Introduktion og Markedsoversigt
Polen er det største ejendomsmarked i Centraleuropa og Østeuropa, understøttet af en robust økonomi og konstant vækst. I 2024 oplevede BNP en stærk fremgang – langt over EU-gennemsnittet – og forventes at vokse ca. 3,4% årligt i 2025–2026 ey.com nordlb.com. Denne økonomiske styrke, kombineret med lav arbejdsløshed og stigende indkomster, har opretholdt efterspørgslen på tværs af bolig-, erhvervs- og industrisegmenterne. Efter en kraftig opbremsning i 2023 på grund af stigende renter og geopolitiske spændinger, vendte optimismen tilbage i 2024: Den samlede investeringsaktivitet nåede omkring €4,8–5,0 milliarder, mere end dobbelt så meget som i 2023 ey.com property-forum.eu. Markedets genopretning blev drevet af en “priskorrektion”, som tiltrak investorer med mere attraktive afkast, samt lempelser i pengepolitikken i slutningen af 2024 linkedin.com. I de følgende afsnit gennemgår vi hver hovedsektor – bolig, erhverv (kontor og detail), og industri – sammen med nøgletendenser, regionale mønstre, udlejningsmarkedet, investeringsaktivitet og regulatoriske påvirkninger, der former Polens ejendomslandskab.
Boligejendomsmarkedet
Prisudvikling og Seneste Udviklinger
Polens boligmarked har oplevet en bemærkelsesværdig prisstigning de seneste år og er nu i gang med en periode med afdæmpning. Mellem 2. kvartal 2022 og 2. kvartal 2024 steg de polske huspriser næsten 26%, den hurtigste vækst i EU (til sammenligning oplevede mange vesteuropæiske markeder flade eller negative ændringer) eznewswire.com. Denne boom blev drevet af stærk efterspørgsel efter pandemien, høj inflation i byggeomkostninger og statslige incitamenter – især det “Safe 2%”-subsidierede realkreditprogram i 2023, der gjorde det muligt for førstegangskøbere at låne til 2% rente og udløste en købsmæssig feber globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Men efterhånden som dette program blev udfaset og renterne forblev høje, er prisvæksten kølnet af. I første kvartal 2024 lå gennemsnitsprisen for eksisterende boliger i Polens syv største byer på PLN 13.404/m² (≈USD 3.463) – en stigning på 8,1% år-for-år, men en langt langsommere stigning end tidligere globalpropertyguide.com. Nye, projektopførte boliger lå lidt højere med PLN 14.265/m² og en beskeden årlig stigning på 4,4% globalpropertyguide.com. Denne opbremsning markerer en stabilisering efter eksplosive stigninger i 2021–2022. Faktisk stagnerede priserne i Warszawa mod slutningen af 2023 efter hurtige stigninger – hovedstadens gennemsnitlige nybyggerpris (~PLN 16.000/m² i okt 2023) var stort set uændret fra måned til måned, men stadig ~18% højere end året før realting.com realting.com. Branchenotater peger på, at dalende tillid til yderligere statslige boligstøtteordninger, kombineret med høje låneomkostninger, har dæmpet den tidligere meget høje prisdynamik globalpropertyguide.com.
På trods af den kølende tendens er der ikke sket nogen væsentlig priskorrektion, og polske boliger forbliver en foretrukken investering. Boliglånsudlåningen begyndte at komme sig i 2024, efterhånden som inflationen og renterne viste tegn på at falde – bankerne udstedte ca. PLN 83,9 milliarder i nye boliglån i 2024, en 43% stigning fra det lave niveau i 2023 globalpropertyguide.com. Bred lønvækst (ofte 10%+ årligt de seneste år) og kronisk boligmangel giver en bund under priserne. Potentielle købere, som udskød køb i 2022–2023 pga. dyre lån, vender gradvist tilbage, efterhånden som renterne bevæger sig nedad. Den Polske Nationalbanks referencerente, som toppede på 6,75% i 2022, blev sænket til 5,75% ved udgangen af 2024 og er 5,25% i midten af 2025, med forventning om yderligere fald tradingeconomics.com linkedin.com. Lavere finansieringsomkostninger bør forbedre overkommelighed og efterspørgsel. Faktisk forventes nysalg af boliger at komme stærkt tilbage med ca. 10–15% i 2024–2025 sammenlignet med året før ey.com. Analytikere forventer en langsommere, men fortsat positiv udvikling for priserne – reelt en blød landing. EY’s ejendomsprognose forventer “et lavere tempo for prisstigninger på boligmarkedet”fremadrettet ey.com snarere end noget kraftigt fald. Denne modstandsdygtighed afspejler Polens solide økonomiske fundamenter og den kulturelle præference for boligejerskab som en stabil værdibevarelse.
Figur: Antal solgte nye boliger i Polen (større byområder). Efter en top i 2021 faldt nysalget kraftigt i 2022 pga. strammere kredit, tog delvist fart i 2023, og faldt igen i 2024, da renterne forblev høje globalpropertyguide.com. 2025 er startet langsommere, men efterspørgslen forventes at stabilisere sig med forbedrede vilkår globalpropertyguide.com. (Kilde: NBP/JLL data)
Regionale forskelle i boligpriser
Huspriserne varierer betydeligt på tværs af Polens regioner, hvor Warszawa og andre store metropoler har de højeste priser. Warszawa er langt den dyreste: I slutningen af 2023 lå nye lejligheder i hovedstaden på omkring PLN 16.000 pr. m², og ejerlejligheder fra det sekundære marked på ca. PLN 17.000/m² realting.com realting.com. Til sammenligning er priserne lavere i andre større byer, men flere har set en hurtig vækst og nærmer sig Warszawas niveau. Kraków, det næststørste marked, nærmer sig nu Warszawas niveau – i 3. kvartal 2023 kostede nye lejligheder i Kraków ca. PLN 15.500/m² (og gensalgsboliger var endda over PLN 16.000) realting.com realting.com, efter at priserne er steget med over 20% de seneste to år. Wrocław og Tri-City (Gdańsk–Gdynia–Sopot) har også oplevet stejle stigninger: I slutningen af 2023 nåede nybygspriserne ~PLN 13.000/m² i Wrocław og ~PLN 14.300/m² i Tri-City, med årlige stigninger omkring 15% realting.com realting.com. Selv mellemstore regionale byer har oplevet boom – eksempelvis har Kraków haft en 24,7% husprisvækst og Zielona Góra 21,6% i 2022–2024, hvilket viser stærk efterspørgsel uden for hovedstaden eznewswire.com. Billigere markeder omfatter Łódź, Polens tredjestørste by, hvor gennemsnitsprisen er tæt på PLN 10.000/m² pewnylokal.pl realting.com, og mindre byer i det østlige Polen, hvor priserne ofte er under PLN 8.000. Forskellen mellem Warszawa og resten er blevet lidt mindre, da sekundærbyerne hurtigt stiger, men Warszawa (og til dels Kraków) har stadig en betydelig premium. Meget af den seneste vækst i regionale byer skyldes lokal økonomisk udvikling og afledt efterspørgsel – fx store investeringer i IT/forretningsservice i Kraków og Poznań samt en tilstrømning af ukrainske fagfolk og studerende, som øger efterspørgslen i byer som Wrocław og Lublin.
Vigtigt er det, at lagerforholdene varierer fra region til region. Warszawas marked, selvom det er det dyreste, forbliver relativt likvidt – det har den største køberpulje og de korteste salgstider i Polen globalpropertyguide.com. I Tri-City (kystområdet Gdańsk) har en sund efterspørgsel fra både lokale og udlændinge (inklusive købere fra Skandinavien) holdt markedet i balance. På den anden side oplever nogle byer overudbud i segmentet for nybyggeri: Kraków og Wrocław har set en stigende beholdning af usolgte udviklerboliger, nu sammenlignelig med Poznańs mere træge marked globalpropertyguide.com. I Łódź er situationen mest udfordrende – med den nuværende salgstakt vil det tage over to år at absorbere de usolgte boliger, den længste tid i Polen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Disse regionale forskelle betyder, at pristendenser fremadrettet kan variere: markeder som Warszawa med begrænset ny tilgang kan fastholde priserne eller stige let, mens byer med for stort udbud kan opleve øgede rabatter fra udviklere eller flade priser, indtil overudbuddet er væk. Ikke desto mindre forventes der ikke brede fald; selv på de blødere markeder har udviklere for det meste udskudt projekter i stedet for dramatisk at sænke priserne – alt sammen med det formål at opretholde marginerne pewnylokal.pl.Dynamik og Afkast på Lejemarkedet
Det polske boliglejemarked har oplevet moderat vækst og en gradvis tilbagevenden til ligevægt efter en periode med volatilitet. I kølvandet på flere chok – pandemien, stigende inflation og den massive tilstrømning af flygtninge fra Ukraine i 2022 – steg huslejerne kraftigt. Dog er huslejeinflationen nu begyndt at aftage. Pr. april 2025 var de faktiske huslejer (målt ved forbrugerprisindekset) steget 4,2% år-til-år, ned fra cirka 5,4% året før og stort set på linje med den generelle inflation globalpropertyguide.com. Dette indikerer, at huslejestigningerne nu er normaliseret til et bæredygtigt tempo efter det tocifrede spring i 2022-2023. Analytikere tilskriver afmatningen til udløbet af “choksituationen” og en øget udbud: mange faktorer, der tidligere drev huslejerne opad – COVID-forstyrrelser, hurtig inflation, flygtningeefterspørgsel og et boligboom – er aftaget globalpropertyguide.com. I takt med, at Polens makroøkonomiske landskab stabiliseres (inflationen er faldet fra ~15% midt i 2022 til ~6% i starten af 2024, og lønvæksten er fortsat robust), bevæger lejemarkedet sig mod balance.
Regionale huslejeforskelle er fortsat markante. Warszawa har klart de højeste huslejer, efterfulgt af andre større byer. Tabellen nedenfor viser gennemsnitlige udbudshuslejer i marts 2025 for udvalgte byer:
| By | Gns. månedlig leje (PLN) | Gns. leje (USD) | Ændring år/år (mar. 2025) |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 4.906 PLN | $1.268 | +0,3% |
| Kraków | 3.273 PLN | $846 | +3,7% |
| Łódź | 2.191 PLN | $566 | +3,9% |
| Wrocław | 3.057 PLN | $790 | +0,3% |
| Poznań | 2.564 PLN | $662 | +3,4% |
| Tri-City (Gdańsk/Gdynia/Sopot) | 3.164 PLN | $818 | +3,0% |
Kilde: Otodom lejerapport, marts 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Warszawas gennemsnitlige husleje (~PLN 4.900 eller $1.270) er mere end dobbelt så høj som i mindre provinsbyer som Kielce (omkring PLN 2.000) globalpropertyguide.com, hvilket afspejler hovedstadens højere indkomster og boligomkostninger. Bemærkelsesværdigt var huslejevæksten det seneste år minimal i Warszawa og Wrocław (~0%–0,3% år/år), hvilket antyder, at disse markeder allerede havde oplevet store stigninger tidligere og nu holder pause globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Modsat viste sekundære byer som Kraków, Łódź og Poznań stadig moderate årlige huslejestigninger på 3–4% i begyndelsen af 2025 globalpropertyguide.com. Samlet set peger forholdene på en sundere balance: udbuddet af lejeboliger er steget (flere udlejere lægger boliger på markedet, herunder enheder købt under det nylige boom og nye lejligheder, der kommer til), mens efterspørgslen – styrket af unge professionelle og studerende, der strømmer til byerne – forbliver høj globalpropertyguide.com. Tomgangen i den private lejesektor er lav, men lejere har nu lidt flere valgmuligheder end for et år siden. Markedseksperter bemærker, at ”lejemarkedet i Polen gradvist bevæger sig mod balance,” med stabile huslejestigninger og flere ledige boliger til at imødekomme den fortsat høje efterspørgsel globalpropertyguide.com. De hektiske stigninger, der sås i 2022 (hvor hundredtusinder af krigsflygtninge kæmpede om boliger), er aftaget; mange flygtninge er nu integreret eller rejst videre, og nyt udbud (inklusive renoverede enheder og nogle institutionelle lejeboliger) er kommet på markedet.
Investering i udlejning i Polen giver relativt attraktive afkast. Pr. begyndelsen af 2025 ligger de gennemsnitlige bruttoudlejningsafkast på lejligheder omkring 6,1%, et lille spring fra ~6,0% sidst i 2024 globalpropertyguide.com. Udlejningsafkastet er forbedret, i takt med at huslejerne er steget hurtigere end salgspriserne det forløbne år. Blandt de større byer opnås de højeste udbytter på markeder med lavere ejendomspriser: for eksempel tilbyder Bydgoszcz et gennemsnitligt bruttoudbytte på ~6,65%, og selv Warszawas afkast er stærke 6,5% trods de høje priser globalpropertyguide.com. Kystbyen Gdańsk har også over gennemsnittet-afkast (~6,3%). De laveste afkast ses i Poznań (~5,4%), hvor ejendomsværdierne i forhold til huslejen er højere globalpropertyguide.com. Disse tal understreger, at polske boligudlejninger kan give bedre afkast end mange vesteuropæiske hovedstæder (hvor afkast på 3–4% er almindelige), om end selvsagt med tilsvarende risiko. Institutionelle investorer har fået øjnene op: Private Rented Sector (PRS) – nærmest ikke-eksisterende for få år siden – vokser hurtigt. I dag udgør professionelt forvaltede PRS under <1% af Polens cirka 4,5 millioner lejeboliger ey.com, men vokser hastigt. En nyere rapport fra Cushman & Wakefield anslår, at institutionelle udlejere har kontrol over 21.000 lejligheder (i de store byer, ~39% af disse i Warszawa) og har yderligere 25.000 enheder på vej gennem annoncerede projekter globalpropertyguide.com. Udviklere eksperimenterer i stigende grad med build-to-rent: Nogle boligudviklere sælger hele nye blokke til investeringsfonde frem for individuelle købere linkedin.com linkedin.com. Denne tendens forventes at fortsætte, især fordi de høje renter i 2023–24 gjorde det sværere for private småinvestorer at komme ind på udlejningsmarkedet, hvilket efterlader plads til kapitalstærke fonde. Derudover ombygges andre ejendomstyper til lejeboliger – f.eks. ældre kontorer eller hostels, der bliver til lejligheder og studenterboliger ey.com ey.com. På lejersiden har Polen stadig en høj ejerboligandel (omkring 87% af husholdningerne ejer selv), hvilket betyder at blot ~13% lejer deres bolig globalpropertyguide.com. Denne lave lejeandel antyder et betydeligt vækstpotentiale for lejesektoren. Med urbanisering og migration (herunder anslået 1,5 millioner ukrainere nu bosat i Polen) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com bør efterspørgslen efter lejeboliger forblive robust. Sammenfattende bliver lejemarkedet styrket på en bæredygtig måde: huslejerne stiger moderat, afkastet er konkurrencedygtigt, og institutionelle investeringer bringer nyt udbud og professionalisme – alt sammen tegn på en sektor i modning.
Markedet for erhvervsejendomme
Kontorsektoren
Polens kontormarked viste sig robust gennem pandemien og befinder sig nu på et vendepunkt præget af begrænset ny udbud og en efterspørgsel efter kvalitet. Warszawa med over 6 millioner m² kontorareal, er barometeret. Efter en stigning i tomgangen under COVID har tomgangen nu begyndt at aftage takket være stærk lejeroptagelse og stort set ingen nye afleveringer i de seneste kvartaler. I 4. kvartal 2024 lå den samlede kontortomgang i Warszawa på ca. 10,6%, hvilket er næsten uændret fra året før polandoffices.com. Det er væsentligt, at der er stor forskel på beliggenheder: I City Centre (de mest centrale områder) faldt tomgangen til kun 7,4% i starten af 2025 polandinsight.com, hvilket indikerer høj efterspørgsel efter kvalitetslejemål i kerneområderne. Samtidig har ikke-centrale erhvervskvarterer og ældre kontorparker stadig tocifrede tomgange (~13% udenfor centrum i Warszawa) europaproperty.com. Dette afspejler et bredere mønster: lejere “vender tilbage til centrum” og foretrækker nyere, højspecifikationsbygninger, der opfylder ESG-krav og medarbejderforventninger, mens sekundære kontorer (især dem med forældede standarder eller perifere beliggenheder) kæmper med at fastholde lejere. Udbredelsen af hybridarbejde har fået mange virksomheder til at samle eller let nedskalere areal, men vælger ofte bedre kvalitet frem for kvantitet. Som konsekvens har prime lejeniveauer i Warszawas CBD holdt stand (omkring €25–€27/m²/mdr. for toptårne), og ejere af B-ejendomme tilbyder flere incitamenter for at fylde deres arealer. Regionale kontorknudepunkter – Kraków, Wrocław, Tri-City, Katowice, Poznań, Łódź – havde også i 2023 tomgange på 12–16%, hvor moderne byggerier klarede sig bedre end ældre.
På udbudssiden går Polen ind i en cyklisk lavperiode. Udviklere satte stort set nye kontorprojekter på pause under usikkerheden 2020–2022 og høje finansieringsomkostninger; udviklingsrøret er i dag meget tyndt. Warszawa tilføjede kun ca. 55.000 m² nye kontorer i hele 2024 (et rekordlavt niveau), og 2025 vil også se begrænset udbud polandinsight.com. Udenfor Warszawa færdiggøres enkelte projekter (fx i Kraków og Katowice), men mange planlagte tårne er udskudt, indtil forhåndsudlejning kan retfærdiggøre byggeriet. Manglen på nyt udbud sammen med stabil efterspørgsel skærper gradvist markedet. I Warszawa faldt det samlede ledige areal (~680.000 m² midt i 2024) kvartal for kvartal pdf.euro.savills.co.uk. Markedsanalytikere påpeger, at det er “svært at give ret i udsagnet om, at Warszawas kontormarked lider af pladsmangel” givet en 10% tomgang, men tydeligvis bliver de bedste arealer opslugt, og der er ingen overflod realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Den begrænsede byggeaktivitet kan endda føre til udbudsmangel på prime-beliggenheder i 2025–2026, hvilket potentielt kan give udlejerne bedre kort på hånden.
Investeringsaktiviteten i kontorsektoren fik et markant comeback i 2024. Investorer udnyttede blødere priser – afkast er rykket op på mere attraktive niveauer (~5,50%–6,00% for prime kontorer i Warszawa, mod ~4,75% for to år siden) – til at opkøbe kvalitetsbygninger. Kontorhandler nåede op på €1,64 mia. i 2024, en firdobling fra 2023 property-forum.eu. Bemærkelsesværdige handler inkluderer salget af den i 2021 opførte Warsaw Unit skyskraber til svenske Eastnine AB, samt to kontorcampusser solgt af udvikler Skanska: P180 kontoret i Warszawa og Studio-bygningen, opkøbt af tjekkiske og svenske investorer linkedin.com. Disse store handler afspejler fornyet tillid, selvom køberskaren stadig er smallere end før pandemien linkedin.com. Mange institutionelle investorer er selektive og fokuserer kun på primære aktiver med stærke lejere. Lokalt kapital spiller også en voksende rolle – polske private investorer og opportunistiske fonde har opkøbt ældre kontorer til rabatpriser med henblik på ombygning til alternative formål (fx studieboliger eller boliger) linkedin.com. Med ny kontorbyggeri påpasseligt, kan eksisterende bygninger med høj tomgang være kandidater til omformning. Fremadrettet er stemningen forsigtigt optimistisk for kontorer. Tomgangen i Warszawa forventes at falde blidt, og ingen stor overudbud lurer. Efterspørgslen bedres gradvist, efterhånden som virksomheder igen ekspanderer – for eksempel lejer IT- og business service-virksomheder atter betydelige arealer i Kraków og Wrocław efter en pause. Den største udfordring for udlejerne bliver at leve op til moderne krav: bæredygtighed (energieffektivitet, grønne certifikater) og faciliteter er stigende forudsætning for lejere linkedin.com. Ældre bygninger kan kræve opdatering eller risikere at blive forældede. Alt i alt forventes Polens kontormarked de næste 1–3 år at opleve en “gradvis tilbagevenden af kapital” og en stabil udvikling, særligt hvis rentenedsættelser bliver til virkelighed i 2025 linkedin.com.
Detailsektoren
Polens detail-ejendomssektor har navigeret gennem en post-pandemisk genopretning og forbliver et af Centraleuropas mest dynamiske detailmarkeder. 2024 markerede et comeback for detailinvesteringer og en fortsat udvikling i formater. Besøgstal og omsætning i shoppingcentre kom tæt på 2019-niveauet efter alle COVID-restriktioner blev ophævet – polske forbrugere vendte begejstret tilbage til centrene, og væksten i detailsalget (selv om den blev dæmpet af høj inflation) forblev positiv. I 2024 “kom detailsalget mærkbart igen” efter et dyk i 2023 nordlb.com. Det er værd at bemærke, at Polens forbrugermarked stadig har betydelig opadgående potentiale: selv efter flere års vækst er det pr. capita detailkøbsvne langt under det vestlige gennemsnit, hvilket giver plads til ekspansion i takt med økonomisk vækst nordlb.com. Internationale detailkæder fortsætter da også med at slå sig ned eller udvide i Polen, tiltrukket af det store antal indbyggere (38 mio.), stigende lønninger og relativt lav butiksarealmætning i visse segmenter. Samtidig er e-handel, som steg til ~10–12% af detailsalget, stabiliseret i væksten – fysiske butikker er fortsat afgørende, især udenfor de største byer.
Med hensyn til ejendomstyper har retail parks og convenience centre været markante vindere. Under pandemien viste mindre, udendørs retail parks (ofte med supermarked eller byggemarked som ankermagnet) sig robuste og har siden tiltrukket både investorer og developere. Adskillige handler i 2024 omfattede porteføljer af retail parks i regionale byer med en blanding af international, CEE og lokal kapital, der opkøbte disse indtægtsstabile aktiver linkedin.com linkedin.com. Imens har store shoppingcentre også genvundet investorernes gunst efter en periode med forsigtighed. Året 2024 bød på to af de største centertransaktioner nogensinde i Polen: Magnolia Park i Wrocław blev solgt for €373 mio., og Silesia City Center i Katowice blev solgt for €405 mio. – begge opkøbt af NEPI Rockcastle, en stor sydafrikansk detail-ejendomsinvestor linkedin.com. En anden stor handel var salget af en portefølje af shoppingcentre fra Cromwell, hvilket viser, at højværdidetailaktiver igen kan handles property-forum.eu. Disse fire high value-detailhandler var hoveddrivkraften bag årets investeringsboom property-forum.eu. Prime-yields på shoppingcentre er rykket udad (nu omkring ~6,0%+), hvilket gør opkøb mere attraktive, især da lejeniveauer har vist sig mere stabile end frygtet i 2020. Lejepriser på prime butikscentre i Warszawa og andre store byer er stort set genvundet, og tomgang i toptier-centre er lav (ofte under 3-5%). Sekundære centre i mindre byer oplever mere pres, men også her er der stadig efterspørgsel efter gode beliggenheder hos lejere.
En bemærkelsesværdig tendens er forskelle inden for detailsektoren: på den ene side klarer store indkøbscentre og outlets med højt besøgstal sig godt; på den anden side bliver ældre centre i mættede markeder ompositioneret eller kan på sigt blive omdannet (for eksempel er nogle svagere indkøbscentre kandidater til konvertering til blandet anvendelse eller “last mile”-logistikknudepunkter). Segmentet med retail-parker fortsætter med at øge udbuddet – udviklere som Trei, Immofinanz og Echo Investment har opført små parker i byer med 20-50.000 indbyggere, hvor moderne detailhandel var sjælden. Supermarkeder og discountkæder (Biedronka, Lidl, osv.) fortsætter også hurtig ekspansion og indgår ofte som ankerlejere i disse nye projekter. Derudover er urbane hovedstrøg i Warszawa og Kraków blevet genoplivet, efter turismen vendte tilbage i 2022–2023; luksusmærker samt food & beverage-operatører ekspanderer igen i attraktive citycenter-lokationer (med Warszawas Nowy Świat og Krakóws gamle bydel som eksempler på fornyet lejeinteresse).
Fra et investorperspektiv var Polens detail-ejendomme i 2024 en af de førende sektorer (på linje med kontorer) – hver udgjorde omtrent 32% af det kommercielle ejendomsinvesteringsvolumen på over €5 milliarder property-forum.eu. Det er et bemærkelsesværdigt comeback, idet detailinvesteringer havde stået stille i 2020–2022. Tilstedeværelsen af erfarne investorer som NEPI Rockcastle, MAS Real Estate og EPP (delvist ejet af Redefine fra Sydafrika) understreger tilliden til det polske detailmarkeds langsigtede udsigter. Lejeniveauet har potentiale til at vokse i de kommende år, understøttet af økonomisk vækst og begrænset nyt butikscenter-udbud (meget få nye store indkøbscentre opføres – de fleste nye projekter er af mindre omfang). Ét forhold at holde øje med er forbrugsudgifter: høj inflation (som nåede 15% i 2022 og ca. 8% i 2023) udhulede husholdningernes købekraft, men inflationen er nu aftagende og den reale lønvækst er blevet positiv, hvilket lover godt for detailsalget. En anden faktor er e-handelsinfrastruktur – Polens online detailhandel vokser, men fra et relativt lavt niveau, og mange traditionelle detailhandlere tager nu omnichannel-modellen til sig. Overordnet set er udsigterne for polsk detail-ejendom forsigtigt positive: landet er fortsat underforsynet med moderne butikskoncept pr. indbygger sammenlignet med Vesteuropa, og både nationale og udenlandske detailhandlere driver efterspørgslen på kvalitetslokaler. Investorer er stadig mere selektive (prime-assets og dagligvareforankrede projekter foretrækkes), men 2024 viste, at appetitten eksisterer, når prisen er rigtig.
Industri- og logistiksektoren
Industri- og logistikejendomssektoren har været en stjerneperformer i Polen, støttet af landets strategiske placering, eksplosiv vækst i e-handel og nearshoring-tendenser. Efter to rekordår (2021–2022) for udvikling og efterspørgsel, tog markedet et pusterum i 2023–2024, men aktivitetsniveauet er fortsat meget højt. Den samlede moderne lagerbeholdning i Polen overstiger nu 30 millioner m², hvilket gør den til den største i CEE. Centrale logistikknudepunkter har dannet sig omkring Warszawa, Łódź (Centralt Polen), Øvre Schlesien (Katowice-området), Poznań, Wrocław og i stigende grad Vestpolen (langs den tyske grænse), samt mindre klynger nær havne (Gdańsk) og ved den østlige grænse (da handelsruter til Ukraine omlægges).
Efterspørgslen efter industrilokaler er robust. I første halvår 2024 oplevede Polen 2,6 millioner m² udlejning af lagerplads, hvilket markerer det tredjebedste første halvår nogensinde (kun 2021 og 2022 var højere) jll.pl. Selv med aftagende økonomisk vækst blev udlejningen i 2024 støttet af 1) ekspansion af 3PL-logistikoperatører samt detailkæder (herunder supermarkedskæder med behov for flere distributionscentre), 2) industrielle investeringer (fra bilindustri til hvidevarer), der vælger Polen som produktionsbase, og 3) nearshoring af forsyningskæder fra Asien – Polens centrale placering gør landet attraktivt til at betjene det europæiske marked nordlb.com. E-handel er fortsat en afgørende drivkraft: Online detailhandel i Polen, som accelererede under pandemien, kræver omfattende lagerinfrastruktur til opfyldelse. Med giganter som Amazon, Zalando og lokale aktører, der udvider deres fulfilment centres, har Polens ”ekstremt hurtige vækst i onlinehandel” været drivende for logistikbehovet nordlb.com. Desuden har udenlandske virksomheder fra Asien og USA øget interessen: Polen ses både som en ideel gateway til videredistribution af varer til Vesteuropa og som et relativt omkostningseffektivt produktionsknudepunkt med adgang til EU nordlb.com.
På udbudssiden leverede udviklere nye kvadratmeter i højt tempo, selvom det er begyndt at aftage. I 2022 nåede nybyggerier et rekordhøjt niveau (over 4 millioner m² tilføjet). I første halvår 2024 blev der leveret omkring 1,6 millioner m² – stadig et stort antal, men faktisk et 37% fald fra første halvår 2023, hvilket antyder, at udviklere har droslet ned for spekulative projekter midt i økonomisk usikkerhed jll.pl. Mange projekter opstartet i 2022 er færdiggjort, mens færre nye starter blev igangsat i 2023 på grund af højere finansieringsomkostninger og en afventende tilgang. Som følge af denne bølge af udbud efterfulgt af en pause, er tomgangen steget. Ved midten af 2024 stod den samlede lager-tomgang i Polen på 8,1%, den sjette kvartalsvise stigning i træk og det højeste niveau i flere år jll.pl. Dette er stadig et moderat tomgangsniveau (idet mange nye bygninger først skal udlejes), men det markerer et skifte fra det ekstremt stramme sub-5%-marked i 2021. Nogle markeder, som Warszawas forstæder og Nedre Schlesien, oplevede en mærkbar stigning i ledige lokaler, efter store projekter blev færdige. Imidlertid er en stor del af den ledige plads ”friktionel” – nye lokaler, der afventer lejere – og forventes at blive absorberet pga. den stabile efterspørgsel. Faktisk rapporterer udviklere, at præudlejningsraten er forbedret; projekter under opførelse midt i 2024 havde en gennemsnitlig præudlejning på ca. 55% nbp.pl, hvilket indebærer, at over halvdelen af arealet er sikret til lejere før færdiggørelse. Lejeniveauerne for lagerbyggeri er steget de seneste to år (i 2024 nåede prime headline-leje op på €3,8–€4,5/m²/mdr. i kerneområder – op ca. 15% i forhold til 2021), drevet af højere byggeomkostninger og lav tomgang. Nu hvor tomgangen stiger, kan lejevæksten flade ud, men et betydeligt fald forventes ikke pga. inflationspres på driftsomkostninger og fortsat efterspørgsel fra lejere.
Investorinteressen for logistikejendomme forbliver høj. I 2024 tegnede industri/logistik-aktiver sig for 25% af det polske kommercielle ejendomsinvesteringsvolumen, med tiltrukne handler på €1,26 mia. (op ca. 30% fra 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Selvom det er et fald i forhold til rekordniveauerne på €2–3 mia. årligt investeret i 2020–2021, er det fortsat et stærkt resultat. Bemærkelsesværdigt var amerikanske investorer meget aktive på det polske logistikmarked i 2024 og investerede over €350 mio. (næsten 28% af sektorens samlede) property-forum.eu – eksempler er opkøb fra firmaer som Exeter, Hines og Fortress. Europæisk kapital (tyske, britiske, franske fonde) søger fortsat polske lagerbyggerier, og regionale aktører ekspanderer via joint ventures. En toptransaktion var salget af Diamond Business Park-porteføljen (med lokationer i Warszawa, Stryków og Gliwice) til en tjekkisk fond, Investika, og dens private equity partner – det største lagersalg i 2024 linkedin.com. Dette opkøb bragte alene Investikas polske industriejendomme op på over 409.000 m² focusonbusiness.eu. Afkast for prime logistikfaciliteter er justeret fra historisk lave niveauer – prime yields er steget til omkring 5,75–6,25% i 2023–24 (fra ~4,25% på toppen), hvilket gør sektoren endnu mere attraktiv for investorer på udkig efter løbende indkomst linkedin.com. Givet de stærke underliggende efterspørgselsdrivere ser mange investorer polsk logistik som en langsigtet væksthistorie. Et fremvoksende sub-segment er urban “last mile”-lagre (mindre distributionscentre tæt på bygrænser), som efterspørges af kurér- og dagligvareleverandører og kan opnå attraktive lejeniveauer.
Ser man fremad, er Polens industrielle ejendomsmarked stadig lyst, dog med et årvågent øje på tomgangen. Landet fortsætter med at være et af Europas hurtigst voksende logistikmarkeder nordlb.com. Selvom det tilgængelige areal er steget (og dermed har udlignet den ultralave tomgang fra tidligere år), planlægger udviklere allerede næste bølge af projekter for at imødekomme nye aktører og udvidelse fra eksisterende lejere. For eksempel er efterspørgslen fra asiatiske producenter stigende, og Polen markedsfører sig som et levedygtigt alternativ til placeringer i Asien eller endda Vesteuropa for produktion og distribution nordlb.com. Krigen i Ukraine, selvom tragisk, har også ført til, at nogle producenter har flyttet aktiviteter fra Ukraine eller Rusland til Polen. Desuden kan genopbygningsindsatsen i Ukraine i de kommende år positionere Polen som et logistik-knudepunkt for materialer og varer, hvilket yderligere styrker logistikbehovet. Samlet set bør det industrielle sektors fundamentale fordele – central beliggenhed, forbedret infrastruktur (nye motorveje, godsbane-faciliteter) og stærk lejer-efterspørgsel – holde markedet robust. Eventuelle midlertidige fald i lejefastsættelse eller udlejning som følge af den nylige udbudsstigning ventes at være midlertidige. Som en rapport bemærkede, “Polens logistikejendomsmarked viser sig at være ekstremt robust”, understøttet af strukturelle drivere som e-handel og nearshoring, der fortsat er intakte nordlb.com.
Investeringstendenser og store markedsaktører
Investeringsvolumener i polske ejendomme har svinget i takt med globale kapitalstrømme, men 2024 markerede et tydeligt comeback. De samlede investeringer i erhvervsejendomme oversteg 5,0 mia. euro i 2024, en stigning på omkring 130% år-til-år og tæt på femårsgennemsnittet på ~5,3 mia. euro property-forum.eu nordlb.com. Alle store aktivklasser oplevede øget investoraktivitet. Kontor og detail var de bedst performende sektorer målt på volumen (hver omkring 32% af det samlede) mens industri tegnede sig for 25% og alternative sektorer (primært PRS-boliger og hoteller) omkring 10% property-forum.eu property-forum.eu. Bemærkelsesværdigt stod blot nogle få store transaktioner for en væsentlig del af genrejsningen – herunder to ikoniske mallsalg og et væsentligt kontorsalg (Warsaw Unit), som nævnt. Det antyder, at likviditeten vendte tilbage, men var koncentreret til prime og stor volumen aktiver, hvor købere fandt værdi efter prisjustering. Faktisk steg afkastet (yields) på prime ejendomme med 50–150 bps på tværs af sektorer fra bundniveauerne før 2022, hvilket udgør en “markedskorrektion” der muliggjorde, at investorer kunne vende tilbage til attraktive priser linkedin.com. For eksempel lå prime kontorafkast omkring 5,5 %, shopping centre ca. 6 % og logistik omkring 6 % (mod tidligere under 5 %), hvilket gav investorerne højere løbende indtægter linkedin.com. Derudover forbedrede rentesænkninger i eurozonen sent i 2024 stemningen og lånevilkårene linkedin.com.
Investorgruppen i Polen er mangfoldig. I 2024 stod europæiske investorer (særligt fra Tyskland, Østrig, Sverige, Tjekkiet og Storbritannien) for den største andel – omkring 60% af transaktionsvolumen nordlb.com. Tyske institutionsfonde og franske kapitalforvaltere har eksempelvis været aktive i kontor- og logistiksektoren. Der er også voksende tilstedeværelse af nordamerikansk og asiatisk kapital: Private amerikanske equity-fonde øgede markant opkøb (især i industrisektoren) property-forum.eu, og investorer fra Sydafrika (fx NEPI Rockcastle, Redefine) og Mellemøsten har andele i retail og kontorporteføljer. Regionale (CEE) investorer har også købt sig mere ind – tjekkiske og ungarske fonde har erhvervet adskillige polske kontorer og parker. Samtidig får indenlandske investorer en større rolle end tidligere, om end de stadig udgør en minoritet af volumen. Polske REITs er endnu ikke etableret (lovgivning undervejs), men lokale forsikringsselskaber, banker og højtformuende privatpersoner investerer direkte eller går i partnerskaber. I 2024 søgte lokale investorer “value-add” muligheder, fx opkøb af nødlidende kontorejendomme eller mindre detailprojekter til omdannelse linkedin.com. Et ventet polsk REIT-regime (SINN) er under drøftelse for 2025 ey.com, hvilket kan åbne for mere indenlandsk institutionelt kapital til indtægtsgivende ejendomme, hvis det vedtages.
Med hensyn til store markedsaktører huser Polen en blanding af lokale og internationale udviklere og fonde:
- Top-udviklere (Bolig): Boligudviklingssektoren ledes af selskaber som Dom Development, Robyg, Develia og Atal. Dom Development Capital Group er den største målt på omsætning – i 2023 var de Polens største udvikler med cirka 1,85 mia. PLN i omsætning (20% foran den nærmeste konkurrent) scribd.com scribd.com. Dom Dev fører også i solgte enheder på nøglemarkeder (fx næsten 1.800 enheder i Warszawa i 2024) scribd.com. Robyg (nu en del af TAG Immobilien) og Develia er andre landsdækkende spillere med tusindvis af enheder årligt statista.com. Disse store udviklere fokuserer på større byer og har klaret den seneste nedgang relativt godt (bl.a. ved at justere salgsfart og produktmix). Mellemstore og regionale udviklere – fx Echo Investment (arbejder både med bolig og erhverv), Atal, Budimex Nieruchomości (netop købt af CP Developer), Murapol, Archicom – bidrager også betydeligt til boligudbuddet. Markedet er forholdsvist fragmenteret (over 400 udviklere opererer i Polen), men de store aktører tager markedsandele, og konsolidering forventes, når mindre udviklere kæmper med stigende omkostninger scribd.com scribd.com.
- Top-udviklere (Erhverv): Polens kommercielle ejendomsmarked er i høj grad præget af internationale udviklere. Inden for kontorsegmentet er Skanska en dominerende spiller – det svenske selskab har opført adskillige topklasse kontortårne i Warszawa og regionalbyer (og var Europas største kontorudvikler målt på volumen i de seneste år) realassets.ipe.com. Ghelamco, en belgisk udvikler, står bag signaturprojekter som Warsaw Spire og Warsaw UNIT. HB Reavis (Slovakiet) udviklede ikonet Varso Tower (EUs højeste bygning) i Warszawa. Den lokale aktør Echo Investment er også en betydelig kontorudvikler (fx projektet Browary Warszawskie) og har et joint venture platform til kontorejendomsinvestering. På detail-siden har virksomheder som ECE og Unibail-Rodamco opført mange af de store shoppingcentre; NEPI Rockcastle og ECE/OTCF driver nogle af de mest attraktive shoppingcentre. Panattoni (USA-baseret) har været drivkraften bag erhvervslogistikudviklingen, og står for en stor del af lagerbyggeriet på tværs af Polen. Andre store industrielle udviklere er Prologis, GLP, Segro, CTP og 7R (en indenlandsk aktør) – sammen har de bragt Polen til den europæiske top inden for logistikejendomme.
- Aktive Investorer/Fonde: Blandt institutionelle investorer skiller nogle navne sig ud. NEPI Rockcastle, børsnoteret i Johannesburg, er en af de største retail-ejere i Polen efter deres opkøb i 2024 linkedin.com. Investika (Tjekkiet) har hurtigt udvidet sin polske logistikportefølje focusonbusiness.eu. Tyske åbne fonde (som Deka, Commerz Real, Union Investment) ejer traditionelt adskillige polske kontorer og malls, selvom nogen har sat aktiviteter på pause for nylig. Allianz Real Estate og CFH/Foncière har porteføljer i Polen. Eastnine AB og Stena Real Estate fra Sverige har noteret sig med kontorkøb i 2024 linkedin.com. CPI Property Group (Tjekkiet) blev en hovedaktør efter opkøbet af Immofinanz’ polske aktiver i 2022–23, hvilket gav dem aktier i både kontor og detail. På hjemmebanen har PZU (Polens største forsikringsselskab) og PKO BP (største bank) begge ejendomsinvesteringsarme, ofte med fokus på kernesegmentet og udviklingsfinansiering. Den statslige PFR Nieruchomości har været aktiv i lejeboliginitiativer (billig bolig og PRS). Derudover forvalter Griffin Real Estate, en polsk private equity-platform, flere ejendomsporteføljer (fx Resi4Rent PRS-platform i partnerskab med internationale investorer). Samlet set rummer det polske ejendomsmarked en solid blanding af global institutionel kapital og stærke lokale udviklere/investorer, hvilket gør sektoren konkurrencedygtig og velkapitaliseret.
Endelig er én unik tendens den voksende udenlandske køberinteresse i boligmarkedet. Ud over institutionelle investorer er individuelle udenlandske købere blevet mere markante i Polens boligmarked. I visse nye projekter i 2024 kom over 30% af køberne fra udlandet globalpropertyguide.com. Den største gruppe er ukrainske statsborgere, hvoraf mange er bosat i Polen og nu køber bolig (ofte til familiesammenføring og længere ophold) globalpropertyguide.com. Hviderussere er en anden bemærkelsesværdig gruppe, ligesom der er nogle købere fra Vesteuropa og Asien globalpropertyguide.com. Udviklere rapporterer om en “klar opadgående tendens” af udenlandsk kundebehov, tiltrukket af Polens økonomiske stabilitet og relativt overkommelige priser globalpropertyguide.com. Dette udenlandske efterspørgsels-boost er især koncentreret i Warszawa og Kraków (samt nogle eksklusive ferieområder) og giver et ekstra efterspørgsels-buffer, især for lejligheder i den højere ende og forstads-villaer.
Økonomiske og politiske faktorer, der påvirker markedet
Udviklingen på det polske ejendomsmarked de seneste år har været tæt sammenvævet med de økonomiske forhold og myndighedernes politiske tiltag. Nogle centrale faktorer skiller sig ud:
- Pengepolitik og finansieringsomkostninger: Den hurtige stigning i renten i 2022–2023 havde en markant effekt. For at bekæmpe inflationen hævede Nationalbanken i Polen sin toneangivende rente fra næsten nul i begyndelsen af 2021 til 6,75 % midt i 2022 – en af de hurtigste stramningscyklusser i regionen. Dette sendte boliglånsrenterne op i tocifrede niveauer, hvilket kraftigt begrænsede boligkøbernes økonomiske råderum. Antallet af nye boliglån styrtdykkede i 2022, idet mange potentielle købere blev prissat ud af markedet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Udviklere reducerede salget eller tilbød egne finansieringstilbud for at fastholde efterspørgslen. Omvendt så udlejere af eksisterende ejendomme mindre tvangssalg end frygtet, dels takket være et regeringsindført “kreditferie”-program, der gjorde det muligt for pressede låntagere at suspendere betalingerne i op til 8 måneder i 2022–23 og dermed undgå et boom i tvangsauktioner. I slutningen af 2023 viste inflationen tegn på at falde (ned til ca. 7 % forbrugerprisindeks fra en top på ca. 18 %), hvilket gav nationalbanken mulighed for at begynde at lempe renten. Renten blev sat ned til 6,0 % i 4. kvartal 2023 og videre ned til 5,25 % i løbet af 2025 nbp.pl. Dette skift har begyndt at genoplive kreditbehovet – som nævnt steg volumen af nye boliglån med 43 % i 2024 globalpropertyguide.com – og forbedret investorernes tillid. Udsigten til fortsatte rentesænkninger (analytikere forudser ca. 4,5 % styringsrente ved udgangen af 2025) think.ing.com er et positivt tegn for ejendomsmarkedet, da det formentlig vil sænke låneomkostninger og støtte ejendomsværdier.
- Offentlige boligprogrammer: Polens regering har i de senere år aktivt grebet ind i boligmarkedet med tilskudsprogrammer. Ordningen “Mieszkanie bez wkładu własnego” (“Bolig uden udbetaling”) blev indført i 2022 for at garantere lån til købere uden fuld udbetaling, men brugen var begrænset. Større effekt havde programmet “Bezpieczny Kredyt 2%” (“Sikker Kredit 2%”), som blev lanceret i midten af 2023 af den tidligere regering. Dette program tilbød førstegangskøbere boliglån til en 2% rente (staten dækker differencen til markedsrente) ved køb af nye eller eksisterende boliger op til visse prisgrænser. Effekten var dramatisk – den opsparede efterspørgsel blev udløst, især blandt unge købere, hvilket øgede salget i anden halvdel af 2023 og bidrog til prisstigningen sidst i 2023 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Udviklere skyndte sig at igangsætte nye projekter for at imødekomme den subsidierede efterspørgsel globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Programmet havde dog et fastsat budget og blev reelt udfaset i begyndelsen af 2024 under politisk skifte. Den nye regering (trådte til i slutningen af 2023) har signaleret en anden tilgang: De har annonceret programmet “Klucz do mieszkania” (“Nøglen til lejligheden”), der sigter mod at støtte lavindkomstfamilier i boligkøb ey.com. Initiativet vil tilbyde billigere boliger eller finansielle incitamenter, men med strenge prislofter, hvilket især kan hjælpe købere i mindre byer ey.com. Hvis det gennemføres, kan det flytte noget af efterspørgslen over på det sekundære marked i billigere områder og have mindre effekt i dyre markeder som Warszawa (på grund af prisloftet) ey.com. Beslutningstagere forsøger at balancere mellem at øge tilgængeligheden og undgå et overophedet marked. Tidligere erfaringer har vist, at subsidier (som 2 %-lånene) midlertidigt kan speede efterspørgsel og priser op, men skabe volatilitet, når de udfases globalpropertyguide.com. Branchen holder derfor øje med stabiliteten i boligpolitikken. Pludselige ændringer – fx et foreslået nyt ejendomsskat på dem, der ejer flere lejligheder (fremsat i 2023) – kan også påvirke investorernes adfærd (bare diskussionen om en skat på tredje og efterfølgende lejligheder fik nogle småinvestorer til at holde sig i ro) globalpropertyguide.com. Foreløbigt støtter regeringen stadig bredt op om at forbedre udbud og tilgængelighed på boligmarkedet, selvom detaljerne i gennemførelsen er under udvikling.
- Byplanlægning og grundudbud: En væsentlig regulering, der er undervejs, er en omfattende reform af Polens love om fysisk planlægning. En ændring af plan- og zone-loven kræver, at alle kommuner vedtager nye “generelle planer” senest ved udgangen af 2025 til at styre arealanvendelsen ey.com. Reformen (undertiden kaldet “den store planrevolution”) sigter mod at modernisere og tydeliggøre, hvad der må bygges hvor, og afløse forældede lokalplaner. Ejendomsudviklere har dog udtrykt bekymring for, at de nye planer kan nedzone eller udelukke mange grunde fra fremtidig udvikling – især grunde uden en eksisterende lokalplan kan blive byggebenægtede efter 2026 under de strengere regler globalpropertyguide.com. Mange investorer har derfor hastet at sikre sig byggetilladelser, før de nye regler træder i kraft. Faktisk steg antallet af udstedte byggetilladelser med ca. 20,6 % i 2024 (næsten 291.000 boligenheder godkendt – et meget højt tal) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, da udviklere og grundejere ville sikre deres rettigheder under de nuværende regler. Denne bølge af ansøgninger skyldes også, at der midt i 2024 indføres nye tekniske standarder (sandsynligvis relateret til energieffektivitet), hvilket har fået bygherrer til at søge om tilladelse efter de gamle regler, før de nye træder i kraft globalpropertyguide.com. Eksperter bemærker, at byggetilladelser i hånden er blevet mere værdifulde – nogle grundejere holder på deres tilladelser, “venter på mere gunstige markedsforhold, før de bygger”, og selve processen er fortsat langsommelig og kompliceret i mange byer globalpropertyguide.com. Regeringen arbejder desuden på en såkaldt “udbuds-lov” (ustawa podażowa), der skal øge antallet af byggegrunde til boliger ey.com. Ét forslag går på at frigive dele af det landbrugsareal, der ligger inden for bygrænser, til boligbyggeri ey.com. Hvis det vedtages, kan dette lette mangel på byggegrunde i hurtigtvoksende byer ved at åbne nye områder for projekter. Samlet set vil forandringer i planlovgivning og jordpolitik de kommende 1–2 år dramatisk forme fremtidens boligbyggeri (og til dels erhvervsbyggeri). Større gennemsigtighed og effektivitet i planprocessen (et mål med reformen) vil gavne markedet på langt sigt, men på kort sigt har forandringerne øget usikkerheden og ført til et “nu eller aldrig”-kapløb om tilladelser.
- Ny udviklingslov & forbrugerbeskyttelse: I midten af 2022 indførte Polen en ny udviklerlov, som styrker køberbeskyttelsen ved salg af lejligheder på projektstadiet. Loven etablerede en Udviklergarantifond (fundusz deweloperski) for at sikre købers forudbetalinger, hvis udvikleren går konkurs eller ikke færdiggør et projekt ey.com. Udviklere skal nu indbetale en lille procentdel af salget i denne fond og opfylde strengere krav til deponerede midler. Selvom det giver en lille mersomkostning, øger det sikkerheden for boligkøbere og påvirker markedets praksis – eksempelvis har mindre udviklere haft sværere ved at leve op til kravene, hvilket indirekte styrker de større aktørers position. Siden 2021 har Polen desuden haft strenge reklamationsregler, som pålægger udviklere at udbedre mangler i 5 år; kombinationen af disse regler betyder, at velrenommerede udviklere med solid økonomi er i fordel, mens spekulative aktører sorteres fra, hvilket styrker markedets robusthed.
- Skatteændringer: Skatte- og finanspolitik påvirker også ejendomsmarkedet. Fra 1. januar 2025 træder væsentlige ændringer i ejendomsskatten (RET) i kraft ey.com. Ændringerne indfører en ny, uafhængig definition af, hvad der anses som “bygning” eller “struktur” i skatelovgivningen – uafhængigt af byggeloven. Den praktiske konsekvens er, at visse anlæg og bygningsdele, der tidligere ikke var skattepligtige, nu kan blive omfattet. F.eks. kan visse tekniske installationer, infrastrukturer eller ufærdige bygninger nu blive beskattet. Dette kan øge skattebyrden for ejendomsejere – en bekymring for udviklere og investorer, som derfor må regne med højere løbende omkostninger ey.com. Tolkningen af de nye definitioner er stadig under udvikling, og nogle ejere ventes at anfægte vurderingerne. Positivt er, at Polen fortsat ikke har nogen landsdækkende formueskat på fast ejendom (udover den relativt lave RET) – der er ingen årlig værdiskat på fast ejendom som i visse andre lande. Der er dog indført en mindre “flipskat” i 2022 for at begrænse lynhurtige videresalg af lejligheder (boliger, der videresælges indenfor 6 måneder, rammes af højere indkomstskat), og der diskuteres løbende beskatning af tomme boliger i byerne for at fremme udlejning eller salg. Der er senest ikke ændret grundlæggende ved skat på kapitalgevinst eller lejeindtægter; udlejning for privatpersoner kan beskattes med en flad sats på 8,5 % op til et vist beløb, hvilket er relativt investeringsvenligt globalpropertyguide.com (der var forslag om at fjerne denne flade sats og beskatte alle lejeindtægter progressivt, men det er udskudt foreløbigt).
- Udenlandske investeringer og ejerskabsregler: Polen tillader generelt fri ejendomsret for udlændinge, særligt EU/EØS-borgere, som ikke møder restriktioner. Ikke-EU-borgere skal søge om tilladelse fra Indenrigsministeriet ved køb af jord eller fritliggende huse, men det er oftest en formalitet, og ejerlejligheder i etageejendomme er undtaget. Disse regler har ikke været ændret på det seneste. Det, der har ændret sig, er udlændinges investeringstilbøjelighed – som nævnt fik krigen i Ukraine og spændingerne med Rusland i første omgang nogle investorer til at trække sig i 2022, men de fleste har siden tilpasset sig. Geopolitisk risiko indregnes stadig i et vist omfang (Polen tilbyder højere afkast blandt andet derfor), men medlemskabet af NATO og EU virker beroligende. Stærke FDI-strømme (over 20 mia. € årligt i industri og service) styrker fortsat efterspørgslen på ejendomme til produktion og kontor ey.com.
- ESG og bæredygtighedsregulering: Efter EU’s direktiver satser Polen på grønnere ejendomme. Nye bygninger skal opfylde stadig skrappere krav til energieffektivitet (fx har Polen vedtaget næsten nulemissionskrav – NZEB – for nye tilladelser fra 2021/2022). Der er også diskussion om at kræve solpaneler eller grønne tage på større byggerier. EU’s taksonomi og ESG-regler påvirker investorer – mange vurderer nu ejendomme efter bæredygtighedsparametre (energimærkning, CO2-aftryk). Dette har skabt en bølge af kontorrenoveringer for at forbedre energieffektivitet og større fokus på BREEAM/LEED-certificering for nye projekter. Selv om det ikke er én politisk vedtagelse, udgør den overordnede ESG-trend en faktor, der hæver udviklings- og renoveringsomkostninger, men også fremtidssikrer ejendomme. EY bemærker eksempelvis, at “ESG-krav har fået en central rolle i det polske ejendomssegment,” og bankerne samt investorerne forventer højere efterlevelse nordlb.com nordlb.com. På længere sigt kan bygninger med grønne løsninger opnå højere efterspørgsel og værdi, mens ikke-bæredygtige ejendomme kan rammes af lavere vurderinger eller bøder (fx potentielle EU-krav om at energirenovere dårligt isolerede bygninger inden udløb af visse frister).
Sammenfattende formes Polens marked af en kombination af makroøkonomisk politik (renter, kredittiltag) og målrettet ejendomsregulering (planlov, udviklerlov, tilskud). Regeringen balancerer mellem at fremme udvikling (gennem bedre grundudbud og måske REIT-lovgivning) og at beskytte forbrugerne (via strengere kontrol af udviklere og støtteordninger til købere). Økonomiske faktorer som inflation og vækst slår direkte igennem på ejendomssektoren via byggeomkostninger og husholdningernes indkomster. I 2025 ser klimaet bedre ud – inflationen er faldende, renterne står til at beskæres, og boligtilgængelighed er prioriteret af den nye regering – hvilket alt sammen bør være positivt for ejendomsmarkedet. Markedets aktører forholder sig dog fortsat årvågne: pludselige politiske skift eller eksterne chok (fx optrapning af Ukraine-krigen, global recession) kan hurtigt vende stemningen.
Udsigter for de næste 1–3 år
Bolig: Det polske boligmarked forventes at stabilisere sig og gradvist få momentum i de kommende år, medmindre der opstår større chok. Efter de sidste to års rutsjebanetur – hvor efterspørgslen blev kastet frem og tilbage af udsving i renterne og tilskudsprogrammer – forventes 2025 at blive et år med normalisering. Markedsprognoser antyder, at boligsalget forbliver stabilt eller forbedres en smule i 2025, understøttet af lavere renter og fortsat lønvækst, men uden at vende tilbage til rekordniveauerne fra boomet i 2020–2021 globalpropertyguide.com. Polityka Insight, i samarbejde med ejendomsportalen Otodom, forventer, at boligsalget i 2025 vil ”forblive stabilt, uden store nedture eller en bølge af udviklerkonkurser,” omend ikke på tidligere topniveauer globalpropertyguide.com. Dette indebærer, at udviklere kan forvente et sundere salgsmiljø end i 2023, især hvis “Nøgle til Lejlighed”-programmet aktiverer ekstra efterspørgsel i de lavere segmenter. Prismæssigt forudser de fleste analytikere moderat vækst i boligpriserne på et par procent om året. EYs guide for 2025 forventer en langsommere stigningstakt, grundlæggende på linje med inflationen ey.com. Med inflationen omkring 5% og potentielt lavere, kan nominelle boligprisstigninger blive i midter-niveauet – hvilket betyder cirka fladt i reale termer – langt fra de tocifrede spring for nylig, men dog positivt. En stabilisering eller let fald i reale priser kan faktisk forbedre boligoverkommeligheden, som i øjeblikket er presset (forholdet mellem pris og indkomst i store byer som Warszawa og Kraków er på historiske højder).
En faktor, der vil påvirke markedet, er renteudviklingen. Hvis centralbanken sænker renterne mere aggressivt end forventet (for eksempel bringer referencerenten under 4% inden 2026), vil boligrenterne falde og sandsynligvis give boligsalget et ekstra skub. Omvendt, hvis inflationen hænger ved og holder låneomkostningerne høje længe, kan boligmarkedets genopretning gå langsommere. Forventes det, at basisrenten falder gradvist, kan vi forvente, at adgangen til boliglån øges – flere husholdninger vil genvinde låneadgang, hvilket frigiver noget af den opsparede efterspørgsel fra dem, der udskød købet i 2022–23. Banker er allerede begyndt at lempe kreditkravene (det polske finanstilsyn indførte stramme stresstestbuffere, som blev lettet i midten af 2023), så kreditstrømmen bør forbedres. Derudover er støtte til førstegangskøbere stadig på dagsordenen: hvis regeringens nye boligprogram implementeres i 2025, kan det stimulere den lavere del af markedet (selvom prislofter kan flytte efterspørgsel til billigere forstæder eller brugte boliger).
En anden fremvoksende tendens er væksten i PRS (institutionsudlejning)-sektoren, som vil tilføre udbud, især i Warszawa. Flere projekter med henblik på udlejning vil blive færdiggjort i 2025–2026, og tilbyde nye lejeboliger som kan øge tomgangen lidt i buy-to-let-segmentet. Men i betragtning af Polens store mangel på moderne lejeboliger, vil disse tilføjelser sandsynligvis blive absorberet uden problemer, og huslejer forventes fortsat at stige moderat (3–5% årligt på landsplan, hvis inflationen holder sig omkring 5%). Lejemarkedet bør forblive stramt i de største byer på grund af befolkningstilvækst (inklusive fortsat indvandring). Lejeafkast forventes at ligge omkring 6% i gennemsnit, hvilket gør privat investering i udlejning fortsat attraktivt sammenlignet med lavrisiko-obligationer (især når renterne falder).
Vigtigt er, at der ikke forventes et crash på boligmarkedet under de nuværende udsigter. Polens situation adskiller sig fra visse vesteuropæiske lande – der er ikke udbredt overbelåning (kun cirka 11% af polske husholdninger har realkreditlån globalpropertyguide.com), og bankerne har været konservative. Boligudbuddet, selv om det forbedres, er ikke for højt i forhold til behovet – Polen har fortsat et af de laveste antal boligenheder pr. 1.000 indbyggere i EU, og der anslås mangel på flere millioner boliger. Denne fundamentale underforsyning, kombineret med generationsbestemt efterspørgsel (millennials stifter familie), leverer en buffer til markedet. Risici at holde øje med: en markant økonomisk nedtur med stigende arbejdsløshed (som pt. er lav, ca. 5%); mulige drastiske politiske tiltag som hård beskatning af flere boliger (som kan fremprovokere salg fra småinvestorer); eller en genopblussen af høj inflation, som igen tvinger renterne op. Fraset dette, er grundscenariet langsom men stabil vækst – boligmarkedet “bevæger sig mod stabilisering,” som Global Property Guide udtrykker det globalpropertyguide.com, hvor priser og huslejer vokser i et kontrolleret tempo og byggeaktiviteten tilpasses den reelle slutbrugerefterspørgsel.
Erhvervsejendomme: Udsigterne for erhvervsejendomme i 2025–2027 er forsigtigt optimistiske, med en forventning om øget investeringsaktivitet og gradvis forbedring af de fundamentale forhold, især hvis den økonomiske ekspansion fortsætter. Ifølge markedsobservatører kan “2025 muligvis blive endnu mere aktiv end [2024]” hvad angår investeringshandler, givet de forventede rentenedsættelser og store kapitalreserver rettet mod Polen linkedin.com linkedin.com. De høje afkast, der kan opnås i Polen sammenlignet med Vesteuropa (ofte 150–300 basispoint højere for sammenlignelige aktiver), er et stærkt trækplaster og i takt med at finansieringsomkostningerne falder, forventes flere investorer at vende tilbage. Vi kan se nye aktører på markedet eller større institutionelle spillere vende tilbage efter en pause. Sektorer, som sandsynligvis fører an i 2025: logistik (fortsat stærk både globalt og i Polen), og kontorer (hvor prisjusterede aktiver og begrænset nyt udbud skaber gunstige vilkår). Selv kontorsektoren – der tidligere var præget af forsigtighed – forventes at tiltrække “gradvis kapitaltilførsel” i 2025 linkedin.com, især til prime-ejendomme i Warszawa og større regionale byer. Med få nye kontorejendomme under opførelse kan investorer komme til at konkurrere om eksisterende stabile aktiver.
Lager-/logistikmarkedet forventes at forblive meget likvidt. En betydelig gruppe af både kern- og opportunistiske investorer retter sig mod industrielle porteføljer, så 2025 kan byde på porteføljehandler eller endda platformsovertagelser. Udviklingen inden for logistik forventes at tage fart igen sidst i 2025, når det nuværende ledige areal bliver optaget; udviklere som Panattoni og CTP har jordbanker klar og vil handle hurtigt, når tomgangen topper. Derfor kan industriel tomgang falde igen efter at have toppet omkring 8–10%, og huslejerne bør forblive på samme niveau (større huslejenedgange er usandsynlige medmindre der opstår betydelig overudbud eller recession).
Inden for detailsektoren forventes investorinteressen i retail-parker og førsteklasses indkøbscentre at fortsætte. Polens stærke forbrugerfundamentaler og præstationen af aktiver købt i 2024 vil influere på tilliden. Hvis de store indkøbscenteropkøb fra NEPI giver gode afkast, kan andre investorer følge trop i næste runde af aktiver. Der er mulighed for, at nogle internationale detailfonde kan vende tilbage til Polen, hvis finansieringsadgangen forbedres. Detaillejeindtægter forventes at stige moderat i de bedste projekter i takt med, at detailsalget forbedres, og lejeomkostningerne tilpasses. Dog er mængden af investerbare detailaktiver mindre (ingen bygger nye centre), så aktiviteten vil fokusere på eksisterende ejendomme og måske ombygningsmuligheder.
Sektoruafhængigt bliver ESG og modernisering vigtige temaer de kommende år. Bygninger med stærke grønne referencer og energieffektivitet vil klare sig bedst, både i udlejning og værdiansættelse – en tendens, der sandsynligvis kun vil blive stærkere, i takt med at EU’s klimakrav strammes. Dette kan føre til flere renoveringsprojekter og også påvirke nybyggeri (f.eks. vil kontorprojekter, der påbegyndes i 2025–26, sigte mod topkarakterer for bæredygtighed, så de kan møde fremtidige krav fra lejere og investorer).
Et andet tema er alternative ejendomme: PRS-boligsektoren og studieboliger forventes at vokse i investeringsvolumen. 2024 oplevede allerede cirka €340 millioner i PRS-transaktioner (+170% år-til-år) property-forum.eu, og dette tal kan stige yderligere. Da boligsalget går langsommere, forbliver udviklere åbne for storsalg til PRS-investorer (nogle overvejer nu at sælge hele bygninger) linkedin.com. Vi forventer flere handler, hvor en fond køber en hel nyopført boligblok til udlejning – hvilket understøtter både bolinudvikleres likviditet og opbygningen af lejeboliger. Samtidig er studieboliger (kollegieprojekter) et fremvoksende nichemarked; 2024 så nogle handler i dette segment linkedin.com, og mere aktivitet kan følge, idet Polen har en stor studenterbefolkning og et stigende antal udenlandske studerende.
Med hensyn til økonomisk baggrund forventes Polens BNP at vokse med cirka 3% årligt i 2025–2026, forudsat at der ikke sker en optrapning af eksterne kriser ey.com. Denne vækst, selv om den er langsommere end de over 5% før 2020, er tilstrækkelig til at drive højere belægningsgrader i erhvervsejendomme. Forbruget bør støttes af stigende reelle indkomster, når inflationen aftager, hvilket gavner detail- og hotel & restaurationssektoren. Industrielle ejendomme vil have gavn, hvis produktionen og handelsvolumenerne vokser (og eventuelt af et genopbygningsboom i Ukraine om nogle år). En usikkerhedsfaktor er valutakurser – en meget stærk eller svag polsk zloty kan påvirke investeringsstrømme. En stabil zloty (PLN) i 2025 vil fastholde tilliden, mens volatilitet kan skabe en vis tøven blandt udenlandske investorer på grund af valutarisiko.
Set fra et politisk perspektiv er der et par ting at holde øje med på kort sigt: Hvis den polske REIT-lov vedtages i 2025, kan det åbne døren for indenlandske investeringsfonde til at træde ind på ejendomsmarkedet, hvilket potentielt kan skabe ny efterspørgsel efter erhvervsaktiver (og give en exit-mulighed for udviklere via offentlige REIT-salg) ey.com. Derudover vil implementeringen af den nye planlov i 2026 påvirke projektudviklingen – hvis mange grunde mister byggemuligheden, kan værdien af allerede byggemodnet jord og eksisterende aktiver stige. Regeringens holdning til udenlandsk kapital forventes fortsat at være imødekommende, da Polen har brug for investeringer for at vokse; der forventes ingen større barrierer for udenlandsk ejerskab.
Afslutningsvis er markedsperspektivet for de næste 1–3 år generelt positivt på tværs af sektorer. Ejendomsmarkedet i Polen står til at nyde godt af en konstellation af lavere renter, solide økonomiske fundamentaler og landets fortsatte tilnærmelse til Vesteuropa. Som én brancheprognose sammenfattede det: “det polske marked har stærke fundamenter, og afkastet på investeringer i Polen er relativt bedre end i Vesteuropa” linkedin.com. Investorer retter faktisk fokus mod Polen igen, da afkastene er blevet tilpasset, og vækstudsigterne forbliver intakte. Vi forventer højere transaktionsvolumener i 2025, efterhånden som mere kapital finder vej ind i handler, og potentielt yderligere afkastkomprimering, hvis renterne falder hurtigere end forventet. For brugersegmenterne forventes beskedne forbedringer: kontorledighed falder en smule, detailleje stiger lidt, logistikefterspørgslen forbliver høj. Risici på nedsiden inkluderer eksterne chok (energipriser, geopolitiske begivenheder) og indenlandsk politisk usikkerhed, men fraværende disse bør det polske ejendomsmarked fortsætte på en stabil udviklingssti. Interessenter bør forberede sig på et miljø med afmålt vækst – tocifrede stigninger hører måske fortiden til, men markedet bevæger sig ind i en mere moden fase præget af bæredygtighed, professionalisme og stabile afkast.
Kilder: Seneste data og analyser er hentet fra rapporter fra Nationalbank of Polen (NBP), globale konsulentanalyser og branchepublikationer. Centrale referencer omfatter NBPs ejendomsrapport for 1. kvartal 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Global Property Guides analyse af det polske marked (maj 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, EY’s Polish Real Estate Guide 2025 ey.com, og opdateringer fra Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu blandt andre. Disse giver de nyeste tilgængelige data om prisindeks, transaktionsvolumener og prognoser. Alle statistiske tal og citater er løbende anført i rapporten til verifikation. Den samlede vurdering kombinerer disse empiriske tendenser med den dominerende ekspertholdning for at præsentere et samlet billede af det polske ejendomsmarked pr. midt 2025.
