Hongkongs ejendomsmarked 2025: Fra nedtur til opsving – tendenser, hotspots og prognoser frem til 2028

Markedsoversigt og nøglefaktorer

Hongkongs ejendomsmarked i 2025 befinder sig ved et vendepunkt mellem genopretning og usikkerhed. Efter at have toppet i 2021 har ejendomsværdierne gennemgået en flerårig korrektion, hvor boligpriserne er faldet tilbage til niveauet fra midten af 2010’erne spglobal.com. Boligpriserne er faldet næsten 30 % fra deres top i 2021 og har nået et lavpunkt, der ikke er set siden 2016 spglobal.com. Samtidig er transaktionsvolumenerne ved at komme stærkt igen – det samlede ejendomssalg steg med 17 % i 2024 (efter fald i 2022–23), da køberne vendte tilbage, efter at pandemirestriktionerne blev lempet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Resultatet er et blandet markedsudsigter: efterspørgslen er ved at røre på sig, og politikkerne er ændret for at støtte køberne, men dele af markedet (især kontorer) står over for overudbud og svag stemning hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.

Flere nøglefaktorer former disse dynamikker:

• Økonomiske tendenser: Hongkongs økonomi er i moderat fremgang efter COVID og voksede 3,1 % år-til-år i 1. kvartal 2025 spglobal.com. Dog dæmpes udsigterne af globale modvinde – stigende handelskonflikter mellem USA og Kina samt en opbremsning i Kina. Regeringen advarer om, at usikker handelspolitik og ekstern volatilitet kan “overskygge de kortsigtede udsigter” spglobal.com, hvilket holder investorerne forsigtige.
Renter & Finansiering: Med Hongkong-dollarens binding til den amerikanske dollar steg de lokale renter i 2023 i takt med de amerikanske centralbankforhøjelser. I maj 2025 stod Hong Kong Monetary Authoritys basisrente på 4,75% globalpropertyguide.com, men der er tegn på lettelse. Den amerikanske centralbank har sat renteforhøjelserne på pause, HIBOR (interbankrenter) begyndte at falde, og bankerne sænkede endda de primære udlånsrenter i slutningen af 2024 globalpropertyguide.com. Lavere låneomkostninger har forbedret købernes stemning og sænket realkreditbyrderne, hvilket har bidraget til den seneste stigning i boligsalget cushmanwakefield.com. Ser man fremad, kan potentielle rentenedsættelser fra den amerikanske centralbank i slutningen af 2025 yderligere øge likviditeten og købekraften hongkongbusiness.hk. Når det er sagt, opfordrer myndighederne til forsigtighed: enhver fremtidig rentevolatilitet eller globale markedsudsving kan hurtigt sprede sig gennem Hongkongs højt gearede ejendomssektor globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Demografi & Talentstrømme: Befolkningstendenser er en faktor med to sider. Hongkongs befolkning var cirka 7,53 millioner i 2024, en stigning på 0,1 % efter tidligere fald reuters.com. Regeringens talenttiltrækningsordninger og genåbning af grænser har medført en nettotilstrømning på omkring 21.000 personer i 2024 reuters.com, herunder tusindvis af fagfolk fra fastlandet og udlandet. Denne tilstrømning – 14.200 “importerede” talenter (plus 9.300 medfølgende familiemedlemmer) alene i de første to måneder af 2025 – styrker efterspørgslen efter eksklusive lejeboliger og luksusboliger jll.com.hk. Ikke desto mindre forbliver befolkningstilvæksten anæmisk, og byen er stadig ved at komme sig efter udflytningen af indbyggere i perioden 2019–2022 globalpropertyguide.com. En aldrende befolkning og langsommere langsigtet vækst i antallet af husstande udgør udfordringer for en vedvarende boligefterspørgsel.
• Politiske & Integrationsfaktorer: Byens politiske landskab er blevet stabiliseret under den nationale sikkerhedslov, men dens internationale tiltrækningskraft og investorernes tillid er stadig ved at komme sig efter urolighederne i 2019. Samtidig er Hongkongs integration med Greater Bay Area (GBA) en stadig vigtigere drivkraft. Tættere grænseoverskridende forbindelser lover nye økonomiske muligheder (f.eks. fælles innovationscentre og øget tilstedeværelse af fastlandsvirksomheder), som kan øge efterspørgslen efter kontorer og lejligheder i grænsedistrikterne. Dog består geopolitiske risici – spændinger mellem USA og Kina eller ændringer i fastlandets politik over for Hongkong kan påvirke kapitalstrømme og virksomheders ejendomsbeslutninger. For eksempel er igangværende handelsstridigheder mellem USA og Kina allerede ved at omforme logistiksektoren og får virksomheder til at gentænke forsyningskæder jll.com.hk jll.com.hk.
• Regulatorisk miljø: I et dramatisk politisk kursskifte afskaffede Hongkongs regering årti-gamle tiltag mod overophedning af ejendomsmarkedet i 2023–2024 for at genoplive det faldende marked. Stempelafgifter, der tidligere var rettet mod udenlandske og sekundære boligkøbere, er blevet reduceret eller fjernet. Dette politiske skifte – uddybet i et senere afsnit – har genåbnet døren for fastlandskinesiske købere og lettet de indledende omkostninger for lokale, hvilket har tilført ny efterspørgsel globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Samtidig bliver langsigtede strategier for jordudbud og bolig rullet ud for at imødekomme kroniske mangler, hvilket kan omforme udviklingstendenser frem til 2028 og derefter.

Overordnet set markerer 2025 et vendepunkt for Hongkongs ejendomsmarked. Boligsektoren viser tidlige tegn på stabilisering i takt med støttende politikker og genoprettet tillid, mens de kommercielle og industrielle segmenter bevæger sig mere forsigtigt frem. I afsnittene nedenfor dykker vi ned i hver hovedsektor – bolig, erhverv (kontor og detail) og industri – og undersøger aktuelle tendenser, data om priser og volumen, politiske ændringer og udsigterne for forskellige distrikter. Vi fremhæver også byplanlægningsinitiativer (fra nye byer til mega-landindvindinger) og identificerer centrale investeringsmuligheder og risici, der vil definere Hongkongs ejendomslandskab på kort til mellemlang sigt.

Boligejendomme: Priserne bunder ud, mens efterspørgslen vender tilbage

Boligpriser og salg: Hongkongs boligmarked har gennemgået en markant korrektion siden 2021, men der er tydelige tegn på, at priserne bunder ud i 2025. Det officielle boligprisindeks er faldet år for år i 13 kvartaler i træk globalpropertyguide.com. Pr. 1. kvartal 2025 var boligpriserne faldet med 7,8 % i forhold til året før (og ~9 % i reale termer), hvilket fortsætter rækken af fald, omend i et mere moderat tempo globalpropertyguide.com. Dette følger efter tocifrede fald gennem det meste af 2023. Figur 1 nedenfor illustrerer, hvordan værdierne er faldet tilbage til omtrent 2016-niveau efter toppen under pandemien:

Bemærkelsesværdigt er det, at luksussegmentet klarer sig bedre end massemarkedet under nedgangen. Mens små til mellemstore lejligheder (under 100 m²) oplevede prisfald på 7–9% år-til-år i 1. kvartal 2025, steg priserne på de største boliger over 160 m² faktisk med 7,2% i forhold til året før globalpropertyguide.com. Denne forskel antyder en robust efterspørgsel (eller begrænset udbud) efter ultra-prime ejendomme – sandsynligvis drevet af velhavende købere og hjemvendte udlandsdanskere – selvom værdien af almindelige boliger fortsat er under pres. Alle størrelseskategorier oplevede dog mindre fald fra kvartal til kvartal i Q1, hvilket indikerer, at det samlede marked endnu ikke er vendt helt opad globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Opmuntrende er det, at transaktionsvolumener er steget markant trods prisfaldet, hvilket tyder på, at køberne er ved at vende tilbage til markedet. Det samlede antal bolighandler (nye + brugte) sprang 23,5% i 2024 til 53.099 handler, hvilket vendte de kraftige fald fra 2022–23 globalpropertyguide.com. Momentumet fortsatte ind i starten af 2025: Boligsalget i Q1 2025 steg 19–36% år-til-år i både primær- (nybyggeri) og sekundærsegmentet globalpropertyguide.com. Især på markedet for nye boliger er der tydelig opsparet efterspørgsel – udviklere solgte 3.897 nye enheder i Q1 (36% flere end i Q1 2024), da købere hurtigt købte de attraktivt prissatte projekter globalpropertyguide.com. Billigere realkreditlån og ophævelse af købsrestriktioner har fået mange tidligere udelukkede købere på banen. Selv gensalgsmarkedet (sekundærmarkedet) oplevede over 8.200 handler i Q1 (en stigning på 19% årligt) globalpropertyguide.com. Dog er det samlede salgsvolumen stadig under genopretning fra et meget lavt niveau sammenlignet med historiske gennemsnit (de ligger fortsat under toppene fra midten af 2010’erne), så den nuværende stigning indikerer en tidlig genopretning snarere end et fuldt boom.

Politiske medvinde: En væsentlig drivkraft bag salgsfremgangen har været lempelsen af boligmarkedspolitikker. Efter flere år med restriktive “nedkølingsforanstaltninger” foretog myndighederne en markant kovending:

• I februar 2024 fjernede Hong Kong alle ekstra stempelafgifter på boligkøb globalpropertyguide.com. Dette afskaffede effektivt den 15% køberstempelafgift for udlændinge, den 15% ekstra afgift på sekundære boliger og de trinvise afgifter på hurtige videresalg (Special Stamp Duty), som havde været gældende siden begyndelsen af 2010’erne globalpropertyguide.com. Som finansminister Paul Chan udtrykte det, var efterspørgselsbegrænsninger “ikke længere nødvendige under de nuværende økonomiske og markedsmæssige forhold” globalpropertyguide.com. Effekten var øjeblikkelig – med disse skatter væk, vendte kinesiske købere fra fastlandet tilbage til Hong Kongs boligmarked, hvilket øgede antallet af handler markant i slutningen af 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Tidligere, i oktober 2023, havde regeringen allerede taget det første skridt ved at halvere flere stempelafgifter (BSD og sekundærboligafgift reduceret fra 15% til 7,5%) og forkorte perioden med videresalgsrestriktioner for spekulanter fra 3 år til 2 år globalpropertyguide.com. Stempelafgifter for udpegede “udenlandske talenter” blev også frafaldet (betinget af ophold for at opnå permanent opholdstilladelse) globalpropertyguide.com. Disse justeringer i midten af 2023 var den første lempelse i et årti og banede vejen for den fulde fjernelse i 2024.
• For yderligere at støtte førstegangskøbere af billigere boliger lokalt, hævede budgettet for 2025/26 prisgrænsen for minimal stempelafgift: gældende fra februar 2025, pålægges boliger op til HK$4 millioner (≈US$511k) kun en stempelafgift på HK$100 globalpropertyguide.com. Dette opdaterede loft (fra tidligere HK$3M) gavner anslået 15% af handlerne og frasiger sig ca. $400M i skatteindtægter årligt for at øge overkommeligheden globalpropertyguide.com.
Den Hongkongske Monetære Myndighed har også lempet reglerne for realkreditudlån – især ved at sænke rentesatsbufferen i stresstesten med 1 % i 2022 – for at forbedre købernes finansieringsmuligheder under højere renteforhold globalpropertyguide.com. Dette gav låntagere lidt mere råderum ved lånegodkendelse og opvejede delvist virkningen af stigende renter.

Disse politiske tilbagerulninger markerer et markant skifte fra regeringens mangeårige holdning om at undertrykke spekulation. Målet er nu at stimulere et sløvt marked og hjælpe den reelle efterspørgsel. Resultaterne indtil videre: markedsforventningen er forbedret, og købsaktiviteten er steget som tilsigtet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Brancheobservatører bemærker, at efter afskaffelsen af køleforanstaltningerne, “steg transaktionsniveauerne … igen”, og købernes optimisme voksede globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Kritisk har udviklere reageret ved at prissætte nye projekter konkurrencedygtigt for at tiltrække købere. Gennem 2024–25 kom mange lanceringer med betydelige rabatter eller incitamenter, hvilket, sammen med lavere skatter, satte gang i en hurtig absorption af nye enheder cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Denne rydning af lageret afspejles i et faldende “måneders udbud” af usolgte nye boliger – fra et højdepunkt på ~102 måneder i 2023 ned til 78 måneder ved udgangen af 2024 worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. JLL forudser, at hvis salget holder sig omkring 18.000 nye enheder årligt, kan usolgt lager normalisere sig til ~58 måneder (omtrent 5 års forbrug) ved udgangen af 2025, hvilket nærmer sig et mere balanceret marked worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. Kort sagt er overhænget på primærmarkedet ved at lette, hvilket mindsker det nedadgående pres på priserne. Udviklere udskyder endda nogle projekter eller udlejer usolgte enheder for at undgå at oversvømme markedet worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com – en strategisk styring af udbuddet, der indikerer tillid til en kommende genopretning.

Boligudbud og byggeri: Hong Kongs vedvarende boligmangel er ikke forsvundet, men de seneste bestræbelser begynder at bære frugt i form af nyt udbud. Boligbyggeriet steg markant sidste år: færdiggørelserne i 2024 steg med 75% til 24.261 enheder, et markant vendepunkt fra den pandemi-inducerede stilstand (færdiggørelserne var faldet med 35% i 2023) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dette var et af de højeste årlige færdiggørelsestal i mange år, takket være flere store projekter, der blev afsluttet. Bemærkelsesværdigt er det, at Kowloon og New Territories stod for 93% af de nye boliger (henholdsvis 48% og 45%), mens Hong Kong Island – hvor jorden er mest knap – kun stod for 7% af færdiggørelserne i 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Kowloon City-distriktet alene (som inkluderer Kai Tak) bidrog med hele 33% af alle nye enheder i 2024, hvilket afspejler den massive omdannelse af det tidligere lufthavnsområde globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. I New Territories var de største kilder til nyt udbud Yuen Long og Tuen Mun (hver 17% af færdiggørelserne i 2024) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – områder med store nye byprojekter og boligområder, der tages i brug. Denne geografiske fordeling understreger en igangværende tendens: ny boligvækst er koncentreret i yderområderne, da bykernen har begrænset plads til store udviklingsprojekter.

Momentum er fortsat ind i 2025: yderligere 5.486 enheder blev færdiggjort alene i 1. kvartal 2025 globalpropertyguide.com. Betegnende er det, at 62 % af disse var små lejligheder under 40 m² globalpropertyguide.com, hvilket imødekommer efterspørgslen på massemarkedet. Regeringens seneste data viser, at Hongkongs samlede boligmasse (private og offentlige) nåede omkring 1,292 millioner enheder i 2024, en stigning på 1,7 % år-til-år globalpropertyguide.com. Over halvdelen af denne bestand (omkring 700.000 enheder) er små klasse A/B-lejligheder under 70 m² – en arv fra udviklere, der maksimerede volumen under tidligere begrænsninger globalpropertyguide.com. Selvom den seneste stigning i udbuddet letter noget af presset, halter det stadig efter årtiers underforsyning. Selv efter stigningen i 2024, er Hongkongs boligvakanse fortsat lav (omkring 4,5 % af bestanden ved udgangen af 2024, inklusive boliger stadig under Occupation Permit-processen) rvd.gov.hk, og overbelægning er udbredt i lavindkomstsegmentet.

For at tackle den kroniske mangel er ambitiøse planer i gang (se Politik & Byplanlægning-afsnittet for detaljer). Fra hurtig igangsættelse af jordudvikling til massive nye byer som Northern Metropolis, sigter regeringen mod at tilføje hundredtusindvis af boliger i løbet af de kommende 10–15 år globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. På kort sigt (de næste 3–4 år) forudser Boligbureauet, at 108.000 nye private enheder kan blive produceret worldpropertyjournal.com – en stigning på cirka 10 % i forhold til de seneste topniveauer for udbud. Hvis det realiseres, vil denne pipeline gradvist hjælpe med at lette den opsparede efterspørgsel. Dog vil boligudbuddet i det umiddelbare vindue 2025–2028 forblive relativt stramt efter internationale standarder, da store projekter (indvindinger, nye jernbanekorridorer osv.) tager tid at realisere.

Lejemarkedet: Udlejningssiden af Hongkongs boligmarked oplever også et vendepunkt. Under prisboomet i 2010’erne blev afkastene presset ned på ultralave niveauer (2–3 %), fordi kapitalværdierne steg langt hurtigere end huslejerne – et kendetegn ved Hongkong som et “safe-haven” aktivmarked. Nu, hvor priserne er faldet og huslejerne begynder at stige, stiger de samlede lejeafkast en smule, hvilket giver udlejere bedre indtægtsafkast (om end stadig beskedne). De gennemsnitlige afkast på små lejligheder er steget til ca. 3,7 % i begyndelsen af 2025, op fra ca. 2,7 % to år tidligere globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Større enheder giver mindre afkast (omkring 2,4 % for luksusboliger), men er også steget en smule år for år globalpropertyguide.com. Disse tal er fortsat “ekstremt lave efter internationale standarder” – en påmindelse om, at boligmarkedet i Hongkong primært er et kapitalspil, hvor investorer accepterer lave afkast i forventning om prisstigninger globalpropertyguide.com.

På jorden

stiger lejepriserne moderat efter et fald under pandemien. I 1. kvartal 2025 steg lejepriserne med cirka 3–9% år-til-år på tværs af enhedsstørrelser globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Bemærkelsesværdigt var den stærkeste lejevækst i 100–160 m² segmentet (+9% å/å), hvilket afspejler fornyet efterspørgsel efter større familieboliger og luksusboliger globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Omvendt oplevede de mindste lejligheder (<40 m²) en lejestigning på ca. 3,5% globalpropertyguide.com – stadig sundt, sandsynligvis på grund af unge professionelle og singler, der vender tilbage, efterhånden som byen genåbnede. Regionalt er lejepriserne i New Territories steget hurtigst (fra et lavere udgangspunkt), hvor små NT-lejligheder har oplevet næsten 10% lejevækst, da flere søger overkommelige boliger uden for bykernen globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Lejligheder på Hong Kong Island er fortsat de dyreste at leje (f.eks. ca. $60 pr. m² månedligt for enheder under 40 m² på HK Island mod ca. $44 i NT) globalpropertyguide.com. Alligevel betyder kombinationen af stigende lejepriser og faldende salgspriser, at forholdet mellem leje og pris normaliseres. Denne tendens lokker nogle investorer tilbage på markedet – forbedrede lejeafkast blev nævnt som en faktor, der “opmuntrer investorer til at vende tilbage” til boligmarkedet i 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. For lejere betyder de gradvise lejestigninger dog, at det strammer til efter den korte lettelse under COVID; boligoverkommelighed forbliver et presserende socialt problem, især for lavindkomstfamilier, der stadig sidder fast i små opdelte boliger eller venter på almene boliger.

Udsigter for boliger: De fleste analytikere forventer, at boligsektoren når ligevægt i slutningen af 2025. Med stabiliserende renter og en forbedret balance mellem udbud og efterspørgsel, forventes boligpriserne at flade ud og potentielt opleve en mild vækst i de kommende år. Store konsulentfirmaer forudser prisændringer i 2025 i intervallet -5% til +3% cushmanwakefield.com jll.com.hk – i det væsentlige en stabilisering efter de tidligere tocifrede fald. Officielle data viser allerede, at de reale (inflationsjusterede) boligpriser i foråret 2025 er tilbage på 2012-niveau globalpropertyguide.com, hvilket i høj grad reducerer boblerisikoen. Faktisk faldt Hongkong for første gang ud af den øverste “boblerisiko”-kategori i UBS’s Global Real Estate Bubble Index 2024, givet den kraftige prisjustering globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dette sundere udgangspunkt, kombineret med at udviklere aktivt styrer nyt udbud (endda lægger projekter i mølposen for at forhindre overudbud worldpropertyjournal.com), antyder et fundament for gradvis genopretning. Medmindre der opstår eksterne chok, kan boligværdier stabilisere sig i 2025 og genoptage en beskeden vækst frem til 2028, understøttet af forbedret overkommelighed, tilbagevenden af købere fra fastlandet og forventet lempelse af de monetære forhold. Dog vil enhver genopretning sandsynligvis være afdæmpet snarere end eksplosiv – beslutningstagere har eksplicit skiftet til en “udbudsbaseret” boligstrategi for at undgå fremtidig overophedning globalpropertyguide.com, og en betydelig pipeline af almene boliger er undervejs, som vil absorbere noget af efterspørgslen (28.000 nye almene boligenheder planlagt om året) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

Sammenfattende er Hong Kongs boligmarked i 2025 begyndt at vende udviklingen. Priserne er tæt på deres cykliske lavpunkt, transaktionsaktiviteten forbedres, og regeringens købervenlige politikskifte har løftet stemningen. Alligevel er vejen frem forsigtig: markedet skal arbejde sig igennem eksisterende lager (næsten 79.000 usolgte enheder ved udgangen af 2024 på tværs af forhåndssalg og færdiggjorte projekter worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com) og overvåge økonomiske krydsstrømme. For både slutbrugere og investorer kan 2025–2026 byde på en periode med relativt flade priser og flere valgmuligheder, før det langsigtede udbudspres igen lægger opadgående pres senere. Beliggenhed og segment vil have betydning – priserne på boliger i massemarkedet vil sandsynligvis forblive bløde, indtil overskuddet er absorberet, mens det knappe luksussegment kan opleve hurtigere stigninger (især hvis tilstrømningen af velhavende expats og fastlandsprofessionelle fortsætter). Overordnet set synes det værste af bolignedgangen at være ovre, hvilket baner vejen for en periode med stabilisering og gradvis vækst frem mod 2028 cushmanwakefield.com.

Erhvervsejendomme: Kontorer under pres, detailhandel i genopretning

Hong Kongs erhvervsejendomssektor oplever forskelligartet udvikling i 2025. Kontormarkedet står over for høj tomgang og nedadgående pres på lejeniveauet på grund af ny udbud og ændrede arbejdspladstendenser. Omvendt er detailsektoren forsigtigt ved at komme sig, efterhånden som fodtrafik og turisme vender tilbage, selvom detaillejen stadig ligger under niveauet før pandemien. Vi ser nærmere på hver sektor:

Kontormarked: Høj tomgang i kølvandet på ny udbølgning

Hong Kongs Grade A-kontormarked er i en lejer-venlig fase og kæmper med et overskud af udbud og svag efterspørgsel. Tallene taler for sig selv: den samlede tomgangsprocent for Grade A-kontorer er steget til midt-teenagerne og forventes at nærme sig 19% ved udgangen af 2025 (op fra ~17% i 2024) hongkongbusiness.hk. Dette er en markant stigning fra næsten ingen tomgang i Central for få år siden, og det afspejler både cykliske og strukturelle faktorer:

• Bølge af ny udbud: Efter flere år med stramt udbud oplever Hongkong nu en bølge af nye kontortårne, især i nye erhvervsdistrikter. Omtrent 3,5 millioner kvadratfod ny kontorplads kommer på markedet alene i 2025, anført af markante projekter som International Gateway Centre i West Kowloon (et 2,6 mio. kvadratfod stort tvillingetårnskompleks oven på højhastighedstogstationen) og nye skyskrabere i traditionelt trange områder hongkongbusiness.hk. Løbende udvikling i Kowloon East (Kwun Tong/Kai Tak) – tænkt som et andet CBD – tilføjer også betydelig gulvplads. Fitch Ratings bemærker, at den fortsatte vækst i udbuddet “i områder som Kowloon East” er en væsentlig årsag til den stigende tomgangsrate hongkongbusiness.hk.
• Dæmpet efterspørgsel & Flight to Quality: Efterspørgslen fra lejere er kun langsomt ved at komme sig efter pandemiens nedtur. I 1. kvartal 2025 var nettotilgangen faktisk negativ 143.000 sq ft, da det areal, der blev opgivet af lejere, der nedskalerede, oversteg nye lejemål jll.com.hk jll.com.hk. Mange virksomheder genovervejer deres pladsbehov på grund af hybridarbejde og omkostningsbesparelser. De, der udvider (især inden for finans og professionelle tjenester), er ofte “flight-to-quality”-lejere – de udnytter lavere huslejer til at opgradere til premium-bygninger cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Dette har ført til bedre resultater i kerneområder: for eksempel er Central’s tomgang faldet til 11,5% i 1. kvartal 2025 (fra 11,6%), da området fortsat tiltrækker efterspørgsel efter topklasse-lejemål jll.com.hk jll.com.hk. Ligeledes er tomgangen i Wanchai/Causeway Bay og Tsim Sha Tsui (traditionelle erhvervszoner) stabiliseret omkring 8–10% jll.com.hk jll.com.hk. Til gengæld er de decentrale distrikter hårdest ramt – tomgangen i Kowloon East er steget til 21,3% pr. 1. kvartal 2025 jll.com.hk jll.com.hk, på grund af tilstrømningen af nye bygninger og lejere, der konsoliderer tilbage til kerneområderne. Den samlede tilgængelighed i hele byen (inklusive fremleje) er endnu højere og ligger omkring 19–20% midt i 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
• Lejefald: Med rigelig udbud og lejere, der er forkælede med valgmuligheder, er udlejere under pres for at konkurrere på lejepriser og incitamenter. Kontorlejen har været tydeligt faldende: Grade A-leje faldt omkring 3–5 % i 2024, og yderligere ~1,3 % i 1. kvartal 2025 jll.com.hk. Alle delmarkeder oplevede fald i begyndelsen af 2025 – Hong Kong East (Quarry Bay) førte an med et fald på 3,4 % i 1. kvartal, mens selv Central så lejen falde 0,7 % i kvartalet jll.com.hk jll.com.hk. Ifølge JLL er lejeniveauet i finansdistriktet nu ~20 % under niveauet før 2019, hvilket øger Hongkongs regionale konkurrenceevne, men presser udlejernes indtægter. Markedseksperter forudser, at kontorlejen vil falde yderligere, før bunden er nået: prognoser for den samlede lejeændring i 2025 spænder fra -5 % til -10 % jll.com.hk jll.com.hk. Fitch forventer endda en “lavt-teenager procent” negativ lejeudvikling for udløbende lejemål, da lejere fornyer til markant lavere aktuelle markedspriser hongkongbusiness.hk. Lyspunktet er, at faldet nu går langsommere – 2. kvartal 2025 oplevede kun et kvartalsvist fald på 1 %, en forbedring fra -2,5 % i 1. kvartal cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Dette tyder på, at det værste måske er ovre, og at lejen nærmer sig et cyklisk lavpunkt sidst i 2025.

På trods af disse udfordringer, er leasingaktiviteten steget fra pandemiens lavpunkt. I 2. kvartal 2025 nåede ny leasingvolumen op på 1,2 millioner kvadratfod – det højeste kvartalsvise optag siden begyndelsen af 2020 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. En stor del af dette blev drevet af bank- og finanssektoren, som stod bag flere store flytninger og udvidelser cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Hongkongs børsmarked har også vist tegn på genoplivning i 2023–24, og enhver vedvarende genopretning på kapitalmarkederne vil “bidrage til at understøtte efterspørgslen på kontorer” fra finansielle og professionelle virksomheder cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Derudover ser kinesiske fastlandsvirksomheder (især inden for teknologi og formueforvaltning) fortsat Hongkong som en strategisk placering, hvilket giver en strøm af lejere – dog har deres ekspansionsplaner været mere forsigtige på det seneste på grund af Kinas egen økonomiske usikkerhed.

Fra et investeringsperspektiv er kapitalværdierne for kontorer faldet i takt med lejeniveauerne. Priserne på Grade A-kontorer er faldet med cirka 20–30 % fra toppen, hvilket giver nogle interessante muligheder for investorer med et langsigtet perspektiv. Faktisk opstår der nu muligheder for nødlidende eller value-add investeringer: banker forventes at sælge overtagne kontorejendomme i 2025 hongkongbusiness.hk, hvilket kan give købere mulighed for at erhverve kvalitetsbygninger med rabat. Store udviklere og REITs forbliver finansielt stabile (Fitch har stabile udsigter for store udlejere som Link REIT, Swire, SHKP og Hysan hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk), så en bølge af tvangssalg er usandsynlig; dog kan mindre ejere eller ikke-kerneaktiver skifte hænder, efterhånden som markedet omvurderes.

Hvad angår geografiske hotspots:

• Central CBD forbliver robust – dens prestige og begrænsede nye udbud holder den relativt isoleret. Central Grade A-leje (~HK$120 pr. kvadratfod/måned) har stadig en præmie på 40–50% i forhold til Kowloon East. Fitch bemærkede Causeway Bay (hvor Hysan dominerer) som et “relativt modstandsdygtigt delmarked” selv under nedgangen hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Kowloon East og Kai Tak er epicentret for nyt udbud og dermed det svageste punkt i øjeblikket. Med en tomgang på over 20% og flere projekter under færdiggørelse (f.eks. nye kontortårne i Kai Tak Development Area), vil dette distrikt forblive et lejers marked frem til 2028. Udlejere her tilbyder aggressive lejer og indretningsincitamenter for at tiltrække lejere, især da nogle multinationale virksomheder har trukket sig fra decentraliseringsplaner.
• West Kowloon er en fremvoksende kontorklynge at holde øje med. International Gateway Centre (IGC), et markant tvillingetårnsprojekt over West Kowloon Station, står færdigt ved udgangen af 2025 building.hk building.hk. Med 2,6 mio. kvadratfod Grade A-kontorer og 600.000 kvadratfod detailpodium vil IGC markant øge kontorudbuddet i Tsim Sha Tsui/Jordan. Dets tiltrækningskraft ligger i forbindelserne (højhastighedstog til Fastlands-Kina) og helt nye faciliteter (designet af en stjernearkitekt). Tidlige indikationer tyder på, at finansielle institutioner og fastlandsfirmaer er interesserede i West Kowloon til regionale hovedkontorer. Dog vil det på kort sigt øge tomgangspresset, indtil efterspørgslen indhenter udbuddet.
• Ældre CBD-randzoner (f.eks. Wan Chai, Island East): Disse områder har oplevet de største lejenedgange (f.eks. Quarry Bay -3,4% i Q1 jll.com.hk), da nogle lejere har opgraderet til Central eller nye bygninger. Nogle ældre kontorbygninger kan stå over for ombygning eller repositionering (f.eks. til co-working, hoteller eller endda boliger via incitamenter til at ændre anvendelse).

Udsigter for kontorer: Det forventes, at tilpasningen på kontormarkedet fortsætter frem til 2025–2026. Udlejere vil sandsynligvis skulle forblive konkurrencedygtige på lejevilkår for at opretholde belægningen, især med yderligere ~4+ millioner kvadratfod udbud planlagt over 2025–2027 (inklusive projekter som One North Point og nye tårne i Kwun Tong). Analytikere forudser, at tomgangen kan toppe omkring 2025–26 og derefter gradvist forbedres, efterhånden som økonomien styrkes og udbuddet aftager. Lejeniveauerne forventes at bunde i 2026, og kan derefter stabilisere sig eller stige en smule, efterhånden som overudbuddet absorberes, og hvis Hongkongs rolle som finanscentrum forbliver solid. En opmuntrende faktor: Hongkongs status som regionalt hovedkvarter er fortsat uanfægtet i Asien – der er fornyet interesse fra fastlandsbaserede tech- og kapitalforvaltningsfirmaer for at etablere større kontorer i byen. Regeringens bestræbelser på at tiltrække virksomheder (som skattefordele for familievirksomheder) kan også stimulere efterspørgslen efter kontorer. Ikke desto mindre, er dagene med ultralav kontortomgang og eksploderende lejepriser forbi, i hvert fald på mellemlang sigt. Virksomheder har flere valgmuligheder end nogensinde – de kan vælge eksklusive lokaler i Kowloon til halv pris af Central-lejen, eller forhandle sig til fordelagtige aftaler i premium-bygninger i Central takket være højere tomgang. Som følge heraf vil lejevæksten, når den vender tilbage, sandsynligvis være langsom og opdelt, hvor de bedste, velbeliggende kontorer kommer sig først.

For nu tilbyder 2025 lejere et fremragende vindue til at låse attraktive kontorlejemål fast, mens investorer kan finde værdi i nedslåede kontorejendomme (især hvis de erhverves under genanskaffelsesprisen). Den største risiko fremadrettet er, hvis efterspørgslen svigter yderligere – for eksempel hvis en global recession eller lokal nedtur rammer, kan kontornedskæringer genoptages og forlænge overudbuddet. Omvendt kan en positiv overraskelse (f.eks. en stor tilstrømning af fastlandsvirksomheder efter grænseåbning eller et comeback i tech-sektoren) fremskynde absorptionen. Interessenter holder derfor et vågent øje med den bredere økonomi og Hongkongs forbindelser til Kina, da disse vil have stor indflydelse på behovet for kontorplads frem mod 2028.

Detailmarked: Gradvis genopretning i kølvandet på turismegenoplivning

Hongkongs detail-ejendomsmarked er i genopretningsmode i 2025, efter at være blevet ramt af dobbeltkrisen med urolighederne i 2019 og næsten tre års COVID-isolation. Kundestrømmen og salget stiger igen takket være turisternes tilbagevenden og lokal forbrugslyst, men sektoren har endnu ikke genvundet sin fulde vitalitet fra før 2019. Lejeniveauerne i de bedste detailområder er stadig noget bløde, og tomgangen på hovedstrøgene – selvom den forbedres – er høj sammenlignet med boomårene.

Turisme- og salgstendenser: Livsnerven i Hong Kongs detailmarked er turisme, især besøgende fra det kinesiske fastland, som historisk har drevet luksusforbruget. Med grænseåbningen i begyndelsen af 2023 er antallet af besøgende steget markant. Hong Kong registrerede 44,5 millioner turistankomster i 2024, en stigning på 31 % i forhold til året før hongkongbusiness.hk hongkongfp.com. Dette er en imponerende genopretning, selvom det stadig er omkring en tredjedel under de 65 millioner ankomster i 2018 (det sidste år før protester og pandemi) hongkongfp.com. For 2025 er turismen på vej mod yderligere vækst: månedlige ankomster i begyndelsen af 2025 lå omkring 2,2 millioner (jan) og stigende ceicdata.com. Regeringen og Turistrådet har været proaktive og arrangeret “mega events” og kampagner for at tiltrække internationale rejsende og genoprette Hong Kongs ry som Asiens Verdensby cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Som følge heraf viser detailsalget tegn på at have nået bunden. Efter en brutal nedgang i 2020 og en svag genopretning i 2021–22, stabiliserede den samlede detailomsætning sig endelig. I jan–apr 2025 var detailsalget faldet med 5,6 % år-til-år hongkongbusiness.hk, hvilket, selvom det stadig er et fald, er et mindre fald end de -7 % set i 2024 hongkongbusiness.hk. I maj 2025 oplevede det månedlige detailsalg endda en +2,4 % stigning YoY, hvilket markerer den første vækst i over et år cushmanwakefield.com. Kategorier som smykker, ure og luksusvarer (som er afhængige af turisters forbrug) ligger fortsat under niveauet før pandemien, men massemarkedskategorier (supermarkeder, forbrugsvarer) har klaret sig takket være lokal efterspørgsel. Vigtigt er det, at mønstrene blandt fastlands-shoppere har ændret sig: mange bruger nu flere penge på overkommelige oplevelser og outlets frem for kun luksusbutikker, en tendens der har løftet F&B og underholdningsdetail.

Ledighed og lejepriser: Markedet for detailudlejning er ved at blive bedre, men det er ikke en ensartet genopretning. Ledigheden for butikker på hovedstrøg i vigtige shoppingdistrikter var ~10,6 % i 1. kvartal 2025, kun lidt lavere end 10,5 % ved udgangen af 2024 jll.com.hk jll.com.hk. Det betyder, at cirka 1 ud af 10 butikker i gadeplan i de bedste områder (som Causeway Bay, Tsim Sha Tsui, Central, Mong Kok) stadig står tomme – langt fra den næsten 0 % ledighed under turistboomet i 2010’erne. Indkøbscentre har klaret sig en smule bedre: ledigheden i de bedste centre var ~9,2 % i 1. kvartal (op fra 9,1 % i slutningen af 2024) jll.com.hk jll.com.hk, da Hongkongs veldrevne centre beholdt de fleste lejere gennem nedturen med lejerabatter og kampagner. De vedvarende høje ledigheder indikerer, at nogle detailarealer, især store flagskibsbutikker tidligere overtaget af luksusmærker, stadig står tomme eller har været langsomme til at blive udlejet. En række profilerede butikker på Russell Street og Canton Road (tidligere verdens dyreste detailstrøg) lukkede i 2019–20 og har endnu ikke fundet langsigtede afløsere. De, der er blevet udlejet, var ofte til meget lavere lejepriser til nye typer lejere (f.eks. lokale mærker, apoteker, sportsbeklædning eller endda pop-up-oplevelser).

Detaillejeleje fortsætter med at justere sig moderat nedad, hvilket afspejler disse forhold. I 1. kvartal 2025 faldt lejen for butikker på hovedgader yderligere 0,8% kvartal-for-kvartal jll.com.hk jll.com.hk. Lejen for primære shoppingcentre faldt med 0,3% og for super-prime centre med 0,2% i kvartalet jll.com.hk jll.com.hk. På årsbasis er butikslejen et par procent lavere end for et år siden. Dog er tempoet for faldet aftaget markant – lejenedgangen nu er i de lave enkeltcifre, sammenlignet med tocifrede fald i 2020. Udlejere tilbyder stadig generelt lejerabatter eller fleksible vilkår for at tiltrække lejere midt i “modvind på salget” i nogle detailsegmenter jll.com.hk jll.com.hk. For 2025 peger prognoser på flad til -5% lejeudvikling for hovedgade og primær detail – i praksis en bevægelse i bunden jll.com.hk jll.com.hk. Hvis turisternes forbrug fortsætter med at komme sig, kan lejen endelig stabilisere sig i 2026.

Ændring i lejersammensætning: En bemærkelsesværdig tendens er en omrokering af detaillejersammensætningen. Hvor luksus-ur- og modebutikker tidligere dominerede Hong Kongs hovedstrøg, er det nu mere overkommelige mærker og oplevelsesbaserede aktører, der overtager pladsen cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. For eksempel oplevede områder som Mong Kok og Tsim Sha Tsui i 2. kvartal 2025 aktiv udlejning til sportsbeklædning, fast fashion og kosmetikmærker, der henvender sig til prisbevidste forbrugere cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Fitnesscentre, livsstilsbutikker og endda finansielle tjenester (banker, børsmæglere) har også udvidet ind i detailenheder i gadeplan jll.com.hk jll.com.hk, hvor de udnytter lavere huslejer til at øge deres tilstedeværelse. Denne diversificering skaber et mere dynamisk, omend lidt mindre eksklusivt, detailmiljø. Butikscentre tilpasser sig også – mange eksklusive centre har tilføjet mere underholdning (som børneområder, kunstudstillinger) og spisesteder for at tiltrække besøgende. Regeringens indsats for flere events (Art Basel, Clockenflap musikfestival, sportsbegivenheder osv.) hjælper ved at øge kortvarig fodtrafik og forbrug i disse perioder cushmanwakefield.com.

Efter distrikt:

• Causeway Bay (traditionelt det førende detaildistrikt) er stadig afdæmpet. Huslejerne på Russell Street er faldet markant fra toppen, og tomgangen er højere end andre steder. Men lokale mode- og F&B-aktører udfylder gradvist lokalerne; områdets genopretning afhænger af, at fastlandsturister vender tilbage til shoppingvaner fra før 2019.
• Tsim Sha Tsui har oplevet en vis fremgang takket være overnattende turister – Harbour City (et kæmpe butikscenter) rapporterer forbedret salg, og Nathan Road ser mellemklasselejere (som apoteker og sportsmærker) erstatte luksussmykkebutikker. West Kowloon kulturkvarter (M+) og højhastighedstogterminalen i nærheden tilføjer yderligere tiltrækningskraft til området.
• Mong Kok og Sham Shui Po (populære blandt lokale og fastlandsdagsrejsende for billige varer) er relativt livlige. Disse distrikter oplevede faktisk stigninger i husleje år-for-år for mindre butikslokaler ifølge Colliers, på grund af stærk efterspørgsel fra lokale virksomheder og tiltrækningen af specialgader (sneaker street, elektronikgade) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk.
• Shoppingcentre i forstadsområder (Sha Tin’s New Town Plaza, Tsuen Wan, osv.) har været modstandsdygtige hele vejen igennem, understøttet af lokale boligområder. De nyder fortsat høj belægning og er ofte de første til at opleve et opsving i salget, når forbruget forbedres.

Udsigter for detailhandel: Udviklingen er forsigtigt optimistisk. Efterhånden som international rejse normaliseres, kan Hongkong nærme sig sine besøgstal fra før pandemien i 2026–27, hvilket vil løfte efterspørgslen på detailmarkedet markant. Allerede nu har genåbningen af Kinas grænser og lempelsen af karantæne udløst opsparet turisme, og det forventes, at turisters forbrug pr. person vil stige, efterhånden som tilliden vender tilbage. Derfor forventer mange, at detaillejepriserne når bunden i 2025 med en svag stigning i 2026. Fitch Ratings bemærker “forsigtige tegn på stabilisering” i detailhandlen og har stabile udsigter for store detailudlejere (f.eks. Link REIT, som ejer mange centre) hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Detailsalget i 2025 forventes at vokse med lave enkeltcifrede procenter, medmindre der opstår nye chok cushmanwakefield.com.

Dog detailhandelslandskabet efter COVID vil være anderledes. E-handels penetration i Hongkong steg under pandemien (onlinesalget var stadig nede med 4,1 % år-til-år i slutningen af 2024, da noget efterspørgsel vendte tilbage til fysiske butikker) savills.com savills.com. Nogle strukturelle ændringer – mere lokalt forbrug i boligområder, mindre rendyrket luksusforbrug – kan fortsætte. Hongkong konkurrerer også med andre shoppingcentre (som Macaus nyere indkøbscentre og Hainans toldfrie butikker) om kinesisk luksusforbrug. Dette antyder, at ultra-høje detaillejepriser (af den slags, der gjorde Causeway Bay til verdens dyreste shoppinggade) måske ikke vender tilbage foreløbigt. I stedet vil udlejere fokusere på oplevelsesbaseret detailhandel (ting som online shopping ikke kan tilbyde) og en balanceret lejersammensætning for at holde indkøbscentre og shoppinggader attraktive.

Regeringsstøtte kan fortsætte via forbrugs-kuponordninger (som det blev gjort i 2022) eller ved at styrke Hongkongs ry som en sikker, spændende turistdestination. Hvis den bredere økonomi holder sig stabil og arbejdsløsheden forbliver lav, vil det lokale forbrug også understøtte detailsektoren. Samlet set kan man forvente en stabil, om end ikke spektakulær, genopretning af detail-ejendomsmarkedet: faldende tomgang, gradvist stigende lejepriser og en tilpasningsdygtig detailsektor, der sigter mod at tiltrække både lokale forbrugere og turister frem mod 2028.

Industrielle ejendomme: Robust logistik står over for nye udfordringer

Hongkongs industrielle ejendomssektor – som omfatter lagre, logistikcentre og industri-kontorbygninger – har udvist robusthed gennem pandemien, men står over for modvind fra ændrede handelsmønstre og øget udbud. Historisk set har stram arealudbud og Hongkongs rolle som handelsknudepunkt holdt tomgangen i industriejendomme ekstremt lav (ofte under 2 %). Dette ændrede sig i 2023–2024, da den globale handel gik ned i tempo, og nye moderne lagerprojekter kom på markedet.

Beliggenhed og udbud: Efter en lang periode med fuld belægning er ledig­heden i industriejendomme steget fra bunden. Den samlede tomgangsprocent for lagre steg fra 7,9 % i 4. kvartal 2024 til 8,9 % i 1. kvartal 2025 jll.com.hk, det højeste i mange år. Dette skyldtes delvist, at flere store, højt specificerede logistikfaciliteter er blevet færdiggjort i de seneste kvartaler, hvilket har øget det tilgængelige areal. Ifølge JLL har selv “prime” lagre (de nyeste og bedst beliggende), der lå på ~98 % belægning under COVID, nu over 8 % tomgang i marts 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Med Hongkongs prime lagerbeholdning på ca. 60 millioner kvadratfod svarer det til, at mere end 5 millioner kvadratfod står tomme pr. 1. kvartal 2025 jll.com.hk jll.com.hk. Kort sagt har et marked, der tidligere manglede plads, nu fået lidt luft.

Nyt udbud har spillet ind: Projekter som udvidelsen af ATL Logistics Centre og moderne rampe-lagre i Tsing Yi, Tung Chung og New Territories har øget kapaciteten. Regeringen har også lanceret en ordning for at revitalisere ældre industribygninger (ved ombygning eller nyudvikling), hvilket i nogle tilfælde har ført til midlertidige stigninger i tomgang, da bygninger blev tømt for ombygning – dog er mange blevet omdannet til kontorer, hoteller eller self-storage og tæller derfor ikke længere med i “industri”-statistikken.

Efterspørgselsændringer: På efterspørgselssiden er efterspørgslen efter logistik og industri blødt op sammenlignet med pandemiens højdepunkt. I 2020–21 boomede efterspørgslen efter e-handel og opbevaring (til medicinske forsyninger, distribution af online shopping osv.), hvilket holdt lagrene fyldte. Da disse tendenser normaliserede sig, aftog optaget af lagerrum. JLL bemærker, at lejeaktiviteten i 1. kvartal 2025 var domineret af fornyelser frem for nye udvidelser jll.com.hk. Mange 3PL-operatører (tredjepartslogistik) fornyer deres lejemål eller endda reducerer pladsen på grund af omkostningspres og effektivitetsgevinster. Nogle virksomheder med stor omsætning har reduceret deres plads, da Hongkongs eksport/import endnu ikke er kommet sig helt – dog var der et lille håb i slutningen af 2024 med en eksportstigning på 3,6% år-til-år og luftfragtvolumen, der steg ~9,6%, efterhånden som de globale forsyningskæder blev mindre belastede savills.com savills.com.

Regionale handelsdynamikker vejer tungt: De igangværende handelsstridigheder mellem USA og Kina og en aftagende global økonomi har svækket efterspørgslen efter opbevaring af reeksportvarer jll.com.hk jll.com.hk. Hongkongs rolle som reeksportknudepunkt udfordres af mere direkte havne på fastlandet og ændrede indkøbsmønstre (f.eks. mindre amerikansk import af kinesiske varer, mere sourcing fra Sydøstasien). Derfor har nogle lagerlejere konsolideret eller ændret fokus. Luftfragt er et lyspunkt – med Hong Kong International Airport stadig som verdens travleste fragtlufthavn har genopretningen i luftfragtvolumen (næsten +10% i slutningen af 2024) understøttet efterspørgslen efter logistikplads ved lufthavnen savills.com. Men søfragt/logistik knyttet til fastlandsproduktion har været mere træg.

Lejepriser og værdier: På trods af højere tomgang har industrielle lejepriser været relativt stabile, hvilket afspejler det stadig begrænsede samlede udbud og den essentielle betydning af logistik. Prime lagerlejepriser faldt kun 0,9 % kvartal-til-kvartal i slutningen af 2024 jll.com.hk jll.com.hk, og anekdotiske data antyder, at de var nogenlunde uændrede i begyndelsen af 2025. Selv efter de seneste stigninger er lagerets tomgang (~9 %) langt lavere end kontorernes tomgang, så udlejere har endnu ikke været nødt til at sænke lejepriserne drastisk. Mange logistiklejemål er langsigtede, og lejere værdsætter beliggenhed (Hongkongs geografiske fordel for distribution i Pearl River Delta). Når det er sagt, hvis tomgangen fortsætter med at stige mod tocifrede tal, kan vi se en vis lejeprisdæmpning i ældre eller mindre ideelt beliggende industribygninger. JLL advarer om, at “tomgangen for premium lagre forventes at stige yderligere, hvilket vil lægge pres på lejepriserne” på kort sigt jll.com.hk jll.com.hk.

Industrielle kapitalværdier holdt sig også stabile gennem 2024, og steg endda i nogle tilfælde på grund af investorinteresse (industrielle aktiver er eftertragtede for deres ombygningspotentiale og relativt højere afkast). I 4. kvartal 2024 steg salgsvolumen af strata-titled industriejendomme med 38 % kvartal-til-kvartal savills.com, da investorer forventede, at markedet havde nået bunden, og udnyttede lavere renter. Slutbrugere (som logistikvirksomheder eller datacenteroperatører) dukker også op som købere af industriejendomme og sikrer sig lokaler til langsigtet brug savills.com savills.com. Afkastet på industrielle aktiver (ofte ~3–4 %) ser attraktivt ud i forhold til de ultralave afkast i kontorsektoren.

Bemærkelsesværdige tendenser:

• Datacentre & brug til ny økonomi: Med Hongkongs satsning på at blive et teknologicenter bliver nogle industrigrunde omdannet til datacentre, F&U-laboratorier eller cloud computing-faciliteter. Disse formål kræver høj strømkapacitet og sikkerhed, hvilket ofte passer godt i industrizoner. Der er stigende efterspørgsel efter datacenterplads (Hongkong er et af de førende datacentermarkeder i Asien), hvilket indirekte understøtter værdien af industrigrunde.
• Mulighed i Northern Metropolis: Den planlagte Northern Metropolis i New Territories (se senere afsnit) inkluderer dedikerede logistikparker og en “Innovation og Teknologi-zone” nær Shenzhen. Denne langsigtede plan kan flytte noget af den industrielle efterspørgsel nordpå, efterhånden som nye faciliteter står klar der i slutningen af 2020’erne. For nu bliver områder som Hung Shui Kiu og Yuen Long overvejet til udvikling af moderne lagre, der skal betjene Greater Bay Area. Dette er både en mulighed (moderne infrastruktur) og en risiko (det kan trække lejere væk fra eksisterende faciliteter i Kwai Tsing eller andre steder).
• Strukturelle ændringer: Den industrielle sektor tilpasser sig strukturelle ændringer i den globale handel. Hongkongs import-eksport-handel er under udvikling: mindre dominans af lagring af lavprisvarer, mere fokus på højkvalitetslogistik, kølelager (til medicin, fødevarer) og regional distribution for e-handel. Denne overgang vil “tage tid og møde udfordringer” jll.com.hk, men det er nødvendigt for, at Hongkong kan bevare sin relevans som logistikknudepunkt. Effektivitetsforbedringer (automatisering i lagre osv.) kan også reducere det pladsbehov, der er pr. enhed gennemløb, hvilket påvirker den langsigtede efterspørgsel.

Udsigter for industri: På kort sigt (2025–2026) kan Hongkongs industrielle ejendomsmarked opleve lidt højere tomgang og flade til svagt faldende lejepriser, da ny udbud topper og den globale handel forbliver afdæmpet. For eksempel kan tomgangen stige til lave tocifrede niveauer, før den stabiliseres. Men i 2027–2028 forventes sektoren at genvinde balancen. Hongkongs strategiske placering og havn/lufthavn i verdensklasse betyder, at logistikefterspørgslen i sidste ende bør vokse i takt med en regional handelsgenopretning. Hvis de geopolitiske spændinger aftager og den globale vækst genoptages, vil behovet for lagre stige. Desuden kan enhver reduktion i amerikanske toldsatser eller forbedrede handelsrelationer mellem Kina og Vesten direkte øge Hongkongs fragtmængder.

Investorer forbliver optimistiske på lang sigt – hvilket ses i fortsat stærke bud på industrielle en-bloc-salg og optimisme fra store aktører. Regeringens nylige salg af industrigrunde (i Tuen Mun m.fl.) oplevede stadig god interesse, hvilket indikerer tillid til sektorens fremtid. Lejeudsigter: Efter et muligt fald på 0-5% i 2025 for førsteklasses lagre, kan lejen begynde at stige moderat (~2-3% årligt) efter 2026, når tomgangen igen strammer til. Afkastene kan blive presset, givet den store investorefterspørgsel på industri (inklusive et spirende REIT-marked for logistikaktiver i Asien cushmanwakefield.com).

Sammenfattende er Hong Kongs industrielle ejendomsmarked i gang med at gennemgå en overgangsperiode. Det har været den mest fremtrædende sektor (lav tomgang, stabil vækst), selv da kontor- og detailsektoren havde det svært, men er nu ved at normalisere sig til et lidt mere afslappet marked. Sammenlignet med andre sektorer er de industrielle fundamentale forhold dog stadig relativt solide med ingen overskydende udbud (blot en tilpasning fra ekstremt stramme forhold). Sektorens udvikling – mod smartere logistik, integration med fastlandets e-handel og mulig konvertering af anvendelse – vil være et nøgletema frem til 2028. Interessenter, der tilpasser sig (f.eks. opgradering af gamle industribygninger, omfavnelse af teknologiske industrier), vil kunne drage fordel af den næste opgangsperiode.

Regeringspolitik og byplanlægningsinitiativer

Hong Kongs ejendomsudsigter er uløseligt forbundet med regeringens politik – både kortfristede markedsindgreb og langsigtet arealplanlægning. De seneste år har budt på betydelige tiltag på begge fronter. Vi har allerede diskuteret tilbagerulningen af kølende foranstaltninger og skatteændringer, der har ændret markedsstemningen i 2024–25. Her fremhæver vi dem kort og fokuserer derefter på de byplanlægnings-mastodontprojekter og boligudviklingsplaner, der vil forme territoriets ejendomsmarked i det kommende årti.

Kursændring for kølende foranstaltninger: Den årti-lange periode med aggressiv efterspørgselsdæmpning (2010–2020) er reelt slut. I begyndelsen af 2024 blev alle ekstra stempelafgifter fjernet for at give nyt liv til boligmarkedet globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Denne politiske vending kan ikke overvurderes – det markerer et filosofisk skifte fra at dæmpe priser for enhver pris til at prioritere markedsaktivitet og boligomsætning. Fjernelsen af den 15% udenlandske køberskat og andre afgifter gjorde straks Hong Kongs ejendomme mere tilgængelige for fastlands- og udenlandske købere, som i høj grad var blevet udelukket af skatterne. Kombineret med lempeligere realkreditregler (lavere stresstest-grænse) og specifikke incitamenter for kvalificerede immigranter til at købe boliger, har regeringen signaleret, at den ønsker at tiltrække talent og investeringer gennem ejendomskanalen frem for at afskrække det. Fremadrettet har embedsmændene tilkendegivet, at de vil satse på at øge udbuddet (og subsidieret boligbyggeri) for at løse problemer med overkommelighed, frem for at dæmpe efterspørgslen. Det antyder, at efterhånden som markedet kommer sig, vil vi næppe se en hurtig genindførelse af hårde kølende foranstaltninger, medmindre en ny spekulativ boble tydeligt opstår. For nuværende er den politiske linje understøttende for et stabilt og likvidt ejendomsmarked.

Langsigtet strategi for boligforsyning: Hongkongs boligmangel og skyhøje priser har i årevis været en kilde til offentlig utilfredshed. Som svar har regeringens Langsigtede Boligstrategi (LTHS) sat ambitiøse mål. Ifølge den seneste statusrapport (oktober 2024) er 10-års målet for boligforsyning 430.000 enheder (2024–2034) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Af disse er 70 % (omkring 302.000 enheder) planlagt som almene boliger (inklusive subsidierede ejerlejligheder og offentlige lejeboliger), og 30 % (omtrent 132.000) som private boliger globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Fokus på almene boliger er større end nogensinde – hvilket afspejler en politisk retning mod at øge tilgængeligheden af betalbare boliger. Regeringen sigter mod at stille jord til rådighed for mindst 30.000 almene boligenheder om året og muliggøre omkring 18.000 private enheder årligt globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Disse mål er højere end den historiske produktion, så de afhænger af at frigive nye jordarealer i et hidtil uset tempo.

Nøgleinitiativer under denne strategi:

• Opretholdelse af en “udbudsbaseret” tilgang: fremskynde byudvikling og være fleksibel i zoneinddeling for at få flere boliger bygget hurtigere globalpropertyguide.com.
• Styrkelse af boligstigen: genoplive ordninger som Starter Homes, udvide det subsidierede ejerboligprogram, så flere kan gå fra at leje til at eje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbedring af offentlige lejeboligers effektivitet: opfordre velstillede lejere til at flytte ud eller købe, så lejeboliger frigøres til de trængende globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.

På kort sigt lancerede regeringen et kontroversielt “Light Public Housing”-program – en plan til HK$26,4 milliarder om at bygge 30.000 midlertidige boliger (præfabrikerede enheder) på ledige grunde inden for fem år globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Disse er i bund og grund midlertidige, billige lejligheder, der skal afhjælpe den værste overbelægning (f.eks. folk i opdelte “kisteboliger”). Selvom dette hjælper tusindvis af familier til lidt bedre boligforhold, mens de venter på permanent offentlig bolig, har det mødt modstand på grund af de høje omkostninger og den midlertidige karakter globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Ikke desto mindre understreger det regeringens anerkendelse af en boligkrise og vilje til at bruge penge på midlertidige løsninger.

Kæmpe nye udviklingsområder: For at imødekomme bolig- og økonomiske behov gennemfører Hongkong nogle af sine største jordudviklingsprojekter i årtier. De to flagskibe er:

• Northern Metropolis – En visionær plan om at omdanne det nordlige New Territories (områderne ved grænsen til Shenzhen) til en vidtstrakt metropol med nye byer, teknologiparker og op til 926.000 nye boliger over 20 år globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Planen blev annonceret i 2021 og er nu en regeringsprioritet; den omfatter steder som Hong Shui Kiu, Yuen Long, Fanling og en ny “Innovation and Technology City” ved Lok Ma Chau Loop. Målet er at integrere med Shenzhens teknologiske økonomi og dermed skabe et dobbelt-by klynge. Over 40% af bolig-målet skal være færdiggjort inden 2032 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – hvilket betyder ca. 370.000 enheder inden da, hvilket vil øge udbuddet markant. Northern Metropolis vil have flere nye MTR-linjer, erhvervscentre og en stor andel almene boliger. Konsekvens: I løbet af de næste 5–10 år vil vi se tilbagekøb af jord, omzonering af landbrugsjord/brownfields og gradvis opførelse i disse områder. Ejendomsinvestorer holder allerede øje med jord i New Territories i forventning om denne udviklingsbølge.
• Lantau Tomorrow Vision – Også kendt som Kau Yi Chau kunstige øer, er dette en plan om at indvinde omkring 1.700 hektar jord nær Lantau Island (vest for Hong Kong Island) for at bygge en ny metropol på kunstige øer. Fase 1, som er under udarbejdelse, forestiller sig omkring 1000+ hektar indvundet jord, der kan give plads til ~200.000 nye boliger (hvoraf 70% som almene boliger) og et nyt Central Business District globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Hele Lantau Tomorrow-projektet, hvis det realiseres fuldt ud i 2030’erne-2040’erne, vil være et af verdens største landindvindingsprojekter. Regeringens argument er, at det skaber en enorm ny jordreserve, der på lang sigt kan “modvirke Hongkongs stadig høje boligpriser” globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Det vil også inkludere transportinfrastruktur (veje og jernbaner, der forbinder til Lantau og byområder) samt betydelige erhvervszoner for at understøtte økonomisk vækst. Prisskiltet er enormt (anslået HK$580 milliarder+), og der er debat om miljøpåvirkning og omkostninger. Men den indledende finansiering er godkendt til at starte planlægning og design. Hvis tidsplanen holder, kan de første jordlodder være tilgængelige i begyndelsen af 2030’erne, lige uden for vores fokus på 2028, men vil bestemt påvirke stemningen. Udsigten til Lantau Tomorrow beroliger markedet med, at jordmangel vil blive afhjulpet på lang sigt, hvilket kan dæmpe spekulativ jordopkøb og holde de langsigtede prisforventninger i skak.

Yderligere:

• Tung Chung New Town Extension: Et projekt på kortere sigt (allerede under opførelse) for at inddæmme 130 ha på Lantau’s nordside og udvide Tung Chung by. I 2030 vil det give 49.000 lejligheder til 144.000 mennesker plus et betydeligt erhvervsområde globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Dette er væsentligt på mellemlang sigt: nogle af disse lejligheder vil blive taget i brug i 2027–2028, hvilket giver nye private og offentlige boliger tæt på lufthavnen.
• Byfornyelse (Kowloon & byområder): Urban Renewal Authority (URA) fremskynder fornyelsen af gamle distrikter (Sham Shui Po, To Kwa Wan osv.), hvilket vil give nye bolig- og detailprojekter. Regeringen indførte også en tomgangsskat i 2018 (5% af ejendomsværdien for lejligheder, der står tomme i mere end 6 måneder) for at presse udviklere til at lancere enheder hurtigere, og har udpeget nogle tidligere erhvervsområder (som i Kai Tak) til offentlige boliger for at øge udbuddet. Disse tiltag sikrer, at jord, der allerede er til rådighed, udnyttes effektivt.

Transport og infrastruktur: Flere infrastrukturprojekter vil åbne nye områder eller forbedre forbindelserne, hvilket påvirker ejendomsmarkedet:

• Den Shatin-Central jernbanelinje åbnede fuldt ud i 2022, hvilket forbedrede adgangen langs Kowloon-korridoren og sandsynligvis øgede værdierne i distrikter som Kai Tak og Ma On Shan.
• En planlagt Hong Kong-Shenzhen Western Railway (gennem Northern Metropolis) vil styrke integrationen over grænsen og gøre nye byer levedygtige for pendling.
• Vejforbindelser som Tseung Kwan O–Lam Tin-tunnelen (åbnede 2022) forkorter rejsetiden og øger den boligrelaterede tiltrækningskraft for Tseung Kwan O.
• Regeringen undersøger udvikling af underjordisk rum i CBD (Central-Wanchai) og salg af jord på den gamle lufthavns nordlige forplads til erhvervsbrug, hvilket kan tilføre flere Grade A-kontorer på en planlagt måde for at undgå overkoncentration.

Sammenfattende er Hongkongs politiske retning todelt: øjeblikkelige tiltag for at genoplive markedet og langsigtede projekter for at udvide jord- og boligudbuddet. For investorer og udviklere betyder det et landskab med færre købsrestriktioner (godt for efterspørgslen), men på sigt langt mere boligbyggeri (hvilket kan begrænse ukontrolleret prisvækst). Regeringsindgreb vil fortsat spille en stor rolle – f.eks. hvis markedet igen bliver overophedet, kan myndighederne genindføre udvalgte begrænsninger, og hvis økonomien svækkes, kan der komme mere stimulans (som skattefordele eller ordninger for førstegangskøbere). Politik kan heller ikke ignoreres: politikker som at prioritere lokale frem for fastlandskøbere, integration af landegrænsen og fordeling af offentlige vs. private boliger afhænger alle af administrationens dagsorden og den offentlige stemning.

Overordnet set giver byplanlægningsinitiativer som Northern Metropolis og Lantau Tomorrow store muligheder – de vil skabe nye erhvervsdistrikter, millioner af kvadratfod ny kontor-/hotel-/butiksplads og moderne smart-city-miljøer. De indebærer også implementeringsrisici (forsinkelser, budgetoverskridelser, offentlig modstand). Ejendomsaktører, der tilpasser sig disse planer – f.eks. jordopkøb i NT, positionering til nye CBD’er – kan høste betydelige gevinster i 2028 og fremover. Samtidig vil eksisterende byområder senere møde konkurrence fra disse nye udviklinger, hvilket potentielt kan ændre investeringslandskabet (for eksempel: Vil Centrals betydning udvandes, når et andet CBD opstår på en kunstig ø? Vil boliger i New Territories mindske prisforskellen til byboliger, når forbindelsen forbedres?). Dette er de strategiske spørgsmål, der venter forude.

Distriktsfokus: Nøgleområder og nye hotspots

Hongkongs ejendomsmarked er meget lokalt forankret – kvarterer og distrikter har hver deres unikke dynamik. Her giver vi et øjebliksbillede af bemærkelsesværdige regioner og fremhæver, hvilke områder der trives, og hvilke der står over for udfordringer i 2025, samt nye hotspots man bør holde øje med:

• Central & Admiralty (Hong Kong Island): Det traditionelle CBD på Hong Kong Island forbliver det mest prestigefyldte (og dyreste) kontorområde. Tomgangen i Centrals skyskrabere ligger på omkring 11–12 %, hvilket er markant lavere end byens gennemsnit jll.com.hk jll.com.hk. Centrals Grade A-kontorer har vist sig relativt modstandsdygtige på grund af begrænset ny udbud og vedvarende efterspørgsel fra finansvirksomheder – selv i nedgangstider foretrækker mange virksomheder at “flight-to-quality” til Central. Detailhandlen i Central (f.eks. Queen’s Road, IFC mall) er gradvist ved at komme sig med tilbagevendende turister og kontoransatte, selvom nogle luksusbutikker har givet plads til flere livsstilslejere. På boligsiden fortsætter Mid-Levels og The Peak (Centrals tilstødende eksklusive boligområder) med at opnå rekordpriser, og interessant nok oplevede store luksusboliger her prisstigninger i 2024–25, da massemarkedet var nede globalpropertyguide.com. Med få nye udviklinger (manglende jord i Mid-Levels) vil disse kvarterer forblive eksklusive enklaver. Udsigter: Central vil bevare sin dominans som finansielt centrum frem til 2028, understøttet af ny infrastruktur (f.eks. MTR’s nye Shatin-Central link-terminal i Admiralty). Dog kan Centrals vækst blive mere gradvis, efterhånden som nye erhvervsdistrikter opstår. Investorer ser stadig Central-kontoraktiver (f.eks. strata-enheder i Bank of America Tower eller gamle bygninger klar til ombygning) som trofæmål på grund af områdets vedvarende tiltrækningskraft.
• Kowloon East (Kwun Tong / Kai Tak): Omtalt som “CBD2”, har Kowloon East gennemgået en massiv transformation fra gammelt industriområde til kontorknudepunkt. Dusinvis af tidligere fabrikker i Kwun Tong er blevet omdannet til moderne kontorbygninger, og Kai Tak-omdannelsen (det gamle lufthavnsområde) er i gang med nye Grade A kontortårne, hoteller og ejerlejligheder. Fra 2025 tilbyder Kowloon East Grade A kontorplads til en markant lavere pris end Central – huslejerne er cirka halvdelen, og mange store kontoretager er åbnet der. Men tomgangen er høj (~20%+) jll.com.hk jll.com.hk, da udbuddet har overhalet efterspørgslen. Nogle store virksomheder, der flyttede ind tidligere (tiltrukket af lavere husleje), reducerede senere eller flyttede ud under COVID. Kai Taks kontormarked er især i sin vorden; et flagskibstårn åbnet af en stor lejer stod stort set tomt efter færdiggørelsen. Udsigter: I de kommende år vil Kowloon East være et lejermarked – forvent aggressive tilbud, da udlejere forsøger at fylde bygningerne. Områdets succes vil afhænge af forbedrede transportforbindelser (Shatin-Central jernbanen hjælper, og det miljøvenlige forbindelsessystem inden for Kai Tak er planlagt) og måske at offentlige myndigheder flytter dertil. Der er stadig optimisme om, at Kowloon East med tiden vil udvikle sig til et levende erhvervsdistrikt (med nye indkøbscentre, Kai Tak Sports Park mega-stadion åbner i 2024 osv.). For nu nærmer investorer sig med forsigtighed på grund af den høje tomgang og lange indflytningsperioder.
• West Kowloon & Tsim Sha Tsui: West Kowloon-området, der grænser op til Tsim Sha Tsui, er hurtigt ved at udvikle sig takket være højhastighedstogterminalen og West Kowloon Cultural District (WKCD). WKCD har leveret verdensklasse-venues (M+ museum, Palace Museum, Xiqu Centre), som har øget fodtrafikken og gjort området til et hotspot for kultur-turisme. I tilknytning til dette, som nævnt, tilføjer International Gateway Centre og andre nye tårne en moderne skyline. Tsim Sha Tsui (TST) forbliver i sig selv et førende shopping- og hotelområde. Det led i 2020 under manglen på turister, men er ved at komme sig – små butikslejer i TST oplevede en vis stigning i 2024, da massemarked-brands udvidede cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. TST’s kontorbygninger (såsom dem langs Canton Road eller i Harbour City-komplekset) har lav tomgang (~8% jll.com.hk jll.com.hk) på grund af efterspørgsel fra design-, sourcing- og fastlandsfirmaer. Udsigter: Med West Kowloons nye udbud kan det udvidede TST/West Kowloon-distrikt danne en stor sammenhængende erhvervszone inden 2028. Dette område har fordelen af at være et knudepunkt – togforbindelsen til Shenzhen/Guangzhou, lufthavnsekspressen og nærheden til Central via havnetunneller. Vi forventer stigende efterspørgsel efter kontorer i West Kowloon, når det første udbud er optaget, da virksomheder, der ønsker at operere mellem Hongkong og fastlandet, finder det attraktivt. Boligprojekter i nærliggende områder (Olympic station, Austin station) er også efterspurgte på grund af den bekvemme beliggenhed. Investorer bør holde øje med, hvor hurtigt IGC og andre bliver udlejet – en hurtig optagelse vil bekræfte West Kowloons potentiale og løfte områdets profil (og værdier).
• New Territories (Nord & Nordvest): New Territories er der, hvor Hong Kongs fremtidige vækst er centreret, takket være Northern Metropolis-planen. I øjeblikket er distrikter som Yuen Long, Tuen Mun, Tin Shui Wai mere bolig- og industribaglande (med nogle undtagelser som den travle Yuen Long by). Men data fra 2024 viste allerede, at disse områder kom i forgrunden: Yuen Long og Tuen Mun stod for 34% af alle nye private lejlighedsfærdiggørelser i 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, hvilket indikerer udviklernes fokus på NT greenfield-områder. Boligpriserne i New Territories er generelt lavere (omtrent 30–50% billigere pr. kvadratfod end i det urbane Kowloon/HK Island), hvilket, kombineret med nye transportforbindelser, tiltrækker yngre familier. Den kommende Northern Metropolis vil omfatte steder som Kwu Tung (nær Lok Ma Chau) – udpeget til et massivt tech- og boligknudepunkt. Regeringen er begyndt at omzone jord og forhandle med Shenzhen for at skabe en grænseoverskridende innovationszone. Udsigter: I 2028 vil vi sandsynligvis se de første faser af Northern Metropolis under opførelse – muligvis nye almene boligområder og Lok Ma Chau Loop tech-campus (hvor nogle bygninger allerede er under opførelse). Grænsebyer kan blive ejendoms-hotspots, efterhånden som infrastrukturen forbinder dem med bycentre (f.eks. ny MTR Northern Link under planlægning). Investorer med et langsigtet perspektiv opkøber allerede jord eller gamle landsbyejendomme i det nordlige NT i forventning om gevinst. Dog er der risici – udvikling her betyder genhusning af landsbyer, håndtering af miljøspørgsmål og tilpasning til Shenzhens planer, hvilket kan forårsage forsinkelser. Hvis det udføres godt, kan det nordlige NT blive Shenzhen-HK’s “Silicon Valley”, hvilket vil øge efterspørgslen efter både boliger og kontorer (og måske lette priserne i hele byen ved at øge udbuddet). På mellemlang sigt vil distrikter som Yuen Long, Sheung Shui, Fanling støt vokse i befolkning og faciliteter, hvilket mindsker kløften til de traditionelle byområder.
• Lantau Island & Airport Zone: Lantau huser lufthavnen, Hong Kongs indgangsport, og oplever et udviklingsskub. Ud over det langsigtede Lantau Tomorrow er der på kort sigt Tung Chung-udvidelsen (med tusindvis af lejligheder klar inden 2027) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Desuden har Hong Kong-Zhuhai-Macau-broen, der åbnede i 2018, gjort Lantau til et strategisk logistikområde – en brohovedsøkonomi er ved at opstå i byer som Tung Chung og Sunny Bay, hvor man forestiller sig logistikparker og endda forslag om underholdningscentre. Udsigter: Lantau’s ejendomsmarked (f.eks. Discovery Bay expat-samfundet, Tung Chung-lejligheder) vil drage fordel af forbedret tilgængelighed og lufthavnens vækst (Airport City-projektet med detailhandel, kontorer, messefaciliteter). Dog vil meget af det opfyldte land til Lantau Tomorrow ikke påvirke markedet før 2030’erne. Investorer er i mellemtiden optimistiske omkring hoteller og outlet-butikker nær lufthavnen, idet de forventer, at turismen vil komme sig fuldt ud (lufthavnen håndterede rekordhøje 74 millioner passagerer før COVID; i 2023 var den i bedring). Regeringen planlægger at udvikle Smart City-funktioner på Lantau (f.eks. autonome køretøjer i nye områder), hvilket også kan gøre det til et attraktivt, moderne boligområde i fremtiden.
• Ældre byområder (Sham Shui Po, Tokwawan m.fl.): Disse områder med mange ældre bygninger gennemgår fornyelse ledet af URA. For eksempel i Sham Shui Po kommer der projekter som Mei Ho House-heritage og nye højhuse. Kowloon City (To Kwa Wan) fik en bølge af nye ejerlejligheder efter den gamle Kai Tak-lufthavn lukkede. Disse distrikter ser ofte et patchwork af nye luksuslejligheder blandt gamle tong lau (lejligheder uden elevator). Udsigter: De giver muligheder for boutique-udviklere og investorer til at deltage i mindre omdannelser. Da URA aktivt udbyder grunde, vil mere moderne boliger og erhvervslokaler opstå her inden 2028, hvilket løfter profilen (og priserne) i kvarterer, der tidligere blev betragtet som “gamle” eller “arbejderklasse”. For eksempel har åbningen af To Kwa Wan MTR-stationen i 2021 allerede forbedret områdets udsigter. Vi forventer en stabil gentrificering i disse områder.

Sammenfattende: Hong Kongs vækstgeografi udvider sig. Mens øen og det gamle Kowloon forbliver vigtige (især for kontorer i topklasse og luksusboliger), er de nye grænseområder i Kowloon East, West Kowloon og det nordlige New Territories, hvor meget af aktiviteten og mulighederne vil ligge de næste par år. Fremvoksende områder byder på både højere risiko og større potentielt afkast: succes afhænger af færdiggørelse af infrastruktur og realisering af efterspørgsel. For investorer kan en balanceret tilgang være at holde kerneaktiver i de bedste distrikter for stabilitet, mens man selektivt investerer i nye distrikter for potentiale (f.eks. købe detailplads i et nyt bycenter før befolkningen følger med). For slutbrugere betyder variationen af distrikter flere livsstilsvalg – fra bymæssig bekvemmelighed til mere plads i forstædernes nye byer – hvilket er en positiv udvikling i betragtning af Hong Kongs historiske pladsmangel.

Investeringsmuligheder og risici

Efterhånden som Hong Kongs ejendomsmarked gennemgår en overgang i 2025, overvejer investorer nye muligheder i forhold til vedvarende risici. Nedenfor skitserer vi de største muligheder og nøgle­risici, der skal overvejes i perioden 2025–2028:

Større investeringsmuligheder:

• Opsving i oversolgte segmenter: Efter korrektionen de seneste år tilbyder visse ejendomssegmenter værdi. Kontorbygninger af høj kvalitet med lave værdiansættelser (især i decentrale områder) giver mulighed for value investing – investorer kan erhverve Grade A-aktiver til markant lavere priser end for få år siden, med udsigt til en genopretning i lejeindtægter sidst i 2020’erne. For eksempel er kontorkapitalværdierne i Kowloon faldet kraftigt, og ejere som banker begynder at afhænde repossessed office assets hongkongbusiness.hk. Kyndige investorer holder øje med disse nødlidende eller underpræsterende aktiver med henblik på repositionering eller langsigtet ejerskab. Ligeledes kan detail­ejendomme i turistområder (butikker på Causeway, TST-indkøbscentre), der har oplevet store lejenedgange, give stærkt afkast, hvis de købes nu og beholdes, indtil forbrugerforbruget fra besøgende er helt tilbage.
• Hoteller og hospitality: Hotelbranchen er i fremgang med genoplivningen af turismen. Bemærk, at hoteller udgjorde 45% af den samlede ejendomstransaktionsværdi i 1. kvartal 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk – et tegn på, at investorer er optimistiske omkring hoteller. Mange hoteller havde underskud eller blev omdannet under COVID (nogle udlejet som statslige karantænefaciliteter). Nu, hvor belægningsprocent og værelsespriser stiger, kan dem, der investerer i eller opkøber hoteller, drage fordel. Der er også muligheder for omdannelse: nogle ældre erhvervsbygninger omdannes til hoteller for at imødekomme fremtidig efterspørgsel. Hong Kongs regerings indsats for at afholde store begivenheder og tiltrække besøgende (f.eks. Art Basel, Rugby Sevens osv.) understøtter udsigterne. I 2028 kan Hong Kong igen stå over for mangel på kvalitets­hotelværelser, hvilket gør de nuværende priser attraktive.
• Logistik og datacentre: På trods af en kortvarig usikkerhed er logistikejendomme grundlæggende sunde. E-handelsvækst og omstrukturering af forsyningskæder vil fastholde Hong Kongs relevans som distributionscenter i Asien. Moderne lagre giver pæn indtjening og har lav risiko for forældelse. Derudover er datacentre stærkt efterspurgte på grund af Hong Kongs status som datahub (fremragende teleinfrastruktur og nærhed til Kina). Omdannelse eller opførelse af industriejendomme til datacentre er en lukrativ niche – globale teknologivirksomheder og REITs søger aktivt plads. Investorer, der kan navigere de tekniske krav og strømforsyningsudfordringer, kan få adgang til denne voksende aktivklasse med stabile, langsigtede afkast (ofte via lange lejekontrakter til store teknologilejere).
• Boligudvikling i nye områder: Regeringens aggressive boligplaner betyder, at meget jord vil blive gjort tilgængelig via udbud i nye udviklingsområder. For udviklere med stærk gennemførelsesevne giver Northern Metropolis og andre New Towns enorme muligheder – storskala projekter med potentielle stordriftsfordele. Jordpriserne i disse områder kan være lavere (regeringen kan tilbyde partnerskaber eller gunstige vilkår for at sikre, at målene nås), og efterspørgslen bør være robust i betragtning af boligbehovet. Også på mellemlang sigt, hvis renterne falder, kan boligpriserne begynde at stige igen fra 2025 og frem, hvilket giver profit til dem, der sikrede sig jord under bunden. Selv for mindre investorer kan tidligt køb i et nyt distrikt (før vækst) give kapitalgevinst, efterhånden som infrastruktur og befolkning kommer til.
• Uddannelses- og specialejendomme: En lidt overset mulighed: ejendomme relateret til uddannelse. Colliers forudser stigende efterspørgsel efter internationale skoler, børnehaver og træningscentre, efterhånden som flere expat-familier og fastlandsprofessionelle kommer til Hongkong hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk. Ejendomme, der egner sig til campusser eller læringscentre (med store etagearealer, i boligområder), kan opleve øget investorinteresse. Ligeledes forventes seniorboliger og sundhedsfaciliteter at vokse (givet den aldrende befolkning), hvilket åbner nicher for seniorboligprojekter eller medicinske kontorbygninger – segmenter, der stadig er i deres vorden i Hongkong.
• Grønne og bæredygtige ombygninger: Investorer, der fokuserer på ESG (Environmental, Social, Governance), kan tilføre værdi ved at ombygge ældre bygninger til grønne standarder. Hongkongs satsning på bæredygtighed betyder, at der er incitamenter for energieffektive bygninger. Modernisering af en gammel kontor- eller boligblok (bedre isolering, smarte systemer) kan øge dens attraktivitet for lejere og fremtidssikre den mod sandsynlige regeringskrav om energiforbrug.

Væsentlige risici og udfordringer:

• Rente- og finansieringsrisiko: Selvom renterne ser ud til at stabilisere sig, vil enhver uventet stigning i de globale renter direkte ramme Hongkong (via valutakoblingen). Høje renter øger låneomkostningerne, reducerer købernes betalingsevne og kan føre til misligholdelser og tvangssalg (især for højt belånte investorer). Mindre udviklere eller investorer med variabelt forrentet gæld er sårbare, hvis renterne forbliver høje længere end forventet. Omvendt, hvis renterne falder for hurtigt og forårsager en pludselig tilstrømning af spekulationskapital, kan det nødvendiggøre politiske indgreb.
• Globale makroøkonomiske og geopolitiske risici: Hongkong er ekstremt udsat for eksterne faktorer. En nedgang i verdensøkonomien eller i Kina kan afspore den lokale ejendomsgenopretning. For eksempel: en betydelig krise på det kinesiske ejendomsmarked eller langsommere vækst på fastlandet kan reducere investeringer fra fastlandet i Hongkongs ejendomme og svække efterspørgslen på luksussegmentet. Geopolitisk udgør spændinger mellem USA og Kina en konstant risiko – nye sanktioner, toldsatser eller restriktioner på kapitalbevægelser kan skræmme investorer eller begrænse grænseoverskridende penge. Hongkongs unikke øst-møder-vest-position gør byen følsom; enhver optrapning (teknologikrig, problemer i Taiwanstrædet) kan føre til forsigtighed eller endda udstationerede, der flytter, hvilket påvirker kontorbesættelsen.
• Lokale politiske og regulatoriske ændringer: Selvom den politiske scene er stabil nu, kan større ændringer (som lederskift eller politiske tilbagerulninger) påvirke ejendomsmarkedet. For eksempel, hvis boligoverkommeligheden for lokale ikke forbedres, kan regeringen blive presset til at genindføre nedkølingsforanstaltninger eller strengere ejerskabsregler (som flere skatter på udenlandske købere igen eller mere effektive tomgangsskatter). Erindringen om tidligere pludselige politiske udmeldinger (som 15% stempelafgift natten over i 2012) betyder, at politisk risiko altid er til stede. Desuden, hvis boligpriserne stiger for hurtigt, kan offentlig protest føre til politisk indgreb – en balancegang for myndighederne.
• Overudbud i visse segmenter: Selvom Hongkong generelt mangler udbud, er lokaliseret overudbud muligt. Kontorsektoren er et godt eksempel – for mange nye kontorer i Kowloon East/West Kowloon kan føre til en langvarig overkapacitet og økonomisk pres på udlejere (selvom de store aktører klarer sig, kan mindre eller enkeltstående ejere lide). Ligeledes, hvis Northern Metropolis- og Lantau-projekterne alle bliver realiseret som planlagt, kan der sidst i 2020’erne opstå et overskud af nye boliger – især hvis befolkningstilvæksten ikke lever op til prognoserne, eller hvis emigrationen genoptages. Et overudbud vil begrænse priser og lejeindtægter og reducere udviklernes profitmarginer.
• Byggeomkostninger & arbejdskraft: At bygge i Hongkong er dyrt og tidskrævende. For nylig har omkostningerne til byggematerialer været ustabile globalt, og Hongkong oplever også mangel på kvalificeret arbejdskraft i byggebranchen. Forsinkelser og budgetoverskridelser er almindelige i megaprojekter. For udviklere er dette en risiko – at vinde et statsligt jordudbud til en vis pris, for så at opleve, at byggeomkostningerne løber løbsk, kan æde af marginerne eller endda gøre et projekt urentabelt, hvis markedet ændrer sig. Regeringen forsøger at afbøde dette med præfabrikation og import af arbejdskraft, men det er stadig en udfordring, der kan forsinke leveringen af nye boliger.
• Stabilitet i valutakursbindingen: Dette er en lav sandsynlighed, men en risiko med stor effekt. Hongkongs ejendomsmarked understøttes af USD-HKD-bindingen, som holder renterne bundet til Federal Reserve og historisk har givet lave renter og kapitalindstrømning. Hvis der nogensinde opstår pres på bindingen (på grund af massive kapitaludstrømninger eller politisk pres), kan det føre til monetær ustabilitet. En ændring i valutakursregimet ville medføre en stor omvurdering af aktiver. De fleste analytikere forventer, at bindingen holder (den har været robust siden 1983), men det er en baggrundsrisiko, man skal være opmærksom på.
• Markedssentiment svinger: Fast ejendom i Hongkong er lige så psykologisk som fundamental. Negativ stemning – hvad enten det skyldes et pludseligt udbrud (som set i 2020), politiske fejltagelser eller en kreditbegivenhed – kan fryse transaktioner og sende priserne hurtigt nedad. Omvendt kan begejstring vende tilbage (som set i tidligere opsving) og puste en mini-boble op. Investorer skal navigere disse udsving omhyggeligt, måske gennem diversificering eller fokus på indkomstafkast frem for rene spekulative handler. Likviditetsrisiko er også reel: i nedgangsperioder kan det være svært at finde købere, hvilket kan fange investorer, der har overbelånt i forventning om hurtige salg.

Når man balancerer disse, ser mange 2025 som et attraktivt indgangspunkt til Hongkongs ejendomsmarked – værdierne er relativt lave, og regeringen og økonomien yder støtte til et opsving. Men det er tid til selektivitet og omhyggelig due diligence. Velbeliggende, kvalitetsprægede ejendomme bør klare sig bedre end sekundære (opdelingen mellem prime og ikke-prime aktiver kan blive større). Investorer rådes til at stressteste deres investeringer mod de nævnte risici: fx kan aktivets afkast dække højere renter? Er der alternativ anvendelse, hvis den primære ikke performer?

I sidste ende tyder Hongkongs fundamentale forhold – retsstat i erhvervslivet, port til Kina, globalt finanscenter – på, at det trods nylige udfordringer forbliver et attraktivt ejendomsmarked for dem med et mellem- til langsigtet perspektiv. De næste par år vil sandsynligvis belønne investorer, der kan navigere kortsigtet volatilitet, mens de positionerer sig til byens transformation (gennem Northern Metropolis, integration i Greater Bay Area og en post-COVID økonomisk model). Forsigtig risikostyring og tilpasning til regeringens retning (fx partnerskab om offentligt-private projekter, satsning på smart/grøn udvikling) vil være nøglen til at udnytte Hongkongs næste kapitel.

Markedsudsigter 2025–2028: Forsigtig optimisme forude

Fremadrettet står Hongkongs ejendomsmarked over for gradvis genopretning og omstilling over de næste 3–4 år. Det værste af pandemiens efterdønninger og politisk udløste korrektion synes at være bag os, men tempoet i forbedringen vil variere fra sektor til sektor og afhænge af makroforhold. Her er en sektor-for-sektor prognose frem til 2028:

• Bolig: Grundscenariet er for stabilisering i 2025, efterfulgt af moderat prisvækst i 2026–2028. Når boligmarkedet har fundet fodfæste i slutningen af 2025 (lager ned, efterspørgsel genoplivet), kan boligpriserne opleve årlige stigninger på lave til mellemstore enkeltcifrede procenter i den sidste del af årtiet. Dette forudsætter, at renterne falder en smule (forbedrer overkommeligheden), og at økonomien vokser støt. Det er usandsynligt, at vi ser en tilbagevenden til de årlige stigninger på over 20% fra 2010’erne, givet regeringens udbudstiltag og stadig genoprettende stemning. Forvent i stedet en mere bæredygtig udvikling – måske samlet privat boligprisstigning på omkring +10% til +15% samlet fra 2025 til 2028, hvor luksussegmentet klarer sig bedre end massemarkedet. I 2028 kan massemarkedets priser måske genvinde deres niveau fra 2019 (slette det nylige fald), mens luksussegmentet endda kan udfordre tidligere toppe, hvis kapitalstrømmen fra fastlandet genoptages. Transaktionsvolumener bør forblive sunde, så længe politikken forbliver venlig – vi kan se ~60.000+ handler om året (højere end de ~45–50.000 de seneste år, men under de 100.000 rekordår). Vigtige faktorer inkluderer: globale renter (en kraftig stigning vil ødelægge genopretningen), succes for talenttiltrækningsprogrammer (flere indbyggere = større efterspørgsel på boliger), og gennemførelse af nyt udbud (hvis regeringen oversvømmer markedet med nye lejligheder hurtigere end forventet, kan det dæmpe priserne). Overordnet et balanceret syn: boligmarkedet vil sandsynligvis gå fra et købers marked i 2023–25 til et mere neutralt marked i 2027, med ligevægt mellem udbud og efterspørgsel i sigte, som JLL bemærkede worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com.
• Kontor: Kontorsektoren vil sandsynligvis stå over for endnu et til to år med svaghed, før der nås et vendepunkt. 2025 og begyndelsen af 2026 kan byde på yderligere fald i lejen (måske yderligere -5% til -10% oveni tidligere fald), da ny udbud topper og tomgangen nærmer sig sit højdepunkt omkring 18–20% hongkongbusiness.hk. Mange lejemål, der skal genforhandles i 2025, vil blive genforhandlet til lavere priser (Fitch forventer lejenedsættelser i de lave teenagere for disse) hongkongbusiness.hk, hvilket holder gennemsnittet nede. Men omkring 2027 forventer vi, at tomgangen begynder at falde, hvis den økonomiske vækst fortsætter, og færre nye projekter sættes i gang. Sidst i 2020’erne kan markedet for kontorer blive strammere, efterhånden som det nuværende overskud bliver absorberet – men det afhænger i høj grad af Hongkongs succes med at tiltrække virksomheder (f.eks. fastlandsfirmaer, der etablerer hovedkontor, internationale firmaer, der udvider i GBA). Ved moderat efterspørgsel kan lejen for Grade A-kontorer stabilisere sig omkring 2026 og potentielt stige lidt (sige 2-3% om året) i 2027–28, primært i de bedste bygninger. Mindre attraktive bygninger kan halte bagefter eller endda skulle omdannes til andet brug. Kapitalværdier bør følge lejen med en vis forsinkelse; vi forventer, at de bunder ud i 2025–26 og derefter langsomt genvinder. I 2028 vil kontorleje og -priser sandsynligvis stadig ligge under toppen fra 2019, men markedet bør være sundere, med en ny ligevægt for tomgang måske i de høje enkeltcifre (givet en vis vedvarende hjemmearbejde). En joker: hvis fastlandsfirmaer vender aggressivt tilbage (f.eks. statsejede virksomheder, der samler regionale kontorer i HK), kan absorptionen accelerere og give en stærkere genopretning.
• Detailhandel: Udviklingen for detailhandelsejendomme er forsigtigt positiv. 2025 bliver sandsynligvis året for stabilisering, med mindre lejenedgang eller flad udvikling. Fra 2026 og frem, hvis turismen normaliseres fuldt ud (muligvis op til 60+ millioner besøgende i 2027, tæt på niveauet før krisen), kan detaillejen begynde at stige igen, især i de bedste turistområder. Vi forventer, at lejen for butikker på hovedstrøgene stiger måske 5–10% samlet over 2026–2028, og genvinder noget af det tabte, efterhånden som tomgangen falder tilbage til enkeltcifrede niveauer. Lejen i de bedste shoppingcentre kan opleve lignende eller lidt lavere vækst, da de tidligere har været mere stabile. Detailsektorens genopretning vil også få et løft fra store begivenheder (byen byder på events som Gay Games osv.) og store attraktioner (Hong Kong Disneyland udvider, nye museer åbner osv.). I 2028 vil detaillejen sandsynligvis stadig ligge under toppen fra 2014, men lejersammensætningen vil have ændret sig til en mere diversificeret, hvilket muligvis gør sektoren mindre volatil (mindre afhængighed af få luksusmærker). En risiko for dette scenarie er fastlandskinesiske forbrugeres adfærd: hvis flere kinesiske turister vælger at shoppe hjemme (med lavere luksusimportafgifter i Kina har de mindre incitament til at købe i HK end før), kan Hongkong måske aldrig helt genvinde sit tidligere luksussalgsvolumen. I så fald kan detaillejen stabilisere sig på et nyt normalt niveau. Men det samlede salgsvolumen bør være sundt, da det store antal besøgende og den lokale købekraft stiger med den økonomiske vækst (regeringens prognose for detailsalget er moderat vækst de kommende år, i tråd med en bredere forbrugsgenopretning).
• Industriel: Vi forventer, at det industrielle/logistik-segment forbliver relativt stabilt med en positiv tendens på mellemlang sigt. Efter en let stigning i tomgang og flade lejepriser i 2024–2025 vil de voksende behov fra e-handel, regional distribution for ASEAN-handel og integration med GBA-logistik sandsynligvis øge efterspørgslen. Industrielle lejepriser kan genoptage en beskeden opadgående tendens i 2026, og potentielt akkumulere ~5%–10% vækst frem mod 2028 fra nuværende niveau, især for moderne lagerplads. Tomgangen kan vende tilbage til omkring 5% eller lavere i 2028, efterhånden som markedet genbalanceres og færre nye færdiggørelser kommer til (da der er begrænset jord til store lagre). Desuden vil enhver udfasning af ældre industribygninger til ombygning reelt fjerne udbud, hvilket strammer forsyningen. Værdien af industriejendomme kan stige hurtigere end lejepriserne, fordi investorinteressen er høj – vi forventer cap rate-kompression, efterhånden som mere kapital (inklusive institutionelle fonde og REITs) jagter den stabile indkomst fra logistikaktiver. Hvis renterne falder, vil dette yderligere øge prisstigningerne i det industrielle segment. I 2028 kan sektoren være en af de bedst præsterende målt på det samlede afkast (leje + kapitalgevinst), forudsat at den globale handel ikke bliver alvorligt forstyrret.
• Fremvoksende segmenter (Tech/Innovation-ejendomme): I takt med at Hongkong diversificerer, kan vi i 2028 tale om væksten i teknologiparker (måske åbner Lok Ma Chau Loop’s første fase) og life-science-laboratorier. Regeringens planer om at udvikle et IT-knudepunkt i Northern Metropolis kan skabe en ny type ejendomme (laboratoriekontorer, F&U-campusser). Disse vil sandsynligvis blive drevet gennem offentligt-private partnerskaber med specifikke brancheaktører. Hvis planerne skrider frem, kan vi i 2028 se den første indflytning i disse, hvilket tiltrækker virksomheder og talenter – et positivt tegn for byens økonomiske fundament. Ejendomme forbundet med Greater Bay Area-integration – tænk grænseoverskridende logistikfaciliteter, co-working spaces for fastlandsvirksomheder – vil også blive mere fremtrædende.

I det store billede vil Hongkongs ejendomsmarked i 2028 sandsynligvis have lagt COVID-chokket og de politiske usikkerheder fra begyndelsen af 2020’erne bag sig, og vende tilbage til en bane med moderat vækst i tråd med de økonomiske fundamentaler. Regeringens handlinger antyder, at de sigter mod en “blød landing” og stabilisering frem for endnu en ukontrolleret boom: rigelig boligmængde for at dæmpe ekstreme priser, men også tiltag for at sikre, at ejendomme forbliver en attraktiv investering.

Investorer med et langsigtet perspektiv forbliver optimistiske: Hongkong rangerer konsekvent som et af Asiens førende ejendomsinvesteringsmarkeder på grund af sin likviditet og retsstat, og det forventes at fortsætte. Globale finansielle virksomheder udvider igen i Hongkong (se de mange banker, der ansætter inden for formueforvaltning til håndtering af kinesisk kapital), hvilket lover godt for efterspørgslen på kontor- og luksusboliger. Mainland Chinese capital, som stort set var sat på pause i 2020–2022, forventes at vende tilbage – hvis Kinas økonomi stabiliseres, kan velhavende fastlandskøbere igen se Hongkongs ejendomme som en sikker havn for aktiver, især nu hvor grænsen er helt åben og RMB weakening making HK assets cheaper in RMB terms jll.com.hk jll.com.hk. Faktisk antager JLL, at RMB-depreciering kan attract mainland capital into Hong Kong’s residential market jll.com.hk jll.com.hk. En sådan tilstrømning, hvis den materialiserer sig, kan sætte ekstra fart på high-end-segmentet og endda få regeringen til at overvåge for eventuel overophedning.

Prognoseresumé: Hongkongs ejendomsmarked, på tværs af sektorer, står over for forbedring, men ikke uden forsigtighed. Interessenter bør forvente gradual gains rather than a sharp boom, hvor 2025 bliver overgangsåret, der lægger grunden. I 2028 forventer vi:

• Boligpriserne lidt højere end i 2025, salgsvolumener sunde; boliger stadig dyre, men en smule mere overkommelige end i topårene på grund af indkomstvækst og flere offentlige boliger.
• Kontorlejeniveauer har sandsynligvis ramt bunden og begynder at stige langsomt; tomgangen er faldet fra toppen, men stadig over det historiske lavpunkt, med en opdeling mellem eftertragtede områder (stramme) og overudbudte (løsere).
• Butiksleje er på vej op, men stadig under tidligere topniveauer; detailhandelslandskabet er mere oplevelsesbaseret og diversificeret.
• Industri/logistik står stærkt med lav tomgang og stigende betydning i GBA-sammenhæng; muligvis den første sektor, der fuldt ud når præstationen fra før 2019.
• Nye distrikter (Northern Metropolis m.fl.) under udvikling, hvilket giver optimisme for Hongkongs fremtidige ekspansion og skaber ejendomsmuligheder uden for det traditionelle centrum.

Kritisk set afhænger meget af eksterne økonomiske forhold. Hvis en global recession rammer i 2026, kan det forsinke eller dæmpe disse genopretninger. Omvendt, hvis Kinas genåbning og den globale økonomi overgår forventningerne, kan Hongkongs ejendomsmarked klare sig bedre end vores basisprognoser. Derfor er “forsigtig optimisme” nøgleordet – brikkerne er på plads til en genopretning, men tempoet vil være afmålt. Som en forskningsoverskrift udtrykte det, har Hongkongs marked et “blandet udsyn”, men med muligheder, der opstår, efterhånden som modvindene aftager hongkongbusiness.hk. Byens tilpasningsevne er blevet bevist mange gange, og dens ejendomsmarked tilpasser sig nu en post-pandemisk, politisk-omstillingsperiode – en, der ser ud til at stå på et mere solidt og bæredygtigt grundlag frem mod 2028.

Kilder:

• Global Property Guide – Hong Kong Residential Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Cushman & Wakefield – Hong Kong 1H 2025 Market Review and 2H Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• JLL – Hong Kong Q1 2025 Preliminary Market Summary jll.com.hk jll.com.hk jll.com.hk
• Hong Kong Business (Colliers) – Blandet udsigt for 2025 hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk; Fitch ser stigende kontorledighed hongkongbusiness.hk hongkongbusiness.hk
• S&P Global Market Intelligence – Afkøling af Hong Kongs ejendomsmarked spglobal.com spglobal.com
• Savills Research – Hong Kong Industrielle Salg & Udlejning (mar 2025) savills.com savills.com
• Reuters – Hong Kongs befolkning stiger en smule i 2024 reuters.com reuters.com
• Andre: Data fra Rating & Valuation Dept via GlobalPropertyGuide globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, HK Tourism Board via nyheder hongkongfp.com, og regeringspressemeddelelser/info globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com for politik- og planlægningsdetaljer.