Ejendomsmarkedet i Lucca, Italien: Udsigter for 2025-2028

juli 3, 2025
by
Real Estate Market in Lucca, Italy: 2025-2028 Outlook

Oversigt over Luccas ejendomsmarked

Lucca, en historisk muromgivet by i Toscana, har et dynamisk ejendomsmarked, der har vist modstandsdygtighed og vækst gennem midten af 2020’erne. Efter en kortvarig afkøling i 2022-2023 på grund af stigende renter, oplevede markedet en genopblomstring i 2024 og begyndelsen af 2025 med stigende priser og stærk efterspørgsel luccaindiretta.it lanazione.it. Lucca skiller sig ud som et af Toscanas bedst præsterende boligmarkeder: ejendomsværdier er støt steget, især inden for luksussegmentet, drevet af byens relative overkommelighed sammenlignet med Firenze og den stigende interesse fra internationale købere worldpropertyjournal.com. Ifølge Knight Franks Prime International Residential Index steg Luccas prime boligpriser +6,2 % i 2024, blandt de højeste i Italien idealista.it. Over de seneste fem år er Luccas luksusboligpriser steget med cirka 27 %, hvilket overgår andre toscanske hotspots worldpropertyjournal.com og afspejler en robust efterspørgsel. Det bredere italienske billede er positivt – på trods af beskeden BNP-vækst oplevede Italien i 2024 dæmpet inflation og et stærkt arbejdsmarked, hvilket skabte stabilitet for ejendomsinvesteringer cushmanwakefield.com.

I dag nyder Luccas ejendomsmarked godt af en unik kombination af faktorer. Byens rige kulturarv og høje livskvalitet gør det til en attraktiv “livsstils” destination i Toscana, ikke kun for lokale, men også for købere fra hele Europa og USA. worldpropertyjournal.com. Lucca-provinsen omfatter eksklusive kystområder (f.eks. Forte dei Marmi i Versilia), som løfter provinsens gennemsnitspriser, men Lucca by er stadig mere overkommelig end Firenze, og tilbyder sammenlignelig værdi luccaindiretta.it. Resultatet er øget interesse fra velhavende personer, der søger sekundære boliger eller investeringsejendomme; faktisk har Toscana samlet set oplevet en stigning på 11,2 % i udenlandske indbyggere i det sidste årti worldpropertyjournal.com. Samtidig har økonomiske politikker som Italiens flade skatteordning for nye indbyggere og andre incitamenter øget regionens tiltrækningskraft for internationale investorer worldpropertyjournal.com. Sammenfattende er Luccas ejendomsmarked fra 2025 kendetegnet ved stigende priser, høj efterspørgsel (både lokal og udenlandsk) og et optimistisk udsyn, dog med behov for at navigere i renteændringer og byudviklingsplaner.

Tendenser på boligmarkedet i Lucca

Boligpriser og efterspørgsel: Boligsektoren i Lucca har været på vej opad. Pr. begyndelsen af 2025 er den gennemsnitlige udbudspris for boligejendomme i selve Lucca by omkring €2.300 pr. kvadratmeter, hvilket afspejler en årlig stigning på cirka 7% ltimmobili.it. Dette markerer en betydelig stigning i værdier sammenlignet med året før og genrejser momentum efter et lille dyk i 2023. Faktisk var gennemsnitspriserne i februar 2024 steget med over 10% år-til-år – det højeste niveau i to år lanazione.it. Byens historiske centrum er det dyreste område med priser omkring €3.600–€4.000/m² for renoverede boliger iltirreno.it. Til sammenligning er boligområder i den første periferi (lige uden for de middelalderlige mure) mere overkommelige: for eksempel i Sant’Anna, et velanset perifert distrikt, ligger en lejlighed i fremragende stand på ~€2.000–€2.200/m², eller helt ned til €1.400–€1.800/m² for ældre beboelige enheder iltirreno.it. Udenforliggende landsbyer og landdistrikter nord for byen har priser tættere på €1.500/m² ltimmobili.it. Selv på disse lavere prisniveauer har efterspørgslen været intens – køberinteressen forbliver stærk i hele Lucca, hvilket hurtigt opsluger udbuddet. Fordi udbuddet har haft svært ved at følge med, er konkurrencen blandt købere øget, hvilket lægger yderligere pres på priserne ltimmobili.it. Markedsaktiviteten har været livlig: mæglere rapporterer, at antallet af handler i 2024 voksede sammenlignet med 2023 iltirreno.it, en tendens der forventes at fortsætte ind i 2025. I den bredere region overgår Luccas vækst det toscanske gennemsnit – boligpriserne i Toscana steg beskedne +0,9% regionalt i 2024 ltimmobili.it, mens Lucca bys værdier steg meget hurtigere og viser byens særlige styrke.

Lejemarked og afkast: Luccas lejemarked har oplevet endnu mere dramatisk vækst. Gennemsnitlige boliglejer er nået op på omkring €11,5–€12 pr. kvadratmeter pr. måned, en stigning på ~10–14% år-til-år primo 2025 ltimmobili.it luccaindiretta.it. Dette svarer til cirka €700–€800 pr. måned for en typisk lejlighed på 65m². Flere faktorer driver denne stigning: et opsving i mobilitet efter pandemien, flere professionelle og studerende der kommer til Lucca (byen ligger tæt på Pisas universitetsmiljø og andre skoler), og et boomende korttidslejemarked. Faktisk er investorinteressen for korttidsudlejning (turistudlejning som Airbnb) steget markant – lokale agenturer rapporterer om ca. 20% stigning i køb af boliger indkøbt med henblik på ferieudlejning lanazione.it. Mange købere (både italienske og udenlandske) har fokus på Lucca for investering, tiltrukket af byens turistappel (Lucca afholder store begivenheder som Summer Festival og Comics & Games-messen) samt de solide lejeafkast. Det estimeres, at det bruttomæssige lejeafkast for boligejendomme i Lucca ligger omkring 8–9%, hvilket er over landsgennemsnittet på ca. 8,4% partitaiva.it partitaiva.it. Dette er et højt afkast efter vesteuropæisk standard, hvilket afspejler relativt lave købspriser mod en stabil efterspørgsel på udlejning. Til sammenligning er Lucca blandt de mere rentable lokaliteter i Italien for udlejere – i mellemstore byer er det almindeligt at se 8–10% i bruttoafkast partitaiva.it. Erhvervsejendomme kan give endnu højere afkast (behandles senere), men den stærke lejeindtægt fra boliger har bestemt opmuntret til investeringskøb.

Drivere: Lokale og udlændinge: Efterspørgslen i Lucca kommer både fra lokale og internationale kilder.

På den lokale side giver Luccas økonomi (kendt for sit papirindustricenter og en voksende teknologisektor) stabil beskæftigelse, og byens høje livskvalitet betyder, at mange beboere vælger at blive og opgradere deres hjem i stedet for at flytte væk.Demografisk set er Luccas oprindelige befolkning dog aldrende og er blevet en smule mindre (byen har ~88.500 indbyggere, et fald på ~0,7 % siden 2024 quantitalia.it).For at udfylde hullet er udenlandske købere og udstationerede blevet stadig vigtigere.Toscana har længe tiltrukket europæere og amerikanere, der søger sommerhuse, og Lucca er en stigende stjerne på dette område.Byen betragtes som et “relativt godt køb” for luksusejendomme – den tilbyder lignende toscansk charme som Firenze eller Siena til en lavere pris pr. kvadratmeter – hvilket har ført til en bølge af velhavende købere i de senere år worldpropertyjournal.com.Velhavende personer fra Frankrig, Storbritannien, USA, Benelux og Tyskland er blandt de største nye investorer, tiltrukket af Toscanas livsstil og Luccas intakte historiske atmosfære worldpropertyjournal.com.Italiens skatteincitament forstærker denne tendens: for eksempel flat-tax ordningen (en flad skat på €100.000 af udenlandsk indkomst) og programmer, der opfordrer udlandsdanskere til at vende hjem, har gjort det mere attraktivt at flytte til Italien (og købe ejendom) worldpropertyjournal.com.Fra 2025 er Italien hjemsted for over 40.000 HNWI’er (> $10 mio. nettoformue), og mange kanaliserer midler ind i fast ejendom worldpropertyjournal.com.Lucca har direkte draget fordel – det blev fremhævet i 2025-rapporter som en topperformer på Toscanas luksusmarked, takket være en stigning på 27 % i priserne på eksklusive ejendomme over fem år worldpropertyjournal.com.Disse internationale købere søger ofte nøglefærdige ejendomme (fuldt renoverede, klar til indflytning) frem for renoveringsprojekter worldpropertyjournal.com, hvilket får udviklere og sælgere til at opgradere boliger til en luksusfinish.

Nøglekvarterer og ejendomstyper: Køberpræferencerne i Lucca har udviklet sig efter pandemien. Der er stor efterspørgsel efter ejendomme med historisk charme og moderne komfort, især i centro storico (den gamle bydel), hvor middelalderbygninger, renoveret til moderne standarder, er eftertragtede. Det begrænsede udbud inden for murene betyder, at priserne der er på et premium (op til €3.700–€4.100/m² for højkvalitetsrenoverede enheder iltirreno.it). I mellemtiden er perifere kvarterer blevet mere populære, fordi de tilbyder mere plads og lavere omkostninger; områder lige uden for murene (som Sant’Anna, Arancio, San Concordio) tiltrækker unge familier og professionelle, der måske skal flytte for arbejde iltirreno.it. Disse distrikter tilbyder ofte huse med haver eller nyere lejligheder med parkering – faciliteter der blev meget eftertragtede efter COVID-nedlukningerne. Faktisk har trenden mod hjem med udendørsarealer, private haver og energieffektivt design styrket sig overalt i Toscana ltimmobili.it. Lucca afspejler dette: købere viser en tydelig præference for energieffektive bygninger og grønne områder, hvilket får udviklere til at fokusere på bæredygtighed. Nye byggerier eller ombygninger bliver i stigende grad A-mærket for energi og inkluderer funktioner som solpaneler, fordi miljøbevidst design giver højere priser og fremtidssikret værdi ltimmobili.it.

Udlejningsdynamik og turismens indflydelse: Udlejninger i Lucca er delt mellem langtidslejemål og korttidsudlejninger til turister. Efterspørgslen på langtidslejemål kommer fra lokale arbejdere, studerende og familier. Dog er udbuddet til langtidslejere begrænset, delvist fordi mange ejere har skiftet til de mere indbringende korttidsudlejninger. Luccas popularitet som turistdestination – kendt for sine middelalderlige bymure og festivaler – betyder, at udlejere kan tjene høje priser pr. nat i højsæsonen. Dette har udløst debat i lokalsamfundet: nogle beboere og embedsmænd har udtrykt bekymring for, at udbredelsen af Airbnb-lignende udlejninger kan presse udbuddet af langtidsboliger. Opfordringer til at begrænse korttidsudlejninger er blevet mødt med modstand fra ejendomsbranchen. Brancheorganisationer argumenterer for, at ferieudlejninger bringer vigtige indtægter til området, og at det er kommunens ansvar at udvide udbuddet af overkommelige boliger, i stedet for at begrænse private udlejninger iltirreno.it. Armando Barsotti, formand for den lokale mæglerforening (FIAIP), bemærkede, at mange fritidsboliger er købt netop med henblik på korttidsudlejning og ser denne tendens som “en vigtig hjælp for området”, og påpeger, at alt for strikse regler ville være kontraproduktive iltirreno.it. Pr. 2025 er der ikke indført større restriktioner, så segmentet for korttidsudlejning forbliver en væsentlig drivkraft for boligmarkedet og understøtter både investorefterspørgsel og vækst i lejepriser i bymidten. Udlejningsafkastet i Luccas turistprægede områder er højt, men potentielle investorer bør holde øje med lokale politiske diskussioner, som kan opstå i 2026–2027, hvis boligpriserne bliver et politisk emne.

Erhvervsejendomme: Tendenser (Kontor, Detail, Industri)

Kontorlokaler: Lucca er ikke et primært kontormarked i Italien, men byen huser en stabil base af professionelle og administrative aktiviteter. Kontorejendomssegmentet i Lucca har oplevet en relativt flad udvikling for nylig. Pr. 1. kvartal 2025 ligger gennemsnitsprisen på kontorejendomme i byen på omkring 2.050 € pr. kvadratmeter (for køb) og ca. 11,2 € pr. m² pr. måned for leje mercato-immobiliare.info. Disse værdier har været stabile det seneste år, med salgspriser, der stort set har været uændrede (–0,2 % over 6 måneder) mercato-immobiliare.info. Et mindre fald fandt sted i slutningen af 2024, sandsynligvis på grund af højere låneomkostninger på det tidspunkt, men i 2025 stabiliserede kontormarkedet sig. Luccas kontorer giver et gennemsnitligt bruttoafkast på ca. 8–9 % – hvilket er konkurrencedygtigt for en mindre by – selvom afkast over 10 % oftere findes i Italiens større eller lavere prissatte markeder partitaiva.it partitaiva.it. Efterspørgslen på kontorer i Lucca kommer hovedsageligt fra lokale virksomheder (fx banker, forsikringsselskaber, servicefirmaer) og offentlige kontorer; der er begrænset tilstedeværelse af større virksomheder, da større firmaer typisk holder til i Firenze eller Milano. Tomgangsprocenten for kontorer i Lucca er moderat. Ældre kontorbygninger eller dem i udkanten kan stå tomme i længere tid, mens velbeliggende og moderne lokaler (for eksempel i bymidten eller langs hovedveje) lettere finder lejere. Under pandemien, som andre steder, betød hjemmearbejde en vis konsolidering af kontorarealer. I 2025 er der dog tegn på bedring – virksomheder begynder at leje igen, ofte i jagten på mindre men bedre kontorer (med god IT-infrastruktur og parkering). Udbuddet af nye kontorer er sparsomt: Lucca har ikke set spekulative kontorbyggerier for nylig, så markedet er drevet af genanvendelse af eksisterende bygninger. En interessant tendens er omdannelse: byens myndigheder har gjort det nemmere at omdanne uudnyttede kontorlokaler til boliger (eller omvendt) for at imødekomme skiftende behov iltirreno.it iltirreno.it. Denne fleksibilitet, som blev indført i 2024, har til formål at absorbere kronisk tomgang ved at omdanne tomme kontorer til tiltrængte boliger. Det betyder også, at investorer i ældre kontorenheder har en “exit-strategi” ved at omdanne ejendommen, hvilket desuden forhindrer at kontorejendomsværdierne falder for meget. Samlet set er udsigterne for Luccas kontorsegment præget af stabilitet – ikke dramatisk vækst, men stabil udlejning for kvalitetslokaler og begrænset risiko for overudbud.

Detailhandel og hovedgade: Detailhandelsejendom i Lucca er stærkt påvirket af byens turisme og lokale forbrugsmønstre. Detailgaderne i det historiske centrum – med boutiques, caféer og restauranter langs de maleriske gågader – udgør kernen i detailmarkedet. Her holder fodtrafikken (især i turistperioden fra forår til efterår) butikkerne efterspurgte. Prime-detaillejepriser i Luccas centrum (fx Via Fillungo, byens hovedshoppinggade) er blandt de højeste i byen, og der er meget lav tomgang i disse primære lokationer. Gennemsnitlige erhvervsejendomspriser (som inkluderer detailbutikker) i Lucca ligger på omkring €1.950/m² til salg, med gennemsnitlige lejeforhold på ca. €14,2/m² per måned mercato-immobiliare.info. Bemærkelsesværdigt er, at detailhandelsejendomme i Lucca giver nogle af de højeste investeringsafkast inden for ejendom – omtrent 10 % brutto årligt afkast i gennemsnit partitaiva.it. Dette er i tråd med en national tendens, hvor de fleste italienske byers hovedgadearrangementer giver tocifrede afkast, hvilket indikerer, at selvom lejen er robust, forbliver købspriserne rimelige for investorer. I Lucca ejer lokale investorer og familievirksomheder ofte disse detailenheder som langsigtede aktiver.

Dog er ikke al detailhandel ens: beliggenhed er afgørende. Butikker inden for den gamle bymur (især tæt på turistattraktioner) klarer sig godt, mens sekundære beliggenheder eller nyere forstadsbutikscentre står over for flere udfordringer. I de senere år har nogle yderområder haft svært ved at finde lejere, især efterhånden som e-handel og ændrede indkøbsvaner påvirker efterspørgslen efter fysiske butikker. I 2024 havde byen adskillige erhvervslokaler i stueetagen, der havde stået ledig i lang tid, især uden for de vigtigste gågadeområder iltirreno.it. Som svar indførte Luccas forvaltning en byplanlægningsmæssig “mini-revolution” i 2024: den tillod konvertering af tomme butikker og kontorer i stueetagen til boliger (med visse betingelser) iltirreno.it iltirreno.it. Denne politik omfatter både det historiske centrum (med visse beskyttelser for vigtige gader) og perifere kvarterer. Logikken er dobbelt – at reducere tomme butikslokaler og afhjælpe boligmangel ved at skabe nye lejligheder. Dusinvis af ejendomsejere har ansøgt om disse konverteringer, hvilket tyder på, at detailmarkedet havde en vis overkapacitet i ikke-prime beliggenheder. Selv om dette indikerer en udfordring for erhvervslokaler med lav efterspørgsel, repræsenterer det også en tilpasning: Luccas detailsektor samler sig effektivt i områder med størst efterspørgsel (turistzoner, hovedbutiksgader), mens marginale erhvervslokaler fjernes fra markedet (omdannes til boliger). For de tilbageværende detailhandelslokaler er dette positivt, da det forhindrer et overudbud og kan stabilisere huslejeniveauet.

Hvad angår resultater, var 2024 et år med genopretning for detailhandlen over hele Italien, og Lucca fulgte denne tendens. Detailinvesteringsvolumener i Italien sprang med over 40 % i 2024 (til €8,7 milliarder), da sektoren kom sig idealista.it. På hovedstrøgene i de store byer begyndte huslejerne endda at stige igen. Luccas skala er mindre, men dens high street-detailhandel har været robust – de fleste centrale enheder er besat af blomstrende virksomheder, der betjener både lokale og turister. En bemærkelsesværdig begivenhed hvert år, Lucca Comics & Games-festivalen, bringer hundredtusindvis af besøgende på kort tid, hvilket giver et økonomisk rygstød til de lokale detailhandlere og understøtter værdien af at eje en butik i byen. Butikshandel i lokalområderne (som dagligvarebutikker, apoteker i boligkvarterer) er også stabilt, bakket op af lokalt forbrug. Med hensyn til større butikker har Lucca nogle detailparker og store butikker i udkanten; de har stabil belægning, men der er kun begrænset udvidelse i dette segment på grund af planlægningsbegrænsninger og et modent marked. Ser vi fremad, er udsigterne for detailhandelsejendomme forsigtigt optimistiske: lavere renter kan øge investorernes appetit, og fysisk detailhandel viser sin modstandsdygtighed i turistbyer. Ejere af sekundære detailhandelslokaler skal dog være innovative eller omdanne lokalerne, hvis kundestrømmen ikke vender tilbage nogle steder – en landsdækkende tendens, efterhånden som detailhandlen udvikler sig i e-handelens tidsalder idealista.it.

Industri og logistik: Segmentet for industriejendomme i Lucca og dens provins er markant drevet af områdets produktionsklynge. Lucca er centrum for Italiens førende papirproduktionsdistrikt – det eneste officielt anerkendte papirdistrikt i Europa miac.info. Over 200 virksomheder (fra papirfabrikker til emballagefirmaer) opererer i nærområdet, især i de nærliggende Capannori og Porcari, hvor de beskæftiger omkring 10.000 arbejdere og genererer milliarder i årlig omsætning investintuscany.com. Denne industrielle base skaber konstant efterspørgsel efter lagre, fabrikker og logistiske faciliteter. Industriejendomme (såsom capannoni eller lagre) i Lucca har generelt lavere priser pr. kvadratmeter end erhvervs- eller boligejendomme – ofte i området €800–€1.500/m² afhængig af alder og beliggenhed (den lave ende for ældre lagre, den høje for moderne faciliteter). Leje for logistiske faciliteter kan variere meget, men afkastene har en tendens til at være attraktive, da industrielle aktiver i Italien ofte giver tocifrede afkast i sekundære markeder. For eksempel viste en nylig fortegnelse, at moderne lagre nær Lucca handles omkring €900/m², hvilket antyder, at investorer kan opnå solide afkast i forhold til lejerniveauerne i området idealista.it.

Den papirindustriens vækst i det sidste årti (med igangværende investeringer fra multinationale selskaber i lokale fabrikker investintuscany.com investintuscany.com) har sat gang i en del udvidelse af industriejendomme. Flere virksomheder har opført nye produktionshaller eller udvidet faciliteter (f.eks. DS Smiths 13.000 m² udvidelse i Porcari investintuscany.com). Sådanne udviklinger er som regel ejerbesatte frem for spekulative. Der er også industrizoner, der administreres af provinsen, som er tiltænkt SMV’er, og disse holder generelt fuld belægning. Tomgangen i industrisegmentet er relativt lav – ethvert godt beliggende lager (med god vejforbindelse til motorvejen) bliver enten anvendt af producenter eller som opbevaring for den regionale økonomi. Logistiksektoren i Lucca er mindre skala (de nærmeste store logistikknudepunkter er omkring Firenze eller havnen i Livorno), men nogle 3PL-virksomheder og distributører driver mellemstore lagre for at betjene det nordlige Toscana. Den fortsatte stigning i e-handel har i nogen grad øget efterspørgslen efter last mile-logistik faciliteter omkring Lucca, selvom byens middelalderkerne betyder, at de faktiske distributionscentre er placeret i forstæderne.

Erhvervsmæssigt investeringsklima: For investorer byder Luccas erhvervsejendomsmarked på en blanding af høje afkast og nichemuligheder. Lokale investor-udviklere er aktive med at omdanne ejendomme (f.eks. at forvandle en gammel fabrik til et kontorloft eller konvertere en ubrugt kontorbygning til ejerlejligheder). Internationale erhvervsinvestorer fokuserer typisk på større italienske byer; dog har Luccas hotel- og restaurationssektor tiltrukket interesse – f.eks. er omdannelse af historiske bygninger til boutiquehoteller eller B&B’er et kendt investeringstema givet den stabile turisttilstrømning. Overordnet er erhvervsejendomsmarkedet i Lucca sundt, men ikke højvækst: det er præget af stabilitet i kontorsegmentet, stærke hovedstrøg i detailhandlen (med nogen tilpasning i sekundære detailområder), og solide fundamentale forhold i industrien på grund af den stærke fremstillingsindustri. Erhvervstransaktioner i Lucca udgør ikke store volumen, men aktiviteten steg i 2024, hvilket afspejler det bredere italienske rebound inden for erhvervsejendomme (Italiens samlede erhvervsinvestering i 2024 var €2,6 mia., markant op, med detail og logistik som de største vækstområder idealista.it). Lucca har sandsynligvis oplevet øget investorinteresse for detail- og logistikaktiver i takt med de nationale tendenser. Eventuelle fremtidige, større erhvervsprojekter (f.eks. et nyt butikscenter eller erhvervspark) afhænger af byplaner og efterspørgsel – aktuelt synes fokus at være på gradvis vækst og forbedring af det eksisterende udbud fremfor omfattende nybyggeri.

Investeringsmuligheder og udfordringer

Lucca præsenterer en overbevisende investeringscase inden for både bolig- og erhvervssektoren, men investorer bør afveje mulighederne mod potentielle udfordringer:

  • Stærke lejeforløb: En af Luccas største attraktioner for investorer er det høje afkast på leje. Boligudlejning giver afkast på omkring 8–9 %, og erhvervsafkast kan nå ~10 % eller mere i nogle tilfælde partitaiva.it. Disse afkast overgår dem i mange vesteuropæiske markeder (for eksempel er prime-afkast i byer som Paris eller München ofte under 4 %). For investorer, der søger indkomst, kan Luccas ejendomme generere en stabil pengestrøm. Især har det vist sig indtægtsgivende at købe for at udleje på korttidsplatforme (Airbnb) i Luccas turisttunge centrum, hvor nogle rapporterer afkast over gennemsnittet for langtidsudlejning. Detailenheder på gode beliggenheder skaber ligeledes tocifrede afkast, hvilket afspejler håndtérbare priser og konstant turismetrafik.
  • Kapitalgevinstpotentiale: Ejendomsværdierne i Lucca har været stigende. Byen er stadig i en vækstfase i forhold til mere modne markeder som Firenze. Som nævnt har luksusejendomme oplevet ca. 27% værdistigning over fem år worldpropertyjournal.com, og udsigterne forbliver positive. Fremtidig prisvækst (forudset til et mere moderat par procent årligt) kombineret med lejeindtægter betyder, at et sundt samlet afkast er sandsynligt. Derudover kan planlagte infrastrukturforbedringer (omtalt nedenfor) øge ejendomsværdierne i visse områder. Lucca får i stigende grad opmærksomhed fra udenlandske købere – hvis denne internationale efterspørgsel accelererer, kan det yderligere øge priser og likviditet (en mulighed for kapitalgevinst).
  • Diversificering og nichemarkeder: Investorer har en række nicher at overveje. Ud over standardlejligheder byder Lucca på muligheder for kulturarvsrenoveringer (f.eks. at omdanne en historisk villa eller et kloster til lejligheder eller hotel), studenterboliger (givet nærheden til universitetsbyer) eller seniorboliger (Toscana er populært for pensionister). Hotelssektoren er en anden vinkel – charmerende B&B’er eller ferieudlejningskomplekser i Luccas udkant udnytter trenden med agriturismo i Toscana. Desuden tyder den blomstrende papirindustri på efterspørgsel efter specialiserede industriejendomme (fabrikker, laboratorier) – et område hvor langtidslejemål til virksomheder kan være meget stabile. Disse nicher giver muligheder for at udnytte lokale styrker (kultur, industri, uddannelse) til et overgennemsnitligt afkast.
  • Gunstige skatte- og finansieringsforhold: Italiens skatteincitamenter styrker investeringscasen. Ordningen med fast skat for nye beboere (en fast €100.000 på udenlandsk indkomst) er et trækplaster for ultrarige personer, der flytter til landet (og køber eksklusive hjem) worldpropertyjournal.com. Der er også relativt lave ejendomstransaktionsomkostninger for primære boliger og nogle renoveringsfradrag (dog mindre omfattende sammenlignet med tidligere “Superbonus”-år). Finansieringsomkostninger, som toppede i 2023, forventes at forbedre sig: Den Europæiske Centralbanks rentestigninger blev sat på pause i slutningen af 2024, og nogle renter blev faktisk lettet i begyndelsen af 2025, hvilket gør lån mere tilgængelige ltimmobili.it. For eksempel faldt 6-måneders Euribor-renten fra ca. 3,8 % midt i 2024 til ca. 2,35 % i februar 2025 ltimmobili.it. Lavere renter betyder billigere finansiering og potentielt højere gearing for investorer, hvilket forbedrer afkastet. Hvis inflationen forbliver under kontrol, og renterne fortsætter nedad gennem 2025-2026, kan investorer sikre sig attraktive boliglån på det italienske marked.

Trods disse muligheder er der udfordringer og risici at navigere i:

  • Rente- og økonomisk usikkerhed: Selvom de finansielle forhold forbedres, kan enhver vending (f.eks. genopblussende inflation, der tvinger rentestigninger) dæmpe markedet. Ejendomspriserne er følsomme over for låneomkostninger – faldet i priserne i Lucca i 2023 (–7 % årligt på et tidspunkt) luccaindiretta.it viste, at højere renter afkølede efterspørgslen. Italiens økonomi er stabil, men lavtvoksende; enhver recession i Europa kan svække købernes tillid eller begrænse udenlandske investeringer. Investorer bør stressteste deres investeringer for rentestigninger og sikre, at lejeindtægter kan dække finansieringsomkostninger, hvis renterne skulle stige igen.
  • Regulatoriske og bureaukratiske forhindringer: Italien er kendt for kompleks bureaukrati. Ejendomshandler og udvikling kan være langsom på grund af tilladelsesprocesser, regler for historiske bygninger og juridiske forhindringer. I Luccas historiske områder kræver renovering, at man navigerer i regler om kulturarvsbevarelse. Byplanen (Piano Operativo) kan også ændres, som det sås, da byen lempede reglerne for omdannelse af stueetager i 2024 iltirreno.it – regulative ændringer kan påvirke, hvordan din ejendom må anvendes, og dens værdi. Der er desuden løbende politisk debat i Italien om regulering af korttidsudlejning i turistbyer. Selvom Lucca endnu ikke har indført stramme begrænsninger, er det muligt, at der fra 2026–2027 kan komme nye regler (som registreringskrav eller natbegrænsninger). Investorer, der er afhængige af ferieudlejning, bør følge lokale politikker. Beskatning er endnu en faktor: uden for særordninger kan Italiens ejendomsskat (IMU på sekundære boliger) og lejeindkomstskat (medmindre man vælger en favorabel fast 21% “cedolare secca” sats på boliglejemål) have betydning for nettoafkastet. Disse forhold understreger vigtigheden af god lokal juridisk/skattefaglig rådgivning for investorer.
  • Begrænset likviditet og markedsstørrelse: Luccas marked er, selvom det er aktivt, relativt mindre og mindre likvidt sammenlignet med større byer. Eksklusive ejendomme i Lucca kan tage længere tid at sælge, blot fordi købergruppen er smallere. Kommercielle ejendomme har også et nichemarked. Derfor bør ejendomsinvestering i Lucca ses som en mellem- til langsigtet investering. Fordelen ved et stramt marked er prisstabilitet, men ulempen er, at hvis du hurtigt har brug for at sælge, kan det tage tid at finde en køber til din ønskede pris. Især internationale investorer skal være opmærksomme på valutarisiko (hvis ikke euro-baseret) og behovet for troværdige lokale mæglere for at få adgang til køberne.
  • Aldrende befolkning og demografi: En strukturel udfordring er Luccas demografiske udvikling. Den lokale befolkning bliver ældre, og den samlede befolkningstilvækst er flad eller let negativ quantitalia.it. Færre unge lokale købere kan på længere sigt dæmpe den naturlige boligefterspørgsel (særligt på startboliger). Selvom gabet udfyldes af tilflyttere (f.eks. folk fra udlandet eller andre italienske regioner, der tiltrækkes af Lucca), bør en investor overveje, hvem der vil være lejer eller køber om 5–10 år. Hvis man udelukkende baserer sig på det lokale marked, skal man tage højde for muligheden af et aldrende kundesegment. Denne udfordring afbødes dog af Luccas evne til at tiltrække udefrakommende – faktisk opretholder mange toscanske byer med faldende lokalbefolkning deres ejendomsmarkeder gennem turisme og tilflytning baseret på livsstil. Men demografiske modvinde (færre husholdninger, der dannes lokalt) er noget at holde øje med efter 2030.
  • Infrastruktur- og miljømæssige risici: Endelig, selvom det ikke er akut, bør du overveje infrastrukturkapacitet og klima/miljø. Luccas popularitet fører til meget travle turistsæsoner – der kan opstå pres på parkering, veje, forsyninger m.m. Regeringen investerer i forbedringer (nye veje, broer osv.), men forsinkelser i byggeriet eller budgetoverskridelser kan påvirke visse områder (for eksempel kan arbejdet med den nye Serchio-bro medføre midlertidige trafik- eller støjgener i det område). Miljømæssigt ligger Lucca i en lavtliggende slette ved Serchio-floden; historisk set har byen nogle oversvømmelsestruede zoner. Klimaforandringer kan forværre oversvømmelser ved kraftig regn (byen har oversvømmelsesbeskyttelse, men landejendomme kan være mere udsatte). Derudover betyder nye EU-regler om energieffektivitet, at ældre bygninger måske skal opgraderes (isolering, nye varmesystemer) for at forblive attraktive eller endda sælgbare sidst i 2020’erne. Dette er både en udfordring (potentielle ombygningsomkostninger) og en mulighed (ejendomme, der allerede er effektive, vil stige i værdi under de kommende bæredygtighedsregler ltimmobili.it).

Opsummeret tilbyder Lucca investeringer med højt udbytte og stor karakter samt solidt potentiale, men fornuftige investorer vil tage højde for Italienspecifikke kompleksiteter, sikre diversificering og muligvis fokusere på kvalitetsbeliggenheder og ejendomme, der vil forblive efterspurgte under forskellige fremtidige scenarier.

Indflydelse fra byplanlægning og infrastrukturprojekter

Beslutninger omkring byplanlægning og udvikling af infrastruktur i Lucca spiller en væsentlig rolle for, hvordan ejendomsmarkedet formes i fremtiden. Flere centrale initiativer og projekter mellem 2024 og 2028 vil påvirke udbud, efterspørgsel og værdier på ejendomsmarkedet:

  • Byplan og nye udviklinger: Luccas Piano Operativo (masterplan) har skitseret større nye ejendomsudviklinger, især i San Concordio-kvarteret (lige syd for den historiske bymidte). Under denne plan forestiller byen sig opførelsen af 248 nye lejligheder og ca. 33.000 m² erhvervsareal (butikker, hoteller, kontorer) alene i S. Concordio lavocedilucca.it. Bemærkelsesværdigt er det foreslåede omdannelse af Ex Manifattura Tabacchi (gammel tobaksfabrik) nær bymuren, hvor et projekt forudser 60 nye lejligheder plus 15.000 m² kontor-/butiksareal lavocedilucca.it. Sådanne projekter vil kraftigt øge udbuddet i det område og reelt skabe et nyt blandet bykvarter. Dog har planerne mødt modstand fra beboerkomitéer, der er bekymrede for “una enorme colata di cemento, senza mercato” – grundlæggende frygt for overbyggeri uden tilstrækkelig efterspørgsel lavocedilucca.it. Pr. 2025 gennemgår lokale myndigheder indsigelser, men den overordnede retning er klar: Lucca sigter mod at udvide og modernisere sit byområde udenfor de gamle mure. Hvis disse projekter gennemføres, kan vi i 2026–2028 opleve nye boligkomplekser og erhvervshubs i San Concordio og andre perifere områder. For markedet betyder det muligvis aflastning (mere boligudbud kan dæmpe prisstigninger) og nye investeringsmuligheder (tidlige købere i disse projekter kan drage fordel af introduktionstilbud). Det betyder også byggeaktivitet – investorer bør holde øje med, hvilke projekter der får endelig godkendelse eller finansiering. En byudvikling af denne størrelse er uden fortilfælde i nyere Lucca-historie, og resultatet vil få stor betydning for byens vækst.
  • Ombygning og genoplivning: Ud over helt nybyggeri fokuserer Lucca på adaptiv genanvendelse af historiske bygninger. Et godt eksempel er planen om et nyt Lucca Center for the Arts, et kulturkompleks, der skabes ved at renovere en 2.500 m² stor historisk bygning nær Piazzale Verdi finestresullarte.info finestresullarte.info. Med over €10 millioner investeret vil dette projekt (startende i 2025) forvandle en længe ubrugt bygning – tidligere hospital og biograf – til et moderne kunstmuseum og eventsted finestresullarte.info. Denne type kulturel infrastruktur bevarer ikke blot fredede bygninger, men øger også byens attraktivitet, især i det nærmeste nabolag. Ejendomme i nærheden kan opleve en “kulturel løft”-effekt, da forbedrede offentlige rum og museer typisk øger fodgængere og områdets prestige. Ligeledes har området Ex Manifattura Tabacchi i San Concordio alternative forslag rettet mod blandet kulturel-kommerciel brug (co-working spaces, gallerier, teatre), hvis den oprindelige plan om lejligheder/kontorer nedskaleres pininfarina.it finestresullarte.info. Luccas tilgang til genoplivning lægger vægt på at bevare byens historiske identitet samtidig med, at gamle bygninger får nyt liv. For ejendomsmarkedet betyder det, at der kan være særlige muligheder i restaureringsprojekter – investorer/udviklere med ekspertise i historisk renovering kan samarbejde med offentlige instanser om at skabe unikke ejendomme (lofts, studieboliger, boutique-hoteller) under disse initiativer. Byen samarbejder ofte med fonde og private firmaer om denne form for genoplivning, så det kan betale sig at holde øje med offentlige udbud eller partnerskabsmuligheder.
  • Infrastrukturforbedringer: På infrastrukturområdet er transportopgraderinger i gang, hvilket vil påvirke ejendomsmarkedet, især når det gælder tilgængelighed og jordværdi. Et stort projekt er opførelsen af en ny bro over Serchio-floden i Lucca. Broen forventes at stå færdig omkring 2025–2026, og denne moderne bro ved Monte San Quirico vil forbinde SP1 (via per Camaiore) med SS12-vejen og dermed markant forbedre trafikstrømmen nord–syd luccatimes.it. Med et budget på €27 millioner (finansieret af nationale, regionale og provinsielle kilder) vil den nye Ponte sul Serchio lette trængslen på de eksisterende broer og give nemmere adgang til de nordlige forstæder luccatimes.it. Ejendomseffekten: områder nord for floden (som historisk har virket lidt perifere) kan blive mere integrerede og attraktive for udvikling, når broen forkorter pendlingen ind til byen. Jord- og boligpriserne i disse områder kan stige, efterhånden som tilgængeligheden bliver bedre. Et andet infrastrukturelement er vej- og jernbaneforbedringer. Selvom Lucca ikke ligger direkte på Italiens højhastighedsbanenet, er der løbende opgraderinger af de regionale jernbanelinjer (som elektrificering og dobbeltspor på Lucca-Florence-linjen) og programmer for vedligeholdelse af veje. Provinsen Luccas plan for 2025–2027 afsætter midler til adskillige vejforbedringer, vedligeholdelse af broer og endda nye skolebygninger og sportsfaciliteter i hele området luccatimes.it luccatimes.it. Forbedrede veje og faciliteter i forstæderne kan fremme boligudvikling i forstæderne og gøre landsbyerne omkring Lucca mere attraktive for pendlere.
  • Bymobilitet og zoneinddeling: Inden for byen arbejder byplanlægningen med mobilitet og zoneinddeling på måder, der griber ind i ejendomsmarkedets anvendelse. Lucca har været omhyggelig med at balancere bevarelsen af det bilfri centrum med at tilbyde tilstrækkelig parkering og transport for både beboere og turister. Projekter såsom nye parkeringsanlæg i udkanten af byen eller elektriske shuttle-tjenester (nogle finansieret af Italiens PNRR-genopretningsplan) er på tale. Derudover er der blevet gennemført ændringer af zoneinddelingen, såsom 2024-revisionen, der tillader omdannelse til boliger i stueetagen (som tidligere diskuteret) iltirreno.it. Dette ændrer i praksis visse ejendomme fra erhverv til bolig og ændrer straks deres markedsværdi og potentiale. Kommunen har også fastsat minimumsstørrelser for boligenheder i 2024-planen (fx i centrum skal nye lejligheder som hovedregel være mindst 50 m², eller 80 m² i monumentale bygninger) iltirreno.it. Disse regler sikrer, at omdannelser ikke resulterer i alt for små enheder og bevarer boligkvaliteten – hvilket er godt for at opretholde et marked i den høje ende, men betyder også, at investorer ikke bare kan opdele ejendomme i mikro-lejligheder.
  • Offentlige projekter og livskvalitet: Nogle projekter er mindre direkte knyttet til ejendomsmarkedet, men forbedrer Luccas samlede attraktivitet. For eksempel bidrager restaureringen af dele af den berømte bymur, opgraderinger af offentlige parker og investeringer i oversvømmelsesforebyggende infrastruktur alle til en mere sikker og smuk by. Luccas deltagelse i forskellige kulturelle og “smart city” programmer på regionalt niveau kan betyde nye teknologiske forbedringer (såsom endnu bedre bredbånd, allerede ganske godt, eller smarte mobilitetsapps), der moderniserer hverdagen. Forbedringer af livskvaliteten har generelt en positiv effekt på ejendomsværdier, da de gør byen mere attraktiv at bo og investere i.

Afslutningsvis er byplanlægning og infrastruktur overvejende positive for Luccas marked, dog ikke uden voksesmerter. Udvidelsen i San Concordio, hvis det sker kontrolleret, vil give de nye boliger og erhvervslokaler, byen har brug for efterhånden som dens popularitet vokser – men overudbud kan blive et problem, hvis man bygger mere end efterspørgslen. Infrastrukturprojekter som den nye bro vil løse flaskehalse og sandsynligvis skabe nye hotspots på ejendomsmarkedet. At kommunen handler hurtigt (fx justerer zoneinddelingen efter markedets nuværende behov) er et sundt tegn på, at politikken vil fortsætte med at balancere bevaring og vækst. Investorer og boligejere bør følge opførelsen af disse projekter tæt: områder tæt på store projekter kan opleve markante prisstigninger, når fordelene realiseres (bedre adgang, nye faciliteter), men de samme områder kan også opleve midlertidige gener under byggeriet. Overordnet set, fra 2025 til 2028, står Lucca til at få gavn af gennemtænkte forbedringer, der styrker forbindelserne, øger kapaciteten og udbygger den kulturelle infrastruktur – alt sammen positive tegn for langsigtede ejendomsværdier.

Demografiske og økonomiske påvirkninger på markedet

Luccas ejendomstendenser kan ikke forstås fuldt ud uden at tage højde for byens og regionens demografiske og økonomiske kontekst. Disse grundlæggende faktorer påvirker både efterspørgslen efter ejendomme og de typer ejendomme, der er efterspurgt:

  • Befolkningstendenser: Byen Lucca har en aldrende og let faldende befolkning. Pr. januar 2025 har Lucca omkring 88.600 indbyggere, hvilket er et fald på cirka 0,7% sammenlignet med året før quantitalia.it. Dette fald er en del af en bredere tendens i mange italienske mellemstore byer, hvor den naturlige befolkningstilvækst er negativ (flere dødsfald end fødsler), og yngre mennesker undertiden flytter til større byer for at arbejde. En ældre befolkningssammensætning i Lucca betyder, at en del af boligefterspørgslen drejer sig om mindre boliger eller aldersvenlige boliger (fx elevatorer, mindre lejligheder tættere på faciliteter). Det kan også betyde, at arvede ejendomme oftere kommer på markedet (når ældre ejere går bort), hvilket øger udbuddet. Når det er sagt, er Luccas befolkningsnedgang relativt beskeden, og det er afgørende, at byen er i stand til at tiltrække nye beboere udefra. Udenlandsk indvandring og indenlandsk tilflytning (ofte personer i 30-50 års alderen, der søger en bedre livskvalitet) er med til at modvirke den naturlige nedgang. Hele Toscana-regionen så antallet af udenlandske beboere stige med 11 % over det seneste årti worldpropertyjournal.com, og Lucca er en del af den historie – for eksempel bosætter digitale nomader, pensionister og remote-arbejdende professionelle fra Nordeuropa eller Amerika sig i Lucca på grund af klimaet og kulturen. Disse tilflyttere har ofte mere økonomisk råderum end lokale førstegangskøbere, hvilket påvirker markedet ved at øge efterspørgslen efter bestemte ejendomstyper (renoverede historiske lejligheder, landejendomme osv.). Kort sagt, selvom den lokale ungdomsbefolkning ikke er i vækst, udfylder livsstilstilflytning til Lucca hullet, og byens ejendomsstrategier (nye boliger, kulturelle tilbud) synes tilrettelagt til at byde disse nye beboere velkommen.
  • Husstandsdynamik: Sammen med befolkningstallet ændrer husstandssammensætningen sig i Lucca. Ligesom i resten af Italien bliver husstandene mindre – flere singler og par uden børn og færre traditionelle store familier. Det skaber efterspørgsel efter mindre boliger (et- og toværelses lejligheder). Den nylige bemærkning om, at trilocali (2-værelses lejligheder) og især quadrilocali (3-værelses) er meget eftertragtede lanazione.it viser, at selvom små boliger er populære, leder mange købere efter mellemstore lejligheder med et ekstra rum (til hjemmekontor eller gæster). Med hjemmearbejde som noget mere almindeligt vil selv et par måske ønske sig et tredje rum som kontor. Den aldrende befolkning øger også antallet af en-personers husstande (enker/enkemænd), hvilket kan skabe efterspørgsel efter sikre ejerlejligheder og plejeboliger. Udviklere og boligrenovatører i Lucca tilpasser sig disse tendenser ved at designe fleksible planløsninger og, som nævnt, sammenlægge mindre butikslokaler eller studier til større lejligheder på grund af nye regler for minimumsstørrelse iltirreno.it.
  • Økonomisk Fundament og Beskæftigelse: Økonomisk set nyder Lucca godt af et alsidigt erhvervsgrundlag. Arbejdsløsheden i området er relativt lav (Toscanas arbejdsløshed lå omkring 6-7% i 2024, bedre end landsgennemsnittet). De vigtigste industrier omfatter fremstilling (især papir og emballage – Lucca-området producerer en betydelig del af Europas toiletpapir), turisme/hospitalitet, service samt noget teknologi/innovation (Lucca har et tech-hub og er vært for den årlige teknologifokuserede Comics & Games-event). Et stabilt beskæftigelsesgrundlag betyder en jævn strøm af lokale boligkøbere med købekraft til primære boliger. Især papirindustriens stærke udvikling – fortsatte investeringer og eksport investintuscany.com investintuscany.com – giver vellønnede jobs, som understøtter det lokale middelklasseboligmarked. Samtidig bringer turisme (både kulturturisme og begivenhedsturisme) eksterne penge ind i økonomien og støtter indkomsterne inden for hotel- og detailbranchen. Ifølge nylige data havde Toscanas eksportdrevne industrier (som Luccas) rekordvækst i 2022–2023 facebook.com, hvilket lover godt for den regionale økonomi.
  • Indkomst- og formueniveauer: Lucca betragtes som en velstående provinsby. Den klarer sig ofte godt i livskvalitetsindeks (Toscanas generelle levestandard er høj, selvom Lucca-provinsen var nummer 68 ud af 107 i en 2024-rangering lab24.ilsole24ore.com). Mange familier har betydelig formue bundet i fast ejendom (generationshjem, villaer osv.), og dette kan påvirke markedets adfærd – for eksempel kan ejere være mere tålmodige med at sælge, eller kunne lægge større udbetalinger. Derudover, med tusindvis af HNWI’er, der flytter til Italien for den flade skat, har Italien nu over 40.000 ultra-rige individer, og nogle har valgt Toscana som base worldpropertyjournal.com. Hvis blot en lille del vælger Lucca til ejendomskøb, giver det efterspørgsel på high-end markedet. Tilstedeværelsen af formue understøtter også luksussegmentet – luksusagenturer bemærker, at selv når de økonomiske forhold svinger, forbliver toppen af markedet aktiv i Lucca, da velhavende købere er mindre følsomme over for renter og mere motiverede af livsstil og aktivdiversificering.
  • Rentesatser og finansieringsbetingelser: En afgørende økonomisk faktor for ejendomsmarkedet er finansieringsomkostningerne. Som nævnt i tidligere afsnit har rentesatserne været på en rutsjebanetur: fra rekordlave niveauer i 2020–2021 til kraftige stigninger i 2022–2023, og derefter stabilisering i 2024. Mange købere i Italien er afhængige af lån (dog er belåningsgrader ofte lavere end i nogle andre lande – italienere har en tendens til at have betydelig egenkapital). I 2023 dæmpede stigningen i realkreditrenter (over 4% for fastforrentede lån) nogle salg, især blandt yngre købere, der er følsomme over for månedlige betalinger iltirreno.it iltirreno.it. I Lucca oplevede køberne højere låneomkostninger, hvilket bidrog til den lette prisjustering i 2023. Dog forbedredes udsigterne i 2025: Euribor og andre referencepunkter er faldet fra deres højder ltimmobili.it, og bankerne er ivrige efter at låne ud igen. Lavere rentesatser øger overkommeligheden og udvider købergruppen, hvilket understøtter ejendomsværdierne. Omvendt, hvis inflationspresset vender tilbage og Den Europæiske Centralbank tvinges til at stramme op igen, kunne det blive en modvind for efterspørgslen. For nu er forventningen i Italien, at inflationen vil lægge sig tæt på 2%-målet, og at renterne gradvist lettes, hvilket giver en medvind til boligmarkedet gennem 2025 idealista.it. Købere og investorer tager højde for dette – nogle vælger nu at fastlåse renten, i forventning om højere ejendomspriser senere, mens andre bruger mere kontant for at udnytte Italiens stadig relativt lave boligpriser (sammenlignet med Nordeuropa).
  • Makro-lokationsfaktorer: Luccas ejendomsmarked er også påvirket af dets placering i Italien og Europa. Byen ligger mellem de større markeder Firenze og Pisa. Pisa (20 minutter væk) har en international lufthavn, hvilket er et aktiv for Luccas tilgængelighed. Den nemme adgang til lufthavn og til Firenze (ca. 1 time med bil eller tog) gør Lucca attraktiv for ejere af fritidshuse og endda pendlere, der arbejder delvist i en større by. Derudover betyder det at være i Toscana – en af Italiens mest besøgte og internationalt anerkendte regioner – at Lucca altid har en grundlæggende interesse, som nogle mindre kendte byer mangler. Brandet “det toskanske liv” er meget stærkt og isolerer det lokale ejendomsmarked fra indenlandske økonomiske udsving til en vis grad, fordi udenlandsk efterspørgsel kan udfylde hullerne, når den lokale efterspørgsel svækkes. Den nationale økonomiske situation er også vigtig: Italiens økonomi i 2024–2025 er relativt stabil med en beskeden vækst omkring 1% og inflationen er faldende fra tidligere højder cushmanwakefield.com. Den politiske stabilitet i Italien er også forbedret for nylig, hvilket øger udenlandske investorers tillid (for eksempel havde Italien i 2023–2024 færre politiske omvæltninger end i nogle tidligere år). Hvis den bredere europæiske økonomi klarer sig godt, vil Luccas eksportindustrier og turisme blomstre, hvilket påvirker ejendomsmarkedet positivt.

Essensen er, at demografi og økonomi giver et blandet, men overvejende positivt billede: en aldrende lokal befolkning opvejes af tilflyttende yngre beboere; en stærk lokal økonomi og velhavende tilflyttere understøtter efterspørgslen, selvom nogle makroøkonomiske udfordringer (som tidligere renteforhøjelser) midlertidigt har bremset den. Luccas marked har vist, at det kan modstå disse påvirkninger – et bevis på byens vedvarende appel og sunde fundamentale forhold.

Indsigter for lokale og internationale købere og investorer

Uanset om du er lokal beboer, der overvejer dit næste hjem, eller en international investor, der kigger på Lucca for første gang, er her nogle skræddersyede indsigter og tips:

Til lokale købere:

  • Fokusér på værdi i de perifere områder: Hvis du er prissat ud af det historiske centrum, så overvej kvarterer som Sant’Anna, San Concordio, Arancio eller San Marco. Disse områder har oplevet stigende efterspørgsel, men tilbyder stadig bedre pris pr. m² end inden for murene (ofte €1.500–€2.200/m² mod €3.000+ i centrum) ltimmobili.it iltirreno.it. De er velforsynede, og med nye infrastrukturer (som den kommende bro og vejudvidelser) bliver de endnu mere bekvemme. Mange unge familier i Lucca vælger første periferi, så disse områder vil sandsynligvis bevare værdi og fællesskabsfølelse.
  • Udnyt lave renter og købsincitamenter: Efterhånden som boliglånsrenterne stabiliseres eller falder, bør lokale førstegangskøbere benytte sig af eventuelle nationale ordninger for unge købere eller nedsatte skatter ved køb af primær bolig (italienske beboere betaler minimal tinglysningsafgift, når de køber deres første hjem). Hold også øje med regionale incitamenter (Toscana tilbyder nogle gange tilskud til køb af landbolig eller energirenoveringer). Da priserne i Lucca er stigende, kan det være klogt at låse en fastforrentet boligfinansiering tidligt, hvis du finder den rigtige ejendom – at vente kan betyde højere boligpriser, selv hvis renterne falder lidt.
  • Renoveringsmuligheder: Mange lokale arver ældre ejendomme eller overvejer at købe dem “da ristrutturare” (til renovering). Renovering kan øge værdien betydeligt, især fordi købere nu lægger vægt på energieffektivitet. Regeringen har reduceret nogle generøse renoveringspræmier, men skattefradrag (50% for renoveringer, 65% for energiforbedringer) findes stadig. Hvis du har tålmodighed til et renoveringsprojekt, kan du forvandle en forsømt lejlighed eller landsbyhus i Lucca til en moderne perle. Denne indsats kan betale sig, da prisforskellen mellem renoverede og ikke-renoverede boliger kan være stor. Husk at indhente nødvendige tilladelser, især i historiske områder.
  • Overvej korttidsudlejning: Hvis du opgraderer til et nyt hjem, men beholder dit gamle, eller hvis du har plads til en lille dependance (anneks/gæstehus) på din grund, kan du overveje markedet for korttidsudlejning. Luccas turisme er stærk; selv udlejning af et værelse eller en lejlighed under store arrangementer (Summer Festival, Comics & Games) kan give betydelige ekstra indtægter. Husk at registrere og følge reglerne (for eksempel betaling af turistskat) for at undgå bøder. For lokale kan det være en måde at lette dine boligudgifter på. Vær dog også opmærksom på eventuelle fremtidige kommunale regler – vær engageret i de lokale diskussioner, så du kan tilpasse dig efter behov.

For internationale købere/investorer:

  • Forstå købsprocessen og omkostningerne: Italiens ejendomskøb involverer en foreløbig kontrakt (compromesso) og derefter en endelig skødeunderskrift (rogito) foran en notar. Det anbefales kraftigt at hyre en engelsktalende italiensk advokat eller en anerkendt autoriseret ejendomsmægler, som kan vejlede dig. Bemærk, at køberomkostninger udgør ca. 9–10% i skatter og gebyrer for ikke-residenter (lidt mindre hvis du bliver resident og udpeger boligen som prima casa). Der findes ikke escrow-agenter i Italien; notarer håndterer transaktionssikkerheden. Sørg for, at alle matrikel- og ejerskabsdokumenter er i orden (din notar eller advokat vil tjekke dette). Overvej også valutaveksling, hvis du ikke har euro – du kan bruge en valutavekslingstjeneste for at fastlåse kursen.
  • Udnyt Skatteregimer: Hvis du planlægger at flytte til Italien, så undersøg flat-tax for nye residente (for personer med høj nettoformue) eller “Impatriati”-ordningen, som kan give en 70% (eller endda 90% i nogle tilfælde) indkomstskattebesparelse for professionelle, der flytter til Italien. Luccas moderate størrelse og ro gør byen til et fremragende valg for dem, der benytter disse ordninger (mange vælger toscanske byer frem for storbyer). For rene investorer, der ikke flytter, skal du være opmærksom på, at lejeindtægter generelt beskattes med en fast sats på 21% (hvis du vælger cedolare secca på boliglejemål), hvilket er ganske rimeligt. Italien har heller ikke strenge udlejerfjendtlige love for små udlejninger – vær dog opmærksom på, at udsættelse af ikke-betalende lejere kan tage tid sammenlignet med USA eller Storbritannien, så undersøg dine lejere grundigt eller brug korttidslejemål.
  • Valg af Kvarter – Livsstil vs Investering: Internationale købere bør tydeliggøre deres prioriteter. Hvis du leder efter et fritidshus eller pensionisthjem, vil du måske prioritere naturskøn charme – f.eks. et landhus på bakkerne omkring Lucca eller en karakterfuld lejlighed med fresker i centrum. Disse vil give glæde og sandsynligvis stige i værdi over tid takket være Luccas appel. Hvis dit hovedfokus er udlejningsinvestering, kan du søge noget andet: for eksempel en moderne lejlighed nær parkering og transport, som er nem at administrere som udlejning, eller flere små enheder, der kan lejes ud separat. Den gode nyhed er, at Lucca kan tilbyde begge dele – du kan finde luksuriøse historiske ejendomme og effektive moderne byggerier. Husk, at historiske ejendomme kan indebære mere vedligeholdelse og flere regler (du kan fx ikke bare installere en elevator uden tilladelse), hvorimod nyere ejendomme (selv blot opførelser fra 1980’erne-2000’erne i udkanten) tilbyder mere bekvemmelighed for lejere. Afvej din personlige brug overfor udbyttemål ved valget.
  • Due Diligence på Ejendomme: Lucca har mange ældre bygninger; hvis du køber en århundredgammel palazzo-lejlighed, så få lavet en byggeteknisk rapport (perizia). Tjek for problemer som fugt, tagets tilstand, seismisk forstærkning osv. Italien er jordskælvsramt i nogle områder (Lucca er selv moderat risiko), så strukturel soliditet er afgørende. Bekræft også, at ejendommen ikke er underlagt kulturarvsbegrænsninger (“vincolo delle Belle Arti”), medmindre du er forberedt på det – det kan begrænse ændringer. Hvis du køber grund for at bygge, så tjek den lokale lokalplan for at sikre, at du faktisk kan bygge det, du forestiller dig. At bruge en betroet lokal geometra eller arkitekt er uvurderligt hertil.
  • Planlæg på Lang Sigt: Markedet i Lucca handler generelt ikke om hurtige handler (selvom nogen, der købte i 2018 og solgte i 2023 sandsynligvis klarede sig godt med ca. 20% gevinst). Det handler mere om stabil vækst og indkomst. Mange udenlandske købere i Toscana beholder ejendomme i årtier og overdrager dem endda til næste generation. Det er klogt at planlægge langsigtet: overvej fremtidigt gensalg (ejendomme med nem adgang og i populære områder vil blive solgt hurtigere), og indregn løbende omkostninger (fællesudgifter, ejendomsskat, forbrug). Hvis du ikke bor i ejendommen fuldtid, skal du beslutte, om du vil hyre et administrationsfirma (flere i Lucca henvender sig til fraværende ejere og tilbyder alt fra havearbejde til betaling af regninger). Det sikrer, at din ejendom bliver passet på, og at eventuelle udlejningsgæster håndteres.
  • Kulturel integration: Endelig et indblik ud over de rene økonomiske aspekter: Lucca har en levende lokal kultur. Internationale tilflyttere, der engagerer sig i lokalsamfundet (lærer lidt italiensk, respekterer lokale skikke, måske deltager i expat-netværk eller melder sig som frivillig ved lokale begivenheder), oplever ofte, at opholdet bliver langt mere givende. Dette er ikke et rent økonomisk punkt, men det relaterer sig indirekte til investering – en velintegreret ejer har større sandsynlighed for at kunne navigere lettere gennem bureaukratiske eller ejerforeningsmæssige udfordringer, få tips om lokale muligheder og generelt få en positiv oplevelse af deres ejendomsrejse. Mange internationale købere er blevet taget godt imod i Lucca, ikke mindst på grund af byens lange historie med udenlandske besøgende, så tøv ikke med at blive en del af fællesskabet.

Sammenfattende gælder, at lokale bør udnytte de bedrede forhold til at opgradere eller investere klogt, mens internationale købere skal lave grundigt forarbejde, men kan se frem til en givende investering – både økonomisk og i forhold til livsstil – i Lucca. Markedet byder på muligheder for forskellige behov, og med en gennemtænkt strategi (og god rådgivning) kan du udnytte Luccas potentiale bedst muligt.

Forventede udviklinger og udsigter (2025–2028)

Ser vi fremad, er udsigterne for boligmarkedet i Lucca fra 2025 til 2028 forsigtigt optimistiske, præget af forventninger om fortsat vækst dog med øget stabilisering. En række prognoser og tendenser peger på, hvordan markedet kan udvikle sig:

  • Moderation af prisvækst: Efter det hurtige opsving efter pandemien og de stærke stigninger i 2024-25 forventes det, at stigningen i salgspriser vil aftage til et mere bæredygtigt niveau. Brancheeksperter forudser mindre årlige stigninger fremover (på nogle få procent årligt i stedet for høje enkeltdigitale stigninger) ltimmobili.it. Grundlæggende bør markedet skifte fra boom til sund stabilitet. I 2026-2027 forventes boligerne i Lucca at ligge højere i pris end i dag, men kurven kan flade noget ud, især hvis udbuddet øges via nybyggeri. Denne stabilisering anses faktisk for positiv – en “blød landing” holder muligheden for køb inden for rækkevidde og forhindrer en boble. Undtagelsen kan være luksussegmentet, som fortsat kan klare sig ekstra godt, hvis den internationale efterspørgsel forbliver stærk (Knight Franks prognose vurderer, at prime-markederne forbliver robuste, med Toscana der fastholder momentum ind i 2025 og længere frem idealista.it). Samlet forventes Luccas priser at stige moderat, klare sig bedre end landsgennemsnittet i Italien, men ikke på samme ekstreme niveau som de seneste to år.
  • Fortsat styrke på udlejningsmarkedet: Udlejningssektoren forventes at forblive stærk. Alle indikatorer peger på, at 2025 vil byde på yderligere lejeforhøjelser, omend måske ikke så markante som i 2024. Turismen i Toscana forventes at vokse, og tendenser til fjernarbejde betyder, at flere semi-fastboende lejer i attraktive byer som Lucca. Anden halvdel af 2025 forventes at give fortsat høj efterspørgsel efter lejeboliger, især i bymidter og turistområder ltimmobili.it. Hvis den nuværende udvikling fortsætter, kan Luccas huslejer i 2028 være væsentligt højere end i dag (nogle estimater anslår, at gennemsnitshuslejen kan ligge langt over €13/m² til den tid). Dette lover godt for udlejere og investorer og holder afkastet attraktivt. Én note: hvis lejeinflationen langt overstiger lønudviklingen, kan der opstå politisk pres for huslejeregulering eller støtte til lejere, selvom Italien historisk set ikke har indført stramme loft på huslejer i den private boligsektor. Alternativt kan et stort udbud af nye boliger (via ombygninger eller nybyggeri) inden 2026 dæmpe lejeforhøjelserne en smule ved at øge udbuddet. Men givet Luccas popularitet bør udlejningsbelægningen forblive meget høj.
  • Indflydelse fra nyt udbud og projekter: Mellem nu og 2028 vil nogle af de byprojekter, der er omtalt, blive realiseret. De store projekter i San Concordio, hvis de godkendes, kan udbygges i etaper i løbet af 2026-2027. Dette vil tilføre markedet moderne lejligheder og erhvervslokaler. Kortsigtet effekt: Når disse projekter sælges (ofte som projektsalg), kan det trække en smule efterspørgsel væk fra ældre boliger og måske sænke prisvæksten i den eksisterende boligmasse. Langsigtet effekt: En succesfuld udbygning bliver et nyt attraktivt område, hvilket potentielt kan løfte profilen (og priserne) i hele bydelen. Ligeledes forventes infrastrukturen, såsom den nye bro, at stå færdig i 2026, hvilket forbedrer trafikken – husejere på den nordlige side af Lucca kan opleve prisstigninger takket være bedre forbindelse. De kulturelle projekter (Kunstcenter m.m.) vil berige Luccas tiltrækningskraft i 2025-2026 og indirekte støtte ejendomsmarkedet ved at tiltrække flere besøgende og måske nye beboere inden for kreative fag. Samlet set bør Lucca i 2028 have bedre infrastruktur, mere boligmassen og flere attraktioner – faktorer, der generelt understøtter et robust ejendomsmarked. Der er en risiko for, at hvis mange nye boliger bliver udbudt på én gang, kan der være et midlertidigt overudbud, men ud fra de nuværende efterspørgselsprognoser ventes disse boliger at blive absorberet, især hvis antallet af tilflyttere og migranter fortsætter med at vokse.
  • Udenlandsk efterspørgsel og globale faktorer: På den internationale front forventes Luccas stjerne på det globale ejendomsmarked fortsat at stige. Toscana optræder ofte på “bedste steder at købe”-lister, og Luccas nylige udvikling har sat byen på kortet for flere investorer. Knight Frank’s 2025 Wealth Report fremhæver Italien (og Toscana) som en central destination for global velstand, en tendens der forventes at fortsætte idealista.it. Vi forventer stabil eller stigende interesse fra udenlandske købere frem til 2028, understøttet af Italiens konkurrencedygtige priser (stadig billigere end Frankrig eller UK for tilsvarende ejendomme) og gunstige skatteordning (flat-tax for tilflyttere ser ikke ud til at blive afskaffet og forbliver et trækplaster). Globale faktorer kan dog have indflydelse: hvis geopolitiske eller økonomiske begivenheder forårsager fx et fald i britiske eller amerikanske købere (pga. valutakursudsving eller politiske ændringer), kan Lucca opleve en ændret køberprofil. Men byen har et forskelligartet internationalt publikum, så afhængigheden af ét enkelt land er begrænset. En mulig udvikling er den fortsatte stigning i fjern-/hybridarbejde – i 2025 har mange virksomheder globalt indført hybridmodeller, og i 2028 vil endnu flere muligvis vælge at bo steder som Lucca og arbejde på afstand. Dette kan skabe en ny strøm af langtidslejere eller købere (digitale nomader der bliver boligejere). Italien overvejer særlige digitale nomadevisa, som kunne være fuldt i kraft til den tid, hvilket vil lette adgangen for ikke-EU-borgere til at bo og købe bolig.
  • Økonomisk udsigt: Italiens makroøkonomiske udsigter for mellemlang sigt er forholdsvis stabile. Vækstprognoserne for 2025-2027 ligger på 1–2% årligt for BNP, medmindre der opstår eksterne chok. Inflationen forventes at forblive moderat (den voldsomme stigning i begyndelsen af 2020’erne er aftaget). For ejendomsmarkedet er renteforventningen afgørende: pr. 2025 ser det ud til, at stramningscyklussen er ovre, og nogle forventer svage rentenedsættelser sidst i 2025 eller 2026, hvis inflationen forbliver lav. Dette scenarie vil gradvist sænke realkreditrenterne og dermed igen give ejendomsmarkederne i Europa et løft. Derfor bør finansieringsbetingelserne i 2025-2028 være neutrale til positive for Lucca – ikke de ultralave renter fra 2021, men mere fordelagtige end i 2023. En udfordring kan være kreditadgangen: Italienske banker er sunde, men hvis EU-reglerne strammer långivningen, eller der opstår finansiel uro, kan bankerne blive mere selektive. Lige nu er det dog ikke et stort problem, og bankerne konkurrerer faktisk igen om realkreditkunder.
  • Regulatoriske ændringer: I løbet af de næste par år kan vi forvente nogle regulatoriske tilpasninger, der påvirker ejendomsmarkedet. For eksempel kan EU’s direktiv om bygningers energiydelse få Italien til at indføre strengere regler for salg/udlejning af energieffektive dårlige boliger inden 2030. I forventning herom kan ejendomme med lav energimærkning begynde at blive solgt med rabat, mens miljøvenlige boliger stiger i værdi – dette blev allerede bemærket som en tendens for 2025 ltimmobili.it og vil intensivere frem mod 2028. Investorer, der opgraderer boliger nu, vil sandsynligvis høste fordelene. Derudover kan det lokale styre finjustere reglerne for korttidsudlejning, hvis boligmanglen forværres – muligvis ved at indføre et registreringssystem eller begrænsninger i det historiske centrum for at sikre, at nogle boliger forbliver til rådighed for lokale. Dette er spekulativt, men værd at holde øje med. Positivt set kan succesen med at omdanne erhvervsbygninger til boliger føre til, at byen identificerer andre underudnyttede områder (måske uudnyttede offentlige bygninger osv.) til omdannelse, hvilket potentielt kan tilføje spændende ejendomme til markedet (forestil dig for eksempel en gammel skole eller kontorbygning, der er omdannet til moderne loftslejligheder inden 2027).
  • Markedstendenser: I 2028 forventes boligejendomme i Lucca at være lidt mere udbredte (takket være nybyggeri), men stadig efterspurgte. Detailhandel vil sandsynligvis koncentrere sig endnu mere i de blomstrende turistgader (og måske i nye blandede byggeprojekter), mens marginale butikslokaler fortsat udfases eller omdannes til andet. Kontorområder kan moderniseres en smule – vi kan se co-working spaces eller opgraderede små kontorer snarere end en udvidelse i det samlede område. Industri/Logistik forventes at forblive en stabil, men usynlig støttepille; hvis noget, kan der komme vækst i grøn logistik (solcellelagre mv.), efterhånden som bæredygtighed bliver et fokus i Toscana.

Afslutningsvis bør perioden 2025–2028 blive en tid med konsolidering og stabil vækst for ejendomsmarkedet i Lucca. Interesserede parter kan forvente en by i vækst med forbedret infrastruktur, der understøtter ejendomsværdierne. Priser og huslejer forventes fortsat at stige, dog i et roligere tempo end ved tidens begyndelse. Investorer vil fortsat finde muligheder – især med fokus på kvalitet (uanset om det er energieffektive boliger eller velplacerede erhvervslokaler), som markedet i stigende grad belønner. Luccas kombination af historisk charme og moderne levevilkår vil sandsynligvis tiltrække endnu flere beboere og turister inden 2028 og styrke den positive udvikling for ejendomsmarkedet yderligere. Medmindre uforudsete globale kriser opstår, ser Lucca ud til at gå en periode i møde med balanceret vækst og vil bevare sin nye status som et attraktivt toskansk ejendomsmarked, mens byen fastholder den unikke karakter, der gør den speciel.

Kilder:

Marcin Frąckiewicz

Skriv et svar

Your email address will not be published.

Don't Miss

St. Tropez Real Estate Boom: Inside the 2025 Luxury Property Market and Future Forecasts

St. Tropez ejendomsboom: Indblik i markedet for luksusejendomme i 2025 og fremtidige forudsigelser

Ejendomsmarkedet i Saint-Tropez forbliver et af de mest eksklusive og
Thailand Real Estate Market Outlook 2025: Trends, Forecast & Analysis

Thailands ejendomsmarked udsigter 2025: tendenser, prognoser og analyse

Resumé: Thailands ejendomsmarked i 2025 navigerer i et blandet landskab.