Gstaad ejendomsmarkedet stiger i 2025: Skyhøje chaletpriser, luksustendenser og udsigter for 2030

Gstaad, et malerisk schweizisk alpe-resort, har et af verdens mest eksklusive og udbudsbegrænsede ejendomsmarkeder. I 2025 er priserne på ejendomme skyhøje og fortsætter stadig med at stige, drevet af global rigdom og byens vedvarende charme. Efterspørgslen efter Gstaads ikoniske chalet’er forbliver stærk, selvom økonomiske modvinde dæmper væksten i visse markeder. Denne omfattende rapport undersøger bolig- og erhvervsejendomspriser i Gstaad, investeringsmuligheder og risici, trends inden for luksuschalet’er, udlejningsafkast, nøgleaktører på markedet, efterspørgselsdrivere, reguleringer samt langsigtede prognoser frem til 2030. Alle resultater er baseret på aktuelle data og ekspertanalyser fra schweiziske ejendomsplatforme, markedrapporter og luksusejendomsmæglere.

Nuværende bolig- og erhvervsejendomspriser i Gstaad

Boligpriser: Gstaad ligger i toppen af schweizisk ejendomsmarked. I 2024 lå primære boligejendomme i gennemsnit på omkring €41.500 pr. kvadratmeter, hvilket afspejler ca. 4% årlig vækst knightfrank.com. Ifølge UBS’ 2025 Luxury Property Focus starter luksuschalet’er i Gstaad nu på omkring CHF 39.000 pr. m² (≈€40.000), mens ultraprime boliger let overstiger CHF 50.000 pr. m² ubs.com. I helt særlige tilfælde er der observeret rekordpriser på over CHF 100.000 pr. m² for præstigeejendomme ubs.com. Til sammenligning ligger priserne i Gstaad på linje med eller overgår andre elite-alpe-markeder – St. Moritz (fra ~CHF 43.000/m²) og Verbier (~CHF 36.000/m²) følger tæt bagefter ubs.com. Det gør Gstaad til et af de dyreste ejendomsmarkeder i Europa, med gennemsnitlige chalet-værdier, der er steget cirka 27% siden 2019 ubs.com ubs.com.

Erhvervspriser: Selvom der er begrænsede detaljerede data om Gstaads erhvervsejendomme (såsom detail- og hotellejendomme), afspejler markedet de høje boligværdier. Byens berømte gågade – fyldt med luksusbutikker, kunstgallerier og gourmetrestauranter – opnår de højeste priser for detaillejemål på grund af meget begrænset udbud. Lejen for førsteklasses butikker er kendt for at være meget høj, understøttet af et konstant turistflow og ultra-velhavende klientel. Ligeledes handles hoteller og blandede chalet’er sjældent offentligt, men alle tilgængelige erhvervsejendomme i Gstaad har en betragtelig merpris. Overordnet set er både bolig- og erhvervsejendomme i Gstaad præget af begrænset udbud og stærk efterspørgsel, hvilket danner grundlag for de ekstraordinære prisniveauer.

Prissnapshot: Tabel 1 nedenfor opsummerer omtrentlige prisniveauer for luksusejendomme i Gstaad sammenlignet med andre førende schweiziske markeder:

Placering	Luksuspris (CHF/m²)	Seneste årlige vækst
Gstaad (Bern-Alperne)	~39.000+ (startpris) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Graubünden)	~43.000+ (højest i CH) ubs.com	+5,6% (2024) knightfrank.com
Verbier (Valais)	~36.000+ ubs.com	+3–5% (est. 2024)
Geneve – Cologny	~36.000 (søfront) ubs.com	+2–3% (est. 2024)
Zurich – Küsnacht	~32.000 (søfront) ubs.com	+3% (est. 2024)

Tabel 1: Ultra-prime ejendomspriser i Gstaad sammenlignet med andre top-svejtseriske lokaliteter. Gstaads CHF 39k/m² startpris for luksusboliger er blandt de højeste, kun overgået af St. Moritz ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1,0 i midten af 2025.)

Gstaads gennemsnitlige boligpriser overgår langt de nationale standarder. Til sammenligning ligger lejlighedspriserne i byen Bern på ~CHF 11.450/m² globalpropertyguide.com, og selv Zürich – Schweiz’ dyreste by – ligger på ~CHF 21.000/m² for lejligheder globalpropertyguide.com (omtrent halvdelen af Gstaads topniveauer). Dette understreger hvor ekstraordinære Gstaads vurderinger er, og afspejler dens status som trofæejendom globalt. Da kun ganske få ejendomme nogensinde kommer på markedet (se Udbud nedenfor), betaler købere ofte det, der skal til, for at sikre sig en bid af Gstaad.

Forventede ejendomspristendenser (2025–2028)

Kortsigtet udsigt: Brancheprognoser forudser, at schweiziske ejendomspriser fortsat vil stige i midt-2020’erne, dog i et mere moderat tempo end de senere år. Wüest Partner (en førende schweizisk ejendomskonsulent) forventer i 2025 en landsdækkende prisvækst på omkring +3,6% for lejligheder og +3,8% for huse globalpropertyguide.com – et fald fra de 4–5% stigninger, der blev set i 2024. UBS forudser tilsvarende en 3–4% stigning i 2025 for de samlede boligpriser globalpropertyguide.com. I luksussegmentet er prisdynamikken allerede aftaget: i 2024 steg priserne på schweiziske luksusboliger kun ~1,2% i gennemsnit, ned fra ~2%+ året før ubs.com. Gstaads luksusmarked afspejlede denne tendens og faldt til lav-vækst i en-cifrede procenter sidste år knightfrank.com. Markeds-eksperter beskriver 2025 som endnu et konsolideringsår, hvor værdierne for luksusboliger sandsynligvis vil udligne sig eller kun stige svagt (på omkring +1–3%) ubs.com. Konsensus er, at Gstaads priser har nået et midlertidigt plateau på et meget højt niveau, da gruppen af købere, der kan betale sådanne beløb, naturligt er begrænset ubs.com.

Dog ingen prisjusteringer forventes i Gstaad, medmindre der sker et større eksternt chok. Fundamentalerne (velhavende efterspørgsel vs. knap udbud) forbliver stærkt understøttende. En nylig analyse forudsagde, at Gstaads ejendomspriser vil genoptage en blid vækst i 2026, i størrelsesordenen cirka +2,8% til +4,2% årligt theluxuryplaybook.com. Væksten kan blive ledet af de mest eftertragtede “trophy”-chaleter i kvarterer som Oberbort og Bissen (Gstaads eksklusive bakketopområder), hvor ultrarige købere konkurrerer om sjældne tilbud theluxuryplaybook.com. Omegnen (Saanen, Rougemont m.fl.) forventes at opleve afledt efterspørgsel, hvilket potentielt kan medføre procentuelt højere vækst end i selve Gstaad, i takt med at købere søger relativt bedre tilbud.

Langsigtet (2025-2030): I slutningen af 2020’erne forventes Gstaads ejendomsmarked at opretholde sin værdi og sandsynligvis stige yderligere, dog i et jævnt og beskedent tempo. Prognoser frem mod 2030 peger generelt på en kumulativ prisvækst på 15–25% (gennemsnitligt måske +3% pr. år). Det indebærer, at Gstaads absolutte toppriser kan overstige CHF 50.000 pr. m² i snit ved 2030, medmindre nyt udbud vender balancen væsentligt. Flere faktorer understøtter dette udsyn:

Global vækst i formuer: Den fortsatte skabelse af ultrarige (især fra tech- og finanssektoren) øger efterspørgslen efter alpine trophy-hjem investropa.com. Mange UHNWIs (Ultra-High-Net-Worth Individuals) tiltrækkes af Schweiz’ stabilitet og prestige, hvilket peger på en stabil køberbase frem mod 2030 investropa.com.
Udbudsbegrænsninger: Gstaads alvorlige boligmangel vil fortsætte (se Udbud & Udvikling nedenfor). Med byggegrunde stærkt begrænset af geografi og lovgivning, kommer nyt udbud kun meget langsomt på markedet. Selv en mindre stigning i boligbyggeri (pga. en nylig lovændring) letter kun presset en smule ubs.com ubs.com. Manglen vil holde priserne stærke på lang sigt investropa.com.
Sikker havn-effekt: Schweiz’ status som sikker havn (stærk franc, stabil politik) ventes ikke at svækkes. I usikre tider parkerer rige købere kapital i schweizisk fast ejendom, hvilket understøtter værdier selv hvis globale markeder vakler forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad, som et af de mest eksklusive markeder, vil særligt nyde godt af denne “sikre aktiv”-appel.
Livsstil & Klimatrends: Interessant nok kan klimaforandringer øge Gstaads tiltrækning for nogle købere. Efterhånden som sommertemperaturerne stiger andre steder, har kølige alpine områder som Gstaad og Verbier oplevet en tilstrømning af velhavende købere, der søger tilflugt fra ekstrem varme og vejr brochures.christiesrealestate.com. Ifølge eksperter fra Christie’s International Real Estate kan denne “klimatilflugts”-faktor yderligere styrke efterspørgslen efter schweiziske bjergboliger frem mod 2030 brochures.christiesrealestate.com.

Sammenfattende forventes det, at medmindre større chok indtræffer, vil Gstaads ejendomsværdier stige frem mod 2030 – men i et afmålt tempo. Tiden med tocifrede årlige prisstigninger er sandsynligvis ovre; forvent i stedet en “langsom stigning” fra et allerede meget højt udgangspunkt. Selv hvis de årlige gevinster blot er på 2-4%, vil Gstaad forblive et førsteklasses ejendomsmarked målt på absolutte priser. Ejere kan forvente, at deres chaleter bevarer værdien eller stiger beskedent, mens nye købere fortsat vil møde rekordhøje indgangspriser i de kommende år.

Investeringsmuligheder og risici i Gstaad

Muligheder: Trods svimlende priser tilbyder Gstaad unikke fordele for ejendomsinvestorer – først og fremmest stabilitet, eksklusivitet og langsigtet formuebevarelse. Nøglemuligheder inkluderer:

Sikker-havns aktiv: Schweizisk alpeejendom har vist sig at være en klippesikker værdibevarer. Selv under globale kriser (finanskrak, pandemi) vaklede Gstaads priser næppe – og de er faktisk ~25% over niveauet før COVID pr. 2023 investropa.com. Investorer ser Gstaad-chaleter som “real-aktiv”-afdækning på linje med kunst – beskyttet af begrænset udbud og Schweiz’ sikre økonomi forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Kapitalvækst: Mens hurtige videresalg er sjældne, er jævn værdistigning en rimelig forventning. Da efterspørgslen overstiger udbuddet, bør værdierne fortsætte en gradvis stigning (som nævnt, måske ~3% årligt) globalpropertyguide.com. Over en ejerperiode på 5-10 år kan dette give betydelige kapitalgevinster takket være det høje grundniveau.
Lejeindtægt & ROI i højsæsoner: Ejere, der udlejer deres chaleter i højsæsoner, kan tjene betydelige beløb. Luksusugesatser i Gstaad i skisæsonen eller under sommerfestivaler er meget høje (ofte titusindvis af CHF pr. uge for prime chaleter). Den stærke turisme sikrer, at belægningen er fremragende i højsæsonen – f.eks. havde lokale 5-stjernede hoteller i februar 2024 en belægningsgrad på 80-90% ubs.com, hvilket indikerer robust efterspørgsel efter overnatning. Med luksushotelpriser oppe med ~30% over fem år ubs.com, har private chalet-udlejninger tilsvarende lukrative prisnivauer, hvilket øger lejeafkastet for ejere. Gstaads korttidsleje-marked giver dermed mulighed for at modregne ejeromkostninger (mere under Udlejning nedenfor).
Porteføljediversificering: Ejerskab af ejendom i Gstaad diversificerer en investeringsportefølje ind i fysisk fast ejendom i en stabil jurisdiktion. For family offices og HNWIs er denne diversificering – uden for aktier og volatile markeder – meget attraktiv, især i økonomisk usikre tider forbesglobalproperties.com.
Nybyggeri/forædling: Med lempelse af visse byggeregler (se Lex Candinas under Regler) kan der opstå udvalgte muligheder for udvikling eller ombygning. Boligbyggeri i Gstaad var nærmest frosset fast pga. lovgivning i flere år ubs.com. Nu kan visse projekter, der tidligere var forbudt (fx konvertering af hoteller til lejligheder eller udvidelse af ældre chaleter), måske lade sig gøre ubs.com. Udviklere eller investorer, der forstår lokale regler, kan finde projekter med høje avancer, da efterspørgslen på ethvert nyt high-end-enhed er intens. Selv mindre lejlighedsbyggerier eller renoverede bondehuse i Saanenland kan opnå præmiepriser, når de færdiggøres.
Nærliggende områder: Den bredere Gstaad-region (Saanen, Rougemont, Schönried) kan byde på muligheder til lidt lavere prisniveauer. Udenlandske købere, som presses ud af selve Gstaad pga. pris, kigger ofte på disse nærliggende landsbyer (kun få minutter væk) – hvor priserne, selv om de er høje, ofte er 20-40% lavere. Efterhånden som værdierne i centrum skubber opad, kan perifere ejendomme opleve stærkere prisvækst som “billigere” alternativer til dem, der absolut vil ind i livsstilen.

Risici: Investorer skal også afveje væsentlige risici og udfordringer i Gstaad-markedet:

Høje indgangsomkostninger & lavt afkast: Gstaads astronomiske priser betyder, at det indledende afkast på investeringen er meget lavt. De bruttoudlejningsafkast i regionen ligger typisk i 2–3% årligt eller mindre globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, langt under det globale gennemsnit for ejendomsafkast. Kanton Bern (som omfatter Gstaad) har et gennemsnitligt lejlighedsafkast på kun omkring 2,8% globalpropertyguide.com. Dette er en “cash flow-let” investering; ejere er primært afhængige af langsigtet værdistigning for afkast. Hvis man finansierer købet, kan bankernes kreditvurderinger være strenge på grund af den lave dækningsgrad (Schweiziske banker antager høje fiktive rentesatser i deres vurderinger, hvilket kan diskvalificere alle undtagen de rigeste kontantkøbere) ubs.com.
Likviditet & videresalgsrisiko: Købergruppen for milliondyre chaleter er naturligt begrænset. Det kan tage tid at sælge en ejendom, da man måske skal vente på, at den “rigtige” milliardær dukker op. Hvis markedet vender, eller nye reguleringer rammer (se nedenfor), kan likviditeten tørre ud, hvilket kan tvinge priserne nedad for at få et salg gennemført. Ejendomme i Gstaad bliver ofte i generationer, så et hurtigt videresalg er langt fra garanteret.
Reguleringsændringer: Schweiz’ udviklende lovgivning udgør måske den største risiko for luksussegmentet. I marts 2025 annoncerede regeringen planer om at stramme Lex Koller-loven, og muligvis forbyde eller begrænse udenlandske købere i at erhverve feriehuse i Schweiz ubs.com. Hvis dette sker, vil det direkte ramme efterspørgslen i områder som Gstaad (hvor mange købere er udlændinge), og sandsynligvis lægge en dæmper på priserne for sekundære boliger ubs.com. Derudover vil de skattereformer, der diskuteres – som at afskaffe rentefradraget og indføre en særlig skat på sekundære boliger – øge ejerudgifterne og kan dæmpe efterspørgslen ubs.com. Investorer står overfor usikkerhed om, hvordan disse ændringer vil udvikle sig (detaljer under Reguleringsafsnittet). Regulatorisk risiko er ikke ubetydelig, da den schweiziske befolkning før har ytret støtte til at begrænse luksusboligsalg til udlændinge.
Økonomiske & markedsmæssige faktorer: Et kraftigt fald på de globale aktiemarkeder eller en recession blandt de ultrarige kan midlertidigt reducere efterspørgslen. Gstaads afmatning i prisstigninger i 2024 skyldtes delvist tidligere “overprissætninger”, så priserne blev så høje, at køberne blev mere tilbageholdende ubs.com ubs.com. Skulle renterne stige uventet eller schweizerfrancen blive væsentligt styrket, kan nogle marginalkøbere udskyde deres køb ubs.com. Selvom et krak virker usandsynligt pga. det begrænsede udbud, kan flade eller svagt faldende priser i en periode ikke udelukkes, hvis de økonomiske vilkår forværres.
Klima og sæsonudsving: Ironisk nok kan Gstaad selvom byen står stærkt som klimafrigivs, også stå overfor risiko for kortere skisæsoner på langt sigt. Med ca. 1.050 meters højde for landsbyen (men ski op til ca. 3.000 meter på nærliggende gletsjere) er Gstaad relativt lavtliggende som skisportssted. Hvis snesikkerheden svækkes betydeligt frem mod 2030, kan det påvirke vinterturismen og værdien af ski-ejendomme. Regionen investerer i helårsat- traktioner (cykling, kultur mv.), men en del af Gstaads renommé er bundet til billedet af et vintereventyrland. Klimaforandringer er en langsigtet risikofaktor, der bør overvåges i enhver alpe-investering.

Sammenfattet er investering i ejendom i Gstaad mere et spørgsmål om kapitalbeskyttelse og prestige end om højt afkast. Det byder på klippesikker tryghed og langsigtet potentiale, men med høje ejerudgifter og eksponering for regulatoriske ændringer. Grundig due diligence om lovgivning og skat, samt vilje til at eje længe, er forudsætninger for succes på dette eksklusive marked.

Trends inden for luksusejendomme og chaleter i Gstaad

Gstaads marked for luksusejendomme defineres af ultra-eksklusive chaleter og en blanding af tradition og moderne komfort. Flere centrale tendenser former luxury-chalet-markedet i 2025:

Stigende efterspørgsel efter “helårsbeboelse” i alperne: Hvor Gstaad traditionelt var et vinterparadis for skiløb, markedsfører byen sig nu aggressivt som helårsdestination. Dagens købere søger chaleter, der kan nydes i alle sæsoner – ikke kun i et par skiuge. Mange ejendomme udstyres med faciliteter til fire årstider – fra indendørs pools og spaer (til vinterhygge) til store terrasser og haver om sommeren. Landsbyen er vært for over 1.000 kultur- og sportsbegivenheder årligt, herunder berømte sommer-musikfestivaler, tennis, polo og ridestævner john-taylor.com. Denne helårslivlighed har øget efterspørgslen på boliger, der fungerer som sekundære hjem året rundt (med hjemmekontor, hurtigt internet mv.), fremfor rene skisæson-boliger.
Blanding af alpecharme og moderne luksus: Nutidens købere efterspørger “modern alpine”-stil – hvor man bevarer den traditionelle chalet-charme (gamle træbjælker, sadeltage), men med fuldt moderne interiør og teknologi. Mange klassiske chaleter totalrenoveres for at tilbyde åbne planløsninger, kvalitetskøkkener, hjemmebiografer, klimakontrol og smart home-systemer bag et rustikt ydre. Der ses også en trend mod bæredygtig luksus: installation af jordvarme, solpaneler og energieffektive materialer, i tråd med Schweiz’ grønne byggetrend. Luksuskøbere forventer i stigende grad miljøvenlige løsninger sammen med sauna og vinkælder. Dette matcher den bredere schweiziske trend: mere interesse for energivenlige hjem og bæredygtige materialer i 2024–25 investropa.com investropa.com.
Mega-chaleter og faciliteter: Definitionen af “chalet” i Gstaad udvides – bogstaveligt talt. De seneste år er der opført enkelte mega-chaleter (herregårde) på 800–1.000 m², ofte på sammenlagte grunde. Disse unikke hjem byder på faciliteter som indendørs pools, wellnesscenter, fitness, personalefløj, underjordiske garager samt små natklubber eller gallerier. Privatliv og underholdning i hjemmet prioriteres højt. Samtidig vælger nogle købere “tilpasset luksus”: en ny trend – især blandt europæiske købere – er interesse for mindre, hyggelige high-end chaleter, der er lettere at vedligeholde. Dette hænger sammen med et diskret skift mod minimalisme og effektivitet – som modsvar til de alt for store palæer investropa.com. I Gstaad går trenden dog stadig mest i retning af overdådighed; internationale købere med stor pengepung sigter ofte efter de største og mest luksuriøse ejendomme de kan finde.
Nye projekter & branded boliger: På grund af restriktioner er egentlige nye byggerier sjældne, men enkelte højtprofilerede projekter har vakt opsigt. Særligt “alpine resort residences”-konceptet vokser: branded boliger tilknyttet luksushoteller (fx åbnede Ultima Gstaad for få år siden, hvor et 5-stjernet hotel er koblet med private lejligheder der serviceres af hotellet). Dette tiltaler dem, der ønsker hjem med concierge, sikkerhed og hotelservice on demand. I fremtiden – hvis loven tillader det – kan Gstaad få flere innovative modeller, f.eks. ultra-luksus lejlighedschaleter eller serviced condos, for at optimere udnyttelsen af få byggegrunde. Lex Candinas (lovændring i 2024) kan åbne op for enkelte lejlighedsprojekter til markedsføring over for udlændinge som investeringsobjekter (lidt som resort-lejligheder i andre lande), men udviklingen bliver langsom ubs.com. Investorer bør holde øje med nye byggeprojekter – de bliver få og meget eftertragtede.
Bevaring af autenticitet: Trods al glitteren beror Gstaads attraktion på “autentisk alpeidyl” i kombination med luksus. Lokalsamfundet beskytter stærkt den traditionelle stil – strenge bygningsregler sikrer, at chaleter bevarer et klassisk udtryk (ingen moderne-funkisvillaer er tilladt). Selv nybyggeri skal ofte opføres med natursten, træ og i chalet-stil. Denne bevarende stiltrend sikrer, at byen aldrig mister sin eventyrlige charme. Købere sætter pris på, at “Gstaads brand er stilfuld charme med diskret, underspillet luksus” og stærk alpeidentitet john-taylor.com. Bemærk, at der i Saanenland stadig er 200 aktive gårde og 7.000 køer john-taylor.com – hvilket minder om, at Gstaad både er et levende landbrugssamfund og en international jetset-destination. Denne ægte atmosfære er et stærkt salgsargument overfor mere kommercialiserede skisportssteder.

I sin essens udviser Gstaads luksusejendomsmarked udvikling uden at tabe traditionen. Chaleterne bliver mere sofistikerede og moderne indrettede, men landsbyen værner om den hyggelige, idylliske stemning, der gjorde stedet berømt. Købere i 2025 kan forvente et marked, hvor gammeldags charme møder moderne luksus – fra hundredeårige bondehuse forvandlet til designeri- feriehjem, til splinternye chaleter, der ser 200 år gamle ud men er udstyret med hightech. Denne kombination fortsætter med at fortrylle den globale elite og cementerer Gstaads position som indbegrebet af alpint luksusliv.

Udlejningsafkast og tendenser på korttidsudlejning

Gstaads udlejningsmarked er unikt: det henvender sig hovedsageligt til korttids luksus-ferie segmentet og i mindre grad til langtidslokalbefolkningen (hvoraf mange nyder godt af subsidierede eller andelsboliger). Nøglepunkter om udlejningsafkast og tendenser:

Lave afkast på kapitalværdien: Som nævnt er brutto udlejningsafkast i Gstaad lave i procent på grund af de ekstremt høje ejendomsværdier. Gennemsnitlige boligafkast i kantonen Bern er kun omkring 2,8% årligt globalpropertyguide.com, og i ultra-premium markeder som selve Gstaad by kan det reelle afkast være endnu lavere (ofte i 1–2% intervallet for luksuschaleter). For eksempel kan et chalet til CHF 20 millioner realistisk set indbringe ca. CHF 200.000–300.000 om året i lejeindtægt i et godt år, hvilket svarer til ~1–1,5% afkast. Dette er væsentligt under afkastet i mange andre investeringsdestinationer – schweiziske ejendomme er generelt et “kapitalspil” snarere end et afkastspil facebook.com. Når det er sagt, er udlejnings-efterspørgslen stærk, så næsten alle luksusejere, der vælger at udleje, kan finde lejere til toppriser; begrænsningen er mest den høje nævner (ejendommens pris).
Korttidsudlejning og ferieudlejning: Korttidsudlejningsmarkedet i Gstaad er levende og i stigende grad understøttet både af lokale bureauer og digitale platforme. Mange ejere vælger at udleje deres chaleter på ugebasis i højsæsoner (jul/nytår, februars skiuger og juli–august sommersæson). Lejepriserne for et toptunet chalet kan let overgå CHF 25.000–50.000 pr. uge i vinterens højsæson, givet klientellets kaliber. Selv mindre lejligheder kan indbringe flere tusinde franc ugentligt, når efterspørgslen topper. Belægningen er meget sæsonpræget – ejendomme kan stå tomme i skuldersæsoner (mudrede april, stille november), men opnår næsten fuld belægning i højsæsonen. Samlet set kan korttidsudlejning i sæsonen markant dække de årlige omkostninger (ejendomsskatter, vedligeholdelse osv.) for en ejer, der er villig til at udleje, omend de færreste opnår fuld break-even alene på lejeindtægt. UBS’ Alpine-rapport bemærker, at med luksushotelpriser, der er steget ~30% siden 2019, er udlejning af et feriehus blevet mere profitabelt end før ubs.com, efterhånden som rejsende søger private rammer til familien og grupper. Denne tendens får flere ejere til at udleje deres chaleter i udvalgte uger, oftest gennem specialiserede luksusudlejningsbureauer frem for massemarkedssites.
Tendenser på udlejningsplatforme: Airbnb og lignende platforme har en tilstedeværelse i Gstaad, men primært for mindre lejligheder eller chaleter i den lavere ende. High-end ejendomme håndteres typisk af luksusmæglere eller concierge-firmaer (for at matche lejernes forventning om diskretion og fuld service). En voksende tendens er “managed chalets”, hvor firmaer lejer et chalet ind, bemander det med kok og concierge, og udlejer det som en ultra-luksuriøs feriepakke. Disse kan give betydelig indtægt. Korttidsudlejningssektoren i Alperne oplever generelt en professionalisering, og investorer overvejer nu dedikerede udlejningschaleter som forretningsmodel (dog er det i Gstaad vanskeligt for udlændinge at købe alene til udlejningsformål pga. tilladelsesregler – se Regulering).
Langtidsleje: Langtidsleje af luksuschaleter i Gstaad (årlige lejemål) er relativt sjældent, da ejerne foretrækker fleksibilitet og privat brug. Dog findes der et beskedent expat-miljø og sæsonarbejdere, der lejer lejligheder året rundt. For eksempel kan ansatte på internationale skoler, luksusbutikker eller hoteller leje i området. Tomgangen er ekstremt lav (<1% i Saanenland for lejligheder) grundet boligmangel investropa.com. Lejekontrol i Schweiz holder årlige lejeprisstigninger moderate for eksisterende lejere, så udlejere på langtidsmarkedet oplever nogle regulatoriske begrænsninger (bl.a. knyttet til referencerenten). De fleste investorer i Gstaad-ejendomme sigter ikke efter langtidsudleje; de ønsker enten en privat feriebolig eller planlægger selective korttidsudlejning.
Indvirkning af turismetrends: Med turismen til Schweiz, der er kommet stærkt igen efter pandemien (2024 så turismeovernatninger stige med tocifrede procenter), er efterspørgslen efter korttidsleje robust og stigende. Hvis Gstaad fortsætter med at udvide sit udbud af events og aktiviteter, kan udlejningssæsonen forlænges (f.eks. ved at tiltrække flere sommerturister til vandring, mountainbike, festivaler). En ny mikrotrend er “workcation”-ophold, hvor velhavende personer eller familier lejer et chalet i flere måneder for at kombinere fjernarbejde og ferie. Gstaads forbedrede bredbånd og rolige omgivelser gør det attraktivt til sådanne længerevarende ophold. Det kan give let øget belægning i lavsæsonen og dermed forbedre det årlige, effektive afkast en smule.

For at opsummere: udlejningsafkastet i Gstaad er beskedent som investeringsobjekt, men udlejere nyder godt af et meget sikkert og efterspurgt udlejningsmiljø. Der er reelt ingen risiko for ikke at finde lejere, når man ønsker det, givet områdets globale tiltrækningskraft – den eneste begrænsning er, hvor ofte ejeren ønsker at udleje sit eftertragtede chalet. Dem, der udlejer i højsæsonerne, kan få en sund lejeindtægt, selv om det kun udgør en lille procentdel af ejendommens store værdi. For mange ejere er målet at dække en del af omkostningerne og bevare fleksibilitet til eget brug frem for at maksimere afkast. Gstaad er således primært en livsstilsinvestering og ikke et høj-afkast udlejningsmarked, selv om korttidsudlejningssegmentet vokser og professionaliseres i takt med turismens vækst.

Nøgleudviklere og ejendomsmæglere i Gstaad

Trods sin lille størrelse betjenes Gstaad af en række specialiserede luksusejendomsmæglere og udviklere. Disse firmaer henvender sig til high-end markedet og tilbyder mægling, ejendomsadministration og skræddersyede udviklingsydelser:

John Taylor Gstaad: Den lokale afdeling af det globale luksusmæglerselskab John Taylor er en stor aktør. John Taylor Gstaad AG (baseret i Saanen) har speciale i køb, salg og udlejning af high-end chaleter og lejligheder i Gstaad og omegn john-taylor.com. De håndterer mange af regionens største lister og formidler også sæsonudlejning. John Taylors netværk og erfaring (mere end 160 år med luksusejendomme globalt) gør dem til et populært valg blandt internationale købere, der søger diskretion og ekspertise. Gstaad-teamet fremhæver områdets “prestige møder alpin autenticitet” og har indgående kendskab til skjulte perler i Saanenland john-taylor.com.
BARNES Gstaad: BARNES International Realty har også et kontor i Gstaad med fokus på high-end ejendomme. Barnes står for mægling af chaleter, lejligheder og jord samt publicerer ofte markedsindsigter. Deres globale rækkevidde (især i Europa og USA) bringer flere internationale købere til Gstaad. Barnes Gstaad-teamet er kendt for at kuratere et “eksklusivt udvalg af chaleter og lejligheder” og bruge deres velhavende kundebase gennem glossy publikationer og events.
Sotheby’s International Realty – Gstaad: Det anerkendte Sotheby’s-brand er repræsenteret i området gennem Switzerland Sotheby’s International Realty (ofte i partnerskab med lokale firmaer som Cardis eller andre). Denne mægler beskæftiger sig med ultra-premium schweiziske ejendomme og har udbudt nogle af Gstaads dyreste ejendomme til sit globale netværk af samlere og investorer. Deres tilstedeværelse sikrer, at Gstaads top-ejendomme når ud til et internationalt publikum af meget velhavende personer, der allerede kender Sotheby’s.
Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, den tysk-baserede luksusmægler, har en franchise, der dækker Gstaad/Saanen-regionen. De tilbyder salg og udlejning og er kendt for stærk markedsføring og grænseoverskridende kunde-netværk (især i tysktalende markeder). E&V laver ofte regionale markedsrapporter og har et kontor med let adgang for besøgende i landsbyen. De henvender sig til både schweiziske og udenlandske købere, der søger alpin fritidsejendom.
Lokale udviklere (NK Immobilien / GRIWA Group): På udviklersiden har nk Immobilien Gstaad (grundlagt i 2015 af en lokal iværksætter) vokset sig til en markant ejendomsservicevirksomhed nkimmobilien-gstaad.ch. Nu som en del af GRIWA Treuhand-gruppen udvikler og bygger de chaleter og lejligheder i Berner Oberland, inkl. Saanenland-regionen nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA håndterer alt fra design og byggeri til salg og udlejning og tilbyder ofte nøglefærdige løsninger. De fokuserer på højkvalitets lokal arkitektur, der følger stramme alpine stilkrav. Sådanne lokale udviklere, selv om de er få, er essentielle for at skabe nyt boligudbud (inden for lovens rammer) og renovere ældre ejendomme. Et andet eksempel er CGI Real Estate og Steiner AG, firmaer der af og til står bag større projekter som hotelombygninger eller lejlighedskomplekser i alpin-resorts (om end dette er sjældent i Gstaad).
Andre mæglere: Andre boutique-mæglere inkluderer Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – en ny aktør relateret til Christie’s International Real Estate med fokus på luksuschaleter – samt Comptoir Immobilier (et Genève-baseret firma, som er en del af Forbes Global Properties og til tider håndterer handler i Gstaad-området). Gstaad Properties og Saanen Properties er lokale virksomheder, der tilbyder personlig mægling drevet af indfødte med dybe netværk. Gstaad Property Office (GPO) og Luxury Places er andre konsulenter, kendte i regionen. En række af disse handler samarbejder; f.eks. kan en eksklusiv liste deles kooperativt mellem udvalgte mæglere for at finde den rette køber.

Disse mæglere faciliterer ikke kun handler, men fungerer ofte som portvogtere til et meget diskret marked – mange salg i Gstaad sker off-market, hvor mæglere diskret matcher sælgere og købere. Ejendomsmarkedsføring i Gstaad er lavmælt; du ser ikke mange “Til salg”-skilte. I stedet har mæglere ventelister over kunder og laver målrettet, diskret outreach, når den rette ejendom bliver ledig. Nøgleaktørerne har tætte bånd til formueforvaltere, family offices og eksisterende boligejere (som ofte kontakter dem først, hvis de vil sælge). Dette netværksdrevne miljø gør det afgørende at vælge en velrenommeret, velforbundet mægler for enhver ny aktør, der håber at komme ind på Gstaads snævre marked.

Sammenfattende omfatter nøgle ejendomsmæglere i Gstaad en blanding af internationale luksusmærker (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) og nogle få lokale eksperter, der håndterer udvikling og nichehandler. Alle opererer indenfor et lille, kollegialt fællesskab for at opretholde Gstaads ry for diskretion og kvalitet. Købere og sælgere engagerer normalt et af disse firmaer for at navigere i det komplekse regelsæt og få adgang til den meget eksklusive kundebase, der kendetegner Gstaads ejendomsmarked.

Efterspørgselsdrivere på markedet i Gstaad

Flere stærke efterspørgselsdrivere understøtter Gstaads ejendomsmarked og forklarer, hvorfor denne lille alpeby tiltrækker intens interesse fra velhavende købere verden over:

Elite Turisme og Livsstil: Gstaad har længe været en magnet for de rige og berømte og tilbyder en tiltalende blanding af luksus og rustik charme. Byens slogan “Come up, slow down” indfanger dens afslappede eksklusivitet. Den kan prale af femstjernede hoteller, gourmetrestauranter, designerbutikker og kunstgallerier, der ligger langs en charmerende bilfri promenade john-taylor.com. Samtidig bidrager arbejdsbrug og historisk alpetradition til byens ægthed. Denne blanding tiltrækker high-end turister året rundt. Mange besøgende – fortryllet af Gstaads stemning – bliver ejendomskøbere for at sikre sig deres eget alperetreat. Det store antal events (1.000+ om året), fra Snow Polo-turneringen og Swiss Open tennis til Menuhin klassisk musikfestival, sikrer, at Gstaad forbliver på verdensscenen john-taylor.com. Sådanne internationale events tiltrækker velhavende tilskuere, hvoraf nogle køber feriebolig efter at være blevet forelsket i området. Kort sagt er Gstaads livsstilstilbud en nøglefaktor for efterspørgslen – få steder på jorden tillader, at man kan stå på ski om morgenen, deltage i en gallafest eller koncert om aftenen og spadsere i en landsby, der ikke har mistet sit eventyrlige præg.
Internationale købere og “Brand Gstaad”: Gstaads ejendomsmarked er overvejende drevet af internationale købere. Velhavende personer fra Storbritannien, Tyskland, Frankrig, Belgien, Mellemøsten, USA og i stigende grad Asien har været aktive her i årtier. Byens globale profil styrkes af fremtrædende deltidsbeboere og fans (royale, berømtheder, magnater), hvilket giver den en særlig status. Ifølge lokale mæglere, “tiltrækker Gstaad-brandet… en international kundekreds året rundt,” takket være gode transportforbindelser (2 timer fra Genève, 1 time fra Bern og endda en privat lufthavn i Saanen til privatfly) john-taylor.com. Denne nemme adgang betyder, at internationale ejere let kan nå deres chaleter på ferie. Politisk og økonomisk ustabilitet i udlandet får også udlændinge til at søge til sikre Schweiz: I usikre tider øger velhavende familier fra f.eks. Mellemøsten eller Sydamerika ofte deres ejendomskøb i Schweiz for stabilitet. Gstaad, der er diskret og mindre “blæret” end St. Moritz eller Courchevel, appellerer især til dem, der søger privatliv og diskretion. Den seneste tendens til global formuemigration (rige flytter til sikrere lokaliteter) har gavnet de schweiziske resorts – Christie’s bemærker, at ekstreme klimahændelser andre steder og geopolitiske udfordringer får flere rige købere til at vælge alpine refugier som Gstaad af sikkerhedsmæssige årsager brochures.christiesrealestate.com.
Infrastruktur og Forbindelse: Selvom det er en lille by, har Gstaad investeret betydeligt i infrastruktur, der øger dens tiltrækningskraft. Områdets liftsystem (Gstaad Mountain Rides) giver adgang til 200 km skibakker, og nærliggende Glacier 3000 sikrer skiløb året rundt kun 20 minutter væk john-taylor.com. Den panoramiske Montreux–Zweisimmen toglinje passerer gennem Gstaad og tilbyder naturskøn togforbindelse til Montreux og videre john-taylor.com. Saanen privatlufthavn håndterer privatfly og charter, hvilket er et stort plus for jetsettere john-taylor.com. Schweiz’ vej- og jernbanenet gør det desuden muligt at nå Gstaad (dog med en vis indsats) fra de større byer. Løbende forbedringer – som hurtigere togtjenester, opgraderinger af vejtunneller og højhastigheds-teletjenester – understøtter ejendomsefterspørgslen. Yderligere har infrastrukturinvesteringer i skiområder været et nationalt fokus: F.eks. har de nærliggende kantoner investeret i bedre lifter og offentlig transport (Verbiers kollektivtrafik fik en opgradering på CHF 27 millioner forbesglobalproperties.com). Gstaad har også moderniseret sin gæstfrihed og medicinske faciliteter for at betjene et krævende klientel. Købere ved altså, at på trods af Gstaads fjerntliggende fornemmelse tilbyder byen førsteklasses infrastruktur og adgang, hvilket understøtter langtidsholdbar værdi.
Økonomisk og Skattemæssigt Klima: Schweiz’ generelle økonomiske stabilitet og formuevenlige rammer driver efterspørgslen kraftigt. Landet kan prale af lav inflation (~1 % i 2024) og stabil vækst investropa.com. Særligt tilbyder Schweiz (og kanton Bern) en gunstig skatteordning for mange velhavende udlændinge, som f.eks. lump-sum beskatning (“forfait”) i visse tilfælde. Selvom skatterne i Bern er højere end i ultralavskatte-kantoner som Schwyz, har Saanen/Gstaad-området stadig tiltrukket visse velhavende indbyggere under særlige skattestatusser historisk set. Desuden kan ingen beskatning af kapitalgevinster ved salg af ejendom efter en vis ejertid (afhængigt af kanton) være til fordel for investorer. Der er heller ingen årlige ejendomsskatter i mange dele af Schweiz (nogle kommuner har mindre grundskatter, men intet der minder om formueskat i andre lande). Denne relative skattevenlighed og juridiske stabilitet (stærke ejendomsrettigheder, bankfortrolighed, etc.) gør det attraktivt at eje ejendom i Schweiz. Ifølge Forbes Global Properties har kombinationen af strenge reguleringer (som begrænser udbuddet) og en stærk valuta hjulpet det schweiziske luksusejendomsmarked til at klare sig godt, selv under pandemien forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Investorer er sikre på, at deres penge i Gstaad-ejendomme er beskyttet af et af verdens mest solide juridiske og finansielle systemer.
Lokal efterspørgsel og demografi: Selvom internationale købere dominerer i toppen, må man ikke overse den lokale schweiziske efterspørgsel. Under pandemien opdagede flere schweizere eller genopdagede de lokale resorts, hvilket øgede efterspørgslen på sekundærboliger fra indlandet. Desuden er “Baby Boomer” pensionsbølgen en faktor: Velhavende schweizere og europæere i 60’erne går på pension med betydelig kapital og lyst til feriebolig ubs.com ubs.com. Gstaad, med sit milde klima og helårstilbud, er attraktiv for aktive pensionister. De alpine kantoner oplevede faktisk en overgennemsnitlig befolkningstilvækst i 2024 (+0,9 %) grundet flytninger for livsstil ubs.com. Dette viser, at schweiziske professionelle og pensionister flytter til bjergområder som enten primære eller sekundære boliger, hvilket øger efterspørgslen. Gstaad og Saanens fastboende befolkning er steget moderat, hvilket lægger pres på boligmassen på alle niveauer.

Sammenfattende drives markedets efterspørgsel i Gstaad af dets uforlignelige livsstil og ry, nem adgang for den globale elite og den faste økonomiske logik i at investere i en sikker, udbudsbegrænset schweizisk ejendom. Så længe Gstaad fortsat tilbyder fred, prestige og verdensklasse faciliteter i et stabilt land, burde efterspørgslen fra både udenlandske og lokale velhavende købere forblive stærk.

Regulatoriske og skattemæssige overvejelser for købere

Schweiz har et komplekst net af regler og skatter, der påvirker fast ejendom, især for udenlandske købere og fritidshuse. Nøgleovervejelser i Gstaad omfatter:

Lex Koller (Begrænsninger for udenlandske købere): Den schweiziske føderale lov “Lex Koller” begrænser ejendomskøb for ikke-residenter. Generelt kan ikke-residenter ikke købe boligejendom i Schweiz undtagen i udpegede feriezoner under strenge kvoter. Gstaad (kommune Saanen) er en sådan zone, hvor udlændinge historisk set har haft mulighed for at købe et feriehus, men med betingelser (fx grundstørrelse under 1.000 m² og beboelsesareal under 200 m², én ejendom pr. udenlandsk familie) forbesglobalproperties.com. Selv dem, der kvalificerer sig (typisk EU-borgere eller personer med schweizisk opholdstilladelse), skal ofte have kantonal godkendelse. Vigtigt: I 2025 overvejer den schweiziske regering yderligere at stramme Lex Koller ubs.com. Foreslåede tiltag kan forbyde udlændinge at købe visse typer ejendomme (såsom lejligheder i betjente “aparthoteller” eller muligvis nogen nye sekundære boligformer) ubs.com. Hvis dette indføres, vil det indskrænke gruppen af udenlandske købere. Allerede nu er udenlandske købere underlagt årlige tilladelseskvoter i kantonen Bern – når det lille udbud af tilladelser er opbrugt, må andre vente. Indenlandske købere og personer med schweiziske tilladelser (B- eller C-tilladelser) er ikke omfattet af Lex Koller, så de har en fordel med større frihed til at købe forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Enhver der overvejer at købe i Gstaad, skal sikre sig, at de er berettigede under Lex Koller og holde sig orienteret om eventuelle ændringer. Det er ikke tilladt at omgå Lex Koller ved brug af et schweizisk selskab (myndighederne overvåger skalkeskabskøb nøje) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (Andenbolig-loven): En anden vigtig lov er “Lex Weber” eller Andenbolig-initiativet, vedtaget i 2012, som sætter et loft for andenboliger på 20% af boligbestanden pr. kommune. Gstaad/Saanen lå langt over denne grænse, hvilket betød, at der siden 2013 stort set ikke har kunnet opføres nye feriehjem – en væsentlig forklaring på det begrænsede udbud ubs.com. Nye boliger til helårsbeboelse kan stadig bygges, men de kan ofte ikke senere sælges som andenboliger. Sidst i 2024 trådte en ændring med øgenavnet “Lex Candinas” i kraft, der lempede restriktionen en smule ubs.com. Den gør visse undtagelser mulige, for eksempel ved at ombygge gamle hoteller til boliger eller bygge i særlige zoner, for at øge udbuddet i turistområder med akut boligmangel (med navns nævnelse af bl.a. Gstaad) ubs.com. Dette kan føre til et begrænset antal nye lejligheder eller chaleter på markedet fremover, men sandsynligvis stadig med videresalgs-/brugsrestriktioner. Konklusion: Lex Weber vil fortsat stærkt begrænse nyopførelser i Gstaad – godt for eksisterende ejere, udfordrende for nye købere. Potentielle købere kan ikke bare frit udvikle en grund, selv hvis de køber én; anvendelsen vil være reguleret (fx skal den vedblive at være primærbolig eller landbrug, hvis relevant).
Skatter – føderalt, kantonalt, kommunalt: Det schweiziske skattesystem har flere niveauer. Relevante skatter for ejendomskøbere omfatter:
- Ejendomsoverdragelsesafgift/stempelafgift: Kanton Bern opkræver ejendomsoverdragelsesafgift (ca. 1,8% af købsprisen, typisk delt mellem parterne eller betalt af køber – dette kan variere). Hertil kommer notar- og tinglysningsgebyrer på ca. 0,3–0,5%. Det giver omtrent 2,3% i transaktionsomkostning for en køber i Gstaad.
- Årlige ejendomsskatter: Der er ingen løbende føderal ejendomsskat. Kanton Bern opkræver en beskeden formueskat, som omfatter værdien af fast ejendom (kun for schweiziske residents; typisk ca. 0,3–0,7% af nettoformuen, med store bundfradrag). Ikke-residenter betaler normalt ikke formueskat medmindre de har schweizisk ophold. Nogle kommuner opkræver en lille grundskyld; Saanens årlige grundskyld er relativt lav (nogle få hundrede franc for en luksuschalet).
- Særskilt “lejeværdi”-skat: Dette er uvant for mange udlændinge: Schweiz beskatter ejere-beboere af deres bolig ud fra en fiktiv “lejeindtægt”, ca. 70% af markedslejen. Ejere kan fradrage renteudgifter og vedligeholdelse fra dette. Mange andenboligejere optager lån netop for at reducere denne lejeværdis skat. Dog er der aktuelt et forslag om at afskaffe lejeværdiskatten på landsplan, hvilket også vil fjerne fradrag for renteudgifter ubs.com. Hvis denne reform vedtages, får velhavende kontantkøbere fordel (ingen skat af lejeværdien), men dem der har benyttet gæld, mister et fradrag.
- Ejendomsavanceskat: Kanton Bern pålægger en statusskat på sælgers fortjeneste, hvis en ejendom videresælges inden for en vis periode (glidende skala). Ejere med meget lang ejerperiode (over ca. 10 år) opnår gunstige satser, og efter nogle årtier kan skatten falde til nul. Dette skal modvirke spekulation. De fleste ejere i Gstaad ejer længe, så det er sjældent et problem – men sælger man f.eks. inden for 5 år med fortjeneste, må man påregne en betragtelig avanceskat (kan være 30%+ af gevinsten ved meget kort ejertid).
- Skat af lejeindtægter: Hvis man udlejer ejendommen, er lejeindtægten skattepligtig for schweiziske residents (og for ikke-residents potentielt underlagt en indeholdt skat). Velhavende ejere tilrettelægger ofte brugen, så lejeindtægter er minimale eller udligner udgifter – bl.a. for at undgå skattemæssige komplikationer.
Ophold og statsborgerskab: Det at købe ejendom i Gstaad giver ikke automatisk opholdsret. Udlændinge skal ofte først have opholdstilladelse, hvis de ønsker at bo permanent i deres chalet. Dog udsteder Schweiz opholdstilladelse til velhavende personer i visse tilfælde (mod betaling af en individuelt forhandlet fast skatteydelse til kantonen). Kanton Bern har tilbudt sådanne ordninger for at tiltrække velhavende beboere, dog mindre hyppigt end i nogle fransktalende kantoner. Nogle udenlandske købere vælger at blive schweiziske residents (f.eks. med investeringsvisum), så de undgår Lex Koller helt og kan nyde det schweiziske liv – og dermed købe mere frit. Købere fra EU/EFTA med en schweizisk B-tilladelse kan relativt nemt købe bolig til eget brug forbesglobalproperties.com.
Kommende regulatoriske opmærksomhedspunkter: Ud over en mulig stramning af Lex Koller, diskuteres det føderalt at indføre en særskilt skat på andenboliger (for at modvirke “mørke” feriehjem i turistområder) ubs.com. Hvis en “andenboligskat” indføres, kan det gøre det dyrere at eje en feriechalet i Gstaad. Desuden kan lokale myndigheder indføre regler som udlejningsbegrænsninger (nogle skisportssteder kræver registrering af korttidsudlejning eller opkrævning af turistskat per lejenat). I øjeblikket er Gstaad ganske laissez-faire sammenlignet med fx Zürich eller Geneve, som har stærke lejerbeskyttelser og udløbsbegrænsninger – men det kan ændre sig, hvis de lokale føler sig presset af for mange tomme ferieboliger. En sidste overvejelse: valutaudsving (CHF vs. hjemlandets valuta) kan påvirke de faktiske omkostninger for udenlandske købere, men det er en markedsrisiko snarere end et politisk anliggende.

Konklusion (regulatorisk): For indenlandske schweiziske købere betyder reglerne i Gstaad mest, at det er svært at bygge nyt, og at man skal betale overdragelsesafgift og evt. avanceskat. For udenlandske købere er det afgørende at navigere Lex Koller og tilladelsesgrænserne – ofte kræves tålmodighed eller kreativ planlægning (fx at købe i en ægtefælles navn, hvis denne har EU-pas og tilladelse osv.). Det anbefales stærkt at kontakte en schweizisk notar og juridisk rådgiver tidligt i processen. Det regulatoriske klima har samlet set handlet om at begrænse overdreven investering (for at beskytte schweizisk boligoverkommelighed), hvilket paradoksalt nok har gjort Gstaad endnu mere eksklusivt. Det er vigtigt at følge med i forestående afstemninger og lovændringer (fx Lex Koller-revisionen), da disse kan få betydning for en mulighed for at købe eller sælge til internationale købere fremover ubs.com. Alligevel betyder Schweiz’ stabile retsprincipper, at der ikke sker pludselige vilkårlige ændringer – enhver ny restriktion indføres gradvist, så markedet kan tilpasse sig. Denne stabilitet og forudsigelighed er i sig selv et kendetegn, der giver udenlandske investorer tryghed trods de mange lag af bureaukrati.

Langsigtede vækstprognoser frem til 2030

Ser vi frem mod slutningen af årtiet, forbliver eksperter forsigtigt optimistiske omkring udviklingen på Gstaads ejendomsmarked. Her er de langsigtede prognoser og faktorer, som former forventningerne frem mod 2030:

Prisvækstprognose: Som tidligere diskuteret, peger grundscenariet på en fortsat moderat prisvækst i schweiziske boligejendomme – i størrelsesordenen 2–4% om året på landsplan globalpropertyguide.com. Eksklusive resortområder som Gstaad kan ligge i den høje ende af intervallet under gode økonomiske forhold (eller underpræstere lidt, hvis reguleringer strammer). Over perioden 2025–2030 indebærer det omkring +15–20% kumuleret prisstigning i Gstaads luksussegment (f.eks. et chalet til CHF 10 mio. kan i gennemsnit koste CHF 11,5–12 mio. i 2030). Dette er ikke en formel garanti, men snarere en fremskrivning baseret på nuværende drivkræfter: begrænset udbud, stabil efterspørgsel og Schweiz’ lave rentemiljø. UBS-analytikere bemærker, at presset boligøkonomi sandsynligvis vil dæmpe store prisstigninger, men en stabil økonomi og knapt udbud “vil fortsat understøtte folks villighed til at betale ekstra” for boligejerskab globalpropertyguide.com. Kort sagt: Forvent ikke endnu en fordobling af priserne dette årti, men en gradvis værdistigning er hovedscenariet.
Markedscyklusser og robusthed: Historisk har alpinejendomme i Schweiz vist stor robusthed. Knight Frank-undersøgelser finder, at alpine boliger havde en gennemsnitlig årlig vækst på ca. 1,9% fra 2009–2022, accelererende til ca. 4% årligt efter 2020 knightfrank.com. Selv når markedet blev udfordret (f.eks. af en stærk schweizerfranc eller globale kriser), har priserne i Gstaad typisk holdt stand eller kun oplevet marginale fald. Dette mønster forventes at fortsætte. Hvis der kommer en fremtidig global recession, kan væksten gå i stå i et år eller to, men et brat fald i Gstaads værdier anses som usandsynligt, medmindre der opstår tvangssalg. De ultrarige ejere er sjældent stærkt belånte, hvilket nedsætter risikoen for nødssalg. Derfor er udsigterne mod 2030 stabile til positive, med Gstaad som et højt plateau for priser med gradvise stigninger.
Efterspørgslens udvikling: I 2030 kan køberdemografien ændre sig. Vi forventer flere yngre velhavende købere (i 40’erne og 50’erne) vil komme ind på markedet i Gstaad, især iværksættere fra tech-branchen og nye økonomier, som i stigende grad tilhører UHNWI-klassen investropa.com. Disse yngre købere kan søge andre stilarter (mere moderne design, mere fokus på bæredygtighed og wellness-faciliteter). Markedet vil tilpasse sig med smart-home integration, opladning til elbiler i chalet’er, private wellness-spa osv. for at møde disse forventninger. Hvis fjern-/hybridarbejde fortsætter, kan flere ejere også tilbringe længere tid i Gstaad og bruge det som primær bolig i dele af året. Dette kan øge den effektive efterspørgsel en smule (folk ejer én stor bolig i stedet for at splitte op i to mindre til forskellige sæsoner, for eksempel).
Udbudsudsigter: På udbudssiden er der ingen større boligoverskud i sigte for Gstaad. Selv med Lex Candinas-reformen forbliver nybyggeriet begrænset – måske et par chalet’er eller et lille lejlighedskompleks hist og her. Faktisk forudsiger UBS, at nybyggeri i alpine områder vil ligge godt under landsgennemsnittet ubs.com. Hvis noget, vil enkelte eksisterende chalet’er muligvis blive opdelt eller ombygget til flere enheder (især hvis lokale myndigheder ønsker mere bolig til lokalbefolkningen eller hotelpersonale). Men af hensyn til kulturarv og æstetik er storstilede projekter usandsynlige. Derfor kan den samlede boligmasse i 2030 kun være steget meget lidt, hvilket fastholder udbudspresset.
Eksterne risici og ubekendte faktorer: Nogle ubekendte faktorer kan påvirke prognosen. Hvis Schweiz indfører et totalt forbud mod ikke-residente købere i de kommende år (et ekstremt Lex Koller-scenarie), kan efterspørgslen blive næsten udelukkende drevet af fastboende, hvilket kan dæmpe priserne i marginen. Omvendt, hvis globale geopolitiske eller klimatiske forhold forværres, kan Schweiz opleve en kapitalstrøm som sikker havn, der skubber luksusejendomme over den forventede prisudvikling. Makroøkonomiske forhold som renteniveau er også afgørende: Prognosen antager, at renter forbliver relativt lave eller normaliserede. Kommer vi tilbage til meget høje renter i 2030, kan det køle selv luksusmarkedet (mest fordi schweiziske køberes lånemuligheder begrænses og realkredit bliver mindre attraktivt). Valutakursudsving (en meget stærkere franc) kan også gøre schweiziske ejendomme dyrere for udenlandske investorer og måske dæmpe udlandets interesse lidt ubs.com. Disse forhold er vanskelige at forudsige, men de er værd at holde øje med.
2030-vision – Gstaads status: I 2030 vil Gstaad sandsynligvis forblive det, det er i dag: en kronjuvel inden for alpeluksus-ejendomme. Byen vil fortsat figurere blandt verdens dyreste boligmarkeder. Andermatt eller andre kan rykke op (Andermatt er fx nyligt nævnt i top 5 blandt de dyreste schweiziske resorts efter markante prisstigninger forbes.com), men Gstaads veletablerede ry og ultra-eksklusive boligmasse giver stedet en langtidsholdbar fordel. Byens indsats for at forblive attraktiv, udvide tilbud til familier, investere i bæredygtig turisme og holde landsbyen autentisk, vil være med til at fastholde efterspørgslen.

Sammenfattende er den langsigtede prognose frem til 2030 for Gstaads ejendomsmarked stabil vækst og stabilitet – uden tegn på priskollaps. Branchen ser kort sagt en fortsættelse af gældende udvikling: blide prisstigninger, enkelte flade perioder, men generelt et højt niveau for værdier understøttet af global velstandsudvikling og lokalt knapt udbud. For investorer og ejere vil Gstaad fortsat leve op til sit ry for sikkerhed og prestige inden for ejendom. Som en markedsrapport præcist udtrykte det: “Vi forventer, at priser på ejerboliger vil stige på mellemlangt sigt… begrænset udbud vil fortsat understøtte betalingsviljen, men begrænset købekraft bør hæmme voldsomme stigninger.” globalpropertyguide.com – et scenario, der præcist opsummerer Gstaads sandsynlige udvikling frem til 2030.

Kilder:

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15. maj 2025) – Tendenser og prisniveau på schweizisk luksusejendom ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (nov. 2024) – Priser og årlige ændringer blandt førende skidestinationer (Gstaad vs. konkurrenter) knightfrank.com.
Neho Ejendom, Gstaad Ejendomspriser juni 2025 – Lokale prisdata (26,6% årlig stigning, ejerlejligheder +16,6%).
Global Property Guide, Schweiz, analyse af boligmarkedet 2025 (juni 2025) – Landsdækkende prisindeks, Wüest Partner prognoser globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 grunde til Schweiz’ modstandsdygtige luksusmarked (2022) – Gstaad ultra-prisniveauer (CHF 33.000/m² i 2022) og markedsfaktorer forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 stærke trends for Schweiz’ ejendomsmarked 2025 – Efterspørgselsdrivere i luksussegmentet, +25% vs. før COVID-priser investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – Lokalt markedskendskab om Gstaads klientel, livsstil og forbindelse john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, 2025 global luksusejendomsprognose – Noteret klimadrevet interesse for alpeområder brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Lejeafkast i Schweiz Q2 2025 – Gennemsnitlige lejeafkast pr. kanton (Bern ca. 2,8%) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – Efterspørgselsfaktorer for ferieboliger, udbudsmangel og ny Lex Candinas-lov ubs.com ubs.com; regulatoriske risici som Lex Koller-stramninger ubs.com ubs.com.
Julius Baer, Ejendomsmarked Schweiz Q2 2025 – Generelt markedsmiljø (rentefald, efterspørgselsmomentum).
Engel & Völkers, Boligmarkedsrapport Schweiz 2025 – Trends og regionale prognoser for fritidsboliger.