Europæisk Unions ejendomsmarked: Udsigter 2025–2028 – bolig- og erhvervstrends, risici og muligheder

Introduktion

Den Europæiske Unions ejendomsmarked står ved et afgørende vendepunkt i 2025. Efter at have gennemlevet en turbulent periode med eksplosiv inflation, hurtige renteforhøjelser og pandemitids-forstyrrelser, er både bolig- og erhvervssektoren på vej ind i en fase med forsigtig genopretning. Stabiliserende makroøkonomiske forhold – herunder aftagende inflation og de første rentenedsættelser – har forbedret forudsigeligheden for investorer og developere pwc.com mediaassets.cbre.com. Samtidig former vedvarende boligmangel og ændrede efterspørgselsmønstre fra brugerne efter pandemien markedsdynamikken på tværs af EU-landene. Denne rapport leverer en omfattende analyse af EU’s ejendomslandskab i 2025, med fokus på makroøkonomisk kontekst, trends i bolig- og erhvervssektoren, centrale landemarkeder (Tyskland, Frankrig, Spanien, Italien, Holland, Polen), prisudvikling, balancen mellem udbud og efterspørgsel, investeringsstrømme, byggeaktivitet, politiske ændringer samt udsigter frem til 2028. Centrale temaer er effekterne af høje (men stabiliserende) renter, fokus på bæredygtighed og ESG-overholdelse samt nye muligheder i en tid med fortsatte risici.

Makroøkonomisk kontekst i 2025

Europas bredere økonomiske baggrund i 2025 er præget af moderat vækst og faldende inflation. Efter med nød og næppe at have undgået recession i 2023, forventes EU’s økonomi at vokse omkring 1,1% i 2025, med eurozonen lidt under 1% economy-finance.ec.europa.eu. Denne svage vækst – på linje med 2024 – afspejler stadig skrøbelig forbrugerefterspørgsel og ydre usikkerheder. Især Spanien og Polen skiller sig ud med over gennemsnittet BNP-vækstprognoser (~2,5–3+%), mens Tysklands vækst forventes fortsat at være afdæmpet på omkring 0,8% mediaassets.cbre.com på grund af nylig industriel stagnation. Frankrig og Italien ligger sandsynligvis på EU-gennemsnittet nær 1% vækst, hæmmet af svagere forbrugerudgifter og eksportefterspørgsel cbre.fr.

Vigtigt for ejendomsmarkedet er, at inflationen er faldet markant fra sit højdepunkt i 2022. Eurozonens kerneinflation forventes at ligge omkring 2,1% i 2025 (fra 2,4% i 2024) pubaffairsbruxelles.eu, hvilket nærmer sig ECB’s målsætning på 2% i 2025–2026. Denne afinflation, sammen med langsommere kerneprisvækst, har gjort det muligt for Den Europæiske Centralbank at stoppe og lette på sin aggressive stramning. Efter at have toppet med en indlånsrente på 4% i slutningen af 2023, begyndte ECB at sænke renten i midten af 2024; i april 2025 var politikrenten faldet til ca. 2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Andre centralbanker i Europa har oplevet lignende vended. Som resultat forbliver låneomkostningerne i 2025 høje sammenlignet med 2010’erne men er faldet fra toppen i 2023, hvilket letter presset på kreditafhængige sektorer som ejendomsmarkedet. For eksempel faldt de gennemsnitlige boliglånsrenter i Frankrig tilbage til ca. 3,3% i begyndelsen af 2025 efter at have oversteget 3,5%, og Polens centralbank sænkede sin styringsrente fra 6,75% til omkring 5% i 2025, hvilket forbedrer købernes muligheder.

Effekten af renter er derfor todelt: På den ene side ramte stigningen i 2022–2023 hårdt på både købekraft og investeringsvolumen; på den anden side har stabiliseringen og det let faldende renteniveau i 2025 forbedret stemningen. Developere og boligkøbere har nu større tillid til, at finansieringsbetingelserne gradvist vil forbedres, frem for pludselig at forværres pwc.com. Faktisk bliver finansieringsforholdene igen mere favorable for handler – positiv gearing er “mulig igen”, da gældsomkostninger falder, og renteforskellen stabiliseres cbre.com cbre.com. Dog vender renterne ikke tilbage til de ekstremt lave niveauer set i 2010’erne mediaassets.cbre.com. Langsigtede afkast forbliver forhøjede, hvilket begrænser, hvor meget ejendomspriserne kan stige igen. Konsensus er, at 2024 var det cykliske lavpunkt for investeringer, og at 2025 vil byde på en gradvis genopretning snarere end et dramatisk boom cbre.com.

En anden makrofaktor er geopolitisk usikkerhed, som fortsat kaster en skygge. Krigen i Ukraine og spændinger i verdenshandlen holder energipriser samt erhvervstillid ustabile. Selvom Europas gas/energi-priser er meget lavere end i 2022, kan enhver ny chok igen antænde inflationen og tvinge centralbankerne til at sætte rentenedsættelser på pause pwc.com. Politiske begivenheder – såsom kommende valg i Tyskland eller potentielle ændringer i amerikansk handelspolitik – udgør også risici for vækst og investortillid reuters.com reuters.com. For nu er grundlinjen for forventningerne til og med 2025 stabil, om end ikke prangende, økonomisk vækst, faldende inflation og rentestabilisering, hvilket samlet giver et mere stabilt bagtæppe for ejendomsbeslutninger end de sidste to år.

Tendenser på boligmarkedet: Genopretning midt i udbudskrise

Europas boligmarkeder i 2025 udviser en blanding af robusthed og begrænsning. Efter et fald eller opbremsning i mange lande i 2022–2023, stabiliserer eller genvinder boligpriserne sig i 2025, drevet af kronisk udbudsmangel og forbedret købertiltro i takt med, at finansieringen bliver lettere. Dog er de regionale forskelle markante: Nogle markeder når nye højder, mens andre først når bunden efter nylige fald.

Figur: Nominel vækst i huspriser i EU-lande, der sammenligner ændring år-til-år i Q4 2023 (blå søjler) versus Q4 2024 (gule søjler). Mange markeder gik fra fald til vækst i slutningen af 2024. Flere lande (til venstre) oplevede tocifrede prisstigninger i 2024, herunder Spanien, Holland, Polen, Portugal, Ungarn m.fl., mens Tyskland, Sverige og Frankrig (til højre) havde enten beskedne stigninger eller fortsat små fald economy-finance.ec.europa.eu. Dette afspejler den ujævne genopretning på tværs af Europas boligmarkeder.

Pristendenser: Ifølge Eurostat-data steg huspriserne på EU-niveau omkring 4% (nominelt) i 2024, og yderligere stigninger forventes i 2025 – dog varierer størrelsen betydeligt mellem landene. I Tyskland, der oplevede en af Europas største korrektioner, faldt priserne ~12% fra 2022 og ind i midten af 2024 reuters.com, men er siden stabiliseret. I Q4 2024 oplevede de tyske priser deres første årlige stigning (+1,9% år/år) efter ni kvartaler i træk med fald globalpropertyguide.com. Prognoser forudser, at tyske boligværdier vil stige ~3–3,5% i 2025 reuters.com, hjulpet af lavere boliglånsrenter, dog med risiko for nedadside hvis økonomisk eller politisk usikkerhed fortsætter reuters.com. I Frankrig har boligpriserne været let faldende; Q3 2024 så –3,96% år/år for eksisterende boliger globalpropertyguide.com. Det fald er aftagende, med et forventet fald på –0,7% i starten af 2025 og et forventet prislavpunkt omkring slutningen af 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Priserne på ejerlejligheder i Paris faldt for eksempel omkring 5,5% i 2024 (det 13. kvartal i træk med fald) globalpropertyguide.com og forventes at stabilisere sig i 2025 i takt med at kreditforholdene forbedres, og regeringsstøtten slår igennem.

Sammenlign dette med Spanien, hvor boligmarkedet er livligt. De spanske boligpriser steg hele +11 % i 2024 i gennemsnit – den hurtigste vækst siden 2007 – og var stadig oppe med ~11,2 % år-til-år i 1. kvartal 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Stærk indenlandsk efterspørgsel, udenlandske købere, der er vendt tilbage, og en voksende økonomi (2 %+ vækst) har holdt Spaniens marked “livligt gennem hele 2025” ifølge mange kilder idealista.com. Selv konservative prognoser forventer, at de spanske priser vil stige yderligere 5–8 % i 2025 spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Polen oplever også stærk prisvækst: Efter høj inflation og lønstigninger steg de polske lejlighedspriser med ~8 % år-til-år i starten af 2025 på det sekundære marked (og ~4–6 % på nybyggeri) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Trods et skarpt fald i salget i 2023, er købernes efterspørgsel på vej tilbage i Polen takket være rentenedsættelser og et statsligt 2 % realkredittilskudsprogram for førstegangskøbere globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Holland giver et andet eksempel – efter et kortvarigt dyk i 2023, sprang de hollandske boligværdier +8,7 % i 2024 til rekordhøjder abnamro.com. Banker forudser yderligere en stigning på ~7 % i 2025 med henvisning til faldende realkreditrenter, stigende indkomster og den vedvarende boligmangel som nøglefaktorer abnamro.com. Faktisk er de hollandske boligpriser steget over 7 % årligt alle de seneste år undtagen 2023 abnamro.com abnamro.com. Selv hvor markederne var svage, er tegnene på vending tydelige: Sverige, Østrig og Tyskland, som havde betydelige fald i 2023, vendte tilbage til moderat positiv prisvækst i slutningen af 2024, mens Frankrig og Finland var de sidste større markeder, der stadig viste svage årlige fald economy-finance.ec.europa.eu. Samlet set forventes de fleste europæiske boligmarkeder at opleve prisstigninger i 2025, i takt med at cyklussen vender opad fitchratings.com.

Udbuds- og efterspørgselsdynamik: En afgørende faktor bag boligpriserne er ubalancen mellem boligefterspørgsel og -udbud. Kort fortalt bygger Europa ikke nok boliger til at dække behovet for husholdningsdannelse og urbanisering, og denne mangel er blevet værre på det seneste. Boligudbuddet er skarpt faldet siden 2022, da udviklere trak sig tilbage på grund af høje renteomkostninger, prisstigninger på byggematerialer og langtrukne byggetilladelser economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Antallet af færdigbyggede boliger på EU-plan styrtdykkede i 2023–2024 (med tocifrede fald), og byggetilladelser faldt til de laveste niveauer i årtier economy-finance.ec.europa.eu. For eksempel er nybyggeriet i Tyskland ved at kollapse – byggetilladelser faldt i 2023 med ~27 % og igangsættelser med 25 %, de laveste niveauer siden 2000 globalpropertyguide.com. Tyskland føjer nu langt færre boliger til end de ~320.000 enheder årligt, der kræves for blot at nå opdaterede mål (en regeringsrapport peger på et behov for ~2,5 millioner nye boliger inden 2030, hvilket ligger langt over den nuværende produktion) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Manglen er markant: “et enormt hul mellem, hvad der skal bygges, og hvad der faktisk bliver bygget,” som en tysk boligøkonom sagde globalpropertyguide.com. Dette forværrer Tysklands boligkrise, især i de store byer, hvor befolkningstilvæksten fra migration fortsætter (Berlin, München m.fl. har hver især brug for titusindvis af nye enheder årligt) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Lignende historier lyder over hele EU. Frankrigs boligbyggeri er i langvarig nedtur – i 2023 faldt tilladelser og påbegyndte boliger med ~23–25 % år-til-år globalpropertyguide.com, og 2024 ser ud til at blive endnu værre, hvilket brancheforeninger kalder “katastrofalt” globalpropertyguide.com. De franske nye boligbyggerier i 2024 var knap ~260.000 enheder globalpropertyguide.com, det laveste antal siden mindst 2000. Bygherrer kæmper med eksploderende materialepriser (efter Ukraine-krigen) og nye miljøregler, der øger omkostningerne, mens køberne rammes af højere realkreditrenter globalpropertyguide.com. Selvom embedsmænd håber på en stabilisering midt i 2025, forudser den franske byggeforening fortsat stagnation og kun ~239.000 påbegyndte boliger i 2025 globalpropertyguide.com. Italien døjer også med svagt boligbyggeri – tilladelser til nye boliger faldt igen i 2024 (–0,2 % efter et –7,7 % fald i 2023) til kun ~55.000 enheder, en brøkdel af niveauet fra midt-2000’erne globalpropertyguide.com. Dette langvarige fald (Italien byggede 250.000+ boliger om året i 2000’erne, mod ~50.000 i dag) bidrager til det stramme udbud i byer med stor efterspørgsel globalpropertyguide.com. Selv i boomende Spanien er byggeriet kun forsigtigt på vej op: I 2024 blev der påbegyndt ~112.000 boliger, 14,5 % flere end året før, efterhånden som bygherrerne reagerede på prisstigninger globalpropertyguide.com. Men det er stadig beskedent i forhold til Spaniens behov og langt under niveauet før 2008. Polen, et af Europas hurtigst voksende markeder, så boligfærdiggørelse falde med over 20 % i 2022–2023 på grund af høje renteomkostninger, selvom en moderat genopretning forventes, når renterne falder globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kort sagt er nybyggeriet begrænset næsten overalt af høje finansierings- og byggeomkostninger, regulatoriske barrierer og mangel på byggegrunde, netop som efterspørgselsfaktorer (urbanisering, mindre husholdninger, bedre lønninger) fortsætter ufortrødent globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Mange lande oplever rekordlav tomgang i udlejning og intens konkurrence blandt købere om kvalitetsboliger.

På efterspørgselssiden holder husstandsdannelse og migration boligbehovet højt. Tyskland har for eksempel øget sin befolkning med 3% over det sidste årti (primært via indvandring), hvilket er koncentreret i større byer globalpropertyguide.com. Polen har optaget over en million ukrainske flygtninge, hvoraf mange nu lejer eller køber boliger globalpropertyguide.com. Selv hvor den samlede befolkning er stagnerende, understøtter et skifte mod en-persons-husstande og fortsat urbanisering boligefterspørgslen. Dermed overstiger efterspørgslen udbuddet i store dele af Europa, hvilket understøtter priserne trods udfordringer med betalbarhed. Europa-Kommissionen bemærker, at i mange medlemslande er ”begrænset udbud af nye boliger blevet en af de vigtigste drivere for fortsat vækst i boligpriser” per 2024 economy-finance.ec.europa.eu. Dette gælder især i markeder med mangel på udbud, som Holland, hvor kronisk underskud holder priserne på en stigende kurs i 2024–25 abnamro.com.

Lejer og lejeboligmarkedet: Stramt udbud driver også lejepriser opad, selvom nogle lande har indført loft over husleje. Tyskland forbliver et lejermarked (over 52% af husholdningerne lejer globalpropertyguide.com), og fortsat efterspørgsel har presset lejen op med ca. 3,5% i 2024 (ned fra 5% i 2023) globalpropertyguide.com. Andre markeder med stærk lejervækst omfatter Irland, Holland og Centraleuropa. Især forventes hollandske lejeboliger at stige med så meget som 7–8% i 2025 som følge af inflationindeksering og fordi private udlejere sælger lejeboliger (og dermed mindsker udbuddet), bl.a. pga. nye regler iamexpat.nl abnamro.com. Polen har oplevet en tilstrømning af lejere (ukrainske familier), hvilket øger lejer og afkast – det gennemsnitlige bruttolejeafkast ligger over 6% i polske byer globalpropertyguide.com. Lejeboligmassen i visse lande skrumper faktisk: eksempelvis får nye regler for lejekontrol og skatter i Holland (Affordable Rent Act) små udlejere til at trække sig og sælge boliger til ejere abnamro.com. Denne ”privatisering” af tidligere lejeboliger – også set i Tyskland og Spanien – klemmer boligudbuddet yderligere og kan ironisk nok forværre betalbarheden over tid mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Politikere bliver presset til at gribe ind, når lejers betalingsevne udhules, men tiltag som huslejeloft kan afskrække investeringer og på længere sigt mindske udbuddet mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Realkredit og betalbarhed: Stigningen i realkreditrenter mod slutningen af 2023 og begyndelsen af 2024 svækkede boligbetalbarhed markant, men forholdene begyndte at forbedres i 2024. På tværs af EU faldt husholdningernes låneevne kraftigt i 2022–23 – indkomsterne kunne ikke følge med stigende realkreditomkostninger, hvilket tvang mange købere til at udskyde køb economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Væksten i realkreditlåne optag blev negativ, og priserne faldt tilsvarende. Nu, hvor renterne langsomt falder, er låneevnen steget markant i 2024 og overgår stigningen i boligpriser economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Dette er et vigtigt “vendepunktssignal” for boligmarkedet: Købere, der tidligere var udelukket ved 3,5% eller 4% rente, kan vende tilbage, hvis renten bevæger sig mod fx 2,5–3%. Betalbarheden er dog stadig stram – forholdet mellem boligpriser og låneevne ligger langt over det langsigtede niveau economy-finance.ec.europa.eu, hvilket betyder, at det stadig kræver historisk høj indsats at finansiere en bolig. I mange lande har reelle huspriser overhalet indkomstvæksten de seneste 5 år, hvilket skaber huller i betalbarheden economy-finance.ec.europa.eu. Strammere lånepolitik har delvist reduceret risikoen (fx anvender hollandske og polske banker strenge grænser for gæld-i-forhold-til-indkomst, hvilket ABN AMRO bemærker har holdt husholdningerne ”økonomisk stabile”, selvom priserne steg abnamro.com). Men fremadrettet vil stram betalingsevne begrænse prisstigningerne – markeder med de kraftigste prisstigninger for nylig (Spanien, Holland m.fl.) kan køle af, hvis køberne rammer loftet for, hvad de kan betale.

Landespotlight – boligmarkedet:

• Tyskland: Høj efterspørgsel, lavt byggeri, forsigtig genopretning. Tysklands boligmangel er akut – storbyerne står over for ”markant ubalance” mellem efterspørgsel og udbud globalpropertyguide.com. Nye regeringsløfter i 2025 skal sætte gang i byggeriet (fx hurtigere tilladelser, mere jord til rådighed) globalpropertyguide.com, men effekten vil ligge et stykke ude i fremtiden. Efter to år med faldende priser stabiliseres de tyske boligpriser nu. Sidst i 2024 så man nominelle prisstigninger (~+1–2% å/å) globalpropertyguide.com, selvom realpriserne var flade eller svagt negative. Prognoserne peger på moderat prisvækst (~3%) i 2025 reuters.com, forudsat at ECB fortsætter med at sænke renten. Risici inkluderer Tysklands træge økonomi (der var i recession i 2023–24) reuters.com og usikkerhed omkring forbundsvalget i 2025 reuters.com. Huslejen stiger fortsat, omend i et langsommere tempo på 3–4% årligt globalpropertyguide.com. Med mere end halvdelen af tyskerne som lejere og få overkommelige ejerboliger er presset på politikerne stort for at øge udbuddet – ellers forventes både huslejer og priser at fortsætte med at stige i 2025–2028 (dog i et moderat tempo).
• Frankrig: Bundniveau efter mild korrektion. Det franske boligmarked oplevede en mild realprisdeflation i 2021–2024 på ~5–10% samlet fald reelt. Ved udgangen af 2024 lå priserne på eksisterende boliger ca. 4% under niveauet året før globalpropertyguide.com, dog er faldet nu meget bremset (kun –0,7% å/å forventet februar 2025) globalpropertyguide.com. Paris er gået ned fra toppen (~5% å/å-fald), hvilket har lettet betalbarheden lidt globalpropertyguide.com. 2025 bør markere et vendepunkt mod stabilitet eller let vækst, hjulpet af statslig støtte til købere (fx større rentefrie lån, længere lånehorisont) og forventet lempelse af kreditkrav globalpropertyguide.com. Dog vil Frankrigs genopretning hæmmes af meget lav nybyggeri – boligbyggerierne i 2024–25 er på det laveste niveau i årtier globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Udbuddet af nye boliger er lavt, hvilket kan begrænse handelsvolumen, men kan også lægge et gulv under priserne. Makroøkonomisk er Frankrigs situation (næsten nulvækst og stigende arbejdsløshed i 2024–25 cbre.fr cbre.fr) ikke særlig gunstig for boligefterspørgslen, men lavt udbud og fortsat solide opsparinger er modvirkende faktorer. Forvent fladt prisniveau i 2025 og måske let stigning i 2026, med stor regional variation (Paris kan sakke efter andre byer ved opsving).
• Spanien: Varmt marked, bredbaseret vækst. Spanien er en af Europas stærkeste markeder. Huspriserne steg ~8–11% årligt både i 2023 og 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, og forudsigelser for 2025 er fortsat optimistiske (fx +6% til +8% ifølge Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Efterspørgslen boostes af en voksende økonomi (Spaniens BNP ventes at vokse med ~2–2,5% i 2025 mediaassets.cbre.com), lav arbejdsløshed og tilbagevenden af udenlandske investorer/turister. Selv med højere renter har spanske købere nydt flere muligheder for fastforrentede lån og stigende indkomster. Byggeriet er på vej op – igangsætninger steg med +14,5% i 2024 globalpropertyguide.com – men udbuddet halter stadig efter boomet i efterspørgslen og skaber fortsat konkurrence om boligerne. Kystregioner og Madrid/Barcelona har de stærkeste prisstigninger, mens indlandet er mere stabilt. Huslejer stiger også. Den spanske regering indførte i 2023 en ny lov, der lægger loft på lejestigninger i ”stressområder” og giver skattemæssige incitamenter for billige lejeboliger. Det kan dæmpe lejepres i storbyer, men givet det store prispres og begrænsede lejeboligudbud ventes lejeinflation på 5%+ i 2025. Samlet set er udsigterne for Spanien (med mindre ekstern chok) positive – et stærkt marked, som vil vare ind i 2026, selvom tocifret vækst nok dæmpes, når betalbarheden strammer.
• Italien: Moderat vækst under begrænsninger. Italiens boligmarked har været relativt afdæmpet. Efter år med stilstand steg priserne omkring 2021–2022 og fladede derefter ud. Officiel statistik viser huspriser op ~4,5% å/å i 4. kvartal 2024 (hurtigste på næsten 3 år) globalpropertyguide.com, drevet af stigende køberaktivitet og meget begrænset udbud af kvalitetsboliger. Nye boliger steg særlig meget (+9,3% å/å), da byggeomkostninger blev overført globalpropertyguide.com. Private listing-data peger dog på svækkelse i Q1 2025, hvor gennemsnitspriser er faldet ~2,6% å/å (–4,6% reelt) pga. høje renter tidligere i 2024 globalpropertyguide.com. Italiens marked er fladt i realtermer med måske lidt nominelt opsving fremover. Storbyer som Milano og Rom klarer sig bedst – fx er priserne i Rom oppe med +3,4% å/å i Q1 2025 globalpropertyguide.com og Milano slår rekorder – mens mange mindre markeder halter eller har let fald. Efterspørgslen i Italien stabiliseres, idet transaktionsmængden i 2024 er flad (+0,3% å/å) efter et fald i 2023 globalpropertyguide.com. Udbuddet er stadig svagt – Italien bygger ikke meget nyt (ca. 55.000 tilladelser i 2024 globalpropertyguide.com), og det generøse energirenoveringstilskud (”Superbonus 110%”) der boostede aktivitet i 2021–22, er stoppet, hvilket har reduceret aktiviteten i byggebranchen globalpropertyguide.com. Positivt er kreditmulighederne lidt bedre nu (færre får afvist lån ifølge Banca d’Italia) globalpropertyguide.com. For 2025–2027 ventes italienske priser at stige lidt over inflation (ca. 2% årligt), ingen boble, ingen krise. Nord (Milano m.m.) vil fortsat være mest dynamisk.
• Holland: Kraftigt opsving, fortsat mangel. Holland havde en af Europas kraftigste prisbobler under pandemien (+15% i 2021), efterfulgt af korrektion i 2022–23 pga. stigende renter. Korrektionen var dog kort – i midten af 2024 steg priserne igen, og 2024 sluttede med +8,7% prisstigning, hvilket satte rekord abnamro.com. Årsagerne er strukturel boligmangel (anslået flere hundrede tusinde boliger), høj lønvækst og hurtig normalisering af lånevilkår. I 2025 forventes hollandske boligpriser at stige ~7–9% abnamro.com abnamro.com – blandt de hurtigste i Vesteuropa – før en nedkøling til ~3–5% i 2026, når betalingsevne igen bliver en begrænsning. Interessant nok er prisvæksten nu stærkest i mindre byer og på landet, mens Amsterdam m.fl. halter abnamro.com. En årsag er, at regeringen har strammet op for udlejere/investorer (fx nye regler for privat udlejning), hvilket får investorer til at sælge i byerne og dermed øger ejerboligudbuddet abnamro.com. Antallet af handler stiger igen – ABN AMRO har opjusteret 2025-prognoserne for boligsalg til +5% å/å, idet mange udlejere forsøger at sælge inden nye regler abnamro.com. Ikke desto mindre er det samlede boligudbud stramt, og nybyggeri er presset af miljøregler (fx kvælstofbegrænsninger der forsinker byggerier) og mangel på arbejdskraft. Udsigten for det hollandske boligmarked er dermed fortsat pris- og lejestigninger, men i svagere tempo efter 2025, samt stadige udfordringer for førstegangskøbere.
• Polen: Høj vækst, ekstern påvirkning. Polens boligmarked er ekspanderet hurtigt over det seneste årti, og selvom der var et dyk i 2022–23 pga. meget høje renter, er der stadig vækst. I starten af 2025 steg polske lejlighedspriser fortsat ~5–10% å/å i storbyer globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Markedet svalede i 2023, hvor salget faldt (–31% å/å) grundet dyre lån globalpropertyguide.com, men stemningen er ”moderat optimistisk” igen pga. faldende inflation og flere rentenedsættelser fra den polske nationalbank globalpropertyguide.com. Et nyt støtteprogram for førstegangskøbere (”First Home” med 2% fast rente) kom i midten af 2023 og har øget efterspørgslen efter billige boliger globalpropertyguide.com. Opsvinget er dog ujævnt: i Q1 2025 er salget af nye boliger stadig nede ~17% å/å samlet, og byer som Kraków og Łódź har haft fald på 25%+ å/å i nysalg, hvilket giver stigende lager af usolgte boliger globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL advarer om skævhed i visse byer – fx har Kraków nu over to års lager af opførte men usolgte boliger globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Warszawa og Trójmiasto klarer sig bedre globalpropertyguide.com. Eksperter forventer stabilisering i efterspørgsel i 2025 støttet af lønfremgang og lavere rente, så man undgår decideret krise eller bølge af konkusser blandt developere globalpropertyguide.com. En markant tendens: udenlandske købere er mere aktive – nu 30%+ af salget i visse nye projekter (især i Warszawas forstæder) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. De fleste er ukrainere (mange med langsigtede planer om at blive i Polen), samt andre fra CEE og Asien, der tiltrækkes af Polens relative stabilitet og lave priser globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Denne tilstrømning driver efterspørgslen yderligere. Fremadrettet peger Polens robuste økonomi (~3–4% BNP-vækst anslået) og boligmangel (især i storbyer som Warszawa og Kraków) mod fortsatte pris- og lejestigninger. Politiske ændringer (fx pludselige støtteordninger eller regulering) kan skabe volatilitet globalpropertyguide.com, men samlet set er udsigterne positive, og Polen nævnes ofte som et af de bedste muligheder for internationale ejendomsinvestorer i Europa.

Trends i erhvervsejendom: Sektorskift og forsigtig optimisme

Erhvervsejendomssektoren i Europa har været igennem en vanskelig tilpasning og er nu klar til en gradvis genopretning. Rentestødet i 2022–23 førte til omvurdering af aktiver (højere afkast, lavere værdiansættelse) og et fald i investeringsvolumen i 2023. I 2024 begyndte stemningen at vende, og 2025 forventes at bringe yderligere stabilisering og udvalgt vækst på tværs af sektorer. Det gennemgående tema er ”flight to quality”: lejere og investorer vælger kvalitetsaktiver med fremtidssikrede løsninger (uanset om det er kontorer med moderne faciliteter eller logistikejendomme på prime-lokationer), mens lavere rangerede ejendomme oplever svagere efterspørgsel. Samtidig er visse segmenter, der blev hårdt ramt af pandemien (fx detail, hoteller), endelig i bedring, og ”alternative” sektorer (som datacentre, life science, studie- og ungdomsboliger) vinder frem. Nedenfor gennemgår vi trends i hovedsektorerne: kontor, detail, industri/logistik, hoteller og nye nicheområder.

Kontorer: Europas kontormarkeder er forsigtigt ved at komme sig efter pandemiens omvæltninger og revolutionen inden for fjernarbejde. Efterspørgslen efter kontorlejemål er i bedring, selvom den fortsat ligger under niveauet før 2020 i mange byer. Støttet af stigende beskæftigelse inden for kontorarbejde og mere stabile fremmødeprocenter forventes yderligere stigning i lejevolumen i 2025 – CBRE forudser en stigning i lejeaktivitet på 5–10 % i 2025, hvilket bringer aktiviteten tættere på de historiske gennemsnit mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Efter at store virksomheder brugte 2021–2023 på at gentænke deres pladsbehov, tegner der sig nu et klarere billede af ”hybridarbejde”, og virksomheder træffer igen langsigtede beslutninger om pladsbehov. Kontorfremmøde er forbedret – over 60 % af virksomhederne rapporterer et gennemsnitligt fremmøde på 40–80 % (op med >10 point i forhold til sidste år), og mange forventer at øge det yderligere, hvilket igen understøtter pladsefterspørgslen mediaassets.cbre.com. Som resultat begynder tomgangsprocenterne at toppe og falde i nogle byer i 2025, efter at de er steget i de forgangne år mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Dog finder de fleste fald i tomgang især sted i topmoderne bygninger, mens den samlede tomgang fortsat er høj i visse markeder (fx dele af Paris, sekundære tyske byer).

Den centrale tendens er en polarisering af kvalitet. Lejerne konsoliderer og ofte nedskalerer deres porteføljer, men prioriterer højkvalitets-, energieffektive og velbeliggende kontorer (”Grade A”-arealer). Denne flytning mod kvalitet betyder, at nyere eller nyligt istandsatte bygninger med gode faciliteter oplever stor efterspørgsel og endda lejevækst, mens ældre, uistandsatte kontorer står uudnyttede. Udlejere af sekundære kontorer presses til at renovere eller omdanne disse aktiver. Som en branche-CEO udtalte, driver behovet for at tilbyde høj kvalitet i arbejdsmiljøet en større forskel i afkast mellem prime og svagere aktiver mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. I 2025 kan prime kontorlejer i udbudsbegrænsede bymidter opleve moderate stigninger (støttet af lav tomgang i kvalitetsarealer), mens sekundære ejendomme vil se flade eller faldende lejeniveauer. Nybyggeri af kontorer er aftaget (grundet høje byggeudgifter og finansieringsproblemer), hvilket ironisk nok hjælper ledighedssituationen – med færre nye projekter kan markederne gradvist absorbere eksisterende tomme arealer.

Investorernes syn på kontorer er fortsat forsigtigt, men i bedring sammenlignet med lavpunktet i 2023. Kontorer udgør traditionelt den største andel af ejendomsinvesteringer, og selv om mange institutionelle investorer holdt sig på sidelinjen sidste år, vokser interessen nu for core-plus eller value-add kontorhandler til korrigerede priser mediaassets.cbre.com. Også udbuddet af lån til kontorer er vendt tilbage, idet långivere igen er villige til at finansiere gode aktiver (om end på lavere belåningsgradsniveauer) mediaassets.cbre.com. For de bedste kontorer kan vurderingerne begynde at stabilisere sig i 2025, efterhånden som renten stabiliseres, og købere og sælgere nærmer sig enighed om priserne. Vi forventer, at transaktionsvolumen for kontorer vil tage moderat til i 2025, med fokus på aktiver med stærk lejereftersørgsel eller muligheder for repositionering (fx ældre kontorer, der ombygges til grønne, moderne miljøer). Når det er sagt, vil sektorens genopretning fortsat være gradvis og ujævn: Modvindene tæller fortsat nedskalering af porteføljer (mange virksomheder mindsker endnu deres areal med 10–20 % som hybridarbejde fortsætter) samt økonomisk usikkerhed, der gør lejere forsigtige med udvidelser mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Dertil kommer en markant risiko for forældelse – bygninger, der ikke kan leve op til nye energikrav eller lejernes forventninger, vil få svært ved at tiltrække beboere eller investorer (mere om ESG senere). Opsummeret kan 2025 forventes at bringe en moderat stigning i kontorleje og -investeringer – et vendepunkt – men sektorens næste vækstcyklus vil blive defineret af kvalitetsdifferentiering og muligvis færre kvadratmeter pr. medarbejder end tidligere.

Detail: Efter en længerevarende nedtur begynder Europas detail-ejendomssektor endelig at vise tegn på liv. Fysisk detailhandel blev udfordret af e-handel og derefter pandeminedlukninger, hvilket øgede tomgangen og tvang lejen nedad i 2020–2022. Men efterhånden som forbrugeradfærden normaliseres, og investorer tilpasser sig det nye landskab, vender tilliden tilbage. 2024 bød på stigende kundetrafik og salg i detailsektoren, især i segmenter som luksusstrøg og retailparker. I 2025 er detaljeinvesteringerne klar til et comeback: særligt store, centrale shoppingcentre – som tidligere blev fravalgt – er tilbage på radaren. Ifølge CBRE forventes 2025 at bringe tilbagekomsten af store transaktioner for de dominerende centre, idet deres prisfastsættelse nu er attraktiv i forhold til andre ejendomstyper mediaassets.cbre.com. I USA er flere store malls allerede blevet handlet, og optimismen breder sig nu til Europa mediaassets.cbre.com. Afkastene på prime-retail steg markant i 2022–23 (værdierne faldt), men det betyder, at købere nu kan erhverve topkvalitetscentre eller high street-porteføljer med attraktive afkastspænd. Efterhånden som inflationen aftager og forbruget stabiliserer sig (de europæiske detailsalg forbedres langsomt), synes det værste for detailleje at være overstået.

Faktisk bedres detailleje og udlejning i mange markeder. Tomgangen i prime shoppingcentre er faldet fra sit højdepunkt, og detailkæder udvider forsigtigt igen, især discountbutikker, outletkæder og konceptformater. High streets i store turistbyer (London, Paris, Madrid, Milano) er kommet sig som følge af, at turismen er vendt tilbage; prime-leje på detail i nogle af disse byer stiger nu for første gang i årevis. I sekundære områder er der dog stadig udfordringer – svagere centre kan have behov for omdannelse (til blandet anvendelse eller logistik), da efterspørgslen ikke forventes at nå pre-online niveau. Detailgenopretningen støttes også af, at der stort set ikke bygges nyt butiksareal (udviklere stopper stort set mall-projekter for år tilbage), hvilket betyder at eksisterende kvalitetsaktiver møder begrænset ny konkurrence.

Investorer, særligt value-add og opportunistiske fonde, har været aktive med at opkøbe detailaktiver med rabat i forventning om et cyklisk opsving. Nu begynder også ”core”-investorer (f.eks. institutionelle) at vende tilbage til de bedste ejendomme. Vi forventer, at investeringsvolumen i detail stiger i 2025, muligvis tocifret, omend fra et lavt udgangspunkt. Afkastene på prime-detail kan blive trykket let i takt med øget efterspørgsel mediaassets.cbre.com. En forudsætning: detailydelsen er knyttet til forbrugertilliden, der stadig er skrøbelig i Europa. Høj inflation i 2022–23 svækkede købekraften, og selv om husstandenes realindkomst stiger igen, forbliver forbrugerne prisbevidste og sparer mere op cbre.fr. I markeder som Frankrig er forbrugertilliden svag, og et stort opsving i forbruget er usandsynligt i 2025 cbre.fr, hvilket kan lægge låg på detailsalgets vækst. Derfor vil detail-ejendommenes opsving favorisere formater, der matcher det nye forbrugsmønster – fx dagligvareankrede centre, retailparker med omnichannel-integration samt destinationmalls, der tilbyder oplevelser, som onlinehandel ikke kan erstatte. Overordnet er detailudsigterne de bedste i mange år, med 2024 som formentlig lavpunkt og 2025, hvor lejer stabiliseres eller vokser, og flere gode ejendomme får flere investeringstransaktioner mediaassets.cbre.com.

Logistik & industri: Ejendomssektoren inden for logistik (lagre, distributionscentre, industriparker) har været stjerne-performeren de seneste år, drevet af e-handel og omlægning af forsyningskæder. Selv dette segment oplevede dog en mild nedkøling i 2023, i takt med at den økonomiske vækst aftog, og nogle lejere satte ekspansionen på pause. På vej ind i 2025 forbliver logistikfundamentalerne robuste og sektoren forventes at genoptage ekspansion. Efterspørgslen efter moderne lagre er høj, selvom 2024 bød på et midlertidigt dyk i udlejningen (faktisk faldt udlejning under 2019-niveau i 2024 under en normalisering post-pandemien) mediaassets.cbre.com. Denne pause synes kortvarig: CBRE forventer, at logistikudlejningen vil stige, især i H2 2025, i takt med at virksomheder genstarter udskudte ekspansionsplaner mediaassets.cbre.com. Der er flere medvinde: nearshoring og re-shoring-tendenser betyder øgede produktions- og lagerbehov i Europa (krigen i Ukraine og globale handelsskift har fået virksomheder til at forkorte forsyningskæderne) mediaassets.cbre.com. Samtidig har lagerstyringspraksisser ændret sig – virksomheder ønsker større buffere (“just in case”-lagre), hvilket øger efterspørgslen efter lagre.

Tomgangsprocenterne inden for logistik, som i mange markeder lå på historisk lave (<5 %), steg en smule i 2023 grundet en bølge af nybyggeri. Men tomgangen bør stabilisere sig i 2025 og sandsynligvis forblive lav, i takt med at de nye lagre bliver absorberet mediaassets.cbre.com. Faktisk har developere i nogle lande (UK, Tyskland osv.) trukket sig fra spekulativt byggeri pga. højere finansieringsomkostninger, så pipelinen efter 2024 er smallere. Sektorens lejetrend er stærk: prime-logistikleje forventes at følge inflationen i 2025, dvs. være nogenlunde stabil i reelle termer mediaassets.cbre.com. Mange af Europas bedste logistikbeliggenheder ser lejefremskrivninger på mellemhøje encifrede procentstigninger, hvilket afspejler vedvarende efterspørgsel efter de bedste placeringer mediaassets.cbre.com. Lejevæksten vil måske dæmpes sammenlignet med de tocifrede spring i 2022, men bør forblive positiv.

Investorer er fortsat meget optimistiske på logistik. Denne aktivklasse var den første, hvor børsnoterede ejendomsværdier rettede sig – allerede i slutningen af 2024 blev europæiske logistik-REITs handlet tæt på Net Asset Value (efter tidligere at have været markant undervurderede) mediaassets.cbre.com. Det signalerer tillid. Investorinteressen er stærk, og køberspektret er bredt (institutionelle, statslige fonde, private equity) – alle ønsker at øge deres logistikandel mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Dog er mulighederne for at købe fåtallige, fordi ejere holder fast i disse attraktive aktiver. Toplogistik-yieldene steg (værdierne faldt) i 2022–23, men ser ud til stort set at være stabiliserede i 2024; yderligere yield-kompression afhænger af, om renten falder yderligere. For 2025 forventer vi også, at investeringsvolumen inden for logistik stiger – især når der kommer klarhed om rentens retning, da der er meget kapital klar til at indgå i sektoren. En tendens at følge er handelspolitik og nearshoring: Europas industrilejere afventer, hvad USA gør (fx potentielle nye toldsatser i 2025) og hvordan det geopolitiske klima udvikler sig mediaassets.cbre.com. Dette kan påvirke, hvor virksomheder vælger at udvide produktion eller lager (for eksempel kan amerikanske virksomheder investere mere i EU-faciliteter, hvis toldregler ændrer forsyningskæderne). Desuden er forældelse også en faktor – ældre lagre uden høje lofter eller ESG-egenskaber kan få problemer, mens moderne, “grønne” logistikfaciliteter opnår præmie-leje. Sammenfattende er logistikejendomme fortsat en vækstsektor med 2025, hvor der forventes fornyet ekspansion både i udlejning og stærk investorefterspørgsel, understøttet af megatrends som e-handel, forsyningskæde-robusthed og nearshoring.

Hoteller & overnatning: Hotels ejendomssektoren har hentet sig stærkt ind efter pandemien, takket være eksploderende rejselyst i Europa. I 2024 havde mange turistdestinationer (fx Sydeuropa, Paris/London) rekordomsætning på hoteller, og investorstemningen blev positiv. 2025 forventes fortsat at være gunstigt for ejendomsinvesteringer i hotelbranchen. Den internationale turisme i Europa forventes at vokse yderligere, og allokeringen til hotelsektoren stiger blandt investorer mediaassets.cbre.com. Savills og andre mæglere rapporterer, at hoteller nu ses som attraktive med hensyn til afkast, især fordi man kan justere værelsespriserne opad under inflation (hoteller fungerer som inflationssikring via daglig prisfastsættelse). Ifølge CBRE forventes investormiljøet for hoteller i Europa “at forblive positivt, understøttet af stigende allokeringer til sektoren og gode afkastmuligheder” mediaassets.cbre.com. Value-add-købere har været særligt aktive (opkøber hoteller for at renovere eller rebrande), men core-kapital vender også tilbage i 2025 mediaassets.cbre.com.

Vi forventer øget transaktionsvolumen på hoteller i 2025, inklusiv porteføljesalg, da både private equity og institutionelle investorer ønsker at udnytte rejsesektoren. Centrale markeder som Spanien, Grækenland og Italien (med stort fokus på fritidsturisme) er stærkt eftertragtede, ligesom store erhvervsbyer hvor hotelbelægningen midtuge er i bedring. Der er også interesse for alternative overnatningsformer som extended-stay og resort-ejendomme. Overordnet byder hotel & hospitality på væksthistorie 2025–2028, da efterspørgslen på rejser fortsat er strukturelt opadgående, og sektorens afkast er højere end traditionelle ejendomssegmenter, hvilket gør det attraktivt som diversificering. Hovedrisici vil være, hvis verdenskonjunkturerne bremser rejseaktiviteten kraftigt, eller energipriserne stiger markant igen (som vil påvirke rejselysten), men ellers er udsigterne positive.

Alternative sektorer og nye nicher: Investorer søger i stigende grad ud over de traditionelle “store tre” (kontor, detail, industri) til operationelle ejendomme og specialsektorer. I 2025 ULI/PwC’s Emerging Trends-analyse er datacentre, ny energiinfrastruktur, og boligspecialer som kollegier blandt de bedste sektorer for investering og udvikling europe.uli.org. Disse segmenter trækker på strukturelle vækstmotorer:

• Datacentre: Eksplosiv efterspørgsel på digital infrastruktur (cloud, AI, 5G) gør datacentre til et af de hurtigst voksende ejendomssegmenter. På tværs af Europa udbygges datacenterkapaciteten, men udviklingen begrænses ofte af strømtilgængelighed. Investorer kæmper om at komme ind i sektoren, men muligheder er få. CBRE bemærker, at konkurrencen er steget, og mange datacentre handles off-market; selv “powered shell”-muligheder (køb og ombygning af lagre til datacentre) fører til budkrige mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Med stærke medvinde og lavere låneomkostninger forventes fortsat høj aktivitet i investering og udvikling af datacentre i 2025–2028. Storbyer som Frankfurt, London, Amsterdam, Dublin og Paris ser mest aktivitet, men sekundære markeder vokser også frem.
• Ny energiinfrastruktur: I takt med Europas grønne omstilling er ejendomme forbundet med energiomstilling – fx batterifabrikker, jord til sol- og vindmølleparker, ladestationer til elbiler, faciliteter til brintproduktion – blevet interessante for investorer. PwC’s undersøgelse placerer ny energiinfrastruktur blandt de bedste muligheder for 2025 europe.uli.org. Det overlapper industri-sektoren, men involverer ofte samarbejde med energiselskaber og meget langvarige lejekontrakter. Et markedssegment i vækst, men stadig niche sammenlignet med de klassiske ejendomstyper.
• Boligalternativer: Segmenter som studieboliger, ældreboliger og co-living er i vækst. Europas PBSA-marked (purpose-built student accomodation) boomer, da optaget på universiteter stiger og der er kronisk mangel på moderne kollegier i mange byer. Gen Z forventer kvalitet og faciliteter, og investorer ser stærk efterspørgsel (ofte også modcyklisk stabilitet) mediaassets.cbre.com. Studieboliger er blandt topsegmenterne for 2025 ifølge investorerne europe.uli.org. Ældreboliger og sundhedsejendomme nyder også godt af demografiske trends (ældrebefolkning) og trækker stadig flere institutionelle investeringer. Disse segmenter er mindre følsomme overfor konjunkturudsving og bidrager til porteføljediversificering.
• Multifamilie/BTR: Selvom “bolig” ikke er alternativ som genre, fortsætter det institutionelt ejede Build-to-Rent (BTR)-marked for udlejningsejendomme med at vokse i Europa (især i Storbritannien, Tyskland, Holland, Spanien). Mange pensionsselskaber og fonde øger eksponering mod lejeboliger takket være stærk lejerefterspørgsel og stabile indtægter, og trenden ventes at fortsætte i 2025. Udfordringer findes (f.eks. huslejeregulering kan afskrække investorer, som set i Holland), men ESG-hensyn taler for nye BTR-projekter (de kan bygges til høje effektivitetsstandarder). Forvent betydelig grænseoverskridende investering i multifamilie, især med amerikanske og canadiske investorer, der køber ind i europæiske boligporteføljer.

Sammenfattende er det europæiske marked for erhvervsejendomme i 2025 præget af udsving: logistik, boliger og alternativer leder genopretningen, detail og hotelbranchen er i opsving, mens kontorsektoren er i bedring men kæmper med strukturelle forandringer. Kvalitet, beliggenhed og ESG-meritter er vigtigere end nogensinde, når vinderne og taberne skal udpeges.

Landespecifikke højdepunkter for det kommercielle marked

Vi retter nu blikket mod de centrale landemarkeder – Tyskland, Frankrig, Spanien, Italien, Holland, Polen – og fremhæver bemærkelsesværdige tendenser inden for deres erhvervsejendomssektorer:

• Tyskland: Europas største erhvervsmarked, under omkalibrering. Tyskland oplevede en markant opbremsning i 2023, hvor investeringsvolumener faldt, og der dukkede visse problemer op (især blandt overbelånte ejere af kontor- og boligporteføljer). I 2024–25 står tyske kontorer over for et todelt udsyn. Byer som Berlin, München og Frankfurt oplever fortsat sund efterspørgsel efter prime-kontorer (tech- og finanslejere ekspanderer forsigtigt), og lejepriserne på prime-kontorer er holdt oppe, ja endda steget i udvalgte delmarkeder. Men sekundære kontorer, især i mindre centrale områder eller ældre byggeri, oplever højere tomgang. Nationalt steg kontortomgangen til omkring 6–7 % i gennemsnit, men flader nu ud, da få nye projekter kommer på markedet. Investorernes stemning i Tyskland er forsigtig pga. økonomisk stagnation og højere finansieringsomkostninger, men forventningen om stabiliserende afkast lokker nogle tilbage. Bemærk, at Tysklands åbne ejendomsfonde (en væsentlig del af markedet) måtte nedskrive værdierne i 2023; i 2025 kan de begynde selektivt at opkøbe igen til nye priser. Logistik i Tyskland er fortsat meget stærkt – tomgangen er under 3 % i topområderne (Ruhr, Berlin, Frankfurt) og fortløbende lejevækst. Mange globale investorer retter blikket mod tysk logistik trods hård konkurrence. Detailhandlen er blandet: high street retail i velhavende sydtyske byer er på vej tilbage, mens svagere detail i mindre byer stadig kæmper. Overordnet set er det tyske erhvervsmarked i 2025 præget af gradvis stabilisering – udtrykket ”langsom og ujævn genopretning” er passende pwc.com. Et nyt fokusområde er refinansiering: tyske långivere er mere forsigtige, og 2025–2026 vil sandsynligvis byde på flere aktiver til salg (især kontorer), når lån forfalder – dette kan give muligheder for købere til justerede priser.
• Frankrig: Paris i centrum for opmærksomheden. Det franske erhvervsmarked ledes af Paris-regionen, som gennemgår justeringer. Parisiske kontorer oplevede faldende aktivitet i 2024 på grund af svag økonomi og tilbageholdenhed blandt virksomheder cbre.fr. Især La Défense-området har stigende tomgang, efter nogle lejere har reduceret pladsen. I 2025 forventes en egentlig genopretning af kontormarkedet tidligst sidst på året cbre.fr. Dog forbliver kontorer i Paris CBD af høj kvalitet meget eftertragtede og udbuddet er begrænset – ESG-krav (som Frankrigs lov mod udlejning af kontorer med lav energieffektivitet fra 2025) tvinger ejerne til at renovere eller sælge ikke-kompatible bygninger, hvilket vil præge markedet. Logistik i Frankrig havde rekordår i 2021–22 men faldt i 2023; nu hersker en vent-og-se-tilgang blandt lejerne, og tomgangen stiger i takt med nyudbud cbre.fr. Der er ”en løbende stigning i udbuddet” på visse franske logistikmarkeder, mens efterspørgslen har sat på pause – 2025 bliver derfor mere et år med absorption end lejevækst cbre.fr. Alligevel er de langsigtede drivere (e-handel, 1-dags levering osv.) stærke, især i Paris- og Lyon-områderne. Detailhandel i Frankrig – high street butikker i Paris nyder godt af flere turister (amerikanere drager fordel af en favorabel eurokurs mv.), og luksusbutikker udvider. Generelt er det franske detailsalg dog afdæmpet pga. svag forbrugertillid cbre.fr. Derfor forventes detaillejen at forblive flad i 2025 – undtaget på prime-beliggenheder. Den samlede investering i Frankrig var lav i 2024; den bør stabilisere sig og stige en smule i 2025 cbre.fr. Frankrigs store institutioner (fx forsikringsselskaber), der har sat opkøb på pause, kan genoptage aktiviteten, hvis prissætningen er rigtig. ESG er i stærkt fokus – Frankrig er blandt de første til at implementere nye rapporteringskrav (CSRD) for klimaplaner, hvilket vil påvirke investorers beslutninger cbre.com cbre.com.
• Spanien: Lyst punkt med bred genopretning. Spaniens erhvervsejendomsmarked nyder godt af en stærk økonomi og investorernes søgen efter højere afkast. Madrid og Barcelona er blandt de førende byer for investeringsperspektiver i 2025 (Madrid blev endda nr. 2 i Europa ifølge ULI/PwC) europe.uli.org. Kontorer: Madrids kontormarked har solid udlejningsaktivitet; tomgangen ligger omkring 9–10 % og er faldende, da der ikke kommer større nybyggeri. Lejepriserne i prime Madrid og Barcelona er steget let og kan stige yderligere, da udbuddet af Grade A-kontorplads er begrænset. Logistik: Spaniens logistiske sektor blomstrer – udlejningen omkring Madrid og i Catalonien forbliver høj, og internationale koncerner køber sig ind i spanske logistikselskaber (ofte tiltrukket af højere afkast end i Tyskland/Frankrig). Med stigende forbrug og eksport forventes fortsat lagerbehov; udviklere er aktive, men der er kun begrænsede byggegrunde omkring de store byer, hvilket holder tomgangen nede. Detail: Spaniens detailhandel er kommet sig stærkt takket være turisme og forbrugslyst – butikstrafikken er tilbage, og endda sekundære butikscentre har oplevet lavere tomgang. Investorer – herunder amerikanske og europæiske private equity-selskaber – går målrettet efter detailaktiver til value-add, forventende yderligere økonomisk vækst. Hoteller: Måske kronjuvelen – spanske hotelbelægning og -priser er rekordhøje mange steder, og der gennemføres adskillige hotelhandler (ofte familiedrevne hoteller solgt til fonde med attraktive afkast). Med fortsat forventet vækst i turismen er hospitality-sektoren meget attraktiv i 2025. Samlet betragtes Spanien som et vækstmarked, der tiltrækker grænseoverskridende kapital, og alle dets erhvervssektorer – fra kontorer til hoteller – er i vækst, dog bevidste om globale risici.
• Italien: Selektive muligheder i et stabilt marked. Italiens økonomi vokser langsomt (~0,8–1,0 %), og dens ejendomsmarked halter typisk bagefter de mere dynamiske markeder. Milano er stadig fyrtårnet – finans- og modehovedstaden tiltrækker mest kontor- og blandet anvendelses-investering. Milanos kontortomgang er lav (~4-5 %), og prime-lejepriser er på rekordniveau, efterhånden som tech- og finansvirksomheder konkurrerer om den begrænsede Grade A-plads. Flere nye kontorprojekter i Milanos Porta Nuova og CityLife er under opførelse og udlejes hurtigt (ofte forhåndsudlejet). Roms kontormarked er mindre, mere statsdrevet, relativt stabilt men uden samme lejevækst som Milano. Logistik i Italien er på vej op: Norditalien (Lombardiet, Veneto) og ruterne mod Rom/Napoli har oplevet kraftig lager-efterspørgsel, efterhånden som e-handel vokser fra et lavt udgangspunkt. Moderne logistiske ejendomme ekspanderer med investorer som Prologis og Logicor, men Italiens infrastruktur og bureaukrati holder afkastene lidt højere, hvilket tiltrækker yield-investorer. Detail: Italien har stadig en stærk fysisk detailkultur, og mens mange sekundære strøggader har tomgang, er de bedste luksusgader i Milano (Via Montenapoleone) og Rom ekstremt stærke – globale brands betaler rekordleje, drevet af turisters forbrug. Sekundære butikscentre er stabile, hvis de har dagligvarebutikker som anker. Hoteller: Italienske hoteller – især luksus og resorts i Toscana, Amalfikysten m.fl. – er i høj kurs hos internationale købere (velhavere, luksusbrands). Flere prestige-hoteller forventes handlet i 2025. Hovedudfordringen i Italien er et forsigtigt lånemiljø og politisk risiko, men med en relativt pro-udviklingsvenlig regering kan visse reformer (fx hurtigere byggetilladelser) hjælpe gradvist. Italiens ejendomsmarked forventes stabilt med vækstlommer (Milano-kontorer, logistik, hoteller) og bør opleve moderat vækst i investeringsvolumen i 2025, efterhånden som flere udenlandske investorer øger deres eksponering (da afkastet er højere end i kerne-landene).
• Nederlandene: Lille land, stor investeringsinteresse. Nederlandene gør sig bemærket hos globale investorer takket være gennemsigtighed og stærke fundamentale forhold. Amsterdam-kontorer har lav tomgang (~7 %), og tech- og finansfirmaer søger stadig premium-plads; dog har Amsterdam indført forbud mod ny kontorbyggeri i visse områder for at fremme boliger, hvilket på sigt kan begrænse kontormarkedet. Alligevel kan kontorlejen i Amsterdam i 2025 stige let på prime-plads pga. knaphed. Sekundære byer som Rotterdam og Eindhoven har højere tomgang og stabile lejepriser. Logistik: Nederlandene er en logistikgigant (Rotterdam havn, Schiphol lufthavn). Lagere omkring disse knudepunkter er stærkt efterspurgte, og selvom der blev bygget meget nyt i 2020–22, absorberes det hurtigt. Areal- og tilladelsesudfordringer (bl.a. nitrogenregler) begrænser yderligere udbud. Forvent, at logistikleje forbliver stabil eller stiger med inflationen, og at investorer fortsat vil opkøbe hollandske logistikaktiver – mange asiatiske og nordamerikanske investorer har særlig interesse. Detail: Hollandsk detailhandel klarer sig fornuftigt; landets butikscentre har tilpasset sig omni-channel, og high street i Amsterdam understøttes af turisme (luksusudlejning vokser en smule). Lokale butikscentre er stabile, da forbruget er jævnt. Det store tema i Holland er boligsektorens regulering – med Affordable Rent Act, der udvider lejeregulering til flere boliger, sælger mange buy-to-let-investorer ud. Dette kan faktisk gavne detail og andre sektorer, idet nationale investorer omlægger kapitalen. Investeringsudsigter: Nederlandene forventes i 2025 at se aktive investeringsstrømme – med international kapital tiltrukket af likviditet. Den gunstige euro-dollar-rate gør desuden aktiver billigere for amerikanske investorer cbre.com. Alle sektorer – kontor, industri, bolig, detail – er interessante, men logistik og bolig (trods regulering) vil formentlig føre an, da den langsigtede bolighistorie er stærk. ESG spiller en stor rolle også her, da landet har strenge klimamål, der påvirker design og renoveringer.
• Polen: Vækst og afkast i Centraleuropa. Polen er det største marked i CEE og regnes som det mest institutionelt modne i regionen. Warszawas kontormarked havde høj tomgang (~11–12 %) efter en bølge af nybyggeri og nogle multinationale virksomheders reduktion, men 2024 bød på rekordudlejning, især blandt IT- og business services-virksomheder. I 2025, med næsten intet nybyggeri i gang (byggeri sat på pause i 2023), vil tomgangen formentlig falde, og prime-leje kan stige. Regionale polske byer (Kraków, Wrocław) har også aktive kontormarkeder, typisk drevet af BPO/tech-firmaer – de har lavere lejepriser og er attraktive for prisbevidste lejere. Industri/Logistik: Polen er et logistik-magnet, der betjener både eget marked og fungerer som distributionshub for Tyskland og Østeuropa. Store mængder moderne lagre er opført, især omkring Warszawa, Łódź og Øvre Schlesien, og Polen matcher nu Tyskland i årligt logistikforbrug. Efterspørgslen er stadig høj, selvom 2023 bød på et lille dyk; 2025 ventes at give ny vækst, efterhånden som virksomheder flytter produktion tættere på Europa (nærshoring). Med lavere land- og lønomkostninger end Vesteuropa vil Polens logistikboom fortsætte og investorerne er meget aktive – afkastet er højere (prime logistik cap rate ~5-6 %, mod 3,5-4 % i Tyskland), hvilket trækker udenlandske investorer til. Detail: Polens detailsektor er kommet sig sammen med stigende forbrug (drevet af lønvækst). Moderne indkøbscentre i Warszawa og andre store byer rapporterer høj udlejning og stigende trafik. Detailsalget har været volatilt pga. inflation, men retailparker med dagligvarer klarer sig glimrende. Internationale kæder fortsætter med at ekspandere i Polen, hvilket understreger tilliden. Investeringsstrømme: Polen nævnes ofte som det mest attraktive marked i CEE for internationale investorer lexology.com. 2025 bør byde på øget kapitalindstrømning – mange amerikanske og europæiske fonde har allerede indgået partnerskaber/plattforme i Polen (især inden for logistik og udlejning af boliger). Grænseoverskridende investering faciliteres af Polens stabilitet og vækstpotentiale; dog kan valutarisko (zloty-volatilitet) og politiske ændringer spille ind. Valget i oktober 2023 førte til en ny EU-venlig regering, hvilket yderligere kan styrke investortilliden. Samlet set tegner Polens erhvervsejendomsmarked for 2025–2028 til stærk vækst – her får man en kombination af afkast og vækst, som er svær at finde i kerne-EU, dog med lidt højere risiko. Vi forventer stigende grænseoverskridende handler inden for kontorer (da virksomheder søger alternativer til dyre vesteuropæiske hovedstæder), logistik (til paneuropæiske porteføljer) og endda PRS-boliger (efterhånden som institutionelle udlejning vokser frem).

Investeringsstrømme og kapitalmarkeder

Efter et hårdt 2023 gør Europas ejendomskapitalmarkeder sig nu klar til en gradvis genopretning i investeringsaktiviteten i 2025. Det forgangne år var præget af stort spænd mellem udbuds- og efterspørgselspriser – sælgere var uvillige til at sætte priserne ned, og købere krævede højere afkast pga. dyr finansiering. Denne fastlåsning gav markant lavere transaktionsvolumener. Nu, med stabiliserende renter og ejendomspriser, der er justeret nedad (10–30 % værditab i nogle segmenter), finder købere og sælgere lettere fælles fodslag. Faktisk forventes spændet mellem køber og sælger at mindske sig yderligere i 2025, hvilket vil åbne op for flere handler cbre.com cbre.com. En nøglefaktor er større transaktionslyst: flere aktiver kommer til salg, efterhånden som ejere under pres (låneforfald, fondsindløsninger m.m.) beslutter at sælge, og forbedret finansiering gør det muligt for købere at slå til cbre.com cbre.com. Højt belånte ejere og åbne fonde med udtræk bliver blandt de mere motiverede sælgere, mens langsigtede ejere kan vente cbre.com cbre.com. Denne stigning i udbuddet, sammen med lidt billigere gældsfinansiering, bør føre til højere investeringsvolumen i 2025. Markedsanalyser forudser, at de europæiske erhvervsejendoms-investeringer kan vokse med 10–15 % i 2025 (mod 2024) og tage yderligere fart i 2026.

Det skal dog siges, at genopretningen inden for investering vil være gradvis og ujævn. Da renterne sandsynligvis forbliver over niveauerne fra før pandemien, er der begrænset mulighed for væsentlig prisgenopblæsning – købere vil vedblive at være disciplinerede med priserne, og værdistigningen vil være afdæmpet cbre.com cbre.com. Førsteklassesaktiver i favorabelt stillede sektorer (f.eks. prime logistik, boliger, prestigekontorer) kan opleve yield-kompression igen sidst i 2025, da konkurrence presser priserne en smule op cbre.com cbre.com. Sekundære aktiver eller aktiver med udfordringer (korte lejemål, investeringsbehov) kan dog fortsat handles til rabatter. Det overordnede afkastsperspektiv for europæisk ejendom er dog i bedring. Da obligationsrenter er faldet fra deres topniveauer og ejendomsafkast er justeret opad, er spændet igen rimeligt. CBRE bemærker, at positiv gearing atter er opnåelig, hvilket betyder, at en investor i nogle tilfælde kan finansiere et opkøb til en gældsomkostning, der er lavere end ejendomsafkastet cbre.com. Denne fundamentale genåbning af arbitragemuligheder mellem gæld og egenkapital vil hjælpe med at trække kapital tilbage i markedet.

En af de mest opmuntrende tendenser er den forventede tilbagevenden af international kapital i 2025. I 2022–2023 var grænseoverskridende investeringer bremset op, da mange amerikanske og asiatiske investorer holdt sig tilbage grundet valutauro og usikkerhed. Nu bliver forholdene mere fordelagtige: euroen er svækket overfor dollaren, hvilket gør europæiske aktiver billigere målt i USD, og låneomkostningerne i Europa er faldet i forhold til slutningen af 2022 cbre.com. Dette forventes at friste udenlandske investorer til at omallokere til Europa. Særligt ser nogle store nordamerikanske og mellemøstlige investorer gode relative værdier i europæisk fast ejendom nu (især da det amerikanske marked kæmper med egne problemer indenfor kontorer). Den “kapital, der står på sidelinjen”, er betydelig – der er store midler i globale private equity ejendomsfonde, hvoraf meget er afsat til opportunistiske eller value-add-strategier i markeder som Europa cbre.com. Disse investorer ønsker ikke at misse vinduet, før værdierne begynder at stige igen; mange vil handle i 2025 for at erhverve aktiver på bunden af cyklussen. Vi forventer grænseoverskridende investeringsmønstre såsom: øget nordamerikansk investering i europæiske logistik- og boligporteføljer (en tendens allerede i gang), fortsat mellemøstlig sovereign wealth-fond-interesse i ikoniske aktiver i London og Paris (f.eks. kontortårne, hoteller), og intraeuropæiske strømme (tyske, franske fonde køber i Spanien, CEE mv. for højere afkast).

Data fra JLL viser, at i starten af 2025 var ejendomstransaktionsvolumener i EMEA oppe med over 40% fra kvartal til kvartal, efterhånden som stemningen blev bedre jll.com. Hvis denne udvikling fortsætter, kan 2025 markere begyndelsen på et nyt opsving. Savills Research prognosticerer tilsvarende, at Europas investeringsvolumener vil stige ca. 13% år-til-år i 2025 og yderligere 25% i 2026, efterhånden som opsvinget får momentum (dog varierer disse tal fra rapport til rapport). Kapitalrotationen er interessant: Under nedturen dominerede hjemlige investorer (lokale aktører, der kendte deres markeder fortsatte med at købe selektivt). Når markedet kommer sig, vil globale investorer sandsynligvis udgøre en større andel af købene og genetablere før-2020-mønstre med høj grænseoverskridende aktivitet i Europa.

Det er også værd at bemærke den skiftende finansieringsscene. Banker i Europa er blevet mere konservative med udlån til ejendom, især til kontorer og udviklingsprojekter. Dette har åbnet plads for alternative långivere – private equity gældsfonde, forsikringsselskaber mv. – til at træde ind. I 2025 og frem forventes ikke-banker at vinde markedsandele i ejendomsfinansiering pgim.com. De kan ofte tilbyde mere fleksible vilkår, dog til højere renter. Dette er særligt vigtigt for refinansiering af bølgen af forfald i 2025–2026. Mange aktiver, der blev købt på toppunktet med lave afkast, vil have vanskeligt ved at blive refinansieret til nutidens højere renter uden yderligere egenkapital. Vi kan se en stigning i joint ventures, rekapitaliseringer eller salg som løsningsmodeller. Samlet set vurderes den systemiske risiko dog at være indeholdt; europæiske banker har mindre eksponering mod ejendomslån sammenlignet med sidste krise og har været forsigtige i deres hensættelser.

Hvad angår investorernes geografiske præferencer: Undersøgelser peger for 2025 på London, Madrid, Paris som topbyer i Europa europe.uli.org – London for sin likviditet og nysatte priser (efter Brexit og udvidede afkast fremstår byen attraktiv), Madrid for vækst og relativ værdi, Paris for langsigtet stabilitet og størrelse. Andre byer som Berlin, Milano og de store hollandske byer rangerer også højt. Interessant nok er der også voksende interesse for sekundære byer med stærke fundamentale forhold (f.eks. München, Dublin, Lissabon, Warszawa), da investorerne udvider jagten efter afkast.

Sektorpræferencer hos investorer er allerede blevet diskuteret (logistik, boliger og alternativer foretrækkes; kontor selektivt; detailhandel vendt forsigtigt tilbage). Mange investorer segmenterer nu deres strategier tydeligere efter risikoprofil: core-fonde fokuserer på prime aktiver i topbyer (for at udnytte faldet i priser dér), mens opportunistiske fonde sigter efter nød- eller ombygningsmuligheder (for eksempel køb af gamle kontorer til kraftigt nedsat pris for at konvertere dem til boliger eller life science-laboratorier). Temaet “omdannelse” er stort – vi forventer en bølge af kapitalindskud til ombygning af forældede ejendomme (især kontorer og detail) til nye formål, hvilket både fungerer som investeringsstrategi og delvist svar på overudbud i de områder.

Afslutningsvis står Europas kapitalmarkeder for fast ejendom i 2025 foran en rebound, drevet af forbedrede finansieringsforhold, masser af tilgængelig kapital og opfattelsen af et marked i bunden. Risici som svag økonomisk vækst eller overraskende inflation kan dæmpe opsvinget cbre.com, men den generelle stemning er nu skiftet til forsigtig optimisme. Som én brancheleder udtrykte det, efter at have navigeret inflations- og renteskærene, “er der en landingsbane i sigte” for sektoren, selvom geopolitik og ESG-krav fortsat udgør udfordringer europe.uli.org. Stemningen er optimistisk, men med forbehold – hver eneste handel gennemanalyseres, og kun de bedste muligheder jagtes aggressivt.

Udsigter 2025–2028: Risici, muligheder og transformative tendenser

Ser man ud over det umiddelbare, bliver perioden 2025 til 2028 skelsættende for det europæiske ejendomsmarked. Aktører holder øje med flere centrale tendenser og risici, som vil forme sektorens udvikling på mellemlangt sigt. I dette afsnit gennemgår vi det fremadskuende perspektiv, herunder potentielle risici, områder med vækstmuligheder, det stigende fokus på bæredygtighed/ESG samt udviklingen i grænseoverskridende investeringsmønstre.

Økonomiske og markedsmæssige risici

Selvom grundscenariet er gradvis forbedring, er der betydelige risici, som kan standse eller forsinke ejendomsopsvinget:

• Rente- og inflationsrisici: Hvis inflationen viser sig sejlivet eller nye chok (f.eks. et olieprischok) indtræffer, kan centralbanker stoppe rentenedsættelser eller ligefrem hæve igen. Ejendomsmarkederne satser på let faldende renter i 2025–2026; enhver vending vil påvirke stemning og ejendomsværdier hurtigt. Desuden kan niveauet selv ved faldende renter stabilisere sig højere end de ultralave tiere. Denne nye normal betyder, at cap rates/afkastniveauer næppe komprimeres til tidligere lavpunkter, hvilket begrænser værdistigningspotentialet. Positivt scenarie: inflationen falder fortsat, og ved 2026 har renterne stabiliseret sig tæt på historiske gennemsnit (~1–2% ECB-rente), hvilket giver et gunstigt miljø for ejendomme.
• Økonomisk vækst og brugereftersprøgsel: Europas vækstudsigter er forbedret, men stadig beskedne. Meget afhænger af at undgå recessioner. Risici omfatter en brat opbremsning i Kina (som rammer europæiske eksportører), en amerikansk recession, eller hjemlige problemer som genopståede statsfinansielle bekymringer. Hvis væksten skuffer (fx hvis eurozonens vækst holder sig under 1% frem til 2026), kan efterspørgslen efter erhvervslejemål (især kontor og detail) forblive svag. Allerede nu er langsom vækst en risiko, der nævnes som hæmmende for investeringsopsvinget cbre.com. Upside: finanspolitiske stimulus eller uventede teknologiske fremskridt kan styrke EU-økonomier over forventning og løfte efterspørgslen på alle ejendomstyper.
• Geopolitisk usikkerhed: Krigen i Ukraine forbliver en joker – optrapning eller langvarig konflikt kan påvirke investortilliden og visse markeder (CEE-lande er mere eksponerede, selvom Polen faktisk har haft økonomisk gavn af virksomheders udflytning fra Ukraine/Rusland). Endvidere kan globale spændinger som handelskrig mellem USA og Kina (især hvis amerikansk politik skifter) påvirke Europas eksportindustrier med afsmittende effekt på efterspørgslen efter industriejendomme mediaassets.cbre.com. Europa står også over for indre politiske forskydninger (en bølge af valg i 2024-2025), som kan ændre ejendomspolitiske forhold (fx kunne venstreorienterede regeringer pålægge huslejeloft/lejebeskyttelse; højreorienterede kunne reducere regulering men øge usikkerhed, som set med nylige populistiske fremgange). Perioden frem til 2028 tæller vigtige valg (Europa-Parlamentet 2024, Tyskland 2025 osv.), hvilket hver især tilfører kortsigtet usikkerhed.
• Finansielt system og likviditet: Ejendomsbranchen mærker effekten af strammere likviditet efter mange år med billig kapital. En risiko er refinansieringsbølgen – et stort volumen af lån og obligationer forfalder i 2025–2027. Hvis kreditforholdene ikke forbedres nok, kan vi se nød, tvangssalg eller endda konkurser, særligt i kontorsektoren eller markeder som Norden (svenske ejendomsvirksomheder er bemærkelsesværdigt pressede). Dette giver muligheder for nogle (distressed asset-købere), men kan også føre til overreaktion på prissiden nedad. Indtil nu virker banker og tilsynsførende trygge ved situationen, men det bør holdes under observation. På positivsiden betyder væksten i private gældsfonde, at selv hvis bankerne trækker sig, kan alternativ kapital udfylde noget af hullet.
• Udviklings- og byggeomkostninger: Byggeomkostningerne er fortsat høje (materialer, arbejdskraft), og selvom de stabiliserede sig i 2024, kan de stige igen pga. forsyningsproblemer eller energipriser. Hvis omkostningerne ikke falder, forbliver mange udviklingsprojekter urentable, hvilket begrænser udbuddet. Det gavner nuværende ejendomsejere på kort sigt, men hæmmer ejendomssektorens samlede vækst og økonomier, der har brug for ny bolig og infrastruktur. Skrappe miljøkrav (fx byggebegrænsninger pga. klima) lægger også pres på omkostningerne eller forårsager forsinkelser (det hollandske “kvælstofkrise”-byggeforbud er et nøje eksempel). En potentiel risiko er underproduktion, der fører til endnu større bolig- og lokalemangel – altså et udbudschok. Omvendt – hvis omkostninger uventet falder (eller teknologien forbedrer effektiviteten), kan det fremprovokere et mini-byggeslik, der lindrer nogle af manglerne.
• Ændringer i brugermønstre: Tendenser som fjernarbejde og e-handel er langsigtede kræfter, der yderligere kan forandre ejendomsanvendelsen. Omfanget af hybridarbejde er endnu ikke endeligt fastlagt – i 2028, hvis virksomheder f.eks. lander på 50% kontorfremmøde, kan behovet for kontorplads pr. medarbejder permanent mindskes, hvilket vil betyde højere tomgang eller omdannelse af forældede kontorer til andet formål. Ligeledes kan onlinesalg tage endnu et ryk (måske via nye teknologier som AR-shopping eller blot generationsskifte), hvilket yderligere kan udfordre detailhandelsbehovet. Aktørerne skal være agile for at omdanne og genudleje, som behovene kræver.

Sammenfattet er risiciene på mellemlangt sigt primært makroøkonomiske og geopolitiske. Konsensus forventer et “midt-igennem-scenarie”, men enhver afvigelse (høj inflation, lav vækst eller chok) vil udfordre hvor robust ejendomssektorens genrejsning er. Branchen er bevidst om disse forbehold – som nævnt: **der er “forbehold overalt” trods sektorens forsigtige optimisme europe.uli.org europe.uli.org. Ejendomsledere holder derfor nøje øje med “de fem D’er”, nævnt af én institutionel chef: gæld, demografi, afkarbonisering, deglobalisering og digitalisering europe.uli.org europe.uli.org – altså de risici og drivkræfter, der er gennemgået ovenfor.

Vækstmuligheder og strategisk udsyn

På trods af risiciene er der betydelige vækstmuligheder for dem, der er korrekt positioneret. Nogle af disse muligheder opstår direkte fra ovennævnte udfordringer – for eksempel er renovering og omdannelse af ældre ejendomme klar til at blive en blomstrende forretning. Med så mange kontorbygninger, der har brug for opgraderinger for at overholde ESG-reglerne, vil virksomheder, der specialiserer sig i adaptiv genbrug eller eftermontering, få masser af arbejde (og investorer kan generere afkast ved at forvandle “brune” bygninger til “grønne”). Perioden frem mod 2028 kan byde på, at tusindvis af kontorer og detailpladser i hele Europa omdannes til lejligheder, laboratorier, studieboliger eller andre formål. Det løser ikke kun overudbuddet i ét segment, men også manglen i et andet (f.eks. omdanne tomme kontorer til meget nødvendige boliger i bymidter).

En anden mulighed er teknologisk integration i ejendomsbranchen. Branchen har historisk set været bagefter med teknologi, men det er ved at ændre sig. Fremkomsten af PropTech og brugen af AI, IoT og dataanalyse til at optimere bygningsdrift, markedsføring og investeringsbeslutninger accelererer. Ifølge PwC’s undersøgelse forventer mere end 85 % af de adspurgte, at AI vil have en vis eller stor indvirkning på alle områder af ejendomsbranchen over de næste fem år pwc.com pwc.com. Allerede nu bliver AI brugt til prædiktiv vedligehold, forudsigelse af lejertab og markedsanalyse pwc.com pwc.com. At tage disse teknologier til sig kan øge effektiviteten og afkastet – f.eks. kan AI hjælpe hoteller med at prissætte værelser dynamisk eller hjælpe udlejere med at identificere, hvilke lejere der vil forlænge eller flytte. Ejendomsselskaber, der investerer i digital transformation, vil sandsynligvis overgå deres konkurrenter. Europa kan også opleve vækst i intelligente bygninger og smarte byer-initiativer, hvilket flugter med EU’s digitale og grønne dagsorden og åbner investeringsmuligheder i teknologidrevet infrastruktur.

Demografiske og sociale forandringer giver også muligheder. Den aldrende befolkning skaber behov for seniorboliger, medicinske kontorbygninger og plejehjem – et område, der sandsynligvis vil vokse kraftigt frem mod 2028. Urbanisering og unge professionelles præference for at leje i levende bymidter understøtter væksten for institutionelt ejet privat udlejningsboligmarked (build-to-rent) og co-living-miljøer. Imens er studieboliger (som nævnt) i vækst – markeder som Tyskland og Italien har relativt lave niveauer af PBSA, så investorer finansierer nye projekter dér. Ejendom inden for life science (laboratorier, F&U-hubs) er en anden niche i fremmarch, især efter pandemien satte fokus på pharma og biotek. Byer som Boston og Cambridge i USA oplevede et boom i laboratoriepladser; Europa følger trop i steder som Cambridge UK, Amsterdam og Berlin. Forvent at specialiserede fonde vil investere flere penge i life science-campusser nær universiteter og hospitaler.

Geopolitisk positionerer Europa sig til at drage fordel af “friendshoring” og industriel omstrukturering. Med globale virksomheder, der søger alternativer til Asien, står Europa (især Østeuropa) til at tiltrække produktion af EV-batterier, halvledere (med støtte fra EU’s Chips Act) og anden højteknologisk produktion. Hver ny fabrik eller anlæg medfører behov for ejendomme: arbejderboliger, logistik, kontorer osv. Polen har f.eks. tiltrukket store investeringer i batterifabrikker; disse styrker de lokale ejendomsmarkeder. Det samme gælder bilindustriens overgang til el – produktionsanlæg der opføres i Tyskland, Frankrig og Spanien for elbiler vil have afledte effekter. Ejendomsinvestorer kan finde muligheder i at levere infrastruktur omkring disse projekter, hvad enten det er lagre, træningscentre eller endda detailfaciliteter for nye arbejderbefolkninger.

Grænseoverskridende kapitalstrømme kan i sig selv skabe muligheder. Hvis, som forventet, asiatisk kapital (f.eks. fra Singapore, Sydkorea) og nordamerikansk kapital strømmer tilbage til Europa, kan lokale markedsaktører drage fordel af partnerskaber med disse aktører. Vi kan se flere joint ventures, hvor udenlandsk kapital går sammen med lokale developere (med knowhow) om at forfølge projekter, uanset om det er boliger i Polen eller logistik i Spanien. Grænseoverskridende investeringer har også en tendens til at presse afkastene (øge værdierne) i målmarkederne, så hvis eksempelvis amerikanske investorer i massevis beslutter, at tyske boliger er et sikkert sted, kan de presse priserne op der og belønne de tidlige spillere.

Endelig kan regeringsinitiativer frigøre vækstområder. EU og de nationale regeringer investerer massivt i grøn energi og infrastruktur – fra jernbaner til netværk for elbilopladning til tilskud til energirenovering. Ejendomme relateret til dette (transitorienterede udviklinger, ejendomme til ladestationer for elbiler osv.) har måske ikke været traditionelle, men de udgør nye kategorier af investerbare aktiver.

Sammenfattende er den traditionelle strategi med køb og holde inden for kontor- eller detailsegmentet ikke længere et sikkert valg, men perioden 2025–2028 byder på transformative vækstmuligheder inden for omdannelse af aktiver, introduktion af proptech, fokus på demografidrevne segmenter og tilpasning til Europas brede transitioner (digitalt og grønt).

Bæredygtighed og ESG-tendenser

Et af de mest markante skift i europæisk ejendomsmarked er integrationen af bæredygtighed og ESG (Environmental, Social, Governance) i alle aspekter af branchen. Alt tyder på, at denne tendens kun vil intensiveres frem mod 2028 og fundamentalt påvirke aktivværdier, lejerefterspørgsel og investeringsstrategi. Faktisk viser brancheundersøgelser, at overholdelse af ESG opfattes som den største udfordring på både kort og lang sigt for ejendomsbranchen europe.uli.org europe.uli.org.

Flere lovgivningsmæssige tiltag konvergerer fra 2024 og fremefter:

• EU’s Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) kræver, at store virksomheder fra regnskabsåret 2024 begynder at rapportere detaljerede ESG-nøgletal (første rapporter i 2025) cbre.com cbre.com. Dette omfatter ejendomsselskaber og også lejere (mange lejere skal nu oplyse klimaaftrykket for deres lejede arealer). European Sustainability Reporting Standards (ESRS) vil gøre bæredygtighedsrapportering langt mere stringent cbre.com. Ejendomsejere vil blive presset til at kunne dokumentere klare klimahandlingsplaner og resultater.
• Det foreslåede Corporate Sustainability Due Diligence Directive (CS3D) vil kræve, at virksomheder ikke kun offentliggør, men aktivt gennemfører planer for at opfylde klimamål cbre.com cbre.com. For ejendomsinvestorer betyder det, at de offentligt skal forpligte sig til og udføre kulstofreduktion for deres porteføljer, som f.eks. at efterisolere bygninger for at matche en Net Zero Carbon-strategi cbre.com.
• Basel IV-bankregler, der træder i kraft omkring 2025, indebærer højere kapitalkrav for banker på visse ejendomslån. Hvis banker tildeler højere risikovægtning til “brune” ineffektive bygninger, kan finansieringsomkostningerne for disse stige cbre.com. Dette giver endnu et incitament til, at ejere forbedrer bæredygtigheden for at bevare aktivets likviditet.
• På aktivniveau strammer mange lande bygningers energikrav. For eksempel kan den reviderede EU’s direktiv om bygningers energimæssige ydeevne under forhandling fastsætte minimumsstandarder for eksisterende bygningers energiydelse (f.eks. at bygninger senest 2030 skal opnå visse karakterer for at kunne udlejes). Frankrig har allerede indført en lov: Udlejning med den dårligste energimærkning (G) forbydes fra 2025, hvilket reelt tvinger til opgraderinger eller fjernelse fra markedet deepki.com. Holland og andre kræver allerede, at kontorer skal have mindst EPC-mærke C for at kunne udlejes. Disse regler betyder, at aktiver, der ikke lever op til kravene, vil miste indtjening og værdi – et fænomen kaldet stranding. Som CBRE fremhæver, er “aktiver, der ikke opfylder bæredygtighedskrav, tilbøjelige til at opleve nedjusterede priser på grund af de store investeringer, der kræves for at bringe dem på niveau” cbre.com.
• Investorernes fællesskab selvregulerer også: Initiativer som Net Zero Asset Owners Alliance og lignende forpligter fonde til at afkarbonisere porteføljer inden 2050. Allerede nu nægter store investorer at købe ejendomme, der ikke opfylder visse ESG-kriterier, hvilket reelt indskrænker købergruppen for ikke-kompatible aktiver.

Essensen er, at ESG-faktorer direkte påvirker aktivværdier og udlejning. Bygninger med stærke bæredygtighedsmeritter (tænk energieffektiv ventilation, solpaneler, grønne certificeringer som BREEAM/LEED, sunde indeklimaer osv.) nyder højere efterspørgsel, mere loyale lejere og endda pris- eller lejepræmier. Studier viser, at grøn-certificerede kontorer opnår lejepræmier på omkring 6 % eller mere end deres ikke-certificerede modparter exquance.com. De har også lavere tomgang og bedre lejebinding. Dette stabile cash flow og tryggere fremtid betyder afkastkompression på grønne aktiver – investorer accepterer lavere cap rates, fordi de vurderer, at indtægten er mere sikker cbre.com cbre.com. Omvendt står ældre, højt kulstofaftryks-bygninger over for højere cap rates og lavere likviditet. Vi ser denne brown discount opstå rundt i Europa; frem mod 2028 kan forskellen blive markant større. For eksempel vurderes det, at kontorer i London med dårlige EPC-mærkninger allerede handles til betydeligt højere afkast end sammenlignelige effektive, og denne tendens vil sandsynligvis brede sig yderligere.

ESG er ikke kun E (miljø): Den sociale komponent er tydelig i krav om betalbare boliger, indflydelse på lokalsamfund og trends for lejers trivsel. Vi kan se flere offentlig-private partnerskaber for udvikling af betalbare boliger, efterhånden som regeringerne presser på for social værdi (nogle byer kræver allerede, at en vis procentdel af nye boligprojekter er betalbare). Udviklere, der lægger vægt på faciliteter til lokalsamfundet, wellness-certificeringer osv., kan få en fordel hos lejere. Governance – gennemsigtighed og god selskabsledelse – er nu også under lup hos investorer og långivere (tiden med uigennemsigtige joint ventures eller svage risikokontroller er ved at være slut for virksomheder, der søger kapital).

Dog ser vi også en modreaktion eller debat omkring ESG i branchen. PwC’s rapport bemærkede, at i 2024 faldt ESG bagud i forhold til traditionelle bekymringer som lejerefterspørgsel og finansiel sundhed som den primære påvirkning – nogle i branchen stiller spørgsmålstegn ved omkostninger/udbytte ved aggressiv ESG-indsats pwc.com pwc.com. Når profitmarginerne er små, kan det være tungt at investere massivt i bæredygtighedsforbedringer. Desuden er mangel på klarhed omkring skiftende standarder også et problem – folk frygter, at det, der i dag opfattes som ”bæredygtigt”, kan ændre sig om 20 år pwc.com. På trods af dette, driver regulering udviklingen – bemærkelsesværdige 74% af ejendomsfolk sagde, at regulering er den vigtigste faktor for deres virksomhed i 2024 pwc.com, hvoraf meget er ESG-regulering. Som svar bevæger de mest proaktive virksomheder sig fra snak til handling: investerer i vedvarende energi til deres bygninger, ruller AI ud til energistyring, offentliggør klimarisici i overensstemmelse med TCFD, osv. I 2028 vil ESG-overholdelse ikke være valgfri – det vil være et minimumskrav. Virksomheder, der tilpasser sig tidligt, kan høste fordele (lavere driftsomkostninger, bedre finansieringsvilkår – nogle banker tilbyder “grønne lån” med mindre rabatter, og stærkere relationer til lejere). De, der hænger bagefter, kan stå over for større investeringer senere og værditab.

Forsikring og fysisk klimarisiko er en anden ESG-dimension. Forsikringsselskaber hæver præmierne eller trækker sig helt fra forsikring af aktiver i højrisikoområder (oversvømmelseszoner, områder med risiko for skovbrand). PwC har fremhævet voksende bekymring for adgangen til forsikring i takt med stigende klimarisiko pwc.com. Ejendomme i kystnære eller klimaudsatte områder kan kræve investeringer i robusthed (diger, afvanding osv.). I 2028 vil klimarisikovurdering sandsynligvis være standard due diligence for ejendomskøb, og det kan påvirke långivning (banker kunne tage klimarisiko med i lånevilkår).

Sammenfattende er bæredygtighed en definerende megatrend for udsigterne for EU’s ejendomsmarked. Forvent at se:

• Massive renoveringsinitiativer: EU’s bygningsmasse er gammel; renovering er både en udfordring og en investering på billioner af euro. Projekter til at installere energieffektive systemer, isolering og endda konstruktionsrenoveringer i træ vil blive almindelige.
• Grønne lejekontrakter og samarbejde med lejere: Udlejere og lejere arbejder sammen for at reducere energiforbruget – fx ved at dele data, grønne klausuler, hvor lejere forpligter sig til bæredygtig praksis.
• Innovation i materialer og design: Mere byggeri i træ, genbrugsmaterialer, modulbyggeri for at reducere affald og CO2, m.m., drevet af ESG-mål.
• Differentiering i finansiering: Grønne obligationer, bæredygtighedslinkede lån (med rente afhængig af ESG-mål) bliver mere udbredte. Allerede i første halvår af 2023 så vi et stort antal grønne ejendomsobligationer i Europa. Dette giver en fordel (billigere kapital) til ESG-frontløbere.
• Offentlig sektor som forbillede: Regeringer og EU-institutioner kan investere direkte i forbilledlige bæredygtige projekter (fx EU’s Renovation Wave-initiativ har til formål at fordoble renoveringsraten inden 2030). Derudover kan byerne pålægge strengere lokale regler end de nationale (fx lokale CO2-afgifter på bygninger).

Samlet set betyder ønsket om Netto-nul CO2 i 2050 over hele Europa, at ejendomssektoren skal omstilles over de næste 25 år – årene 2025–2028 bliver afgørende ”første innings” i den transformation. Allerede i 2025 skal investorer offentliggøre klimahandlingsplaner og begynde at implementere dem cbre.com cbre.com, så i 2028 bør vi se et betydeligt fremskridt. De aktiver og virksomheder, der løfter opgaven, kan få øget værdi og ”stabilere pengestrømme” cbre.com cbre.com, mens de bagudskuende kan ende som forældede eller blive hårdt straffet.

Mønstre for grænseoverskridende investeringer

Vi forventer, at det europæiske ejendomsmarked i 2028 vil være mere globaliseret og sammenvævet – dog delvist formet af kræfter for deglobalisering (fx mere intra-europæisk handel i stedet for afhængighed af fjerne markeder). Grænseoverskridende investeringer vil sandsynligvis nå eller overstige niveauet før pandemien. Forventede mønstre:

• Nordamerika til Europa: Nordamerikanske investorer (pensionskasser, private equity, REITs) vil fortsat spille en stor rolle i Europa. Deres kapitalstyrke overgår ofte de lokale aktører og muliggør store porteføljekøb. Vi forventer, at amerikanske og canadiske grupper øger allokeringen til Europa for diversificering og lejlighedsvis bedre prissætning. Fx: hvis det amerikanske kontormarked fortsat har problemer, men de europæiske kontorer har rettet sig, kan kapitalen flyde derefter. Den stærke dollar (hvis den fortsætter) er en bonus cbre.com. Grænseoverskridende M&A kan også ske – europæiske ejendomsselskaber kan være attraktive mål for nordamerikanske (eksempelvis har Brookfield og andre taget andele i britiske og tyske virksomheder).
• Asien/Mellemøsten til Europa: Kapital fra Asien (fx Singaporeanske statslige fonde, koreanske pensionsselskaber) og Mellemøsten (saudiske, emiratiske, qatarske fonde) har været og vil være yderst indflydelsesrige. Især investorer fra Mellemøsten går ofte efter trofæaktiver (skyskrabere i London, landemærker i Paris osv.), og det forventes at genoptages for fuld kraft fra 2025-2026, fordi disse regioner har store olierelaterede midler at investere. Asiatiske investorer kan fokusere på logistik, tech-sektorer eller prime kontorer i gateway-byer. En ændring: Kinesiske investeringer i udlandet er meget reduceret på grund af situationen i Kina, så tomrummet udfyldes af andre (som Singapore’s GIC, der er meget aktive i europæisk logistik og studenterboliger).
• Intra-europæiske strømme: Europæiske investorer vil også i stigende grad investere over grænserne. Fx er tyske fonde traditionelt store købere af kontor og detail overalt i EU (de dukker sandsynligvis op igen, når deres fondstilbagekøb stabiliseres). Franske investorer kan kigge mod Spanien eller Italien, nordiske investorer kan købe aktiver i Baltikum osv. Da Storbritannien nu er uden for EU, kunne visse EU-investorer, der tidligere undgik UK pga. Brexit-usikkerhed, søge tilbage for højt afkast (og omvendt, britiske investorer til EU). I 2028 kan forholdet mellem det britiske og EU’s ejendomsmarked normalisere sig, hvor London stadig tiltrækker EU-penge, og europæiske byer tiltrækker britiske fonde, der søger vækst.
• Grænseoverskridende udviklings- og JV-projekter: Det handler ikke kun om opkøb – udenlandsk kapital skal også finansiere udviklingsprojekter. Mellemøstlige og asiatiske partnere kan samskabe store, blandede byudviklinger i europæiske byer. For eksempel kan en nordamerikansk fond gå sammen med en lokal udvikler i Polen om at opbygge en portefølje af lejeboliger – hvor kapital kombineres med lokal ekspertise. Disse joint ventures bringer best practice og er med til at modernisere markeder.
• Spredning af mål: Oprindeligt går grænseoverskridende kapital til kernemarkederne (UK, Frankrig, Tyskland). Men i stigende grad diversificerer de til “næste bølge”-markeder for bedre afkast eller vækst: fx Polen, Spanien, Holland, Irland, Portugal, endda Sydøsteuropa. Vi kan se, at der i 2028 er institutionelle investeringer i fx Grækenland eller Bulgarien, efterhånden som disse økonomier integreres mere og hvis afkastet er attraktivt.

Det skal bemærkes, at grænseoverskridende kapital kan gøre markederne mere korrelerede. Hvis stemningen globalt bliver negativ, trækker grænseoverskridende investorer sig ofte samtidigt, og dét forværrer nedturen (som set i 2008 og 2020). Omvendt, når stemningen er god, kan de oversvømme et marked med kapital og hurtigt presse priserne op. Lokale aktører skal være omstillingsparate – måske samarbejde eller time deres strategi i forhold til disse kapitalstrømme.

Et positivt aspekt ved grænseoverskridende aktivitet er, at det spreder innovation og standarder. Internationale investorer bringer ESG-forventninger (mange nordamerikanske og europæiske institutionelle investorer deler nu lignende ESG-mål), hvilket hjælper med at udbrede grønne standarder på tværs af alle markeder, de investerer i. De bringer også operationel knowhow – for eksempel ved at introducere moderne ejendomsforvaltningsmetoder til et nyt marked.

Grænseoverskridende kapital kigger også på alternativer – forvent, at udenlandske investorer vil købe platforme, ikke kun aktiver. For eksempel kan et amerikansk private equity-selskab købe en europæisk operatør af studenterboliger for at få en base. Eller en asiatisk fond kan investere i en udvikler af datacentre. Disse platformopkøb kan accelerere væksten i disse sektorer på hele kontinentet.

Inden 2028 kan Europa også komme til at opleve mere udgående investering – europæiske investorer, der går uden for egne grænser. I øjeblikket investerer de europæiske institutioner for det meste i Europa eller i USA. Hvis de europæiske markeder bliver for dyre eller konkurrenceprægede, kan de vælge at allokere mere til Asien-Stillehavsområdet eller andre regioner. Men i betragtning af Europas behov for kapital til at imødekomme sine udfordringer (boliger, klimatilpasning osv.), vil der stadig være masser, der kan absorberes lokalt.

Sammenfattende vil grænseoverskridende mønstre sandsynligvis vende tilbage til høje volumen og mange forskellige kilder, hvilket forstærker Europa som en vigtig destination for global ejendomskapital. Samspillet mellem indenlandsk og udenlandsk kapital vil forme prisfastsættelsen – hvis f.eks. hjemlige banker begrænser långivning til visse sektorer, kan udenlandsk egenkapital opkøbe aktiver til rabat og derefter drage fordel, når forholdene forbedres. Nøglen bliver at overvåge valutakurser (da disse påvirker strømme; en svag euro inviterer udenlandske investeringer, en stærk euro kan betyde mere udgående investering) og politiske klimaer (investeringstraktater, beskatning af udenlandske købere – f.eks. har Canada og New Zealand indført forbud mod udenlandske boligkøbere; hvis Europa nogensinde gjorde noget lignende inden for bolig, kunne det ændre strømme, men der er endnu ingen tegn på brede initiativer af denne slags).

Konklusion

2025 markerer et vendepunkt for Den Europæiske Unions ejendomsmarked. Både bolig- og erhvervssektoren er ved at gå fra en periode med korrektion og usikkerhed til en med stabilisering og selektiv vækst. Det makroøkonomiske miljø – præget af moderat BNP-vækst, faldende inflation og afslutningen på pengepolitiske stramninger – giver et mere solidt fundament for ejendomsaktivitet end de ustabile foregående år. Boligmarkederne rundt om i EU er bredt set på vej mod bedring, understøttet af fundamentale mangel på udbud og forbedrede kreditforhold, selvom overkommelighed og politik vil moderere tempoet. Erhvervsejendomme er i gang med at finde nye veje: kontorer udvikler sig til brug af højere kvalitet, detailhandel finder sit fodfæste i en omni-channel verden, logistik vinder fortsat på strukturelle medvinde, og alternative sektorer får større betydning.

Ser vi frem mod 2028, er udsigterne forsigtigt optimistiske. Branchens ledere forventer generelt en bedre forretningsstemning og større indtjening i de kommende år pwc.com. De gør det dog med åbne øjne for risiciene – fra økonomiske bump på vejen til geopolitiske chok – og med en forståelse af, at denne cyklus vil adskille sig fra den forrige. Bæredygtighed og innovation bliver de vigtigste adskillelsespunkter. Deltagere, der proaktivt håndterer ESG-forpligtelser, energirenoverer deres bygninger og udnytter teknologi, vil være bedst placeret til at klare sig godt i den nye æra for europæisk ejendom. Som én leder opsummerede det, afhænger succes nu af at navigere i de “5 D’er”: gæld, demografi, dekarbonisering, deglobalisering, digitalisering europe.uli.org.

Europas ejendomsmarked i 2025–2028 vil sandsynligvis blive defineret af transformation: at omdanne ældre ejendomme til grønnere og mere brugbare rum; at omdanne byer til at være mere beboelige og robuste; og at ændre branchens praksis til at være mere gennemsigtig og datadrevet. Investeringerne står til at vende tilbage, i takt med at global kapital finder vej tilbage til Europa, trukket af både nødvendighed (diversificering, underinvestering i de senere år) og muligheder (relativ værdi, langvarig efterspørgsel). Grænseoverskridende investeringer og partnerskaber bliver afgørende for at levere de nye boliger, infrastrukturen og energirenoveringerne, som Europa har brug for.

På boligmarkedet er der potentiale for at afhjælpe boligmanglen sidst på dette årti, som ville stabilisere priserne og gavne samfundet – hvis regeringer og private aktører kan samarbejde om at øge boligudbuddet uden at dæmpe investeringslysten for meget. På det kommercielle ejendomsmarked kan omfavnelse af fleksible arbejdsformer og nye forbrugsmønstre give nyt liv til de aktiver, der tilpasser sig, mens dem der ikke gør, kan falde væk. I 2028 forventer vi et europæisk ejendomslandskab, der er mere robust, bæredygtigt og digitalt understøttet, med vækstmuligheder for enhver aktør, der løser fremtidens udfordringer.

EU’s ejendomsmarked står altså ved en skillevej mellem forsigtighed og muligheder. De næste år vil sektoren gå nye veje, båret af varsom optimisme og fokus på langsigtet værdiskabelse frem for kortsigtet hype. Som bevis på denne indstilling forventer 80% af europæiske ejendomsledere, at forretningsstemningen og indtjeningen vil stige eller forblive stabil i 2025, hvilket afspejler denne afmålte optimisme pwc.com. De er dog klar til at justere kursen om nødvendigt – bevidste om usikkerheder men drevet af en vedvarende efterspørgsel på kvalitetsrum, hvor europæere kan bo, arbejde, handle og trives. Ejendomscyklussen vender, og dem, der tilpasser deres strategier til makroøkonomiske realiteter, samfundsbehov og bæredygtighedskrav, vil gå forrest på det europæiske ejendomsmarked fra 2025 til 2028 – og videre endnu.

Kilder:

• Europa-Kommissionen, Spring 2025 Economic Forecast: Moderate growth amid global uncertainty – BNP- & inflationsprognoser economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – branchens udsigter og stemning pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – makrotrends, sektoranalyser, kapitalmarkedsanalyse mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, German house prices to climb 3.5% this year… – tysk boligmarkedsanalyse og kontekst reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Residential Property Market Analysis 2025 (Tyskland, Frankrig, Spanien, Italien, Polen) – boligpriser, udbud/efterspørgsel, politiske noter globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Europa-Kommissionen, Signals of a turnaround in the housing market (Foråret 2025) – EU boligpristrends, lånemuligheder, udbudssammenbrud economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE France, Real Estate Market Outlook 2025 – den franske økonomi og sektoranalyse (svag vækst, tidspunkt for kontoropsving) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Europe, Capital Markets Outlook 2025 – drivkræfter for investeringsopsving, international kapital vender tilbage cbre.com cbre.com
• CBRE Europe, Sector Spotlights 2025 (Kontor, Detail, Logistik, Bolig) – udlejningstrends, tomgang, lejeniveauer, nøgletal mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – hollandske boligprisstigninger og drivkræfter (realkreditrenter, mangel) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Germany’s struggling housing market… – rentenedsættelser hjælper det tyske boligmarked, valgusikkerhed reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), France’s Residential Market 2025 – fald i prisnedgang aftager, data om byggekrise globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Spain’s Residential Market 2025 – tocifret prisvækst, byggeaktivitet stiger globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Key Findings – topbyer (London, Madrid, Paris) og sektorer (datacentre osv.) europe.uli.org
• CBRE, Sustainability Chapter, Outlook 2025 – ESG-rapporteringskrav (CSRD/ESRS), påvirkning af afkast og overgangsplaner cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG-udfordringer og branchetiltag pwc.com pwc.com
• JLL, Global Real Estate Perspective May 2025 – stigning i Q1 2025-volumen (refereret via søgesnippet) jll.com
• Savills, European Investment Outlook – forventede volumenstigninger i 2025 og 2026 (refereret via søgesnippet) savills.com
• Knight Frank, ESG outlook 2025 – grønne bygningers lejepræmie (reference vha. søgning) exquance.com
• CEO-interviews via PwC/ULI – fokus på “gæld, demografi, dekarbonisering, deglobalisering, digitalisering” for indtjening europe.uli.org.