·······

Ejendomsmarkedet i Melbourne: Udsigter for 2025 og frem

juli 23, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Melbournes ejendomsmarked i 2025 viser tydelige tegn på en genopretning efter en udfordrende periode. Både bolig- og erhvervssektoren oplever skiftende dynamikker, da Australiens næststørste by nyder godt af fornyet efterspørgsel, rekordhøj befolkningstilvækst og forbedret stemning. I denne omfattende rapport gennemgår vi de seneste tendenser på Melbournes ejendomsmarked – fra boligpriser og populære forstæder til lejeafkast og infrastrukturens betydning – og ser fremad mod, hvad investorer, udviklere og boligejere kan forvente i de kommende år.

Tendenser på boligmarkedet (2025)

Melbournes boligmarked er gået ind i 2025 med stigende momentum. Efter en nedgang gennem 2022–2023, hvor stigende renter og pandemiforstyrrelser fik værdierne til at falde, er udviklingen nu vendt. Faktisk har boligværdierne i Melbourne nu haft flere måneder i træk med vækst i begyndelsen af 2025 propertyupdate.com.au. Dette markerer en bemærkelsesværdig vending fra 2024, hvor priserne faldt i de fleste måneder propertyupdate.com.au. Markedsstemningen forbedres, efterhånden som køberne genvinder tilliden i forventning om, at renterne vil stabilisere sig eller endda begynde at falde senere på året commercialrealestate.com.au. Vigtigt er det, at Melbourne fortsat er understøttet af stærke fundamentale forhold – robust befolkningstilvækst, store infrastrukturinvesteringer og en diversificeret økonomi – hvilket styrker byens status som et af Australiens bedste ejendomsmarkeder på lang sigt propertyupdate.com.au.

Flere faktorer bidrager til de nuværende dynamikker på boligmarkedet. På udbudssiden har nybyggeri ikke kunnet følge med efterspørgslen. Byggetilladelser i Victoria har ligget på et lavt niveau – kun omkring 56.000 nye boliger blev godkendt det seneste år (frem til marts 2025), hvilket er langt under de ca. 75.000 om året, der er nødvendige for at opfylde vækstmålene realestate.com.au realestate.com.au. Høje byggeomkostninger og konkurser blandt byggefirmaer har yderligere begrænset det nye udbud realestate.com.au realestate.com.au. Denne underforsyning kolliderer med en stigende efterspørgsel drevet af befolkningstilvækst, hvilket skaber konkurrence om de eksisterende boliger. Udbuddet af boliger til salg forbliver relativt stramt; selvom nye boliger til salg steg markant i maj 2025 (det næsthøjeste maj-niveau nogensinde), er det samlede antal boliger til salg stadig lavere end året før shapepropertygroup.com.au, hvilket indikerer, at mange sælgere holder igen – måske i håb om højere priser. Resultatet er, at velpræsenterede boliger, især i attraktive forstæder, tiltrækker stor køberinteresse og hurtigere salg. Auktionernes afslutningsprocent i Melbourne nåede omkring 67% i maj 2025 – det højeste i næsten to år, hvilket afspejler den fornyede købertiltro shapepropertygroup.com.au.

Bemærkelsesværdigt er ikke alle segmenter af markedet lige. Fritliggende huse og familievenlige ejendomme i etablerede områder fører an i genopretningen. Til sammenligning oplever lejligheder med høj tæthed i indre by – især ældre højhuse – fortsat modvind på grund af overudbud og forsigtig investorinteresse. Ejendomseksperter advarer mod køb af projektsalg-lejligheder i Melbournes CBD og indre forstæder, som historisk har underpræsteret på grund af stort udbud og svagere langsigtet kapitalvækst propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. På den anden side oplever mellemforstæder med begrænset udbud (f.eks. huse på gode grundstørrelser) og stærk appel til ejerboligkøbere øget efterspørgsel. Overordnet set bevæger boligmarkedet sig i 2025 fra et købers marked mod et mere balanceret eller endda sælgers marked. Købere, der for et år siden kunne forhandle store rabatter, oplever nu, at dette vindue indsnævres, efterhånden som konkurrencen tilspidses shapepropertygroup.com.au.

Tendenser på markedet for erhvervsejendomme (2025)

Erhvervsejendomssektoren i Melbourne står også ved et vendepunkt i 2025. Efter at have klaret pandemien og høje renter, viser forskellige erhvervsejendomstyper nu forskellige tendenser:

  • Kontorlokaler: Melbournes kontormarked forbliver svagt, især i CBD. Byen fortsætter med at have den højeste kontorledighedsrate i Australien, med ledigheden i CBD stabil omkring 18 % pr. januar 2025 propertycouncil.com.au. Dette er markant over det nationale CBD-gennemsnit (~13,7 %) og afspejler vedvarende udfordringer som fjernarbejde og nytilførte lokaler propertycouncil.com.au. Efterspørgslen efter kontorlokaler har været negativ i de seneste rapporteringsperioder propertycouncil.com.au, selvom der er tegn på, at det værste måske er overstået. Kontorer i premium-kategorien klarer sig lidt bedre end sekundære lokaler, men selv A-klasse bygninger i Melbourne havde ~18,5 % ledighed i starten af 2025 propertycouncil.com.au. Udlejere reagerer ved at tilbyde incitamenter og renovere ældre kontorer for at tiltrække lejere. Den høje ledighed og de reducerede huslejer i visse områder giver muligheder for virksomheder til at opgradere lokationer og for investorer til at erhverve kontorejendomme til nedsat pris. Brancheanalytikere forventer, at kontorsektoren vil gradvist komme sig frem mod 2026, efterhånden som initiativer for at vende tilbage til kontoret vinder indpas, og økonomien forbedres commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Dog kan det blive en langsom proces; politisk støtte (såsom at regeringen pålægger medarbejdere at vende tilbage til kontorerne) kan spille en rolle i at genoplive efterspørgslen efter kontorer i Melbournes CBD propertycouncil.com.au.
  • Detailhandelsejendom: Efter flere hårde år er detailhandelsejendomme ved at gøre comeback. Fodtrafik og detailforbrug er steget efter ophøret af nedlukninger og turisters og kontorarbejderes tilbagevenden til byen. Butiksstrøg og indkøbscentre melder om flere besøgende, og investorer genvinder interessen for velbeliggende detailaktiver. Faktisk udgjorde detailhandelsejendomme i 2024 en stigende andel af erhvervshandler, hvilket indikerer fornyet tillid til sektoren commercialrealestate.com.au. Analytikere forudser, at 2025 vil byde på den stærkeste investorinteresse for detailhandelsejendomme i omkring et årti, i takt med at stemningen vender positivt commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Førsteklasses butikscentre og centre baseret på essentielle tjenester (supermarkedsforankrede, store detailformater osv.) har vist sig modstandsdygtige, og mange indkøbscentre har tilpasset sig ved at tilføje underholdnings- og spisemuligheder for at tiltrække flere besøgende commercialrealestate.com.au. Selvom modvind som e-handel stadig eksisterer, betragtes fysiske butikker i Melbourne – især i vækstområder og etablerede forstæder – igen som en solid aktivklasse. Lejeafkastet for detailhandelsejendomme er blevet attraktivt efter prisjusteringer, og begrænset ny detailudvikling de seneste år betyder, at udbuddet er stramt på de bedste beliggenheder.
  • Industri og logistik: Industriejendomssektoren har været den mest fremtrædende performer på landsplan, og Melbourne er ingen undtagelse. En enorm efterspørgsel efter lagre, distributionscentre og logistikfaciliteter (boostet af e-handelsboomet og omlægninger i forsyningskæden) har drevet ledigheden i industrien ned på rekordlave niveauer de seneste to år. Pr. midten af 2025 er ledigheden for industriejendomme i Melbourne steget en smule til omkring 4% propertycouncil.com.au – en mindre stigning på grund af ny udbud, der kommer på markedet i de ydre forstæder – men dette er stadig usædvanligt lavt efter internationale standarder og signalerer et meget stramt marked propertycouncil.com.au. I Melbournes vigtige østlige og sydøstlige industrikvarterer er ledigheden endnu lavere (næsten 1–2%), mens det ydre vest, med en bølge af nye udviklinger, har mere ledig plads propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Lejen for industrienheder og logistiklagre er steget kraftigt de seneste 18 måneder, og selvom lejefremgangen kan aftage, efterhånden som mere udbud leveres, forventes belægningsprocenterne at forblive høje. Investorinteressen for industriejendomme forbliver stærk, men afkastene er blevet presset ned til historisk lave niveauer på grund af sektorens popularitet. En vis normalisering finder sted – for eksempel steg den nationale ledighed for industriejendomme til 2,8% i første halvår 2025 fra tættere på 1% på bunden propertycouncil.com.au – men Melbournes industrimarked er stadig blandt de strammeste globalt, med langsigtede efterspørgselsdrivere som begrænset industrigrund og vedvarende vareforbrug på plads propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Overordnet set fortsætter industriejendomme med at tilbyde stabil indkomst og vækstpotentiale, selvom dagene med tocifrede lejestigninger måske er ved at køle af.

Sammenfattende er Melbournes erhvervsmarked i 2025 præget af genopretning og muligheder: kontorsektoren tilbyder modcyklisk investeringspotentiale, da værdierne rammer bunden, detailhandlen er på vej tilbage med opsparet forbrugeraktivitet, og industrien forbliver en drivkraft, omend med let lettede forhold. Dygtige investorer er begyndt at vende tilbage til erhvervsmarkedet, udnytter omvurderede aktiver og forventer langsigtet vækst, efterhånden som den økonomiske cyklus vender commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Vigtige indsigter om specifikke forstæder: Vækstområder og eftertragtede kvarterer

Melbourne er et stort byområde, og ejendomsmarkedets præstation varierer meget fra forstad til forstad. I 2025 er visse områder ved at blive vækst-hotspots på grund af faktorer som infrastrukturprojekter, demografiske tendenser og relativ overkommelighed. Her er nogle vigtige indsigter om specifikke forstæder:

  • Indre og mellemste ring-stjerner: Velhavende forstæder tæt på centrum og veletablerede områder i den mellemste ring viser fortsat stærk efterspørgsel og, i nogle tilfælde, kraftig prisvækst. I det forgangne år har prestigefyldte kvarterer som Toorak og South Yarra oplevet, at huspriserne er steget med omkring $136k–$237k, hvilket er mere end den gennemsnitlige årsløn propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Den indre østlige bue (f.eks. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) har også opnået sekscifrede stigninger i medianværdier propertyupdate.com.au. Disse områder nyder godt af eksklusive faciliteter, skoler og attraktiv livsstil, og det begrænsede udbud holder konkurrencen høj. Forstæder i mellemste ring i en radius på 5–15 km fra CBD – for eksempel Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley og Box Hill – fremhæves af køberrådgivere som områder med stor værdi i 2025 auspropertyprofessionals.com.au. De kombinerer relativ overkommelighed (sammenlignet med centrum) med stor efterspørgsel på udlejning og god infrastruktur. Disse forstæder, som ofte er under forvandling, forventes at komme sig hurtigt, når markedet vender, på grund af lavt boligudbud og bred køberinteresse auspropertyprofessionals.com.au. Investorer kigger også mod “søsterforstæder” ved siden af disse hotspots, i forventning om en afsmittende effekt på priserne, når de primære områder bliver varme auspropertyprofessionals.com.au.
  • Fremvoksende infrastrukturkorridorer: Store transportprojekter er ved at omforme Melbournes ejendomskort, og forstæder beliggende tæt på ny infrastruktur står til langsigtet vækst. Et godt eksempel er Suburban Rail Loop (SRL) – en enorm orbital jernbanelinje under opførelse. Områder langs SRL-ruten, såsom Clayton, Burwood og Cheltenham, tiltrækker opmærksomhed fra kloge investorer og udviklere auspropertyprofessionals.com.au. Disse lokaliteter er udset til at blive vel-forbundne knudepunkter, hvilket typisk øger ejendomsværdierne, når projekterne nærmer sig færdiggørelse. Ligeledes vil Metro Tunnel (forventes åbnet i 2025) levere nye underjordiske stationer ved Arden (North Melbourne) og Parkville; de omkringliggende områder oplever allerede øget udviklingsinteresse. Sunshine, i de vestlige forstæder, er endnu et område at holde øje med – det bliver et vigtigt knudepunkt for den fremtidige Melbourne Airport Rail og metrolinjer, hvilket positionerer det som et nyt vækstcenter. Når infrastrukturen tages i brug, har forbedret tilgængelighed og nye faciliteter en tendens til at øge både efterspørgsel og priser i disse forbundne forstæder.
  • Gentrificerende familieforstæder: En række tidligere undervurderede forstæder er nu i gang med en hurtig gentrificering, hvor unge familier og professionelle søger mere plads. I det østlige Melbourne oplever områder som Ringwood, Blackburn og Glen Waverley denne forvandling auspropertyprofessionals.com.au. De kan prale af gode skoler, parker og transportforbindelser, hvilket gør dem attraktive for langsigtede ejerboligkøbere. Opgraderinger af lokale indkøbs- og spisemuligheder (samt nogle igangværende infrastrukturforbedringer) løfter disse samfunds profil. Som resultat er boligefterspørgslen i disse forstæder stærk, hvilket presser både priser og leje op. Ligeledes oplever områder i nord og nordvest (for eksempel Pascoe Vale, Preston og Coburg i nord) nye caféer, renoveringer og unge købere, der forvandler området. Disse gentrificerende lokaliteter tilbyder ofte solide investeringsmuligheder, da de starter fra et lavere prisniveau, men har tydelige drivkræfter for kapitalvækst.
  • Ydre vækstkorridorer: Melbournes ydre forstadskanter – især i vest og nord – fortsætter med at absorbere størstedelen af byens befolkningsvækst. Områder som Fraser Rise–Plumpton (Melbournes ydre vest) førte delstaten i befolkningstilvækst sidste år (+4.300 personer i 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, og andre som Cranbourne og Tarneit oplever stor vækst med nye boligområder. Disse vækstkorridorer tilbyder masser af ny jord og hus-og-grund-pakker, som tiltaler førstegangskøbere og migranter. Dog bør købere være forsigtige: selvom disse områder oplever hurtig befolkningsvækst, er der ofte rigeligt med nyudvikling og mangel på etablerede faciliteter. Som en analytiker bemærker, afspejler den hurtige vækst i steder som Melton og Werribee South i høj grad “befolkningsvækst og rigelig nyudvikling, men ikke nødvendigvis kapitalvækst” i ejendomsværdier propertyupdate.com.au. På længere sigt kan begrænset lokal infrastruktur – færre transportforbindelser, skoler og hospitaler – begrænse prisstigninger i nogle af de fjernere boligområder propertyupdate.com.au. Kort sagt er ydre forstæder overkommelige og efterspurgte til boligformål, men de indebærer generelt højere investeringsrisiko og giver typisk langsommere kapitalvækst end indre/mellemforstæder (medmindre de understøttes af større infrastrukturforbedringer).

I det nuværende marked er valg af forstad afgørende for både investorer og boligkøbere. Højt efterspurgte, velbeliggende kvarterer med begrænset udbud kommer stærkt tilbage og forventes at klare sig bedst, mens ensartede ydre forstæder med overudbud kan halte bagefter. At holde øje med infrastrukturplaner og kommunale udviklingsprognoser kan hjælpe med at identificere den næste spirende forstad. For eksempel kan områder nær planlagte SRL-stationer eller nye motorvejsudfletninger i dag blive ejendoms-hotspots i 2030. Overordnet set spænder Melbournes muligheder i 2025 fra eksklusive indre enklaver til kommende mellemforstæder og udvalgte vækstområder – og tilbyder muligheder for forskellige budgetter og strategier.

Ejendomspriser: Tendenser og prognoser

Efter en periode med korrektion er Melbournes ejendomspriser igen på vej opad i 2025. Medianprisen på huse i Melbourne toppede i begyndelsen af 2022 (omtrent på højdepunktet af pandemiens boom) og faldt derefter med cirka 10% gennem 2023 auspropertyprofessionals.com.au. Denne nedgang, forårsaget af rentestigninger og en midlertidig udvandring af investorer, gjorde Melbourne til et af de mest “undervurderede” hovedbymarkeder i Australien i begyndelsen af 2024 auspropertyprofessionals.com.au. Spoler vi frem til midten af 2025, er situationen ved at forbedre sig: priserne er stabiliseret og er begyndt at stige moderat. Domains Home Price Index viser, at Melbournes boligværdier er på vej ud af negativ årlig vækst – i maj 2025 var det årlige fald lettet til kun -1,2%, en stor forbedring fra -7,8% i begyndelsen af 2023 corelogic.com.au corelogic.com.au. Fra måned til måned er priserne begyndt at stige svagt siden omkring februar 2025 corelogic.com.au. I praksis oplever købere og sælgere, at markedets bund sandsynligvis er passeret.

Ser man fremad, forudser prognosemagerne yderligere prisvækst for Melbourne gennem 2025 og 2026. Domains seneste fremskrivninger indikerer, at Melbourne kan komme til at føre an i nationen i den næste optur. Ved udgangen af regnskabsåret 2025–26 (juni 2026) forventes Melbournes medianhuspris at nå en rekord på ca. 1,11 millioner dollars, hvilket svarer til en stigning på cirka 6 % i forhold til værdierne midt i 2025 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Denne stigning (~66.000 dollars) vil fuldt ud slette tabene fra det nylige fald og sætte en ny pristop australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Enhedspriser forventes også at stige, dog i et langsommere tempo – Melbournes medianpris for enheder forventes at ramme ca. 584.000 dollars i midten af 2026, hvilket stadig er omkring 3 % under toppen i 2021 australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Denne mere beskedne genopretning for enheder tilskrives det vedvarende overskud af usolgte lejligheder fra tidligere byggebooms shapepropertygroup.com.au. Ikke desto mindre vil faktorer som forbedret overkommelighed, incitamenter til førstegangskøbere og befolkningstilvækst støtte lejlighedsmarkedet og sandsynligvis skubbe enhedsværdierne opad i de kommende år shapepropertygroup.com.au.

Flere drivkræfter ligger til grund for disse prisprognoser. For det første forventes låneomkostningerne at falde – finansmarkederne forventer, at Reserve Bank of Australia vil begynde at sænke renten i slutningen af 2025 commercialrealestate.com.au. Lavere realkreditrenter øger købernes kapacitet og stimulerer typisk efterspørgslen, hvilket lægger pres opad på priserne. Domains økonomer bemærker, at Sydney og Melbourne, som har blandt de højeste husholdningsgældsniveauer, har tendens til at reagere hurtigst på renteændringer australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Det betyder, at så snart rentenedsættelser implementeres eller endda signaleres tydeligt, kan Melbournes køberaktivitet og prisvækst accelerere. For det andet forventes begrænset boligmængde at fortsætte. Nybyggeri forventes ikke hurtigt at tage fart (givet de igangværende udfordringer i byggebranchen), så boligmanglen vil fortsat være en nøglefaktor s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Stærk befolkningstilvækst (diskuteret i demografiafsnittet) i forhold til denne begrænsede udbud vil naturligt presse boligpriserne opad. Endelig giver forskellige statslige støtteordninger – såsom tilskud til førstegangskøbere, delte egenkapitalordninger og stempelafgiftslettelser for lavere priskøb – en vis efterspørgselsstimulans på indgangsniveauet, hvilket hjælper flere købere ind på markedet og dermed løfter det overordnede prisniveau.

Det er værd at bemærke, at Melbourne i øjeblikket tilbyder en værdifordel sammenlignet med andre større byer, hvilket kan give ekstra prisvækst, efterhånden som investorer og tilflyttere fra andre delstater bemærker forskellen. For eksempel er den gennemsnitlige huspris i Sydney cirka 60–65 % højere end i Melbourne pr. begyndelsen af 2025 shapepropertygroup.com.au, en forskel der er vokset markant siden 2019. Ligeledes har Brisbane og Adelaide – som tidligere var langt billigere – set deres priser nærme sig Melbournes niveau shapepropertygroup.com.au. Denne relative overkommelighed i Melbourne (på trods af at det er en stor global by) gør byen til et trækplaster for prisfølsomme købere. Som en rapport fremhævede, er Melbourne nu meget attraktiv for investorer og opkøbere, der finder Sydney uopnåelig shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Hvis renterne falder, kan disse købere strømme ind på Melbournes marked, udnytte byens rabat og drive værdierne op shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Selvfølgelig indebærer prognoser usikkerheder. De fleste analytikere forventer stabil, moderat vækst (på omkring 4–6 % om året de næste par år) frem for en tilbagevenden til de tocifrede årlige stigninger, der blev set i 2021. Begrænsninger i overkommelighed – med medianboligpriser omkring 8–9 gange indkomsten – vil naturligt begrænse, hvor hurtigt priserne kan stige, især hvis lønningerne ikke følger med s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Der er også risici på nedsiden, såsom en genopblussen af inflation, der holder låneomkostningerne høje, eller ethvert nyt økonomisk chok, der rammer beskæftigelsen. Ikke desto mindre er konsensus blandt banker og analysefirmaer, at Melbournes boligværdier fortsat vil stige frem mod 2026 australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. For boligejere tyder dette på, at egenkapitalen vil blive genopbygget, og for potentielle købere kan det at vente betyde, at man skal betale mere senere.

Sammenfattende er Melbournes priser, efter en blød periode, på vej op igen, om end i et roligt tempo. Byen forventes at genvinde sine tidligere pristoppe inden for det næste års tid australianpropertyupdate.com.au, og derefter potentielt bevæge sig ind i nyt højterritorium. Medmindre der opstår chok, bør 2025–2027 være en periode med fornyet vækst i ejendomsværdier, understøttet af lettere kreditvilkår, befolkningsdrevet efterspørgsel og Melbournes vedvarende attraktivitet som et sted at bo og investere.

Udviklingen på udlejningsmarkedet (afkast og tomgangsprocenter)

Melbournes lejeboligmarked har været under ekstraordinært pres, kendetegnet ved rekordlave tomgangsprocenter og kraftige huslejestigninger, selvom der er tegn på, at tempoet for huslejestigninger er begyndt at aftage. Tomgangsprocenter i Melbourne styrtdykkede i 2022–2023, da byen kom ud af COVID-nedlukninger, og lejere vendte tilbage (herunder tilbagevendende internationale studerende). Ved udgangen af 2023 var tomgangsprocenten i Melbourne faldet til omkring 1%–1,5%, et ekstremt lavt niveau, der ikke er set i over et årti. I nogle måneder dykkede den endda under 1% i visse dataserier propertyupdate.com.au. Ved indgangen til 2025 er tomgangsprocenten steget en smule – og ligger på omkring 1,5% til 2% midt i 2025 – men det er stadig historisk set usædvanligt lavt (til sammenligning anses en tomgangsprocent på 3% ofte for at være et “balanceret” lejeboligmarked). De seneste tal viser Melbournes tomgangsprocent på omkring 1,8% i begyndelsen af 2025, op fra ~1,1% året før propertyme.com.au, hvilket afspejler en mindre lettelse. Ligeledes rapporterede CoreLogic en stigning i tomgangsprocenten fra et lavpunkt på 1,4% i slutningen af 2023 til ~1,9% ved udgangen af 2024 corelogic.com.au. Selv med denne lille lettelse, forbliver det en stor udfordring at finde en lejebolig for lejere. Fremvisninger i populære forstæder har ofte snesevis af ansøgere, og boliger bliver udlejet inden for få dage.

Denne ekstremt stramme ledighedssituation har drevet lejepriserne til rekordhøje niveauer. Under opsvinget efter nedlukningen steg lejepriserne i Melbourne tocifret – i 2022 oplevede nogle forstæder, at lejen steg med 15–20% på blot ét år. I 2023 toppede den årlige lejevækst i Melbourne omkring ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. Dog er lejevæksten aftaget, efterhånden som betalbarheden er blevet presset. I løbet af året frem til udgangen af 2024 steg lejepriserne i Melbourne med mere moderate ~4,1% corelogic.com.au – stadig over det langsigtede gennemsnit, men langt fra det tidligere boom. For marts-kvartalet 2025 har stigningerne ligget på lave, ensifrede procenter. Den medianleje pr. uge i Melbourne er nu cirka $600+ (for både huse og lejligheder). Ved udgangen af 2024 var Melbournes medianleje for boliger $604 pr. uge, hvilket faktisk gjorde byen til den næstbilligste hovedstad for lejere efter Hobart corelogic.com.au. (Til sammenligning var Sydney på hele $773/uge corelogic.com.au, hvilket understreger, at Melbourne, selvom det er dyrt, ikke er lige så kostbart som Sydney for lejere.) Lejere i Melbourne bruger stadig en stor andel af deres indkomst på bolig – i gennemsnit omkring en tredjedel af husstandsindkomsten, det højeste forhold nationalt siden mindst 2006 corelogic.com.au – hvilket betyder, at der er en grænse for, hvor meget mere lejen kan stige, før det bliver uoverkommeligt for lejerne.

En af de mest markante udviklinger på Melbournes lejeboligmarked har været udtrædelsen af mange investorer/udlejere, hvilket har reduceret udbuddet af lejeboliger. Data fra Victorias Residential Tenancies Bond Authority (RTBA) afslører en hidtil uset tendens: flere lejebetalinger bliver tilbagebetalt (dvs. udlejere forlader markedet og returnerer depositum), end der indbetales nye depositummer. I første kvartal af 2025 blev for eksempel 3.398 flere depositummer tilbagebetalt end der blev indbetalt nye i Victoria propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Med andre ord, antallet af aktive lejeboliger skrumper – noget der ikke er sket i over 20 års registrering propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Siden midten af 2023 har Victoria mistet omkring 25.000–30.000 lejeboliger fra markedet abc.net.au abc.net.au, da udlejere sælger eller omdanner deres ejendomme. Denne tilbagetrækning fra investorer skyldes flere faktorer: højere renter (som gør det dyrere at eje investeringsejendomme), større byrder med grundskyld og stempelafgift i Victoria (hvilket har gjort det mindre profitabelt at være udlejer propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), og strenge lejelove, som nogle udlejere mener favoriserer lejere for meget (f.eks. vanskelige udsættelsesprocesser, påkrævede vedligeholdelsesstandarder) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Den victorianske regering har indført over 130 ændringer af lejelovgivningen i de senere år, hvilket har givet lejere flere rettigheder i forhold til kæledyr, mindre ændringer og opsigelse af lejemål, hvilket – selvom det er godt for lejernes tryghed – er blevet nævnt af udlejergrupper som en årsag til, at nogle forlader markedet propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Denne perfekte storm har ført til en reduktion i lejealle opslag, hvilket forværrer manglen på ledige lejeboliger. Paradoksalt nok har indførelsen af politikker, der sigter mod at hjælpe lejere (som huslejebremser eller ekstra lejerbeskyttelse) og højere skatter for investorer, på kort sigt ført til, at mange investorer har trukket sig, hvilket reducerer udbuddet af lejeboliger og lægger opadgående pres på huslejen propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

For lejere betyder det nuværende marked intens konkurrence og stigende omkostninger. For de ejendomsinvestorer, der bliver, betyder det rekordlav tomgang og forbedrede lejeafkast. Faktisk er lejeafkastene i Melbourne begyndt at stige fra historisk lave niveauer. Under det tidligere boom steg ejendomsværdierne meget hurtigere end huslejerne, hvilket pressede de samlede afkast ned (på et tidspunkt faldt Melbournes gennemsnitlige afkast til under 3%). Nu, takket være faldende priser i 2022–23 og stigende huslejer, er afkastene begyndt at stige. I slutningen af 2024 var Melbournes samlede lejeafkast for boliger steget til omkring 3,7% corelogic.com.au corelogic.com.au. Dette er stadig relativt lavt (Darwin og nogle mindre byer har afkast på 5–6%), men det er højere end de ~3,4% året før. Huse i Melbourne giver typisk lidt lavere afkast end lejligheder (da huse har højere priser); for eksempel ligger Melbournes husafkast omkring 3,3%, mens afkastet på lejligheder i mange tilfælde er over 4%. Med renter, der i øjeblikket er højere end lejeafkastet, giver de fleste ejendomme stadig negativt cash flow, men forskellen bliver mindre. Vigtigt er det, at hvis renterne falder i 2025–2026 og huslejerne forbliver høje, kan mange udlejningsejendomme i Melbourne blive cash flow-neutrale eller positive, hvilket ville være en attraktiv situation for investorer.

Fremadrettet er udsigterne for udlejning et tovtrækkeri mellem udbud og efterspørgsel. På den ene side kan efterspørgslen få en smule lettelse, da presset på boligoverkommelighed får nogle lejere til at blive førstegangskøbere (ved at udnytte ordninger eller lidt lavere priser i 2024) – faktisk oplevede Victoria en stigning i aktiviteten blandt førstegangskøbere, hvilket muligvis dæmper efterspørgslen på lejeboliger en smule abc.net.au abc.net.au. Der er også en naturlig grænse for lejeforhøjelser, da lejere flytter sammen eller bliver boende hos familien, hvis lejen bliver for høj corelogic.com.au, hvilket reelt mindsker dannelsen af nye husstande. På den anden side er det usandsynligt, at udbuddet af lejeboliger forbedres markant på kort sigt. Build-to-rent-projekter (store lejlighedsbyggerier til udlejning) er på vej, og regeringen opmuntrer dem med skattemæssige incitamenter, men det vil tage år, før de får en mærkbar effekt. Investorernes tillid til Victoria skal genoprettes, før udbuddet af lejeboliger kan vokse igen. Delstatsregeringen anerkender lejekrisen og er begyndt at undersøge tiltag som at fremskynde udviklingen i aktivitetscentre og gennemgå skatteforhold for at lokke investorer tilbage abc.net.au abc.net.au. Indtil der opnås mere balance, forventes det, at Melbournes lejeboligmarked forbliver udlejer-venligt med lav tomgang. Lejestigninger år for år kan stabilisere sig på midt-enkeltcifrede procenter (f.eks. 3–5% om året), forudsat at det værste pres er ovre corelogic.com.au corelogic.com.au, men enhver stigning i migration eller forsinkelse i ny boligforsyning kan genantænde hurtige lejeforhøjelser. For nu står lejere i 2025 stadig over for svære vilkår, og boligejere nyder de stærkeste lejeafkast (og korteste udlejningstider), der er set i Melbourne i mange år.

Store infrastrukturprojekter og deres indvirkning på ejendomsmarkedet

Melbourne er midt i en infrastrukturboom, med flere byformende projekter i gang eller på tegnebrættet. Disse projekter – fra nye jernbanelinjer til motorveje – forvandler ikke kun, hvordan folk bevæger sig rundt i byen, men påvirker også efterspørgslen på fast ejendom og udviklingsmønstre. Her er nogle af de vigtigste infrastrukturinitiativer og deres forventede indvirkning på Melbournes ejendomsmarked:

  • Metro Tunnel (underjordisk jernbanesløjfe): Forventes færdiggjort i 2025, og Metro Tunnel skaber en ny tværgående jernbanelinje med fem nye underjordiske stationer (herunder Arden, Parkville, State Library, Town Hall og Anzac). Ved at afvikle den travle City Loop og tilføje kapacitet vil dette projekt markant forkorte rejsetiderne til vigtige områder som hospitals- og universitetskvarteret i Parkville. Ejendomspåvirkning: Områderne omkring de nye stationer oplever allerede en stigning i investorinteresse. For eksempel er det tidligere industrielle Arden-kvarter planlagt til omfattende omdannelse til et blandet erhvervs- og boligområde; tidlige investorer opkøber grunde i forventning om prisstigninger. Parkville – hjemsted for Melbourne Uni og bioteknologiske faciliteter – vil drage fordel af en station, hvilket sandsynligvis vil øge efterspørgslen efter lejligheder og studenterboliger i nærheden. Generelt har forbedret tilgængelighed en tendens til at øge ejendomsværdierne ved at gøre forstæder mere tilgængelige. Når Metro Tunnel er i drift, bør det aflaste veje og eksisterende linjer, hvilket øger tiltrækningskraften for forstæder på Sunbury- og Cranbourne/Pakenham-linjerne (som tunnelen forbinder). Vi kan forvente en afsmittende effekt med højere udviklingstæthed og stigende huspriser inden for gåafstand af de nye stationer over tid.
  • Suburban Rail Loop (SRL): Dette ambitiøse projekt, som nu er under opførelse (indledende faser), vil til sidst danne en 90 km lang ringbane omkring Melbournes mellemforstæder og forbinde nøglecentre fra Cheltenham (i sydøst) via Clayton og Box Hill, videre til de nordlige forstæder og til sidst til Melbourne Lufthavn og Sunshine i vest. Det er et årtier langt projekt, men første fase (Cheltenham til Box Hill) forventes færdiggjort i begyndelsen af 2030’erne. Ejendomspåvirkning: SRL omtales ofte som et “byformende” projekt, fordi det vil skabe nye transportknudepunkter og udviklingsmagneter uden for CBD. I forventning herom er ejendomsmarkedet i forstæder udpeget til SRL-stationer blevet varmere. For eksempel oplever Clayton, som skal huse et stort SRL-knudepunkt (og allerede er et jobcenter med Monash University og medicinsk center), stigende efterspørgsel – investorer forudser større lejegrundlag og muligheder for enhedsudvikling der auspropertyprofessionals.com.au. Burwood (nær Deakin University) og Box Hill (et stort erhvervscenter) står ligeledes over for vækst, hvor sidstnævnte allerede gennemgår højhusudvikling. Regeringen planlægger mere bolig- og erhvervsudvikling omkring disse SRL-stationsområder, hvilket potentielt kan tilføje titusindvis af nye boliger langs linjen over tid vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. For boligejere og investorer kan det at være tæt på en fremtidig SRL-station betyde betydelige kapitalgevinster, efterhånden som tilgængelighed og faciliteter forbedres. Dog er det et langsigtet spil; på kort sigt er der stadig en vis usikkerhed om projektets tidsplan og præcise linjeføring, men overordnet set tilfører SRL optimisme til Melbournes mellemforstads-ejendomsmarked.
  • West Gate Tunnel & Andre Vejprojekter: West Gate Tunnel (forventes færdig omkring 2025–26) vil give et alternativ til den kronisk overbelastede West Gate Bridge og skabe en ny motorvejsforbindelse fra Melbournes vestlige forstæder til havnen og CBD. Dette er afgørende for områder som Wyndham (Werribee Point Cook) og Melton – i øjeblikket oplever pendlere fra disse vækstområder tung trafik. Den nye tunnel og udvidede motorveje bør forkorte rejsetiden fra vest, hvilket øger attraktiviteten af de vestlige forstæder for både beboere og logistikvirksomheder. Efterhånden som pendling bliver lettere, kan forstæder som Altona, Laverton og Sunshine West opleve øget efterspørgsel. Derudover er det enorme North East Link-projekt (der forbinder ringvejen i Greensborough med Eastern Freeway) under opførelse og forventes færdigt i 2027. Dette vil udfylde et manglende motorvejsled i Melbournes nordøst og sandsynligvis løfte ejendomsværdierne i forstæder som Heidelberg, Bundoora og Doncaster ved at reducere trængsel og bringe disse områder tættere på jobcentre i hele byen. Forbedret vejforbindelse har tendens til at udvide den mulige pendleradius, hvilket kan føre til udvikling af nye boligområder og højere priser for velbeliggende yderområder.
  • Lufthavnsbanen: Planer om endelig at forbinde Melbourne Lufthavn med jernbanenettet (via en sidebane fra Sunshine, integreret med Metro Tunnel) skrider fremad. Selvom tidsplanerne er blevet udskudt (målet er nu slutningen af 2020’erne), vil dette projekt være en gamechanger for den nordvestlige korridor. Sunshine, udpeget som et super-knudepunkt, er allerede udset til betydelig vækst – herunder tæt beboelse og erhvervsprojekter – på grund af den planlagte lufthavnsbane og SRL-omstigning dér. Investorer har blikket rettet mod Sunshine og nærliggende St Albans og Footscray (som ligger på en direkte linje til lufthavnen via Sunshine) som fremtidige hotspots. Forbedret adgang til lufthavnen kan også sætte gang i flere erhvervsparker og hoteller i området, hvilket styrker segmentet for erhvervsejendomme. Boligejendomme i Moonee Valley og Brimbank-områderne (f.eks. Airport West, Keilor East) kan blive mere attraktive for hyppige flyrejsende og ansatte i luftfartsbranchen, når et tog kan bringe dem til CBD eller lufthavnen på få minutter.
  • Byfornyelsesområder: Ud over transport har Melbourne store byfornyelseszoner såsom Fishermans Bend (et tidligere industriområde syd for CBD, der omdannes til et tæt bebygget blandet erhvervs- og boligområde) og Arden (som nævnt, forbundet til Metro Tunnel). Dette er langsigtede projekter, men vil tilføje tusindvis af boliger og arbejdspladser. Indvirkningen på ejendomsmarkedet er todelt: de giver nyt udbud (som hjælper med at moderere priserne i hele byen), men skaber også meget attraktive nye kvarterer, der kan opnå højere priser. For eksempel, hvis Fishermans Bend udvikler sig til et eftertragtet tech- og uddannelsesknudepunkt som planlagt, kan tidlige boligkøbere dér opleve betydelig værdistigning.

Generelt er infrastrukturforbedringer en gevinst for ejendomsmarkedet. Forbedrede transportforbindelser gør yderområder mere tilgængelige og mindsker ofte prisforskellen mellem disse og de indre forstæder. Vi ser allerede udviklere målrette jord omkring nye stationsområder for at bygge lejligheder, rækkehuse eller erhvervscentre, i tillid til at efterspørgslen vil følge togene. Store infrastrukturprojekter tilfører også arbejdspladser til økonomien under opførelsen, hvilket kan understøtte boligefterspørgslen på kort sigt (arbejdere, der har brug for leje, osv.). Melbournes nuværende infrastrukturplan – en del af statens “Big Build” – er en af de største i byens historie, og ejendomsmarkedet reagerer derefter. Købere med blik for fremtiden bør overveje at placere sig i forstæder, der måske overses nu, men som om få år vil være “nabo til en togstrækning” eller nyde kortere rejsetider. Historien viser, at når et område bliver meget mere bekvemt (gennem en ny motorvejsafkørsel eller togstation), får ejendomsværdier ofte et løft.

Det er dog vigtigt at dæmpe forventningerne: ikke alle projekter garanterer et ejendomsboom, og timing betyder noget (værdier stiger ofte i forventning, men flader ud under byggeriet). Desuden vil nogle kvarterer opleve gener (f.eks. flere års byggestøj eller eksproprierede ejendomme), hvilket kan være negativt på kort sigt. Alligevel vil Melbournes store infrastrukturprojekter samlet set forbedre byens livskvalitet og økonomiske vækst – faktorer, der i sidste ende afspejles positivt på ejendomsmarkedet. Investorer gør klogt i at “følge infrastrukturen”, når de leder efter det næste vækstområde, hvilket gør dette til en integreret del af ejendomsstrategien i Melbourne for 2025 og frem.

Befolkningsvækst og demografiske ændringer

Melbournes befolkningshistorie er en af bemærkelsesværdig vækst og modstandsdygtighed, og det er en afgørende drivkraft for ejendomsmarkedets fremtid. Efter en kort opbremsning under pandemien (da lukkede grænser fik nettomigrationen til at falde), er Melbournes befolkningsvækst vendt stærkt tilbage og overstiger nu tendenserne før pandemien. Faktisk havde Melbourne den største befolkningstilvækst af alle australske byer i 2023–24, med omkring 142.600 nye indbyggere alene i det år abs.gov.au abs.gov.au. Denne årlige vækstrate på 2,7 % er blandt de hurtigste i landet og er markant højere end Sydneys vækst på 2,0 % i samme periode abs.gov.au. Storkøbenhavns befolkning var på cirka 5,35 millioner pr. juni 2024 abs.gov.au, hvilket mindsker afstanden til Sydney (5,56 millioner) abs.gov.au. Hvis disse tendenser fortsætter, er Melbourne på vej til potentielt at overhale Sydney som Australiens mest folkerige by i det kommende årti (nogle fremskrivninger peger på 2030 eller kort derefter). Byens tiltrækningskraft – herunder mange jobmuligheder, uddannelsestilbud og kulturelle faciliteter – sammen med stærk udenlandsk migration, understøtter denne robuste vækst.

Nettoudvandring har for nylig været den primære motor for Melbournes befolkningstilvækst. Med Australien, der genåbner grænserne og øger immigrationen for at udfylde mangel på arbejdskraft, nyder Melbourne (som migrantfavorit) godt af tilstrømningen. Især internationale studerende er vendt tilbage i stort tal til Melbournes universiteter. Dette ses i efterspørgslen på lejeboliger i indre by (hvor studerende lejer lejligheder) og i visse forstæder med store migrantmiljøer. For eksempel har Melbourne oplevet betydelig migration fra lande som Indien, Kina og Nepal, hvilket har bidraget til vækst i forstæder som Clayton og Tarneit (indisk diaspora), Box Hill og Glen Waverley (kinesisk diaspora) osv. Disse demografiske mønstre påvirker ofte boligpræferencer – f.eks. stor efterspørgsel efter større familieboliger i områder, der foretrækkes af migranter, som ofte bor i fler-generationshusholdninger, eller efterspørgsel efter lejligheder nær universiteter fra internationale studerende.

En anden ændring forbundet med COVID og tiden efter er interne migrationstendenser. I 2020–2021 oplevede Melbourne en fraflytning af beboere til regionale områder og andre stater (især Queensland), da fjernarbejde og nedlukninger førte til en revurdering af livsstilen. Dog er denne tendens for nylig blevet modereret eller vendt. Regional befolkningsvækst i Victoria er stadig positiv, men hovedstæderne (især Melbourne) tiltrækker igen størstedelen af væksten abs.gov.au abs.gov.au. Tiltrækningen af byjobs, uddannelse og faciliteter ser ud til at trække folk tilbage. Melbournes ydre forstads vækstområder (som dem i byens vest, nord og sydøst) illustrerer dette: de var de hurtigst voksende SA2-regioner på landsplan i 2023–24, hvilket indikerer, at mange mennesker flytter til disse nye forstæder fra andre steder abs.gov.au abs.gov.au. Grundlæggende udvider bykanten sig hurtigt med unge familier og migranter. I mellemtiden har nogle indre byområder, der mistede beboere under nedlukningen (som dele af CBD og det indre syd), fået befolkningen tilbage nu, hvor kontorer, restauranter og kulturliv er i fuld gang igen.

Når det gælder demografisk sammensætning, fortsætter Melbourne med at være en kosmopolitisk smeltedigel. Næsten 40 % af Melburnians er født i udlandet, og denne andel vil sandsynligvis stige med den nuværende migrationsbølge. Denne mangfoldighed viser sig ofte i levende kulturelle enklaver (Footscray for afrikanske fællesskaber, Springvale for sydøstasiatiske osv.), hver med deres egne boligmarkedsnuancer. Vi ser også demografiske skift som en aldrende befolkning i nogle etablerede forstæder – der er en voksende gruppe af nedskalerende og pensionister i områder som Beaumaris eller Ivanhoe, hvilket øger efterspørgslen efter let vedligeholdte lejligheder og rækkehuse. Omvendt betyder babyboomet i vækstområderne øget efterspørgsel efter større huse, skoler og parker i disse lokalområder.

En bemærkelsesværdig prognose: Victoria (og dermed også Melbourne) forventes at lede nationen i befolkningstilvækst inden regnskabsåret 2027 shapepropertygroup.com.au. Regionen forventes at rykke fra tredjepladsen (i procentvis vækst) til førstepladsen og overhale vækstraterne i stater som Queensland eller WA, som for nylig har ført an shapepropertygroup.com.au. Dette er væsentligt, fordi det antyder vedvarende høj efterspørgsel efter boliger i Melbourne på mellemlang sigt. En ung, voksende befolkning holder dannelsen af husstande høj, hvilket kræver flere boliger. Udfordringen, som diskuteret, bliver at levere nok boliger – deraf fokus på planlægningsreformer og boligpolitiske mål (den føderale regerings Housing Accord har til formål at tilføje 1,2 millioner boliger på landsplan inden 2029, hvor en betydelig andel skal placeres i Melbournes vækstområder).

En anden demografisk tendens efter pandemien, der er værd at nævne, er tilbagevenden af immigranter og studerende til det indre Melbourne, hvilket har givet nyt liv til byen. Områder som CBD, Carlton og Southbank, der oplevede kraftigt stigende tomgang på lejeboliger i 2020, har nu igen meget lav tomgang takket være tilstrømningen af studerende og unge professionelle fra udlandet. Dette er med til at genoplive markedet for lejligheder i indre by. Det betyder også, at områdets karakter – internationale spisesteder, kulturelle festivaler osv. – igen blomstrer, hvilket gør Melbourne til den mangfoldige, globalt forbundne by, den er kendt for at være.

Overordnet set er befolkningstilvækst et tveægget sværd: det er en stor fordel for efterspørgslen på ejendomme (flere mennesker = flere boliger nødvendige på alle prisniveauer), men det lægger også pres på infrastrukturen og kan forværre boligpriserne, hvis udbuddet ikke følger med. Melbournes planlæggere er under pres for at imødekomme denne vækst på en bæredygtig måde – gennem øget tæthed i etablerede områder, udbygning af transport og udvikling af nye forstæder med ordentlige faciliteter. Fra et investorperspektiv er det dog generelt klogt at satse på en by med stærk befolkningstilvækst som Melbourne, hvis man ønsker langsigtet kapitalvækst. Hver ny beboer har brug for et sted at bo, så områder, der får flere indbyggere hurtigst (og har jobmuligheder eller god forbindelse), oplever ofte over gennemsnittet stigning i ejendomsværdier. Melbournes demografi tegner således et billede af en by med en robust vækstbane, der driver ejendomsmarkedet langt ind i det næste årti.

Regeringspolitik og renteindflydelse

Regeringspolitik og makroøkonomiske faktorer – især renter – har en markant indflydelse på Melbournes ejendomsmarked. Perioden 2022–2024 viste dette tydeligt: Aggressive rentestigninger fra centralbanken og flere statslige politiske ændringer afkølede markedet betydeligt. Når vi bevæger os gennem 2025, er både det politiske miljø og de pengepolitiske rammer under udvikling, hvilket vil forme ejendomsmarkedets resultater.

Pengepolitik (rentesatser): Reserve Bank of Australia (RBA) hævede hurtigt den toneangivende kontant rente fra rekordlave niveauer (0,1 % i 2021) op til omkring 4,1 % ved midten af 2023 for at bekæmpe høj inflation. Denne kraftige stigning i boliglånsrenter reducerede lånekapaciteten markant – for mange købere faldt det beløb, de havde råd til at betale for en bolig, med 20–30 %. Som følge heraf faldt boligpriserne i 2022–23. Nu i 2025 er inflationen begyndt at aftage, og RBA har sat rentestigningerne på pause. Finansmarkeder og økonomer forventer bredt, at de næste skridt vil være rentenedsættelser, muligvis med start i slutningen af 2025 commercialrealestate.com.au. Faktisk peger nogle prognoser på, at RBA kan sænke renten to gange i anden halvdel af 2025, hvis inflationen er under kontrol commercialrealestate.com.au. Udsigten til lavere renter løfter allerede købernes stemning – visheden om, at boliglån kan blive billigere, øger tilliden til at købe. Lavere renter reducerer de månedlige afdrag eller gør det muligt for købere at låne lidt mere, hvilket kan stimulere efterspørgsel og prisvækst. Melbourne har historisk været følsom over for renteændringer, og som Domains forskningschef bemærker, reagerer byen typisk hurtigt på ændringer i renten australianpropertyupdate.com.au. Derfor kan ethvert konkret signal om rentenedsættelser føre til en bølge af aktivitet (som set i tidligere cyklusser, hvor faldende renter sætter gang i boligmarkedet). Omvendt, hvis inflationen viser sig at være stædig, og RBA udskyder nedsættelser eller endda hæver yderligere, vil det bremse boligmarkedets genopretning. For nu peger de fleste indikatorer på en stabil eller lempelig pengepolitik fremover, hvilket er gunstigt for ejendomsmarkedet.

Forbundsregeringens og immigrationspolitik: Den australske forbundsregering påvirker ejendomsmarkedet indirekte gennem migrationsniveauer og boligprogrammer. Den nuværende regering har fastholdt høje immigrationsmål for at fremme økonomisk vækst – i størrelsesordenen 300.000+ nettoindvandrere om året til Australien, hvoraf en betydelig del bosætter sig i Melbourne. Dette er en fordel for efterspørgslen på boliger. På føderalt plan findes der også ordninger som First Home Guarantee (som gør det muligt for førstegangskøbere at købe med så lidt som 5 % i udbetaling, statsstøttet) og Regional First Home Buyer Guarantee, som hjælper folk ind på markedet. I 2025 blev berettigelsen til nogle ordninger udvidet (f.eks. kan venner eller søskende nu købe sammen under FHG), hvilket kan have en marginal positiv effekt på efterspørgslen. Commonwealth har også lanceret Housing Australia Future Fund, der har til formål at finansiere opførelsen af billige boliger, selvom det er fokuseret på subsidierede boliger og kan tage tid, før der kommer enheder på markedet.

Måske er det mest ambitiøse føderale initiativ National Housing Accord (der sigter mod 1,2 millioner nye boliger på landsplan inden 2029). Aftalens succes er usikker – som nævnt tidligere, er de nuværende byggetilladelsesrater ikke på sporet til at nå dette mål realestate.com.au. Dog har selve eksistensen af dette mål sat gang i diskussioner om planlægningsreformer og incitamenter for at øge udbuddet. Hvis føderale eller statslige regeringer indfører yderligere incitamenter for build-to-rent, forenkler godkendelsesprocesser eller investerer i infrastruktur for at frigøre nyt land, kan disse politikker gradvist forbedre boligudbuddet i Melbourne (og dermed dæmpe prisstigninger og pres på huslejen). Indtil videre har 2024–2025 budt på beskedne politiske justeringer – f.eks. små stigninger i Commonwealth Rent Assistance, nogle skattemæssige incitamenter for institutionelle lejeboliger – men endnu ingen mirakelløsning på boligmanglen.

Viktoriansk statspolitik – Skatter og reguleringer: I Victoria har statens politik været en blandet fornøjelse for ejendomsdeltagere. På den ene side tilbyder Victoria generøse incitamenter til førstegangskøbere (f.eks. stempelafgift fritaget for boliger op til $600.000, og reduceret op til $750.000, plus et $10.000 First Home Owner Grant for nybyggeri i metro Melbourne) auspropertyprofessionals.com.au. Disse hjælper med at understøtte efterspørgslen i den lave ende. På den anden side har den viktorianske regering i de senere år øget flere skatter rettet mod ejendomsinvestorer og ejere af højværdiejendomme i et forsøg på at øge indtægterne og forbedre boligoverkommeligheden. Centrale ændringer inkluderer:

  • En omlægning af grundskylden fra 1. januar 2024: grænsen for skattefri grundskyld for investorer blev sænket fra $300.000 til kun $50.000, hvilket trækker mange flere ejendomsejere ind under grundskylden propertyupdate.com.au. Derudover blev der indført nye grundskattesatser (et fast gebyr op til $975 plus 0,1% ekstra på jordbesiddelser over $300.000) propertyupdate.com.au. Det betyder, at selv “mor og far”-investorer med en lille lejlighed nu står over for en årlig grundskatteregning, hvor de tidligere måske ikke betalte noget.
  • En udvidelse af Vacant Residential Land Tax til at dække hele staten fra 2025 propertyupdate.com.au. Nu, hvis en ejendom står tom i mere end 6 måneder om året, skal ejeren betale en skat (hvor det før kun gjaldt i det indre Melbourne). Dette kan ramme dem med sommerhuse eller udviklere, der holder på jord, og tilføjer en omkostning ved at holde ejendomme ude af lejeboligmarkedet.
  • En ny Windfall Gains Tax (gældende fra juli 2023), der opkræver op til 50 % skat på værdistigningen af jord, når jorden omzoneres til mere værdifuld anvendelse propertyupdate.com.au. Dette rammer udviklere og jordejere, der drager fordel af omzoningen, især omkring Melbournes udkant. Selvom formålet er at indfange værdien til offentlig gavn, siger kritikere, at det afskrækker udvikling netop i de områder, hvor der er brug for nye boliger.
  • Forhøjede gebyrer og afgifter: for eksempel er beredskabsafgiften, der er indlejret i kommuneskatten, steget og fungerer som en de facto ejendomsskat propertyupdate.com.au. Derudover er der stadig ekstra stempelafgift for udenlandske købere og tillægsafgift for fraværende ejere i Victoria, hvilket kan dæmpe noget international investering.

Derudover har Victoria meget lejer-venlige lejelove som beskrevet tidligere (ingen “no-fault” udsættelser, nemmere godkendelse af kæledyr, påkrævet vedligeholdelse osv.). Disse var alle velmente for at give større tryghed og retfærdighed for lejere, men de har efter sigende fået nogle investorer til at tænke sig om en ekstra gang, før de køber i Melbourne i forhold til f.eks. Brisbane eller Perth (som har mindre byrdefulde regler). Som resultat har Victoria i 2024–2025 fået ry for at være mindre venlig over for udlejere – et punkt, som selv Domains analytikere anerkender, idet de bemærker, at højere skatter og begrænset kapacitet til infrastrukturinvesteringer kan gøre Victoria mindre attraktiv end andre stater for investering australianpropertyupdate.com.au.

Virkningen af disse politikker er tydelig: udlån til investorer i Victoria faldt, og mange investorer solgte ejendomme (som diskuteret i afsnittet om leje). På kort sigt har dette strammet udbuddet af lejeboliger og drevet huslejerne op – en utilsigtet konsekvens, som regeringen nu kæmper med. Politikere står i en svær situation, hvor de forsøger at forbedre overkommeligheden for lejere og førstegangskøbere uden at skræmme de investorer og udviklere væk, der er nødvendige for at levere boliger. Der er løbende opfordringer fra branchen til, at Victoria genovervejer nogle af disse indstillinger (for eksempel at hæve grænsen for grundskyld eller give incitamenter til build-to-rent-projekter ved at tilbyde rabatter på grundskyld). Pr. midten af 2025 er der ikke gennemført nogen større tilbagerulninger, men dette vil være et vigtigt område at holde øje med. Eventuelle fremtidige politiske ændringer – såsom en potentiel reform af stempelafgiften (NSW er gået over til at tilbyde en årlig skatteordning, Victoria kunne følge efter) eller nye zonebestemmelser for at tillade mere boligbyggeri i mellemklassen – kunne ændre ejendomsmarkedet markant. I slutningen af 2024 annoncerede den victorianske regering planer om at øge boligudbuddet i etablerede forstæder ved at udvide sit Activity Centres-program (opzonering omkring trafikknudepunkter) abc.net.au abc.net.au, med mål om 300.000 nye boliger i disse områder inden 2051 gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Hvis det lykkes, kan det lette det langsigtede pres.

Når det gælder kortvarig markedsstemning, har regeringens handlinger også en psykologisk effekt. For eksempel rystede Victorias aflysning af Commonwealth Games 2026 i 2023 (på grund af budgetproblemer) tilliden til statens økonomi, men den direkte effekt på ejendomsmarkedet var minimal bortset fra nogle regionale udviklingsprojekter, der blev skrinlagt. Mere positivt er det, at enhver form for offentlige tilskud eller stimuli (som midlertidige rabatter på stempelafgift eller tilskud til boligkøbere) typisk fører til øget købsaktivitet – for eksempel da HomeBuilder-tilskuddet blev tilbudt nationalt i 2020, førte det til en byggeboom i Melbournes forstæder. Der er ingen sådanne tilskud aktive nu, men hvis markedet havde brug for støtte, kunne regeringer indføre tiltag, som hurtigt ville blive kapitaliseret i priserne.

Sammenfattende er politik- og rentemiljøet i 2025 i en overgangsfase. De store modvinde fra stigende renter og investorbeskatning, som Melbourne stod overfor, er sandsynligvis ved at aftage: renterne står til at falde inden for det næste år commercialrealestate.com.au, og regeringen, der ser lejekrisen, kan moderere yderligere tiltag, der afskrækker investorer. For investorer har Melbournes nuværende miljø været udfordrende, men enhver ændring (rentenedsættelser eller politiske justeringer for at fremme udbuddet) kan få pendulet til at svinge tilbage. For ejerboligkøbere er udsigten til billigere lån gode nyheder, selvom de stadig skal håndtere høje indgangsomkostninger og konkurrence. Melbournes erfaring viser, at regeringspolitik kan have stor indflydelse på ejendomsmarkedets cyklus – med den rette balance kan det fremme bæredygtig vækst og udbud, men hvis det ikke er afstemt korrekt, kan det skabe kortsigtede forvridninger (som udvandringen af udlejere). Aktører på markedet vil holde nøje øje med de kommende RBA-beslutninger og eventuelle boligudmeldinger i statslige eller føderale budgetter, da disse vil være med til at sætte tonen for Melbournes ejendomsmarked de næste par år.

Investeringsmuligheder og risici i Melbourne

For ejendomsinvestorer og -udviklere præsenterer Melbournes marked i 2025 et landskab med både fristende muligheder og bemærkelsesværdige risici. Byens ejendomsmarked ser ud til at vende opad, og dem, der positionerer sig rigtigt i denne fase, kan høste betydelige gevinster i de kommende år. Dog kræver det en omhyggelig strategi at navigere de udfordringer, der er unikke for Melbournes marked. Lad os gennemgå de vigtigste muligheder og risici:

Muligheder:

  • Kontra-cyklisk købstidspunkt: Melbourne er netop kommet ud af en periode med prisfald/stagnation, hvilket betyder, at værdierne i mange områder stadig er under deres seneste topniveauer. Denne fase – hvor markedet er ved at komme sig, men endnu ikke boomer – kan være et ideelt tidspunkt at købe. Som en ekspert udtrykker det, er nu en kontra-cyklisk mulighed for at investere, med priser stadig under topniveau og momentum i opbygning propertyupdate.com.au. Købere i 2025 kan erhverve ejendomme til priser, der kan vise sig at være et kup i bakspejlet, hvis prognoserne om 5–6% årlig vækst bliver til virkelighed. Historien fra de tidlige 2020’ere viste, at Melbournes ejendomsmarked vender relativt hurtigt; dem, der købte i bunden i 2019, så store gevinster allerede i 2021, for eksempel. Vi kan stå ved et lignende vendepunkt, hvor køb før flertallet vender tilbage giver de bedste gevinster.
  • Stærke langsigtede fundamentaler: Melbournes fundamentale forhold – befolkningsvækst, diversificeret økonomi (finans, teknologi, uddannelse, sundhedspleje) og massive investeringer i infrastruktur – gør det til et solidt langsigtet valg. Byen bliver konsekvent vurderet som en af verdens mest beboelige, hvilket tiltrækker både mennesker og virksomheder. Befolkningsvækst, i særdeleshed, er en medvind for investorer; flere mennesker betyder vedvarende efterspørgsel efter boliger. Da Melbourne forventes at blive Australiens hurtigst voksende by i de kommende år shapepropertygroup.com.au, kan investorer være trygge ved, at der vil være en stor pulje af lejere og fremtidige købere til velbeliggende ejendomme. Den diversificerede økonomi beskytter også mod udsving; selv hvis én sektor (for eksempel internationale studerende) falder, kan andre (som indenlandsk migration eller et tech-boom) opveje det.
  • Forbedrede lejeafkast og indtægter: Som fremhævet er huslejerne steget kraftigt, og afkastene er steget fra bunden. I nogle segmenter (lejligheder, rækkehusudlejning) kan der nu findes bruttoafkast på 4–5 %, hvilket er betydeligt bedre end for få år siden. Med tomgang på <2 % har udlejere prissætningskraft til fortsat at hæve huslejen moderat. Dette stærke udlejningsmarked forbedrer pengestrømmen for investorer og kan tiltrække flere tilbage til Melbourne. Derudover, hvis renterne falder, vil forskellen mellem lejeafkast og realkreditrente blive mindre, hvilket potentielt kan give positiv pengestrøm på nogle ejendomme – et scenarie, der ikke er set i Melbourne i mange år. Investorer, der låser ejendomskøb fast før rentenedsættelser (og dermed før en eventuel investor-tilbagevenden), kan drage fordel af både kapitalvækst og en periode med bedre lejeafkast.
  • Relativ overkommelighed (interesse fra andre delstater og udlandet): Sammenlignet med Sydney er ejendomme i Melbourne et relativt kup – huse til to tredjedele af prisen i Sydney, lejligheder endnu billigere shapepropertygroup.com.au. Dette tiltrækker interesse fra købere fra andre delstater og også udenlandske investorer (især fra Asien), der ser Melbourne som god værdi for pengene for en by i verdensklasse. Efterhånden som rejser normaliseres, kan vi se et comeback fra udenlandske købere (Kina har løsnet lidt på kapitaludstrømningsrestriktionerne i 2023–24), og Melbourne har historisk set været en favorit for udenlandske ejendomsinvesteringer efter Sydney. Værdiforskellen er en mulighed; investorer kan købe førsteklasses ejendomme i Melbourne med afkast, der er lige så gode eller bedre end i Sydney, til en langt lavere indgangspris, med forventning om, at Melbourne over tid kan indhente noget af forskellen shapepropertygroup.com.au.
  • Målrettede vækstområder: Der er specifikke segmenter, der er modne for investering. Familievenlige huse på grunde i gentrificerende mellemzone-forstæder forbliver topvalg, da de nyder godt af både ejerbolig- og lejereftersprørgsel. Rækkehuse og lavtliggende boutique-lejligheder i attraktive skoledistrikter eller tæt på transport er et andet attraktivt område – de henvender sig til seniorer, der ønsker at flytte til mindre, og unge familier, der er prissat ud af husmarkedet. Også nicheinvesteringer som studerende-boliger kan blomstre igen i takt med, at internationale studerende vender tilbage, og build-to-rent-projekter nyder regeringsstøtte (25 års rabat på grundskyld i Victoria for berettigede projekter), hvilket gør dem til en spirende, men voksende mulighed. Den kommercielle side byder også på muligheder: for eksempel vil højkvalitets logistikfaciliteter eller bekvemmelighedsbutikscentre i vækstområder sandsynligvis opleve høj belægning og lejevækst, så investorer med længere tidshorisont og større budgetter kan finde gode køb i disse sektorer, før afkastkravene igen falder, når økonomien kommer sig.
  • Potentiale for politiske medvinde: Mens nylige politiske tiltag var en modvind, kan situationen vende. Hvis den victorianske regering, under pres fra lejeboligkrisen, indfører investeringsvenlige ændringer (såsom lettelser i grundskyld eller nye incitamenter), kan ejendomsværdier og investorefterspørgsel stige. Ligeledes vil enhver føderal stimulans for boligmarkedet (som nye tilskud eller skattefordele) styrke markedet. Kloge investorer holder øje med det politiske klima for at udnytte eventuelle lovgivningsmæssige fordele.

Risici:

  • Rente-/finansieringsrisiko: Den største risiko er, hvis inflationen ikke opfører sig, og renterne forbliver “højere i længere tid.” Hvis RBA ikke sænker renterne eller, endnu værre, hæver dem yderligere, vil låneomkostningerne forblive en begrænsning. Høje realkreditrenter begrænser ikke kun nye lån, men belaster også eksisterende ejere (selvom de fleste kan klare det på grund af buffer, er der altid risiko for tvangssalg, hvis renterne stiger uventet meget). Selvom det nuværende konsensus forventer lempelse, bør investorer stressteste deres økonomi for et scenarie, hvor renterne forbliver på nuværende niveau eller kun falder langsomt. Æraen med ultra-billige lån er forbi; dem, der forventer en tilbagevenden til 2% realkreditrenter, kan blive skuffede. Derudover er kreditvilkårene blevet strammere – bankerne er mere strikse med kreditvurdering. Hvis långivningsstandarderne bliver endnu strammere (for eksempel hvis tilsynsmyndighederne øger kapitalkrav eller buffere), er det en risiko for ejendomsefterspørgslen.
  • Skatte- og regulatorisk risiko: Victorias tilbøjelighed til at bruge ejendomme som en “malkeko” (som en kommentator udtrykte det propertyupdate.com.au) er ikke garanteret at stoppe. Staten står over for budgetunderskud, og der er risiko for, at flere skatter eller afgifter kan blive indført (for eksempel snak om potentielle huslejekontroller eller yderligere stigninger i grundskyld, hvis de offentlige finanser forværres). Sådanne tiltag kan skræmme investorer eller reducere afkastet. Ligeledes vil yderligere reformer af lejelovgivningen – såsom huslejetag, som nogle lejerorganisationer efterspørger – direkte begrænse investorers indtjeningspotentiale (dog har Victoria i øjeblikket ikke indført huslejetag, i modsætning til nogle europæiske byer). Investorer skal være opmærksomme på, at politisk risiko er højere i Victoria end i mange andre stater, og tage det med i deres strategi. At diversificere sin portefølje eller strukturere ejerskabet for at optimere skat (få god rådgivning) er essentielt.
  • Overudbud i visse segmenter: Selvom der generelt er boligmangel i Melbourne, er der risiko for lokaliseret overudbud. Højhuse med lejligheder i indre by er et eksempel; et stort antal nye lejlighedstårne i CBD/Southbank står færdige omkring 2025–26, inklusive mange build-to-rent-projekter. Dette kan midlertidigt øge tomgangen i disse områder og blødgøre lejepriser eller salgspriser for generiske højhuslejligheder. Tilsvarende kan udstykning af jord i yderområder føre til overskud – hvis en recession eller kreditkrise rammer, kan disse hus-og-grund-markeder opleve prisfald, når udviklere nedsætter prisen på usolgte boliger. Investorer bør være forsigtige med ikke at betale for meget for nybyggeri i konkurrenceprægede segmenter og i stedet fokusere på ejendomme med en vis knaphed (unikke egenskaber, begrænsede udbudsområder).
  • Økonomiske og beskæftigelsesmæssige faktorer: Melbournes ejendomsmarked, som alle andre, er forbundet med den bredere økonomi. Der er risici såsom en global økonomisk nedtur (hvis f.eks. Kinas økonomi bremser markant, kan det påvirke Melbourne via færre studerende eller tab af råstofrelaterede job nationalt) eller en indenlandsk recession, der øger arbejdsløsheden. Højere arbejdsløshed vil skade efterspørgslen på boliger og kan øge antallet af misligholdte lån. I øjeblikket er arbejdsløsheden lav og indkomsterne stigende, hvilket er positivt, men hvis det vender, er det en risiko. Koncentrationen af visse industrier (Melbourne har en stor finans- og erhvervsservice-sektor) betyder, at et slag mod disse (f.eks. en finanskrise eller store virksomhedsflytninger) kan påvirke købergrupperne i de dyrere markeder.
  • Klima og miljøplanlægning: Dette er en mere langsigtet risiko, men værd at bemærke. Dele af Melbourne (især områder ved bugten og lavtliggende vestlige forstæder) står over for oversvømmelses- og havvandsstigningsrisici i de kommende årtier. Allerede nu stiger forsikringsomkostningerne i nogle oversvømmelsestruede områder. Selvom det ikke er aktuelt nu, bør investorer med meget lang tidshorisont overveje den miljømæssige robusthed af deres ejendoms placering. Derudover bliver energikravene til udlejningsejendomme strengere; ældre ejendomme kan kræve opgraderinger (en ekstra omkostning) for at overholde reglerne.
  • Markedsvolatilitet og timing: Melbournes marked kan være cyklisk. En investor kan købe i forventning om et boom, men det kan tage længere tid at materialisere sig. For eksempel, hvis rentenedsættelser udskydes til 2026, kan priserne forblive relativt flade i 2025 og først stige senere. Alternativomkostningen ved penge er en overvejelse – i et højrente-miljø giver investering i ejendom ca. 3-4 %, mens man kan få 5 % i en sikker terminsopsparing. Nogle investorer kan beslutte, at det ikke er umagen værd, hvilket er en psykologisk risiko for efterspørgslen. Man skal være forberedt på at eje ejendommen længe nok til at ride eventuelle nedture af og ikke satse på hurtige videresalg i usikre tider.

Når man afvejer disse faktorer, ser mange eksperter stadig på Melbourne i 2025 som gunstig for strategiske, langsigtede investeringer. Nøglen er at være selektiv: vælg aktiver med varig appel (f.eks. ældre boliger i indre forstæder, ejendomme tæt på transport og arbejdspladser osv.), undgå standardiserede nybyggerier uden knaphed, og sørg for, at dit budget kan klare eventuelle forudsigelige rentestigninger eller tomgangsperioder. Det er tid til at være selektiv men optimistisk. Som Michael Yardney, en fremtrædende investeringsrådgiver, bemærker: Kloge investorer fokuserer på højkvalitets, “investeringsklasse” ejendomme med stærke fundamentale forhold, frem for at jagte spekulative tendenser propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. De har et langsigtet perspektiv og forstår, at Melbournes væksthistorie forbliver intakt, og at kortsigtede udfordringer ofte skaber de bedste indgangspunkter.

Afslutningsvis tilbyder Melbournes ejendomsmarked på vej ind i 2025 og frem en overbevisende fortælling – en by i genopretning, fyldt med ny infrastruktur og mennesker, og ifølge prognoser sat til at lede ejendomsvæksten nationalt. For investorer og interessenter handler det om at udnytte mulighederne i denne optur (stigende priser, stærk efterspørgsel på lejemarkedet, relativ værdi) samtidig med at man håndterer risiciene (politiske ændringer, renter og udbudsnuancer). De, der gør det, kan opleve, at Melbourne igen lever op til sit ry som en førsteklasses ejendomsinvesteringsdestination, hvor de kommende år lægger grunden for solide gevinster og velstand i ejendomssektoren.

Kilder:

Marcin Frąckiewicz

Don't Miss

Shanghai Real Estate Market Report 2025

Shanghai ejendomsmarked rapport 2025

Shanghais ejendomsmarked i 2025 udviser en kompleks blanding af modstandsdygtighed
BVI Real Estate 2025: Paradise Property Boom or Bust? Trends, Price Forecasts & Investment Outlook

BVI Ejendom 2025: Paradisisk Ejendomsboom eller Fiasko? Tendenser, Prisprognoser & Investeringsudsigt

Ejendomsmarkedet i De Britiske Jomfruøer (BVI) i 2025 præsenterer en