavner udenlandske investorer, kan udenlandsk efterspørgsel styrkes, hvilket kan presse priserne moderat op investropa.com investropa.com. Derudover styrker Frankrigs initiativer (som at forlænge skatteincitamenter for energirenoveringer og opretholde købervenlige lånerenter) markedets fundament my-french-house.com my-french-house.com.
- Risici og Wildcards: Selvom basisprognosen er vækst, er der scenarier med mindre fald. En analyse antyder, at ejendomme i områder med stor afhængighed af turisme kan opleve en mindre prisnedgang, hvis global økonomisk usikkerhed dæmper rejseaktivitet eller forbrug investropa.com. Tidlige indikatorer i 2024 viste nogle udsving – f.eks. havde hotelbelægning op- og nedture i takt med økonomiske nyheder investropa.com. Hvis en recession rammer vigtige køberlande, eller hvis turismen aftager, kan efterspørgslen efter fritidsboliger midlertidigt falde. Alligevel forventes enhver korrektion i Cannes at være begrænset (måske et lille fald på et enkeltcifret procenttal i værste fald) og sandsynligvis kortvarig. Den overordnede udvikling, givet Rivieraens prestige og knaphed, er opadgående på længere sigt. Kort sagt, anses ejendomsmarkedet i Cannes som en solid, langsigtet investering: ikke immun over for globale konjunkturer, men historisk meget robust og hurtig til at komme sig, selv hvis der opstår en nedtur.
For investorer, der overvejer Cannes, byder de næste 3–5 år på godt investeringspotentiale med relativ stabilitet. Du vil måske ikke opleve tocifrede årlige stigninger, men moderat værdistigning kombineret med livsstilsfordelene (og udlejningsmuligheder under events) gør det attraktivt. Diversificering inden for regionen kan være klogt – f.eks. kigger nogle investorer på yderområder omkring Cannes, hvor væksten kan være højere (kommende kvarterer eller nærliggende byer), mens de stadig har en base i Cannes for sikkerhed. Som altid er valg af ejendom afgørende: velbeliggende ejendomme med udsigt i Cannes bør klare sig bedst, og boliger, der opfylder nye præferencer (som nye miljøvenlige standarder eller wellness-faciliteter), kan opnå en merpris. Faktisk forventes trenden mod “bæredygtig luksus” – solpaneler, energieffektive design, hjemme-spa og fitnessrum – at øge værdien; miljøcertificerede bygninger udgør en stigende andel af markedet, og købere er villige til at betale mere for dem investropa.com investropa.com. Så en villa med solcelletag eller en lejlighed i et nyt grønt byggeri kan opleve over gennemsnittet værdistigning.
Konklusion: Forvent, at priserne i Cannes stiger gradvist over de næste par år, hvor high-end boliger bevarer deres værdi, og mellemklasseboliger potentielt ser de største procentvise stigninger, efterhånden som flere købere konkurrerer om et begrænset udbud. Investeringsudsigterne er positive, selvom kloge investorer vil holde øje med renter og globale økonomiske signaler. Hvis du overvejer at købe i Cannes, kan det betale sig at gøre det før snarere end senere – og så handler det om at nyde Côte d’Azur-livsstilen, mens din investering forhåbentlig stiger i værdi.
Sammenligning med nærliggende Riviera-markeder
Cannes er en stjerne på den franske riviera, men hvordan klarer den sig i forhold til sine berømte naboer? Her er en hurtig sammenligning af Cannes vs. Nice vs. Antibes vs. Monaco i 2025:
- Nice: Som rivieraens største by tilbyder Nice et mere varieret og en smule mere overkommeligt marked end Cannes. Gennemsnitlige ejendomspriser i Nice ligger på omkring €5.500 pr. m² investropa.com – markant lavere end Cannes’ €6.100. I 2024 oplevede Nice en blid prisvækst (+2% år-til-år for lejligheder) investropa.com, hvilket viser et stabilt, modent marked. Nices tiltrækningskraft ligger i dens urbane faciliteter og forbedrede infrastruktur (sporvogn, international lufthavn osv.). Byen tiltrækker en blanding af udenlandske købere og lokale, herunder dem, der synes Cannes er for dyr. Nogle kystnære kvarterer i Nice (Mont Boron, Promenade des Anglais) er ret dyre, men overordnet set får man mere plads for pengene i Nice end i Cannes. Lejeafkastet i Nice kan være lidt højere på grund af de lavere indgangspriser – investorer kan forvente omkring 4% afkast i Nice mod 3% i Cannes, afhængigt af beliggenhed. Dog tilbyder Cannes måske mere eksklusivitet og glamour, hvilket afspejles i dens premium. Sammenfattende er Nice den mere overkommelige fætter til Cannes: stærk efterspørgsel, fornuftige vækstudsigter (især efterhånden som Nice fortsætter sine byforbedringer), men uden den boutique-luksus, der definerer Cannes.
- Antibes (og Juan-les-Pins): Beliggende lige op ad kysten er Antibes ved at komme stærkt igen på ejendomsmarkedet. Traditionelt har priserne i Antibes ligget under Cannes’, men en nylig stigning har mindsket dette gab. Faktisk steg ejendomspriserne i Antibes med ~20% på blot ét år for nylig investropa.com, en af de højeste vækstrater i Frankrig. Denne stigning tilskrives gentrificering, familier og yngre købere der flytter dertil, samt nye transportforbindelser (Antibes nyder godt af kysttoget og forbedringer af vejnettet) investropa.com. Selv efter denne stigning er priserne i Antibes stadig generelt lidt lavere end i Cannes – især for tilsvarende ejendomme – men tendensen er opadgående. Antibes byder på charmerende gammel by, populære strande og den ultraluksuriøse Cap d’Antibes-halvø (prydet med milliardærvillaer). Det er en fortælling om to markeder: de Cap d’Antibes eliteejendomme, der matcher Cannes i pris (villaer her kan overstige €10–20M), versus de mere moderate lejligheder i byen, som er inden for rækkevidde for den øvre middelklasse. Investorer bemærker, at lejeafkastet i Antibes (~4-5%) faktisk er en smule højere end i Cannes investropa.com, takket være et stærkt udlejningsmarked (Antibes har et stort expat-miljø og en teknologipark i nærheden i Sophia-Antipolis, plus sommerlejere). Fra 2025 ser mange Antibes som en højvækstmulighed – byen nyder godt af tilstrømning fra dem, der er prissat ud af Cannes, og fra sin unikke blanding af hyggelig charme og luksus (Picasso-museet, lystbådehavnen osv.). Hvis Cannes betragtes som modent og dyrt, er Antibes hot og på vej op, selvom byen måske mangler noget af Cannes’ røde løber-glamour.
- Monaco: Monaco er i en liga for sig selv – en ministat med ekstrem rigdom og Europas dyreste ejendomsmarked. At sammenligne Monaco med Cannes er næsten uretfærdigt over for Cannes! Gennemsnitspriserne i Monaco er astronomiske, ofte angivet omkring €50.000 pr. m² for de bedste beliggenheder, med rekordhandler langt over dette. Til sammenligning virker Cannes’ højeste gennemsnit (~€11.000/m² på Croisetten cotedazur-sothebysrealty.com) småt. Selv andre trofæområder på Rivieraen som Cap Ferrat kan ikke matche Monaco, selvom de nærmer sig i ultra-prime tilfælde (f.eks. Cap Ferrat gennemsnit ~€28.500/m², med nogle handler på €70.000/m² investropa.com). Monacos priser har steget kraftigt konsekvent – begrænset udbud og global efterspørgsel fra millionærer presser dem op år efter år. På det seneste har Monaco og det nærliggende Cap Ferrat oplevet, at ultra-prime værdier er steget 15–20% siden 2019 investropa.com. Mange udenlandske købere, der kunne overveje Cannes, overvejer også Monaco for dets skattelystatus, sikkerhed og eksklusivitet. Dog er indgangsniveauet i Monaco ekstremt højt (en lille etværelses kan koste det samme som en stor luksuslejlighed i Cannes). For dem, der ønsker Riviera-livsstilen på allerøverste hylde, men finder Monaco for intenst eller dyrt, kan Cannes være et attraktivt alternativ – det tilbyder en lignende luksuslivsstil til en brøkdel af Monacos pris, plus mere privatliv og en større by omkring. I bund og grund er Monaco for de superrige, der prioriterer fyrstedømmets fordele, mens Cannes favner et bredere luksussegment, inklusive de meget rige, men også de blot velhavende. Ejendomsinvestorer, der kigger på værdistigning, har set Monacos konstante stigning, men Cannes tilbyder potentielt højere relativ gevinst (f.eks. kan køb af en ejendom til €2M i Cannes give større procentvise gevinster end en ejendom til €10M i Monaco). Begge markeder understøttes af international rigdom, men Monaco er ultra-stabilt og ultra-dyrt, mens Cannes er en smule mere tilgængelig og kulturelt levende (flere events, festivaler osv., hvilket nogle foretrækker frem for Monacos mere stille stemning).
Kilder: Aktuelle data og prognoser er samlet fra lokale markedsanalyser og ejendomsrapporter, herunder Investropas 2024–2025 ejendomsstatistik for den Franske Riviera investropa.com investropa.com, franske ejendomsmarkedsanmeldelser my-french-house.com investropa.com, Sotheby’s Cannes-markedsvejledning cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com, og nyheder fra Cannes’ officielle udviklingsplaner cannes.com cannes.com. Disse giver et omfattende billede af, hvordan ejendomsmarkedet i Cannes klarer sig i 2025, og hvad man kan forvente i de kommende år. De nævnte tal og tendenser (pris pr. kvadratmeter, procentvise ændringer, køberdemografi osv.) er hentet direkte fra disse opdaterede branchepublikationer og ekspertanalyser for at sikre nøjagtighed og relevans.
