Oversigt (2025): Dubais ejendomssektor gik ind i 2025 på et solidt grundlag. Emiratets befolkning overstiger nu 3,8 millioner (+5% år for år), og 18,7 millioner overnattende turister besøgte i 2024 (+9%) deloitte.com. BNP voksede omkring 3,2% i 2024 (AED 231 milliarder) deloitte.com. Dubais status som “foretrukken sikker havn” har opretholdt høj investortillid deloitte.com globalpropertyguide.com. Faktisk oplevede 2024 rekordhøj aktivitet: ~181.000 ejendomstransaktioner (alle sektorer) – +36,5% år for år globalpropertyguide.com – værdiansat til omkring AED 522,5 milliarder. Priserne er steget kraftigt: eksempelvis viser en nylig rapport, at priserne i 2024 steg med +11,6% (bolig) og +13,2% (erhverv) i forhold til 2023 digitaldubai.ae. Dette boom er drevet af stærk efterspørgsel fra både lokale og udlændinge, understøttet af robust turisme og forretningsvækst globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Dubais ejendomsmarked forbliver robust i 2025, styrket af befolkningsvækst, stigende turisme og stærke økonomiske grundforhold deloitte.com. Disse faktorer danner baggrunden for det nylige opsving i transaktionsvolumen og priser globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Boligsektoren (2025)
Efterspørgslen efter boliger er på et historisk højt niveau. Ved udgangen af 4. kvartal 2024 var salgspriser for boliger ca. 20% over niveauet året før, og huslejen ca. 19% højere deloitte.com. Begge segmenter – lejligheder og villaer – oplevede tocifrede stigninger: eksempelvis var Dubais prisindeks +19,5% år for år i november 2024 globalpropertyguide.com (lejligheder +19,4%, villaer +20,3% globalpropertyguide.com). Villaer har ført an i stigningen, hvilket afspejler deres relative knaphed; huslejer og afkast steg i takt med salgspriserne. Bruttolejeafkastet forbliver attraktivt – omkring 6,97% samlet (november 2024) globalpropertyguide.com.
Markedet er også præget af et boom i off-plan-salg. I 2024 var der ~109.500 off-plan-handler – en stigning på 60,6% i forhold til 2023 globalpropertyguide.com – hvilket indikerer, at købere aggressivt sikrer sig boliger før færdiggørelse. Udbuddet af nye boliger er betydeligt, men flader ud efter midten af årtiet (se tabel nedenfor). I 2024 anslår JLL, at ca. 38.500 nye boliger blev leveret (lidt fald fra 39.000 i 2023), hvilket bringer den samlede boligmængde op på ca. 757.500 enheder globalpropertyguide.com. Meget af denne pipeline er koncentreret i store boligområder (f.eks. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). I de kommende år forventer analytikere meget høje afleveringer: f.eks. forudsiger én rapport ca. 27.000 færdiggørelser i 2024, et spring til ca. 41.000 i 2025 og 42.000 i 2026, før det falder kraftigt (til ca. 19.000 i 2027 og ~1.000 i 2029) dxbinteract.com.
| År | Prognose – Nye enheder |
|---|---|
| 2024 | 27.000 (estimat) |
| 2025 | 41.000 |
| 2026 | 42.000 |
| 2027 | 19.000 |
| 2028 | 12.000 |
| 2029 | 1.000 |
Tabel: Forventede boligfærdiggørelser (Kilde: markedsanalyse dxbinteract.com).
Disse tilføjelser bør imødekomme den øgede efterspørgsel. Transaktionerne er brede: i 1.–3. kvartal 2024 var der ca. 102.800 lejlighedssalg (+40% år for år) og 22.900 villa-/rækkehussalg (+18% år for år) globalpropertyguide.com. Markedet er i øjeblikket velafbalanceret, men perioden 2025/2026 – hvor afleveringerne topper – vil sætte dette på prøve. Vigtigt er det, at mængden af eksklusive lavtætte boliger forbliver begrænset i Dubai; prime villa- og havnefrontsegmenterne oplever fortsat særlig stærk efterspørgsel og prisvækst deloitte.com expertbridge.ae.
Udenlandsk køberprofil
Internationale købere dominerer luksussegmentet. Nye data viser, at de største nationaliteter blandt udenlandske boligkøbere i 2025 er: indere (22%), briter (17%), kinesere (14%), saudier (11%) og russere (9%) dxbinteract.com. Disse andele er langsomt stigende: f.eks. voksede indere fra 21% til 22% af udlændingekøb år for år dxbinteract.com. Nøglefaktorer er valuta (f.eks. Indiens rupeesvækkelse), regional nærhed (Indien, Saudi) og visumtilknyttet ejerskab (f.eks. kinesiske købere, der søger Golden Visas) dxbinteract.com dxbinteract.com. Investorer fra Storbritannien (17%) tiltrækkes af høje afkast og nem rejse dxbinteract.com. Den samlede andel for golfarabere er også steget (særligt saudier) pga. stærke bånd og lethed ved dobbelt statsborgerskab dxbinteract.com. Samlet set er Dubais boligmarked for udlændinge og expats nu i høj grad drevet af disse udenlandske grupper, sammen med velhavende lokale og nye professionelle fra hele verden globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Erhvervssektoren (2025)
Kontor-, detail-, hotel- og logistiksegmenterne klarede sig også godt i 2024–25. Kontorer: Topområder som Downtown og DIFC oplever stigende prima-lejeniveauer – Deloitte rapporterer en lejestigning på 17% i 2024 sammenlignet med 2023 deloitte.com. Efterspørgslen efter Grade-A arealer (især fra finans- og professionelle tjenester) fortsætter, selvom hybridarbejde dæmper det samlede pladsbehov. Tomgangen i sekundære kontorer forbliver forhøjet. Detailhandel: Turisme- og forbrugsforbrugets genopretning har løftet detailhandlen. Dubai 2040’s masterplan foreskriver flere lokale detailhandelscentre i nærheden af beboelsesområder deloitte.com. Detailsalget forventes at vokse ~6% årligt frem til 2027 deloitte.com. Detailhandel drevet af turister (malls, Dubai Mall, Mall of the Emirates) nærmer sig kapacitetsgrænsen, og nye bydelscentre er planlagt. Hospitality: Hotel- og fritidssektoren har oplevet et markant comeback efter Expo, med rekordhøje internationale besøgende i 2024. Dubai satte nye rekorder i belægningsprocent og RevPAR i slutningen af 2024 (understøttet af Expo, globale events og nye hotelåbninger). Industri/Logistik: Dubais lager- og logistikzoner (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) er stadig meget stramme. Væksten understøttes af stærk handel og e-handel. Lejeniveauer i vigtige industriparker er blandt de højeste i regionen, og nye logistikprojekter (havne, frihandelszoner) vokser. En rapport anfører, at logistiksektoren sigter efter at nå AED 200 mia. i 2030 globenewswire.com, hvilket indikerer stor efterspørgsel efter relaterede arealer.
Overordnet vokser alle sektorer: Regeringen forventer Dubais byggebranche til at stige +4,2% i 2025 (4% årligt frem til 2029), drevet af transport-, energi- og boligprojekter globenewswire.com. Bemærkelsesværdigt har Dubai godkendt en AED 16 mia. (USD 4,4 mia.) 2024-27 Hovedveje udviklingsplan, der omfatter 22 projekter (inkl. 634 km nye/udvidede veje) globenewswire.com. Senest i 2024 blev en vejpakke på AED 3,7 mia. godkendt (21 projekter over 2025–29). Disse skal forbedre forbindelsen til nye kvarterer. Infrastrukturinvesteringer er en vigtig drivkraft: For eksempel tildelte RTA i januar 2025 en kontrakt på AED 1,5 mia. til udvikling af Al Fay Street (vigtige veje/kryds) globenewswire.com.
Det ikoniske Burj Khalifa (Downtown Dubai) eksemplificerer det eksklusive kontor-/hoteludbud i det centrale Dubai. Regeringens udbygning af transportinfrastruktur og nye knudepunkter (fx Al Maktoum Lufthavn) har til formål at sprede væksten i hele emiratet thenationalnews.com globenewswire.com.
Prisudvikling & Udbud-Efterspørgselsdynamik
Pristendens: Efter korrektionen i midten af 2010’erne er Dubai-priserne steget kraftigt siden 2022. I perioden 2022–1. halvår 2025 steg boligpriserne med cirka +60% khaleejtimes.com. Den årlige vækst aftog lidt mod slutningen af 2024, men forblev tocifret: fx +19,5% år/år i november 2024 globalpropertyguide.com. Gennemsnitlige salgspriser i 4. kvartal 2024 var ~20% højere end 4. kvartal 2023 globalpropertyguide.com. DLDs ejendomsindeks (Q4 2024) bekræfter det stærke tempo digitaldubai.ae. Sekundære (færdige) og off-plan segmenter oplevede begge kraftige stigninger, men de største prisstigninger ses i nye projekter og moderne bydele. Leje: Lejeniveauerne er steget parallelt – Knight Frank og lokale mæglere rapporterer at lejen for lejligheder steg år/år med op mod 20% i primaområder. Bruttolejeafkast (årlig leje/pris) er fortsat høje set i globalt perspektiv (~7%) globalpropertyguide.com, selvom de er faldet fra toppen i 2021.
Transaktioner: Antallet af salgstransaktioner er på det højeste niveau nogensinde. I 2024 var der ~181.000 ejendomshandler i alt (alle typer) globalpropertyguide.com. Off-plan-kontrakter dominerer nysalget: ~109.527 off-plan-handler i 2024 (en stigning på 60,6%) globalpropertyguide.com. Også det sekundære marked (gensalg) er sundt, hvilket afspejler både slutbrugere og investorer. Bemærk, at lejlighedssalget i januar–september 2024 nåede ~102.800 enheder (+40%) og villa/rækkehuse ~22.900 enheder (+18%) globalpropertyguide.com.
Udbud: Byggeaktiviteten er høj, men håndterbar. Som nævnt blev der færdiggjort ~38–39.000 enheder årligt i perioden 2020–24 globalpropertyguide.com. For 2025–26 forudser analytikere et engangsløft: ca. 80.000–83.000 enheder tilsammen dxbinteract.com. Efter 2026 falder leverancerne markant (til ~19.000 i 2027 og ~1.000 i 2029 dxbinteract.com). Tabellen ovenfor viser én brancheprognose for dette mønster. Kort sagt: på trods af stærk efterspørgsel vil det forventede udbudsløft i 2025–26 være en nøglefaktor på markedet.
Store Infrastruktur- & Udviklingsprojekter
Dubais ejendomsudsigter er tæt knyttet til byens megaprojekter og masterplaner. Mest markant er udvidelsen af Al Maktoum International Lufthavn (DWC) i Dubai South. Dette projekt til ca. $35 mia. vil i sin første fase (i 2032) kunne håndtere 150 millioner passagerer/år, og vil på sigt nå 260 millioner thenationalnews.com thenationalnews.com. Kontrakter for nye landingsbaner, terminaler, transportsystemer og øvrige anlæg er i gang thenationalnews.com. DWC-udvidelsen er direkte forbundet til at kunne rumme ~1 million mennesker med arbejdspladser og boliger omkring Dubai South thenationalnews.com. Efterhånden som lufthavnen udbygges, vil det “låse op” for omfattende udvikling: myndighederne planlægger at lukke den overbelastede Dubai International Airport (DXB) og omdanne det 11 km² store Al Garhoud-område til ny byudvikling thenationalnews.com. I praksis skaber Dubai et nyt bycenter (Dubai South) omkring DWC. Det forventes at generere massiv efterspørgsel efter boliger, logistikhavne, hoteller og detail i det område thenationalnews.com thenationalnews.com.
Ud over lufthavne fortsætter Dubai med at investere i transport- og byinfrastruktur. Roads & Transport Authority (Vej- og Transportmyndigheden) implementerer adskillige projekter: for eksempel blev der i 2025 tildelt en kontrakt på 1,5 milliarder AED til at omlægge Al Fay Street (med tilføjelse af 13,5 km nye broer/veje) globenewswire.com. Samlet set har regeringen lanceret milliardstore vejplaner (22 projekter i perioden 2024–27), der dækker 634 km vej globenewswire.com. Disse forbinder nye boligområder (Dubailand, Arabian Ranches II, osv.) og letter pendling, hvilket øger værdien af yderområder. Offentlig transport udvides også (f.eks. Metro-udvidelser til Expo City, udvidelse af sporvogne).
Et andet fokusområde er Dubais 2040 Urban Master Plan. Planen, som er igangsat af Sheikh Mohammed, leder udviklingen omkring fem hovedbycentre med integreret bolig, parker og services khaleejtimes.com. Et nøglemål er bæredygtig levevis: 60% af byarealet skal være naturreservater, 30% offentlige parker, og daglige bekvemmeligheder skal være inden for 5–10 minutters afstand for beboerne. I praksis betyder det nye lokale butikker og community-centre (for at lette hverdagen) deloitte.com. For eksempel er et mål at have detailhandel i stueetagen i alle boligklynger deloitte.com. Ved at koble arealanvendelse sammen med transport omformer 2040-planen, hvor udviklere fokuserer – med større vægt på forstadsmæssige, blandede projekter.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer District 2020 (omdannelse af Expo 2020-området til en blandet tech- og innovationszone), den igangværende MBR City og Dubai Creek Harbour samt megashoppingcentre (Cityland Mall under opførelse). Hver af disse bringer nyt bolig- og erhvervsudbud med sig. Inden for industrielt ejendom fortsætter udvidelsen af havne (Jebel Ali, Al Hamriya) og frizoner (Dubai South logistics zone) i højt tempo. Alt i alt er Dubais pipeline af infrastruktur- og udviklingsprojekter blandt de største i verden og understøtter direkte den fremtidige efterspørgsel efter ejendomme i disse korridorer thenationalnews.com globenewswire.com.
Statens politikker, regulativer & visumreformer
Dubais myndigheder har opretholdt et relativt åbent ejendomsinvesteringsregime, samtidig med at der er tilført flere sikkerhedsnet. I de senere år har Dubai Land Department (DLD) iværksat tiltag for at dæmpe spekulation; for eksempel fordoblede man registreringsafgiften til 4% af ejendomsværdien (op fra 2%) globalpropertyguide.com. Der opkræves 5% moms på boligsalg (undtagelser for nye off-plan projekter op til tre år gamle) globalpropertyguide.com. Samtidig har trustkonto-lovgivning (obligatoriske deponeringskonti for alle nye off-plan udviklinger) væsentligt forbedret køberbeskyttelsen, og et 20-årigt lånetagning-loft regulerer stadig husholdningers belåning. Disse politikker har fremmet større gennemsigtighed og langsommere kreditvækst på ejendomsmarkedet.
På incitamentsfronten har Dubai udnyttet visumreformer til at øge efterspørgslen. Mest bemærkelsesværdigt tilbyder Golden Visas nu 10-årig opholdstilladelse til udenlandske ejendomsinvestorer (for eksempel hvis man ejer ≥2 millioner AED i ejendom) redubai.com. Der findes også et 3-års investeringsvisum (750.000+ AED) for mellemklassekøbere. Andre visumkategorier – herunder 5-årigt multiple-entry turistvisum, 5-årigt remote-work visum og et 5-årigt freelancer-visum – har udvidet puljen af potentielle lejere og ejere redubai.com redubai.com. Selv det nye pensionsvisum (for personer over 55) tiltrækker købere til rolige samfund redubai.com. Kort sagt: Dubais immigrationspolitik er nu stærkt koblet til ejendomsmarkedet; ejerskab (især af freehold-ejendom) giver lettere opholdstilladelse, hvilket igen øger efterspørgslen efter boliger og lejeboliger redubai.com redubai.com.
Samlet balancerer disse politikker afdæmpende tiltag (højere gebyrer, moms) med vækstincitamenter (visa, infrastruktur). Markedet støttes desuden af stabile regler: udlændinge kan eje freehold-titler i udpegede zoner, der er ingen ejendomsskat, og lejelovgivningen under RERA beskytter både udlejere og lejere. Alle disse faktorer gør fortsat Dubais ejendomsmarked attraktivt i forhold til andre globale byer.
Udenlandske investeringstendenser & muligheder
Udenlandsk kapital forbliver en hjørnesten i Dubais marked. Ifølge DLD-data og analytikere udgør internationale investorer en stor andel af salgsvolumen (ofte angivet til 70–90%). De nævnte top-fem nationaliteter afspejler denne diversitet dxbinteract.com. Ud over nationalitet varierer investorprofilen efter segment: for eksempel retter ultra-højnetværdienvestorer (UHNWI) sig ofte mod prestigeejendomme (villaer på Palm Jumeirah, lejligheder ved vandet), mens professionelle og middelklasseudlændinge køber eller lejer boliger i mellemklassesegmentet. Mange nævner Dubais høje afkast (typisk bruttoafkast på ca. 7%) og skattefrie miljø som hovedattraktioner globalpropertyguide.com. Kronprinsen af Dubai har bemærket, at global tillid til emiratets økonomi – på grund af infrastruktur, reguleringsmiljø og livskvalitet – fortsætter med at tiltrække udenlandske investeringer globalpropertyguide.com.
Mulighedsområder omfatter luksusboliger (særligt blandt udenlandske investorer, der søger sikkerhed og afkast), detailaktiver (især i voksende forstæder), og logistik/lager (med Emiraternes fokus på at være handelshub). Nogle fonde og REITs får i stigende grad øje på Dubai-aktiver med det investeringsvenlige lovgrundlag. UAE’s National Investment Strategy 2031 sigter eksplicit på at fordoble FDI inden 2031 (til 1,3 billioner AED) globenewswire.com, med ejendom og logistik som blandt de målrettede sektorer. I praksis kan dette betyde, at flere statslige investeringsfonde og pensionsfonde allokerer til Dubai-ejendom og udviklingsprojekter, hvilket yderligere driver væksten.
Udsigter & prognose 2026–2030
Frem mod 2026–2030 forventer analytikere fortsat vækst, men i et mere afdæmpet tempo og med en vis volatilitet. Den vigtigste udfordring er den forsyningsbølge, der nu er i gang. Ifølge Fitch Ratings vil stigningen i færdigmeldinger – forventes at overstige befolkningstilvæksten (forventet 5% årligt) khaleejtimes.com – sandsynligvis bremse den nuværende prisstigning. Fitch forventer, at Dubais marked topper i 2024, med en mild korrektion (op til ca. 15%) i slutningen af 2025 eller i 2026 i basisscenariet khaleejtimes.com. Dette afspejler det faktum, at leverancen (samlet ca. 250.000 enheder ved udgangen af 2027) midlertidigt kan overstige efterspørgslen khaleejtimes.com. Fitch bemærker f.eks., at ca. 120.000 enheder forventes afleveret alene i 2026 khaleejtimes.com.
Det sagt, påpeger andre eksperter balancerende faktorer. Nylige analyser fremhæver, at Dubais befolkningstilvækst og investeringsstrømme kan overstige 5% om året (især hvis HNWI’er og faglærte fortsætter med at ankomme) expertbridge.ae. Set fra dette perspektiv kan en stor del af det nye udbud blive opsuget af nye beboere, således at ethvert prisfald begrænses til specifikke segmenter. Faktisk har attraktive beliggenheder (villaer, vandkanter) deres egne efterspørgselsdynamikker og kan forblive modstandsdygtige expertbridge.ae. Tidlige data fra 2025 (transaktionsvolumen, lejeniveauer) indikerer, at markedet stadig har momentum, hvilket antyder i det mindste en blød landing fremfor et hårdt fald.
Forudsat ingen alvorlige globale chok, forventer vi, at boligpriserne i Dubai vil udjævnes eller aftage i 2026–27. Moderate fald (enkeltcifrede) er mulige i midten af 2025/26, hvis renterne stiger eller købere træder på bremsen. I perioden 2028–30, efterhånden som udbuddet flader ud (ifølge DXBInteract-prognosen) og befolkningen fortsætter med at stige, bør markedet stabilisere sig og genoptage beskeden vækst. Områder med vækst i efterspørgsel vil sandsynligvis inkludere nye forstæder (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) og luksusdistrikter (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. På plussiden kan yderligere offentlige initiativer (teknologizone-initiativer, grønne energiprojekter) skabe nye jobklynger, som øger efterspørgslen. På risikosiden bør man holde øje med eventuelt fald i udenlandske investeringer (grundet geopolitiske spændinger eller højere globale renter) og et overudbud af lejligheder i lavprissegmentet.
Sammenfattet forventes Dubais ejendomsmarked at fortsætte væksten frem mod 2030, dog i et mere moderat tempo efter 2025. Pris-/lejevækst vil sandsynligvis ligge på mellem til høje enkeltcifrede procenter årligt i anden halvdel af årtiet. De langsigtede fundamentale faktorer (befolkning, turismevækst, økonomisk diversificering) forbliver positive. Men cykliske udbudstoppe og globale økonomiske faktorer vil medføre periodiske korrektioner. Kloge investorer vil derfor fokusere på attraktive aktiver, udviklinger med stærke bygherrer og projekter, der matcher Dubais 2040-vision og infrastrukturknudepunkter.
Kilder: Officielle og branchekilder som angivet (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, brancheanalyser og presse) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
