Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
- Riyadh: Hovedstaden er det politiske og økonomiske kraftcenter, der i øjeblikket oplever et ejendomsboom på næsten alle fronter. Under planer, der støttes af kronprinsen, sigter Riyadh mod at fordoble sin befolkning til ~15 millioner inden 2030, tiltrække regionale hovedkvarterer for multinationale selskaber og massiv statslig investering. Som følge heraf har ejendomsmarkedet i Riyadh oplevet kraftigere vækst end Jeddahs. På boligmarkedet steg salgspriserne i Riyadh med omkring 10% år-til-år i begyndelsen af 2024 (mod 5% i Jeddah) argaam.com argaam.com, og handelsvolumen og -værdi for boliger er højere. Værdistigningen på boliger i Riyadh har været bredt funderet (både villaer og lejligheder stiger) jll-mena.com, mens Jeddahs udvikling har været mere blandet. Jordtilgængeligheden omkring Riyadh har historisk set været stor, men den stigende efterspørgsel betyder, at selv Riyadh nu oplever boligmangel i attraktive områder. Samtidig er Riyadhs kontormarked i en liga for sig selv – med over 5 millioner m² kontorplads og adskillige nye kontortårne under opførelse i projekter som King Abdullah Financial District. Grade A kontorleje i Riyadh ligger i gennemsnit på ~SAR 2.000/m², markant over Jeddahs ~SAR 1.300/m² argaam.com. Riyadhs detailhandel overstiger også Jeddahs (3,5 millioner m² mod 2,1 millioner m² detailareal ved udgangen af 2023) argaamplus.s3.amazonaws.com, og byen fortsætter med at tiltrække de første butikker for mange internationale mærker. Kulturelt har Riyadhs ambition om at blive en global storby (med events, koncerter, sport osv.) først for nylig taget fart, men i et forrygende tempo, mens Jeddah længe har været mere kosmopolitisk og liberal efter saudiske standarder. Kort sagt, Riyadh er førende i Saudi-Arabiens ejendomsvækst – byen har domineret nye projektannonceringer og haft størstedelen af ejendomsinvesteringerne i de senere år agbi.com. Jeddah, selvom den vokser, har haltet bagefter Riyadhs momentum. Når det er sagt, har Jeddah fordel af at være en kystby med naturlig tiltrækning og vil altid have trafikken fra Hajj/Umrah. Man kan sige, at Riyadhs marked er varmere men også potentielt mere udsat for udsving (da væksten dels er politisk drevet og forbundet med statslige flytninger), mens Jeddahs vækst er mere stabil og rodfæstet i handel og turisme.
- Dammam/Khobar (Østprovinsen): Dammam Metropolitan Area (DMA, som inkluderer Khobar og Dhahran) er hjertet af Saudi-Arabiens olieindustri og har en mindre befolkning (~1,5-2 millioner) end Jeddah (~4 millioner). Ejendomsmarkedet her har været relativt stabilt og haft en beskeden vækst. For eksempel forblev Dammams boligpriser nogenlunde uændrede i første halvår af 2024, og huslejer steg kun med ~4% argaam.com, hvilket halter efter væksten i både Riyadh og Jeddah. Udbuddet af boliger i DMA vokser, men er primært koncentreret om mellemklasseboliger, især i de nordlige forstæder, med fokus på overkommelighed argaamplus.s3.amazonaws.com. Østprovinsen har visse områder med stor efterspørgsel på luksusboliger (ledere fra Saudi Aramco og beslægtede industrier i expat-venlige compounds omkring Khobar). Men overordnet set er boligmarkedet mindre dynamisk end i Jeddah, dels fordi befolkningsvæksten er langsommere. På kontormarkedet steg Dammams Grade A-lejepriser med ~10% årligt frem til andet kvartal 2024 på grund af efterspørgsel fra det offentlige og olieindustriservicevirksomheder argaam.com, men de absolutte lejepriser (og lejeniveauet) er lavere end i Jeddah. Detailhandlen i Dammam/Khobar er kendetegnet ved at have nogle få dominerende indkøbscentre; Khobars havnefront “Corniche” har populære butikker og spisesteder, men omfanget er begrænset til at betjene den lokale befolkning argaam.com. En forskel er, at indbyggere i Østprovinsen også let kan tage en tur til Bahrain i weekenden, hvilket kan fjerne noget detail- og hotelomsætning – noget, Jeddah ikke oplever. I takt med at Vision 2030 forsøger at diversificere Østprovinsens økonomi ud over olie, kan nye initiativer (som de massive udvidelser af Jubail-petrokemisk industri og logistikknudepunkter) muligvis give anledning til specialiserede ejendomme (f.eks. arbejderboliger, erhvervsejendomme). Men generelt set er Dammams marked mindre og mere stabilt, med moderate vækstudsigter; det oplever sjældent de udsving, som Riyadh eller selv Jeddah ser. Det er også mere decentraliseret – Dammam, Khobar og Dhahran udgør hver for sig knudepunkter, mens Jeddah er én stor metropol.
- Jeddah: ligger mellem Riyadh og Dammam på mange parametre. Byen har en mangfoldig økonomi – havnelogistik, handel, turisme/pilgrimsrejser, en smule industri – og derfor er dens ejendomsdrivere mangefacetterede. Jeddahs boligmarked har historisk set været lidt mere overkommeligt end Riyadhs (for eksempel er lejlighedspriser per m² en smule lavere), selvom forskellen blev mindre, da Jeddah oplevede kraftig prisvækst i 2021–2022. I Knight Franks globale indeks for luksusboligmarkeder var både Riyadh og Jeddah blandt de seks bedste byer i verden for vækst i priser på luksusboliger i 2024, hvilket understreger, hvordan saudiarabiske byer er steget markant trods globale modvind mansionglobal.com mansionglobal.com. (Dubai var også i denne topkategori). Knight Frank bemærkede, at Mellemøsten var den stærkeste region globalt med 7,2 % årlig vækst på luksusboliger, og de forventer en forbløffende 64 % samlet stigning over de næste fem år for regionen mansionglobal.com mansionglobal.com. Mens Riyadh måske fanger en stor del af den vækst, er Jeddahs luksussegment også i fremgang – eksempelvis har villaer ved vandet høje priser og begrænset udbud. Sammenlignet med Riyadhs hektiske udvikling, er Jeddahs tilgang mere afmålt og organisk. Byens ambitiøse projekter (som Jeddah Central, Jeddah Tower) er lidt bagefter Riyadhs tidsplan (Riyadh leverer allerede projekter som Diriyah Gate og Qiddiya i avancerede stadier). Men i slutningen af 2020’erne, når de Jeddah-projekter er færdige, kan byen opleve et opsving. Kulturelt og livsstilsmæssigt har Jeddah altid været Kongerigets mere afslappede, kommercielle centrum – den tiltrækker iværksættere og har en blomstrende kunstscene, hvilket afspejles i niche-ejendomsmarkeder (f.eks. galleriområder i Al-Balad, unikke caféer osv.). Riyadh, som nu åbner sig kulturelt, bygger disse ting op fra bunden. For investorer tilbyder Jeddah attraktionen ved en kystby (noget hverken det indlandsliggende Riyadh eller Dammam kan tilbyde) med stort turistpotentiale, mens Riyadh byder på vægten af statslige investeringer og erhvervsefterspørgsel. Sammenfattende nyder alle større saudiarabiske byer godt af investeringer fra Vision 2030, men Riyadh er i øjeblikket den primære vækstmotor, med Jeddah i en stærk sekundær rolle og Dammam som oplever moderat vækst. En balanceret ejendomsportefølje i Saudi-Arabien kunne involvere eksponering mod Riyadhs hastigt voksende kontor- og boligsektorer, Jeddahs turismedrevne udviklinger og havnelogistik, samt Dammams stabile indtægtsgivende aktiver (som boliger til olieansatte eller lagre til industrielle virksomheder). Det er vigtigt at påpege, at Jeddahs komparative fordel ligger i dens havn og nærhed til de hellige byer – dette sikrer en grundlæggende efterspørgsel, som er mindre volatil. Riyadhs fordel er regeringens opmærksomhed og kritisk masse. Dammams er den olieformue, der understøtter byen. På vej ind i 2025-2030 kan Jeddah indsnævre kløften til Riyadh, efterhånden som dens megaprojekter bliver realiseret, men Riyadh står heller ikke stille (planer for enorme “Riyadh-strategi” investeringer). Det bliver interessant at følge, om Jeddah udnytter sine naturlige styrker til at skabe en mere unik positionering (måske som kongerigets internationale gateway-by og kulturelle hovedstad, som komplementerer Riyadhs rolle som administrativ hovedstad).
- Bolig: Efterspørgslen efter boliger i Jeddah forventes at forblive robust frem til 2030. Kombinationen af befolkningstilvækst (Saudi-Arabiens befolkning er ung og voksende) og den igangværende indsats for at øge saudisk boligejerskab vil holde presset på boligudbuddet. Vi forventer, at priserne på boligejendomme i Jeddah i gennemsnit vil opleve moderate årlige stigninger – sandsynligvis i den midterste enkeltcifrede procent (måske 3–6% om året) for de fleste segmenter, medmindre markedet overopheder. Nogle områder med høj efterspørgsel (f.eks. luksusvillaer ved vandet eller ejendomme nær ny infrastruktur som metroen, hvis den bygges) kan stige hurtigere. Knight Franks forskning peger for eksempel på, at byer i Mellemøsten kunne opleve omkring 60%+ vækst i prime-værdier frem mod 2029 mansionglobal.com mansionglobal.com, hvilket også ville inkludere topområder i Jeddah. Dog bør regeringens stort anlagte boligprojekter (som Roshn-byer osv.) tilføre betydelig kapacitet, hvilket virker som en buffer mod voldsomme prisstigninger og holder boliger forholdsvis overkommelige for lokalbefolkningen. Boligejerandelen i Saudi-Arabien forventes at nå 70% inden 2030 pwc.com pwc.com, og Jeddah vil bidrage til dette ved at levere titusindvis af nye enheder. I 2030 vil Jeddahs skyline være markant anderledes – mange af de 17.000 enheder i Jeddah Central vil være leveret, nye højhuse vil pryde Cornichen, og planlagte forstæder mod nord vil stort set være færdigbyggede. Lejeboliger kan opleve perioder med lavere vækst, når ny kapacitet (særligt lejligheder) kommer på markedet; en svag stigning i tomgangsraten er mulig midtvejs i årtiet, hvilket kan dæmpe lejeforhøjelser. Ikke desto mindre kan højere disponible indkomster og en tilstrømning af udlændinge (fra nye virksomheder og turistjobs) frem mod 2030 understøtte et sundt lejeboligmarked. Vi forventer, at afkastet på leje stabiliseres i intervallet 6-8% for boligejendomme, hvilket er attraktivt for investorer.
- Kontor: Jeddahs kontormarked forventes at udvide sig moderat. Med økonomiens diversificering etablerer nye private virksomheder (f.eks. logistik, turisme, fintech) sig i byen, hvilket øger efterspørgslen efter kontorer. Dog positionerer Riyadh sig aggressivt som det virksomhedscentrum (og kræver endda, at virksomheder har hovedkontor der for at få regeringskontrakter), hvilket kan begrænse noget af Jeddahs kontorvækst. Vi forudser, at Jeddah vil tilføje flere hundrede tusinde kvadratmeter kontorplads inden 2030, blandt andet i blandede erhvervsområder som Jeddah Central og langs de nordlige korridorer. Lejen for kontorer af højeste kvalitet (Grade A) kan stige gradvist (måske i gennemsnit 2-5% vækst om året i takt med inflation/efterspørgsel), men hvis der kommer betydelig ny kapacitet på én gang (for eksempel Jeddah Towers kontorkompleks eller flere nye tårne), kan der være en periode med stagnation eller let faldende leje omkring 2027, når disse projekter afleveres. Alt i alt bør belægningsgraden forblive sund givet Jeddahs stabile erhvervsmiljø. En udviklende tendens frem mod 2030 vil være fleksible arbejdspladser og højere kvalitetsstandarder – nye kontorer vil være udstyret med smart teknologi og fokus på bæredygtighed (i tråd med de grønne bygningsmål i Vision 2030), hvilket potentielt kan retfærdiggøre en lejepræmie.
- Detailhandel: Ejendomssektoren for detailhandel i Jeddah står foran vækst, men også forandring. Ifølge S&P Global er forventningerne for 2025-2026 stærke takket være turisme og forbrugernes forbrug arabnews.com arabnews.com. Når vi nærmer os 2030, vil store begivenheder (Expo, VM) og færdiggørelse af mega-projekter (som Red Sea resorts) sandsynligvis øge detailsalget og antallet af besøgende. Vi forventer at se nye detailhandelsformater blomstre: flere udendørs livsstilscentre, spise-/underholdningsområder og high-street detail i blandet-anvendelsesprojekter – ikke kun traditionelle, lukkede indkøbscentre. Jeddah Central vil inkludere moderne detailpromenader, der kan blive byens førende shoppingdestination sidst i årtiet. Detaljelejen i centrale beliggenheder forventes at stige jævnt (måske ~3% årligt i gennemsnit), men sekundære butikker kan få det sværere, hvis e-handel vokser hurtigere eller hvis for mange centre konkurrerer. Inden 2030 vil udbredelsen af e-handel utvivlsomt være større, men saudisk kultur vil sandsynligvis stadig værdsætte oplevelsen i indkøbscentre, så vi forventer ikke “indkøbscentrets død” – snarere en omdannelse af dem, der klarer sig dårligt. Det samlede detailareal pr. indbygger i Jeddah vil stige, men forhåbentlig i takt med efterspørgslen. Balancen mellem udbud og efterspørgsel er nøglen; S&P advarede om risiko for overudbud, hvis udviklere opfører for meget arabnews.com. Men givet den forsigtige tilgang på det seneste (Riyadh tilføjede ikke noget større center i begyndelsen af 2024 og fokuserede på kvaliteten af eksisterende arealer argaam.com), forventer vi en bæredygtig vækst.
- Industri/Logistik: Forvent betydelig ekspansion i denne sektor. Efterhånden som Vision 2030-projekter (som de nye SEZ’er og logistikhubs) bliver realiseret, kan Jeddah opleve et boom i lagerbyggeri omkring havnen, KAEC og de planlagte logistikzoner. Når Landbridge-jernbanen står færdig (formentlig inden 2030), vil Jeddah blive landets primære import-eksportkanal, hvilket betyder, at efterspørgslen på lagerfaciliteter vil stige kraftigt. Vi forventer tocifret årlig vækst i udviklingen af logistikejendomme i flere år, og lejepriserne kan fortsætte opad, indtil udbuddet udligner balancen. Førsteklasses logistiklejepriser kan nærme sig Riyadhs niveauer i 2030 (helt op mod SAR 300-400/m²/år for de bedste lagre) på grund af den stærke efterspørgsel argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Investorer finder dette segment attraktivt på grund af relativt højere afkast og lange lejekontrakter med solide lejere. I 2030 kan Jeddah have etableret sig som den førende logistikhub ved Det Røde Hav, med moderne distributionscentre, der ikke kun betjener Saudi-Arabien, men også Afrika og resten af regionens markeder, takket være havnen og lufthavnen.
- Hospitality (Hotel og turisme): Selvom det ikke blev spurgt direkte, er det værd at notere Jeddahs hotelsektor i prognosen, da Vision 2030’s turismemål påvirker denne direkte. Jeddah vil sandsynligvis opleve en betydelig stigning i antallet af hotelværelser (inklusive de 2.700 værelser i Jeddah Central jeddahcentral.com, plus andre projekter). Belægningsprocenterne kan svinge med globale rejsetrends, men den overordnede tendens vil være flere turister – både religiøse (efterhånden som Umrah-visa bliver lettere at få og kan bruges året rundt) og fritidsrejsende (efterhånden som Rødehavsturismen vokser, vil mange passere gennem Jeddah). I 2030 kan Jeddah rumme nye forlystelsesparker, krydstogtterminaler og måske udvidede konferencefaciliteter, som alle vil bidrage til ejendomsudviklingen (nye fritidsprojekter mv.).
- Vision 2030 Mega-projekter: Investorer og udviklere kan deltage i eller drage fordel af de mange mega-projekter i Jeddah. Projekter som Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC og udvidelser af infrastrukturen skaber nye investeringszoner – fra luksuslejligheder, shoppingdistrikter til kontorparker. Tidlige aktører kan sikre sig attraktiv jord eller partnerskabsroller i disse projekter. For eksempel kan et partnerskab med PIF i underudviklinger omkring Jeddah Central eller leveringsydelser til disse projekter være yderst lukrativt, efterhånden som området udvikler sig til et premium bycentrum.
- Voksende efterspørgsel og gunstig demografi: Jeddahs unge og voksende befolkning sikrer vedvarende efterspørgsel efter boliger, især prisvenlige og mellemklasseboliger. Udviklere, der kan bygge kvalitetsboliger til konkurrencedygtige priser (med udnyttelse af regeringens incitamenter for prisvenlige boliger), har et klart marked blandt førstegangskøbere. Derudover betyder det kulturelle skifte til kernefamilier og fællesskabsorienteret boligform, at der er muligheder for planlagte boligområder, lukkede compounds og blandede “mini-byer” i Jeddah. Det faktum, at transaktioner på Jeddahs boligmarked steg 43 % år for år, indikerer, hvor stor opsparet efterspørgsel der blev frigjort jll-mena.com – en tendens, der sandsynligvis fortsætter, i takt med at flere bliver berettigede til at optage lån.
- Turisme og gæstfrihedspotentiale: Som “Porten til de To Hellige Moskeer” og en kystby ved Det Røde Hav, kan Jeddah drage enorm fordel af Saudi-Arabiens satsning på turisme. Der er mulighed for at udvikle hoteller, feriesteder, servicerede lejligheder og underholdningssteder. Ejendomme relateret til pilgrimsrejser (som opgraderet indkvartering til pilgrimme, transportknudepunkter osv.) er en anden niche – tænk på multifunktionelle centre, der opfylder Hajj-pilgrimmenes behov før/efter Mekka, et potentielt uudnyttet marked. Regeringens mål om 150 millioner besøgende i 2030 inkluderer millioner, der kommer gennem Jeddah argaam.com argaam.com. Investorer kunne derfor overveje at opføre tematiserede attraktioner eller rekreative projekter ved vandet i Jeddah for at fange noget af fritidsturismen fra mega-projekterne (fx kunne en familieforlystelsespark eller vandland i Jeddah klare sig godt i takt med øget turisme). Den kommende Expo 2030 i Riyadh og andre begivenheder vil indirekte gavne Jeddah ved at øge Saudi-Arabiens profil – internationale besøgende besøger ofte flere byer, så Jeddahs historiske distrikt (Al-Balad) og Corniche kan opleve en turist-renæssance, som øger efterspørgslen efter butikker og boutiquehoteller dér.
- Logistik- og industriknudepunkt: Logistiksektoren boomer – Jeddahs havn er blandt de travleste i Mellemøsten og med nye handelsaftaler og SEZ’erne får flere virksomheder behov for distributionscentre. Investorer kan udvikle eller erhverve lagre, kølefaciliteter og industriejendomme for en stabil, langsigtet indkomst. Givet regeringens satning på lokal produktion (fra biler til fødevareforarbejdning) er industriområder i Jeddah (især nær havnen eller KAEC) modne til udvikling. Disse ledsages ofte af statslig støtte som subsidierede forsyninger eller jord, hvilket gør investeringen mere attraktiv. Med væksten i e-handel opstår der også muligheder for last-mile leveringscentre i byen.
- Udenlandsk investering & potentiale for joint ventures: Liberaliserede regler gør det lettere for udenlandske investorer at komme ind – dette betyder, at lokale udviklere kan finde internationale partnere, der bidrager med kapital og ekspertise. Joint ventures kan blomstre, for eksempel kan et lokalt firma gå sammen med en udenlandsk hoteloperatør for at udvikle et nyt resort, eller et internationalt arkitektfirma kan samarbejde om ikoniske bygninger (hvilket allerede sker med globale arkitekter på Jeddah Tower, Jeddah Central osv.). Desuden kan flere udenlandske købere komme ind på det eksklusive boligmarked (især hvis premium opholdsvisa bliver mere almindelige), hvilket giver en ny kundebase for luksusudviklere i Jeddah.
- Undervurderede segmenter: På trods af nylig vækst kan nogle segmenter af Jeddahs marked stadig være undervurderet sammenlignet med regionale konkurrenter. For eksempel er eksklusive ejendomme ved havet i Jeddah stadig billigere end dem i Dubai eller endda Riyadh. Der kan være en arbitragemulighed – investering i eksklusive ejendomme i Jeddah nu kan give høj værdistigning, i takt med at byens globale betydning vokser. Ligeledes er kulturturisme underudviklet – renovering af historiske bygninger i Al-Balad til boutiquehoteller eller kulturcentre kan både bevare kulturarv og skabe profit, i tråd med Vision 2030’s mål for livskvalitet.
- Overudbud i visse sektorer: Med den nuværende skala af igangværende projekter er der en risiko for, at nogle segmenter bliver overudbudt. Hvis for eksempel titusindvis af nye lejligheder oversvømmer markedet på kort tid (fra Roshn-byer, Jeddah Central boliger osv.), kan lejepriserne og salgspriserne for mellemklasse-lejligheder stagnere eller falde. S&P Global har påpeget overudbud som en bekymring, især i detailhandlen, hvor for mange indkøbscentre kan udvande detailhandlernes omsætning arabnews.com. På samme måde kan kontormarkedet tippe mod overudbud, hvis flere nye tårne åbner på samme tid uden en tilsvarende stigning i lejere. Udviklere skal nøje planlægge og fase projekterne og differentiere deres produkter for ikke at ende i et udbudsoverhæng.
- Økonomisk afhængighed af offentlige udgifter og olie: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er tæt knyttet til offentlige udgifter (mange projekter er statsinitierede eller afhænger af offentlig infrastruktur). Et markant fald i oliepriser eller budgetindtægter kan føre til besparelser eller projektforsinkelser. For eksempel, hvis olieprisen styrter og forbliver lav, kan PIF vælge at udskyde eller nedskalere projekter som Jeddah Central eller reducere tilskud til boligprogrammer, hvilket vil påvirke markedet direkte. Selvom landet har buffere og er ved at diversificere sig, finansierer olie stadig en stor del af Vision 2030-initiativerne. Investorer skal være opmærksomme på, at det nuværende boom understøttes af en ekspansiv finanspolitik – enhver tilbagerulning vil påvirke efterspørgslen (gennem lavere forbrugertillid, jobpåvirkninger i byggeriet osv.).
- Rentesatser og finansieringsomkostninger: Den globale stigning i rentesatser i 2022–2024 har gjort boliglån og udviklingslån dyrere. Hvis de høje renter fortsætter, vokser finansieringsrisikoen – slutbrugernes efterspørgsel kan falde, hvis boliglån bliver mindre overkommelige end statsstøtten kan kompensere, og udviklere får højere kapitalomkostninger. I værste fald kan projekter blive sat i stå på grund af finansieringskrise. Den saudiarabiske centralbank følger normalt USA’s centralbankpolitik på grund af valutakoblingen, så globale rentetendenser har betydning. Omvendt, hvis inflationen og renterne falder de kommende år (hvilket nogle prognoser antyder kan ske i 2025-2026), kan det reducere denne risiko.
- Regulatoriske og eksekveringsrisici: Selvom Saudi-Arabien har forbedret det regulatoriske miljø, er der stadig bureaukratiske og lovgivningsmæssige udfordringer. Ændringer i lovgivning (f.eks. nye skatter på ejendomshandler eller ejendom – ud over den moms-ækvivalente skat på 5% – kan overraske markedet). Eksekveringsrisiko er især relevant for mega-projekter: forsinkelser eller budgetoverskridelser kan påvirke tilknyttede investeringer. Jeddah Tower bærer for eksempel eksekveringsrisiko – hvis det står over for endnu en pause, kan grundværdierne i projektet blive påvirket. Tilsvarende er det en stor opgave at levere Jeddah Central til tiden og ifølge visionen; hvis det underpræsterer, kan det dæmpe den hype, der aktuelt styrker investorernes stemning.
- Geopolitiske og Markedsopfattelsesrisici: Da Saudi-Arabien (og dermed Jeddah) ligger i Mellemøsten, kan området blive påvirket af regionale geopolitiske spændinger. Enhver ustabilitet eller sikkerhedshændelse kan midlertidigt dæmpe turismen eller udenlandske investorers interesse. Desuden kan det saudiske ejendomsmarked, som et nyt marked, være udsat for skiftende investorstemning globalt. For eksempel, hvis andre markeder bliver mere attraktive, eller hvis der sker et globalt fald i ejendomsbranchen, kan udenlandsk kapital trække sig. Nationalt kan markedsstemningen også blive ramt, hvis f.eks. et større projekt fejler, eller hvis der opstår offentlig modstand mod de hurtige forandringer (selvom dette er mindre sandsynligt i ejendom end i andre sektorer).
- Byggeomkostninger og Forsyningskæde: Den hurtige udvikling har ført til stigende byggeomkostninger (materialer og arbejdskraft) i Saudi-Arabien – en udfordring nævnt af brancheanalyser argaam.com. Hvis inflationen i byggebranchen fortsætter, kan udviklere stå overfor pressede marginer eller blive nødt til at hæve salgspriserne ud over, hvad forbrugerne har råd til. Forsyningskædeproblemer (som det, der skete globalt under pandemien) kan også forsinke projektplaner. Det forudsætter effektiv projektledelse og måske lokal indkøb (hvilket Vision 2030 opfordrer til, men lokal produktion af materialer vil tage tid at skalere op).
- Markedsmodenhed og Likviditet: Saudi-Arabiens ejendomsmarked er stadig ved at modnes. Uden for REITs er der begrænset gennemsigtighed og likviditet sammenlignet med mere udviklede markeder. Investorer skal overveje exit-strategien – at vende ejendomme i Jeddah sker ikke så hurtigt som i meget likvide markeder, medmindre efterspørgslen er ekstremt høj. Hvis markedsforholdene ændrer sig, kan større aktiver tage tid at sælge. Dog er tiltag som elektroniske skøder og bedre data fra REGA med til gradvist at forbedre dette.
- JLL – KSA Living Market Dynamics, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
- Deloitte – Middle East Real Estate Predictions 2024 (Saudi-Arabien) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
- Argaam News – “JLL forventer 32.000 nye boligenheder i Riyadh, Jeddah i 2. halvår 2024” (sep. 2024) argaam.com argaam.com
- Argaam News – Fortsættelse: JLL KSA Marked H1 2024 Højdepunkter argaam.com argaam.com
- AGBI – “Saudi åbner de hellige byer for udenlandske investorer” (jan. 2025) agbi.com agbi.com
- Arab News – “Saudi detailhandels-ejendomsmarked ser stærk fremtid pga. turisme og Vision 2030, ifølge S&P” (apr. 2025) arabnews.com arabnews.com
- Knight Frank – The Wealth Report 2025 (Markedsperformance) mansionglobal.com mansionglobal.com
- Designboom – “Verdens højeste bygning Jeddah Tower genoptager byggeriet for færdiggørelse i 2028” (sep. 2023) designboom.com designboom.com
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Boligejendomstendenser i Jeddah
Salg og prisudvikling: Boligmarkedet i Jeddah har været dynamisk, med en stigende efterspørgsel det seneste år. Bolighandelstransaktioner i Jeddah steg med 43,5% år-for-år i begyndelsen af 2025 jll-mena.com, hvilket afspejler en bølge af køberinteresse. Denne stigning falder sammen med nationale tiltag for at øge boligejerskab – programmer som Sakani og Real Estate Development Fund gør det nemmere for førstegangskøbere at købe bolig, hvilket har stimuleret efterspørgslen markant jll-mena.com. Priserne i Jeddah har vist blandede tendenser: salgspriserne på villaer er fortsat med at stige, mens priserne på lejligheder er faldet en smule de seneste kvartaler jll-mena.com. Til sammenligning var salgspriserne på boliger i Jeddah i første halvdel af 2024 steget med omkring 5% år-for-år, mens huslejen steg med omkring 4% argaam.com argaam.com. Dette er en mere moderat vækst sammenlignet med Riyadh (hvor boligpriserne steg med ca. 10% i samme periode) argaam.com. Den relative afdæmpning i lejlighedspriserne tyder på en justering efter flere års hurtig vækst og måske et større udbud i dette segment.
Efterspørgsel og boligsupply: Efterspørgslen i Jeddah bevæger sig mod moderne, masterplanlagte boligområder. Både lokale og udlændinge viser en præference for “fællesskabsbaseret bolig” med integrerede faciliteter, snarere end fritliggende ejendomme jll-mena.com. Især nordlige Jeddah er blevet et hotspot – dette område har oplevet den mest markante prisstigning, drevet af nye eksklusive boligprojekter og infrastruktur argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Efterspørgslen på øvre-middelklasse- til eksklusive boligenheder er stigende, hvilket stemmer overens med Jeddahs status som forretningscentrum og indgangsport for pilgrimme og turister argaamplus.s3.amazonaws.com. Populære kvarterer inkluderer vandkanten og nordlige distrikter (som Obhur og Al-Shati/vandkantsområder), der tilbyder nye villaer, lukkede boligkomplekser og lejligheder ved havet. Nylige data viser, at næsten hele Jeddahs prisvækst i 2023 var koncentreret i den nordlige del af byen argaamplus.s3.amazonaws.com, hvor flere store boligprojekter er i gang.
På udbudssiden er udviklingsaktiviteten robust. Alene i første halvdel af 2024 blev der leveret 11.300 nye boligenheder i Jeddah, hvilket bringer byens samlede boligmasse op på cirka 891.000 enheder argaam.com argaam.com. Yderligere 16.000 enheder var planlagt færdiggjort i anden halvdel af 2024 argaam.com. Store udviklere – herunder Public Investment Fund’s ROSHN – er aktive i Jeddah. ROSHN’s Al-Arous-projekt i det nordlige Jeddah planlægger for eksempel at tilføje omkring 18.000 nye hjem i et masterplanlagt kvarter, hvilket udvider udbuddet af moderne boliger til middelklassen. Sådanne udviklinger støtter regeringens Vision 2030-mål om at øge saudisk boligejerskab (med et mål om 70% boligejerskab i 2030, op fra omkring 62% i 2020 pwc.com pwc.com). Derudover har forbedret adgang til realkreditlån (hjulpet af Saudi Real Estate Refinance Companys likviditet og lavere krav til udbetaling) gjort det muligt for flere unge familier at købe bolig pwc.com pwc.com, hvilket fastholder efterspørgslen efter nye boligprojekter.
Leje og afkast: Jeddahs lejeboligmarked er blevet strammere. Med befolkningsvækst og en tilstrømning af udenlandske fagfolk i visse sektorer har lejlighedslejen oplevet en markant stigning for nylig – gennemsnitlige lejlighedslejer steg med 18% år-til-år i 2023, ifølge én markedsanalyse argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Villalejer er også steget (med høje enkeltcifre årligt), selvom lejen generelt forbliver lavere end i Riyadh. I slutningen af 2023 lå de typiske lejlighedslejer i Jeddah bredt fra omkring 14.400 SAR og op til 75.000 SAR om året, afhængigt af beliggenhed og kvalitet, mens villalejer lå fra cirka 60.000 SAR til 175.000 SAR om året argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Disse lejeforhøjelser afspejler både høj efterspørgsel og begrænset udbud af kvalitetsboliger i de bedste områder. Dog kan lejernes vækst aftage, i takt med at et betydeligt nyt udbud forventes i 2024–2025. Afkast for udlejere har været attraktive de seneste år på grund af stigende lejepriser, men investorer holder øje med en potentiel risiko for overudbud frem mod 2030, i takt med at titusindvis af enheder tilføjes. Samlet set forbliver Jeddahs boligsektor på en “positiv kurs mod yderligere ekspansion,” støttet af stærk underliggende efterspørgsel og statslige boliginitiativer argaam.com.
Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Boligejendomstendenser i Jeddah
Salg og prisudvikling: Boligmarkedet i Jeddah har været dynamisk, med en stigende efterspørgsel det seneste år. Bolighandelstransaktioner i Jeddah steg med 43,5% år-for-år i begyndelsen af 2025 jll-mena.com, hvilket afspejler en bølge af køberinteresse. Denne stigning falder sammen med nationale tiltag for at øge boligejerskab – programmer som Sakani og Real Estate Development Fund gør det nemmere for førstegangskøbere at købe bolig, hvilket har stimuleret efterspørgslen markant jll-mena.com. Priserne i Jeddah har vist blandede tendenser: salgspriserne på villaer er fortsat med at stige, mens priserne på lejligheder er faldet en smule de seneste kvartaler jll-mena.com. Til sammenligning var salgspriserne på boliger i Jeddah i første halvdel af 2024 steget med omkring 5% år-for-år, mens huslejen steg med omkring 4% argaam.com argaam.com. Dette er en mere moderat vækst sammenlignet med Riyadh (hvor boligpriserne steg med ca. 10% i samme periode) argaam.com. Den relative afdæmpning i lejlighedspriserne tyder på en justering efter flere års hurtig vækst og måske et større udbud i dette segment.
Efterspørgsel og boligsupply: Efterspørgslen i Jeddah bevæger sig mod moderne, masterplanlagte boligområder. Både lokale og udlændinge viser en præference for “fællesskabsbaseret bolig” med integrerede faciliteter, snarere end fritliggende ejendomme jll-mena.com. Især nordlige Jeddah er blevet et hotspot – dette område har oplevet den mest markante prisstigning, drevet af nye eksklusive boligprojekter og infrastruktur argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Efterspørgslen på øvre-middelklasse- til eksklusive boligenheder er stigende, hvilket stemmer overens med Jeddahs status som forretningscentrum og indgangsport for pilgrimme og turister argaamplus.s3.amazonaws.com. Populære kvarterer inkluderer vandkanten og nordlige distrikter (som Obhur og Al-Shati/vandkantsområder), der tilbyder nye villaer, lukkede boligkomplekser og lejligheder ved havet. Nylige data viser, at næsten hele Jeddahs prisvækst i 2023 var koncentreret i den nordlige del af byen argaamplus.s3.amazonaws.com, hvor flere store boligprojekter er i gang.
På udbudssiden er udviklingsaktiviteten robust. Alene i første halvdel af 2024 blev der leveret 11.300 nye boligenheder i Jeddah, hvilket bringer byens samlede boligmasse op på cirka 891.000 enheder argaam.com argaam.com. Yderligere 16.000 enheder var planlagt færdiggjort i anden halvdel af 2024 argaam.com. Store udviklere – herunder Public Investment Fund’s ROSHN – er aktive i Jeddah. ROSHN’s Al-Arous-projekt i det nordlige Jeddah planlægger for eksempel at tilføje omkring 18.000 nye hjem i et masterplanlagt kvarter, hvilket udvider udbuddet af moderne boliger til middelklassen. Sådanne udviklinger støtter regeringens Vision 2030-mål om at øge saudisk boligejerskab (med et mål om 70% boligejerskab i 2030, op fra omkring 62% i 2020 pwc.com pwc.com). Derudover har forbedret adgang til realkreditlån (hjulpet af Saudi Real Estate Refinance Companys likviditet og lavere krav til udbetaling) gjort det muligt for flere unge familier at købe bolig pwc.com pwc.com, hvilket fastholder efterspørgslen efter nye boligprojekter.
Leje og afkast: Jeddahs lejeboligmarked er blevet strammere. Med befolkningsvækst og en tilstrømning af udenlandske fagfolk i visse sektorer har lejlighedslejen oplevet en markant stigning for nylig – gennemsnitlige lejlighedslejer steg med 18% år-til-år i 2023, ifølge én markedsanalyse argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Villalejer er også steget (med høje enkeltcifre årligt), selvom lejen generelt forbliver lavere end i Riyadh. I slutningen af 2023 lå de typiske lejlighedslejer i Jeddah bredt fra omkring 14.400 SAR og op til 75.000 SAR om året, afhængigt af beliggenhed og kvalitet, mens villalejer lå fra cirka 60.000 SAR til 175.000 SAR om året argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Disse lejeforhøjelser afspejler både høj efterspørgsel og begrænset udbud af kvalitetsboliger i de bedste områder. Dog kan lejernes vækst aftage, i takt med at et betydeligt nyt udbud forventes i 2024–2025. Afkast for udlejere har været attraktive de seneste år på grund af stigende lejepriser, men investorer holder øje med en potentiel risiko for overudbud frem mod 2030, i takt med at titusindvis af enheder tilføjes. Samlet set forbliver Jeddahs boligsektor på en “positiv kurs mod yderligere ekspansion,” støttet af stærk underliggende efterspørgsel og statslige boliginitiativer argaam.com.
Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Boligejendomstendenser i Jeddah
Salg og prisudvikling: Boligmarkedet i Jeddah har været dynamisk, med en stigende efterspørgsel det seneste år. Bolighandelstransaktioner i Jeddah steg med 43,5% år-for-år i begyndelsen af 2025 jll-mena.com, hvilket afspejler en bølge af køberinteresse. Denne stigning falder sammen med nationale tiltag for at øge boligejerskab – programmer som Sakani og Real Estate Development Fund gør det nemmere for førstegangskøbere at købe bolig, hvilket har stimuleret efterspørgslen markant jll-mena.com. Priserne i Jeddah har vist blandede tendenser: salgspriserne på villaer er fortsat med at stige, mens priserne på lejligheder er faldet en smule de seneste kvartaler jll-mena.com. Til sammenligning var salgspriserne på boliger i Jeddah i første halvdel af 2024 steget med omkring 5% år-for-år, mens huslejen steg med omkring 4% argaam.com argaam.com. Dette er en mere moderat vækst sammenlignet med Riyadh (hvor boligpriserne steg med ca. 10% i samme periode) argaam.com. Den relative afdæmpning i lejlighedspriserne tyder på en justering efter flere års hurtig vækst og måske et større udbud i dette segment.
Efterspørgsel og boligsupply: Efterspørgslen i Jeddah bevæger sig mod moderne, masterplanlagte boligområder. Både lokale og udlændinge viser en præference for “fællesskabsbaseret bolig” med integrerede faciliteter, snarere end fritliggende ejendomme jll-mena.com. Især nordlige Jeddah er blevet et hotspot – dette område har oplevet den mest markante prisstigning, drevet af nye eksklusive boligprojekter og infrastruktur argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Efterspørgslen på øvre-middelklasse- til eksklusive boligenheder er stigende, hvilket stemmer overens med Jeddahs status som forretningscentrum og indgangsport for pilgrimme og turister argaamplus.s3.amazonaws.com. Populære kvarterer inkluderer vandkanten og nordlige distrikter (som Obhur og Al-Shati/vandkantsområder), der tilbyder nye villaer, lukkede boligkomplekser og lejligheder ved havet. Nylige data viser, at næsten hele Jeddahs prisvækst i 2023 var koncentreret i den nordlige del af byen argaamplus.s3.amazonaws.com, hvor flere store boligprojekter er i gang.
På udbudssiden er udviklingsaktiviteten robust. Alene i første halvdel af 2024 blev der leveret 11.300 nye boligenheder i Jeddah, hvilket bringer byens samlede boligmasse op på cirka 891.000 enheder argaam.com argaam.com. Yderligere 16.000 enheder var planlagt færdiggjort i anden halvdel af 2024 argaam.com. Store udviklere – herunder Public Investment Fund’s ROSHN – er aktive i Jeddah. ROSHN’s Al-Arous-projekt i det nordlige Jeddah planlægger for eksempel at tilføje omkring 18.000 nye hjem i et masterplanlagt kvarter, hvilket udvider udbuddet af moderne boliger til middelklassen. Sådanne udviklinger støtter regeringens Vision 2030-mål om at øge saudisk boligejerskab (med et mål om 70% boligejerskab i 2030, op fra omkring 62% i 2020 pwc.com pwc.com). Derudover har forbedret adgang til realkreditlån (hjulpet af Saudi Real Estate Refinance Companys likviditet og lavere krav til udbetaling) gjort det muligt for flere unge familier at købe bolig pwc.com pwc.com, hvilket fastholder efterspørgslen efter nye boligprojekter.
Leje og afkast: Jeddahs lejeboligmarked er blevet strammere. Med befolkningsvækst og en tilstrømning af udenlandske fagfolk i visse sektorer har lejlighedslejen oplevet en markant stigning for nylig – gennemsnitlige lejlighedslejer steg med 18% år-til-år i 2023, ifølge én markedsanalyse argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Villalejer er også steget (med høje enkeltcifre årligt), selvom lejen generelt forbliver lavere end i Riyadh. I slutningen af 2023 lå de typiske lejlighedslejer i Jeddah bredt fra omkring 14.400 SAR og op til 75.000 SAR om året, afhængigt af beliggenhed og kvalitet, mens villalejer lå fra cirka 60.000 SAR til 175.000 SAR om året argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Disse lejeforhøjelser afspejler både høj efterspørgsel og begrænset udbud af kvalitetsboliger i de bedste områder. Dog kan lejernes vækst aftage, i takt med at et betydeligt nyt udbud forventes i 2024–2025. Afkast for udlejere har været attraktive de seneste år på grund af stigende lejepriser, men investorer holder øje med en potentiel risiko for overudbud frem mod 2030, i takt med at titusindvis af enheder tilføjes. Samlet set forbliver Jeddahs boligsektor på en “positiv kurs mod yderligere ekspansion,” støttet af stærk underliggende efterspørgsel og statslige boliginitiativer argaam.com.
Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Boligejendomstendenser i Jeddah
Salg og prisudvikling: Boligmarkedet i Jeddah har været dynamisk, med en stigende efterspørgsel det seneste år. Bolighandelstransaktioner i Jeddah steg med 43,5% år-for-år i begyndelsen af 2025 jll-mena.com, hvilket afspejler en bølge af køberinteresse. Denne stigning falder sammen med nationale tiltag for at øge boligejerskab – programmer som Sakani og Real Estate Development Fund gør det nemmere for førstegangskøbere at købe bolig, hvilket har stimuleret efterspørgslen markant jll-mena.com. Priserne i Jeddah har vist blandede tendenser: salgspriserne på villaer er fortsat med at stige, mens priserne på lejligheder er faldet en smule de seneste kvartaler jll-mena.com. Til sammenligning var salgspriserne på boliger i Jeddah i første halvdel af 2024 steget med omkring 5% år-for-år, mens huslejen steg med omkring 4% argaam.com argaam.com. Dette er en mere moderat vækst sammenlignet med Riyadh (hvor boligpriserne steg med ca. 10% i samme periode) argaam.com. Den relative afdæmpning i lejlighedspriserne tyder på en justering efter flere års hurtig vækst og måske et større udbud i dette segment.
Efterspørgsel og boligsupply: Efterspørgslen i Jeddah bevæger sig mod moderne, masterplanlagte boligområder. Både lokale og udlændinge viser en præference for “fællesskabsbaseret bolig” med integrerede faciliteter, snarere end fritliggende ejendomme jll-mena.com. Især nordlige Jeddah er blevet et hotspot – dette område har oplevet den mest markante prisstigning, drevet af nye eksklusive boligprojekter og infrastruktur argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Efterspørgslen på øvre-middelklasse- til eksklusive boligenheder er stigende, hvilket stemmer overens med Jeddahs status som forretningscentrum og indgangsport for pilgrimme og turister argaamplus.s3.amazonaws.com. Populære kvarterer inkluderer vandkanten og nordlige distrikter (som Obhur og Al-Shati/vandkantsområder), der tilbyder nye villaer, lukkede boligkomplekser og lejligheder ved havet. Nylige data viser, at næsten hele Jeddahs prisvækst i 2023 var koncentreret i den nordlige del af byen argaamplus.s3.amazonaws.com, hvor flere store boligprojekter er i gang.
På udbudssiden er udviklingsaktiviteten robust. Alene i første halvdel af 2024 blev der leveret 11.300 nye boligenheder i Jeddah, hvilket bringer byens samlede boligmasse op på cirka 891.000 enheder argaam.com argaam.com. Yderligere 16.000 enheder var planlagt færdiggjort i anden halvdel af 2024 argaam.com. Store udviklere – herunder Public Investment Fund’s ROSHN – er aktive i Jeddah. ROSHN’s Al-Arous-projekt i det nordlige Jeddah planlægger for eksempel at tilføje omkring 18.000 nye hjem i et masterplanlagt kvarter, hvilket udvider udbuddet af moderne boliger til middelklassen. Sådanne udviklinger støtter regeringens Vision 2030-mål om at øge saudisk boligejerskab (med et mål om 70% boligejerskab i 2030, op fra omkring 62% i 2020 pwc.com pwc.com). Derudover har forbedret adgang til realkreditlån (hjulpet af Saudi Real Estate Refinance Companys likviditet og lavere krav til udbetaling) gjort det muligt for flere unge familier at købe bolig pwc.com pwc.com, hvilket fastholder efterspørgslen efter nye boligprojekter.
Leje og afkast: Jeddahs lejeboligmarked er blevet strammere. Med befolkningsvækst og en tilstrømning af udenlandske fagfolk i visse sektorer har lejlighedslejen oplevet en markant stigning for nylig – gennemsnitlige lejlighedslejer steg med 18% år-til-år i 2023, ifølge én markedsanalyse argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Villalejer er også steget (med høje enkeltcifre årligt), selvom lejen generelt forbliver lavere end i Riyadh. I slutningen af 2023 lå de typiske lejlighedslejer i Jeddah bredt fra omkring 14.400 SAR og op til 75.000 SAR om året, afhængigt af beliggenhed og kvalitet, mens villalejer lå fra cirka 60.000 SAR til 175.000 SAR om året argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Disse lejeforhøjelser afspejler både høj efterspørgsel og begrænset udbud af kvalitetsboliger i de bedste områder. Dog kan lejernes vækst aftage, i takt med at et betydeligt nyt udbud forventes i 2024–2025. Afkast for udlejere har været attraktive de seneste år på grund af stigende lejepriser, men investorer holder øje med en potentiel risiko for overudbud frem mod 2030, i takt med at titusindvis af enheder tilføjes. Samlet set forbliver Jeddahs boligsektor på en “positiv kurs mod yderligere ekspansion,” støttet af stærk underliggende efterspørgsel og statslige boliginitiativer argaam.com.
Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Jeddahs ejendomsmarked går ind i 2025 på et solidt grundlag, drevet af stærk efterspørgsel og regeringsinitiativer under Saudi Vision 2030. Boligsalget i byen steg kraftigt det seneste år – Jeddah registrerede en 43,5% stigning i bolighandel år-til-år, hvilket langt overgår væksten i Riyadh jll-mena.com. Priserne viser en blandet tendens: værdien af villaer er steget, selvom lejlighedspriserne har oplevet mindre justeringer jll-mena.com. På det kommercielle område udvider Jeddahs kontor- og detailsektorer sig støt med nye projekter, men væksten er mere afdæmpet sammenlignet med den blomstrende hovedstad, Riyadh argaam.com argaam.com. Store infrastruktur-projekter – fra Jeddah Central havnefront-projektet til genoptagelsen af Jeddah Tower byggeriet – forvandler byens skyline og skaber nye investeringsmuligheder. Regeringstiltag, der har til formål at øge boligejerskab og tiltrække udenlandske investeringer (herunder åbning af dele af markedet for internationale investorer), katalyserer væksten yderligere jll-mena.com agbi.com. Denne rapport giver en detaljeret analyse af Jeddahs bolig- og erhvervsejendomstendenser i 2025, undersøger effekten af Vision 2030 initiativer og nøgleprojekter, sammenligner Jeddah med andre saudiarabiske centre som Riyadh og Dammam og tilbyder en markedsprognose frem til 2030 med et blik på muligheder og risici for investorer og udviklere.
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
Boligejendomstendenser i Jeddah
Salg og prisudvikling: Boligmarkedet i Jeddah har været dynamisk, med en stigende efterspørgsel det seneste år. Bolighandelstransaktioner i Jeddah steg med 43,5% år-for-år i begyndelsen af 2025 jll-mena.com, hvilket afspejler en bølge af køberinteresse. Denne stigning falder sammen med nationale tiltag for at øge boligejerskab – programmer som Sakani og Real Estate Development Fund gør det nemmere for førstegangskøbere at købe bolig, hvilket har stimuleret efterspørgslen markant jll-mena.com. Priserne i Jeddah har vist blandede tendenser: salgspriserne på villaer er fortsat med at stige, mens priserne på lejligheder er faldet en smule de seneste kvartaler jll-mena.com. Til sammenligning var salgspriserne på boliger i Jeddah i første halvdel af 2024 steget med omkring 5% år-for-år, mens huslejen steg med omkring 4% argaam.com argaam.com. Dette er en mere moderat vækst sammenlignet med Riyadh (hvor boligpriserne steg med ca. 10% i samme periode) argaam.com. Den relative afdæmpning i lejlighedspriserne tyder på en justering efter flere års hurtig vækst og måske et større udbud i dette segment.
Efterspørgsel og boligsupply: Efterspørgslen i Jeddah bevæger sig mod moderne, masterplanlagte boligområder. Både lokale og udlændinge viser en præference for “fællesskabsbaseret bolig” med integrerede faciliteter, snarere end fritliggende ejendomme jll-mena.com. Især nordlige Jeddah er blevet et hotspot – dette område har oplevet den mest markante prisstigning, drevet af nye eksklusive boligprojekter og infrastruktur argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Efterspørgslen på øvre-middelklasse- til eksklusive boligenheder er stigende, hvilket stemmer overens med Jeddahs status som forretningscentrum og indgangsport for pilgrimme og turister argaamplus.s3.amazonaws.com. Populære kvarterer inkluderer vandkanten og nordlige distrikter (som Obhur og Al-Shati/vandkantsområder), der tilbyder nye villaer, lukkede boligkomplekser og lejligheder ved havet. Nylige data viser, at næsten hele Jeddahs prisvækst i 2023 var koncentreret i den nordlige del af byen argaamplus.s3.amazonaws.com, hvor flere store boligprojekter er i gang.
På udbudssiden er udviklingsaktiviteten robust. Alene i første halvdel af 2024 blev der leveret 11.300 nye boligenheder i Jeddah, hvilket bringer byens samlede boligmasse op på cirka 891.000 enheder argaam.com argaam.com. Yderligere 16.000 enheder var planlagt færdiggjort i anden halvdel af 2024 argaam.com. Store udviklere – herunder Public Investment Fund’s ROSHN – er aktive i Jeddah. ROSHN’s Al-Arous-projekt i det nordlige Jeddah planlægger for eksempel at tilføje omkring 18.000 nye hjem i et masterplanlagt kvarter, hvilket udvider udbuddet af moderne boliger til middelklassen. Sådanne udviklinger støtter regeringens Vision 2030-mål om at øge saudisk boligejerskab (med et mål om 70% boligejerskab i 2030, op fra omkring 62% i 2020 pwc.com pwc.com). Derudover har forbedret adgang til realkreditlån (hjulpet af Saudi Real Estate Refinance Companys likviditet og lavere krav til udbetaling) gjort det muligt for flere unge familier at købe bolig pwc.com pwc.com, hvilket fastholder efterspørgslen efter nye boligprojekter.
Leje og afkast: Jeddahs lejeboligmarked er blevet strammere. Med befolkningsvækst og en tilstrømning af udenlandske fagfolk i visse sektorer har lejlighedslejen oplevet en markant stigning for nylig – gennemsnitlige lejlighedslejer steg med 18% år-til-år i 2023, ifølge én markedsanalyse argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Villalejer er også steget (med høje enkeltcifre årligt), selvom lejen generelt forbliver lavere end i Riyadh. I slutningen af 2023 lå de typiske lejlighedslejer i Jeddah bredt fra omkring 14.400 SAR og op til 75.000 SAR om året, afhængigt af beliggenhed og kvalitet, mens villalejer lå fra cirka 60.000 SAR til 175.000 SAR om året argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Disse lejeforhøjelser afspejler både høj efterspørgsel og begrænset udbud af kvalitetsboliger i de bedste områder. Dog kan lejernes vækst aftage, i takt med at et betydeligt nyt udbud forventes i 2024–2025. Afkast for udlejere har været attraktive de seneste år på grund af stigende lejepriser, men investorer holder øje med en potentiel risiko for overudbud frem mod 2030, i takt med at titusindvis af enheder tilføjes. Samlet set forbliver Jeddahs boligsektor på en “positiv kurs mod yderligere ekspansion,” støttet af stærk underliggende efterspørgsel og statslige boliginitiativer argaam.com.
Kommercielle Ejendomstrends (Kontor, Detail, Industri)
Detailhandelsejendomme: Detailhandel er et lyspunkt i Jeddahs kommercielle landskab, understøttet af en ung befolkning og voksende turisme.
I 2024 tilføjede Jeddah 106.000 m² nyt butiksareal (f.eks.en stor butikscenteråbning), hvilket bringer det samlede detailsortiment op på omkring 2,16 millioner m² i byen argaam.com argaam.com.Denne udvidelse afspejler tillid til forbrugernes efterspørgsel.Takket være Vision 2030’s indsats for at fremme underholdning og fritid, har indkøbscentre i Jeddah i stigende grad integreret biografer, restauranter og familieattraktioner for at tiltrække flere besøgende.Detaillejer i førsteklasses “superregionale” indkøbscentre er steget (omkring +4% årligt i 1. halvår 2024 for centre i topklassen) argaam.com, mens sekundære centre med ældre koncepter har oplevet, at lejen faldt (~4% ned år-til-år), da shoppere søger mod nyere oplevelser argaam.com.Overordnet set er markedssentimentet for detailhandlen optimistisk for 2025-2026, hvor S&P Global bemærker, at befolkningstilvækst, voksende turisme og indtræden af internationale brands vil drive yderligere efterspørgsel efter detailhandel i saudiske byer arabnews.com arabnews.com.Riyadh og Jeddah oplever især en bølge af nye detail- og blandede udviklingsprojekter, der kombinerer shopping med underholdning og endda bolig-/hotelkomponenter arabnews.com.I Jeddah vinder udendørs- og vandkantsbutikker popularitet (for eksempel Corniche-områderne og destinationer som Jeddah Yacht Club-distriktet), hvilket afspejler en tendens mod livsstilsfokuserede shoppingdistrikter arabnews.com.Når det er sagt, er detailsektoren ikke uden risici: vækst i e-handel og ændrede forbrugerpræferencer betyder, at butikscenteroperatører skal fortsætte med at innovere for at tiltrække besøgende.S&P har advaret om, at overudbud og konkurrence kan lægge pres på lejeafkastene, især hvis udlejere foretager store kapitaludgifter for at forny ejendomme arabnews.com.For nu bliver Jeddahs detailhandelsejendomme dog understøttet af et stærkt forbrug, hjulpet af en høj indkomst pr. indbygger og en kultur, der betragter indkøbscentre som sociale destinationer arabnews.com arabnews.com.Med Saudi-Arabiens mål om 100+ millioner turister inden 2030, inklusive mega-begivenheder som Expo 2030 og et FIFA verdensmesterskab i 2034, positionerer Jeddahs rolle som portby dens detailsektor til vedvarende vækst arabnews.com.Industri- og logistik-ejendomme: Segmentet for industrielle ejendomme i Jeddah oplever betydelig vækst under radaren, i tråd med Saudi-Arabiens logistiske ambitioner.
Som Kongerigets vigtigste havneby ved Det Røde Hav er Jeddah central i planerne om at blive et globalt logistikknudepunkt, og dette øger efterspørgslen efter moderne lagre og distributionscentre argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.E-handelsboomet efter 2020 har yderligere øget kravene til store, højkvalitets logistikfaciliteter argaamplus.s3.amazonaws.com.I 2023 lancerede Saudi-Arabien fire nye særlige økonomiske zoner (SEZ’er) for at tiltrække industrielle og højteknologiske investeringer – en af disse ligger især i King Abdullah Economic City (KAEC) nær Jeddah argaamplus.s3.amazonaws.com.KAEC’s SEZ fokuserer på avanceret produktion og logistik og forventes at fremme udviklingen af lagre og fabrikker i Jeddah-området.De primære lagerlejepriser i Jeddah ligger i øjeblikket på omkring SAR 90 til 300 pr. m² om året, afhængigt af beliggenhed og specifikation argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Disse lejepriser er steget, da tomgangen for kvalitetslokaler er lav – faktisk oplevede industrielle lejepriser stigninger på midt- til høje enkeltcifrede procenter i 2022–2023.Mens Jeddahs lagerleje er lidt lavere end Riyadhs (som kan komme op på SAR 400/m²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, kan forskellen blive mindre, efterhånden som flere 3PL-udbydere (tredjepartslogistik) og producenter etablerer sig ved havnen.Det igangværende saudiarabiske Landbridge-projekt – en enorm jernbanelinje, der forbinder Jeddah-havnen med Riyadh og Dammam – er endnu en game-changer, som forventes færdiggjort omkring slutningen af årtiet.Ved at muliggøre hurtigere godstransport på tværs af landet vil det sandsynligvis øge efterspørgslen efter logistikparker omkring Jeddahs havn og industriområder.Samlet set er udsigterne for erhvervsejendomme positive: Vision 2030’s diversificeringsindsats katalyserer væksten inden for lagerfaciliteter, og Jeddah står til at drage fordel af sin strategiske beliggenhed.Den største udfordring vil være at levere tilstrækkelig ny industriel kapacitet; ellers kan lejen fortsætte med at stige og muligvis presse mindre virksomheder.Dog med nye investeringer i jord og infrastruktur (inklusive SEZ-incitamenter) ser investorer solide muligheder inden for logistikejendomme.Som en rapport bemærkede, er den saudiske industrielle efterspørgsel understøttet af en “betydelig vækst”-tendens, der forventes at fortsætte, efterhånden som ikke-oliesektoren udvider sig argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Kontormarked: Jeddah er Kongerigets næststørste kontormarked efter Riyadh, og det fortsætter med at vokse støt. Den samlede kontorbestand i Jeddah er cirka 1,2 – 2,1 millioner kvadratmeter (intervallet afspejler forskellige klasser af areal) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, hvilket er omtrent en fjerdedel af Riyadhs kontorudbud. I første halvdel af 2024 åbnede der ingen større nye kontorer i Jeddah, hvilket medførte et udbud på omkring 1,21 millioner m² af kvalitetsareal argaam.com. Dog er nye projekter endelig på vej – omkring 48.000 m² kontorareal forventes leveret ved udgangen af 2024 i Jeddah argaam.com. Efterspørgslen efter kontorer har været sund, drevet af erhvervsvækst og Jeddahs rolle som handels- og logistikknudepunkt. Grade A kontorlejepriser i Jeddah steg med cirka 11% år-til-år ved midten af 2024 til omkring SAR 1.335 pr. m² om året argaam.com, hvilket indikerer, at udlejere har fået mere forhandlingsstyrke, da udbuddet af kvalitetsareal er begrænset. (Til sammenligning steg topkontorlejepriserne i Riyadhs primære områder næsten 20% i samme periode til omkring SAR 2.090 pr. m² argaam.com, hvilket afspejler en endnu varmere efterspørgsel i hovedstaden). De fleste af Jeddahs førsteklasses kontorlejere er offentlige enheder og etablerede virksomheder argaamplus.s3.amazonaws.com, og nye kontorbygninger af høj kvalitet står over for konkurrencepres for at tiltrække disse store lejere argaamplus.s3.amazonaws.com. Fremadrettet forventes kontorsektoren i Jeddah at udvide sig sammen med den økonomiske vækst, men i et roligt tempo – byen mangler det store boom i virksomhedsflytninger, som ses i Riyadh. Tomgangsprocenterne er forholdsvis stabile, og hvis det nye udbud forbliver begrænset, bør lejepriserne holde stand. En tendens at holde øje med er moderniseringen af kontorbestanden: nye blandede udviklingsprojekter (som dele af Jeddah Central-projektet) vil introducere topmoderne kontorlokaler, som potentielt kan tiltrække lejere fra ældre bygninger og lægge pres på den aldrende bestand.
Nøglepolitiske tiltag og Vision 2030’s indvirkning
Regeringens politik – styret af den strategiske ramme Vision 2030 – spiller en afgørende rolle på Jeddahs ejendomsmarked. Et af de flagskibsmål for Vision 2030 er at øge saudiarabisk boligejerskab til 70% inden 2030, fra omkring 50% eller lavere i midten af 2010’erne pwc.com pwc.com. For at opnå dette har Boligministeriet (nu en del af MoMRAH) gennemført omfattende reformer, der har transformeret boligsektoren. Nøgleinitiativer inkluderer Sakani-programmet, som effektiviserer og subsidierer boligudlån for saudiarabiske familier, og Real Estate Development Fund, som tilbyder lavtforrentede lån. Disse programmer har reduceret ventetiden på boligstøtte fra flere år til næsten øjeblikkelig godkendelse vision2030.gov.sa, hvilket har udløst en bølge af efterspørgsel fra slutbrugere. Som tidligere nævnt har statsstøttede realkreditlån og reducerede krav til udbetaling (nedsat fra 30% til 5% af centralbanken) gjort det muligt for en ny generation af købere pwc.com. Resultatet ses tydeligt i Jeddah, hvor mange husstande, der tidligere var bundet til lejemarkedet, nu træder ind på ejerskabsmarkedet – hvilket stimulerer boligbyggeri på tværs af forskellige prisklasser.
Vision 2030’s indflydelse rækker ud over boligmarkedet til erhvervsejendomme gennem økonomisk diversificering og regulatorisk liberalisering. Regeringen anerkender ejendomssektoren som et nøgleområde for at øge BNP uden for olie (med et mål om at øge ejendommens BNP-bidrag fra ca. 7% til 10% inden 2030) pwc.com. For at fremme udviklingen har myndighederne investeret massivt i infrastruktur – nye transportforbindelser, forsyninger og forbedringer af det offentlige rum – især i byer som Jeddah, der betjener turisme og handel. En bemærkelsesværdig politik er White Land Tax, en afgift på ubebygget byjord indført for at modvirke jordbanking og øge udbuddet af grunde til udvikling pwc.com. Jeddah var en af de første byer, hvor denne årlige afgift på 2,5% blev indført på tomme boliggrunde, hvilket har fået nogle jordejer til enten at bygge eller sælge og dermed gradvist forbedret tilgængeligheden af jord til projekter. Derudover har strømlinede tilladelser og modeller for offentlig-private partnerskaber gjort det nemmere for udviklere at gennemføre store projekter i overensstemmelse med Vision 2030’s mål (for eksempel ledes Jeddah Central-omdannelsen af Public Investment Fund i partnerskab med private entreprenører).
Turismepromovering under Vision 2030 er et andet politikområde, der påvirker ejendomsmarkedet i Jeddah. Kongeriget har som mål at tiltrække 100 millioner besøg årligt inden 2030 (fra religiøs turisme, fritid og forretningsbegivenheder). Jeddah, som den traditionelle indgang til Mekka og Medina og en kystby ved Det Røde Hav, nyder godt af denne satsning. Regeringens lettelser af turistvisa og investeringer i turistinfrastruktur (lufthavne, krydstogtterminaler osv.) har stimuleret opførelsen af nye hoteller, servicerede lejligheder og detail-underholdningskomplekser i Jeddah. Afsmittende effekter på detail- og hotel- og restaurationssektoren har været betydelige – for eksempel er hotelbelægning og værelsespriser i Saudi-Arabien steget og udviklere i Jeddah reagerer ved at planlægge flere hotelprojekter argaam.com argaam.com. Kommende globale begivenheder, som Saudi-Arabien skal være vært for (såsom Expo 2030 i Riyadh og FIFA World Cup 2034), sætter gang i opgraderinger på landsplan, og Jeddah forventes at få sin andel – muligvis inklusive stadionforbedringer og fan-zoner, som binder an til ejendomsudvikling (f.eks. blandet anvendelse-sportsområder, midlertidige overnatningssteder osv.).
Vigtigt er det, at Vision 2030 har skabt et mere investorvenligt lovgivningsmiljø. Oprettelsen af Real Estate General Authority (REGA) giver samlet tilsyn og transparens for ejendomsmarkedet arabnews.com. Love om off-plan salg (Wafi), ejerlejligheder og ejendomsmægling er blevet moderniseret til internationale standarder, hvilket giver større tillid blandt investorer og boligkøbere. Derudover opdateres zonerings- og planlægningsregler for at fremme den slags blandet-anvendelse og høj-densitetsudvikling, som ses i Jeddah Central og andre giga-projekter, hvilket er et opgør med tidligere tiders udstrakte byspredning. Sammenfattende har regeringens politik under Vision 2030 været en katalysator for Jeddahs vækst på ejendomsmarkedet – ved at gøre boliglån lettere tilgængelige, finansiere banebrydende projekter, forbedre investeringsklimaet og øge efterspørgslen gennem økonomisk vækst og turisme.
Udenlandske investeringer og regulatoriske opdateringer
Saudi-Arabien har i de senere år aktivt åbnet sin ejendomssektor for udenlandske investeringer, og 2024–2025 har budt på vigtige milepæle på dette område. En overskriftsskabende udvikling var lempelsen af restriktioner for udenlandske investeringer i ejendomme i Mekka og Medina. I januar 2025 annoncerede Capital Market Authority, at udlændinge (ikke-saudiere) nu kan investere i selskaber, der ejer ejendomme i de hellige byer Mekka og Medina agbi.com agbi.com. Selvom direkte ejerskab af fast ejendom i disse byer fortsat er forbudt for enkeltpersoner (undtagen gennem 99-årige lejemål), giver dette skridt internationale investorer mulighed for at købe aktier (op til 49%) i børsnoterede ejendomsselskaber eller REITs med aktiver i Mekka/Medina agbi.com agbi.com. Politikken har til formål at “tiltrække udenlandsk kapital og give likviditet til nuværende og fremtidige projekter” i de hellige byer agbi.com. Det ses også som et pilotforsøg på en bredere åbning af Saudi-Arabiens ejendomsmarked. Markedets reaktion var positiv – ejendomsaktier, især dem med fokus på Mekka/Medina, steg næsten 10% på nyheden agbi.com. Denne reform sender et signal til investorer om, at Saudi-Arabien mener det alvorligt med at liberalisere sit ejendomsmarked under Vision 2030. Faisal Durrani, head of research hos Knight Frank MENA, kaldte det for “det stærkeste tegn hidtil” på, at der kommer mere lempelse af internationale ejendomsregler agbi.com.
Mere generelt i hele Kongeriget (inklusive Jeddah) tillader reglerne nu 100 % udenlandsk ejerskab af virksomheder, herunder inden for ejendomsudvikling og mægling, gennem licensering af MISA (Investmentministeriet) arabnews.com. Det betyder, at en international udvikler eller investor kan oprette et helt udenlandsk ejet selskab i Saudi-Arabien for at gennemføre ejendomsprojekter (undtagen i visse følsomme områder). Forenklingen af at starte virksomhed og stærke juridiske beskyttelser (f.eks. håndhævelse af kontrakter, forbedret konkurslovgivning) har forbedret Saudi-Arabiens placering i ranglister over nem forretning. I Jeddah har dette resulteret i en stigende tilstedeværelse af udenlandske ejendomsselskaber og fonde, der undersøger muligheder – fra blandede projekter til logistikfaciliteter. Bemærkelsesværdigt har ejendomsinvesteringsfonde (REITs) været en tilgængelig vej for udenlandsk kapital; siden 2021 har CMA tilladt udenlandske investorer frit at købe andele i saudiske REITs, selv dem med aktiver i Mekka/Medina agbi.com. Dette har ledt udenlandsk kapital ind i Jeddahs kommercielle aktiver via børsnoterede REITs, som ejer indkøbscentre, lagre mv.
Et andet aspekt af det udenlandske investeringslandskab er introduktionen af Premium Residency (“Golden Visa”)-programmet i 2019, som giver kvalificerede udlændinge ret til at bo i Saudi-Arabien på lang sigt, eje ejendom (uden for Mekka/Medina) og drive virksomhed uden sponsor. Antallet af deltagere i dette program er gradvist stigende, og i 2024 promoverede regeringen yderligere langtidsvisa til investorer og fagfolk. Tilstedeværelsen af flere udlændinge med mulighed for at købe bolig forventes langsomt at udvide segmentet af udenlandske købere i byer som Jeddah – især for eksklusive boliger og strandnære ejendomme. Stadig er langt størstedelen af Jeddahs ejendomsaktivitet på nuværende tidspunkt drevet af indenlandske og regionale (GCC) købere, hvor udlændinge spiller en større rolle på udviklings- og investeringssiden end i individuel boligejerskab.
Når det gælder reguleringsopdateringer, finjusterer de saudiske myndigheder løbende ejendomslovgivningen. En ny Investeringslov trådte i kraft i 2023-2024, som forenkler processen for udenlandske enheder til at opnå investeringslicenser og ligestiller udenlandske og lokale investorer i mange sektorer agbi.com agbi.com. Ejendomssektoren har draget fordel af denne lov, da den reducerede bureaukrati for udenlandske projekter. Derudover er tinglysningssystemer og e-transaktioner blevet reformeret – introduktionen af et elektronisk skødesystem og platforme som “Najiz” til ejendomshandler har øget gennemsigtigheden og reduceret overdragelsestiderne markant. Alle disse tiltag gør det nemmere for udenlandske investorer eller fonde at gå ind på Jeddah-markedet med tillid til, hvad de kan forvente.
Et andet overskriftsprojekt er Jeddah Tower i det nordlige Obhur-område – som står til at blive verdens højeste bygning på over 1.000 meter.
Efter en pause blev byggeriet af Jeddah Tower officielt genoptaget i slutningen af 2023, hvor udviklerne sigter mod færdiggørelse omkring 2027–2028 designboom.com designboom.com.Under en ceremoni i januar 2025 blev der støbt beton til tårnets 64. etage, og planen er at tilføje cirka en etage hver fjerde dag fremover designboom.com.Jeddah Tower er midtpunktet i Jeddah Economic City (JEC), en mega-udvikling, der er tænkt til at inkludere erhvervscentre, boliger og offentlige institutioner for op til 100.000 mennesker designboom.com.Hele JEC, inklusive tårnet, har en anslået pris på 20 milliarder dollars designboom.com.Selve tårnet vil rumme en blanding af funktioner (et Four Seasons-hotel, kontorer, luksuslejligheder og verdens højeste udsigtsdæk) designboom.com designboom.com.Genoplivningen af dette projekt er dybt symbolsk – det signalerer Saudi-Arabiens selvtillid og ambition inden for ejendomsudvikling.Hvis den bliver færdiggjort, vil Jeddah Tower tiltrække global opmærksomhed og potentielt gøre det omkringliggende område til en magnet for investeringer (ligesom Burj Khalifa satte gang i udviklingen af det centrale Dubai).Tårnets fremdrift vil blive nøje fulgt gennem 2025-2030, og dets succes kunne danne grundlag for et nyt erhvervsområde i byen.Projektet fremhæver også forbedret koordinering blandt interessenter: Kingdom Holding (sponsoren) og nye ingeniørentreprenører er gået sammen, og udbud på den endelige byggeri blev udsendt med budfrist ved udgangen af 2025 designboom.com designboom.com.Sammenfattende er Saudi-Arabiens ejendomsmarked i 2025 langt mere åbent og reguleret end for et årti siden. Jeddah står til at drage fordel af udenlandske kapitalindstrømninger, især i store projekter og erhvervsejendomme. Kombinationen af enorme regeringsprojekter (ofte på udkig efter internationale partnere) og nye love, der byder udenlandsk ejerskab velkommen, skaber et landskab, hvor globale investorer aktivt afsøger muligheder. Forventningen er, at efterhånden som markedet modnes og afkastene forbliver attraktive, vil udenlandske investeringer i Jeddahs ejendomsmarked fortsætte sin opadgående kurs og bringe ikke kun kapital, men også ekspertise og nye udviklingskoncepter ind i byen.
Store infrastruktur- og ejendomsprojekter i Jeddah
Jeddah er i gang med en dramatisk fysisk forvandling takket være en række megaprojekter og opgraderinger af infrastrukturen, hvor mange er knyttet til Vision 2030-målene. Måske mest emblematiske er Jeddah Central Project (tidligere kendt som “New Jeddah Downtown”). Dette projekt, som blev lanceret i slutningen af 2021 af Public Investment Fund, forvandler et 5,7 millioner kvadratmeter stort område af Jeddahs historiske havnefront til et moderne blandet område jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Masterplanen rummer fire markante attraktioner – et operahus, et stadion, et museum og et oceanarium – sammen med nye marinaer, strande, parker og et bredt udvalg af ejendomme. Ifølge planerne skal Jeddah Central levere 17.000 boligenheder, 2.700 hotelværelser og over 10 nye underholdnings- og turistfaciliteter ved færdiggørelse jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Byggeriet er godt i gang: fra begyndelsen af 2024 var SAR 12 milliarder i kontrakter blevet tildelt til første fase af vartegnene (operahus, stadion, oceanarium) jeddahcentral.com. Udviklingen er skelsættende for det centrale Jeddah og udskifter ældre infrastruktur med en skyline i verdensklasse langs vandet. Det forventes markant at øge ejendomsværdierne i de omkringliggende områder samt skabe nye distrikter for luksuriøs bolig, shopping og fritid på niveau med dem i Dubai eller Doha. For investorer og udviklere åbner Jeddah Central muligheder inden for hotelerhverv, eksklusive lejligheder og detailhandel, støttet af PIF’s engagement og projektets attraktive kystnære beliggenhed.
Med hensyn til transportinfrastruktur har Jeddah oplevet store forbedringer, der øger byens ejendomsattraktion. Den nye King Abdulaziz International Airport (KAIA) åbnede sit topmoderne Terminal 1 i 2019, hvilket markant udvidede kapaciteten og fremhævede en arkitektonisk pragtterminal. Fra 2025 er lufthavnen i stand til at håndtere omkring 30 millioner passagerer årligt, hvilket effektiviserer ankomsten af turister og forretningsrejsende, der driver efterspørgslen på hoteller og korttidsudlejning. Derudover har Haramain High-Speed Railway, som har været i drift siden 2018, forbundet Jeddah med de hellige byer – man kan nu rejse fra Jeddah til Makkah på under en time og til Medina på cirka 2 timer. Jeddahs togstation i Al-Sulaimaniah er blevet et nyt urbant knudepunkt, og bekvemmeligheden ved denne jernbaneforbindelse har gjort Jeddah til en endnu mere attraktiv base for virksomheder og pilgrimme (nogle pilgrimme vælger at bo i Jeddah og tage dagsture til Makkah med toget, hvilket styrker Jeddahs hotellsektor). Ser vi fremad, vil den planlagte Saudi Landbridge Rail (en gods- og passagerlinje mod øst) forbinde Jeddahs havn direkte med Riyadh og Dammam, hvilket reelt gør Jeddah til nationens logistiske gateway mellem Det Røde Hav og Golfen. Dette forventes at kickstarte store logistiske parker og industriel udvikling langs ruten, især omkring Jeddahs havn, og styrke segmentet for industrielle ejendomme.
Bymobilitet i Jeddah er også på dagsordenen. Det længe foreslåede Jeddah Metro-projekt – et bybanenetværk med tre linjer – har oplevet forsinkelser, men forbliver en del af byens fremtidsplaner. Hvis projektet genoptages (muligvis i anden halvdel af dette årti), vil et metrosystem markant forbedre pendlernes bekvemmelighed og kunne ændre ejendomsværdierne omkring stationerne. I mellemtiden har byen indført nye busnetværk og forbedrer vejnettet (herunder den planlagte Obhur hængebro over den nordlige bugt) for at lette trængslen. Opgraderet infrastruktur fører ofte til højere jordpriser i hidtil underudviklede områder, en tendens der allerede er synlig i Nordjeddah, hvor motorvejsudvidelser og broer har forbedret forbindelserne.
Andre bemærkelsesværdige projekter inkluderer Jeddah Economic City (ud over blot Tårnet vil JEC inkludere en klynge af højhuse, indkøbsboulevarder og en marina) og King Abdullah Economic City (KAEC) nord for Jeddah. Selvom KAEC er en separat planlagt by, har dens udpegning som særlig økonomisk zone i 2023 og fornyet regeringsfokus reelt knyttet dens succes til Jeddahs vækst. KAEC’s havn og industridal tiltrækker producenter og logistikvirksomheder med skatteincitamenter, hvilket potentielt kan skabe tusindvis af arbejdspladser. Når disse job bliver en realitet, kan de øge efterspørgslen på boliger i Nordjeddah og KAEC selv, og dermed udvide metroområdet omkring Jeddah. Desuden vil Red Sea Global (et turismetemaprojekt med udvikling af ø-resorts længere mod nord) og AlUla-kulturarvsprojekterne, selvom de ikke ligger i Jeddah, sandsynligvis føre mange turister gennem Jeddah, hvilket retfærdiggør flere hoteller og udvidelse af lufthavnen.
Sammenfattende vil Jeddahs skyline og infrastruktur i 2025–2030 blive defineret af disse mega-projekter. Jeddah Central waterfront vil give byen et moderne centrum, Jeddah Tower vil placere den på verdenskortet for arkitektoniske rekorder, og forbedrede transportforbindelser vil integrere Jeddah endnu tættere med nationale og globale markeder. For aktører inden for ejendomsmarkedet betyder disse projekter nye distrikter at investere i, fra luksuriøse ejerlejligheder ved vandet til industriparker. Selvom der findes udførelsesrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser), giver den store regeringsforpligtelse tillid til, at Jeddahs urbane transformation er godt i gang.
Sammenlignende analyse: Jeddah vs. Riyadh vs. Dammam
Saudi-Arabiens tre store byregioner – Riyadh, Jeddah og Dammam/Khobar (Østprovinsen) – har hver deres unikke ejendomsdynamik, påvirket af deres økonomiske roller og Vision 2030-initiativer. Sammenligningen af Jeddah med de andre giver perspektiv på dens præstationer og udsigter:
Markedsprognose for 2025–2030
Ser vi fremad, er udsigterne for Jeddahs ejendomsmarked fra 2025 til 2030 overvejende positive, understøttet af stærke økonomiske fundamenter og nationale udviklingsplaner. Analytikere og rådgivere forudser fortsat vækst på tværs af bolig-, erhvervs- og hotelsegmenterne, selvom tempoet kan variere efter sektor og år. Her er nøgleelementerne i prognosen:
Kvantitativt vurderer markedsanalysefirmaer, at Saudi-Arabiens samlede ejendomsmarked vil vokse med en CAGR på omkring 7–9 % frem til 2030, og markedet kan potentielt fordobles i værdi inden årtiets udgang techsciresearch.com imarcgroup.com. Jeddah, som en væsentlig del heraf, vil bidrage betydeligt. Den saudiske ejendomsstyrelse vurderer, at det nationale ejendomsmarked vil nå en størrelse på over $100 milliarder i 2029 arabnews.com. Derfor kan man forvente, at Jeddahs andel (historisk måske 15-20 % af handlens værdi) vil være på adskillige titals milliarder dollars i årligt ejendomssalg i 2030.
Forbehold for prognoser: Disse positive projektioner forudsætter, at der ikke opstår alvorlige økonomiske chok. Risici såsom en langvarig global recession, et kraftigt fald i oliepriserne, der påvirker offentlige udgifter, eller geopolitisk ustabilitet kan bremse momentum (mere om risici i næste afsnit). Renter spiller også en rolle – hvis finansieringsomkostningerne forbliver høje globalt, kan det dæmpe efterspørgselsvæksten (især for boliglån). Men Saudi-Arabien har vist vilje til at modvirke dette (gennem subsidier m.m.). Samlet bør perioden 2025–2030 være en tid med vækst og modernisering for Jeddahs ejendomsmarked, hvor byen fremstår mere internationalt fremtrædende, og dens ejendomsmarked bliver mere modent og diversificeret.
Muligheder og risici for investorer og udviklere
Ejendomsmarkedet i Jeddah byder på en overbevisende blanding af muligheder takket være regeringens støtte og strukturel efterspørgsel, men rummer også visse risici, som interessenter bør overveje nøje:
Muligheder:
Risici:
Afslutningsvis er mulighederne i Jeddahs ejendomsmarked frem mod 2030 betydelige – det er et marked i vækst, med stærk opbakning og reelle efterspørgselsdrivere. Investorer og udviklere, der arbejder i tråd med Vision 2030’s temaer (boligpriser, turisme, livskvalitet, diversificering), kan ikke blot få økonomisk udbytte, men også opleve støtte fra beslutningstagere. Ikke desto mindre er omhyggelig planlægning afgørende for at navigere i risiciene. At sprede sig på tværs af aktivtyper (bolig kontra erhverv) eller tidshorisonter, sikre gode finansieringsvilkår og holde projekter fleksible, så de kan tilpasses markedsændringer, vil være kloge strategier. Som S&P opsummerede for Saudi-Arabien, vækstvejen er stærk, men ikke uden udfordringer arabnews.com arabnews.com – og det gælder i høj grad også for Jeddah. Med god risikostyring kan aktører ride med på bølgen af Jeddahs ejendomsvækst og potentielt opnå betydelige gevinster i de spændende år, der venter forude.
Kilder:
